RENOVACIN

La palabra renovar viene del latn renovare, el cual significa; hacer como de
nuevo una cosa, o volverla a su primer estado. Desde el punto de vista jurdico
debe entenderse por renovacin cualquier modificacin a la estructura misma
del contrato (por lo menos una condicin) producida por el acuerdo de
voluntades de las partes contratantes, sin que ello implique el nacimiento de un
nuevo contrato.

Definido lo anterior, es importante hacer la distincin entre Renovacin y
Prrroga, pues ests dos figuras son totalmente diferentes aunque segn
autores de tradicin, se confunden su sentido y alcance hasta el punto de decir
que son equivalentes. Estos explican que no es fcil hallar la diferencia entre la
renovacin y la prorroga del contrato de arrendamiento ya que al estudiar
normas de distintos cdigos y fallos de la Corte Suprema de Justicia se puede
dar sentido jurdico sinnimo a ambos trminos cuando en realidad regulan
situaciones legales bien distintas, y para lograr dilucidar dicha diferencia
comienza por mirar la definicin axiolgica que nos dice que la prorroga es la
continuacin de una obligacin por un tiempo determinado mientras que la
renovar es hacer de nuevo una cosa o devolverla a su primer estado, conforme
a esto continuar una cosa es prorrogarla mientras que la renovacin es hacerla
de nuevo.

Otra distincin de estas dos figuras estn en los elementos, pues mientras para
la prrroga es necesario que no haya manifestacin alguna de las partes sobre
el contrato, haciendo que ese silencio prorrogue automticamente las
condiciones y el trmino previsto en el. Y la Renovacin por su parte, requiere
de la manifestacin de los contratantes para sustituir, modificar o eliminar una
condicin la cual tiene efecto de su estipulacin.




RENOVACIN EN EL CODIGO CIVIL.

Antes de hacer alusin a la renovacin en el Cdigo Civil, es importante
mencionar que la regla general en el contrato de arrendamiento una vez
vencido el trmino fijado en el, es la prrroga y la excepcin es la renovacin.
Esto en razn a lo inspirado en el antiguo Derecho Romano.

El articulo 2014 del C.C trata el tema de la renovacin del contrato de
arrendamiento, el cual establece que al vencimiento de este y con el
beneplcito del arrendador el arrendatario continua ocupando el inmueble, por
un periodo de tres meses, en predios urbanos y el necesario para utilizar las
labores principiadas y recoger los frutos pendientes en los predios rsticos. Es
decir, la renovacin contenida en este artculo implica un cambio en cuanto al
plazo del contrato que se renueva, pues si el anterior tena uno distinto, ahora
ser de tres meses, lo cual cambia y modifica las condiciones inicialmente
pactadas por las partes.

Esto es lo que se conoce por la jurisprudencia como la llamada tacita
reconduccin tcita renovacin, la cual consiste segn la tesis de Cesar
Gmez Estrada en el nacimiento de un nuevo contrato , pero sujeto a los
mismos trminos del anterior, salvo en cuanto al plazo de duracin , que en el
nuevo contrato no puede exceder de tres meses si se trata de bienes urbanos
sin prejuicio de que a la expiracin del plazo se puede producir la renovacin
por el mismo lapso siempre que se cumplan con los presupuestos legales
estipulados en el articulo 2014 C.C.
Por otra, se encuentra dentro de la doctrina la postura del doctor Gonzalo
Jimen G. el cual sostiene el derecho a la renovacin del contrato de
arrendamiento no puede confundirse con la prorroga del contrato ni con la
llamada reconduccin tacita que establece el articulo 2014 del C.C.

Sustentan esta ultima afirmacin en que la reconduccin tacita del contrato es
la continuacin del mismo en las mismas condiciones de antes, pero por no
mas de tres meses y siempre que el arrendador haya recibido voluntariamente
el canon de arrendamiento o si las partes hubiesen sealado claramente y por
cualquier medio inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo mientras
que la renovacin no han de subsistir necesariamente las condiciones que
originalmente se convinieren, el plazo de nueva duracin no se limita a tres
meses y la renovacin opera aun contra la voluntad del arrendador.

Esta es una posicin novedosa puesto que la mayora de los tratadistas opina
que en la circunstancia del articulo 2014 del C.C. si se trata de una renovacin
tacita del contrato.

Por su parte, la Corte ha hecho una distincin entre la novacin y la
renovacin en los contratos civiles.
1
Dice que para que exista la novacin, en
los trminos del Cdigo Civil, es necesario que la obligacin nueva sea
sustancialmente diferente a la anterior que sustituye (art. 1690 C. C.) y, sabido
es que el artculo 3 de la ley 50 de 1990 no confiere la facultad a las partes de
replantear el contrato con ocasin de su renovacin o prrroga, por lo que, la
relacin contractual se mantiene inmutable en sus condiciones esenciales, solo
siendo afectada en su termino de duracin, lo que al tenor del artculo 1708 del
Cdigo Civil, no constituye novacin.

En otro pronunciamiento esta institucin dice que el slo vencimiento del plazo
inicialmente pactado, producto del acuerdo de voluntades, no basta para
legitimar la decisin del patrono de no renovar el contrato, slo as se
garantizar, de una parte la efectividad del principio de estabilidad, en cuanto
"expectativa cierta y fundada" del trabajador de mantener su empleo, si de su
parte ha observado las condiciones fijadas por el contrato y la ley, y de otra la
realizacin del principio, que seala la primaca de la realidad sobre las
formalidades establecidas por los sujetos de la relacin laboral. En esta
perspectiva, lo dispuesto activa para el trabajador un mecanismo de proteccin
para su derecho a la estabilidad laboral, pues si como all se seala el patrono
no le notifica la terminacin del contrato, ste se entender renovado por un
trmino igual. La renovacin sucesiva del contrato a trmino fijo, no rie con los
mandatos de la Constitucin, ella permite la realizacin del principio de
estabilidad laboral, pues siempre que al momento de la expiracin del plazo

1
(sent. 7 de julio de 1998, rad. 10825).
inicialmente pactado, subsistan la materia de trabajo y las causas que lo
originaron y el trabajador haya cumplido efectivamente sus obligaciones, a ste
se le deber garantizar su renovacin
2
.

Sucesivamente la Sala Plena de la Corte Suprema de Justicia, mediante la
sentencia No. 109 del 19 de septiembre de 1991 consider que el artculo 3o.
de la ley 50 de 1990, modificatorio del artculo 46 del C.S.T. consagra en su
inciso 1 el rgimen del contrato de trabajo a trmino fijo, para lo cual impone
que siempre debe constar por escrito y su duracin no puede ser superior a 3
aos, pero es renovable indefinidamente. Esta es la regla general.

En esta sentencia igualmente la Corte Suprema de Justicia hace referencia a la
tcita reconduccin que se podra presentar si las partes antes del vencimiento
del contrato y con una anticipacin mnima de treinta (30) das no manifiesten
su deseo de prorrogarlo. Entendindose que la tcita reconduccin se
configura cuando, en el evento del numeral 1 cuando el lapso convenido es
de un ao o mas, en que el mismo se entender renovado por un perodo igual
al originalmente pactado y de ah en adelante se observar este mismo
procedimiento".

Fijado lo anterior, se prosigue a identificar los elementos esenciales para que
se de la tcita reconduccin se requiere:

a) Que se trate de un bien raz urbano o rstico.
b) Que el arrendatario conserve la cosa
c) Que el arrendatario haya pagado y aceptado, por el arrendador, la renta
correspondiente a un periodo posterior a la terminacin del contrato
(acuerdo tcito), ambas partes hubieren manifestado, por cualquier
otro hecho, de manera inequvoca, la intencin de perseverar en el
contrato.
d) las partes hayan demostrado la intencin de mantener el contrato.

EFECTOS DE LA TCITA RENOVACIN

2
Sentencia C-016/98.

Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el
contrato se entiende renovado por perodos sucesivos no mayores de tres (3)
meses, en los inmuebles urbanos, o el necesario para realizar las labores
principales y recoger los frutos pendientes en los predios rsticos, bajo las
mismas condiciones contractuales iniciales.
3


Una vez vencido el plazo, el arrendador puede exigir la entrega del inmueble
arrendado, manifestacin sta que constituye el inters de no renovar por ms
tiempo el contrato, o bien puede el arrendador negarse a recibir la renta
siguiente, en cuyo evento tambin se manifiesta la voluntad de no prorrogar el
contrato. De ah, que la Corte Suprema, en sentencia de 30 de abril de 1959
haya dicho: La tcita reconduccin exige esencialmente que el arrendatario no
permanezca en el inmueble contra la voluntad del arrendador, y supone su
beneplcito al recibir el pago de la renta con posterioridad al vencimiento.

Pero con la renovacin tcita del contrato no se prorrogan las fianzas
constituidas en la convencin, por cuanto la renovacin no es conocida por el
fiador, a quien no se le puede vincular por ms tiempo al negocio. As lo
contempla el art. 2015 de Cdigo Civil: Renovado el arriendo, las fianzas,
como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extendern a las
obligaciones resultantes de su renovacin: Esto quiere decir, a pesar de no
estar expresamente consignado en la norma citada, que si en el contrato, una
tercera persona se oblig como fiador, no como coarrendatario, la fianza
termina con el contrato, pues no se entiende prorrogada con la renovacin
tcita del mismo. Hasta ese momento se obliga al fiador.
RENOVACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE LOCALES
COMERCIALES

A partir del 1 de enero de 1972 fecha en la cual entro a regir el actual estatuto
mercantil , se suprimi la prorroga automtica del contrato de arrendamiento y
surgi para el arrendador el pleno derecho a considerar vencido el contrato a

3
Esto en el entendido de que se mantiene las mismas condiciones del contrato salvo en el trmino de
duracin, el cual es modificado.
la expiracin del termino del arrendamiento , a menos que haya surgido para el
arrendatario el derecho de renovacin.
El cdigo de comercio reglamenta las relaciones contractuales surgidas del
contrato de arrendamiento de inmuebles destinados a una actividad mercantil,
sobre dos presupuestos:
Cuando el inquilino no tiene trmino superior a dos aos de ocupacin
del bien, con una misma actividad comercial no adquiere derecho a la
renovacin del contrato de arrendamiento.
Cuando el trmino de ocupacin es superior a dos aos con la misma
actividad comercial, el arrendatario tiene derecho a la renovacin del
contrato y el arrendador esta obligado a aceptarla. Si se presentaren
diferencias sobre las modalidades o condiciones de tal renovacin, se
puede recurrir al proceso verbal con intervencin de peritos.

Las condiciones para que el arrendatario de local ocupado por establecimiento
de comercio suyo, adquiera el derecho a la renovacin del respectivo contrato,
estn ntidamente establecidas en el inciso primero del art. 518 y sern:

a) que la ocupacin del local, a titulo de arrendamiento, haya durado
dos aos consecutivos, por lo menos. Es decir, pues, que si el
local ha estado ocupado por su propietario con establecimiento de
comercio que tambin le pertenece y en estas circunstancias
enajenan el mero local no tendr derecho a exigir de su
adquiriente que le deje el local en arrendamiento para mantener
en el su establecimiento. Desde luego, en el caso considerado no
hay lugar a hablar de derecho de renovacin, siendo asi que el
excluye de suyo la preexistencia de contrato de arrendamiento
susceptible de renovarse; pero es que tampoco podra el
vendedor invocar derecho a que se le dejase el local en
arrendamiento, para bien de su establecimiento, invocando la
hiptesis del numero quinto del articulo del art 516 del C.C , pues
el derecho en tal sentido en tal sentido que consagra el citado
numeral, es a favor del que adquiere el establecimiento de quien
a la ves era dueo del local, caso muy distinto del examinado.
El hecho de que el empresario debe haber gozado dos aos
continas del local, a titulo de inquilino, significa que para la ley
un trmino inferior a ese es insuficiente para que la labor del
empresario haya logrado consolidar en torno al local un prestigio
con suficiente para erigirlo en componente inmaterial y autnomo
del establecimiento. Bien claro es el articulo en exigir que a los
dos aos sean de la norma obliga a entender que lo que se quiso
decir es que la ocupacin deba perdurar continuamente por dos
aos, que es la manera de hablar que verdaderamente expresa
ese concepto.

b) los dos aos de ocupacin deben referirse al mismo
establecimiento de comercio, exigencia enteramente conforme
con la idea de que el derecho de renovacin nace de la
consolidacin de una labor del arrendatario, que supone
desempeada y desarrollada en torno a una actividad
concentrada en un mismo objeto.

Lo que si conviene destacar es que esta condicin no exige que
el empresario sea uno mismo durante los dos aos , pues
aunque el articulo visto se refiere en su literalidad a un solo
empresario, no deja duda alguna que el cambio de empresario
supone que el sucesor recibe el establecimiento de comercio con
el contrato de arrendamiento y con el derecho al arrendamiento
de lo9s locales, sin consideracin a circunstancia alguna de
tiempo: postulado que se ve por lo dems reiterado por el inciso
final del Art. 523. en consecuencia, si los dos aos de duracin
del contrato de arrendamiento se cumple cuando el
establecimiento de comercio es de propiedad de nuevo dueo,
este tendr perfecto derecho a la renovacin reconocida por el
Art. 518, cualquiera que sea el tiempo transcurrido desde el
momento en que lo adquiri. Se da asi, por lo tanto, un caso
jurdicamente relevante de acumulacin o agregacin de
tenencias.

Pero si bien se tiene el derecho a que se le renueve, tiene unas excepciones:

1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacin o
para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente
distinta de la que tuviere el arrendatario.
3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias
que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su
estado de ruina o para la construccin de una obra nueva.

Las diferencias que surjan entre las partes en el momento de la renovacin del
contrato de arrendamiento se decidirn por el procedimiento verbal sumario
con intervencin de peritos.
Generalmente las discrepancias que se presentan, se dan ante todo respecto
al canon o renta que habr de pagar el arrendatario dentro del nuevo contrato.
Presentado el conflicto mediante demanda de cualquiera de las partes, el juez
debe definir el punto, segn los tramites de un proceso verbal

Si la diferencia entre las partes se refiere al trmino de duracin del nuevo
contrato, se afirma que ser el mismo termino al que se haba pactado en el
contrato inicial, pues se desprenderse que es de naturaleza de renovacin. Y si
dicha diferencia se refiere al eventual cambio en la destinacin del local materia
del contrato, se da la posibilidad al arrendatario de hacer tal cambio, siempre y
cuando que por ello no se lesione los derechos del arrendador.

La Corte seala en la sentencia T 769 / 2005, que en Cdigo de Comercio se
consagran ciertas normas de carcter imperativo que buscan proteger al
comerciante arrendatario.

Es as, como una de esas garantas consiste en el derecho a la renovacin
automtica del contrato de arrendamiento siempre que haya ocupado el
mismo establecimiento por un trmino de 2 aos; no obstante, hay casos en los
que esta norma no se aplica, y una de estas excepciones efectivamente, se
funda en que se haya reconstruido o reparado el inmueble, pues en esta
circunstancia, si se aplica la renovacin, segn el artculo 519 del Cdigo de
Comercio las diferencias se decidirn por el procedimiento verbal, con la
intervencin de peritos; no obstante, mientras subsiste conflicto entre los
trminos de la renovacin, el contrato quedar vigente y en ejecucin mientras
se llega a un acuerdo.

De otra parte, cuando el arrendador, habindose presentado la situacin
generadora de excepcin, es decir la reconstruccin y reparacin del inmueble,
y quiera evitar la renovacin o prrroga en las mismas condiciones y por el
mismo trmino del contrato inicial, debe presentarle al arrendatario con no
menos de seis meses de anticipacin el desahucio. En este caso, se empieza
con la reconstruccin y remodelacin pero no se adelantan los procedimientos
correspondientes al desahucio por lo que el contrato se entiende renovado
automticamente favor el arrendatario.