N. Recurso N.

Sentencia Decisin
458/2000 669/2002 11-09-2002
Ponente
Herrero de Egaa Octavio de Toledo, Fernando
Texto
En Madrid, a 11 Sep. 2002 La Seccin Duodcima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los
seores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelacin los autos de Juicio de Cognicin sobre
resolucin de contrato de arrendamiento por subrogacin procedentes del Juzgado de Primera Instancia nmero
2 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante y apelado, D. FRANCISCO T. T. (en su nombre y
en beneficio de la Comunidad de Herederos de D. Antonio T. V.) representado por el Procurador D. Julin del
Olmo Pastor, y de otra, como demandada y apelada, D. MANUEL R. M. y D. CARMEN DE LA L. R.
VISTO, siendo Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. D. Fernando Herrero de Egaa y Octavio de Toledo
I. ANTECEDENTES DE HECHO
La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolucin recurrida.
PRIMERO. Por el Juzgado de Primera Instancia nmero 2 de Madrid con fecha de 3 Feb. 1999 se dict sen-
tencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: Fallo: Que estimo la demanda interpuesta por el Procu-
rador de los Tribunales Sr. Del Olmo Pastor en nombre y representacin de D. Francisco T. T. que acta en su
nombre y en beneficio de la Comunidad de Herederos de D. Antonio T. V. contra D. Manuel R. M. y D. Carmen
de la L. R. y declarando resuelto el contrato de arriendo de la vivienda sita en la casa de la C/ Almansa de Madrid,
a que se constrie la litis, condeno a los demandados y a quienes de ellos trajeren causa a estar y pasar por esta
declaracin, y a desalojar la vivienda dentro del plazo legal, con apercibimiento de ser lanzados si no lo verificaren
en dicho plazo con expresa imposicin de costas a la parte demandada. Por dicho Juzgado en fecha 9 Feb. 1999
se dict resolucin del tenor literal siguiente: El escrito que antecede del procurador Sr. Del Olmo Pastor y docu-
mentos que al mismo acompaa nase a los autos de su razn y estse a lo acordado en Sentencia.. Contra dicha
resolucin se interpuso Recurso de Reposicin por la parte demandada dictndose por el juzgado auto de fecha 5
May. 1999 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente DISPONGO: Con estimacin del recurso de repo-
sicin interpuesto por la parte demandada contra la Providencia de 9 Feb. 1999, reponer ste y en su lugar acordar
la devolucin a la parte actora de los documentos por ella aportados el 19 Ene. 1999, sin dejar constancia en autos.
Devulvanse igualmente a la demandada los documentos especificados en el Razonamiento Jurdico 2 de esta
resolucin, sin dejar constancia de los mismos en autos. Habindose evacuado el traslado conferido de la apelacin
interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en el presente procedimiento y que ha sido impug-
nado por la actora, remtanse las actuaciones a la Audiencia Provincial, Seccin doce, para sustanciar el recurso
de apelacin. No hago imposicin expresa de las costas de este incidente.
SEGUNDO. Contra las anteriores resoluciones se interpuso recurso de apelacin por la parte demandada D.
Manuel R. M. y D. Carmen de la L. R. que solicit asimismo el recibimiento del pleito a prueba. Admitido los
recursos en ambos efectos se dio traslado a la parte apelada la que los impugn por lo que se elevaron los autos
junto con los escritos ante esta Seccin para sustanciar el recurso. Con fecha 29 Jun. 2000 la Sala dict auto por
el que se acord no haber lugar a la practica de la prueba solicitada por la parte apelante.
TERCERO. Por Providencia de esta Seccin de 8 Abr. 2002 no estimndose necesaria la celebracin de vista,
se seal el da 5 Sep. 2002 para la deliberacin, votacin y fallo del recurso, lo que tuvo lugar una vez que le
haba correspondido su turno entre los de su clase y ponencia.
CUARTO. En la tramitacin del procedimiento se han observado las prescripciones legales.
II. FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. Se relata en la demanda que habiendo concertado el causante de los actores el 1 Jun. 1982 contrato
de arrendamiento con D. Emrita G. A. sobre la vivienda sita en la C/ Almansa, sta en fecha indeterminada
abandon la vivienda arrendada pasando a residir en Venezuela pas en el que falleci el 29 Sep. 1993, quedando
el inmueble ocupado desde el traslado a Venezuela de la arrendataria por los hoy demandados, los cuales en ningn
momento han comunicado ni la cesin inter vivos ni el fallecimiento y sucesin moros causa en el arrendamiento
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de autos, tanto es as, se indica en la demanda, que los actores han llegado a conocimiento de tales hechos por
causa del juicio de desahucio promovido ante el impago de rentas. Los demandados alegaron en esencia que la
arrendataria, a la sazn abuela del codemandado, viaj a Venezuela con intencin de pasar una breve temporada,
si bien sta se fue dilatando hasta acaecer el fallecimiento de la arrendataria, siendo los actores los que han omitido
toda comunicacin indicando el fallecimiento del arrendador, ignorndose incluso por la Comunidad de Propietarios
el domicilio e identidad de los actores, lo cual ha imposibilitado todo intento de comunicacin con ellos. La sen-
tencia que se recurre estim la demanda.
SEGUNDO. El apelante plante en la instancia la prescripcin de la accin, la cual no fue expresamente re-
suelta en la instancia y sin que se haya reproducido en esta alzada alegacin en tal sentido, lo cual podra motivar
el tener por consentida la implcita desestimacin que lo entraa, no obstante y dado que al existir prevista legal-
mente caducidad - que no prescripcin - de la accin, puede ser apreciada sta de oficio y en aras a apurar la tutela
judicial efectiva, baste sealar que no cabe acogerla ya que no se puede tomar como da de referencia a tal efecto
el del acto del juicio de desahucio ya que el Art 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 exige el re-
querimiento fehaciente para computar el plazo de caducidad, lo cual implica, a efecto de computar tal plazo, la
comunicacin no solo del hecho que pueda sustentar la existencia de la subrogacin, en este caso la noticia del
desplazamiento de la arrendataria a Venezuela, si no la comunicacin precisa de la intencin de ceder el contrato
con los efectos del Art 24 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ya que:
Porque como toda excepcin tanto la figura o institucin de la caducidad como de la prescripcin deben
aplicarse e interpretarse restrictivamente, mxime cuando conforme a reiterada jurisprudencia no estn fundadas
en razones de estricta justicia, sino de seguridad jurdica o presuncin de renuncia a la accin o derecho y de ah
que no pueda extenderse a supuestos o casos no contemplados expresamente por la ley (SAP de Madrid, sec. 12,
Sentencia de 2 Jul. 2001, en igual sentido AP Alava, sec. 1 de 16 Mar. 2001, AP Mlaga de 23 Oct. 1992).
Por tanto, no cabe, en base a tal interpretacin restrictiva tener por hecha la comunicacin en trminos que
posibilite el inicio del cmputo del plazo de caducidad hasta que se comunique, no ya el hecho del que se desprenda
la situacin de hecho, si no la voluntad de ceder el derecho de arrendamiento, tal y como indica el Art 25.1 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 al indicar que solo quedar sujeta a caducidad cuando se hubiese notifi-
cado el contrato de cesin, en el caso de autos sera la voluntad de quedar subrogado en el contrato por causa
de la cesin operada en su da por la arrendataria fallecida posteriormente.
TERCERO. Se plante por el apelante la suspensin del proceso por prejudicialidad penal, al considerar que
mientras pendiese el proceso penal en que se dilucidaba la posible falsedad de Padrn Municipal en el que constaba
como ocupante de la vivienda la inquilina ya fallecida deba suspenderse el proceso, sin embargo tal pretensin
ha de ser rechazada, en primer lugar por que como se aprecia a continuacin, no es preciso acudir a tal prueba
para resolver la cuestin aqu debatida, con lo que no existe una cuestin prejudicial penal de la que no pueda
prescindirse para la debida decisin o que condicione directamente el contenido de sta, tal y como exige el Art
10.2 de la LOPJ. Por otro lado es indiferente a efectos de este proceso el resultado del proceso penal, en cuyo seno
se analizar quien es el autor de la falsedad y si ste incidi en los elementos del tipo delictivo, lo determinante,
sin embargo, en el proceso presente, es que en el ao 1993 la arrendataria haba fallecido (f 24) pese a lo que el
Padrn indique y con independencia de la calificacin penal que tal hecho suponga.
Se interpuso por la demandada recurso de apelacin contra el auto de fecha 5 May. 1999, el cual acordaba no
dar lugar a incorporar a los autos los documentos aportados por la citada parte demandada consistentes en auto
del Juzgado de Instruccin nm. 38 de Madrid relativo al proceso seguido por la presunta falsedad del Padrn
Municipal, ante lo que cabe dar por reproducido lo ya indicado en torno a la ausencia de repercusin de tal proceso
en la resolucin presente, por lo que es de aplicar el Art 566 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Igual precepto
ha de ser aplicado a los documentos aportados con el recurso de apelacin y a los documentos que pretenden
probar la comunicacin de la subrogacin realizada tras el emplazamiento a este proceso, los ingresos de rentas
ante los juzgados 63 y 2 de esta localidad y el acta Notarial motivada por el envo de carta nm. 1.245 de fecha
27 May. 1998 (si bien existe un error en tal fecha ya que el acta es de 5 May. 1998 a tenor del acta obrante al f.
432), ya que tales hechos son innecesarios para resolver lo aqu debatido, como se ver a continuacin, si a ello
se aade que el acta Notarial referida figura incorporada al f. 432 ya que si bien no se admiti su incorporacin si
lo fue el dirigir mandamiento a la Notara correspondiente (f 289) y lo mismo cabe decir con respecto al burofax
(f 312 a 314), todo ello lleva a desestimar el recurso.
CUARTO. Se ejercitan por la actora dos acciones, en primer trmino la que dimana del Art 24 y 25 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964 y por otro lado la que tiene su base en el Art 58 de dicha Ley, ambas en re-
lacin con el Art 114 de la misma.
Analizando en primer trmino la accin dimanante de la cesin inconsentida realizada en vida de la inquilina,
cabe sealar que los requisitos que la cesin prevista en el Art 24.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1964 ha de cumplir para producirse con arreglo a derecho son: A) la existencia de una cesin, entendida en el
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sentido de proceder a subrogar a un tercero en la posicin de arrendatario, en el caso del Art 24.1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos alguno de los parientes en tal precepto designados, no bastando una mera ocupacin
transitoria del inmueble por parte del tercero, debiendo producirse por parte del arrendatario una cesin de su po-
sicin de arrendatario del inmueble, B) la previa convivencia del familiar cesionario con el cedente en los plazos
que el precepto marca y C) que se proceda a notificar tal cesin al arrendador.
QUINTO. Comenzando por el ltimo de los requisitos, ya que es el alegado al efecto por la actora como in-
cumplido (f 4 y 4V, fundamento IV A), cabe indicar que el arrendador falleci el 7 Ago. 1990 (f. 2V, hecho 2),
sucedindole en la condicin de arrendadores los actores. Por otro lado no queda del todo claro en que fecha la
inquilina viaj a Venezuela, pero de lo actuado se desprende que hubo de ser con posterioridad a la fecha de falle-
cimiento del arrendador ya que el oficio remitido por la Seguridad Social hace referencia al cobro de pensiones
desde enero de 1.993, si bien al concretar los cobros el ms antiguo data del 13 Oct. 1993 (f 450 y 452), sin perjuicio
de las acciones de todo orden que tales percepciones posteriores al fallecimiento pudieran suponer. Cierto es que
en confesin el demandado Sr. R. reconoce que la inquilina se haba trasladado a Venezuela durante una larga
temporada antes de fallecer (posicin 4) trminos stos, no obstante, imprecisos que impiden determinar si el
desplazamiento fue anterior o posterior al fallecimiento del arrendador, mientras la codemandada niega que se
trasladase varios aos antes ya que niega la posicin 4, aclarando simplemente que se fue con intencin de volver
(f. 430 V). Por su parte consta que el arrendador se dirige a la inquilina en septiembre de 1989 (f. 239 a 241),
cierto es que el administrador se los entrega al hoy demandado, pero a travs de la testifical del Sr. N. consta que
el nieto de la inquilina y hoy codemandado vena ejerciendo de representante de hecho de aquella ante la comunidad,
recibiendo las comunicaciones que se dirigan a su abuela, testigo ste que asumi la representacin de los hoy
actores en Junta de Propietarios, como se ver, lo cual no permite suponer animadversin contra ellos u otra cir-
cunstancia que merme la objetividad de su testimonio (f 294,430 V, pregunta 5 al Sr. N. Tudanca), de tal manera
que en 1989 el arrendador contina dirigindose a la inquilina, sin que el hecho de que tal comunicacin se entregue
al hoy demandado desdibuje lo que de ello se infiere, esto es, que la inquilina continuaba residiendo en tales fechas
en Espaa.
Por otro lado consta que los actuales propietarios, a la sazn causantes del arrendador, eran desconocidos por
parte de la comunidad, y sin que nada permita suponer que se conoca su identidad y domicilio por la parte deman-
dada. Efectivamente, consta que en la Junta de 20 Dic. 1994 a los hoy demandados se les asigna la obligacin de
pago por derramas, constando a travs de la testifical del Sr. N. y de la Sra. D. que tal acuerdo obedeca al desco-
nocimiento por parte de la comunidad de quin poda ser el actual propietario de la vivienda, y que pese a ser re-
presentante el Sr. N., en Junta de 1.996, de los hoy actores perdi de nuevo el contacto con stos, motivo por el
que compareci al juicio de desahucio instado contra la inquilina para poder tomar nuevo contacto con ellos (f.
294, 295, 430 V, 321 V, pregunta 5 de la Sra. D. y preguntas 8 a 10 del Sr. D.), por otro lado la renta era abonada
por cuenta corriente hasta 1.995 (f, 25 a 41), por lo que el pago no precisaba de contacto personal con los actores,
todo lo cual revela que desde el 7 Ago. 1990 se ignoraba quienes eran los herederos del arrendador y la forma de
ponerse en contacto con ellos, de tal manera que si bien es cierto que el arrendatario ha de notificar la cesin, no
menos cierto es que para que ello sea posible es necesario que conozca a quin puede hacerlo y no consta que tu-
viera noticia de ello hasta que en los presentes autos recibe el emplazamiento ya que el desahucio previo no
constaba domicilio de la parte actora (f 252 a 258), aparte de que la contestacin a una demanda de desahucio no
es el momento ms apropiado para comunicar la cesin del contrato dado que la propia demanda de desahucio
pone en tela de juicio la subsistencia del mismo, por lo cual no existi incumplimiento de tal obligacin de comu-
nicar la cesin, si no imposibilidad de efectuarla dado el desconocimiento de quienes eran los arrendadores y su
paradero, no cabiendo exigir a los arrendatarios el puntual y estricto cumplimiento de la obligacin de notificar
la cesin de derechos cuando los propios arrendadores se hallan en situacin tal que impide conocer su paradero
y forma de contactar con ellos.
SEXTO. Con respecto a la otra accin ejercitada, esto es, la relativa a la ausencia de la notificacin de la
subrogacin mortis causa, sta fue desestimada en la sentencia de instancia, no habiendo sido objeto de apelacin
o adhesin por parte de la actora la sentencia, por lo que en tal punto queda consentida, si bien cabe, en aras a
apurar la tutela judicial efectiva dar por reproducido lo indicado sobre la imposibilidad de conocer el paradero de
los hoy actores y reiterar lo indicado en la sentencia de instancia en el sentido de que el Art 58.4 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 posibilita la resolucin contractual nicamente cuando es requerido el arrenda-
tario para comunicar la subrogacin y hace caso omiso de tal requerimiento, requerimiento que no consta efectuado.
SEPTIMO. Con respecto al pago de las costas de la instancia, si bien se desestima la demanda, no es menos
cierto que la complejidad del tema, dada la incertidumbre sobre la existencia o inexistencia de motivo de resolucin
--lo cual haca el presente proceso necesario para dilucidar tal cuestin--, es motivo que justifica, a juicio de la
Sala, la no imposicin de las costas de la instancia con arreglo al Art 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con
arreglo al Art 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y estimndose la apelacin no procede hacer expresa impo-
sicin de las costas de esta alzada.
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Vistos los artculos citados y dems de general y pertinente aplicacin
III. FALLAMOS
DESESTIMANDO la pretensin de suspensin del proceso por la existencia de cuestin prejudicial penal, as
como el recurso de apelacin interpuesto contra el auto de fecha 5 May. 1999 y ESTIMANDO el recurso de ape-
lacin interpuesto por D. MANUEL R. M. y D. CARMEN DE LA L. R. contra la sentencia de fecha 3 Feb. 1999
dictada en autos nm. 249/98 del Juzgado de Primera Instancia nm. 2 de Madrid en los que fueron actores D.
FRANCISCO T. T. (en su nombre y en beneficio de la COMUNIDAD DE HEREDEROS DE D. ANTONIO T.
V.) DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida sentencia, dejndola sin efecto y en consecuencia DE-
BEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS la demanda interpuesta por el actor citado contra los demandados,
ello sin hacer expresa imposicin de las costas causadas en ambas instancias de este proceso.
As por esta nuestra sentencia, de la que se unir certificacin literal al Rollo de Sala y se notificar conforme al
art. 208.4 de la LEC 1/2000 lo pronunciarnos, mandamos y firmamos. PUBLICACIN.
Firmada la anterior resolucin es entregada en esta Secretara para su notificacin, dndose publicidad en legal
forma, y se expide certificacin literal de la misma para su unin al rollo. Certifico.
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