Taller Inmobiliaria PDF

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Iglesia Pentecostal Unida de Colombia

Secretara General
DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO

Por JEANNETTE P. MUOZ N.

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INTRODUCCION

Los inmuebles de la Iglesia forman una parte fundamental de su patrimonio y es por
ello que debe existir claridad en la titularidad que se tiene sobre ellos.

A lo largo de los aos se han adquirido inmuebles que han venido ingresando al
patrimonio de la Institucin, con una serie de problemas y situaciones a las que hay
que ponerle remedio, y a esta conclusin se ha llegado toda vez que el
DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO no se ha limitado al archivo
de la documentacin enviada por los Pastores, si no que se ha dedicado a estudiar los
documentos de cada propiedad con el firme propsito de que estn legalmente en
orden.

En total, hasta el mes de marzo de 2003 se han reportado aproximadamente 1660
propiedades a nombre de la Iglesia, de las cuales un 40% no tienen escritura pblica,
y de las que tienen escritura pblica un 60% presentan alguna situacin qu resolver,
ya sea porque estn a nombre de un tercero, o porque estn hipotecadas, o porque no
estn registradas, etc.

Este manual pretende servir de gua no solo a los COORDINADORES
DISTRITALES DE INMOBILIARIA, quienes estn llamados a atender estas
falencias, sino tambin a todos los pastores en general que deseen legalizar las
propiedades que administran o conocer cmo deben llevar a cabo una negociacin.

El manual es para el servicio de la IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE
COLOMBIA y por ello contiene las ltimas diposiciones del Consistorio de
Ancianos en lo que a adquisicin de inmuebles se refiere.

Le rogamos leer y estudiar detenidamente este manual, en beneficio de la Iglesia
Nacional, de su congregacin y suyo propio.

Cualquier inquietud puede ser aclarada por el Departamento J urdico e Inmobiliario
de la Iglesia.

DEPARTAMENTO JURIDICO.
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NEGOCIACION DE UN
INMUEBLE

1. ASPECTOS PRELIMINARES EN LA NEGOCIACIN DE INMUEBLES.

Antes de comprometerse a adquirir un inmueble, es importante verificar algunos
aspectos que pueden suministrar informacin valiosa sobre el bien que ser objeto de
negociacin y que aportan elementos para conocer su situacin jurdica, como son el
valor comercial, el potencial de desarrollo del mismo y el estudio de ttulos
correspondiente.

La consecucin de esta informacin puede evitar situaciones posteriores de
inconformidad que lleven a una de las partes a incumplir el contrato prometido y que
generen, como consecuencia, litigios judiciales.

1.1. QUE SE DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR UN
INMUEBLE?

Primero quiero destacar que estas recomendaciones se encaminan a satisfacer
necesidades de la IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA.

Para comprar un inmueble se deben tener en cuenta estas recomendaciones :

a. Mirar las caractersticas del terreno. Existen varias clases de terrenos : arcillas o
gredas, arenas, limos, gravas, de relleno, orgnicos. Es conveniente desechar los
que sean de relleno y los orgnicos.

b. Observar las condiciones topogrficas. Es preferible escoger un lote o predio
plano, ya que los que tienen inclinacin o pendientes fuertes implican mayores
costos de adecuacin y construccin.

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c. Si es posible hacer un apique (excavar), para determinar el nivel fretico, o sea la
profundidad a la cual se encuentra el agua subterrnea. Los lotes con nivel
fretico alto, es decir en los que se encuentra agua a poca profundidad, no son
aconsejables por el tratamiento que requieren, elevando los costos de adecuacin
y construccin.

d. Asegurarse de que el lote no est cerca de una quebrada, ro o nivel de aguas
lluvias, que por crecientes puedan resultar afectados. La distancia mnima est
determinada por el POT (Plan de Ordenamiento Territorial) de cada municipio, y
estos lotes requieren la construccin de muros de contencin y obras de
proteccin que incrementan el valor de los proyectos.

e. Tener en cuenta que por el predio no pasen redes de servicios pblicos o privados,
tales como : elctricas de alta tensin, hidrulicas pblicas, hidrantes, pozos o
pilas comunales, canales de riego.

f. Consultar ante el Departamento de Planeacin o la Alcalda, sobre la viabilidad
del proyecto y descartar la posibilidad de que el predio sea objeto de construccin
de vas o se encuentre dentro de zonas verdes o comunales, segn el programa de
desarrollo respectivo.

g. Consultar la disponibilidad de los servicios pblicos y fundamentales, vale decir,
los de agua, luz, alcantarillado, gas natural y telfono.

h. Consultar el precio por metro cuadrado en el lugar, zona o sector cercano al
inmueble para valorarlo comercialmente, para lo cual se puede buscar la asesora
de un perito avaluador.

i. Analizar la ubicacin del inmueble dentro de la localidad, ya que hay zonas
residenciales, comerciales, industriales, institucionales y mixtas. En lo posible
evitar las zonas industriales por los costos, y a toda costa evitar las residenciales
ya que en ellas no se permite la construccin de Iglesias.

j. Estudiar la proyeccin del lugar. Factibilidad de progreso y valorizacin. Las
zonas marginales se desarrollan ms lentamente.

k. Considerar el tamao de la congregacin, su crecimiento y proyeccin futura para
establecer el tamao del lote que requiere. Por lo general, el rea por persona,
necesaria para saln de congregacin es de 0.75 M2, incluyendo las circulaciones
y plataforma.
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l. Buscar la asesora de un Ingeniero o Arquitecto para llevar a trmino la
construccin a efectuar en el lote de terreno, as como buscar personas
capacitadas para desempear las labores tendientes a la construccin que se desea.

m. Construir futurizando, sin asumir compromisos difciles de cumplir.

n. Verificar el estado de cuentas del inmueble, en lo que toca con el pago de
impuestos, ya sea el predial, el de valorizacin, etc., para lo cual puede dirigirse a
la Tesorera Distrital o del Circuito respectiva, as como a la Secretara de
Hacienda.

IMPORTANTE : es recomendable consultar en el Plan de Ordenamiento Territorial
(POT) del municipio donde est el lote a adquirir, las exigencias propias de cada
lugar para la construccin de una Iglesia, a fin de verificar si el rea a negociar es
suficiente para la Iglesia. Recordemos que lo ideal es cumplir con todas las
exigencias dispuestas en los POT.

2. ESTUDIO DE TTULOS.

Una medida prudente, antes de efectuar negociacin alguna sobre inmuebles, consiste
en realizar un estudio de ttulos, cuya elaboracin se recomienda sea encomendada al
DEPARTAMENTO JURIDICO E INMOBILIARIO de la Iglesia.

El estudio de ttulos tiene como objeto efectuar un minucioso anlisis de los actos que
a cualquier ttulo se hayan efectuado sobre el inmueble, y establecer la posible
existencia de terceros que eventualmente puedan reclamar algn derecho sobre el
mismo.

Los documentos requeridos para el estudio de ttulos son bsicamente: el certificado
de libertad y tradicin del inmueble cuya fecha de expedicin no sea superior a un (1)
mes y copia de las escrituras pblicas, sentencias y actos que se hayan verificado
sobre el inmueble durante los ltimos veinte (20) aos.

Para acelerar la consecucin de los documentos y para disminuir los costos, el
Departamento J urdico solicita inicialmente la ltima escritura pblica de propiedad
en la que figure el vendedor como dueo del inmueble. Sin embargo, si, tras el
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examen del certificado de libertad se determina la necesidad de examinar otros
documentos, as ser requerido al pastor interesado.

Adicionalmente y por disposicin del Consistorio de Ancianos de la Iglesia, se debe
solicitar a la Oficina de Planeacin Municipal, un CERTIFICADO DE USO O DE
UBICACIN del inmueble a adquirir, en el que conste que en esa zona donde se
encuentra el lote puede funcionar una Iglesia, o que el uso es compatible con el de la
zona. Esta certificacin debe ser allegada junto con los dems documentos (ver el
modelo al final de este manual).

3. PREPARACION DEL CONTRATO.

Una vez obtenida la informacin pertinente sobre el inmueble, de acuerdo con las
recomendaciones anteriores y tomada la decisin de adquirir un inmueble para la
iglesia, es probable que se requiera de un trmino para obtener el dinero, programar la
entrega del bien y otros aspectos que impiden que se efecte inmediatamente el
contrato de compraventa pero que exigirn la preparacin y firma de un contrato
preliminar, es decir de un CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.

3.1. EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.

La Promesa de Compraventa es un contrato por el cual las partes se obligan a
celebrar, en el futuro, con todos sus requisitos legales y formalidades, un contrato de
compraventa. Es una forma de contratacin muy utilizada en inmobiliaria, que
obedece a diversos factores, algunos de tipo financiero, otros de tipo fctico, como
por ejemplo, cuando el precio se pacta en cuotas, dejando la ltima para la fecha de
otorgamiento de la escritura pblica junto con la entrega del inmueble.

3.1.1. CONTENIDO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA :

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La promesa de venta supone que ambos prometientes se obligan mutuamente : el
prometiente vendedor a vender, y el prometiente comprador a comprar. Las promesas
de compraventa deben hacerse por escrito y contener los siguientes requisitos SIN
LOS CUALES CARECER DE VALIDEZ :

a. El precio y la forma de pago;

b. El inmueble prometido debidamente determinada, es decir, la indicacin de sus
linderos, ubicacin, contenido, y dems circunstancias que identifican el bien
prometido en venta;

c. Expresar el ttulo por el cul el prometiente vendedor adquiri el bien que va a
vender;

d. Indicar la Notara Pblica donde debe firmarse la escritura. La escritura pblica se
suscribir en la Notara que de comn acuerdo los contratantes escojan;

e. La promesa debe tener un plazo o condicin para la firma de la escritura pblica,
de lo contrario no se podra determinar la fecha en que ha de celebrarse la venta
prometida. El plazo puede ser cierto, cuando se indica una fecha u hora exacta, o
incierto, ltimo caso como cuando se indica que la escritura pblica se suscribir
inmediatamente se haya pagado la ltima cuota correspondiente al precio del
inmueble. Preferiblemente se debe indicar la fecha y la hora exacta;

f. Se debe acordar la entrega del inmueble, aunque es usual que celebrada la
promesa de venta y pagada una parte del precio, el prometiente vendedor entregue
el inmueble prometido al prometiente comprador. En este evento, el comprador
simplemente establece una posesin sobre el bien, pues para llegar a ser
propietario de ste, hace falta la escritura pblica y su inscripcin en el registro;

g. Se puede pactar una CLAUSULA PENAL, es decir, un valor a manera de
indemnizacin para la otra parte o contratante, en caso de incumplimiento por
alguno de ellos.

Una vez suscrito el documento de promesa de compraventa, las partes firmantes
deben acudir a la Notara Pblica y hacer reconocimiento de firma y del contenido del
escrito.

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IMPORTANTE: Una de las funciones del DEPARTAMENTO JURIDICO E
INMOBILIARIO de la Iglesia consiste en elaborar las promesas de venta, por lo que
se sugiere solicitar ese servicio, y no pagar a tramitadores.

3.1.2. CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA :

a. Por las dos partes: Las dos partes cumplen con la promesa cuando
suscriben la Escritura Pblica con el contrato prometido.

b. Por parte del Prometiente Vendedor: Si el prometiente comprador incumple
con sus obligaciones adquiridas en la promesa, el prometiente vendedor cumple
presentndose a la Notara determinada en la promesa, el da y a la hora acordada.

Para dejar clara su capacidad de cumplir se recomienda presentar la minuta de
contrato de compraventa prometido (o bien la promesa de venta), un certificado
de libertad o folio de matrcula inmobiliaria del inmueble donde conste que es el
dueo y puede vender los derechos que prometi transferir, y los paz y salvos por
concepto de impuesto predial y de valorizacin.

Si la promesa haca referencia a otra obligacin accesoria a la que se hubiese
comprometido, se recomienda acreditar por un medio apropiado que estaba en ese
momento en posibilidad de cumplirla (Por ejemplo, si se haba comprometido a
presentar ese da cancelada una hipoteca que recaa sobre el inmueble, debe
exhibir le escritura pblica correspondiente que acredita dicha cancelacin).

c. Por parte del prometiente comprador:Si el prometiente vendedor incumple con
sus obligaciones adquiridas en la promesa, el prometiente comprador cumple
presentndose a la Notara determinada en la promesa, el da y a la hora acordada.

Para dejar clara su capacidad de cumplir se recomienda presentar la minuta del
contrato de compraventa prometido (o bien la promesa de venta), la suma de
dinero a pagarse como precio, ya sea en efectivo o en cheque de gerencia a nombre
del vendedor, o acreditar de cualquier manera su posibilidad de pagar en ese
momento el precio pactado en la promesa.

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d. Acta de Comparecencia: En cualquiera de los dos casos anteriores el
compareciente en disposicin de cumplir suscribir con el Notario un acta donde
declare su posibilidad y su intencin de cumplir. El Notario dar fe de las
circunstancias que le puedan constar como del hecho de que el comprador llev el
dinero con qu pagar el precio, y dems. Los documentos que no sean de utilidad
inmediata para el compareciente se pueden protocolizar con la acta de
comparecencia. Bajo ninguna circunstancia un Notario podr negarse a otorgar la
escritura de comparecencia alegando imposibilidad de cumplir por el
compareciente o nulidad de la promesa. El Notario deber dejar constancia de
todas las circunstancias que rodeen la comparecencia de quien pretende
cumplirlas que, de ser del caso, sern de utilidad para el J uez.

El acta de comparecencia le dar al cumplido un buen elemento probatorio de su
actitud de cumplimiento por si la requiere en el futuro ante un J uez, caso en el
cual podr pedir adems del cumplimiento o resolucin del contrato, a su gusto,
la indemnizacin de los perjuicios que se haya causado con el incumplimiento de
la otra parte. Lo anterior no quiere decir que el acta de comparecencia sea la
nica forma de probar la actitud y posibilidad de cumplir, pero, es prudente
advertir que, la prctica judicial ha demostrado la dificultad de hacerlo sin ella.

4. CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Es la transferencia que alguien hace de un bien a otra persona, a cambio de una suma
de dinero, en forma definitiva. Consiste en trasladar a otro la propiedad de un bien o
inmueble.

La compraventa es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a transmitir a
otra, cualquier derecho patrimonial o conjunto de derechos. Pueden venderse todas
las cosas y todos los derechos que pueden ser objeto de trfico: las cosas muebles,
inmuebles, un conjunto de cosas, todo un patrimonio, una herencia, un
establecimiento comercial o una empresa de negocios como un todo, un crdito, etc.

La compraventa constituye la obligacin del vendedor de dar al comprador una cosa y
la obligacin del comprador de pagar en dinero el valor o precio de la cosa que
recibe.

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4.1. PERSONAS CAPACES PARA COMPRAR O VENDER.

Son capaces las personas que se pueden obligar por s mismas y sin el consentimiento
y autorizacin de otra persona. Hablamos de los mayores de edad.

Los incapaces absolutos, como son los dementes, impberes y sordomudos que no
pueden darse a entender por escrito, tienen incapacidad legal y no pueden celebrar un
contrato de compraventa.

4.1.1. INCAPACIDADES ESPECIALES.

En general, son capaces de celebrar un contrato de compraventa todas las personas
que pueden ejercer sus derechos. Pero la ley ha establecido ciertas incapacidades
especiales para la venta o la compra, no en relacin con la incapacidad general para el
ejercicio de los derechos, sino en razn de vnculos familiares, o en razn del cargo
que ejercen ciertas personas :

a. Las ventas entre padres e hijos de familia no son vlidas.

El hijo de familia es el menor que no ha alcanzado la edad de los 18 aos y no ha
contrado matrimonio, y por ello todava se encuentra sometido a la potestad de
sus padres, lo que quiere decir que si el hijo es mayor de edad s es vlida la
venta

b. Hay incapacidad para comprar en razn de ciertos cargos :

- No pueden comprar directamente, ni por interpuesta persona, los guardadores,
sndicos, secuestres o albaceas, personas stas que tienen bajo su administracin
bienes ajenos;
- A los administradores de establecimientos pblicos se les prohibe comprar los
bienes que se les haya ordenado vender, o vender los que se les haya ordenado
comprar;
- No puede comprar para s el bien o bienes que el mandante le ha autorizado
vender al mandatario, salvo autorizacin especial.
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4.1.2. OTRAS LIMITACIONES PARA LA ENAJENACIN DE
INMUEBLES:

La Ley prohibe la transferencia de propiedad raz a gobiernos extranjeros, salvo
cuando se trate de la instalacin o construccin de sus sedes diplomticas.

Tambin existe una prohibicin para adjudicar bienes baldos costeros o limtrofes a
los extranjeros.

Tambin es importante mencionar que la Constitucin Poltica autoriza al Congreso
de la Repblica para someter a condiciones especiales la enajenacin de bienes
inmuebles en el archipilago de San Andrs y providencia con el fin de proteger la
identidad cultural de las comunidades nativas y preservar el ambiente y los recursos
naturales del archipilago.

4.2. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Los elementos esenciales del contrato de compraventa son la COSA VENDIDA y el
PRECIO. La cosa vendida constituye el objeto de la obligacin del vendedor, y el
precio en dinero constituye el objeto de la obligacin del comprador.

4.2.1. REQUISITOS PARA QUE UNA COSA PUEDA SER VENDIDA

a. Que exista o que se espera que llegue a existir como cuando se compra un
apartamento del cual slo se tienen los planos para su construccin.

b. Que sea susceptible de ser vendida, es decir, que no est prohibida su venta. Esta
prohibida la venta de :

- Las cosas que no se encuentran en el comercio, como los bienes fiscales (bienes
que pertenecen al Estado) y los bienes de uso pblico, o los que se encuentran
embargados por decreto judicial.
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- Las cosas en que no es posible el traspaso de la propiedad del vendedor al
comprador. En otras palabras, se supone que la compraventa debe realizar la
traslacin del derecho de propiedad del vendedor al comprador, lo que implica, en
primer lugar, que el comprador no sea dueo de la cosa y adquiera el dominio por
la compra; y en segundo lugar, que el vendedor sea el dueo de la cosa u otra
persona. Tenemos entonces que la venta de cosa propia no vale.

- Que la cosa sea determinada o determinable, lo que implica que una persona no
puede vender su patrimonio en forma abstracta, sino que debe singularizarlo, o
especificar los bienes que integran su patrimonio. Adems, debe sealarse
exactamente la cosa vendida en el momento del contrato, en forma que no pueda
confundirse con otra.

4.2.1.1. DETERMINACIN DEL BIEN EN LA VENTA DE INMUEBLES :

Para que la venta sea vlida las partes deben estar totalmente de acuerdo en el bien
objeto de la compraventa y as debe decirse en la escritura pblica para que el
traspaso de la propiedad pueda efectuarse.

La identificacin de los inmuebles se hace por su ubicacin territorial, su nombre
(cuando es predio rural) o su direccin (cuando es predio urbano), sus linderos, su
cabida y cualquier otra circunstancia que ayude a diferenciarlo de otros inmuebles.

Un inmueble que forme parte de una propiedad horizontal, tendr dos tipos de
alinderacin para su determinacin : Los linderos generales que identifican la
construccin o predio donde se encuentra construido y la alinderacin especial que lo
singulariza y diferencia con relacin a las otras propiedades individuales de la
propiedad horizontal.

4.2.1.2. SANCIN POR MALA IDENTIFICACIN :

Un inmueble incorrectamente identificado o identificado deficientemente en la
escritura de compraventa no ser inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos respectiva por no corresponder con el bien identificado en el Folio de
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Matrcula pertinente. Este tipo de error en la identificacin del inmueble se puede
corregir otorgando una escritura pblica aclaratoria en la que se logre la plena
determinacin del bien enajenado.

Hecha la correccin por las mismas personas que suscribieron el acto aclarado y con
sus mismas formalidades, la compraventa aclarada deber ser inscrita por el
Registrador de Instrumentos Pblicos.

4.2.1.3. FORMAS DE VENDER EL INMUEBLE :

a. Un inmueble puede venderse en atencin a su CABIDA o como CUERPO
CIERTO.

b. La venta por CABIDA slo es posible cuando se trate de la enajenacin de
predios rurales o rsticos, y su utilizacin es cada da ms escasa. Su incidencia
radica en el nmero de las unidades superficiarias (metros, fanegadas, hectreas,
etc.). Si la cabida real es mayor o menor variar el precio.

c. La venta como CUERPO CIERTO es hoy en da la ms utilizada. En este
evento el inmueble vendido se entender perfectamente identificado y no habr
lugar a compensaciones por las diferencias que resulten entre el rea declarada y
la real.

4.2.1.4. CASOS ESPECIALES DE COMPRAVENTA EN ATENCIN A SU
OBJETO:

Atendiendo aspectos particulares del inmueble objeto de la compraventa, se presentan
algunos casos que merecen comentarse, como son la venta de cosa futura, la venta de
cosa ajena y la venta de cuota proindiviso.

a. Venta de cosa futura : Puede venderse un inmueble que no existe pero que se
espera que exista. En este caso, la venta se entender hecha bajo condicin
suspensiva. Si un inmueble que no existe pero se espera que exista se vende bajo
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la modalidad de cosa futura, se requerir que el inmueble pueda ser determinado e
identificado y la venta y el consecuente traslado de la propiedad quedarn sujetas
a una condicin suspensiva : que el inmueble llegue a existir. La venta se reputar
efectuada desde el momento en que se cumpla la condicin.

b. Venta de cosa ajena : El Colombia la venta de cosa ajena vale. Entender la
anterior afirmacin resulta fcil si se recuerda que la venta no transfiere la
propiedad, sino que crea la obligacin de transferirla. Una persona puede
obligarse a transferir algo que an no es suyo pero que espera adquirirlo para
transferirlo al comprador. Si no logra adquirir la propiedad de lo que vendi, la
consecuencia obvia es que no va a poder cumplir la obligacin adquirida en el
contrato de compraventa. Ese incumplimiento le va a acarrear consecuencias, que
pueden ser la terminacin del contrato del contrato por incumplimiento o su
ejecucin forzada, en ambos casos con indemnizacin de perjuicios.

c. Venta de cuota proindiviso : Si un inmueble pertenece en comn y proindiviso a
dos o ms personas, sin que medie entre ellas contrato de sociedad, cada una
podr enajenar su cuota, an sin el consentimiento de las otras.

4.2.2. EL PRECIO.

El precio es el dinero que el comprador da al vendedor, por el bien vendido. Puede
consistir en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa.

El precio debe ser CIERTO, lo que significa que debe ser determinado, o por lo
menos determinable. Si el precio no se determina en una cantidad de dinero cierta y
precisa, o cuando no se sealan las bases con arreglo a las cuales pueda llegar a
saberse cul es la cantidad, no hay contrato, pues no se sabe cul es la suma que el
comprador debe pagar por el bien vendido, ni lo que el vendedor puede exigir por
concepto del precio.

El precio debe ser JUSTO, lo que significa que su cuanta no debe ser inferior a la
mitad del justo valor del bien que se compra, porque se incurre en lo que se conoce
como LESION ENORME, que se presenta cuando un inmueble se ha vendido por
un precio inferior a la mitad de su precio real, o superior al doble de su precio, como
cuando un inmueble que vale $1.000.000,oo se vende por $480.000, o por
$2.000.000,oo. La valoracin del justo precio para determinar la existencia de la
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lesin enorme la har un perito experto en propiedad inmobiliaria, designado por un
J uez.

El precio debe ser SERIO. Es irrisorio cuando entre l y el valor del bien, existe una
manifiesta desproporcin, tanto que a simple vista el precio aparece como ridculo.

El precio debe ser REAL, es decir, debe estipularse con la intencin de ser exigido
por el vendedor al comprador.

Para evitar inconvenientes jurdicos por la indeterminacin del precio, se recomienda
que cuando se vendan dos o ms inmuebles en un slo contrato, vale decir en una sola
escritura, se determine claramente cual es el precio de cada uno de ellos. Es muy
comn ver escrituras de compraventa que involucran dos inmuebles en las cuales las
partes pactan un precio global para los dos sin determinar el precio de cada uno de
ellos. Las ventas as realizadas corren el riesgo de enfrentar problemas jurdicos por
indeterminacin del precio de cada una de las cosas vendidas.

4.3. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR CON RESPECTO AL
COMPRADOR.

a. El vendedor se obliga a transmitir el dominio o propiedad de la cosa vendida. La
transmisin de la propiedad o dominio se realiza mediante la entrega material de
la cosa si se trata de muebles, o mediante la inscripcin del ttulo en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos si se trata de inmuebles.

Cuando se ha firmado la escritura de venta del inmueble por los contratantes y el
Notario, ha concluido el contrato y de l han surgido las obligaciones respectivas.

Se debe hacer entonces la TRADICION, que es un modo de adquirir el dominio
de las cosas, y consiste en la entrega que el dueo hace de ellas al otro. En los
inmuebles no es suficiente con que el vendedor entregue materialmente el
inmueble al comprador, si no que para que el comprador pueda ser propietario del
bien inmueble, la copia de la escritura pblica se debe registrar en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos y as se ha efectuado la tradicin.
b. Continuando con las obligaciones del vendedor, ste no slo est obligado a
procurar la propiedad al comprador, sino que debe adems suministrarla total y
libre de todo vicio o gravamen. Si se compra un inmueble, pero el vendedor es
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titular nicamente de seis dcimas, ha incumplido la obligacin de transmitir todo
el derecho. Lo mismo sucede si el vendedor es apenas usufructuario, o el predio
se encuentra gravado con una servidumbre a favor de otro predio, o con una
hipoteca, etc.

Si el vendedor no transmite la propiedad, o no la transmite en forma total y libre,
el comprador tiene derecho a RESOLVER el contrato. Resolver un contrato es
darlo por terminado y hacer que las cosas vuelvan a su estado inicial, es decir que
el vendedor devuelva el dinero y el comprador devuelva el bien.

c. Hay ocasiones en que no siempre es posible que los compradores sepan con
seguridad si el vendedor cumpli o no con su obligacin de transferir el dominio
sin vicios, pues existen propiedades dudosas en el sentido que no se sabe con
certeza quin es su titular. Aqu surge otra obligacin del vendedor hacia el
comprador y es el denominado SANEAMIENTO POR EVICCION.

La palabra eviccin significa que alguien es despojado de la posesin de un bien
en virtud de una sentencia judicial. Esto indica que al comprador le es arrebatado
el bien por decisin de un J uez, proferido dentro de un proceso promovido por el
verdadero propietario del bien, y, como es natural, el verdadero propietario es el
que triunfa por cuanto el vendedor vendi al comprador cosa ajena.

El saneamiento por eviccin tiene como finalidad entonces :

- Proteger al comprador contra perturbaciones de terceros que
aleguen derechos sobre la cosa;
- Indemnizar al comprador por los perjuicios sufridos, en el caso en
que el vendedor no lo proteja y ocurra la eviccin.

En el primer caso, el comprador protege al vendedor hacindose parte en el
proceso que provoc el verdadero dueo y defendiendo el derecho transmitido al
comprador.

Es necesario distinguir la clase de eviccin que se produjo :

- En caso de eviccin total, es decir cuando el comprador es despojado de todo
el bien, el contrato se resuelve automticamente, lo que indica que se termina
y el vendedor est obligado a indemnizar todos los perjuicios que ocasion el
comprador por el mal cumplimiento del contrato.

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- En caso de eviccin parcial, es decir cuando el comprador es despojado de
parte del bien, puede darse por terminada la venta cuando se presume que el
vendedor no habra comprado el bien de haber sabido tal vicio; o la
indemnizacin de perjuicios, evento en el que no habra resolucin en caso de
no ser de tanta importancia la parte de la cual se despoj al comprador, o
tambin cuando el comprador decide sostener el contrato, exigiendo slo la
indemnizacin de perjuicios.

4.3.1. MOMENTO EN QUE EL VENDEDOR DEBE ENTREGAR
MATERIALMENTE LA COSA VENDIDA AL COMPRADOR :

Celebrada la venta de un inmueble por escritura pblica, e inscrito en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos, el vendedor debe hacer entrega material del
mismo al comprador.

Esta entrega puede hacerse antes o despus de la inscripcin de la escritura pblica en
el registro, y puede consistir :

a. En la entrega de las llaves o simplemente poniendo al comprador en posesin del
inmueble

b. Por la cesin del contrato de arrendamiento que tenga celebrado el vendedor con
un tercero.

c. Por cualquier otro medio que permita al comprador la posesin del inmueble.

En el caso en el que el vendedor incumpla su obligacin de entregar el bien, se
resuelve el contrato de compraventa.

4.3.2. EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS.

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El saneamiento de los vicios redhibitorios tiene relacin con la calidad de la cosa
vendida que debe servir para su natural destinacin y ser idnea para su uso normal,
es decir que el bien no debe estar afectado por vicios ocultos.

Se trata de vicios que el vendedor saba que sufra el bien, los cuales hacen
desmerecer su valor, y por eso decide ocultar su existencia.

Estos vicios deben existir al tiempo de la venta. En relacin con los inmuebles, el
vicio debe apreciarse en el momento en que se hace la tradicin del dominio al
comprador, vale decir, aqul en que se registra la respectiva escritura pblica.

Adems, el vicio debe ser tal que la cosa no sirva para su uso natural, o solo sirva
imperfectamente, de manera que se puede presumir que conocindolos el comprador,
no la hubiera comprado o la hubiera comprado por menos valor.

El vicio debe ser oculto, es decir, que el vendedor no debe haberlo manifestado y ser
tal que el comprador no haya podido fcilmente conocerlo en razn de su profesin u
oficio.

Constituye un vicio redhibitorio la compra de una casa que presenta el aspecto de
estar bien construida, en forma que no es posible sospechar su mala construccin, la
mala calidad de sus materiales, ni el peligro que existe al habitar en ella.

4.3.2.1. ACCIONES QUE PUEDE EJERCER EL COMPRADOR ANTE LOS
VICIOS REDHIBITORIOS

El comprador tiene dos acciones :

- LA ACCION REDHIBITORIA, que tiene por objeto resolver la venta, es decir
que el comprador debe restituir la cosa con sus frutos al vendedor, y ste devolver
al comprador el precio con los intereses legales.

- LA ACCION ESTIMATORIA, que sin resolver el contrato persigue
nicamente la reduccin del precio.

Se puede ejercer la accin redhibitoria, respecto de las cosas muebles, hasta antes de
cumplirse seis meses, y en relacin con los inmuebles, hasta antes de un ao,
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contados los dos trminos desde la entrega material de la cosa al comprador. Es decir
que si transcurrido el tiempo no se ejerci la accin redhibitoria para dar por
terminado el contrato, ya no se podr intentar (Art. 1923 del Cdigo Civil).

Se puede ejercer la accin estimatoria, respecto de bienes muebles, hasta antes de
cumplirse un ao; y para inmuebles hasta antes de 18 meses, contados desde la
entrega material del bien.

4.4. LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.

a. Pagar el precio. El precio debe pagarse en el lugar y tiempo de la entrega. Si en la
escritura pblica de venta se expresa haberse pagado el precio, es sta prueba
suficiente del pago.

Si el comprador incumple, el vendedor puede exigir ejecutivamente el precio o la
inmediata restitucin de la cosa vendida, con indemnizacin de los perjuicios (a
travs de un proceso judicial).

Dentro del contrato de compraventa, las partes pueden anexar una clusula
denominada PACTO COMISORIO, en virtud del cual se estipula expresamente
que no pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el contrato de venta
(Art. 1935 del Cdigo Civil).

b. Recibir el bien comprado en el tiempo y lugar convenido.

4.5. SOLEMNIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

4.5.1. REQUISITOS PARA SU VALIDEZ :

El contrato de compraventa de inmuebles es solemne, es decir, para su validez
requiere el cumplimiento de unas formalidades que consagra la ley.
20
La venta y en general todos los actos que afecten el dominio de bienes inmuebles
requieren para su validez que se otorguen por escritura pblica. La falta de
cumplimiento de este requisito, genera la nulidad del acto.

4.5.2. DOCUMENTOS QUE DEBEN PRESENTARSE Y
PROTOCOLIZARSE CON LA ESCRITURA PBLICA DE
COMPRAVENTA :

a. Paz y Salvo Predial: Debe ser solicitado por el vendedor en la Tesorera
Municipal, Secretara de Hacienda o en las dependencias autorizadas para
expedirlo.

b. Caso especial de Santaf de Bogot D.C.: En la ciudad de Santaf de Bogot en
lugar del paz y salvo predial se debe presentar la declaracin y pago del
autoavalo.

c. Recibo de pago de la contribucin de valorizacin por beneficio general (paz
y salvo de valorizacin) : Este documento es exigido en algunos lugares. Por ello
habr que hacer la averiguacin pertinente en la Notara. Debe ser solicitado por
el vendedor en la Tesorera Municipal, Secretara de Hacienda o en las
dependencias autorizadas para expedirlo.

d. Identificacin : Documento de identificacin del compareciente, bien sea persona
natural o jurdica (nombre completo, clase y nmero de cdula o tarjeta).

e. Certificado de existencia y representacin legal : Cuando se acta en nombre y
representacin de una persona jurdica, como lo es la IGLESIA
PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA, debe allegarse el documento que
acredite la representacin. Igualmente si la Iglesia est adquiriendo un bien de
propiedad de otra persona jurdica.

En el caso de la Iglesia, sta debe anexar la constancia de la Personera J urdica
Especial; Para las sociedades comerciales, stas deben acompaar certificado de
existencia y representacin legal expedido por la Cmara de Comercio.
Tratndose de sociedades civiles o de entidades sin nimo de lucro deben anexar
el certificado de existencia y representacin o el documento idneo que haga sus
veces, expesiso por la Cmara de Comercio o la Gobernacin o la Alcalda, este
21
ltimo para el caso de Bogot. La fecha de expedicin del certificado de
existencia y representacin legal no puede exceder de 90 das.

f. En caso de representacin: Cuando se acte a travs de apoderado, si el poder
consta en documento privado ( poder especial) y se otorg dentro del pas, debe
estar debidamente reconocido, tanto el contenido como la firma de quien lo
suscribi, por J uez o Notario.

Cuando el Pastor vaya a suscribir alguna Escritura Pblica a nombre de la Iglesia,
debe haber diligenciado previamente el otorgamiento del poder especial
respectivo por parte del Representante Legal de la institucin.

g. Trmites ante la Oficina de Catastro: An cuando existe una interrelacin entre
la Oficina de Registro y Catastro, se presentan casos en que la informacin no es
actualizada en Catastro. Por ello, es importante averiguar si se han actualizado
los datos en esta oficina y si no est actualizado entonces es necesario entregar
una copia de la escritura pblica correspondiente a la Oficina de Catastro, para
que se tomen las anotaciones del caso, como por ejemplo, el cambio del nombre
del propietario, un desenglobe y dems mutaciones catastrales.

5. EL REGISTRO PBLICO.

Es un servicio pblico que consiste en anotar, en una hoja o folio de matrcula, los
datos ms importantes de los actos, contratos o providencias (pronunciamientos de un
J uez) sujetas a registro y de los que dispongan su cancelacin, con el fin de que
cualquier persona interesada conozca en todo momento el estado jurdico de los
bienes inmuebles matriculados

Son dos los objetivos bsicos del registro de la propiedad inmobiliaria :

a. Servir de medio de tradicin del dominio de los bienes races;

b. Dar publicidad a los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de los
mismos bienes races o le imponen gravmenes o limitaciones, poniendo al
alcance de todos el estado jurdico de la propiedad inmueble, nica manera de que
surtan efectos respecto de terceros.
22

5.1. ACTOS SUJETOS A REGISTRO.

Est sujeto a registro todo acto, contrato, providencia judicial, administrativa o
arbitral que implique constitucin, declaracin, aclaracin, adjudicacin,
modificacin, limitacin, gravamen, medida cautelar, traslacin o extincin de
dominio u otro derecho principal o accesorio sobre bienes races; y los actos,
contratos y providencias que dispongan la cancelacin de las anteriores inscripciones.

5.2. TIEMPO PARA REGISTRAR.

Los actos sujetos a registro pueden inscribirse EN CUALQUIER MOMENTO, pero
si dentro de los dos (2) meses desde su expedicin en el pas, o tres (3) meses sin han
sido expedidos en el exterior, no se han inscrito, la extemporaneidad en el registro
causar intereses de mora por mes o fraccin.

Cuando se pretende inscribir una hipoteca o un patrimonio de familia, slo se cuentan
con 90 das hbiles siguientes a la expedicin del acto para el registro. Transcurrido el
trmino se inadmitir la inscripcin, y la hipoteca o el patrimonio de familia carecer
de validez por lo que habr que volver a iniciar el trmite.

5.3. LUGAR DONDE DEBE HACERSE EL REGISTRO.

Los actos jurdicos realizados sobre un inmueble deben inscribirse en la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos del lugar donde se encuentra ubicado dicho
inmueble.

5.4. PAGOS QUE DEBE ASUMIR QUIEN PRETENDE REGISTRAR.

23
a. Un impuesto departamental de registro y anotacin (a favor de la Beneficencia de
Cundinamarca en Santaf de Bogot y municipios aledaos, o de Rentas
Departamentales para el departamento de Antioquia, o al Hospital Regional o la
Caja Agraria en otros lugares del pas, etc.).

b. Un impuesto de Registro, cuya tarifa oscila entre el 0.5 y el 1%.

5.5. EL REGISTRO DE UNA ESCRITURA PBLICA DE COMPRAVENTA.

Para su registro se requiere :

a. La Escritura Pblica para registrar;
b. Copia especial y autntica de dicha escritura con destino al archivo de la oficina
de registro;
c. Copia especial y autntica de dicha escritura con destino a la Oficina de Catastro;
d. Comprobantes del pago de los impuestos referidos en el acpite anterior.

5.6. PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN CASO DE NEGATIVA EN
INSCRIBIR UNA ESCRITURA, POR PARTE DE LA OFICINA DE
REGISTRO.

Al ser el registro de instrumentos pblicos un servicio pblico, el registrador un
funcionario pblico y sus actos de naturaleza administrativa, el procedimiento de
registro es de carcter administrativo especial.

A partir del momento en que se solicita la inscripcin de un documento, la Oficina de
Registro tiene tres das hbiles para registrarlo. Cuando la Oficina de Registro se
niega a inscribir el documento, debe manifestar los fundamentos de su negativa
mediante un acto administrativo que se notifica al solicitante.

El solicitante cuenta nicamente con cinco (5) das hbiles para interponer el recurso
de reposicin, contados a partir del da en que se notific. Por ello es muy importante
que quien solicita el registro de un documento est pendiente del pronunciamiento
emitido por la oficina de registro y en el evento en que sta se niegue a llevar a cabo
24
el registro, debe avisar de manera inmediata sobre el particular para poder impugnar
oportunamente la decisin. As mismo es procedente adelantar el trmite de
revocatoria directa.

5.7. EL FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA.

Como ya es sabido, los actos jurdicos realizados sobre inmuebles adems de
celebrarse por escritura pblica deben inscribirse en la Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos correspondiente.

Cada inmueble debe tener un folio de matrcula inmobiliaria en la oficina de registro
que le corresponda por su ubicacin territorial, de tal manera que consultando el
respectivo folio de matrcula cualquier persona pueda enterarse de la situacin
jurdica del inmueble.

En dicho folio se inscribirn todos los actos que impliquen modos de adquisicin,
gravmenes, limitaciones o afectaciones del dominio, medidas cautelares y ttulos de
tenencia o arrendamiento, constituidas por escritura pblica.

A cada inmueble le corresponde un folio de matrcula inmobiliaria.

Actualmente algunas oficinas de registro utilizan el folio tradicional, y otras el folio
magntico que es el ms reciente.

5.7.1. DESCRIPCIN Y CONTENIDO DEL FOLIO DE MATRCULA
INMOBILIARIA TRADICIONAL (VER EL MODELO AL FINAL DE
ESTE MANUAL) :

a. Nmero de matrcula : En la parte superior derecha de la cara principal del folio,
se anota el nmero de identificacin, el cual individualiza el inmueble y est
conformado por diez dgitos, los tres primeros corresponden al crculo de registro
al cual pertenece el bien; por ejemplo, si el inmueble est ubicado en Santaf de
Bogot la matrcula empezar por 050 que es el cdigo asignado. Los siete dgitos
25
restantes corresponden a la sucesin en que se vayan abriendo los respectivos
folios.

b. Hoja No. y cdula catastral : En la parte inferior de la casilla destinada al
nmero de matrcula, se encuentra el nmero de la hoja y la cdula catastral; a la
derecha de esta casilla se encuentra otra designada para anotar el cdigo catastral
antiguo.

c. Nmero de serie : Todo folio trae preimpreso un nmero de serie que permite
diferenciarlo de los dems, como medida de seguridad de las inscripciones.

d. Ubicacin del inmueble : Esta se encuentra en la parte superior izquierda y est
conformada por seis casillas consecutivas y sus respectivos cdigos. Son stas :
oficina de registro, departamento, municipio, vereda, tipo de predio rural o urbano
y su nombre o direccin.

e. Apertura y fundamento : En la parte superior izquierda del folio se encuentran
tambin los actos que permiten conocer la fecha de apertura del folio y el
fundamento que se tuvo para abrirlo. En este espacio, entonces, encontraremos las
siguientes casillas : fecha de apertura del folio; documentos que se tuvieron como
fundamento, su fecha y nmero de radicacin y las matrculas con base en las
cuales se abri; en el caso de la divisin de un lote, en ste ltimo espacio se
encontrar anotado el folio de matrcula inmobiliaria del predio en mayor
extensin.

f. Descripcin cabida y linderos del inmueble : En la casilla central del folio se
encontrar la descripcin del inmueble con indicacin de su cabida y linderos
expresados en el sistema mtrico decimal.

g. Matrculas abiertas con base en la presente : En la parte inferior del anverso
del folio se encuentran unas casillas en las cuales se anotan las matrculas abiertas
en casos de segregacin o propiedad horizontal.

h. Registros propiamente dichos : En el cuerpo del documento se encontrarn los
registros efectuados bajo ese folio de matrcula, cuya informacin se expresa en el
contenido de cinco columnas principales con sus correspondientes subdivisiones.
Estas columnas principales son: documento que se registra, clase de registro,
valor del acto, naturaleza jurdica del acto, personas que intervienen en el acto y
su identificacin. A continuacin se indicar la informacin que contiene cada
una de estas columnas :
26

i. Documento que se registra : En primer lugar, se indica el nmero de la
anotacin, puesto que las inscripciones se realizan siguiendo un estricto orden
numrico ascendiente; a continuacin se seala el da, mes y ao de la anotacin.
Despus se encontrarn los datos correspondientes al acto que se registra, su
naturaleza y nmero, as como el da, mes y ao de su celebracin o expedicin,
la oficina de origen, la ciudad y el nmero de radicacin.

j. Clase de Registro : En esta parte se indicar con una X en la columna
correspondiente si el registro es definitivo, provisional, errado o si confirma,
anula o corrige una anotacin anterior.

k. Valor del acto : Se indica el valor o la cuanta expresada en pesos o moneda
corriente del acto que se registra.

l. Naturaleza Jurdica del Acto : Se inicia con una columna denominada cdigo,
que identifica cada una de las operaciones registradas de acuerdo con una
codificacin elaborada por las oficinas de registro, posteriormente se encuentra la
calificacin del acto, se indicar en la columna correspondiente si se trata de un
modo de adquirir, de un gravamen, de una limitacin, de una medida cautelar, de
tenencia, de una falsa tradicin o de la cancelacin de una anotacin. En la ltima
divisin de esta columna se encontrar la especificacin del acto, es decir si se
trata de una compraventa, embargo, hipoteca y dems.

m. Personas que intervienen en el acto : La informacin en esta parte contenida
permite conocer el nombre y documento de identificacin de los intervinientes en
el acto que se registra. Con una X, en la columna correspondiente se seala la
persona propietaria del inmueble.

5.7.2. DESCRIPCIN Y CONTENIDO DEL FOLIO MAGNTICO DE
MATRCULA INMOBILIARIA (VER EL MODELO AL FINAL DE
ESTE MANUAL) :

El folio magntico de matrcula inmobiliaria contiene cinco recuadros, que registran
la informacin del folio as : el primero contiene la informacin bsica del predio
(Nmero de matrcula, crculo registral, Departamento, cdigo catastral, etc.); el
segundo, la direccin del inmueble; el tercero, los datos complementarios del
27
inmueble (descripcin y complementacin); el cuarto, el nmero de matrcula de las
segregaciones; y el quinto contendr las anotaciones. Como puede observarse el
contenido es el mismo del descrito anteriormente, lo que cambia bsicamente es su
presentacin.

5.7.3. LA FALSA TRADICIN :

Teniendo en cuenta lo determinante que es el registro del ttulo para la verificacin de
la tradicin de los inmuebles, vale la pena hacer alguna claridad sobre el concepto de
falsa tradicin, figura por la cual el registrador de instrumentos pblicos inscribe un
ttulo bajo esta denominacin al considerar que el ttulo contiene algunos vicios o
defectos. El Decreto 1250 de 1.970, el cual determina la conformacin del llamado
folio de matrcula inmobiliaria, indica que habr una sexta columna donde se
inscribirn los ttulos que conlleven la llamada falsa tradicin, tales como la
enajenacin de cosa ajena o la transferencia del derecho incompleto o sin antecedente
propio.

La falsa tradicin en principio no transfiere el dominio pero podra, subsanados los
errores encontrados por el registrador, convertirse en una tradicin sana que produzca
el efecto de transferir el dominio, razn por la cual no procede la negacin de la
inscripcin. Adems da la oportunidad a quien figure como dueo del inmueble de
enterarse de las pretensiones que tengan terceros sobre su inmueble.

Ejemplo tpico de la falsa tradicin es la venta de cosa ajena o la venta de derechos
herenciales, que no producen la transferencia del derecho de dominio o propiedad,
puesto que nadie puede transferir ms derechos de los que tiene.

6. TRIBUTOS.

Son diversos los tributos, medidas y mecanismos de orden nacional, departamental y
municipal que gravan en forma directa o indirecta la propiedad raz, su
comercializacin y posesin. El cuadro siguiente resume estas medidas.

28

Tributos Impuestos, tasas, contribuciones del orden
Nacional, departamental, municipal y distrital

Medidas complementarias Ajustes por inflacin

Mecanismos de recaudo Retencin en la fuente
Impuesto de Renta
Impuesto de timbre

6.1. CONCEPTO DE TRIBUTOS.

Los tributos son las prestaciones en dinero que el Estado, en ejercicio de su poder de
imperio, exige con el objeto de obtener recursos para el cumplimiento de sus fines.

Los tributos se clasifican en : Impuestos, tasas y contribuciones.

6.1.1. IMPUESTOS :

Los impuestos son tributos cuya obligacin tiene como hecho generador una
situacin independiente de toda actividad estatal relativa al contribuyente.

En el grupo de impuestos que afectan la posesin y comercializacin de la propiedad
raz se distinguen tres clases, de acuerdo con las entidades a las cuales compete su
recaudo y administracin : impuestos nacionales, impuestos departamentales e
impuestos municipales o distritales.
6.1.2. TASAS :

Las tasas son tributos cuya obligacin tiene como hecho generador la prestacin
efectiva y potencial de un servicio pblico individualizado en el contribuyente. Es
Obligaciones con efectos fiscales Clases
29
decir, que la tasa slo se genera en la medida en que el particular demande el servicio
gravado. Las tasas tambin son de orden nacional, departamental o municipal.

6.1.3. CONTRIBUCIONES :

Son obligaciones fiscales que recaen sobre las propiedades races que se benefician
con la ejecucin de obras de inters pblico que ejecuten la Nacin, los
departamentos, los municipios, los distritos o cualquier otra entidad de derecho
pblico y que beneficien a la propiedad inmueble.

6.2. GRAVMENES EN EL MBITO NACIONAL.

En el mbito nacional los tributos, medidas y mecanismos que afectan la propiedad
raz se concretan en los siguientes :

1. TRIBUTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y AFINES.
6.3. TRIBUTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y AFINES.

La celebracin de un contrato de compraventa genera obligaciones de carcter
tributario, cuyos aspectos generales se presentan a continuacin:
Enajenacin o comercializacin Posesin de la Propiedad Raz
de la propiedad raz

Impuesto de Renta Renta presuntiva

Impuesto de ganancias ocasionales Ajustes por inflacin

Impuesto de timbre nacional IVA (Servicios Inmobiliarios)

Retencin en la fuente en el impuesto Contribucin de valorizacin
de renta
Derechos de Registro y Anotacin

Derechos notariales

30

6.3.1. IMPUESTO DE TIMBRE NACIONAL.

Es un tributo de carcter documental. Es un impuesto a las transacciones. Las normas
tributarias sealan como regla general que el impuesto de timbre se causa a la tarifa
del unoy medio por ciento (1.5 %) sobre los instrumentos pblicos y documentos
privados, incluidos los ttulos valores, en los que se haga constar la constitucin,
existencia, modificacin o extincin de obligaciones, cuya cuanta sea superior al
valor sealado en el reglamento cada ao (el valor base del ao 2003 es de
$53.000.000,oo).

La escritura pblica de compraventa est exenta del pago del impuesto de timbre, de
acuerdo con la Ley 6 de 1.972 art. 36. En el caso de constitucin de hipoteca abierta,
se pagar este impuesto sobre los respectivos documentos de deber. Ejemplo : pagar,
contrato de mutuo y dems.

Las promesas de compraventa de inmuebles quedaron excluidas expresamente por el
artculo 27 de la ley 223 de 1.995. De ah que no haya inconveniente alguno en llevar
el documento a la Notara para el respectivo reconocimiento de firmas.

Son contribuyentes de este impuesto las personas naturales o jurdicas, sus
asimiladas, y las entidades pblicas no exceptuadas expresamente, que intervengan
como otorgantes, giradores, aceptantes, emisoras o suscriptores en los documentos.
As mismo es contribuyente aquel a cuyo favor se expida, otorgue o extienda el
documento.

La Iglesia no es contribuyente, en virtud del art. 23 del Estatuto Tributario Nacional
que excepta a los movimientos, asociaciones y congregaciones religiosas sin nimo
de lucro.

6.3.2. RETENCION EN LA FUENTE.

31
Con relacin a la retencin en la fuente en la enajenacin de inmuebles, hay que
distinguir cuando stos sean activos fijos de personas naturales y cuando se trata de la
adquisicin de activos por parte de personas jurdicas o sociedades de hecho.

El ingreso que obtiene una persona natural por concepto de la enajenacin de un
activo fijo (por ejemplo, el precio por la venta de una casa), est sometido a una
retencin en la fuente equivalente al 1% del valor de la enajenacin la cual debe
cancelarse al Notario, previamente a la enajenacin del bien.

Si la persona natural que vende su casa o apartamento de habitacin, lo adquiri antes
del 1 de enero de 1.987, el porcentaje de retencin en la fuente tiene una disminucin
entre el 10% y 100% dependiendo si lo adquiri entre el ao de 1.986 y antes del 1
de enero de 1.978, as :

10% si fue adquirido durante el ao 1.986
100% si fue adquirido antes del 1 de enero de 1.978

6.3.2.1. RETENCIN EN LA FUENTE EN LA VENTA DE INMUEBLES
ENTRE PERSONAS JURDICAS :

Las personas jurdicas y sociedades de hecho que realicen pagos o abonos en cuenta
por concepto de adquisicin de bienes inmuebles enajenados por otra persona
jurdica, debern efectuar la retencin en la fuente a la tarifa del 1%.

La Iglesia no es contribuyente de la retencin por el art. 5 inciso 3 del Decreto 1512
de 1.985 que exonera de la retencin los pagos que se hagan a favor de personas o
entidades no contribuyentes del impuesto sobre la renta, en concordancia con el Art.
23 del Estatuto Tributario Nacional, lo que quiere decir que si la Iglesia vende una de
32
sus propiedades, no debe pagar retencin en la fuente por el dinero que recibe por el
precio de la venta

Es de aclarar que cuando la Iglesia compra un inmueble, la persona natural o jurdica
vendedora es la que tiene la obligacin de pagar la Retencin en la Fuente. La Iglesia
no debe asumir ese costo porque no le corresponde.

6.3.2.2. RETENCIN EN LA FUENTE SOBRE EL SERVICIO NOTARIAL :

El pago que se hace en una Notara se efecta tras la prestacin de un servicio, y
como tal est sometido a retencin en la fuente, con una tarifa del 6%, si quien paga
es un agente retenedor.

La IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA es un agente retenedor
por tratarse de una persona jurdica, y por ello debe cobrar la retencin en la fuente a
la Notara que le est suministrando el servicio.

El Pastor llamado a cancelar los gastos notariales, debe fijarse bien por qu conceptos
est haciendo los pagos. Normalmente, ante la elaboracin de una escritura pblica, la
Notara cobra la tarifa estipulada por la ley para ese tipo de acto contenido en la
escritura pblica (la cual depende de que el acto tenga cuanta o no); adems debe
cobrar un valor por las hojas notariales utilizadas y por las copias de la escritura.

Adicionalmente, la Notara cobra el IVA y el recaudo para el Fondo Nacional del
Notariado y para la Superintendencia de Notariado y Registro. Incluso, en algunas
facturas se hace mencin a la retencin en la fuente que le corresponde al vendedor.

Demos un ejemplo de cmo se debe hacer efectiva la retencin :

La IGLESIA PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA hace una compra de un
inmueble, por valor de $7.000.000,oo. Como es un acto con cuanta inferior a
$8.708.580,oo (ver el acpite de gastos de escrituracin, tarifas de los derechos
notariales), la tarifa a aplicar es el 3.0/1000 adicional a los primeros $10.550 (por el
hecho de que el acto tenga cuanta). La Notara cobrara entonces la suma de
$31.550,oo por ese concepto; la escritura pblica se elabor en cuatro hojas
notariales, lo que equivale a pagar $5.920,oo; igualmente se solicitan tres copias de la
escritura pblica, una para el interesado, otra dirigida a Registro y otra para Catastro,
33
por lo que la Notara cobra $17.760. Hasta aqu llevamos un total de $55.230,oo en
calidad de Derechos Notariales.

Adicionalmente, la Notara est obligada a cobrar el 16% sobre el valor de los
derechos notariales, por concepto del IVA, lo que equivale a $6.202,oo. As mismo,
la Notara debe recaudar para el Fondo Nacional del Notariado la suma de $2.640,oo
y para la Superintendencia de Notariado y Registro otros $2.640,oo.

Por ltimo, por retencin en la fuente, la Notara cobra al vendedor el 1% sobre el
valor de la venta, es decir $70.000,oo, los cuales incluye dentro de la factura.

La Notara expide entonces una factura por valor de $136.712,oo. Sin embargo,
fijmonos que por derechos notariales la Notara cobr $55.230,oo, ya que los dems
conceptos tienen que ver con impuestos y recaudos. La Iglesia, a travs del Pastor a
quien le fue otorgado el poder de compra, debe aplicar la retencin en la fuente sobre
los $55.230,oo, lo que quiere decir que a esa suma el Pastor debe restarle $3.314,oo,
y pagar nicamente $51.916,oo por derechos notariales.

Cabe advertir que si el Pastor acord con el vendedor pagar solo la mitad de los
derechos notariales, nicamente debe aplicar la retencin en la fuente sobre la mitad
de tales derechos.

Para evitar que se presenten inconvenientes entre los pastores y las Notaras a causa
de la retencin, los poderes se expedirn con esa facultad expresa de efectuar la
retencin a nombre de la entidad.

Es necesario advertir que si el Pastor no efecta la retencin, en el momento en que
solicite a la Tesorera General de la Iglesia el reembolso del dinero que pag en la
Notara, la suma que debi cobrar por retencin ser descontada.

6.3.2.3. ENAJENACIN DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL :

El otorgamiento, autorizacin y registro de cualquier escritura pblica, de
compraventa o de hipoteca de una vivienda de inters social de que trata la Ley 9 de
1.989 no requiere del pago de retenciones en la fuente.

34
6.3.3. GANANCIAS OCASIONALES.

Son ganancias ocasionales las provenientes de la enajenacin de bienes de cualquier
naturaleza, que hayan hecho parte del activo fijo del contribuyente por un trmino de
dos o ms aos. Su cuanta se determina por la diferencia entre el precio de
enajenacin y el costo fiscal del activo enajenado.

El costo fiscal est determinado por el precio de adquisicin o el costo declarado en el
ao inmediatamente anterior. El autoavalo puede tomarse como costo fiscal.

La tarifa del impuesto de ganancias ocasionales es progresiva y la tabla respectiva se
encuentra consagrada en el art. 241 del Estatuto Tributario.

La Iglesia no es contribuyente de este impuesto, por el art. 23 del Estatuto Tributario
Nacional.

Sin embargo, si la Iglesia adquiere un inmueble, cuyo valor de la compra supera
aproximadamente los $18.600.000,oo (valor base para el ao 2002) respecto del costo
fiscal o valor catastral, la persona a quien la iglesia le est comprando debe asumir la
ganancia ocasional.

7. GASTOS DE ESCRITURACIN.

Los gastos de escrituracin de un contrato de compraventa de un inmueble sern
pagaderos por partes iguales (Art. 1862 del Cdigo Civil y Art. 223 del decreto 960
de 1.970), salvo disposicin en contrario pactada expresamente por los contratantes.

No tener conciencia de esta situacin puede llevar a alguna de las partes a incumplir
al momento de otorgar la escritura por no estar en capacidad de cancelar la parte que
le corresponda.

En este punto es necesario tener claro que la retencin en la fuente, como impuesto
que corresponde exclusivamente al vendedor, no hace parte de los gastos de
escrituracin, y por tratarse de un impuesto NO ES NEGOCIABLE, lo que quiere
decir que si el comprador, en este caso el pastor que acta a nombre de la Iglesia, se
35
comprometi a asumir el pago de la totalidad de los gastos de escrituracin, no por
ello debe cancelar la retencin en la fuente.

Si el pastor, a pesar de lo anterior, decide pagar la retencin en la fuente a nombre del
vendedor, la Tesorera Nacional de la Iglesia no reconocer ese valor.

7.1. TARIFAS DE LOS DERECHOS NOTARIALES :

Corresponde a lo que por ley se debe pagar a la Notara como retribucin al servicio
prestado por ella. Cada ao la Superintendencia de Notariado y Registro, mediante
una Resolucin, fija las tarifas a que tienen derecho las Notaras, estableciendo las
cuantas sobre las cuales sern aplicados algunos porcentajes.

Para el ao 2007, las tarifas de los derechos notariales se determinan as :

a. Los actos que por su naturaleza carezcan de cuanta o cuando sta no se pudiera
determinar, la suma de $38.110,oo;

b. Aquellos cuya cuanta fuere igual o inferior a $108.680,oo, la suma de
$12.710,oo. Cuando fuere superior, se cobrarn las siguientes sumas adicionales
al exceso :

b.1- El tres por mil (3/1.000) cuando la cuanta fuere inferior o igual a
$10.484.280,oo;

b.2- El dos punto nueve por mil (2.9/1.000) cuando la cuanta fuere inferior o
igual a $20.968.560,oo;

b.3- El dos punto ocho por mil (2.8/1.000) cuando la cuanta fuere inferior o igual
a $31.452.870,oo;

b.4- El dos punto siete por mil (2.7/1.000) cuando la cuanta fuere superior a
$31.452.870,oo;

Las anteriores tarifas son aplicables a los actos ms comunes que versan sobre
inmuebles. Sin embargo, para algunos actos especiales, como las sucesiones o
separacin de bienes, se fijan otro tipo de tarifas.
36
Cada hoja notarial tiene un costo de $1.780,oo.

La base para el cobro de las tarifas, cuando el acto tiene cuanta, es el valor de la
negociacin. En una compra, por ejemplo, la base la constituir el precio de la venta.
Sin embargo, ste valor no puede ser inferior al avalo catastral del inmueble o al
autoavalo.

7.2. OTROS COBROS EFECTUADOS POR LAS NOTARIAS.

Por el acto realizado en la Notara, sta debe cobrar adicionalmente el 16%
equivalente al IVA (impuesto sobre el valor aadido, tambin conocido como
impuesto sobre las ventas).

7.3. DERECHOS NOTARIALES EN LA CONSTITUCIN Y
CANCELACIN DE HIPOTECAS.

Cuando se constituyen hipotecas abiertas en donde se fijan las cuantas mximas de la
obligacin que garantiza el gravamen, los derechos notariales y registrales se liquidan
con base en dicha cuanta.

Cuando se trata de constitucin de hipotecas abiertas sin lmite de cuanta, de
ampliaciones, de novaciones y de subrogaciones los derechos notariales y registrales
se liquidan de acuerdo con la constancia, documento o carta que para tal efecto
deber presentar la persona o entidad acreedora, en donde se fijar, de manera clara y
precisa, el cupo o monto del crdito aprobado que garantiza la respectiva hipoteca.

El documento o carta debe protocolizarse con la escritura que contenga el acto, sin
costo alguno para las partes, y el Notario debe dejar constancia en el instrumento
sobre el valor que sirvi de base para liquidar los derechos notariales.

Sin embargo, cuando en la escritura pblica se fije el valor del prstano, ste se tendr
como cuanta para liquidar los derechos de la hipoteca.

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Los derechos correspondientes a la cancelacin de hipotecas abiertas se liquidan con
base en el mismo monto que se tuvo en cuenta para su constitucin.

8. GASTOS POR BOLETA FISCAL E IMPUESTO DE REGISTRO.

Los gastos por boleta fiscal e impuesto de registro, cuyas tarifas actuales son de
10.5/1000 y el 5/1000 sobre el valor del contrato de compraventa se pagarn de
acuerdo con lo que hayan estipulado las partes contratantes.

Es importante aclarar que lo que comnmente se conoce como boleta fiscal realmente
corresponde al impuesto departamental de registro y anotacin. En el caso de Santaf
de Bogot, este impuesto se paga en la Beneficencia de Cundinamarca; en el caso de
Antioquia se paga en la Oficina de Rentas Departamentales; en las dems ciudades se
pagar en esta oficina si la hubiere y, en su defecto, en los hospitales o servicios
seccionales de salud designados para tal efecto.

9. GASTOS DE ESCRITURACIN Y DE REGISTRO RECONOCIDOS POR
LA IGLESIA.

Los gastos de escrituracin y de registro son asumidos por la Tesorera General de la
Iglesia, del presupuesto asignado para el Departamento J urdico e Inmobiliario.

Sin embargo, es necesario aclarar que no todo gasto generado por la negociacin hace
parte de los gastos de escrituracin y registro.

La Tesorera General de la Iglesia nicamente cancela lo que el Pastor tuvo que pagar
en la Notara por los Derechos Notariales que gener la negociacin (incluyendo IVA
y recaudos); tambin paga el valor del impuesto de registro departamental (Boleta
Fiscal), y el del impuesto de registro que se cancela en la Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos.

Otros gastos diferentes a los anteriores, como el impuesto predial y/o de valorizacin,
estampillas, planos, avalos, viticos, correspondencia, fotocopias, autenticaciones,
valor de adjudicacin, publicaciones en prensa y/o radio, edictos, tramitadores (para
elaboracin de minutas o gestin de todo lo pertinente a la negtociacin y su
escrituracin) NO SON RECONOCIDOS POR LA TESORERIA GENERAL.
38

IMPORTANTE : La Tesorera General tampoco reconoce el valor por concepto de
la RETENCIN EN LA FUENTE que en la negociacin le corresponde
exclusivamente al vendedor, lo que quiere decir que si el pastor accedi a pagar todos
los gastos de escrituracin y registro, incluyendo la retencin en la fuente, ese valor
vtandr que ser asumido directamente por la Iglesia Local, toda vez que la Iglesia
Nacional no lo reconocer.

Recordemos que cuando la Iglesia acta como vendedora, ella est exenta de pagar
retencin en la fuente.

Para solicitar el reembolso del dinero a reconocer por la Iglesia, el pastor debe enviar
al Departamento J urdico e Inmobiliario de la Iglesia la escritura pblica en la que
consta la negociacin, y el certificado de libertad y tradicin en la que la Iglesia
figura como propietaria, adems de los respectivos recibos de pago, es decir, la
factura expedida por la Notara Pblica en la que se hizo la negociacin, el recibo
correspondiente a la boleta fiscal y el emitido por la Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos. Se debe indicar claramente el nmero de la cuenta y el
nombre de la entidad financiera en la que se va a hacer la consignacin, sealando el
nombre del titular de dicha cuenta.

El Departamento J urdico e inmobiliario recibe los documentos y procede a aprobar
los soportes de pago para luego remitirlos a la Tesorera General con el fin de que se
autorice su pago.

IMPORTANTE : Sin el envo de los documentos completos es intil insistir en el
reconocimiento de los gastos por escrituracin y registro.

10. SOLICITUD DE PODERES RELATIVOS A INMUEBLES.

Sabemos que el nico autorizado para otorgar poderes a nombre de la IGLESIA
PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA es su Representante Legal.

Actualmente los poderes son solicitados directamente al Departamento J urdico de la
Iglesia, quien los elabora y traslada al Presidente de la Iglesia para su correspondiente
firma.
39

Sin embargo, la elaboracin del poder no se tramita, en tanto no se hayan cumplido
con los siguientes requisitos:

a. Toda compra, permuta o donacin que se pretenda hacer, debe ser sometida, sin
excepcin, a un estudio minucioso de ttulos por parte del Departamento J urdico,
antes de firmar cualquier documento o de comprometer en alguna forma a la
Iglesia, so pena de que la Iglesia no se responsabilice de las consecuencias que
puedan surgir de la negociacin.

Lo anterior es porque vemos con preocupacin que por el afn de comprar un
inmueble, que es una ganga o que est muy bien ubicado, los Pastores no
someten a estudio de ttulos los documentos del inmueble sino que
apresuradamente deciden suscribir promesa de compraventa, sin saber en qu
condiciones se encuentra la propiedad, y slo informan del negocio cuando
necesitan el poder para firmar la escritura pblica.

b. Con base en el anlisis que el oficial distrital realice previamente sobre el
inmueble que se pretenda comprar, y en el resultado del estudio de ttulos
realizado por el Departamento J urdico e Inmobiliario, el Supervisor Distrital o el
oficial al que le corresponda, de estimar viable el negocio debe expedir una
autorizacin POR ESCRITO para que se pueda llevar a cabo. Este escrito deber
presentarse al Departamento J urdico e Inmobiliario a fin de que se expida el
poder correspondiente; de lo contrario se har caso omiso a la solicitud del poder.
Tal autorizacin ser archivada junto con los documentos respectivos, en la
carpeta del inmueble.

En pro de agilizar los trmites, la autorizacin que deben emitir los oficiales,
puede allegarse va fax.

c. En caso de que la negociacin incluya una HIPOTECA, o que se pretenda
VENDER o PERMUTAR un inmueble de la Iglesiam, el pastor interesado debe
comunicarse con los oficiales de su distrito a fin de que ellos dirijan una carta
directamente al Consistorio de Ancianos de la Iglesia, a travs del Secretario
General, informando sobre la conveniencia de la negociacin y la capacidad de
endeudamiento de la Iglesia comprometida, en el caso de la hipoteca; o el motivo
de la venta o permuta y la intencin que se tiene con su ejecucin, a fin de que
este orgnismo representativo de la Iglesia le de su aprobacin. Una vez aprobado
por el Consistorio, se podr expedir el respectivo poder.
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IMPORTANTE: Poderes para protocolizacin de mejoras y/o declaracin de
construccin, aclaracin de escrituras, englobes, desenglobes, traspasos de
propiedad, adjuficaciones por posesin de terrenos baldos, y similares, no requieren
del trmite anterior.

11. EL AVALO DE LOS INMUEBLES.

La determinacin del valor real de un inmueble reviste gran importancia no slo por
el hecho de determinar con certeza su valor, sino por ser una herramienta de gran
utilidad en materia comercial, contable y fiscal.

El patrimonio de la Iglesia est conformado principalmente por los bienes inmuebles
de los cuales es propietaria, y sobre ellos se debe declarar anualmente.

Sin embargo, desafortunadamente no se tiene un dato preciso del valor de cada
inmueble, y slo existe un valor presuntivo que est lejos de coincidir con la realidad.
Si el gobierno quisiera hacer una investigacin al respecto, saldramos muy mal
librados.

Es urgente para la Iglesia ponerse al da en esta informacin. De ah que requiramos a
los Coordinadores para que con su ayuda sea actualizada esa informacin.
Por el momento intentaremos conocer, por lo menos el avalo que la Oficina de
Catastro le ha dado a cada una de las propiedades, para lo cual necesitamos que se
haga la solicitud pertinente en cada oficina. Esta informacin debe actualizarse
anualmente.

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EXENCIN TRIBUTARIA

La exencin tributaria es un beneficio dado por la Ley 133 de 1.994, en el pargrafo
del art. 7, que estipula : Los Concejos Municipales podrn conceder a las
instituciones religiosas exenciones de los impuestos y contribuciones de carcter local
en condiciones de igualdad para todas las confesiones e iglesias.

Lo anterior quiere decir que no es obligatoria la exencin tributaria a favor de las
Iglesias, sino que es potestativo de los Concejos Municipales el otorgar el beneficio,
desde luego en trminos de igualdad, lo que indica que si exime del impuesto a una
Iglesia especfica debe eximir a todas en general.

Para lograr la exencin del impuesto predial, primero se debe averiguar ante el
Concejo Municipal si ste expidi un Acuerdo Municipal o acto administrativo para
eximir de impuestos a las Iglesias. Si no existe el acuerdo se debe hacer la solicitud
de exencin tributaria al Concejo Municipal. En algunos lugares la solicitud debe
hacerse al Alcalde para que proceda a elaborar un proyecto de acuerdo municipal que
pueda ser debatido ante el Concejo. Si ya existe el acuerdo y es positivo para las
Iglesias, se debe hacer la solicitud de exencin tributaria ante la Secretara de
Hacienda Municipal.

Si la solicitud va dirigida al Concejo, debe anexarse la certificacin de la Personera
J urdica Especial; si la solicitud va dirigida a la Secretara de Hacienda, debe
anexarse adems de la certificacin de la Personera J urdica Especial, una copia del
acuerdo municipal que exoner a las Iglesias. En algunos lugares se requiere anexar
el paz y salvo del impuesto predial y la escritura pblica de propiedad del inmueble.
La solicitud debe contener los datos de identificacin del inmueble, tales como el
nmero de matrcula inmobiliaria y el nmero de registro o cdula catastral.

Para hacer la solicitud, el pastor debe estar autorizado por el Representante Legal de
la Iglesia, mediante un poder que lo habilite para actuar a nombre de la institucin.

Si una Iglesia ha sido beneficiada con la exencin tributaria, su pastor debe estar
averiguando continuamente (por lo menos anualmente) si el acuerdo que concedi el
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beneficio an sigue vigente, a fin de no incumplir con las obligaciones tributarias de
ser el caso.

Actualmente la exencin tributaria comprende el Impuesto Predial, y en algunos
lugares incluyen algunas sobretasas y contribuciones.

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EL SONIDO Y LAS LICENCIAS
DE CONSTRUCCION.

Este tema ltimamente nos ha inquietado demasiado ante la proliferacin de quejas y
demandas en contra de las Iglesias, a causa del ruido excesivo dentro de las
ceremonias religiosas y por la falta de la licencia de construccin en el casi 90% de
nuestros templos.

Cuando los Pastores pretenden adquirir un inmueble para la Iglesia, buscan en primer
lugar su economa, para luego fijarse en una ubicacin conveniente segn su propia
opinin, estimulados por la cercana al Parque principal del lugar, a una va pblica
de gran afluencia de gente, etc.

Conceptos como zona residencial, compatibilidad con el uso del suelo,
mitigacin del ruido, aislamientos, niveles de sonido mximo permitidos,
factibilidad del uso, POT, etc., no pasan por la mente del Pastor, cuando de
comprar un lote se trata.

Cuando un Pastor realiza un presupuesto previo a la adquisicin de inmueble, con el
objetivo de saber cuanto tendr que invertir su Iglesia para la compra del lote y
construccin del templo, nunca involucra el valor de un sistema acstico apropiado
para el templo, o el costo que tiene el tramitar una licencia de construccin.

No desconocemos el esfuerzo de cada Iglesia para adquirir y construir su templo.
Sabemos de donde proceden los recursos para la adquisicin de un inmueble para la
Iglesia y somos conscientes del arduo trabajo de los creyentes para recolectar fondos
pro templo.

Pese a lo anterior, no podemos ser ciegos ante la realidad, pues a causa del sonido
excesivo y de las construcciones ilegales, nos hemos visto sometidos a enfrentar
demandas, quejas y procesos que en su mayora han amenazado con cerrar nuestros
templos y que incluso ya afectaron la libertad de uno de nuestros pastores, el cual
tuvo que cumplir con un arresto de 10 das.
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No son las directivas de la Iglesia, si no la Ley, la que nos impone el respeto a la
tranquilidad de nuestros vecinos y la que nos exige cumplir con unos parmetros para
no poner en riesgo la vida de los creyentes.

1. EL SONIDO.

Como Iglesia debemos respetar los niveles mximos permitidos para el sonido, los
cuales estn descritos en una tabla elaborada por el Ministerio de Salud (hoy
Ministerio de Proteccin Social), la cual determina hasta donde llega la tolerancia
social y cuando se est atentando contra la salud pblica. Esos niveles dependen de la
zona en donde est ubicada la Iglesia y el horario en el que se produce el sonido. La
tabla es la siguiente :

Zona Receptora Perodo diurno Perodo nocturno
7 a.m. a 9 p.m. 9 p.m. a 7 a.m.

Residencial 65 Decibeles 45 Decibeles
Comercial 70 Decibeles 60 Decibeles
Industrial 75 Decibeles 75 Decibeles
Tranquilidad 45 Decibeles 45 Decibeles

Los decibeles son medidos a travs de un SONOMETRO o un BATMETRO o un
MULTITESTER.

Es necesario aclarar que cuando se habla de sonido dentro de un Templo, no se
refiere exclusivamente a los amplificadores, micrfonos, parlantes e instrumentos
musicales, como as lo han entendido algunos pastores cuando deciden eliminar los
equipos de sonido o bajarles el volumen para evitar las quejas de los vecinos.

El ruido que no debe sobrepasar los niveles mximos permitidos, resulta de sumar el
sonido de los equipos, amplificadores, instrumentos musicales, cnticos de los
creyentes, oraciones en voz alta, aplausos, etc.

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Si an no se ha iniciado la construccin de la Iglesia, es recomendable incluir dentro
del proyecto de construccin, a presentar ante Planeacin Municipal, un sistema de
mitigacin del sonido, el cual debe ser sugerido por el profesional encargado de
tramitar la licencia respectiva.

Si el templo ya est construido, se debe consultar con una persona versada en la
materia (ingeniero de sonido, tcnico de sonido y/o ingeniero civil, arquitecto) a fin
de que sugiera los cambios y adecuaciones necesarias para aislar el sonido, de tal
manera que ste no se exteriorice.

2. LICENCIAS DE CONSTRUCCIN.

Pese al costo que implica el tramitar una licencia, es indispensable su gestin para
evitar demoliciones y multas que van desde 70 hasta 400 salarios mnimos legales
mensuales vigentes.

Antes de adquirir un lote para construir, es necesario solicitar a Planeacin Municipal
un certificado de uso a fin de verificar si la zona en la que se va a construir la Iglesia
es compatible con el uso del templo de predicacin.

Tambin, previo a cualquier negociacin, es recomendable indagar sobre el Plan de
Ordenamiento Territorial (POT) del lugar, y analizar lo que dicho plan exige para la
construccin de una Iglesia, vale decir, zona de ubicacin, rea exigida, aislamientos,
etc. De esta manera el Pastor tendr la seguridad que al lote que va a comprar le
puede ser otorgada una licencia de construccin.

Cierto es que muchos de los POT vigentes establecen demasiados requisitos para la
construccin de una Iglesia, los cuales generan mayores costos porque se requieren
lotes ms grandes, adems de que exigen una ubicacin determinada. Sin embargo,
esto no debe ser excusa para tramitar la licencia con otro uso diferente al de Iglesia,
pues es sabido que algunos pastores prefieren solicitar permiso de construccin para
una bodega, saln de reuniones o residencia y ocultar que en realidad se trata de un
templo de predicacin. Al respecto, lo importante no es obtener una licencia de
construccin a como de lugar, sino servirse de ella para evitar futuros inconvenientes,
ya que cuando el pastor se vea obligado a certificar el uso del suelo permitido para
ese inmueble, y se constata que el permiso es para una bodega y no para una iglesia,
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comenzarn a surgir las multas en el mejor de los casos, pues si se determina que el
uso de iglesia no es compatible con la zona, se puede ordenar su cierre.

TRABAJO DISTRITAL

1. FUNCIONES DE LOS COORDINADORES DISTRITALES DE
INMOBILIARIA.

El Coordinador trabaja bajo la asesora y direccin del Departamento J urdico e
Inmobiliario de la Iglesia que es quien tiene el manejo de inmobiliaria a nivel
nacional. Algunas de sus funciones consistirn en lo siguiente :

a. Tener al da la relacin pormenorizada de las congregaciones que integran su
distrito, clasificndolas en las que tienen propiedad y las que no la tienen;

b. Velar porque las congregaciones con propiedad tengan todos sus documentos en
regla y enviarlos a J urdica para su radicacin y archivo;

c. Servir de gua y de intermediarios para la compra y venta de propiedades de la
Iglesia, en asocio con los oficiales del distrito;

d. Solicitar oportunamente los documentos de las propiedades que se vayan a
comprar y disponer su remisin de manera inmediata al Departamento J urdico e
Inmobiliario para el correspondiente estudio de ttulos;

e. Servir de intermediario y asesorar la solicitud y tramitacin de los poderes que se
requieran para la compra y venta de los inmuebles de la Iglesia dentro de su
distrito;

f. Velar porque en cada propiedad se tengan al da el pago de impuestos y/o se
solicite la exencin tributaria respectiva;

g. Actualizar anualmente el avalo de cada propiedad dentro de su distrito, con
base en el valor catastral que aparezca en la declaracin del predial, e
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informar al Departamento Jurdico al respecto a fin de que tales datos se
ingresen al programa (indispensable);

h. Servir de gua para los pastores, en lo que en materia de inmobiliaria se refiere;
i. En general, realizar las gestiones encomendadas por el Departamento J urdico de
la Iglesia, en relacin con los inmuebles dentro de su distrito.

Es innegable la utilidad y el servicio que los Coordinadores prestarn a la Iglesia,
pues lamentablemente y por la ocupacin de los pastores, muchos no se comprometen
con los objetivos del Departamento J urdico e inmobiliario, y estos funcionarios
estarn encargados de tener al da la informacin requerida para inmobiliaria, adems
que, como supervisores o intermediarios de los negocios a realizarse a nombre de la
Iglesia, con su labor se evitarn los problemas que muchos de los inmuebles
actualmente tienen que enfrentar.

2. SUGERENCIAS PARA EL TRABAJO A REALIZAR.

2.1. EL ARCHIVO DISTRITAL DE INMOBILIARIA.

Para el inicio de las labores a ejecutar, los Coordinadores deben requerir a los
Secretarios Distritales a fin de que les hagan entrega de todas y cada una de las
Escrituras y dems documentos que reposan en sus archivos y que tiene que ver nica
y exclusivamente con las propiedades de la Iglesia. Una vez tengan en su poder
dichos documentos el paso a seguir consiste en compararlos con los que estn en la
lista que se les ha entregado a cada Coordinador, y que corresponde a las propiedades
que fueron reportadas oportunamente al Departamento de Inmobiliaria de la Iglesia.

2.1.1. MANERA DE EJECUTAR LA COMPARACIN DE DOCUMENTOS :

Se puede entender a travs de los siguientes ejemplos :

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a. En el archivo entregado al Coordinador por el Secretario Distrital, aparece la
Escritura #4164 de Septiembre 29/88 otorgada en la Notara Tercera de Armenia,
correspondiente a la Iglesia Central de Armenia. En el listado que el
Departamento de J urdica le envi NO aparece. El Coordinador debe enviar el
original de esa Escritura al Departamento J urdico de la Iglesia.

b. En el archivo entregado al Coordinador por el Secretario Distrital aparece la
Escritura #4164 de septiembre 29/88 otorgada en la Notara Tercera de Armenia,
correspondiente a la Iglesia de Central de Armenia. En el listado que el
Departamento J urdico le envi S aparece. En este caso no hay necesidad de que
el Coordinador la enve al Departamento J urdico.

c. En el archivo entregado por el Secretario Distrital aparece la Escritura #4164 de
septiembre 29/88 otorgada en la Notara Tercera de Armenia, pero en el listado
que el Departamento J urdico le envi al Coordinador aparece relacionado pero se
seala que no est en la carpeta. Esto quiere decir que si bien se tiene informes de
la existencia de la propiedad, en el archivo de Inmobiliaria que reposa en el
Departamento J urdico no hay ningn documento. En este caso el Coordinador
debe enviar al Departamento J urdico la Escritura Pblica y dems documentos
de dicha propiedad, que estn en el archivo Distrital. En caso que tampoco se
encuentren los documentos de la propiedad en el archivo Distrital, el Coordinador
debe tramitar su consecucin.

d. En el listado que el Departamento J urdico le envi al Coordinador aparece la
Escritura Pblica #4164 del 29 de septiembre de 1988 otorgada en la Notara
Tercera de Armenia. En el archivo entregado al Coordinador por el Secretario
Distrital no aparece esa propiedad. El Coordinador puede solicitar al
Departamento J urdico copia de los documentos para que complete su archivo.

El Departamento Jurdico e Inmobiliario enviar al Coordinador de inmobiliaria,
trimestral o semestralmente dependiendo de las variaciones que se hayan presentado,
un listado actualizado y un discket contentivo del mismo, para que la informacin
nacional y distrital siempre coincidan.

2.2. GASTOS CON OCASIN AL TRABAJO DE INMOBILIARIA A
REALIZAR EN CADA DISTRITO.
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2.2.1. TRAMITOLOGA :

Somos conscientes que el trabajo a realizar en cada distrito es considerable y por ello,
desde el punto de vista econmico, no se puede tomar a la ligera.

Las propiedades de la Iglesia presentan algunas situaciones que de no irlas
solucionando paulatinamente, su solucin simultanea acarreara un problema para el
presupuesto de la Iglesia.

Los asuntos que requieran de la elaboracin de una escritura y que, en consecuencia,
demanden gastos notariales y de registro, sern asumidos por la TESORERIA
GENERAL de la Iglesia. Los gastos diferentes a stos, debern ser asumidos por la
Iglesia Local que se beneficie del asunto.

2.2.2. VITICOS :

Consisten en la prevencin en dinero o especie de lo necesario para el sustento del
que hace un viaje. Pueden ser : Gastos por alimentacin, por transporte areo
terrestre.

Estos gastos sern asumidos directamente por el Distrito, como as se aprob en
reunin con el Consistorio de Ancianos y Supervisores Distritales.

Cabe aclarar que en pro del fondo distrital, el traslado del Coordinador Distrital debe
asumirse como ltimo recurso para la solucin de los problemas.

2.2.3. OTROS GASTOS :

Taxis, correo, encomiendas, llamadas de larga distancia,etc., corrern por cuenta del
fondo distrital.
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2.2.4. ADECUACIN DE OFICINA:

El Coordinador Distrital de Inmobiliaria deber contar con un lugar acondicionado
especialmente para su trabajo, en el que se le pueda proveer de los elementos
indispensables para la ejecucin de la labor encomendada, los cuales sern de cargo
del Distrito, como la papelera, utensilios de escritura (incluyendo mnimo una
mquina de escribir) y de oficina (indispensable un archivador), etc.

Escritorios, computador, fax, etc., son implementos que si bien son necesarios, no
son indispensables y por ello sera ilgico pretender gravar al distrito con mayores
gastos. Sin embargo, es bueno crear conciencia en los oficiales que para la eficacia
del servicio que se pretende prestar es bueno contar con elementos adecuados.

3. PROBLEMAS MS COMUNES QUE SE PRESENTAN EN LAS
PROPIEDADES DE LA IGLESIA.

El Departamento de Jurdica de la Iglesia elabor un inventario minucioso en el que
seal, adems del nmero de existencias, problemas que pudo detectar en algunas
propiedades.

Pese a que no es la solucin a todos los problemas que presenta la parte inmobiliaria
de la Iglesia, es un buen comienzo para comenzar a solucionarlos.

En el listado que se le entrega al Coordinador estn consignadas algunas situaciones
que presentan las propiedades. El listado contiene el cdigo de la congregacin (el
cual ha sido asignado por Tesorera General) y el nombre con el cual se le conoce, los
documetnos que aparecen en la carpeta, las observaciones que tienen los documentos,
la fecha en que se solicita o ejecuta algn trmite y la especificacin del trmite que
se efectu.

A continuacin se presenta el significado de cada observacin y la manera de actuar
frente a cada una :

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3.1. PROTOCOLIZACIN DE MEJORAS Y/O DECLARACIN DE
CONSTRUCCIN :

La protocolizacin de una mejora tiene por objeto hacer constar su existencia en una
escritura pblica.

Ante cualquier Notario Pblico, o Alcalde Municipal, se solicita la recepcin de dos
declaraciones extraprocesales, las cuales contendrn las formalidades propias para
todo tipo de declaracin, e indicarn la ubicacin, linderos, nomenclatura y dems
circunstancias que identifiquen el inmueble, as como las mejoras que se han
efectuado en l, sealando que la posesin siempre ha estado en cabeza de la Iglesia.

Se procede a protocolizar las mejoras cuando la Iglesia no es duea del lote sino que
es poseedora del mismo, por no tener una escritura pblica que la acredite como
propietaria. Sucede mucho cuando se constituye sobre un terreno baldo o que si bien
tiene dueo ste nunca ha otorgado una escritura pblica de venta.

Se declara la construccin cuando la Iglesia, siendo propietaria del lote, manifiesta
ante un Notario Pblico y mediante una escritura pblica qu tipo de mejoras ha
desarrollado sobre el inmueble.

El Notario del crculo donde se encuentre ubicado el inmueble proceder a
protocolizar las declaraciones y elevarlas a escritura pblica.

El registro o inscripcin de las mejoras ante la Oficina de Registro de Instrumentos
Pblicos ha sido un tema polmico entre los Registradores. Desdichadamente, por ser
el Derecho conceptual, hemos tenido que someternos a la opinin jurdica de los
registradores de turno, pues el tema de las mejoras, concretamente en lo aqu tratado,
no cuenta con una normatividad expresa, sino que depende de la interpretacin y
adecuacin que se ha dado con base en las leyes existentes.

Para algunos, la protocolizacin de mejoras no es registrable, justamente porque con
la protocolizacin, los documentos protocolizados no adquieren mayor fuerza o
firmeza de la que originalmente tienen. En este caso nos quedaramos con una
Escritura Pblica de declaracin de mejoras sin registrar.

Para otros, las mejoras son registrables bajo los siguientes parmetros :

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Las mejoras objeto de registro son las construcciones o edificaciones y las
plantaciones o sembrados que una persona hace en terreno propio, ajeno o baldo.

Si la mejora es declarada por el propietario del terreno, el registro debe realizarse en
la primera columna del folio de matrcula de dicho terreno, por cuanto esa misma
persona es propietaria del suelo como de lo que en ste se construya, siembre o
plante.

No sucede igual cuando el constructor es uno y el propietario del terreno donde se
construye es otro. En este caso el declarante de las mejoras debe citar los datos de
registro del terreno ajeno y en ste se har el asiento registral, pero en la sexta
columna del folio de matrcula correspondiente a dicho terreno, por cuanto el
verdadero propietario de tales mejoras es el dueo del terreno (por accesin), sin
perjuicio de las indemnizaciones que ste deba a aqul.

Tratndose de mejoras en suelo baldo, para su registro se deber abrir un folio de
matrcula de mejoras ya que en este evento el constructor o plantador es propietario
de esas mejoras por cuanto la accesin no es aplicable sobre terrenos baldos.

El documento que debe presentarse a la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos
para obtener el registro de unas mejoras, puede ser una escritura pblica o unas
declaraciones extraproceso, en el cual se contenga la manifestacin del compareciente
de ser l el constructor o plantador, consignando los datos de registro
correspondientes al inmueble por naturaleza, salvo que se trate de baldos.

Al instrumento pblico se acompaar una copia del mismo con destino al archivo de
la Oficina de Registro; y el comprobante de haberse pagado el impuesto de registro y
anotacin.

A la Iglesia le interesa declarar sus construcciones para efectos del pago del impuesto
predial y la valorizacin de los inmuebles en materia contable, en el caso del suelo
propio; en el caso de terreno ajeno para poder acreditar unas mejoras, tendiente a
obtener el reconocimiento de una indemnizacin en el caso en que el dueo reclame
la propiedad y/o para hacerlas valer probatoriamente en un proceso de pertenencia,
etc.; y en el caso de terrenos baldos, para poder ser reconocidos como proponentes
prioritarios de compra en el evento que se pretenda la adjudicacin del terreno, etc.

3.2. ENGLOBAR :
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Consiste en reunir dos o ms predios que colindan entre s, y hacer de ellos uno slo.

Para el efecto, debe acudirse a una Notara Pblica y hacer la solicitud pertinente, o
bien allegar una minuta sobre el particular, presentando las escrituras pblicas de
cada uno de los predios, de tal manera que, con base en ellas, se pueda hacer coincidir
los linderos de las propiedades para que figuren como un slo inmueble.

Una vez se levante la escritura pblica, debe inscribirse en la oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos, quien abrir un nico folio de matrcula para la propiedad,
dejando la constancia en los antiguos folios de matrcula.

Una copia adicional de la escritura pblica debe destinarse para la Oficina de
Catastro.

3.3. DESENGLOBAR :

Consiste en dividir materialmente un inmueble en dos o ms partes, con sus
caractersticas propias.

La manera para llevar a cabo un desenglobe es diferente si se trata de un lote o una
edificacin. Si se pretende dividir un lote, se elabora un plano simple en el que se
indica cmo ser dividido el inmueble, y se sealan las medidas y linderos de cada
una de las porciones. En algunas Notaras exigen un plano elaborado por un
profesional. En otras basta con allegar un plano simple del lote.

Si lo que se va a dividir es una edificacin, debe contratarse los servicios
profesionales de un arquitecto a fin de que levante unos planos sobre el inmueble,
sealando claramente la manera como se va a dividir, e indicando tambin las
medidas y linderos de cada uno de los predios. Estos planos deben ser aprobados por
Planeacin Municipal o por una Curadura Urbana.

Una vez debidamente aprobados los planos, se debe acudir a una Notara Pblica a fin
de elevar a escritura pblica un reglamento de propiedad horizontal, en el cual consta
la particin efectuada, instrumento pblico que posteriormente debe ser registrado en
la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos.
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La Oficina de Registro abrir sendos folios de matrcula inmobiliaria en los que se
har constar las caractersticas propias de cada predio, y dejar constancia sobre el
particular en el antiguo folio.
3.4. SOLICITAR ESCRITURA PBLICA :

Cuando se conozcan los datos completos de una escritura pblica pero no se posea el
documento, debe acudirse a la Notara Pblica donde fue levantado el instrumento y
all hacer la solicitud de las respectivas copias.

Datos requeridos : Nmero y crculo de la Notara Pblica, Nmero de la Escritura
Pblica, da, mes y ao de otorgamiento.

Cualquier persona puede solicitar copias de una escritura pblica sin tener que
justificarse ante la Notara. Se recomienda solicitar copias informales ya que si se
solicita una copia notarial su costo es mucho mayor. De la misma manera, se debe
solicitar copia no solo de la escritura pblica propiamente dicha sino de sus anexos.

3.5. SOLICITAR CERTIFICADO DE LIBERTAD CORRESPONDIENTE A
LA MATRCULA INMOBILIARIA :

Para solicitar el folio de matrcula inmobiliaria de una propiedad (o el conocido
certificado de libertad y tradicin del inmueble), se debe acudir a la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos del lugar de ubicacin del predio donde se
encuentra inscrito, y aportar el Nmero de Matrcula Inmobiliaria.

Si se ignora el nmero del Folio de Matrcula Inmobiliaria, con la direccin del
inmueble se puede acudir a la Oficina de Catastro y/o a la Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos y hacer la averiguacin.

La Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos expide un certificado de libertad y
tradicin correspondiente al nmero de folio de matrcula inmobiliaria aportado. El
certificado tiene un valor que actualmente corresponde a $7.000,oo.

55
3.6. MATRCULA DESACTUALIZADA:

Antiguamente la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos manejaba los registros
de inmuebles a travs de Libros, Tomos, Pginas, etc. Se requera adems la fecha de
registro que en muchas ocasiones no coincida con la fecha de la matrcula.

Actualmente la oficina precitada le ha asignado a cada propiedad un nmero de folio
de matrcula inmobiliaria y slo basta este dato para que sea expedido el certificado
de libertad y tradicin que permitir conocer el historial del inmueble.

Varias de las propiedades de la iglesia que hace muchos aos fueron adquiridas, an
contienen los datos del antiguo registro. Para solicitar el certificado de libertad y
tradicin de tales inmuebles es necesario acudir a la Oficina de Registro de
Instrumentos Pblicos en donde estn inscritos, y con los datos desactualizados se
indaga por el nmero de folio de matrcula inmobiliaria. Una vez se obtenga ese
nmero, ya se puede solicitar el certificado de libertad y tradicin.

3.7. DOCUMENTOS A NOMBRE DE PERSONA NATURAL O DE UN
TERCERO:

Se ha hecho esta anotacin en razn a que la escritura y/o documentos que pretenden
acreditar la propiedad sobre el inmueble figuran a nombre del Pastor o de una tercera
persona.

Es importante que la propiedad sea trasladada a la Iglesia, para lo cual la persona a
nombre de quien figure deber otorgar escritura pblica a favor de la entidad, ya que
se corre con el riesgo de perder el inmueble.

Si el traspaso de la propiedad depende del pago de una deuda que todava est
vigente, se debe tramitar la suscripcin de algn documento que garantice que
futuramente el pastor o el tercero traspasar la propiedad a nombre de la Iglesia, para
lo cual se deber acudir al Departamento J urdico e Inmobiliario.

3.8. CON FALSA TRADICIN :
56

Puede darse la falsa tradicin en razn de que la Iglesia compr Derechos Sucesorales
y no se ha llevado a cabo la correspondiente liquidacin de la herencia; o bien porque
la Iglesia compr un inmueble ajeno, es decir que quien vendi no era el verdadero
dueo.

En estos casos debe trabajarse conjuntamente con el Departamento J urdico de la
Iglesia, pues cada caso tiene sus caractersticas particulares.

3.9. INMUEBLES CON DOCUMENTO PRIVADO :

En las propiedades compradas por la Iglesia, hay algunas que muestran abiertamente
que se trata de terrenos ejidos o baldos, porque claramente indican que pertenecen al
municipio o a la Nacin, como por ejemplo aquellas en las que figura la adquisicin
de mejoras; y hay otras que fueron compradas mediante documento privado
(documentos diferentes a una escritura pblica), que no tienen un antecedente de
dominio, y por lo mismo se presume que se trata de este tipo de inmuebles.

Si el terreno es baldo o ejido, se debe tramitar su adjudicacin ante la Alcalda
Municipal, para lo cual es necesario pedir la asesora del Departamento J urdico e
Inmobiliario.

Si, por el contrario, se ignora a quien pertenece el terreno, lo ideal es primero
averiguar en la Alcalda Municipal si se trata de un terreno del Municipio. En caso
afirmativo se debe tramitar su adjudicacin.

En el evento que el terreno no pertenezca al municipio se debe acudir a la Oficina de
Registro de Instrumentos Pblicos del lugar y con la direccin del inmueble indagar
por el nmero del folio de matrcula inmobiliaria y as solicitar el certificado de
libertad y tradicin donde aparece el nombre del propietario. En este caso el
Departamento J urdico e Inmobiliario deber tramitar un proceso de pertenencia.

Es bueno tener claro que todo inmueble que no tiene dueo, pertenece al municipio y
l es quien debe adjudicarlo.

57

3.10. APARECE A NOMBRE DE IGLESIA EVANGLICA PENTECOSTAL
UNIDA DE COLOMBIA :

Antes del ao 1.967, la Iglesia estaba constituida como una sociedad, y por ello tena
una personera jurdica con caractersticas muy diferentes a la que tiene ahora.
Cuando la Iglesia entr a formar parte de las entidades sin nimo de lucro, comenz a
trabajar con otra personera jurdica y por ello tuvo que traspasar los bienes que tena
a la nueva entidad.

El problema es que algunos inmuebles quedaron por fuera de ese traspaso que se hizo
en la poca, y por ello an podemos encontrar propiedades a nombre de la primera
entidad que fuera constituida.

Es necesario modificar la razn social que aparece en tales escrituras, y esto se lleva a
cabo mediante una nueva Escritura Pblica de Aclaracin. Esto ser trabajado
conjuntamente con el Departamento J urdico de la Iglesia.

3.11. PROPIEDADES HIPOTECADAS :

La hipoteca es un gravamen o carga que tiene un inmueble, con el cual un deudor
garantiza el cumplimiento de una deuda. Si el deudor no cumple con la deuda, el
inmueble sobre el cual pesa el gravamen es rematado y con el precio del remate la
deuda es cancelada.

Una propiedad de la Iglesia puede estar hipotecada como consecuencia de dos
situaciones diferentes :

a. Cuando se adquiri el inmueble ya estaba hipotecado. En este caso el certificado
de libertad y tradicin del inmueble indica a favor de quin se constituy la
hipoteca y mediante qu documento. Para solucionar esta situacin, hay que
preguntarle al acreedor o beneficiario de la deuda si sta fue saldada, y en caso
afirmativo solicitarle que cancele la hipoteca.

b. La Iglesia compra un inmueble y decide hipotecarlo para garantizar el pago de
una deuda. En este caso, se pueden presentar dos situaciones :
58

Si la Iglesia constituy directamente la hipoteca, se debe esperar hasta que la
deuda se termine de cancelar y posteriormente tramitar la desanotacin de la
hipoteca;

Si el inmueble se encuentra a nombre de un pastor o un tercero, y ste constituy
la hipoteca, ocurre que dentro de las clusulas que se acuerdan al constituir la
hipoteca, se deja expreso que en tanto est vigente la deuda y por ende la
hipoteca, el inmueble sobre el que pesa en gravamen no puede ser vendido o
enajenado, a menos que sea autorizado por el acreedor o beneficiario de la deuda,
y si es vendido sin autorizacin, esta violacin da derecho al acreedor a exigir el
pago inmediato de la totalidad de la deuda, lo que puede conllevar al remate del
inmueble. Esta es la razn por la cual la propiedad no se puede traspasar a la
Iglesia hasta que la totalidad de la deuda no sea cancelada. De all que se sugiera
la firma de un documento, por parte del pastor o del tercero, que garantice el
futuro traspaso de la propiedad.

59

MODELOS

1. CERTIFICADO DE USO O DE UBICACIN. Pginas 60 y 61.

2. FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA TRADICIONAL. Pginas 62 y
63.

3. FOLIO MAGNETICO DE MATRICULA INMOBILIARIA. Pginas 64, 65
y 66.

60

61

62

63

64

65

66

67
CONCEPTOS

ALGUNOS CONCEPTOS COMUNES EN MATERIA DE INMOBILIARIA
SON :

ACCESIN : Modo de adquirir el dominio segn el cual el propietario de una cosa
hace suyo no slo lo que ella produce, sino tambin lo que se le une o incorpora por
obra de la naturaleza o por la mano del hombre.

ACREEDOR : Titular de un derecho de crdito. Beneficiario de una deuda.

ACTIVO : Son todos los bienes y derechos apreciables en dinero que posee en un
momento dado una persona natural o jurdica.

ACTIVO FIJO : Es aqul que tiene una naturaleza relativamente duradera, que no
est destinado a la venta en el giro ordinario de los negocios. Ejemplo, la venta que
hace una persona que es propietaria de una casa de habitacin. Si una constructora
vende las casas que construye, dichos inmuebles no son activos fijos sino activos
movibles.

AVALO : Accin y efecto de valorar o sealar a una cosa el valor correspondiente,
ponerle precio.

BALDIO : Es el terreno que no pertenece a nadie, y por lo mismo es de propiedad
del Municipio.

BIEN : Es una cosa mueble o inmueble.

CABIDA : Superficie o medidas de un terreno.

CDULA CATASTRAL : (Tambin conocido como Ficha o Registro Catastral). Es
el nmero de identificacin que la Oficina de Catastro le asigna a cada inmueble. No
debe confundirse con el Nmero de Matrcula Inmobiliaria.

CERTIFICADO DE LIBERTAD Y TRADICIN : Es una constancia que la
Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos expide en relacin con las anotaciones
68
o movimientos que se han registrado respecto de un inmueble. En realidad es la
fotocopia del folio de matrcula inmobiliaria firmada por el Registrador.

COMPRAVENTA : Es un contrato en el que una persona se obliga a dar una cosa, y
otra persona a pagarla en dinero. El dinero que se da se llama precio. Quien ofrece la
cosa se llama vendedor y quien da el dinero por ella se llama comprador.

CONTRATO DE MUTUO : Es aqul en el que una parte entrega a la otra una
cantidad de cosas o dinero, para que esta ltima la consuma, con la condicin de
devolver en el tiempo convenido igual cantidad de cosas de la misma especie y
cantidad. El prstamo de dinero es un contrato de mutuo.

DERECHOS NOTARIALES : Son los gastos que genera la tramitacin de una
escritura pblica en la Notara.

EJIDO : Es un terreno de propiedad del municipio, y que ste le da una destinacin
para su explotacin.

ENAJENAR : Pasar o transmitir a otro el dominio de una cosa o el derecho sobre
ella, vendindola, permutndola, donndola, etc.

ESCRITURA PUBLICA : Es un documento firmado ante Notario, en el que se hace
constar un negocio jurdico.

FALSA TRADICIN : Es la inscripcin que se hace, dentro del folio de matrcula
inmobiliaria, a favor de una persona a quien otra, que no es la verdadera duea del
bien o del derecho vendido, le ha hecho acto de transferencia. Ejemplo, cuando se ha
vendido cosa ajena.

FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA : Como todos los actos jurdicos
(compraventa, permuta, donacin, hipoteca, embargos, etc.) realizados sobre
inmuebles deben inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos, dicha
oficina ha abierto una hoja o folio por cada inmueble con el fin de inscribir en l tales
actos. Podramos decir que es la hoja de vida de un inmueble.

HIPOTECA : Es un gravamen que recae sobre un inmueble, como garanta del pago
o cumplimiento de una deuda. Si se incumple el pago, se hace efectiva la hipoteca y
se paga la deuda con el inmueble.

69
HIPOTECA ABIERTA : Garantiza dos o ms obligaciones presentes y futuras, sin
lmite de cuanta.

IMPUESTO PREDIAL : Es el tributo que hay que pagar al Estado, por ser
propietario de un inmueble. El monto se fija dependiendo del valor del inmueble.

INMUEBLE : Es el bien que no puede ser trasladado de un lugar a otro.

INSTRUMENTO PBLICO : Escritura o documento con que se justifica una cosa.

LINDEROS : Son las lneas comunes que definen legalmente el lmite entre dos o
ms predios.

MANDATO : Es un contrato que consiste en autorizar a una persona para que acte
en nombre y representacin de otra, en cualquier asunto.

MINUTA : Es el borrador que se hace de un contrato u otra cosa, anotando las
clusulas o partes esenciales, para copiarlo despus y extenderlo con todas sus
formalidades necesarias en una escritura pblica.

MODO : Es la forma de realizarse o ejecutarse el ttulo. La propiedad existe para el
adquirente slo a partir de la ocurrencia de cualquiera de los modos de adquirir (Ejs.
La ocupacin, la sucesin, la prescripcin, etc.).

MUEBLE : Es el bien que por s mismo o mediante una fuerza externa puede ser
movido de un lugar a otro.

OFICINA DE CATASTRO : Es el lugar encargado de llevar el Registro Pblico en
el que se hacen constar datos relativos a la propiedad inmueble, tales como la
cantidad, la calidad y el valor de esos bienes, los nombres de los propietarios, la
situacin, extensin, lmites y cultivos. Su finalidad caracterstica es la determinacin
del monto de los impuestos que debe pagar quien es propietario de un bien. (All se
determina el valor del impuesto predial).

OFICINA DE REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS : Es la
dependencia que se encarga de inscribir los ttulos que trasladan la propiedad de una
persona a otra en el folio abierto para el efecto.

70
PERMUTA : Contrato que tiene lugar cuando se cambia una cosa por otra sin que en
el cambio entre dinero, a no ser el necesario para igualar el valor de las cosas
cambiadas.

PERSONA JURDICA : Es una persona no fsica pero que es sujeto de derechos y
obligaciones, como lo es una entidad, o una sociedad, etc.

PERSONA NATURAL : Es la persona fsicamente considerada, ya sea hombre o
mujer.

POSESIN : Es la tenencia por una persona de una cosa bajo su poder, con
intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, es decir con nimo de
seor y dueo, sin reconocer a otro propietario.

PREDIO : Es una finca o propiedad Inmueble.

PRESCRIPCION : Es un medio de adquirir la propiedad de un bien por el
transcurso de un tiempo determinado por la Ley.

PROINDIVISO : Es un bien que no se puede dividir y por ello, al pertenecer a varias
personas, cada una de ellas es propietaria de una cuota.

PROMESA DE VENTA : Es el compromiso que hacen tanto el comprador como el
vendedor, en el que se obligan a comprar y vender, respectivamente, un bien
inmueble.

PROPIEDAD : Es el derecho a usar, percibir frutos y disponer libremente de una
cosa.

PROPIEDAD RAIZ : Es el derecho que se tiene sobre los bienes inmuebles.

PROTOCOLIZAR : Registrar o incorporar un documento a un libro llevado por el
Notario.

REGISTRO : Es la inscripcin de un ttulo en el folio de matrcula del inmueble, en
la Oficina de Registro que le corresponda por su ubicacin.

RESOLVER : Deshacer un contrato y volver las cosas a su estado anterior.

71
RETENCIN EN LA FUENTE : Consiste en obligar a quienes efectan
determinados pagos, a sustraer el valor respectivo, determinado porcentaje a buena
cuenta o anticipo del impuesto sobre la renta a cargo de los beneficiarios de los
pagos.

RURAL : Del campo, agrcola.

SERVIDUMBRE : Es el derecho que se tiene sobre un inmueble ajeno, en virtud del
cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o impedir que el
propietario ejerza alguno de sus derechos de propiedad.

SUCESIN : Es el procedimiento que se lleva a cabo cuando una persona muere, a
fin de que sus herederos pasen a ser propietarios de sus bienes.

TENENCIA : Consiste en ocupar corporalmente una cosa, con pleno reconocimiento
que es propiedad ajena.

TTULO : Es el documento en el que consta el derecho que se tiene sobre un predio.
Es el que seala claramente la manera como se adquiri la propiedad.

TRADICIN : Es la entrega que el antiguo dueo hace de una cosa, al nuevo dueo,
con la intencin de transferir y adquirir el dominio por cada una de las partes,
respectivamente.

TRIBUTO : Es un impuesto, contribucin u otra obligacin fiscal.

URBANO : De la ciudad; lugar poblado o edificado.

72
CONTENIDO

Pgina

INTRODUCCION ............................................................................... 2

NEGOCIACION DE UN INMUEBLE .............................................. 3

1. ASPECTOS PRELIMINARES EN LA
NEGOCIACION DE INMUEBLES .................................... 3
11.1. QUE SE DEBE TENER EN CUENTA ANTES DE
COMPRAR UN INMUEBLE? ................................................ 3
2. ESTUDIO DE TITULOS ...................................................... 5
3. PREPARACION DEL CONTRATO ................................... 6
3.1. EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA ...... 6
3.1.1. CONTENIDO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA .... 6
3.1.2. CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA ................................... 8
4. CONTRATO DE COMPRAVENTA .................................... 9
4.1. PERSONAS CAPACES PARA COMPRAR O VENDER ..... 10
4.1.1. INCAPACIDADES ESPECIALES .......................................... 10
4.1.2. OTRAS LIMITACIONES PARA LA
ENAJ ENACION DE INMUEBLES ........................................ 11
4.2. ELEMENTOS ESENCIALES DEL CONTRATO
DE COMPRAVENTA ............................................................ 11
4.2.1. REQUISITOS PARA QUE UNA COSA PUEDA
SER VENDIDA ...................................................................... 11
4.2.1.1. DETERMINACION DEL BIEN EN LA VENTA
DE INMUEBLES .................................................................... 12
4.2.1.2. SANCION POR MALA IDENTIFICACION ........................ 12
4.2.1.3. FORMAS DE VENDER EL INMUEBLE .............................. 13
4.2.1.4. CASOS ESPECIALES DE COMPRAVENTA EN
ATENCION A SU OBJ ETO ................................................... 13
4.2.2. EL PRECIO .............................................................................. 14
4.3. OBLIGACIOBES DEL VENDEDOR CON
RESPECTO AL COMPRADOR ............................................. 15
4.3.1. MOMENTO EN QUE EL VENDEDOR DEBE
73
ENTREGAR MATERIALMENTE LA COSA
VENDIDA AL COMPRADOR ............................................... 17
4.3.2. EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS ... 17
4.3.2.1. ACCIONES QUE PUEDE EJ ERCER EL COMPRADOR
ANTE LOS VICIOS REDHIBITORIOS ................................. 18
4.4. LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR ......................... 19
4.5. SOLEMNIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA 19
4.5.1. REQUISITOS PARA SU VALIDEZ ....................................... 19
4.5.2. DOCUMENTOS QUE DEBEN PRESENTARSE Y
PROTOCOLIZARSE CON LA ESCRITURA PBLICA
DE COMPRAVENTA ............................................................. 20
5. EL REGISTRO PUBLICO ................................................... 21
5.1. ACTOS SUJ ETOS A REGISTRO .......................................... 22
5.2. TIEMPO PARA REGISTRAR ................................................ 22
5.3. LUGAR DONDE DEBE HACERSE EL REGISTRO ............ 22
5.4. PAGOS QUE DEBE ASUMIR QUIEN PRETENDE
REGISTRAR ............................................................................ 23
5.5. EL REGISTRO DE UNA ESCRITURA PUBLICA DE
COMPRAVENTA .................................................................... 23
5.6. PROCEDIMIENTO A SEGUIR EN CASO DE NEGATIVA
EN INSCRIBIR UNA ESCRITURA, POR PARTE DE LA
OFICINA DE REGISTRO ....................................................... 23
5.7. EL FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA .................... 24
5.7.1. DESCRIPCION Y CONTENIDO DEL FOLIO DE
MATRICULA INMOBILIARIA TRADICIONAL ................. 24
5.7.2. DESCRIPCION Y CONTENIDO DEL FOLIO
MAGNETICO DE MATRICULA INMOBILIARIA .............. 26
5.7.3. LA FALSA TRADICION ......................................................... 27
6. TRIBUTOS .............................................................................. 27
6.1. CONCEPTO DE TRIBUTOS ................................................... 28
6.1.1. IMPUESTOS ............................................................................. 28
6.1.2. TASAS ...................................................................................... 29
6.1.3. CONTRIBUCIONES ................................................................ 29
6.2. GRAVAMENES EN EL AMBITO NACIONAL .................... 29
6.3. TRIBUTOS EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Y AFINES ................................................................................ 30
6.3.1. IMPUESTO DE TIMBRE NACIONAL ................................. 30
6.3.2. RETENCION EN LA FUENTE .............................................. 31
6.3.2.1. RETENCION EN LA FUENTE EN LA VENTA DE
INMUEBLES ENTRE PERSONAS J URIDICAS ................... 31
74
6.3.2.2. RETENCION EN LA FUENTE SOBRE EL SERVICIO
NOTARIAL .............................................................................. 32
6.3.2.3. ENAJ ENACION DE VIVIENDA INTERES SOCIAL ............ 33
6.3.3. GANANCIAS OCASIONALES ............................................... 34
7. GASTOS DE ESCRITURACION .......................................... 34
7.1. TARIFAS DE LOS DERECHOS NOTARIALES .................... 35
7.2. OTROS COBROS EFECTUADOS POR LAS NOTARIAS .... 36
7.3. DERECHOS NOTARIALES EN LA CONSTITUCION
Y CANCELACION DE HIPOTECAS ...................................... 36
8. GASTOS POR BOLETA FISCAL E IMPUESTO
DE REGISTRO ........................................................................ 37
9. GASTOS DE ESCRITURACION Y REGISTRO
RECONOCIDOS POR LA IGLESIA .................................... 37
10. SOLICITUD DE PODERES RELATIVOS A INMUEBLES 38
11. AVALUO DE LOS INMUEBLES........................................... 40

EXENCION TRIBUTARIA ................................................................... 41

EL SONIDO Y LAS LICENCIAS DE CONSTRUCCION ................ 43

1. EL SONIDO ............................................................................... 44
2. LICENCIAS DE CONSTRUCCION ........ ................................. 45

TRABAJO DISTRITAL ......................................................................... 46

1. FUNCIONES DE LOS COORDINADORES DISTRITALES
DE INMOBILIARIA ................................................................... 46
2. SUGERENCIAS PARA EL TRABAJ O A REALIZAR ............. 47
2.1. EL ARCHIVO DISTRITAL DE INMOBILIARIA .................... 47
2.1.1. MANERA DE EJ ECUTAR LA COMPARACION DE
DOCUMENTOS ........................................................................... 47
2.2. GASTOS CON OCASIN AL TRABAJ O DE
INMOBILIARIA A REALIZAR EN CADA DISTRITO ............. 48
2.2.1. TRAMITOLOGIA ......................................................................... 48
2.2.2. VIATICOS ..................................................................................... 49
2.2.3. OTROS GASTOS .......................................................................... 49
2.2.4. ADECUACION DE OFICINA ...................................................... 49
3. PROBLEMAS MAS COMUNES QUE SE PRESENTAN
EN LAS PROPIEDADES DE LA IGLESIA ................................. 50
3.1. PROTOCOLIZACION DE MEJ ORAS Y/O DECLARACION
75
DE CONSTRUCCION .................................................................. 50
3.2. ENGLOBAR .................................................................................. 52
3.3. DESENGLOBAR ........................................................................... 53
3.4. SOLICITAR ESCRITURA PUBLICA ......................................... 54
3.5. SOLICITAR CERTIFICADO DE LIBERTAD
CORRESPONDIENTE A LA MATRICULA INMOBILIARIA... 54
3.6. MATRICULA DESACTUALIZADA ........................................... 54
3.7. DOCUMENTOS A NOMBRE DE PERSONA NATURAL
O DE UN TERCERO ...................................................................... 55
3.8. CON FALSA TRADICION ............................................................ 55
3.9. INMUEBLES CON DOCUMENTO PRIVADO ........................... 56
3.10. APARECE A NOMBRE DE IGLESIA EVANGELICA
PENTECOSTAL UNIDA DE COLOMBIA .................................. 57
3.11. PROPIEDADES HIPOTECADAS ................................................. 57

MODELOS ................................................................................................. 59

1. CERTIFICADO DE USO O DE UBICACIN (Modelo No. 1)........ 60
CERTIFICADO DE USO O DE UBICACIN (Modelo No. 2)........ 61
2. FOLIO DE MATRICULA INMOBILIARIA TRADICIONAL ........ 62
3. FOLIO MAGNETICO DE MATRICULA INMOBILIARIA............ 64

CONCEPTOS .............................................................................................. 67

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