CURSO DE:

ACONDICIONAMIENTO
TERRITORIAL II

MATERIA PREPARADA Y ADAPTADA PARA

ALUMNOS DE ARQUITECTURA
DE LA UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO

POR:

FERMN PAREDES RODRGUEZ

ARQUITECTO-URBANISTA

PROFESOR DE LA UCV.
TARAPOTO - PER
SEPTIEMBRE DEL 2007

PLANEAMIENTO FISICO TERRITORIAL

MUNICIPAL Y SU IMPLANTACIN
POLINUCLEARIZACION Y ESCALONAMIENTO URBANO:
1. ESCALONES URBANOS:
1.1. Comunidad y Sociedad.- La sociologa distingue entre los diversos grupos humanos
(grupo vecinal, marginal, gentico, familiar, de presin, funcional, profesional, etc.), dos
grupos bsicos: primario o comunidad y secundario o sociedad.
El primero es un agregado social en nmero relativamente reducido, cuyos miembros estn
ntimamente relacionados y que se caracteriza por un intenso grado de cooperacin y
asociacin. En el grupo primario se verifican los siguientes hechos:
a) Los contactos entre las personas son desinteresados e ntimos.
b) El orden moral predomina sobre el orden tcnico en su organizacin (los motivos de orden
moral, como los msticos, religiosos, de Folk, son predominantes en las actitudes individuales
y colectivas, tambin como en la vivencia de las instituciones.)
c) La familia y el grupo de vecindad ejercen fuerte control social sobre el individuo.
d) Hay una homogeneidad cultural entre sus componentes.
e) Hay un gnero de vida caracterstico.
Los ejemplos ms puros de comunidad o grupo primario son:
La familia numerosa, el grupo de vecindad de adultos, el grupo de juegos de nios, los
pequeos aglomerados humanos.
Socilogos y psiclogos, en su mayora afirman que el hombre tiene necesidad de los grupos
primarios para el desenvolvimiento de una vida moral. La falta de contactos ntimos,
proporcionado por el grupo primario, puede provocar desrdenes mentales. Langner y
Michael, demostraron que personas con menos de 4 amigos presentan una acentuada
tendencia a los desrdenes mentales.
El grupo secundario es un aglomerado social cuyos componentes, en elevado nmero, se
asocian en virtud de intereses comunes, en l se observan los siguientes hechos:
a) Los contactos entre las personas son interesados, instrumentados e impersonales y muchas
veces indirectos.
b) El orden tcnico predomina sobre lo moral en su organizacin: hay una racionalizacin de
actitudes y una ausencia de normas y frenos.
c) La familia y el grupo vecinal disminuye o pierde totalmente el control sobre el individuo
que pasa a sentirse desamparado y solo en la multitud, annimo.
d) La heterogeneidad cultural entre sus componentes. Ejemplos: poblacin de las ciudades
(definidas de acuerdo a los criterios sociales) de las reas metropolitanas, sindicatos
profesionales, partidos polticos, etc.

En las ciudades modernas industrializadas, donde el hombre vive sin amigos, annimo y solo
en la multitud, en permanente estado de stress se vuelve un introvertido para aliviar sus
tensiones. Esa introversin, en forma extrema da origen a la esquizofrenia.
El individualismo acentuado del urbanista, caracterizado por cada uno para s y Dios para
todos en la desenfrenada lucha por la vida es pues una inevitable consecuencia del proceso de
urbanizacin.
1.2. Polinuclearizacin: Escalones Urbanos.A partir de mediados de la dcada del 30, los planeadores urbanos, pretendiendo restituir a la
ciudad los grupos primarios, imaginaron hacer de ella sumatorias de pequeas ciudades
creadas a base de la idea de vecindad.
Entonces surge la ciudad polinucleada, que imitando el crecimiento de los tejidos vivos, sados
debe crecer siempre por el agregado de nuevas clulas (nuevos ncleos urbanos) y no por el
crecimiento ilimitado de una nica clula original.
Crecimiento Doento

Crecimiento Sado

Crecimiento Mononucleado

Crecimiento Polinucleado
Pequeas clulas formando una unidad urbana.

Esas unidades se agrupan en una unidad de escaln inmediatamente superior y as hasta

completar toda la estructura urbana. El urbanismo orgnico norteamericano propuso el
siguiente escalonamiento para las unidades.
ESCALONAMIENTO URBANO
Unidad Residencial
Unidad Vecinal
Sector
Centro Metropolitano Urbano
2. UNIDAD DE VECINOS
De los escalones urbanos, la unidad de vecinos por semejarse estructuralmente al tradicional
barrio y por comportar, hasta cierto punto, una vida autnoma se convirti en el ncleo bsico
de la ciudad polinucleada. Los espaoles la llamaban Unidad Vecinal o barrio vecinal
La unidad vecinal es predominantemente residencial y es definida y delineada por su
equipamiento bsico: Escuela primaria (nios de 7 a 14 aos), otro equipamiento importante
de la unidad vecinal es el comercio local, representado modernamente por el supermercado.

Clarence Arthur Perry ya en 1929 dimensionaba la Unidad Vecinal en funcin de la Escuela

Primaria y fijaba la distancia mxima de cualquier punto de la Unidad Vecinal a la Escuela de
800 a 1,200 m; lo que dara un rea mxima oscilando entre 200 a 450 Ha (mucho mayor a las
actuales U.V.); recomendaba tambin que las vas de trnsito fuesen solamente tangenciales,
adems debera tener la unidad vecinal un centro comercial para uso de menores y adultos
compuesto de: Club, cinema, biblioteca, casa parroquial, etc. Est claro que un centro
comercial multifuncional evita el caos urbano generado por la dispersin de los equipamientos
urbanos.
La densidad demogrfica lquida ms comnmente empleada en Inglaterra es de 75 a 100
hab/Ha para casas unifamiliares: de 125 a 150 hab/Ha para el 80% de casas unifamiliares y
20% de departamentos; de 380 a 420 hab/Ha cuando se permite la construccin de edificios de
departamentos de hasta 9 pisos.
La unidad vecinal todava no fue sustituida por ninguna otra concepcin urbanstica mejor.
3. EQUIPAMIENTO MINIMO DE LOS ESCALONES URBANOS:
3.1. UNIDAD RESIDENCIAL: Es un conjunto residencial de 200 a 600 habitaciones,
abrigando una poblacin de 1,000 a 3,000 personas. Constituye la menor unidad urbana de
relacin y convivencia, corresponde a un rea circular de aproximadamente 200 m. de radio; o
sea a 12,56 ha.
Se recomienda que la poblacin de una unidad residencial no pase los 2,000 habitantes,
pues arriba de ese nmero, ya surge la necesidad de tener escuela primaria que es el
equipamiento bsico del escaln urbano inmediatamente superior a la unidad residencial.
Equipamiento mnimo de una unidad residencial:
Equipamiento escolar:
-

Escuela maternal

Jardn de Infancia

Equipamiento comercial:
-

Comercio diario o cotidiano: 4 5 tiendas (pulpera, farmacia, panadera, etc.)

Equipamiento social:
-

Creche ( wawawasy)

Club Social pequeo

Espacios libres, estacionamiento y recreo:

-

Jardines pblicos

Lotes para juegos (play lots)

Gangorras (toboganes) individuales o colectivas

Vas y reas arborizadas

Estacionamientos

Equipamientos generales:
-

Equipamiento del sistema viario y reas pblicas (iluminacin, pavimentacin, placas

de sealizacin, etc.)

Redes de agua, desage y gas.

Colecta de basura

Cajas colectoras de correspondencia.

Telfonos pblicos y residenciales.

3.2. UNIDAD VECINAL.- o unidad de vecinos

Es un ncleo poblacional urbano de 3,000 a 15,000 personas, o sea de 600 a 3,000
habitaciones (nmero medio de personas por unidad habitacional: 5)
Los planeadores de Puerto Rico adoptaron para la Unidad Vecinal una poblacin comprendida
entre 3,000 y 8,000 personas. Corresponde a un rea circular de ms o menos 800 a 1,200
m.de radio o sea 201.06 ha.
En Francia adoptan de 800 a 1,200 habitaciones.
Su poblacin mnima debe ser aquella que permita la manutencin de una escuela primaria, o
sea no debe pasar de los 15,000 habitantes para no tener problemas de transporte colectivo
adems de exigir la duplicidad de equipamientos comunitarios.
Ya en 1929 Clarence A. Perry haba definido con mucha claridad lo que era una unidad vecinal
haciendo notar que fue como una evolucin de la ciudad jardn de Ebenezer Howard, Henry
Weight y Clarence Steim en 1928.
Brasilia ms modernamente, ya fue concebida segn una estructura escalonada. Cada
supercuadra es una unidad residencial. Un conjunto de cuatro supercuadras constituye una
unidad de vecinos o unidad vecinal.
Discriminacin de los equipamientos mnimos aconsejables para una unidad vecinal,
adems de aquellos ya existentes en la Unidad Residencial:
Equipamiento escolar, cultural y religioso:
-

Escuela primaria

Pensionado de jvenes

Salas de reuniones

Capilla

Centro parroquial

Biblioteca

Equipamiento comercial:
-

Subcentro para comercio y servicios de uso diario

Modernamente: supermercados

Equipamiento social y de salud:

-

Bersario para lactantes

Centro de accin social

Centro mdico

Dispensario

Espacios libres, estacionamiento y recreo:

-

Jardines pblicos

Parques urbanos

Play ground (prximo al grupo escolar)

Cuadras para practica de deporte

Piscina pblica

Campo de ftbol

--Campo de futbolCinema y teatro.

Equipamientos generales:
-

Telfonos pblicos y residenciales

Puesto policial

Agencia de correos

Equipamiento industrial

Industrias leves y terciarias.

Las reas necesarias, aproximadamente, para la implantacin de una unidad vecinal de 8,000
habitantes, distribuidos a una densidad de 30 unidades residenciales por hectrea o sea 150
hab/ ha (densidad lquida)
rea en ha.

Habitacin

53,0

53,5

Espacio de recreacin

24,0

24,3

Comercio local

1,6

1,6

Escuela (jardn y primario)

1,1

1,1

Equipamiento social y de salud

0,8

0,8

Industrias y Servicios

5,5

5,5

13,0

13,1

Calles de estacionamiento

_____

______

99,0

100 %

Densidad bruta resultante: 81 hab/ha (8,000: 99 = 80.80 hab/ha).

3.3. SECTOR
Es un ncleo poblacional urbano que abriga de 15,000 a 60,000 habitantes. La mayora de
planeadores recomienda para el sector una poblacin de 40,000 hab. (5 unidades de vecindario
o U.V. de 8,000 habitantes cada una de ellas).
Equipamientos mnimos correspondientes al Sector, adems de aquellos naturalmente que
integran las unidades correspondientes:
Equipamiento escolar, cultural y religioso:
-

Escuela Secundaria

Centro cultural (sala de conferencias, reuniones, conciertos, bibliotecas, museos,

galeras de exposiciones)

Templo o iglesia

Equipamiento Comercial:
-

Centro de comercio ocasional

Mercado pblico Distrital

Hoteles

Equipamiento Social y Hospitales:

Centro de previdencia social

Centro de personas de la tercera edad.

Dispensario de proteccin maternal e infantil

Dispensario de tuberculosos e higiene mental

Hospital Distrital

Hospital Psiquitrico

Servicio de pronto socorro

Maternidad

Espacios libres, estacionamiento y recreo:

-

Estacionamiento pblico

Grandes parques arborizados

Estadio deportivo Distrital

Centro de diversin (cinema, teatro, casas de juegos recreativos,

Jardines pblicos

Cementerio

etc.)

Equipamientos Generales:
-

Centro Administrativo (Sub Prefectura)

Camal

Sub Delegacin de Polica

Servicio de combate al fuego

Servicios estaduales (Servicios de recaudacin y fiscalizacin)

Agencia de Correos y Telgrafos

Equipamientos Industriales:
-

Industrias leves y prestacin de servicios.

A seguir el dimensionamiento aproximado de las reas de un sector de 40,000 habitantes con

una densidad inmobiliaria de 150 hab/ha.
reas en ha.

---------------

-----

Habitacin

266,0

49

Espacios de Recreacin

160,0

30

12,0

Equipamiento social y de salud

8,0

Escuelas

8,0

Equipamiento Administrativo

3,0

Industria y Servicios

16,0

Calles y Estacionamiento

70,0

13

______

_____

543,0

100 %

Comercio (local y ocasional)

Densidad bruta resultante 73,5 hab/ha (40,000 hab = 73,5 hab/ha)

543 ha
No se olviden nunca de la relatividad de esos nmeros: son apenas indicativos de orden y
tamao.

3.4. CENTRO METROPOLITANO O URBANO

Es un ncleo poblacional urbano, compuesto de diversos sectores, cuya poblacin se sita
arriba de 60,000 hab.
Los equipamientos y servicios de un centro metropolitano, adems de aquellos que integran
los escalones urbanos inferiores deben ser:
Equipamiento escolar, cultural y religioso:
- Establecimiento de enseanza superior
- Catedral
- Centro Episcopal
- Locales para conciertos pblicos y ferias de muestras
- Museos histricos, de arte y generales
- Centro Cvico Monumental
- Centro de Comercio excepcional
- Almacenes generales y centro atacadista (al por mayor)
Equipamiento Social y Hospitalario:
- Hospital regional general
- Hospitales especializados
- Centro de Servicio Social
- Pronto Socorros especializados
Espacios Libres, establecimientos y recreos:
- Parque regional
- Jardn Botnico y Zoolgico
- Estadio Deportivo Regional
- Locales para Recreacin Contemplativa
Equipamientos Generales:
- Administracin local
- rgano de la Administracin Estatal
- rgano de la Administracin federal
- Cuerpo de bomberos
- Correos y telgrafos
- Terminal terrestre
- Terminal ferroviario
- Aeropuerto
- Helipuerto
Equipamientos Industriales:
- Industrias pesadas y generales, as como incmodas o peligrosas deben estar distantes de las
reas urbanizadas.
Dentro del mismo criterio anterior y de las mismas restricciones, damos el dimensionamiento
de una metrpoli de 200,000 hab con una densidad inmobiliaria de 30 unidades residenciales
por ha. o sea 150 hab/ha.

Habitacin

rea

______

____

1,333.0

44

800.0

26

Comercio

64.0

Escuelas

50.0

Equipamiento social y de salud

70.0

Equipamiento Administrativo

25.0

Industrias y servicios

200.0

Calles y estacionamiento

480.0

16

Espacios de Recreacin

______
3,022.0

____
100 %

Densidad bruta resultante: 66 hab/ha ( 200,000 hab = 66.18 hab/ha)

3,022 ha
Debe observarse que para una misma densidad inmobiliaria (30 unidades residenciales por ha)
la densidad bruta del ncleo poblacional decrece con el aumento de la poblacin, lo que es
fcilmente comprensible.
4. LA CIUDAD POLINUCLEADA Y LA ESCALA HUMANA
La ciudad polinucleada deriv del urbanismo orgnico, a travs de la creacin de los escalones
urbanos. Su unidad bsica es el barrio o la unidad de vecinos, U.V. (unidad vecinal).
La estructura polinucleada, permite una distribucin ms uniforme de los equipamientos
comunitarios a toda la poblacin, a pesar de no restituir a la familia urbana el modo de vida
del grupo comunitario o sea, no restablece el espritu comunitario.
La ciudad polinucleada da al planeamiento urbano, una escala humana, difcilmente
solucionable sin ella.

USOS DEL SUELO URBANO Y LAS FORMAS

ESPACIALES URBANAS
1. ECOLOGIA URBANA.- Ecologa es el estudio de las relaciones humanas, espaciales y
temporarias, en cuanto son afectadas por fuerzas selectivas, distributivas y de adaptacin al
medio.
Segn Park, Burgess y Mac - Kensie, se trata de una definicin genrica de ecologa humana.
La ecologa comenz como ciencia biolgica estudiando las relaciones de los animales y
plantas con su medio ambiente o habitat. Despus la sociologa paso a aplicarla tambin al
hombre agrupado socialmente y cuando el habitat era la ciudad, pas a denominarse
Ecologa Social Urbana.
As se puede decir que, Ecologa Social Urbana, es el estudio sociolgico de la distribucin de
los hombres y sus instituciones en el espacio urbano, as como de las formas de interaccin
causantes de esa distribucin espacial.
El sistema ecolgico o Ecosistema, de un modo general se compone de 4 sub sistemas bsicos
segn Duncan; que son: Poblacin, Ambiente, Tecnologa y Organizacin Social.
Los procesos ecolgicos sociales urbanos o formas de interaccin urbana son: concentracin,
dispersin, segregacin, sucesin y dominancia.
Concentracin.- Es el adensamiento de poblacin o actividades en reas centrales del espacio
urbano.
Dispersin: Es naturalmente el proceso inverso.
Segregacin: Es el proceso disociativo que lleva a grupos de individuos a aislarse fsica y
socialmente, de otros grupos, en virtud de diferencias sociales, de religin, econmicas,
profesionales, etc.
Sucesin: Es la sustitucin de un tipo de morador por otro tipo.
Dominancia: Es el control econmico de una comunidad mayor sobre una comunidad satlite
o dependiente.
2. MODELOS ECOLOGICOS DE CRECIMIENTO URBANO
Los eclogos establecieron algunos modelos o formas ecolgicas de crecimiento urbano,
basndose en 3 teoras que alcanzaron gran destaque:
- La teora de las zonas concntricas de E.W. Burgess
- La teora de los sectores de Hoyt
- La teora de los ncleos mltiplos de Harris y Ullman
2.1. La teora de la zona concntrica establece en 1924 que la ciudad contempornea est
formada por zonas concntricas, teniendo cada una, caractersticas propias. La zona ms
central abarca al distrito o zona comercial central. Es la zona de comercio a menudeo, de las
zonas comercializadas, hoteles, restaurantes, bares, etc., es la zona de los rasca cielos.

Circundando la zona central, se sita la zona de transicin. Es el rea de reserva para la

expansin inmediata, es intensamente poblada por las clases de baja renta, por los inmigrantes
extranjeros, delincuentes y prostitutas.
La tercera zona de la teora de Burges, es la zona residencial operaria, mejor que la zona de
transicin, es habitada por los trabajadores cuya situacin econmica les permite disfrutar de
la vida urbana.
La cuarta zona es la de la clase media; son profesionales liberales, propietarios de pequeos
negocios, grupos de dirigentes, empleados de escritorio, etc., existen en esta zona hoteles y
edificios de departamentos, as como residencias individuales con jardines espaciosos.
En la zona perifrica (5 zona) habitan las personas ms abonadas y que ejercen sus
actividades en el centro de la ciudad.
Ms all de los lmites polticos urbanos (1era zona) estarn las ciudades o villas satlites y los
suburbios ms distanciados.
Modelo Ecolgico de Crecimiento Concntrico
2.2. Teora de los Sectores de Hoyt.-De modo sucinto esta teora dice que las zonas no son
concntricas.
Las zonas se extienden en sectores a lo largo de las vas, formando sectores del tipo 2, 3 y 5.
Hoyt observa que las zonas residenciales de alquiler elevado tienden a localizarse a lo largo de
las rutas de transporte ya existentes o en locales de mucha belleza paisajstica.
Modelo de los Sectores
2.3. Teora de los Ncleos Mltiplos.-Esta teora establece para la ciudad diversos centros
especializados en diferentes clases de actividad: venta por menor y mayor, finanzas, gobierno,
recreacin, educacin, etc. Varios centros pueden surgir desde el inicio de la urbanizacin
simultneamente o pueden desenvolverse despus a partir de un primitivo centro.
El modelo de los ncleos mltiplos, presenta el aspecto de un mosaico. Los nmeros 1, 2, 3, 4,
y 5 tienen el mismo significado que los dos esquemas anteriores.
El ncleo 6 indica la localizacin de industrias pesadas, el 7 representa un nuevo Central
Business District, el 8 un ncleo residencial suburbano, el 9 un suburbio industrial.
Modelo de los Ncleos Mltiplos
Un examen atento de 20 mapas de usos de suelo de ciudades norteamericanas y canadienses,
mostr que hay en ellos las siguientes caractersticas comunes:
a) Un distrito o zona comercial, de extensin irregular y de forma ms prxima a un cuadrado
o rectngulo, que de una forma circular.
b) Utilizacin comercial de las radiales a partir del centro, adensndose en puntos estratgicos
y formando sub centros.
c) Utilizacin industrial a lo largo de los medios y vas de transporte, por agua o tierra,
indiscriminadamente por toda la ciudad
d) Habitaciones de categora inferior localizadas en las proximidades de las reas industriales
y de las vas de transporte colectivo.
e) Habitaciones de primera categora en todo el espacio urbano.

Maurice R. Davie que analiz los referidos mapas dice: No existe ninguna forma o mosaico
de tipo universal y ni siquiera de tipo ideal. Sugiri que los urbanistas usaron su poder de
observacin y anlisis en vez de proponer teoras inadecuadas.
Un sistema irregular de vas provoca el crecimiento de la zona central; radiales expresas,
provocan descentralizacin.
Lo que parece cierto es que cada una de las teoras, representando empricamente la forma
genrica de determinadas ciudades, no representa toda la verdad, ms si parte de ella. Son
aplicaciones parciales, todas vlidas en particular, ms no tienen validez universal.
3. INGENIERIA AMBIENTAL - POLUCION
El impacto de la accin del hombre en la biosfera, (camadas del globo terrestre: litosfera,
hidrosfera, atmsfera; donde existen cualquier forma de vida) a travs de la super poblacin,
exploracin agrcola del suelo, aprovechamiento de los recursos naturales, trabajo industrial y
polucin, comienza a alcanzar ndices alarmantes de destruccin del equilibrio del
ecosistema, principalmente en los pases desarrollados.
La ingeniera ambiental trata de mantener el equilibrio ecolgico entre el hombre y su medio
ambiente, posibilitando una mejor calidad para las prximas generaciones.
Se puede definir la polucin, como toda perturbacin auditiva o visual del medio ambiente, o
todo cambio cualitativo o cuantitativo en la composicin de cualquier componente de la
biosfera.
Las fuentes de polucin pueden ser estacionarias (calderas, incineradores, hornos, fbricas,
residencias, etc.) o mviles (automotores en general, animales)
Las consecuencias de la polucin ambiental pueden ser estudiados bajo tres ttulos:
a) Los efectos de la polucin sobre la salud fsica de las personas, Ejemplo: epidemias en todo
el mundo, la fiebre tifoidea, el clera, la difteria, etc.
b) Los efectos de los agentes poluidores sobre la salud mental de las personas: los ruidos
excesivos, la suciedad, el mal olor, producen perturbaciones mentales en el individuo.
c) Los daos materiales a la propiedad, causados por la polucin, por ejemplo: la polucin de
las aguas han causado gran perjuicio a la agricultura y a la piscicultura.
As la polucin, se constituye en un importante problema social y econmico siendo pues una
dimensin a ms a ser considerada en el planeamiento integrado de los municipios y regiones.
4. USOS DEL SUELO URBANO
El uso del suelo urbano debe ser definido segn la predominante actividad de sus
equipamientos.
Los usos del suelo urbano pueden ser as clasificados genricamente:
a) Usos residenciales
b) Usos industriales
c) Usos comerciales
d) Usos institucionales (pblicos y privados)
e) reas de circulacin

f) reas libres o con restricciones (pblicas o privadas)

g) reas de Riesgo (impropias al uso urbano)
Tales usos llenan todo el espacio urbano en diferentes proporciones de rea. Esas funciones
varan en el tiempo y en el espacio y de conformidad con la funcin predominante de la
ciudad.
Segn Ladislas Segoe en su obra Local Planning Administration, los porcentajes de reas, en
sus diferentes usos, para las ciudades norteamericanas son:
Residencial..................................

40%

Comercial....................................

3%

Industrial.....................................

7%

Ferroviarias ..................................

4%

Calles ...........................................

30%

Parques y Palygrounds .................

6%

Otros Usos pblicos .....................

6%

Usos semipblicos .......................

4%
___

Total .............................................

100%

Las ciudades italianas de porte medio, con una densidad urbana media de 200 hab/ha,
presentan la siguiente composicin porcentual de usos del suelo segn Giorgio Rigott:
Usos del Suelo
a) Fines Residenciales
b) Fines Colectivos

Ciudades Industriales
40.5 %

Ciudades Residenciales
a

47.0 %

10.0 %

11.5 %

c) Fines Comerciales

3.0 %

3.5 %

d) Fines Industriales

14.5 %

1.0 %

e) Comunicaciones

16.5 %

19.0 %

f) Verde Pblico

15.5 %

18.0 %

_____

______

100.0 %

100.0 %

Tales datos auxilian en un dimensionamiento indirecto siempre til como primera

aproximacin. Ejemplo: Pre dimensionar una ciudad con caractersticas industriales
acentuadas, de 150,000 hab y con una densidad de 200 hab/ha.
Solucin: rea total de la ciudad: 150,000 hab = 750 ha.
200 hab/ha
Se ve que se trata de una ciudad compuesta de alta densidad, ya que 200 hab/ha es la densidad
media de la ciudad.
Por otro lado si se tratase de densidad bruta, entonces el rea de la ciudad sera mayor, esto es
750 ha corresponderan apenas 40.5% del Area total, que ser entonces:
750

= 1,851.94 ha Las reas seran en ambos casos: 0.405

1 Caso
Ind.

2 Caso
Resd.

________
303,75 ha

_________
750,00 ha

b) Fines Colectivos

75,00 ha

185,20 ha

c) Fines Comerciales

22,50 ha

55,56 ha

d) Fines Industriales

108,75 ha

268,54 ha

e) Comunicaciones

123,75 ha

305,58 ha

f) Verde Pblico

116,00 ha

287,06 ha

________

_________

750,00 ha

1,851.94 ha

a) Fines Residenciales

5.

ZONIFICACION DE USOS DEL SUELO URBANO

5.1. Ley de Zonificacin.- Segn Arthur B. Gallian, en su libro The Urban Pattern, dice:
Zoneamiento o zonificacin, es el instrumento legal que regula el uso del suelo en pro del
inters y bienestar colectivo, protegiendo la inversin de cada individuo en el
desenvolvimiento de la comunidad urbana
En la concepcin de la Carta de los Andes (Octubre de 1958) dice que: Zonificacin es el
instrumento legal que dispone el poder pblico, para controlar el uso de la tierra, las
densidades de la poblacin, la localizacin, la dimensin, el volumen de los edificios y sus
usos especficos en pro del bienestar social.
En fin, zonificacin es el precepto legal que reglamenta el uso del suelo urbano en pro del bien
comn.
La zonificacin y el bienestar social est por encima de los derechos individuales y en nombre
de la defensa de ese bienestar social, el poder pblico puede restringir el derecho de construir
y de usar el suelo, en desacuerdo con las normas de zonificacin.
Toda Ley de Zonificacin, debe abarcar fundamentalmente, las siguientes partes:
a) De las Disposiciones Generales.- En esta parte o captulo se dar la finalidad de la Ley; se
dir cuales sern las actividades que quedarn sujetas a sus disposiciones, se dar el rea de
aplicacin de la Ley y se dir quien estar sujeta a ella.
b) De las Definiciones.- Para evitarse ambigedades, en este captulo se darn las definiciones,
los trminos y expresiones tcnicas, tales como uso conforme, uso disconforme, conservacin,
reforma, construccin, demolicin, reconstruccin, logradoro pblico, alineamiento, retiros,
tasa de ocupacin, coeficiente de aprovechamiento, tasa de confort, industria leve, industria de
prestacin de servicios, industria pesada, industria molesta, etc.
c) De la Expedicin de Licencias.- En este captulo son mencionadas las condiciones en que
son expedidas las licencias de cambio de uso para inmuebles existentes; las licencias de
obras para la construccin, reconstruccin, reforma, ampliacin, demolicin, colocacin de
avisaje, letrero, etc. bien como plazos y vigencia.
d) De los Tipos de Zona de Uso del Suelo.- En este tem la Planta de zonificacin es
incorporada a la Ley y las diferentes zonas de uso son delimitadas, una a una.
e) De los Retiros e Indices Urbansticos.- Los ndices urbansticos pueden ser densidades,
cuotas y proporciones.

En este captulo son fijados todos los ndices urbansticos, tales como: ndice de utilizacin del
terreno, ndice de ocupacin del terreno, ndice de elevacin, los retiros laterales y frontales en
cada zona de uso, tambin en este captulo son fijadas las dimensiones mnimas de los lotes de
cada zona.
f) De los Usos conforme en cada Zona.- En este captulo, para cada zona, adems de su uso
predominante, son mencionados los dems usos permisibles o conformes, bien como
dispositivos reguladores de la esttica urbana.
g) De las Disposiciones Transitorias.- Como el propio ttulo lo indica, en este captulo final de
la Ley de Zonificacin, son fijadas las eventuales medidas transitorias de adaptacin a la
realidad, bien como establece normas contra la aplicacin de la Ley en casos excepcionales,
etc.
El Zoneamiento o la zonificacin cuando es mal utilizado, puede ser un factor de segregacin
residencial y consecuentemente, social.
Los principales fines de inters pblico que la zonificacin tiende a alcanzar son:
a) Orientar el uso del suelo en beneficio del bien comn, considerado prioritario a los intereses
individuales.
b) Evitar el uso abusivo del suelo, as como regular su desuso con el fin de evitar daos
materiales, desconfort, inseguridad a la poblacin.
c) Orientar los proyectos de renovacin de las reas deterioradas en el sentido de evitar la
especulacin inmobiliaria y en pro de los intereses ms altos de la comunidad.
d) Ordenar la implantacin de los equipamientos urbanos.
e) Asegurar las condiciones viables de trfico, compatibles con la capacidad del sistema vial
propuesto.
6. MORFOLOGIA DEL ESPACIO URBANO
6.1. Configuracin Espacial.- Las ciudades crecen de dos maneras distintas: Por urbanizacin
difusa de la periferia y por la urbanizacin controlada.
En el primer caso, el ncleo inicial implantado en las conexiones de las vas de transporte, en
la reas limtrofes entre dos regiones naturales, en las proximidades de complejos industriales
o en los puntos de transbordo de cargas.
Cuando la urbanizacin es controlada, la ciudad crece segn una estructura regular concebida
de forma espontnea, natural o de forma planeada, artificial.
6.2. Tipos de zonas urbanas.- Los principales tipos son: Ortogonal (tablero de ajedrez) y radio
concntrico.
De esos derivan otros: Hexagonal, trama linear, octogonal radial, mixto, etc.
Estructura Urbana Ortogonal

Radio concntrica

Hexagonal

6.3. Ejemplos de Estructuras Urbanas.

a) Proyecto para la nueva ciudad de Wulfan (Fig. 13.11)
b) Esquema de una ciudad zonificada segn Reiner Hoffman
Estructura: 4 U.V. teniendo cada una 3.4 U.R. (Fig. 13. 12)

Linear

c) Ciudad de 10,000 hab. Compuesta de 4 U.V. de 2,500 hab. cada una. En el centro de la
ciudad en trnsito rodeado es subterrneo. Las vas circundan las U.V. proyecto de E. Kuhn
(Fig. 13.13)
d) Una ciudad inglesa, proyecto de Hook que no lleg a implantarse pero que fue considerada
para gran densidad (Fig. 13.14)
7. LOS VALORES DEL SUELO URBANO
Cuales son los factores que intervienen en la formacin de los precios del suelo urbano?
Antes de nada, la formacin de precios del suelo urbano puede ser explicada por la ley de la
oferta y la demanda o sea por la fuerza del mercado.
El exacto precio del mercado del terreno surgir de una concurrencia perfecta en que un
vendedor no necesitado de vender y un comprador igualmente no forzado a comprar,
acordasen en un precio arriba del precio mnimo que el propietario consentir en vender y
abajo del precio mximo que el comprador estara dispuesto a pagar.
El precio de un terreno urbano es formado por varios elementos:
a) Costos de Urbanizacin: comprende todos los gastos pblicos y privados, en la
implantacin de los servicios pblicos o de uso pblico urbano en los terrenos.
b) La mayor o menor accesibilidad del terreno a los locales de trabajo, al centro de la ciudad, a
las reas de educacin, administracin pblica, recreacin, etc. Esa accesibilidad puede ser
medida en distancia por lnea recta, en distancia por vas de acceso, en tiempo de percurso o
en costo de transporte.
c) Renta del Terreno: Renta que el terreno puede dar por su escasez o por la perspectiva de
valorizacin. (Renta por anticipacin)
Hay todava un sinnmero de factores que influencian en los precios de los terrenos como:
topografa, rea, forma, situacin con relacin a las vas, densidad demogrfica, crecimiento
poblacional, uso predominante del suelo, accesibilidad, equipamientos urbanos, sistema viario,
medios de transporte, etc.
8. CATASTROS INMOBILIARIOS Y DE SERVICIOS PUBLICOS
8.1. Catastro Inmobiliario.-Es el registro sistemtico de los bienes inmuebles ubicados dentro
del municipio, pudiendo ser urbanos o rurales.
El catastro inmobiliario urbano interesa directamente a la administracin municipal por dos
razones bsicas:
a) Los inmuebles son tributados por el gobierno municipal.
b) El conocimiento actualizado de los inmuebles y su utilizacin (residencial, comercial,
industrial, etc.) interesa sobremanera al planeador local.
En el proceso de cadastramiento hay dos documentos fundamentales: La ficha de registro
catastral y las plantas catastrales; pero adems de esos documentos hay todava la planta
catastral ndice.
Las fichas son elementos de pesquisa. Una vez llenados insitu por los pesquisadores, son
transferidas para las plantas catastrales de las cuadras, generalmente en escala 1 : 500 y en

diseo a lpiz. Una planta general en escala reducida, es confeccionada para servir de ndice
de las cuadras y sectores o zonas a fin de facilitar la localizacin de los elementos procurados
en las plantas catastrales y fichas.
La ficha catastral debe contener como mnimo los siguientes elementos:
a) Nombre del Municipio
b) Cdigo del inmueble con nmero o letras que identifiquen fcilmente el sector o zona a
quien pertenece la cuadra y el nmero de la cuadra.
c) La situacin del inmueble en la cuadra y la calle
d) Nombre del propietario
e) Nombre del locatario
f) Direccin para entrega de correspondencia
g) Datos referentes al ttulo de propiedad (Notara, registro de inmuebles, libros, folio, ficha y
nmero de registro)
h) Valores declarados (valor del terreno, valor venal del inmueble, alquiler mensual, valor
locativo anual, etc.)
i) Patrimonio y Ocupacin (propietario, inquilino, Municipio, Estado, autarqua, condominio,
clandestino)
j) Nmero de personas residentes (personas de la familia y otros)
k) Caractersticas del terreno (Plano, aclive, declive, baldo, dimensiones completas)
l) Equipamientos existentes en la va pblica (agua, desage, aguas pluviales, iluminacin
pblica y particular, telfono, sardineles, pasos, veredas, pavimentacin, recojo de basura,
lnea de mnibus o micros, etc.)
m) Caractersticas de la construccin (estructura, cobertura, acabados, estados de
conservacin, edad, rea ocupada, reas construidas, nmero de pisos, etc.)
n) Equipamientos del edificio (agua, desage, fosa sptica)
) Utilizacin del inmueble (residencial, comercial, industrial, etc.)
o) Espacio para las firmas del catastrador y del responsable del sector.
p) Espacio cuadriculado (reverso de la hoja) donde es hecho el croquis del inmueble (terreno y
construccin) con todas sus exactas medidas.
q) Espacios para eventuales observaciones.
Los objetivos del catastramiento de los inmuebles urbanos son los siguientes:
a) Registrar todos los inmuebles sujetos a tributacin municipal
b) Identificar y localizar los contribuyentes de los tributos municipales
c) Crear un sistema de valorizacin de los inmuebles, justo y racional
d) Eliminar, tanto cuanto sea posible, la influencia personal de los funcionarios municipales en
las tasaciones.
e) Prever exactamente la renta tributaria de los inmuebles en los prximos ejercicios.
f) Elaborar un programa de recaudacin de los tributos sobre la propiedad inmobiliaria urbana
de conformidad con los gastos programados por el presupuesto
g) Proporcionar subsidios para el estudio de desapropiaciones

h) Proporcionar datos que permitan el lanzamiento del tributo sobre los inmuebles que
sufrieron mejoras en virtud de la realizacin de obras y servicios por el poder pblico
municipal.
Algunas definiciones necesarias a la realizacin del catastro urbano:
Lote de terreno.- Es la unidad catastral, es el rea resultante del proceso de desmembramiento
o loteamiento de una gleba de terreno. Cuanto a su posicin con relacin a la va pblica
puede ser, de esquina, entre lotes o sea interno, escalonado o de fondo.
Ejemplo de Lotes de esquina
Recomendado

135

El lote se dice interno cuando posee apenas un lado (su frente) situado en el alineamiento de
una va pblica.
El lote es enclavado o de fondo cuando es situado en el interior de una cuadra.
Lote - padrn, es el lote ideal o terico que posee las siguientes caractersticas:
a) Medidas de frente y profundidad dicho padrn prefijados (ejm. 10m de frente por 30m, de
profundidad)
b) Formato rectangular
c) Topografa plana
d) Suelo firme.
El valor del terreno puede ser obtenido por la siguiente expresin:
Vt = At x Vt X P x E x D
At = rea total del Terreno
Vt = Valor unitario del terreno
P = Factor de Profundidad del terreno
E = Factor de Esquina
D = Factor de Desvo o distancia al centro
El valor de las construcciones puede ser estimado por la siguiente expresin:
Vc = Ac x Vc x 0

donde:

Ac = Area total construida

Vc = Valor unitario del tipo de construccin existente en el

terreno

0 = Factor de obsoletismo
El factor de obsoletismo 0 es una depreciacin debida a la edad de la construccin.
Usualmente, se estima la edad media de las construcciones de albailera en 60 aos con un
valor residual del 20%. Luego admitindose una desvalorizacin linear y uniforme a lo largo
de 60 aos, la depreciacin anual sera de:
Depreciacin = 100% - 20% = 80% = 1.33 % /ao
60 aos

60 aos

Ejemplo: Para un edificio de 10 aos, la depreciacin sera:

10 x 1.33% = 13.3%, luego para 10 aos resultara el siguiente valor:
0 = 100 - 13.3 = 1.44% en 10 aos
60

USOS RESIDENCIALES DEL SUELO URBANO

1. DENSIDADES DEMOGRAFICAS RESIDENCIALES.Lewis Mumford dice: No puede haber planeamiento correcto en ninguna parte sin que
hayamos comprendido la necesidad de establecer normas o lmites ideales para la densidad
de la poblacin. La mayor parte de nuestras congestionadas metrpolis necesitan de una
densidad menor de poblacin, con ms parques y espacios vacos.. ms la mayora de
nuestros suburbios deben planear reas y tal vez duplicar sus actuales densidades de
poblacin para poder tener bien a la mano los equipamientos sociales, educacionales,
recreativos e industriales de que necesitan ... Esto quiere decir que tanto la
congestin metropolitana como la dispersin suburbana son anticuadas
Frank Lloyd Wright era adepto a las bajas densidades, propona como densidad ideal urbana: 1
residencia por acre o sea aproximadamente 10 hab/ha; pero las experiencias norteamericanas
mostraron que las bajas densidades trajeron serias desventajas: Tamao excesivo de las reas
urbanas, aumento de los costos de transporte y de los equipamientos pblicos, disminucin de
los contactos humanos.
Por otro lado Le Corbusier y la gran mayora de planeadores, proponan densidades altas. Le
Corbusier llega a proponer 3,000 hab/ha
Para cada caso especfico se debe estudiar la densidad econmica o sea ptima, llevndose en
cuenta el nivel y el gnero de vida de la poblacin, la estructura ecolgica de la ciudad y sobre
todo el costo unitario de los equipamientos urbanos. Se debe dentro de la realidad local,
adensar al mximo a la poblacin urbana.
En el Brasil la densidad econmica se sita entre 250 y 450 hab/ha (densidad residencial bruta
media)
2. VENTAJAS DE LA CONCENTRACION DEMOGRAFCA
a) Aumento de los contactos humanos, tan necesario a la realizacin de los negocios y al
establecimiento de amistades.
b) Desenvolvimiento industrial por la concentracin de la mano de obra, capital y
consumidores.
c) Desenvolvimiento comercial, por la elevada concentracin del mercado consumidor.
d) Disminucin de las distancias de transporte de personas y cosas.
e) Disminucin de los costos de los servicios y equipamiento pblico.
2.1. Densidad Media Urbana.- Es la relacin entre la poblacin urbana total y el rea urbana
que la contiene.
El rea urbana es aqu definida como el rea limitada por el permetro urbano (zona urbana) a
veces se usa el rea urbanizada en vez del rea urbana, lo que da una mejor idea de intensidad
de ocupacin del suelo con usos urbanos. El rea se acostumbra a medir en hectreas. Este tipo
de densidad es conocido tambin como Densidad Bruta Urbana.

2.2. Densidades Residenciales o Habitacionales.- Son ndices urbansticos que relacionan una
poblacin con el rea de su local de residencia., Pueden ser medidas en habitantes/hectrea o
habitaciones/hectrea, y puede ser bruta o lquida
a) Densidad Residencial Bruta.- Es la relacin entre la poblacin residente y el rea bruta en la
cual ella reside.
Por rea bruta se entiende al rea total ocupada por los lotes residenciales, por las vas, reas
de estacionamiento, reas verdes; generalmente se excluyen del rea bruta, las reas
industriales, jardn zoolgico, bosques, lagos, ros, etc.
b) Densidad Residencial Lquida.- Es el ndice que relaciona la poblacin residencial y el rea
lquida en la cual ella reside. Generalmente se entiende por rea lquida el rea realmente
ocupada por los lotes residenciales edificados.
Cuando el rea lquida alcanza apenas los lotes residenciales edificados tambin se le da el
nombre de densidad inmobiliaria, de un modo general, la densidad inmobiliaria es medida en
habitaciones por hectrea.
3. LOCALIZACION DE LAS AREAS RESIDENCIALES
En las ciudades oriundas del capitalismo industrial las residencias se distribuyen segn el
estatus socioeconmico de los habitantes, en espacios diferenciados y segregacionistas: Las
residencias populares se construyen en lotes reducidos, se adensan a las proximidades de las
industrias, en terrenos baratos, por tanto de topografa no muy favorable y distantes al centro
urbano.
La clase media se diluye por todo el espacio urbano, donde los lotes urbanos no sean muy
caros.
La clase ms abastada, ocupa el espacio urbano ms valorizado, prximo a las reas de
recreacin, lagos, con fcil acceso por vas expresas al centro de negocios..
De un modo general, influyen en la eleccin de un sitio residencial los siguientes factores:
a) Acceso a los locales de trabajo.
b) Acceso al centro de la ciudad
c) La distancia a una va principal
d) La distancia a una escuela primaria u otras instituciones culturales
e) Los servicios de saneamiento bsicos
f) La proporcin de terreno libre
g) Los valores de los terrenos
h) Las recreaciones prximas
i) La ley de Zoneamiento o zonificacin vigente
j) La cualidad de los barrios vecinos
k) La proximidad a las reas comerciales

4. CLASIFICACION DE LOS USOS RESIDENCIALES DEL SUELO URBANO

Harland Bartholomew, en su obra Land Uses in American Cities, recomienda la siguiente
clasificacin:

a)

reas de residencias unifamiliares

b)

Areas de residencias geminadas dos a dos

c)

reas de residencias multifamiliares

En cuanto al padrn de confort de las residencias, las reas residenciales pueden ser
clasificadas en:
a)

reas de residencias finas

b)

reas de residencias medias

c)

reas de residencias populares

En cuanto a las densidades residenciales de las referidas reas, pueden ser:

a)

reas residenciales de baja densidad

b)

reas residenciales de media densidad

c)

reas residenciales de alta densidad

Segn la clasificacin adoptada por la Puerto Rico Planning Board, para los clculos de
dimensionamiento a ser estudiado posteriormente, utilizamos dicha clasificacin para los usos
residenciales del suelo urbano y que varan de R 1 a R 6 y se definen as:
R- 1 Son zonas ubicadas en reas distantes del centro urbano, con lotes de 900 m2 como
mnimo, de 30m de frente.
Son reas residenciales unifamiliares finas, de baja densidad.
R 2 Son zonas de barrios estrictamente residenciales, con lotes de 450 m2 al mnimo, y de
15 m de frente.
Las residencias son unifamiliares, finas y las zonas de baja densidad.
R 3 Son zonas residenciales comunes, con lotes de 300m2 con frente de 12 m o lotes de 450
m2 con frente de 15m para casos geminados.
Son reas residenciales unifamiliares de densidad media.
R 4 Son zonas de lotes pequeos de 200 m2 con 10m de frente y solamente admisibles para
las reas ya construidas, de padrones inferiores, no siendo recomendables para nuevos
loteamientos.
Son reas residenciales aisladas de densidad media.
R 5 Son zonas de residencia multifamiliar, debiendo tener al mnimo 100 m2 de rea de lote
por unidad de residencia y siendo la altura de los edificios limitada a 4 pisos (terreo ms 3
pavimentos)
Son zonas de alta densidad y en cuanto al padrn pueden ser residenciales fino, medio o
popular.
R 6 Son zonas centrales de residencias multifamiliares, para edificios de ms de 4 pisos, con
elevadores o ascensores, debiendo tener al mnimo 50 m2 de rea de lote por unidad de
residencia.
Son zonas de alta densidad y en cuanto al padrn comportan cualquier tipo.
5. LEY DE ZONIFICACION MUNICIPAL
5.1. Competencia del Municipio.-

La aprobacin de los proyectos de loteamiento es de competencia municipal, conforme

convenga a su autonoma en asuntos de su peculiar inters asegurado por la Ley de
Municipalidades.
5.2. Contenido Bsico de la Ley de Loteamiento Municipal.Una ley de loteamiento municipal debe contener al mnimo los siguientes tems:
a) Documentos exigidos para la expedicin de directrices y aprobacin del loteamiento
(requerimiento, plantas, escritura del terreno, etc.)
b) Nmero de vas de plantas, escalas, curvas de nivel, divisas, calles vecinas en todo el
permetro, vegetacin, monumentos naturales o artificiales, construcciones existentes,
servicios pblicos existentes en las proximidades (hasta 200 m de las divisas), escuelas de
primaria o puestos de salud en un radio de 3,000 m (3Km) y otras indicaciones que puedan
interesar a la expedicin de directrices por parte de la Municipalidad.
c) Las directrices que la Municipalidad presentar:

vas de circulacin principal del

municipio, reas no edificables en la implantacin de equipamientos pblicos, reas

reservadas al uso pblico, relacin de los equipamientos que el loteador deber implantar en el
loteamiento antes de la licencia de venta de los lotes.
d)

Plantas que el propietario deber presentar para efectos de

aprobacin y

obedecidas las directivas expedidas por la Municipalidad: Sistema vial con acceso a los lotes y
de las vas dadas por las directrices; sub divisiones de los terrenos en lotes, convenientemente
identificados por nmeros, dimensiones y reas, cotas de todas las dimensiones del proyecto
(Vas, cuadros, radios de curvatura, curvas de concordancia, cuerdas, arcos, etc.); perfiles
longitudinales, transversales, de todas las vas pblicas; indicaciones de los marcos de
alineamiento y nivelamiento; indicaciones de restricciones especiales, memorial descriptivo y
justificativo.
e) Garantas a ser dadas por el propietario para asegurar el fiel cumplimiento de la ejecucin
de los servicios exigidos por las directrices (caucin mediante escritura pblica de parte del
loteamiento)
f) Plazo de validez de la licencia para que el propietario ejecute los servicios exigidos (ejm. 1
ao, 2 aos)
g) Emolumentos para la aprobacin del proyecto (puede ser dividida en tres cuotas: por
ocasin de la expedicin de las directrices; en el pedido de aprobacin y en el pedido final de
revisin para la emisin de la competente licencia de venta de los lotes al pblico)
h) Terrenos que a juicio de la Municipalidad no podrn ser loteados.
i) Datos tcnicos a ser obedecidos en el proyecto de las calles: fajas de dominio, ancho de las
fajas carrozables, largura mxima de las calles sin salida (culs- de- sac), declividades mximas
permitidas, condiciones de cruzamiento de calles, etc.
j) Datos tcnicos a respecto de los lotes: dimensiones y reas mnimas, inclinacin mxima del
terreno, distancias mximas a las vas principales y a los equipamientos de uso comn, altura
con relacin al nivel de la va pblica, ngulos mnimos entre sus lados y de los lados con el
alineamiento de la va pblica, etc.
k) rea mnima destinada al uso pblico, o la implantacin de equipamiento para recreacin
comn.

l) Indicacin en planta del drenaje de aguas pluviales.

m) Plantas de las redes de agua y desage
n) Planta de instalaciones de alumbrado pblico
) Planta y proyecto completo del reservorio de agua
o) Multas y penalidades al incumplimiento de las leyes municipales.
6. TRADICION VERSUS INNOVACION EN EL LOTEAMIENTO URBANO
Los proyectos de loteamiento tradicionales son los grandes responsables por la ineficiencia de
los sistemas viarios urbanos y por la mala cualidad de la vida urbana en el local de las
residencias.
Los principales defectos de nuestros loteamientos tradicionales son: La creacin de conflictos
entre el hombre y los vehculos; la falta de jerarquizacin correcta de las vas; la falta de
proteccin de los nios en su caminata a la escuela o recreacin; la falta de espacio para
estacionamiento de los vehculos, la falta de espacio adecuado y protegido para la recreacin
activa y contemplativa, la polucin ambiental; la inexistencia de un centro de vida colectiva
equidistante y prximo a las residencias; el tamao pequeo de los lotes; la ausencia de
servicios pblicos; la monotona de los lotes iguales ocupados por residencia idnticas, lo que
resulta en reas de segregacin social.
El loteamiento innovado, es aquel que procura eliminar esos inconvenientes, presentando al
mismo tiempo, una superior rentabilidad del terreno, por su aprovechamiento racional.
Daremos algunos requisitos bsicos a la elaboracin de un proyecto de loteamiento innovado:
a) Separacin del trnsito de pasaje del transito local, siempre que sea posible se debe
procurar evitar que las vas de pasaje atraviesen el loteamiento. Cuando no fuese posible, las
vas locales no deben hacer interseccin con la va de pasaje, ms conectarse con ella a
travs de las vas marginales a la misma.
Las intersecciones, cuando necesarias, debern ser hechas a desnivel.
b) Separacin de trnsito de peatones con vehculos.
c) Previsin de espacios para el descanso y la conversacin de adultos, para la recreacin y
vigilancia de nios (plazas, parques, clubes, play-lots, play-grounds, play-fields, etc.)
d) Recreacin activa y contemplativa debe ser prevista para los jvenes y los adultos.
e) Previsin de espacio suficiente al estacionamiento y a maniobras de vehculos de los
moradores y visitantes, al estacionamiento temporario de los vehculos de servicio (patio de
carga y descarga)
f) Previsin de espacio para implantacin del comercio local y del centro comunitario
(escuelas, biblioteca, club, iglesia, cinema, etc.) localizados en lugares que no provoquen
grandes caminatas de los usuarios.
g) Proteccin de los conductores de vehculos cuando deban pasar de trnsito rpido a trnsito
lento.
h) Proteccin contra los ruidos y otras formas de polucin, a travs de cortinas verdes de densa
vegetacin, trazado de vas que no permitan el desenvolvimiento de altas velocidades por los
vehculos; localizacin en funcin de los vientos dominantes, etc.

i) Previsin de entradas y salidas de carros contra incendios, ambulancias y vehculos de

mantenimiento de los equipamientos pblicos.
7. OBSERVACION FINAL
Algunas recomendaciones que no pueden ser olvidadas en el proyecto de
reas residenciales:
a) El local escogido para la funcin habitacional debe satisfacer las mejores condiciones de
salubridad, tranquilidad, declividad, paisajismo, suelo, insolacin, ventilacin, etc.
b) Las calles principales ms largas y rectas, deben evitar direcciones que provoquen
ofuscamiento a los motoristas por la luz solar y que sean capaces de canalizar los vientos ms
fuertes de la regin.
c) Las reas residenciales no deben quedar distantes de los locales de trabajo, a fin de
disminuir el tiempo entre residencia y trabajo.
d) Las zonas residenciales de ms alta densidad deben estar prximas del centro de negocios
de la ciudad.
e) Las zonas residenciales de tipo medio y popular deben estar ms prximas de las zonas
industriales.
f) Las reas residenciales ms densas deben tener mayor proporcin de verde pblico que las
de baja densidad.

HASTA AQU EXAMEN FINAL

USOS INDUSTRIALES DEL SUELO URBANO
1. FACTORES DE LOCALIZACION DE LOS USOS INDUSTRIALES
El problema es dnde producir? Este problema envuelve dos escalas de estudio: una regional
y otra local o municipal. Primeramente es preciso saber escoger dentro de una regin el local
donde producir ms econmicamente, pero puede ser con una imprecisin de decenas de
kilmetros. La eleccin de un local dentro de esta rea, en una segunda etapa de trabajo,
disminuir esa imprecisin para la escala de metros (tal vez centenas de metros)
Finalmente el proyecto de loteamiento del rea industrial y el proyecto arquitectnico de la
industria propiamente dicha, reducirn todava ms la imprecisin, hasta que el acomodo final
de los equipamientos industriales (Layout) dar una exacta localizacin para la industria.
Se puede ver que por aproximaciones sucesivas, de la imprecisin de kilmetros de la macro
escala, se llega a la precisin de centmetros del Layout industrial.
En la primera etapa es predominante la presencia del economista, en la segunda etapa del
urbanista y finalmente en la etapa del Layout y proyecto industrial el arquitecto especializado
en diseo industrial.
Pero lo ms recomendable es que en todas las sucesivas etapas de trabajo; participen grupos
integrados de trabajo pluri profesional, o sea adems del economista acten el socilogo, el
gegrafo, el ingeniero de transportes, el urbanista, etc.

Toda localizacin de las actividades econmicas, ya sea en trminos de intereses privados o

sociales, procura maximizar los lucros y minimizar los costos de la produccin.
Adems el problema admite una variedad muy grande de variables, por las nter relaciones que
mantiene con problemas de orden social, econmico, poltico, fsico territorial, etc.
2. CLASIFICACION DE LOS USOS INDUSTRIALES
Las industrias comportan clasificaciones diversas; pero mencionaremos apenas aquellas que
son de inters del planeador:
En cuanto al tamao de sus instalaciones, las industrias pueden ser: pequeas, medias y
grandes.
Los criterios, entre tanto, varan de autor para autor y de pas para pas, dependiendo del valor
del terreno y de la tasa de ocupacin comnmente adoptada, as:
Sern pequeas, las industrias en terrenos hasta 1,500 m2; sern medianas las industrias que
ocupan terrenos de 1,500 a 7,000 m2 y finalmente:
Sern grandes las industrias que ocupan terrenos de 7,000 hasta 30,000 m2.
El Ministerio de Urbanismo de Inglaterra adopt para clasificar las industrias inglesas, la
clasificacin del economista Colin Clark:
Primarias o Extractivas

Leves

Secundarias o Manufactureras

Especiales

Terciarias o de Prestacin de Servicios

Generales

Incomodas Industrias

Pesadas

3. CRITERIOS PARA EVALUAR LA NOCIVIDAD Y PELIGROSIDAD DE LAS

INDUSTRIAS
Los criterios que hay que tomar en cuenta para evaluar a las industrias solamente los
mencionaremos como referencia: Ruido, humos, polvo, mal olor, gases nocivos, calor, riesgo
de incendio y explosin; desages industriales, trfico y esttica.
4. CRITERIOS URBANISTICOS PARA ELECCION DE LOS SITIOS INDUSTRIALES
La localizacin de las actividades industriales en micro escala depende de criterios
urbansticos, adems de aquellos factores de preferencia de localizacin cabible.
4.1.Condiciones fsicas, climticas y pedolgicas
De preferencia no escoger terrenos agrcolas, evitndose extraer la exploracin de suelos de
alta rentabilidad.
Las reas industriales deben tener baja declividad (de 0% a 5%): facilitan los transportes
horizontales, la implantacin de ramales ferroviarios, disminuyen los costos de las
edificaciones.
Los suelos deben ser favorables a grandes concentraciones de carga.
Una zona industrial exige grandes cantidades de agua, potable y no potable.
La orientacin de los vientos dominantes tambin influyen en la localizacin industrial a fin de
que tales vientos no afecten las reas urbanizadas prximas.

5. CIUDADES Y DISTRITOS INDUSTRIALES

Las denominaciones ciudad y distrito se equivalen, reflejando apenas diferencia de escala.
Un distrito industrial es un rea de uso especializado, situada generalmente en las
proximidades de una gran ciudad.
Una ciudad industrial es una ciudad de vida autnoma con funcin predominantemente
industrial.
5.1. Algunas conclusiones de experiencias extranjeras:
a) Porcentajes de uso de rea de un D.I.
Utilizacin Industrial.................... 60%............ 70%
Vas internas y de acceso............. 27%............ 20%
Espacios verdes............................ 7%............. 5%
Administracin de Uso comn..... 6%............

5%

____

____

100%

100%

b) Lotes y Edificios Industriales

Los lotes pueden tener las siguientes reas conforme el tipo de industrias:
Industrias pequeas ............... Lotes hasta 1,500 m2
Industrias Medianas .............. Lotes de 1,500 a 7,000 m2
Industrias Grandes ................. Lotes de 7,000 a 40,000 m2
La tasa de ocupacin industrial puede variar de 0,5 a 0,75% del lote.

c) Vas
De una forma genrica se recomienda que tenga anchos de 25; 18.75 y 10.50 mts., conforme
sean principales de distribucin o de acceso a las fbricas.
Las vas de 25 m debe tener 4 fajas carrozables (2 fajas para cada sentido de circulacin) de
3.25 m, dos ciclo vas (una en cada sentido) de 2.50 m cada una y 2 paseos para pedestres de
3.50 m cada una.
Las de 18.75 se compondrn as: 3 fajas de circulacin (una para cada sentido y una para
ultrapasaje) de 3.25 m cada una, dos ciclo pistas de 2.50 m cada una y dos paseos de 2.00 m
cada una.
Las vas de acceso tendrn apenas dos fajas de 3.25 m cada una y dos paseos de 2.00 m cada
una.
d) Espacios Verdes
Son necesarios para combatir la polucin sonora y del aire, atender la finalidad esttica y
eliminar la sensacin de confinamiento.
e) reas de Administracin y de uso comn
Deben ser previstos espacios para el escritorio u oficina de administracin del Distrito,
conteniendo salas de demostracin de productos, de conferencia, salas de clases y actividades
afines, restaurante, telfonos pblicos, correos, etc.
f) Servicios Pblicos
El D.I. deber ser servido por redes de agua potable y de uso industrial, desage y telfonos.

USOS COMERCIALES DEL SUELO URBANO

1. EVOLUCION HISTORICA DE LOS USOS COMERCIALES DEL SUELO URBANO
En la comunidad primitiva no hay excedentes de produccin. Todo lo que es producido, se
destina a los propios productores, donde es producido. No existen ricos ni pobres, ni clases
sociales. Cuando el pastoreo se separa de la agricultura, se da la primera divisin social del
trabajo y surge la necesidad del trueque comercial.
El agricultor, necesitando de los productos animales (carne, pieles, cuero, gordura, etc.) y el
pastor necesitando de los productos agrcolas (trigo, maz, arroz, frijoles avena, etc.), entonces
se establece entre s el primer comercio y los aglomerados humanos, hasta entonces simples
ncleos rurales, pasan a ser centros comerciales y adquieren status urbano. La necesidad de
producir ms de lo que se consume, a fin de tener mercadera para el trueque (excedente de
produccin) da incremento al esclavismo, surgiendo dos grandes clases: La de los hombres
libres y la de los esclavos. El trueque evoluye: Del trueque de la especie, pasa por el trueque
de una mercadera base, llegando al trueque en dinero.
Surge una segunda divisin social de trabajo: La separacin entre los oficios y la agricultura.
Los oficios ejercidos por los esclavos, instalndose en las ciudades.
El comercio necesita de la ciudad y del transporte.
La mercadera dej de ser consumida en el local donde era producida y hubo la necesidad de
transportarla.
Ms como la operacin del transporte tiene un costo, apenas compensa transportar una
mercadera del lugar A para el lugar B, cuando a su precio en A es sumado los gastos del
transporte, resultar mayor su precio en B. As surgen las reas especializadas en produccin
de determinadas mercaderas.
El transporte pas a ser un generador de ciudades, como en el fondo, el transporte es funcin
del comercio, las ciudades son tambin una funcin comercial, por lo menos en el inicio.
No solamente la industrializacin es causa de urbanizacin intensiva. El comercio igualmente
es responsable por el surgimiento de muchas megalpolis, ejm: Calcuta, Changay, Hong
Kong, Nueva Delhi, El Cairo, etc.
2. CLASIFICACION DEL COMERCIO
El urbanista, encargado del planeamiento del espacio urbano, interesa de cerca la clasificacin
del comercio de acuerdo con su utilizacin por parte del consumidor, en diario o cotidiano,
ocasional y excepcional.
Esta clasificacin obedece a un escalonamiento virtual de las necesidades humanas.
El comercio diario atiende a las primeras necesidades humanas en forma diaria: Pulpera,
carnicera, panadera, etc.
El comercio ocasional atiende las necesidades que no precisan ser satisfechas diariamente:
ropas, calzado, libros, artculos de cama y mesa, farmacia, etc.
El comercio excepcional es aquel que atiende de modo excepcional: perfumes, adornos,
automviles, barco, radio, televisin, piano, tapetes, cortinas, joyas, etc.

3. DIRECTRICES
AREAS

FUNDAMENTALES PARA EL PLANEAMIENTO

COMERCIALES

DE

LAS

URBANAS

a) Como directriz fundamental, se debe adoptar la nucleacin comercial, evitndose la

diseminacin arbitraria y catica del comercio por toda la ciudad y principalmente en sus
calles principales de trfico.
b) En los ncleos o centros comerciales se debe procurar una total separacin entre pedestres y
vehculos.
c) El problema de estacionamiento de vehculos en las proximidades de los centros
comerciales debe ser resuelto satisfactoriamente.
d) Buscar un perfecto entendimiento entre las autoridades de trnsito y las municipalidades
para que a travs de un buen planeamiento se consiga una buena fluidez vehicular sin
conflictos con el trnsito peatonal.
e) Las reas comerciales deben localizarse de preferencia en terrenos de baja densidad.
f) Las reas comerciales centrales deben contener equipamientos que atiendan las exigencias
de la poblacin en trnsito, en hoteles, restaurantes, casas de cambio, etc.
g) Las recreacionales tales como cinemas, teatros, billares, videotecas, etc., pueden localizarse
en los centros comerciales de las ciudades (comercio excepcional)
h) Establecimientos de prestacin de servicios a la poblacin, tambin pueden ser localizados
en esas reas de comercio central, tales como peluqueras, lustradoras de calzado, lavanderas,
bancos, empresas de seguro, escritorios de servicios profesionales, etc.
i) Las zonas residenciales de alta densidad demogrfica, deben quedar prximas al comercio
central de las ciudades, a fin de disminuir la distancia media de los viajes para compras y
negocios de la poblacin y consecuentemente, reducir la intensidad de trnsito en las vas
locales.
j) El sistema viario principal de la ciudad no debe atravesar el centro comercial ( a no ser en
desnivel) mas tangenciarlo. En los puntos de tangencia, se debe colocar amplios
estacionamientos al ras del suelo o en pisos mltiplos.
4. PROBLEMAS DE ABASTECIMIENTO
Los estudios de abastecimiento urbano comprenden, genricamente los siguientes asuntos: El
consumo (productos de estoque y productos perecibles), las fuentes de produccin (origen de
los productos alimenticios), los medios de transportes (origen y destino de los productos
alimenticios y de los medios de transporte utilizados) El sistema de abastecimiento y el
sistema de distribucin al consumidor.
El proyecto de una central de abastecimientos abarca la solucin de tres problemas bsicos:
a) Localizacin y Dimensionamiento
b) Determinacin de los productos a ser estocados y almacenados
c) Determinacin de su regin de influencia.
El proyecto de un mercado, supermercado, shoping center o rea comercial de tiendas
aisladas, abarca los siguientes tems:

a) Estudio de mercado presente y futuro: Estimacin de consumo de productos descompuestos

en grandes categoras.
Esa estimacin se fundamenta en la evolucin del consumo hasta el presente en sus
modalidades: gastos corrientes, ocasionales y
excepcionales (influyndose aqu los servicios) y en la proyeccin de ese consumo, tenindose
en vista la proyeccin del poder de compra de la poblacin. Es necesario considerarse
igualmente la influencia de otros centros de compras vecinos.
b) Estudio de distribucin del poder de compra (presente y futuro) llevndose en cuenta los
equipamientos comerciales y existentes en los diversos escalones urbanos y sus capacidades
de participacin en el poder de compra de la comunidad.
c) Proyecto de los Centros Comerciales.- Finalmente, subindose la categora del producto y
cuanto va a ser consumido, es ms fcil saberse cul ser el nmero de tiendas y sus
dimensiones totales que al final nos darn la verdadera dimensin del centro comercial,
mercado, shoping center, etc.

USOS INSTUCIONALES DEL SUELO URBANO

1. DEFINICION DE USOS INSTITUCIONALES DEL SUELO URBANO
Institucin social es el complejo de ideas, padrones de comportamiento, normas de vida,
relaciones entre personas que se destina a asegurar la unidad, la continuidad y el
desenvolvimiento de las comunidades o sociedades, despus de adquirir formas estables y
tradicionales, Ejemplo: el matrimonio (es una forma tradicional estable de relacin entre dos
personas de sexos opuestos, destinada a mantener la unidad, la continuidad y el
perfeccionamiento de la comunidad familiar), la propiedad, la Iglesia, la educacin, la
recreacin, el estado, el ejrcito, etc. son instituciones sociales.
En la Institucin Social se distinguen dos aspectos:
El conjunto inmaterial de ideas, padrones, normas, reglas, deberes, deberes y obligaciones y su
equipamiento material, que a veces materializa la institucin, le da sobre vivencia fsica. As la
institucin educacin gira en torno de un equipamiento material caracterstico: escuela,
biblioteca, laboratorios, campus universitario, etc.
La institucin Religin gira en torno de la iglesia, templo, capilla, parroquia, dicesis,
obispado, etc.
Al planeador entre tanto, solamente interesa el conocimiento de los

equipamientos

materiales de las instituciones para la localizacin y Dimensionamiento correcto de los

mismos.

Las reas del espacio urbano ocupadas por los equipamientos materiales de las instituciones se
denominan USOS INSTITUCIONALES DEL SUELO URBANO
2. CLASIFICACION DE LOS USOS INSTITUCIONALES DEL SUELO URBANO
Bajo el aspecto del planeamiento fsico territorial del espacio urbano, los usos institucionales
del suelo, ya sean pblicos o privados, pueden clasificar de la siguiente manera:
Educacionales
Sociales, culturales y religiosas
Recreacin Activa
Usos Institucionales
Recreacionales

Recreacin Educativa
Recreacin contemplativa o pasiva.

Administrativa
2.1. Educacionales: los principales equipamientos son:
a) Escuela pre primaria
b) Escuela primaria
c) Escuela Secundaria
d) Escuela Superior o Universidades
2.2. Sociales, Culturales y Religiosas: Los principales equipamientos son:
2.2.1. Sociales
a) Creche - infantes de 0 a 3 aos
b) Casas de retiro para viejos
c) Albergues
d) Centros de Accin Social
e) Instituto de Seguridad Social
f) Centros Mdicos
g) Dispensario antituberculoso
h) Dispensario de higiene mental
i) Dispensario de proteccin maternal e infantil
j) Hospital pblico o privado general
k) Hospital pblico o privado especializado
l) Pronto socorro
m) Clnica de recuperacin
n) Maternidad
) Clnica dental
o) Instituciones de crdito
2.2.2. Culturales
a) Centro cultural
b) Biblioteca pblica
c) Pinacoteca
d) Museo histrico y pre histrico

e) Museo de arte en general

f) Discotecas
g) Planetario
2.2.3. Religiosas
a) Templos religiosos
b) Centros parroquiales y episcopales
c) Capillas
2.3. Recreacionales que pueden ser: de recreacin activa, educativa y contemplativa
2.3.1 De recreacin activa pueden ser:
a) Lotes para juegos (Play lots)
b) Patios de recreo (Play grounds)
c) Campos de juego (Play fields)
d) Estadios deportivos
e) Club deportivo social
f) Autdromo, hipdromo y veldromo, etc.
2.3.2. De recreacin educativa pueden ser:
a) Cinemas
b) Teatros
c) Circos

d) Radios y TVs
e) Parques de diversin
f) Zoolgicos
g) Jardn botnico, etc.
2.3.3.De recreacin contemplativa, pueden ser:
a) Jardn pblico arborizado
b) Parques
c) Reservas forestales
d) Bosques materiales o artificiales
e) reas ajardinadas a orilla de ros o lagos
2.4. Administrativas: Aqu se consideran todos los equipamientos materiales de la institucin
Estado o Gobierno, los edificios pblicos principales son:
a) Municipales:
Concejo Provincial o Distrital
Cmara de Concejales
Auditoria Municipal
Catastro Municipal
Servicio de obras Municipales
Servicio de Saneamiento Bsico
Servicio de Aprobacin de Proyectos

Servicio de Planeamiento
Servicio de Salud Pblica
Servicio de Epidemia Pblica
Servicio de Parque y Jardines
Servicio de Cementerios, etc.
b) Departamentales:
Prefectura
Sub Prefectura
Palacio de Justicia
Tribunal
Central de Polica Nacional
Central de Polica de Investigaciones
Presidios
Puestos Fiscales
Cuerpo de Bomberos, etc.
C) Gubernamentales Nacionales:
Palacio de Gobierno
Cmara de Diputados
Cmara de Senadores
Supremo Tribunal
Central de Polica Nacional
Servicios de Seguridad Nacional
Ministerios
Guarniciones Militares, etc.
3. ESCALONAMIENTO DE LOS USOS INSTITUCIONALES
A fin de servir mejor a la comunidad y de conformidad con la edad del usuario, esos
equipamientos institucionales son as escalonados, de un modo general:
a) Educacionales:
Escuelas Pre Primarias
b) Sociales, culturales y Religiosas:
Creche (en unidad de poblacin operaria)
Dispensario de Proteccin Maternal e Infantil
Club Social
c) Recreacionales:
Lotes para juegos (play lots)
Areas Arborizadas
Areas ajardinadas
Jardines Pblicos
d) Administrativos:
Ningn edificio pblico
3.2. Usos Institucionales en las U.V.:

a) Educacionales:
Escuela Primaria
b) Sociales, Culturales y religiosas:
Centros de Accin Social
Pequeo Centro Cultural
Biblioteca
Pronto Socorro y Centro Mdico
Dispensario de Tratamiento
Centro Parroquial
Capilla
c) Recreacionales:
Patio de Recreo (play grounds)
Clubes Deportivos
Cinema
Jardines Pblicos
Parques de Recreacin Contemplativa
d) Administrativos
Puesto Policial
3.3. Usos Institucionales en los Sectores:
a) Educacionales:
Escuela Secundaria
b) Culturales, Sociales y Religiosos
Centro Cultural
Pinacoteca y Discoteca
Museo de Arte
Casa para Viejos
Dispensario Antituberculosos
Dispensario de Higiene Mental
Centro de Providencia Social
Hospital Distrital General
Maternidad
Dispensario Dental
Maternidad
Templos Religiosos
c) Recreacionales:
Campos de Juegos (play fields)
Estadio Distrital
Cinema
Teatro
Grandes Parques arborizados
Jardines Pblicos
d) Administrativos:

Sub Prefectura
Sub Delegacin
Cuerpo de Bomberos
3.4. Usos Institucionales de la Ciudad o Centro Metropolitano:
a) Educacionales:
Escuelas de Grado Superior
Universidades
b) Sociales, Culturales y religiosos:
Casa de Retiro para Ancianos
Alojamiento para Ancianos
Hospital Central
Hospitales Especializados
Clnica de Recuperacin
Pronto Socorro Especializado
Museo Histrico y pre histrico
Planetario
Centro Episcopal
Catedral
c) Recreacionales
Estadio Municipal
Autdromo
Hipdromo
Cinema
Teatro
Radio y T.V.
Zoolgico
Jardn Botnico
Reservas forestales
Bosques
d) Administrativas:
Administracin Local
rganos de la Administracin Departamental
rganos de la Administracin Nacional
Cementerio
4. SERVICIOS PUBLICOS URBANOS
Los servicios pblicos y los de utilidad pblico urbanos, tales como: Saneamiento Bsico
(agua y desage), aguas pluviales, colecta de basura, iluminacin pblica, red telefnica,
correos y telgrafos, red de gas, transportes colectivos, etc., ya sea ejecutados o explorados,
directa o indirectamente, por el poder pblico, no son considerados usos institucionales
administrativos del suelo. Merecen tratamiento aparte, por que no ocupan el suelo urbano,

espacios considerables, coexistiendo con todos los dems usos

y distribuidos casi

uniformemente por toda la ciudad.

ORGANIZACIN ADMINISTRATIVA

PARA EL

PLANEAMIENTO MUNICIPAL
1. INTRODUCCION: Las municipalidades peruanas, de un modo general tienen estructuras
administrativas arcaicas, carentes de profundas reformas que les aseguren condiciones
mnimas para la adopcin del planeamiento como proceso poltico administrativo de gobierno.
El objetivo de estas breves notas, no ser estudiar el problema de la organizacin
administrativa municipal como un todo. Se pretende modestamente, proponer una
organizacin administrativa para el rgano local de planeamiento, despus de analizar todava
que, sucintamente, algunas experiencias nacionales y extranjeras sobre el asunto.
2. ANALISIS COMPARATIVO CON ALGUNOS CASOS BRASILEIROS
Del examen y experiencias vividas en planeamiento en Porto Alegre, Curitiba, Sao Paulo,
Brasilia, Florimpolis, y Dois Vizinhos, Paran, se puede sacar las siguientes conclusiones
importantes:
a) Los rganos Locales de Planeamiento bien sucedidos, se mantuvieron colocados en una
lnea de relativa autonoma con relacin a los dems rganos de la estructura administrativa,
as por ejemplo: En Curitiba, Brasil el rgano de planeamiento se constituye en una autarqua;
llamada IPPUC (Instituto de Pesquisa y Planeamiento Urbano de Curitiba)
b) En los casos en que el rgano de planeamiento local funciona como apndice de un rgano
de actividad afn del gobierno (Secretara o Departamento) no tuvieron buenos resultados.
Ejemplo Sao Paulo, Santos.
c) Todos los rganos de Planeamiento bien sucedidos son, de cierta forma, de composicin
pluri-profesional.
d) En los casos ms importantes, surgieron paralelamente rganos financieros destinados a
costear la elaboracin del plano y su implantacin.
3. PROPUESTA DE UN MODELO DE ORGANIZACIN ADMINISTRATIVA PARA EL
PLANEAMIENTO LOCAL INTEGRADO
3.1.

Localizacin del Organo.- Del anlisis y experiencias anteriores, podremos

recomendar que la localizacin del rgano de planeamiento se site a un mismo nivel del
gabinete del alcalde, o en posicin tal que mantenga independencia funcional con relacin a
los dems rganos de la Municipalidad (autarqua; sociedad de economa mixta, etc.)
Un rgano de planeamiento, al funcionar como una secretara, crea siempre problemas de
jerarqua, o ser un super rgano, absorbiendo a las dems secretaras e imponindose a ellas
jerrquicamente, o todava no funcionar a contento.
En igualdad de condiciones jerrquicas no tendra medios de conseguir datos, informaciones y
proyectos sectoriales con la presteza necesaria de los rganos de un mismo nivel, bien como
tendr dificultades de imponer sus metas y directrices a ellos, sin herir la jerarqua funcional.
3.2.

Funcin y Estructuracin Interna

El Organo de Planeamiento Local debe componerse de una Comisin Consultiva del Plano y
de un Escritorio Tcnico de Planeamiento
La Comisin Consultiva del Plano, cuando est correctamente compuesta y estructurada en
comisiones de estudio, traen a los planeadores inestimables subsidios, tanto en su papel
consultivo como en su papel de opinin.
Dichas comisiones no deben ser compuestas por figurones de la ciudad, como prrocos,
presidentes de lionso Rotary, militares influyentes, concejales, presidentes de asociaciones
de clase, etc. Tales comisiones nunca funcionan, ni funcionarn jams.
Deben si componer dichas comisiones los verdaderos lderes de la comunidad local,
independientemente de sus puestos o cargos, o estrato social al que pertenecen, o todava
ajenos a cualquier partido poltico.
As como de los primeros trabajos del rgano tcnico encargado del planeamiento local, ser
el de identificar a esos lderes, estn donde estn.
El escritorio tcnico de planeamiento debe tener una composicin pluri profesional,
compuesto como mnimo por los siguientes miembros:
-

Un Urbanista

Un Arquitecto

Un Economista

Un Socilogo o Asistente Social

Un Ingeniero Civil

Un Tcnico en Administracin Pblica

Un Gegrafo y un Abogado.

El organigrama modelo que sigue es para un municipio de una cierta complejidad con
poblacin superior a los 150,000 habitantes.
ORGANIGRAMA FUNCIONAL DE ESCRITORIO TECNICO LOCAL DE PLANEAMIENTO

FUNCIONES DE CADA SECTOR

Direccin y Coordinacin.- En la mayora de las veces hay un tcnico, con reales condiciones
de lder, capacitado a dirigir y coordinar el E.T.P., independientemente de su funcin
profesional: arquitecto, urbanista, economista, socilogo, ingeniero, gegrafo, abogado, etc.,
No hay un profesional habilitado por su formacin universitaria de graduacin, a ser el
director o jefe de un E.T.P.
Documentacin.- Los elementos de esta funcin prepararn los relatorios, grficos, informes,
boletines, etc. Y sern divulgados por el servicio de relaciones pblicas de la Municipalidad
que pasarn a ser publicados directamente.
Deber todava, organizar la mapoteca (coleccin de mapas y plantas), la biblioteca
especializada y el archivo para el uso de los tcnicos.
Administracin Interna.- Ejercer todas las funciones administrativas del rgano planeador
debiendo poseer al mnimo, una secretara, una mecanografa, adems de una unidad de
contabilidad.
Planeamiento Econmico, Social y Fsico Territorial.- Esas tres funciones o actividades, deben
cada una de ellas, elaborar su rotero de pesquisas y hacer sus diagnsticos y pronsticos con
todo el equipo tcnico y con la comunidad; elaborar el Plano Bsico y su consecuente

programacin de Obras y Servicios; elaborar proyectos especficos en las respectivas reas de

estudio, promover la revisin y actualizacin del Plano.
Programacin.- Una vez aprobado el Plano Bsico errneamente tambin llamado Definitivo,
se hace necesario elaborar la Programacin de Obras y Servicios, perfectamente
compatibilizada con el presupuesto municipal. Cabe todava a esa funcin administrar el
Fondo del Plano, si hubiera se entiende.
3.3. Simplificacin
Para municipios menos complejos, algunas simplificaciones pueden ser propuestas con
relacin al organigrama o modelo antes descrito:
a)

Eliminacin de la Administracin Interna.

Esa funcin puede ser hecha por la administracin general de la Municipalidad.

b)

Unir las funciones de Planeamiento Social y Econmico, en una misma unidad o bajo el

mismo grupo de trabajo.

c)

Unir igualmente las funciones de implantacin y programacin, en una nica unidad.

DIMENSIONAMIENTO DE LOS USOS DEL SUELO URBANO

INTRODUCCION AL DIMENSIONAMIENTO DE LOS USOS DEL SUELO URBANO.- El
proceso de Dimensionamiento puede ser Directo (tericamente ms exacto) e Indirecto
(aproximado o por aproximaciones sucesivas)
En el primer proceso el punto de partida es casi siempre la unidad elemental del respectivo uso
(el lote residencial, lote comercial o la superficie construida del establecimiento comercial, el
rea necesaria al proyecto de la industria, etc.) Los procesos Indirectos, son conjuntos
semejantes ya construidos en otro lugar, partiendo casi siempre de lo general para lo particular.
USOS RESIDENCIALES
1. Dimensionamiento Directo.- El punto de partida en este proceso de Dimensionamiento de
los usos residenciales del suelo urbano es el lote de terreno. En primer lugar se determina su
nmero, dividindose la poblacin del rea a ser planeada(ciudad, barrio, conjunto residencial,
etc.) por el nmero medio de personas que constituye la familia que reside en el rea o que se
destina a ella, esto es:
N de Lotes = l = P

f
De donde: l = N de Lotes
P = Poblacin del Area Planeada
f = N Medio de personas por familia
A seguir, se multiplica l por el rea media a, obtenindose el rea lquida residencial:
Al = l x a = P x a

f
Siendo a = rea media de los lotes residenciales
En problemas de planeamiento, se tienen siempre que determinar las reas lquidas para los
diferentes tipos de usos residenciales..

Para el Dimensionamiento de los espacios urbanos se necesitan de las reas residenciales

brutas que sern obtenidas adicionndose a las reas lquidas, los espacios destinados a las
vas de acceso a los lotes, vas de pedestres, reas de estacionamiento, patios de maniobras,
etc.
Para el Dimensionamiento del uso residencial es necesario que se conozca bien la estructura
de la poblacin: N medio de personas de la familia, composicin etaria y estratificacin
social, los hbitos de residir, los diferentes niveles de renta, etc.
A partir de ese conocimiento se puede estimar el porcentaje de residencias unifamiliares, bien
como los tipos de cada una de esas clases o espacios de habitacin.
Para el Dimensionamiento de terrenos necesarios para residencias de mltiples pisos y
multifamiliares, se debe conocer a priori las tasas de ocupacin, de aprovechamiento y las
cuotas de confort correspondientes a cada zona residencial, establecidos en la Ley de
Zoneamiento.
Sea una poblacin P a ser abrigada en residencias multifamiliares de mltiples pisos (edificios
de departamentos)
El N de unidades habitacionales se obtiene a partir de:
H = P

Siendo: H = N de Unidades Habitacionales

P = Poblacin del Area Planeada
f = N Medio de Personas por Familia
Si consideramos que:
to = tasa de ocupacin (porcentaje del terreno ocupado por la proyeccin de la construccin)
tu = tasa de aprovechamiento o de utilizacin que establece una proporcin entre el rea
construida y el rea del terreno.
tc = tasa o cuota de confort que nos da la cuota ideal de terreno que corresponde a cada
unidad habitacional en l construido.
Las dos primeras son proporciones entre reas de terreno y reas construidas o proyectadas
sobre el terreno. La ltima es una cuota o sea un ndice que es el inverso de una densidad.
Siendo n el nmero de pavimentos o pisos de un edificio, de rea construida total Sc y de rea
proyectada sobre el terreno Sp se tendr que:
n = Sc

Sp
De donde:
n = N de Pisos
Sc = rea Construida Total
Sp = reas Proyectada sobre el Terreno
Sp es tambin el rea de cada piso del edificio de n pisos. Este ndice tambin es una
proporcin.
De las definiciones dadas, se pueden escribir:
to = Sp

tu = Sc

Tc = m2 de terreno

N de Habitaciones

Luego substituyendo en tu, Sc por su valor correspondiente n x Sp:

tu = Sc = n x Sp = n x to entonces: to = n x to
a

El problema a ser ecuacionado es el siguiente:

Encontrar el rea lquida necesaria para residencias de una poblacin P, siendo conocidos los
siguientes datos:
f

= N medio de personas por familia

Sp = Superficie media de cada departamento
hp = N de habitaciones por piso
to = tasa de ocupacin
tu = tasa de utilizacin
tc = tasa de confort
n

= N de pisos

El nmero de departamentos por edificar ser de:

Na = n x hp

Luego el rea lquida de cada lote individual ser de:

a = Na x tc = n x hp x tc

9 o todava de la formula

a = Sp = Sp x hp
to

10

to

Siendo el nmero total de edificios:

Ne = H

N total de Aptos

Na

N total de Aptos por edificios

Y por aplicacin de la formula 3 y de la 8 se tendr:

Ne =

11
f x n x hp

Sabindose el nmero total de edificios Ne necesarios para abrigar a la poblacin P y

conocindose el rea lquida necesaria a cada edificio, resulta que el rea lquida residencial
total ser dada por:
Al = a x Ne
Substituyndose Ne por su valor dado por 11 y a, respectivamente, por 9 y 10 se llega a las
siguientes expresiones equivalentes de Al:
Al = n x hp x tc x P = tc x P
f x n x hp

12

Como H = P , la expresin anterior quedar

Al = tc x H
En funcin de to, Al ser:

13

Al = Sp x hp x P =

Sp x P

14

to x f x n x hp
O todava :

Al = Sp x H

15

n x to x f

Al = Sp x H

n x to

16 en virtud de 7

tu
La expresin 13 dice que multiplicndose el nmero total de departamentos o unidades
habitacionales H por la cuota de confort tc, se obtiene el rea de terreno lquido destinada a
fines residenciales del tipo multifamiliar.
La expresin 15 ensea que dividindose el rea construida total de los departamentos (Sp x h)
por la tasa de utilizacin, se obtiene de inmediato el rea del terreno lquida destinada a fines
residenciales del tipo multifamiliar de mltiples pisos.
En resumen: conocindose a priori el N total de unidades habitacionales o apartamentos H y
la tasa de confort tc, se obtiene directamente el valor de Al.
Otra alternativa: conocindose el rea construida total de los departamentos y la tasa de
utilizacin tu o el nmero de pisos de los edificios n y la tasa de ocupacin to, se obtiene Al,
directamente.
2. Dimensionamiento Indirecto
a) A travs de la utilizacin de porcentajes de rea residencial en
relacin al rea urbanizada total, de otras ciudades existentes y semejantes.
Para las ciudades italianas de densidad urbana media de 200 hab/ha, Rigotti, estim que el
rea destinada para fines residenciales oscilaba entre 40,5 % (ciudades de funcin
predominantemente industrial) y 47 % (ciudades de funcin predominantemente residencial),
del rea urbanizada total.
Tabla de % de los usos residenciales con relacin al rea urbanizada total, en las ciudades
centrales:
28

50,000 menos

39.56

13

50,000 a 100,000

37.16

100,000 a 250,000

41.40

250,000 a ms

39.97

______________________________________________________
Tabla de % de los usos residenciales en relacin al rea urbanizada total en las ciudades
satlites:
7

5,000 menos

27,47

5,000 a 10,000

37.52

10

10,000 a 25,000

51.17

10

25,000 a ms

40.24

_______________________________________________________
Tabla de % de las reas Residenciales por tipo y para las ciudades centrales:

_______________________________________________________
Tipo de uso

% del rea Urbanizada

% del total del

Residencial

total

rea residencial

_______________________________________________________
Resid. Unifamiliar

31.81

80.29

Resid. Geminadas 2 x 2

4.79

12.11

Resid. Multifamiliares

3.01

7.60

_______________________________________________________
TOTAL

39.61

100.00

_______________________________________________________
Tabla de % de las reas Residenciales por tipo y para las ciudades satlites:
_______________________________________________________
Tipo de Uso

% del rea Urbanizada

Residencial

% del total del

total

rea residencial

_______________________________________________________
Resid. Unifamiliares
Resid. Geminadas 2 x 2
Resid. Multifamiliares

36.18

86.19

3.31

7.88

2.49

5.93

_______________________________________________________
TOTAL

41.98

100.00

_______________________________________________________
b) El Dimensionamiento, por va indirecta, puede ser hecho tambin con la fijacin previa de
una densidad residencial deseable, o sea:
Dh = P

de donde A = P
A

Dh

La referida rea ser lquida o bruta, conforme se utilice la densidad residencial lquida o
bruta, respectivamente.

USOS COMERCIALES
1. Dimensionamiento Directo.- El Dimensionamiento directo del espacio urbano destinado a
fines comerciales es de fundamental importancia conocer el nmero capaz de asegurar la
exploracin econmica de cada tipo de establecimiento comercial o sea su dimensin
econmica d
El valor de la dimensin econmica d de un establecimiento comercial cualquiera y debe
ser determinado para cada caso, analtico o estadsticamente.
Es igualmente importante conocer el porcentaje K de la poblacin total P que se servir de
un establecimiento comercial i cualquiera, esto es el nmero de usuarios del establecimiento i

El nmero total de establecimientos de cada tipo ser:

Ni = K.P

d
El rea bruta ocupada o necesaria a cada establecimiento i ser:
Si = Ni x Si

Si = K.P x Si

d
2. Dimensionamiento Indirecto.- Para el Dimensionamiento indirecto del espacio urbano
destinado a fines comerciales u otro fin cualquiera, conforme se ver, los planeadores
disponen de los siguientes tipos de datos:
a) Porcentaje del rea de uso con relacin al rea urbanizada total para determinados pases,
regiones o ciudades en un perodo cualquiera.
b) Nmero de establecimientos del tipo i correspondiente a un cierto nmero de habitantes
pesquisados para un espacio cualquiera y en un tiempo cualquiera.
c) Area en m2 o ha destinada al uso por habitante o por un determinado nmero de habitantes,
o todava por habitacin, siempre referida a un espacio y a un tiempo cualquiera.
d) Curvas matemticas o ecuaciones en coordenadas cartesianas que establecen relaciones
entre reas o nmero de establecimientos en funcin del nmero de habitantes, de usuarios o
de otra variable cualquiera, para un dado local y tiempo.
e) Modelos matemticos sistmicos y otros.
Tabla de % de los usos comerciales en relacin al rea urbanizada total en las ciudades
centrales:
____________________________________________________________
N de Ciudades

Poblacin

Centrales

Usos Comerciales
% de reas
Urbanizada

__________________________________________________________
28

50,000 a ms

3.14

13

50,000 a 100,000

2.58

100,000 a 250,000

2.90

250,000 a ms

4.26

____________________________________________________________
Tabla de % de los usos comerciales en relacin al rea urbanizada total en las ciudades
satlites:
____________________________________________________________
N de Ciudades

Poblacin

Usos Comerciales

Satlites

% de Area
Urbanizada

____________________________________________________________

5,000 menos

3.03

5,000 a 10,000

1.43

10

10,000 a 25,000

2.09

10

25,000 a ms

3.10

____________________________________________________________
USOS INDUSTRIALES
1. Dimensionamiento Directo.- Despus de la Revolucin Industrial y principalmente en este
siglo, gran parte de la poblacin activa urbana empleada en los complejos industriales que se
forman, obligando a una separacin entre los lugares de trabajo y de residencia.
Esta separacin que fue ntida y rgida hasta hace muy poco tiempo, modernamente hacen
concesiones a algunas industrias (del tipo leve y de prestacin de servicios) que han sido
localizados en reas residenciales, querindose disminuir las distancias Residencia - Trabajo e
integrar a la familia del operario a la empresa.
Como en los pases o regiones en desenvolvimiento, gran parte de la poblacin activa es
empleada en la industria, el Dimensionamiento de los espacios destinados a usos industriales
es muy importante en la operacin de dimensionar la ciudad.
Algunos ejemplos en otros pases:
En Italia, el valor medio recomendado por Rigotti es de 133.3 empleados por ha de terreno.
En Filadelfia - E.E.U.U. las densidades adoptadas fueros las siguientes:
Para uso intensivo del suelo = 125 empl/ha de terreno industrial.
Para uso intermedio del suelo = 45 empl/ha de terreno industrial.
Para uso extensivo del suelo = 15 empl/ha de terreno industrial.
La densidad media bruta adoptada en algunas otras reas metropolitanas:
Cincinatti

= 75 empl/ha de terreno

Copenhagen = 50 empl/ha de terreno

___________________________________________________________
Tipos de Industria

Area por Empleado (m2 )

__________________________________
De terreno

De Area construida

___________________________________________________________
Ind. Automovilstica

91.3 m2

27.4 m2

Ind. Mec. y de Autopiezas

65.0 m2

24.0 m2

Ind. de Hilos y Telas

243.0 m2

36.1 m2

Ind. Metalrgica

103.0 m2

27.2 m2

Otros

373.0 m2

34.2 m2

___________________________________________________________
Media

167.06 m2

29.78 m2

___________________________________________________________

USOS INSTITUCIONALES
1. Introduccin.- En este captulo se procura dimensionar los equipamientos materiales de las
instituciones ya definidas en captulos anteriores.
Algunos autores no utilizan esa denominacin y estudian, separadamente las reas verdes,
escuelas, campos deportivos, etc. Otros engloban los usos institucionales bajo el ttulo de usos
comunitarios o de reas para fines colectivos, sin definirlos precisamente.
No hay una rgida preferencia por esta o aquella denominacin, lo que importa es abarcar, con
la clasificacin adoptada de forma completa y coherente, todos los usos del suelo urbano.
2. Dimensionamiento Directo.- En el Dimensionamiento directo de los usos institucionales del
suelo urbano hay dos preocupaciones marcadas:
a) Qu porcentaje de la Poblacin total P est vinculada al equipamiento bajo estudio y en
qu medida?
b) Cul es la dimensin econmica y funcional del equipamiento tipo, es el compatible?
Se puede clasificar los equipamientos institucionales, que son tambin servicios de utilidad
pblica, en los siguientes grupos:
a) Servicios para los cuales es necesario conocer:
Ni = nmero de establecimientos
K = Coeficiente de utilizacin del establecimiento o servicio
d = Dimensin funcional o econmica del establecimiento o servicio:
Ejemplos: Escuelas para adultos, bibliotecas, salas de espectculos, iglesias, cinemas, etc.
La formula ser:
Ni = KP

1
d

La superficie lquida necesaria ser dada por:

S = Ni . d

donde d ser el rea de terreno necesario

para contener el establecimiento i

El valor de d es determinado en funcin del rea construida del establecimiento y de los
ndices urbansticos fijados por la ley de Zoneamiento o zonificacin para el rea en estudio.

b) Servicios o establecimientos para los cuales se hace necesario

conocer:
Ni = N de establecimientos en funcin del radio de influencia R del
establecimiento tipo.
D = Dimensin del establecimiento establecida en funcin del coeficiente de utilizacin por
parte de la poblacin.
Ejemplos: Play grounds de U.V., escuelas primarias, Play lots, etc. en fin todo y cualquier
equipamiento en que la delimitacin del radio de influencia sea importante para su correcto
uso.
Las formulas seran las siguientes:

Z =

Z = P

, luego R =

D.Ni
Ni =

D x Ni x

4
D.

D.Z

De donde:
Z =

R es el rea de influencia del equipamiento y en este

caso:
d = K.P

Ni
c) Servicios para los cuales Ni es obtenido a partir del coeficiente de utilizacin y de criterios
administrativos o de organizacin que

determinan los radios de influencia para

descentralizacin de los servicios en ncleos elementales.

Ejemplo: Los servicios administrativos (delegacin, Sub prefectura, recibidura de tributos,
etc.), servicios de utilidad pblica (cuerpo de bomberos, pronto socorro, servicios de
ambulancia, servicio de limpieza pblica, etc.)
Ni = K.P
d
Donde K es determinado por criterios de la organizacin administrativa local y sern estos
criterios

los

que

definirn

las

dimensiones

funcionales

del

equipamiento

consecuentemente, del terreno suficiente para abrigarlo.

Admitamos que la Municipalidad determine que para cada 100,000 habitantes instalar un
puesto colector de tributos. Entonces K = 1, por que el criterio llev en cuenta la poblacin
total es d = 100,000 hab., luego:
Ni =

P (hab) = N de puestos colectores de tributos

100,000 hab.

d) Servicios para los cuales Ni = 1 necesitndose apenas d por la expresin:

d = K.P = K.P
Ni
El valor de K, como siempre, es obtenido analticamente o estadsticamente.
3. Dimensionamiento Indirecto
3.1. Usos Institucionales Educativos
a) Escuelas Pre Primarias
Se destina a nios de hasta 6 aos de edad y se consideran 2 turnos diarios de funcionamiento.
Rigotti recomienda de 6 a 7 m2 por nio
En Estados Unidos se adopta de 15 a 18 m2 por nio
En el Brasil de 10 a 15 m2 por nio

Localizacin: Unidad de Residencia

b) Escuela Primaria
Destinada a nios de 7 a 15 aos
En el clculo de reas deseables para edificios de una planta la cuota adoptada fue de 47 m2
por alumno.
Para edificios de 2 plantas 38 m2 por alumno
Para edificios de 3 plantas 20 m2 por alumno
Las reas incluyen patio de recreo, local de recreacin y
Deportes.
Localizacin: Unidad vecinal
c) Escuelas secundarias
Se puede adoptar los mismos criterios que para b)
Localizacin: Sector
d)

Escuelas Superiores:

Las escuelas superiores aisladas con laboratorio o anexos: de 20 a 25 m2 por estudiante.

Ciudades universitarias: de 35 a 50 m2 por estudiante, habiendo lugares para reunin y
prctica de deportes.
Localizacin: Metrpoli (diversos sectores)
3.2.Equipamientos Culturales y Religiosos
3.2.1 Sociales y de Salud
a)

Creche: de 6 a 7 m2/nio. rea construida, apenas 4 m2/nio.

Nmero ptimo de lechos: 40

Generalmente funcionan en las industrias o en anexos a las maternidades.
Localizacin: Sector. Poblacin ptima 25,000 hab.
b)

Casa de Retiro para Idosos.- Las casas de Retiro se destinan a la

permanencia temporaria de personas idosas. Son locales de reposo: 50 a 100 m2 por lecho.
Media de camas: de 10 a 20 camas por 1,000 hab.

Localizacin: Metrpoli, diversos sectores.

c)

Centro de Accin Social.- rea construida de 400 m2 para cada

6,000 hab.
Localizacin: Unidad Vecinal
d)

Instituto de Previdencia Social.- rea construida de 400 m2 para una

poblacin de 40,000 hab. o sea 0.01 m2/hab. De rea construida.

Localizacin: Sector
e)

Centro Mdico y Puesto de Salud.-

De 18 a 20 mdicos para cada centro, debiendo existir un centro de 1,200 m2 de terreno de los
cuales 1/3 edificado en 2 3 pisos por cada 20,000 hab.
Localizacin: Metrpoli
Los puestos de Salud son rganos municipales de la salud pblica que atienden a las

poblaciones de nivel de renta ms baja, dando atencin mdica (consultas), tratamiento

odontolgico, vacunas, etc. Pueden ser as dimensionados:
1 Puesto de Salud de 200 m2 de rea construida para una poblacin de 6,000 hab. O un puesto
de salud de 300 m2 para 12,000 hab.
El rea del terreno ser obtenida dividindose el rea construida entre la tasa de ocupacin.
Localizacin: Unidad Vecinal
f)

Dispensario Antituberculoso y de Higiene Mental

Area construida: 450 m2 para 40,000 hab. sea 0.013 m2/hab.

Area de terreno = rea construida entre la tasa de ocupacin del terreno.
Localizacin: Sector.
g)

Dispensario de Asistencia a la Maternidad y a la Infancia:

rea construida: 500 m2 para 40,000 hab. sea 0.0125 m2/hab.

rea de Terreno = rea construida entre la tasa de ocupacin del terreno
Localizacin: Sector.
h)

Hospital Pblico o Privado:

rea construida: 50 m2 de rea construida por lecho.

Tasa o ndice de ocupacin de lote: 0.3
Nmero ptimo de lechos: 300
Proporcin de lechos: de 4.3 a 5.8 lechos por 1,000 hab.
Poblacin servida: 70,000 hab.
Localizacin: Metrpoli (diversos sectores)
i)

Hospital Pblico o Privado especializado:

Igual al tem h)
Proporcin de lechos: 0.6 a 1.0 lechos por 1,000 hab.
Poblacin servida: 300,000 hab.
Localizacin: Metrpoli (diversos sectores)
j)

Pronto Socorro o Dispensario de Tratamiento:

rea construida: 200 m2 para 400,000 hab. o sea 0.005 m2/hab.

rea de terreno = rea construida entre la tasa de ocupacin que no debe superar 0.3 (con
patio para maniobras de ambulancia)
Localizacin: Sector
k)

Clnica de Recuperacin:

rea construida de 36 a 60 m2 por usuario (no todos los usuarios residen en la clnica)
rea de Terreno: como los tems anteriores
Proporcin de usuarios: de 0.6 a 1.0 usuarios por 1,000 hab.
Poblacin servida: 300,000 hab.
Localizacin: Sector
l)

Maternidad:

Area construida: 60 m2 por lecho (de parturienta)

Tasa de ocupacin recomendable: 0.3

Nmero ptimo de lechos: 300 (parturientas)
Proporcin de lechos: 1.2 lechos por 1,000 hab. para una poblacin de 300,000 hab.
Localizacin: Ciudad (diversos sectores)
Observacin: Para dimensionar una maternidad anexa a un hospital, en virtud de la
distribucin irregular de la frecuencia de los partos, se aconseja adoptar el siguiente
proporcionamiento:
Poblacin hasta 50,000 hab: 3 lechos/1,000 hab.
De 50,000 hab. a 150,000 hab. : 3 a 2 lechos/1,000 hab.
De 150,000 hab. a 300,000 hab.: 2 a 1.2 lechos/1,000 hab.
3.2.2. Equipamientos Culturales
a)

Centro Cultural:

rea construida: de 1,500 m2 a 2,000 m2 por 40,000 hab. o sea de 0.038 m2 a 0.05 m2 por
hab.
rea de terreno: como en los dems casos, es funcin de la tasa de ocupacin del suelo.
Localizacin: Sector
b)

Biblioteca Pblica:

Su radio de influencia no debe ultrapasar de 2,400 m.

Las infantiles no deben tener radio de influencia superior a 800 m.
Tamao mnimo de los lotes aconsejables:
Poblacin

Lote de Terreno

_________

_____________

Menos de 2,000 hab.

450 m2

De 2,000 a 5,000 hab.

600 m2

De 5,000 a 10,00 hab.

850 a 1,200 m2

Arriba de 50,000 hab.

1,200 a 1,500 m2

Localizacin: Unidad Residencial , Unidad vecinal y Sector

3.2.3. Equipamientos religiosos o de Culto

a)

Templos:

De 2 a 4 m2 por fiel de rea construida. Media de fieles: 1 fiel por cada 5 10 hab.
Tamao medio: 1,500 a 2,000 m2
rea de terreno, ser funcin de la tasa de ocupacin y de otros factores a ser considerados:
espacio para fiestas y ceremonias religiosas al aire libre, etc.
Localizacin: Unidad Vecinal (capilla), Sector (iglesia) metrpoli (catedral).
b)

Centros Parroquiales:

Dimensin del centro parroquial: 0.1 m2 por hab. de rea construida.

rea de terreno: en funcin de la tasa de ocupacin del terreno. Unidad mnima: 400 m2
Localizacin: Unidad Vecinal
3.3.

Equipamientos Recreacionales

3.3.1.

Equipamientos de Recreacin Activa

a)

Lotes de juego ( play lots)

Edad de los usuarios: pre escolar

rea mnima: 0.05 ha (500 m2)
Radio de influencia: 1 Bloc residencial
Una unidad sirve: 136 lotes residenciales
Localizacin: Unidad residencial
b)

Patios o parques de recreo (play grounds)

Edad de los usuarios: nios de 5 a 14 aos de edad

rea mnima para recreacin activa: 1,21 ha
rea mnima para recreacin pasiva: 0.81 ha
Radio de influencia: 400 a 600 m..
Cada ha de play ground, sirve a 540 nios en el rea activa y 5,000 hab. en el rea pasiva.
Un play ground sirve de 600 a 800 nios 3,000 a 10,000 hab.
Localizacin: Unidad Vecinal y en las proximidades de la escuela primaria.
c)

Campos de Deporte (play field)

Edad de usuarios: Jvenes de 15 a 20 aos (parte activa del campo) y adultos en general (parte
pasiva del campo)
rea mnima para recreacin activa: 4 ha
rea mnima para recreacin pasiva 2 ha
Radio de influencia: de 800 a 2,400 m
1 ha de campo de deporte sirve a 710 jvenes y una poblacin que vara de 5,000 a 15,000 ha.
Un campo de deporte (4 ha + 2 ha = 6 ha) sirve de 1,000 a 4,000 jvenes y sirve de 10,000 a
50,000 hab.
Sus equipamientos: piscina, pista de atletismo, cuadra de tenis, voley, etc.
Localizacin: Sector
d)

Estadios Deportivos:

Edad de los Usuarios: Jvenes y adultos

rea mnima: 12 ha
Radio de influencia: de 8,000 a 16,000 m.
Un estadio debe servir: 500,000 hab.
Equipamientos: atletismo, gimnasio, pistas, cuadros, etc.
Localizacin: Metrpoli.
e)

Clubes deportivos Particulares

A grosso modo deben ser dimensionados como si fuesen campos de deporte

Localizacin: sectores
f)

Autdromos:

Unidad superior a 200 ha, comprendiendo espacios para las pistas, reas de seguridad,
tribunas, box, cabinas estacionamientos, etc.

Localizacin: Metrpoli
g)

Hipdromos:

De galope, por unidad: 40 a 60 ha

De trote, por unidad: 10 a 12 ha
Localizacin: Metrpoli
h)

Piscinas:

De 2 a 4 m2 de agua por usuario, para recreo y de 4 a 6 m2 de agua por nadador, para

competencia.
Media de terreno necesario: 0.1 m2 por hab.
Localizacin: cualquier escaln urbano
i)

Golf:

Unidad de 30 a 35 ha, de los cuales 50% puede ser simplemente rea vinculada sin construir el
campo de juego.
Localizacin: Metrpoli
3.4.

Usos Institucionales Administrativos

Las reas administrativas incluyen, adems de los edificios destinados a la administracin

pblica, aquellos equipamientos destinados a la prestacin de servicios pblicos, tales como:
cuarteles, cuerpo de bomberos, cementerios, camales, crceles judiciales, etc.
Cuarteles: Del tipo urbano, de 20 a 30 m2 por soldado para arma de infantera; de 40 a 60 m2
por soldado de armas de caballera y artillera o cuerpo motorizado.
En ambos casos, el tamao de la unidad vara de 4 a 5 ha. Y de 8 a 10 ha. Para 1,500 2,000
soldados.
No existen lmites pre fijados para los extra urbanos.
Cuerpo de Bomberos: Ncleos de 400 a 500 m2 (con 14 a 30 hombres); cuerpos centrales
urbanos de 3,000 a 5,000 m2 (para 150 a 200 hombres)
Crceles Judiciales: De 30 a 50 m2 por persona, de los cuales de 12 a 16 m2 construidos.
Establecimientos Penales: De 60 a 100 m2 por prisionero (para trabajos del tipo industrial);
de 2,000 a 4,000 m2 por preso, para trabajos agrcolas con grupos de 500 a 1,200 presidiarios.

Cementerios: Del tipo monumental, de 1.2 a 1.6 m2 por hab. y del tipo parque de 2 a 3 m2
por hab.
Camales Pblicos: 1 m2 por habitante para ciudades de hasta 10,000 hab.; 0.5 m2 por
habitantes para ciudades de 50,000 hab.; de 0.25 m2 por hab. para ciudades con 500,000 hab.
Se deja siempre una superficie reserva anexa de aproximadamente 60% de la utilizada.
3.5.

Resumen de los Usos Institucionales

Para clculos expeditos de dimensionamiento de los usos institucionales del suelo urbano, se
recomienda las siguientes cuotas:
Educacionales ............................................. 3.0 m2/hab.
Sociales, culturales y religiosas ................ 3.5 m2/hab.
Recreacionales .......................................... 40.0 m2/hab
Administrativas ........................................ 13.5 m2/hab.
______________________________
TOTAL

60.0 m2/hab.

VIAS, TERMINALES Y AREAS DE ESTACIONAMIENTO

1.

Dimensionamiento Directo

Conocida la demanda para los diferentes trechos de la red viaria, para la hora de pico del da
de mayor trnsito del ao, se determina el nmero de fajas carrosables de trnsito en cada
sentido. Los dems elementos son proyectados en funcin de la mayor o menor importancia de
la va: ancho de fajas, ancho del separador central, ancho de los acostamientos, paseos, etc.
Resulta de all, el ancho total de la va y en consecuencia su rea.
2.
a)

Dimensionamiento Indirecto
Vas

Para las U.R. : 10% de su superficie

Para las U.V. : 10% de su superficie
Para los sectores y Centros Metropolitanos: 15% de la superficie total urbanizada.
Vas para peatones: 8% de la superficie de las U.V.
b)

Terminales.- Estacin ferroviaria, inclusive patio de maniobras: 400 a

600 m2 por cada 1,000 hab.

Dimensiones mnimas: 1 a 1.5 ha.
Aeropuertos:
De 30 a 40 ha: Pequeos campos (turismo y privados)
De 100 a 150 ha : Campos comerciales normales
De 300 a 400 ha. : Campos de lneas internacionales
De 400 a 600 ha : Campos de lneas intercontinentales
Estacin Rodoviaria (Terminal Terrestre): De 150 m2/1,000 hab. (Con reas de
estacionamiento de mnibus y automviles)
Dimensin mnima: 0.5 ha.
c)

Estacionamientos: Para el estacionamiento urbano de los vehculos en

circulacin, comprendido el espacio para maniobras, 20 m2 para automvil y 50 m2 para

mnibus y 150 m2 para camin con carreta de uso industrial. Se recomiendan las siguientes
cuotas para estacionamientos de uso pblico para U.R. y U.V.:

20 espacios de estacionamiento para 600 residencias si las calles de acceso a los lotes
permitiesen estacionamiento a lo largo de la calle, en caso contrario, 20 espacios por cada 60
residencias distribuidos uniformemente por las U.R. ms un espacio para cada 25 residencias
en las proximidades de los centros comerciales 1.5 veces el rea comercial de esas unidades.
Estacionamiento para los Usos Institucionales:
Hospitales: 1 m2 de estacionamiento por 1 m2 de rea construida
Estadios o campos deportivos: 1 espacio para cada 20 espectadores
Cementerios: 1% del espacio para el cementerio
Escuelas superiores: 1 espacio para cada 10 (alumnos, profesores y funcionarios).

FERMN PAREDES RODRGUEZ

ARQUITECTO-URBANISTA