La clusula contra inquilinos morosos

ERNESTO MENDOZA DE LA PUENTE

Suplemento de anlisis legal de EL PERUANO, JURIDICA 510, 01-07-2014
Con la reciente publicacin de la Ley N 30201, que modifica el artculo 594 del Cdigo Procesal
Civil, se dota de mayor poder a los propietarios que pretenden desalojar a los inquilinos por
permanecer en sus propiedades sin derecho alguno. Por tanto, esta norma crea una sub-
modalidad de desalojo mucho ms rpida y clere que la dispuesta en el ordenamiento de
desalojo general.
La ley se promulga justo cuando el Per vive el ya conocido boom inmobiliario, entendido este
como el incremento en la construccin y adquisicin de propiedades inmuebles (casas,
departamentos, oficinas, etctera) por parte de las personas que acceden a un crdito o aquellas
que lo construyen directamente.
As, el ciudadano invierte en la compra de los mismos para usarlos como vivienda, o en muchos de
los casos los arriendan para con ello percibir una renta adicional a la de sus ingresos mensuales.
Sin embargo, los propietarios enfrentan un enemigo en comn: la demora producida por el
entrampamiento legal que favorece a aquellos inquilinos que no pagan la renta y/o permanecen
por mucho tiempo sin derecho alguno en los inmuebles, impidiendo que los propietarios obtengan
el ingreso econmico mensual que les corresponde o, peor an, puedan disponer de su propiedad.
Nuestro ordenamiento legal deja a los propietarios en un estado de indefensin frente a este tipo
de inquilinos que optan por no retirarse del inmueble. Si ocurre este hecho, el propietario no
puede hacer justicia con sus propias manos, sino que tiene que iniciar un proceso de desalojo, el
mismo que puede durar como mnimo uno o dos aos (en el mejor de los casos), lo que ocasiona
un grave perjuicio econmico al no disponer de la renta del inmueble ni poder ofrecerlo a
terceros.
La nueva sub-modalidad de desalojo normada por la ley dispone que una vez recibida la solicitud
de restitucin del inmueble, el juez notificar al inquilino para que en seis das acredite la vigencia
del plazo del contrato o el pago del alquiler adeudado; si el arrendatario no demuestra ello, el juez
automtica e inmediatamente ordenara su lanzamiento en quince das hbiles; es decir, este
nuevo tipo de proceso deja de lado etapas procesales propias del desalojo general, agilizando la
restitucin del inmueble.
Saludamos esta iniciativa legislativa porque significa una apertura en el mercado de oferta de
alquileres y permite que los dueos puedan disponer de su propiedad de manera ms rpida, as
como tambin se atiende un principio de economa procesal y el descongestionamiento del Poder
Judicial. Finalmente, estaremos a la espera del tratamiento procesal de esta nueva figura en los
juzgados de la Repblica.
EFICACIA JURDICA
Para que tanto arrendador y arrendatario queden sometidos a las reglas y plazos de la sub-
modalidad de desalojo, las partes debern incorporar previamente a los contratos de
arrendamiento la denominada Clusula de Allanamiento.
Adems, para que este contrato tenga eficacia, las firmas de ambas partes debern estar
legalizadas ante notario pblico o juez de paz, segn sea el caso. De lo contrario, de no hacerlo, se
aplicarn las normas y plazos del proceso de desalojo general.