Corso di Estimo

a.a. 2001/02
Criterio di stima
del valore complementare
Definizione di valore complementare
G Il valore complementare viene definito quale valore attribuibile
ad un bene riguardato come parte di un insieme di beni
economicamente sinergici (Realfonzo, Teoria e metodo dellestimo
urbano,La nuova Italia scientifica, Roma, 1994)
G Si utilizza il valore complementare quando da un bene intero,
costituente unentit economica o produttiva indipendente, viene
staccata, distrutta o distolta una parte che sia per
complementare del tutto e difficilmente reintegrabile.
Definizione di valore complementare
G Il valore complementare quindi il valore che assume la porzione
di un bene nei confronti del bene originario nella sua unit
economica e/o produttiva.
G Il valore complementare risulta dalla differenza di due valori di
mercato, quello dellintero e quello della parte residua.
G Nel valore complementare si viene a conglobare:
Il valore di mercato della parte tolta
La svalutazione di quella rimasta
Condizioni per lapplicazione
del valore complementare
G Devono essere verificati contemporaneamente:
lesistenza della complementariet tra il tutto e la parte residua
(legame inteso in senso prettamente economico pi che fisico); per
es. il giardino di una villa storica, la depandance di un complesso
immobiliare, la cornice originale di un quadro dartista;
la parte staccata non sia facilmente reintegrabile o sostituibile;
la parte residua sia vendibile di per se stessa, cio possa avere un
proprio valore di mercato.
Condizioni per lapplicazione
del valore complementare
G Non esister valore complementare:
quando la parte distolta appartiene ad un aggregato di beni
indipendenti fra loro (un ampio terreno edificabile diviso in due unit)
quando la parte distolta sia facilmente sostituibile, surrogabile o
ricostituibile (il tetto di una casa distrutto da un temporale, le parti di
una macchina)
quando la parte residua non valutabile sotto laspetto del
valore di mercato
Casi pratici dapplicazione
del valore complementare
G Espropriazioni parziali
G Stime dei danni derivanti ad un fabbricato per violazione di norme
urbanistiche connesse alla realizzazione di un fabbricato finitimo
G Stima delle opere abusive quali ampliamento di una porzione di
fabbricato o trasformazione illegale di un sottotetto
G Servit, per esempio linstallazione di un ripetitore di telefonia mobile
sopra il tetto di un condominio
G La vendita di una parte sinergica al tutto (parte di un fabbricato storico o
il suo parco)
G Deprezzamento, per esempio derivante dallinquinamento acustico,
ecc.
G Dati due immobili A e B, che possono essere uniti a costituire
un complesso AB (di valore maggiore della somma del valore
dei due edifici presi singolarmente),
detti VmA e VmB i correnti valori di mercato di A e B;
detto Vm il valore di mercato del complesso AB = A+B;
G il valore complementare VcA sar dato da:
VcA =Vm - VmB VcA > VmA
G il valore complementare VcB sar dato da:
VcB= Vm - VmA VcB > VmB
La stima del valore complementare
Esempio:
espropriazione parziale
VcA = VmAB - VmB
Complementariet fra parti di un bene di
ununica propriet
Stima dellindennita
per asservimenti coattivi
G Le servit prediali coattive sono determinate dalla perdita di
utilizzo di parte di un fondo per il passaggio di reti
acquedottistiche, oleodotti, gasdotti, ecc.
G La stima dellindennit viene operata generalmente tramite
valore complementare, cio operando la differenza tra i valori di
mercato del fondo precedente e seguente limposizione della
servit
Stima dei danni
G Casi ricorrenti: stima per danni derivanti da opere abusive,
infrastrutture, ecc.
Esempio: danni ad un fabbricato provocati da opere abusive
Caratteristiche che vengono variate:
Luminosit, soleggiamento, panoramicit degli ambienti danneggiati
G Problema estimativo:
si devono determinare la diminuzione quantitativa (espressa in lux,
in ore-sole o in angolo di visuale) di tali caratteristiche e il
conseguente deprezzamento
Stima dei danni
G Criterio di stima:
G Valore complementare, come differenza tra valore di
mercato dellimmobile prima e dopo il danno subito;
G Vc = Vm1 - Vm2
(Vm1= valore di mercato prima del danno e Vm2= valore di
mercato dopo il danno)
Coefficienti riduttivi del valore
1. Si individuano tutte le caratteristiche che normalmente
influenzano il valore di una unit immobiliare;
2. Si costruisce una tabella dei massimi coefficienti riduttivi del
valore, che rappresentano le influenze delle singole
caratteristiche sulla formazione del valore;
3. I coefficienti si ottengono per differenza tra le migliori condizioni
delle singole caratteristiche (valore 1) e le peggiori condizioni
(0<x<1)
Vc = Vm - Vm*k
K = sommatoria dei coefficienti delle caratteristiche, alcuni dei
quali sono stati ridotti ad altri no.
Utilizzazione e prospicienza 1 0,80 20%
Ubicazione 1 0,75 25%
Orientamento 1 0,95 5%
Quota 1 0,96 4%
Grado di finiture 1 0,88 12%
Luminosit 1 0,90 10%
Panoramicit 1 0,80 20%
Soleggiamento 1 0,96 4%

Caratteristiche Max min coeff.
Coefficienti riduttivi del valore
Valore del danno (VD) = Vm prima del danno - Vm (0,10x + 0,04y + 0,20z + 0,66)
x = diminuzione percentuale di luminosit (es. 25%)
y = diminuzione percentuale di soleggiamento (es. 50%)
z = diminuzione percentuale di panoramicit (es. 100%)
VD = Vm - Vm ((0,10*(1-0,25) + 0,04*(1-0,50) + 0,20*(1-1) + 0,66))
= Vm - Vm (0,075 + 0,02 + 0,66)
= Vm - Vm (0,095 + 0,66)
= Vm - Vm * 0,755
= Vm (1 - 0,755) = Vm * 0,245
esercizio: Vm = 3.000,00 /mq
VD = 3.000,00 /mq * 0,245 = 735,00 /mq
Esempio