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Oscar Nav
Cdigo urbano
del Municipio de Paran
Ordenanza N 8563
Prefacio
Responsable de la Edicin:
Ultima Revisin:
Paula Abuaf
ISBN-10: 987-99922-3-7
ISBN-13: 978-987-99922-3-4
ndice general
Introduccin
1. Cdigo urbano
1.1. Objetivos generales
1.2. Objetivos particulares
1.3. Medios
2. Antecedentes
3. Origen del presente Cdigo
Seccin I
Generalidades
Ttulo 1. alcances
Ttulo 2. Definiciones
Seccin ii
015
015
015
015
017
020
020
021
022
023
023
Ttulo1. Alcances
011
011
012
013
013
014
Cap. 1 De las manzanas (art. 97 a 100)
Cap. 2 De las vas pblicas (art.101 a 109)
Cap. 3 De los espacios para reserva (art.110 a 112)
025
025
026
026
028
029
030
032
Cap. 1 De los proyectos urbansticos residenciales (art.123 a 126) 032
Cap. 2 De los clubes de campo (art.127 a 128)
034
138
138
139
141
Anexos
036
040
Ttulo 3. De La Edificacin
042
043
045
048
050
051
052
052
052
053
Anexo ii
Anexo i
Ttulo 1. Alcances
077
079
123
seccin vI Trmite
ttulo 1. De las subdivisiones y urbanizaciones
131
131
134
137
137
ttulo 2. De la edificacin
146
Anexo iii
Planillas de uso
152
Anexo iv
168
Anexo v
Clasificacin de vas
144
186
Introduccin
1. Cdigo Urbano
1.1. Objetivos Generales
El Cdigo Urbano es el instrumento normativo necesario para ordenar el
espacio, las construcciones y los usos en la ciudad.
El Cdigo, en contraposicin con las obras de promocin y desarrollo,
es una medida pasiva y rectora de la ocupacin del espacio, as como
de la localizacin de actividades derivadas del desenvolvimiento social
de poblacin. Adems, en sus normas y recomendaciones, se adelantan
importantes previsiones destinadas a preparar y posibilitar las obras de
reestructuracin urbana.
Las disposiciones en materia de tejido urbano posibilitan definir la
configuracin de la ciudad, acorde a las condicionantes morfolgicas, resaltando y explotando las potencialidades paisajsticas que posee el rea
de asentamiento de la ciudad.
Las disposiciones particulares por distrito, permiten identificar y reforzar las caractersticas edilicias y ambientales de los distintos sectores
de la ciudad.
La imagen de la ciudad que se intenta lograr a travs del Cdigo Urbano,
es la de una ciudad riberea, volcada al ro, controlando la extensin
hacia el interior del territorio y a lo largo de las vas de acceso y penetracin a la misma.
Es, por lo tanto, indispensable adoptar medidas que controlen el
proceso de ocupacin del suelo, aprovechando a pleno las instalaciones
existentes, que reconozcan las bondades del soporte natural, de esa topografa rica en ondulaciones, cuencas hdricas y barrancas, que respeten y realcen las caractersticas del paisaje, recuperando la condicin de
privilegio de la localizacin frente al ro, y fortalezcan la identidad de los
distintos sectores, otorgando a la poblacin residente diferentes opciones con la necesaria diversidad de gneros de vida.
En tal sentido, la meta es favorecer la ocupacin del territorio hacia el Norte, Noreste y Oeste, como as tambin promover la ocupacin
de aquellas piezas urbanas que, con el paso del tiempo, han quedado
en desuso, y son potenciales de incorporar al uso urbano en un futuro
inmediato, tales como el Ejrcito Argentino, los terrenos del Ferrocarril
General Urquiza, los de la Fbrica de Cemento Portland, el Tiro Federal,
el Hipdromo, entre otros.
Es importante adems promover la consolidacin de la trama urbana,
incorporando aquellas reas vacantes carentes de servicios y equipamientos, a efectos de posibilitar la continuidad de las redes de infraestructura
y mejorar la amortizacin de los costos.
En relacin a la presencia de los arroyos que surcan la planta urbana,
cuyas caractersticas son dismiles, se establecern disposiciones particulares, a fin de posibilitar acciones tendientes a revalorizar aquellos tramos
con potencialidades paisajsticas, recuperndolos para uso pblico, y sistematizando su cauce, suturando de esta manera la trama urbana.
Se intenta as revertir el concepto de barreras, incorporndolas al paisaje, ya que constituyen una importante reserva de espacios verdes en
reas ya ocupadas.
1.2. Objetivos particulares
a) Reforzar el carcter de la estructura funcional: rea central con
un centro a nivel regional; rea entre bulevares, con sub-centros a
escala de ciudad; barrios con centros a escala barrial; canales significativos; sectores de caractersticas homogneas.
b) Rescatar y recrear con los volmenes edificables el soporte natural.
c) Garantizar buenas condiciones ambientales conforme a las caractersticas de tejido urbano (relacin reas descubiertas-reas construidas) asegurando iluminacin, ventilacin, asoleamiento, acstica,
privacidad, higrometricidad, visuales y ngulo de visin del cielo en
todos los espacios habitables.
d) Mantener las visuales existentes hacia los elementos representativos, ya sean stos naturales o construidos: ro, barrancas, iglesias,
monumentos en general.
e) Fortalecer las caractersticas de los distintos mbitos y sectores
con identidad propia, estableciendo normas particulares para cada
caso.
f) Proteger el patrimonio cultural-arquitectnico de la ciudad.
g) Adecuar las superficies edificables en relacin a la infraestructura
existente y potencial, manteniendo el equilibrio entre volumen edificable y el espacio urbano.
h) Promover la ocupacin de sectores hoy postergados o congelados
de la ciudad, vacantes u objeto de cambio de uso, de acuerdo a la estrategia que se establece en el presente cdigo para cada uno de ellos.
i) Controlar las ampliaciones, alteraciones o remodelaciones de edificios existentes, cuyos usos y caractersticas no se conformen con el
carcter del distrito.
2. Antecedentes
- Plan de Ordenamiento Urbano 1978.
- Apoyo Tcnico a la Gestin Urbana. Arqs. Soijet, Caballero, Bielsa.
Ao 1991.
- Desarrollo Turstico del Borde Costero. C.F.I. Lic. Isabel Sendn y
Arq. Roberto Bullone. Ao 1991.
- Propuesta de Desarrollo Territorial del rea Periurbana. C.F.I.
Arq. Enriqueta Sagastizabal. Aos 1993-1994.
- Borde Costero-Normativa Urbana. C.F.I. Dres. Graciela Siede, Jorge Daneri. Ao 1994.
- Relevamiento y Propuesta del Arbolado Urbano. Convenio UNER
- Facultad de Ciencias Agropecuarias - Municipalidad de Paran.
- Propuesta Conjunta del Colegio de la Agrimensura de Entre
Ros y Cmara de Empresas Inmobiliarias de Entre Ros.
- Jornadas de la Ciudad de la Regional Oeste del Colegio de Arquitectos de Entre Ros.
- Plan Estratgico de Desarrollo de Paran (PEDEP).
Seccin I
Generalidades
Ttulo 1. Alcances
Ttulo 2. Definiciones
Ttulo 1 | Alcances
15
En los casos en que la cota de la parcela sea inferior a la cota de la vereda, las alturas mximas correspondientes debern ser tomadas desde
esta ltima.
Artculo 7) Cota de la vereda: es la correspondiente al nivel de acera, medido en el punto medio de la Lnea Municipal del frente de la parcela.
Artculo 21) Parcela no-conforme: aquella que no cumple con las dimensiones mnimas exigidas para cada Distrito.
Artculo 8) Frente de parcela en esquina: en los lotes esquineros se considerar como Frente el lado de menor extensin.
Seccin i | Generalidades
16
Artculo 11) Lnea divisoria lateral de la parcela: es la lnea comprendida entre el frente y la lnea de fondo y constituye el lmite lateral de la parcela.
Artculo 12) Lnea municipal: lnea que deslinda la propiedad privada de
la va pblica actual o de la lnea sealada por la Municipalidad para las
futuras vas pblicas (abreviada LM).
Artculo 13) Lnea de edificacin: es la lnea que limita el rea edificable
de la parcela en el frente de la misma y que, generalmente, coincide con
la lnea municipal, salvo en los casos en que se exija retiro obligatorio
(abreviada LE).
Artculo 14) Parcela: superficie de terreno delimitada por un polgono
y designada como tal en planos de mensura registrados por autoridad
competente.
Artculo 15) Manzana: superficie de terreno delimitada en todos sus lados por va pblica y/o registrada como tal por el Organismo Competente.
Artculo 29) Fraccionamiento: toda subdivisin de predios que no tengan como objeto su urbanizacin, ni como consecuencia la apertura de
calles.
Ttulo 2 | Definiciones
Artculo 9) Frente de parcela: es la lnea comprendida entre las lneas divisorias laterales y limita una parcela con la va pblica.
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Artculo 31) Basamento: parte del edificio construido sobre el nivel del
terreno, por encima del cual se asientan los volmenes sobreelevados y
retirados del mismo, que a los efectos de la aplicacin del presente se
considerar en una altura de entre 4 (cuatro) metros y 12,5 (doce con
cincuenta) metros.
Seccin i | Generalidades
18
Artculo 42) Factor de ocupacin total (fOT): coeficiente que debe multiplicarse por la superficie total de cada parcela, para obtener la superficie
cubierta mxima edificable en ella.
Artculo 43) Lnea de frente interno (lFI): traza del plano que limita la edificacin permitida en una parcela con el espacio libre de manzana.
Artculo 44) Patio auxiliar: rea descubierta ubicada dentro de uno o
entre varios volmenes construidos en una parcela, que por sus dimensiones no es apta para conformar espacio urbano.
Artculo 45) Patio apendicular: todo patio generado por entrantes o retiros parciales de los cuerpos edificados, abierto por uno de sus lados al
espacio urbano.
Artculo 46) Patio principal: todo patio delimitado por el volumen edificado y el Centro de manzana. En el caso de lotes cuya profundidad no
supere la lnea de Frente interno, es el determinado por la fachada de
fondo y el fondo del lote.
Artculo 47) Patio de servicio: todo patio delimitado por paramentos verticales, al que no pueden ventilar locales de primera.
Artculo 48) Plano lmite: plano virtual, horizontal o inclinado, que limita
la altura permitida de cualquier punto del edificio.
Artculo 49) Superficie cubierta: sumatoria total de las superficies de los
locales cerrados, y entrepisos, incluyendo la seccin horizontal de muros
y tabiques, hasta las lneas laterales de la parcela, y comprendidas en todas las plantas que componen el edificio.
Artculo 50) Superficie semicubierta: es la superficie de los locales abiertos al espacio exterior, en un 25 % o ms, del permetro de los mismos.
Artculo 51) Superficie cubierta edificable: es la superficie que se permite edificar de acuerdo a los parmetros contemplados para cada
distrito.
Artculo 52) Tejido urbano: conformacin fsica constituida por los volmenes edificados y el espacio urbano.
Artculo 53) Tipologas edilicias:
Ttulo 2 | Definiciones
19
Artculo 54) Volumen edificable: es el volumen mximo que puede construirse en una parcela.
Artculo 55) Volumen edificado: es el volumen total construido en la parcela.
Artculo 56) Volumen no conforme: es el volumen edificado que no se
ajusta a las prescripciones de este Cdigo.
Seccin i | Generalidades
20
Artculo 66) Uso no permitido: el que por sus caractersticas no es compatible con el carcter de un Distrito.
Artculo 67) Uso permitido: el que puede desarrollarse en un Distrito, segn las prescripciones de estas normas.
Ttulo 2 | Definiciones
- Permetro semi libre: es aquella construccin que cuenta con uno de sus
lados adosado a un muro medianero y el resto de la edificacin como
fachada abierta.
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Seccin i | Generalidades
Artculo 81) Smbolo urbano: son aquellos elementos que por sus dimensiones, calidad formal o significado histrico, representa a otros componentes de la ciudad y sus habitantes.
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Artculo 82) Tipo: es una abstraccin reconocible, generada por la repeticin de determinadas caractersticas espaciales, funcionales, etc. o de
combinaciones de estas.
Artculo 83) Tipologa: se refiere al anlisis del conjunto de tipos.
Artculo 84) Valor ambiental: son aquellos espacios que se destacan por
sus cualidades paisajsticas, simblicas, sociales o espaciales. Tambin se
aplica a los edificios que, por sus propios valores, contribuyen a la definicin de esa destacada situacin especial urbana.
Artculo 85) Valor arquitectnico: son aquellos edificios que poseen cualdades destacables relacionadas con estilo, composicin, materiales coherencia tipolgica u otras particularidades fsicas relevantes. Por extensin,
pueden referirse a condiciones adems de estticas, sociales, histricas,
estructurales o de modo de uso.
Artculo 86) Valor simblico: se refiere a los edificios que poseen caractersticas que son evocativas de hechos, situaciones, formas de vida o
conceptos del pasado o del presente.
Captulo 1. Competencia
Artculo 90) El Departamento Ejecutivo, por s o por los rganos de
aplicacin que l determine, tiene a su cargo la obligacin de exigir el
cumplimiento de este Cdigo.
Artculo 91) Crase la Comisin Asesora que deber considerar los casos particulares especificados o no en este Cdigo que los Organismos
Tcnicos Municipales o el Departamento Ejecutivo soliciten, la que estar
conformada por un representante de cada una de las Direcciones con
competencia y un representante por cada bloque del Honorable Concejo
Deliberante, representantes de los Colegios de Profesionales de la Ingeniera Civil de Entre Ros, de Profesionales Maestros Mayores de Obra y
Tcnicos de Entre Ros, Colegio de Arquitectos de Entre Ros, Profesionales de la Agrimensura y Colegio de Corredores Inmobiliarios de Entre
Ros.
Artculo 92) El Departamento Ejecutivo queda plenamente facultado,
por la delegacin expresa que en l hace el Concejo Deliberante, para
introducir modificaciones al presente Cdigo, mediante el sistema de enmiendas que se crea por el presente, debiendo observar en forma estricta para la validez de las mismas, las especificaciones que se explicitan en
el artculo siguiente.
Artculo 93) Para que sea procedente el sistema instituido en el artculo
precedente, la Comisin Asesora, con la conformacin mnima establecida en el artculo 91 del presente captulo deber, previamente, elevar a
consideracin del Departamento Ejecutivo, dictamen tcnicamente fundado y con la anuencia de dos tercios de sus miembros, avalando las
propuestas de enmiendas que estimare necesarias incorporar al presente
Cdigo como resultado de su experiencia, as como todo hecho nuevo
o situacin no prevista que implique la necesaria adecuacin del presente, a las nuevas formas o necesidades que la dinmica de la ciudad
impusieran en las distintas etapas de su desarrollo. Dicho dictamen no
ser vinculante, siendo facultad exclusiva del Presidente Municipal, en
virtud de la delegacin expresa del artculo 92, pronunciarse a favor o
en contra. En caso afirmativo, producido el Decreto respectivo, quedar
concluido el trmite, entrando en vigencia e incorporndose la enmienda
al presente Cdigo.
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Seccin II
Ttulo 1. Alcances
Ttulo 1 | Alcances
25
Las dimensiones de las ochavas dependen del ngulo que forman las intersecciones de las Lneas Municipales y se determinarn de acuerdo a lo
establecido en el cuadro siguiente:
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Hasta 30
de 30 a 35
de 35 a 40
de 40 a 45
de 45 a 50
de 50 a 60
de 60 a 70
de 70 a 100
de 100 a 110
de 110 a 120
de 120 a 180
2,50 metros
3,00 metros
3,50 metros
4,00 metros
4,50 metros
5,00 metros
5,50 metros
6,00 metros
5,50 metros
5,00 metros
0,00 metros
Artculo 104) Cuando, de acuerdo al trazado proyectado para completar el ancho de la calle, se afecte una propiedad lindera, deber gestionarse y efectivizarse la donacin de la fraccin afectada, adjuntndose
compromisos de donacin y copia de ttulo de propiedad debidamente
certificado. En el caso de que los propietarios linderos no donaran dicha
fraccin, se proyectar la misma en su totalidad dentro del predio a subdividir.
Artculo 105) Cuando por accidentes topogrficos o impedimentos fsicos inamovibles a juicio de los organismos tcnicos, no exista posibilidad
de continuidad de la va proyectada, se admitirn calles sin salida con un
ancho mnimo de 15 (quince) metros y una longitud mxima de 60 (sesenta) metros, debiendo tener en el fondo cerrado un espacio circular de
12 (doce) metros de radio u otra conformacin que acepten los organismos tcnicos municipales.
Artculo 106) En las urbanizaciones afectadas por el trazado de vas frreas y/o el curso de un arroyo, se exigir el trazado de calle a ambos
lados de las vas y/o del arroyo, con un ancho mnimo de 20 (veinte)
metros.
Artculo 107) En el caso de que en el terreno a fraccionar exista una va
frrea y/o un arroyo, caada o curso de agua, se exigir en ambas mrgenes un espacio libre, con un ancho mnimo de 20 (veinte) metros y en
el Arroyo Antoico de 30 (treinta) metros, medidos ya sea desde la cresta
de la barranca y/o desde donde determinen los organismos competentes, dentro del cual se prohbe realizar cualquier tipo de construccin, a
excepcin del trazado de calles.
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Artculo 109) En el rea Extra Urbana Rural ( Eur ) no se autorizar el trazado de nuevas avenidas, calles, pasajes u otras vas de circulacin.
Cuando fuere necesario, la apertura de una va para continuar el trazado de una ya existente dentro de los lmites de la concesin, se la podr autorizar previo dictamen del rgano de aplicacin.
Solamente se permitir la apertura de nuevas calles internas en el
caso de proyectos urbansticos residenciales y clubes de campo.
Cuando se trate de lotes frentistas al Acceso Norte, los mismos podrn fraccionarse en medidas no inferiores a 30 (treinta) metros de frente
y 1500 (mil quinientos) m2 de superficie, con acceso nicamente desde
una calle colectora paralela a la ruta, de un ancho de 15 (quince) metros,
la cual podr conectarse con aquella solamente a travs de las calles de
ejido. Todos los lotes frentistas al Acceso Norte en los cuales no se haya
proyectado la calle colectora, la edificacin deber retirarse, como mnimo, 15 (quince) metros de la Lnea Municipal.
Artculo 108) En los casos en que el terreno est sobre barrancas o presente pendiente excesivamente pronunciada, se exigir la presentacin
de un estudio especfico de las condiciones de estabilidad, realizado por
un profesional competente matriculado en el Colegio de nuestra provincia que corresponda, el cual deber ser lo suficientemente exhaustivo y
convincente para justificar la realizacin de construcciones en el mismo.
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Artculo 114)
30
A = L x 0,02 + 2,50 m
Efectuadas las obras de infraestructura exigibles, los lotes podrn subdividirse al 50% de estos valores, debindose dejar expresa constancia en
toda la documentacin tcnica y legal de la carencia de los servicios; la
cual deber ser transcripta en la escritura traslativa del dominio con expresa citacin del nmero de Ordenanza.
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Artculo 127) Se define como Club de Campo a un rea territorial de extensin limitada que no conforma un ncleo urbano y rene las siguientes caractersticas bsicas:
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Deber observarse un retiro de Lnea de edificacin de 5 (cinco) metros de las lneas de frente y de fondo de la unidad y de 3 (tres) metros
de las lneas laterales de la misma.
Los muros divisorios entre unidades particulares no podrn tener
ms de 0,70 (cero con setenta) metros de altura y podrn ser de
setos vivos.
Los valores de ocupacin y construccin sern:
- FOS 30 % de la superficie de la parcela
- FOT 0,4 de la superficie de la parcela
Las construcciones no deben tener ms de planta baja y un piso alto.
e) De la infraestructura de servicios: deben preverse las obras de infraestructura de los servicios esenciales, de conformidad a lo siguiente:
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Seccin iii
37
38
Artculo 137) El retiro reglamentario hasta 3 (tres) metros del eje medianero aludido en el artculo 136, ser obligatorio, aunque queden menos
de 130 m2 (ciento treinta metros cuadrados) de superficie disponible o se
afecte ms del 25 % de la superficie del lote.
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A
En ambos casos son de aplicacin las normas que rijan con relacin a la
Ocupacin del Suelo ( FOs ) establecidas en los distritos.
B
Artculo 141) Sern tratados en forma particular por la Comisin Asesora los casos en los que las manzanas tengan ms o menos de cuatro
lados o de lados curvos o cuando uno o ms de sus lados superen los 200
(doscientos) metros de longitud.
Artculo 142) Se permite la ocupacin de la superficie comprendida en
el centro de manzana hasta un 50 % y una altura mxima de un nivel.
Artculo 143) En ningn caso, el techado o cubierta de las instalaciones
permitidas, se ejecutar con materiales que puedan producir reflexin de
luz, calor, etc., ocasionando molestias a los usuarios de las construcciones propias o linderas.
Artculo 144) Los cercos divisorios de parcelas, en el centro de manzana,
no podrn superar los 3 (tres) metros de altura, a excepcin de los casos
en que los mismos estn construidos con especies arbreas o vegetales
en general.
Artculo 145) Casos especiales: sern objeto de un estudio particularizado, los siguientes casos:
a) Lotes internos o de conformacin irregular (ver grfico )
b) Lotes de una superficie superior a los 1500 (mil quinientos) m2
c) Lotes afectados por el centro de manzana, en un porcentaje igual o
mayor al 40 % de su superficie.
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a) Manzanas en las que la semisuma de sus lados opuestos resulte inferior a 45 (cuarenta y cinco) metros o su superficie sea inferior a 3000
(tres mil) m2
b) Lotes cuya longitud, medida desde el punto medio de la lnea de frente, no supere el quinto de la longitud del lado correspondiente de la
manzana de ubicacin.
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40
Artculo 140) No sern de aplicacin las disposiciones relativas a conformacin del Centro de manzana en los siguientes casos:
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41
En estos casos, despus de realizados los estudios pertinentes con intervencin de un representante tcnico del propietario, y previo dictamen
de los rganos tcnicos, el Departamento Ejecutivo de la Municipalidad
podr disponer una reduccin de la superficie o el cambio de la ubicacin de la misma.
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En estos lotes se autorizar la construccin de 2 (dos) plantas por encima del mximo de altura resultante, sin exigirse cocheras o espacios
guarda vehculos sobre estas superficies, con excepcin de aquellos distritos que posean alturas mximas prefijadas.
Artculo 147) Altura de edificios en esquina: en esquinas cuyas vas pblicas
concurrentes autoricen distintas alturas de edificacin, y/o por ser lmite
de diferentes distritos la altura mayor en la parcela de esquina podr
llevarse sobre la calle transversal a la cual corresponde la altura menor
hasta una distancia no mayor de 25 (veinticinco) metros a partir de la interseccin virtual de las Lneas municipales concurrentes, con excepcin
de aquellos distritos que posean alturas mximas prefijadas.
Artculo 148) Altura de edificacin en parcela intermedia con frente a dos o
ms calles: cuando una parcela intermedia tenga frente a dos calles, la
determinacin de la altura sobre cada frente se har en forma independiente hasta la Lnea de frente interna respectiva.
R= h
d
r= h
d
d>= 4 m
r"= h"
d"
Ttulo 3 | De la edificacin
Ttulo 3. De La Edificacin
43
H| R|