Leccin 22: La Compraventa

Ep 1: El contrato de compraventa: concepto y caracteres.

Art. 1445 Cc contiene una definicin del concepto de compraventa: Por el contrato de compra y venta
uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio
cierto, en dinero o signo que lo represente.
En este Art se ve que la compraventa es el contrato por el que hay un intercambio de cosa por precio. De
este art y del resto se deducen los caracteres fundamentales:
1. Es un contrato consensual: existe a partir del mero consentimiento de las partes. Este carcter esta
claramente destacado en el Art. 1450: La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y
ser obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. El contrato de CV existe con el mero
consentimiento, no es necesario que haya pago del precio y entrega de la cosa. En algunos bienes
inmuebles si se realiza por ese modo.
2. Rige el ppio de la libertad de forma: En el caso de las ventas a plazos de bienes muebles es
necesario para que sea vlido la forma escrita.
3. Es un contrato bilateral: surgen obligaciones a cargo de ambas partes.
4. Es un contrato oneroso que implica sacrificio de ambas partes.
5. Es un contrato conmutativo: el sacrificio patrimonial es previamente determinada y conocida.
Hay un tipo de compra de cosa futura (compraventa de esperanza emptio spei) que tiene un
carcter aleatorio, Ej: Persona que vede por un precio cierto la cosecha de naranjas de X ao. Hoy
en da es muy infrecuente.
Diferencia entre CV civil y Mercantil:
Encuentra su regulacin fundamental en el Cc (Art. 14445- 1537). No se encuentra aqu toda la
regulacin de la CV. EN el cdigo comercial hay reglas del contrato de CV. Hay previsiones sobre la CV
contenida en leyes especiales: ley de ventas a plazos de bienes muebles. No hay que olvidar las
previsiones generales: el Cc y las leyes especiales aplicables a determinadas ventas.
Hay una CV civil y una mercantil:
No es razonable que hayan normas para casa una. Esta diferencia se explica por razones histricas. En la
poca de la codificacin se introdujo una regulacin de la CV en el cdigo comercial que es aplicable a la
venta de mercanca de cosas muebles celebrada entre comerciantes (compran para vender) con nimo de
lucro en la reventa. Art. 325 y 326 C.M
La consecuencia prctica es que todas las CV de bienes inmuebles con CV civiles. Da igual el nimo de
lucrandi o si es entre comerciales o empresarios.
Esta diferencia inicial se puso de manifiesto que era equivocada y que no tena fundamentacin
razonable. Los regulados en el Cc eran pensados para las CV entre particulares.
En el momento en el que comienza la produccin en masa (contratacin en masa) la aplicacin del Cc es
ms incierto y se plantea un problema/duda. Cuando comienza la venta de inmuebles entre empresario y
particulares se suscita una duda: si se trata de una CV civil o mercantil. Aparece un debate doctrinal y se
llega a la conclusin de que todas las CV de inmuebles son civiles. El mbito del C. mercantil es bastante
limitada (2 caractersticas)todo lo dems se ride por el Cc y las leyes especiales.

Ep 2: Capacidad de las partes. (prohibiciones)

Ep 3: Objeto del contrato: cosa y precio (cosa futura)

La cosa:
Regulado en el Art. 1445 Cc. Exige que la cosa sea determinada. Hace referencia al requisito de que
determinada en cuanto a su especie (Art. 1272 Cc). Pueden ser cosas muebles e inmuebles, materiales e
inmateriales.
El Art. 1460 regula un problema concreto e infrecuente en la prctica, se refiere a una situacin de que en
el momento del acuerdo de voluntades se pierde la cosa concreta. Es decir, que la cosa exista y que en el
momento del acuerdo se destruye. No se recoge el problema del riesgo de la prdida, sino la destruccin
en el momento de la celebracin del contrato, las partes cree que existe pero realmente no existe. El
objeto es una cosa inexistente, es decir, no hay objeto. Antes de la entrega de la cosa la cosa no existe.
Este Art. establece 2 supuestos:
1. La prdida total: Queda sin efecto el contrato, por lo que no habr habido nunca contrato.
2. La prdida parcial: el comprador puede desistir o solicitar su parte correspondiente con la lgica
reduccin del precio. Se deja en manos del comprador.

Art. 1460 Cc: Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la
misma, quedar sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido slo en parte, el comprador podr
optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporcin al total
convenido.
Precio:
El Art. 14445 establece que el precio debe ser cierto (una cantidad de dinero), hay que entenderlo en el
sentido habitual (Art. 1447-1449). Tiene que ser determinado o determinable. El precio es cierto incluso
cuando:
1. Art. 1447 Cc: se ha dejado al arbitrio de un tercero.
2. Art. 1448 Cc: Tambin se tendr por cierto el precio en la venta de valores, granos, lquidos y
dems cosas fungibles, cuando se seale el que la cosa vendida tuviera en determinado da,
Bolsa o mercado, o se fije un tanto mayor o menor que el precio del da, Bolsa o mercado, con
tal que sea cierto.
3. Art. 1449 Cc: El sealamiento del precio no podr nunca dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes.
4. Art. 1446: en cuanto a la calificacin del contrato, en el caso de que una persona intercambie
una cosa por otra cosa y una cantidad de dinero, habr que ver la intencin de las partes, y sino
hay que atenerse al valor de la cosa que se entrega.
La compraventa de cosa futura:
Art. 1271: la compraventa puede recaer sobre una cosa futura, con una particularidad, que puede tener dos
modalidades:
1. Emtpio Rei Speratai (cosa esperada): recae sobre algo que no existe como tal pero se espera que
vaya a existir. Desde el momento de la celebracin del contrato el vendedor colabora o no
obstaculiza el nacimiento de la cosa. Si no llega a nacer la obligacin se extingue (el vendedor no
queda obligado a la entrega y el comprador al pago). A esto se le denomina contrato de
compraventa conmutativa. En el caso de que el vendedor obstaculice el nacimiento surge una
responsabilidad a cargo de este.
2. Emptio Spei (compraventa de esperanza): si no llega a nacer el comprador est obligado al pago
del precio. A esto se le denomina contrato de compraventa aleatoria.

Son 2 contratos distintos. El problema que estriba es decidir antes un caso concreto ante qu tipo de
contrato de compraventa nos encontramos.
La jurisprudencia de los ltimos aos da la impresin de que la compraventa de inmueble esperado es un
contrato conmutativo mientras que la compraventa de una cosecha es aleatoria. Pero realmente la
voluntad de las partes determina de qu tipo es la compraventa, con arreglo a los criterios de
interpretacin de los contratos. En el caso de interpretar la intencin de las partes por el contrato y no
llegar a la conclusin habra que entenderlo como una compraventa conmutativa atenindose al Art. 1289
Cc para la mayor reciprocidad de las partes (mayor desequilibrio).

La promesa de compra y venta:

Art. 1451 Cc: La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dar
derecho a los contratantes para reclamar recprocamente el cumplimiento del contrato. Siempre que no
pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regir para vendedor y comprador, segn los casos, lo
dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.
El contrato de CV se inicia con el acuerdo de voluntad de las partes sobre la cosa y el precio. En la
prctica ocurre con frecuencia que el comprador y el vendedor quieren quedar vinculados pero no pueden
llegar al acuerdo sobre la cosa y el precio por varias razones (quieren atrasar el cumplimiento de la
obligacin del contrato). Se celebra entonces un precontrato: acordar ya la cosa y el precio. Esta figura se
regula en el Art. 1451 de la promesa de compra y venta. Surgen en ella varias figuras, hay que entender
que las 3 figuras son contratos por lo que hay 2 partes. Ser unilateral o bilateral dependiendo si surgen
obligaciones a cargo de una parte o de ambas partes.

Promesa bilateral de compra y venta: Es una promesa bilateral, 2 sujetos que se comprometen
recprocamente, uno a vender y otro a comprar. Quedan determinadas tanto la cosa como el
precio. Esta figura plantea algn problema desde el punto de vista conceptual. Qu diferencia
hay entre esto y la compraventa? No es fcil de distinguir por lo que surgen debates doctrinales.
La diferencia est en que en la compraventa se aplica el rgimen jdco de la CV ya que ha nacido
ya el contrato. En este caso los sujetos se obligan a vender y comprar en un futuro. No se aplica el
rgimen jdco de la CV sino el rgimen jdco recogido en el libro IV Cc, Art. 1451 Prr. I.
El incumplimiento de la promesa de contrato puede ser obligado por el juez (normas en la LEC y
normativa general).

Promesa unilateral de compra: hay aceptacin por las 2 partes, pero hay un sujeto que se obliga
a comprar en el futuro. Siempre tiene que estar determinado tanto el precio como la cosa. (Art.
1451 Cc). En la prctica no es muy frecuente.

Promesa unilateral de venta: es muy frecuente en la prctica. La conocemos como la opcin de

compra (desde el punto de vista del comprador). El vendedor se obliga a vender. Hay un sujeto
que tiene la facultad de elegir si quiere realizar el contrato de compraventa. Uno es el concedente
de la opcin y la otra parte es el optante o beneficiario. El concedente de concede al optante una
facultad para que ste determine libremente si compra o no el bien por el precio sealado. Es un
contrato atpico por no estar propiamente regulado en el Cc. Hay una jurisprudencia muy
abundante sobre esta figura. El Art. 14 del Reglamento Hipotecario lo menciona al igual que otras
leyes.

Las ideas ms destacadas son:

1. Para hablar de opcin de compra es necesario que la cosa y el precio ests determinados.
2. Tiene que tener establecido un plazo para el ejercicio de la opcin. Es posible que las partes
establezcan una prima de la opcin (un precio de la opcin), es decir, la cantidad de dinero que
paga el optante por la facultad de la opcin. Este se paga porque durante el plazo de tiempo en el
que se encuentra existente la opcin la vendedora no puede vender la cosa a otro sujeto.

3. Tiene eficacia personal: produce efecto entre el contratante y sus herederos, ppio de relatividad.
No afecta a terceros. Si la opcin de compra de inscribe en el rgimen de la propiedad tiene
eficacia real por lo que se puede hacer valer frente a terceros.
4. La opcin de compra caduca, que determina la extincin de la facultad. Se produce una prdida
automtica para el beneficiario de la opcin. Segn el TS el beneficiario de la opcin no solo
tiene que manifestar la compra, sino que tiene que informarle al concedente de la aceptacin de la
compraventa.

Ep. 4: Los riesgos en el contrato de compraventa:

Trata de resolver un problema concreto: ya celebrado el contrato pero antes de la entrega de la cosa se
pierde la cosa por causa fortuita (no imputable al deudor). Esta situacin produce unas consecuencias
jdcas, Qu patrimonio soporta el riesgo de la prdida?
En ppio parece que se resuelve en el Art. 1182 en relacin con el 1096 Cc: la prdida fortuita de una cosa
determinada en manos del deudor libera al deudor de la obligacin.
Este art. no resuelve propiamente la teora de los riesgos. El comprador en este caso, deber pagar el
precio a pesar de no recibir nada? En caso de que pague el precio, el riesgo lo soporta el comprador sino
lo soporta el vendedor.

En la compraventa este asunto se regula en el Art. 1452 Cc: El dao o provecho de la cosa vendida,
despus de perfeccionado el contrato, se regular por lo dispuesto en los artculos 1.096 y 1.182. Esta
regla se aplicar a la venta de cosas fungibles hecha aisladamente y por un solo precio, o sin
consideracin a su peso, nmero o medida. Si las cosas fungibles se vendieren por un precio fijado con
relacin al peso, nmero o medida, no se imputar el riesgo al comprador hasta que se hayan pesado,
contado o medido, a no ser que ste se haya constituido en mora. Es un precepto oscuro para cuya
interpretacin se necesita los precedentes histricos. Segn la interpretacin mayoritaria de la doctrina el
riesgo de la cosa determinada perdida se atribuye al comprador desde el momento de la celebracin del
contrato. En el caso de cosa genrica el riesgo de la prdida lo soporta el comprador desde la concertacin
(desde que elige la cosa genrica que compra). Esta es una solucin no convincente y que no se aplica.
Ej: compro lavadora y me la tienen que entregar maana. Por evento fortuito se destruye la lavadora y no
la recibo. Pero tengo que entregar el precio.
Esta solucin no encaja ni para cosa genrica ni para cosa determinada. Segn otra teora si debe haber
entrega de la cosa. En el derecho espaol la entrega de la cosa convierte al comprador en propietario.
Res Perit Dominio, las cosas perecen para su dueo. Esta solucin tampoco convence en el caso de cosa
determinada.
Ej: compro un cuadro que si se destruye por evento fortuito el asunto de quien soporta la prdida resulta
ms complicada.
La solucin del Art. 1452 tambin se recoge en el C. Francs o Italiano pero lo diferencia del espaol
porque en estos el comprador se convierte en propietario desde que se celebra el contrato y en el derecho
espaol se realiza cuando se da la entrega. El fundamento de esta interpretacin se recoge en el Cc: Art,
1124: desde el punto de vista del comprador si el vendedor no le entrega la cosa hay incumplimiento.
Resu Nulium. Si resuelvo el contrato, no pago el precio o lo consigo de vuelta. El tribunal ha usado esta
teora de que el riesgo lo soporta el vendedor.
Nos quedamos con la idea de que es un art. que defiende el riesgo por el comprador pero con una doctrina
que aboga por su reforma.

Ep. 5: Obligaciones del comprador:

La obligacin fundamental es la obligacin de pago del precio que es sinalagmtica de la entrega

de la cosa. Se aplica plenamente todas las figuras que corresponden a las obligaciones
bilaterales, recprocas o sinalagmticas. Rige plenamente el principio de autonoma de la
voluntad aunque puede ocurrir que no haya una previsin expresa de la partes sobre este
extremo. En caso de no estar establecido por las partes acudiremos a la regulacin de la ley,
directa o indirectamente. Primero debemos buscar en las normas sobre la compraventa, y si no
encontramos solucin debemos acudir a la teora general sobre obligaciones y contratos.
En relacin a esta cuestin encontramos la respuesta en el art, 1500 pfo. 2 en el que se dice que
si no se hubiese sealado deber hacerse la entrega del precio en el mismo lugar y
simultneamente a la entrega de la cosa vendida. A falta de pacto en contrario son obligaciones
de cumplimiento simultneo. Es evidente que las partes pueden establecer un precio aplazado.
Esto va a ser as en la adquisicin de artculos de mayor valor econmico. Hoy es mucho ms
frecuente el establecimiento de pagos aplazados de lo que era en el momento en que se publica el
cdigo. No obstante el Cdigo la tuvo en cuenta y esto le preocupa especialmente al legislador.
Si se aplaza el pago del precio tendr el comprador que pagar los intereses que devengue el
precio desde la celebracin del contrato hasta que se efecta el pago? Sera razonable pensar que
s por la idea de que el dinero es un bien productivo y la privacin del mismo durante un periodo
de tiempo supone un perjuicio. Pero esto no es as en realidad. Porque el legislador cree que esta
circunstancia ya se ha tenido en cuenta a la hora de celebrar el contrato de compraventa, y a la
hora de establecer el precio. La regla general es que la ley no impone un deber de pago de
intereses, aunque indudablemente puede establecerse por las partes.
El art 1501 dice que el comprador deber intereses:
Si as se hubiese convenido (pacto)
Si la cosa vendida o entregada produce fruto o renta (esta norma se aplica poco)
Si se hubiese constituido en mora con arreglo al art. 1100 Cc. (Tiene que pagar el comprador
los intereses de demora o intereses moratorios
Mayor inters presenta la previsin del art. 1502 Cc que faculta al comprador que hubiese sido
perturbado en el dominio o posesin de la cosa adquirida o que tuviese fundado temor de serlo
en virtud de una accin reivindicatoria o hipotecaria puede suspender el pago del precio hasta
que se garantice su derecho. Ej. El vendedor ha entregado una finca al comprador, y el precio se
ha aplazado, y el comprador que paga cada seis meses es demandado por un tercero que ejercita
contra l una accin reivindicatoria. Esta es una situacin que ya conocemos por la figura de la
responsabilidad por eviccin. Ahora nos situamos en una situacin previa porque aun no tenemos
una sentencia firme que condene al comprador a entregar la cosa a ese tercero pero tenemos una
situacin en que el comprador ya tiene el riesgo de perderle, si bien, no hay todava privacin
efectiva de la cosa. Ante esta situacin el comprador puede suspender el pago del precio y no
pagar el plazo que le corresponda en el supuesto de pagos peridicos. Esta es una medida que
protege al comprador de las situaciones en que puede verse privado de la cosa y no parece
razonable que contine pagando el precio. Esta concede la facultad al comprador de suspender
(temporalmente, hasta que se aclare la situacin) el pago del precio.
Hay un caso en que el comprador no puede utilizar esta facultad, y es:
En el caso de que se haya afianzado por parte del vendedor la devolucin del precio en caso
de verse privado de la cosa. Garanta de que va a recuperar el precio que ha pagado por ella en el
caso de verse privado de ella.
Que hubiese un pacto entre comprador y vendedor por el que se hubiese excluido esta garanta
legal.

El art. 1504 lo trataremos en otra pregunta.

El art. 1503 y 1505 son de escasa aplicacin prctica, y no los trataremos.

Ep. 6: Obligaciones del vendedor. La obligacin de entrega de la cosa. El

saneamiento por eviccin y por vicios y gravmenes ocultos.
Las obligaciones del vendedor se regulan en los Arts. 1461-1499.

Art. 1462 Cc: Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesin del
comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la
entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo
contrario.
Se recoge en este Art. la obligacin de entrega (es la obligacin ppal y si no se entrega se frustra la
finalidad del contrato, es una obligacin sinalagmtica) y la obligacin de saneamiento (es una obligacin
legal que las partes pueden suprimir al ser de naturaleza dispositiva).
Estas no son las nicas obligaciones del vendedor. Tiene como todo deudor de cosa la obligacin de
guardar la cosa como buen padre de familia (Art. 1094 Cc) y del otorgamiento de la escritura pblica en
particular para los bienes inmuebles (Art.1280 Cc). El comprador lo puede exigir desde el momento de la
celebracin del contrato, salvo pato en contrario. Para el comprador es muy importante porque desde que
haya escritura pblica se puede inscribir en el registro de la propiedad (es una garanta de que su
propiedad se convierte en inatacable).
Obligacin de entrega:
Se realiza cuando las partes hayan acordado. Si no hay acuerdo o pacto expreso hay que acudir a la ley,
los usos y la buena fe. Estos indican que esto se lleva a cabo en el momento del pago del precio. Es como
una consecuencia del sinalagma. Los usos tambin son importantes por el que se paga a la vez que hay
entrega de la cosa, Art. 1258 Cc. Hay que realizar la integracin del contrato.
Rige la excepcin de incumplimiento, Art. 1466 Cc: El vendedor no estar obligado a entregar la cosa
vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha sealado en el contrato un plazo para el
pago. Esto significa que el vendedor no tiene que entregar la cosa si el comprador no paga el precio, salvo
que se establezca un pacto por el que el plazo de entrega o compra se puede aplazar. Tambin se aplica
cuando ambas obligaciones son recprocas al mismo tiempo. Contiene un caso por el que el vendedor
puede incumplir si la otra parte ha incumplido.

Art. 1467 Cc: Tampoco tendr obligacin el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya
convenido en un aplazamiento o trmino para el pago, si despus de la venta se descubre que el
comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se
excepta de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido. El vendedor da
a conocer que el comprador es insolvente tras la celebracin del contrato, el vendedor puede
legtimamente no cumplir.
El vendedor en caso de precio aplazado queda expuesto ya que no tiene mecanismo de autodefensa. El Cc
esto lo tiene en cuenta por el que se establecen garantas del pago:

Art. 1468 Cc: El vendedor deber entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecern al comprador desde el da en que se
perfeccion el contrato.

Art. 1097 Cc: La obligacin de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios,
aunque no hayan sido mencionados.
Existen distintas formas de entregar la cosa vendida establecida en los Art. 1462-1464, no se trata de una
entrega material, sino que se designa con traditio.
1. Entrega material (Art. 1462): Se entender entregada la cosa vendida, cuando se ponga en

poder y posesin del comprador.

2. Traditio instrumental (Art. 1462.2): otorgamiento de la escritura pblica, lo que equivale a la
entrega material por lo que produce los efectos salvo los que se disponga de la misma escritura.
3. Entrega simblica (Art. 1263): entrega de las llaves del lugar donde se almacenan las cosas
muebles.
4. Traditio Brevi Manu: es una entrega por mero consentimiento. Ej: soy la arrendataria de un
inmueble pero soy la propietaria. Luego lo vendo por mero consentimiento ya que la entrega ya
se ha realizado. Solo en este caso se considera transmitida la propiedad.
En la compraventa de bienes inmuebles surge un problema en el que la medida del inmueble en realidad
no coincide con lo sealado con el contrato. Art. 1469-1472 Cc.
Para estos casos el legislador establece una solucin distinta para cada caso. La primera pregunta que se
tiene que hacer el legislador aplicador del derecho es si se trata de una compraventa por precio alzado o
por precio establecido por unidad de medida.
Precio alzado: las partes realizan una compraventa en la cual se establece un precio por la cosa
independientemente de la superficie (precio global)
Precio establecido por unidad de medida: compraventa establecida por la medida de la cosa.
El problema surge cuando hay que interpretar cuando es alzado o cuando es por unidad de medida. En
todas las compraventas de inmueble se seala la superficie, lo que no significa que se establezca siempre
el precio por unidad de medida. En la prctica es ms habitual la compraventa por precio alzado. Para
determinar de qu tipo es hay que tener en cuenta la voluntad de las partes e interpretar el contrato y los
usos.
Es importante determinar de qu tipo es, ya que en el caso de que la compraventa sea por precio alzado y
no coincide con lo establecido, se aplica el Art. 1471 Cc, por el que ninguna de las partes tiene accin,
porque el comprador compr la cosa determinada. Es importante saber que es muy frecuente que en las
ventas de finca rsticas los datos no coinciden con la realidad. Con los pisos tambin puede pasar lo
mismo.
En el caso de que se establezca por unidad de medida hay que aplicar otros arts.

Art. 1469 Cc: en caso de que la superficie sea menor: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese
hecho con expresin de su cabida, a razn de un precio por unidad de medida o nmero, tendr
obligacin el vendedor de entregar al comprador, si ste lo exige, todo cuanto se haya expresado
en el contrato; pero si esto no fuere posible, podr el comprador optar entre una rebaja
proporcional del precio o la rescisin del contrato, siempre que, en este ltimo caso, no baje de
la dcima parte de la cabida la disminucin de la que se le atribuyera al inmueble. La rescisin,
en este caso, slo tendr lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa
vendida exceda de la dcima parte del precio convenido. Se realiza una reduccin proporcional
de la cantidad. Siempre que haya una diferencia muy grande (mayor del 10%) se puede resolver
el contrato.

Art. 1470 Cc: en el caso de que la superficie sea mayor: Si, en el caso del artculo precedente,
resultare mayor cabida o nmero en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador
tendr la obligacin de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o nmero no pasa de la
vigsima parte de los sealados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigsima
parte, el comprador podr optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del
contrato. Se aplica el mismo ppio, el vendedor puede exigir un mayor precio. Y adems el
comprador puede resolver en el caso de que exceda una vigsima parte.

En estos arts. se establecen los efectos o excesos de cabida. Las acciones para exigir estos efectos estn
sujetos a un plazo de prescripcin muy corto (6 meses) que admite interrupcin. En el caso del 19 de
Enero del 2005 de la Sala de lo Civil por el TS se recoge un supuesto en el que unos sujetos compran
unos chalets que estaban en fase de construccin. Se seala un determinado precio y superficie, hay un
retraso en la entrega y se dan cuenta que una reduccin del 19% en la superficie. Los compradores piden
la resolucin del contrato al juez en la audiencia provincial y solicitan la condena de los vendedores de
los intereses legales. La vendedora pide al mismo tiempo resolucin por incumplimiento del pago de
precio y solicita una indemnizacin por daos y perjuicios. El juez resuelve a favor de los compradores.
La vendedora interpone un recurso de casacin por infraccin del Art. 1469 y no aplicacin del Art.
1471. En el contrato se haba establecido la compraventa por precio alzado.
En este contrato se esta una compraventa de cosa futura. Si se seala precio alzado el vendedor no puede
voluntariamente reducir la superficie sealada.
El Ts aplic la doctrina siguiente: los Art. 1469 y ss no son aplicables a la compraventa de cosa futura
sino que est pensada para una cosa vendida ya existente. En la venta de cosa futura el vendedor se
obliga a que nazca la cosa de manera que se haba sealado. Esto es lo que dijo el Ts:
- Las reglas de estos art no se recogen en la hiptesis de cosa futura.
- El hecho de que la vendedora se obligue a realizar una cosa con carcter determinado y no lo
haga realmente puede dar lugar a la resolucin del contrato en virtud del Art. 1124 Cc.
Estos art en la realidad histrica hacan referencia a las fincas rsticas.

Obligacin de saneamiento:

Art. 1474 Cc: En virtud del saneamiento a que se refiere el artculo 1.461, el vendedor responder al
comprador:
1. De la posesin legal y pacfica de la cosa vendida.
2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere.
Hay que recoger hoy una ley recogida en el TRLC aplicada para la garanta de ventas de bienes de
consumo.
Saneamiento por eviccin:
En el mayor de los casos se ha producido ya la entrega de la cosa vendida y se inicia un procedimiento
judicial (accin reinvicatoria) por un tercero que le va a privar del disfrute de la cosa porque acredita que
es el propietario. En el caso de que ocurra se le concede al acreedor una proteccin contra el vendedor.
Es una accin que no le permite recuperar la cosa. Accin de responsabilidad por eviccin.

Art. 1475 Cc: Tendr lugar la eviccin cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de
un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responder de la
eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn
aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor.

La responsabilidad por eviccin es una responsabilidad de origen legal, pero no tiene naturaleza
imperativa, es decir, las partes pueden modificarla por la autonoma de la voluntad. En el art. 1476 Cc se
establece que ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que
hubiere mala fe de su parte.
El saneamiento por eviccin en el instrumento jdco que establece el legislador para proteger al comprador
que ha sido privado de la cosa comprada frente al vendedor. La ley establece unos requisitos o
presupuestos que tienen que concurrir:
Requisitos de carcter sustantivo (de fondo):

1. Art. 1475 Cc entrega y privacin de la cosa. No basta con el simple inicio del procedimiento
judicial sino que debe haber una efectiva privacin de la cosa, tanto parcial como total.
2. Art. 1475 Cc es necesario que la privacin se produzca en virtud a un derecho anterior a la
compra, es decir, que el derecho del tercero sea anterior a la venta. El TS realiza una
interpretacin correctora, ya que el legislador aplica el Art. 1475 por analoga cuando el derecho
es posterior.
Requisitos de carcter formal: frecuente en la prctica:
1. Llamada en garanta es el medio del que se vale el comprador para taer al vendedor al proceso.
Consiste en una notificacin, Art. 1481 Cc: El vendedor estar obligado al saneamiento que
corresponda, siempre que resulte probado que se le notific la demanda de eviccin a instancia
del comprador. Faltando la notificacin, el vendedor no estar obligado al saneamiento.
Efectos:
El comprador puede exigir al vendedor, Art. 1478 Cc:
Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la
eviccin se ha realizado, tendr el comprador derecho a exigir del vendedor:
1. La restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea mayor o
menor que el de la venta.
2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en
juicio.
3. Las costas del pleito que haya motivado la eviccin, y, en su caso, las del seguido con el
vendedor para el saneamiento.
4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador.
5. Los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi de mala fe.
El contenido de esta responsabilidad se puede modificar ya que no es una ley imperativa. La idea de
fondo es dejar al comprador en la misma situacin en la que se encontraba antes de celebrar el contrato.
Hay una serie de normas especiales para la eviccin parcial, Art. 1479 Cc: Si el comprador perdiere, por
efecto de la eviccin, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relacin al todo que sin dicha
parte no la hubiera comprado, podr exigir la rescisin del contrato; pero con la obligacin de devolver
la cosa sin ms gravmenes que los que tuviese al adquirirla.
Art. 1477 Cc: Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho al saneamiento para el caso de
eviccin, llegado que sea ste, deber el vendedor entregar nicamente el precio que tuviere la cosa
vendida al tiempo de la eviccin, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento
de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. Se establece el caso de renuncia de la
eviccin. Este art matiza el inters del comprador el efecto de pacto de renuncia. Sera lgico entender
que el comprador que renuncia a la eviccin no puede exigir al vendedor el Art. 1481. Pero este Art. 1477

es una norma muy moderna que protege al comprador que renuncia a la eviccin que desconoce de lo que
est renunciando. Es una norma de proteccin de los intereses del consumidor que solo si el comprador
conoce realmente de la eviccin y aun as renuncia, entonces alcanza el valor de la cosa. En caso
contrario podr exigir al vendedor el valor de la cosa.
La prueba del conocimiento o ignorancia es complicada, el vendedor tendra que demostrar que el
comprador tena conocimiento de la total renuncia a la eviccin.
Art. 1483 Cc: Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o
servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si
la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin
correspondiente. Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador
ejercitar la accin rescisoria, o solicitar la indemnizacin. Transcurrido el ao, slo podr reclamar la
indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o
servidumbre.
Este Art. resuelve un problema que se plantea al comprador de un inmueble que descubre la existencia de
una carga o gravamen de la que desconoca porque no se sealaba en el contrato. Es un problema distinto
de la eviccin, pero se conoce como la responsabilidad por carga. La doctrina discute mucho la
ubicacin sistemtica de esta norma. Al comprador se le concede una accin rescisoria o de exigencia,
que realmente es una accin de desistimiento, de una indemnizacin. Se puede proceder a esta accin
cuando se dan los siguientes requisitos:
1. Que sea una CV de inmueble. Aunque la doctrina establece que se aplica por analoga a los
bienes muebles.
2. Que tuviera una carga o gravamen. La doctrina opina que es una carga o gravamen real. Aunque
tambin es aplicable por analoga a la situacin de arrendatarios. La jurisprudencia no es
definitiva. El problema fundamental que se plantea es si la carga debe ser oculta, y en el caso de
si la carga est inscrita en el rgimen de la propiedad. En este caso no sera oculta, pero hay un
sector de la doctrina que considera que es aplicable el Art. 1483 aun estando inscrita en el reg. De
la propiedad ya que protege al comprador frente al vendedor que no le informa de las cargas. Esto
es un punto de vista particular, Mara Luisa Moreno Torres: si est inscrita no es oculta. Esta
norma es aplicada frecuentemente en la prctica.
3. La carga/servidumbre sea grave, tanto que si el comprador hubiera conocido del gravamen no
hubiera consentido el contrato.
4. Es aplicable este art por escritura pblica y por privado.
Efectos:
-

Rescisin del contrato (accin de desistimiento)

Exigir indemnizacin por daos y perjuicios.

Tiene el plazo de un ao para ejercitar la accin de rescisin/indemnizacin. Transcurrido este plazo tiene
otro ao para exigir daos y perjuicios.

Saneamiento por vicios ocultos:

Es un rgimen jdco que trata de proteger al comprador cuando aparece un vicio oculto tras la compra. Se
recoge en el Art. 1484 Cc y ss. Este rgimen es insuficiente y se debe a 3 razones:
1. mbito de aplicacin reducido: porque no todos los vicios estn cubiertos por esta aplicacin.
Los vicios que se recogen tienen que tener unos requisitos concretos: debe ser un vicio oculto
(vicio que el comprador no haya conocido ni tenga la posibilidad de conocer y que no haya

debido conocer empleando la diligencia -el Cc sigue el criterio subjetivo para calificar esto).
Debe ser un vicio preexistente, originario, anterior y grave. Segn el Art. 1484 los vicios tienen
que tener tal alcance que el comprador no hubiera comprado de haber conocido del vicio.
2. Los remedios: es una accin concedida al comprador ante la existencia de un vicio. Se le
conceden 2 acciones que se denominan acciones edilicias:
-

La accin redhibitoria: accin de desistimiento para dejar sin efecto el contrato.

Accin estimatoria: quanti minoris que permite al comprador obtener una rebaja del
precio en proporcin al vicio.

El comprador puede ejercitar una accin para obtener una indemnizacin por daos y perjuicios
solo si el vendedor acta de mala fe. Los remedios si se fijan son limitados, el comprador debe
tener la posibilidad de la accin de cumplimiento por reparacin o sustitucin que no se recoge en
el rgimen de los vicios ocultos. Por lo que el rgimen jdco es insuficiente.

3. El plazo de ejercicio de las acciones es extremadamente reducido: el plazo se establece en el Art.

1490 Cc, 6 meses que computan desde la entrega de la cosa. Se discute si el pazo es de
caducidad o de prescripcin. La opinin imperante es que se trata se un plazo de caducidad, que
es negativo para el comprador ya que no admite interrupcin y es apreciada de oficio por el juez.
La responsabilidad por vicios ocultos es una responsabilidad legal, pero no es de naturaleza imperativa
sin olvidar ls reglas generales y la mala fe del vendedor. Dada la relacin histrica y social el TS utiliza
mecanismo para proteger al consumidor: flexibiliza la interpretacin y elabora una doctrina
jurisprudencial muy consolidada conocida como el Aliud Pro Alio que consiste en entender que
determinados defectos graves no son supuestos de vicio oculto sino que supuestos en el que el vendedor
entrega al comprador una cosa distinta de la debida, su consecuencia es que se puede aplicar el rgimen
jdco del incumplimiento que concede al comprador una mayor y ms eficiente proteccin.
Ej: plaza de garaje que no tiene las dimensiones necesarias para que quepa el vehculo.
Su efecto fundamental es la aplicacin del rgimen jdco del incumplimiento (Art. 1101 y 1124 Cc) por el
que el comprador puede resolver el contrato o bien pedir el cumplimiento (accin de cumplimiento).
Adems la mayor ventaja es que no pasa el reducido plazo de 6 meses, sino que se aplica el Art. 1964 (15
aos).
La doctrina del Aliud Pro Alio es una ventaja para el comprador pero tambin tiene su inconveniente. El
ppal. es determinar que caso es vicio oculto y cual Aliud Pro Alio, que produce una gran inseguridad jdca
porque la decisin est en manos del tribunal. En la prctica los tribunales califican el caso en funcin de
que el juez opine que necesite proteccin o no.
La doctrina aboga por eliminar la parte del vicio oculto y la aplicacin del incumplimiento. Hoy en da
cuando un comprador teniendo ya la cosa, descubre un defecto, el rgimen aplicable es el del Cc,
aplicando la doctrina del Aliud Pro Alio o aplicando el rgimen del vicio oculto. Hay leyes especiales que
regulan los defectos como el TRLCU o de venta de bienes inmuebles. El rgimen de los vicios ocultos se
aplica cada vez menos.
Rgimen jdco contenido en el TRLCU:
En el libro II hay un Tit V- garantas y servicios postventa en que el que hay un rgimen jdco para
proteger al consumidor en el caso de que haya un defecto en la cosa. Este rgimen jdco es de naturaleza
imperativa (Art. 10). Su origen est en una directiva comunitaria 1999/44 de garanta para referirnos a la
responsabilidad del comprador.

Este trmino se aplica en el mbito comercial esta directiva se incorpora a Espaa por una ley especial,
derogada por el TRLCU que incorpora la ley 2003 que hoy en da tambin est derogada. Este rgimen
jdco es incompatible con el rgimen de los vicios ocultos. Cuando sea de aplicacin el TRLCU este
rgimen prevalece sobre el rgimen del Cc.
El contenido de este ttulo, sus preceptos son muy extensos. Este rgimen jdco usa el trmino de garanta
ante la responsabilidad del vendedor. La ley distingue entre 2 tipos de garanta:
1. Legal: establecida por la ley
2. Comercial o convencional: establecido por el comerciante.

En el TRLCU se habla de la falta de conformidad con el producto una vez que ha sido entregado
al comprador este rgimen tiene su origen en una Directiva comunitaria. La renuncia sera nula
de pleno derecho por contravenir una norma de naturaleza imperativa.
El fundamento se encuentra en el art. 114 del Texto Refundido: El vendedor est obligado a
entregar al consumidor y usuario... Se establece un principio general de que el vendedor tiene
que entregar al comprado un producto conforme con el contrato y si no lo hace responde frente a
l. El concepto de conformidad se encuentra ene el art. 117: debe ajustarse a la descripcin
contractual, presenta los mismos caracteres que presentaba la muestra, debe tener el uso
manifestado en el momento de la celebracin del contrato y presente la calidad y las prestaciones
habituales del producto de que se trate y que el comprador pueda esperar.
La idea general es que el vendedor responde frente al comprador de la falta de conformidad salvo
en dos supuestos:
En el momento de la celebracin del contrato el comprador tiene conocimiento del defecto o
no puede razonablemente esperarlo. Vemos como en el TRLCU el vendedor no responde de los
vicios aparentes, porque se entiende con buen criterio que si el comprador conoce la falta de
conformidad y a pesar de ello compra, no debe responder el vendedor. Esto ocurre en la compra
de productos con taras o defectos, que son conocidos y que por ello se compran por un menor
precio, por lo que no resulta razonable que el vendedor tenga que responder. En cuanto a lo de
no hubiera podido fundadamente ignorar: Se entiende que hay una cierta diligencia que debe
cumplir el comprador, no significa un deber de examen a fondo del producto, pero s que debe
conocer aquellos defectos que no pasen desapercibidos a un ciudadano medio.
Que el defecto tenga su origen en la mala calidad de los materiales proporcionados por el
comprador. No se est pensando en el contrato de compraventa, sino en el contrato de obra, pero
es que el contrato de obra queda tambin comprendido dentro del mbito de aplicacin de la ley.
Cuando existe una falta de conformidad la ley reconoce al comprador cuatro derechos distintos
que se corresponden a cuatro acciones diferentes y excluyentes:
1. Reparacin
2. Sustitucin
3. Rebaja del precio
4. Resolucin
Adems de estos enumerados en el 116, puede pretender una indemnizacin de daos y
perjuicios que se basa en los presupuestos generales y que se recoge expresamente en el 117.
Esta s es compatible con las anteriores.
Los remedios primarios son la reparacin y la sustitucin. Es lo lgico utilizar en primer lugar
aquellos sistemas que le vana a permitir obtener un producto idneo, y las vas para ello son
reparacin y sustitucin. En principio es el propio consumidor el que elige el remedio de entre

estos. El lmite es que una u otra sean objetivamente imposibles o desproporcionadas. La

imposibilidad que se contempla por la ley es objetiva (ej. la reparacin es imposible si no hay
repuestos o es irreparable). El concepto de desproporcionada hay que entenderlo en sentido
econmico: que la solucin imponga al vendedor la asuncin de unos costes que no sean
razonables. No se establece por tanto una regla general sino una valoracin en atencin a las
circunstancias concretas.
El art. 120 contiene el rgimen de la reparacin y la sustitucin del producto:
a) Tanto una como otra deben ser gratuitas: Significa que el consumidor no puede ser obligado a
pagar ninguna cantidad ni por concepto de materiales ni mano de obra etc... que sea necesaria
para poner el producto en condiciones de conformidad. La gratuidad comprender los gastos
necesarios para poner de conformidad el producto que se establece en el contrato.
b) Plazo razonable y sin mayores inconvenientes para el consumidor o usuario habida cuenta de
la naturaleza de los productos y de la finalidad que tuvieran para el consumidor o usuario: El
concepto de plazo razonable es un concepto jurdico indeterminado, pero esto es porque
depender del producto de que se trate.
Los remedios subsidiarios van a entrar en juego en segundo trmino. En principio y como regla
general el consumidor puede elegir entre la devolucin del precio o la resolucin del contrato. Se
pueden utilizar cuando no quepan la reparacin o sustitucin porque sean imposibles o
desproporcionadas, cuando hayan resultado frustrados los remedios anteriores. Estos remedios se
pueden utilizar por el consumidor dentro de unos plazos que estn legalmente establecidos. Se
establecen dos plazos distintos procedentes de directivas comunitarias:

Plazo de garanta es el periodo de tiempo en que tiene que aparecer la falta de

conformidad para que pueda ejercer este rgimen jurdico: Lo fija la ley en 2 aos, lo que
significa que el vendedor responde ante el comprador de la falta de conformidad desde la entrega
de la cosa al comprador. El comprador debe acreditar que compr el producto en el
establecimiento al que se dirige y la fecha de la compra que suele coincidir con el momento de la
entrega. Esto se prueba con el ticket de compra o albarn de entrega en caso de que exista. El
ticket de compra debe guardarse no solo para ejercitar acciones de cumplimiento sino que es el
medio de prueba prioritario. En contra de lo que pudiera parecer es requisito necesario que el
defecto sea originario. Ante la dificultad para probar esto, la falta de conformidad en los 6 meses
posteriores a la entrega se presume originario. El vendedor que sostenga que no lo es, es quien
tiene que probarlos. Pasados esos seis meses subsiste la garanta de la ley, pero la prueba del
defecto corresponde ya al comprador.
Prescripcin es el periodo de tiempo que la ley establece para que el consumidor ejercite sus
derechos. Es un plazo de prescripcin con todas las consecuencia que de ello se deriva (1973
Cc.) Este plazo de prescripcin es de tres aos que se computa igualmente desde el momento de
la entrega del producto. Pasados estos aos no debe intentarse ninguna reclamacin por esta va
porque es claro que el vendedor va a oponer la prescripcin. Es una excepcin a la regla del
1969.
En el mbito de aplicacin de la ley vamos a hablar:
Aspecto temporal: Contratos posteriores a la entrada en vigor del TRLCU de 1 de diciembre
de 2007. A los anteriores les es aplicable la ley 23/2003de Garantas de la Venta de Consumo
derogada por este Texto.

 Aspecto objetivo: Es aplicable a todas las compraventas, con la excepcin de las realizadas
mediante subasta judicial. Tambin es aplicable al contrato de obra al que alude con gran
precisin tcnica: contrato de suministro de bienes que hay que producirse o fabricarse. Se habla
del contrato de obra que se realice con suministro de materiales proporcionados por el propio
comprador. La ley no se habla solo del caso en que el bien lo fabrique un tercero sino tambin en
el caso de que el vendedor lo haya fabricado directamente para el comprador. Tambin se puede
aplicar a los contratos transmisivos de bienes muebles como la permuta o el contrato de
suministro. Sin embargo las donaciones quedan excluidas.
El objeto del contrato tienen que ser productos, utilizados como sinnimo de bien muebles en
el sentido del art. 635 Cc. Son bienes muebles de naturaleza corporal de distinto tipo. Se
excluyen expresamente el agua y el gas no envasados y tambin la electricidad. Algunos autores
dicen que se excluira tambin a los animales, y los productos informticos tales como
programas.
Los contratos son los celebrados entre empresarios y consumidores. Si nos encontramos ante
un contrato entre particulares o entre comerciantes nos iremos al rgimen general del Cc.

Ep. 8: La Doble venta.

Para comprender bien esta cuestin bsica en materia de compraventa hay ye insistir en lo que es
la compraventa: no es sinnimo de transmisin, sino que es solo un contrato que tiene como
finalidad ltima la transmisin de la propiedad de la cosa del vendedor al comprador. El
comprador se convierte en propietario solo cuando adems de haberse celebrado el contrato se
produce la entrega de la cosa. La entrega se llama traditio y puede ser material, o escritura
pblica. Con carcter general el comprador se convierte en dueo cuando recibe la cosa. El
comprador es solo acreedor de la cosa, pero una vez producida la entrega es propietario de la
cosa, lo cual es mucho mejor. El acreedor solo tiene un derecho personal frente al vendedor, el
propietario tiene una mejor situacin porque tiene un derecho real que puede esgrimir frente a
cualquiera. Pero que pasa cuando el vendedor entrega al comprador una cosa de la que no es
propietario? Ese contrato es vlido si se dan los requisitos.
Los problemas pueden suscitarse en la fase de ejecucin del contrato. En el momento que hay
que entregar la cosa pueden darse situaciones distintas:
que en el momento de la entrega el vendedor haya ya adquirido la cosa. No ocurre nada,
porque puede transmitir la propiedad al comprador.
El vendedor en el momento de la entrega ni es propietario ni tiene la posesin. Entonces
ocurre que no puede cumplir su obligacin de entrega. Se da una situacin de incumplimiento
que puede remediarse mediante la doctrina general del incumplimiento. Estamos sin ninguna
duda ante un incumplimiento resolutorio.
El vendedor en el momento de la entrega sigue sin ser propietario de la cosa pero tiene su
posesin. Consecuentemente puede entregar la cosa al comprador pero la cosa no es suya. Como
regla el comprador no adquiere la propiedad de la cosa sino solo su posesin. Ahora bien, puede
ocurrir, particularmente, pero no solo con los bienes inmuebles que el comprador resulte
protegido en su adquisicin por la ley, haciendo que la posicin de ste sea inatacable aunque
aparezca el verdadero dueo de la cosa. Para esto se tienen que dar determinadas circunstancias.

Esto es lo que hace el art. 34 de la Ley Hipotecaria que constituye una de las bases del sistema
hipotecario espaol. En aquellos supuestos en que faltan requisitos para ser protegido en su
adquisicin el comprador ser mero poseedor de la cosa pero no un propietario, aunque puede
todava convertirse en propietario mediante la usucapin.
Aclarado esto podemos ya hablar propiamente de la figura de la doble venta del art. 1473 que
resuelve el concreto problema de quien es el propietario de la cosa cuando hay una doble venta.
Se plantea quien es el propietario de la cosa cuando un vendedor vende una misma cosa a dos
compradores distintos. Se plantea el problema de que, suponiendo que las ventas sean las dos
vlida quien es el propietario de la cosa. En un determinado momento surge una determinada
corriente de opinin que distingue la doble venta de la venta de cosa ajena argumentando que
cuando la segunda venta se celebra despus de haber transmitido la cosa al comprador estamos
hablando de venta de cosa ajena y no de doble venta. Esta corriente considera que este caso no se
aplica el art. 1473 lo que es totalmente falso. El art. 1473 se aplica siempre que hay una doble
venta, independientemente de que adems se trate de una venta de cosa ajena.
El 1473 para decidir quien es finalmente el propietario de la cosa establece criterios distintos segn que el
bien sea mueble o inmueble (ver art. teniendo en cuenta que la inscripcin en el registro de la propiedad
exige siempre el requisito de la buena fe remitindose al libro y a la practica 14).