Estudio de mercado de un Proyecto Inmobiliario: El inicio del proyecto.

La empresa Constructora S.XXI compr un terreno de 600m

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en Urb. La Arboleda. El terreno en
realidad, es una de las primeras casas que se construyeron en dicha urbanizacin con un gran canchn
pues en ese tiempo, el precio del terreno estuvo a US$.100 el m
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. La casa ocupa slo 200 m
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los cuales
sern demolidos para hacer un edificio con ambientes a escoger entre los diferentes tipos de
clientes. Este terreno queda a 150 metros de UPAO y equidistante a las avenidas Hsares de Junn y
Prolongacin Csar Vallejo.
El terreno con la casa incluida ha costado US$ 600,000, a precio de ocasin. Los permisos para la obra
estn avanzados y la municipalidad dara la autorizacin la prxima semana. La venta se hizo a travs de
la Notara Urrelo. En la compra-venta, se trabaj con el InterBank. Hay un retraso en el aspecto comercial
y eso es grave. Ud., como asistente del gerente de la obra, (en la maana Ud. apoya en la obra; en la
tarde ve el tema comercial con un administrador) se le pide elaborar un 1) esquema de lo que sera su
proyecto de inversin. As mismo ahora, se le pide 2) planificar la elaboracin del estudio de mercado.
Ideas a priori:
I. Todo estudio de mercado debe tener resultados cuantitativos: N de familias que podran comprar un
departamento en La Arboleda de NSE A o A/B o B; N de estudiantes universitarios migrantes que estudian
en Trujillo y que viven en cuarto alquilado; N de estudiantes universitarios que estn estudiando en una
universidad privada originarios de otros lugares; cantidad de familias que durante el 2012 compraron un
departamento en La Arboleda; cantidad de departamentos que se ofrecen en La Arboleda en la actualidad;
cantidad de edificios/departamentos que se estn construyendo en la actualidad; cantidad de terrenos de
ms de 350 m
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sin uso; cantidad de casas demolidas para construir edificios en el 2012; evolucin
histrica de los precios de terrenos (M
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) en La Arboleda antes y despus de apertura del Real Plaza;
comparacin entre valor predial y valor real del M
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segn reas dentro de la misma urbanizacin;
determinacin de las reas dentro de La Arboleda en funcin del precio actual; ...
II. Todo estudio de mercado debe tener como origen, INFORMACIONES DE FUENTES PRIMARIAS
(encuestas, entrevistas, observaciones) Y SECUNDARIAS (datos/informaciones de municipalidad,
ministerios, gobierno regional, INEI, de constructoras e inmobiliarias, de CAPECO, de la Cmara de
Comercio, ...)
III. El resultado del estudio de mercado va a servir para dar viabilidad al proyecto, pero el resultado
final del proyecto es medir su rentabilidad, no olvidarlo: El estudio de mercado arroja como resultado
ms importante, saber si existe o no demanda para el producto o servicio que el empresario quiere ofrecer
con este proyecto sin embargo, a l le interesa saber si existiendo una demanda, a cunto ascendera su
rentabilidad en funcin del monto de dinero que invierte.
IV. Lo ms importante de un estudio de mercado va a ser medir la demanda existente y confrontarla
con la oferta: En realidad, el proyectista quiere saber si hay en el mercado demanda insatisfecha y si la
oferta existente no puede satisfacerla.
V. No olvidar que el objetivo de un inversionista privado es buscar el lucro en cambio, el estudio de
mercado para un proyecto SNIP nace de una necesidad social financiada por el Estado (Local,
regional o nacional)
VI. El estudio de mercado tendr vigencia entre 6 meses y/o un ao, dependiendo de la estabilidad o
inestabilidad del mercado: Cuando hay desequilibrios, los mercados son poco previsibles. La informacin
es clave y aun se haya hecho un buen estudio de mercado, la informacin de todas maneras debe variar
para bien o para mal del inversionista.
VII. El estudio de mercado es el inicio del proyecto, de nada vale llegar al final del proyecto es decir,
calcular bien la rentabilidad del proyecto (evaluacin del proyecto) si no se hizo un buen estudio de
mercado.
VIII. Qu sucede cuando el mercado est saturado? Hay mucha oferta en el mercado, la demanda ya est
satisfecha, no hay demanda insatisfecha; sera una mala inversin ejecutar este proyecto si ya el
estudio de mercado indica que ya est saturado, que no hay demanda de mercado.
IX. Si la inversin que implica el proyecto es elevada, valdra la pena contratar un proyectista con experiencia
para que elabore, formule el estudio de mercado y lo que sigue del proyecto.
1)
2) PLANIFICACIN DEL ESTUDIO DE MERCADO:
a) Se tiene que identificar el producto que se quiere ofrecer si se ejecuta el proyecto de edificio en la Urb La Arboleda. El
estudio de demanda a travs de FIP deben de decir qu es lo que ms quiere el mercado en La Arboleda. A priori,
sera un edificio de departamentos de uno, dos y tres cuartos pequeos para estudiantes de universidad. Tambin
podra ser para departamentos de familias con mximo tres cuartos. Ambas alternativas para NSE A/B o B.
Construccin para 4 pisos con posibilidad de ampliacin a 6 pisos.
b) Las demandas van a ser calculadas a travs de FIP: Encuestas a estudiantes de universidades vecinas a La Arboleda,
a estudiantes de TECSUP y a trabajadores de empresas vecinas a La Arboleda (demanda real e insatisfecha);
cuestionarios enviados a padres de familia de estudiantes universitarios, observaciones realizadas en toda la
urbanizacin y urbanizaciones aledaas. FIS a travs de recopilacin de informaciones de la MPT, (demanda
histrica) Cmara de Comercio y CAPECO, INEI (demanda potencial + encuesta)
La encuesta debe tener sus objetivos y luego, hacer el cuestionario y probar dicho cuestionario a travs de un sondeo
breve. El cuestionario debe de ser enviado por internet y previamente se debe comprar la base de datos de clientes
(padres de familia) de universidades privadas. Las observaciones deben tener una gua de observacin conforme a
las informaciones que se quiere obtener.
c) La obtencin de informaciones sobre la oferta ya existente en el mercado nos remite a comprar informacin sobre las
empresas constructoras e inmobiliarias que estn trabajando en La Arboleda, la cantidad de terrenos en construccin,
por construir, de casas viejas, de terrenos potencialmente a ser construidos como edificios.
d) Se debe ver la posibilidad de uso de comercializacin directa e indirecta. Una vez construido el proyecto, el edificio ya
debe estar vendido. Es necesario que el marketing se inicie una vez que se tengan todos los permisos de ley
organizando la venta con agente inmobiliario propio de la empresa y con terceros a travs de comisiones. El Mk.
directo puede ser a travs de volanteo e internet.
e) Se debe de obtener la relacin de precios por M
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en La Arboleda conforme a sus reas existentes. Tambin se debe
de obtener los precios de urbanizaciones aledaas. Se comprar informacin de FIS y se analizarn los precios en
funcin de dos o tres escenarios posibles del mercado inmobiliario.
Identificacin
del producto
Estudio de
demanda
Estudio
de oferta
Comercializacin
Estudio
de
precios