N. Recurso N.

Sentencia Decisin
444/2006 398/2006 17-10-2006
Ponente
Bote Saavedra, Juan Francisco
Texto
En la Ciudad de Cceres a diecisiete de Octubre de dos mil seis AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
CACERES
SENTENCIA: 00398/2006
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CACERES
Seccin 001. Civil.
Domicilio: AVDA. DE LA HISPANIDAD S/N
Telf: 927 620308
Fax: 927 620315
Modelo: SEN00
N.I.G.: 10037 37 1 2006 0100497
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000444 /2006
Juzgado procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.5 de CACERES
Procedimiento de origen: VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 0000161 /2006
RECURRENTE: ASOCIACION PROFESIONAL DE AGRICULTORES Y GANADEROS APAG-
ASAJA CACERES
Procurador/a: CONSUELO MARTIN GONZALEZ
Letrado/a: BORJA LOZANO ALIA
RECURRIDO/A: RONCERO ESCONDRILLAS, S.L.
Procurador/a: ANTONIO CRESPO CANDELA
Letrado/a: MANUEL BEATO VIBORA
S E N T E N C I A NM. 398/06
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =
MAGISTRADOS:
DON SALVADOR CASTAEDA BOCANEGRA =
DON ANTONIO MARA GONZLEZ FLORIANO =
Rollo de Apelacin nm. 444/06 =
Audiencia Provincial de Cceres, Seccin 1, Sentencia de 17 Oct. 2006, rec. 444/2006
Colex-Data
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Autos nm. 161/06 (Juicio Verbal) =
Juzgado de 1 Instancia nm. 5 de Cceres =
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Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cceres el Rollo de apelacin al principio referenciado, di-
manante de los autos de Juicio Verbal nm. 161/06 del Juzgado de 1 Instancia nm. 5 de Cceres, siendo parte
apelante, la demandante, ASOCIACION PROFESIONAL DE AGRICULTORES Y GANADEROS, ASOCIACION
AGRARIA DE JOVENES AGRICULTORES DE CACERES (APAG-ASAJA CACERES), representada tanto
en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sra. Martn Gonzlez, y defendida por el
Letrado Sr. Lozano Ala, y, como parte apelada, la demandada, RONCERO ESCONDRILLAS, S.L., representada
tanto en la instancia como en la alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Crespo Candela, viniendo defendida
por el Letrado Sr. Beato Vbora.
I.- ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1 Instancia nm. 5 de Cceres, en los Autos nm. 161/06, con fecha 29 de
Mayo de 2006 , se dict sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
SEGUNDO.- Frente a la anterior resolucin y por la representacin de la demandante, se solicit la preparacin
del recurso de apelacin de conformidad con lo dispuesto en el artculo 457.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
TERCERO.- Admitida que fue la preparacin del recurso por el Juzgado, se emplaz a la parte recurrente,
conforme a lo dispuesto en los arts. 457.3 de la L.E.C . por veinte das para la interposicin del recurso de apelacin,
conforme a las normas del art. 458 y ss. de la citada ley procesal.
CUARTO.- Formalizado en tiempo y forma el recurso de apelacin por la representacin de la parte deman-
dante, se tuvo por interpuesto y de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplaz a las
dems partes personadas para que en el plazo de diez das presentaran ante el Juzgado escrito de oposicin al re-
curso o, en su caso, de impugnacin de la resolucin apelada en lo que le resulte desfavorable.
QUINTO.- Presentado escrito de oposicin al recurso por la representacin de la parte demandada, se remitieron
los autos originales a esta Seccin 1 de la Audiencia Provincial de Cceres, previo emplazamiento de las partes
por trmino de 30 das.
SEXTO.- Recibidos los autos en esta Seccin 1 de la Audiencia Provincial de Cceres, se procedi a incoar
el correspondiente Rollo de Sala, turnndose de ponencia; y habindose evacuado el trmite de emplazamiento
conferido a las partes, personadas stas, y no habindose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando
este Tribunal necesaria la celebracin de vista, se seal para la DELIBERACIN Y FALLO el da diecisis de
Octubre de dos mil seis, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C
..
SPTIMO.- En la tramitacin de este recurso se han observado las prescripciones legales.
II.- FUNDAMENTOS JURDICOS
PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovi demanda de juicio verbal de desahucio por
expiracin del plazo contractual; pretensin que fue desestimada en la instancia, al apreciarse la excepcin de
falta de legitimacin ad causam o falta de accin en la entidad actora, y disconforme la parte demandante se alza
el recurso de apelacin, alegando los siguientes motivos: 1) Error en la valoracin de las pruebas, toda vez que,
la prueba documental acredita que la sociedad Agrotelinser, S.L. era un simple apoderado de ASAJA, extremo
conocido por el arrendatario, pues siempre ha tratado con ASAJA como arrendador, le ha abonado las rentas me-
diante compensacin, teniendo como interlocutor a Don Marcos como presidente de ASAJA y no con ningn re-
presentante de Agrotelinser, S.L. As lo reconoce Don Juan Enrique , socio de la entidad demandada. Adems,
Don Marcos es presidente de ASAJA y nunca ha tenido ningn cargo en la mercantil Agrotelinser, S.L. aunque
ASAJA es propietaria del 99% de las acciones de aquella sociedad. Asimismo, en las Diligencias Preliminares
celebradas entre las mismas partes, la representante de la demandada admite que la renta es de 900 mensuales
que abona por compensacin a Don Marcos , lo que acredita una vez ms que el contrato de arrendamiento del
local se celebra con ASAJA. La testifical de Don Pablo , que fue administrador mancomunado de Agrotelinser,
S.L. hasta que caduc su cargo, afirma que sern los directivos de ASAJA quienes gestionen la otra sociedad, que
acta por mandato de sta ltima. Insiste que la actora, como propietaria del local est legitimada para solicitar la
resolucin contractual al amparo del Art. 1717 C.C . al tratarse de una cosa propia del mandante. Por ello, Agrote-
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linser, S.L. es un puro instrumento de pago de ASAJA, que ha actuado por mandato de esta entidad, con conoci-
miento y consentimiento de la arrendataria. Es ms, aunque Agrotelinser, S.L. hubiera actuado en nombre propio,
ocultando quien era el titular del local, la actora tendra accin para exigir el cumplimiento del contrato al haber
dado su consentimiento posterior, convalidando todas las condiciones contractuales a tenor del Art. 1.717 C.C.
2) Respecto al fondo del asunto, la arrendataria tiene reconocido en las Diligencias Preliminares que el contrato
verbal de arrendamiento es de fecha 16 de febrero de 1.998, siendo su plazo indefinido; que el importe de las
rentas es 900 mensuales y que abona a Don Marcos , por lo que est reconociendo un plazo anual prorrogable.
Termina solicitando la revocacin de la sentencia y la estimacin de la demanda, con la consiguiente resolucin
del contrato de arrendamiento.
La parte contraria se opone al recurso y solicita la confirmacin de la sentencia.
SEGUNDO.- Centrados los trminos del recurso, desde el momento que el motivo central gira en torno al
error en la valoracin de las pruebas, para la adecuada resolucin del mismo es necesario examinar las pruebas
practicadas en este procedimiento y que tengan relevancia para resolver las pretensiones formuladas respecto a la
falta de accin de la actora por no ostentar el carcter de arrendadora, para lo cual es necesario partir de las siguientes
premisas que resultan de las pruebas practicadas.
Y, en efecto, como se reconoce en el hecho primero de la demanda, ASAJA es propietaria de un local sito en
la Avda. Rodrguez de Ledesma nm. 1 de Cceres, en cuyo interior existe una cafetera restaurante, denominado
Iaki que ocupa como arrendataria la sociedad Roncero Escondrillas, S.L. En el hecho quinto de la misma demanda
se admite que la demandada abona las rentas a la sociedad Agrotelinser, S.L. y tambin se reconoce que dicha
sociedad es una entidad mercantil propiedad de ASAJA, quien es duea del 99% de sus acciones, e incluso su
administrador coincide con el presidente de ASAJA, por lo que tambin admite que, desde hace aos, es en la
cuenta de Agrotelinser, S.L. donde la demandada realiza los pagos de las rentas y dems gastos.
En la inscripcin registral de Agrotelinser, S.L. consta que uno de los mltiples objetos sociales es la compra,
venta y explotacin de fincas rsticas y urbanas.
Con la propia demanda se acompaa una carta y copia de resguardo de transferencia de fecha 2 de diciembre
de 2005, realizada por la arrendataria a Agrotelinser, S.L. abonando la cantidad de 9.000 por el concepto de al-
quiler ms gastos de 2004.
En fecha 28 de diciembre de 2005 la arrendataria remite burofax al letrado de la actora, respondiendo a otro
remitido por dicho letrado, participndole que la arrendataria no mantiene ni ha mantenido relacin arrendaticia
alguna con ASAJA, sino con la sociedad Agrotelinser, S.L., que es a quien viene abonando las rentas; por tanto,
cualquier aclaracin sobre el contrato deber entenderse con dicha sociedad.
En fecha 19 de enero de 2005 el letrado de la actora remite a la arrendataria otro burofax, diciendo que se pone
en contacto "en nombre de Don Marcos , de ASAJA y Agrotelinser, S.L. comunicndole que no prorrogarn el
contrato.
Con el escrito de contestacin a la demanda se acompaan sendos documentos, consistentes en facturas emitidas
por Agrotelinser, S.L. con C.I.F. B-10137990 a la demandada, la primera de fecha 2 de enero de 2003, acreditativa
del pago de rentas y gastos; otra de fecha 1 de junio de 2004, acreditativa del pago de gastos de comunidad, alcan-
tarillado y basura. Asimismo, se adjuntan otros dos documentos en los cuales la arrendataria se dirige a Agrotelinser,
S.L. comunicndole los das del mes de agosto en los que la cafetera restaurante permanecera cerrada.
De las anteriores pruebas se desprende con toda claridad, que si bien ASAJA es la propietaria del local, sus
representantes constituyeron la sociedad Agrotelinser, S.L., siendo ASAJA propietaria del 99% de sus acciones,
su administrador coincide con el presidente de ASAJA, como se reconoce por la actora, como tambin reconoce
que desde hace aos, es en la cuenta de Agrotelinser, S.L. donde la demandada realiza los pagos de las rentas y
dems gastos.
Agrotelinser, S.L. tiene entre sus objetos sociales la compra, venta y explotacin de fincas rsticas y urbanas,
lo que unido a lo dicho anteriormente, tampoco existe duda que la arrendadora del local es Agrotelinser, S.L., por
ms que el Presidente de la actora y el Administrador de sta ltima sea la misma persona; pero es lo cierto que
se trata de dos entidades con personalidad jurdica propia e independiente. Tal es as, que ha recibido las rentas
durante los ltimos aos, expidiendo las correspondientes facturas, sin que se pusiera ninguna objecin por sus
representantes, hasta el punto que en el burofax que el 19 de enero de 2005 remite el letrado de la actora a la de-
mandada, se dice que se pone en contacto "en nombre de Don Marcos , de ASAJA y Agrotelinser, S.L. comunicn-
dole que no prorrogarn el contrato".
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TERCERO.- Dicho lo anterior, significar que la accin, derecho o legitimacin ad causam constituye la real
y efectiva de disposicin o ejercicio del derecho, y una situacin o posicin del sujeto respecto del acto o de la
relacin jurdica; dndose lugar a que mientras en el supuesto de las capacidades, o de su falta, se habla de perso-
nalidad, o de ausencia de ella, en el otro caso se hace referencia a la accin o a su falta. (SSTS 10 julio 1982, 24
mayo 1991 y 26 abril 1993).
Con los antecedentes fcticos expuestos anteriormente, no es conforme al principio de respeto de los actos
propios plantear la demanda resolutoria del contrato de arrendamiento por ASAJA, propietaria del local, dejando
al margen a la mercantil Agrotelinser, S.L. que es la verdadera arrendadora, porque, insistimos, extraprocesalmente
y dentro del proceso, la parte demandante ha reconocido la cualidad de arrendadora a Agrotelinser, S.L. y por ello
era la sociedad que reciba y contabilizaba las rentas y gastos que abonaba al arrendataria.
Ha de compartirse con el juzgador de instancia, que la actora carece de legitimacin activa ad causam para
ejercer la accin resolutoria del contrato por expiracin del plazo, ya que, en virtud del contrato verbal, es la
mercantil Agrotelinser, S.L., propiedad de la actora, pero con distinta personalidad jurdica, quien en cualidad de
arrendadora, cede en arrendamiento el local objeto del contrato, careciendo en el supuesto examinado si la arren-
dadora es o no titular en concepto de duea de referido local, ya que de un lado no se ha inquietado a la arrendataria
en la posesin cedida por el arrendamiento, supuesto en que podra tener relevancia dicha circunstancia, y de otra
por que lo que constituye el objeto de proceso es la resolucin del contrato de arrendamiento, con el consiguiente
extincin del derecho a recibir las de rentas a que tiene derecho la sociedad arrendadora, en virtud de la relacin
contractual, cuestin por ende ajena a la propiedad.
Por lo expuesto, si quien no es propietario puede concertar un arrendamiento, y el Art. 27. 2 LAU de 1.994 ,
a quien atribuye la facultad de resolver el contrato es el arrendador, no puede en modo alguno examinarse el fondo
del asunto, y, en su caso, acordar la resolucin del contrato de arrendamiento, sin intervencin alguna de la parte
arrendadora, a quien necesariamente y de modo principal, deber afectar la sentencia que se dicte, aunque tambin
pueda tener un efecto indirecto en la actora como propietaria del local. En consecuencia, para evitar la falta de
accin, bien se pudo plantear la demanda por ambas sociedades, como en nombre de ambas se dirigi el letrado
a la arrendataria en el burofax de 19 de enero de 2.005.
Es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que quien tiene reconocida una cualidad precedentemente
a la contraparte, no puede lcitamente negrsela posteriormente, por lo que la actora no puede negar legitimacin
"ad causam" a la mercantil o entidad con quien celebr el contrato en su condicin de arrendadora (SSTS de 25
de octubre de 1962 y 4 de octubre de 1975), por lo que si tal cualidad viene conferida por el vnculo arrendaticio
pactado prescindiendo de las cuestiones referentes al dominio (SSTS de 8 de junio y 30 de octubre de 1957), la
persona que se hallaba facultada para arrendar viene legitimado tambin para realizar todos los actos de adminis-
tracin relativos al arriendo, siendo de significar que, asimismo, la demandante reconoci extraprocesalmente la
condicin de arrendadora a Agrotelinser, S.L. permitiendo que recibiera las rentas, por lo que no es admisible dejar
fuera del procedimiento a la arrendadora, que es quien ostenta la legitimacin para instar la resolucin del contrato.
CUARTO.- En segundo lugar, se dice por la parte apelante que Agrotelinser, S.L. es un puro instrumento de
pago de ASAJA, que ha actuado por mandato de esta entidad, con conocimiento y consentimiento de la arrendataria.
Es ms, aunque Agrotelinser, S.L. hubiera actuado en nombre propio, ocultando quien era el titular del local, la
actora tendra accin para exigir el cumplimiento del contrato al haber dado su consentimiento posterior, convali-
dando todas las condiciones contractuales a tenor del Art. 1.717 C.C; precepto cuya aplicacin h sido rechazada
en la sentencia recurrida.
Pues bien, cuando una persona -gestor o agente- concierta un negocio jurdico en nombre y representacin de
otra- principal o "dominus negotii"-("agere nomine alieno"), revelando el carcter representativo de su actuacin
con plena identificacin de la persona a la que representan o a la que intenta representar ("contemplatio domini"),
se produce, en principio, el efecto denominado heteroeficacia del acto jurdico de gestin representativa (implci-
tamente aludido en los artculo 1.259 y 1717 del Cdigo Civil), en base al cual es el principal o "dominus negotii"
y no el gestor o agente el que queda obligado y deviene titular del crdito o derecho en los trminos en los que se
concert el negocio jurdico.
Pero, para que se produzca este efecto denominado heteroeficacia del acto jurdico de gestin representativa
respecto del principal o dominus negotii, es imprescindible que concurra, adems de la actuacin representativa,
un previo poder de representacin otorgado por el principal o dominus negotii a favor del gestor o agente o una
posterior ratificacin por el principal o dominus negotii del negocio jurdico concertado por el gestor o agente.
En el supuesto examinado no consta que haya existido ningn tipo de apoderamiento, entendido como aquel
negocio jurdico unilateral y receptivo por virtud del cual una persona (principal) concede u otorga voluntariamente
a otra (representante, gestor o agente) un poder de representacin; antes al contrario, se trata de dos sociedades
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distintas, con personalidad jurdica independiente, aunque la actora sea propietaria de casi todas las acciones de
Agrotelinser, S.L. y el presidente de la actora, sea a la vez el representante de citada mercantil. No consta apode-
ramiento de clase alguna, antes al contrario, por las circunstancias que fueran los representantes de la actora y
propietaria del local decidieron en su da constituir la sociedad Agrotelinser, S.L. cuyo objeto social ya hemos
sealado, siendo esta mercantil la que ha actuado con la demandada en su condicin de arrendadora del local,
percibiendo las correspondientes rentas, expidiendo las facturas que justificaban las mismas.
QUINTO.- Cuando un gestor o agente concierta el negocio jurdico en nombre y representacin de un principal
pero sin poseer previamente su poder de representacin la actuacin del gestor no vincula al principal y del negocio
jurdico concertado no se deriva consecuencia jurdica alguna para el principal. Sin embargo, el principal puede
"a posteriori" aceptar la actuacin del gestor o asumir sus consecuencias. La actuacin del gestor se transforma
entonces en una actuacin plenamente representativa y despliega, en el orden de la representacin, todos sus
efectos. La ratificacin es a posteriori, lo mismo que la concesin del poder es a priori. Nuestro Cdigo Civil dice
en el artculo 1.259 que el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorizacin o representacin
legal ser nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra
parte contratante.
Pues bien la ratificacin es un acto del principal o dominus negotii. Es una declaracin unilateral de voluntad,
por medio de la cual se da conformidad o aprobacin al acto del representante, pudiendo ser la ratificacin expresa
o tcita (Art.1.727 del Cdigo Civil). La ratificacin es tcita cuando el principal realiza un acto que objetivamente
tiene que ser interpretado como aprobacin o conformidad con la gestin del representante. Y con la ratificacin
del principal se purifica y perfecciona el acto o negocio de gestin representativa llevada a cabo por el represen-
tante sin poder y lo hace plenamente eficaz en la esfera jurdica del representado. Siendo el efecto de la ratificacin
retroactivo.
Sin embargo, los anteriores preceptos no son de aplicacin en el supuesto examinado, porque Agrotelinser,
S.L no concierta el contrato de arrendamiento en su propio nombre y representacin, y nunca lo hace o al menos
no se ha probado que lo haga en nombre y representacin de la persona jurdica ASAJA, propietaria de local,
hasta el punto que no existe un acto mas concluyente que objetivamente tenga que ser interpretado como actuacin
en calidad de arrendador que el percibo de la renta arrendaticia, expidiendo las correspondientes facturas.
En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia, porque, reiteramos, las
pruebas practicadas acreditan que la arrendadora de local no es su propietaria, sino la mercantil Agrotelinser, S.L.
constituida por los representantes de la actora, correspondiendo la accin o derecho para solicitar la resolucin
contractual a la arrendadora segn la LAU.
SEXTO.- De conformidad con el Art. 398 en relacin del Art. 394, ambos de la L.E.C . las costas de esta al-
zada se imponen a la parte apelante al desestimarse sus pretensiones.
VISTOS los artculos citados y dems de general y pertinente aplicacin en nombre de S.M. EL REY y por la
Autoridad que nos confiere la Constitucin Espaola, pronunciamos el siguiente:
F A L L O
Se desestima el recurso de apelacin interpuesto por la representacin procesal de APAG- ASAJA CACERES
contra la sentencia nm. 94/06 de fecha 29 de mayo dictada por el Juzgado de Primera Instancia nm. 5 de Cceres
en autos nm. 161/06 , de los que ste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOS expresada resolucin; con
imposicin de costas a la parte apelante.
Notifquese la presente resolucin a las partes.
En su momento, devulvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolucin
para ejecucin y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.
As por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIN.- Dada, leda y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la
autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pblica en el mismo da de su fecha, con mi asistencia, como
Secretaria. Certifico.
DILIGENCIA.-
Seguidamente se deduce testimonio de la anterior sentencia para el rollo de Sala. Certifico.
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