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EL ARRENDAMIENTO.


1. CONCEPTO E IMPORTANCIA.

El Cdigo Civil (CC) define el arrendamiento en su artculo 1915 sealando que El
arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar
por este goce, obra o servicio un precio determinado.

As, el contrato de arrendamiento puede tener por objeto:
a) la concesin del goce de una cosa;
b) la ejecucin de una obra; o
c) la prestacin de un servicio.
El contrato de arrendamiento tiene gran importancia prctica ya que permite obtener el
goce de cosas que no es posible adquirir o de servicios que se requieren.

2. CARACTERSTICAS.
a) Bilateral. En virtud del contrato nacen obligaciones recprocas para los contratantes: para
el arrendador, la de entregar y permitir el goce de la cosa arrendada, confeccionar la obra o
prestar el servicio inmaterial; para el arrendatario, la de pagar el precio.
b) Oneroso. Tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes y ambas partes se ven
gravadas en favor de la otra.
c) Conmutativo. Las prestaciones que cada parte debe llevar a cabo se miran por ellas como
equivalentes.
e) Consensual. Se perfecciona por el solo consentimiento de las partes en el precio y en la
cosa, obra o servicio, sin perjuicio de que, en casos excepcionales, la ley exija
solemnidades especiales como sucede con el arrendamiento de predios rsticos, que debe
celebrarse por escrito y, si la escritura es privada, adems, en presencia de dos testigos. No
obstante lo anterior, muchas veces las partes celebran arrendamientos por escrito, para fines
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probatorios. No debe olvidarse que la ley impone restricciones a la prueba testimonial
(artculos 1708 y siguientes) y, en ciertos casos, verdaderas sanciones a alguna de las
partes, como sucede con el arrendamiento de predios urbanos, respecto del cual la ley
manda presumir como renta la que declare el arrendatario, en caso de no haberse celebrado
dicho contrato por escrito.
e) De Tracto Sucesivo. Suele decirse que el arrendamiento es un contrato de tracto
sucesivo, lo cual no es del todo preciso. Slo las obligaciones admiten esta clasificacin.
Pueden ser de ejecucin nica (bien instantnea, bien fraccionada), de efectos permanentes
o de tracto sucesivo, en este ltimo caso, como veremos enseguida, cuando nacen y se
extinguen sucesivamente en el tiempo. El arrendamiento puede producir obligaciones de
tracto sucesivo, cuando el precio debe pagarse peridicamente (lo que se denomina renta).
Lo propio sucede cuando el arrendamiento tiene por objeto servicios inmateriales que
deben prestarse indefinidamente en el tiempo. Pero en los dems casos, las obligaciones
que nacen para las partes son o de ejecucin nica (como sucede con la obligacin de
entregar la cosa o de restituirla al trmino del arrendamiento) o de efectos permanentes
(como la obligacin de mantener la cosa en estado de servir para el fin que se persigue
mediante el arrendamiento).


3. NATURALEZA JURDICA.

Como dijimos, el contrato de arrendamiento es un contrato generalmente consensual,
bilateral, oneroso, conmutativo. Adems puede producir obligaciones de tracto sucesivo. La
regla general es que las obligaciones se ejecuten en su totalidad de una sola vez, de forma
nica, independientemente de cual sea el momento en que ello se produzca y de que se
ejecute de forma instantnea o fraccionada; por ejemplo, la venta de una especie o cuerpo
cierto a plazo, aunque la especie se entregue despus de cierto plazo, se entrega
ntegramente y cuyo precio se paga de una sola vez. La obligacin que nace en virtud de un
acto o contrato se cumple en un instante y por eso se denominan obligaciones de ejecucin
instantnea o de ejecucin nica.
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Las obligaciones de tracto sucesivo en cambio son aqullas que consisten en prestaciones
continuas o repetidas durante cierto espacio de tiempo. Las obligaciones van naciendo y
extinguindose sucesiva y peridicamente a lo largo del tiempo y bajo la misma naturaleza.

Lo que caracteriza al contrato de arrendamiento es que alguna de las obligaciones de las
partes puede suponer continuidad en su ejecucin y desarrollarse con el transcurso del
tiempo: el arrendador debe prestar continuamente un servicio; el arrendatario debe pagar,
por ejemplo, mes a mes la renta del arrendamiento. Todava ms, el arrendamiento de cosas
es, por su naturaleza, un contrato que produce una obligacin de tracto sucesivo: pagar la
renta.

Sin embargo, como se ha dicho y veremos en profundidad ms adelante, hay casos en que
el contrato de arrendamiento que por naturaleza produce obligaciones de tracto sucesivo
puede generar slo obligaciones de ejecucin instantnea. Tal es el caso, por ejemplo, del
arrendamiento de servicios inmateriales que consista en la realizacin de una obra
determinada como una pintura.


4. CLASIFICACIN.
Arrendamiento de cosas. Tiene por objeto la concesin del goce de una cosa.
Arrendamiento de obra. Tiene por objeto la ejecucin de una obra.
Arrendamiento de servicios inmateriales. Tiene por objeto la prestacin de un
servicio.

4.1. Arrendamiento de Cosas.

4.1.1. Concepto.
Es un contrato en el cual las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce
de la cosa y la otra a pagar un precio determinado por este goce.
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4.1.2. Partes.
La parte que concede el goce de la cosa se llama arrendador y la que paga el precio se
denomina arrendatario. Si la cosa arrendada es un inmueble, el arrendatario recibe el
nombre de inquilino cuando se trata de predios urbanos, y colono si se trata de predios
rsticos.

4.1.3. Diferencia del arrendamiento de cosas con la Compraventa y con el
Usufructo.
Diferencias entre el arrendamiento de cosas y la compraventa.
La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio, que seguido de la tradicin
otorga la adquisicin del dominio. En cambio, el arrendamiento es un ttulo de mera
tenencia, donde el arrendatario no adquiere el dominio ni tampoco la posesin de la
cosa sino que la tiene reconociendo dominio ajeno, reconociendo al arrendador
como dueo y seor de la cosa.
El goce de la cosa que otorga el vendedor al comprador es definitivo y perpetuo. En
cambio, el goce que da el arrendador al arrendatario es necesariamente temporal, y
al cabo de terminado el goce, la cosa debe restituirse.

Diferencias entre el arrendamiento de cosas y el usufructo.
En primer lugar, es bueno recordar que el arrendamiento de cosas es un contrato,
mientras que el usufructo es un derecho real sobre cosa ajena.
Por consiguiente, el arrendamiento slo genera obligaciones para las partes y, por
ende, los derechos personales correlativos. Como veremos, de este contrato nace
inmediatamente para el arrendatario un derecho personal de goce de la cosa
arrendada, el cual puede nicamente reclamarse del arrendador que por un hecho
suyo a adquirido la obligacin de permitrselo (recordar la definicin de derecho
personal del artculo 578).
A su turno, el usufructo, aunque su contenido sea el mismo que el del derecho de
goce que nace del arrendamiento, a saber, la concesin del goce de una cosa, es un
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derecho real que, en consecuencia, se tiene sobre la cosa fructuaria sin respecto de
determinada persona, por lo que puede reivindicarse de manos de quien lo tenga y
no slo del constituyente.
Adems, el derecho real de usufructo no nace inmediatamente del contrato que sirve
de ttulo para su constitucin como sucede con el derecho personal de goce que
tiene su fuente directamente en el contrato de arrendamiento. Hay que recordar que,
para transferir (o constituir) un derecho real, es necesario que opere un modo de
adquirir el dominio respecto de l, para lo cual, a su vez, se requiere un ttulo. As,
no basta el contrato de compraventa, permuta, donacin, etc. del usufructo: falta
para su constitucin o transferencia la tradicin del mismo derecho.

4.1.4. Elementos del Contrato.
Como en todo acto jurdico, para que ste exista deben concurrir los elementos de la
esencia comn, es decir, la voluntad, el objeto y la causa, as como las solemnidades en los
contratos solemnes, la entrega en los reales o la forma de prestar el consentimiento en los
consensuales. Adems, son necesarias las cosas de la esencia especfica, a efectos de que el
contrato existente por concurrir las cosas de la esencia comn, adquiera la fisonoma propia
de cada contrato segn su especie. Aplicado eso al arrendamiento de cosas, es necesario
que concurran el consentimiento, el objeto, la causa y la forma de prestar el consentimiento
para que exista; pero para que ese contrato existente sea adems un arrendamiento, es
necesario que el objeto revista ciertos caracteres especiales, sin los cuales no habra
arrendamiento sino otro contrato diferente, como compraventa, comodato o algn otro
nominado o innominado.
a) Consentimiento. Se trata de un contrato consensual, que se perfecciona por el solo
consentimiento de las partes, salvas las excepciones que en ciertos casos a establecido la
ley (como las referidas respecto del arrendamiento de predios rsticos). Este
consentimiento recae sobre la cosa y el precio que las partes acuerdan.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes siempre pueden pactar solemnidades voluntarias, en
cuyo caso, al igual que en la compraventa, mientras no se otorguen dichas solemnidades no
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existe contrato y pueden las partes desistir de su celebracin sin incurrir en responsabilidad
por este solo hecho.
Normalmente se celebra por escrito para efectos prcticos en materia probatoria. En efecto,
el contrato de arrendamiento que ha sido otorgado por escritura pblica constituye ttulo
ejecutivo. Adicionalmente, si se trata de un inmueble, ser oponible a los terceros
adquirentes a ttulo oneroso del mismo inmueble y aun a los acreedores hipotecarios, si
todo ello va acompaado de la inscripcin en el Conservador de Bienes Races respectivo
con anterioridad a la inscripcin de la hipoteca (artculo 1962).

b) Objeto. En el caso del arrendamiento, ste debe recaer sobre dos objetos: la cosa
arrendada, de la cual se concede el goce, y el precio.

i) Cosa Arrendada.
La cosa debe cumplir los requisitos generales del objeto: ser lcita, determinada y existir o
esperarse que exista.
Adems, es necesario que sea de las cosas que la ley permite arrendar. De conformidad con
el artculo 1916 son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o
incorporales que puedan usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohbe
arrendar y los derechos estrictamente personalsimos como los de habitacin y uso. Por
tanto, pueden arrendarse todas las cosas corporales e incorporales, slo se encuentran
excluidas las cosas que no se pueden consumir y los derechos personalsimos.

Por lo tanto, pueden arrendarse las cosas corporales, sean bienes races o bienes muebles y
las cosas incorporales, como el derecho real de usufructo. Las nicas cosas que no son
susceptibles de arrendamiento son:
a) cosas cuyo arriendo prohbe la ley
b) los derechos personalsimos
c) las cosas consumibles que no pueden usarse sin ser destruidas, ya que la cosa debe
ser restituida al arrendador al trmino del contrato.

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Respecto de las cosas ajenas stas pueden ser arrendadas y tratndose de arrendatario de
buena fe ste tiene accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. El
arrendamiento de bienes nacionales se encuentra sometido a normas especiales y
supletoriamente se aplican las normas del CC.

ii) Precio.
Al igual que en la compraventa, el precio debe ser real o serio y determinado o
determinable. Es un elemento de la esencia especfica, porque, si no existe precio, estamos
en presencia de un contrato de comodato o prstamo de uso y no de arrendamiento.

A diferencia de la compraventa y de acuerdo a lo establecido en el artculo 1917, ste puede
pactarse en dinero o en frutos naturales de la cosa que se arrienda, fijndose una cuota de
los frutos de la cosecha o una cantidad determinada. Si se paga una cuota de los frutos de la
cosa, el contrato se denomina aparcera o mediera.

En cuanto a la periodicidad del pago del precio, ste puede pagarse de una sola vez
fijndose una cantidad o suma alzada o pagarse peridicamente, en perodos fijos pactados
mediante el contrato de arrendamiento. En tal caso, al precio pagado peridicamente se le
denomina renta. El precio puede fijarse de los mismos modos que en la compraventa
(artculo 1918). En consecuencia, puede ser determinado tanto por las partes como por un
tercero, pero no puede dejarse al arbitrio de una sola parte (artculo 1808), porque en tal
caso faltara el consentimiento.
Si se entrega la cosa en arrendamiento y, habiendo disputa entre las partes sobre el precio
de l, no se produjere prueba suficiente, se estar al justiprecio de peritos, dividindose los
costos del peritaje en partes iguales entre el arrendador y el arrendatario.
Adems, en cuanto a la periodicidad del pago del precio y, a falta de estipulacin de las
partes, conforme a la costumbre del pas. No habiendo costumbre, se estar a las reglas del
artculo 1944, en lo que se demuestra que es de la naturaleza del contrato de arrendamiento
el producir una obligacin de efectos permanentes, a saber, sta de pagar el precio.

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4.1.5. Efectos del Contrato de Arrendamiento de Cosas.

4.1.5.1. Obligaciones del Arrendador (artculo 1924).

a) Entregar la cosa arrendada (artculo 1924 N1).
Esta obligacin es de la esencia del contrato, sin ella no hay contrato pues no se logra el
goce de la cosa que se arrienda. Las dems obligaciones del arrendador son de la naturaleza
y por ende pueden alterarse convencionalmente.

Forma de la Entrega: De conformidad con el artculo 1920, la cosa debe ser entregada por
el arrendador mediante cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. La
entrega de cosa corporal mueble puede hacerse por cualquiera de los medios de tradicin
del artculo 684. Cuando se trata de inmuebles no se entrega mediante la inscripcin ya que
el arrendamiento es slo un ttulo de mera tenencia y no un ttulo traslaticio de dominio.
Por lo tanto, dicha entrega se verifica ponindola materialmente a disposicin del
arrendatario o simblicamente, como entregndole las llaves al arrendatario.

Lugar y Tiempo de la Entrega: No existen reglas especiales para el lugar y el tiempo de
entrega la cosa por lo que se aplican las reglas generales. Por ende, deber verificarse en la
poca acordada por las partes y, a falta de esto, inmediatamente despus de celebrado el
contrato. La entrega se har en el lugar convenido; en el silencio de las partes, se har,
como lo disponen los artculos 1587 y siguientes, en el lugar en que se encontraba la cosa al
tiempo del contrato (cuando se trate de especies) o en el domicilio del arrendador (si la cosa
es genrica).

Estado en que debe entregarse la Cosa: La cosa debe entregarse en estado de servir para el
fin para el cual fue arrendada. En caso que la cosa sea entregada con vicios, el arrendatario
est autorizado para pedir la terminacin del contrato, salvo que el impedimento sea
parcial, en cuyo caso el juez determinar si se termina el arrendamiento o si se rebaja
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proporcionalmente el precio (artculos 1932 al 1934). Si el vicio en la cosa tena causa
anterior al contrato, el arrendatario tendr adems derecho a pedir indemnizacin de
perjuicios por dao emergente y se incluir el lucro cesante en el caso de que el arrendador
haya conocido o haya debido conocer el vicio. Sin embargo, el arrendatario no tendr
derecho a indemnizacin alguna si: (i) contrat conociendo del vicio; (ii) no poda dejar de
conocer del vicio sin negligencia grave; o (iii) renunci expresamente a la accin de
saneamiento sealando el vicio en cuestin.

Por tanto, para recapitular:
Si el mal estado o calidad de la cosa impide usarla para el fin para el que ha sido
arrendada, el arrendatario tiene el derecho de pedir el trmino del contrato. Este
derecho lo puede ejercer sea que el arrendador haya conocido el estado de la cosa,
sea que no lo haya hecho, y an cuando el vicio aparece durante el arrendamiento
sin su culpa.
Cuando el mal estado de la cosa impide parcialmente el goce de ella o la cosa se
destruye en parte, el juez debe decidir si se termina el arrendamiento o se rebaja le
precio proporcionalmente.
El arrendatario tendr adems derecho a pedir que se le indemnicen los perjuicios
cuando el vicio tiene una causa anterior al contrato. Esta indemnizacin solamente
comprende el dao emergente. Pero si el arrendador conoca el vicio o deba
conocerlo por su profesin, se incluir el lucro cesante.

El arrendatario no tendr derecho a indemnizacin:
- si contrat a sabiendas del vicio y no oblig al arrendador a sanearlo,
- si era un vicio que no pudo ignorar sin grave negligencia de su parte, o
- si renunci a la accin de saneamiento de vicio.

Si se ha arrendado una cosa por separado a dos personas, se preferir a aqul a quien se
haya entregado la cosa. Si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr; si no se
ha dado a ninguno el ttulo anterior prevalecer (artculo 1922). Es una expresin del
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principio romano de que prior in tempore, potior in jure (el primero en el tiempo est en
mejor situacin ante el derecho).

Mora en la entrega: El artculo 1926 dispone que, si el arrendador es constituido en mora
por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, ello dar derecho a indemnizacin
de perjuicios al arrendatario, concedindose incluso la facultad de terminar el contrato en
caso que la mora haga disminuir notablemente la utilidad del contrato.

Incumplimiento de la obligacin de entregar: El artculo 1925 dispone que, si el arrendador
por hecho o culpa o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la imposibilidad de
entregar la cosa, el arrendatario tendr derecho para desistirse del contrato y adems para
exigir el pago de indemnizacin de perjuicios por incumplimiento del contrato. Incluso
tendr derecho a esta indemnizacin cuando el arrendador haya credo errneamente y de
buena fe que poda arrendar la cosa. Pero si el arrendatario tuvo conocimiento de la
imposibilidad del arrendador de entregar la cosa o ella proviene de fuerza mayor o caso
fortuito, slo podr demandar el trmino del contrato, pero no la indemnizacin.

b) Mantener la cosa en estado de servir (artculo 1924 N2).
Conforme lo seala el artculo 1924, la cosa debe servir para el fin para el cual ha sido
arrendada y, por ello, el arrendador no slo debe entregarla en dicho estado sino que
adems debe mantenerla as durante toda la duracin del contrato. Lo anterior dice relacin
con las obligaciones de reparacin que debe cumplir el arrendador para que la cosa
arrendada se mantenga en estado de servir (artculo 1927).
El arrendador debe realizar todas las reparaciones necesarias, esto es, las reparaciones
indispensables para mantener la cosa en estado de servir para el objeto que se arrend. Las
reparaciones locativas, en cambio, son las que de ordinario se producen por culpa del
arrendatario o de sus dependientes. Son de cuenta del arrendatario, a menos que el deterioro
haya sido provocado por caso fortuito o fuerza mayor, caso en el cual le correspondern al
arrendador (artculo 1927).
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En caso de que se requiera hacer una reparacin necesaria, el arrendatario deber
comunicrselo al arrendador y, si stas fueren urgentes o el arrendador no concurriere
oportunamente, el arrendatario las llevar a cabo pidiendo posteriormente su reembolso al
arrendador (artculo 1935).
Por su parte, las mejoras tiles son aquellas introducidas por el arrendatario y que, de
acuerdo con el artculo 909, aumentan el valor venal de la cosa. El arrendador no estar
obligado a reembolsarlas a menos que ste hubiese consentido expresamente en ellas y que
se haya obligado a pagarlas (artculo 1936). cumplen todo caso, el arrendatario podr
llevarse los materiales, a menos que que el arrendador est dispuesto a pagar los materiales
separadamente.

c) Librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa arrendada (artculo 1924
N3). El arrendador no slo debe procurar el goce de la cosa, sino que este goce debe ser
tranquilo o pacfico; por esto, tiene la obligacin de librar al arrendatario de las turbaciones
que sufra. Esta obligacin del arrendador tiene un doble objeto:

(i) Obliga al arrendador a no turbar al arrendatario. Esto significa que el arrendador no
puede mudar la forma de la cosa ni hacer en ella trabajos que interfieran en el
goce sin consentimiento del arrendatario.
Si las reparaciones fueren indispensables o urgentes y de poca importancia, el
arrendatario deber soportarlas pero con rebaja del precio. En cambio, en caso
de que fueren indispensables, pero que, por la entidad de las reparaciones, la
cosa pareciere no ser adecuada para el objeto del arriendo, el arrendatario podr
terminar el contrato.
Adems podr pedir indemnizacin de perjuicios si las causas de las
reparaciones existan al tiempo del contrato y el arrendador lo saba o deba
saberlo o cuando ellas dificultaren por largo tiempo el goce de la cosa (artculos
1928 y 1929).

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(ii) Obliga al arrendador a garantizar al arrendatario contra turbaciones de terceros. Si
las turbaciones son de hecho, el arrendatario puede perseguir la reparacin del
dao a su propio nombre; este tipo de turbacin no impone responsabilidad al
arrendador y el arrendatario deber repelerlas (artculo 1930 inc. 1).
Si ellas en cambio son de derecho, esto es, que terceros pretendan derechos
sobre la cosa, la accin de los terceros deber dirigirse contra el arrendador,
estando obligado el arrendatario a notificar de ello al arrendador. En tal caso:
Si la turbacin es de poca importancia, el arrendatario tendr derecho
a exigir una rebaja en el precio (artculo 1930 inc. 2)
Si la turbacin fuere importante, podr pedir el trmino del contrato
(artculo 1930, inc. 3)
Estas acciones podrn acompaarse de la indemnizacin de perjuicios:
a) Si la causa del derecho invocado por el tercero fue conocida o debi ser conocida
por el arrendador, y el arrendatario no la conoca, o conocindola intervino
estipulacin de saneamiento por ella (Artculo 1930, inc. 4)
b) Si la causa no era conocida ni debi serlo por parte del arrendador, ste no ser
obligado a responder por lucro cesante (artculo 1930, inc. 5)

4.1.5.2. Obligaciones del Arrendatario.

a) Pagar el precio. Se llama renta al precio del arrendamiento cuando su pago es peridico.
La determinacin del precio se rige por las normas de la compraventa. La regla es que las
partes fijen el precio de comn acuerdo. Ahora bien, en caso de desacuerdo y si la cosa ha
sido entregada al arrendatario, se nombrar un perito para que determine el justo precio
(artculos 1942 1943).

poca para el pago: Ser la que estipulen las partes y, de no estipularse, ser aquella dada
por la costumbre. A falta de costumbre, la ley dispone las siguientes normas supletorias:
a) La renta de predios urbanos se paga por meses y la de predios rsticos, por aos;
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b) Si se arrienda cosa mueble por un determinado plazo, la renta se deber
inmediatamente despus de expirado el plazo;
c) Si se arrienda por suma alzada, sta se debe una vez terminado el arriendo.

Incumplimiento del pago: En caso de que exista falta de pago, la parte diligente tendr
derecho para pedir el cumplimiento de la obligacin o la terminacin del contrato. Sin
embargo, el artculo 1945 contempla una regla especial en virtud de la cual el arrendatario
puede pedir un sustituto que se haga cargo del pago del precio.

b) Usar la cosa segn el espritu y los trminos del contrato.
La forma en que el arrendatario deber gozar de la cosa depender en primer trmino de lo
que las partes acuerden. A falta de estipulacin, deber ajustarse a la presunta intencin de
los contratantes y al destino natural de la cosa. En caso de controversia decidir el juez.
El arrendatario se encuentra obligado a respetar los trminos del contrato. De lo contrario,
si ste contraviene las obligaciones estipuladas, el arrendador tendr derecho para poner
trmino al contrato teniendo adems derecho a pedir indemnizacin o para pedir
indemnizacin subsistiendo el contrato (artculo 1938).

c) Cuidar de la cosa arrendada.
De conformidad con el artculo 1939, al arrendatario se le exige cuidar de la cosa como
buen padre de familia, por lo que responde de culpa leve. En principio el arrendatario
responde de los perjuicios causados. Pero en casos graves y de culpable deterioro, podr
ponerse trmino al contrato. Esta responsabilidad se extiende a la culpa que puede recaer
sobre la familia, los huspedes y sirvientes que tengan acceso a la cosa (artculo 1941). En
principio, y como consecuencia de que el arrendatario debe cuidar de la cosa, le est
prohibido subarrendarla o ceder el arriendo, a menos que dicha facultad le haya sido
expresamente concedida (artculo 1946).

d) Efectuar reparaciones locativas.
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Las reparaciones locativas son aquellas que segn la costumbre del pas son de cargo del
arrendatario y como criterio general se trata de reparar aquellos desgastes que
ordinariamente se producen por el culpa del arrendatario o de sus dependientes (artculo
1940).

e) Restituir la cosa al trmino del arrendamiento.
Dado el goce temporal que se le ha concedido al arrendatario, al trmino del arrendamiento,
la cosa debe ser restituida al arrendador y en el estado en que se encontraba cuando fue
entregada al arrendatario, pero considerando los deterioros propios del uso legtimo de la
misma. Para ello, es conveniente dejar constancia al entregarse la cosa en arrendamiento,
del estado en que sta se encontraba cuando se entreg. En caso de que no se haya dejado
constancia de ello, se entender que se recibi en estado regular de servicio. Por tanto, el
arrendatario ser responsable de cualquier otro dao que se le ocasione a la cosa a menos
que pruebe que stos sobrevinieron sin mediar culpa suya. Ejemplo de la forma de entrega
de un inmueble lo seala el artculo 1948.
El arrendatario se constituir en mora de restituir cuando ste sea requerido por el
arrendador conforme o sealado en el artculo 1949. Una vez constituido en mora, el
arrendador tendr derecho para cobrar indemnizacin de perjuicios moratorios. Es
importante observar que aunque para la restitucin se haya fijado un plazo convencional,
ser necesaria igualmente la reconvencin hecha por el arrendador.

4.1.6. Derecho Legal de Retencin.

El derecho legal de retencin es una garanta consistente en que una persona puede retener
los bienes de otra mientras sta no cumpla por su parte con ciertas obligaciones. Es una
garanta que no es caucin, porque no se contrae para asegurar el cumplimiento de otra
obligacin, como lo exige el artculo 46, sino que la impone la ley.

4.1.6.1. Del Arrendador.

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Bajo ciertas circunstancias, el arrendador tendr derecho legal de retencin sobre los frutos
de la cosa arrendada y sobre los objetos que pertenecen al arrendatario o que se encuentren
dentro del inmueble arrendado, pues se entiende que stas pertenecen al arrendatario a
menos que se pruebe lo contrario (artculo 1942).

Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio y todas las indemnizaciones
que por diversas causas se le adeuden, como por ejemplo:
a) Usar la cosa en trminos contrarios a los del contrato
b) Deterioros causados por no cuidar la cosa como buen padre de familia
c) Mora del arrendatario en la restitucin de la cosa
d) Trmino del contrato por culpa del arrendatario
e) Precio o Renta

4.1.6.2. Del Arrendatario.

Asmismo, el arrendatario tendr derecho legal de retencin, es decir, derecho a retener la
cosa arrendada en contra del arrendador, para asegurarse el pago de las indemnizaciones a
que est obligado el arrendador (artculo 1937). Esto significa que no puede ser privado de
la cosa mientras dichas indemnizaciones no se le paguen o no se le asegure su pago.

O sea, el arrendatario podr retener la cosa cuando se le deban indemnizaciones por:
1) La mutacin de forma de la cosa o de trabajos en ella que el turben de su goce
2) Las turbaciones que sufra en razn de derechos que terceros justifiquen en ella
3) El mal estado de la cosa arrendada
4) De las mejoras tiles introducidas en la cosa con acuerdo del arrendador.

4.1.7. TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSA.

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Termina del mismo modo que los dems contratos. Adicionalmente, de acuerdo a lo
sealado en el artculo 1950, son causales particulares para dar trmino al contrato de
arrendamiento las siguientes:

4.1.7.1. Destruccin de la Cosa: La prdida o destruccin de la cosa debe ser total.
Si la destruccin es total, se termina el contrato de arrendamiento. En cambio, si la
destruccin es parcial, el juez ser el llamado a decidir si se termina el contrato o si se
rebaja su precio (artculo 1932, inc. 2)

4.1.7.2. Plazo: El arrendamiento es por su esencia temporal, pero su plazo de
duracin puede estar determinado o indeterminado.
Las obligaciones en nuestro sistema jurdico siempre estn sujetas a un plazo, a lo
menos tcito, porque siempre existe una poca en que aqullas deben ser cumplidas. No
obsta a ello, el que las partes pacten que el contrato de arrendamiento tendr una duracin
indefinida, es decir, que no terminar sino por su voluntad, manifestada en la forma que
prescribe la ley. Tampoco obsta a ello que la ley disponga que el contrato tendr una
duracin indefinida entre las partes. En tales casos, por cierto que la obligacin est sujeta a
un plazo expreso o tcito, slo que el trmino de ste es incierto.
1) Arrendamiento a plazo es determinado: a) cuando las partes han convenido
expresamente en el trmino; b) cuando el tiempo est determinado por la naturaleza del
servicio especial a que se destina la cosa; c) cuando es determinado por la costumbre del
pas. En tales casos, la expiracin del plazo pone trmino inmediatamente al contrato
(artculo 1954)
2) Arrendamiento a plazo indeterminado: si las partes no han fijado un plazo para la
duracin del contrato ni ste se desprende de su naturaleza, durar indefinidamente
mientras las partes no expresen lo contrario. En tal caso, las partes deben notificarse
anticipadamente de su voluntad de no perseverar en el contrato, lo cual recibe la
denominacin de desahucio (artculo 1951). Por lo tanto, habiendo plazo estipulado no ser
necesario el desahucio porque es el propio plazo el que pone trmino al contrato (artculo
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1954). De igual forma, si se ha fijado un plazo slo para una de las partes y la otra quiere
cesar con el contrato, esta ltima deber notificarle del desahucio (Artculo 1953)

El arrendatario debe pagar la renta de todos los das que falten para que cese el contrato,
aunque voluntariamente haya restituido la cosa antes del da correspondiente.

4.1.7.3. Desahucio: No habiendo plazo establecido el contrato es indefinido en cuanto
a su vigencia, hasta que una de las partes decida ponerle trmino al mismo. Por tanto, si el
contrato no establece plazo de trmino ser necesario que una de las partes que quiera
ponerle trmino d aviso o noticia a la otra de dicha intencin.

El desahucio es entonces el aviso anticipado que una de las partes hace a otra de su
voluntad de poner fin al contrato, cuando se trata de un contrato de arrendamiento
indefinido. Esto es un acto unilateral, ya que la aceptacin de la otra parte a quien se dirige
el aviso carece de importancia.

La anticipacin del aviso se ajustar al perodo o medida de tiempo que regula los pagos (el
desahucio empieza a correr al mismo tiempo que el prximo perodo). Esto significa que la
anticipacin con que se da el aviso se ajustar al tiempo de los pagos, por ejemplo si se
paga el primero de cada mes se debe avisar el da primero del mes anterior al que se
pretende poner fin al contrato.

En cuanto a la forma en que se deba dar el aviso, el desahucio puede ser judicial (esto es,
que se practique por medio de notificacin judicial) o extrajudicial (pudiendo darse
verbalmente o por escrito). Notificado el desahucio, el desahuciado tiene 10 das para
oponerse, caso en que se cita a las partes a un comparendo para defender sus derechos; si
no hay oposicin se da lugar al desahucio y se fija da para la restitucin de propiedad.

18
El desahucio es irrevocable sin el consentimiento de la otra parte, esto significa que no es
posible que la parte que dio el aviso de trmino se retracte unilateralmente (artculo 1951 -
1952).

Tcita Reconduccin.
Consiste en la renovacin tcita o automtica del contrato de arrendamiento. La regla
general es que si el contrato termina por la llegada del plazo o por desahucio y el
arrendatario se mantiene con la cosa en su poder, el contrato no se renueva. Para el Cdigo
Civil esto no se entiende como una renovacin tcita del contrato. Para que ello procediera
debera haber una convencin expresa de las partes. As, el artculo 1956, inc. 1, ordena que
terminado el arrendamiento por desahucio o por cualquier otro modo, no se entender en
caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la restitucin de la cosa por el
arrendatario, es una renovacin del contrato.

Sin embargo, el Cdigo contempla un caso de excepcin que permite la tcita
reconduccin, mediante la cual el contrato de arrendamiento se entiende renovado (inc. 3
del artculo 1956). Para ello, deben concurrir ciertos requisitos:
- que la cosa arrendada sea inmueble,
- que el arrendatario conserve la tenencia de la cosa, y
- que el arrendatario haya pagado la renta del perodo posterior a la extincin del
contrato con el beneplcito del arrendador, o que las partes hayan ejecutado actos que
demuestren su intencin inequvoca de seguir con el contrato.

La reconduccin implica la celebracin de un nuevo contrato bajo las mismas condiciones
de antes, es decir, mantiene precio y cosa. Sin embargo, su duracin es distinta, ya que
podr ser de hasta 3 meses, si se trata de un predio urbano, y por el tiempo necesario, esto
es, hasta la recoleccin de sus frutos, si es un predio rstico.

En el caso que existan cauciones otorgadas por terceros, como fianza, prenda o hipoteca,
stas se extinguen con la renovacin, no garantizando el nuevo plazo por el cual se
19
extender el contrato en virtud de la renovacin a menos que ellos accedan voluntariamente
a ello (artculo 1957). Sin embargo, las cauciones rendidas por el mismo arrendatario
subsistirn.


4.1.7.4. Extincin del Derecho del Arrendador.
La extincin puede producirse por hecho o culpa del arrendador, o por causas
independientes a su voluntad.

a) Extincin Involuntaria: Expira el arrendamiento incluso antes del plazo, si lo hay,
cuando el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, se extingue por una causa
independiente de su voluntad, lo cual supone que otro adquiera la cosa (artculo 1958). Por
ejemplo, el arrendador era usufructuario y fallece. O si el que constituy el usufructo era
propietario fiduciario y se cumple la condicin, terminando el usufructo.

En caso que la extincin de su derecho sobre la cosa provenga por causas ajenas a su
voluntad pero estando el arrendador de mala fe (sabiendo el carcter incierto de su derecho
y dndose la calidad de dueo absoluto) deber indemnizar por los perjuicios causados al
arrendatario (artculo 1959) En cambio, si se saba que se contrataba con un arrendador
cuyo derecho sobre la cosa era incierto, no habr lugar a la indemnizacin de perjuicios.

En el caso de expropiacin por causa de utilidad pblica se siguen ciertas reglas: (i) se da al
arrendatario un tiempo; (ii) si esto no se puede, se debe indemnizar al expropiado por los
perjuicios; (iii) si la expropiacin es parcial, el juez decidir si se termina el arriendo o si se
rebaja la renta (artculo 1960).

b) Extincin Voluntaria: Cuando la expiracin del arrendamiento proviene de su hecho y
culpa (como enajenar la cosa) se distinguen dos situaciones, si el arrendador enajena su
derecho. Dado que en los contratos, la clusula de no enajenar no produce otro efecto que el
de una obligacin de no hacer, la enajenacin que el arrendatario haga de la cosa no altera
20
el arrendamiento, producindose nicamente el efecto de que el arrendatario permanecer
en el arriendo hasta su terminacin natural (artculo 1964), con indemnizacin de perjuicios
por la infraccin de la referida obligacin de no hacer.. Frente a esta situacin se pueden
dar dos escenarios:
Que quien adquiri la cosa no est obligado a respetar el arriendo: Si el
arrendamiento se extingue en aquellos casos en que el tercero no est obligado a
respetarlo, el arrendador deber indemnizar al arrendatario de los perjuicios que
ellos le ocasionaren (artculo 1961). Entre estos perjuicios se encuentra el caso en
que el arrendatario haya dado en subarriendo la cosa; en tal caso, el arrendatario
reclamar los perjuicios a su propio nombre o ceder su accin al subarrendatario.
(artculo 1963).

Que quien adquiri la cosa deba respetar el arriendo: En tal caso subsiste el
contrato y por ende el arrendatario no puede demandar indemnizacin de
perjuicios. La regla general es que el contrato de arrendamiento no pase a terceros.
Sin embargo, hay casos en que, si el arrendador enajena la cosa, por excepcin, el
tercero que la adquiere debe respetar el arrendamiento ya que se subroga en la
posicin del arrendador. Tales casos estn establecidos en el artculo 1962 y
sealan que debern respetar el arrendamiento las siguientes personas:
(a) Aqulla a quien se le ha transferido el derecho del arrendador por un ttulo
gratuito;
(b) Aqulla a quien se le ha transferido a ttulo oneroso siempre que haya sido
celebrado por escritura pblica;
(c) Los acreedores hipotecarios, slo si el arrendamiento ha sido otorgado por
escritura pblica inscrita en el CBR antes de la inscripcin de la hipoteca.

En caso de embargo de la cosa arrendada, subsistir el arriendo sustituyndose el acreedor
en posicin del arrendador y percibiendo las rentas, por tanto no se pondr fin al arriendo.

4.1.7.5. Sentencia Judicial.
21
La sentencia judicial dar trmino al arrendamiento en los casos previstos por la ley
(artculo 1950), como por ejemplo, cuando se declara nulo o por infraccin de las
obligaciones de las partes.

4.1.7.6. Insolvencia del Arrendatario.
La insolvencia del arrendatario tambin constituye una causal para poner trmino al
arrendamiento. En efecto, el arrendador tiene derecho a poner trmino al contrato y a pedir
indemnizacin de perjuicios. Sin embargo, si sus acreedores estn interesados en la
subsistencia del contrato, lo pueden sustituir rindiendo caucin al arrendador, caso en el
cual no se pondr fin al contrato (artculo 1968). En tal caso, los acreedores emplearn una
accin subrogatoria de la posicin del arrendatario.

4.1.7.7. Reparaciones de la Cosa.
Cuando la cosa requiere de reparaciones que impiden total o parcialmente el goce de la
cosa por parte del arrendatario, ste tiene derecho a cesar el arrendamiento o a la rebaja del
precio ms indemnizacin de perjuicios (artculos 1966 y 1967).

4.1.8. ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS.

4.1.8.1. GENERAL.

a) Legislacin aplicable. A su respecto se aplica la Ley 18.101 (en adelante, la Ley)
y supletoriamente las normas contempladas en el Cdigo Civil (artculos 1970 a 1977), que,
como se podr observar del carcter imperativo o de orden pblico de sus normas,
transforma este tipo de arrendamiento en un contrato dirigido.
b) Inmuebles a los que se aplica. Se trata de los bienes races urbanos, es decir, los
que se ubican dentro del radio urbano respectivo, y tambin respecto de los que estn fuera
de dicho radio si se trata de inmuebles que tengan una superficie mxima de una hectrea.
Sin embargo, hay algunos de estos ltimos a los que no se aplica como inmuebles fiscales y
estacionamientos (artculo 2 de la Ley).
22
c) Naturaleza del Contrato. Se trata de un contrato consensual. Sin embargo, existe
una sancin probatoria en caso de no constar por escrito, a saber, la renta a pagar se
presume que es la que seale el arrendatario (artculo 20 Ley).
d) Irrenunciabilidad. Los derechos que la Ley concede a los arrendatarios son
irrenunciables (artculo 19 Ley).
e) Arrendamiento Amoblado. De acuerdo a lo establecido por el artculo 1974 del
Cdigo Civil, los muebles se entienden arrendados por el mismo plazo que el inmueble en
el que se encuentran.

4.1.8.2. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

a) Del Arrendador. Son las mismas que segn las reglas generales (las del Cdigo Civil),
pero adems existe una norma especial en cuanto a la obligacin de no turbar al
arrendatario en el goce de la cosa (artculo 1975).

b) Del Arrendatario.
(i) Pagar la renta. No existe lmite al precio que se puede cobrar por arrendamiento en
esta Ley a diferencia de lo que ocurra con el antiguo DL 964.
(ii) Usar la cosa segn el espritu del contrato (artculo 1973).
(iii) Cuidar la cosa y efectuar las reparaciones locativas (artculos 1970 y 1971).
(iv) Facultad de subarrendar. Esta facultad se considera implcita en todo contrato de
arrendamiento en que su plazo de duracin es superior a 1 ao, salvo estipulacin en
contrario (artculos 5 y 22 Ley).

4.1.8.3. EXPIRACIN DEL CONTRATO.

Se aplican las normas generales pero existen ciertas normas especiales:
a) Desahucio (artculo 3). A los contratos de arrendamiento a plazo indefinido o a los
pactados mes a mes, slo se les puede poner trmino mediante desahucio judicial, siendo el
plazo de desahucio de 2 meses desde la notificacin (y aumentndose en un mes por cada
23
ao de arrendamiento, pero sin superar en total los 6 meses). Si el arrendatario no quiere
aprovechar el plazo, puede restituir el inmueble, debiendo pagar slo la renta que se
devengue hasta el da en que lo desocupe. En el caso de los otros contratos, la anticipacin
debe ser de un perodo entero de los establecidos por las partes para el pago de la renta
(artculo 1976).

b) Vencimiento del plazo (artculo 4). En el caso de los contratos de plazo fijo de menos de
un ao, el arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble y en ese
caso el arrendatario tendr un plazo de espera de 4 meses sin ampliacin desde la
notificacin.

c) Terminacin anticipada por voluntad del arrendatario (artculo 5). En los contratos de
arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, el
arrendatario podr poner trmino unilateralmente al contrato sin que deba pagarse lo que
falte hasta cumplir el plazo, cuando al arrendatario se le haya prohibido el
subarrendamiento. Es un ejemplo de excepcin al principio de la intangibilidad de los
contratos y, por consiguiente, al artculo 1545 del Cdigo Civil.

d) Terminacin por no pago de las rentas (artculo 1977). La regla general es que una vez
entablada la accin judicial, se deben hacer 2 reconvenciones de pago entre las cuales
medien por lo menos 4 das; pero para los efectos de esta ley, las reconvenciones deben
practicarse, la primera, al notificarle al arrendatario la demanda y la segunda, en la
audiencia de contestacin, conciliacin y prueba (artculos 10 y 21).

4.1.9. ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS.

4.1.9.1. GENERAL.

24
a) Regulacin. Se rige por el DL 993 de 1975 y supletoriamente por las normas del
Cdigo Civil (Artculos 1978 a 1995). Por lo tanto, en lo no regulado por este cuerpo legal,
las partes debern regirse por las reglas generales del CC.
b) Inmuebles a los que se aplica. Se aplica no slo a los contratos de arrendamiento
sino a todo contrato en que se establezca la explotacin de un predio rstico por parte de un
tercero, as como la mediera y aparcera. El contrato de mediera o aparcera es aqul en
que una parte se obliga a aportar una determinada superficie de terreno y la otra su trabajo
para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos
resultantes, obligndose adems a aportar los elementos necesarios para la adecuada
explotacin de los terrenos, a concurrir a los gastos de produccin, a realizar en forma
conjunta la direccin de la explotacin y a participar en los riesgos de la misma. (Artculo
12 DL)
c) Procedimiento judicial (Artculo 2). Los conflictos que se puedan producir entre
las partes en relacin a los contratos regidos por este DL se deben someter al conocimiento
y resolucin del J uez de Letras del departamento en que se ubique el inmueble y se regir
por las normas establecidas en el CPC para los J uicios Sumarios, salvo que las partes lo
sometan a arbitraje.
d) Derecho de retencin (Artculo 4). El derecho legal de retencin siempre tendr
aplicacin en este tipo de contratos a favor de las partes y se regir en los trminos
sealados por los Artculos 1937 y 1942 del CC.
e) Incapacidad especial (Artculo 3). Las personas naturales y jurdicas extranjeras
no pueden celebrar este tipo de contrato de arrendamiento de predios en las zonas
fronterizas.
f) Formalidades (Artculo 5). El contrato slo puede pactarse por escritura pblica o
privada (con 2 testigos); se trata por tanto de un contrato formal y no consensual.

4.1.9.2. OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

a) Del Arrendador. Debe entregar el predio que se oblig a entregar y hacerlo en los
trminos estipulados (Artculo 1978).
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b) Del Arrendatario.
(i) Pagar la renta (Artculo 1983).
(ii) Debe cumplir con todas las normas medioambientales (cuidar la cosa). (Artculo
8)
(iii) Responsabilidad por culpa leve. (Artculo 1979)
(iv) Conservar rboles y bosques (cuidar la cosa). (Artculos 1980 y1981)
(v) Velar por el no usurpamiento del predio (cuidar la cosa) (Artculo1982)
(vi) Prohibicin de subarrendar, ya que debe existir autorizacin previa y por escrito
para que pueda hacerlo (Artculo 7)
(vii) Restituir la cosa al trmino del arrendamiento (Artculo 1984)


4.1.9.3. EXPIRACIN DEL CONTRATO.

a) Desahucio (Artculo 1985). Cualquiera de las partes puede poner fin al arrendamiento
mediante el desahucio. Si las partes no han establecido nada en relacin a la forma,
anticipacin u otro en que debe darse el aviso, ste debe darse con 1 ao de anticipacin.

b) Terminacin anticipada (Artculo 9). Podr terminarse por el arrendador el
arrendamiento, cuando el arrendatario no diere cumplimiento a algunas de las normas
establecidas en los Artculo 7 y 8 del DL.

c) Terminacin por no pago de las rentas (Artculo 11). La mora en el pago por parte del
arrendatario dar derecho al arrendador para hacer cesar el arriendo. Para ello, se deben
hacer 2 reconvenciones entre las cuales medien al menos 30 das. El arrendatario puede
pedir un plazo que no puede exceder de 30 das.

d) Extincin del derecho del arrendador (Artculo 10). La extincin del derecho del
arrendador har terminar el arriendo a menos que el nuevo propietario deba respetar el
arriendo salvo acuerdo en contrario entre el nuevo dueo y el arrendatario.
26

4.2. ARRENDAMIENTO DE OBRA.

4.2.1. Concepto y alcance.

Es un contrato en el cual las dos partes se obligan recprocamente, la una a ejecutar una
obra y la otra a pagar un precio determinado por ella. La persona que toma a su cargo la
ejecucin de la obra se denomina artfice.
Lo que caracteriza a este tipo de contratos es que no predomina la inteligencia sobre la obra
de mano, siendo la intencin de los contratantes el obtener un producto diferente de la sola
actividad del arrendador. As, la construccin de una casa puede ser una de las obligaciones
de un arrendamiento de obra, mientras que el diseo de ella podra ser objeto de un
arrendamiento de servicios inmateriales.

El artculo 1996 establece que, si el artfice suministra la materia para la realizacin de la
obra, el contrato es de venta. En cambio, si la materia la suministra quien encarga la obra el
contrato es de arrendamiento de obra. Si ambos proporcionan la materia, la naturaleza del
contrato se determinar segn la materia principal. As, ser arrendamiento o compraventa
dependiendo de quien aport la materia principal.

Si hay compraventa, ella est condicionada a la aprobacin de quien orden la venta, y es
una venta a prueba. Se entiende venta de cosa futura y condicional, esto es, hecha bajo la
condicin de que quien encarg la obra la reciba y apruebe. Por ello no se entiende
perfeccionado el contrato sino con la aprobacin de la persona que encarg la obra (artculo
1996). Esto es de suma importancia en relacin con los riesgos que puede correr la cosa. Si
la cosa se destruye antes de que se apruebe, el contrato no se ha perfeccionado, por lo que
el riesgo de la cosa es del artfice, quien perder adems el precio de su trabajo. Quien
encarg la obra no responde por los riesgos sino hasta que la aprueba, salvo que est en
mora de aprobarla.

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Si hay arrendamiento de obra, ste se rige por las reglas generales del contrato de
arrendamiento y adems por ciertas reglas especiales que veremos a continuacin.

En estos contratos, el arrendador es el que encarga la cosa y el arrendatario es el artfice.

4.2.2. Riesgo de la cosa.

El artculo 2000 trata del riesgo de la cosa en el contrato de arrendamiento de obra
propiamente tal y seala que la prdida de la materia recae sobre su dueo, esto es, sobre
quien encarg la obra. Ac el riesgo lo corre quien orden la obra, salvo ciertas reglas
establecidas en el artculo 2000:
a) el artfice es responsable cuando la materia perece por su culpa o de las personas
que lo sirven;
b) an cuando la cosa perezca sin su culpa o de sus dependientes, el artfice pierde sus
trabajos, salvo las excepciones legales, por tanto comparte el riesgo de la cosa con quien la
encarg;
c) el riesgo ser ntegramente de quien la orden, es decir, pierde la materia y debe
adems pagar el precio, si:
- la obra a sido reconocida y aprobada por ste;
- no ha sido reconocida y aprobada por mora de quien la encarg; o
- la obra perece por un vicio del material que quien encarg la obra proporcion,
salvo que sea un vicio que el artfice debi conocer por su oficio o que conocindolo no
haya dado aviso oportuno.

En consecuencia, si la materia que perece fue suministrada por el que orden la obra, ste
deber asumir la prdida, a menos que haya habido culpa por parte del artfice o de sus
dependientes en cuyo caso el artfice soportar la prdida. Pero en el fondo recae sobre el
artfice porque, con la destruccin de la cosa, pierde el derecho a reclamar el precio, salvo
en ciertos casos: (i) si la cosa haba sido aprobada; (ii) si no haba sido reconocida o
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aprobada, por mora del que la encarg, o (iii) si la cosa perece por vicio de la materia
suministrada por el que encarg la obra.

4.2.3. Precio.

Si las partes no han fijado el precio, se presume que las partes acordaron el precio ordinario
para ese tipo de obras y, a falta de ste, por el que se estimare equitativo a juicio de peritos
(artculo 1997). Asmismo, podr fijar el precio un tercero, en cuyo caso, si el tercero
muere antes de la ejecucin de la obra, el contrato ser nulo; si el fallecimiento ocurre con
posterioridad a la ejecucin de la obra, se determinar el precio por peritos (artculo 1998).

4.2.4. Efectos del Contrato de Arrendamiento de Obra.

4.2.4.1. Obligaciones del Arrendador o de quien encarga la obra.
(i) Declarar la aprobacin o rechazo de la obra que puede ser completo o por parcialidades
segn como se haya pactado (artculo 2001). Como dijimos, la mora en la aprobacin
acarrea que el que orden la obra se haga cargo tanto del precio como de los riesgos que
pueda correr la obra.
(ii) Pagar el precio convenido y en la forma acordada. Si no se ha sealado la forma de
pago, el precio ser exigible una vez concluida, reconocida y aprobada la obra.

4.2.4.2. Obligaciones del Arrendatario o del artfice.
Se reduce a ejecutar fiel y oportunamente la obra que se le ha encargado. Debe realizar en
tiempo y forma el trabajo que se le ha encomendado y si existen discusiones al respecto,
ser decidido por peritos (artculo 2002).

4.2.5. Incumplimiento de las obligaciones del contrato.
Los artculos 1999 y 2002 del Cdigo Civil, contemplan la indemnizacin de perjuicios por
incumplimiento y por mora, de acuerdo a las reglas generales. Ahora bien, se establece en
el artculo 2002 una norma especifica respecto del incumplimiento del artfice, pues, en tal
29
caso, quien encarga la obra tiene la facultad de hacer cesar la misma obra y podr exigir
que se haga de nuevo o que se le paguen los perjuicios.

4.2.6. Extincin del contrato.
(i) Por voluntad de quien encarg la obra (artculo 1999 inc. 2)
(ii) Por muerte del artfice, pero en tal caso existe la obligacin de pagar el trabajo ya
realizado (Artculo 2005). La muerte de quien encarg la obra, en cambio, no pone fin al
contrato.
Estas reglas tienen su fundamento en que el contrato de arrendamiento de obra, en el fondo,
es un contrato intuito personae respecto del arrendador: no es lo mismo encargar a Miguel
ngel esculpir la Piet, que encargrselo al que redacta estos apuntes.

4.2.7. Normas Especiales por Contrato de Construccin de Obra:
Se define como el Contrato de Obra por el cual se encarga a un artfice empresario la
construccin de un edificio y que se encarga de toda la obra por un precio nico prefijado y
al cual se le aplican ciertas normas especiales (artculos 2003 y 2004). Estas normas
especiales son las siguientes:

a) Modificaciones en el precio del contrato: El empresario no puede pedir aumento de
precio. Si por circunstancias desconocidas se ocasionaron gastos o costos que no pudieron
preverse, el empresario slo podr obtener aumento del precio por autorizacin del dueo
de la obra o mediante autorizacin judicial en caso que ste se niegue (artculo 2003,
incisos 1 y 2). Esta disposicin tiene la importancia de que constituye un verdadero
reconocimiento de la teora de la imprevisin en nuestro Cdigo Civil, aunque relativa
solamente al contrato de construccin de obra, como se desprende del claro sentido del
tenor literal de esta norma. Esto ltimo, sin embargo, no significa a priori que no pueda
aplicarse anlogamente a otras hiptesis similares.

b) Responsabilidad del constructor: El empresario constructor es responsable por los cinco
aos siguientes de la entrega del edificio y, si ste perece o amenaza ruina (por vicios de la
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construccin, vicio del suelo que habra podido preverse o por vicio de los materiales), el
empresario es el que responde por tales hechos (artculo 2003, incisos 3 y 4).

c) Recibo otorgado por el dueo: El hecho que el dueo entregue un recibo al empresario,
no lo exime de la responsabilidad antes descrita (artculo 2003, inc. 4).

d) Responsabilidad de los arquitectos: Se les extiende cierta responsabilidad por los
diseos de la obra (artculo 2004).

4.3. ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES.

Es un contrato en virtud del cual las dos partes se obligan recprocamente, la una a prestar
un servicio y la otra a pagar un precio determinado por ste. Se trata, por tanto, de aquellos
casos en los que predomina la inteligencia por sobre el esfuerzo material. El Cdigo Civil
distingue tres tipos de arrendamiento de esta clase:

a) Servicios aislados: Consiste en la ejecucin de una obra en la que predomina la
inteligencia por sobre la obra de mano. Ejemplos de ello son obras como una
composicin literaria o musical, o la correccin tipogrfica de un impreso. Estos
servicios se sujetan a las normas de los contratos de obra (artculo 2006).

b) Servicios que consisten en una larga serie de actos: Ejemplos de ellos son los
servicios prestados por los escritores asalariados para la prensa, secretarios de
personas privadas, preceptores, ayas, histriones y cantores. Respecto de cada uno de
los actos se aplican las normas contenidas en los artculos 2007 al 2011. Los
servicios prestados por estas personas pueden constituir el objeto del contrato de
trabajo, regulado en el Cdigo del Trabajo, en el caso de que los servicios se presten
bajo la subordinacin y dependencia del arrendatario de los servicios, en cuyo caso
ste ser el empleador y aqullas los trabajadores. Como puede observarse, el
31
contrato de arrendamiento de servicios es la especie genrica de contrato a partir de
la cual la ley ha creado el contrato individual de trabajo..

c) Servicios profesionales: Es el caso de los contratos que se celebran con
profesionales como abogados, mdicos, ingenieros, entre otros, que prestan asesora
a quien los contrata. Se trata de las profesiones y carreras que suponen largos
estudios, o a que est unida la facultad de representar y obligar a otra persona
respecto de terceros. Estos contratos se rigen por las normas de arrendamiento de
servicios y las del mandato (artculos 2012 y 2118): por las del mandato en cuanto a
la responsabilidad del arrendador (especialmente en la apreciacin de la culpa leve)
y por las del arrendamiento en lo dems.

Hablando propiamente, lo que distingue del mandato al contrato de arrendamiento
de servicios es que, aunque pueda considerarse que los servicios que presta el
arrendador o prestador constituyen un encargo, sin embargo, ste no se ejecuta por
cuenta y riesgo del mandante, elemento ste que es de la esencia del mandato, sea
que haya facultad de representar al mandante, sea que no la haya. As, si se encarga
a un abogado la defensa en un pleito, habr mandato; si se le pide solamente
asesora y consultora o se le encarga un informe en derecho, habr arrendamiento
de servicios.
No obstante lo anterior, los arrendamientos de servicios que se celebran con estas
personas, sin dejar de revestir esa naturaleza jurdica, son sometidos por la ley a las
reglas del mandato.