Plan de Negocios:

Inmobiliaria y servicios de
mantenimiento
Entrega: Captulos
del producto o
servicio y del modelo
de negocio
Cliente: Jos Froilan Hoyos
Entregado por: Guilherme Lima dos
Santos
Medelln, Viernes 4 de Septiembre de 2!
1 !roducto"Servicio
"na de las necesidades b#sicas del ser $%mano es la vivienda, esta es
sol%cionada en varias ocasiones con la constr%cci&n o compra de %n inm%eble'
Por ser %na necesidad tan importante la propiedad ra( se torn& %n negocio,
donde )%ien tiene capital ac%m%lado compra o constr%ye %n inm%eble, para
l%ego arriendarlo a alg%ien )%e necesite de %na vivienda, pero no posea los
rec%rsos necesarios para invertir en %na compra o %na constr%cci&n'
*s para +acilitar el enc%entro de )%ien b%sca %na vivienda, la demanda, con
)%ien la p%ede proveer, la o+erta, se crearon las agencias inmobiliarias, las
c%ales poseen el conocimiento de los inm%ebles disponibles y de los
demandantes de vivienda' Estas intermedian los procesos de arrendamiento,
compra y venta y constr%cci&n' En todos esos procesos e,isten necesidades no
atendidas act%almente, las c%ales permiten la reali(aci&n de innovaciones )%e
generen %n bene+icio m#s grande a los clientes'
En el arrendo e,iste %n problema in$erente a la estr%ct%ra del negocio, el
propietario no es )%ien vive en el inm%eble' Eso genera %n menor c%idado del
inm%eble por parte del in)%ilino y %n sostenimiento y mantenimiento menos
+rec%ente por parte del propietario' *s el primero vive en %na vivienda peor,
+r%to de la man%tenci&n precaria, y el seg%ndo pierde el valor de s% inm%eble
res%ltado del mal estado del mismo'
En la compra y venta m%c$as veces es $ec$o %n d%plo traba-o de
mantenimiento y re+orma' .%ien )%iere vender s% inm%eble $ace pe)%e/os
reparos, como pint%ra, cambios de cer#micas e etc, b%scando a%mentar el
valor de s% inm%eble' 0%ego )%ien lo compra $ace n%evamente alg%nos
procesos de alteraci&n, como los $ec$os anteriormente, para adec%ar el
inm%eble a s%s necesidades' *s acontece %n doble gasto lo )%e genera %na
ine+iciencia en el proceso'
En los procesos de constr%cci&n m%c$as veces las necesidades y deseos de
%no no son representados en el dise/o del apartamento disponible en el
mercado, se as%me )%e todos los demandantes tienen los mismos s%e/os
relacionados a s% vivienda' *s los demandantes acaban reali(ando planos de
re+ormas y cambios a +%t%ro b%scando adec%ar s% compra a s%s necesidades'
1a los o+ertantes acaban perdiendo ventas por s% dise/o patr&n no atender lo
)%e )%ieren los clientes'
2%scando sol%cionar estos tipos de problemas se crea SE3VI*33IEN45,
empresa )%e brinda a s%s clientes los servicios arrendamiento y venta de
inm%ebles de manera personali(ada e innovadora'
Con base en estos problemas ya identi+icados SE3VI*33IEN45 propone
alg%nos prod%ctos para el mercado'
6' #rriendo
2%scando garanti(ar la b%ena calidad de la vivienda para el arrendatario
y la man%tenci&n del valor de la misma para el propietario,
SE3VI*33IEN45 o+rece los servicios de administraci&n y arrendamiento
aliados a pa)%etes de mantenimiento'
0os servicios de administraci&n y arrendamiento consisten en:
*rrendamiento: es la b7s)%eda del inm%eble para %n arrendatario
y del arrendatario para %n inm%eble, es el servicio primordial de
%na inmobiliaria y del c%al se derivan todos los dem#s'
*sesora legal: es la asistencia en la de+inici&n de los t8rminos y
de las cla%s%las del contrato de arrendamiento, tambi8n se brinda
asesora en casos de inc%mplimiento del mismo y de s%s e+ectos
legales'
9esti&n +inanciera: es la labor de pagos de al)%iler y de servicios
p7blicos :en caso )%e el propietario lo solicite; por medio de
mecanismos como: c%entas de cobro y consignaciones bancarias'
*dem#s se le brinda al propietario %na garanta de pago por el
inc%mplimiento de estas obligaciones +inancieras por parte del
arrendatario' .%edando la agencia como responsable por la
cobran(a de +act%ras atrasadas'
Como +actor di+erenciador a la competencia en el mercado
SE3VI*33IEN45 o+rece los pa)%etes de mantenimiento a s%s clientes'
S% o+erta est# pegada a los servicios de arrendamiento de la empresa'
0os o+recidos dos planes:
Siempre listo :nombre a ser traba-ado;: 4onde el arrendatario
paga %na c%ota +i-a mens%al, la c%al le da derec$o a todo el
mantenimiento preventivo y accidental del inm%eble' :$ay )%e
disc%tir )%ien ve ma-or valor en esto servicio, el arrendatario o el
propietario, esto es %n tema para n%estra re%nion;
* s% medida :nombre a ser traba-ado;: En este plan el
arrendatario paga cada mantenimiento en s% e-ec%ci&n' Estos
p%eden ser preventivos, derivados de revisiones trimestrales
$ec$as por los a%ditores independientes, los c%ales eval7an el
estado del inm%eble seg7n s% entrega' 5 accidentales, res%ltado
de imprevistos oc%rridos d%rante la oc%paci&n del inm%eble'
$ Compra y %enta
2%scando sol%cionar los problemas de d%pla re+orma o reparaci&n
SE3VI*33IEN45 o+rece s%s servicios de comerciali(aci&n de inm%ebles
-%nto con servicios de re+orma y adec%aci&n'
"na ve( )%e el propietario consigna el inm%eble en la agencia es reali(a
%na eval%aci&n de s% valor y de s% estado, y no es $ec$a ning%na
operaci&n de mantenimiento' En seg%ida los agentes de la compa/a
llevan posibles compradores para conocer el inm%eble, resaltando )%e
las caractersticas del mismo p%eden ser alteradas seg7n s%s
necesidades'
Caso este ya se interese por el inm%eble en la con+ig%raci&n act%al,
SE3VI*33IEN45 intermedia la negociaci&n con el propietario y reali(a %n
procedimiento de reparaci&n sencilla, entregando el inm%eble en
per+ecto estado'
Caso el comprador se interese en reali(ar %na re+orma o cambiar
caractersticas del inm%eble SE3VI*33IEN45 reali(a %n proyecto
ar)%itect&nico para el mismo' "na ve( aprobado, la empresa e-ec%ta el
proyecto y vente el inm%eble por %n valor s%perior al inicialmente
acordado' Parte de esta di+erencia en el valor va para el propietario y
parte para la empresa'
& Construcci'n
Para sol%cionar el problema de di+erencias entre el deseo de los clientes
y el proyecto de la vivienda, SE3VI*33IEN45 b%sca %na iniciativa
innovadora de personali(aci&n de apartamentos'
Este modelo +%ncionaria con la constr%cci&n de edi+icios con
apartamentos de dimensiones patr&n, pero con con+ig%raci&n interna por
de+inir' *s cada cliente podra reali(ar s% proyecto dentro del espacio
disponible, adec%ando as la estr%ct%ra del apartamento a s%s
necesidades'
SE3VI*33IEN45 reali(a el proyecto e,terno y de ingeniera estr%ct%ral,
o+erta los apartamentos de determinada dimensi&n en el mercado'
3eali(a con los clientes los proyectos ar)%itect&nicos de la parte interior
de los apartamentos y e-ec%ta la obra'
El otro problema identi+icado por la empresa, es el mantenimiento y los
servicios diarios de los apartamentos, especialmente para -&venes
pro+esionales, o solteros, )%e no tienen tiempo de $acer el
mantenimiento de s% vivienda y el pago de %na dama de $ogar es m%y
representativo' *s SE3VI*33IEN45 b%sca traer a Colombia %n servicio
m%y empleado en otras partes del m%ndo, los <lats' Estos son edi+icios
de apartamentos sencillos )%e contienen los servicios de aseo,
mantenimiento y lavado centrali(ados en la administraci&n del edi+icio,
as los moradores dividen s%s gastos en estos r%bros entre todos por
medio de %na economa de escala'
Es importante entender )%e estos servicios no ser#n o+recidos todos
desde el arran)%e de la empresa' Primeramente b%scando dismin%ir los riesgos
en el negocio, y posteriormente garanti(ando %na constante o+erta de
innovaciones en el mercado generando %na venta-a competitiva constante para
la empresa'
*s reali(amos %n planeamiento para los proyectos al largo del tiempo
seg7n la matri( aba-o:
S
e
r
v
i
c
i
o
s

(
)
r
e
c
i
d
o
s
#*o
1
#*o
$
#*o
&
#*o
+
#*o ,
#rrendamiento
!lanes de -antenimiento
Compra y %enta
Compra y %enta con .e)orma
Flats
!ersonali/aci'n de
apartamentos
Se aconse-a a la empresa a rever los planes estrat8gicos en cada o+erta
de %n n%evo servicio %na ve( )%e las condiciones de mercado cambian al largo
del tiempo, as se $ace necesaria %na n%eva validaci&n' *dem#s se aconse-a a
la empresa reali(ar benchmarks :contactos con empresas para %tili(ar la
e,periencia de ellos como ins%mo de aprendi(ado; con empresas de otros
pases )%e ya proveen los servicios de <lats e de personali(aci&n de
apartamentos'
!01lico (12etivo
=eniendo de+inido los servicios o+recidos por SE3VI*33IEN45 se $ace
necesario identi+icar el p7blico ob-etivo de la empresa' Esto ser# el ins%mo
para la inteligencia y la investigaci&n de mercados, p%ntos de partida del plan
comercial de la empresa'
En los servicios de arrendamiento y compra y venta, la empresa siempre
tiene dos clientes, y l%ego dos p7blicos: los propietarios de inm%ebles y los
demandantes de inm%ebles sean ellos arrendatarios o compradores'
El servicio de arriendo con mantenimiento del inm%eble es interesante
para propietarios )%e b%scan no perder valor de s% inm%eble por %n mal
estado del mismo' 0os inm%ebles )%e son m#s sensibles a %na variaci&n de
precio seg7n el estado de mantenimiento, son inm%ebles de los estratos 4, > y
?' 1a los arrendatarios )%e m#s valor percibiran en el servicio de
mantenimiento serian los con m#s di+ic%ltad en reali(ar ellos mismos estos
labores' *s en este gr%po se enca-an -&venes pro+esionales, vi%dos,
est%diantes, personas solteras y ad%ltos mayores' 0os in)%ilinos )%e podran
por este servicio tambi8n serian de los estratos altos :4, > y ?;' *s se de+ine el
p7blico para los servicios de arrendamiento'
1a los servicios de compra y venta, tienen %na estr%ct%ra de comisiones,
la c%al es basada en %n valor porcent%al' *s c%ando %n inm%eble tiene mayor
valor ma,imi(a la ganancia de la inmobiliaria, %na ve( )%e los costos son casi
constantes independiente del estrato del inm%eble' *dem#s los compradores
)%e poseen rec%rso para no solamente comprar pero tambi8n re+ormar %n
inm%eble en s% compra son de los estratos altos n%evamente' *s n%evamente
la segmentaci&n es %bicada en los estratos 4, > y ? donde el valor de los
inm%ebles es mayor y los compradores poseen rec%rsos para re+ormaren el
inm%eble'
0os servicios de constr%cci&n personali(ada y de +lats, tambi8n est#n
en+ocadas a estratos m#s altos' Pero es importante contemplar en %na revisi&n
como est# el estado de mercado en el momento de lan(amiento de esos
servicios'
$ -odelo de 3egocio
=odos los servicios de SE3VI*33IEN45 inician con la con)%ista del cliente,
sea el %n propietario o %n arrendatario' Esta con)%ista p%ede ser $ec$a
proactivamente o passivamente' Proactivamente serian por medio de
mecanismos de p%blicidad y venta, los c%ales son e-ec%tados por los agentes
de la compa/a' Passivamente es el caso del cliente llegar directamente a la
compa/a, esto acontece m%c$as veces por indicaci&n de antig%os clientes o
c%ando el cliente enc%entra %n inm%eble en %n edi+icio deseado'
"na ve( )%e el cliente llega a la compa/a es atendido por %n agente
inmobiliario, el c%al identi+ica la necesidad del cliente y lo %bica dentro de las
dos lneas de servicios: arrendo y compra y venta' Si el cliente es %n
propietario, son negociados los terminos y se consigna el inm%eble en el banco
de inm%ebles, si es %n arrendatario se presenta opciones de inm%eble a seren
visitadas'
En seg%ida se lleva el arrendatario a visitar los di+erentes inm%beles, el
mismo $ace la selecci&n y se inicia la negociacion con el propietario' En este
momento son de+idos los servicios e,tras de SE3VI*33IEN45, como los
pa)%etes de mantenimiento y los servicios de re+orma'
En seg%ida es $ec$o el contracto y reali(ada la entrega del inm%eble' En
caso de compra y venta el proceso se +inali(a en este momento, en caso de
arrendamiento es $ec$a %na eval%aci&n del inm%eble y establecido los planes
de mantenimiento'
4%rante el contracto de mantenimiento es e-ec%tado, el cliente c%enta con
%na asesora trimestral de SE3VI*33IEN45 en detectar las necesidades de
mantenimiento, el cliente reali(a las actividades para sol%cionar estas
necesidades seg7n s% plan con la empresa' *dem#s SE3VI*33IEN45 reali(a
toda la gesti&n de pagos y cobros, se )%edando encargada de c%mplir las
obligaciones +inancieras con el propietario en caso de +alta de pago del
arrendatario'
C%ando en contracto termina, es reali(ada %na n%eva eval%aci&n del
apartamento' Caso sea necesario alg7n reparo, esto es $ec$o seg7n el plan de
mantenimiento contractado con SE3VI*33IEN45' 1 l%ego el inm%eble es
entreg%e al propietario con %na n%eva prop%esta de consignaci&n'
0os servicios de <lats y de constr%cci&n personali(ada poseen modelos de
negocios propios y deben ser anali(ados c%ando sea lan(ados los servicios'
0a pr&,ima p#gina b%sca demonstrar gr#+icamente el modelo de negocio de
SE3VI*33IEN45 para los servicios de arrendamiento y compra y venta'
P%blicidad y
Venta directa
Inm%ebles y
indicaci&n de
antig%os
clientes
Serviarriendo *gente
Compra
y Venta
*rrendamie
Vended
Comprad
Propietar
*rrendatar
Negociaci Consignaci
2anco de
Inm%ebles
Visitas
Selecci&
Negociaci&
Venta de
Servicios
Prestaci&n
de
Entrega @
<act%raci&
Negociaci Consignaci
2anco de
Inm%ebles
Visitas
Selecci&
Negociaci&
n
@ Venta de
Contract
Prestaci&n de
servicios de:

AMantenimien
to
A <inancieros
Entrega @
Eval%aci&n
N%eva prop%esta
de consignaci&n
*lg%nos de estos procesos son $ec$os internamente, otros son $ec$os
e,ternamente' Estos est#n especi+icados en la tabla aba-o:
Hechos internamente Hechos E4ternamente
*tenci&n al cliente y venta
Impresi&n de ca/ones de pago
Elaboraci&n de contractos
Contrataci&n y gesti&n de
servicios de mantenimiento
*sesora en )%iebras de
contracto y demandas legales
Mane-o +inanciero de los
ca/ones de pago
Servicios de mantenimiento
Eval%aciones de inm%ebles
Servicios de ar)%itect%ra
Para eso SE3VI*33IEN45 posee %na estr%ct%ra interna )%e le permite
reali(ar esos servicios' Esta estr%ct%ra ideal esta presentada en el organigrama
aba-o:
=odava la empresa no va arrancar con toda esta estr%ct%ra completa'
Siendo as se $ace %na previsi&n de personal para los pr&,imos B a/os'
#*o 1 #*o $ #*o &
!erson
al
9erente
Coord' *gentes
Coord' *dm' <in'
Coord'
Mantenimiento
2 *gentes
9erente
Coord' *gentes
Coord' *dm' <in'
Coord' Mantenimiento
> *gentes
9estor <inanciero
*ss' 4e *tenci&n al
cliente
9erente
Coord' *gentes
Coord' *dm' <in'
Coord' Mantenimiento
6 *gentes
9estor <inanciero
*ss' 4e *tenci&n al
cliente
9estor de contractos
5otal > 66 6C
* 4E<INI3 MISI5N 1 VISI5N