A nova lei do inquilinato

( Lei n 12.112/09)

Felcia Ayako Harada*

A lei n 12.112, conhecida como a Nova Lei do
Inquilinato, sancionada pelo Presidente Lula em 9 de dezembro
de 2009, altera substancialmente a Lei n 8.245/91, a conhecida
Lei do Inquilinato. A nova lei entrar em vigor 45 dias aps a sua
publicao, que ocorreu no dia 10 de dezembro de 2009, quer
seja, 25 de janeiro de 2010, nos termos do art. 1 da Lei de
Introduo ao Cdigo Civil. Trouxe vrias alteraes.
Para melhor compreenso da matria passo a
transcrever as alteraes trazidas, conforme seguem:

Art. 4. Durante o prazo estipulado para a durao do
contrato, no poder o locador reaver o imvel
alugado.O locatrio, todavia, poder devolv-lo,
pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao
perodo de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a
que for judicialmente estipulada.

Na verdade, a nova lei faz a devida adequao
substituindo a expresso nos termos do art. 924 do Cdigo
Civil para proporcionalmente ao perodo de cumprimento do
contrato. ( atente-se aqui que a lei antiga referia-se ao Cdigo
Civil de 1916).

Art.12.Em casos de separao de fato, separao
judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a
locao residencial prosseguir automaticamente com
o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel.

1.Nas hipteses previstas neste artigo e no art.11, a
sub-rogao ser comunicada por escrito ao locador e
ao fiador, se esta for a modalidade de garantia
locatcia.

2.O fiador poder exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado
do recebimento da comunicao oferecida pelo sub-
rogado, ficando responsvel pelos efeitos da fiana
durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao
locador.

Inicialmente cuidou o legislador de proceder a
adequao do termo sociedade concubinria para unio
estvel. O pargrafo nico da redao originria foi substitudo,
em termos, pelos 1 e 2, acima transcritos. Pela nova lei, em
casos de sub-rogao, incluindo os previstos na prpria lei e no
Art. 11 ( casos de morte do locatrio, entre outros) a necessidade
de comunicao por escrito ao locador e ao fiador. Esclarea,
neste passo, que na prtica tal procedimento j se verificava.
Desta feita, o fiador poder exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de trinta dias do recebimento da
notificao, ficando, porm responsvel pelos efeitos da fiana
aps 120 dias aps a notificao ao locador. Neste perodo, o
locatrio deve buscar novo fiador ou oferecer outra forma de
garantia.

Art. 39. Salvo disposio contratual em contrrio,
qualquer das garantias da locao se estende at a
efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a
locao por prazo indeterminado, por fora desta Lei.

A nova redao acrescentou redao originria a
expresso ainda que prorrogada a locao por prazo
indeterminado, por fora desta Lei

Art.40.............................................................................
........................................................................................
.................................................................
II - ausncia, interdio, recuperao judicial, falncia
ou insolvncia do fiador,declaradas judicialmente;
........................................................................................
................................
X-prorrogao da locao por prazo indeterminado
uma vez notificado o locador pelo fiador de sua
inteno de desonerao, ficando obrigado por todos
os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias
aps a notificao ao locador.
Pargrafo nico. O locador poder notificar o locatrio
para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30
(trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao.

Dispe o art. 40 que o locador pode exigir novo
fiador ou a substituio da modalidade de garantia. Entre as
hipteses em que tal pode ocorrer previstas na lei anterior (por
exemplo, ausncia, falncia etc), a nova lei acrescentou a
expresso recuperao judicial, instituto este trazido pela Lei
de Falncias. Acrescentou, ainda, a letra X e o pargrafo nico
acima descritos.
Art.59.
...........................................................................
1
o
................................................................................
VI o disposto no inciso IV do art. 9
o
, havendo a
necessidade de se produzir reparaes urgentes no
imvel, determinadas pelo poder pblico, que no
possam ser normalmente executadas com a
permanncia do locatrio, ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las;
VII o trmino do prazo notificatrio previsto no
pargrafo nico do art. 40, sem apresentao de nova
garantia apta a manter a segurana inaugural do
contrato;
VIII o trmino do prazo da locao no residencial,
tendo sido proposta a ao em at 30 (trinta) dias do
termo ou do cumprimento de notificao comunicando o
intento de retomada;
IX a falta de pagamento de aluguel e acessrios da
locao no vencimento, estando o contrato desprovido
de qualquer das garantias previstas no art. 37, por no
ter sido contratada ou em caso de extino ou pedido
de exonerao dela, independentemente de motivo.
........................................................................................
..
3
o
No caso do inciso IX do 1
o
deste artigo, poder o
locatrio evitar a resciso da locao e elidir a liminar
de desocupao se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupao do imvel e
independentemente de clculo, efetuar depsito
judicial que contemple a totalidade dos valores
devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
Este artigo est inserto dentro do Captulo das aes
de despejo. No houve qualquer alterao em relao ao caput
do artigo, que dispe que as aes de despejo tero o rito
ordinrio. Acrescentou ao 1 do art. 59, os incisos VI e IX,
acima descritos, ampliando as hipteses de concesso de liminar
. Esclarea-se, que a redao originria do 1 permanece em
todos os seus termos, isto , a concesso da liminar para
desocupao do imvel em quinze dias sem oitiva da parte
contrria fica sujeita a cauo equivalente a trs meses de
aluguel.
Acrescentou ainda o 3, que possibilita o locatrio,
no caso do inciso IX do 1 acima referido, efetuar depsito
judicial dentro do prazo de quinze dias da totalidade dos valores
devido para evitar a resciso do contrato, bem como, elidir a
liminar de desocupao.
Art. 62. Nas aes de despejo fundadas na falta de
pagamento de aluguel e acessrios da locao, de aluguel
provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de
quaisquer dos acessrios da locao, observar-se- o
seguinte:
I o pedido de resciso da locao poder ser
cumulado com o pedido de cobrana dos aluguis e
acessrios da locao; nesta hiptese, citar-se- o
locatrio para responder ao pedido de resciso e o
locatrio e os fiadores para responderem ao pedido de
cobrana, devendo ser apresentado, com a inicial,
clculo discriminado do valor do dbito;
II o locatrio e o fiador podero evitar a resciso da
locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias,
contado da citao, o pagamento do dbito atualizado,
independentemente de clculo e mediante depsito
judicial, includos:
........................................................................................
..
III efetuada a purga da mora, se o locador alegar que
a oferta no integral, justificando a diferena, o
locatrio poder complementar o depsito no prazo de
10 (dez) dias, contado da intimao, que poder ser
dirigida ao locatrio ou diretamente ao patrono deste,
por carta ou publicao no rgo oficial, a requerimento
do locador;
IV no sendo integralmente complementado o
depsito, o pedido de resciso prosseguir pela
diferena, podendo o locador levantar a quantia
depositada;
........................................................................................
..
Pargrafo nico. No se admitir a emenda da mora
se o locatrio j houver utilizado essa faculdade nos
24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores
propositura da ao. (NR)
A nova lei alargou as hipteses de aes de despejo
por falta de pagamento de aluguel e acessrios da locao,
prevista na anterior redao do caput do art. 62, permitindo,
agora, o ingresso de aes por falta de pagamento de aluguel
provisrio, de diferenas de aluguis, ou somente de acessrios
da locao, conforme acima noticiado na nova redao. Houve
alterao dos incisos acima descritos, mas, mantidas as letras
previstas no inciso II, na antiga redao ( incluso de juros,
multas e penalidades, honorrios advocatcios etc). Continuam
mantidos os incisos V, que cuida do depsito dos aluguis que
vencerem at a sentena e o inciso VI que trata da cumulao de
pedidos de resciso da locao e cobrana de aluguis. A
alterao do pargrafo nico, acima transcrito, de real
importncia, vez que pela anterior sistemtica o locatrio no
poderia purgar a mora, se j tivesse utilizado dessa faculdade
duas vezes nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores
propositura da ao. Agora, no poder purgar a mora se dela
houver se utilizado nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores da
propositura da ao. A purgao da mora evita o despejo por
falta de pagamento.
Art. 63. Julgada procedente a ao de despejo, o juiz
determinar a expedio de mandado de despejo, que
conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao
voluntria, ressalvado o disposto nos pargrafos
seguintes.
1
o
................................................................................
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no
art. 9
o
ou no 2
o
do art. 46.
...................................................................................
Pela anterior redao do art.63, julgada procedente a
ao de despejo o juiz fixava o prazo de 30 (trinta dias) para
desocupao voluntria. Agora o juiz expedir mandado de
despejo com o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao
voluntria. Altera a redao da letra b do 1 , que previa
anteriormente a desocupao dentro de 15 dias nos despejos
fundamentados nos incisos II e III do art.9 ou no 2 do art.46
e pela nova lei estendeu a medida, tambm, para os despejos
baseados em todas as hipteses previstas no art. 9. ( a locao
pode ser desfeita por mtuo acordo, em decorrncia de prtica
de infrao legal ou contratual, em decorrncia de falta de
pagamento de aluguel e demais encargos e para a realizao de
reparaes determinadas pelo poder pblico) O 2 do art. 46 se
manteve. ( na prorrogao de locao o locador denuncia o
contrato para desocupao em trinta dias.
Art. 64. Salvo nas hipteses das aes fundadas no art. 9
o
,
a execuo provisria do despejo depender de cauo no
inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do
aluguel, atualizado at a data da prestao da cauo.
...................................................................................
A nova redao dispe que a execuo provisria do
despejo depender de cauo no inferior a 6 (seis) meses e no
superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado at a data da
prestao da cauo, ressalvando todas as hiptese previstas no
art. 9, enquanto a antiga redao ressalvava apenas os incisos
I,II e IV do citado art.9 e fixava a cauo no inferior a 12 (doze)
meses e nem superior a 18 (dezoito) meses do aluguel,
atualizado at a data do depsito.
Art. 68. Na ao revisional de aluguel, que ter o rito
sumrio, observar-se- o seguinte:
..................................................................................
II ao designar a audincia de conciliao, o juiz, se
houver pedido e com base nos elementos fornecidos
tanto pelo locador como pelo locatrio, ou nos que
indicar, fixar aluguel provisrio, que ser devido desde
a citao, nos seguintes moldes:
a) em ao proposta pelo locador, o aluguel provisrio
no poder ser excedente a 80% (oitenta por cento) do
pedido;
b) em ao proposta pelo locatrio, o aluguel provisrio
no poder ser inferior a 80% (oitenta por cento) do
aluguel vigente;
..............................................................................
IV na audincia de conciliao, apresentada a
contestao, que dever conter contraproposta se houver
discordncia quanto ao valor pretendido, o juiz tentar a
conciliao e, no sendo esta possvel, determinar a
realizao de percia, se necessria, designando, desde
logo, audincia de instruo e julgamento;
V o pedido de reviso previsto no inciso III deste artigo
interrompe o prazo para interposio de recurso contra a
deciso que fixar o aluguel provisrio.
...............................................................................

A mudana do termo sumarssimo por sumrio se d
pelo fato de o procedimento sumarssimo ter sido substitudo
pelo sumrio.(Lei n 9.275/95)

Incorporando, ainda, entendimento corrente de
nossos tribunais, permite que tanto locador como locatrio
forneam subsdios ao juiz para fixao de aluguel provisrio, se
houver tal pedido. Pela sistemtica anterior somente o autor da
ao tinha essa prerrogativa. Esta alterao atende aos ditames
dos princpios do contraditrio e da isonomia.

A expresso no excedente a oitenta por cento do pedido
que constava no inciso II, na antiga redao foi substituda pelo
que consta nas letras a e b na nova redao, acima
transcritas.
Art. 71. .................................................................
V indicao do fiador quando houver no contrato a
renovar e, quando no for o mesmo, com indicao do
nome ou denominao completa, nmero de sua
inscrio no Ministrio da Fazenda, endereo e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o
estado civil, a profisso e o nmero da carteira de
identidade, comprovando, desde logo, mesmo que no
haja alterao do fiador, a atual idoneidade financeira;
...........................................................................
O art. 71 cuida da ao renovatria e os requisitos
arrolados na sua antiga redao continuam em vigor, com
exceo do acima transcrito, inciso V, que passa a viger com a
nova redao onde foi substitudo o termo Ministrio da
Economia, Fazenda e Planejamento para Ministrio da
Fazenda..
Art. 74. No sendo renovada a locao, o juiz
determinar a expedio de mandado de despejo, que
conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao
voluntria, se houver pedido na contestao.
Alguns estudiosos j se manifestam contra este
dispositivo, pois, pela antiga redao, no sendo renovado o
contrato, o juiz fixava o prazo de seis meses aps o trnsito em
julgado da sentena de desocupao, se houvesse esse pedido na
contestao.
A meu ver, corretssima a nova sistemtica. Se o
contrato no foi renovado porque j transitou em julgado a
deciso improcedente da ao renovatria ou porque no houve
interesse do locatrio em renov-lo. No vejo porque mais
delongas em devolver o imvel para o locador. Quanto mais
tempo passa, a ocupao sem contrato gerar novos conflitos e
novos processos vo aumentar o volume deles parados nos
escaninhos dos tribunais. Argumentam os contrrios, que seria
necessria a sentena de desocupao, pois, haveria a
segurana da apreciao em duplo grau de jurisdio e quando
ocorresse o trnsito em julgado, isto , quando no houvesse
mais qualquer possibilidade de recurso, poderia ocorrer a
desocupao. Ora, se j houve o pedido na contestao, o
locatrio no pode alegar surpresa, quando perde a ao de
renovao, que provavelmente passou por todos os recursos
possveis. Com a nova sistemtica, evitar-se-, maiores
delongas, e, consequentemente, mais imveis sero oferecidos
para a locao em espcie, quer seja, as de fins comerciais e
quanto maior a oferta menores sero os aluguis.

Muitas das alteraes verificadas j eram
entendimentos correntes de nossos tribunais ou j eram objeto
de outras leis. Entendo que as novas modificaes devero
passar por estudos entre os especialistas para algumas
adequaes, e, provavelmente, os nossos tribunais tambm
faro as necessrias adequaes.

SP 20-01-10

* Scia fundadora da Harada Advogados Associados. Juza arbitral
pela Cmara do Mercosul. Membro do Instituto de Direito Comparado
Brasil-Japo-IDCBJ e do Centro de Pesquisas e Estudos Jurdicos -
Cepejur.
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