Sei sulla pagina 1di 20

CONDOMINIO EDILICIO E O NOVO CÓDIGO CIVIL

Em janeiro/2003, ingressou em vigor o Novo Código Civil- Lei 10.406/2002, que trataremos por NCCB, e uma de suas alterações foi a inclusão de um Capítulo destinado a regular a matéria a respeito de Condomínio, que foi chamado pelo legislador de “Condomínio Edilício.”

Os dispositivos tratam da co-propriedade envolvendo partes comuns e unidades autônomas.

Como nas demais matérias de que trata o Novo Código Civil Brasileiro, verifica-se a preocupação do legislador em recepcionar sob a forma de dispositivo legal, a jurisprudência já sedimentada em nossos Tribunais, fruto das inúmeras decisões à respeito dos litígios nas relações condominiais levados ao crivo do Judiciário, bem como alguns aspectos de relevante importância que a doutrina pátria já havia abordado.

QUE É CONDOMÍNIO?

Condomínio significa propriedade comum. É na verdade um conjunto de direitos e obrigações vinculados à propriedade exclusiva de uma ou mais unidades, em um mesmo prédio, em co-propriedade com outra (s) pessoa(s) , sobre o terreno, onde a cada unidade é atribuída fração ideal.

1. CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

O Condomínio existe independente da existência de convenção, pois

mesmo sem ela, persiste o estado condominial.

A instituição do condomínio se dá por manifestação de vontade que,

contendo, basicamente, a identificação das unidades autônomas e o ordenamento concernente às partes de uso comum, então é submetida, mediante

registro, ao regime especial do Condomínio Edilício, nascendo, então, esta propriedade horizontal.

O NCCB estabelece no art. 1332 que :

“ Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III - o fim a que as unidades se destinam.”

A instituição do condomínio opera-se por testamento, como ato de

última vontade do testador (mortis causa) , sob qualquer de suas formas, bem

como por ato inter vivos, o que se opera de forma convencional e depende da manifestação de vontade das partes interessadas na sua criação.

Os modos de instituição do Condomínio podem ser então:

- através de testamento;

- por acordo de vontades;

- por decisão judicial (em ações cujo objeto é um edifício, sobre o qual incide um condomínio comum);

- decorrente de incorporação imobiliária;

Em quaisquer destes casos atribui-se a propriedade. A convenção não tem o condão de atribuir propriedade.

2. FRAÇÃO IDEAL:

Representa o percentual de propriedade que corresponde à unidade autônoma e às coisas comuns. Esta fração persegue a unidade e a acompanha, sendo dela inseparável. É enfim, a representatividade do interesse econômico dos co-proprietários.

É um parâmetro de distribuição dos direitos e dos encargos dos

condôminos.

Reflexo: a) rateio de despesas em geral

b) participação no rateio do prêmio do seguro;

c) em caso de destruição por incêndio ou outro risco segurável;

d) partilha do preço na desapropriação do edifício

O Dec. 5481 de 1928 estabelecia o critério de atribuição de fração ideal

pelo valor da unidade. A Lei 4591/64 não estabelecia critério, mas na prática, preponderava o critério de fixação conforme área.

A fração ideal será estabelecida de acordo com o valor da unidade

imobiliária, e não mais de acordo com a área da unidade, como ocorria na prática. (art. 1331, § 3º)

A lei expressamente prevê que este é o único critério para fixação da fração ideal correspondente a cada unidade, o que ensejará inúmeras discussões, tendo em vista que vários fatores de extrema subjetividade serão levados em conta na determinação do valor da unidade, tais como: a área, a disposição das peças em relação ao conjunto, a orientação solar, a altura (prédio sem elevador isto desvalorizaria o imóvel). Enquanto o andar térreo é mais valorizado em relação à unidades comerciais.

O critério que considera o valor da unidade leva em conta tal valor no

momento em que se opera a incorporação, ou qualquer outra forma de instituição de condomínio, é o valor básico da unidade autônoma. E assim, melhoramentos

posteriores não devem interferir salvo questões excepcionais.

A fixação deste valor originário deveria levar em consideração a área, a disposição das peças em relação ao conjunto, a orientação solar, a altura (prédio sem elevador isto desvalorizaria o imóvel). Enquanto o andar térreo é mais valorizado em relação à unidades comerciais.

Obtida a avaliação de cada unidade, segundo tais critérios, estima-se o seu valor relativo e proporcional ao conjunto do edifício, e o resultado obtido é a expressão da fração ideal de cada condômino no terreno.

Quando estabelecida a fração ideal ela é definitiva, salvo casos excepcionais que justifiquem a alteração da fração ideal já atribuída, como é o caso de construção de um edifício que prejudique não somente a vista como a aeração e a iluminação. Em tais casos especiais justificaria que a Assembléia Condominial se reunisse para alterar a fração ideal estabelecida, o que exige a unanimidade dos condôminos para tal aprovação, haja visto a repercussão da mesma no rateio de despesas e demais obrigações e direitos do condômino para com o Condomínio, o que atinge a esfera jurídica dos demais co-proprietários.

3. CONVENÇÃO CONDOMINIAL

A primeira legislação brasileira sobre condomínios Decreto 5481/28 não

previa a existência de Convenção. A Lei 4591/64, introduziu a Convenção em disciplina legal. Agora a convenção está prevista no art. 1333 e 1334 do NCCB (Novo Código Civil Brasileiro).

Para alguns trata-se de contrato, porque nasce de um acordo de vontades. Ocorre que o contrato “faz lei entre as partes”, enquanto a Convenção tem eficácia plena mesmo para aqueles que não a elaboraram ou aprovaram.

É uma declaração do ajuste de vontades destinada a produzir efeitos

jurídicos, onde um grupo de condôminos consigna o consenso de vontades gerando um ato jurídico, que é, sem dúvida , fonte formal de direito.

Para Caio Mário a Convenção é ato-regra, uma declaração de vontade plúrima, estatui regras proibitivas e imperativas a que todos se sujeitam. Define- se como manifestação de vontade dotada de força obrigatória e apta a nortear o comportamento dos indivíduos que a ela se submetem. É também norma jurídica, diferindo da lei porque esta é um comando geral, enquanto a Convenção submete à ela um grupo menor de pessoas.

O QUE É CONVENÇÃO?

A Convenção é o documento que reúne o conjunto de normas que rege

o Condomínio, onde ficam estabelecidos os direitos e deveres dos condôminos, e demais regras pertinentes à administração do condomínio.

Regula direitos e obrigações recíprocos dos condôminos, onde se estabelece o “modus vivendi” deles no condomínio, buscando facilitar a convivência em um mesmo edifício de pessoas com condutas diferentes que devem subordinar-se a um feixe de normas mínimas de comportamento, até para que sejam evitados conflitos e mantida a paz condominial.

É fonte formal de direito e tem força obrigatória, atingindo também o

indivíduo que por penetrar na sua esfera jurídica de irradiação de normas

particulares recebe os seus efeitos e a ela também se submete.

Se dispositivos da Convenção apresentam conflitos com a Lei, esta lhe se sobrepõe em qualquer circunstância e, prevalecendo sobre ela neutraliza seus efeitos.

Cabe ao interessado anular o preceito infringente do direito positivo através do manejo da competente ação judicial ou arguir a inaplicabilidade do preceito convencional por infração da norma legal.

O parágrafo único do art. 1333 do NCCB estabelece a necessidade de registro da convenção no Registro de Imóveis o que também deve suceder com suas alterações, a fim de que seja oponível contra terceiros.

Pode adotar a forma de instrumento público ou particular (art. 1334, § 1º do NCCB), integrando simples ata de reunião ou documento especial.

3.a) Aprovação

A Convenção não adquire eficácia pelo registro, mas pela reunião de

assinaturas de proprietários, promitentes compradores ou cessionários das frações ideais que compõem o condomínio, que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais do conjunto. Tais assinaturas garantem a obrigatoriedade do respeito ao seu conteúdo por todos os titulares das unidades, bem como possuidores a qualquer título (art. 1333 do NCCB), inclusive em relação àqueles que integram o grupo de 1/3 que não a aprovaram.

3.b) alteração

Para ALTERAR a Convenção e Regimento Interno é necessário o voto de condôminos que representem 2/3 das frações do Condomínio (art. 1351, 1ª parte, do NCCB). Mas, há matérias que, por exceção, não podem ser alteradas por tal quorum, e dependerão da aprovação da unanimidade dos condôminos. É o

caso de matérias que afetem direito subjetivo do condômino, como por exemplo, concessão de uso exclusivo de área comum, e ainda que trate da mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1351, 2ª parte, do NCCB).

3.c) estipulações

Há certa liberdade no seu conteúdo, onde os condôminos podem consignar regras gerais de seu interesse, desde que, não contenha dispositivos que contrariem a Lei sob pena de nulidade dos mesmos, pois à Lei está subordinada. E ainda, tem um conteúdo mínimo, de acordo com o art. 1334 do NCCB, e seus incisos:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e

quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

A lei 4591/64 estabelecia as normas básicas que devem estar previstas

na Convenção, com conteúdo diverso :

- as áreas de propriedade exclusiva e comum;

- modo de usar as coisas e serviços comuns;

- forma de contribuição de cada condômino para as despesas

condominiais;

- modo de escolha do síndico e conselho consultivo;

- outras atribuições do síndico, além daquelas que a lei já prevê;

- determina se o síndico será ou não remunerado;

- modo e prazo de convocação das assembléias gerais;

- o quorum para os diversos tipos de votação;

- forma de constituição e contribuição para o fundo de reserva;

- forma e quorum para aprovação do regulamento interno e para alteração da convenção;

Eventual cláusula arbitrária contida na Convenção será válida até que seja judicialmente anulada, se antes não for alterada a convenção.

3.c.1) Rateio de despesas

Sem

dúvida

alguma,

uma

das

mais

importantes

estipulações

da

convenção diz respeito ao rateio de despesas.

Há divergências, mas prepondera o

entendimento de que

deve ser

mantido o critério já

estabelecido nas convenções condominiais,

por

envolver

direito de propriedade exclusivo de qualquer condômino ( adquiriu imóvel porque suportaria as despesas condominiais na forma do rateio previsto na Convenção).

Assim, as convenções já aprovadas permanecem com o critério estabelecido quanto ao rateio das despesas. Enquanto as novas convenções, instituídas à partir do ingresso em vigor do Novo Código, deverão, obrigatoriamente, estabelecer como critério para rateio de despesas, o da fração ideal da unidade.

O QUE É ORÇAMENTO?

Orçamento do Condomínio compreende o levantamento específico de todas as despesas com o respectivo custo mensal. Baseado no montante mensal

de despesa é realizado o rateio entre os condôminos, da forma determinada na Convenção, e obtida a cota de condomínio de responsabilidade de cada unidade.

A previsão orçamentária deve ser aprovada em Assembléia Geral

Ordinária anual, e é esta previsão que justifica o valor cobrado mensalmente de cada condômino.

As despesas do condomínio são divididas em dois grupos:

1.Despesas Ordinárias: são as despesas comuns e necessárias à

manutenção do condomínio que dão origem à previsão orçamentária, incluindo os seguintes itens: pessoal, encargos sociais, consumo (água, luz, gás e telefone),

manutenção

materiais

incêndio,

(produtos de limpeza, peças de reposição,

recarga de extintores de

e

conservação

(limpeza,

elevadores,

),

administrativas

(administração,

fotocópias,

correio,

),

) seguro.

2.Despesas Extraordinárias: são as despesas imprevistas e também

Exemplos:

emergenciais( vazamentos, entupimentos, quebra de equipamentos, como

elevadores,

gastos

com

benfeitorias,

),

ambos

na

área

de

uso

comum.

)

benfeitorias ( reformas e aquisição de equipamentos,

Em regra geral, as Despesas Extraordinárias devem ser aprovadas antecipadamente na Assembléia Geral Ordinária ou em Assembléia Extraordinária. Mas, tratando-se de urgência o Síndico realizará a despesa, ouvido ou não o Conselho Consultivo ou fiscal e após, encaminhará à Assembléia para ratificação(confirmação) daquela decisão.

3.c.2) Fundo de reserva

O NCCB nada refere à respeito da constituição deste fundo, mas nada

impede que tal contribuição seja estabelecida na Convenção de Condomínio

É parte da arrecadação que se destina a fazer frente às eventuais

despesas extraordinárias, evitando transtornos orçamentários. Constitui reserva

de capital que uma vez formada incorpora-se ao patrimônio do condomínio definitivamente. Assim, o condômino que se retira por ter vendido a sua unidade, não se reembolsa da parte com que contribuiu par a sua formação.

Não deve ser destinado à cobertura de saldo devedor no caixa do

Condomínio. Sua finalidade é renovação dos bens comuns, custeando obras de

vulto como pintura de fachada, substituição de elevadores, ser empregado para atender indenizações trabalhistas.

Mas, também pode

QUE É REGIMENTO INTERNO?

Regimento Interno traz o conjunto de normas que prevê a melhor forma de convivência entre os condôminos, como por exemplo, horário de silêncio, forma de uso do salão de festas, tipo de penalidades e forma de aplicação em caso de transgressão das normas contidas na convenção ou no próprio regulamento,

Pelo conteúdo do Novo Código o Regimento Interno deve estar inserido na Convenção Condominial, e portanto, exige o mesmo quorum para aprovação, ou seja, 2/3 das frações ideais do conjunto.

4. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

O Novo Código Civil estabelece os direitos e deveres básicos dos condôminos, o que não afasta a possibilidade de complementação na convenção:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que

não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando

quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias

externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e

não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos

possuidores, ou aos bons costumes

5. PENALIDADES IMPOSTAS AO CONDÔMINO INFRATOR

A Lei 4591/64 não fixava as penalidades pela inobservância de deveres

do condômino, deixando isto a ser definido na Convenção Condominial e Regulamento Interno, mas, a nova lei, prevê expressamente o patamar da multa a ser aplicada em alguns casos.

O condômino que não cumprir os deveres estabelecidos no art. 1336,

incisos II a IV (não realização de obras que comprometam a segurança, não

alteração da forma e cor da fachada, manter na sua unidade a mesma destinação

da edificação,

5 (cinco) vezes o valor das contribuições mensais do infrator, e ainda responde por eventuais perdas e danos que restarem demonstradas. Mas, se a convenção não contiver previsão a respeito, a assembléia geral deliberará sobre a aplicação da multa, pelo voto de, no mínimo, 2/3 dos condôminos restantes, excluído, portanto, o condômino infrator. (art. 1336, § 2º do NCCB).

) sofrerá a aplicação de multa prevista na convenção, limitada a

A reiteração no descumprimento dos deveres do condômino ou

possuidor perante o condomínio o sujeitará ao pagamento de multa limitada a cinco vezes o valor da contribuição para as despesas condominiais atribuído ao infrator, sendo que tal penalização é fixada em assembléia, segundo deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, e observada a gravidade das faltas e a reiteração, sem prejuízo da cobrança das perdas e danos verificadas. (art. 1337 do NCCB).

O reiterado comportamento anti-social do condômino ou possuidor, que

traga grande prejuízo à convivência com os demais condôminos ou possuidores, o sujeitará ao pagamento de multa correspondente a dez vezes o valor da contribuição do infrator para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. (parágrafo único do art. 1337 do NCCB).

No caso do art. 1336, § 2º e 1337 do NCCB, a lei apenas limita o valor

da multa a ser aplicada (cinco vezes o valor da contribuição do infrator), mesmo que a convenção estabeleça penalidade maior, e, na falta da previsão em convenção, transfere para a assembléia a deliberação a respeito da aplicação da multa, fixando, para tanto, quoruns especiais. Já no que se refere ao parágrafo único do art. 1337, que trata do condômino anti-social, a lei fixa a multa em dez vezes o valor atribuído à contribuição do infrator.

Apesar de referir-se à ulterior deliberação em assembléia, não prevê quorum para tanto. A melhor interpretação é a de que deve aplicar-se o mesmo quorum previsto no “caput” do art. 1337, ou seja, deliberação de ¾ dos condôminos restantes.

A dificuldade

será

a

subjetividade

ao

estabelecer

o

que

é

um

comportamento “anti-social” , o que sem dúvida, irá gerar muito controvérsia

Deve, em qualquer caso, ser assegurado ao infrator o direito de defesa, nos seguintes termos:

a) a defesa deverá ser encaminhada por escrito ao síndico, com o

devido protocolo de entrega, observado o prazo fixado na convenção.

b) A defesa escrita será levada ao conhecimento da assembléia que

decidirá sobre o acolhimento da defesa e afastamento da penalidade ou manutenção desta;

c) O infrator receberá resposta escrita à defesa apresentada, no prazo

fixado em convenção, a contar do efetivo protocolo da defesa.

d) A cobrança da multa fica suspensa até que se processe a análise da

defesa apresentada, e sendo esta desacolhida, o valor será incluído no boleto bancário que, imediatamente, vencer-se-á.

Se, inconformado com o indeferimento de sua defesa, o infrator resistir ao pagamento da multa que lhe foi imposta, responderá, ainda, pelas despesas processuais e honorários advocatícios pertinentes à ação judicial que será movida com a finalidade de cobrança da penalidade incidente.

6. INADIMPLÊNCIA – CONTROLE

O NCCB

reduziu de 20 para 10 anos

cobrança de cotas condominiais.

o prazo de prescrição para

Síndico só isenta multa qdo. autorizado pela convenção ou assembléia geral, sob pena de responder perante os demais condôminos.

Segundo inciso IV, art. 3º da Lei 8009/90, é passível de penhora o imóvel residencial da família quando a execução se referir a contribuições condominiais sobre ele existentes.

6.a) aplicação de multa e juros sobre o débito

O art. 1336, § 1º estabelece a penalidade específica para o condômino que não cumprir pontualmente sua obrigação de pagamento da contribuição condominial.

“ O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”

6.a1) Juros

Art. 406 do NCCB trata dos juros, e lá estabelece como parâmetro a “taxa que estiver em vigor para a mora do pagamento de impostos devidos à

Fazenda Nacional”, o que levou a uma primeira interpretação de que trartar-se-ia da taxa SELIC.

Ocorre que esta é uma taxa híbrida, mesclando juros e correção monetária, portanto não caberia sua aplicação. A solução sinalizada é a interpretação mais recente de que a taxa de juros a que o Código se refere seria aquela utilizada no Código Tributário Nacional (art. 161, § 1º), ou seja 1% ao mês e 12% ao ano.

6.a2)Multa

Verifica-se a previsão legal de redução da multa moratória para 2% (dois por cento).

Diante de tal regra, surge a dúvida: se tal redução atingirá também as convenções já aprovadas de acordo com as orientações da Lei 4591/64, que em seu artigo 12º, parágrafo terceiro, autorizava que a Convenção estabelecesse multa em tal circunstância de até 20% sobre o débito.

Muitos garantem a plena eficácia do conteúdo de tais convenções, e portanto, a não aplicação da norma do Novo Código, com fundamento no ato jurídico perfeito, que não poderia ser atingido por lei nova. E a defesa deste entendimento apega-se ao disposto no art. 6º do Decreto-Lei 4657/42 (Lei de Introdução do Código Civil) que, diga-se de passagem, não foi revogada pelo Novo Código, bem como inciso XXXVI do art 5º da CF/88, que em síntese, protegem o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.

Em primeiro lugar, cabe que se atente para a definição de ato jurídico

perfeito formulada por Caio Mário da Silva Pereira

lei vigente ao tempo em que se efetuou . É o ato plenamente constituído, cujos

efeitos se esgotaram na pendência da lei sob cujo império se realizou

o já consumado segundo a

é

Verifica-se que no caso, os efeitos da convenção não se esgotaram, posto que tratando-se o pagamento de taxas condominiais de obrigação que se prolonga no tempo, são obrigações de trato sucessivo, e a cada vencimento tem- se uma obrigação nova, exigindo que se aplique em relação ao descumprimento da mesma, a norma pertinente à mora vigente ao tempo em que esta ocorreu.

O legislador, previdente, certamente temendo discussões desta natureza, parece ter preferido espancar qualquer dúvida quando disciplinou no art. 2035 e seu parágrafo único:

“ os efeitos produzidos após a entrada em vigor deste Código aos preceitos

dele se subordinam ‘ Parágrafo único: Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar os preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a

função

social

da

propriedade

e

dos

contratos.”

Tais preceitos de ordem pública são interesses de ordem geral que preponderam, visto que os interesses da coletividade prevalecem sobre os interesses individuais. Contra ela não se podem invocar o direito adquirido e o ato jurídico perfeito. Visam o interesse social e são insuscetíveis de renúncia ou disposição. Assim, tais dispositivos não podem ser afastados, nem alterados pelas partes, devendo ser aplicados na medida e na forma como a lei fixou.

É forçoso concluir que a multa a ser aplicada nas taxas condominiais

vencidas após 10.01.2003, é a de 2% (dois por cento), e não mais aquela prevista na convenção condominial já aprovada. Enquanto as contribuições anteriormente

vencidas serão cobradas de acordo com a multa prevista em Convenção.

6.a3)Correção monetária

O parágrafo primeiro do art. 1336 que trata do atraso no pagamento da

contribuição condominial nada refere a respeito da correção monetária. De qualquer forma esta é certamente aplicável, porque assim já está sedimentado na jurisprudência, porque há lei específica, e ainda, porque o NCCB no art. 395, prevê expressamente:

“Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos e honorários de advogado.”

6.b) proibição ao condômino inadimplente de votar e participar das deliberações da assembléia

O condômino inadimplente não tem direito de votar e nem mesmo de

participar das deliberações das assembléias condominiais. (art. 1335, III)

Certamente, o presidente da assembléia deverá avaliar os motivos da inadimplência e a extensão da mesma, para retirar do condômino direitos tão importantes quanto os de tomar parte nas deliberações das assembléias e de votar.

Cabe alertar que não é o caso de impedir o condômino de ingressar na sala onde se realiza a assembléia, pois o inadimplente não tem o direito de voto e voz, mas pode estar presente.

7. Realização de OBRAS

O Novo Código contém um dispositivo especial que trata da realização

de obras no condomínio, e exige o voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos no caso de obras voluptuárias e voto da maioria dos condôminos para obras úteis. (art. 1341, I e II).

As obras necessárias foram objeto dos parágrafos 1º a 4º do art. 1341, que confere tratamento diferente para aquelas que além de necessárias sejam urgentes.

7.a) Tipos de obras:

Obras voluptuárias:

aumentar o uso habitual

aquelas que tornam o bem mais agradável, sem

Obras úteis:que aumentam ou favorecem o uso do bem

Obras necessárias: aquelas que tem por finalidade conservar o bem e evitar que se deteriore:

7.b) Critérios para aprovação:

7.b1) no caso urgentes, observar:

de

obras ou reparações necessárias, mas não

* podem ser realizadas pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino, independentemente de autorização dos demais condôminos. (art. 1341, § 1º).

* se representarem despesas excessivas, dependerão de aprovação

da assembléia, especialmente convocada pelo síndico ou por qualquer dos condôminos, quando aquele omitir-se ou houver impedimento. (art. 1341, § 3º).

7.b.2) no caso de obras ou reparos que além de necessários sejam urgentes, se representarem custo excessivo o síndico ou condômino que determinou sua realização deverá, imediatamente, convocar assembléia geral para dar-lhe conhecimento. (art. 1341, § 2º).

As obras ou reparos necessários, urgentes ou não, realizadas pelo condômino, garantem-lhe direito à restituição das despesas. Mas, se as obras ou reparações, mesmo de interesse comum, forem de natureza útil ou voluptuária, não lhe assiste o mesmo direito. (art. 1341,§ 4º)

O novo texto legal preocupou-se com as obras de natureza necessária

e urgente a serem realizadas na área comum, que deixam de ser implementadas por desinteresse dos condôminos e ou omissão ou, ainda, impedimento do síndico. Lastima-se que as palavras “urgente”, “necessária” e “despesas excessivas”, dependerão de critérios subjetivos para aplicação na prática, o que poderá gerar muita controvérsia na comunidade condominial, e criar litígios que a lei pretendeu afastar quando incluiu previsão expressa sobre as obras e reparações nos condomínios.

8. SINDICO

8.a) eleição do síndico

Segundo a regra do art. 1347 do NCCB o síndico será eleito em assembléia, podendo ser condômino, ou não, e terá mandato máximo de dois anos, que poderá renovar-se.

Considerando que não há necessidade de que o síndico seja condômino, pode ser eleito qualquer morador ou até mesmo, um estranho ao condomínio, como é o caso do síndico profissional.

A lei não limita o número de vezes que o síndico pode ser reeleito, mas

tal previsão pode estar contida na convenção.

8.b) destituição do síndico

O art. 1349 prevê que o síndico pode ser destituído quando praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

A redação do artigo é confusa, pois deixa entender que a mesma assembléia que trata da transferência parcial ou total dos poderes de representação, seria a indicada para destituir o síndico, e ainda estabelece como quorum o voto da maioria absoluta dos membros da assembléia.

Entendemos que a interpretação mais adequada é a de que o síndico será destituído em assembléia especialmente convocada para tal fim, e a deliberação necessitará do voto da maioria simples dos presentes, uma vez que maioria absoluta tem por parâmetro a totalidade dos condôminos.

8.c) atribuições do síndico

O

art. 1348 do NCCB, estabelece as atribuições mínimas do síndico:

“I

- convocar a assembléia dos condôminos;

II

- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou

fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as

determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela

prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar

as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação.”

Além das referidas a

Lei 4591/64, estabelecia outras atribuições e

responsabilidades do Síndico, conforme abaixo:

a) Exercer a administração interna da edificação, ou conjunto de edificações, no que diz respeito à vigilância, moralidade, e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

b) Manter

guardada,

durante

o

prazo

de

cinco

anos,

para

eventuais

necessidades

de

verificação

contábil,

toda

a

documentação

relativa

ao

condomínio;

9.

EMPRESA

ADMINISTRADORA

 

DO

CONDOMÍNIO

IMPORTANCIA.

O art. 1348, § 1º refere que a assembléia poderá investir outra pessoa,

em lugar do síndico, em poderes de representação.

Aqui se estaria referindo representação para determinada função específica, como por exemplo, representar o condomínio em audiência designada em processo judicial.

De outro lado, o art. 1348, § 2º determina que o síndico pode transferir a outra pessoa física ou jurídica total ou parcialmente os poderes de representação ou as funções administrativas, o que dependerá de aprovação em assembléia, salvo disposição diversa na convenção.

Neste caso, trata-se da contratação da administradora, empresa que presta assessoria e executa as tarefas indispensáveis para o funcionamento do Condomínio. O síndico determina o que deve ser feito, coordenando e supervisionando as tarefas, mas a administradora é quem as realiza.

A importância da administradora fica fortalecida quando se analisa os

serviços prestados pela mesma, conforme exemplificado abaixo:

- administração dos recursos financeiros arrecadados no condomínio. Pagamento de taxas, contribuições, impostos, empregados e fornecedores.

- registros financeiros do condomínio, mês a mês. A documentação deve ser mantida rigorosamente em dia, sempre à disposição do Síndico e dos condôminos.

contratação

de funcionários, o Síndico, se assim preferir, ocupa-se somente da escolha final dos candidatos.

- recrutamento, seleção e administração de pessoal. Na

- organização e arquivamento da documentação do condomínio.

- elaboração de atas.

assessoria

em

assembléias,

convocação

aos

condôminos

e

- assessoria na contratação de fornecedores fixos e prestadores de serviços eventuais, como: pintores, jardineiros, pedreiros.

- elaboração da previsão orçamentária anual.

- emissão de boletos para cobrança bancária das cotas condominiais.

10. ASSEMBLÉIAS

As Assembléias são reuniões entre os condôminos onde são debatidos e decididos os principais assuntos relativos ao Condomínio. Nela é que reside o poder de decidir, observado o afastamento do ABUSO DE PODER, como por exemplo, quando priva o condômino do direito de fiscalizar as contas do condomínio ou restringe o uso das coisas comuns por alguns condôminos.

A Assembléia é soberana e as decisões desta obrigam a todos os condôminos, mesmo àqueles que à ela não compareceram, devendo sempre ser observado os casos de quorum qualificado para aprovação da pauta. Existem três tipos de Assembléias:

A).Assembléia Geral Ordinária:

Sua realização é obrigatória por Lei, devendo ser realizada anualmente, em data prevista na convenção, e é convocada pelo Síndico. Esta assembléia obrigatoriamente deve decidir sobre as verbas para custear as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação e manutenção de seus serviços e correlatas, contribuições dos condôminos, trata também da eleição de Síndico, Subsíndico, Conselho Fiscal e Consultivo, se houver, bem como prestação de contas da última gestão de Síndico.

B) Assembléia Geral Extraordinária

Não é obrigatória por lei, realiza-se de acordo com a necessidade do Condomínio. Serve para tratar de assuntos urgentes e não previstos na Assembléia Geral Ordinária. Pode ser convocada pelo Síndico ou por condôminos, que representem um quarto, no mínimo, das frações ideais do condomínio. Costuma realizar-se para tratar casos urgentes e que não podem

aguardar a realização da Assembléia Ordinária. Ex: aprovação de chamadas extras.

C) Assembléia Geral Especial

Realiza-se somente em alguns casos especiais, de acordo com o que determina a lei: caso de sinistro total ou parcial ou demolição e reconstrução do prédio. (art. 1357 do NCCB)

10.a) Convocação

A Lei não estabelece forma especial para a convocação, mas deve

ser inequívoca, através de carta AR, telegrama, protocolo e publicação de edital a ser fixado em local visível, normalmente no hall de entrada do prédio. Há

necessidade de mencionar obrigatoriamente: a ordem do dia, local dia e hora da reunião.

É aconselhável que mencione quanto à exigência de reconhecimento

de firma nas procurações, bem como quanto à proibição do voto e participação do

inadimplente.

A falta de convocação torna nula a deliberação da Assembléia, salvo se

houver o comparecimento da unanimidade dos comunheiros.

Omissões ou obscuridades (falta de clareza) na convocação pode gerar a nulidade das deliberações da assembléia. Portanto sua redação deve ser clara.

A Lei não estabelece o prazo mínimo entre a Convocação e a realização da Assembléia. E assim, em caso de omissão da Convenção, utiliza-se como base o critério adotado na lei das Soc. Anônimas, ou seja, oito dias.

A convocação da assembléia é obrigação do síndico, se for omisso, ¼

dos condôminos convocam (art. 1350, § 1º).

Assembléia Geral não se reunir decidirá o juiz à respeito,

mediante requerimento de qualquer condômino (art. 1350, § 2º). Quanto à previsão orçamentária, o juiz pode determinar que seja equivalente à última previsão aprovada, com atualização monetária.

Se

a

10.b.) Realização cautelas formais

A Convenção pode determinar a forma de composição da Mesa que

dirigirá os trabalhos da Assembléia.

Via de regra, a mesa é formada por um Presidente, que pode ou não ser o próprio síndico e um ou mais secretários. A forma de indicação do presidente

da assembléia e secretários é feita pelo voto da maioria simples dos condôminos.

O síndico, se quer, deve votar.

Conforme ordem da pauta, há situações em que o síndico não pode presidir a Assembléia, como por exemplo, quando da prestação de contas .

É incompatível para exercer as funções de presidente e secretário

aquele que tem interesse pessoal na deliberação.

da

Assembléia, e a do secretário é redigir a ata, que é a memória escrita das ocorrências.

A

função

do

Presidente

é

facilitar

e

disciplinar

as

funções

O presidente deve primeiro verificar se existe o quorum mínimo para

abertura dos trabalhos, observadas as normas para primeira e segunda convocação. Confere o livro de presenças, que não é obrigatório mas aconselhável a sua adoção, e declara a assembléia constituída, abre a sessão,

determina a leitura da ordem do dia, põe em discussão as matérias, ordeiramente,

e colhe os votos (observando as procurações e os caso de inadimplência) anunciando o resultado.

10.b.1)PROCURAÇÕES:

É discutível coibir ou limitar nem mesmo por norma convencional a

outorga de procurações a quem quer que preencha as condições da Lei Civil, qualquer cidadão capaz pode representar. Assim, limitar o número de procurações por mandatário pode ensejar controvérsias.

O instrumento adequado é mandato com firma reconhecida com clara

especificação de poderes: mandato geral ou para temas específicos da pauta.

Pelo NCCB (art. 654) não é mais necessário o reconhecimento de firma para a validade da procuração, mas o terceiro a quem o mandatário apresenta a procuração, pode exigir tal reconhecimento.

Podem

ser por prazo

indeterminado

e

tem

valor

até

que

sejam

revogadas. A morte do mandante extingue o mandato.

O procurador que representa vários condôminos pode de acordo com

as instruções recebidas de cada mandante, votar de forma diferente.

O instrumento do mandato deve ser entregue ao Presidente da Assembléia, que além de conferi-lo, vai anexá-lo à ata, a fim de que comprove a legitimidade do voto. Portanto, se a procuração é geral, o mandatário deve entregar cópia autenticada, a fim de que possa valer-se do mesmo instrumento para futuras assembléias.

Quando decisão tomada fora da assembléia, é necessário provar que a totalidade dos condôminos tomou ciência da matéria que depende de aprovação.

Enquanto não anulada a Assembléia, tem pleno valor as deliberações ali tomadas, desde que não sejam manifestamente ilegais.

10.c) DELIBERAÇÕES e quoruns especiais

A assembléia não pode deliberar se todos os condôminos não foram

convocados (art. 1354 NCCB).

A Lei 4591/64 NÃO PREVIA EXPRESSAMENTE a necessidade de

duas convocações, apesar de que esta era a prática.

Agora o NCCB, prevê que salvo os casos de quorum especial, em primeira convocação, a assembléia delibera, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. (art. 1352)

1353).

E em segunda convocação, por maioria dos votos dos presentes

(art.

É imprescindível a presença de pelo menos dois condôminos para

abertura dos trabalhos, desde que a Convenção não estabeleça nº mínimo de condôminos para tanto.

Os

votos

serão

sempre proporcionais

às

frações

ideais,

salvo

a

Convenção determine diferente. (art. 1352, parágrafo único).

As deliberações podem ser tomadas por voto aberto ou secreto, de acordo com o que for decidido pelos presentes, podendo a convenção estabelecer a forma como será expressado o voto.

A ata deve ser lavrada em livro próprio, onde ficam registradas as decisões tomadas pelas assembléias, tanto ordinárias, quanto extraordinárias, e colhidas as assinaturas daqueles que compareceram à assembléia. Na redação da ata devem ser registradas informações mínimas: a)dia, mês, ano e hora e local de realização da Assembléia; b) identificação dos condôminos presentes; c) presidência dos trabalhos; d) pessoa que secretariou os trabalhos; e) ordem do dia; f) deliberações; g) encerramento.

Não é possível que deixe de ser cumprida decisão tomada em assembléia, sob o argumento de irregularidade, pois enquanto a mesma não for anulada por sentença judicial ou alterada a deliberação em assembléia posterior, está apta a produzir seus efeitos.

O NCCB afasta expressamente o direito do voto e participação nas assembléias do condômino inadimplente (art. 1335, III)

Quorum: é o número mínimo de participantes de uma reunião, que podem validamente deliberar.

A Lei exige quorum especial para determinadas deliberações:

a) aprovação da convenção: voto de 2/3 das frações ideais (art. 1333)

b) alteração da convenção e regimento interno: voto de 2/3 das frações ideais ( art. 1351);

c) destituição do síndico: voto da maioria dos presentes em assembléia (art. 1349);

d) mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária:

aprovação da unanimidade dos condôminos (art. 1351, 2ª parte);

e) reconstrução ou venda da edificação em caso de destruição total ou parcial: votos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1357);

f) construção de outro pavimento ou outro edifício no solo comum:

aprovação da unanimidade dos condômino (art. 1343);

g) realização de obras, em partes comuns, em acréscimo as já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1342);

h) realização de obras voluptuárias: voto de 2/3 dos condôminos (art. 1341, I);

i) realização de obras úteis: voto da maioria dos condôminos (art. 1341, II);

j) decisão quanto à multa a ser aplicada ao condômino com reiterado comportamento anti-social: ¾ dos condôminos, excluído o infrator (art. 1337, parágrafo único);

k) decisão quanto à multa a ser aplicada ao condômino que reiteradamente descumpre seus deveres: voto de ¾ dos condôminos, excluído o infrator (art. 1337, “caput”);

l) deliberação quanto à multa a ser aplicada ao condômino que não cumpre os deveres estabelecidos nos incisos II a IV do art. 1336, por falta de previsão da penalidade em convenção: voto de 2/3 dos condôminos, excluído o infrator;

A Convenção pode determinar outros casos de quorum especial.

11. CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL - funções

A Lei prevê a possibilidade de eleição de um conselho fiscal, composto

por três membros, com mandato não superior a dois anos, com a finalidade de dar parecer sobre as contas do síndico. (art. 1356)

Alguns Condomínios, por força de previsão na convenção condominial, já elegiam um Conselho Fiscal, mas com a nova lei há previsão expressa, com a ressalva de que não há exigência de que tais membros do Conselho sejam condôminos, como ocorria com o Conselho Consultivo previsto na Lei 4591/64.

O Conselho Consultivo funciona como órgão auxiliar do Síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas condominiais, podendo a Convenção definir suas funções específicas e nº de membros . Quanto ao mandato, o mais aconselhável é que não seja superior a dois anos, e permitida a reeleição, em aplicação analógica do que deterrmina a Lei a respeito do Conselho Fiscal. Normalmente, é eleito um Presidente do Conselho, que será o seu representante.

12. SUBSÍNDICO - funções

O Subsíndico substitui o Síndico, respondendo , pelas funções e responsabilidades do Síndico, na ausência ou no impedimento do mesmo. Mas, a ele também podem competir funções de efetivo assessoramento ao síndico na administração, sem que isto prejudique a atuação dos Conselhos Consultivo e Fiscal.

Luciane Lopes Silveira

advogada, especializada em Direito Imobiliário, com participação em diversos Seminários, Simpósios e Palestras. atua no mercado prestando assessoria a empresas do mercado imobiliário e realização de cursos e palestras a convite do SECOVI/RS e da AGADEMI em todo o Estado.Bacharel em Direito; Instrutora de Língua Portuguesa, Redação Empresarial, Francês Instrumental, Comunicação, Ética/Legislação.