jurdico de la buena fe? Para responder a esta nueva interrogante, es necesario tener en cuenta que dentro de un ordenamiento jurdico, pueden entrar en juego -Y de hecho entran- otros principios distintos al de la 196 buena fe que, dentro de una interpretacin rgida y literal, parecen oponerse a ste. Sin embargo, no debemos olvidar que toda interpretacin, sea sta autntica, judicial o doctrinal, tiene un 1 mite que se da "cuando la finalidad que persigue una norma jurdica se antepone a la idea de justicia sustancial" En consecuencia, mediante el orden de prelacin establecido en el artculo 1135 del Cdigo Civil se va a preferir a aquel adquirente que suma a su buena fe la diligencia en el obrar. Esta nuestra afirmacin, va a suponer bsicamente dos hechos jurdicos claros: a) Que el artculo 1 1 35 citado protege al tercero civil que se convierte en tercero registra!; y, b) Que precisamente, para que un tercero civil se convierta en tercero registra) es indispensable la buena fe en el actuar de dicho tercero, lo que significa en suma que la denominada buena fe civil se encuentra nsita dentro del concepto de fe pblica registra!. En la demostracin de estas dos afirmaciones, que realizaremos a continuacin, pretendemos sustentar en forma clara y definitiva el por qu de la razn de la preferencia otorgada al acreedor que inscribe con buena fe.
En general, la doctrina ha venido a llamar tercero registra! al titular de un derecho inscrito, con respecto a un acto o contrato en el cual no haya sido parte En los trminos sealados, nada obsta para admitir que d tercero adquirente a quien protege el artculo 1135 del Cdigo Civil de 1984, otorgndole prevalencia sobre otros terceros, es t:l tercero registra!, entendido en su sentido positivo: como tercero que perjudica al inscribir su derecho. En rigor, dentro de un sistema registra! declarativo de la propiedad como el nuestro y que adems recoge un sistema consensual de transferencia de la propiedad inmueble, es donde aparentemente nos enfrentamos a un conflicto en donde la solucin brindada por el artculo 1135 del Cdigo Civil parece contradictoria con el rgimen imperante de transferencia de la propiedad inmueble. Algunos estudiosos nacionales se han preguntado cmo, si la regla general en materia de transferencia de propiedad de bienes inmuebles es el solo consenso, tal y como lo seala de manera indubitable el artculo 949 de nuestro Cdigo: " ... La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor pro-pietario de L salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario", puede el consentimiento precisamente ocupar el ltimo lugar en la prelacin indicada por el referido artculo 1135 del Cdigo Civil. Al respecto, Jara (95) seala: "(. .. ) es necesario cautelar cuidadosamente las transferencias, lo que no ocurre actualmente al permitirse que una persona adquiera una cosa inmueble al amparo del artculo ll 72 (96 ), pero otro que suscribi un contrato posterior y que por tanto no recibi nada porque su enajenante ya haba transferido la propiedad, resulta teniendo mayor derecho por haber lo inscrito ( ... )". Represe que el sustento de una posicin como la anteriormente reseada, parte de la llamada "Regla Universal de Derecho", segn la cual no adquiere la propiedad quien obtiene a "Non Domino", o sea de quien no es dueo de la cosa, porque nadie puede transmitir a otro un derecho que l mismo no posea ("Nemo Plus Juris"). De esta manera, se ha tratado de ver una contradiccin entre los artculos 949 y 1135 del Cdigo Civil, pues lo que estara planteando este ltimo precepto legal es que el ttulo es la convencin y el modo la inscripcin. Como veremos a continuacin, no hay nada ms alejado de la verdadera rattio-legis del artculo 1135 que la conclusin antes indicada. 4.4 Solucin brindada por el art{culo 1135 del Cdigo Ciril. indo/e ubligacional y nu real El artculo 949 del Cdigo Civil, al establecer que "la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado" transmite ia propiedad inmueble, en rigor, no establece el consenso como modo de transmisin de la propiedad; es casi por costumbre jurdica que se ha venido afirmando que "el solo consenso transmite propiedad". Lo que sucede es que, en un mismo instante, coetneamente, coinciden ttulo y modo, que determina el nacimiento de la obligacin y su cumplimiento. As, cuando por medio de un contrato de compraventa se vende un bien inmueble, el ttulo est precisamente representado por dicho contrato, del que nace "la obligacin de enajenar", pero que por mandato legal hace operar en el mismo momento al modo de transferencia que est representado por la cesin. En consecuencia, que coincidan por disposicin expresa de la ley, ttulo y modo, no significa que sean lo mismo, pudiendo perfectamente diferenciarse el consentimiento de la cesin. Por ello, el artculo 949 del Cdigo Civil no hace sino reconocer a la cesin como el modo por excelencia de transmisin de derechos. Sin embargo, contempla dos claras excepciones: A) Cuando medie pacto en contrario. B) Cuando exista disposicin legal diferente que establezca un modo distinto a la cesin, transmisor de la propiedad inmueble _______________________________________________
De lo anteriormente comentado, se puede concluir que si bien la transferencia de propiedad inmueble, segn nuestro ordenamiento, se efecta por la sola voluntad de las partes, esa voluntad no sera suficiente para oponer mi derecho a terceros. Se ha dicho que, en nuestro ordenamiento, el registro no es constitutivo de derechos reales, es decir no es necesario que se inscriba la transferencia de propiedad, sin embargo el comprador diligente y que efectivamente inscriba su derecho conseguir acceder a la publicidad registral, con lo cual podr efectivizar su propiedad como derecho exclusivo, asimismo, esto har que las transacciones se realicen con mayor seguridad y sin mayores riesgos De esta forma, de acuerdo con el mismo autor( 12) la publicidad registral que otorga el registro convierte la propiedad en absoluta al darle seguridad jurdica, puesto que dicha proteccin no solo tiene como destinatario al titular registral que es la persona que tiene derecho inscrito, sino que adems, ampara a los terceros, es decir aquellos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que brinda el registro el Art. 1135 funciona como un mecanismo de preferencia en virtud del cual el ordenamiento elegir a un sujeto para otorgarle la propiedad y por ende el goce exclusivo. As, la publicidad que otorga el registro, adems de reducir los costos de informacin, segn Castillo Freyre(16), sirve como un instrumento eficaz de la seguridad jurdica en la constitucin, modificacin y extincin de los derechos reales sobre inmuebles. Como consecuencia de ello, la publicidad registral cumplira con la finalidad para lo cual fue concebida, gozando de la transparencia dada la naturaleza de la informacin pblica que contiene. ________________________________________- Ms all por un instante, de una simple interpretacin "sedesmateriae" (ubicacin de la norma) que pudiera realizarse, lo cierto es que el artculo 1135 no trata de brindar una solucin a un problema de "pluralidad de propietarios", sino que pretende dar una salida de carcter excepcional a una situacin tambin de excepcin dada por la concurrencia de diversos acreedores que exigen la entrega de un mismo bien inmueble; la razn del artculo 1135 es pues, finalmente, el de determinar la prioridad en la entrega de un mismo inmueble; se trata entonces de una solucin de carcter obligacional y no real. Al respecto, el maestro Len Barandiarn (103) seflala: " ... La inscripcin del acto que origine un derecho sobre un inmueble, da a aqul plena eficacia frente a terceros. Si el mero consentimiento es apto para consumar "inter partes" la constitucin de un derecho real sobre un inmueble(. .. ) es, sin embargo, inapto para imponerse ante terceros, requirindose la publicidad que le da el hecho de la inscripcin. Esta viene pues, a atribuir Uf/ carcter ereferencial al derecho al cual concierne. (subrayado nuestro) frente a otros derechos que, no estando inscritos, no irradian sus efectos ms all de las partes y, en consecuencia, no son oponibles a terceros, con tal derecho inscrito(. .. )". En suma pues, el hecho de la inscripcin contemplada en el artculo 1135 del Cdigo Civil, no debe ser interpretado sino como lo que realmente es: un criterio de preferencia; de ningn modo, creemos, resulta factible concebirla como un modo distinto a la cesin, que por disposicin expresa de la ley, transmite la propiedad inmueble. Lo afirmado, resulta claro aun en el derecho comparado en donde especficamente citaremos a la legislacin Italiana, que como sabemos adopta -al igual que la nuestra- la consensualidad como modo de transferencia de la propiedad inmueble, con la sola salvedad que en ella, el solo consenso transfiere la propiedad en general. Al respecto, son ilustrativas las palabras de Messineo (104) en cuanto al tema que nos ocupa: "( ... )el consentimiento, cuando el mismo sea legalmente manifestado y concurran los presupuestos antes enumerados, basta para que el contrato produzca el efecto real. Basta -sin duda alguna- en las relaciones entre las partes ( ... ). Pero basta, tambin, frente a los terceros en general, en el sentido de que el derecho real es adquirido, sin ms, por el causahabiente o bien respectivamente -el derecho (nuevo) es constituido por el causahabiente tambin frente a terceros,sin que las partes -y especialmente el causahabiente-, deban hacer otra cosa. El efecto traslativo o constitutivo slo es inoperante frente a aquel tercero que haya precedido al adquirente en el cumplimiento de la carga de la transcripcin. La solucin que brinda el artculo 1135 o del Cdigo Civil de 1984, al preferir en caso de concurrencia de acreedores sobre bienes inmuebles al primero que inscribe su ttulo con buena fe, y su ubicacin dentro de las obligaciones de dar, no representa ninguna incoherencia dentro de un sistema consensual de transferencia de la propiedad, y menos an una excepcin a la forma de transferir, al plasmar al registro como modo de adquisicin. En consecuencia, conforme al artculo 1135 del Cdigo Civil de 1984, el acreedor preferido por haber inscrito en el Registro, con buena fe, va a gozar de la ejTcacia de su ttulo, preteriendo otros ttulos, aun cuando stos sean anteriores en el tiempo. Dichos efectos, que nacen de su ttulo preferido (efectos de las obligaciones), pueden ser de ndole real -como de hecho lo es la entrega de un bien inmueble y la conservacin del derecho de propiedad-, lo que en modo alguno enerva la calificacin del problema de la concurrencia de acreedores, como uno de ndole obligacional. Por ello. podramos afirmar que, a la luz del artculo 949 del Cdigo Civil, todos los acreedores "deberan ser propietarios". pero como slo el condominio es la nica "pluralidad de propietarios" admitida, el Derecho debe optar por alguno como poseedor de los efectos que genera su ttulo de adquisicin. Por ello. deben algunos ttulos declararse ineficaces -incapaces de producir efectos: no invlidos-, y preferirse uno de ellos, que al ser elegido mantendr sus efectos. Ello pretende ser la solucin que brinda el artculo 1135.
El premio Nobel de Economa Ronald Coasse sostena que uno de los mayores problemas de la legislacin de cada pas era la inseguridad que generaba por contener contradicciones insalvables; en ese sentido se ha venido criticando el conflicto entre el artculo 949 y 1135 del Cdigo Civil. El artculo 949 dice que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario, lo cual significa que una compraventa de bien inmueble puede ocurrir inclusive verbalmente con la respectiva manifestacin de voluntad que en los hechos entregue el bien y reciba el precio en dinero. Debemos tener presente que en Per el Sistema Registral es facultativo y no obligatorio; no es pues constitutivo ni requisito de validez de la compraventa que es ad probationem, a diferencia de por ejemplo la hipoteca que s debe inscribirse en Registros Pblicos para su validez. Cuando la compraventa se redacta en minuta y se eleva a escritura pblica, es para su inscripcin registral y oponibilidad a terceros, pero no es requisito fundamental inscribir como si lo es por ejemplo en Alemania donde el sistema registral es constitutivo. Ahora bien la contradiccin aparece al anlisis del artculo 1135 del Cdigo Civil pues indica que en caso de concurrir diversos acreedores sobre un inmueble a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en su defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere, en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento de fecha cierta ms antigua.