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APPROFONDIMENTO

Valutazioni di convenienza
nella rivalutazione degli immobili
di Alberto Lanzavecchia(*) e Giulio Tagliavini(**)

In particolare, sulla base delle disposizioni di cui


La rivalutazione degli immobili deve essere
all’art. 15, comma 16, del decreto, sono oggetto di
contabilizzata nel bilancio chiuso al 31 di-
rivalutazione i beni immobili, ad esclusione dei
cembre 2008, ma a quali condizioni l’opera-
terreni edificabili e degli “immobili merce”4 iscrit-
zione è conveniente dal punto di vista finan-
ti sia nel bilancio di esercizio chiuso al 31 dicem-
ziario? A fronte di un costo fiscale discrezio-
bre 2007 che in quello successivo, detenuti da so-
nale immediato, si posticipano benefici fiscali
cietà di capitali, cooperative ed europee residenti
eventuali. La valutazione di convenienza si
nel territorio nazionale, società di persone e per-
basa allora sul valore attuale dei benefici ri-
sone fisiche che svolgono attività produttive, enti
venienti dai maggiori ammortamenti e dall’i-
pubblici e privati diversi dalle società e trust che
potesi di futura cessione dei beni rivalutati o
non hanno per oggetto esclusivo o principale l’e-
del loro utilizzo in operazioni di sale and lea-
sercizio di attività commerciali per i beni relativi
se back.

menti e imposte anticipate, in “il fisco” n. 15/2009, pag. 1-


2337; F. Dezzani-L. Dezzani, Rivalutazione dei beni im-
mobili: scritture contabili, in “il fisco” n. 14/2009, fascico-
lo n. 1, pag. 2177; G. Odetto, Circolare n. 11/E del 19 mar-
1. Premessa(*)(**) zo 2009: rivalutazione degli immobili. Chiarimenti del-
l’Agenzia delle Entrate, in “il fisco” n. 13/2009, fascicolo n.
L’art. 15 del D.L. n. 185 del 29 novembre 2008, 2, pag. 2120; L. Del Federico, D.L. n. 5 del 10 febbraio
convertito, con modificazioni, dalla L. n. 2 del 2009 - La rivalutazione degli immobili “salva-bilanci”, in
28 gennaio 20091 (in seguito il “decreto”), a sua “il fisco” n. 13/2009, fascicolo n. 1, pag. 2001; C. Pessina-
C. Bollo, Decreto anti-crisi (D.L. 29 novembre 2008, n.
volta modificato dall’art. 5 del D.L. n. 5 del 10 185): rivalutazione degli immobili posseduti dalle impre-
febbraio 20092 (c.d. “decreto incentivi”), disci- se, in “il fisco” n. 2/2009, fascicolo n. 1, pag. 177.
plina la rivalutazione dei beni immobili del- 4
Dal combinato disposto del Principio Oic n. 16, lettera
le imprese che non adottano i principi contabili C e della circ. n. 1/E del 19 gennaio 2007 (in “il fisco” n.
internazionali per la redazione del proprio bi- 4/2007, fascicolo n. 2, pag. 535), sono inclusi anche i
lancio di esercizio3. “beni impianto” qualora siano iscritti al Catasto e dotati
di rendita catastale. Per contro, la circ. dell’Agenzia del-
le Entrate n. 11/E del 2009, in “ il fisco” n. 13/2009, fa-
(*)
Università degli Studi di Padova, Facoltà di Economia. scicolo n. 1, pag. 2098, comprende nella categoria degli
(**) immobili ammortizzabili solo i “fabbricati strumentali”,
Università degli Studi di Parma, Facoltà di Economia. escludendo implicitamente la rivalutabilità dei cespiti
1
Testo coordinato in www.ilfisco.it, alla voce “documenta- in questione.
zione on line”. Un ulteriore problema riguarda, infine, la rivalutazione
2 delle cave (terreni non edificabili), di cui la prassi am-
Convertito, con modificazioni, dalla L. 9 aprile 2009, n.
ministrativa (si veda la R.M. n. 9/082 del 2 maggio 1977,
33, testo coordinato in www.ilfisco.it, alla voce “documen-
in banca dati “fisconline”) considera però legittimo
tazione on line”.
l’ammortamento come oneri pluriennali, e la loro iscri-
3
Sull’argomento si vedano F. Dezzani-L. Dezzani, Rivaluta- zione in bilancio nella categoria degli immobili ammor-
zione degli immobili: decorrenza fiscale degli ammorta- tizzabili.

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all’attività commerciale esercitata, siano essi in li di rating interni adottati dalle banche si ba-
contabilità ordinaria o semplificata5. sano, fra le altre informazioni, su indici di ca-
Contabilmente, la rivalutazione del costo sto- pitalizzazione (patrimonio netto/totale passi-
rico dei beni immobili può avvenire secondo vo) e di struttura finanziaria (patrimonio net-
una delle seguenti modalità alternative6: to/debiti finanziari): maggiore risulta il patri-
1) rivalutazione del costo storico e del fondo di monio netto, migliore sarà il giudizio sul me-
ammortamento, a parità di durata del piano rito creditizio dell’impresa;
di ammortamento originario. Ne deriva un • riconoscimento del maggior valore attribuito
aumento della quota annuale di ammorta- ai beni (e dei relativi effetti su quote annuali
mento del bene; di ammortamento, plafond per il calcolo delle
2) rivalutazione del solo costo storico del bene. spese di manutenzione, plus e minusvalenze
Ne deriva un allungamento della durata del pi- da cessione, eccetera), ai fini della deter-
ano di ammortamento (a parità di coefficiente minazione delle imposte sui redditi e del-
di ammortamento) ovvero un aumento della l’imposta regionale sulle attività produttive. A
quota annuale di ammortamento (a parità di fronte del pagamento anticipato9 di un’impo-
durata del piano di ammortamento originario); sta sostitutiva10, nella misura del 3%, per gli
3) riduzione del fondo di ammortamento. Ne de- immobili ammortizzabili, e del 1,5%, per i
riva un allungamento (anche molto pronuncia- non immobili ammortizzabili11, a decorrere
to) della durata del piano di ammortamento7. dal quinto esercizio successivo a quello nel
quale è avvenuta la rivalutazione12, si potran-
Va da sé che, qualunque sia il metodo adottato,
no dedurre dal reddito i maggiori ammorta-
il limite massimo della rivalutazione è rappre-
menti calcolati sul costo del bene oggi rivalu-
sentato dal valore economico del bene.
tato nonché, a decorrere dal sesto esercizio
Ciò premesso, perché sarebbe opportuno proce-
successivo13, riconoscere i maggiori valori an-
dere con la rivalutazione degli immobili? Le op-
che ai fini del calcolo del reddito imponibile
portunità, implicite o esplicite, offerte dal legi-
derivanti da plusvalenze da cessione;
slatore sono le seguenti:
• in aggiunta, a fronte del pagamento anticipa-
• rivalutazione dei beni solo a fini civilistici
to14 di un’ulteriore imposta sostitutiva15, nella
(bilancio di esercizio), senza alcun riconosci-
misura unica del 10%, il contribuente può o-
mento fiscale dei maggiori valori. L’adegua-
perare anche l’affrancamento fiscale del
mento ai valori “di mercato” dei beni immobi-
li produce, dunque, una mera ricapitalizza-
che gli indici di bilancio basati sul patrimonio netto non
zione “sulla carta” del patrimonio netto azien- discriminano efficacemente la probabilità di default
dale. Ciò, in particolare, agevolerebbe l’acces- (quindi il rating) dell’impresa.
so al credito a favore delle Pmi, alla luce dei 9
Per i contribuenti con esercizio coincidente con l’anno so-
parametri di valutazione del merito creditizio lare, il termine per il versamento, ovvero la compensazio-
adottati dalle banche, anche a seguito dell’en- ne ai sensi del D.Lgs. 9 luglio 1997, n. 241, dell’imposta
trata a regime dei sistemi interni di valutazio- sostitutiva, è il 16 giugno 2009, ovvero entro il trentesimo
ne del rischio di credito. Come noto8, i model- giorno successivo con una maggiorazione dello 0,40% a ti-
tolo di interessi, ovvero rateizzata in tre rate annuali, cia-
scuna scadente il 16 giugno, maggiorate del tasso di inte-
5 resse legale maturato nel periodo.
Per gli enti in contabilità semplificata, la rivalutazione è
10
consentita a condizione che venga redatto un apposito Dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, dell’imposta
prospetto, vidimato e bollato, dal quale risultino il costo sul reddito delle società, dell’imposta regionale sulle atti-
storico e la rivalutazione compiuta. vità produttive e di eventuali addizionali.
6 11
F. Dezzani-L. Dezzani, Rivalutazione dei beni immobili: Così come modificata dall’art. 5 del “decreto incentivi”.
scritture contabili, cit., pag. 2177. 12
Per i contribuenti con esercizio coincidente con l’anno so-
7
Nelle modalità sub 1 e 2, la citata circ. n. 11/E del 2009 lare 2008, il riconoscimento fiscale è differito all’esercizio
individua nel “costo di sostituzione del bene” il valore che inizierà il 1° gennaio 2013.
massimo del costo del bene rivalutato. A tal fine, si pone, 13
Per i contribuenti con esercizio coincidente con l’anno so-
tuttavia, il dubbio metodologico se sia possibile confron-
lare 2008, il riconoscimento fiscale è differito all’esercizio
tare il valore lordo complessivo dell’immobile post rivalu-
che inizierà il 1° gennaio 2014.
tazione (terreno non rivalutato più fabbricato) con il costo
14
a nuovo di un immobile similare venduto tipicamente uni- I termini di versamento sono gli stessi già indicati nella
tamente ad un terreno. precedente nota 8.
8 15
Cfr. il modello “RiskCalc 3.1 Italy”, sviluppato da Moody’s Dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, dell’imposta
KMV per le imprese italiane, illustrato in “Guida pratica a sul reddito delle società, dell’imposta regionale sulle atti-
Basilea 2”, anno I, n. 2, dicembre 2006. Per contro, è noto vità produttive e di eventuali addizionali.

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Immobili – APPROFONDIMENTO 2853

saldo attivo risultante dalla rivalutazio- La seconda e la terza opportunità offerte dalla
ne. In tal caso, la conseguente riserva patri- nuova norma non sono sempre convenienti, ma
moniale da rivalutazione diventa liberamente dipendono da alcune variabili da valutare caso
distribuibile, senza concorrere a formare il per caso. Infatti, posto che, a fronte di un costo
reddito imponibile del soggetto che effettua la fiscale discrezionale sopportato oggi (eventual-
distribuzione, ferma restando la sua imponi- mente rateizzato), si posticipano benefici fiscali
bilità in capo al socio secondo le regole ordi- eventuali, per esprimere un giudizio sulla conve-
narie previste per la tassazione dei dividendi. nienza dell’operazione si dovranno preliminar-
mente quantificare i benefici futuri.
È opinione di chi scrive che, qualora si riscontri-
no i presupposti sostanziali per la rivalutazione Questo intervento procede, dunque, nel seguente
dei beni immobili (ad esempio, il valore corrente modo: nel secondo paragrafo si analizza la conve-
è superiore al valore iscritto in bilancio), la prima nienza al pagamento dell’imposta sostitutiva sulla
opportunità offerta dal decreto sia prontamente rivalutazione dei beni immobili ai fini del ricono-
da cogliere. Le banche, gli assicuratori del credito scimento fiscale dei maggiori ammortamenti.
commerciale e i fornitori più attenti valutano la Nel terzo paragrafo, si aggiunge alla precedente
bontà della controparte basandosi sugli indici del analisi l’ipotesi di valutazione legata alla plusva-
suo bilancio di esercizio. Per questo, la rivaluta- lenza da cessione.
zione civilistica degli immobili, migliorando al- Nel quarto paragrafo si affronta l’ipotesi nella
cuni degli indicatori presi in considerazione da quale l’impresa, che non intenda affatto perde-
costoro, è sempre conveniente. re l’uso del bene immobile (in quanto stretta-
Per inciso, dato che la sola rivalutazione civili- mente connesso alla gestione aziendale in con-
stica non produrrà alcun effetto fiscale, da un la- dizioni di economicità), eppure lo utilizzi in
to, il patrimonio netto beneficerà dei maggiori operazioni di finanziamento tramite contratti
valori rivalutati, dall’altro, è pur vero che il con- di vendita e successivo utilizzo in leasing (sale
to economico registrerà maggiori oneri per am- and lease back).
mortamenti e una maggiore incidenza delle im- Non verrà, invece, affrontata in questa sede la
poste di esercizio sul reddito lordo, ma a parità convenienza dell’operazione di affrancamento
di flusso di cassa operativo16. della riserva di rivalutazione in quanto concerne
Il giudizio basato sui flussi di cassa dell’impresa le modalità di remunerazione dei soci, le quali,
rimane, quindi, inalterato, mentre il grado di per forma e sostanza, sono troppo eterogenee
rating dell’impresa basato sugli indici di bilan- per essere qui affrontate in breve.
cio, adottato in primis dalle banche nelle proprie Peraltro, è nostra opinione che la politica finan-
pratiche di fido, produrrà effetti migliorativi17. ziaria più opportuna nello scenario di mercato
attuale debba mirare al rafforzamento patri-
16 moniale dell’impresa e ciò lo si può ottenere
Sulla necessità di operare, in sede di analisi finanziaria,
una riclassificazione delle imposte di esercizio, al fine di
senza affrancamento della riserva. La pianifica-
far emergere nel rendiconto finanziario il disallineamento zione finanziaria, oggi, deve mirare ad obiettivi
tra imposte operative e imposte effettive, si veda A. Lanza- di rafforzamento degli equilibri finanziari d’im-
vecchia, L’impatto della parziale deducibilità fiscale degli presa, piuttosto che ad obiettivi di efficienza fi-
oneri finanziari sull’analisi finanziaria, 2008, in G. Taglia- scale per i soci.
vini (a cura di), Il costo e la sostenibilità del debito, Trevi-
so, EIF-e.book, www.lulu.com.
17
A dire il vero, gli Autori sostengono la convenienza della ri- 2. La convenienza della rivalutazione
valutazione senza rilievo fiscale solo in un contesto in cui le per effetto dei maggiori ammortamenti
banche valutino veramente in modo positivo questo com-
portamento e da ciò ne derivi un aumento della capacità di
L’imposta sostitutiva in esame, in quanto calco-
indebitamento dell’impresa. Su un piano di analisi, che pre-
scinde da comportamenti bancari di questo tipo, ammesso lata sul maggior valore del bene rivalutato, de-
che esistano, la rivalutazione di una posta dell’attivo non
modifica i flussi di cassa, migliora gli indici patrimoniali,
ma peggiora gli indici di performance economica. Tra le re- che si pone su un piano di maggiore soddisfazione intellet-
gole importanti della finanza d’impresa ve n’è una che so- tuale, gli Autori avrebbero sconsigliato la rivalutazione del-
stiene che il miglioramento della performance economica l’attivo, o perché del tutto ininfluente, o perché scatenante il
passa per la contrazione del capitale investito. Secondo tale peggioramento degli indici di performance economica. Ma
approccio, il capitale investito non viene visto come una se effettivamente i sistemi di rating in uso premiano le im-
consistenza patrimoniale su cui poggia un valore più eleva- prese con maggiore attivo patrimoniale, allora anche gli Au-
to del capitale economico, ma viene visto come un coacervo tori sono dell’idea che conviene rivalutare i beni senza ulte-
di costi capitalizzati da recuperare. Secondo questa logica, riori finalità fiscali.

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termina un maggior costo fiscale direttamente l’importo dell’imposta sostitutiva versata in an-
proporzionale alla percentuale di rivalutazione ticipo.
del bene. A fronte di questo pagamento imme- Il secondo criterio indica la somma dei benefici
diato (o rateizzato) discrezionale, i benefici fu- attesi e attualizzati, al netto dell’imposta sostitu-
turi (dal quinto esercizio successivo) si misura- tiva versata.
no in termini di maggiori ammortamenti fi- Mentre il primo criterio non fornisce un dato
scalmente riconosciuti e, quindi, di minori im- oggettivo di convenienza (ad esempio, non esiste
poste sui futuri redditi. una regola generale per fissare il numero di anni
Da ciò si possono ricavare gli elementi chiave limite oltre il quale l’operazione non può qualifi-
per la valutazione di convenienza del pagamento carsi come conveniente), il secondo, invece, sug-
dell’imposta sostitutiva: gerisce di procedere con l’operazione ogniqual-
• la percentuale di rivalutazione del bene; volta il valore attuale netto dei benefici presenti
• le aliquote marginali delle imposte “sosti- un valore positivo18.
tuite”; Il criterio del tempo di recupero (payback pe-
• la durata residua del piano di ammorta- riod), pur nella sua semplicità, fornisce alcune
mento del bene rivalutato; chiare linee-guida (Tabella 1):
• il tasso bancario lordo pagato dal contri- a) il “rientro dall’investimento” si avvicina nel
buente (usato come tasso di attualizzazione). tempo all’aumentare della percentuale di riva-
lutazione del costo storico del bene;
Al fine di formulare un giudizio oggettivo sulla
b) al diminuire del valore percentuale delle impo-
convenienza dell’operazione in esame, applichia-
ste marginali “sostituite”, il rientro dall’inve-
mo due criteri largamente noti e diffusi nella
stimento si protrae sensibilmente nel tempo;
prassi operativa:
c) fra le tre modalità di rivalutazione ammesse,
i) il tempo di recupero dell’imposta sostitutiva
elencate in apertura al presente articolo, la se-
versata;
conda è sempre preferibile – migliore nella sua
ii) il valore attuale netto dei benefici attesi.
opzione “a parità di durata” – la terza non lo è
Il primo criterio indica il numero di esercizi, mai (la quota di ammortamento non aumenta);
successivi alla data di pagamento dell’imposta d) il ritorno dell’imposta sostitutiva volontaria-
sostitutiva, necessari affinché la somma dei be- mente versata è atteso, in media, attorno al
nefici nominali (non attualizzati) attesi, eguagli decimo anno.

Tabella 1 - Il tempo di recupero (anni) in relazione alla percentuale di rivalutazione e alle imposte
“sostituite”
Opzione 1: Rivalutazione costo storico Percentuale di rivalutazione
e Fondo Ammortamento 50% 100% 200% 300%
50,0% 11,0 9,0 8,0 7,7
Aliquota complessiva imposte sostituite 30,9% 14,7 11,5 9,9 9,3
12,5% 28,9 20,9 17,0 15,6
Opzione 2: Rivalutazione solo costo storico Percentuale di rivalutazione
(stesso coefficiente di ammortamento) 50% 100% 200% 300%
50,0% 11,0 9,0 8,0 7,7
Aliquota complessiva imposte sostituite 30,9% 14,7 11,5 9,9 9,3
12,5% 28,9 20,9 17,0 15,6
Opzione 2 bis: Rivalutazione solo costo storico Percentuale di rivalutazione
(stessa durata con adeguamento coefficiente) 50% 100% 200% 300%
50,0% 9,2 7,8 7,1 6,9
Aliquota complessiva imposte sostituite 30,9% 11,8 9,5 8,4 8,0
12,5% 21,7 16,2 13,4 12,4
N.B. Ipotesi coefficiente di ammortamento del 3%.
18

un reddito lordo positivo; c) il fabbisogno finanziario del


18
Per necessità espositive, si adottano le seguenti ipotesi sem- contribuente è finanziato a un tasso lordo interamente dedu-
plificatrici: a) l’imposta sostitutiva è versata in unica soluzio- cibile. Va da sé che le conclusioni qui proposte possono su-
ne entro il termine di pagamento delle imposte sui redditi; b) bire modificazioni, migliorative o peggiorative, in relazione
durante il piano di ammortamento il contribuente presenta all’abbandono di una o più ipotesi semplificatrici adottate.

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Il criterio del tempo di recupero, come noto19, menti bancari attuali e le minori imposte dovute
presenta alcuni limiti, a dire il vero avvertiti più nei futuri esercizi produrranno una diminuzione
dagli studiosi che dagli operatori aziendali, solo degli utilizzi dei fidi bancari).
in parte valicabili, fra cui la mancata considera- Il criterio del valore attuale netto fornisce così
zione del valore finanziario del tempo e dell’am- alcune linee-guida chiarificatrici (Tabella 2):
montare dei benefici netti. A tali limiti pone ri- a) la convenienza dell’operazione si presenta
medio (non senza introdurne ulteriori), il secon- pronunciata nei casi di durata residua del pi-
do criterio in esame – il valore attuale netto. ano di ammortamento prolungato, ma diven-
Il criterio del valore attuale netto, infatti, misura ta anche negativa (non conveniente) nei casi di
l’importo (in valuta di conto) della sommatoria beni quasi completamente ammortizzati;
dei benefici monetari futuri, come se fossero già b) nei casi in cui l’operazione sia conveniente,
oggi disponibili, al netto dell’imposta sostitutiva questa cresce al crescere della percentua-
pagata anticipatamente. le di rivalutazione operata (e viceversa);
I benefici annuali futuri sono pari alle minori c) l’anzianità del cespite oggetto di rivalutazione
imposte sul reddito, a seguito dei maggiori am- è un parametro di valutazione fuorviante, in
mortamenti fiscalmente riconosciuti. I benefici quanto la durata del piano di ammortamento
maturano, quindi, decorso il termine iniziale di può essere modificata;
cinque esercizi successivi e si protraggono d) nei casi in cui il costo del debito bancario si
lungo la durata residua del piano di ammorta- presenti elevato (pari o superiore al 7% lordo)
mento. A questi si contrappone il pagamento in e nel caso di ridotte percentuali di rivalutazio-
via anticipata dell’imposta sostitutiva. Va da sé ne (inferiori al 50%), la convenienza può ri-
che, in così lungo periodo di analisi, il valore sultare negativa (Tabella 3);
finanziario del tempo gioca un ruolo deter- e) la modalità di rivalutazione del costo storico,
minate nella valutazione di convenienza. a parità di durata del piano di ammortamento
A tal fine, come già ampiamente noto in lettera- (adeguamento del coefficiente di ammorta-
tura e utilizzato nella prassi, usiamo il costo net- mento), è sempre quella preferibile;
to del debito bancario quale tasso di attualizza- f) la modalità di adeguamento del fondo di am-
zione dei benefici futuri (ad esempio, l’imposta mortamento, a parità di durata e quota di am-
sostitutiva è finanziata attingendo dagli affida- mortamento, non è mai conveniente.

Tabella 2 - Il valore attuale netto dell’imposta sostitutiva al variare della durata residua e della per-
centuale di rivalutazione
Opzione 1 : Rivalutazione costo storico Percentuale di rivalutazione
e Fondo Ammortamento 50% 100% 200% 300%
5 -45,0 -60,0 -90,0 -120,0
10 -28,5 -27,0 -24,1 -21,1
Durata residua ammortamento (anni) 15 -15,2 -0,4 29,1 58,7
20 -4,5 21,0 72,0 123,0
25 4,2 38,3 106,7 175,0
Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico Percentuale di rivalutazione
(stesso coefficiente di ammortamento) 50% 100% 200% 300%
5 -45,0 -60,0 -90,0 -120,0
10 -28,5 -27,0 -24,1 -21,1
Durata residua ammortamento (anni) 15 -15,2 -0,4 29,1 58,7
20 -4,5 21,0 72,0 123,0
25 4,2 38,3 106,7 175,0
Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico Percentuale di rivalutazione
(stessa durata con adeguamento coefficiente) 50% 100% 200% 300%
5 -45,0 -60,0 -90,0 -120,0
10 -21,5 -12,9 4,2 21,2
Durata residua ammortamento (anni) 15 -2,5 25,1 80,1 135,2
20 12,9 55,7 141,5 227,2
25 25,2 80,5 191,0 301,5
N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al 30,9%.

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Tabella 3 - Il valore attuale netto dell’imposta sostitutiva al variare del costo lordo del debito banca-
rio e la percentuale di rivalutazione
Opzione 1 : Rivalutazione costo storico Percentuale di rivalutazione
e Fondo Ammortamento 50% 100% 200% 300%
5% 6,1 42,3 114,5 186,8
6% 1,5 33,0 95,9 158,9
Tasso bancario lordo 7% -2,7 24,7 79,4 134,1
8% -6,4 17,3 64,6 111,9
9% -9,7 10,7 51,4 92,0
Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico Percentuale di rivalutazione
(stesso coefficiente di ammortamento) 50% 100% 200% 300%
5% 12,3 60,3 161,3 264,6
6% 6,7 48,0 134,6 223,1
Tasso bancario lordo 7% 1,7 37,2 111,4 187,1
8% -2,7 27,7 91,2 155,8
9% -6,6 19,4 73,5 128,4
Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico Percentuale di rivalutazione
(stessa durata con adeguamento coefficiente) 50% 100% 200% 300%
5% 28,0 86,1 202,2 318,3
6% 21,4 72,8 175,6 278,5
Tasso bancario lordo 7% 15,5 61,0 152,0 243,0
8% 10,2 50,4 130,8 211,3
9% 5,5 41,0 111,9 182,9
N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al
30,9%.

Dall’unione dei due criteri di valutazione in pa- fiscalmente riconosciuto è quello del bene riva-
rola si delinea un quadro di analisi nel quale la lutato. Per contro, in caso di cessione o asse-
convenienza a procedere con l’operazione, se gnazione in data anteriore a detto termine, ve-
presente, è pronunciata, ma il ritorno è assai nendo meno gli effetti dell’imposta sosti-
differito nel tempo. A tale riguardo, si ricorda tutiva, da un lato, le plusvalenze e minusvalen-
che i due metodi di valutazione presuppongo- ze saranno calcolate sul costo storico ante riva-
no la permanenza di un imponibile fiscale po- lutazione, dall’altro, sarà riconosciuto, in capo
sitivo lungo l’intero periodo di analisi. Even- al cedente, un credito d’imposta pari all’am-
tuali esercizi con redditi negativi sposterebbe- montare dell’imposta sostitutiva riferibile ai
ro in avanti nel tempo il periodo di recupero e beni ceduti versata.
ridurrebbero il valore attuale netto dei benefici
Il beneficio atteso è, dunque, pari alle minori im-
attesi. 19
poste sul reddito, per effetto dei maggiori costi
storici ammessi. La convenienza al pagamento
3. La convenienza della rivalutazione dell’imposta sostitutiva, in caso di effettiva
per effetto di cessioni successive cessione del bene, in data posteriore al termine
indicato, è molto pronunciata (Tabella 4).
Nel caso di cessione a titolo oneroso, o di asse- L’imposta sostitutiva versata è interamente recu-
gnazione ai soci, dei beni rivalutati in data po- perata dai maggiori benefici conseguiti nello stes-
steriore a quella di inizio del sesto esercizio so anno di cessione del bene (il payback period
successivo a quello nel cui bilancio la rivaluta- dell’operazione di rivalutazione si riduce all’eser-
zione è stata eseguita, ai fini della determina- cizio nel quale avviene la cessione).
zione della plusvalenza o minusvalenza, il costo Contrariamente a quanto si possa intuitiva-
mente immaginare, il valore attuale dei be-
nefici da cessione non dipende dal prezzo
19
Per eventuali approfondimenti metodologici si rimanda, fra di cessione, ma unicamente dalla data di a-
gli altri, ad A. Lanzavecchia, L’analisi degli investimenti in- lienazione.
dustriali, 2006, in E. Pavarani (a cura di), Pianificazione fi-
nanziaria, Milano, McGraw-Hill.

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Immobili – APPROFONDIMENTO 2857

Tabella 4 - Il valore attuale dei benefici fiscali al variare dell’esercizio in cui avviene la cessione e al
costo del debito bancario
Opzione 1 : Rivalutazione costo storico Tasso bancario netto
e Fondo Ammortamento 3% 5% 6% 7%
6 375,2 334,3 315,9 298,6
7 386,9 338,2 316,5 296,3
Numero anni per cessione (min 6.) 8 397,6 340,9 316,0 293,1
9 407,3 342,6 314,6 289,1
10 416,2 343,4 312,3 284,3
Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico Tasso bancario netto
(stesso coefficiente di ammortamento) 3% 5% 6% 7%
6 452,9 403,5 381,2 360,3
7 462,3 404,1 378,1 354,1
Numero anni per cessione (min 6.) 8 470,8 403,6 374,2 347,1
9 478,4 402,4 369,5 339,5
10 485,1 400,3 364,1 331,4
Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico Tasso bancario netto
(stessa durata con adeguamento coefficiente) 3% 5% 6% 7%
6 469,5 418,3 395,2 373,6
7 481,7 421,0 394,0 368,9
Numero anni per cessione (min 6.) 8 492,7 422,5 391,6 363,3
9 502,7 422,8 388,3 356,8
10 511,7 422,2 384,0 349,6
N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al
30,9%

Infine, per determinare il valore attuale netto • sommare i benefici conseguiti sui maggiori
dei benefici conseguiti in sede di cessione, si do- ammortamenti fino all’esercizio in cui avviene
vrà (Tabella 5): la cessione;
• sottrarre il valore dell’imposta sostitutiva pa- • sottrarre i mancati benefici futuri connessi al-
gata; la prematura interruzione del piano di am-
mortamento del bene ceduto.

Tabella 5 - Il valore attuale netto dei benefici fiscali da cessione


Opzione 1 : Rivalutazione costo storico Tasso bancario netto
e Fondo Ammortamento 3% 5% 6% 7%
6 226,6 208,6 198,9 189,2
7 259,6 230,3 216,0 202,1
Numero anni per cessione (min 6.) 8 290,1 249,0 229,8 211,7
9 318,4 264,9 240,8 218,5
10 344,5 278,2 249,3 223,0
Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico Tasso bancario netto
(stesso coefficiente di ammortamento) 3% 5% 6% 7%
6 282,9 264,9 254,3 243,1
7 313,6 283,3 267,6 251,9
Numero anni per cessione (min 6.) 8 342,0 298,9 278,0 257,8
9 368,1 311,8 285,7 261,1
10 392,1 322,3 291,0 262,2

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2858 APPROFONDIMENTO – Immobili

Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico Tasso bancario netto


(stessa durata con adeguamento coefficiente) 3% 5% 6% 7%
6 279,6 261,5 251,3 240,5
7 319,3 287,4 271,3 255,5
Numero anni per cessione (min 6.) 8 356,0 309,5 287,6 266,6
9 390,0 328,4 300,5 274,4
10 421,5 344,3 310,4 279,4
N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al
30,9%.

È appena il caso di evidenziare come la maggio- finanziamento conveniente, rispetto al mutuo


re convenienza al pagamento dell’imposta sosti- o al leasing finanziario, solo nel caso in cui la
tutiva sia strettamente connessa all’effettiva alie- vendita del bene determini una minusvalenza
nazione del cespite una volta maturato il termi- all’atto di cessione del bene. In tutti gli altri
ne del sesto esercizio successivo. Alienazione casi, il costo finale dell’operazione, al netto de-
che potrebbe non essere affatto di interesse gli effetti fiscali indotti, risulta superiore al tas-
per il contribuente, in quanto i beni rivalutati so leasing (Taeg o Irr lordo da imposte).
sono strettamente strumentali all’esercizio del- Per contro, il lease back offre opportunità di fi-
l’attività (capannoni, negozi, filiali bancarie, ec- nanziamento, pur più oneroso, agli imprendito-
cetera)20. ri con difficoltà di accesso al credito tradiziona-
Qualora l’impresa avesse bisogno di disporre con- le a medio termine. Ci si domanda allora in
tinuativamente del bene, potrebbe, tuttavia, attua- questa sede se il riconoscimento fiscale della
re un’operazione di vendita del bene e il suo con- rivalutazione dei beni immobili determini una
testuale riacquisto (c.d. “sale and lease back”), al maggiore convenienza all’operazione di finan-
fine di ottenere un finanziamento a medio ziamento in parola, posto che sia di interesse
termine. per l’impresa continuare a godere del bene.
Nel prossimo paragrafo si analizza, dunque, la
In effetti, il minore onere fiscale sulla plusvalen-
valutazione di convenienza dell’operazione fisca-
za, che si determina in sede di cessione del bene,
le in parola, nell’ambito delle operazioni di fi-
purché questa avvenga a partire dal sesto eserci-
nanziamento di sale and lease back.
zio successivo a quello in cui è avvenuta la sua
rivalutazione, al netto dell’imposta sostitutiva
4. La convenienza della rivalutazione versata anticipatamente, riduce sensibilmente
nelle operazioni di sale and lease back lo svantaggio fiscale proprio delle operazioni
di sale and lease back (Tabella 6).
Come noto21, il lease back fornisce una fonte di

Tabella 6 - Confronto leasing, sale and lease back e mutuo

Opzione 1 : Rivalutazione costo storico


e Fondo Ammortamento
Tasso netto solo leasing 3,4%
Tasso netto lease back ante rivalutazione 7,3%
Tasso netto lease back post rivalutazione 5,9%
VA benefici fiscali sul lease back 365
Costo lordo del mutuo equivalente 8,1%

20 21

20
Sulla pericolosità, da un punto di vista finanziario, delle
cura di), Il rapporto Banca-Impresa in Italia, Roma, Ban-
operazioni di vendita del patrimonio immobiliare e suc-
caria Editrice.
cessivo riacquisto, invero largamente attuate dalle banche,
21
si veda A. Lanzavecchia-G. Tagliavini, Spin off e renting di Cfr. G. Tagliavini, Il leaseback. Caratteristiche del finan-
capitale immobiliare e operativo, 2007, in S. Monferrà (a ziamento e profili di ottimizzazione, 2001, Milano, Etas.

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Immobili – APPROFONDIMENTO 2859

Opzione 2 : Rivalutazione solo costo storico


(stesso coefficiente di ammortamento)
Tasso netto solo leasing 3,4%
Tasso netto lease back ante rivalutazione 7,3%
Tasso netto lease back post rivalutazione 5,6%
VA benefici fiscali sul lease back 443
Costo lordo del mutuo equivalente 7,7%
Opzione 2 bis : Rivalutazione solo costo storico
(stessa durata con adeguamento coefficiente)
Tasso netto solo leasing 3,4%
Tasso netto lease back ante rivalutazione 7,3%
Tasso netto lease back post rivalutazione 5,6%
VA benefici fiscali sul lease back 454
Costo lordo del mutuo equivalente 7,7%

N.B. Ipotesi: costo storico 1.000, anzianità cespite 10 anni, quota ammortamento 3%, imposte sostituite al
30,9%.

Permangono, per inciso, tutte le relazioni esi- versa);


stenti tra le variabili contrattuali e il loro effetto • all’aumentare della durata dell’operazione, au-
sul tasso annuale al netto delle imposte legate menta il costo netto dell’operazione;
all’operazione (Tabella 7): • all’aumentare del prezzo di cessione, aumenta
• all’aumentare della percentuale di riscatto, il costo netto dell’operazione.
aumenta il costo netto dell’operazione (e vice-

Tabella 7 - Il Tasso netto dell’operazione al variare della percentuale di riscatto e il prezzo di cessione
Percentuale di riscatto
Tasso netto leaseback
5% 10% 15% 20%
1% 5,4% 5,6% 5,8% 6,0%
Rivalutazione annua ulteriore 3% 5,5% 5,7% 5,9% 6,1%
dal valore rivalutato 5% 5,7% 5,9% 6,1% 6,3%
7% 5,8% 6,0% 6,2% 6,4%
N.B. Durata 18 anni, Taeg leasing 5%, cessione al sesto anno, opzione 2-bis, altre ipotesi già adottate.

5. Conclusioni mento fiscale dei maggiori valori rivalutati. Dal


momento che l’imposta sostitutiva è dovuta in
Le opportunità offerte dal recente D.L. n. anticipo, mentre i benefici, se presenti, sono dif-
185/2008 sono di grande interesse per il gestore feriti nel tempo, la valutazione dovrà prima
della finanza aziendale. quantificare i benefici e poi correggerli in fun-
Da un lato, il decreto consente un riallineamento zione del fattore tempo.
dei valori di bilancio ai valori mercato in regime
di neutralità fiscale. Ne deriva un rafforzamen- Le analisi sviluppate in questo contributo con-
to “sulla carta” del patrimonio aziendale che sentono di concludere che:
può essere valutato positivamente in primis da • la convenienza al riconoscimento fiscale dei
banche e assicuratori del credito commerciale. maggiori valori, in assenza di cessione futura
Non essendoci alcun effetto finanziario negativo del bene, è presente solo ad alcune condizioni
(l’operazione non modifica in alcun modo i flus- e, comunque, i benefici sono molto posticipati
si di cassa dell’impresa) tale opportunità è da co- nel tempo;
gliere senza indugio. • la convenienza al riconoscimento fiscale in
Un approfondimento ulteriore è necessario in ipotesi di futura cessione del bene, decorso
sede di valutazione della convenienza al paga- il termine del sesto esercizio, è molto pro-
mento dell’imposta sostitutiva per il riconosci- nunciata;

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2860 APPROFONDIMENTO – Immobili

• in particolare, le minori imposte che si deter- zione che favorisce un comportamento che
minano in sede di cessione dei beni, rivalutati e tende ad evitare uscite di cassa nel periodo
assoggettati ad imposta sostitutiva, riducono più prossimo.
sensibilmente lo svantaggio fiscale proprio
Infine, si sottolinea che le opportunità economi-
delle operazioni di sale and lease back;
che sopra descritte si possono incrementare per
• il profilo sopra analizzato concerne chiara-
effetto della possibile rateizzazione dell’imposta
mente la dimensione economica della decisio-
sostituiva, ma si riducono o si annullano qualo-
ne. In un contesto di convenienza economica
ra, nel periodo di analisi, l’impresa non presenti
incerta e di quadro macrofinanziario assai
sufficiente redditività.
perturbato, può diventare di rilievo la perce-

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