A Adjudicação Compulsória Na Promessa de Compra e Venda de Imóveis - Civil - Âmbito Jurídico

27/04/13
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A adjudicao compulsria na promessa de compra e venda de imveis - Civil - mbito Jurdico
Revista
Revista mbito Jur dico
Civil
Civil
A adjudicao compulsria na promessa de compra e venda de imveis
Vilmar Antnio da Silva, Adilson Jairo Feitosa de M atos
Resumo: Este trabalho analisa o instituto da promessa de compra e venda luz do Decreto Lei 58/1937 e suas alteraes, principalmente sua validade no mundo
jurdico atual, levantando questionamentos sobre o conhecido contrato de gaveta e seus efeitos e implicaes na atualidade. Faz-se um aprofundamento do tema,
focando na possibilidade judicial da adjudicao compulsria, sobretudo devido ao fato de que grande parte da populao brasileira estar localizada nas cidades, sendo
o problema da compra e venda dos imveis urbanos. Analisa-se assim, o instituto da promessa de compra e venda que se apresenta como excelente soluo para a
problemtica social do operrio que passa a ser proprietrio de imvel, sem ter recursos para efetuar o registro pblico dessa compra. Destarte, este instrumento, que
protege o promitente comprador de diversos eventuais dissabores, tem tido sua aplicao diminuta, em grande parte, devido ao pouco conhecimento que o homem
mdio tem acerca do tema.
Palavras-chave: direito civil. Compromisso irretratvel. Promessa de compra e venda.
Abstract: The present work analyzes the institute of the purchase and sale promise and the real estate contract under the Decree-law 58 of 1937 and its changes,
mainly its validity into the present juridical world, establishing questions about the known drawer contract and its effects and consequences nowadays. This work
goes deep into this aim, mainly due to the fact that almost 70% of Brazilian population is located in the cities, and the problem of the urban real estate purchase and
sale is an entirely relevant topic. So, the institute of the purchase and sale promise is analyzed as an excellent solution for the worker social problem, once he buys a
real estate and does not have enough money for the legal registration of the real estate. So, this instrument which protects the promising buyer of several possible
problems, has had a small application, in part, due to the little knowledge that the ordinary person has about this topic.
INTRODUO
A prtica da compra e venda de imveis urbanos, nota-se que, na maioria quase absoluta das transaes, a simples utilizao do contrato de compra e venda (contrato
de gaveta) como instrumento de garantia do negcio. Pela falta de conhecimento acerca do assunto ou pela simples falta de recursos para proceder-se o devido
registro da escritura pblica em cartrio, essa prtica to corrente que h a impresso de ser a juridicamente exigida. Contudo, foroso questionar a real validade
jurdica de um instrumento provisrio como o contrato de gaveta, visto ser, na realidade, um compromisso de compra e venda. Nesse sentido, este trabalho averigua
como tm ocorrido as decises judiciais acerca do tema, levando-se em considerao os casos onde ocorre a clusula explcita de irretratabilidade, bem como quando
da ausncia da clusula de arrependimento. Buscou-se neste trabalho o aprofundamento dos casos de aplicao da adjudicao compulsria quando da negativa do
cumprimento de celebrar o contrato definitivo, tendo como base nica o contrato preliminar.
Procurou-se, por meio de estudo legal, doutrinrio e jurisprudencial, compreender o valor jurdico implcito e explicito na promessa e no contrato de compra e venda
de imvel a prazo e seus efeitos jurdicos. Justifica-se o presente trabalho pelo seu valor terico, social e jurdico, imprescindveis ao contedo de um trabalho
cientfico na seara do Direito atual, sobretudo diante da realidade do mercado imobilirio brasileiro, que apresenta grande incidncia de contratos particulares de
compra e venda, faz-se necessria uma verificao quanto sua validade formal diante do ente jurdico.
1 CONCEITOS DE CONTRATO
Consiste numa relao obrigacional de natureza patrimonial entre duas ou mais pessoas, onde tal obrigao toma fora de lei entre as partes, gerando obrigaes e
direito s partes e ainda uma relao da pessoa com os bens.
A esses dois graus de relacionamentos, num sentido mais genrico, chamamos de DIREITOS PESSOAIS E DIREITOS REAIS. Necessariamente as pessoas so movidas por
interesses. Para regular tais interesses sem que haja conflitos e se torne pacifica a convivncia humana, se faz necessria a existncia de ordem na qual se defina os
direitos de uns e os deveres de outros.
Washington de Barros M onteiro[1] usa dessa orao para caracterizar o direito real: Inflexo do homem sobre a coisa. Explana-se a seguir:
Esse direito do individuo sobre a coisa o critrio fundamental que configura e distingue o direito real, que se constitui, portanto, de trs elementos essenciais: a) o
sujeito da relao jurdica; b) a coisa, objeto do direito; c) a inflexo imediata do individuo sobre a coisa, ao passo que, no direito pessoal, o trao mais
caracterstico, em suma, vem a ser a relao de pessoa a pessoa. Seus elementos so: o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestao que ao primeiro deve o segundo.
Sendo assim, podemos afirmar que um vnculo jurdico onde uma ou mais pessoas devem cumprir uma prestao de carter patrimonial em favor de outrem. O
mecanismo que se usado para tornar obrigatria e at coercitiva a prestao advm de fonte previamente constituda que seu elemento gerador, ou seja, o que d
causa ao fato obrigatrio.
Conforme Orlando Gomes[2], contrato "o negcio jurdico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes observncia de conduta idnea satisfao dos interesses
que regularam".
Acertadamente, o magistrado paulista Rogrio M arrone de Castro Sampaio[3] atesta que "entende-se por contrato o negcio jurdico (espcie de ato jurdico) bilateral
que tem por finalidade gerar obrigaes entre as partes".
Assim, podemos entender que o contrato um negcio jurdico bilateral ou plurilateral, ou seja, para a sua celebrao exige-se o concurso de duas ou mais pessoas,
com a finalidade de regular interesses privados das partes e por isso a ele se submetem.
2 A MANIFESTAO DE VONTADE E AS NEGOCIAES PRELIMINARES
A manifestao de vontade condio sine qua non para a realizao de qualquer negcio jurdico. No h de se falar em contrato ou negcio se no houver concorde
de ambas as partes negociantes. Assim define Silvio de Salvo Venosa[4]:
Nem sempre o mero interesse de contratar materializa-se em um contrato. Os contratos, mormente aqueles em que as partes tm plena autonomia de vontade em suas
tratativas, so frutos, na maioria das vezes, de ingentes esforos, de conversas longas, de minutas, viagens, estudos preliminares, desgastes psicolgicos das partes,
contratao de terceiros especialistas que opinam sobre a matria. Enfim, o contrato, o acordo de vontade, para gerar efeitos jurdicos, como ora se enfoca, adquire
um valor que extravasa pura e simplesmente o objeto.
Pelo simples fato da negociao preliminar percorrer os passos elencado por Silvio Venosa no significa que o contrato propriamente dito ser concretizado. Poder
uma das partes no achar conveniente o momento do negcio. Tambm pode no ser vantajosa uma desistncia depois de todo desgaste de uma possvel negociao,
algumas vezes por necessitar de uma anlise mais aprofundada ou por questes de recursos financeiros no momento.
Diante de tal circunstncia, as partes devem partir para um contrato preliminar j prevendo um futuro contrato. No se pode confundir negociao preliminar com
contrato preliminar, pois as negociaes ainda no produzem efeito jurdico, ou seja, no geram direitos. Em havendo desistncia de uma das partes, no h de se falar
em reparao de dano. Se, por exemplo: algum prope a compra de um imvel que est venda, e para a verificao dos documentos, certides, etc., necessitar de
custos financeiros ou demanda de tempo, gerando de alguma forma, nus ao promitente comprador, esse pode exigir antecipadamente um pr-contrato determinando
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que depois de arcar com essas despesas, ter a segurana do negcio.

Doravante, quando uma das partes descumprirem o acordo, esta passvel de reparao, visto que criou um vnculo juridicamente protegido durante a negociao.
3 Principio da fora obrigatria dos contratos
Este Princpio a base da existncia dos contratos, pois somente possvel a segurana e confiana jurdica no mundo dos negcios se os cidados acreditarem que
seus pactos sero honrados e, em caso de negativa pela outra parte, o Estado far valer tal compromisso. o Princpio Pacta Sunt Servanda, que d s obrigaes
vlidas a obrigatoriedade em relao aos contratantes. Este princpio tambm recebe os nomes de princpio da obrigatoriedade da conveno, princpio da
intangibilidade, princpio da obrigatoriedade dos contratos.
O magistrado e professor Rogrio M arrone de Castro Sampaio[5], leciona:
"O princpio da fora obrigatria dos contratos ou das convenes que leva intangibilidade dos contratos aquele segundo o qual o contrato faz lei entre as partes
(pacta sunt servanda). Isto , uma vez aperfeioado o contrato e preenchido os requisitos de validade, as obrigaes geradas devem ser fielmente cumpridas,
respondendo o inadimplente com seu prprio patrimnio".
Isso implica dizer que, uma vez pactuado entre as partes algum acordo que preencha todos os seus requisitos de validade e eficcia previstos em legislao, adquire
fora coercitiva e ser imposto como se lei fosse entre as partes. Neste caso, no faz diferena se a obrigao imposta por lei ou pela vontade legtima entre as
partes, pois o efeito ser o mesmo (note que apenas e unicamente entre as partes). Nas sbias palavras de Orlando Gomes[6]. "estipulado validamente seu contedo,
vale dizer, definidos os direitos e obrigaes de cada parte, as respectivas clusulas tm, para os contratantes, fora obrigatria". Eis aqui a materializao do princpio
Pacta Sunt Servanda.
Quanto possibilidade de alterao das clusulas, M aria Helena Diniz afirma que "se os contratantes ajustaram os termos do negcio jurdico contratual, no poder
alterar o seu contedo, nem mesmo judicialmente, qualquer que seja o motivo alegado por uma das partes[7] (...). No mesmo sentido, o professor Orlando Gomes
afirma : "se ocorrem motivos que justificam a interveno judicial em lei permitida, h de realizar-se para decretao da nulidade ou da resoluo do contrato, nunca
para a modificao do seu contedo". Justifica-se tambm em virtude do "(...) princpio da autonomia da vontade, uma vez que a possibilidade de interveno do juiz na
economia do contrato atingiria o poder de obrigar-se, ferindo a liberdade de contratar [8]. Assim, o juiz poder interferir no contrato, apreciando sua validade,
nulidade, legalidade, ou seja, aspectos legais quanto possibilidade jurdica das clusulas, nunca quanto s vontades das partes. Essas so inviolveis e indelveis, visto
ser o Direito Civil eminentemente privado, ou seja, de competncia do cidado comum, e no do Estado.
4 CONTRATO DE CONTRATAR
Esse contrato celebrado anteriormente ao contrato definitivo recebe vrias nominaes, tais como: contrato preliminar, promessa de contrato, contrato preparatrio,
promessa, compromisso, pr-contrato, etc. Independente do termo usado, todos so formas de acordos que antecedem um acordo definitivo, e como tais, todos so
negcio jurdico.
Segundo Arnoldo Wald[9], a figura do contrato preliminar j tinha sua eficcia reconhecida no direito romano. o pactum de contrahendo, pela qual uma das partes
assume uma obrigao de contratar em um determinado momento, criando atravs do contrato preliminar uma obrigao de fazer, (um contrato definitivo) enquanto o
definitivo por sua vez pode ser uma obrigao de dar. , pois, uma obrigao de fazer. aquele por via do qual as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais
tarde, um contrato definitivo que ser o principal. No nosso direito essa figura de contrato largamente utilizada, mesmo no havendo de forma codificada. O Decreto
lei n 58/37 inaugurou tal atividade ao regular o compromisso de compra e venda de imveis para pagamento em prestaes.
Como j se percebe, o contrato preliminar tem fora vinculante, ou seja, est vinculado celebrao de um contrato principal. Essa fora fica ainda mais evidente na
promessa irretratvel, uma vez que essa se torna juridicamente obrigatria a celebrao do definitivo de acordo com o Art. 639 do CPC:
Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo titulo, poder obter uma
sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Quanto forma, no obrigatria a obedincia mesma formalidade do principal, salvo se estiver prevista em lei. Uma vez que o promitente submete-se a uma
obrigao de fazer, mesmo se o contrato preliminar no contiver todos os requisitos do principal para gozar da execuo especifica, no deixaro de existir os efeitos a
essa obrigao de fazer, o que resumiria, em ltima anlise, em perdas e danos. Assim, nada impede que no contrato definitivo haja acrscimo de clusulas, ou seja, se
ambas as partes concordarem, poder haver mudanas em alguma clusula no contrato principal, tal fato no descaracterizar o preliminar.
Assim preceitua o art. 462 do CC: O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
O Art. 463 continua:
Concludo o contrato preliminar, com observncia do disposto no artigo antecedente, e desde que no conste clusula de arrependimento, qualquer das partes ter o
direito de exigir a celebrao do definitivo, assinando prazo outra para que o efetive.
Pargrafo nico. O contrato preliminar dever ser levado ao registro competente.
O Art. 464 corrobora: Esgotado o prazo, poder o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo carter definitivo ao contrato
preliminar, salvo se a isso se opuser a natureza da obrigao.
Nota-se o efeito prtico do compromisso irretratvel. O Direito Civil brasileiro adota, assim, a possibilidade da adjudicao compulsria como meio jurdico-judicial para
fazer valer as vontades originais das partes, ou seja, a validade das manifestaes de vontades atravs de um compromisso de contratar, desde que irretratvel.
5 AO REIVINDICATRIA DA PROMESSA
Arnaldo Rizzardo[10], ao comentar sobre esse tema, inicia com a seguinte pergunta: Sendo de eficcia real o compromisso, cabvel a reivindicatria?. Ora, quanto
eficcia de direito real ou direito real, conforme queiram entender, no h mais divergncia. Uma vez produzido tais efeitos, fatalmente trar consigo todas as
conseqncias e os direitos que lhe so prprios.
Entre esses direitos est o direito reivindicatrio. uma questo de lgica. Vejamos o caso de compra e venda a prestaes, tendo como instrumento o compromisso
irretratvel: o antigo titular transfere ao compromitente comprador todos os direitos de uso, usufruto, gozo, e de dispor da coisa. A essa altura, ao antigo titular ainda
cabe, caso queira, o poder de agir contra terceiros. M as digamos que com o passar do tempo, ao passo que o atual titular for quitando as prestaes, ao antigo restalhe apenas a obrigao de assinar a escritura, conseqentemente no ter disposio para se envolver numa possvel ao contra terceiros.
Nesse lapso temporal, em havendo o esbulho ou a turbao, normalmente a ao prpria seria a possessria, porm, o atual titular ainda no tem a posse, tambm no
poder aguardar at que sejam pagas todas as prestaes para se obter a escritura definitiva a fim de resolver o impasse. Por essas e outras razes que se d ao
compromisso amplssimo direito real. Arnaldo[11] cita um acrdo do Tribunal de Alada Cvil de So Paulo, com a seguinte ementa: Compromisso de compra e venda.
Imvel loteado. Contrato averbado. Direito real oponvel a terceiros. Reconhecimento, tambm, do direito de reivindicao. Recurso provido. Aplicao do art. 5, do
Dec.-lei n 58, de 1937, e da Lei n 649, de 1949. O compromisso de compra e venda, se regularmente averbado no registro de imveis, estabelece direito real oponvel a
terceiros (art. 5, do Dec.-lei n 58, e da Lei n 649), da decorrendo o direito de reivindicar, inclusive contra o titular de escritura definitiva posterior quela
averbao, e proveniente do mesmo loteamento. (Revista dos tribunais, 500/131)
Barbosa de Lima Sobrinho aprofundou ainda mais o problema, defendendo que, pelo contrato, o direito de usar, gozar e dispor do imvel, a de reav-lo, passa do
proprietrio para o promitente comprador. Assinado o compromisso irretratvel e registrado, transferindo-se ao compromissrio o direito de dispor, ele torna-se parte
legtima para propor a lide em questo, prpria para quem tem o domnio, seja irrevogvel, seja dependente de resoluo.
O Supremo Tribunal de Justia, em excelente fundamentao, ementou no mesmo sentido o cabimento da ao reivindicatria: A promessa de compra e venda
irretratvel e irrevogvel transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exerccio do domnio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra
injustamente em poder de terceiros. Serve, por isso, como titulo apto para embasar a ao reivindicatria.
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Nesse momento, mesmo no tendo a posse, o promitente comprador imbudo de todo direito que a posse traduz.
6 IMVEIS LOTEADOS
Os imveis loteados tm sua forma prevista no art. 26, da Lei n 6.766. Arnaldo[12] lista os passos a serem seguidos, de acordo com esse artigo:
Os compromissos de compra e venda, as cesses ou promessas de cesso podero ser feitos por escritura pblica ou por instrumento particular, de acordo com o modelo
depositado na forma do inciso VI do art. 18 e contero, pelo menos, as seguintes indicaes:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministrio da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residncia dos contratantes;
II - denominao e situao do loteamento, nmero e data da inscrio;
III - descrio do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontaes, rea e outras caractersticas;
IV - preo, prazo, forma e local de pagamento bem como a importncia do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o dbito em aberto e sobre as prestaes vencidas e no pagas, bem como a clusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do
dbito e s exigvel nos casos de interveno judicial ou de mora superior a 3 (trs) meses;
VI - indicao sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declarao das restries urbansticas convencionais do loteamento, supletivas da legislao pertinente.
1 O contrato dever ser firmado em 3 (trs) vias ou extradas em 3 (trs) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobilirio, aps o
registro e anotaes devidas.
2 Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, ser obrigatrio o arquivamento da procurao no registro imobilirio.
Quanto terceira via mencionadas no 1, no se faz necessrio. Obedecidos os padres, os contratos sero arquivados na forma do art. 18, inc. VI, da referida Lei.
Segundo nosso mestre, este , de resto, o sistema adotado pelo Dec.-lei n 58 que at hoje provou satisfatoriamente. O art. 26 faculta o uso de instrumento pblico ou
particular. O instrumento particular, altamente difundido, sempre foi admitido pela doutrina e pela jurisprudncia, desde os primrdios do Dec.-lei n 58. A escritura
pblica caiu em desuso. Raramente utilizada. (RIZZARDO 2010, p.409).
Essa , provavelmente, a razo pela qual o mercado imobilirio tem se utilizado to prodigamente dessa modalidade, deixando de, em vrias ocasies, de exigir a
escritura pblica.
7 IMVEIS NO LOTEADO
Nesta modalidade, segundo Arnaldo[13], at pouco tempo havia discordncia dos doutrinadores. A maioria afirmava ser imprescindvel a escritura pblica para efetuar o
registro. Acerca dos doutrinadores afirma: Se elaborados mediante escrito particular, admitia-se o registro apenas no ofcio de ttulos e documentos, em face do
disposto no art. 237, do Dec. N 4.857/39, portanto, a real necessidade de ser de forma pblica ningum esclarecia com preciso.
A jurisprudncia imps a forma livre e deu plena eficcia ao compromisso firmado por meio de instrumento particular. O compromisso de compra e venda de imveis,
ainda que no loteados, d direito execuo compulsria, quando reunidos os requisitos legais. Smula n 413, STF. Seja qual for a forma que o reveste.
Corrobora Arnaldo Rizzardo[14]:
No recurso extraordinrio n 71.850, de 07.05.71, o M inistro Oswaldo Trigueiro repete o voto de julgamento anterior, no R.E. n 68.705: Diante da divergncia de
julgados, o recurso de ser reconhecido. Para mim, a melhor exegese est em que a escritura pblica no exigncia essencial para a promessa de compra e venda de
imveis loteados ou no, de valor superior a dez mil cruzeiros novos, e que a promessa por escritura particular inscrita no registro pblico propicia a adjudicao
compulsria. No de ser publicada a regra do art. 134, inc. II, do CC. Com a nova redao do art. 22 do dec.-lei n 58, pela Lei n 649, de 11 de M aro de 1949, ficou
igualada a situao da promessa de venda do terreno loteado com o no loteado. Lembra-se que o art. 134, inc.II, citado no texto equivale ao art. 108 do vigente
Cdigo Civil.
Hoje no h mais divergncia jurisprudencial nos Tribunais do pas. O art. 1.417 do CC. estabelece: M ediante promessa de compra e venda, em que no se pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real
aquisio do imvel.
8 ADJUDICAO COMPULSRIA
Segundo Arnaldo Rizzardo[15]:
o Estado deve socorr-lo, como de fato acontece. Chamado a intervir, com sua autoridade impe o cumprimento da obrigao, mediante uma sentena constitutiva,
suprindo a manifestao espontnea do consentimento do inadimplente.
um instrumento judicial disposio daquele que teve seu contrato definitivo negado pela outra parte, tendo o Estado como o protetor dos princpios legais
estabelecidos pelo Direito. Aqui, nota-se a presena do juiz como ltimo recurso disponvel ao lesado.
Esta ao segue o procedimento estabelecido no Cdigo de Processo Civil, nos artigos 275 a 281. regulado pelos artigos 15 a 17 do Decreto-Lei n 58/1937 e Lei n
6.014/1973.
O professor Luiz Tadeu Barbosa[16] conceitua a adjudicao compulsria no sentido estrito da palavra:
Cumpre distinguir a adjudicao como ato jurdico ou administrativo da adjudicao compulsria como ao. O vocbulo adjudicao, que se originou da adjucatio
latina, tem extenso campo de aplicao na rea do direito. No direito administrativo serve para qualificar como aceitvel uma proposta de fornecimento de bens ou
servios para a administrao pblica, mediante contrato. No direito processual civil vamos encontrar o vocbulo de forma tpica para designar o pedido coativo que faz
o exequente, para que o juzo lhe transfira bens do patrimnio do devedor, em pagamento da obrigao (art. 647, II, e 708, II, do CPC), mediante depsito do preo ou
reposio da diferena. De forma atpica, o vocbulo se encontra implicitamente nos arts. 639 e 641 do CPC, para designar o nomen iuris tambm da ao colocada
disposio do promitente comprador com contrato quitado e sem clusula de arrependimento, visando uma sentena de reconhecimento do domnio, por fora do
inadimplemento da obrigao por parte do promitente vendedor.
Quando da instituio da adjudicao compulsria pelo Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, o tema j no representava novidade. A adjudicao compulsria
decorre de um contrato de compromisso de venda e compra quitado, sem clusula de arrependimento, com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o
domnio sobre o bem objeto da contratao.
Assim, uma vez quitada a dvida dos terrenos loteados ou no, parcelados e vista, de acordo com a Smula n 413, STF, resta ao compromitente a transferncia da
escritura. Ocorrendo a negao, o momento em que o promitente deve recorrer justia a fim de suprir a manifestao de vontade no emitida. o momento em
que o Estado agir em prol do credor mediante sentena constitutiva para obrigar-lhe assinar ou, persistindo a inadimplncia, autorize o credor a fazer a transferncia
no Registro de Imveis. O caminho que ser percorrido pelo credor uma ao de adjudicao compulsria. mediante esse instrumento que se provocar o Estado.
8.1 Procedimento da Adjudicao Compulsria
Arnaldo Rizzardo[17] explica que no Cdigo de 1939, a ao era regulada pelo art. 346 e pargrafos, onde se intimava o compromitente a dar a escritura em cinco dias,
cujo prazo corria em cartrio. Se houvesse contestao em matria testemunhal, o procedimento passaria a obedecer ao art. 685, do revogado diploma de processo
civil, em que o juiz designaria audincia, procedendo-se a uma instruo sumaria e decidindo aps.
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Com o advento do novo Cdigo de Processo Civil, alguns procedimentos foram mantidos pelo art. 1.218, provisoriamente at serem incorporados em leis especiais.
Segundo ele, entre os que foram mantidos esto os pertinentes a loteamentos e venda de imveis a prestao. Citando a explicativa de Adroaldo Furtado Fabrcio, em
seu antigo trabalho sobre procedimento sumarssimo (atual sumario), expe:
Essa disposio sequer chegou a vigorar, pois ainda no perodo do vacatio do Cdigo, a Lei n 6.014, de 1973, que destinava a adaptar ao Cdigo diversas leis especiais,
na realidade foi muito alm desse objetivo declarado em sua ementa, introduziu modificaes no texto do Dec.-lei n 58, de 1937, inclusive em seu art. 16, cuja nova
redao prescreve o rito sumarssimo para a aludida ao de adjudicao.
Os pargrafos do art. 16 estabelecem as condies para a proposio da ao de adjudicao, e que a sentena valer como titulo para o registro.
Agora a redao do art. 22 do Dec.-lei n 58[18] ficou assim:
Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cesso de direitos de imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato
de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros, e
lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos termos dos artigos 16 desta Lei, 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil.
Quanto a todos esses procedimentos, Arnaldo[19] faz o seguinte ressumo:
Em sntese, visando adquirir o domnio pleno, e tendo pago as prestaes e demais cominaes, a parte intentar a ao adjudicatria, que poder ser atravs do rito
sumario. Distribudo o feito, se eleito esse procedimento, o juiz designar audincia. Citada a parte contrria, com dez dias de antecedncia, ela oferecer defesa
durante a mesma; antes tentar-se- conciliao. Em seguida, procede-se instruo, julgando o juiz aps, tudo na conformidade com os arts. 276 e seguintes do Cdigo
de Processo Civil.
Sabemos que os arts. 640 e 641 foram revogados e substitudos pelos arts. 466-C e 466-A, de acordo com a Lei n 11.232/2005, que trouxe modificaes no novo Cdigo
de Processo Civil, e que tais artigos regulamentam a sentena e a coisa julgada, quando se dispe sobre obrigao de fazer, quando o objeto um contrato e que esse
determine a transferncia de propriedade.
Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declarao de vontade, a sentena, uma vez transitada em julgado, produzir todos os efeitos da declarao no emitida.
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter
uma sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferncia da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ao no ser acolhida se a parte
que a intentou no cumprir a sua prestao, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda no exigvel.
Essa disposio no CPC trouxe clareza quanto ao posicionamento do legislador, suprindo vcuo que vinha sendo ocupado pelos entendimentos jurisprudenciais e
doutrinrios.
8.2 Quanto a Necessidade ou No do Registro do Contrato Para a Adjudicao
A respeito das condies para a propositura da ao, Arnaldo Rizzardo[20] argumenta:
Em tese, condies primeira para a propositura da lide a existncia do registro do contrato. Evidentemente, o preo h de estar integralizado.
Apesar das profundas discusses doutrinarias e jurisprudenciais, preponderando nos tribunais entendimento contrrio adjudicao na ausncia do registro, entretanto,
se possvel esse ato, mesmo depois da sentena, por preencher o contrato os requisitos da lei; se lanado no referido rgo da justia o registro da rea, ou devidamente
registrado o loteamento, pode a deciso deferir a adjudicao. Inclusive, tribunais de tendncias rgidas na interpretao em favor da indispensabilidade do registro
apresentam excees, deferindo, em certos casos, a adjudicao, olvidando o aspecto formal e tendo uma ratio legis mais benigna, pois o art. 16, com a reao dada pela
Lei n 6.014, fala em recusa dos promitentes na outorga da escritura, suprindo a declarao espontnea atravs do decreto judicial, sem especificar a obrigatoriedade do
registro, (Revista de Jurisprudncia do TJ do RG, 73/537).
O ento Primeiro Tribunal de Alada Cvil do Estado de So Paulo j, em 20.04.2973, havia adotado o entendimento da dispensa do registro, quando decidiu pelo
deferimento da adjudicao de imveis adotado, cujo instrumento no fora levado a registro, (Revista dos Tribunais, 454/130), notando-se que decises desse teor no
eram raras. O STJ formulou a Smula n 239, pela qual o direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no
cartrio de imveis.
V-se que, se o imvel provm de loteamento legalizado, significa que poder a qualquer momento ser registrado, significa que j existe um registro desse imvel e que
s resta ao atual titular registr-lo. Diante desse status, h de se admitir a adjudicao perfeitamente.
O principal objetivo da Lei resguardar e assegurar o direito do promitente comprador tirando-o da merc dos loteadores. O art. 22 do Dec.-lei 6.766, trouxe a
impossibilidade do arrependimento anteriormente admitido pelo art. 1.088 do antigo Cdigo Civil e que o atual, mesmo depois das mudanas, ainda admite o
arrependimento na promessa de compra e venda em que se pactue tal possibilidade, em seu art. 1.417.
Observa-se, porm que, a Lei 6.766 deixa um pouco confusa sua redao no art. 22, motivo de algumas controversas na interpretao: So irretratveis os
compromissos de compra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real
oponvel a terceiros.
Na viso de Frazo do Couto, citado por Rizzato[21], seria essa a inteno do legislador: que, estando registrados, conferem direito real e atribuem direito
adjudicao compulsria. O registro deve ser requisito essencial para a adjudicao, pois dele depende o direito real e a oponibilidade a terceiros.
Acrescenta ainda Rizzato:
Todos os contratos originais de promessa de compra e venda de lotes so irretratveis. Encontrando-se o loteamento lanado em cartrio, sempre possvel o registro do
contrato. Especificado o lote no Livro 2, na relao posta a seguir do assento do loteamento, oportuniza-se a adjudicao compulsria, em face de o nico efeito
exsurgente resumir-se na oponibilidade erga omnes.
Acresce observar, no tocante a imveis no loteados, que o art. 22 do dec.-lei n 58 traz a condio do registro da avena. Mas o mesmo podendo efetuar-se a qualquer
tempo, no curso da ao, conforme Smula n 166 do mais alto Pretrio do pas ou aps a sentena no obstar o direito assegurado no instrumento particular. Se
inexistente, a sentena, para fazer justia, permitir a adjudicao, desde que possvel o ato na serventia imobiliria; em caso de invalidade, dar ao credor a alternativa
de indenizao por perdas e danos, ou o caminho da usucapio.
Ainda se falando sobre as condies para a propositura da ao, a grande M aria Helena Diniz[22], em seu Novo Cdigo Civil Comentado, escrito em parceria com Ricardo
Fiza, assim estabelece:
Para o promitente comprador fazer uso da ao (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se
mister a configurao dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mrito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avenado no
contrato; b) recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do
imvel; c) inexistncia de clusula de arrependimento; d) registro do instrumento pblico ou privado no Cartrio de Registro de Imveis. Sobre esse ltimo requisito,
merece destaque a perda de eficcia da Smula 239 do STJ, ao preconizar que o direito adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de
compra e venda no cartrio de imveis, tendo em vista que se trata de condio necessria definida no prprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex
lege para a configurao do prprio direito real, no podendo ser rechaado por orientao pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada,
antes do advento do novo CC.
Deve-se atentar para o ltimo requisito, pois esse fato torna em perda de efeito a Smula 239 do STJ. Por que perdeu sua eficcia? Devido ao fato de uma
jurisprudncia necessria ao tempo do antigo CC no ter o condo de se sobrepor letra clara da lei. Isso no significa que no estando registrado o contrato no
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cartrio, o promitente no poder propor a ao. Ele no poder propor alegando direito real, por falta do registro. Porm, poder utilizar-se das alegaes que sero
apresentadas adiante.
8.2.1 Contrato No Registrado, Penhora e Embargos
So inmeros os casos por todo o pas em que imveis financiados pelo Sistema de Financiamento Habitacional so vendidos a terceiros antes da quitao da dvida com
o financiador. O instrumento a ser utilizado, de acordo com a legislao brasileira seria um contrato de compra e venda devidamente registrada em cartrio, com a
concordncia da instituio financiadora, segundo o que estabelece a Lei 8.004/90. H, nestes casos, a prtica de contratos de gaveta, sem o devido registro. A
situao periclitante devido Smula 621 do STF: No enseja embargos de terceiro penhora a promessa de compra e venda no inscrita no registro de imveis".
Contudo, a Smula n 84 do STJ assim estabelece: " admissvel a oposio de embargos de terceiro fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra
e venda de imvel, ainda que desprovido do registro.
O STJ, ento, posicionou-se no sentido de reconhecer a validade do compromisso irretratvel, ainda que no registrado. Seno vejamos:
"COM PROM ISSO DE COM PRA E VENDA NO REGISTRADO - EXECUO - BEM PENHORADO - EM BARGOS DE TERCEIROS - POSSE NO COM PROVADA - INDCIOS DE FRAUDE PRECEDENTES - RECURSO DESACOLHIDO - Conquanto mitigado o rigor do Enunciado n 621 do STF pela jurisprudncia sumulada deste Superior Tribunal de Justia
(verbete n 84), inadmissvel o acolhimento de Embargos de Terceiros ajuizados, com o intuito de desconstituir penhora sobre imvel objeto de compromisso de compra
e venda no registrado, se inexistente comprovao de que o embargante, antes da Execuo, detinha a posse do imvel, e se, ademais detectadas pelas instncia
ordinrias circunstncia evidenciadoras de fraude. Para serem acolhidos os Embargos de Terceiros fundados em alegao de posse advinda de compromisso de compra e
venda de imvel, ainda que desprovido de registro, necessrias se fazem no s a demonstrao de que a celebrao do compromisso, com quitao do preo, ocorreu
antes de ajuizada a Execuo, mas tambm a comprovao da posse do embargante e a certeza quanto inexistncia de fraude." (STJ - 4 T.; Rec. Esp. n 39.144-0-SP;
rel. M in. Slvio de Figueiredo; j. 16.11.1993; v.u.; DJU, Seo I, 07.02.1994, p. 1.187, ementa. In Bol AASP 1838/31-e, de 16.03.1994.)
Nota-se que o principio da boa-f basilar para as decises tambm dos embargos. A parte mais temerria da questo poder provar a boa-f sabendo, ainda, que os
critrios preponderantes para tanto so a subjetividade e o conhecimento do juiz.
Existem outras formas de se propor uma ao por intermdio de contrato no registrado, o que veremos no prximo item.
8.2.2 EXECUO ESPECIFICA NOS arts. 466-B e 466-C DO CPC DO CONTRATO NO REGISTRADO
A impossibilidade de se propor ao adjudicatria diante da ausncia do registro no perdura ante a possibilidade que tem o credor de obter a execuo especfica
prevista no art. 466-C do CPC.
Tratando-se de contrato que tenha por objetivo a transferncia de propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ao no ser acolhida se a parte que a
intentou no cumpriu a sua prestao, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda no exigvel.
Significa que, se foram cumpridas todas as prestaes, o titular poder propor a ao a qual ser fundamentada no art. 466-B: Se aquele que se comprometeu a
concluir um contrato no cumpriu a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo titulo, poder obter sentena que produza o mesmo efeito do
contrato a ser firmado. Os art. 466-B e 466-C do CPC, derivam do art. 639 e 641 revogados pela Lei 11.232. As mudanas no foram somente nas leis, como tambm a
jurisprudncia inclinou-se a tais alteraes. Vejamos julgamentos citados[23]:
I - Tratando-se de compromisso de compra e venda de imvel no inscrito, cujo preo foi totalmente pago, o que torna impossvel o arrependimento, tem o promitente
comprador, nos termos do artigo 639 do CPC, o direito de obter sentena que produza o mesmo efeito da declarao de vontade devida pelo promitente vendedor,
suprimindo o julgado a falta de escritura primitiva e valendo como ttulo (RT 495/142)
II - Entre as partes primitivas do pr-contrato, para a execuo especfica, no h necessidade dessa inscrio do compromisso no registro de imveis. A inscrio apenas
produz o nascimento de um direito real especial, oponvel erga omnes, alegvel contra terceiros estranhos ao contrato. Entre as prprias partes, para que o compromisso
d ao compromissrio comprador o direito execuo especfica, ela se mostra desnecessria.
Arnaldo Rizzardo[24] esclarece que, se a parte ingressar com a ao de adjudicao fulcrado nessas normas, ter seu pedido aceito. Ao adjudicatria ou execuo
especfica no importa o nomem in jris dado, o fim, tanto de uma quanto de outra o mesmo, ou seja, fazer com que se cumpra o contrato principal.
Confere-se direito. O nome que se d ao no to importante quanto o direito procurado: Compromisso de compra e venda. Falta de inscrio no registro
imobilirio prestaes integralmente pagas Recusa da promitente vendedora em face de as cesses terem sido por instrumento particular, quando a anuente
analfabeta. Arts. 639 e 641 do CPC. Irrelevncia da denominao de adjudicao compulsria. Ao procedente, com fundamento nesse dispositivo processual. Na
fundamentao do voto, observa o Relator: Pouco importa, ento, que o autor tenha rotulado sua ao de adjudicao compulsria. Importa, isso sim, o que pretendeu
com sua propositura: a outorga da escritura definitiva da venda do lote, sob pena de produzir a sentena o mesmo efeito desse contrato (arts. 639 e 641 do CPC).
Irrelevante, por conseguinte, a falta de registro dos contratos no circunscrio imobiliria, pois a ao no fica julgada como adjudicao compulsria, prevista no dec.lei 58, arts. 15, 16 e 22, no Dec. N 3.079, 1938, e na Lei n] 649, de 1949, combinada com a Lei n 6.014, de 1975, mas como condenatria ao cumprimento da obrigao de
contratar, produzindo a sentena o mesmo efeito do contrato (o de venda). No ocorre aqui julgamento extra ou ultra petita. Apenas se verifica qual o objeto da ao, se
observa a fundamentao ftica e jurdica do pedido, mas se declara a incidncia da lei aplicvel espcie, como compete ao juiz (da mihi factum, dabo tibi jus).
Orlando Gomes, com sua autoridade faz desaparecer qualquer dvida: O novo Cdigo Civil limpou a rea para a aceitao, em sentena, independentemente de
inscrio, da execuo coativa de forma especfica da obrigao de emitir a declarao negocial contrada em promessa irretratvel.
O STF ementou esta concluso, no REsp n 6.370 SP, de 20-08-1991, da 3 turma, em RSTJ 28/419: Compromisso de compra e venda de imveis. Execuo especfica da
obrigao. Admissibilidade. admissvel a execuo especificado art.639 do CPC, ainda que se trate de contrato preliminar no escrito no Registro de Imveis. O art. 639
est substitudo pelo art. 466-B.
No se exige o registro preliminar para o ajuizamento da ao de adjudicao compulsria, sendo esse registro indispensvel para sua validade perante terceiros. Este o
entendimento do STJ, conforme se depreende:
ADJUDICAO COM PULSRIA. REGISTRO DA PROM ESSA - PREQUESTIONAM ENTO - PRECEDENTES DA CORTE - 1 - Est assentada a jurisprudncia da Corte no sentido no
ser exigido o registro da promessa para o ingresso da ao de adjudicao compulsria. 2 - Permanecendo o Acrdo recorrido no plano do exame do contrato,
enquadrado na Lei n. 4.591/64, faltou o devido prequestionamento para a questo do litisconsrcio e da multa excessiva. (STJ, REsp n. 203581 SP, Terceira Turma, Rel.
M in. Carlos Alberto M enezes Direito, DJU 8.3.2000).
De salientar, ainda, que o direito adjudicao ou a de execuo especfica, no decai e no se d a prescrio do exerccio da prestao, segundo a corrente mais
aceita pelo STJ: No prescreve o direito de a promissria compradora obter a escritura definitiva do imvel, direito que s se extingue frente ao de outrem amparado
por usucapio.(REsp. n 369.206-M G, da 4 Turma em 11.03.2003, DJU de 30.06.2003).
Vejamos alguns entendimentos dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justia:
Para que seja ajuizada a ao de adjudicao compulsria tendo por objeto imvel no loteado, como o deste caso, preciso se verifique a presena dos requisitos a que
alude o artigo 22 do Decreto Lei n 58/37, quais sejam, que no haja clusula de arrependimento e que o preo tenha sido pago vista ou a prazo, "desde que inscritos
(os contratos) a qualquer tempo". A existncia de inscrio foi arredada pela Smula 239 do Superior Tribunal de Justia, que tornou superada a antiga Smula 167 do
Supremo Tribunal Federal (TJSP, 28 de setembro de 2008)
Com isso, do contrato preliminar j nasce ao credor o direito concluso do contrato principal. A rigor o promitente comprador no obtm do juzo uma condenao,
mas sim uma sentena constitutiva, declarando-o investido da execuo do contrato, produzindo a sentena o efeito da declarao no emitida . [4] a redao dos
artigos466-AA e466-BB do Cdigo.(TJMS, em 10 de setembro de 2009)
STJ - AgRg no AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO N 853.678 - RJ (2006/0280013-2)
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VOTO
MINISTRO HUMBERTO GOMES DE BARROS (Relator): Deixei claro na deciso agravada que, enquanto o Tribunal local julgou com base em nossa Smula 84, os embargos de
declarao veicularam argumentos relativos aplicao da Smula 621/STF.
Por isso, nenhum dos argumentos do ento embargante, ora agravante, merecia exame. No houve ofensa ao Art. 535 do CPC.
No mais, apliquei a Smula 83, porque o acrdo recorrido est de acordo com nossa jurisprudncia, especialmente com a Smula 84.
Esclareci, ainda, que a aplicao de smulas no se sujeita s regras de direito intertemporal. Por isso, no importa que a execuo e a penhora sejam anteriores edio
da Smula 84. O entendimento nela consagrado se aplica, porque representa a legtima interpretao da Lei.
Nego provimento ao agravo regimental.
8.3 Contratos de Imveis Loteados e Intimaes
Arnaldo Rizzardo[25] enumera por ordem seqencial as etapas a serem cumpridas pelo credor na persecuo do cancelamento do registro:
Estando o imvel devidamente registrado no Livro 2, ou se ainda averbado junto inscrio do loteamento, no Livro 8, o cancelamento do contrato se d, a pedido do
credor, mediante os seguinte procedimentos:
Art.32 da Lei n 6.766: Vencida e no paga a prestao, o contrato ser considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constitudo em mora o devedor.
1 Para os fins deste artigo o devedor-adquirente ser intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imveis, a satisfazer as prestaes vencidas e as
que se vencerem at a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimao.
2 Purgada a mora, convalescer o contrato.
3 - Com a certido de no haver sido feito o pagamento em cartrio, o vendedor requerer ao Oficial do Registro o cancelamento da averbao.
Efetuar-se- pedido dos seguintes atos:
Intimao do devedor, feita pessoalmente pelo oficial, ou mediante carta com aviso de recebimento, para que em trinta dias ele satisfaa as prestaes vencidas, as que
se vencerem at a data do pagamento, mais juros convencionados, despesas de cartrio, multa, esta exigvel no caso de mora superior a trs meses (inc. V do art. 26).
Para tanto, o credor entregar ao oficial uma carta, onde constem o aviso para saldar a dvida e as comunicaes no prazo estabelecido.
Recebida a devoluo de carta, com a assinatura do devedor, ou concretizada pessoalmente a intimao, aguarda-se o decurso do prazo de trinta dias.
Se o destinatrio se recusar a dar recibo, ou se furtar ao recebimento, ou ainda se for desconhecido seu paradeiro, por no ter sido encontrado no seu endereo constante
no contrato, o funcionrio incumbido da diligncia informar esta circunstncia ao oficial competente, se no tiver poderes para certificar.
O oficial por sua vez, lavrar por certido o ocorrido. A intimao se far por meio de edital, iniciando a fluir o lapso de tempo mencionado dez dias aps a ltima
publicao (art. 29 e pargrafos, da Lei n 6.766).
A interpelao ser feita na forma da Lei.
Sucedendo o pagamento no perodo de tempo regulamentar, anexam-se aos autos do processo de loteamento cpia do recibo passado ao compromissrio, bem como o
recibo assinado pelo compromitente dando quitao.
Decorrido o prazo de trinta dias sem o adimplemento, o credor postular o cancelamento do registro. O oficial certificar o no pagamento e proceder ao ato de
cancelamento, por averbao.
Salienta-se que o mero cancelamento no faz coisa julgada entre as partes, permanecendo em expectativa questes de direito pessoal e eventuais irregularidades no
processo de extino do registro.
O cancelamento do registro de compromisso no se restringe hiptese de inadimplemento do contrato. No art. 36, da Lei em epgrafe, esto relacionadas outras duas
causas:
Por deciso judicial;
A requerimento conjunto das partes contratantes.
Alm da resciso do contrato levada a efeito por via cartorria, inmeras questes sobre o terreno esto sujeitas a serem suscitadas, provocando o ajuizamento de lide
judicial e uma deciso ordenando o cancelamento do registro, como por perda da propriedade por fato superveniente.
De igual sorte, os envolvidos na transao encontram-se legitimados para revogao do contrato, e, conseqentemente, do registro.
Observa-se que so diversos os motivos que podem levar a um cancelamento do contrato. Vale destacar que, a irretratabilidade a que se refere todo contrato, est
propositadamente e unicamente protegendo o comprador contra possveis aes de m-f por parte do vendedor, em nada impedindo que por alguma dessas razes
aqui destacadas, as partes possa a qualquer momento se convir de que devam romper o contrato.
Existem outras maneiras de se cancelar contratos dependentes do tipo de imveis, porm, no no momento assunto de relevante interesse para esse trabalho.
8.3.1 Cancelamento de Contratos de Imveis No Loteados
O cancelamento do contrato de imveis no loteados, rege-se pelo Art. 1, do Decreto - lei n 745, de 1979. Igualmente os imveis loteados, seguem o processo
administrativo limitado pelo Decreto lei 58 e pela Lei n 6.766.
Segundo Arnaldo Rizzardo[26], deve ocorrer por meio de processamento judicial, ou de ofcio especial do registro de ttulos e documentos. Primeiramente, mediante
interpelao, notifica-se o devedor de que lhe concedido o prazo de 15 dias para a purgao da mora, no havendo resposta, o promitente vendedor ingressar com
a ao competente de resciso com fundamento na inadimplncia e no art. 475 do Cdigo Civil de 2002.
O supremo Tribunal de Justia, no REsp. 261.533-MG, da 4 turma, j. em 7.08.2001, DJ de 19.11.2001, tem firmado a obrigatoriedade da interpelao: Verificada a mora
ex re do promissrio comprador, impe-se ao promitente vendedor a sua prvia a interpelao para constituir em mora o devedor.
A Smula 76 do STJ consolidou a indispensabilidade da interpelao: A falta de registro de compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia
interpelao para constituir em mora o devedor.
Concluda a demanda, o registro da promessa cancelado atravs de mandado judicial.
Se fizermos uma comparao entre os dois processos de cancelamento, iremos perceber que para o comprador de imvel no loteado, d-se maior amparo. A
obrigatoriedade da interpelao oportuniza a manifestao de defesa do devedor, podendo assim, reverter sua condio e evitar a perda do imvel. No se justifica tal
diferena ao promitente comprador de imvel de loteamento registrado ou inscrito, visto que, est sujeito a sofrer as mais graves conseqncias em decorrncia de um
simples retardamento nas prestaes. A esse no resta oportunidade de defesa visto que, o compromitente vendedor poder obter o cancelamento apenas provando
que o devedor no foi localizado.
9 ENTENDIMENTOS JURISPRUDENCIAIS
Oportuna a anlise do posicionamento dos Tribunais diante das demandas judiciais em que envolvem a promessa e o contrato de compra e venda, seno vejamos:
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TJRS de 04.11.2009: DIREITO PRIVADO. APELACAO. ACAO DE ADJUDICAO COMPULSRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITACAO DO PRECO. RESISTENCIA A
OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAO COMPULSRIA. Possibilidade jurdica
do pedido por no ser contrria a lei. A promessa de compra e venda foi pactuada em carter irrevogvel e irretratvel, sendo pago o preo acertado e foi dada a
respectiva quitao, motivos que conduzem a procedncia da adjudicao. Havendo prova do pagamento do preo ajustado no contrato de promessa de compra e venda, e
de ser deferido o pedido, julgando-se procedente a ao de adjudicao compulsria. APELACAO PROVIDA. (Apelao Cvel N 70031543358, Vigsima Cmara Cvel,
Tribunal de Justia do RS, Relator: ngela Maria Silveira, Julgado em 04/11/2009)"
TRF5 DE 25/11/2010 - CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ACAO DE ADJUDICAO COMPULSRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITACAO DAS PRESTACOES. NEGATIVA DA
OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCIDENCIA DO ART. 466-B DO CPC. LITISCONSORTE PASSIVO NECESSARIO DO CREDOR HIPOTECARIO. HOMOLOGACAO DE TRANSACAO.
- Sumula 239 do STJ: O direito a adjudicao compulsria no se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartrio de imveis.
- Nos termos do art. 1.418 do Cdigo Civil c/c art. 466-B do Cdigo de Processo Civil, ao promitente comprador assiste o direito de exigir a execuo do compromisso de
compra e venda celebrado uma vez demonstrado o cumprimento de suas obrigaes, podendo provocar a tutela jurisdicional com vistas a suprir, por sentena, a
anuncia do promitente-vendedor quanto ao fornecimento da escritura definitiva.
- No caso em lia, o autor, promissrio comprador, efetuou o pagamento das prestaes a que se obrigou contratualmente, resgatando todas as notas promissrias dadas
como garantia, conforme copias juntadas aos autos, fazendo jus, portanto, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme previsto na clausula dcima
terceira do compromisso de compra e venda celebrado.
- Provimento a apelao para anular a sentena e julgar procedente a pretenso do autor, nos termos do art. 269, inc. I, c/c 466-B do CPC. Homologao do acordo
celebrado entre o autor e a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS-EMGEA para que produzam os seus jurdicos efeitos.
TJES de 21.08.2001 - APELAO CVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - AUSNCIA DE REGISTRO - ARTS. 530 E 531, I, DO CDIGO CIVIL - RECIBO DE COMPRA E VENDA - ESCRITURA
DE COMPRA E VENDA - UTILIZAO ECONMICA DA REA - POSSE COMPROVADA - ART. 1.046, PARAG. 1 DO CPC - SMULA 84 DO STJ - RECURSO IMPROVIDO. - I. O art.
1.046, par.1 do CPC permite a propositura dos embargos de terceiro, quer para a defesa da propriedade, quer para a proteo da posse, que estiver sendo alvo de
constrio judicial. Assim, ainda que no haja propriedade, vez que o imvel no foi registrado no registro geral de imveis (arts. 530 e 531, I do CC), a existncia de
outros elementos que comprovem a posse, tais como o recibo e a escritura de compra e venda e documentos que atestam a utilizao econmica da rea, suficiente
para o provimento dos embargos. II. Se o STJ admite os embargos de terceiro fundado em alegao de posse oriunda de compromisso de compra e venda de imvel sem o
registro (Smula 84) por imperativo lgico, entende-se que a compra e venda efetivada em um nico instante tambm merece tal proteo. III. Recurso improvido.(REO
030999000133 - Rel. Des. lvaro Manoel Rosindo Bourguignon. Segunda Cmara Cvel -Tribunal de Justia do Esprito Santo -Comarca de Linhares. Julgado em 21/08/2001,
publicado no DJ de 04/09/2001).
TJRR de 02.03.2010 1. O descumprimento de contrato de promessa de compra e venda, cujas parcelas foram quitadas pelo promitente comprador, enseja a reparao de
danos materiais e morais quando comprovada a inadimplncia contratual do vendedor que assumiu a obrigao de transferir os imveis objetos da transao.
2. A inadimplncia contratual, pura e simples, no atinge a honra, a credibilidade ou outro bem juridicamente tutelado, mantendo-se no campo dos pequenos dissabores
do dia-a-dia. Boa Vista, 19 de janeiro de 2010. Publicado no Dirio da Justia Eletrnico, ANO X III - EDIO 4266, Boa Vista, 2 de maro de 2010, p. 09.
CONCLUSO
A obrigao decorrente de uma simples promessa de compra e venda est fortemente fundada em nosso ordenamento jurdico. Seus efeitos so de dimenses
extraordinrias que por pouco seria desnecessria a prpria escritura definitiva.
Tanto o cdigo Civil de 2002, em seu artigo 1.225 inc. VII, como tambm a Lei 6.766/79, em seu art. 25, referem-se ao titular como detentor de direito real sobre o
imvel. Porm, enquanto alguns autores discordam, outros afirmam que um direito real aquisio do imvel e a interpretao mais contundente do novo Cdigo.
Razes: Se conferisse direito real ao imvel, no se faria necessria a escritura definitiva, uma vez que atravs dessa que o titular adquire a propriedade.
O novo Cdigo Civil elevou categoria dos direitos reais o direito do promitente comprador do imvel. Esse direito real aquisio do imvel adquirido quando a
promessa, em que no se pactuou arrependimento, registrada no Cartrio de Registro de Imveis. Quanto outorga da escritura definitiva, em havendo recusa, o
direito a requerer a adjudicao judicial do imvel, ao promitente comprador titular de direito real est garantida pelo direito objetivo; ou seja, quele que registrou a
promessa de compra e venda no Registro de Imveis. Evidentemente que esse registro poder ser efetuado a qualquer tempo, na forma da lei. Com isso, temos que essa
nova orientao do Cdigo Civil torna sem efeito a Smula 239 do STJ, que reconhece o direito adjudicao compulsria independente do registro do compromisso de
compra e venda, pois no aceitvel que entendimento jurisprudencial prevalea contra norma legal, sobretudo quando clara, especfica e atual.
Entretanto, no por falta do registro da promessa que ficar desprotegido o promitente, ele no poder alegar direito real na ao. Sendo assim, poder recorrer a
execuo especfica atravs dos arts. 466-B e 466-C do CC, que poder obter a sentena que produzir todos os efeitos da declarao no emitida. esse mandamento
que a jurisprudncia se vale para atender o direito daqueles que no registraram o contrato particular de compra e venda.
Assim, o instrumento particular de compra e venda de imvel, com nimo irretratvel instituto to til quanto eficaz, sobretudo quando se procede ao devido registro
de mesmo, proporcionando segurana jurdica no mundo civil dos cidado brasileiros.
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[1] SILVA, Luiz Tadeu Barbosa. Da ao de adjudicao compulsria resultante do contrato preliminar . Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 149, 2 dez. 2003. Disponvel
em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4554>. Acesso em: 23 out. 2010.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil Teoria das Obrigaes e Teoria Geral dos Contratos v. II. 5 Ed. So Paulo: Editora Atlas, 2005;
WALD, Arnoldo. Obrigaes e Contratos, vol.II, 14 Ed. So Paulo: Revista Dos Tribunais, 2000,
NETO, Pedro Simes . Eficcia, satisfatividade e direito adjudicao nos contratos de promessa de compra e venda com estipulao de irretratabilidade . Jus
Navigandi, Teresina, ano 3, n. 35, out. 1999. Disponvel em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=565>. Acesso em: 22 out. 2010.
____. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigaes Contratuais e Extracontratuais. 6. ed. So Paulo: Saraiva, 1995. v. 3.
____. Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 5. ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1998
_____. Novo Cdigo Civil Comentado, 5. Edio atualizada, 2006. Ed. Saraiva.
Notas:
[1] M ONTEIRO, Washington de Barros - Curso de Direito Civil, Direito das Obrigaes. 2 vol., Edio Saraiva, So Paulo, 1962, 4 edio pg. 11
[2] GOM ES, Orlando - Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 10.
7/8
27/04/13
[3] SAM PAIO, Rogrio M arrone de Castro- Direito Civil: Contratos. 2. ed. So Paulo, Atlas, 1999. p. 17.
[4] VENOSA, Silvio de Salvo Direito Civil Teoria das Obrigaes e Teoria Geral dos Contratos v. II, Editora Atlas, 5 Ed. So Paulo, 2005, p. 452.
[5] SAM PAIO, Rogrio M arrone de Castro. D ireito Civil: Contratos. 2. ed. So Paulo: Atlas, 1999. p. 20.
[6] GOM ES, Orlando. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p.36.
[7] DINIZ, M aria Helena. Curso de D ireito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigaes Contratuais e Extracontratuais. 6. ed. So Paulo: Saraiva, 1995. v. 3. p.35
[8] Op.cit. p.10
[9] WALD, Arnoldo Obrigaes e Contratos vol.II, Ed.Revista Dos Tribunais, So Paulo 2000, 14 ed. p.233
[10] RIZZARDO, Arnaldo Contratos- Lei n 10.406 de 10.01.2002, 10 edio,Rio de Janeiro, 2010, p.407
[15] RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Aide, 1988. p.381.
[16] SILVA, Luiz Tadeu Barbosa. Da ao de adjudicao compulsria resultante do contrato preliminar . Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 149, 2 dez. 2003. Disponvel
em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=4554>. Acesso em: 23 out. 2010.
[18] Artigo com redao determinada pela Lei n 6.014, de 27 de dezembro de 1973.
[22] FIUZA, Ricardo, et. al. Novo Cdigo Civil Comentado, 5 edio atualizada 2006. Editora Saraiva. pg. 1.158
[23] Revista dos Tribunais, 495/142 e 553/87
[24] RIZZARDO, Arnaldo Contratos- Lei n 10.406 de 10.01.2002, 10 edio,Rio de Janeiro, 2010, p.429 e 430
[25] RIZZARDO, Arnaldo Contratos- Lei n 10.406 de 10.01.2002, 10 edio,Rio de Janeiro, 2010, p.411 e 413
[26] RIZZARDO, Arnaldo Contratos- Lei n 10.406 de 10.01.2002, 10 edio,Rio de Janeiro, 2010, p. 413
Vilmar Antnio da Silva

Graduado em Direito. Especialista em M etodologia para o Ensino Superior. Professor da Faculdade Cathedral Boa Vista-RR, nos cursos de Direito e Cincias Contbeis.
Adilson Jairo Feitosa de Matos

Graduado em Direito. Especializando em Cincias Criminais e Processo Penal.
Informaes Bibliogrficas
SILVA, Vilmar Antnio da; M ATOS, Adilson Jairo Feitosa de. A adjudicao compulsria na promessa de compra e venda de imveis . In: mbito Jurdico, Rio Grande, XIV,
n. 89, jun 2011. Disponvel em: <
http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=9612&revista_caderno=7
>. Acesso em abr 2013.
O mbito Jur dico no se r esponsabiliza, nem de for ma individual, nem de for ma solidr ia, pelas opinies, idias e conceitos emitidos nos textos, por ser em de inteir a r esponsabilidade de seu(s) autor (es).
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que depois de arcar com essas despesas, ter a segurana do negcio.

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