Guía Propiedad Horizontal

Arag Legal Services S.L.
advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de

reproduccin total o parcial de todos los contenidos o elementos de esta Gua Legal. www.arag.es

Gua Prctica:

Propiedad Horizontal

Grupo ARAG Tu Mundo Legal.

Arag Legal Services S.L. advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de reproduccin
total o parcial de todos los contenidos o elementos de esta Gua Legal. www.arag.es
2

ndice del documento
1. Introduccin........................................................................................................ 3
2. Qu son elementos comunes? ........................................................................ 4
EJEMPLO PRCTICO:................................................................................................ 5
3. Qu son elementos privativos?....................................................................... 5
3.1 Departamento procomunal ............................................................................ 6
4. Obras en elementos comunes y privativos....................................................... 6
EJEMPLO PRCTICO:................................................................................................ 8
5. Alteracin de dimensiones................................................................................. 8
5.1 Quin las divide?......................................................................................... 9
5.2 Quin las paga?.......................................................................................... 9
6. Obras de conservacin y reparacin............................................................... 10
EJEMPLO PRCTICO:.............................................................................................. 11
7. Obras de innovacin......................................................................................... 11
8. Derechos y obligaciones de los propietarios ................................................. 12
8.1 Derechos de los propietarios del piso.......................................................... 12
8.2 Obligaciones de los propietarios del piso..................................................... 13
9. Actividades prohibidas..................................................................................... 14
10. Impugnacin de acuerdos adoptados ......................................................... 16
10.1 Acuerdos perjudiciales ................................................................................ 16
10.2 Acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos............................................... 16
10.3 Cmo se impugna?................................................................................... 17
10.4 Quin puede impugnarlos? ....................................................................... 17
11. Morosidad...................................................................................................... 18
11.1 Cmo lograr que pague un vecino moroso?.............................................. 18


3

1. Introduccin
Una Propiedad Horizontal es aquella que, segn el Diccionario de la Real Academia
Espaola, recae sobre uno o varios pisos, viviendas o locales de un edificio, adquiridos
separadamente por diversos propietarios, con ciertos derechos y obligaciones
comunes. Por tanto, una Propiedad Horizontal es un derecho de propiedad sobre un
inmueble (piso, casa, ) que formar parte de una Comunidad de Propietarios en la
que conviven por un lado derechos singulares y exclusivos de cada uno de los
propietarios (llamados derechos privativos sobre su casa) y por otro, derechos de
copropiedad sobre elementos o servicios comunes entre todos los vecinos
propietarios.

Segn este sistema, corresponde al dueo de cada piso o local, por un lado, el
derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su vivienda o local, y adems, la
copropiedad, junto con los dems vecinos, de los elementos comunes del edificio
(escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas,
instalaciones de suministros, etc.)

Toda Propiedad Horizontal est formada por dos clases de elementos: elementos
privativos y elementos comunes. La diferencia entre unos y otros estriba en el
derecho de uso que tienen los copropietarios de la Comunidad sobre tales elementos.
De este modo, podemos establecer una definicin para cado uno de los elementos
mencionados:

I Elementos comunes: Son elementos comunes los espacios indivisibles, ya
sea por su propia naturaleza o por la naturaleza que la Comunidad de
Propietarios les ha atribuido. La caracterstica esencial de estos elementos
es que todos los vecinos llevan a cabo un uso de los mismos en
condiciones de igualdad.

El artculo 396 del Cdigo Civil nos proporciona una definicin de elementos
comunes al diferenciarlos de los elementos privativos. De esta manera, el
texto del Cdigo Civil indica lo siguiente: [] Los diferentes pisos o locales
de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la
va pblica, podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente
un derecho de copropiedad sobre los dems elementos del edificio
necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,

4
cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porteras,
ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres[].

I Elementos privativos: Son elementos privativos de cada propietario
aquellos pisos o locales que formen parte de un inmueble y que sean
susceptibles de un aprovechamiento independiente por parte de ste. Estos
pisos o locales tienen salida, generalmente, a un elemento comn o bien a
la va pblica.
2. Qu son elementos comunes?
El artculo 396 del Cdigo Civil nos indica qu elementos que forman la Comunidad de
Propietarios tienen carcter comn. En este sentido, encontramos como elementos
comunes de la Comunidad de Propietarios los siguientes: suelo, vuelo, cimentaciones,
pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porteras, ascensores, corredores,
cubiertas, canalizaciones y servidumbres, entre otros.

Los elementos comunes tienen una serie de caractersticas que pueden ser resumidas
en las siguientes:

I Son elementos comunes aquellos susceptibles de un aprovechamiento en
condiciones de igualdad entre los propietarios de los distintos pisos y
locales que configuran el inmueble.

I Estos elementos no pueden ser objeto de transmisin, embargo o
gravamen considerados aisladamente, sino nicamente con el elemento
privativo al que sirven.

I Los elementos comunes no pueden ser divididos ni fsica ni
jurdicamente; ahora bien, es posible individualizar su aprovechamiento a
un comunero. Esto es lo que se deduce del prrafo segundo del artculo
396 del Cdigo Civil.: Las parte en copropiedad no son en ningn caso
susceptibles de divisin y slo podrn ser enajenadas, gravadas o
embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son
anejo inseparable.

I Aunque se trate de un elemento comn, la Comunidad puede acordar que
un elemento comn sea utilizado privadamente por un comunero.


5
I Su titularidad pertenece a todos los comuneros en la proporcin que
corresponde segn el coeficiente asignado a cada uno de los elementos
privativos a que sirven.

I Las obras, modificaciones o alteraciones que se deseen llevar a cabo sobre
estos elementos necesitarn, como requisito para que dichas actuaciones
sean legales, de un acuerdo de los comuneros, a diferencia de las
alteraciones que puedan llevarse a cabo sobre elementos privativos.

EJEMPLO PRCTICO:
Hay casos en que se puede individualizar el aprovechamiento
de un elemento comn si as lo establece la Comunidad?
Un ejemplo sera el supuesto de una escalera que, an siendo un
elemento comn, nicamente es utilizada por el propietario del
tico, ya que la finalidad de esa escalera no es otra que el acceso
a la vivienda del tico, y por tanto, no la utiliza ningn comunero
ms que el propietario de ese piso.
3. Qu son elementos privativos?
Son elementos privativos de cada comunero los pisos o locales de un edificio o de las
partes de ellos que son susceptibles de un aprovechamiento individual e
independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul, as como a la va
pblica.

Seran elementos privativos aquellos elementos que en el momento de comprar se
han registrado nicamente a nombre de los propietarios que lo han adquirido (sin
figurar en ningn momento los comuneros). Dichos elementos sern de uso y disfrute
nicamente de sus propietarios.

Al Igual que los elementos comunes, los elementos privativos deben ser utilizados por
los propietarios de acuerdo a su naturaleza, siempre procurando no perturbar al resto
de comuneros.

Hay casos en que el carcter privativo de un elemento puede ser pactado en los
estatutos por los miembros de la Comunidad. Normalmente este caso suele darse

6
cuando existen elementos comunes que slo se utilizan por propietarios de forma
individual (patios a los que se accede a travs de un piso, escaleras para acceder a
una sola vivienda).

3.1 Departamento procomunal
El departamento procomunal es un elemento privativo que pertenece a todos o
algunos de los propietarios de un edificio en proindivisin y en el que se ha
establecido la indivisin para el servicio de todos los comuneros.

Un ejemplo de departamento procomunal es el garaje que, siendo un elemento del
edificio, es utilizado por algunos comuneros o por todos ellos.
4. Obras en elementos comunes y privativos
En este apartado hay que distinguir entre las obras que se lleven a cabo en elementos
comunes y las que se quieran realizar en elementos privativos.

El artculo 7.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, en adelante LPL, establece que:
[] Ningn propietario podr exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no
requeridos para la adecuada conservacin, habitabilidad y seguridad del inmueble,
segn su naturaleza y caractersticas []. En este sentido, el precepto citado autoriza
a cualquier propietario para que modifique en el interior de su vivienda todos aquellos
elementos arquitectnicos e instalaciones que observe que necesitan reparacin,
siempre y cuando se cumpla con una serie de requisitos como los siguientes:

I Que dichas obras no afecten a la seguridad del edificio.

I Que no perjudiquen los derechos del resto de propietarios.

I Que se comunique la intencin de realizar estas obras a la persona que
represente la Comunidad, es decir, al Presidente de la misma.

I Obtener las licencias municipales oportunas para poder realizar las obras
(permiso de obras menores, permiso de obras mayores)


7
La inobservancia de alguno de estos tres requisitos, dar lugar a que las obras que se
hayan llevado a cabo en la vivienda sean ilegales.

Ahora bien, aunque sea necesario observar los requisitos enumerados cuando el
propietario de la vivienda quiere realizar una obra, podemos encontrar casos en los
cuales ser necesario cumplir con otros requisitos adicionales. Un ejemplo de estos
supuestos de excepcin sera la transformacin de un trastero, ya que aunque sea un
elemento privativo, necesitar el acuerdo unnime de la Junta.

Respecto a las obras sobre los elementos comunes, la regla general es que el
propietario de cada piso no podr realizar alteracin alguna sobre dichos elementos.
Esta prohibicin incluso es mantenida en relacin a posibles reparaciones urgentes
que deban llevarse a cabo sobre dichos elementos.

Para poder alterar los elementos comunes es necesario que exista unanimidad de los
miembros de la Comunidad, ya que estas obras suponen una modificacin del ttulo
constitutivo.

En el caso de proceder a la obras sin contar con este acuerdo unnime de los
copropietarios del inmueble, el propietario que ha llevado a cabo dichas obras, estar
obligado a dejar el elemento en el estado en el que se encontraba antes de proceder a
las mismas.

Pero como toda regla, sta tambin tiene sus excepciones. En este sentido, cabe
apuntar que corresponde al Administrador realizar las reparaciones ordinarias que
sean necesarias en el inmueble, debiendo comunicar a la Junta la necesidad de
realizar las reparaciones extraordinarias.

Para aquellas obras que tengan por finalidad suprimir barreras arquitectnicas que
dificulten el acceso o movilidad a personas con alguna minusvala, ser necesario el
voto favorable de la mayora de los propietarios que representen la mayora de las
cuotas de participacin.

Entre las diferentes obras que pueden llevarse a cabo sobre un inmueble, es
importante destacar las siguientes: Obras de conservacin, de reparacin y de
innovacin.


8
Respecto a las obras de innovacin, ningn propietario podr acordar la realizacin de
innovaciones o mejoras sin el consentimiento de la Junta de Propietarios.

Ahora bien, es importante no confundir la reparacin de la alteracin. La alteracin de
un elemento es aquella modificacin de la estructura general del mismo, en la cual se
incluye una modificacin de la esttica del edificio.

EJEMPLO PRCTICO:
El procedimiento ordinario para proceder a la reforma de un bao
de una de las viviendas sera el siguiente:
1. El propietario solicitara permiso de obras al Ayuntamiento.
2. Como la reforma del bao, si se efecta con la debida
diligencia, no supone el perjuicio ni la inseguridad de ninguno de
los comuneros, bastar con la simple comunicacin de la
intencin de iniciar las obras al representante de la Comunidad,
es decir, al Presidente.
5. Alteracin de dimensiones
Los pisos y locales pueden sufrir alteraciones en sus dimensiones, bien por que se
haya producido una divisin, una agrupacin, una agregacin o una segregacin.

Es importante distinguir entre estas cuatro acciones para poder tener una idea de
cmo ha cambiado un piso o local determinado si se ve afectado por alguna de estas
figuras. En este sentido, la divisin consiste en que de un nico piso o local pueden
llegar a surgir dos o ms pisos y locales. Por tanto, cuando de produce una divisin de
un piso o local es realizar partes independientes del mismo, dando lugar a la
existencia de varios pisos o locales que tienen su origen en dicho piso.

Por otro lado, la agrupacin se da cuando varios pisos o locales se agregan o
agrupan a otros colindantes del mismo edificio. En cambio, la segregacin se da
cuando uno o varios pisos o locales que estaban agregados o agrupados se separan
para formar pisos o locales independientes de los otros.


9
Para que pueda llevarse a cabo una divisin, agregacin o segregacin es necesario,
tanto el consentimiento de los titulares afectados como la aprobacin de la Junta de
Propietarios. En estos casos, la Junta deber fijar las cuotas de participacin para los
pisos reformados, sin la alteracin de las cuotas de los restantes propietarios.

Es importante tener en cuenta que, a pesar de que los propietarios puedan dividir,
segregar, agrupar y agregar, stos deben observar una serie de lmites a tales
actuaciones. Por este motivo, cabe sealar los siguientes lmites:

I Los pisos y locales que sean objeto de divisin deben ser susceptibles de
un aprovechamiento independiente de cada piso o local resultante de tal
divisin.

I Las alteraciones que se realicen en los pisos o locales, sea cual sea, no
deben perjudicar ni menoscabar bajo ningn concepto la seguridad del
edificio, estructura general o configuracin o estado exterior.

I Respecto a las alteraciones en los elementos comunes, deber contarse
con la aprobacin unnime de la Junta de Propietarios.
5.1 Quin las divide?
Las divisiones, segregaciones, agrupaciones y agregaciones son realizadas por los
propios propietarios de los locales o pisos que forman parte del inmueble o edificio.
En este sentido, estas divisiones y agrupaciones pueden llevarse a cabo tanto
vertical como horizontalmente, realizando las obras necesarias y distribuyendo los
porcentajes entre los diferentes locales resultantes. nicamente deber contarse
con las debidas autorizaciones administrativas. Si las obras afectaran a elementos
comunes, deber informarse de las mismas a la Junta de propietarios con una
antelacin mnima de un mes.

Igualmente, todo aquel pacto que faculte a los propietarios a realizar estas obras
sin contar con la previa autorizacin son contrarias a la LPH.
5.2 Quin las paga?
Estas obras son pagadas por el propio propietario del piso o local si nicamente
afectan a elementos privativos. En el caso de afectar a elementos comunes y tales
obras o reparaciones sean aprobadas por la Junta General, debern pagar dichas
obras todos los copropietarios, en atencin a sus cuotas de participacin.


10
6. Obras de conservacin y reparacin
Las obras de conservacin son aquellas obras que deben realizarse para mantener
el buen estado y funcionamiento del inmueble. Por tanto, es obligacin de todos los
copropietarios contribuir a la conservacin del edificio o inmueble realizando las obras
que sean necesarias para poder cumplir con este objetivo. Ahora bien, estas obras de
conservacin debern ser nicamente las necesarias al efecto y no exceder de las
normales, con la finalidad de evitar que se desplace hacia los adquirentes una carga
derivada de una construccin deficiente.

Las obras de reparacin tienen por finalidad reparar algn desperfecto que se haya
producido en el inmueble. Por tanto, a diferencia de las obras de conservacin que
tienen por objeto conservar el buen estado de la edificacin, las obras de reparacin
tratan de resolver incidencias imprevistas que afecten tanto al estado como al
funcionamiento de la misma.

Las reparaciones pueden ser de diferentes tipos: Reparaciones ordinarias,
extraordinarias y urgentes.

Las reparaciones ordinarias son aquellas en las que la incidencia ocasionada es de
carcter menor. Para solucionar estas incidencias se utilizan medios ordinarios y de
escasa cuanta econmica. Ejemplos de estas reparaciones pueden ser el cambio de
un cristal roto, el cambio de una bombilla o fluorescente, etc.

Las reparaciones extraordinarias son aquellas que se caracterizan por suponer un
mayor coste econmico, o bien por afectar a personas o cosas ya sea de la propia
Comunidad como fuera de ella. En estas reparaciones corresponde al Administrador
adoptar las iniciativas que hagan falta para llevar a cabo tales reparaciones. En este
sentido, el artculo 20.c) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal
queda modificado de la siguiente manera por la Nueva Ley 8/1199 LPH: []
Corresponde al Administrador atender a la conservacin y entretenimiento de la casa,
disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata
cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios [...]. Por tanto, ser el
Administrador el que deber comunicar a la Junta General la necesidad de llevar a
cabo reparaciones extraordinarias, convocando Junta en la que se informar a los
comuneros de la necesidad de llevar a cabo dichas reparaciones.

Por su parte, las reparaciones urgentes son aquellas que exigen una solucin
inmediata y, por tanto, deben llevarse a cabo inmediatamente desde que se tiene

11
conocimiento del tipo de reparacin que necesita un elemento de la Comunidad. La
finalidad de la rpida ejecucin de tales reparaciones es evitar que se originen
perjuicios inminentes para cualquier copropietario de la Comunidad, as como para
terceras personas ajenas a la misma.

Para proceder a la realizacin de reparaciones urgentes es necesario que se informe
de esta incidencia inmediatamente al Administrador antes de iniciar efectivamente las
obras de reparacin. Ahora bien, en la prctica a veces no da tiempo a avisar al
Administrador, ya que la urgencia de la situacin requiere una actuacin rpida como
pasara en el caso en que alguien se quedara encerrado en el ascensor y no pudiera
salir del mismo porque el elevador se ha quedado entre dos plantas del inmueble. Por
tanto, podemos encontrar caso de extrema urgencia en que esta comunicacin previa
al Administrador sobre la necesidad de reparaciones urgentes no se lleve a cabo.

EJEMPLO PRCTICO:
Un ejemplo prctico de obra de conservacin es pintar la fachada
para seguir mantenindola en buen estado.
Un ejemplo de obra de reparacin ordinaria puede ser el cambio
de alguna baldosa rota en las escaleras, o el cambio de una
bombilla fundida.
Por el contrario, la rotura de los bajantes sera una reparacin
extraordinaria y urgente.
7. Obras de innovacin
Esta clase de obras se diferencian del resto en dos aspectos bsicamente:

I Las obras de innovacin producen algn cambio en los elementos
comunes que se vean afectados por ellas.

I Dichas obras no resultan necesarias para proceder a la conservacin o
reparacin del inmueble, sino que bsicamente su finalidad es la de
producir cambios en el mismo teniendo por objetivo dar una nueva imagen
a la edificacin.


12
Las obras de innovacin pueden clasificarse en dos grandes grupos: innovaciones
adecuadas e innovaciones de lujo.

Las innovaciones adecuadas implican la realizacin de obras que tienen por finalidad
establecer instalaciones o servicios con los que anteriormente no contaba la
Comunidad. En este sentido, cualquier propietario puede exigir a la Comunidad
nuevas instalaciones o servicios con los que no cuenta la misma y que requieran la
adecuacin del inmueble a tales necesidades. Ahora bien, la realizacin de estas
innovaciones estn sujetas a un lmite bien concreto: la imposibilidad de que estas
innovaciones alteren elementos comunes, situacin que necesitara de la aprobacin
unnime de todos los copropietarios del inmueble (puede variar en funcin de la
Comunidad Autnoma en la que se encuentre la Propiedad Horizontal).

Por otro lado, las innovaciones de lujo bsicamente se centran en la esttica del
inmueble, y tienen por finalidad proceder a un cambio de imagen del mismo, ya sea en
su interior con un cambio en la decoracin, ya sea en su exterior dndole a la fachada
del inmueble un nuevo estilo aplicando varias pinturas o formas.

En cualquier caso, si ambas clases de innovaciones afectan a elementos comunes de
un inmueble o edificacin, ser necesario contar con la aprobacin unnime de todos
los copropietarios de la misma (el tipo de mayora puede variar en funcin de si existe
o no legislacin autonmica).

Cuando sean aprobadas por la Junta innovaciones que no fueran necesarias para
mantener la edificacin o conservar la seguridad del inmueble y cuya cuota de
instalacin exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes,
si algn comunero votara en contra ste no estar obligado a pagar el coste de la
innovacin ni tampoco se le modificar su cuota, aunque no pueda ser privado del
beneficio de la innovacin.
8. Derechos y obligaciones de los propietarios
8.1 Derechos de los propietarios del piso
Los propietarios tienen una copropiedad, con los dems dueos de los dems
pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.


13
Adems, el propietario podr modificar los elementos arquitectnicos, instalaciones
o servicios de su piso o local, siempre sin menoscabar la seguridad del edificio, su
estructura general, o perjudicar los derechos de otros propietarios.
8.2 Obligaciones de los propietarios del piso
Los copropietarios del inmueble tienen una serie de derechos y obligaciones
respecto del mismo. En este sentido, el artculo 5 de la Ley 8/1999,de 6 de abril, de
Propiedad Horizontal que modifica el antiguo artculo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de
julio, sobre Propiedad Horizontal, establece que son obligaciones de cada
propietario:

I Respectar las instalaciones generales de la Comunidad y dems
elementos comunes.

I Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local e
instalaciones privativas, en trminos que no perjudiquen a la Comunidad o
a los propios propietarios.

I Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas para
la creacin de servicios comunes de inters general.

I Permitir la entrada en su piso o local para la realizacin de las obras que
sean necesarias para mantener y conservar el buen estado del inmueble o
edificio.

I Contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualizacin, con arreglo a la cuota de participacin
fijada en el ttulo.

I Contribuir a la dotacin del fondo de reserva que existir en la Comunidad
de propietarios para atender las obras de conservacin y reparacin de la
finca.

I Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones
con los dems titulares y responder ante stos de las infracciones
cometidas y de los daos causados.

I Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, el
domicilio en Espaa a efectos de citaciones y notificaciones de toda ndole
relacionadas con la Comunidad.

14

I Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepcin, el cambio
de titularidad de la vivienda o local. El que incumpla esta obligacin
seguir respondiendo de las deudas con la Comunidad devengadas con
posterioridad a la transmisin de forma solidaria con el nuevo titular, sin
perjuicio del derecho de aqul, a repetir sobre ste.
9. Actividades prohibidas
La LPH indica en su artculo 7.2 que: "Al propietario y al ocupante del piso o local no
les est permitido desarrollar en l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten daosas para la finca o que contravengan las disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas".

Basndonos en el Reglamento de actividades aprobado en fecha 30 de noviembre de
1961 al que alude indirectamente el artculo 7 LPH, indicamos las siguientes
definiciones:

I Molestas: actividades que constituyan una incomodidad a las personas por
los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores,
nieblas, polvos en suspensin o sustancias que eliminen.

I Insalubres: las que den lugar a desprendimiento o evacuacin de
productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la
salud humana.

I Nocivas: las que puedan ocasionar daos a la riqueza agrcola, forestal,
pecuaria o pisccola, es decir, daos a las cosas, no a las personas, a
diferencia de las actividades molestas e insalubres como consecuencia del
desprendimiento o evacuacin de productos .

I Peligrosas: las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o
almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por
explosiones, combustiones, radiaciones u otros de anloga importancia
para las personas o los bienes.

La normativa prev la posibilidad delimitar de manera muy concreta estas actividades
en los estatutos o en el ttulo constitutivo, pero es importante efectuar la inscripcin en
el Registro de la Propiedad para poder hacer valer estas restricciones frente a
terceros.

15

Estas prohibiciones no se limitan nicamente a propietarios sino tambin al ocupante
del piso o local, sea arrendatario, usufructuario, precarista...; en definitiva, al autor de
la actividad.

Asimismo, la prohibicin se extiende tanto a viviendas como a locales, lo que engloba
a una actividad desarrollada en cualquier elemento del inmueble, ya sea privado o
comn.

Cualquier vecino puede dirigirse al Presidente o al Administrador e informarle de la
realizacin de actividades prohibidas. El Presidente de la Comunidad deber requerir a
quien realice alguna de las actividades prohibidas para que inmediatamente cese en
las mismas, e informarle de que si no lo hace podrn iniciarse acciones judiciales
contra l. Es recomendable otorgar un plazo para que pueda rectificar el infractor,
transcurrido el cual, podr la junta acordar la va judicial.

Si la actividad no cesa, la Junta otorgar consentimiento expreso por acuerdo
adoptado segn art. 7.3 LPH autorizar para que el Presidente presente una demanda
judicial contra el vecino que viene desarrollando las actividades e instar la accin de
cesacin y la solicitud de daos y perjuicios. Para ello, la Comunidad deber
obligatoriamente valerse de Abogado.

Presentada la demanda, a la que debe acompaarse la copia del requerimiento
remitido al infractor, as como la certificacin del acuerdo adoptado por la Junta de
Propietarios, el juez, a travs de procedimiento ordinario, puede acordar
provisionalmente el cese inmediato de la actividad prohibida, y adoptar otras medidas
cautelares.

Tras los correspondientes trmites judiciales, el Juez dictar sentencia, donde puede
ordenar alguna o todas las medidas siguientes:

I Que el infractor ponga fin definitivamente a la actividad prohibida.

I Que el infractor indemnice a la Comunidad por los daos y perjuicios
causados.

I Que el infractor sea privado del derecho al uso de la vivienda o local por
tiempo no superior a tres aos.

16
10. Impugnacin de acuerdos adoptados
Los Acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios debern ser acordes a las
normas establecidas en el articulo 17 de la LPH, pero podemos encontrar casos en
que los acuerdos adoptados sean acuerdos perjudiciales y/o acuerdos contrarios a la
Ley o a los Estatutos.
10.1 Acuerdos perjudiciales
Los acuerdos de la Junta de Propietarios son impugnables ante los Tribunales
en los siguientes casos:

I Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

I Cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga
obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.

Estn legitimados para la impugnacin de estos acuerdos:

I Los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta.

I Los ausentes por cualquier causa.

I Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

Para impugnar estos acuerdos, el propietario deber estar al corriente del pago de
la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o proceder previamente a la
consignacin judicial de la cantidad.
10.2 Acuerdos contrarios a la Ley o los Estatutos
El artculo 18 de la LPH establece que los acuerdos de la Junta de Propietarios
sern impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la
legislacin procesal general, en los siguientes trminos:

I Cuando sean contrarios a la ley o a los Estatutos de la Comunidad de
Propietarios.


17
I Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

I Cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga
obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
10.3 Cmo se impugna?
Para impugnar estos acuerdos ser necesario que el propietario que los impugne
est al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
Comunidad o proceder previamente a la consignacin judicial de las mismas. La
excepcin a esta regla la encontramos respecto a la impugnacin de aquellos
acuerdos adoptados por la Junta relativos a la alteracin de las cuotas de
participacin entre los propietarios.

La accin para impugnar los acuerdos caduca a los tres meses de adoptarse el
acuerdo por la Junta de Propietarios, excepto en los casos en que se trate de
acuerdos contrarios a la ley o a los Estatutos, en cuyo caso la accin caducar al
ao a contar desde la fecha en que se adopt dicho acuerdo. Si estuviramos
hablando de propietarios que hubieran estado ausentes en la Junta de Propietarios
cuando sta adopt el acuerdo, el plazo para impugnarlo comenzar a contar a
partir de la fecha en que se comunic dicho acuerdo al propietario ausente.

El hecho que se impugne un acuerdo por algn propietario de la Comunidad no da
lugar a que se suspenda la ejecucin del mismo. La nica manera en la que se
podra suspender este acuerdo sera que el Juez adoptara como medida cautelar,
a solicitud del demandante, la suspensin del mismo una vez oda la Comunidad
de propietarios.
10.4 Quin puede impugnarlos?
Estn legitimados para poder impugnar aquellos acuerdos que sean contrarios a la
Ley o que resulten lesivos para los comuneros, los propietarios que hubiesen
salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que
indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.


18
11. Morosidad
El propietario de un inmueble est obligado, en virtud del artculo 9 de la LPH al pago
de las cuotas y las derramas correspondientes dentro del tiempo y en la forma que
hayan sido determinadas por la Junta de Propietarios.

Por ello, quien compra una vivienda o local en rgimen de propiedad horizontal
responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los
anteriores titulares hasta el lmite de aquellos que resultan imputables a la parte
vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisicin y al ao natural
inmediatamente anterior. Por tanto, el nuevo propietario ha de responder ante la
comunidad de las cantidades correspondientes al ao anterior y las que correspondan
al ao en curso.
11.1 Cmo lograr que pague un vecino moroso?
Para conseguir el pago de un vecino moroso debe convocarse la Junta de
Propietarios para tratar el impago de los recibos.

Se debe celebrar la Junta y levantar certificado de la misma, haciendo constar lo
ms concretamente posible:

I Cantidad adeudada por cada vecino
I Concepto
I Momento en el que fue aprobada la cuota
I Fecha en la que se reclam
I El perodo que se adeuda

Una vez concluida la reunin, se notificar a todos los vecinos deudores y se
proceder a la reclamacin judicial.

La notificacin debe ser fehaciente, por ello se har a travs de carta certificada
con acuso de recibo, o mucho mejor a travs de burofax. Este paso suele traer
problemas ya que normalmente los deudores no suelen recoger notificaciones,
pero para resolver esta cuestin la ley ha previsto que, tras una imposibilidad de
notificar a la persona requerida, se ponga en el tabln de anuncios de la
comunidad este aviso o en lugar visible por un plazo de 3 das. Pasado este plazo
se da por enterado al moroso.

19

Para reclamar judicialmente hay que acudir al Juzgado de primera instancia
competente, es decir, al del lugar donde se encuentre sita la finca. La reclamacin
la puede realizar el Presidente o el Administrador mediante una demanda. Esta
reclamacin se realizar a travs de Procedimiento Monitorio.

No es obligatorio para ello valerse de abogado ni procurador. Sin embargo, resulta
muy recomendable dada la complejidad de la materia y teniendo en cuenta que
una vez terminado el procedimiento puede repercutirse el coste de sus honorarios
a la parte contraria si sta resulta culpable.

Presentada la demanda y admitida a trmite, el juez requiere al demandado para
que, en el plazo de 20 das, pague a la Comunidad, o comparezca ante el Tribunal
y alegue, en escrito de oposicin, las razones por las que, a su entender, no debe,
total o parcialmente, la cantidad que se le reclama.

Si el demandado no comparece ante el tribunal o no se opone a la demanda, el
juez ordenar la ejecucin de los bienes del demandado, pudiendo ser
embargados y subastados hasta cubrir la cantidad adeudada ms los intereses,
costas judiciales y gastos notariales causados a la Comunidad.

Incluso aunque el propietario demandado presente un escrito de oposicin a la
demanda ante el Juzgado, la Comunidad puede pedir el embargo preventivo de
bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los
intereses y las costas.

El Juez impone las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus
alegaciones. La condena en costas incluir los honorarios del abogado y del
procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios de estos
profesionales en la demanda o la contestacin.

20

Guía Propiedad Horizontal

Caricato da

Informazioni sul documento

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

Guía Propiedad Horizontal

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

Arag Legal Services S.L.

advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de

Potrebbero piacerti anche