Decisin

22-01-1999
Ponente
Vaquer Aloy, Antoni
Texto
(...)
PRIMERO. El recurso de apelacin se circunscribe a la segunda de las peticiones formuladas subsidiariamente,
esto es, a la resolucin del contrato de arrendamiento por extincin del usufructo, peticin que es desestimada por
la sentencia de 1. Instancia. La parte apelada se adhiere a la apelacin en relacin con las costas procesales, al
considerar que la desestimacin de la demanda deba llevar aparejada la condena en costas.
Los hechos que han dado lugar al presente pleito son los siguientes: el actor, don Jos Mara V. O., es propie-
tario de una vivienda sita en Els Alamus, por derecho de sucesin de su padre, el anterior titular, quien atribuy
el usufructo a doa Concepcin P. G., fallecida el 1 Nov. 1997, procedindose a cancelar el usufructo en fecha 28
Abr. 1998, segn resulta de la certificacin registral obrante en autos (folios 76 y ss.), por tanto, todo ello en fecha
anterior a la presentacin de la demanda. Doa Concepcin P. G. otorg un contrato de arrendamiento con el co-
demandado don Carles M. F., aportado en la contestacin a la demanda y cuya autenticidad no ha sido discutida
por el actor. En dicho contrato, de fecha 1 Jun. 1994, se pact una duracin de dos aos. A pesar de haber recono-
cido al codemandado la cualidad de arrendatario en una carta de 30 Ene. 1998, aportada como doc. nm. 2 a la
contestacin a la demanda, y de haber visitado la vivienda y haberse presentado como propietario al codemandado
(posicin 2.), don Jos Mara V. O. ejercit accin de precario contra don Carles M. F. y doa Beln S. B. y,
subsidiariamente, accin de resolucin del contrato de arrendamiento, pretensiones que, como ya se ha indicado,
fueron rechazadas en la sentencia de 1. Instancia.
SEGUNDO. No procede apreciar la excepcin de acumulacin indebida de acciones y de inadecuacin de
procedimiento. El juicio de cognicin es el juicio tipo en la LAU de 1994 (art. 39.1 y 2), con las excepciones
previstas en los prrs. 3 y 4 del mismo art. 39, entre las cuales no se halla la resolucin del contrato por extincin
del derecho del arrendador, y siendo su objeto ms amplio que el de desahucio, no puede estimarse ninguna de
ambas excepciones.
TERCERO. Antes, tambin, de entrar en el fondo jurdico del asunto, debe darse una breve respuesta a la
cuestin planteada en relacin con la ubicacin y, por tanto, a su identificacin, con los problemas que puede
acarrear en cuanto a las respectivas titularidades y, por ende, legitimaciones, de la vivienda de autos. La respuesta
es evidente: la cuestin carece de toda trascendencia, pues ms all del concreto nombre que ostente la calle en la
que se encuentra la vivienda, lo cierto es que las partes se han comunicado en ella, han coincidido en ella con
ocasin de una visita, como resulta de la prueba de confesin, y en ella se han practicado todos los emplazamientos
con xito.
CUARTO. Por lo que se refiere al fondo del asunto, hay que tomar como punto de partida la fecha del contrato:
1 Jun. 1994, es decir, anterior a la entrada en vigor de la nueva LAU. Ello determina que tenga que acudirse a su
disp. trans. 1., en virtud de la cual, si se produce tcita reconduccin, lo ser por un plazo de tres aos, rigindose
el contrato renovado por lo dispuesto en la misma LAU de 1994 para el arrendamiento de vivienda. Ello comporta
que resulte de aplicacin al contrato renovado tambin el art. 13.2, que contempla la extincin automtica del
contrato de arrendamiento cuando expira el derecho de usufructo del arrendador usufructuario.
La norma del art. 13.2 LAU de 1994 es una norma ciertamente excepcional por cuanto conlleva esa extincin
automtica sin que el arrendatario tenga derecho a continuar en su titularidad arrendaticia durante el plazo mnimo
de cinco aos que se establece para los arrendamientos de vivienda. As se desprende, por un lado, de lo taxativo
de su redaccin, y, por otro, del hecho de que cuando el legislador ha querido salvar la subsistencia del arrenda-
miento a pesar de la desaparicin del derecho del arrendador lo ha establecido expresamente, como ocurre con los
arts. 13.1 y 14, adems de que si se acude a la tramitacin parlamentaria de la nueva LAU se observa cmo no
cuajaron las enmiendas nms. 197 del Grupo Popular y 306 del Grupo Parlamentario Cataln, de signo opuesto,
pues la primera postulaba que el beneficio que se reconoca a los arrendamientos otorgados por usufructuarios se
extendiera a los fiduciarios y dems supuestos contemplados en el art. 13.1 y la segunda que los arrendamientos
suscritos por usufructuarios no se extinguieran de suyo por la expiracin del derecho del arrendador.
Audiencia Provincial de Lleida, Sentencia de 22 Ene. 1999
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Con ello se llega a un resultado inesperado, que seguramente no fue previsto por el legislador, como el que
sucede en el caso presente, en que a pesar de que, por aplicacin de la disp. trans. 1. LAU de 1994, producida la
tcita reconduccin como ha sucedido en el caso de autos, el contrato se renov por tres aos, a la vez que
queda sometido al art. 13.2 y extinguido el usufructo, se resuelve automticamente el contrato de arrendamiento,
sin que pueda ser aplicable el plazo mnimo de duracin de cinco aos a que se habra llegado por mor de los
efectos de la tcita reconduccin operada tras la entrada en vigor de la LAU. El resultado ciertamente no resulta
satisfactorio, pero esta Sala se halla sometida al imperio de la Ley por imperativo constitucional (art. 117.1). Por
ello, procede revocar la sentencia recurrida y declarar resuelto el contrato de arrendamiento.
QUINTO. Por lo que se refiere a las costas, debe destacarse la conducta procesal de la parte actora que, aun
conociendo que la vivienda estaba arrendada, ha ejercitado una accin de precario, por ms que sea cierto que los
demandados tampoco no colaboraron pues no han aportado su contrato hasta la contestacin a la demanda. Por
ello, y en atencin a la argumentacin jurdica desarrollada en el anterior fundamento de Derecho, se estima que
concurren circunstancias excepcionales que aconsejan no efectuar condena en costas en ninguna de las instancias.
FALLO
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Audiencia Provincial de Lleida, Sentencia de 22 Ene. 1999
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