Scripta Nova

REVISTA ELECTRNICA DE GEOGRAFA Y CIENCIAS SOCIALES

Universidad de Barcelona. ISSN: 1138-9788. Depsito Legal: B. 21.741-98
Vol. XII, nm. 270 (100), 1 de agosto de 2008
[Nueva serie de Geo Crtica. Cuadernos Crticos de Geografa Humana]


DESTRUCCIN CREATIVA Y EXPLOTACIN DE BRECHA DE RENTA:
DISCUTIENDO LA RENOVACIN URBANA DEL PERI-CENTRO SUR PONIENTE DE SANTIAGO DE
CHILE ENTRE 1990 Y 2005[1]
Ernesto Lpez Morales
Departamento de Urbanismo, Universidad de Chile
PhD (c) Development Planning Unit, University College London
e.morales@ucl.ac.uk


Destruccin creativa y explotacin de brecha de renta: discutiendo la renovacin urbana del
peri-centro sur poniente de Santiago de Chile entre 1990 y 2005 (Resumen)
En reas peri-centrales urbanas, la creciente disparidad entre una renta de suelo capitalizada
(reducida por un capital fijo devaluado) y una renta potencial alta (a producir por el uso de suelo
mejor y de mayor intensidad) generan una brecha de renta latente, que puede ser capturada y
acumulada mediante recomposiciones espaciales. Se observa que el eufemismo recomposicin
implica sin embargo, en reas donde el capital fijo no ha sido suficientemente devaluado, ciertas
responsabilidades estatales en la destruccin de ese capital con el fin de abrir lugar a la
reinversin privada a gran escala. Este proceso se enmarca dentro de lo que se conoce como
destruccin creativa, y se verifica en sus dimensiones ms polticas y sociales en el peri-centro
sur poniente de Santiago.
Palabras clave: Santiago de Chile, destruccin creativa, brecha de renta, peri-centro.

Creative destruction and rent gap exploitation: debating the process of urban renewal in the
south-west peri-central area of Santiago de Chile between 1990 and 2005 (Abstract)
In urban peri-central areas, the increasing disparity between capitalised ground rent (which is
reduced by devalued fixed capital) and potential ground rent (produced by the highest and best
use in a plot) generates a rent gap which can be captured and accumulated through spatial
reconfigurations. Nevertheless, in areas where the fixed capital has not been sufficiently devalued,
the euphemism reconfiguration implies some state intervention in the destruction of that
capital, as a way to clear space for large-scale private reinvestment. This process is part of what is
known as creative destruction, and its most political and social dimensions can be verified in the
south-west peri-centre of Santiago.
Key words: Santiago de Chile, creative destruction, rent gap, peri-center.

Introduccin: el proceso actual de produccin espacial del peri-centro de Santiago
En el marco de la globalizacin econmica, los centros urbanos mundiales de primer y segundo
orden son impulsados a la competencia interurbana por el acceso a los circuitos globales de
capital. En este contexto, las metrpolis de la regin latinoamericana orientan sus esfuerzos hacia
el crecimiento y expansin econmica de sus CBD[2] para atraer la localizacin de actividades
financieras externas, potenciando economas de escala en sus espacios centrales[3]. Lo anterior
conlleva asimismo la reestructuracin intensa de reas intermedias metropolitanas, o zonas peri-
centrales, como espacios de apoyo a esas aglomeraciones centrales. Se inician de esta forma
procesos de renovacin urbana, reciclaje o renaissance de zonas histricas deterioradas o
subutilizadas, los cuales son basados en la potenciacin de los mercados inmobiliarios locales con
capitales nacionales y forneos, buscando aprovechar las ventajas que ofrece su cercana con la
ciudad central, repoblar barrios deteriorados y abandonados, aminorar la expansin
metropolitana (y sus efectos ambientales en congestin y polucin atmosfrica) y satisfacer
mediante arquitecturas globalizadas la demanda por imgenes, estilos de vida y entornos ms
urbanos (Hall, 1981; Grogan y Proscio, 2000; Rojas, 2004).
En el caso de Santiago de Chile, desde comienzos de la dcada de los noventa, la estrategia de
transformacin central y peri-central se ha basado en un programa de Subsidio de Renovacin
Urbana (SRU) fijo de 200 UF[4] , impulsado desde el Estado, orientado a la demanda de vivienda
nueva de valor no superior a 2.000 UF, localizada dentro de un amplia rea de renovacin de cerca
de 8.500 hectreas. Este programa ha promovido la aglomeracin de bloques de vivienda en
media y alta densidad para estratos de ingreso medio y medio-alto, generando adems la
concentracin de una serie de servicios y equipamientos de apoyo a escala local y metropolitana
en determinadas reas. Luego de la incertidumbre inicial entre 1992 y 1994, el programa de
renovacin urbana, originado en el municipio de Santiago-centro, alcanz un xito sin
precedentes, expandindose su polgono de aplicacin hasta 10 comunas[5]peri-centrales en la
actualidad (Arriagada, Moreno y Cartier, 2007).
A comienzos de la dcada siguiente, una segunda estrategia, comandada desde el gobierno
central, entrar a operar en paralelo con y de alguna forma llenar los vacos dejados por la
primera. A travs de mega-proyectos urbanos se apuntar al reciclaje de espacios peri-centrales
considerados como resistentes al cambio, a travs de la licitacin a inmobiliarias privadas de
grandes extensiones de terreno fiscal hoy subutilizado, recibiendo adems el beneficio del SRU. Es
producido de esta forma el Anillo Metropolitano Central sobre terrenos histricamente
propiedad de la Empresa de Ferrocarriles del Estado (MINVU, 2003), aunque pronto adquiere
mucha mayor relevancia y apoyo institucional el proyecto Ciudad-Parque Bicentenario,
localizado sobre la extensin del ex aeropuerto Los Cerrillos"[6]. Se trata virtualmente de una
ciudadela, conectada por dos autopistas urbanas concesionadas, que busca concentrar
interiormente vivienda para estratos medios y medios-altos, oficinas y una variada oferta de
servicios y cultura de consumo[7], en general apuntando a constituir comunidades residenciales y
mix sociales (Galilea, 2006, p. 2). Slo por su localizacin, se ha observado que estos proyectos
estratgicos generan incrementos ostensibles de valor de suelo en sus espacios circundantes.
Una tercera escala de transformacin ocurre a nivel local. Desde los aos noventa, las diez
comunas peri-centrales con SRU (ver Figura 1) compiten por atraer el mercado inmobiliario y
lograr establecer aglomeraciones residenciales en densidad alta y media. En su mayora, sus
planes reguladores locales se han flexibilizado y adaptado a las condiciones definidas por el
mercado de RU. Sin embargo, mientras algunas comunas se declaran exitosas ya que en
general, los consorcios inmobiliarios responden segn las oportunidades y ventajas ofrecidas por
cada territorio comunal otras no logran atrapar los circuitos de capital inmobiliario por causas
tales como: carencia de equipamiento y/o servicios urbanos, deficiente accesibilidad, estructuras
prediales demasiado extensas o fragmentadas, e instrumentos locales de regulacin territorial
desactualizados que no ofrecen condiciones necesarias para producir renovacin urbana en la
densidad y escala impuesta por el modelo. La comuna de Pedro Aguirre Cerda (PAC) es eptome de
esto ltimo (Cuadro 1), pese a los intentos por parte de su gobierno local por atraer el mercado de
renovacin, ensayando entre 2003 y 2005 intensas transformaciones de su instrumento principal
de planificacin territorial.
Cuadro 1. Nmero de departamentos nuevos vendidos de valor inferior o igual a 2.000 UF por
comuna (1995-2005)


Figura 1. Concentracin de total de vivienda construida (1980-2001), Comunas peri-centrales,
Zona de Subsidio de Renovacin Urbana y Localizacin Ciudad-Parque Bicentenario
Fuente: elaboracin propia en base a datos SII (2001).
Bastante se ha escrito acerca de las capacidades de gestin y alianza pblico-privada que
desarrolla el Estado con el fin de revitalizar los espacios centrales deprimidos. Sin embargo, poco
se ha planteado, especialmente en la literatura o poltica pblica chilena, respecto a los efectos
destructivos que el proceso de renovacin urbana generara per se en los entornos habitados a
renovar[8]. En general, stos son generados por el modelo centrado en el libre accionar del capital
sobre el espacio con desregulacin territorial: destruccin del patrimonio arquitectnico
(desaparicin de palacios y casonas en los barrios residenciales burgueses del siglo XIX) (Ducci,
2000), saturacin de la infraestructura vial y de servicios por sobre-densificacin, destruccin de la
imagen local y deterioro de condiciones ambientales por irrupcin de volmenes de gran altura en
zonas relativamente bajas (Contreras, 2005), y la proliferacin de espacios residuales (entre
bloques) condenados a la sub-utilizacin.
Menos dedicacin han recibido sin embargo los procesos de produccin espacial (Lefebvre,
1991) as como las relaciones polticas y econmicas detrs de estas transformaciones en el
espacio peri-central. Esto es relevante porque los efectos generados por la renovacin urbana en
Santiago no slo se experimentan en zonas donde el mercado de SRU opera con velocidad y por
ende la prdida de patrimonio es perceptible fsicamente. La evidencia demuestra que donde la
explotacin del espacio para la renovacin es an latente, se trata de reas densamente habitadas
cuyo valor de uso es alto, pese a que suvalor de cambio es prcticamente irrelevante en el
mercado. Pero es aqu donde los cambios de orden institucional y de regulacin estn apareciendo
con mayor conflictividad en la actualidad. Sin embargo, poco se debate acerca del porqu estos
espacios se devalan, cules son las causas y efectos sociales de su deterioro, cul es la relacin
entre estos procesos y las dinmicas de renovacin urbana, y qu agentes urbanos (tanto privados
como pblicos) intervienen en esta devaluacin y cmo lo hacen. La presente comunicacin
intenta establecer una hiptesis en torno a estos temas, la cual es explicada a continuacin.
Hacia una teora especfica de espacios peri-centrales
El proceso capitalista de Destruccin Creativa urbana
Segn J. Schumpeter, el capitalismo, observado en su evolucin histrica, es un proceso de
destruccin creativa, un modo de produccin que revoluciona su estructura econmica desde
dentro a travs de su tradicional modus operandi: la competencia, aunque no de precios sino
que de los nuevoscommodities, la nueva tecnologa, la nueva fuente de abastecimiento, el nuevo
tipo de organizacin (Schumpeter, 1976, p. 84[9]. A travs de cada una de las crisis estructurales
del capitalismo[10], procesos de destruccin creativa han sido esenciales para la desinversin, la
devaluacin y la destruccin del antiguo capital fijo invertido, el reajuste de la composicin
orgnica del capital y recalibrar la tasa de ganancia (al alza), generando nuevas oportunidades de
inversin (Smith, 2000, pp. 119-20).
No obstante, las ciudades son fundamentales para los procesos de acumulacin pero a la vez parte
integrante de ellos, porque son elementos de la superestructura capitalista (Harvey, 1973). En
trminos concretos, el espacio urbano no slo aloja capital fijo y valor, sino que es y produce
capital fijo por s mismo. Pero el modo de produccin capitalista contiene una contradiccin
esencial: las estructuras espaciales creadas actan como barreras para una mayor acumulacin, ya
que son fijas e inmuebles. El capital invertido en el entorno construido es inmovilizado por largos
perodos de tiempo; es ilquido, tiene altos costos de transaccin y no es fcilmente divisible. La
paradoja es la siguiente: si bien el espacio urbano nunca cambia tan rpido como el ritmo de las
demandas exigidas por la rpida transformacin de los ciclos capitalistas, la ciudad igualmente
debe ser desarrollada a la par de estos ritmos (Soja, 2000: 413). Esta contradiccin temporal
entre aceleracin del cambio econmico y el carcter fijo del espacio urbano es fundamental. O,
como plantea R. Weber, el proceso de acumulacin experimenta una friccin incmoda cuando el
capital (es decir el valor en movimiento) es atrapado entre vigas de acero y concreto (2002, p.
519).
A travs de su uso, la inversin en el entorno construido se vuelve improductiva, y su valor de
cambio se estanca, disminuye y finalmente es totalmente reducido. Sin embargo, esta devaluacin
del capital urbano, determinada por los ciclos econmicos y las necesidades del capital global, no
implica necesariamente destruir su valor de uso, ya que ste tiene vida til propia e incluso puede
ser utilizado como capital devaluado. Lo anterior ciertamente contribuye a restablecer la base
para un nuevo perodo de acumulacin. Pero el valor de cambio del capital devaluado es limitado,
ya que slo puede ser recuperado por completo durante el tiempo de amortizacin de la
estructura construida, y, cuando el sistema general permite producir capital fijo ms nuevo y ms
productivo, este antiguo capital fijo se devaluar an ms rpidamente y de manera ms profunda
(Harvey, 1985, p. 112).
Precisamente, esto es lo que Marx (1973, Notebook VI) defina como devaluaciones peridicas de
capital fijo; uno de los medios inmanentes de la produccin capitalista para calibrar la cada de la
tasa de ganancias y a la vez acelerar la acumulacin de valor a travs de la creacin de nuevo
capital. Sin embargo, se debe insistir en la contradiccin inherente del espacio urbano: las
estructuras espaciales actan como barreras a la fijacin de capital nuevo y ms productivo en el
espacio. La sntesis que resuelve esta contradiccin es la brecha de renta.
La Brecha de Renta (rent gap)
En un contexto de barrios peri-centrales en plena renovacin, Neil Smith propone por vez primera
la teora del rent gap, una tesis opuesta a las explicaciones culturalistas[11] de la gentrificacin,
estableciendo como fundamental la diferencia entre una Renta Potencial y una Renta de Suelo
Capitalizada. La *primera+ se genera cuando un sitio o barrio, dado el actual uso de la tierra, es
capaz de producir una cierta cantidad de renta de suelo. Sin embargo, por su localizacin, esa zona
podra generar an mayor renta si tuviese un uso de suelo diferente. La renta potencial es
entonces la cantidad que podra ser capitalizada en virtud del ms intenso y mejor uso de suelo.
Este concepto es especialmente importante en la explicacin del proceso de gentrificacin
(Smith, 1979, p. 543).
La lgica es netamente schumpeteriana. Tanto la renta capitalizada como la potencial se originan
en un mismo nivel cuando se construye una edificacin en un lote. Sin embargo, dado que las
condiciones de desarrollo urbano circundante cambian en el tiempo lo que permite mejorar
los posibles usos el capital fijo en el sitio constituye un obstculo a ese mayor y mejor uso. De
esta manera, el edificio ya no se corresponde con el nuevo contexto circundante, su construccin
se torna gradualmente obsoleta y la renta de suelo capitalizada disminuye. De tal forma, la
creciente divergencia entre la renta real disminuida y la renta potencial crea oportunidades para
importantes beneficios a travs de la reinversin en dicha parcela. Finalmente, la presin
econmica sobre el sitio es tal que la reconversin, y el aumento de la intensidad y tipo de uso se
tornan inevitables (Clark, 1995, p. 1490; Hammel, 1999, p. 1284).
Con todo, aunque inversiones adicionales a la edificacin y/o cambios en su uso son posibles, la
inversin original tiende a bloquear el sitio en una determinada gama de intensidad y tipo de uso
durante la vida til del edificio. De hecho, el gran tamao de la inversin inmobiliaria, la
durabilidad de las edificaciones, y el inters de los inversionistas en conseguir retornos ms
instantneos hacen que sea virtualmente imposible una adaptacin del espacio urbano en
paralelo a los ritmos de las necesidades del capital (Clark, Op. Cit., p. 1491). Esto hace, por tanto,
que los posibles agentes inmobiliarios inviertan en otros sectores. En el caso del peri-centro, su
deterioro ser acentuado por el movimiento de capitales al desarrollo suburbano que por su
mayor rendimiento es comparativamente ms atractivo o incluso a otros sectores econmicos
fuera de los circuitos secundarios del capital[12] (Zukin, 2006, p. 107). Luego de dcadas de
sostenida suburbanizacin y falta de inversin en el peri-centro, se producir un valle en la curva
del valor del suelo, precisamente en esta zona, que se profundizar ms y ms debido a la
continua falta de capital productivo invertido localmente (Smith, Op. Cit., p. 542).
Smith plantea un esquema general de cinco fases secuenciales que da cuenta del impacto de la
materia construida en el proceso de devaluacin de la renta capitalizada (Ibid, pp. 543-545),
graficado en la Figura 2. Si bien el siguiente se trata de un esquema sumamente especfico (e
incluso determinista) que no necesariamente coincide con exactitud en los peri-centros de
ciudades latinoamericanas, su valor radica en establecer una conexin lgica de acontecimientos
que ciertamente puede encontrar aplicacin para otros casos, como Santiago, por supuesto
adaptando agentes y procesos especficos involucrados. El esquema se compone de las siguientes
etapas:
a) Nueva construccin y primera etapa de uso: el precio de la vivienda refleja su valor original y
slo disminuye ligeramente, mientras que la renta capitalizada aumenta debido al desarrollo
urbano circundante.
b) Los propietarios-rentistas, por la gradual e inevitable desvalorizacin de sus construcciones,
tienden a des-invertir, produciendo una merma en la calidad de la edificacin, una baja
considerable en las rentas percibidas, y un efecto de abaratamiento de las rentas que se expandir
al resto de las propiedades del barrio.
c) En muchos casos observados, agentes de mercado inmobiliario tienden a acelerar procesos de
abandono, generando sentimientos racistas o clasistas de decadencia entre la poblacin residente
(en el caso norteamericano, atemorizando a la poblacin blanca con la llegada de nuevos
habitantes negros, con el fin de adquirir esas propiedades a bajo precio y posteriormente re-
venderlas a precio mayor precisamente a las familias de color, en una prctica que se
denomina blockbusting).
d) Las instituciones financieras que podran operar en el lugar declaran estas reas como inviables,
dificultando an ms el acceso a fondos para mantencin y reparacin por parte de los habitantes
locales (redlining). Aalbers insiste en que, en las reas urbanas que han sido demarcadas con esta
condicin, se observa mayor presencia de minoras tnicas o grupos sociales excluidos (Aalbers,
2006).
e) Se produce abandono progresivo de las propiedades, aunque no por inutilizables sino por no ser
rentables. Juegan papeles clave en este proceso el endurecimiento de requisitos y ordenanzas
municipales y el costo de los seguros, de haberlos. Finalmente, el mercado inmobiliario [toca]
fondo, deteriorando todo un barrio, al extremo de que cada una de las propiedades se puede
comprar por una bagatela. Este es el momento en que la gentrificacin se convierte en una
posibilidad real (Darling, 2005, p. 1021).

Figura 2. Ciclo de valorizacin-devaluacin de un barrio peri-central
RP: Renta Potencial. RSC: Renta de Suelo Capitalizada. VE: Valor del Edificio.
Fuente: elaboracin propia, basado en Clark (Op. Cit., p. 1491)
Ms recientemente, Hammel ratifica que la renta capitalizada de suelo se origina en procesos que
operan a escala de barrio, ya que la percepcin de un sector deteriorado impide que grandes
cantidades de capital se inviertan in situ [ya que] los usos circundantes hacen impracticables altos
niveles de desarrollo, por lo que la propiedad sigue languideciendo [manteniendo la renta] a un
nivel bajo [13]. En contraste, la renta potencial se produce por factores que operan a escala de
toda la metrpolis, es decir, a travs de lgicas de distribucin de la renta por distancia hacia el
centro, el desarrollo de infraestructuras conectivas y polticas o regulaciones en el uso del suelo
(1999, p. 1291, nfasis agregado).
En dos palabras, la brecha de renta son entornos metropolitanos en alza versus barrios en baja, lo
cual es un hecho extremadamente dialctico. Por una parte, un rol superestructural del Estado
ser proporcionar marcos normativos adecuados para la reinversin de capital en el espacio
urbano, entre otros fines, para aumentar la renta potencial al mximo posible, subvencionando las
muy diversas formas existentes de renovacin y reciclaje urbanas. Es evidente que en un contexto
donde la regulacin de las transformaciones espaciales es monopolizada por el Estado, slo ste
puede hacer los entornos locales construidos ms flexibles y aptos para los fluyentes circuitos de
inversin del mercado. De tal forma, la mayora de los gobiernos y municipios en ciudades
competitivas en el mundo han elaborado esquemas de alianza pblico-privado con el fin de
absorber los riesgos de estas intervenciones, en lo que ha venido denominndose urbanismo
empresarial (entrepreneurial urbanism), un modo de regulacin que atrapa y fija por
determinado tiempo los flujos globales de capital en el espacio local (Harvey, 1989; Leitner, 1990;
MacLeod, 2002).
Sin embargo, por otra parte, para que haya renovacin debe existir una necesaria devaluacin del
capital fijo en el espacio, devaluacin que no es automtica ni determinada por causas
estructurales, sino que es reflejo de la accin de agentes sociales en la deliberada produccin de
la destruccin de los barrios peri-cntricos de la ciudad durante un tiempo considerable, lo que es
lo mismo que decir que la renta capitalizada de suelo urbano es socialmente producida (Aalbers,
Op. Cit.). Pero, cuando existe cierta resistencia por parte de comunidades locales para que esos
procesos de abandono ocurran, la poltica pblica podra ser esencial en acelerar aquello. Slo
desde este punto, es posible argumentar con algn grado de certidumbre que el accionar del
aparato pblico es un elemento importante, en ningn caso el nico, hacia la devaluacin del
espacio. Se trata sin embargo de un proceso imposible de determinar a priori (a diferencia de las
fases propuestas por Smith). A continuacin se observan algunos aspectos tericos de la cuestin.
La destruccin del espacio peri-central desde el discurso pblico
En general, la literatura deja poco margen de duda acerca del rol que tiene el Estado en la
conduccin de la erosin del capital fijo urbano. Un primer objetivo destructivo es evitar el
diagnstico en profundidad de las verdaderas causas de deterioro peri-central, que son polticas y
econmicas (Atkinson, 2003b, p. 2346). Asimismo, los espacios destinados a la reinversin urbana
son presentados homogneamente como lugares de miseria y deterioro, an cuando no
necesariamente lo sean. Esto puede ser una forma de justificar las polticas de gentrificacin, que
si bien paradjicamente se basan en la defensa de la diversidad y la mezcla social, se sostienen
en procesos de desplazamiento de los sectores ms pobres de sus espacios (Atkinson, 2000, pp.
150-151). Se trata entonces de un intento de imponer un programa fcil de regeneracin, sin
responsabilidad social, y crear un consenso en torno a la idea de que el espacio peri-central
urbano debe ser sometido a procesos de rehabilitacin, renovacin o reemplazo que, en cualquier
caso, escapen al escrutinio pblico, sin necesariamente retratar una imagen demasiado detallada
del destino hacia el cual estas polticas estn conduciendo (Keith y Rogers, 1991, p. 83).
Luego de un extenso anlisis de ciudades mundiales, entre las cuales tambin estn las chilenas,
Gilbert coincide en lo que l llama el retorno de la palabra tugurio al idioma de las polticas de
desarrollo urbano, trmino que da demasiado hincapi a la enfermedad, la delincuencia y las
dificultades asociadas con la vida en estos lugares. Esta actitud se basa, en primer lugar, en un
avanzado deseo de reconstruir homogneamente lugares saludables, y en segundo lugar, en el
hecho de que en las ciudades donde el nivel general de la vivienda ha aumentado, las zonas que
no cambian al mismo ritmo estn condenados a ser etiquetados como tugurios, a causa de su
relativa resistencia al cambio (Gilbert, 2007, pp. 698-700), pese a que conserven niveles de
habitabilidad que tradicionalmente han sido aceptables.
Pero esto es esencialmente lo mismo que Harvey identifica como la aceleracin de la devaluacin
del capital producto del avance acelerado de las condiciones generales de produccin espacial
(expuesto al comienzo de este apartado). La coincidencia es interesante, porque Gilbert est lejos
de considerarse un autor marxista. Con crudeza, este ltimo sostiene que lo que hace la
palabra tugurio peligrosa es la serie de asociaciones negativas que el trmino evoca, las falsas
esperanzas que una campaa en contra de ciertos barrios de tugurios puede generar, y el mal
uso que polticos inescrupulosos, desarrolladores inmobiliarios y planificadores pueden hacer del
trmino. Mi queja es contra la resucitacin de este viejo y nunca eufemstico estereotipo
que fue denunciado hace mucho tiempo como peligroso y que, sin embargo, ha resurgido en la
escena poltica recientemente (Ibid, p. 701).
Tal estereotipo encuentra eco en las abstracciones que figuran en la planificacin y la poltica
pblica urbana, y en sus representaciones espaciales (a travs de planes, cdigos, y diseos). La
representacin del espacio es construida, en muchos casos, por un sistema de signos verbales de
cdigos ininteligibles que resultan atados a las relaciones de produccin y al orden que esas
relaciones imponen *se construye, por tanto+ un espacio dominante en cualquier sociedad: el
espacio representado abstracto (Lefebvre, 1991, pp. 33-39).
Se imponen de esta forma lmites artificiales para la revitalizacin espacial zonas pre-
determinadas de intervencin con el fin de simplificar las cadenas sociales y econmicas que
estn detrs de ellos y a la vez lograr la estigmatizacin de cierta poblacin local (como
insubordinados) cuando se resiste a los renacimientos macro-econmicos que los
beneficiaran, y cuando se oponen en paralelo a la construccin de una imagen proftica y
distpica[14] de malestar urbano sobre sus entornos (Atkinson, 2003a, p. 1833).
Existe evidencia para sealar que la racionalidad detrs de las polticas de renovacin y
gentrificacin implica precisamente lo opuesto a sus objetivos declarados, que son generar lugares
de trabajo, derrame de externalidades positivas y una sumatoria de beneficios sociales emanados
del mix urbano o una supuesta reconstruccin de la comunidad (Colenutt, 1991), haciendo
caso omiso a las evidentes repercusiones de clase que los procesos inducidos de mezcla social y re-
culturalizacin de los barrios generan. Los efectos sociales radicales de la reinversin en el espacio
urbano son edulcorados a travs de anodinas referencias al reciclaje, la mejora, y
renacimiento. Incluso la gentrificacin de alguna manera se convierte en una palabra atractiva,
smbolo de progreso social, equidad y justicia social impuesto sobre espacios aparentemente
moribundos (Slater, 2006, p. 738). Sin embargo, *a+unque esto a veces puede ser cierto, a
menudo es tambin verdad que comunidades muy vitales de clase trabajadora son culturalmente
desvitalizadas a travs de la gentrificacin, en tanto que la nueva clase media menosprecia la vida
en las calles en favor del comedor y la intimidad de sus dormitorios (Smith, 1996b, p. 35).
Propuesta de confirmacin de hiptesis
Siguiendo la lgica esbozada, a continuacin se intenta dar respuesta a las siguientes preguntas:
existe correlacin entre una brecha de renta observable y transformaciones regulatorias y de
subsidios para promover renovacin urbana en el peri-centro? Apuntan estas modificaciones
regulatorias efectivamente a potenciar el espacio local (como es declarado desde el Estado) o se
trata ms bien de discursos hacia la desregulacin territorial, reduccin de las competencias
pblicas sobre los entornos construidos y en general fragmentacin del espacio urbano existente?
Luego, en trminos de gobernabilidad, adquieren los espacios locales competencias nuevas y ms
efectivas sobre la configuracin de su propio territorio, o ms bien quedan al arbitrio de fuerzas
poltico-econmicas que van ms all de su control? La corroboracin de la relacin entre brecha
de renta y procesos concretos de destruccin creativa, tanto en lo espacial como en lo
institucional, es un anlisis que se encuentra an en proceso. Al momento, sin embargo, la
evidencia permitira establecer que esta relacin es plausible.
La brecha de renta en el peri-centro sur poniente de Santiago
Este rea es relevante como caso de estudio debido a tres condiciones: 1) incluye una de las
mayores concentraciones de vivienda en el peri-centro (ver Figura 1), y a la vez una de las mayores
y ms vitales concentraciones de barrios populares tradicionales de la ciudad, en la comuna de
Pedro Aguirre Cerda (PAC). 2) Se encuentra en gran parte incluido dentro del territorio con
subsidio de renovacin urbana metropolitano, adems de concentrar, en la comuna de San
Miguel, la segunda aglomeracin ms importante de bloques en densidad alta construida con SRU.
3) Incluye el mega-proyecto Ciudad-Parque Bicentenario, en la comuna de Cerrillos.
Se expone a continuacin un anlisis breve de la brecha de renta en el rea especificada. Se utiliza
un mtodo de transectas similar a la metodologa utilizada por Badcock (1989) en Adelaida,
Australia. En el presente caso, se realizan tres cortes en forma de abanico, que se inician en el CBD
metropolitano o ms especficamente en el vrtice del cono centro-oriente de la riqueza (Ortiz y
Escolano, 2005) y que se proyectan hacia los tres espacios mencionados: las comunas de 1) San
Miguel, 2) Cerrillos y 3) PAC, comparando los valores para los aos 1990, 1995, 2000 y 2005
(Figura 3).
Para la observacin de la evolucin de la renta se utilizan datos de valor de suelo obtenidos por
Trivelli (2005). La ventaja de esta base de datos es: a) estos valores de suelo pueden ser
entendidos, para efectos de este anlisis, como renta capitalizada; b) el registro ha sido construido
sistemticamente desde 1990, por trimestres; c) tiene un grado de desagregacin en micro-zonas
(el valor presentado es el promedio de todas las propiedades en esa zona), permitiendo un
diagnstico suficientemente detallado si es analizado a escala metropolitana.
Su limitacin radica sin embargo en lo siguiente: a) se trata de valores de propiedades ofertadas
en la prensa, sin discriminar entre el valor de la materia edificada respecto al valor del terreno (por
tanto, no da cuenta del fenmeno de la renta capitalizada en toda su complejidad); y b) el valor
nulo significa que no existe oferta de mercado para esa zona, pero ello no implica que ese sea su
verdadero valor comercial; sin embargo, cuando el valor nulo se repite en el tiempo, se asume la
existencia de un valor de cambio bajo, para el suelo en esa zona[15].


Figura 3. Transectas sobre mapa de concentracin de unidades de viviendas construidas (1990-
2002).
Fuente: elaboracin propia en base a datos uso de suelo 1990-2002 (PUC-SEREX, 2006).


Figura 4. Evolucin de valor de suelo promedio por transectas. Aos 1990, 1995, 2000 y 2005.
Fuente: Elaboracin propia en base a datos Boletn trimestral Consultora P. Trivelli, aos1990-
2005.
Transecta 1: municipio de San Miguel
Las figuras 3 y 4 permiten observar cmo San Miguel ha sido objeto de la mayor concentracin de
vivienda nueva entre los 10 municipios peri-centrales que incluyen la zona de subsidio sealada en
el polgono rojo. Esto se corrobora al observar la cantidad de vivienda construida inferior a 2.000
UF (valor mximo de vivienda a subsidiar) entre 1995 y 2005 (Cuadro 1). En general, el corte a
travs de esta zona permite observar que:
a) En 1990, cuando la zona de SRU todava no exista, el valor de suelo central era apenas
superior a 7 UF/m2, mientras que en el rea peri-central de San Miguel apenas alcanzaba 4 UF/m2
e incluso llega a no producir valor, configurando una brecha de renta, si bien poco acentuada,
visible en el segmento aledao a la comuna central de Santiago.
b) En cambio, entre 1990 y 1995 el aumento en los distritos centrales ser sorprendente,
superando las 20 UF/m2. Este salto refleja el enorme impacto que la estrategia y subsidio de
renovacin urbana tuvo en el mercado inmobiliario en la zona central. En los perodos siguientes,
estos valores se incrementarn con variaciones hasta superar las 26 UF/m2.
c) Algo similar ocurrir en las zonas de San Miguel, las cuales aumentarn de 3 a 10 UF/m2,
estabilizndose alrededor de este valor en la prxima dcada. Sin embargo, estas casi 7 UF de
diferencia entre 1990 y 2005 no son producidas por inversin privada en mejorar condiciones
urbanas en el estancado mercado inmobiliario en la comuna de San Miguel (proceso de
reinversin), sino que son explicables en cambio por una serie de inversiones pblicas: una lnea
de ferrocarril urbano (Metro Lnea 2) que se inaugura a comienzos de la dcada de 1980 y que, en
conjunto con el SRU, detonar el mercado de vivienda en altura, transformando el paisaje urbano
radicalmente, sobre todo a lo largo del corredor de la Gran Avenida hacia el sur. Dado que el valor
medio de vivienda en esta zona durante el perodo fluctuara alrededor de 1.200 1.300 UF
(Arriagada et al., 2007, p. 15), la subvencin pblica es un evidente sustento para este mercado.
En general, a travs de la transecta 1 se puede inducir, aunque esta comunicacin no provee
demasiada evidencia para afirmarlo, que la brecha de renta previo a 1990 ha sido capturada tras
este intenso proceso de explotacin mxima de suelo. De hecho, podra esperarse una
desaceleracin de las ventas en este nicho de mercado inmobiliario para los prximos aos, en
cuanto el stock de predios con ventajas de localizacin se haya agotado, migrando las empresas
hacia comunas cuyas brechas de renta sean ms amplias, an por explotar.
Es reconocido por parte de los agentes pblicos y privados entrevistados por este autor[16], que
luego de la crisis de 1997-1999, el amplio mercado de renovacin urbana, compuesto por una
amplia gama de empresas grandes y pequeas en Santiago, fue reducido a algunos consorcios,
ciertamente aqullos de mayor volumen de capital, escala de produccin y a la vez ms
innovadores en ofrecer productos en un mercado cuya demanda fue golpeada por la crisis y que
slo comenz a recuperarse al ao 2001 (este efecto es visible en el Cuadro 1). Es as como a la
fecha, en San Miguel, operan alrededor de 20 empresas grandes y medianas[17], produciendo
conjuntos de viviendas de gran homogeneidad por su escala, densidad y estilo arquitectnico. El
proceso comprendido desde la compra de suelo, fusin predial, construccin, promocin
inmobiliaria y venta de la vivienda construida y subsidiada, es absorbido por estos agentes
econmicos. De tal forma, en San Miguel se ha configurado un mercado donde la apropiacin y
acumulacin de la renta de suelo, cuyo valor slo alcanza a poco ms de un tercio del nivel de
Santiago-centro, son relativamente monopolizadas por un grupo limitado de agentes. Y esto es
algo que es confirmado por los actores pblicos entrevistados, quienes incluso ponen en tela de
juicio la continuidad de este subsidio pblico en las condiciones de acumulacin actuales.

Figura 5. Imagen de la vivienda con SRU construida en San Miguel
Fuente: http://www.portalinmobiliario.com
Transecta 2: Municipio de Cerrillos
En este caso, la brecha de renta es ms evidente. A cerca de 6 km del centro de Santiago, en el
rea sur-poniente de la comuna de Santiago-centro, el explosivo aumento de valor de suelo con
leve decrecimiento entre 1995 y 2005 es explicable por la concentracin igualmente explosiva de
edificios en renovacin urbana. Sin embargo, es notable cmo este boom se detiene
abruptamente al pasar a un distrito en la esquina nor-poniente de la comuna de PAC, territorio
que acta como freno para la expansin del mercado de SRU.
No obstante, en la comuna de Cerrillos a partir del ao 2000 singularmente se experimentarn
alzas considerables de valor de suelo. Esto es atribuible en parte a fluctuaciones en el conjunto de
predios industriales en desuso, producidas por la inminente construccin del proyecto Ciudad-
Parque Bicentenario y a la extensin (hoy operativa) de la zona de Subsidio de Renovacin Urbana
hacia esta rea. Asimismo, el suelo al sur de Ciudad-Parque se valoriza ante la inminente
eliminacin de las restricciones a la localizacin generadas por el cono de aproximacin del
aeropuerto, eliminacin ocurrida finalmente en febrero de 2006. Se trata entonces de una renta
capitalizada en aumento, cuya alza podra alcanzar e incluso superar las 5 UF/m2, y que se
configura como un negocio inmobiliario de tremendas oportunidades en el futuro, producido
nica y exclusivamente por subsidio pblico indirecto (a travs de la eliminacin de la restriccin)
sobre un espacio que bsicamente no aloja capital fijo sobre l. Se confirma, de esta forma, el alto
grado de impacto que el mega-proyecto tendra en la renta potencial de sus espacios aledaos.
Transecta 3: Municipio de PAC
En el caso de PAC, la brecha es an ms claramente expresada, tratndose de una gran zona que,
si bien est afecta a SRU, no ha detonado procesos de renovacin urbana ni iniciado aumentos
considerables en el valor de suelo. Los aumentos verificados al final del corte corresponden
solamente a los municipios de Lo Espejo y San Bernardo, el segundo de clara localizacin perifrica
y que presenta an alta disponibilidad de suelo no urbanizado, con otro tipo de subsidios
sociales operando en su territorio.
El espacio de PAC fue histricamente producido a travs de dos vas: primero, un proceso de
industrializacin intensiva con efectos generadores de economas de escala y aglomeracin de
vivienda obrera, pero que sin embargo experimentar deterioro y abandono producto de la de-
industrializacin del peri-centro urbano experimentada a partir de los aos setenta. Segundo, un
proceso de construccin de vivienda social popular, producido tanto por programas estatales
como por intensos movimientos sociales urbanos que desde fines de la dcada de los cincuenta
hasta el comienzo de la dictadura militar (1973) revolucionaran las formas de hacer ciudad,
desarrollaran una serie de prcticas comunitarias asociadas con la vivienda, y sobre todo,
ocuparan progresivamente el espacio urbano cada vez ms cerca del centro poltico-econmico
de la ciudad (Kusnetzoff, 1975; Castells, 1985; Hidalgo, 2005).
Llama la atencin en PAC que el valor observado para sus zonas permanece sostenidamente en
nulo (al no haber oferta durante el perodo) y, por ende, su renta capitalizada se deduce con un
valor no demasiado por encima del valor cero. En general, se confirman las etapas de
desfinanciamiento (d) y abandono (e) en los predios antiguamente industriales y de servicios
al norte de la comuna, con consecuentes efectos nocivos en la renta capitalizada de sus entornos
(SGA-IBERSIS, 2000). Asimismo, el valor potencial relativamente alto que este suelo adquiere por
su localizacin peri-central es contrarrestado por ese capital fijo devaluado (sumamente costoso
de demoler), haciendo que el valor de mercado de las propiedades se reduzca.
No se vislumbra, sin embargo, el mismo proceso de desinversin y abandono en los espacios
residenciales en PAC. De diversas formas, y esto se basa en observaciones en trabajo de campo, el
mundo popular acta como freno social al deterioro y al abandono, generando mecanismos de
colaboracin solidaria que, si bien cuentan con limitado apoyo financiero, escaso marco
regulatorio estatal y prcticamente nula ayuda de capital privado para solventar reparaciones y
densificacin (ya que en su mayora, los pobladores no son sujetos de crdito bancario),
mantienen en relativamente buen nivel las edificaciones modestas en sus poblaciones. O,
expresado en trminos poltico-econmicos, si bien el valor de cambio de este suelo urbano ha
tendido indudablemente a mantenerse anclado a un nivel muy bajo, su valor de uso por el
contrario manifiesta una resiliencia slo explicable por la buena calidad de sus tejidos sociales y
su flexibilidad para absorber diversas funciones productivas (micro-empresas familiares) as como
el crecimiento familiar absorbido dentro de hogares multinucleares (allegamiento).
Pero, quiz ms importante an, se puede argumentar que las economas locales asociadas a la
reparacin, proyectos modestos de densificacin de predios, y compra-ventas de propiedades se
encuentran fuera de las lgicas del capital inmobiliario metropolitano, sin aparecer obviamente en
los macro-ndices de precios de suelo metropolitano. No es demasiado especulativo plantear la
existencia de economas urbanas paralelas en el espacio peri-central. Mediante trabajo de campo,
se observa en varias poblaciones de PAC cmo la comunidad organizada colabora en el proceso
de compra-venta de propiedades y ayuda a la seleccin de posibles compradores. Asimismo, se
produce solidaridad vecinal al momento de reparar o reconstruir viviendas deterioradas. Plantea
una dirigente barrial entrevistada:
*S+iempre hay demanda por venirse. La lgica que funciona ac es que cuando alguien se quiere
ir, la cuadra le busca el comprador. Todo el mundo ayuda a buscar. Es un mecanismo natural. A
cualquier persona de afuera no le va a ser tan fcil venirse a vivir ac (31 marzo 2007).
En todo caso, asumiendo que la renta potencial se construye por atributos generales a partir de la
estructura metropolitana de valores de suelo, se concluye que existe una considerable renta
potencial en PAC, cuya magnitud podra alcanzar perfectamente las 7 UF/m2. Tal apreciacin no es
especulativa, a la luz de los procesos que se han observado en los dos casos anteriores.
Sin embargo, dentro de las lgicas estructurales existentes, para que este aumento ocurra,
aparece como necesario el incorporar estos espacios populares dentro de los circuitos de
mercado inmobiliario, si no de manera radical (como en Cerrillos), s a travs de un accionar
pblico sostenido en el tiempo que permita abrir la llave de estos espacios de economa popular
para el mercado. Dos aspectos relacionados con esto ltimo son analizados a continuacin:
primero, la construccin de una imagen distpica de decadencia urbana que, corroborando la
hiptesis esbozada en el apartado anterior, justifica la flexibilizacin de la regulacin territorial
local con baja responsabilidad social. Segundo, y de manera complementaria, la insuficiente o nula
inversin pblica para el mejoramiento de asentamientos precarios en zonas precisamente
orientadas a la renovacin. En ambos aspectos, tanto el gobierno como el municipio, tendran
responsabilidad institucional.
Se excluyen de este anlisis, por limitacin de espacio, otros factores destructivos importantes:
intervenciones en la estructura vial local, una norma nacional de edificacin altamente restrictiva
para la densificacin predial modesta, y la exclusin sostenida de participacin social en la
determinacin del plan regulador local.
La construccin de la representacin espacial: el discurso del tugurio
Peri-centro metropolitano: entre el vaco y la renovacin
Una primera instancia donde se recaba una definicin del espacio peri-central es en el gobierno
central, ms concretamente en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), organismo
orientado a establecer los marcos de planificacin y produccin de vivienda social en el pas. El
peri-centro es definido por un alto funcionario de gobierno como:
espacios deteriorados, donde se concentra la pobreza, donde no hay posibilidades de desarrollo,
donde no tienen ni el dinamismo del centro urbano, ni el dinamismo de la periferia. que hoy da
no tienen ninguna oportunidad: no son ni la dinmica periferia de las autopistas, de los malls, de la
vivienda; ni el dinmico centro urbano que siempre tiene actividad y es accesible; ni obviamente la
cua oriente. Por lo tanto es un anillo de deterioro: en empleo, en trminos de desarrollo
urbano, infraestructura, en trminos sociales, conflictividad social, delincuencia, demogrficos.
Prdida de poblacin, envejecimiento pero empobrecimiento tambin. Falta de empleo, falta de
servicios, todo. O sea, ah no llegan las actividades comerciales, no llega la Renovacin Urbana, o
ha llegado en forma muy lenta. Donde hay gente cuya nica alternativa a esto es irse, pero a los
extramuros (12 de abril de 2007).
El planteamiento es extremadamente condenatorio, aunque verdico para muchas zonas peri-
centrales en franco deterioro social y fsico, y en general para las reas industriales en abandono.
Asimismo, se corrobora con la informacin censal gruesa (a nivel de desagregacin comunal)
referida al despoblamiento de las comunas peri-centrales. Se trata, sin embargo, de un discurso
planteado homogneamente para todo el espacio peri-central, un diagnstico deductivo y
generalizador de conflictos, los cuales de especficos pasan a ser generalizaciones. Con matices,
este diagnstico es compartido por siete de los diez actores gubernamentales entrevistados
durante trabajo de campo en 2007. Otro actor de gobierno agrega, refirindose ms
especficamente al rea de PAC y Cerrillos, que
*si+ viajas por esta Avenida Pedro Aguirre Cerda, donde tradicionalmente estaba la escuela de
Arquitectura, donde haban poblaciones ferroviarias encuentras que todo est bsicamente
igual. Esta es un rea de Santiago donde no pasa nada. Pero no ha pasado nada estando en esta
ciudad donde ha pasado mucho! Para bien, para mal, para regular pero ha pasado mucho (10
abril 2007).
Aparece en este segundo discurso un problema epistemolgico. En primer lugar, se verifica la tesis
de Gilbert respecto a cmo la asincrona entre los ritmos de produccin de los espacios populares
peri-centrales y aquellos que impone el desarrollo econmico que es finalmente la vara con la
que se miden las cosas origina diagnsticos sesgados. Es decir, el espacio urbano que hace veinte
aos se consideraba como habitable, hoy deja de serlo, aunque mantenga condiciones similares
ambientales, redes sociales funcionando y cercana con el trabajo, servicios y redes de transporte.
En trminos concretos, el diagnstico se produce desde una imagen urbana deseable (aqulla que
se presenta en la Figura N4) y que se considera debe ser implantada en el resto de la ciudad. En
segundo lugar, la connotacin de dinamismo y pasar algo (suceder algo), presente en sendos
discursos, significa concretamente la apertura del espacio local a la reinversin de capital en gran
escala, que es la nica forma fsica visible y palpable que puede ser observado el desarrollo urbano
desde la carretera. Estos discursos desnudan en cierta forma el grado en que los actores
pblicos son influidos (en ningn caso determinados) por las lgicas que la reproduccin del
capital impone homogneamente sobre los espacios urbanos.
Las perspectivas de los habitantes del espacio peri-central y sus evaluaciones acerca del estado y
calidad de sus entornos habitados no son incluidas en los diagnsticos pblicos. Tampoco se hacen
observaciones objetivas acerca de las condiciones de habitabilidad de vastas reas residenciales
peri-centrales, slo se declara que son inaceptables. Estas falencias epistemolgicas del discurso
pblico son ciertamente confirmadas por otro informante, de la misma reparticin, quien
reconoce el problema, y reafirma la necesidad de establecer lecturas ms detalladas y objetivas
referidas a los espacios peri-centrales.
Efectivamente, muchos *habitantes del peri-centro] se [vuelven] a vivir de allegados, porque
pasan muchas cosas ah. Lo que sucede es que para un diagnstico de la realidad, efectivamente
son cosas que no son miradas. Sera interesante [establecer] una micro sociologa de esos
espacios, para dar cuenta de que existen, y de que hay ms que procesos estructurales ocurriendo
all. (16 de abril 2007).
Siguiendo las lgicas existentes de desarrollo inmobiliario, en el municipio de Pedro Aguirre Cerda
han apostado por realizar transformaciones radicales en su Plan Regulador Comunal desde 2003 a
2005. Estos cambios, segn se pens, podran desarrollar espacios diagnosticados como menos
resistentes al cambio, especialmente al nor-oriente de la comuna, reconvertir grandes piezas
urbanas en desuso, generar un radical aumento en el pago de patentes municipales, aumentar
poblacin local pero sobre todo recomponer una percepcin deteriorada de la comuna que se
tiene en el resto de la metrpolis. Estas modificaciones, apoyadas financiera y tcnicamente por el
gobierno regional, definieron en primera instancia un master plan tentativo que apunt a abrir
nuevos ejes estructurantes, ensanches viales y consecuentemente expropiaciones, apertura de
nuevos espacios verdes y en general, aumentos considerables en la densidad permitida de algunos
corredores, configurando un esquema regulador, que al menos en el plano, se visualizaba como
adecuado para detonar el acceso de un mercado inmobiliario al espacio local (Pulso S.A.
Consultores, 2005). Un actor municipal plantea:
El desarrollo urbano que se produce en el centro, viene hasta San Miguel, y hoy da lo tenemos a
cien metros de la comuna. Eso significa que en cualquier momento se va a querer pasar hacia la
comuna, y yo creo que es importante que lo haga, y nosotros tenemos que preparar las
condiciones para el aterrizaje de este tipo de inversin, aunque reitero contamos con terrenos
muy, muy fragmentados. *Y+ hoy da tenemos que el 90% de los que viven en la comuna son
dueos de su propiedad. Y la propiedad es, para ese habitante, que hoy es de la tercera edad (o
pasado de los 50 aos), su capital de vida. Entonces, es muy difcil plantearle [a ese habitante] que
entre a especular en el mercado inmobiliario, que entre a trasladarse de la comuna, que entre
a tomar otros hbitos de vida. no te aceptan alguna transformacin, sufren con que pueda
haber alguna expropiacin producto de una avenida que haya que disear, etc. (25 de abril 2007;
nfasis agregado).
Es interesante observar cmo este actor reconoce que la renovacin se trata de un proceso: a)
especulativo, b) que implicara el desalojo, o al menos el traslado de ciertos habitantes de la
comuna hacia afuera, y c) que producira transformaciones sociales y culturales asociadas a
gentrificacin. Pese a ello, insiste en la necesidad de promover estas transformaciones,
entendiendo, pero no justificando, la resistencia de los vecinos propietarios a dichos cambios. La
apreciacin negativa de carcter normativo realizada sobre los espacios peri-centrales, construida
desde el aparato pblico central, se traduce poco crticamente, a nivel municipal, como la
necesidad de renovar el espacio a cualquier costo.
El problema es complejo, ya que si bien es efectivo que el desarrollo inmobiliario ayudara a
revertir la imagen local que se considera en decadencia, atraera nuevas economas de escala y
aumentara el ingreso a las arcas municipales de pagos por patentes de construccin y derechos
de aseo (aunque no por impuestos territoriales, ya que las construcciones con SRU estn exentas
por Ley DFL2[18]), el beneficio sera producido a un alto riesgo en el que debieran involucrarse los
vecinos actuales y sus propiedades.
Esta postura municipal, irrestrictamente orientada al modelo existente de desarrollo inmobiliario,
sin evaluacin de sus impactos sociales y espaciales, y sin focalizacin en reas prioritarias, es
corroborada por un actor de gobierno quien con bastante informacin plantea que las
municipalidades peri-centrales:
todas apuestan a que el desarrollo inmobiliario de Santiago Poniente les chorree. Todos
quieren que les aparezcan las torres de departamentos, en algunos sectores, particularmente
todas quieren esos departamentos en las zonas industriales o de bodegaje, que estn todas muy
deterioradas. O sea, vamos metiendo departamentos, permitiendo que las normas sean lo ms
flexible posibles, para permitir que uno meta la mayor densidad para pagar el valor de suelo, y que
se puedan aplicar los subsidios. O sea, como no hay manera de calcular la justa medida de lo que
se debe hacer, para asegurar que ocurra, todos hacen lo mismo: normas sper flexibles y subsidio.
Darle por los dos lados. (12 de abril de 2007).
Acerca de la provisin de financiamiento para el mejoramiento de barrios
Sin embargo, se produce una contradiccin notable. De muchas formas, el diagnstico acerca de
las deficientes condiciones materiales y sociales que justifican flexibilizar el espacio para la
renovacin, no se traduce en instrumentos de apoyo al mejoramiento de estos supuestos
entornos de deterioro generalizado. La Figura 6 da cuenta de los resultados nulos de programas de
Fondo Solidario de Vivienda tanto en PAC como San Miguel. Este tipo de programa,
probablemente el ms integral y flexible en el pas para mejoramiento habitacional y barrial a
travs de densificacin en sitio residente y mejoramiento de vivienda, requiere la participacin
de pobladores agrupados colectivamente, entidades gestoras inmobiliarias sociales (EGIS) y sobre
todo del municipio como engranaje esencial para su articulacin con la comunidad. Sin espacio
aqu para a analizar las causas complejas y especficas de la nula aplicacin de este programa en
las varias comunas observadas, de todas formas surge la pregunta de por qu la casi totalidad de
los municipios peri-centrales actualmente en competencia por renovacin urbana (exceptuando
Cerrillos y Renca) se sitan dentro de los valores ms bajos de aplicacin de estos recursos
pblicos y ayuda tcnica estatal.

Figura 6. ndice de familias beneficiadas por proyectos "Fondo Solidario de Vivienda" (2001-
2006) respecto a total de poblacin comunal
Fuente: elaboracin propia en base a Servicio de Vivienda y Urbanizacin (SERVIU, 2007) y datos
censales (INE 2002).
Desde el municipio de PAC se esgrime que son los propios vecinos quienes han sido negligentes en
la postulacin a fondos pblicos para el mejoramiento de sus viviendas y espacios barriales; no se
reconoce sin embargo la importancia fundamental de la administracin municipal en el manejo del
programa. Tampoco queda claro por qu en otras comunas populares de Santiago la situacin
resulta ser diferente. Asimismo, el discurso municipal difiere notablemente con la informacin que
entrega un profesional del gobierno central, con experiencia en la vinculacin entre programas de
mejoramiento de barrios y comunidades vecinales, quien asevera que la inversin pblica en el
mejoramiento de vivienda es absolutamente posible en esta comuna, incluso en aquellas de sus
poblaciones sindicadas como ms conflictivas y menos participativas por parte del municipio:
Si hay una organizacin comunitaria que tenga cierta fortaleza, nivel de organizacin, teniendo la
informacin, que es uno de los asuntos claves, de la oferta que le entrega el Estado a travs de los
programas de vivienda, *sta+ puede acceder y meterse en el sistema. Yo conozco *la poblacin+
La Victoria, conozco a algunos dirigentes; ellos pueden organizarse y ver cmo se hace. As fue
cmo funcion el programa de Pavimentos Participativos *que surgi precisamente de ah+ y yo
dira que esa fue una muy buena modalidad (23 de mayo 2007).
De alguna forma, podra estarse observando aqu, en trminos institucionales y a escala municipal,
un esquema anlogo al proceso de redlining identificado por Smith (etapa d en el modelo) que
apunta esencialmente a reducir la ayuda financiera para la mantencin de barrios, como factor
detonante de la etapa final de destruccin de la materia edificada, operando en paralelo con una
suerte de blockbusting (c), que en este caso no es promovido por agentes inmobiliarios (al
menos hasta donde indica la informacin disponible) sino por un discurso distpico sostenido y
castigador del espacio peri-central por parte de la autoridad tcnica y poltica. Ambas situaciones
se plantean como hiptesis abiertas que requieren mayor profundizacin.
En todo caso, se observa una paradoja, o al menos se verifica que el accionar del Estado, y por
cierto la construccin de sus discursos, son originados no por agendas homogneas y compactas
de destruccin creativa, sino por el accionar de actores centrales y municipales, con niveles de
agencia relativamente altos, que construyen estos discursos con mayor o menor grado de
influencia en la poltica pblica. O, dicho de otra forma, se observan los diversos planos de
realidad dentro del Estado, que conviven y se contradicen (Raposo y Valencia, 2004). De esta
forma, existiran dentro de la poltica pblica de gobierno al menos dos tipos de diagnsticos
opuestos acerca del peri-centro: primero, un enfoque normativo, que determina y homogeniza el
deterioro espacial y que lo vincula con la necesidad de revitalizar a gran escala a travs del
mercado existente de renovacin urbana. Este discurso es asumido por el municipio, el cual
construye su poltica de regulacin urbana bajo estos principios. El segundo enfoque plantea en
cambio la bsqueda de estrategias de investigacin de campo que posibiliten una comprensin
menos subyugante del espacio, reconociendo el peri-centro como una diversidad de zonas donde
suceden eventos pequeos y cotidianos, donde ciertamente existen conflictos, pero donde
asimismo se encuentran nichos de economa urbana que debieran ser aprovechados.
Conclusiones
La presente comunicacin es parte de una propuesta terica que apunta a vincular la teora de la
brecha de renta con procesos polticos y sociales observados en el espacio urbano, constituyendo
una hiptesis menos determinista referida a la renovacin del espacio peri-central. Se trata sin
embargo de una investigacin en proceso. Si bien el anlisis presentado no provee demasiada
especificidad tcnica, tambin ha sido suficientemente comprehensivo en observar cmo los
factores de valorizacin de la renta y algunas dinmicas destructivas espaciales que por lo dems
son diferentes a aquellas determinadas por el planteamiento original de la teora del rent gap
tienden a estar relacionados. Esto podra constituir una contribucin terica.
La destruccin creativa del espacio urbano es inherente a la evolucin de las ciudades en
contextos de desarrollo capitalista. En este sentido, resulta interesante observar la brecha de
renta como un dispositivo para regular un cierto equilibro macro entre destruccin y reinversin
de capital en trminos espaciales y temporales. Asimismo, en el caso chileno, donde la
administracin poltica del territorio es centralizada y las economas urbanas metropolitanas son
materia de agenda pblica nacional, el rol activo del Estado en este proceso resulta fundamental.
Por una parte se lee con claridad la produccin social de un incremento del valor potencial de
suelo, generado por intervenciones pblicas realizadas dentro de lmites espaciales muy precisos,
en nichos de inters para la revalorizacin, concentrando en ellos los esfuerzos revitalizadores.
Lo que queda para el resto del espacio peri-central es sin embargo la construccin de
representaciones y discursos del deterioro expresados por actores desde las escalas de gobierno
central, regional y municipal que aunque con matices y contradicciones inherentes a la
complejidad del Estado chileno apuntan a justificar la desregulacin territorial y la prdida de
competencias del inters pblico sobre el espacio urbano existente.
A partir de esto, las conclusiones son dos: primero, corroborando el enunciado terico, la
devaluacin de los valores de cambio y uso del capital fijo en el espacio peri-central es
condicin sine qua non para la recomposicin futura de este espacio; segundo, mientras no se
alcance cierto nivel de destruccin (o unrent gap suficiente), se verifica cmo este modo de
regulacin a travs de la denegacin de vas para el mejoramiento barrial de algunas reas
guarda estos espacios como reserva, eternamente devaluados, para futuras operaciones,
consiguiendo a travs de esto una escasez actual relativa de espacio peri-central en el mercado
inmobiliario, y con ello mantener una renta potencial ms alta en aquellos nichos en los que el
mercado ya est operando.
En cualquier caso, se trata de un modo de regulacin en el que condiciones institucionales y de
mercado, articuladas, actan por delante en la definicin de los dnde, cundo y con qu
intensidad de la renovacin urbana peri-central. De tal forma, se observa que no son factores
culturales, o cambios en los patrones de consumo, los que configuran demanda por la renovacin
urbana en estos espacios.
Se plantea desde la tecnocracia pblica que el peri-centro es un espacio urbano vaciado.
Podramos coincidir con esta aseveracin, aunque argumentando que ms bien se trata de un
vaciamiento en el mbito de la institucionalidad, la ausencia de polticas de desarrollo urbano y
social ms comprehensivas y, en general, una carencia considerable de capacidad de consolidar
mecanismos participativos y ms imaginativos de mejoramiento barrial, por parte del gobierno
local.
Desde este punto, podemos argir que no se trata de oponerse al proceso de destruccin
creativa per se, sino que de visualizar hasta qu punto la bastante poco natural destruccin y
recomposicin del espacio peri-central podra ser canalizada por una verdadera poltica de
renovacin urbana incluyente, orientada a lugares especficos y no a un mercado semi-monoplico
operando dentro de una gran macro-zona metropolitana. Una poltica que incluya la participacin
social no slo como eventuales clientes, sino como mandantes, operando a escalas de
intervencin articuladas con los espacios sociales y las formas de organizacin existentes,
posibilitando igualmente el alcance de los objetivos declarados por el aparato pblico, que son
aumentos de densidad, mixtura social y recomposicin de tejidos urbanos. Sin embargo, el
objetivo central de tal poltica debiese ser claramente establecido: la apropiacin y acumulacin
de la brecha de renta por parte de los actores sociales locales, que son quienes la han producido a
travs de su accionar histrico.
Notas
[1] La presente comunicacin es resultado parcial de una tesis doctoral en proceso. El autor de
antemano agradece posibles comentarios, crticas y/o sugerencias, que pueden ser enviados al
email indicado. Se agradece asimismo la lectura y comentarios crticos de una versin preliminar
por la sociloga Sonia Roitman, as como la buena disposicin de los entrevistados annimos
citados.
[2] Central Business Districts, o Distritos Centrales de Negocios.
[3] El eslogan Santiago: Capital de Clase Mundial es leitmotiv desde mediados de la dcada del
noventa para la generacin de un clima urbano positivo de negocios.
Ver http://www.gobiernosantiago.cl/santiago/capitales/index_conv.html.
[4] La Unidad de Fomento es una unidad de cuenta auto-reajustable de acuerdo a la inflacin. En
Chile, los precios de suelo, viviendas e instrumentos de financiacin inmobiliaria son definidos en
UF. A abril de 2008, su valor equivale a 30 euros.
[5] Municipios.
[6] Un mega-proyecto no exento de crticas por sus efectos negativos en la ventilacin natural de
la cuenca de Santiago (Romero y Vsquez, 2005).
[7] http://www.ciudadparquebicentenario.cl.
[8] Aunque algunos de estos efectos s son aceptados por quienes disearon el modelo mismo. En
entrevista, un connotado ex director de la Corporacin de Desarrollo de Santiago (centro) me
reconoce abiertamente que *un gran problema del SRU+ fue que una vez activado el mercado, no
hubo decisin de la municipalidad, o falt una estrategia, de ir ajustando el volumen construible a
modelos ms compatibles con la imagen urbana patrimonial del sector (16 abril 2007).
[9] Todas las citas en el apartado 1 son traducidas desde el idioma ingls por el autor de la
presente comunicacin.
[10] Que segn algunas teoras, son en ciclos regulares y plantean recomposiciones abruptas en el
espacio urbano (Soja, 2000)
[11] Basadas en el surgimiento de una demanda refinada y postmoderna como causas para el
movimiento de vuelta a la ciudad. Los culturalistas criticarn la teora del rent gap durante los
aos 90 por su acentuado estructuralismo en comprender la renta como una superestructura
econmica que determina la gentrificacin, sin reconocer los patrones sociales y culturales de
consumo, la capacidad de agencia de los inmigrantes de nivel de ingreso medio-alto y sus estilos
de vida posmoderna detrs de estos procesos (Hamnett, 1991; Ley y Hiebert, 2003; Slater, 2006,
pp. 739-742). Crticas posteriores han visto con escepticismo la relacin entre uso de suelo y renta
capitalizada de suelo, cuestionando la existencia misma de la brecha de la renta (Bourassa, 1990,
1993), aunque siendo ms bien un intento de interpretacin neoclsica de la teora marxista de la
renta. Sin embargo, ms que desacreditar la teora de la brecha de renta, la crtica ha contribuido
a complementar su explicacin de los procesos gentrificatorios (Smith, 1996a) abrindola a
consideraciones polticas, sociales y culturales. En todo caso, brechas de renta han seguido siendo
observadas, aparte de Norteamrica, en ciudades de al menos otros dos continentes (Clark, 1988;
Badcock, 1989).
[12] En el caso de Santiago, el retiro de capital desde el peri-centro es consustancial con el proceso
de neoliberalizacin econmica ocurrido desde 1973 hasta mediados de la dcada del 80. Daher
(1991) hace un buen recuento de esto.
[13] De hecho, en Chile, el avalo de las propiedades urbanas se construye observando, entre
otras variables, las condicionantes del entorno.
[14] Esencialmente, lo inverso a utopa, o la visualizacin de una realidad que trascurre en
trminos antitticos a los de una sociedad ideal.
[15] Ambas deficiencias se resuelven analizando avalos fiscales de las construcciones y terrenos.
Sin embargo, para efectos de esta comunicacin, los datos presentados se estiman suficientes.
[16] Un estudio de campo realizado en 2007 se bas en entrevistas abiertas a 10 actores del
gobierno central y regional, y 10 actores a nivel municipal, todos con estatus directivo y roles
relacionados con produccin de vivienda, planificacin urbana y/o desarrollo de programas y
proyectos urbanos.
[17] Poco menos de la mitad del total de empresas operando en la zona peri-central
(http://www.portalinmobiliario.com).
[18] http://www.sii.cl/pagina/jurisprudencia/legislacion/complementaria/dfl_texto2.htm.

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Copyright Ernesto Lpez Morales, 2008
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