Registro: 2013.0000179921 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0058664- 93.2010.8.26.0577, da Comarca de So Jos dos Campos, em que apelante JOSU RIBEIRO DA MOTTA (JUSTIA GRATUITA), apelado CONSTRUTORA E INCORPORADORA CARVALHO MENDES LTDA. ACORDAM, em 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores MAIA DA CUNHA (Presidente sem voto), TEIXEIRA LEITE E FBIO QUADROS. So Paulo, 21 de maro de 2013. Carlos Henrique Miguel Trevisan RELATOR Assinatura Eletrnica PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Apelao n 0058664-93.2010.8.26.0577 2 VOTO N 4.319 APELAO N 0058664-93.2010.8.26.0577 COMARCA: SO JOS DOS CAMPOS (4 VARA CVEL) APELANTE: JOSU RIBEIRO DA MOTTA APELADA: CONSTRUTORA E INCORPORADORA CARVALHO MENDES LTDA. JUIZ DE PRIMEIRO GRAU: HEITOR FEBELIANO DOS SANTOS COSTA IMISSO DE POSSE Imvel em construo Compromisso de venda e compra Ao proposta pelo compromissrio comprador Sentena de extino sem resoluo do mrito Falta de registro de escritura de venda e compra que no bice ao de imisso na posse Precedentes da jurisprudncia Ao que, na verdade, postula o cumprimento de obrigao de fazer contrada pela vendedora Integral cumprimento pelo autor da parte do contrato que era possvel faz-lo Impossibilidade de obteno de financiamento imobilirio decorrente de inadimplemento da vendedora Direito de acesso do adquirente ao imvel Ao procedente Sentena reformada Apelao provida A sentena de fls. 143/146 cujo relatrio adotado, complementada pela deciso de fls. 152 proferida em sede de embargos de declarao, julgou extinto o processo sem resoluo do mrito, com fundamento no artigo 267, inciso VI, do Cdigo de Processo Civil, entendendo o magistrado de origem que o autor no possui ttulo dominial para permitir o prosseguimento da lide petitria, na forma do que determina o artigo 1.245 do Cdigo Civil. Apela o autor (fls. 154/157) alegando, em apertada sntese, que a exigncia de comprovao da propriedade por meio de certido de registro de imveis para o prosseguimento do feito no tem fundamento legal. Afirma que o registro no pode ser efetuado pelo fato PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Apelao n 0058664-93.2010.8.26.0577 3 do apelado no ter quitado o INSS da obra e no ter fornecido a certido negativa de dbitos municipais, o que impediu a obteno de financiamento imobilirio. O recurso foi regularmente processado e respondido (fls. 163/170). o relatrio. Trata-se de ao proposta sob o nomen juris de imisso de posse, por meio da qual pretende o autor ser imitido na posse do imvel localizado na Rua Miguel Eras, 230, apto. B204, Vila Rossi, So Jos dos Campos, objeto de compromisso de venda e compra celebrado pelas partes em janeiro de 2007 (fls. 9/18). O MM. Juiz prolator da sentena, acolhendo preliminar suscitada pela r, entendeu que o autor no dispe de ttulo que comprove o domnio do bem, tendo em vista a ausncia de registro de ttulo translativo em cartrio imobilirio. Com o devido respeito a tal entendimento, a sentena comporta reforma. Na esteira do entendimento dos tribunais superiores, a obteno da imisso na posse do imvel por meio de ao petitria, como a presente, independe de prvio registro do contrato no cartrio de registro de imveis. Nesse sentido, a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia: Ao de imisso de posse. Promessa de compra e venda. Instrumento particular. Registro. Nulidade. Smulas ns 05 e 07 da Corte. No necessrio o registro para o ingresso da ao petitria de imisso de posse, na forma de precedente da Corte (Resp 258711, Relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, julgado em 24/04/2001) IMISSO DE POSSE. AO AJUIZADA POR COMPROMISSRIO-COMPRADOR. DIREITO A POSSE. PROMESSA DE VENDA E COMPRA NO REGISTRADA. ADMISSIBILIDADE. OBRIGANDO-SE O PROMITENTE- VENDEDOR NO CONTRATO A PROCEDER A ENTREGA DO IMVEL AO COMPROMISSRIO-COMPRADOR, DESDE LOGO OU EM DETERMINADO TEMPO, A ESTE FACULTADO O EXERCCIO DA AO DE IMISSO DE POSSE, AINDA QUE NO ESTEJA A PROMESSA REGISTRADA NO LBUM IMOBILIRIO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, MAS IMPROVIDO (Resp 93.015, Relator Ministro Barros Monteiro, PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Apelao n 0058664-93.2010.8.26.0577 4 julgado em 12/08/96) Nesse sentido, ainda, o seguinte julgado do Supremo Tribunal Federal: Imisso de posse. Cabimento. Se ao promitente-comprador com direito posse no se der a ao de imisso de posse prevista no art. 382 do Cdigo de Processo Civil, de nenhuma outra se poder ele valer para tornar efetiva a deteno do objeto do compromisso de compra e venda. No poder ele reivindicar, porque no tem o domnio. No poder pleitear a reintegrao possessria, porque nunca teve a posse e no poder despejar, porque o ocupante no era locatrio (RTJ 59/924) Em suma, o instrumento particular de compromisso de venda e compra gerou efeitos obrigacionais, de sorte que, aplicado o disposto no 3 do artigo 515 do Cdigo de Processo Civil, deve ser autorizada a imisso do autor na posse do imvel, valendo acrescentar que, reputando-se irrelevante o nome que se atribua ao, no caso presente a pretenso deduzida pelo autor tem por finalidade, em verdade, o cumprimento de obrigao de fazer contrada em contrato pela vendedora, circunstncia que mais ainda autoriza o acolhimento do pedido. O contrato celebrado pelas partes prev em sua clusula 4.1.9. que o preo do imvel de R$ 58.000,00 (cinquenta e oito mil reais), a ser pago da seguinte forma: (a) R$ 5.000,00 (cinco mil reais) a ttulo de sinal, (b) R$ 3.588,00 (trs mil e quinhentos e oitenta e oito reais) em 12 (doze) parcelas mensais e consecutivas de R$ 299,00 (duzentos e noventa e nove reais) cada, vencendo-se a primeira em 1 de maro de 2007 e a ltima em 1 de fevereiro de 2008, e (c) R$ 49.412,00 (quarenta e nove mil e quatrocentos e doze reais) a serem pagos atravs de recursos oriundos da carta de crdito junto ao agente financeiro, com vencimento em 60 (sessenta) dias aps a compromitente vendedora entregar toda documentao pertinente ao imvel, necessria para o saque desta carta de crdito. Por sua vez, a clusula 10, que cuida da entrega da unidade habitacional e da posse, estabelece que to logo concludo o empreendimento a compromitente vendedora, mediante notificao, sendo admitido qualquer forma, assim bem como e-mail, fac-simile, telegrama, carta simples ou outro meio de tornar pblico a efetiva entrega da unidade, comunicar o compromissrio comprador, a fim de comparecer ao local e hora indicado, para consecuo do termo de recebimento e posse da unidade. Nesse contexto, o pagamento do sinal e das 12 (doze) parcelas mensais no foi controvertido pela r, tendo sido expressamente confessado na contestao que por motivos de existncias de irregularidades na documentao da construo, infelizmente, no foi possvel r entregar o imvel na data contratualmente estabelecida para tanto (fl. 82). PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Apelao n 0058664-93.2010.8.26.0577 5 Dessa forma, verifica-se que o autor deu integral cumprimento parte do contrato que at o momento lhe possvel faz- lo, no tendo sido vivel a obteno do financiamento previsto contratualmente (e consequente quitao do preo perante a r) por culpa exclusiva da construtora, que no forneceu ao adquirente a documentao necessria para tanto. Assim, tendo ficado caracterizada a concluso do empreendimento, sem, contudo, a r ter disponibilizado ao comprador a documentao indispensvel obteno do financiamento imobilirio expressamente previsto em contrato, no se afigura legtimo impedir o acesso deste ao imvel objeto do negcio, j que todas as obrigaes contratuais adstritas ao comprador foram cumpridas. Em concluso, est caracterizado o interesse processual para a busca da posse legtima do bem, devendo a ao ser julgada procedente para o fim de se determinar r que, em cumprimento obrigao contrada no contrato, promova a entrega do imvel cuja venda compromissou e imita o autor na posse, desfazendo eventual edificao nele realizada. Ressalte-se, por fora das peculiaridades do caso em exame, que a partir da disponibilizao ao adquirente dos documentos necessrios para a obteno do financiamento, nascer para a vendedora o direito de exigir do autor a retomada do cumprimento do contrato (clusula 4.1.9. c), momento a partir do qual eventual inadimplemento deste poder acarretar os pedidos de resciso e de reintegrao na posse do imvel. Por fim, arcar a r com o pagamento das despesas processuais e dos honorrios advocatcios fixados, por equidade, em R$ 2.000,00 (dois mil reais). Ante o exposto, o voto no sentido de se dar provimento apelao. CARLOS HENRIQUE MIGUEL TREVISAN Relator