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DERECHO CIVIL IV (REALES) Pgina 148

NICOLAS TARTUFOLI
BOLILLA IX: DOMINIO.
1. Origen y evolucin histrica de la propiedad. Derecho romano. Edad media.
Liberalismo. Cuestin social. Las encclicas de la Iglesia catlica. Los pases
comunistas. Propiedad y dominio. Acepciones en el Cd. Civil y en la
doctrina. Jurisprudencia de la Corte Suprema.
1.1. Origen y evolucin histrica de la propiedad.
Se ha dicho que la propiedad es una institucin de derecho natural, pues sera
inherente a la personalidad humana: ha aparecido con el hombre, y a pesar de
sus transformaciones ms o menos pronunciadas, subsiste en la actualidad en
todo el mundo.
Es adems motor de la actividad y rendimiento econmico: "el hombre no se
entrega de lleno a su trabajo sino para asegurar a s mismo, y ms an, a sus hijos,
la posesin de riquezas susceptibles de aumentar el nivel de vida". Tambin es,
cuando todos pueden acceder a ella, garanta de paz social y, justamente, la
desigual distribucin de la riqueza ha desencadenado y desencadena cruentas y
sangrientas luchas, en todas las pocas.
Siendo rudimentarias las necesidades del hombre primitivo, la idea de propiedad
se extenda a unos pocos objetos: los frutos, los animales, ramas de los rboles
utilizados para construir instrumentos de defensa, etc. Los grupos humanos eran
nmades, por lo que no necesitaban apropiarse de la tierra del un modo
permanente.
Slo a medida que fueron haciendo una vida sedentaria, tomaron cierto apego al
suelo (principalmente ligado al desarrollo de la agricultura).
Segn parece, en un principio, la propiedad de la tierra fue colectiva: era de
todos
1
porque a todos alojaba y en ella todos encontraban su alimentacin. Ms
tarde, sta fue reemplazada por la propiedad familiar
2
y recin mucho tiempo
despus se pas a la individualizacin.


1
O de la tribu.
2
La tierra, en un principio, habra sido cultivada en comn, para luego atribuirse temporalmente a cada familia
integrante de la tribu una porcin, que deba trabajar para subsistir. Esta atribucin variaba por perodos ms o
menos largos (as, por ejemplo, el pueblo judo reparta las tierras cada 50 aos: ao
sabtico); luego las atribuciones de disfrute a cada familia se hicieron perpetuas.
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1.2. Derecho romano.
En los inicios de Roma, las tierras fueron comunitarias; luego, con el surgimiento
de la institucin familiar frente al Estado surge la propiedad familiar
3
. El pater
famlias era el soberano, no slo de las tierras y las cosas, sino de las personas
sujetas a ellas.
Entre las cosas existan:
Las res mancipi: que revestan especial importancia para el grupo familiar (el fundo, los
esclavos, los animales de tiro y de carga, etc.) Integraban el elemento esttico, cuya
enajenacin se trataba de impedir
Las res nec mancipi: que constituan las dems cosas que poda someter a su dominio
un hombre y que podan comercializarse.
La nica forma de propiedad privada fue la quiritaria
4
o dominium ex iure
quiritium, cuyo titular deba ser un ciudadano romano, slo recaa sobre cosas
romanas y se adquira nicamente por un modo de adquisicin civil: la
mancipatio para las res mancipi y la traditio para las res nec mancipi.
Cuando se adquira una res mancipi por un modo no admitido, el adquirente no
adquira dominio sobre ella, pero si se le otorgaba proteccin a esa posesin.
Posteriormente dicha distincin se fue dejando de lado, generalizndose el modo
de adquisicin por la traditio.

1.3. Edad Media (rgimen feudal).

Con la cada del imperio romano comienza la poca Medieval. El sistema feudal se
origin como un modo de defensa del suelo contra nuevas invasiones; como el
monarca no poda controlar l mismo todo el territorio del reino ya fuese por
cuestiones de logstica o econmicas-, tuvo que encargar dicha tarea a los seores
feudales (nobles), dndoles a cambio en usufructo parte de sus tierras (feudos).
Cada poseedor de un fundo (seor feudal) slo dependa de quien se lo haba
concedido (el monarca), pero a su vez tena amplias facultades sobre sus sbditos,

3
Ley de las XII Tablas.
4
Aunque tambin exista la propiedad provincial (o del Estado).
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quienes se asentaban en sus tierras, las trabajaban y brindaban ayuda militar al
seor feudal.
Durante este perodo la tierra se "enfeuda", es decir, el dominio directo y el til
se bifurcan. El primero corresponde al rey y el seor feudal, el segundo a los
vasallos.
Slo los siervos de la gleba, no podan disponer de nada. Se los consideraba
indignos de llevar armas, limitndose a cultivar la tierra a cambio de una
miserable manutencin.
Exista tambin la propiedad eclesistica, que recaa sobre los bienes entregados
a la iglesia como legado piadoso. En su mayora eran bienes que los creyentes
dejaban por testamento, pero las iglesias las concedan a los particulares en
usufructo o censo.


1.4. Liberalismo.
Poco a poco los seores feudales fueron perdiendo su primaca, debido a la
importancia creciente de las ciudades o "burgos", y al aumento del poder de los
reyes. Los ltimos vestigios del feudalismo desaparecen con la Revolucin
Francesa.
El 4 de agosto de 1789 los seores feudales renuncian a sus privilegios, es decir, al
dominio directo, sin indemnizacin: all encuentran su fin y desaparece, en
consecuencia la tierra feudal.
Abrogada la dicotoma entre dominio directo y til, la Revolucin Francesa se
pliega a la concepcin romanista del dominio, el que pas a ser un derecho
individual, exclusivo y absoluto
5
.


1.5. La cuestin social.

5
En el art. 17 de la "Declaracin de los Derechos del Hombre y del Ciudadano" se establece que "la propiedad es
un derecho inviolable y sagrado".
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Hemos dicho que en las legislaciones que siguieron las aguas de la Revolucin
Francesa, la propiedad aparece organizada conforme al modelo romano: es un
derecho absoluto; si bien es cierto que, como siempre, reconoce ciertas
limitaciones en inters de los dems integrantes de la comunidad. Tambin es un
derecho exclusivo pocas desmembraciones de ste son aceptadas, en forma de
derechos reales de disfrute de la cosa ajena, a semejanza del Derecho romano
clsico y perpetuo es decir, que no se extingue por el no uso.
El Liberalismo, con su concepcin del Estado gendarme y el principio del laissez
faire, laissez passer, dio lugar a grandes abusos por parte de los poseedores de la
riqueza.
El industrialismo origin la masa de los proletarios cuya nica riqueza eran sus
brazos y cuya mercanca que as era considerado el trabajo humano estaba
sujeta a los avatares de la oferta y la demanda.
Se produce la reaccin y nacen las teoras anarquistas (que propenden la
supresin de la propiedad, considerndola "un robo") y las socialistas y
marxistas, que tienden a la socializacin de la propiedad.
Se presentan as las dos opciones a que aludimos al principio: transformacin de
la propiedad individual en colectiva (rgimen adoptado por los pases colectivistas
que siguieron la huella de la Revolucin Rusa de 1917) o mantenimiento de la
propiedad individual, pero sometida a mayores y ms profundas restricciones en
aras del inters social
6
.

La funcin social de la propiedad:

Hemos explicado ya cmo el esquema del Liberalismo absoluto no fue posible
mantenerlo. Ante los embates de las doctrinas sociales, hubo de remozarse, y as
surge el neoliberalismo que, sin abandonar los principios de aqul, propendi a
una mayor intervencin estatal en las esferas exclusivamente reservadas hasta
ese momento a la actividad particular.
El derecho de propiedad no fue ajeno a esta evolucin: de derecho por el cual las
cosas estaban sometidas al arbitrio del propietario con mnimas restricciones,
pas a sufrirlas cada vez ms amplias, pues se comprendi, sin abdicar de la

6
Claros ejemplos de esta postura son las Constituciones Mexicana de 1917 y de Weimar de 1918.
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existencia de la propiedad individual, que ella tambin deba satisfacer el inters
de la sociedad, a travs de restricciones y reglamentaciones provenientes tanto
del derecho pblico (especialmente del derecho tributario) como del derecho
privado, en forma ms o menos amplia, segn los distintos regmenes y segn de
la clase de bienes de que se trate.
Se dice que la propiedad tiene que cumplir no slo una funcin individual, sino al
mismo tiempo una social.
Pero hay otra doctrina, la de Len Duguit, profesor de la Universidad de Burdeos,
que esboz a principios de este siglo, quien sostiene, no ya que la propiedad tiene
una funcin social, sino que ella misma es una funcin social.
Duguit sostiene que la evolucin del derecho privado propende a una sustitucin
de los derechos individuales por deberes para con la sociedad, que son
"funciones" para con ella. Los individuos se transformaran as en funcionarios
encargados de propender al bienestar colectivo, precisamente mediante el
cumplimiento de esas funciones: "el individuo no es un fin sino un medio... no es
ms que una rueda en la vasta mquina que constituye el cuerpo social; cada uno
de nosotros no tiene razn de ser.

1.6. Las encclicas de la Iglesia catlica.
La Iglesia Catlica se ha preocupado tambin de este problema, candente desde
siempre. A travs de las encclicas, la Iglesia Catlica reconoce al derecho de
propiedad privada una eminente funcin social, por cuanto todos los bienes de la
tierra estn destinados al decoroso sustento de los hombres.
As, se considera a la propiedad individual como una institucin de derecho
natural, vale decir, que el derecho positivo no puede desconocerla, porque es
inherente a la calidad humana. Pero el hombre, en realidad, segn la tesis de
Santo Toms de Aquino recibe la riqueza para que, una vez cubiertas sus
necesidades distribuya el sobrante entre los dems
7
.

7
Dice Santo Toms que la propiedad llena un doble cometido, ya que satisface un fin personal, cubriendo las
necesidades del poseedor, y un fin social, con el desplazamiento del sobrante a la comunidad; aunque este
desplazamiento, en verdad, se hara, o debera hacerse, por razones de caridad, ya que se lo preconiza con un
sentido religioso y no jurdico, es decir no en virtud de un sistema legal merced al cual el sobrante de la riqueza
individual deba pasar a manos de la colectividad.
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En la Encclica Mater et Magistra, dada por el Papa Juan XXIII el 15 de mayo de
1961, se lee:
"Prrafo 21. Refirmacin del derecho de propiedad... El derecho de propiedad
privada de los bienes, aun de los productivos, tiene valor permanente, precisamente
porque es derecho natural fundado sobre la prioridad ontolgica y de finalidad de
los seres humanos particulares, respecto a la sociedad
"...al derecho de propiedad privada sobre los bienes le es intrnsecamente
inherente una funcin social. En efecto, en el plan de la creacin, los bienes de la
tierra estn destinados ante todo para el digno sustento de todos los seres
humanos..."

1.7. Los pases comunistas.
En los pases de esta tendencia, ya no se trata de hacer cumplir a la propiedad
una funcin social ms o menos amplia, sino que, salvo en reducida medida
directamente se suprime la propiedad individual, reemplazndosela por la
propiedad del Estado.
En Rusia, el estado es el nico propietario de todos los bienes estatales. Son
propiedad del Estado: la tierra, el subsuelo, las aguas, los bosques, las fbricas,
minas, centrales elctricas, el transporte ferroviario, por agua, areo y automvil,
los bancos, los medios de comunicaciones, las empresas agrcolas, comerciales,
comunales y otras organizadas por el Estado, as como el fondo de viviendas
esencial en las ciudades y poblados de tipo urbano. Pueden ser tambin
propiedad exclusiva del Estado otros bienes cualesquiera. La tierra, el subsuelo,
las aguas y los bosques, que son de propiedad exclusiva del Estado, pueden
concederse slo en usufructo.
En cuanto a la propiedad personal, pueden hallarse en propiedad personal de los
ciudadanos los bienes destinados a satisfacer sus necesidades materiales y
culturales. Cada ciudadano puede tener en propiedad personal los ingresos y
ahorros provenientes del trabajo, una casa-vivienda (o parte de ella) y sus
dependencias auxiliares, utensilios domsticos, objetos de uso y consumo y
comodidad personal. Los bienes de propiedad personal de los ciudadanos no
pueden ser utilizados para obtener ingresos no provenientes del trabajo. El
ciudadano puede poseer en propiedad personal una casa-vivienda. Los cnyuges
que viven juntos y con sus hijos menores de edad pueden tener slo una casa-
vivienda, la cual pertenece, en derecho de propiedad personal, a uno de ellos o es
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de su propiedad comn. Las dimensiones mximas de la casa vivienda que puede
poseer en propiedad personal el ciudadano, las condiciones y el sistema de
entrega en alquiler de las habitaciones de la misma son establecidas por la
legislacin de las repblicas federadas.
La legislacin de las repblicas federadas establece la cantidad mxima de ganado
que el ciudadano puede tener su propiedad personal.
Vemos pues que, en la URSS la propiedad privada se atribuye, ya a los individuos,
ya a cooperativas, denominadas "koljoses", cuyos estatutos los aprueban sus
integrantes. La tierra se atribuye a estas corporaciones en usufructo gratuito,
quedando la propiedad en manos del Estado.
En China, la Constitucin de la Repblica Popular de China dispone que:
El Estado, en virtud de la ley, protege el derecho de los campesinos a la propiedad de la
tierra y de los otros medios de produccin. El Estado gua y ayuda a los campesinos
individuales para que aumenten la produccin y fomenta la organizacin de
cooperativas de produccin, de abastecimiento y de venta, de crdito, conforme al
principio del libre acuerdo. La poltica del Estado con relacin a la economa de los
campesinos ricos es una poltica de limitacin y eliminacin gradual.
El estado protege el derecho de los ciudadanos a la propiedad de las rentas legtimas, de
ahorros, de viviendas y de otros medios de existencia.
Por razones de inters pblico y segn disposiciones de la ley, el Estado puede comprar,
requisar o nacionalizar la tierra y los dems medios de produccin en las ciudades y en
el campo.
El Estado prohbe utilizar la propiedad privada en perjuicio del inters pblico.


1.8. Propiedad y dominio. Acepciones en el Cd. Civil y en la doctrina.
El Cdigo Civil utiliza generalmente en forma indistinta los trminos "propiedad" y
"dominio", pero tambin emplea el primero como sinnimo de "derecho real"
8
.
El determinar con exactitud el alcance de los vocablos no responde slo a una
cuestin doctrinaria, sino esencialmente prctica y de implicancia constitucional,
ya que el art. 17 de nuestra Carta Magna garantiza la "inviolabilidad de la
propiedad privada".

8
En el Derecho moderno, como veremos, la relacin se ha invertido: propiedad es el trmino genrico, dominio, el
especfico y tcnico.
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Cabe entonces formularse la siguiente pregunta: qu derechos ampara la
garanta constitucional de la propiedad? O dicho en otros trminos, la garanta
constitucional de la propiedad ampara slo al derecho de dominio, tcnicamente
definido en el art. 2506 Cd. Civ., o tiene un alcance ms amplio?
Segn la opinin dominante en doctrina, la palabra propiedad es ms genrica,
pues se la puede emplear para referirse a todos los derechos susceptibles de
apreciacin pecuniaria, comprendiendo al dominio, que es el derecho de
propiedad sobre las cosas.
As, el trmino propiedad abarca, adems del derecho de dominio sobre las cosas,
a la propiedad literaria, cientfica, artstica o industrial, etc.; por lo que debemos
concluir que el trmino utilizado por nuestra Constitucin Nacional es el ms
amplio posible y no se restringe slo al dominio.

DOMINIO = COSAS
PROPIEDAD = COSAS Y DERECHOS

1.9. Jurisprudencia de la Corte Suprema.
En ese sentido nos encontramos con las sentencias dictadas en los autos: "Horta
c/Harguindeguy", "Mango c/Traba" y "Bourdieu c/Municipalidad de la Capital":
Caso "Horta Jos c IHarguindeguy Ernesto": en este pleito se cuestion la validez del
art. 1 de la ley 11.157 que prohiba cobrar durante los 2 aos siguientes a su
promulgacin, por locaciones de casas, piezas y departamentos destinados a habitacin,
comercio o industria, un precio mayor que el que se pagaba por los mismos el 1 de
enero de 1920 y en cuanto se la pretenda aplicar a una relacin regida por un contrato
de locacin vigente y de trmino definido, celebrado con anterioridad a la promulgacin
de la mencionada ley.
Dijo nuestro ms alto Tribunal:
En tesis general, el principio de la no retroactividad no es de la Constitucin sino de la
ley... no liga al Poder Legislativo, que puede derogarla en los casos en que el inters
general lo exija. Esta facultad de legislar para el pasado no es, sin embargo, ilimitada... ni
el legislador ni el juez pueden, en virtud de una ley nueva o de su interpretacin,
arrebatar o alterar un derecho patrimonial adquirido al amparo de la legislacin
anterior. En ese caso, el principio de la no retroactividad deja de ser una simple norma
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legal para confundirse con el principio constitucional de la inviolabilidad de la
propiedad... en cuanto pueda referirse a derechas patrimoniales adquiridos en virtud de
contrato... la inviolabilidad de la propiedad, asegurada en trminos generales por el art.
17, protege suficientemente tales derechos contra los efectos de cualquier legislacin
ulterior a su adquisicin... el derecho que confiere el contrato de locacin al locador,
constituye una propiedad en el sentido de la Constitucin.
Caso "Mango, Leonardo c/Traba, Ernesto: dijo la Corte: Que el derecho reconocido
al recurrente por la sentencia de desalojo se relaciona con los bienes: es un derecho
patrimonial y, por lo tanto, una propiedad en el sentido constitucional. La palabra
propiedad... ha dicho la Suprema Corte de los Estados Unidos comprende todos los
intereses apreciables que un hombre pueda poseer fuera de s mismo, fuera de su vida y
de su libertad... En consecuencia, la decisin recurrida que por aplicacin retroactiva
de la ley a un caso ya juzgado suprime o altera el derecho patrimonial adquirido en
virtud de aquel juzgamiento, atribuye a dicha ley una inteligencia incompatible con la
inviolabilidad de la propiedad, asegurada por el art. 17 de la Constitucin."
Caso "Bourdieu, Pedro c/Municipalidad de la Capital": en el presente litigio se
reclamaba por el actor la devolucin de un impuesto pagado bajo protesta, en relacin
con un sepulcro situado en el Cementerio del Oeste (que Bourdieu habra comprado a
quien la Municipalidad lo habra concedido a perpetuidad), alegndose violacin de la
garanta constitucional de la propiedad.
La demandada arguy que el derecho al sepulcro no era "propiedad" ni "dominio", y
que, en consecuencia, estaba regido por disposiciones del derecho pblico y la
imposicin para nada violaba la garanta del art. 17 de la Carta Magna.
Leemos en el fallo:
"Que en cuanto al primer fundamento, debe observarse que las palabras 'libertad' y
'propiedad', comprensivas de toda la vida social y poltica, son trminos constitucionales
y deben ser tomados en su sentido ms amplio. El trmino 'propiedad' cuando se
emplea en los arts. 14 y 17 de la Constitucin o en otras disposiciones de este estatuto,
comprende, como lo ha dicho esta Corte, 'todos los intereses apreciables que un
hombre pueda poseer fuera de s mismo, fuera de su vida y de su libertad'. Todo
derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, sea que se origine en las
relaciones de derecho privado, sea que nazca de actos administrativos (derechos
subjetivos privados o pblicos), a condicin de que su titular disponga de una accin
contra cual quiera que intente interrumpirlo en su goce, as sea el Estado mismo,
integra el concepto constitucional de 'propiedad'."
"Los derechos emergentes de una concesin de uso sobre un bien del dominio pblico
(derecho a una sepultura) ...se encuentran tan protegidos por las garantas
constitucionales consagradas en los arts. 14 y 17 de la Constitucin como pudiera
estarlo el titular de un derecho real de dominio."

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2. Dominio. Definicin legal. Caracteres. Carcter absoluto. Facultades
materiales. El abuso del derecho. Facultades jurdicas. Jurisprudencia de la
Corte Suprema. Carcter exclusivo. Carcter perpetuo. Extensin del
dominio.
2.1. Dominio: definicin legal.
El dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida
a la voluntad y a la accin de una persona (art. 2506).
Dice Vlez al final de su nota al artculo 2506, que acepta la definicin de los
jurisconsultos Aubry y Rau, y, efectivamente, stos definen el dominio de esa
forma, pero agregndole la frase "de una manera absoluta y exclusiva". Dicen
ellos que la propiedad (dominium) puede ser definida como "el derecho en virtud
del cual una cosa se encuentra sometida, de una manera absoluta y exclusiva, a
la voluntad y a la accin de una persona"
9
.
Aun agregndole a la definicin de dominio aquellos caracteres (absoluto y
exclusivo), ella nos quedara incompleta si no dijramos tambin que aqul es
perpetuo.

2.2. Caracteres.
Decamos que el dominio real es absoluto, exclusivo y perpetuo; veamos uno por
uno:
a) El dominio es un derecho real absoluto, en el sentido de que confiere a su titular la
mayor cantidad posible de facultades sobre una cosa. Todos los dems derechos reales
son desmembraciones del dominio.
Decimos "posible", porque la cantidad e intensidad de tales facultades depender del
ordenamiento jurdico de que se trate, conforme a los criterios filosficos y polticos que
le sirven de base; no se puede concebir como derecho ilimitado, lo que constituira una
concepcin antisocial (de all las restricciones y lmites al dominio)
10
. KIPPER.
Segn GATTI y AREAN, el dominio se considera absoluto en el sentido de que facultaba a
su titular para usar y disponer de la cosa a su arbitrio, hasta el extremo de poder

9
Vale decir que, a nuestra definicin del artculo 2506, habra que agregarle, para que conceptualmente fuese ms
completa, la frase "de una manera absoluta y exclusiva"
10
Tiene especial relacin con este carcter la exigencia del artculo 2513 de usar y gozar de la cosa de una manera
regular, pues la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (art. 1071).
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desnaturalizarla, degradarla o destruirla, siempre dentro del marco de la ley y siempre
que no se atente contra los derechos de un tercero, el orden pblico, la moral y las
buenas costumbres.
b) El dominio es exclusivo porque dos personas no pueden tener cada una en el todo
11

el dominio de una cosa (art. 2508). Por eso, cualquiera que reclame un derecho sobre la
cosa de otro debe probar su pretensin, y hasta que no se d esa prueba, el propietario
tiene la presuncin de que su derecho es exclusivo e ilimitado (art. 2523)
12
.
Corolarios de este carcter exclusivo son las facultades que tiene el propietario:
de excluir a terceros del uso y goce o disposicin de la cosa,
de tomar al respecto todas las medidas que crea convenientes,
de encerramiento (por medio de paredes, fosos o cercos),
de prohibir que se introduzcan cosas ajenas en sus inmuebles y de removerlas
sin previo aviso si hubieren sido introducidas sin su consentimiento, que se entre
o pase por ella (arts. 2516 y 2517)
Todo lo cual es meramente ejemplificativo y no taxativo, pues sus facultades no se
agotan en esa enumeracin legal.
c) El derecho real de dominio, adems de ser absoluto y exclusivo, se caracteriza por ser
perpetuo. Ello significa que l no se extingue porque su titular no use, no goce, o no
ocupe la cosa, a no ser que la deje poseer por otro por todo el tiempo legal requerido
para la usucapin (art. 2510)
13
. A diferencia de los dos primeros, en algunos casos
puede faltar el carcter perpetuo, lo que posibilita que el dominio pueda ser
temporario, como acontece en los casos de dominio revocable y fiduciario, que son
especies -junto al dominio desmembrado- del dominio imperfecto.


2.3. Facultades materiales.
As como concebimos al derecho de propiedad como el gnero, identificable con
todo derecho subjetivo incorporado al patrimonio, el dominio sera el derecho de
propiedad sobre las cosas, que brinda la mayor cantidad de facultades que un
derecho puede otorgar sobre las mismas, concretadas en los tres ius del Derecho

11
Cuando hay dos o ms personas que son propietarias en comn de la misma cosa (art. 2508, segunda parte)
dejamos el derecho de dominio para entrar al de condominio (art. 2673). Por lo tanto, el condominio no es una
excepcin al carcter de absolutez.
12
Aplicacin de este principio es lo que dispone el artculo 2805.
13
IMPORTANTE: debe quedar claro que el dominio no se extingue por el no uso, por lo que la usucapin no sera
una excepcin al carcter de perpetuidad, dado que requiere, adems de la inaccin del titular, la accin de un
tercero. En cambio, otros derechos reales se extinguen por el no uso, como sucede con el usufructo (art. 2924), el
uso y la habitacin (art. 2969), y las servidumbres (art. 3059).
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romano: utendi (derecho de uso), fruendi (derecho de goce) y abutendi (derecho
de disposicin).
Dispone el art. 2513 que es inherente a la propiedad el derecho de poseer la
cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular
(Texto segn ley 17.711).
La reforma ha reemplazado la expresin segn la voluntad del propietario por
conforme a un ejercicio regular y ha eliminado la ltima parte del artculo 2513,
segn la cual el propietario poda desnaturalizar, degradar o destruir la cosa. No
obstante esta ltima supresin, creemos que dichas facultades no han
desaparecido
14
; siempre claro est, que no afecte el orden pblico o dae a
terceros.
Asimismo, el nuevo art. 2514 dispone que el ejercicio de estas facultades no
puede ser restringido en tanto no fuese abusivo, aunque privare a terceros de
ventajas o comodidades (Texto segn ley 17.711).
Hecha la aclaracin, las facultades materiales del dueo son las siguientes:
a) Derecho de poseer: el dominio es un derecho real que se ejerce por la posesin; su
titular es un poseedor legtimo y, como tal, tiene derecho de ejercer la posesin; si es
privado de ella, est legitimado para promover todas las defensas posesorias, as como
tambin la acciones reales.
b) Derecho de usar: puede servirse de la cosa como lo juzgue ms adecuado a sus
necesidades, sin limitaciones en cuanto a la naturaleza o destino del objeto. As, si se
trata de una casa, podr morar en ella, pero nada impide que modifique ese destino y la
utilice como depsito o como comercio, si ello le resulta ms conveniente y siempre que
no exista una restriccin administrativa que se lo prohba.
c) Derecho de gozar: puede percibir todos los frutos que produzca la cosa.
d) Derecho de disponer materialmente: como vimos, aunque la reforma de 1968 haya
suprimido del art. 2513 la referencia a las facultades de desnaturalizar, degradar o
destruir la cosa, es indudable que aquel dueo puede ejercerlas, siempre que con ello
no persiga el propsito de causar un dao a un tercero.


2.4. Facultades jurdicas.

14
Quin podra impedirme que destruya una prenda de vestir o cualquier otro objeto que haya dejado de
prestarme utilidad?
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Dispone el art. 2515 que el propietario tiene la facultad de ejecutar, respecto de la
cosa, todos los actos jurdicos de que ella es legalmente susceptible; alquilarla o
arrendarla, y enajenarla a ttulo oneroso o gratuito, y si es inmueble, gravarla con
servidumbres o hipotecas. Puede abdicar su propiedad, abandonar la cosa
simplemente, sin transmitirla a otra persona.
Este artculo trata de las facultades jurdicas que tiene el propietario respecto de
la cosa sometida a su derecho de dominio. En principio stas son limitadas en su
nmero
15
, pero no taxativas.
Conforme a esta norma el propietario puede:
1) Ejecutar todos los actos jurdicos de que ella puede legalmente ser objeto (que incluye
actos entre vivos y de ltima voluntad); todo lo que viene despus es redundante:
a. Alquilarla (derecho de constituir derechos personales).
b. Enajenarla (derecho de enajenar).
c. Gravarla (derecho de gravar)
Es evidente tambin que esos actos jurdicos pueden serlo tanto a ttulo oneroso
como a ttulo gratuito.
2) Puede hacer abandono de la cosa, sin transmitirla a otra persona (derecho de
abandonar)
Finalmente, el art. 2516 establece las facultades derivadas del contenido negativo
del dominio, a saber, puede excluir a terceros del uso, goce o disposicin de la
cosa, tomando todas las medidas que juzgue conveniente para obtener tal fin.
Por lo tanto, puede:
a. Prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa ajena.
b. Si alguno lo hiciere, puede removerla sin previo aviso (salvo casos especiales, como
andamios u otros servicios provisorios necesarios para la realizacin de una obra). Sin
embargo, no podr retirar la cosa si hubiere prestado su consentimiento.
c. Impedir que se entre o se pase por su propiedad, con la excepcin de las servidumbres
obligatorias o cuando se deba dejar pasar a los obreros del vecino, cuando ste tenga
necesidad indispensable de hacerlo para edificar o reparar su casa, con la obligacin de
satisfacerle cualquier perjuicio que le cause (art. 3077).


2.5. Extensin del dominio.

15
Rige aqu la limitacin del numerus clausus, pues el propietario no podr constituir sobre la cosa sino los
derechos reales reconocidos por la ley, ni tampoco podr modificar su rgimen (art. 2502), salvo que aqulla lo
permita.
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i. Vertical (inmuebles):
Dice el art. 2518 que la propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al
espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que
se encuentran bajo el suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones
dispuestas por las leyes especiales sobre ambos objetos. El propietario es dueo exclusivo
del espacio areo; puede extender en l sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz,
las vistas u otras ventajas; y puede tambin demandar la demolicin de las obras del
vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese espacio.
Esta norma establece que la propiedad del suelo se extiende a toda su
profundidad y al espacio areo sobre el suelo (superficie solo cedit).
a. En el espacio areo no pone lmites, sin embargo, stos existen en los cdigos (locales)
de edificacin y en el Cdigo Aeronutico, y en otras disposiciones legales, mediante las
cuales se les impide a los propietarios construir ms all de determinada altura o se los
obliga a no poner obstculos (por ej., antenas) o a no plantar rboles que se desarrollan
a gran altura, etctera.
b. En cuanto a la profundidad del suelo, nos dice la norma que la propiedad comprende
todos los objetos que estn debajo de l, como los tesoros y las minas
16
.
c. En el derecho real de propiedad horizontal (ley 13.512), el consorcista propietario de su
unidad privativa no tiene este derecho sobre el espacio areo del edificio ni sobre la
profundidad del suelo de su terreno, sin perjuicio de que ello pertenezca al consorcio y,
en consecuencia, las ventajas que eventualmente puedan resultar de l pertenecen a
ste, como tambin corresponde al mismo la defensa de su espacio areo.


ii. Sobre los accesorios (inmuebles por accesin natural o
artificial-):
Segn el art. 2519 todas las construcciones, plantaciones y obras existentes en la
superficie o en el interior de un terreno, se presumen hechas por el propietario del terreno,
y que a l le pertenecen, si no se probare lo contrario. Esta prueba puede ser dada por
testigos, cualquiera que sea el valor de los trabajos.

16
Salvo respecto de stos lo que el propio Cdigo dispone a partir del artculo 2550, y para las minas lo dispuesto
en el inciso 2 del artculo 2342, y en el Cdigo de Minera, especialmente los artculos 7 y 11, porque ellas
forman una propiedad distinta de la del terreno en que se hallan. Tambin hay excepciones en materia de
hidrocarburos, aguas, etctera.
DERECHO CIVIL IV (REALES) Pgina 162


NICOLAS TARTUFOLI
Y por su parte, el art. 2520 dice que la propiedad de una cosa comprende
simultneamente la de los accesorios que se encuentran en ella, natural o artificialmente
unidos.
Este artculo incorpora a nuestro Cdigo el principio del Derecho Romano de que
lo edificado o los edificios, y las plantaciones o siembra, siguen el derecho del
suelo, es decir pertenecen al dueo del suelo.
Pero esto es una presuncin iuris tantum, porque se admite prueba en contrario,
ya que si no podra eventualmente consumarse a favor del dueo del terreno un
enriquecimiento sin causa, si otro, de buena o mala fe, hubiese hecho las
plantaciones o edificacin a su costa.
Si esta prueba no se diere, lo plantado o edificado pertenece al dueo del suelo,
por considerar el Cdigo que lo ha adquirido por accesin artificial (arts. 2524, inc.
3, y 2571).

iii. Extensin a los frutos:
Reza el art. 2522 que la propiedad de una cosa comprende virtualmente la de los objetos
que es susceptible de producir, sea espontneamente, sea con la ayuda del trabajo del
hombre; como tambin de los emolumentos pecuniarios que pueden obtenerse de ella,
salvo el caso que un tercero tenga el derecho de gozar de la cosa y la excepcin relativa
del poseedor de buena fe
17
.
Aunque el art. 2522 no menciona los productos, es indudable que tambin son
del dueo pues, como dice la nota al art. 2329 ninguna distincin hay que hacer
entre frutos y productos en cuanto al derecho del propietario.
Sin embargo, el dueo puede perder el derecho a los frutos si grava la cosa con un
derecho real que acuera a su titular el derecho a ellos, como el usufructo, el uso o
ola anticresis; inclusive es posible que llo suceda en el caso de la locacin y el
comodato.
Finalmente, tambin perder el derecho a los frutos, no ya voluntariamente, sino
a consecuencia de encontrarse la cosa en manos de un poseedor de buena fe
18
.

17
Vlez cita como nica fuente de esta norma al artculo 547 del Cdigo francs. Sin embargo, l no sigue su
doctrina, porque para nuestro Cdigo los frutos que la cosa d no son del propietario "por derecho de accesin",
como dice el Cdigo Napolen, sino que son una sola y nica propiedad. Por lo tanto los frutos no son un
accesorio de la cosa ni se adquieren por accesin.
18
No as los pendientes, que siempre son del dueo, sea el poseedor de buena o mala fe.
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3. Clasificacin del dominio. Propiedad del Estado: dominio pblico y privado;
internacional y eminente. Dominio internacional. Dominio eminente.
Dominio perfecto e imperfecto. Concepto. Caracteres del dominio que
resultan afectados. Presuncin de plenitud.
3.1. Clasificacin del dominio.







DOMINIO
Perfecto o pleno

Imperfecto
Dominio fiduciario
Dominio revocable
Dominio desmabrado
De los particulares



Del Estado

Pblico
Natural
Artificial
Del Estado Nacional
De las Provincias
Privado
Internacional y eminente


3.2. Propiedad del Estado: dominio pblico y privado.
Como vimos al referirnos a la clasificacin de las cosas, stas, con relacin a las
personas, pueden agruparse en cosas del dominio del Estado y cosas de los
particulares.
Por su parte, las cosas del dominio del Estado pueden integrar su dominio pblico
o su dominio privado. Por Estado se entiende al "Estado General" (la Nacin) o
los "Estados Particulares" (las provincias), art. 2339 Cd. Civil.
DERECHO CIVIL IV (REALES) Pgina 164


NICOLAS TARTUFOLI
Son cosas del dominio pblico del Estado aqullas que estn destinadas al uso
directo y general de los habitantes, o es tan afectadas a un fin de utilidad o
comodidad comn y pertenecen en propiedad al ente pblico.
Para algunos autores los bienes del dominio pblico no son propiedad del Estado,
sino que sobre ellos el Estado ejerce un superior poder de polica. Slo estaran en
el patrimonio del Estado los bienes del dominio privado, enumerados en el art.
2342 del Cd. Civil, aunque estn destinados a la utilidad pblica, a un servicio
pblico.
Sin embargo, ambas posturas llegan prcticamente a la misma conclusin, en
cuanto por ejemplo Bielsa, sostiene que cuando las cosas del dominio privado se
destinan a un servicio pblico estn fuera del comercio, es decir, participan del
carcter de inenajenables propio de los bienes del dominio pblico.
Los bienes del dominio pblico estn enumerados en el art. 2340 Cd. Civil y sus
caracteres son: inenajenabilidad, inembargabilidad e imprescriptibilidad.
Tampoco pueden constituirse sobre ellos derechos reales a favor de terceros
como hipotecas o servidumbres que importan un principio de enajenacin.
Estos bienes se transforman en enajenables, ingresando al dominio privado del
Estado o de los particulares slo despus de ser formalmente desafectados, por
ley o por acto administrativo realizado con autorizacin legal.
Los bienes del dominio pblico, son susceptibles de uso general por todos los
habitantes, o de un uso especial, a travs de la concesin o el permiso
Los bienes del dominio privado son, por el contrario enajenables (previa
autorizacin), embargables y prescriptibles, en una palabra, estn en el comercio
jurdico.
Debemos dejar bien sentado que para que un bien integre la categora de pblico,
es menester que la ley nacional lo declare as, de lo contrario, no tendra esa
condicin jurdica
19
.

Dominio pblico natural y artificial:

19
Ejemplo: si el art. 2340 inc. 3 Cd. Civ. no dijera que los ros pertenecen al dominio pblico, ellos seran del
dominio privado. Lo mismo en el caso de las plazas, los caminos, etc. Otro claro exponente al respecto lo brindan
las aguas subterrneas, respecto de las cuales, y antes de la sancin de la ley 17.711 eran consideradas aguas
privadas.
DERECHO CIVIL IV (REALES) Pgina 165


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El dominio pblico natural est integrado por aquellos bienes a los que la ley
declara del dominio pblico tal como los presenta la naturaleza de all su
denominacin sin que sea necesario acto alguno de creacin por parte del
Estado. Ej.: mar territorial.
Al dominio pblico artificial lo constituyen aquellos bienes que la ley declara del
dominio pblico, pero que para su existencia dependen de una "creacin" del
Estado. Ejemplo: una calle, una plaza, un camino.
Cuando se trata de dominio pblico natural, respecto del cual la determinacin de
su condicin jurdica conlleva su afectacin, la autoridad competente para
realizarla ser la misma a quien corresponda aquella determinacin, es decir, el
Congreso Nacional. dem, para la desafectacin. En cambio, cuando estamos
frente a un bien de dominio pblico artificial, como la afectacin no es lo mismo
que la determinacin de su calidad jurdica de cosas pblicas, ella puede provenir
de las legislaturas nacional o provincial o del rgano deliberativo municipal o del
rgano administrador, que son los que crean el bien artificial.


3.3. Internacional y eminente.
Dice Vlez en su nota al artculo 2507 que el dominio internacional es la
propiedad de Estado a Estado, y que consiste en la obligacin pasiva de todas las
naciones, como la relativa a los derechos reales, de respetar la accin de cada
nacin sobre su propio territorio, no turbarla ni imponerle obstculo alguno, pues
tiene respecto a las otras naciones los derechos de un propietario. En una
palabra, tiene el derecho de soberana en toda la extensin de su territorio.
Se puede decir entonces dice Vlez-, que el dominio internacional es el derecho
que pertenece a una nacin, de usar, de percibir sus productos, de disponer de su
territorio con exclusin de las otras naciones, de mandar en l como poder
soberano, independiente de todo poder exterior...
En cuanto al dominio eminente, nuestro Codificador dice que el ser colectivo que
se llama Estado tiene respecto de los bienes que estn en su territorio, un poder y
un derecho superior de legislacin, de jurisdiccin y de contribucin que aplicado
a los inmuebles no es otra cosa que una parte de la soberana territorial interior.
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A ese derecho del Estado, que no es un verdadero derecho de propiedad o
dominio, corresponde slo el deber de los propietarios de someter sus derechos a
las restricciones necesarias al inters general, y de contribuir a los gastos
necesarios a la existencia, o al mayor bien del Estado.
Este dominio eminente que tiene el Estado, parte en nuestro sistema de la
Constitucin Nacional, cuando reconoce y garantiza el derecho de propiedad
(arts. 14 y 17), el cual est reglamentado respecto de las cosas que estn en el
comercio (muebles e inmuebles), precisamente, por el Cdigo Civil, y en particular
respecto de los inmuebles por las restricciones y lmites al dominio (Ttulo VI de
este Libro Tercero), impuestas asimismo por el Derecho Administrativo, lato sensu
(art. 2611).
Este dominio eminente es tambin el fundamento de los impuestos y
contribuciones especiales que recaen o han recado sobre la propiedad raz, y la
razn por la que los inmuebles que no tienen dueo pertenecen al Estado, que ha
sido el primitivo dueo originario de todas las tierras que forman el pas: de ah lo
que disponen los incisos 1 y 3 del artculo 2342.

3.4. Dominio perfecto e imperfecto. Concepto. Caracteres del dominio que
resultan afectados. Presuncin de plenitud.
a) Concepto:
El dominio se llama pleno o perfecto, cuando es perpetuo, y la cosa no est gravada con
ningn derecho real hacia otras personas. Se llama menos pleno, o imperfecto, cuando
debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa
que forma su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real,
como servidumbre, usufructo, etctera (art. 2507).
Como surge con toda claridad de la propia redaccin del artculo, el dominio
cuando es perpetuo se llama "pleno" o "perfecto", y se lo denomina "menos
pleno" o "imperfecto" cuando no cumple esta condicin, porque debe
resolverse al fin de un cierto plazo
20
o al advenimiento de una condicin
21
o si
estuviere gravado con un derecho real
22
.


20
Dominio fiduciario.
21
Dominio revocable.
22
Dominio desmembrado.
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b) Caracteres del dominio que resultan afectados. Presuncin de plenitud:
Como dijimos al comienzo, el dominio se caracteriza por ser absoluto, exclusivo y
perpetuo. Los tres casos de dominio imperfecto que acabamos de mencionar
(fiduciario, revocable y desmembrado) afectan en alguna medida a dichos
caracteres.
Tratndose del dominio fiduciario y del revocable, es el carcter perpetuo el que
se halla disminuido, pues aqu el derecho no est sujeto, en principio, a durar
indefinidamente, sino a extinguirse por el vencimiento del plazo o cumplimiento
de la condicin resolutoria a la cual est subordinado.
Los diversos casos de dominio desmembrado limitan al dominio en su absolutez,
ya que, en mayor o menor medida, el propietario se halla impedido de usar, gozar
o disponer de la cosa en la forma en que podra hacerlo si no se la hubiese
gravado con algn derecho real.

c) Presuncin de plenitud:

El principio en materia de dominio es que l es pleno o perfecto y, en
consecuencia, quien pretenda ser titular de un derecho real que recaiga sobre la
cosa de otro, debe probarlo, y hasta tanto ella no se d el propietario tiene a su
favor la presuncin de plenitud y perfeccin de su dominio.
El propietario cuenta con la presuncin de que su derecho es exclusivo e
ilimitado, aunque esto ltimo dentro del marco normativo de los artculos 2513 y
1071, siendo a cargo de quien lo contradiga la prueba en contrario.


4. Dominio fiduciario. Ley 24.441. Concepto y Naturaleza. Discusin sobre su
existencia. Sujetos. Duracin del derecho. Objeto. Patrimonio separado.
Limitacin de la responsabilidad. Modos de adquisicin. Facultades del
dueo fiduciario. Prohibicin. Efectos de la resolucin Posibilidad de
subrogacin real. Extincin del dominio fiduciario. Acciones.
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4.1. Concepto y Naturaleza.
Segn el art. 2662, reformado por la Ley 24.441, dominio fiduciario es el que se adquiere
en razn de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est sometido a
durar solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley
El dominio fiduciario es un derecho real, una especie del dominio imperfecto, y
est contemplado por el artculo 2662, cuya primigenia versin fue reformada por
la ley 24.441. Esta ley introdujo importantes cambios en la regulacin del
instituto, generando distintas posiciones en la doctrina sobre la derogacin o no
del sistema establecido por el Cdigo Civil; pero ratific la existencia de la figura.
Con respecto a su naturaleza jurdica, se trata de un dominio sometido a
condicin resolutoria expresa o a un plazo resolutorio.
En primer lugar, es importante destacar que no pueden asimilarse los conceptos
de dominio fiduciario y de fideicomiso, toda vez que este ltimo es el contrato o
convencin que genera el dominio fiduciario, pero no es el derecho real en s.
En segundo lugar, cabe sealar que pueden ser objeto de un fideicomiso tanto
las cosas como otros bienes y derechos, mientras que slo habr dominio
fiduciario cuando se constituya sobre cosas, pues slo ellas pueden ser objeto de
los derechos reales. Si recae sobre otros bienes o derechos, la denominacin
correcta ser la de propiedad fiduciaria.

Caracteres:

El dominio fiduciario presenta los siguientes caracteres:
a) Es absoluto: porque al igual que el dominio pleno, confiere a su titular la mayor
cantidad de facultades posibles sobre una cosa, pero limitadas temporalmente por la
sujecin a una condicin o plazo resolutorios. La nica salvedad es la prohibicin de
constituir un derecho real de usufructo (art. 2841)
23
.
b) Es exclusivo: Kiper y Lisoprawski, parafraseando a Allende, sostienen que como dos
dominios no pueden coexistir porque el carcter exclusivo impone la incompatibilidad

23
La ley 24.441 incorpor nuevas limitaciones al carcter absoluto, al destacar su artculo 17 que: "El fiduciario
podr disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que para ello
sea necesario el consentimiento del fiduciante o del beneficiario, a menos que se hubiere pactado lo contrario".
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absoluta con la pertenencia a ms de una persona, y como el titular fiduciario adquiere
el dominio de la cosa transmitida, deben ser descartadas de plano aquellas teoras que
indican la permanencia en cabeza del fiduciante de la propiedad material
24
.
c) Es temporario: reviste este carcter porque su duracin est supeditada al
cumplimiento de un plazo o de una condicin resolutoria, los que nunca podrn
exceder el tiempo mximo de treinta aos contados desde la constitucin del
fideicomiso, salvo que el beneficiario fuere un incapaz, caso en el que podr durar
hasta su muerte o su rehabilitacin (conf. art. 4, inc. c, de la ley 24.441). Tambin
puede durar hasta el advenimiento de un pacto resolutorio, que tiene lugar cuando las
partes aceptaron esta posibilidad como forma de extincin del dominio fiduciario.


4.2. Discusin sobre su existencia.
Existi gran divergencia en nuestra doctrina acerca de la configuracin y de la
existencia del dominio fiduciario.
Para algunos autores, como Gatti, eran dudosas la existencia y la aplicacin del
dominio fiduciario en el Cdigo, al haberse limitado a definirlo, sin darle tipicidad.
La corriente mayoritaria lo admita, pero con grandes discrepancias en cuanto a la
determinacin de los fideicomisos permitidos. Haba quienes circunscriban el
dominio fiduciario al establecido por actos entre vivos, y quienes no le
encontraban aplicacin en nuestro Derecho, o slo la vean en la hiptesis de
bienes reservados.
De acuerdo con esta corriente mayoritaria, al haber derogado la ley 17.711 los
arts. 115 y 116 de la Ley de Matrimonio Civil, que imponan al viudo o la viuda la
obligacin de reservar a los hijos del primer matrimonio o a sus descendientes
legtimos la propiedad de los bienes heredados de alguno de ellos, haba
desparecido el dominio fiduciario del Derecho argentino.
Aren participa del criterio amplio en virtud del cual puede constituirse dominio
fiduciario por actos entre vivos o por disposicin de ltima voluntad a ttulo
oneroso o gratuito, sobre muebles o inmuebles.

24
Es dable sealar que la ley 24.441 no contempl la posibilidad de que coexistan varios fiduciarios, como s lo
prevn legislaciones extranjeras (por ej., la de Quebec). Evidentemente, el legislador lo omiti en forma voluntaria
porque al referirse al beneficiario o al fideicomisario, s establece que puedan ser uno o varios, mientras que
cuando se refiere al fiduciario siempre lo hace en forma singular.
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4.3. Sujetos.
NOTA: est referido a las personas que forman parte de la relacin jurdica del negocio
fiduciario que sirve de causa fuente al dominio fiduciario, pues en lo que concierne al
derecho real no se puede hablar de partes, debido a que en este mbito las relaciones se
dan entre personas y cosas; en la especie, las relaciones tienen lugar entre el titular del
dominio fiduciario y la cosa fideicomitida, aunque el resto de los sujetos tambin
mantienen un derecho, aunque en expectativa sobre el objeto de este derecho real
imperfecto.
Hecha la aclaracin, los sujetos del negocio fiduciario son:
a) Fiduciante o constituyente: es quien transmite la propiedad fiduciaria de las cosas. Puede
ser una persona fsica o jurdica, y deber tener capacidad para disponer de sus bienes.
Sobre su intervencin nada dice la ley, pero puede sealarse como su principal obligacin
la de entregar la cosa al fiduciario. A ella deben sumarse otras que puedan surgir del pacto
de fideicomiso.
Como contrapartida, podr exigirle al fiduciario que al vencimiento del dominio imperfecto
le entregue la cosa al fideicomisario; tiene derecho a opinar cuando resulta imposible el
cumplimiento del objetivo del contrato; puede pedirle al fiduciario que rinda cuentas, por
lo menos anualmente; puede pedir la remocin del fiduciario por incumplimiento; y al
tratarse de un contrato, tambin puede pactar otros derechos a su favor.
b) Fiduciario: es la persona que recibe el encargo que debe ser cumplido en el tiempo
determinado en el contrato. Es la parte ms importante de este contrato ya que es sobre
quien recae la confianza.
Podr ser fiduciario cualquier persona fsica o jurdica que tenga capacidad para
administrar y disponer de bienes de todo tipo, porque no slo recibe los bienes, sino que al
producirse la resolucin debe transmitirlos segn lo estipulado en el fideicomiso.
c) Beneficiario: es quien recibe los beneficios de la actividad llevada a cabo por el fiduciario
25
.
As, por ejemplo, una persona transmite un inmueble a un fiduciario, quien lo alquila y
obtiene una renta para pagar la cuota del colegio de los hijos del fiduciante; estos hijos son
los beneficiarios de esa explotacin del fiduciario.
En el fideicomiso deber individualizarse al beneficiario, que puede ser una persona fsica o
jurdica, y puede ser de existencia actual o futura, pero en este caso deben constar los
datos necesarios para su correcta individualizacin futura
26
.

25
El beneficiario tiene un derecho personal a los frutos, pero no un derecho real sobre la cosa, salvo que se haya
establecido en el fideicomiso que al vencimiento de la condicin o el plazo resolutorios (carcter temporario del
derecho) deba transmitrsele a l y, en ese supuesto, slo lo ser desde que se haga efectiva la tradicin, que es el
modo suficiente. El ttulo suficiente es el fideicomiso.
26
Si ningn beneficiario aceptare, todos renunciaren o no llegaren a existir, se entender que el beneficiario es el
fideicomisario. Si tampoco el fideicomisario llegara a existir, renunciare o no aceptare, el beneficiario ser el
fiduciante.
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El art. 1 tambin menciona al fideicomisario, el cual no es parte del contrato. El
fideicomisario es a quien se transmitirn, al finalizar el fideicomiso, los bienes
fideicomitidos, pudiendo coincidir con la persona del o los beneficiarios.

4.4. Duracin del derecho.
Conforme lo dispuesto por el artculo 2662, el dominio fiduciario est sometido a
durar solamente hasta la extincin del fideicomiso
27
, debiendo entregar la cosa a
quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.

4.5. Objeto: patrimonio separado.
Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado del patrimonio del
fiduciario y del fiduciante, representando una excepcin al principio de que el
patrimonio es uno solo para cada sujeto, sin concebirse que ste pueda ser titular
de varias masas patrimoniales.
El art. 1 de la ley 24.441 exige que el fideicomiso recaiga sobre bienes
determinados. Dentro del concepto de bienes entran las cosas muebles, los
inmuebles y los bienes incorporales
28
.
El art. 11 expresa que sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad
fiduciaria y el art. 14 establece que "los bienes fideicomitidos constituyen un
patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante". Se trata, en
verdad, de un bien o conjunto de bienes que constituyen un patrimonio de
afectacin sin titular, a cuyo respecto el fiduciario acta como curador para dar a
dichos bienes la finalidad prevista en el contrato de fideicomiso.
De esta manera, el fiduciario poseer, adems de su patrimonio personal, tantos
patrimonios fiduciarios como contratos de fideicomiso haya celebrado.
Consecuencia de la caracterizacin como patrimonio de afectacin respecto de
los bienes que integran el fideicomiso, es que dichos bienes quedan excluidos de

27
Ver causales de extincin en el apartado 4.10.
28
"En el concepto de 'bienes' que no sean cosas entra una herencia. La universalidad jurdica 'herencia' es un
objeto incorporal que puede ser cedido y, a fortiori, puede ser objeto de un fideicomiso". Un fondo de comercio
constituye una universalidad jurdica (no una cosa o un bien) que puede ser objeto del fideicomiso.
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las acciones personales que intenten los acreedores del fiduciante y el fiduciario.
Sin embargo, la constitucin del patrimonio fiduciario slo tendr efectos contra
terceros una vez inscripto cada bien a nombre del fideicomiso con las debidas
formalidades, esto, claro est, siempre que dicha constitucin no haya sido en
fraude a los acreedores.
Finalmente, los acreedores del beneficiario tampoco pueden atacar el patrimonio
fiduciario, pero s pueden subrogarse en las acciones del beneficiario contra el
fondo por la percepcin de los frutos del mismo.

4.6. Limitacin de la responsabilidad.
Hemos dicho que los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio separado
del fiduciario y el fiduciante. La responsabilidad objetiva del fiduciario emergente
del art. 1113 del Cod. Civil se limita al valor de la cosa fideicomitida cuyo riesgo o
vicio fuese la causa del dao si el fiduciario no pudo razonablemente haberse
asegurado.
Los bienes del fiduciario administrador del patrimonio de afectacin- tampoco
responden por las obligaciones contradas en la ejecucin del fideicomiso, las que
slo sern satisfechas con los bienes fideicomitidos. En el caso de insuficiencia de
stos, no habr lugar a la declaracin de quiebra
29
, procedindose slo a su
liquidacin, la que estar a cargo del fiduciario, quien deber enajenar los bienes
y entregar el producido a los acreedores conforme al orden de privilegios
previstos para la quiebra.
En cuanto a los acreedores del beneficiario, ya hemos dicho que stos no pueden
atacar el fideicomiso; pudiendo slo embargar los frutos percibidos.


4.7. Modos de adquisicin.
El artculo 73 de la mencionada ley sustituy el texto del artculo 2662 y
estableci como causa fuente del dominio fiduciario al contrato o al testamento,

29
No puede declararse la quiebra del fideicomiso porque ste no posee personalidad jurdica.
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pero para que se adquiera el dominio no bastar con la expresin de voluntad del
fiduciante, sino que, adems, debern cumplirse otros requisitos.

a) Por contrato:
Cuando se trate de un contrato, deben concurrir el ttulo (acto jurdico causal que
predispone convencionalmente la constitucin del derecho, en este caso el
fideicomiso) y el modo (tradicin) para que el fiduciario adquiera el dominio de la
cosa transmitida. Si sta es un inmueble, el ttulo debe ser formalizado por
escritura pblica, y tambin cumplir con el requisito de la inscripcin registral,
ms ello slo para ser oponible a terceros, porque la adquisicin del derecho en
esos supuestos ocurre extrarregistralmente, segn se desprende del carcter
declarativo del sistema registral argentino
30
.
Como quedara indicado, uno de los modos de adquisicin del dominio fiduciario
es el derivado de la tradicin. Para que ello suceda, el fiduciante debe entregar
voluntariamente una cosa, que debe ser recibida por el fiduciario tambin en
forma voluntaria
31
.
Como puede observarse, no presenta diferencias con los requisitos para la
adquisicin del dominio pleno. S se diferencia el ttulo suficiente, porque en este
caso estar representado por el contrato de fideicomiso.

b) Por testamento:
Surge de la norma que tambin podr ser fuente del fideicomiso una disposicin
testamentaria. As se elimina la discusin que se planteaba con anterioridad a la
reforma acerca de este punto. Sobre este modo de adquisicin, rigen las
limitaciones establecidas por el Cdigo Civil para los actos de ltima voluntad
(respetar la legtima y no incurrir en una sustitucin prohibida).

30
No puede soslayarse que existen algunas cosas muebles registrables (automotores, conf. art. 19 del decreto-ley
6582/58, ratificado por la ley 14.467) y los equinos de sangre pura de carrera (ley 20.378), en los que la inscripcin
no slo da publicidad al acto, sino que tiene efectos constitutivos, supuestos en los que la adquisicin del dominio
se concretar con la citada inscripcin.
31
Es de aplicacin aqu lo dispuesto por el artculo 2378, en lo atinente a la forma de efectuarse, resultando
importante analizar -asimismo- la capacidad de los sujetos intervinientes en el acto.
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c) Por prescripcin:
El ltimo de los modos de adquisicin del dominio fiduciario es la prescripcin
breve. Para ello, debe cumplirse con los diez aos con justo ttulo y buena fe,
supuesto que tiene lugar cuando el fideicomiso es constituido por quien no es
realmente el propietario, o no estuviese legitimado para transmitir (justo ttulo).
Por el contrario, no podr adquirirse por prescripcin larga, ante la carencia de
acto jurdico que contenga al negocio fiduciario.

4.8. Facultades del dueo fiduciario.
Entre los derechos de este sujeto, pueden enumerarse:
1. Usar y gozar de la cosa: surge como una consecuencia lgica por su carcter de
dueo, aunque sea imperfecto.
2. Rgimen de los frutos: dada su condicin de dueo tiene, en principio, derecho a los
frutos (art. 13, ley 24.441), los que ingresarn en el patrimonio especial creado por la
ley 24.441. Una vez concluido el fideicomiso, el fiduciario debe transmitir al
fideicomisario o a quien se haya designado en el contrato no slo la cosa sino
tambin los frutos, incluso los percibidos
32
.
3. Actos de disposicin: la nueva legislacin confirma la regla de que el fiduciario, en su
condicin de dueo, puede enajenar o gravar la cosa. Pero, a diferencia de la solucin
contemplada por el Cdigo Civil, ahora los actos de disposicin que realice el
fiduciario a terceros no estarn sujetos a resolverse en forma retroactiva al
verificarse el evento resolutorio, pues el artculo 74 de la ley 24.441 introdujo un
prrafo al artculo 2670, en el que se seala que: "Quedan a salvo los actos de
disposicin realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en la
legislacin especial". De tal forma, se crea una excepcin a la regla sentada por el
artculo 3270, ya que el fiduciario puede transmitir a terceros el dominio pleno de la
cosa fideicomitida.
OJO! Claro que, para que el acto sea vlido y no pueda intentarse una accin
de reivindicacin contra el tercer adquirente, el fiduciario debe obrar con la
diligencia de un buen hombre de negocios, y cabe agregar que podr disponer

32
Hay que tener en cuenta que los frutos tambin integran el patrimonio de afectacin, de conformidad con lo
establecido por el artculo 14 de la ley 24.441, de modo que este conjunto de bienes, en su integridad, es el que
debe recibir el fideicomisario. Sin embargo, no olvidemos que en el fideicomiso se puede designar a un
"beneficiario" distinto del fideicomisario, a quien se le reconozca el derecho personal a percibir los frutos de la
cosa de parte del fiduciario, en todo o en parte, en cuyo caso el fiduciario estar obligado a entregrselos. Ese
derecho puede ser embargado por los acreedores del beneficiario segn vimos (art. 15, ley 24.441).
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o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del
fideicomiso, sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o
del beneficiario, a menos que se hubiere pactado lo contrario
33
. Si incurre en
abusos ser responsable civil y penalmente.
4. Acciones: el fiduciario puede ejercer acciones posesorias y reales en caso de sufrir
algn ataque en su derecho de propiedad, sea contra el beneficiario o contra
terceros. Si no las ejerciere sin motivo suficiente, el juez podr autorizar al fiduciante
o al beneficiario a ejercer acciones en sustitucin del fiduciario (art. 18, ley 24.441).
5. Derecho a una retribucin: el fiduciario tiene derecho a una retribucin por su
trabajo y al reembolso de los gastos, salvo estipulacin en contrario. Si la retribucin
no fue establecida en el contrato, la fijar el juez teniendo en consideracin la ndole
de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir.
6. Derecho a renunciar: puede hacerlo siempre que est contemplado en el
fideicomiso. Si renuncia, corresponder la designacin de un sustituto (arts. 9 y 10,
ley 24.441).
En cuanto a las obligaciones, las principales pasan por:
1. Recibir la cosa fideicomitida del fiduciante
2. Ejercer la administracin en beneficio de quien se consigne en el contrato.
3. Transmitir la cosa a la finalizacin del contrato.
4. Intervenir con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que acta sobre la
base de la confianza depositada en l (conf. art. 6).
5. Debe rendir cuentas, por lo menos, una vez al ao.


4.9. Prohibicin.
El fiduciario no puede adquirir para s los bienes fideicomitidos. Esto significa
que, al extinguirse el fideicomiso, la cosa, o los otros bienes que lo integren,
deben necesariamente ser transmitidos a otra persona, que puede ser el
fideicomisario, el beneficiario, o el propio fiduciante, segn lo que establezca el
contrato.
Tampoco puede constituir un usufructo sobre la cosa fideicomitida, en virtud de
la expresa prohibicin del artculo 2841.

33
Si hay oposicin para la venta de la cosa fideicomitida, se podra pedir autorizacin judicial.
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4.10. Efectos de la resolucin. Posibilidad de subrogacin real.
La ley 24.441 alter el rgimen basado en las normas del Cdigo Civil al introducir
un agregado al artculo 2670, cuyo texto dice: "Quedan a salvo los actos de
disposicin realizados por el fiduciario de conformidad con lo previsto en la
legislacin especial".
Dicho agregado reviste una gran importancia prctica, al apartarse del principio
consagrado por el artculo 3270, por el cual una persona no puede transmitir a
otra un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba, toda vez que si el dueo
fiduciario que vende la cosa sobre la que tiene slo un dominio imperfecto
cumpliendo con los requisitos de haber obrado con la prudencia y diligencia de un
buen hombre de negocios, y siempre que lo requieran los fines del fideicomiso, le
transmitir al adquirente de buena fe el dominio pleno sobre aqulla.
No distingue la norma entre adquirentes a ttulo oneroso o gratuito, por lo que
todos estaran a salvo de las consecuencias de la extincin del dominio fiduciario.
Sin embargo, cabe exigir tambin este requisito previsto por el Cdigo para los
adquirentes de cosas muebles (arts. 2671, 2767, 2778).
Ensea Kiper que en tales condiciones, ya se trate de muebles o inmuebles, y
exista buena fe y ttulo oneroso, la resolucin slo producir sus efectos hacia el
futuro sin afectar al pasado, por lo que se mantendrn o quedarn subsistentes
los diversos actos efectuados por el dueo fiduciario, esto es, la transmisin del
dominio de la cosa a terceros y la perdurabilidad de los gravmenes constituidos
(servidumbres, hipotecas, etc.), como surge del artculo 2672, que antes era una
excepcin y que ahora, en cuanto al dominio fiduciario que se rige por una
legislacin especial, se ha convertido en la regla.
En cuanto a los actos de administracin, su rgimen est regulado por los
artculos 2670 y 2671 -aplicables por analoga-, de acuerdo a que la cosa sea
inmueble o mueble respectivamente.


4.11. Extincin del dominio fiduciario.
Producido el evento resolutorio, el fiduciario est obligado a entregar las cosas
fideicomitidas al fideicomisario o a sus sucesores.
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Dara la impresin de que lo expuesto se opondra a lo dispuesto por el artculo 1
de la ley 24.441, que prescribe que deben entregarse al fiduciante, al beneficiario
o al fideicomisario. Su interpretacin pasa por entender que este artculo slo
menciona quines pueden revestir el carcter de fideicomisarios, en tanto que el
artculo 2662 sienta el principio general.
Existen causales de extincin relativas y absolutas.
Entre las relativas se encuentran:
a) Remocin judicial del fiduciario por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del
fiduciante, o a pedido del beneficiario con citacin del fiduciante;
b) por muerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una persona fsica;
c) por disolucin si fuere una persona jurdica;
d) por quiebra o liquidacin;
e) por renuncia si en el contrato se hubiese autorizado expresamente esta causa. La
renuncia tendr efecto despus de la transferencia del patrimonio objeto del
fideicomiso al fiduciario sustituto.
Las causas de extincin absoluta surgen del artculo 1 de la ley 24.441, esto es:
a) El cumplimiento de la condicin resolutoria o del plazo resolutorio
34
.
b) La destruccin total de la cosa (conf. art. 2604).
c) Que el objeto del fideicomiso sea puesto fuera del comercio.
d) El abandono.
e) La prescripcin adquisitiva operada a favor de un tercero, y
f) El acuerdo de partes para modificar el negocio fiduciario.

4.12. Acciones.
Ya vimos al hablar de los derechos o facultades del fiduciario que ste puede
ejercer acciones posesorias y reales en caso de sufrir algn ataque en su derecho
de propiedad, sea contra el beneficiario o contra terceros. Si no las ejerciere sin
motivo suficiente, el juez podr autorizar al fiduciante o al beneficiario a ejercer
acciones en sustitucin del fiduciario (art. 18, ley 24.441).


34
Debe incluirse dentro de este supuesto el plazo mximo establecido por el artculo 4, inc. c, del citado cuerpo
legal (treinta aos a contar desde su constitucin, salvo que el beneficiario fuere un incapaz).
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5. Dominio revocable. Concepto. Naturaleza jurdica. Enumeracin legal. Casos
que no importan supuestos de dominio revocable. Facultades del titular.
Efectos de la resolucin. Readquisicin del dominio por parte del revocante.
Forma en que se efecta la resolucin. Acciones.
5.1. Concepto y naturaleza jurdica.
Dominio revocable es el que ha sido transmitido en virtud de un ttulo revocable a
voluntad del que lo ha transmitido; o cuando el actual propietario puede ser privado de la
propiedad por una causa proveniente de su ttulo (art. 2663).
Al igual que el dominio fiduciario, el revocable es aquel cuya duracin est
subordinada al cumplimiento de una condicin resolutoria explcita o implcita
(arts. 2665 y 2668), o de un plazo resolutorio (art. 2668 in fine).

a) Diferencia con el fideicomiso:
La principal diferencia es que la cosa siempre debe ser restituida a su primitivo dueo,
mientras que el dominio fiduciario debe transmitirse al fideicomisario, figura que,
segn la ley 24.441, puede recaer en el beneficiario, un tercero, o en el anterior
propietario (fiduciante).
El titular del dominio revocable puede constituir usufructo, en tanto que el fiduciario
tiene expresamente prohibida esta posibilidad
35
.
El dominio revocable no slo puede nacer de la voluntad de las partes (como es el
dominio fiduciario), sino tambin de la ley
36
.
En el dominio revocable, en principio, los efectos de la resolucin operan con efecto
retroactivo (art. 2670), excepto cuando se trate de adquirentes de buena fe y a ttulo
oneroso de cosas muebles no registrares, mientras que en el dominio fiduciario la regla
es la contraria (texto agregado al art. 2670 por la ley 24.441).
En el dominio revocable, si la condicin no se cumple (ej. supernacencia de hijos) el
dominio se transforma en pleno; en cambio, en el dominio fiduciario, su titular nunca
puede adquirir el dominio pleno de la cosa.
En el dominio revocable el titular posee amplias facultades de disposicin; en cambio,
en el fiduciario sus facultades de disposicin estn limitadas al cumplimiento de los
fines del fideicomiso.
Las cosas transmitidas fiduciariamente forman un patrimonio separado del resto de
los bienes del fiduciario, en tanto que las que ingresan en virtud de un dominio
revocable, se confunden con el resto del patrimonio de su titular.

35
En virtud de lo dispuesto por el artculo 2841, el que inexplicablemente no fue derogado o reformado.
36
Por ejemplo, en la donacin cuando la revocacin est basada en la ingratitud del donatario, o la previsin del
artculo 1204 respecto del pacto comisorio implcito para las cosas inmuebles.
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b) Sujetos:
En lo que atae a los sujetos intervinientes, es dable sealar que en el dominio
revocable intervienen:
i. el transmitente o revocante, que es la persona que, luego de producirse el evento
resolutorio y el cumplimiento de los restantes requisitos legales (tradicin restitutiva
del derecho), volver a tener el dominio perfecto de la cosa, y
ii. el dueo revocable, que es el titular del dominio revocable, obviamente, mientras ste
dure.

5.2. Enumeracin legal.
La norma prev dos supuestos:
a) El primero tiene lugar cuando el dominio es revocable a voluntad del que lo ha
transmitido, como, por ejemplo, en la venta con pacto de retroventa (art. 1366), o de
reventa, o de mejor comprador, o la clusula de poder arrepentirse el vendedor (art.
1373).
b) El restante es aquel en que el actual propietario puede ser privado de su propiedad por
una causa proveniente de su ttulo. Puede ser:
1. Que la causa est mencionada en el mismo ttulo (expresa), como podra
ser el cumplimiento de la condicin resolutoria o la revocacin por
supernacencia de hijos (art. 1868);
2. o que la revocacin resulte, por imperio de la ley, unida a la voluntad de la
parte, sin necesidad de que ella conste en el ttulo de la obligacin (tcita),
como ocurre en el caso de la revocacin de la donacin por ingratitud del
donatario (art. 1858), o en el supuesto de donaciones entre esposos, las que
pueden ser revocadas por el donante en caso de muerte del donatario, sin
que hubiesen quedado hijos del matrimonio o de un matrimonio anterior, o
en el de divorcio o nulidad del matrimonio.

5.3. Casos que no importan supuestos de dominio revocable.
Dice el art. 2664 que el dominio no se juzga revocado cuando el que posee la cosa a ttulo
de propietario es condenado a entregarla en virtud de una accin de nulidad, o de
rescisin, o por una accin contra un hecho fraudulento, o por restitucin del pago
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indebido. En estos casos se juzga que el dominio no haba sido transmitido sino de una
manera interina.
La presente norma enumera los supuestos en que el dominio sobre una cosa
vuelve a su anterior propietario, sin que exista dominio revocable. En stos, se
considera como que la cosa nunca fue transmitida, al estar afectado el ttulo del
adquirente de un vicio que existe desde su origen.
Los supuestos son:
A. Actos nulos: es unnime la interpretacin respecto a que ante un acto nulo no puede
hablarse de dominio revocado, ya que si el ttulo por el que se ha pretendido transmitir
el dominio es nulo, esta nulidad -que ser declarada por sentencia- retrotrae las cosas al
momento en que se celebr el acto invalidado, entendindose que nunca se efectiviz la
transmisin de la cosa
37
.
B. Rescisin: debe decirse, sin embargo, que la retroactividad resultante de una rescisin
nunca puede perjudicar los derechos que los terceros hubieren adquirido nterin, como
consecuencia del contrato originario.
C. Accin contra un hecho fraudulento: cuando un acto est viciado de fraude, es vlido
entre las partes, pero ineficaz respecto a ciertos terceros a los que se tiende a
salvaguardar mediante la accin de revocacin, permitindoles atacar aquellos actos
que su deudor otorg para perjudicarlos. Este supuesto tampoco representa una
condicin resolutoria, sino que al igual que el resto de los casos contemplados
precedentemente se funda en la existencia de vicios que afectan la validez de los actos
jurdicos respectivos.
D. Restitucin del pago indebido: Llambas considera que el pago sin causa, que autoriza su
repeticin, es un acto jurdico inexistente, en tanto que el pago efectuado por error u
obtenido por medios ilcitos es un acto anulable. Cabe aqu la remisin a lo expuesto en
el a.

5.4. Efectos de la resolucin.
El art. 2669 dice que la revocacin del dominio tendr siempre efecto retroactivo al da
en que se adquiri, si no hubiere en la ley o en los actos jurdicos que la establecieron,
disposicin expresa en contrario.

37
Si bien para algunos autores esta norma pudo haberse omitido, por representar una mera aplicacin del
principio general que establece el artculo 1050, no puede soslayarse que el espritu de este artculo es enumerar
los casos en que no hay dominio revocable, y aqul evidentemente es uno de los supuestos, por lo que su inclusin
es adecuada. Se discute si dicho alcance tambin tiene lugar cuando el acto es anulable.
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Esta norma confirma el principio general del artculo 555 acogido para la
condicin resolutoria, fijando la retroactividad de la revocacin del dominio al
da en que se adquiri el dominio imperfecto.
No obstante, para que el anterior propietario readquiera el dominio sobre la cosa,
deber efectivizarse la tradicin, requisito impuesto por el artculo 1371, inc. 2
38
.
Adems del principio general enunciado en la primera parte, el artculo tambin
establece dos excepciones, las que se corresponden con lo dispuesto por el
artculo 2672 en materia de retroactividad:
1. la primera es que la ley no fije lo contrario en un supuesto determinado, y
2. la segunda, que las partes no hayan pactado expresamente una disposicin en
contrario.
El ejemplo tpico del primero es la revocacin de una donacin por ingratitud del
donatario, en los trminos y con el alcance previsto en el artculo 1866.
En cuanto a la segunda excepcin expresamente contemplada por la norma,
corresponde decir que ello es una derivacin del principio de autonoma de la
voluntad.
Es importante destacar que si el dueo revocable celebr un contrato de locacin,
vencido el contrato, el locatario tendr que devolver la cosa al revocante y no a la
persona con quien contrat, debido a que si bien al advenimiento del evento
resolutorio debe respetarse el acto administrativo, esto representa un supuesto
equiparable a la traditio brevi manu (art. 2387), no siendo necesaria la tradicin,
es decir que se adquiere el derecho real a pesar de lo dispuesto por los artculos
577 y 1371, inciso 2o.
Una consecuencia de ello es que los frutos devengados con posterioridad al
evento que revoca el dominio, les sern debidos al revocante, aun cuando ste no
fue quien suscribi el contrato de locacin.


5.5. Readquisicin del dominio por parte del revocante.

38
Esta conclusin es coherente con el sistema inmobiliario de origen romano que gobierna en nuestro Cdigo, que
impone el ttulo y el modo para la adquisicin de los derechos reales.
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Dispone el art. 2670 que revocndose el dominio con efecto retroactivo, el antiguo
propietario est autorizado
39
a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres
o hipotecas con que lo hubiese gravado el propietario desposedo, o el tercer poseedor;
pero est obligado a respetar los actos administrativos del propietario desposedo, como
los alquileres o arrendamientos que hubiese hecho.
Quedan a salvo los actos de disposicin realizados por el fiduciario de conformidad con lo
previsto en la legislacin especial (Prrafo agregado por ley 24.441).
Acto seguido, dice el art. 2671 que la revocacin del dominio sobre cosas muebles no
tiene efecto contra terceros adquirentes, usufructuarios, o acreedores pignoraticios, sino
en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tuvieren una obligacin personal de restituir la
cosa.

a) Consecuencias de la revocacin de actos celebrados cuyo objeto es
un inmueble:
i. Actos de disposicin: sabido es que desde la tradicin de la cosa, el
dueo sujeto a resolucin es dueo, ms all de que el dominio sea
imperfecto. Por ende, puede celebrar sobre el objeto de su derecho real
todo acto de administracin o de disposicin (enajenacin, constitucin
de hipoteca o servidumbres, e incluso usufructo, pues en este supuesto
no corre la prohibicin del art. 2841 para el dueo fiduciario). Tambin,
por su carcter de dueo, puede efectuar mejoras en la cosa, as como
gozar de sus frutos.
En lo que atae a los actos de disposicin sobre cosas inmuebles, se
aplica el principio nemo plus iuris consagrado por los artculos 3270 y
3278, entre otros, en virtud del cual nadie puede transmitir a otros sobre
su objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba. La
resolucin, por ende, sobre todo cuando se trata de inmuebles, opera
con efecto retroactivo, incluso respecto de terceros, quienes difcilmente
puedan justificar su buena fe.
Aun cuando se considere que esta postura -sostenida, entre otros, por el
doctor Kiper- es la ms correcta, cabe reconocer que cuando la condicin
resolutoria es implcita, el asunto es ms complejo, ya que en cada
situacin habr que examinar si el tercero conoci, o pudo haber
conocido actuando con diligencia, los hechos que justifican la
procedencia de la resolucin.
ii. Actos de administracin: el primitivo propietario debe respetar los actos
de administracin celebrados por el propietario desposedo, segn lo
dispone el artculo 2670, resultando lgico, ya que el perjuicio que se

39
La norma prescribe que "el antiguo propietario est autorizado". Ntese que no dice que est obligado, ni
tampoco establece que los actos caen ipso iure, ya que aqul puede confirmar los actos celebrados sobre la cosa.
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puede provocar mediante un acto de administracin es menor al que
podra causar uno de disposicin, siendo unnime la doctrina en este
sentido
40
.
iii. Rgimen de los frutos: de conformidad con lo dispuesto por los artculos
557 y 590, el efecto retroactivo de la revocacin no alcanza a los frutos
percibidos por el dueo imperfecto hasta el momento en que se cumpla
el evento resolutorio, motivo por el cual no est obligado a devolverlos.
b) Efectos de la revocacin sobre cosas muebles:
i. Actos de disposicin: sobre las cosas muebles rige el principio de que la
posesin de buena fe engendra la presuncin de propiedad de ellas,
comnmente conocido como "la posesin vale ttulo" (art. 2412). Como
consecuencia de ello, el revocante slo resultar victorioso en una accin
de reivindicacin s la cosa hubiese sido robada o perdida, o cuando
mediare mala fe del subadquirente
41
.
ii. Actos de administracin: la norma nada dice al respecto. Sin perjuicio de
ello, no resultara lgico respetar los actos de administracin sobre
inmuebles ante la resolucin del dominio, y no hacerlo cuando se trate
de cosas muebles, por lo que la revocacin tampoco tendr efecto
retroactivo sobre stos.
iii. Supuestos de excepcin a la norma: es dable destacar que el rgimen
que resulta del artculo 2671 no es aplicable a las cosas muebles
registrables, porque el tercero no podr acreditar su buena fe debido a
que la clusula de revocacin que consta inserta en el contrato pas a ser
pblica al efectuarse su registracin. Tampoco se hallan comprendidas las
cosas muebles que pertenecen al dominio pblico del Estado (nacional,
provincial o municipal), al hallarse fuera del comercio, ni las cosas
muebles accesorias de un inmueble reivindicado (conf. art. 2415).

5.6. Forma en que se efecta la resolucin.
a) Por voluntad expresa del revocante:
La revocacin del dominio transmitido por medio de un ttulo revocable a voluntad del
que lo ha concedido se efecta por la manifestacin misma de su voluntad
42
(art. 2665).

40
Esta norma tiene su razn de ser en que en los actos de administracin no existe obligacin legal de exhibir el
ttulo del transmitente, como ocurre, por ejemplo, cuando el locatario se presenta ante el locador como dueo.

41
No rige para las cosas muebles el principio nenio plus iuris, pues as lo establece el artculo 3271, por lo tanto la
transmisin es vlida y la revocacin no opera en estos supuestos.
42
Surge una primera pregunta, cmo debe ser la manifestacin de voluntad? Sostiene Lafaille que puede
producirse bajo cualquiera de las formas que seala el artculo 914 si en la ley o en el acto jurdico no se dispusiere
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Dice Kiper que en la revocacin facultativa por manifestacin de voluntad del
revocante, la resolucin no se produce automticamente, sino que requiere, por
lo menos, que la parte beneficiara con la facultad resolutoria la ejerza
manifestando su voluntad
43
.

b) Declaracin judicial:
Exceptase de la disposicin del artculo anterior, el pacto comisorio en el contrato de
venta, el cual no obra la revocacin del dominio sino en virtud del juicio que la declare,
cuando las partes no estn de acuerdo en la existencia de los hechos de que dependa (art.
2666).
La misma excepcin se aplica a la condicin resolutoria impuesta en el caso de ingratitud
del donatario o legatario, y a la inejecucin de las cargas impuestas a estos ltimos (art.
2667).
En los supuestos enumerados por ambos artculos pacto comisorio en la compraventa
e ingratitud o inejecucin de cargos en la donacin-, la sola voluntad del transmitente
no alcanza para que proceda la revocacin, porque tambin se exige un juicio
que la declare.


5.7. Acciones.
Corresponde hacer aqu una nueva distincin para saber cul es la accin que
puede hacer valer el anterior propietario para recuperar la cosa.
a. Si la cosa est en poder del dueo revocable, como ste hasta el momento en que se
efecte la tradicin no deja de ser dueo, no podr iniciarse una accin real en su
contra, quedando limitado el revocante a interponer una accin personal de restitucin.
b. Si la cosa est en poder de un tercero subadquirente, si podr ejercerse una accin de
reivindicacin, dado que con ste no posee vnculo contractual alguno.

otra cosa, siendo intil aadir la conveniencia de hacerlo por escrito y del modo ms positivo posible, mayormente
si existe plazo, en que habra adems de buscarse el medio de acreditar la fecha cierta.
43
Cabe sealar que, sin perjuicio de lo expuesto, existen algunos supuestos en los que tambin se requiere una
declaracin judicial al respecto, los que estn contemplados normativamente en los artculos 2666 y 2667.

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