UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA

FACULTAD DE INGENIERIA
INGENIERIA CIVIL

ADMINISTRACION FINANCIERA
VIABILIDAD DE PROYECTOS

DIANA PAOLA SANCHEZ BARRERO-1101769

SEBASTIAN FELIPE TAMAYO RODRIGUEZ-1101775

BOGOTA DC

2014

CONTENIDO
INTRODUCCIN ................................................................................................................................... 3
VIABILIDAD DE PROYECTOS ...................................................................................................... 4
Objetivos de la planeacin financiera............................................................................................ 4
Metodologa ....................................................................................................................................... 4
Consideraciones previas ............................................................................................................. 4
Factores determinantes de la viabilidad y eficiencia financiera de un proyecto ..................... 4
Estudio econmico ........................................................................................................................... 4
Flujo de Caja ................................................................................................................................. 5
Indicadores econmicos .............................................................................................................. 5
Anlisis contable y Flujo de caja ................................................................................................ 6
Implicaciones de la inflacin al elaborar el flujo de caja......................................................... 6
Pesos constantes o precios corrientes ................................................................................. 6
El tiempo en la construccin. ...................................................................................................... 7
Consideraciones bsicas ........................................................................................................ 7
Seleccin de la unidad de tiempo .......................................................................................... 8
El flujo de caja, determinante de la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto ................ 8
CONCLUSIONES ............................................................................................................................. 9
BIBLIOGRAFIA ............................................................................................................................. 9

INTRODUCCIN
En el mundo en el cual nos movemos, existe hoy en da una gran demanda en lo
que se refiere a proyectos de infraestructura y vivienda, esto hace que los
profesionales de la construccin se enfrenten a una nueva problemtica,
relacionada no solo con el diseo y las tcnicas de construccin sino adems con
una serie de factores de carcter econmico y administrativo cuyo conocimiento y
adecuado manejo son indispensables para optimizar los resultados del proyecto.
No se duda de la importancia que tenga el diseo arquitectnico y la utilizacin de
tcnicas productivas como factores determinantes del xito de un proyecto de
construccin pero desafortunadamente es frecuente encontrar problemas y aun
olvidar la planeacin, as sea elemental, de los aspectos econmicos del proyecto.
Sin embargo, su importancia es evidente y se pone de manifiesto si pensamos lo
que sucede cuando un proyecto no puede comercializarse satisfactoriamente.
La planeacin financiera y los estudios de viabilidad del proyecto es una parte
fundamental de la planeacin integral del mismo incluyendo tanto aspectos de
planeacin tcnica y de diseo como los aspectos financieros.

VIABILIDAD DE PROYECTOS
Objetivos de la planeacin financiera
1. Determinar la viabilidad del proyecto (es posible obtener los recursos
financieros).
2. Evaluar la eficiencia financiera de la inversin (que tan buen negocio es )
Metodologa
Se debe definir el problema a solucionar acotando su mbito y alcance definiendo
los factores a considerar y tener una preseleccin de las alternativas ideales para
el desarrollo del proyecto.
Consideraciones previas
Antecedentes tcnicos.
Antecedentes administrativos.
Caractersticas del entorno.
Aspectos legales.
Impacto ambiental.
Impacto social.
Factores determinantes de la viabilidad y eficiencia financiera de un proyecto
Viabilidad del proyecto
1. Costos de la ejecucin del proyecto.
2. Monto y fuente de recursos que se deben invertir.
3. Precio de venta del proyecto.
4. Valor de las ventas.
5. Financiacin para los compradores.
Indicadores de eficiencia financiera
6. Utilidad esperada.
7. Rentabilidad del capital invertido
Estudio econmico
El desarrollo de cualquier proyecto lleva implcitas las variables econmicas del
mismo, esto es fundamental cuando se estn estudiando diversas alternativas
para la ejecucin del proyecto, cuando se estudia cualquier proyecto se han de
tener en cuenta todos los costos y beneficios que del mismo se desprenden:

1. Costos
Costos primarios. Corresponden a los costos soportados solo por el
promotor o inversionista del proyecto. Ejemplo: construccin, conservacin
y explotacin.
Costos secundarios. Afectan el entorno del proyecto. Ejemplo: cambio de
espacios y generacin de ruidos
2. Beneficios
Beneficios primarios. Los ingresos directamente asociados al inversionista.
Beneficios secundarios. Generan provecho futuro, y ofreciendo un servicio
para terceros.
Flujo de Caja
Es la relacin de todos los ingresos y egresos asociados al desarrollo de un
proyecto con indicacin precisa de los momentos en que se espera que dichos
ingresos y egresos sucedan.
Este permite dar claridad sobre los factores de viabilidad del proyecto y las
determinantes de eficiencia financiera
Conceptos Periodos 1 Enero
1. Ingresos de caja
2. Egresos de caja
3. Saldo de caja
4. Saldo acumulado

2 Febrero

3 Marzo

12 Diciembre

Indicadores econmicos
1. Valor Actualizado Neto (VAN): la suma de los valores actualizados de
todos los flujos netos de caja esperados del proyecto con el valor de la
inversin inicial.

(
)
Si VAN es positivo el proyecto es rentable.
Entre dos o ms proyectos el que tenga el VAN ms alto es el ms
rentable.
Si VAN es igual a cero la rentabilidad del proyecto es la misma que
asignar la inversin al mercado con el mismo inters.
2. Tasa interna de retorno (TIR): es la tasa de descuento que hace que el
VAN del proyecto sea cero.

(
)
3. Tasa interna de rentabilidad corregida (TIRcorregido): se calcula la TIR
llevando la inversin, y los flujos positivos a un valor futuro equivalente.

)
)

Corresponde a la rentabilidad equivalente uniforme del Proyecto

4. Razn costo beneficio (B/C): Consiste en obtener la razn entre los
beneficios y los costos del proyecto. Si esta razn es mayor a uno ,
quiere decir que el proyecto es econmicamente factible.

(
)
5. Periodo de recuperacin del capital: Corresponde al periodo de tiempo
necesario para que el flujo de caja del proyecto cubra el monto total del
dinero invertido.

Anlisis contable y Flujo de caja

El flujo de caja comprende nicamente las operaciones financieras que
representan una entrada o salida de la caja, desembolso, adquisicin, e ingreso
que se origina por la venta del proyecto esto se llama valor de salvamento.
El tratamiento que se le da al flujo de caja en la depreciacin esta indudablemente
ms de acuerdo con la realidad financiera de un proyecto, principalmente en
pases que presentan variaciones impredecibles de la tasa de inflacin, la tasa de
cambio y en el valor de salvamento
Implicaciones de la inflacin al elaborar el flujo de caja
Para realizar el flujo de caja se deben tener en cuenta si se debe realizar en pesos
constantes de una determinada fecha igualando las tasas de inflacin a cero y si
se debe trabajarse con pesos corrientes
Pesos constantes o precios corrientes
Esto depende de:

Duracin del proyecto.

Tipo de proyecto.
Campo financiero donde los inversionistas tienen sus intereses.
Certeza para estimar las tasas de inflacin.
Variaciones en las tasas de cambio.

Al trabajar con pesos constantes se hace innecesario hacer proyecciones sobre

las tasas de inflacin en los costos de construccin y los precios de venta, pero se
deben tener en cuenta las tasas reales de inters.

La tasa de inters del mercado tiene dos componentes:

Retribucin por prdida de poder adquisitivo de la moneda generada por la

inflacin.
Retribucin por el uso del Dinero

Cuando se elabora el flujo de caja en pesos corrientes es necesario hacer

estimativos sobre la evolucin de la inflacin para los costos, y ventas, pues sus
tasas de crecimiento pueden ser diferentes.
Una ventaja de la utilizacin de pesos corrientes es que permite al gerente del
proyecto realizar ms fcilmente el control financiero.
Cuando se hace la planeacin financiera de proyectos a mediano y largo plazo
debe trabajarse en pesos constantes ya que se puede usar un periodo de
referencia, pero se requiere la proyeccin de los incrementos de costos y precios
de venta.
En un proyecto de construccin se realiza una serie de desembolsos para cubrir
costos repartidos durante un periodo largo, por ello el crecimiento anual de costos
se reduce a la mitad de la tasa anual de aumento de los precios de construccin.
Si se proyectan las ventas basadas en un precio de venta actual y en una tasa de
crecimiento anual, de dicho precio, la incidencia porcentual del crecimiento anual
es casi completa, puesto que la mayor parte de las ventas se concentra hacia la
finalizacin del proyecto, por esto un proyecto medido en pesos constantes puede
representar una utilidad muy baja, pero en pesos corrientes resulta una utilidad
aceptable
El tiempo en la construccin.
Definir las actividades del cronograma implica identificar y documentar el trabajo
que se planifica realizar.
El proceso Definicin de las Actividades identificar los productos entregables al
nivel ms bajo de la estructura de desglose del trabajo. Los paquetes de trabajo
del proyecto estn planificados (descompuestos) en componentes ms pequeos
denominados actividades del cronograma, para proporcionar una base con el fin
de estimar, establecer el cronograma, ejecutar, y supervisar y controlar el trabajo
del proyecto. La definicin y planificacin de las actividades del cronograma estn
implcitas en este proceso, de tal modo que se cumplan los objetivos del proyecto.
Consideraciones bsicas
El proceso de planeacin, construccin y venta de un proyecto de construccin es
lento comparado con otros procesos productivos, esto depende de:

Tamao del proyecto

Sistemas constructivos utilizados
Condiciones de mercado

Disponibilidad de financiacin

En Colombia suelen tener una duracin de un ao y medio, donde los primero

cuatro meses se realizan los planos y estudios necesarios y se obtiene la licencia
correspondiente, los siguientes doce meses dura la construccin y los ltimos dos
meses para determinar las ventas.
Debido a esto la inversin requerida se debe distribuir durante gran parte de la
vida del proyecto, y la generacin de ingresos se concentra en el final de dicho
periodo.
En Colombia en los ltimos aos se ha implantado como requisito una preventa al
inicio del proyecto para financiar la construccin, por tanto el anlisis financiero
debe tener en cuenta este hecho dinmico. Se debe realizar un programa sobre
los ingresos y egresos asociados al proyecto, donde se deber tener en cuenta:
1. Presupuesto de costos de la etapa de planeacin hasta la liquidacin del
proyecto
2. Programa de avance fsico de la obra.
3. Situacin del mercado de edificaciones.
4. Reglamentacin vigente licencias y permisos de ventas etc.
5. Posibilidades de financiacin. Determinadas por las caractersticas del
proyecto y la liquidez del sistema financiero de vivienda.
En proyectos de vivienda los ingresos se dividen generalmente de la siguiente
manera:
1. Cuota inicial, se encuentra cerca al 30% del precio de venta.
2. Crdito a largo plazo, necesario para lograr la comercializacin.
Seleccin de la unidad de tiempo
Es necesario definir una unidad de tiempo puesto que en el flujo de caja deben
indicarse los momentos en los que se esperan ocurrirn los ingresos y los egresos
del proyecto, en la practica la mayora de los flujos de caja se elaboran tomando
como unidad de tiempo el mes. De todos modos cualquiera que sea la unidad que
se utilice lo importante es que corresponda a la frecuencia con que ocurrirn los
principales ingresos y egresos del proyecto.
El flujo de caja, determinante de la viabilidad y de la rentabilidad del proyecto
Una de las labores ms importantes del planificador financiero es estimar como se
desarrollara el flujo de caja ya que en l se encuentran los elementos necesarios
para decidir si el proyecto es viable, rentable y adems constituye la herramienta
bsica para adelantar el control financiero del proyecto, de aqu la importancia de
estructurar el flujo de caja en forma tal que permita realizar un anlisis consistente
y detallado para obtener los indicadores financieros de viabilidad y rentabilidad del
proyecto.

Puesto que la elaboracin del flujo de caja permite identificar las sumas requeridas
y las sumas disponibles en cada uno de los periodos de tiempo durante los cuales
se desarrollar el proyecto, a partir de esta informacin se podr calcular la
diferencia entre ingresos y egresos. Si los primeros exceden a los segundos existe
un supervit de caja y por lo tanto el proyecto sera viable, pero si se presenta un
dficit acumulado durante varios periodos consecutivos el proyecto no ser viable.
Estimar como se desarrollara el flujo de caja ya que en l se encuentran los
elementos necesarios para decidir si el proyecto es viable.
Permite identificar las sumas requeridas y las sumas disponibles en cada
uno de los periodos de tiempo durante los cuales se desarrollar el
proyecto, a partir de esta informacin se podr calcular la diferencia entre
ingresos y egresos.

CONCLUSIONES
1. El objetivo principal del anlisis financiero es establecer las mejores
estimaciones y predicciones posibles sobre las condiciones del proyecto y
los futuros resultados que se esperan, para poder tomar decisiones
acertadas en todas las reas de trabajo.
2. El Proyecto y su estructura responde a una estrategia que busca consolidar
los esfuerzos realizados, dentro del marco de desarrollo rural, busca
armonizar las inversiones econmicas con las de tipo social.
3. Olvidarse de un estudio de viabilidad de un proyecto es dejar a un lado los
componentes bsicos para la realizacin de un proyecto.
4. Un proyecto viable, es decir que se puede ejecutar, es el que ha aprobado
cuatro evaluaciones bsicas:
Evaluacin Tcnica
Evaluacin Ambiental
Evaluacin Financiera
Evaluacin Socio-econmica

BIBLIOGRAFIA
FINANZAS DE LA CONSTRUCCION, Miguel Tllez Luna, Bogot, bhandar
editores, 1999.
ORGANIZACIN Y GESTION DE PROYECTOS Y OBRAS, German
Martnez Montes, Almiana, Madrid, 2007, Mc Graw Hill.
GERENCIA DE PROYECTOS DE CONSTRUCCIN INMOBILIARIA,
Miguel ngel Bautista Baquero, Bogot, 2007, Editorial Javeriana.