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S A N E A M I E N T O

1.- Antecedentes.
El saneamiento aparece en Roma con el nombre de mancipatio,
ligado al contrato de compra venta. El Cdigo Civil Peruano de
1852, al deinirlo de!a notar la evolucin surida. "ein#a la eviccin
como la obligacin de deender la cosa vendida, en cual$uier !uicio
promovido contra el comprador por causa anterior a la venta% & por
saneamiento se deb#an pagar las costas del !uicio & el menor valor
$ue tuviera la cosa por vicios ocultos. En el Cdigo Civil de 1'(), se
*ace e+tensivo el saneamiento a todos los contratos donde se
transiere la propiedad, la posesin & el uso de las cosas, pero en
orma onerosa. Esta ormula *a sido superada por el Cdigo Civil de
1'8,, el cual dispone $ue el saneamiento tiene lugar en todos los
contratos en $ue este de por medio la transerencia de propiedad,
posesin & uso del bien, sin *acer distingo entre los t#tulos gratuito u
oneroso.
El saneamiento es una interesante & valiosa garant#a contractual
$ue asegura no solo lo tenencia paciica del bien transerido, sino
tambi-n $ue este cumpla el in $ue le es propio, pues, si no se
cumplen esas condiciones se convierte en una indemni.acin.
2./ Definicin: El articulo 1,85 del Cdigo Civil deine el
saneamiento en la orma siguiente0 En virtud del saneamiento el
transerente esta obligado rente al ad$uiriente por eviccin, por
vicios ocultos del bien o por su *ec*os propios, $ue no permitan
destinar el bien transerido a la inalidad para la cual ue ad$uirida o
disminu&a su valor.
El articulo 1,8, del C.C. se reiere 1a& lugar a saneamiento en los
contratos relativos a la transerencia de la propiedad, posesin o el
uso del bien.
(./ Elementos del saneamiento:
3.1.- El transerente.
(.2./ El ad$uiriente.
(.(./ El tercero o eviccionante.
,./ Origen del saneamiento: El saneamiento nace como una
consecuencia necesaria de los contratos, pues para su e+istencia,
deber2 proceder la celebracin de un contrato, cual$uiera $ue sea
el tipo o clase. 3us eectos son posteriores en cuanto aseguran al
ad$uiriente la tenencia o uso de un bien & garanti.a su valor.
5./ 4odalidades del saneamiento0
5.1./ 5a eviccin.
5.2./ 5os vicios ocultos.
5.(./ 5os *ec*os propios de transerencia.
5.1.- El saneamiento or e!iccin, esta deinido en el articulo
1,'1 del C.C. $ue dice0 3e debe saneamiento por eviccin cuando
el ad$uiriente es privado total o parcialmente del derec*o a la
propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de resolucin !udicial
o administrativa irme & por ra.n de un derec*o de tercero, anterior
a la transerencia. En realidad, la eviccin es la anulacin de un
negocio !ur#dico para $ue el verdadero titular de un derec*o o cosa
pueda e!ercer a$uel o disponer de esta, por *aber sido privado
indebidamente de uno u otro. Para el propietario o titular, la eviccin
signiica una reivindicacin o recuperacin !udicial de lo $ue otro
posea con !usto titulo. Para el poseedor actual, la eviccin integra,
por el contrario el despo!o de lo ad$uirido por !usto titulo en virtud de
otro superior, correspondiente a tercero. En conclusin "la e!iccin
es la ri!acin total o arcial# temoral o definiti!a# $%e s%fre el
ad$%iriente como consec%encia de %n fallo $%e reconoce el
me&or derec'o de %n tercero so(re el (ien ad$%irido. Al
rod%cirse esta sit%acin# dic'o ad$%iriente tiene derec'o a
e)igir del transferente $%e le sanee s% tit%lo a fin de $%e %eda
go*ar adec%adamente de la roiedad# osesin o %so del (ien
$%e 'a ad$%irido+.
5.,.- El saneamiento por vicios ocultos, esta legislado en el Cdigo
Civil en sus numerales 156( al 152(. El articulo 156( se encarga de
deinirlo0 El transerente esta obligado al saneamiento por vicios
ocultos e+istentes al momento de la transerencia. Por otra parte el
articulo 152( agrega0 3i el transerente garanti.a el buen
uncionamiento del bien transerido durante cierto tiempo, el
ad$uiriente $ue alegue, vicio o deecto de uncionamiento, puede
entablar la accin correspondiente dentro del pla.o de dos meses a
contar desde la ec*a de la comunicacin.
-a doctrina define el saneamiento or !icios oc%ltos: " .or
!icio o defecto de(e entenderse c%al$%ier anormalidad o
imerfeccin / c%al$%ier deterioro o a!er0a $%e se enc%entre
en la cosa# $%e er&%di$%en mas o menos la atit%d ara el %so
o la (ondad o integridad. .ara 'a(lar roiamente# defecto
imlicar0a todo lo $%e le falta a la cosa ara e)istir de %n modo
lenamente conforme a s% nat%rale*a# / or eso act%ar0a en
sentido negati!o1 !icio# en cam(io ser!ir0a ara designar
alteracin sin la c%al la cosa seria recisamente como de(e ser
normalmente# / or eso o(rar0a en sentido ositi!o+. 7s# por
e!emplo, deectuoso, es el grano de semilla $ue no sea apto para
germinar% viciado, en cambio, el de arina $ue este estropeado.
5.(./ El saneamiento or 'ec'o roio# se produce cuando
disminu&e el valor del bien $ue lo *aga in8til para la inalidad de su
ad$uisicin o reduce las cualidades para ese eecto, por *ec*o
propio del transerente, este esta obligado al saneamiento. 4ientras
el saneamiento por eviccin & por vicio oculto deben ser antes de la
transerencia, el saneamiento por *ec*os propios es posterior al
contrato. Esta normado por el articulo 152, del Cdigo Civil.
)./ Eectos del saneamiento por eviccin.
El ad$uiriente tiene en virtud del saneamiento el derec*o de pedir al
transerente0
).1./ El valor del bien al momento de la eviccin, teniendo en
cuenta, teniendo en cuenta la inalidad para la cual ue ad$uirida.
).2./ 5os intereses legales desde $ue se produce la eviccin.
).(./ 5os rutos devengados por el bien durante el tiempo $ue lo
pose& de buena e o su valor, si ue obligado a devolverlos con el
mismo bien.
).,./ 5as costas del !uicio de eviccin, en caso de *aber sido
obligado a pagar.
).5./ 9ributos & gastos del contrato $ue *a&a sido a cargo del
ad$uiriente.
).)./ 9odas las me!oras *ec*as de buena e por el ad$uiriente, no
abonadas por el evincente.
).:./ 5a indemni.acin de da;os & per!uicios, cuando el transerente
incurri en dolo o culpa al celebrarse el contrato.
:./ Consecuencias del saneamiento.
:.1./ En ra.n del saneamiento a $ue esta obligado el transerente,
el ad$uiriente puede pedir la resolucin del contrato. 7s# lo
establece el art#culo 1511 del C.C.
3e debe aclarar, $ue para disolver un contrato valido, e+isten dos
caminos0 la rescisin / la resol%cin. Estas fig%ras &%r0dicas se
diferencian or la ca%sal / or s%s efectos. En la rescisin la
ca%sal e)iste en el momento de cele(rarse el contrato 2artic%lo
1334 del 5.5.6 en cam(io# en la resol%cin la ca%sal es
so(re!i!iente al contrato 2artic%lo 1331 del 5.5.6. Am(as
fig%ran de&an sin efecto el contrato# mientras la rescisin tiene
efecto retroacti!o# en cam(io# la resol%cin no lo tiene# or
e)resa disosicin del n%meral 133, del acotado.
3.,.- Puede tambi-n solicitar para el saneamiento, la accin
estimatoria o cuantiminoris, prevista en el articulo 151( del C.C. $ue
prescribe0 El ad$uiriente puede optar por pedir $ue se le pague lo
$ue el bien vale de menos, por ra.n de vicio, en el momento de
e!ercitarse la accin de pago, teniendo en cuenta la inalidad de su
ad$uisicin, sin per!uicio del derec*o $ue contempla el articulo 1512
inciso 5. Esta accin se plantea cuando el ad$uiriente desea
conservar el bien, con cargo de $ue se le abone lo $ue vale de
menos por el vicio oculto. 9iene un in indemni.atorio, pues el
ad$uiriente recibe el valor de lo $ue pierde por la e+istencia del
vicio. El pago debe valori.arse en el momento en $ue se e!ercita la
accin cuantiminoris. "ebe tomarse en cuenta la inalidad del bien a
$ue esta destinado. 5a accin cuantiminoris es alternativa de la
accin rescisoria.
8./ 4ecanismos para solicitar el saneamiento0
8./ 7ccin red*ibitoria0 Cuando se transiere un bien con vicios
ocultos, el ad$uiriente puede plantear la accin red*ibitoria, $ue
importa la resolucin del contrato o alternadamente la accin
estimatoria o cuantiminoris, para $ue se redu.ca el precio de la
cosa en cuanto vale de menos, acciones $ue deben plantearse
dentro del pla.o establecido por el articulo 151, del C.C.
Teor0a 7eneral de a los Derec'os 8eales de 7arant0a
1.- 5onceto: 3eg8n Al!adale&o# "los "erec*os Reales de
<arant#a son a$uellos $ue aseguran el cumplimiento de una
obligacin mediante la concesin de un poder directo o inmediato
sobre una cosa a!ena, poder $ue aculta a su titular, para si, a$uella
si incumple, promover la ena!enacin de esta & *acer pago con su
precio de dic*a obligacin asegurada o de la suma a $ue asciende
la responsabilidad por el incumplimiento.
El concepto se;alado es concordante con lo dispuesto por el
art#culo :21 del Cdigo Procesal Civil
2./ .rinciios.
,.1.- -imitaciones al dominio: 5a propiedad tiene plena libertad de
disrute, de goce, de trasmitir el bien a tercera persona, de
mantener el mismo en orma autnoma, sin embargo cuando la
propiedad se otorga en garant#a, se encuentra limitada para e!ercer
sus acultades.
,.,.- Seg%ridad ara el c%mlimiento de la o(ligacin: Por
cuanto el bien en garant#a debe tratar de contra restar el pago del
adeudo en su momento con la venta del inmueble previo proceso
!udicial.
,.3.- .acto de resonsa(ilidad limitada el (ien gra!ado: 5as
partes pueden acordar $ue la obligacin garanti.ada por el derec*o
real se limite a la cosa gravada.
(./ Caracter#sticas comunes de los derec*os reales de garant#a0
(.1./ 3on derec*os reales, por la relacin directa entre la persona &
la cosa.
(.2./ 7ccesoriedad0 Por$ue aseguran el cumplimiento de una
obligacin principal, no tienen e+istencia !ur#dica propia.
(.(./ =ndivisibilidad0 Por cuanto el integro del derec*o real de
garant#a, recae sobre todo el bien, para asegurar toda la obligacin
garanti.ada *asta su cumplimiento.
,./ Clases0
,.1./ 1ipoteca.
,.2./ Prenda.
,.(./ 7nticresis.
5./ E+tincin0
5.1./ E+tincin autnoma0 En principio los derec*os reales de
garant#a se e+tinguen por las causas comunes a la generalidad de
los dem2s derec*os reales principales, sin embargo tiene sus
propias reglas.
5.2./ E+tincin por cumplimiento de la obligacin asegurada0 cuando
se e+tingue la obligacin por cual$uier causa.
5.(./ E+tincin por cambio del deudor0 Como e!emplo la novacin,
se;alado por el art#culo 1281 del Cdigo Civil.
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