Estudio de Factibilidad Economica y Financiera Del

ESTUDO DE FACTBLDAD
ECONOMCA Y FNANCERA DEL

PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA
CANACINTRA PARA
MICROINDUSTRIAS
ABRL DEL 2002.
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CAMARA NACONAL DE LA NDUSTRA DE TRANSFORMACON DELEGACON TJUANA, BLVD AGUA CALENTE
12310, ESQ. BUGAMBLAS, FRACC. DEL PRADO, TJUANA, B. C. TELEFONOS (664) 681-66 44, FAX 681-61-22.
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PRESENTACION
El "Estudio de Factibiidad Eco!"#ica $ Fi!a!cie%a de Pa%&ue I!dust%ia
I!cubado%as CANACINTRA 'a%a Mic%oi!dust%ias", se realiz por encargo de la
Delegacin Tijuana de la Cmara Nacional de la ndustria de Transformacin
(CANACNTRA), la cual a su vez gestion y obtuvo los recursos para la elaboracin de
este estudio, por parte del Fondo de Fomento a la ntegracin de Cadenas Productivas
-FDECAP- de la Secretara de Economa.
CANACNTRA Tijuana ha emprendido la promocin de este proyecto, estableciendo un
meritorio precedente por ser el primero en su gnero en nuestro pas, y en el impulso de
esta iniciativa ha logrado conjuntar los esfuerzos de los tres rdenes de gobierno y del
sector empresarial de Tijuana.
A ms de tres aos de trabajos en el seguimiento de esta actividad, CANACNTRA Tijuana
ha concluido el proceso legal y jurdico para la asignacin por parte del gobierno
municipal, mediante la figura de un Fideicomiso Revocable de nversin y Administracin,
de un predio de 6,040.33 metros cuadrados en donde se ubicar el Parque ndustrial, as
como tambin se ha creado la Asociacin Civil "ncubadoras ndustriales, A. C.", la cual
tiene por objeto apoyar este proyecto mediante la consecucin de recursos y desarrollar y
administrar el Parque ndustrial en coordinacin con el Gobierno Municipal.
Cabe destacar el valioso apoyo que se ha recibido de las administraciones de los XV y
XV Ayuntamientos de Tijuana, en donde los Presidente Municipales Francisco Vega de la
Madrid y Jess Gonzlez Reyes han sido entusiastas promotores de este proyecto. De
igual forma, se reconoce la decidida participacin de los Gobiernos Estatal y Federal, as
como del Consejo de Desarrollo Econmico de Tijuana, A.C., instancias que han aportado
recursos para este fin a travs de los fondos Fideicomiso Empresarial -FDEM- y
FDECAP.
Estamos convencidos que mediante esta iniciativa que los industriales tijuanenses
venimos impulsando, y la cual en el presente ao nos hemos propuesto cristalizarla,
habremos de fincar las bases de un nuevo modelo de fomento empresarial especializado
para las microindustrias, que resulte eficaz y con gran rentabilidad social para la
comunidad, constituyndose en un semillero de mejores industriales adecuadamente
preparados para enfrentar los retos de la globalizacin y la competitividad internacional, y
con un claro compromiso con la excelencia y la calidad.
A T E N T A M E N T E
(UMBERTO )ARAMILLO RODRI*UE+
P%eside!te de a Dee,aci"! Ti-ua!a de a
C.#a%a Nacio!a de a I!dust%ia de T%a!s/o%#aci"! $
P%eside!te de Co!se-o Di%ecti0o de I!cubado%as I!dust%iaes1 A2C2
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CONTENIDO
NTRODUCCN.-
.- DESCRPCN DEL PROYECTO.
1.- El concepto de Parque ndustrial ncubadora para micro industrias.-
2.- Los servicios que proporcionar y el segmento industrial que pretende
captar el parque.
3.- El concepto de ncubadora Empresarial en los Estados Unidos de
Amrica y la experiencia en ese pas.
.- ESTUDO DE MERCADO DEL PROYECTO.-
1.- Anlisis de la demanda de espacios para micro industrias en Tijuana.-
2.- Oferta de espacios para industrias y las alternativas de los micros
industriales.
3.- Contrastacin de oferta y demanda de espacios para micro industrias.-
.- ESTUDO TECNCO DEL PROYECTO.-
1.- Caractersticas de la construccin.-
2.- Presupuesto de costos y gastos de la construccin.-
3.- Esquema operativo del parque industrial propuesto.-
4.- Sistema de organizacin para la administracin y operacin del parque.
V.- ANALSS FNANCERO DEL PROYECTO.-
1.- Presupuesto de inversin del proyecto y estructura de financiamiento de
la inversin.
2.- Presupuesto de costos y gastos del proyecto.-
3.- Estados financieros pro-forma.
4.- Razones financieras del proyecto.-
5.- Punto de equilibrio del proyecto.-
V.- CONCLUSONES Y EVALUACON SOCOECONOMCA DEL PROYECTO.
ANEXOS.-
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INTRODUCCION23
La dinmica de crecimiento poblacional y de las actividades econmicas del
municipio de Tijuana, Baja California, rebasa las acciones de planeacin del
desarrollo urbano que realizan las autoridades. Los asentamientos humanos
crecen en forma irregular en muchos casos, debido a los fuertes flujos migratorios
provenientes del interior del pas que se estiman en 65,000 personas al ao,
incluso, se calcula un crecimiento territorial superior a las tres hectreas al da, lo
que dificulta la introduccin de infraestructura urbana y de servicios pblicos, y
hace difcil contar con reservas territoriales a bajo costo para la construccin de
desarrollos habitacionales, industriales y comerciales.
Existen en la ciudad 28 parques industriales y 24 centros industriales, que
ofrecen espacios modernos y funcionales para la renta o venta de naves
industriales, siendo su mercado objetivo las compaas multinacionales
provenientes del exterior que operan bajo el Programa de Maquila o Pitex, y en
menor medida las industrias de origen local o del interior del pas que cuentan con
la capacidad econmica para instalarse en dichos desarrollos industriales.
Sin embargo, para las cientos de microindustrias que operan en Tijuana
estos parques y centros industriales se encuentran fuera de su alcance, por lo que
tienen que buscar bodegas o pequeas naves industriales ubicadas en diversas
zonas de la ciudad, en donde generalmente el destino del suelo se encuentra
autorizado slo para uso comercial o residencial. Existen tambin una gran
cantidad de microindustriales que no tienen ms alternativa que utilizar su propia
casa, para iniciar procesos de produccin de artesanas, artculos de herrera,
muebles, prendas de vestir, productos alimenticios, etctera.
Las autoridades de Ecologa, de Control Urbano, Sanitarias o de
Reglamentos Municipales, exigen a los microindustriales cambiar su actividad a
lugares autorizados para la produccin, sin embargo, no existen opciones que les
resulten accesibles a sus posibilidades econmicas y necesidades de espacio.

Considerando la problemtica anterior, las perspectivas de crecimiento de
estos empresarios es limitada, adems de que no cuentan con los apoyos de
programas institucionales, que les brinden la orientacin y preparacin necesarias
para planificar el desarrollo integral de su negocio, por lo que es prcticamente
imposible que inicien ciclos de reproduccin ampliada en cada vez mayor escala,
o la promocin de su integracin a los mercados local, regional y del exterior.
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Los ordenamientos y regulaciones en materia urbana, as como el alto costo
de la tierra con factibilidad de servicios, hacen difcil al microindustrial emprender
un negocio en cualquier punto de la ciudad, pues solamente se otorgan licencias
de operacin a industrias que se instalen en parques industriales zonas que
sean aptas para la actividad fabril de que se trate. Esto encarece el arranque de
la empresa, ya que los parques industriales tienen locales cuyo tamao es mucho
ms grande de lo requerido por el micro industrial y el costo de renta impacta los
presupuestos de operacin.
Por otro lado, al carecer de financiamiento competitivo y accesible, as
como de soporte tecnolgico, certificaciones de calidad, niveles de calificacin en
la mano de obra y economas de escala, entre otros factores, los microindustriales
no tienen oportunidad de integrarse a las cadenas productivas de la regin, y
aprovechar la gran demanda de insumos que requiere la industria en general y
particularmente la maquiladora, al no poder cumplir con las normas de calidad y
especificaciones que exigen las industrias maquiladoras a sus proveedores,
relativas al control de calidad, precios, volumen y tiempos de entrega.
De igual forma, la concurrencia al mercado de exportacin representa
tambin un rea de oportunidad para las microindustrias, por las ventajas
competitivas de nuestra ubicacin geogrfica y los costos menores de produccin
en productos intensivos en mano de obra que existen en Mxico con respecto a
los de los Estados Unidos de Amrica, no obstante, son muy pocas las
microindustrias que participan en el mercado de exportacin de manera
consistente y creciente, por lo que se hace necesario impulsar una mayor cultura
de exportacin en el microindustrial, y dotarlo de las herramientas y apoyos
necesarios para que concurra con xito a los mercados del exterior.
Existen alrededor de 2,000 microindustrias en la ciudad de Tijuana las
cuales se encuentran dispersas y desintegradas a los elementos del desarrollo
empresarial como son la capacitacin, la administracin por objetivos, el comercio
exterior, o su incorporacin como proveedores a las empresas exportadoras.
El comn denominador de todas estas empresas es que las absorbe la
mancha urbana y les limita su crecimiento, adems de que entran en conflicto con
las zonas residenciales. Es por ello que se debe iniciar un programa para
impulsar un desarrollo integral y ordenado de la microindustria en Tijuana, y evitar
que continen trabajando en condiciones precarias y de improvisacin, con
mnimos mrgenes de ganancia, tecnologas obsoletas y/o caseras, y sin
perspectivas de sustentabilidad y de desarrollo empresarial en el largo plazo.
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En este marco de referencia, el objetivo general que persigue este proyecto
es el de construir un parque industrial dirigido al desarrollo integral de
microindustrias, a fin de brindarles un acceso econmico a un espacio fsico que
cuente con todos los requerimientos para su operacin, que propicie su
crecimiento armnico y logre su integracin con los sectores de exportacin de la
localidad.
Adems de dotarlas de espacios fsicos adecuados que cumplan con la
normatividad respectiva, a las microindustrias usuarias del parque se les
proporcionaran servicios gratuitos o a bajo costo en asesora, capacitacin y
consultora empresarial, que les permitan en el mediano plazo asimilar tcnicas de
administracin, calidad, mercadotecnia y competitividad.
La realizacin de este proyecto representa un esfuerzo conjunto entre
sociedad y gobierno, ya que el XV Ayuntamiento de Tijuana aport un terreno de
6,040.23 metros cuadrados, ubicado en el predio identificado como lote 1 de la
manzana 201, del Parque ndustrial "Valle del Sur , el cual se asign mediante el
contrato de Fideicomiso Revocable de nversin y Administracin denominado
"Fideicomiso del Programa de ncubadora de Microempresas.
Por otra parte, la Secretara de Economa aport quinientos mil pesos del
FDECAP para la elaboracin del estudio de factibilidad econmica y financiera y
para el programa arquitectnico y proyecto ejecutivo. Asimismo, se obtuvieron del
FDEM recursos por un milln de pesos destinados a la construccin de la obra
fsica. Actualmente, CANACNTRA Tijuana gestiona recursos adicionales ante el
FDECAP y el FDEM para complementar la inversin total que requiere el
proyecto, la cual asciende a 8.5 millones de pesos, y en donde el sector
empresarial tijuanense participar con el 36.5% de dicha inversin.
El presente estudio tiene el propsito de demostrar si es o no factible el
construir el Parque ndustrial ncubadoras CANACNTRA para Microindustrias,
toda vez que analizado el mercado de espacios para este sector, se establezca su
demanda real y potencial, as como la oferta actual y futura de los espacios
dirigidos a estos empresarios, para luego definir el presupuesto de costos y gastos
de operacin del parque, la cuota de recuperacin por arrendamiento a fijar a cada
empresa y estimar los ingresos probables para el funcionamiento del mismo;
adems, de presentar propuestas de operacin administrativa y organizacional de
dicho parque, y a su vez presentar los montos de inversin necesarios para llevar
a cabo el proyecto.
Todo este contenido se expresa en los cuatro apartados del estudio,
refirindose el primero de estos a la descripcin del proyecto, el segundo trata del
estudio de mercado, el tercero describe los aspectos tcnicos del proyecto y el
cuarto presenta el anlisis financiero y econmico.
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CAPITULO I
DESCRIPCION DEL PRO4ECTO23
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I23 DESCRIPCI5N DEL PRO4ECTO2
Este apartado describe el concepto concebido para el Parque ndustrial
ncubadoras CANACNTRA para Microindustrias, y se presenta la descripcin de
los servicios que proporcionar a los usuarios, los criterios de seleccin para las
industrias que se instalen en el parque, as como una resea del concepto de
incubadoras de empresas en los Estados Unidos de Amrica y su experiencia en
ese pas.

623 E co!ce'to de Pa%&ue i!dust%ia I!cubado%as 'a%a Mic%oi!dust%ias2
El Parque ndustrial ncubadoras para Microindustrias se concibe como un
sistema integral de asignacin de espacios con servicios de asesora, consultora
y de capacitacin, dirigidos al desarrollo empresarial de los usuarios del parque,
adems de brindarles apoyos administrativos y logsticos que les resulten ms
econmicos que los que se ofrecen en el mercado.
Esta modalidad de combinar un parque industrial con los servicios de
incubacin de negocios, es un concepto novedoso en nuestro pas y en nuestro
estado; sin embargo, funciona en varios lugares de Europa, Asia y en Estados
Unidos de Amrica, y representa una alternativa viable para promover el
crecimiento y desarrollo de las microindustrias por las siguientes razones:
a).- Como parque industrial proporciona espacios con costos de
arrendamiento ms bajos que los del mercado de naves industriales y con todos
los servicios de un parque, ofreciendo naves pequeas de menos de 100 m2 que
no existen en el mercado de Tijuana, y que son los espacios ms requeridos por
la mayora de los microindustriales.
b).- Como incubadora de negocios acelera y consolida la maduracin de las
empresas, mediante un proceso de mejora continua medido a travs de los
siguientes indicadores:
Eficiencia en los procesos de administracin, produccin y
comercializacin.
ncremento de los indicadores de competitividad y productividad de la
empresa.
Aumento de las ventas y de las utilidades.
nicio o incremento de las exportaciones directas o indirectas de la
microindustria.
Mejoramiento de la tecnologa utilizada.
Desarrollo de nuevas lneas de productos y de mercados alternos.
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El perfil que se buscar que cumplan las empresas usuarias del Parque ndustrial
ncubadora, deber responder a los lineamientos que listan a continuacin:
Que realice procesos de transformacin o de manufactura.
Que su planta laboral no exceda de 15 trabajadores.
Que la empresa tenga un mnimo de dos aos de operacin en
Tijuana.
Que est al corriente de sus obligaciones fiscales y prestaciones
laborales.
Que no enfrente pasivos que pongan en riesgo su situacin
financiera.
Solvencia moral del propietario o administrador nico.
Por otra parte, el tiempo de estancia del microindustrial en el Parque
ndustrial ncubadoras se propone en tres aos como mximo, siempre y cuando
en sus evaluaciones resulte positivo en los siguientes indicadores:
Crecimiento de las ventas y de su capacidad de produccin.
Desarrollo empresarial medido en competitividad y productividad.
Desarrollo tecnolgico.
Desarrollo de nuevos productos y mercados.
Finanzas sanas.
Cumplimiento de la normatividad ambiental y de seguridad e higiene para
los trabajadores.
"ncubadoras ndustriales, A.C., que es la entidad encargada de administrar
y operar el parque, deber estar vigilante de que el microindustrial usuario del
parque, cumpla con los compromisos adquiridos para su desarrollo empresarial y
la capacitacin permanente de sus trabajadores, a fin de alcanzar los indicadores
arriba descritos, pues de no ser as, se proceder a la rescisin del contrato de
arrendamiento. Para ello se recomienda hacer evaluaciones trimestrales en el
desempeo de los indicadores anteriormente expuestos. Esto deber incluirse en
los trminos y clasulas del contrato de arrendamiento de la empresa con el
Parque ndustrial ncubadora.
Otro valor agregado para los microindustriales usuarios del parque, es la
posibilidad de interactuar con los industriales afiliados a CANACNTRA Tijuana y
llegar a concretar iniciativas de negocios, asociaciones y alianzas estratgicas.
Estas acciones conjuntas permitirn al microindustrial avanzar en la maduracin
de su propio desarrollo empresarial, consolidando la viabilidad de su operacin y
su visin de largo plazo, la eliminacin de barreras a las transacciones con
clientes y proveedores, desarrollar el potencial de su creatividad y llegar a
establecer mecanismos para un mayor control en la aplicacin de las emociones a
los negocios.
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Se buscar rentar los espacios en precios accesibles para los
microindustriales, bsicamente en lo que represente una cuota de recuperacin de
los costos y gastos de operacin y mantenimiento del sistema general del parque
industrial y del programa de incubadoras, tratando de ser subsidiarios con los
microindustriales en la mayor medida posible, y a la vez obtener la generacin de
los ingresos suficientes que requiera la viabilidad de este proyecto.

La determinacin de esta cuota de recuperacin se propone en el apartado
correspondiente a los presupuestos de ingresos y egresos, en el anlisis
financiero del proyecto.
723 Desc%i'ci"! de os se%0icios &ue o/%ece%. e Pa%&ue I!dust%ia
I!cubado%as 'a%a Mic%oi!dust%ias2
El Parque ndustrial ncubadoras contar con los mismos servicios que
ofrecen los parques industriales privados, esto es, electricidad, lneas telefnicas,
agua, drenaje sanitario, drenaje pluvial, alumbrado pblico, calles pavimentadas,
recoleccin de basura, estacionamiento, y servicio de vigilancia para evitar el
vandalismo y mal uso de las instalaciones.
Por otra parte, el parque contempla un aula de usos mltiples para
desarrollar programas de asesora, consultora, capacitacin y adiestramiento
dirigidos a propietarios, administradores y trabajadores. ncubadoras ndustriales,
A.C., celebrar convenios de colaboracin con las siguientes instituciones de
gobierno, acadmicas, empresariales y de la banca de desarrollo, para la
aplicacin de sus programas e instrumentos de apoyo y fomento a los
microindustriales usuarios del parque:
Secretara de Desarrollo Econmico del Gobierno del Estado.
Secretara de Economa.
Centro Regional para la Competitividad Empresarial -CRECE-.
Nacional Financiera, S.N.C.
Banco Nacional de Comercio Exterior, S.N.C.
Fondo de Desarrollo para la Microindustria de Tijuana -FODEMT-
Servicio Estatal del Empleo.
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Comit Nacional de Productividad e nnovacin Tecnolgica, A.C. (Taller
COMPTE).
nstituto Baja California para la Calidad, A.C.
Calidad ntegral y Modernizacin -CMO-.
Comit de Vinculacin Educativa de Tijuana, A.C.
Programa Universitario para la Formacin Empresarial -CONSULTE- de
la Universidad Autnoma de Baja California.
Centro para el Desarrollo Emprendedor y de Negocios nternacionales
-CEDEN- del Centro de Enseanza Tcnica y Superior -CETYS-.
Programa de Aprendizaje Tecnolgico y Escalamiento ndustrial de El
Colegio de la Frontera Norte.
nstituto Tecnolgico de Tijuana y Centro de Graduados.
Universidad Tecnolgica de Tijuana -UTT-
Desarrollo de Pequeas Empresas para su ntegracin a la Maquila
-Programa CENTRS- y Fondo Tijuana.
Consejo Nacional de Ciencia y Tecnologa -CONACYT-.
Comisin Nacional de Ahorro de Energa -CONAE-.
Centro de Negocios del Consulado de Estados Unidos de Amrica en
Tijuana.
Los servicios de asesora, consultora y de capacitacin tendrn dos
modalidades para los microindustriales del parque: habr un paquete de servicios
que se estipularn en el contrato de arrendamiento como obligatorios para los
usuarios del parque, y los dems servicios sern opcionales conforme a las
necesidades del microindustrial.
Se%0icios obi,ato%ios &ue e usua%io de Pa%&ue I!dust%ia I!cubado%a
debe%. to#a%8
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1.- Diagnstico empresarial de su negocio por parte del CRECE.
2.- Plan de Negocios para la orientacin y crecimiento de la empresa en el corto y
mediano plazo.
3.- Taller COMPTE.
4.- Capacitacin Gerencial del propietario y/o administrador nico.
5.- Capacitacin permanente de los trabajadores.
6.- Constitucin de las comisiones mixtas de seguridad e higiene.
Se%0icios o'cio!aes 'a%a os usua%ios de Pa%&ue I!dust%ia I!cubado%a8
1.- Gestin de trmites ante dependencias de los tres rdenes de gobierno.
2.- Contabilidad externa.
3.- Estudios y gestiones para solicitudes de financiamiento.
4.- Agencia aduanal.
5.- Estudios de factibilidad y de mercado.
Por otra parte, si en el Parque ndustrial ncubadora se establecen
empresas de un mismo giro podrn tener la posibilidad de organizarse bajo la
figura de "Empresa ntegradora", bajo la cual obtendran una serie de beneficios
en la disminucin de sus costos y en el incremento de ventas, como son:
a) Compra en comn de materias primas, insumos o equipo negociando
precios ms reducidos al consolidar mayores volmenes ante los
proveedores.
b) Contratacin de servicios especializados en mejores trminos de precio.
c) Colocacin de productos a travs de una comercializadora propia.
En resumen, el Parque ndustrial ncubadora es un concepto que busca el
desarrollo integral de las microindustrias, otorgndoles un espacio fsico
adecuado a sus necesidades y con los requerimientos ptimos para su
operacin, as como tambin el acceso a servicios integrales de asesora,
consultora y capacitacin, todo esto a un costo accesible para el usuario
microindustrial, con el objetivo de lograr la consolidacin de su desarrollo
empresarial reflejado en sus indicadores de productividad, competitividad,
crecimiento de las ventas y utilidades, desarrollo de nuevos productos o
mercados, y la integracin a los mercados del exterior, como exportador
directo o indirecto.
Finalmente todo este cambio cualitativo y cuantitativo en su negocio, el
microindustrial usuario del parque lo deber alcanzar en plazo mximo de
tres aos, ya que el crecimiento de su operacin le demandar ubicar su
industria en una nave ms amplia, cuando esto ocurra se estar cumpliendo
con el objetivo del Parque ndustrial ncubadora.
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923 E co!ce'to de i!cubado%as de e#'%esas e! os Estados U!idos de
A#:%ica $ su e;'e%ie!cia e! ese 'a<s2
Definicin
En los Estados Unidos de Amrica la incubacin de negocios es un proceso
dinmico de desarrollo empresarial. Las empresas incubadoras "hospedan
negocios jvenes ayudndoles a sobrevivir y a crecer en el periodo en que son
ms vulnerables. Proveen asesora administrativa, acceso a financiamiento,
relaciones con otros negocios y con proveedores de servicios y soporte tcnico,
servicios de oficina compartidos, acceso a equipamiento, rentas flexibles y
espacios que se adaptan a sus necesidades, todo en una sola localizacin. Su
funcin principal es producir "graduados exitosos, que cuando dejen la
incubadora en dos o tres aos, sean negocios financieramente viables. El 30 % de
los clientes de incubadoras se "gradan cada ao.
La experiencia de la ncubacin de Negocios en los Estados Unidos ha sido
favorable, por los siguientes factores:
Es una herramienta de desarrollo econmico diseada para acelerar el
crecimiento y mejorar las posibilidades de xito de inversiones productivas,
mediante el apoyo de una gama de recursos y servicios.
Es un modelo que en la prctica ha demostrado sus ventajas, al brindar un
efectivo apoyo en la etapa inicial y de crecimiento de las empresas,
disminuyendo as el riesgo de fracaso.
Facilita al empresario el conocimiento, relaciones y herramientas para
obtener xito en su operacin.
Contribuye a la diversificacin de la economa.
Propicia la comercializacin de tecnologas.
Crea empleos e incrementa la riqueza en zonas deprimidas.
Transfiere tecnologas de universidades y grandes corporaciones.
Las empresas incubadoras aplican diversos criterios de seleccin a sus
prospectos. Algunas aceptan mezclas de industrias, mientras que otras se
concentran en nichos de mercado, o giros industriales.
Los dos principios bsicos de una incubadora de negocios son:
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1. Tener un impacto positivo en la economa de su comunidad maximizando el
xito de empresas emergentes.
2. Llegar a constituir un modelo de eficiencia como operacin de negocio
Las mejores incubadoras de negocios se distinguen por tener un compromiso para
incorporar las tcnicas y procedimientos de vanguardia de la industria. En este
sentido, los Consejos de Administracin de las incubadoras de negocios buscan
sujetarse a los siguientes lineamientos y polticas:
Comprometerse con los dos principios bsicos de la incubadora de negocios
arriba mencionados.
Obtener consenso en la misin que define su rol ante la comunidad, y
desarrollar un plan estratgico con objetivos medibles.
Desarrollar la sustentabilidad financiera diseando un plan de negocios
realista.
Reclutar y compensar apropiadamente una administracin que pueda
realizar la misin de la incubadora, y que tenga la habilidad de ayudar a las
empresas en su crecimiento.
Conjuntar un Consejo Directivo comprometido con la misin y con la
maximizacin del rol de la administracin en el desarrollo de empresas
exitosas.
Priorizar los horarios de operacin para poner el mayor nfasis en la
asistencia al cliente, incluyendo la orientacin y asesora que contribuya al
xito de la empresa y a la creacin de riqueza.
Desarrollar una incubadora con instalaciones, recursos, mtodos y
herramientas que puntualice las necesidades de desarrollo de cada empresa.
ntegrar el programa de incubadora y sus actividades con los programas de
la comunidad y sus ms amplias metas y estrategias de desarrollo.
Mantener un sistema de informacin gerencial que concentre la informacin
estadstica y cualquier otra informacin necesaria para la evaluacin continua,
a fin de asegurar el mejoramiento de la eficiencia.
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A!tecede!tes de a i!cubaci"! de !e,ocios e! os Estados U!idos de
A#:%ica2
Mientras en el mercado de los bienes races siempre han existido espacios,
servicios y administracin compartida, el concepto de incubadora de negocios que
conocemos actualmente naci en Estados Unidos en los aos setentas. Su
antecedente documentado esta en Batavia, New York, en el ao de1959.
El concepto evolucion en tres movimientos simultneos; el primero fue el intento
de utilizar edificios de fbricas abandonadas y subdividirlas para albergar a
pequeos negocios; el segundo empez con un experimento de la Fundacin
Nacional de Ciencia (National Science Foundation), para fomentar la creacin de
empresarios en universidades; y el tercer movimiento surgi como iniciativa de
algunos empresarios exitosos o grupos de inversionistas que decidieron transferir
sus conocimientos a nuevas compaas, en un ambiente dirigido a la innovacin
tecnolgica y la comercializacin.
Las incubadoras tuvieron su primer impulso con el U.S. Small Business
Administration, que promovi intensamente su desarrollo de 1984 a 1987. As, de
20 aperturas de nuevas incubadoras en 1984 se lleg a ms de 70 en 1987.
Los primeros programas de incubadoras estuvieron enfocados en una variedad de
compaas de tecnologa, o combinaciones de industria liviana, tecnologa y firmas
de servicio. Sin embargo, en aos recientes estos programas se han dirigido a
giros industriales como procesamiento de alimentos, tecnologas mdicas,
tecnologas espaciales, tecnologa en cermicas y la industria de la madera.

Se han creado tambin incubadoras para firmas de artesanas y manualidades,
ventas al menudeo y desarrollo de programas de cmputo. Tambin han sido
dirigidas a la creacin de microempresas, a las necesidades de minoras tnicas y
de mujeres, as como en las reas ambiental y de telecomunicaciones.
Asociacin Nacional de Incubadoras de Negocios
La National Business ncubation Association es una organizacin de membresa,
privada y sin fines de lucro [501(c)(3)], con oficinas centrales en Athens, Ohio. Es
administrada por un Consejo Directivo electo en votacin, de 15 miembros
representando a los principales incubadores del pas.
Es la organizacin ms importante de su tipo en el mundo. Esta asociacin
permite a miles de profesionistas obtener informacin, entrenamiento, motivacin,
recursos, para ayudar a compaas en su etapa mas crtica.
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La asociacin fue fundada en 1985 por lderes empresariales, creciendo de 40
miembros en su primer ao, a 1130 actualmente. Esta formada en principio por
desarrolladores de incubadoras y administradores, pero tambin especialistas,
entrenadores y consultores de negocios estn representados.
A principios de 1998 la asociacin contaba con 587 miembros a los cuales se les
hizo una encuesta que tuvo una respuesta del 67 %, la cual arroj los siguientes
resultados:
El 87 % de empresas graduadas de incubadoras siguen haciendo negocio.
Aumentaron sus ventas 240,000 dlares anuales en promedio.
Agregaron 3.7 empleados por firma, incluyendo empleados de tiempo
completo y de medio tiempo.
Miembros de la asociacin atendieron el doble de empresas y graduaron casi
el doble que incubadoras no asociadas.
Por cada dlar de subsidio recibido, las empresas incubadas generaron 45
dlares tan solo de ingresos fiscales.
El 84 % de las empresas graduadas continan en las mismas comunidades y
siguen generando utilidades a los inversionistas.
Las incubadoras crean empleo a costo de 1,100 dlares cada uno, contra
10,000 dlares por empleo generado en otro tipo de programas
gubernamentales.
Las empresas graduadas de incubadoras crearon 500,000 empleos en el
perido de 1980-1998.
Cada 50 empleos generados por una empresa en incubadora generan 25
empleos en la comunidad.
El 40 % de incubadoras estn dirigidas a empresas tecnolgicas, el 30 % son
de uso mixto aceptando una gran variedad de giros y el 30 % son de servicio.
El 75 % de incubadoras son organizaciones sin fines de lucro.
El 45 % de incubadoras estn en zona urbana, 36 % en zonas rurales y el
19 % en zonas sub-urbana.
Las incubadoras americanas han creado 19,000 empresas que todava estn
operando con 245,000 trabajadores.
El 75 % de las incubadoras ocupan espacios de menos de 4,000 metros
cuadrados; el promedio es de 3,700 metros cuadrados y la mediana es de
1,600 metros cuadrados.
El nmero de empresas atendidas por incubadoras es de 20 en promedio,
con una mediana de 12.
En cuanto a los servicios de apoyo que prestan, la encuesta muestra los
siguientes resultados:
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N=#e%o de
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dic?os se%0icios
Asistencia bsica de negocios 249 96
Asistencia en mercadotecnia 232 89
Contabilidad/Administracin financiera 200 77
Servicios legales generales 122 47
Administracin de propiedad intelectual 97 37
Asistencia en el acceso a crditos comerciales/
Prstamos/Programas de garanta a crditos
201 77
Desarrollo de equipos administrativos 114 44
Programas de tutoras 109 42
Relaciones con inversionistas o alianzas 151 58
Programas de afiliacin 163 63
Desarrollo de nuevos productos 106 41
Sistemas de informacin gerencial 66 25
Asistencia en procesos de manufactura 97 37
Asistencia en diseo de producto 59 23
Redes de actividades y relaciones 224 86
Comercializacin de tecnologa 105 40
Nexos con principales universidades 197 76
Asistencia en cumplimiento de reglamentos 80 31
Asesoria en comercio internacional 110 42
Asesoria en consecucin en contratos gobierno 113 43
Capacitacin en negocios 127 49
Se%0icios ,e!e%aes de o/ici!a
Sala de juntas 238 92
Renta de equipo especializado 116 45
Servicios administrativos compartidos 229 88
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17

Video Conferencias 50 19
Conmutador y contestacin telefnica 170 65
Acceso a nternet 162 62
Laboratorio de cmputo 103 40
E#'%esa si! /i!es de uc%o '=bica o '%i0ada
El 52% de las incubadoras estn en esta categora, apoyadas por dependencias
de gobierno y organizaciones sin fines de lucro, dirigidas al desarrollo econmico.
Su misin incluye creacin de empleos, diversificacin de la economa y/o
aumento de la base gravable.
Reacio!adas co! a doce!cia
El 19% de las incubadoras estn en esta categora; estn afiliadas con colegios y
universidades, compartiendo algunos de los objetivos de las empresas sin fines de
lucro. Adicionalmente, proveen a alumnos y maestros tanto de oportunidades de
investigacin como de inversin.
Mi;tas
El 16% de las incubadoras estn en esta categora, y consisten en esfuerzos
conjuntos entre gobierno y empresas sin fines de lucro o desarrolladores privados.
Esta figura permite a la incubadora acceso a fondos y recursos gubernamentales,
y experiencia y financiamiento del sector privado.
P%i0ado
El 8% de las incubadoras estn en esta categora, manejados por grupos de
inversionistas, o sociedades de desarrolladores de bienes races. Sus intereses
principales son econmicos, adems de aplicaciones de nueva tecnologa y otras
transferencias de tecnologa, valor agregado mediante el desarrollo de bienes
races comerciales e industriales.
Ot%os
El 5% de las incubadoras se catalogan en este rubro por estar apoyadas por una
variedad de fuentes no convencionales como organizaciones artsticas, nativos
americanos, grupos religiosos cmaras de comercio, distritos portuarios, etc.
Las asociaciones de empresas incubadoras tambin se encuentran por Estado,
pudiendo en algunos casos ser asociaciones regionales y se muestran a
continuacin:
Aaba#a Alabama Business ncubation
Network
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18

Joanne Randolph, Chairman
102A Wynn Drive
Huntsville, AL 35805
Tel: (256) 704-6000
Fax: (205) 704-6002
Email: joanner@biztech.org
Aas@a
PN: Pacific ncubation Network
111 N. Market Street
Suite 604
San Jose, CA 95113
Tel: (408) 367-6134
Fax: (408) 938-3929
Email:
info@pacincubation.orginfo@pacincu
bation.org
Web Site:
http://www.pacificincubation.org
A%@a!sas
Arkansas Bus. ncubator Mngr. Assoc.
c/o GENESS Technology ncubator
1 U of Ark - Engineering Res. Ctr
Fayetteville, AR 72701
Tel: (501) 575-7227
Fax: (501) 575-7446
Cai/o%!ia
California Business ncubation
Network
101 W Broadway
San Diego, CA 92101-8205
Sheila Washington
Tel: (619) 237-0559
Fax: (619) 237-0521
Email: sheilawash@aol.com
Suite 604
San Jose, CA 95113
Tel: (408) 367-6134
Fax: (408) 938-3929
Email:
bation.org
Web Site:
Coo%ado
Colorado Business ncubator Assoc.
c/o W Colo. Business Dev. Corp.
2591 B 3/4 Rd
Grand Junction, CO 81503
Thea Chase
Tel: (970) 243-5242
Fax: (970) 241-0771
Email: tchase@gjincubator.org
Fo%ida
Florida Business ncubation
Association
1311 N. Highway US 1
Titusville, FL 32796
(321) 383-5200
Thomas G. Rainey, President
email: trainey@trda.org
I!dia!a
ndiana Business ncubator
Association
c/o A Business Ctr. for Dev.
Enterprises
1100 W. Loyd Exprwy Ste 113
Evansville, N 47708
Tel: (888) 815-9758
Fax: (812) 426-6138
Web Site: http://www.abcde.cx/
Louisia!a
Louisiana Business ncubator Assoc.
c/o LA Business & Tech. Ctr.
South Stadium Dr.
Baton Rouge, LA 70803
Charles D'Agostino
Tel: (225) 334-5555
Fax: (225) 388-3975
Mic?i,a!
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19

Michigan Business ncubator Assoc.
c/o Hastings ndustrial ncubator
1035 E. State St.
Hastings, M 49058
L. Joseph Rahn
Tel: (616) 948-6027
Fax: (616) 948-2947
Email: edohast@voyager.net
Mississi''i
Mississippi Business ncubation
Assoc.
c/o Jackson Enterprise Center
931 Highway 80 W.
Jackson, MS 39204
Tel: (601) 352-0957
Fax: (601) 948-3250
Email: jec@irby.com
NeA )e%se$
New Jersey Bus. ncubation Network
c/o NJT Enterprise Dev. Ctr.
240 Martin Luther King Jr. Blvd
Newark, NJ 07102-2100
Stash Lisowski
Tel: (973) 643-5740
Fax: (973) 643-5839
Email: lisowski@admin.njit.edu
Web Site: http://www.njit-edc.org/
No%t? Ca%oi!a
N. Carolina Business ncubator
Assoc.
c/o McDowell Sm Bus & ndust Dev
Ctr
100 Bus Ctr Dr, Rte 1 Box 170
Research Triangle Pa, NC 27709
Dean Kanipe
Tel: (828) 652-6021
Fax: (828) 659-8038
Email:
dean.kanipe@bbs.mcdowell.cc.nc.us
O@a?o#a
Oklahoma Business ncubator Assoc.
c/o OK Dept. of Voc. & Tech. Training
1500 W 7th
Stilwater, OK 74074-4398
Jim Comer
Tel: (405) 743-5566
Fax: (405) 743-6821
O%e,o!
Suite 604
San Jose, CA 95113
Tel: (408) 367-6134
Fax: (408) 938-3929
Email:
bation.org
Web Site:
Pe!!s$0a!ia
Pennsylvania ncubator Association
Richard Novotny
c/o Corry Redev. Authority PO Box 38
Corry, PA 16407-9007
Tel: (814) 664-3884
Fax: (814) 664-3885
Email: movo@erie.net
Web Site:
www.frontpage.erie.net/movo/servd.ht
m
Te;as
Texas Business ncubator Association
9600 Long Point Road, Suite 150
Houston, TX 77055-4266
Chairman: Catherine James
Tel: (713) 747-1101
Fax: (713) 747-1422
Email: dcii@swbell.net
http://www.tbia.org/
Bas?i!,to!
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20

Suite 604
San Jose, CA 95113
Tel: (408) 367-6134
Fax: (408) 938-3929
Email:
bation.org
Web Site:
Bisco!si!
Wisconsin Business ncubator Assoc.
c/o ncubator WOW
1915 N. Martin Luther King Jr. Drive
Milwaukee, W 53212-3641
Tel: (414) 263-5450
Fax: (414) 263-5456
Email: info@wwbic.com
Web Site: http://www.wwbic.com/
Re,io!a Associatio!s
Suite 604
San Jose, CA 95113
Tel: (408) 367-6134
Fax: (408) 938-3929
Email:
bation.org
Web Site:
Growing New Ventures, Creating New Jobs: Principles and Practices of Successful
Business Incubation, Rice M. and Matthews J., 1995.
C23 Se,#e!to I!dust%ia a ca'ta% e! e 'a%&ue I!dust%ia I!cubado%a23
En Baja California existen alrededor de 4813 empresas de transformacin
de acuerdo a los datos de los Censos Econmicos de 1999 con datos del ao
inmediato anterior, elaborado por el NEG para Baja California. La clasificacin
por segmentos de estas empresas se presenta como sigue:
CUADRO No2 623
CLASIFICACION DE EMPRESAS POR SE*MENTO EN B2 C2 6DDE2
CONCEPTO EMPRESAS >
MCRO ( de 1 a 30 empleos) 3882 80.7 %
PEQUEAS (de 31 a 100 empleos) 413 8.6 %
MEDANAS (de 101 a 500 empleos) 401 8.3 %
GRANDES (de 501 a 1000 empleos) 117 2.4 %
TOTALES CE69 6FF2F >
FUENTE: Revista Mercado de Valores de NAFNSA, mes de ao 2000.
La mayora, esto es, ms de 4/5 partes del total de las industrias en la
entidad, se ubican en el segmento micro, de stas, poco ms de la mitad de este
segmento se encuentran en la ciudad de Tijuana, es decir, alrededor de 2000
microindustrias se localizan en este municipio y representan el segmento potencial
del mercado para el parque ncubadora de microindustrias.
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CAPITULO II
ESTUDIO DE MERCADO DEL
PRO4ECTO23
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II23 ESTUDIO DE MERCADO DEL PRO4ECTO23
El mercado de naves industriales en el municipio de Tijuana se establece en
tres aspectos:
El primero, es analizar las caractersticas del tipo de empresas que se
quieren instalar en el parque y las naves industriales que se estn
ocupando y/o rentando en la actualidad, cunto pagan de renta, el espacio
requerido y los problemas de maniobras, ambientalistas y de uso del suelo
en los lugares donde se encuentran.
El segundo de los aspectos, es definir la oferta actual de las naves
industriales tanto en parques como en zonas residenciales y comerciales de
la ciudad, los costos de renta de dichas naves y los servicios que prestan
comparado con los servicios del parque propuesto para los micros
empresas.
El tercero de los aspectos es comparar la oferta con la demanda y
establecer los posibles clientes reales y potenciales que se establecern en
el parque para microempresas.
Estos aspectos se tratan en el presente apartado y representa la base
principal del estudio para establecer los ingresos probables del parque que
aseguren su operacin y funcionamiento, de tal suerte que no se convierta en una
obra de infraestructura industrial sin utilizacin.
623 A!.isis de a de#a!da de es'acios 'a%a #ic%o i!dust%ias e! Ti-ua!a23
La demanda de espacios se determin en base a una encuesta en una
muestra de los micros empresas que existen en la ciudad, para lo cual se dise
el tamao de la muestra, el cuestionario para la encuesta, el programa de captura
y la interpretacin de resultados en un estricto rigor estadstico cuya metodologa
se presenta a continuacin:
1.1.- METODOLOGA DE LA ENCUESTA.-
Para conocer el nmero de cuestionarios a aplicar a un mismo nmero de
micro empresarios, se determin el tamao de la muestra (!) de la siguiente
forma:
Universo de microempresas en el Estado = 3882.-
La frmula es:
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! G H+ Ni2 S7iI J HN D K 6JN + Ni S7iI, donde las literales son:
N = Nmero total de microindustrias.
+ = Sumatoria.
S7 = Desviacin estndar al cuadrado, o sea, la Varianza. Que es el resultado de
3/16 del recorrido al cuadrado; en este caso, el recorrido es en funcin del nmero
de empleados que operan en las micro empresas que van desde uno hasta treinta
empleados, entonces R = 30-1 = 29. Entonces, S2 = 3/16 (29)2 para el total de las
microempresas en el Estado, arrojando un valor de 52.56 en la Varianza.
D = B2 / 4; por lo tanto D es el fraccionamiento de B2 en cuatro partes. Por lo tanto
D es igual a 1 para este caso, porque B2 es igual a 2 al cuadrado, o sea, un valor
de 4.
B7 = Es la proporcin del margen de error multiplicado por el punto medio del
intervalo al cuadrado de la muestra. B = (30 + 1) / 2 X 10%, dando un resultado de
B2=2.
As1 ! G H9EE7I HL72LMI J H9EE7I H6I K 6J 9EE7 H9EE7I HL72LMI
Resolviendo las operaciones ! G 7FCF9E J H9EE7I K HF2FFF7LNLI H7FCF9EI
G 7FCF9E J 9EE7KL72LM G 7FCF9E J 9D9C2LM G LM2D e#'%esas a e!cuesta%1
co!side%a!do #ic%oe#'%esas de todo e Estado2
El despeje de esta frmula arroja que se deben encuestar 57
microempresas en el Estado y esto lo aplicamos a la ciudad de Tijuana, sin
embargo para mayor seguridad en los resultados a obtener, por la diversidad de
giros industriales, se procede a incrementar la muestra a 110 empresas. La
muestra se toma de las microempresas que aparecen en el directorio de
CANACNTRA Tijuana, con la condicionante de que deben ser exclusivamente de
transformacin, por lo tanto de las ms de 234 empresas consideradas micro en el
directorio CANACNTRA, se seleccionan nicamente 60 de transformacin porque
se descartan los talleres de la industria automotriz y las empresas de publicidad o
de servicios relacionados con la industria.
Todas estas empresas se encuestaron; adicionalmente se tom el directorio
de empresas afiliadas al MSS y se tomaron 50 empresas ms (microempresas
que no son socias de CANACNTRA), a las cuales se les aplic la encuesta. El
anexo 1 incluye la relacin de empresas encuestadas y el cuestionario aplicado.
62723 LOS RESULTADOS DE LA ENCUESTA A LAS MICROEMPRESAS23
Los resultados de la encuesta realizada son muy extensos, por lo que se
expone una presentacin grfica de la misma en cuanto a las preguntas bsicas
que definen la demanda de los establecimientos industriales para las naves que se
pretenden construir en el parque incubador microindustrial.
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El 29% de los empresarios entrevistados conoce el concepto de parque industrial
incubadora para micro empresas.
La siguiente grfica muestra el nivel de conocimiento de los servicios de asesora
que presta el CRECE y la mitad menciona saber de los servicios de esta
consultora.
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Despus de revisados estos resultados de la encuesta, se puede iniciar la inferencia
estadstica sobre la demanda de espacios para instalar a las microindustrias de la
ciudad de Tijuana que ya estn operando y que de una u otra manera no han
despegado por falta de orientacin, preparacin, espacios, acceso a mercados
extranjeros o cualesquier razn aqu expuesta en los resultados de la encuesta.
En cuando a la estimacin de la demanda de espacios para los micro industriales, se
puede basar en las graficas referentes a la expresin de su deseo de ubicarse
fsicamente en el parque industrial incubadora de ms del 66% de los entrevistados y
son las respuestas 3, 4 y 5 de la encuesta, lo que significa que en trminos generales
de las aproximadamente 2000 microindustrias que hay en Tijuana, dos terceras partes
(ms de 1300) tienen la necesidad real de ubicarse en una zona industrial y adems de
promover su desarrollo e integracin a los sectores de exportacin.
El tiempo de operacin de las microindustrias entrevistadas, la gran mayora casi 43%
tiene de 1 a 3 aos; el 27% de 4 a 5 aos y el resto ms de seis aos, existe la misma
tendencia en cuanto a la ubicacin en el mismo domicilio, por lo tanto, casi la mitad de
los entrevistados son empresas con promedio de dos aos de operacin, lo que
significan ms de 800 microempresas de Tijuana que estn en la etapa de maduracin
de las inversiones y con muchas necesidades de apoyos logsticos para su operacin y
despegue.
La propiedad del predio donde se ubican los micros industriales es alrededor del 68%
rentado y en trminos generales para las microindustrias de Tijuana, cerca de 1360 de
estas, pagan renta a los dueos de almacenes y bodegas en los distintos
rumbos de la ciudad donde se ubican, mientras que el 24% de las empresas declararon
ser propietarios del predio donde se ubican.
En cuanto a lo que pagan de renta, el 42 % de las microindustrias de Tijuana, en
trminos absolutos alrededor de 570 microindustrias pagan un promedio de $3750
pesos mensuales de renta; cerca de 163 empresas paga un promedio de $2,250 pesos
mensuales; aproximadamente 340 microindustrias pagan un promedio de $5250 pesos
al mes y ms de 230 paga rentas arriba de $6750 pesos mensuales.
Ahora bien, esas rentas corresponden en su mayora a espacios menores a 125 m2,
esto es, casi 490 de las microempresas (36% del total) opera en locales con superficies
promedio de 125 m2; cerca de 326 microindustrias en el municipio (24% del total)
operan en locales con superficies menores a 100 m2; el 14 % del total opera en
establecimientos con superficies promedio de 200 m2, otro 14% en superficies
promedio de 325 m2; el resto trabaja en superficies superiores a 600 m2.
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La localizacin de los establecimientos, el 69% de los entrevistados sealan que se
ubican dentro de las zonas residenciales de Tijuana, lo que significa que ms de 1380
microempresas de este municipio estn inmersas en la mancha urbana residencial, con
los consecuentes problemas que ello trae consigo, como son:
La utilizacin de la va pblica para maniobras de carga y descarga de
mercancas y materias primas, por un 54% de estas empresas;
Un 16% de los encuestados (alrededor de 320 empresas) declara tener
problemas con los vecinos por la ubicacin en zona residencial.
Los giros entrevistados fueron en un 13% de la industria textil; 23% de la industria de la
madera; 30% de metlicas bsicas; 9% de minerales no metlicos; 6% maquinaria y
equipo y el 19% otras industrias manufactureras.
En suma, casi la mayora de las empresas demandan espacios menores a 125 m2 y
pagan de renta alrededor de $40 pesos por m2, lo que ubica al parque ncubadora de
microindustrias como una buena opcin de localizacin para estas empresas,
independientemente de las ventajas que esto trae consigo.
El 53% de los entrevistados son propietarios nicos, el 41% son sociedades
mercantiles y el resto otro tipo de asociacin, por lo que se deduce que es pronta y
expedita la toma de decisiones de la mayora de las empresas analizadas.
Por lo que respecta a la deteccin de los problemas principales que tienen estas
microindustrias para integrarse al sector exportador y a las empresas de mayor
desarrollo de la localidad, se encuentra lo siguiente:
El 61% de los productores entrevistados no exporta, pero el 39% que si exporta en
forma directa e indirecta sus productos se encuentra en mejores condiciones
econmicas que los que no exportan.
La gran mayora de la produccin se destina al consumo final, es decir, un 89% de los
entrevistados vende al mercado local su produccin para uso final; el 9% de los
entrevistados vende sus productos para uso intermedio y un 2% vende sus productos
para ambos tipos de consumo (final e intermedio).
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El total de los entrevistados que declara que no exporta, seala como causa principal el
no cumplir con la calidad para la exportacin, mientras que el 84% desconoce la
existencia de mercado en el exterior para sus productos y un 92% de los
microindustriales entrevistados que no exportan, declara que no compite en precio con
los productos del exterior.
El 86% de los entrevistados que no exportan, sealan que no influye el hecho de contar
con la capacidad instalada suficiente para surtir los pedidos de las empresas del
exterior o las maquiladoras y, el 92% de los que no exportan, sealan que no influye el
hecho de acceder a financiamientos blandos y rpidos para su proceso productivo.
En este sentido, la construccin del parque para incubadora de microindustrias se
justifica para apoyar a la integracin de estas empresas a los procesos de exportacin
o la sustitucin de importaciones al mercado local.
723 O/e%ta de es'acios 'a%a i!dust%ias $ as ate%!ati0as de os #ic%oi!dust%iaes2
Existen dos tipos de naves industriales que se ofrecen en la ciudad de Tijuana y
son: Las que se construyen en parques industriales adecuados y bien construidos y; las
que se ubican en diversos puntos de la ciudad, independientemente del uso como
bodega, nave industrial o establecimiento comercial. En cuanto a los primeros se
presenta a continuacin la lista siguiente:
CUADRO No. 2.-
RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALI+ADOS EN LA CIUDAD DE TI)UANA
No#b%e Di%ecci"! Co!tacto
O%ea
e!
(as2
Tota
dis'o
!ibe Pe!ta %e!t
Tie#'o
O'e%a
ci"!
Arboledas / Afal ndustries
Calle Seminario #18750 La Presa
633-42-71 y 633-42-80
Luis Lutteroth /Salvador
Blanco 2 1 N S 1991
Azteca ndustrial Center
Calle Azteca y guila Medina #19328
684-99-18 y 684-99-23 Jos Carlos Fimbres 1.7 1.7 N S 1996
Bentez ndustrial Center Blvd. Federico Bentez #8250
Jos Carlos Fimbres
684-99-18 y 684-99-23 1.1 1.1 N S 1999
Las Brisas ndustries
Callejn Terrazo #8 La Mesa
633-42-71 y 633-42-80
Blanco 1 0.5 N S 1978
Bustamante ndustrial Center
Blvd. Agua Caliente #4558-1801
624-93-05 y 624-93-05
Miguel Velasco
Bustamante 6.81 0 N S 1980
La Campia ndustrial Center
Ave. La Campia #19511 La Mesa
Cerro Colorado ndustrial
Center
Blvd. nsurgentes #19802 La Presa
686-19-13 y 686-19-15 Francisco Alonso 3.5 0 N S 1986
Fabricas y Bodegas ndustrial
C.
Blvd. Federico Bentez #6022 La
Mesa 684-99-17 y 684-99-23 Eduardo Fimbres 5.5 1 N S 1968
Ferrocarril ndustrial Center
Blvd. Daz Ordaz #8002 La Mesa
Fimher ndustrial Center
Blvd. nsurgentes #19801 La Mesa
ndependencia ndustrial Center
Grupo El Florido
Blvd. El Refugio La Presa
634-60-40 y 634-30-01
Marcela Carrera
Luis Lpez 7 0 S S 1997
nsurgentes / Afal ndustries
Blvd. nsurgentes #1840 La Presa
633-42-71 y 633-42-80
Blanco 4.5 1.1 N S 1980
_______________________________________________________________________________________________
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33

nsurgentes ndustrial Center
Blvd. nsurgentes Parcela 37 La
Presa 686-19-13
Francisco Alonso
686-19-15 1.5 0 N S 1986
Limn Los Pinos ndustrial C.
Ave. Ferrocarril Km14 Los
Pinos686-53-80
Alejandro Limn/Alberto
Limn/E. 686-56-31 14.5 0 N S 1986
Limn Los Pinos ndustrial C.
Ave. Ferrocarril Km14 Los
Pinos686-53-80 y 686-23-96
Alberto Limn / Enrique
Blancarter 2.5 1 N S 1999
Luna Park ndustries
Blvd. Jos De San Martn #3600-2
TEL 633-42-80
Blanco TEL 633-42-71 1 0.5 N S 1979
Luna Park ndustrial Center Blvd. Daz Ordaz #3600-2 La Mesa
Francisco Alonso
686-19-13 y 686-19-15 1.4 0 N S 1986
Mizrachi ndustrial Buildings
Calle 7 Norte #202 C. ndustrial Mesa
Otay
Dolores Sandoval
621-16-19 y 623-33-48 2 1 N S 1985
PTSA ndustrial Center
Ave. Del guila Azteca s/n Bajamaq
(686)561-6619
Fernando Arjona
Eugenio Lagarde 1.9 0.9 N S 1998
El Refugio ndustrial Center
Grupo El Florido
634-60-40 y 634-30-01
Marcela Carrera
Luis Lpez 7 4 S S 1998
Agua Azul ndustrial Park
Blvd. Agua Azul #7000 Parque nd.
Azul680-95-02 y 680-95-02 Andrea Ruvalcaba 18 5 S S 1995
El guila ndustrial Park
M. San Javier #10661 Zona Rio Gato
B. 634-24-67 y 634-24-68 Mark Behling 120 20 S S 1989
Cerro de Las Abejas nd. Park
Grupo El Florido
634-60-40 y 634-30-01
Marcela Carrera
Luis Lpez 18 8 S N 1997
Grupo El Florido
Blvd. de los Olivos Norte La Presa
634-30-01
Marcela Carrera
Luis Lpez 634-60-40 15 2.5 S S 1999
RELACION DE PARQIUES INDUSTRIALES LOCALI+ADOS EN LA CIUDAD DE TI)UANA
Hco!ti!ua cuad%o No2 7I su'e%/ Dis'o 0e! %e! O'e
No#b%e Di%ecci"! Co!tacto Tota !ibe Ta ta %aci"!
Costa Dorada nd. Park
Carretera Libre Tij-Ens. #8008 R.
Tecolote
Marciano Sanchez
Breton/Alex G
. 700-5265 y 700-5265 400 400 S S 1999
Chilpancingo ndustrial Park Paseo de los Hroes #911-A Zona Ro
Blanco
633-42-71 y 633-42-80 85 68 S S 1996
El Florido ndustrial Park
Grupo El Florido
Km. 26.5 Carretera Libre a Tecate La
Presa
Marcela Carrera / Luis Lpez
634-60-40 y 634-30-01 115 7 S S 1998
Frontera ndustrial Park
M. San Javier #10661 Zona Ro Gato
B.
Mark Behling
634-24-67 y 634-24-68 40 1 S S 1990
Girasol ndustrial Park
guila Azteca #2005 Fracc R. El
guila
Jos Carlos Fimbres
684-99-18 y 684-99-23 24 24 N S 2001
La Gloria ndustrial Park
B.
Mark Behling
634-24-67 y 634-24-68 217 60 S S 1997
nsurgentes ndustrial Park
B.
Mark Behling
634-24-67 y 634-24-68 12 2 S S 1989
El Lago ndustrial Park
Blvd. nsurgentes La Mesa
700-5265 y 700-5265
Marciano Sanchez
Breton/Alex G. 120 45 S S 1985
La Mesa ndustrial Park Calle E #4 Fracc. Rubio La Mesa
Elas Laniado
689-12-08 y 689-23-09 37 23 S S 1997
Morelos ndustrial Park Km. 0.787 Libramiento Oriente Javier Chvez 100 30 S S 1986
681-10-38 y 681-10-83
Nrdica ndustrial Park Calle E #4 Fracc. Rubio La Mesa
Elas Laniado
689-12-08 y 689-23-09 37 23 S S 1997
Nueva Tijuana nd. Park Ciudad nd. Nueva Tijuana Otay
Javier Chvez
681-10-38 y 681-10-83 100 30 S S 1981
Pacifico ndustrial Park
Parque ndustrial Pacifico
Blvd. Pacifico y Libramiento Oriente
2+300
Javier Chvez
681-10-38 y 681-10-83 420 185 S S 1989
Los Potros ndustrial Park Calle Cochimies Col Los Potros
Guillermo Espinosa
634-17-70 y 684-04-06 8 3 N S 1999
Presidentes ndustrial Park Blvd. Agua Caliente #4558-1801
Miguel Velasco Bustamante
624-93-05 y 624-93-05 35 4 S S 1983
Prologis Park Calle Chilpancingo #52 Mesa de Otay
Jess Melndez
647-30-20 y 647-30-02 17 5 N S 1999
Tecnomex ndustrial Park Blvd. Tecnomex Col Lzaro Crdenas
Enrique Mier y Tern
684-29-88 y 634-02-80 30 18 S S 1990
Tecolote ndustrial Park Carretera Libre Tij-Ens. #8008 102-D
Marciano Sanchez
Breton/Alex G.
700-5265 y 700-5265 220 180 S S 1997
Tijuana nternacional nd. Ave. Universidad 2-B La Mesa de Miguel Velasco Bustamante 50 4 N S 1986
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34

Park Grupo Bustamante Otay 624-93-05 y 624-93-05
Tijuana nternational nd.
Park(FNSA)
Privada Misiones #1123 Parque nd.
Misiones Tijuana
Tomas Sibaja
607-56-10 y 607-56-11 50 4 N S 1986
Vistas ndustrial Park
Grupo El Florido
Blvd. nsurgentes Km.26.5 Carretera
Libre a Tecate Delega. La Presa
634-60-40 y 634-30-01
20 15 N S 1999
Vistas ndustrial Park
Grupo El Florido
Blvd. nsurgentes Km.26.5 Carretera
Libre a TKT la Presa
634-60-40 y 634-30-01 20 15 S S 1999
En estos parques suman una capacidad instalada de 2382.51 hectreas, de las
cuales estn disponibles 1189.9 hectreas, que representan casi el 50%.
Cabe aclarar que las empresas que demandan espacios de estos parques, son
de las clasificadas como grandes, medianas y muy pocas son pequeas. Los costos de
renta de las naves industriales de estos parques varan desde $0.29 dlares por pie
cuadrado a $0.42 dlares el pie cuadrado.
En metros cuadrados los costos de la renta son $27 pesos por m2 a $39 pesos el
m2, esto significa un promedio de $33 pesos por m2 para espacios superiores a 3,500
m2.
En caso de buscar la adquisicin de la tierra, los costos varan de $45 a $100
dlares el m2.
Los parques industriales de la ciudad de Tijuana, han donado reas al
Ayuntamiento, por lo que es posible contar con terrenos adicionales en diferentes
rumbos de la ciudad para apoyar los parques ncubadoras para ubicar las
microempresas que pretendan abordar los programas de incubadoras industriales, toda
vez que no hay parques especiales para ello y se pueden utilizar parte de los predios
propiedad del municipio para impulsar a el gran nmero de microempresas que existen
en la ciudad.
Respecto a las naves industriales o bodegas ms pequeas que se rentan en los
diversos rumbos de la ciudad, no necesariamente en parque industriales tenemos la
siguiente informacin que se presenta en el cuadro 2-B, donde se determina un costo
promedio por m2 de renta en las bodegas de $3.15 dlares, sin embargo, al quitar una
bodega que est rentando en la colonia emperadores a razn de $1.39 dlares el m2
porque es una zona eminentemente residencial, el resto de las rentas queda en un
valor promedio de $3.79 dlares el m2, que es casi el mismo promedio que traen los
parques industriales analizados arriba $35.24 pesos por m2 de renta contra $33 pesos
arriba promediados.
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35

Cuad%o No23 72B23 RELACION DE BODE*AS EN RENTA
DEL MUNICIPIO DE TI)UANA ABRIL DEL 7FF72
No2 UBICACI5N TELEFONO
SUPERFICIE
M7
RENTA
DLS
RENTA M7
DLS
1.- CALLE CONSTELAC. COL LBERTAD 445 $ 1,540.00 $ 3.46
2.- CALLE CONSTELAC. COL LBERTAD 382 $ 1,800.00 $ 3.50
3.- PARQUE ND. EL AGULA 460 $ 1,610.00 $ 3.50
6.- Blvd Daz Ordaz en los pinos 500 $ 1,750.00 $ 3.50
7.- Blvd Federico Bentez 360 $ 1,260.00 $ 3.50
8.- Blvd Daz Ordaz Jardines de la Mesa 400 $ 1,700.00 $ 4.25
9.- Col Emperadores en la mesa 1800 $ 2,500.00 $ 1.39
10.- Calle Ensenada Col. Cacho 250 $ 1,200.00 $ 4.80
11.- Bodega en la Mesa Atrs de CFE 2000 $ 6,000.00 $ 3.00
TOTALES 4 PALOR PROMEDIO M7 NC9N 79C6F Q 926L
Fuente: nvestigacin periodstica de la localidad y consulta telefnica.-
En la Asociacin de Profesionistas nmobiliarios de la ciudad de Tijuana (APT), se
mantiene una informacin constante de las bodegas y naves industriales que se rentan
en Tijuana, y se puede corroborar en el cuadro siguiente extrado de la pgina de
nternet de dicha asociacin, en cuyos datos encontramos precios de renta de bodegas
por $3.71 el m2, que es superior a las consideradas por las naves industriales de los
parques, aunque sus superficies son menores.
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36

CUADRO No.- 2 C.-
RELACION DE NAPES INDUSTRIALES 4 BODE*AS EN RENTA EN TI)UANA
DATOS OBTENIDOS DE LA ASOCIACION DE A*ENCIAS INMOBILIARIAS DE TI)UANA2
No. PRRRT Co o F%acc Di%eccio! Dist%ibucio! Te%%e!o
#7
Co!st
#7
P%ecio

1 RENTA CD NDUSTRAL OTAY
CALLE CNCO
SUR NO. 165
933M2 DE EDFCO, 629M2 DE
PRODUCCON EN PLANTA BAJA Y 303M2
EN MEZANNE DE OFCNAS Y BAOS
(H/M), TRANSFORMADOR DE 112.5,
CSTERNA, PATO DE MANOBRAS DE
814M2
2,555M
2
933M2
4,492.76 DLS

2 RENTA ZONA RO
BLVD.
CUAHUTEMOC
2 NVELES.
480
MTS. 2
45,000.00
PESOS
3 RENTA GUAYCURA
PASEO
GUAYCURA
PLANTA ALTA, 2 BAOS, LUZ
MONOFASCA,
387
$ 850.00
DLLS.
4 VENTA CD NDUSTRAL OTAY
CALLE CNCO
SUR NO. 165
933M2 DE EDFCO, 629M2 DE
PRODUCCON EN PLANTA BAJA Y 303M2
EN MEZANNE DE OFCNAS Y BAOS
(H/M), TRANSFORMADOR DE 112.5,
CSTERNA, PATO DE MANOBRAS DE
814M2
2,555M
2
933M2 400,000 DLS
5 RENTA
CENTRO NDUSTRAL
ARBOLEDAS
CALLE SEMNARO
NO. 18750,
FRACC.
ARBOLEDAS
"BULT TO SUT" PROYECTO DE 3 NAVES
DE 1,000 M2 APROX. CON 50 KVA. LNEAS
TELEFONCAS DSPONBLES, OFCNAS, 2
BAOS PARA REA DE PRODUCCON
(H/M)
3,000M
2
SEGUN
NEC/CL

0.39 DLS POR
FT2
6 RENTA
CENTRO NDUSTRAL
CHLPANCNGO
BLVD. BELLAS
ARTES,
DELEGACON MESA
DE OTAY
"BULT TO SUT"PROYECTO DE 2 NAVES
DE 7,000M2 UNA DE 14,000M2
14,000
M2
SEGUN
NEC/CL

7 RENTA CD.NDUSTRAL OTAY CALLE 4 SUR 108 BODEGA NTEROR APROX 460M2 1000 460 $1,500DLLS
8 VENTA CD.NDUSTRAL OTAY CALLE 4 SUR 108
PLANTA ENLATADORA(SOLO RENTA
ESPACO, R/V EQUPO A CONVENR
2350 940 $3,500DLLS
9 VENTA COL. PLANETARO PLUTON 105
OFCNAS, TALLE
ESTRUCT,BODEGA,PATOS
1550 480
$200,000DLLS

10 RENTA SEMNARO MADRD
325 M2 BODEGA PUERTA DE FERRO A
NVEL DE PSO BAOS AREA DE BODEGA
CON REGADERA OFCNAS 50 M2 EN 2DA
PLANTA ESTAC. 4 AUTOS MUY BUENA
400 M2 400M2 1,200 DLS
11 RENTA OTAY
FRAY JUNPERO
SERRA
SUPERFCE DE BODEGA 1,100 M 0 11,836
PES OFCNAS 200 M BAOS PARA
HOMBRES Y MUJERES DOS PUERTAS DE
CARGA Y DESCARGA.
1,200
M
1,100 3,906.DLS
12 RENTA COL.SANDOVAL
AV. LOS POLLOS
Y AV. LOS
CHARROS
AREA DE PRODUCCON, MAS 100M2 DE
OFCNAS, 3BAOS
500M2
$1500.00
DLLS
13 RENTA
BLVD. FEDERCO
BENTEZ
BLVD. FEDERCO
BENTEZ
AREA DE BODEGA DOS ANDENES
BODEGA COMERCAL
950 890 4,500 DLS
14 RENTA
BLVD. FEDERCO
BENTEZ
BLVD. FEDERCO
BENTEZ ESQ.
LEYVA
SUPERFCE DE 980MBODEGA DOS
ANDENES
1,100 980 5,000 DLS
15 RENTA OTAY CALE 5NTE
BODEGA DOS OFCNAS ANDEN CARGA Y
DESCARGA
400 450 1,600 DLS
16 RENTA BLVD. BENTEZ
MARSCAL SUCRE
#6
3OFCNAS, 2BAOS,AREA DE
PRODUCCON C/BAOS, ANDEN
1340
$3,500.00
DLLS.
17 RENTA COL CASTLLO CALLE K
490 M2 DE AREA DE BODEGA , MESANNE
DE 65M2 , CORTNA DE METAL, ALTURA DE
6.5 M2, OFCNA DE 35 M2 Y CUARTO
EXTRA DE 40 M2.
550 565
$1,700.00
DLLS.
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37

18 VENTA
LA MESA, CERCA DE
PENTENCARA DEL
ESTADO
AVE. DE LOS
POLLOS EN
ESQUNA
OFCNAS 80 M2. Y ESTACONAMENTO
PARA 6 CARROS
810 750
$260,000.00
DLLS
19 RENTA LA MESA 400 M2 1,500
20 RENTA GARTA DE OTAY
FRANCSCO
EUSEBO KNO 17022
OFCNAS, RAMPA, ANDEN 800 M 720 M
$2,800.00
DLLS. MES
21 RENTA GARTA DE OTAY
FRANCSCO
EUSEBO KNO
17527
600 M 540 M
$2,300.00
DLLS. MES
22 RENTA
NDUSTRAL LOMA
BONTA
BLVD. AGUA AZUL
7004

4,570
M
.34 CTVS DLL.
P/P2
23 RENTA
NDUSTRAL LOMA
BONTA
BLVD. AGUA AZUL
7004

5,070
M
.34CTVS DLL
P/P2
24 RENTA LOS REYES REY CARLOS #3 2PRVADOS, 2BAOS, MEZZANNE 312 312
$1000.00
DLLS
25 RENTA GRAN TENOCHTTLAN AVE. 2 NO. 9 2 PLANTAS 207 M 400 M
$1,200.00
DLLS. MES
26 VENTA GRAN TENOCHTTLAN AVE. 2 NO. 9 2 PLANTAS 207 M 400 M
$135,000.00
DLLS.
27 RENTA GRAN TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
4010
3 PLANTAS 365 M 500 M
$1,500.00
DLLS. MES
28 VENTA GRAN TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
4010
$270,000.00
DLLS.
ESPERANZA RS
3964
$1,800.00
DLLS. MES
30 VENTA
RENTA GRAN
TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
3964
$230,000.00
DLLS. ME
ESPERANZA RS
3979
1 PLANTA 375 M 300 M
$800.00 DLLS.
MES
32 RENTA
PARQUE NDUSTRAL
MORELOS
LBRAMENTO
ORENTE 10001
2OFCNAS C/BAOS,25M2 DE PRVADOS,
10BAOS EN AREA DE PRODUCCON, 3
ANDENES PARA CAMONES DE 53FT.
21612
$4,512.00
DLLS
33 VENTA GRAN TENOCHTTLAN
ESPERANZA RS
3979
1 PLANTA 375 M 300 M
$130,000.00
DLLS.
34 RENTA LOS PNOS FABOLA Y PALMAS
AREA DE ALMACEN 400 METROS ANDEN Y
RAMPA OFC. 30 METROS DOS BAOS EN
EL AREA DE ALMACEN ENERGA 110
ALTURA DE 6.5 BAJO ALTO 7 METYROS
450
METRO
S
400
METRO
S
1,700
DLARES
35 VENTA TOMAS AQUNO
GONZALES BOCA
NEGRA
DOBLE ALTURA, PSO CONCRETO,
ESTRUCTURA DE ACERO Y 1/2 BANO
200 200 M2 $400.00
36 RENTA OTAY CD NDUSTRAL
DEAL PARA PEQUEA MAQULADORA,
350 M2 DE AREA DE OPERACON , 65 M2
DE AREA DE OFCNA EN DOS PLANTAS,
LUZ TRFASCA, ETACONAMENTO PARA 6
CARROS , AREA PARA CARGA Y
DESCARGA CON EQUPO DE
ALMACENAMENTO.
400 350
1,700.00 DLLS

E! %esu#e!, a %e!ta de !a0es i!dust%iaes e! 'a%&ues e; '%o/eso tie!e u!
costo a%ededo% de Q99 'esos 'o% #7S a %e!ta de bode,as #.s 'e&ueTas e!
di0e%sos %u#bos de a ciudad cuesta a%ededo% de Q9L27L 'esos e #7S e! as
!a0es o bode,as de os disti!tos %u#bos de a ciudad &ue o/%ece! e! %e!ta a
asociaci"! de a,e!tes i!#obiia%ios de a ciudad1 tie!e! u! costo '%o#edio 'o%
Q9C 'esos #72
Este tipo de naves o bodegas que se rentan en los diversos rumbos de la
ciudad, son los que utilizan en un momento dado los pequeos industriales de Tijuana
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38

porque ofrecen espacios ms pequeos, sin embargo, tienen que utilizar la va publica
para maniobras de carga y descarga o tienen que solicitar el uso del suelo para
industria en zonas residenciales que se ubican estas bodegas; estos locales presentan
una serie de dificultades que sitan en ventajas comparativas a las ofrecidas por el
parque para ncubadora de micro industrias.
923 Co!t%astaci"! de o/e%ta $ de#a!da de es'acios 'a%a #ic%o i!dust%ias23
El cuadro siguiente muestra el anlisis comparativo de la oferta y demanda de espacios
para industrias en el municipio de Tijuana.
OFERTA DE NAPES IND2
PRECIO
M7 RENTA
DEMANDA DE NAPES
PJMICROINDUSTRIAS
PRECIO
M7 RENTA
46 parques industriales
con superficie disponible
de 1189.9 hs. $33.00
Aproximadamente
1000 Microindustrias
con superficie menor a
125 m2.
$40.00
11 bodegas o naves con
superficie disponible de
7437 m2.
$35.25
36 bodegas APT, con
superficie disponible de
38052 m2.
$34.00
No obstante que existen bastantes espacios disponibles para industrias, no son en las
dimensiones adecuadas para las necesidades de las microindustrias de la localidad,
por lo tanto, estas micro empresas que operan en la ciudad, tienen que pagar precios
por arriba de mercado para ocupar espacios de acuerdo a las necesidades de su
operacin, por lo que se concluye que si es factible ofertar naves industriales de
menores superficies a los 100 m2 en el parque industrial incubadora de CANACNTRA,
`por lo menos a los mismos precios de mercado de los dems parque industriales.
Los microindustriales pagan actualmente un precio de $40 pesos por m2 rentado en
espacios ms pequeos a los ofertados por los arrendadores de bodegas y los parques
industriales que existen en la ciudad. Los microindustriales no pueden pagar rentas de
naves con superficies superiores a los 125 m2, adems de que en estos momentos no
necesitan espacios ms grandes.
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CAPITULO III
ESTUDIO TECNICO DEL PRO4ECTO23
III23 ESTUDIO TECNICO DEL PRO4ECTO23
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40

En este apartado se describen todos los aspectos de tcnicos de la construccin
y operacin del parque industrial y los presupuestos de construccin y la operacin del
mismo; el esquema de operacin que se describe en este apartado, es el esencial para
que opere en condiciones ptimas, por lo tanto se incluyen funciones y actividades a
realizar en el mismo.
623 Ca%acte%<sticas de a co!st%ucci"!23
l
La ubicacin del sitio es el Parque ndustrial Valle Sur que se localiza en el Sur
de la ciudad de Tijuana.
El terreno cuenta con una superficie de 6,085 m2, presenta una topografa
simple y plana en lo representa la plataforma de terrecera; los taludes que rodean la
plataforma si presentan pendientes graves y es indispensable un tratamiento de
forestacin y contencin en las partes bajas para evitar erosiones.
La construccin ser de la siguiente manera:
a).- Estacionamiento 3,690 m2 con 34 cajones.
b).- Callejn de servicio y rea de maniobras.
c).- Edificios que constan de: 14 locales de 94 m2 cada uno; 4 locales de 85m2 cada
uno; 2 locales de 80 m2 cada uno de 60 m2, adems de comedor, oficinas y sala de
juntas para capacitacin, que no se cuentan como superficie rentable.
La superficie rentable es como sigue: 14 locales de 94 m2 cada uno suman 1316 m2,
ms 4 locales de 85 m2 cada uno suman 340 m2, ms dos locales de 80 m2 cada uno
que suman 160 m2, mas uno de 60 m2 arrojando un total de 1876 m2.
Los planos se anexan al presente trabajo, la superficie total construida es de
2386 m2.
En Estados Unidos, los cajones de estacionamiento se cobran rentas a los locatarios
por su utilizacin.
723 P%esu'uesto de costos $ ,astos de a co!st%ucci"!23
Los costos son estimados de la obra son conforme a proyecto y representan una
aproximacin de lo que ser el costo real de la obra una vez concursada la misma.
El detalle de definicin de costos es por rubros principales del proceso constructivo del
parque, los detalles del mismo sern expuestos en el proyecto de construccin que se
elabor paralelamente a este estudio.
El presupuesto de la construccin fue elaborado por la empresa constructora y se
resume en el cuadro siguiente:
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41

CUADRO No. 3.-
PRESUPUESTO DE NVERSON PARA LA CONSTRUCCON DEL PARQUE
NDUSTRAL PARA MCROEMPRESAS.-
DESCRIPCION PALOR
PIDA
UTIL
DEPRE
CIACION
DEPREC2
ACUM
Excavacin, tn!i!o "
!#$%ant ! ci&ntacion# $175,000 20 AOS $8,750 $8,750
'((c()a#* '(a+o, niv%acin
" co&$actacin !% t((no $312,000 20 AOS $15,600 $24,350
Con#t(,ccin O-(a Civi% !
.a# A /o!,%o 0 1700&22 $1'456,000 20 AOS $72,800 $97,150
.a# 3 /o!,%o 0 1700 &2 $1'456,000 20 AOS $72,800 $169,950
.a# A /o!,%o 00 1400 &22 4986,000 20 AOS $49,300 $219,250
.a# 3 /o!,%o 00 1245 &22 4812,000 20 AOS $40,600 $259,850
Con#t(,ccin ! 5,-#tacin
4000 a&$(#. 4278,000 20 AOS $13,900 $273,750
.a# A /o!,%o 000 1280 &22 4700,000 20 AOS $35,000 $308,750
A%,&-(a!o 4219,000 20 AOS $10,950 $319,700
E6,i$a&into " /o-i%ia(io 4220,000 20 AOS $11,000 $330,700
Con#t(,ccin O-(a civi% n
&,(o# ! contncin !
ta%,!#, 4450,000 20 AOS $22,500 $353,200
7avi&ntacin " 8,a(nicion# 4980,000 20 AOS $49,000 $402,200
E#t,!io# " $(o"cto# 4500,000
20 AOS
25,000 QC7N17FF
TOTALES $8544,000 QC7N17FF
En suma, la inversin total requerida es de $8'044,000.00 para la construccin de 20
locales, con sus espacios para estacionamiento y su rea de maniobras.
El tiempo estimado para la realizacin de esta construccin es de nueve meses
aproximadamente.-
923 Es&ue#a o'e%ati0o de 'a%&ue i!dust%ia '%o'uesto23
La operacin de este parque industrial propuesto para los micros empresas, se
i!icia desde a seecci"! de as e#'%esas que se deben instalar en el mismo y se
debe realizar un proceso de seleccin en funcin de los siguientes factores a
considerar:
Que el microindustrial cumpla con el perfil sealado en el apartado del
estudio.
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42

La urgencia de reubicacin de la empresa por factores de desarrollo urbano y
problemtica con los vecinos en cuanto a ruidos, contaminacin o maniobras de
carga y descarga en las calles.
La necesidad de expansin de la empresa por incrementos de la produccin y la
contratacin de personal.
La produccin estratgica de un grupo de microempresarios para los sectores
exportadores o la sustitucin de las importaciones a la regin fronteriza de los
productos que generan.
La posibilidad de visualizar en el parque industrial objeto de este estudio como
una empresa integradora de diversos microempresarios que les facilite su
desarrollo y la integracin a los sectores exportadores o al mercado regional.
Patrocinar y facilitar la incubacin de una empresa de transformacin mediante
la concrecin de las ideas de uno o ms creativos y/o profesionistas que
visualizan ideas productivas o de beneficio a los sectores productivos de la
regin.
Participar con subsidiaridad y solidaridad con los microempresarios que desean
impulsos reales y de capacitacin para desarrollarse en el medio.
Todos estos elementos se deben ponderar y mediante la formacin de un comit
de seleccin designado por el Consejo directivo de ncubadoras ndustriales, A. C. y en
forma imparcial asignar valores especficos sobre la seleccin, sin dejar de lado el
propsito de funcionamiento del parque.
Una vez que se han seleccionado las empresas, se debe eabo%a% u! co!t%ato
de a%%e!da#ie!to ti'o co! cada u!a de eas, donde se les permite establecerse en
el parque, a cambio de diversos compromisos que debe cumplir, entre otros son:
a).- La obligacin de cubrir una cuota de recuperacin de los costos de
operacin y mantenimiento del parque;
b).- El tiempo mximo de estancia en el parque ser de tres aos, tomando
como base la maduracin de la inversin o el proceso de integracin a los sectores de
mayor ritmo de crecimiento.
c).- La obligacin de tomar cursos de capacitacin que ofrecen CRECE, CMO y
las dems instancias de la Secretara de Economa, la Secretara de Desarrollo
Econmico del Estado, la SHCP en aspectos fiscales, la Direccin de Trabajo y
Previsin Social del Estado, etctera.
d).- La obligacin de participar en reuniones de evaluacin de avances de cada
uno de los usuarios del parque por parte de los directivos de ncubadoras industriales
A. C., para definir la eficiencia del programa que a su vez sirva de retroalimentacin de
ideas de los usuarios a los directivos.
e).- Las dems obligaciones por la estancia en el parque como son los pagos de
electricidad, agua, telfono, recoleccin de basura y dems gastos concernientes a su
actividad en la nave industrial, as como cumplir con el reglamento interno del propio
parque (que debe ser elaborado por ncubadoras ndustriales A. C.).
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43

El parque %e&uie%e 'a%a su o'e%aci"! u! *e%e!te1 dos au;iia%es1 u!
e#'eado de i!te!de!cia1 u!a sec%eta%ia $ dos 0i,ia!tes, en cuanto a los
auxiliares, uno de ellos contable-administrativo y otro tcnico en mantenimiento de
edificios con conocimientos bsicos de plomera, electricidad, albailera y dems
actividades relacionadas con mantenimiento y la supervisin del mismo.
Las /u!cio!es susta!ti0as de *e%e!te son la de coordinar a sus auxiliares
para mantener al da los registros de ingresos y egresos del parque, la operatividad de
los edificios en buen estado, obtener la cuota de recuperacin del parque, liquidar los
gastos correspondientes a las reas comunes del parque; adems, promover la
asistencia de las instituciones especializadas para capacitar a los empresarios y sus
empleados que son usuarios del parque, instrumentar un mecanismo de captacin de
estudiantes para prestar servicio social y prcticas profesionales en el propio parque y
con los empresarios ya sean estudiantes de las ingenieras, de economa, de
contabilidad, de derecho etctera, tanto de la UABC, el TT, o la UTT.
Tambin el *e%e!te debe%. obse%0a% e cu#'i#ie!to de %e,a#e!to de
Pa%&ue por parte de los usuarios y coordinar el usos de las reas comunes para
reuniones de capacitacin y de trabajo de las empresas y los propios directivos del
parque.
El mantenimiento y limpieza de las reas comunes, deber estar a cargo de un
empleado de intendencia, que debe en su momento ser auxiliado por personal de las
empresas que realicen la misma actividad.
Los gastos de sueldos y salarios debern ser a costos de mercado para evitar la
rotacin de personal en el parque. La estimacin de los costos y gastos de operacin
que no corresponden a la mano de obra en el parque se presentan en el apartado
siguiente del anlisis financiero.
C23 Siste#a de o%,a!iUaci"! 'a%a a ad#i!ist%aci"! $ o'e%aci"! de 'a%&ue2
Se debe estructurar un manual de organizacin y de operacin del parque,
donde se establecen los esquemas que rigen el rumbo del parque y como debe
mantenerse este rumbo. En este estudio se platean algunas ideas que deben
contemplarse en el manual de organizacin y funcionamiento del parque.
C2623 La O%,a!iUaci"! de 'a%&ue23
E "%,a!o de ,obie%!o de Pa%&ue se%. e Co!se-o Di%ecti0o de I!cubado%as
I!dust%iaes A2 C21 formado para su construccin y operacin, cuando cambian las
personas que participan en ese Consejo Directivo, automticamente quienes los
sustituyan sern titulares del mismo. Este Co!se-o Di%ecti0o debe%. %eu!i%se 'o% o
#e!os cada dos #eses para evaluar el funcionamiento del parque y sus operadores.
El organigrama del parque para su funcionamiento ptimo se presenta a continuacin:
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44

Pa%&ue I!dust%ia 'a%a I!cubado%a de Mic%oi!dust%ias2
La *e%e!cia de 'a%&ue se%. !o#b%ada 'o% e Co!se-o Di%ecti0o en
funciones, para lo cual deber evaluar una terna propuesta por el presidente de
CANACNTRA en turno.
Una vez definido el Gerente, este designar a sus auxiliares y dems personal,
sometiendo al visto bueno de la Consejo Directivo los nombramientos que este por
realizar.
La *e%e!cia se e!ca%,a%. de eabo%a% os #a!uaes de o%,a!iUaci"! $
/u!cio!a#ie!to de 'a%&ue1 as< co#o e %e,a#e!to de #is#o1 los convenios de
las empresas y los procedimientos de seleccin de las mismas; a su vez, la gerencia se
encargar de disear un plan estratgico del propio parque para un periodo de 10 aos
por lo menos, con una visin que abarque los siguientes aspectos: Crecimiento,
Consolidacin, Normatividad, Administracin y Planeacin.
La *e%e!cia debe%. diseTa% 'a%.#et%os de e0auaci"! $ co!t%o del
funcionamiento del parque, para medir su efectividad y los avances en cuanto al
cumplimiento de los objetivos y metas trazados en el plan estratgico.
La *e%e!cia debe%. eabo%a% os '%o,%a#as $ '%esu'uestos o'e%ati0os
a!uaes (POA's), definir en base a ellos la cuota de recuperacin de los costos del
parque.
Se%. u! co#'%o#iso de a ,e%e!cia e %eaiUa% e /u!cio!a#ie!to del parque
en manera ptima y de acuerdo al concebido en este proyecto.
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*ERENTE H6I
)EFE DEL
DEPARTAMENTO
TECNICO
INTENDENCIA
H6I
PI*ILANTES
H7I
DEPARTAMENTO
DE PRESTADORES
DE SERPICIO
SOCIAL
)EFE DE
DEPARTAMENTO
ADMINISTRATIPO
SECRETARIA H6I

C2723 La o'e%aci"! de 'a%&ue23
La operacin se inicia en la seleccin y colocacin de la empresa en el parque,
bien documentada (contratos firmados) y con la entrega-recepcin de la nave industrial,
el reglamento del parque donde se establecen los derechos y obligaciones de los
locatarios.
El parque deber contar con vigilancia en la mayor parte del tiempo posible, para
evitar actos de vandalismo y destruccin de las instalaciones.
La administracin deber mantener en buen estado fsico y limpias las reas
comunes del parque.
La administracin deber realizar los cobros correspondientes a las cuotas de
recuperacin para la operacin y funcionamiento del propio parque.
La administracin deber firmar convenios con las instituciones de educacin
tcnica a nivel media y superior de la localidad para instrumentar programas de
capacitacin y adiestramiento con los empresarios y los trabajadores, asimismo, para
captar estudiantes de servicio social y profesional tanto para el parque como para
apoyar a los empresarios y a los empleados o para desempear labores de asesora a
la gerencia del parque.
La administracin debe preparar un diagnstico de necesidades de capacitacin
de las personas que laboran en las diferentes empresas del parque, con el fin de
integrar un plan de capacitacin y conferencias a la vez de programar los convenios
con las instituciones de educacin superior y la utilizacin de la sala de capacitacin.
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CAPITULO IP
ANALISIS FINANCIERO DEL
PRO4ECTO23
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IP23 ANALISIS FINANCIERO DEL PRO4ECTO23
623 P%esu'uesto de i!0e%si"! de '%o$ecto $ est%uctu%a de /i!a!cia#ie!to de a
i!0e%si"!2
La inversin necesaria para la obra del parque se determin en el apartado
correspondiente a los aspectos tcnicos de este estudio, para ello se toma en
consideracin las estimaciones y las fuentes de financiamiento
CUADRO No. 4.-
PRESUPUESTO DE NVERSON Y ESTRUCTURA DE FNANCAMENTO.-
Meses Acti0idades a desa%%oa%
O%i,e! de os %ecu%sos H'esosI
Sec%eta
%<a de
Eco!o#<a
*obie%!o
Estata
*ob2
M'io2
Secto%
'%i0ado
Sc2
ac2
Ot%os Tota
Ab%i
E#t,!io# " $(o"cto#
Excavacin, tn!i!o
" !#$%ant ! ci&ntacion#
500,000
175,000 0
0
100,000
0 0
675,000
'((c()a#* '(a+o, niv%acin
" co&$actacin !% t((no 168,107 43,893
0
100,000
0 0
312,000
Mayo
.a# A /o!,%o 0 1700&22 90,213 365,787
0
1,000,000
0 0
1,456,000
Junio
.a# 3 /o!,%o 0 1700 &2 102,515 353,485
0
1,000,000
0 0
1,456,000
Julio
.a# A /o!,%o 00 1400 &22 446,087 300,000
0
239,913
0 0
986,000
Agosto
.a# 3 /o!,%o 00 1245 &22 200,000 312,000
0
300,000
0 0
812,000
Con#t(,ccin ! 5,-#tacin
4000 a&$(#. 236,128 35,000
0
6,872
0 0
278,000
Septiembre
.a# A /o!,%o 000 1280 &22 442,279 30,000
0
227,721
0
700,000
Otubre
A%,&-(a!o 200,000 15,835
0
3,165
0 0
219,000
E6,i$a&into " /o-i%ia(io 215,918
0
4,082
0 0
220,000
!o"iembre
Con#t(,ccin O-(a civi%
n &,(o# ! contncin !
ta%,!#, 408,888
0
41,112
0 0
450,000
#iiembre 7avi&ntacin " 8,a(nicion# 343,865
0
636,135
0 0
980,000
*RAN TOTAL 429929,000 419456,000 0 439659,000 0 0 489544,000
En resumen de a est%uctu%a de /i!a!cia#ie!to de a i!0e%si"! se tiene como sigue:
INPERSION TOTAL QEVLCC1FFF 6FF2FF >
SECETARA DE ECONOMA $3'429,000 40.13 %
GOBERNO ESTATAL $1'456,000 17.04 %
SECTOR PRVADO (CANACNTRA) $3'659,000 42.82 %
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723 P%esu'uesto de costos $ ,astos de '%o$ecto23
Los presupuestos de costos y gastos del parque se detallan a continuacin en los
cuadros siguientes:
CUADRO No. 5.-
NOMNA MENSUAL DE SUELDOS DEL PERSONAL DEL PARQUE NDUSTRAL DE MCROEMPRESAS
No2 PUESTO
SUELD
DIA
DIAS
TRAB MENSUAL
IMSS1 SAR1
INFO TOTALES
1.- GERENTE ( 1 ) $500.00 30.4 $15,200.00 $4,256.00

$19,456.00
2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 2 ) $400.00 30.4 $12,160.00 $3,404.80 $15,564.80
3.- SECRETARA ( 1 ) $160.00 30.4 $4,864.00 $1,361.92
$
6,225.92
4.- VGLANTES ( 2 ) $320.00 30.4 $9,728.00 $2,723.84

$12,451.84
5.- NTENDENCA ( 1 ) $120.00 30.4 $ 3,648.00 $1,021.44
$
4,669.44
6.- AGUNALDO, PRMA VACACONAL $75.00 30.4 $2,280.00 $ 638.40
$
2,918.40
TOTALES

Q61LNL2FF QCN1EEF2FF Q691CFM2CF

QM617EM2CF
Se requiere por lo menos $61,286.40 pesos mensuales para pagar las nminas de
sueldo del personal del parque, siempre y cuando trabajen las 7 personas.
CUADRO No. 6.-
*ASTOS *ENERALES DEL PARQUE
No2 CONCEPTO
PALOR
MES PALOR AWO
1.- ELECTRCDAD AREAS COMUNES $ 1,500.00 $ 18,000.00
2.- AGUA AREAS COMUNES Y OFCNAS $ 1,500.00 $ 18,000.00
3.- SERVCO TELEFONO OFCNAS $ 1,500.00 $ 18,000.00
4.- SERVCO NTERNET OFCNAS $ 500.00 $ 6,000.00
5.- MANTENMENTO NSTALACONES $ 1,500.00 $ 18,000.00
6.- MANTENMENTO EQUPO TRANSP $ 2,000.00 $ 24,000.00
TOTALES Q E1LFF2FF Q 6F71FFF2FF
Para los gastos generales del parque se requieren $8,500 pesos mensuales como
mnimo.
CUADRO No. 7.-
MATERIALES 4 SUMINISTROS DEL PARQUE
No2 CONCEPTO PALOR MES PALOR AWO
1.- MATERALES Y UTLES ADMON. $ 1,200.00 $ 14,400.00
2.- MATS P/ CONSERV Y MANTO $ 1,200.00 $ 14,400.00
3.- COMBUSTBLES Y LUBRCANTES $ 1,200.00 $ 14,400.00
4.- MERCANCAS Y GASTOS DVERSOS $ 500.00 $ 6,000.00
TOTALES Q C16FF2FF Q CD17FF2FF
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49

En cuanto a los materiales y suministros se necesitan $4,100 pesos al mes para la
operacin del parque.
CUADRO No. 8.-
RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS
o'ci"! 6
o'ti#a
CONCEPTO ANUAL MENSUAL
costo 'o%
#7
MATERALES Y SUMNSTROS $ 49,200.00 $ 4,100.00 1876 m2
GASTOS GENERALES DEL PARQUE
$
102,000.00 $ 8,500.00 $ 58.36
NOMNA MENSUAL (7)
$
735,436.80 $ 61,286.40
DEPRECACONES
$
427,200.00 $ 35,600.00 1513 m2
TOTALES
Q
619691E9M2EF
Q
6FD1CEM2CF $ 72.36
Con estos costos y gastos, se garantiza la operacin del parque, sin embargo, se debe
considerar una cuota de recuperacin a cobrar a los inquilinos del parque, que debe ser
la equivalente a estos costos, por lo tanto dicha cuota se estima para tres escenarios
de costos e ingresos, considerando para cada uno de dichos escenarios los elementos
siguientes:
O'ci"! No2 623 Conocida como primer escenario, se considera una plantilla de
personal de 7 empleados y la deduccin del 100% de la depreciacin de la inversin. El
costo de recuperacin por m2 rentado es de $58.36 con una ocupacin plena de las 21
naves; mientras que con una ocupacin del 80%, el costo de recuperacin asciende a
$72.36 pesos por m2, muy por encima de mercado.
O'ci"! No2 723 En este segundo escenario se considera una plantilla de personal de 4
empleados porque sed reduce un jefe de departamento, un vigilante y un empleado de
intendencia, adems de que el sueldo de la gerencia disminuye a $400.00 por da. Los
costos de recuperacin por m2 y de acuerdo a la ocupacin se exponen en el cuadro
correspondiente.
O'ci"! No2 923 En este tercer escenario se maneja una situacin especial y austera ya
que basa la administracin del parque con solo 3 personas en la plantilla, el pago de
$400 pesos por da a la gerencia y la reduccin de la depreciacin a un 50%. Esta
opcin es la ms cercana a los costos de renta de mercado y es la que se utiliza para
los clculos de los estados financieros. El cuadro correspondiente muestra los costos
de recuperacin por rentas ded las naves para microempresas.
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50

CUOTA DE RECUPERACION POR LOCAL23
Este es el presupuesto de ingresos del proyecto, manejando tres posibles situaciones
de recuperacin de costos, en funcin de la ocupacin de los locales a un 100%, a un
80% y a un 60%. El cuadro siguiente muestra estas tres posibilidades de obtencin de
ingresos del parque ncubadora de Micro industrias con la opcin austera de gastos en
el parque.
CUADRO No. 9.-
PRESUPUESTOS DE IN*RESOS 4 RECUPERACION DE COSTOS DEL PARQUE INCUBADORA
MICROINDUSTRAS2
LOCALES PARA
RENTA
SUP
#7
6FF>
ocu'aci"!
costo 'o%
oca
EF>
OCUPAC
M7
IN*RESO
AL EF>
MF>
OCUP
M7
IN*RESO AL
MF>
14 naves de
94 m2 cada una 1316 43020.04 3072.86 11 $ 34,416.03 8 $ 25,812.02
4 naves de
85 m2 cada una 340 11114.6 2778.65 3 $ 8,891.68 2 $ 6,668.76
2 naves de
80 m2 cada una 160 5230.4 2615.2 2 $ 5,230.40 1 $ 3,138.24
1 nave de 60 m2 60 1961.4 1961.4 1 $ 1,961.40 1 $ 1,961.40
TOTALES DE 76
LOCALES 6ENM M697M2CC 6N Q LF1CDD2L6 69 Q 9N1LEF2C7
Los ingresos se equilibran con los gastos de funcionamiento del parque, siempre y
cuando se mantenga un ndice de ocupacin del 100%; en caso de que se presente un
margen de desocupacin promedio del 20%, la cuota de recuperacin se incrementa
debido a que baja la superficie rentada a 1453 m2 y la cuota de recuperacin es de $74
pesos por m2, esto es un 25% ms elevada.
CUADRO No.- 10.-
RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS o'ci"! 7 #edia
costo 'o%
#7
GASTOS GENERALES DEL PARQUE $102,000.00 $ 8,500.00 Q CM299
NOMNA MENSUAL (4) $ 464,609.28 $ 38,717.44
DEPRECACONES $ 427,200.00 $ 35,600.00 6L69 #7
TOTALES Q61FC91FFD27E Q EM1D6N2CC Q LD2E7
En esta opcin No. 2, se disminuyen a cuatro personas y el sueldo de la gerencia se
reduce de $500 a $400 pesos diarios, quedando dicha nmina como sigue:
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51

Cuad%o No2 6623 O'ci"! 723
No2 PUESTO
SUELD X
DIA
DIAS
TRAB MENSUAL
IMSS1 SAR
1INFO TOTALES
1.- GERENTE ( 1 ) $ 400.00 30.4 $12,160.00 $ 3,404.80 $15,564.80
2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 1 ) $ 200.00 30.4 $ 6,080.00 $ 1,702.40 $ 7,782.40
3.- SECRETARA ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92
4.- VGLANTES ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92
5.- NTENDENCA ( 0 ) $ - 30.4 $ - $ $ -
6.-
AGUNALDO, PRMA
VACACONAL $ 75.00 30.4 $ 2,280.00 $ 638.40 $ 2,918.40
TOTALES Q DDL2FF Q9F17CE2FF Q E1CMD2CC Q9E1N6N2CC
En esta segunda opcin, el costo por m2 rentado es de $46.32 pesos con el 100% de
la ocupacin y de $59.82 pesos por m2 con el 80% de ocupacin.
Una tercera alternativa es reducir al mximo la nmina quedando tres empleados y la
depreciacin se reduce a un 50%, quedando un costo a cubrir mensualmente que se
expresa en el cuadro que sigue:
CUADRO No2673 o'ci"! 923
auste%a
No2 PUESTO
SUELD X
DIA
DIAS
TRAB MENSUAL IMSS1SAR1INFO TOTALES
1.- GERENTE ( 1 ) $ 400.00 30.4 $12,160.00 $ 3,404.80 $15,564.80
2.- JEFES DE DEPARTAMENTO ( 0 ) $ - 30.4 $ - $ - $ -
3.- SECRETARA ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92
4.- VGLANTES ( 1 ) $ 160.00 30.4 $ 4,864.00 $ 1,361.92 $ 6,225.92
5.- NTENDENCA ( 0 ) $ - 30.4 $ - $ - $ -
6.-
AGUNALDO, PRMA
VACACONAL $ 75.00 30.4 $ 2,280.00 $ 638.40 $ 2,918.40
TOTALES Q NDL2FF Q7C16ME2FF Q M1NMN2FC Q9F1D9L2FC
CUADRO No. 13.-
RESUMEN DE COSTOS Y GASTOS o'ci"! 9 auste%a
costo 'o%
#7
GASTOS GENERALES DEL PARQUE
$
102,000.00 $ 8,500.00 Q 972MD
NOMNA MENSUAL (3)
$
371,220.48 $ 30,935.04
DEPRECACONES
$
427,200.00 $ 17,800.00 6L69 #7
TOTALES
Q
DCD1M7F2CE Q M6199L2FC Q CF2LC
Con tres empleados que son la gerencia, secretaria y un vigilante, el parque puede
funcionar en forma semi-normal, sin embargo, los tiempos de respuestas de las
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52

actividades sustantivas pueden ser ms largos, en detrimento de los empresarios que
en el se instalen. Aqu se mantienen los sueldos de $400 pesos de la gerencia.
Los costos en el cuadro 13 se reducen a $32.69 pesos el m2 con el 100% de
ocupacin y a $40.54 con el 80% de ocupacin.
Esta es la tercera opcin la ms viable porque los precios por m2 coinciden con lo
pagado por los microempresarios actualmente y es la ms probable que acepten los
empresarios para instalarse en el parque.
923 Estados /i!a!cie%os '%o3/o%#a2
En este punto se inicia con la estimacin del estado de resultados del parque para el
primer mes de operacin tomando los datos de la opcin ms austera y porcentajes de
100, 80 y 60 de ocupacin del parque.
CUADRO No. 14.-
Estado de %esutados P%o3/o%#a de 'a%&ue i!dust%ia CANACINTRA
co#o I!cubado%a de Mic%oe#'%esas e! Ti-ua!a1 B2 C2 #e!sua 'a%a e aTo 7FF92

PRECIO DE RENTA
POR M7 G Q972MD PESOS
No2 CONCEPTO
TOTAL
ANUAL
TOTAL
ANUAL TOTAL ANUAL
> OCUPACI5N 6FF>3 H76I EF> H6NI MF> H69 I
623 IN*RESOS Q N9L1D6N27E Q MFL1DDC26C Q CLF1DML2FD
62623 Po% cuotas de %ecu'e%aci"!
LOCALES PARA RENTA
14 naves de 94 m2 cada una $ 516,240.48 $ 412,992.38 $ 309,744.29
1 nave de 60 m2 $ 23,536.80 $ 23,536.80 $ 23,536.80
SUB TOTALES Q N9L1D6N27E Q MFL1DDC26C QCLF1DML2FD
1.2.- Po% do!acio!es $ - $ - $ -

723 E*RESOS 3 OPCI5N 9 Q N9M1F7F2FF Q N9M1F7F2FF Q N7C1C7F2FE
2.1.- Gastos generales $ 49,200.00 $ 49,200.00 $ 49,200.00
2.2.- Materiales y suministros $ 102,000.00 $ 102,000.00 $ 102,000.00
2.3.- Remuneraciones al personal $ 371,220.00 $ 371,220.00 $ 371,220.00
2.4.- Depreciaciones.- $ 213,600.00 $ 213,600.00 $ 202,000.08

923 RESULTADOS DEL E)ERCICIO 3Q 6F72N7 3Q 69F1F7L2EM 3Q7N91CLC2DD
El resultado del ejercicio es ligeramente negativo porque se parte de presupuestos
equilibrados ya que este parque no tiene fines de lucro para ocupaciones del 100%, si
baja la ocupacin y se mantienen los gastos, el dficit es superior.
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53

CUADRO No. 14-A.-
Estado de %esutados P%o3/o%#a de 'a%&ue i!dust%ia CANACINTRA
co#o I!cubado%a de Mic%oe#'%esas e! Ti-ua!a1 B2 C2 #e!sua 'a%a e aTo 7FFC2

PRECIO DE RENTA
POR M7G Q972MD PESOS
No2 CONCEPTO
TOTAL
ANUAL
TOTAL
ANUAL TOTAL ANUAL
> OCUPACI5N
6FF> H76
NAPESI
EF> H6N
NAPESI MF>H69 NAPES I
623 IN*RESOS Q N9L1D6N27E Q MFL1DDC26C Q CLF1DML2FD
1.1.- Por cuotas de recuperacin
LOCALES PARA RENTA
1 nave de 60 m2 $ 23,536.80 $ 23,536.80 $ 23,536.80
TOTALES Q N9L1D6N27E Q FL1DDC26C Q CLF1DML2FD
1.2.- Po% do!acio!es $ - $ - $ -

723 E*RESOS 3 OPCION 9 Q N9M1F7F2FF Q N9M1F7F2FF Q N7C1C7F2FE
2.1.- Gastos generales $ 49,200.00 $ 49,200.00 $ 49,200.00
2.2.- Materiales y suministros $ 102,000.00 $ 102,000.00 $ 102,000.00
2.3.- Remuneraciones al personal $ 371,220.00 $ 371,220.00 $ 371,220.00
2.4.- Depreciaciones.- $ 213,600.00 $ 213,600.00 $ 202,000.08

923 RESULTADOS DEL E)ERCICIO 3Q 6F72N7 3Q 69F1F7L2EM 3Q 7N91CLC2DD
En todos los aos, si se trabaja a valores constantes de ingresos y egresos por lo tanto,
los resultados anuales sern similares en el periodo analizado, considerando diversos
ndices de ocupacin de las naves industriales.
El cuadro de origen y aplicacin de recursos se estima para las tres opciones antes
analizadas con un precio de $32.69 en un periodo de cinco aos; luego se pueden
cambiar los precios de renta al mximo de $40 pesos por m2 que arroja la versin
equilibrada en la opcin austera No. 3, y con ello se reducen las perdidas del ejercicio.
Cabe aclarar que es un proyecto eminentemente social y debe por lo tanto evaluarse
en funcin d el rentabilidad social que arroje, sin dejar de considerar la recuperacin de
costos y gastos de operacin del parque, incluyendo por lo menos una proporcin de la
inversin.
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54

CUADRO No. 15.-
ORGEN Y APLCACN DE RECURSOS DEL PARQUE NCUBADORA DE MCRONDUSTRAS DE
CANACNTRA
MLES DE PESOS CONSTANTES DEL 2002 PARA LOS AOS 2003-2007
OPCION 9 AUSTERA CON OCUPACION DEL 6FF>
CONCEPTO AWO F9 AWO FC AWO FL AWO FM AWO FN
I23 IN*RESOS23 $ 996,224.55 $243,497.28 $ 249,497.28 $ 256,997.28

$265,997.28

1.- Utilidades del ejercicio -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72
2.- Depreciaciones $ 213,600.00 $213,600.00 $ 213,600.00 $ 213,600.00

$213,600.00
3.- Aportaciones de los socios $ - $ $ - $ - $ -
4.- Productos Financieros $ 6,000.00 $30,000.00 $ 36,000.00 $ 43,500.00 $ 52,500.00
5.- Donaciones
y otras aportaciones $ - $ $ - $ - $ -
6.- Recuperacin
de VA por obras $776,727.27
II23 E*RESOS23 Q7FL1FFF2FF QEFL1FFF2FF Q 7FL1FFF2FF Q 7LL1FFF2FF

Q9FL1FFF2FF

1.- Adquisicin de
activos Fijos $ - $ $ - $ - $ -
2.- Pagos de Pasivos $ - $ $ - $ - $ -
3.- nversiones en valores $200,000.00 $800,000.00 $ 200,000.00 $ 250,000.00

$300,000.00
4.- Otros activos adquiridos $ 5,000.00 $5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00

III23 CA)A AL INICIO $ - $791,224.55 $ 229,721.83 $ 274,219.11

$276,216.39
IP23 SUPERAPIT O DEFICIT $791,224.55 -$561,502.72 $ 44,497.28 $ 1,997.28 -$39,002.72
P23 CA)A FINAL $791,224.55 $229,721.83 $ 274,219.11 $ 276,216.39

$237,213.67
Con la ocupacin del 100% del parque, se realiza la recuperacin de los costos de
operacin y funcionamiento, adems se puede capitalizar el VA que se recupere de las
obras efectuadas en este primer ao.
Se considera invertir parte del flujo en valores o mesa de dinero, para capitalizarse o
que por lo menos no se pierda el poder adquisitivo del dinero obtenido por el 50% de
las depreciaciones mas el VA que se recupere. La adquisicin de otros activos, se
refiere a compras de equipo de oficina y aparatos electrnicos que pueden hacer falta
en los procesos de capacitacin y conferencias. Los productos financieros se
consideran un 3% anual por aquello de que no son invertidos en un solo periodo del
ao o en una sola exhibicin al principio del ao.
En los cuadros siguientes se estiman el origen y aplicacin de recursos del parque para
los casos de ocupaciones al 80% y 60% respectivamente.
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CUADRO No.- 15-A.-
ORI*EN 4 APLICACI5N DE RECURSOS DEL PARQUE INCUBADORA DE MICROINDUSTRIAS
CANACINTRA
MILES DE PESOS CONSTANTES DEL 7FF7 PARA LOS AWOS 7FF937FFN
OPCION 9 AUSTERA CON OCUPACION DEL EF>
I23 IN*RESOS23 $ 860,301.41 $ 83,574.14 $83,574.14 $ 83,574.14 $ 83,574.14

1.- Utilidades del
ejercicio -$ 130,025.86 -$ 130,025.86 -$130,025.86 -$ 130,025.86 -$ 130,025.86
2.- Depreciaciones
acumuladas $213,600.00 $ 213,600.00 $213,600.00 $ 213,600.00 $ 213,600.00
3.- Aportaciones
de los socios $ - $ - $ - $ - $ -
4.- Productos
Financieros $ - $ - $ - $ - $ -
5.- Donaciones
y otras aportaciones $ - $ - $ - $ - $ -
6.- Recuperacin de
VA de obras $ 776,727.27
II23 E*RESOS23 QL1FFF2FF Q L1FFF2FF QL1FFF2FF Q L1FFF2FF Q L1FFF2FF
1.- Adquisicin de
activos Fijos $ - $ - $ - $ - $ -
2.- Pagos de Pasivos $ - $ - $ $ - $ -
3.- nversiones en valores
4.- Otros egresos
no considerados $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00
III23 CA)A AL INICIO $ - $ 855,301.41 $933,875.56

$1,012,449.70

$1,091,023.85
IP23 SUPERAPIT O DEFICIT $855,301.41 $ 78,574.14 $78,574.14 $ 78,574.14 $ 78,574.14
P23 CA)A FINAL $855,301.41 $ 933,875.56

$1,012,449.70

$1,091,023.85

$1,169,597.99
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CUADRO No.- 15-B.-
FLUJO DE EFECTVO DEL PARQUE NCUBADORA DE MCRONDUSTRAS DE CANACNTRA
MLES DE PESOS CONSTANTES DEL 2002 PARA LOS AOS 2003-2007
OPCION 9 AUSTERA CON OCUPACION DEL MF>
I23 IN*RESOS23 $ 716,872.28 -$59,854.99 -$ 59,854.99 -$59,854.99 -$59,855
1.- Utilidades
del ejercicio -$ 273,454.99 -$273,454.99 -$ 273,454.99
-
$273,454.99 -$273,455
2.- Depreciaciones
acumuladas $ 213,600.00 $213,600.00 $ 213,600.00

$213,600.00 $213,600.
3.- Aportaciones
de los socios $ - $ - $ - $ -
$
-
4.- Productos Financieros $ - $ - $ - $ -
$
-
5.- Donaciones
y otras aportaciones $ - $ - $ - $ -
$
-
6.- Recuperacin
de VA de obras $ 776,727.27
II23 E*RESOS23 Q 3 Q 3 Q 3 Q 3
Q
3
1.- Adquisicin
de activos Fijos $ - $ - $ - $ -
$
-
2.- Pagos de Pasivos $ - $ - $ - $ -
$
-
3.- nversiones
en valores
4.- Otros egresos
no considerados
III23 CA)A AL INICIO $ - $716,872.28 $ 657,017.29 $597,162.29 $537,307
IP23 SUPERAPIT O DEFICIT $ 716,872.28 -$59,854.99 -$59,854.99 -$59,854.99 -$ 59,855
P23 CA)A FINAL $ 716,872.28 $657,017.29
$
597,162.29

$537,307.30
$
477,452.31
En los cuadro 15-A y 15-B presenta los resultados son negativos, por lo tanto las
perdidas ocasionadas por rentar a $32.69 pesos por m2, de subsanan con la
recuperacin de la depreciacin de las instalaciones del parque, por lo tanto se est
subsidiando con ello las rentas para los micro industriales.
Los cuadros siguientes, muestran el balance pro forma del parque para el periodo
2002-2007, con los datos de la opcin 3 al precio de $32.69 pesos por m2 y los
porcentajes de ocupacin al 100, 80 y 60 respectivamente.
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CUADRO No. 16.-
PARQUE NDUSTRAL NCUBADORA DE MCRONDUSTRAS CANACNTRA, BALANCE AL 31 DE
DCEMBRE DE CADA AO 2002-2007. (Opcin 3 austera; ocupacin 100%)
7FF7 7FF9 7FFC 7FFL 7FFM 7FFN
I
ACTIPO
CIRCULANTE Q NNM1N7N27N QDD6177C2LL Q6177D1N762E9 Q61C7D1N762E9 Q61N7C176D266 Q71F7M176M29D
1.- Caja y Bancos $ - $ 791,224.55 $ 229,721.83 $ 229,721.83 $ 274,219.11 $ 276,216.39
2.-
nversiones
en valores $ - $ 200,000.00 $1,000,000.00 $1,200,000.00 $1,450,000.00 $1,750,000.00
3.-
Documentos
por cobrar $ - $ - $ -
4.- VA Acreditable $ 776,727.27 $ - $ - $ - $ - $ -
II ACTIPO FI)O QN1NMN17N72N9 QN1LLE1MN72N9 QN19ME17N72N9 QN19CL1FN72N9 QN16961CN72N9 QM1D6N1EN72N9
1.-
Edificios y
construcciones $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09
2.-
nstalaciones
elctricas $ 451,818.18 $ 451,818.18 $451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18
3.-
Mobiliario y
equipo $ 200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00 $200,000.00 $200,000.00 $ 200,000.00
4.- Depreciaciones $ - $ 213,600.00 $404,000.00 $ 427,200.00 $ 640,800.00 $ 854,400.00
5.-
Estudios y
Proyectos $ 454,545.45 $454,545.45 $454,545.45 $454,545.45 $ 454,545.45 $454,545.45
6.- Otros activos $ - $ 5,000.00 $ 5,000.00 $5,000.00 $ 5,000.00 $5,000.00
ACTIPO TOTAL QE1LCC1FFF2FF QE1LCD1EDN27E QE1LDN1DDC2LM QE1NNC1NDC2LM QE1ELL1MD62EC QE1DCC1FED267
III PASIPO $ - $ - $ - $ - $ - $ -
1.-
mpuestos
por pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
2.-
Cuentas y
Documentos
por pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.- Otros pasivos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
IP CAPITAL $8,544,000.00 $8,549,897.28 $8,597,993.84 $8,774,794.12 $8,855,691.40 $8,944,088.68
1.- Capital Contable $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00
2.-
Resultado del
Ejercicio $ - -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72 -$ 102.72 -$102.72
3.-
Resultados
acumulados 0 0 -$ 205.44 -$ 308.16 -$ 410.88 -$ 513.60
4.-
Obtencin de
recursos adicionales $ - $ 6,000.00 $ 54,302.00 $ 231,205.00 $ 312,205.00 $ 400,705.00

PASIPO MAS
CAPITAL $8,544,000.00 $8,549,897.28 $8,597,993.84 $8,774,794.12 $8,855,691.40 $8,944,088.68
A las adquisiciones de activo fijo se les deduce el VA y se presenta en activo circulante
como VA acreditable, el cual se puede deducir paulatinamente con la facturacin de la
renta del parque o en su caso solicitar la devolucin; esto ltimo es lo ms
recomendable para re capitalizar inmediato (ao 2003) la cuenta del Parque por las
contingencias probables que se pueden presentar.
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58

CUADRO No.- 16-A.-
PARQUE NDUSTRAL NCUBADORA PARA MCRONDUSTRAS CANACNTRA.
BALANCES AL 31 DE DCEMBRE DE CADA AO 2002-2007.
(Opcin 3 Austera; con ocupacin al 80%).
I
ACTIPO
CIRCULANTE Q NNM1N7N27N Q ELL19F62C6 QD9E1ENL2LM Q61F771CCD2NF Q616FM1F792EL Q616ED1LDN2DD
1.- Caja y Bancos $ - $855,301.41 $933,875.56 $1,012,449.70 $1,091,023.85 $1,169,597.99
2.-
nversiones en
valores $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.-
Documentos por
cobrar $ - $ 5,000.00 $ 10,000.00 $ 15,000.00 $ 20,000.00
4.- VA Acreditable $ 776,727.27 $ - $ - $ - $ - $ -
II ACTIPO FI)O QN1NMN17N72N9 QN1LLE1MN72N9 QN19CL1FN72N9 QN16961CN72N9 QM1D6N1EN72N9 Q M1NFC17N72N9
1.-
Edificios y
construcciones $6,660,909.09

$6,660,909.09

$6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09
2.-
nstalaciones
elctricas $ 451,818.18 $451,818.18 $451,818.18 $451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18
3.- Mobiliario y equipo $ 200,000.00 $200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00 $200,000.00 $ 200,000.00
4.- Depreciaciones $ - $213,600.00 $427,200.00 $640,800.00 $854,400.00 $1,068,000.00
5.-
Estudios y
Proyectos $ 454,545.45 $ 454,545.45 $454,545.45 $454,545.45 $ 454,545.45 $ 454,545.45
6.- Otros activos $ - $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00
ACTIPO TOTAL QE1LCC1FFF2FF QE1C691DNC26C QE17E91DCE27D QE16L91D772C9 QE1F791EDM2LN QN1ED91ENF2N7
III PASIPO $ - $ - $ - $ - $ - $ -
1.- mpuestos por pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
2.-
Cuentas y
Documentos por
pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.- Otros pasivos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
IP CAPITAL $8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.58 $7,893,870.72
1.- Capital Contable $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00
2.-
Resultado del
Ejercicio $ - -$130,025.86 -$130,025.86 -$130,025.86 -$130,025.86 -$130,025.86
3.-
Resultados
acumulados 0 0 -$130,025.86 -$260,051.71 -$390,077.57 -$520,103.42
4.-
Obtencin de
recursos adicionales $ -

PASIPO MAS
CAPITAL $8,544,000.00 $8,413,974.14 $8,283,948.29 $8,153,922.43 $8,023,896.58 $7,893,870.72
Las perdidas en 5 aos asciende a $520,000 pesos en esta opcin austera y con
ocupacin al 80%; estas prdidas se compensan con las recuperaciones de VA de las
obras o en su caso con las depreciaciones del parque.
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CUADRO No.- 16-B.-
PARQUE NDUSTRAL NCUBADORA PARA MCRONDUSTRAS CANACNTRA.
BALANCES AL 31 DE DCEMBRE DE CADA AO 2002-2007.
(Opcin 3 Austera; con ocupacin al 60%).
I
ACTIPO
CIRCULANTE QNNM1N7N27N QN6M1EN727E QMLN1F6N27D Q LDN16M727D QL9N19FN29F QCNN1CL7296
1.- Caja y Bancos $ - $ 716,872.28 $ 657,017.29 $ 597,162.29 $ 537,307.30 $ 477,452.31
2.-
nversiones en
valores $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.-
Documentos por
cobrar $ - $ -
4.- VA Acreditable $ 776,727.27 $ - $ - $ - $ - $ -
II ACTIPO FI)O QN1NMN17N72N9 QN1LLE1MN72N9 Q N19CL1FN72N9 QN16961CN72N9 QM1D6N1EN72N9
Q
M1NFC17N72N9
1.-
Edificios y
construcciones

$6,660,909.09

$6,660,909.09 $6,660,909.09 $ 6,660,909.09 $6,660,909.09 $6,660,909.09
2.-
nstalaciones
elctricas $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18 $ 451,818.18
3.- Mobiliario y equipo $ 200,000.00 $200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00 $ 200,000.00
4.- Depreciaciones $ - $213,600.00 $ 427,200.00 $ 640,800.00 $ 854,400.00
$
1,068,000.00
5.-
Estudios y
Proyectos $ 454,545.45 $454,545.45 $ 454,545.45 $ 454,545.45 $ 454,545.45 $ 454,545.45
6.- Otros activos $ - $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00
ACTIPO TOTAL QE1LCC1FFF2FF QE17NL1LCL2F6 Q E1FF71FDF2F6 QN1N7E1M9L2F7 QN1CLL16EF2F9 QN16E61N7L2FC
III PASIPO $ - $ - $ - $ - $ - $ -
1.- mpuestos por pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
2.-
Cuentas y
Documentos por
pagar $ - $ - $ - $ - $ - $ -
3.- Otros pasivos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
IP CAPITAL $8,544,000.00 $8,275,545.01 $8,002,090.02 $7,728,635.02 $7,455,180.03
$
7,181,725.04
1.- Capital Contable $8,544,000.00 $8,544,000.00 $ 8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00 $8,544,000.00
2.-
Resultado del
Ejercicio $ - -$273,454.99 -$273,454.99 -$273,454.99 -$273,454.99 -$273,454.99
3.-
Resultados
acumulados 0 0 (-$ 273,454.99) -$546,909.98 -$ 820,364.98 -$1,093,819.97
4.-
Obtencin de
recursos adicionales $ - $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00 $ 5,000.00

PASIPO MAS
CAPITAL $8,544,000.00 $8,275,545.01 $ 8,002,090.02 $7,728,635.02 $7,455,180.03 $7,181,725.04
En este caso, la perdida asciende a casi $1.1. Millones de pesos en cinco aos y se
subsidia con el VA recuperado y las depreciaciones del parque.
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60

C23 RaUo!es /i!a!cie%as de '%o$ecto23
4.1.- La razn de liquidez de la empresa es: Ca-a $ Ba!cos J Pasi0o ci%cua!te2
4.2.- El capital de trabajo del parque es: Acti0o Ci%cua!te J Pasi0o Ci%cua!te2
4.3.- La capacidad de endeudamiento del parque es: Pasi0o TotaJActi0o tota2
No se calcula la prueba de cido porque es igual a la liquidez, dado que no hay
inventarios.
CUADRO No.- 17.-
RA+ONES FINANCIERAS DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORA CANACINTRA1 PARA LA
OPCION No2 9 AUSTERA 2
RA+ONES 7FF7 7FF9 7FFC 7FFL 7FFM 7FFN

I23
OCUPACION AL
6FF>
1.-
Liquidez de la
empresa 1.0 $991,224.55 $1,229,721.83 $1,429,721.83 $1,724,219.11 $2,026,216.39
2.- Capital de trabajo $776,727.27 $991,224.55 $1,229,721.83 $1,429,721.83 $1,724,219.11 $2,026,216.39
3.-
Capacidad de
endeudamiento $8,544,000.00 $8,549,897.28 $8,597,994.56 $8,774,794.56 $8,855,691.84 $8,944,089.12

II23
OCUPACION AL
EF>
1.-
Liquidez de la
empresa 1.0 855301.4 933875.6 1012449.7 1091023.8 1169598.0
2.- Capital de trabajo $776,727.27 $716,872.28 $657,017.29 $597,162.29 $537,307.30 $477,452.31
3.-
Capacidad de
endeudamiento $8,544,000.00 $8,275,545.01 $8,002,090.01 $7,728,635.02 $7,455,180.03 $7,181,725.04

III23
OCUPACION AL
MF>
1.-
Liquidez de la
empresa 1.0 $716,872.28 $657,017.29 $597,162.29 $537,307.30 $477,452.31
2.- Capital de trabajo $776,727.27 $716,872.28 $657,017.29 $597,162.29 $537,307.30 $477,452.31
3.-
Capacidad de
endeudamiento $8,544,000.00 $8,275,545.01 $8,002,090.01 $7,728,635.02 $7,455,180.03 $7,181,725.04
Las razones de rendimiento como son las de utilidad sobre ventas o las de utilidad
sobre capital contable o las de utilidades netas sobre activo total no las determinamos
deliberadamente, en virtud de que es una empresa de carcter eminentemente social,
las razones financieras que se aplican a empresas con fines de lucro no ofrecen los
mismos resultados que en el Parque, al menos que se apliquen incrementos de los
precios de renta por m2, sin embargo, en una posicin de castigar el proyecto,
utilizamos la opcin ms austera para medir estas razones y adems establecimos el
precio ligeramente mas bajo que el que se ofrece en el mercado para naves grandes.
Lo financieramente sano de este parque es que trabaje con presupuestos equilibrados,
buscando recuperar al mximo la depreciacin de las instalaciones, porque con ello
podr prolongar la existencia del mismo.
L23 Pu!to de e&uiib%io de '%o$ecto23
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61

El punto de equilibrio de la operacin y funcionamiento del parque esta determinado de
la forma siguiente: PE G CF J 63HCPJPTI
PE = Punto de Equilibrio.
CF = Costos Fijos, corresponden a los gastos que se tienen trabaje o no el parque, en
este caso se ponen la nmina, los gastos generales como electricidad en reas
comunes, agua en reas comunes, mantenimiento de instalaciones, depreciacin y la
nmina; todos estos gastos suman $57,900.00 por mes.
CV = Costos Variables son los gastos de telfono, nternet, mantenimiento de equipo y
materiales y suministros, los cuales suman $8100 pesos mensuales.
VT = Ventas Totales son en tres escenarios de ocupacin al 100%, al 80% y al 60%,
para la opcin No. 3 austera que se estiman de $61,326 pesos, 50,499.51 y $37,580
respectivamente.
Sustituyendo los datos de esta ecuacin con la opcin No. 3 austera, con los diversos
ndices de ocupacin tenemos:
aI23Ocu'aci"! a 6FF>
PE = $57,900 / 1- (8100/$61,326.44) = $57,900 / (1 0.1321) = $57,900 / (0.8679)
PE G QMM1N672NL
Esto &uie%e deci% &ue e! este esce!a%io se debe! de cob%a% %e!tas #e!sua#e!te
'o% QMM1N672NL 'esos 'a%a &ue se e&uiib%e! os i!,%esos co! os ,astos de
'a%&ue a u!a ocu'aci"! de 6FF>1 o &ue si,!i/ica %e!ta% a Q9L2LM 'esos e #72
bI23 Ocu'aci"! a EF>23
PE = $57900 / 1- ($8100 / $50499.51) = $57900/ 0.8396 = QME1DM62C
Este %esutado i!dica &ue se debe! cob%a% %e!tas #e!suaes de QME1DM62C 'esos
#e!suaes e! e 'a%&ue1 'a%a so0e!ta% sus costos /i-os $ 0a%iabes1 co! u!a
ocu'aci"! de EF>1 o &ue si,!i/ica %e!ta% a QCL2LE 'esos e #72
cI23 Ocu'aci"! a MF>23
PE = $57,900 / 1- ($8100 / $37,580) = $57,900 / 0.7845 = QN91EFL2FF
Este %esutado i!dica &ue se debe! cob%a% %e!tas #e!suaes de QN91EFL 'esos
#e!suaes e! e 'a%&ue1 'a%a so0e!ta% sus costos /i-os $ 0a%iabes1 co! u!a
ocu'aci"! de MF>1 o &ue si,!i/ica %e!ta% a QML2LL 'esos e #72
En resumen, el parque debe operar con una ocupacin promedio de 80% y cobrar la
renta a casi $46 pesos el m2 para no gastar los fondos de las depreciaciones, ya que
estas se pueden utilizar en la construccin y operacin de otros parques en otros
rumbos de la ciudad.
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P23CONCLUSIONES23
1.- El parque industrial incubadora para microindustrias es rentable financieramente
siempre y cuando se mantenga una ocupacin superior al 95% y un precio de $40
pesos por m2 rentado. Este precio es similar a lo que pagan las microindustrias
encuestadas.
En otra circunstancia, se requiere una ocupacin del 100% y rentar a $35.56 pesos el
m2, el cual es un precio ligeramente ms bajo de lo que pagan ahora las
microindustrias encuestadas.
Cabe aclarar que se est sacrificando el 50% de la depreciacin y esto puede traer
como consecuencia retrazar la reposicin de los activos fijos del parque cuando estos
se deterioran.
2.- Sin embargo, desde el punto de vista de rentabilidad social que puede generar el
proyecto se arrojan resultados mucho ms satisfactorios que desde el punto de vista
econmico y financiero, toda vez que se trata de ofrecer un espacio para los
microempresarios que tienen problemas de desarrollo y crecimiento, adems de la
necesidad que tienen de reubicarse porque estn con problemas de maniobras en la
va pblica, o porque se ubican en zonas residenciales o porque desconocen diversas
acciones para exportar, etc.
En este sentido, se presenta como una conclusin la rentabilidad social de los recursos
aplicados al parque que representan un costo social, estableciendo un listado de
beneficios sociales y aplicndoles valores a estos beneficios se contrastan con los
costos sociales para determinar dicha rentabilidad social.
Para este fin, debemos tener un diagnstico de la situacin actual de las
microempresas de la ciudad de Tijuana, en cuanto al comportamiento de su
produccin, su productividad, su estructura de costos de produccin, el personal
ocupado, etctera. Para ello se utiliza el esquema de Contabilidad Social que realiza el
NEG y las encuestas a las microindustrias arrojan los resultados del cuadro siguiente.
Primero se clasificaron las microempresas en base a las clasificaciones del Codificador
de Actividades Econmicas de Mxico (CAEM) y se encontraron las siguientes ramas
de actividad: Metlicas Bsicas, Maderas, Maquinaria y Equipo, Papel, Qumica, Textil
y Otras ndustrias Manufactureras. Para efectos de este anlisis se realiza en forma
agrupado para las ramas, pero se exponen los cuadros por rama como anexo a este
trabajo.
CUADRO No. 18.-
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Cue!ta de '%oducci"! de as #ic%o i!dust%ias e!cuestadas 'a%a e 'a%&ue
i!cubado%a de #ic%o i!dust%ias2
*RAN
TOTAL
ESTRUCTURA
PORCENTUAL
CONCEPTO 6DDD 7FFF 7FF6 6DDD 7FFF 7FF6
PBP G Pao% tota
de a P%oducci"! 68,029,029.00 69,197,044.00 72,881,302.00 100.0% 100.0% 100.0%
CI G Pao% de os
I!su#os UtiiUados 22,983,383.60 24,280,121.00 25,657,582.00 33.8% 35.1% 35.2%
PAB G Pao% A,%e,ado B%uto 44,865,645.40 43,916,923.00 46,943,720.00 66.0% 63.5% 64.4%
RT G Re#u!e%acio!es
a T%aba-o 23,262,979.00 23,911,980.00 24,611,881.00 34.2% 34.6% 33.8%
EBE G E;cede!te B%uto
de E;'otaci"! 21,602,765.40 20,006,943.00 22,333,840.00 31.8% 28.9% 30.6%
P2 O G Pe%so!a Ocu'ado 365.00 365.00 365.00
Re#u!e%aci"!
'%o#edio a!ua 'o% t%aba-ado% 63,734.00 65,512.00 2,472,801.58
IORT G Y!dice de
'%oducti0idad 'o% t%aba-ado% 8,384,100.78 8,783,364.40 8,985,543.51
INDICE DE PALOR DE LA
PRODUCCION 100.0 101.7 107.1
INDICE DE POLUMEN
FISICO DE LA PRODUCC 100.0 93.2 92.7
INDICE DE PRECIOS
IMPLICITO DE PRODUCC 100.0 109.1 115.5
ndice de ventas
por establecimiento 1700725.7 1729926.1 1822032.6
DAGNOSTCO MCRONDUSTRAS.-
Las cifras indican que las ventas de productos de las microindustrias crecieron
nicamente el 1.7% en el ao 2000 con respecto al 1999, mientras que en el 2001 su
crecimiento fue de 7.9% respecto a 1999; en promedio anual de crecimiento de ventas
a precios corrientes es de 3.6 %.
En el ao 1999 las ventas de todas las microindustrias de Tijuana oscilan en ms de
$3400 millones de pesos, en el 2000 alcanzan alrededor de $3,460 mdp y para el 2001
son $3644 mdp. Significan estas ventas entre el 3 y 3.5 % del PB estatal para cada
periodo.
En cuanto a los volmenes fsicos de crecimiento de produccin, es decir, crecimiento
en unidades producidas se registra una reduccin de (6.8%) en el 2000 respecto a
1999 y de (7.3%) en el 2001 respecto al mismo ao 99; se registra una drstica cada
de la produccin en estas empresas. Esto es demasiado grave para las empresas
analizadas y es posible que no puedan resistir por mucho tiempo esta situacin.
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El promedio de empleados por empresa es de 9 y perciben una remuneracin
promedio mensual por empleado de $65,311 pesos en el ao 1999, $65,512 pesos en
el 2000 y $67,429 pesos en el 2001. Extendiendo esta estimacin de empleos
generados por las cerca de 2000 micro industrias de Tijuana, tenemos que en este
segmento se generan 18000 empleos que son casi el 30% de los empleos generados
al ao en el Estado y se derrama en sueldos aproximadamente de $1214 millones de
pesos anuales.
Por cada peso vendido por las micro industrias en Tijuana, se requieren 35 centavos
para los insumos, 34 centavos para sueldos y salarios y los casi 30 centavos restantes,
se destinan a pagos de rentas, intereses, depreciaciones, impuestos indirectos (VA e
impuesto ad valoren) y la ganancia misma del empresario. Esto significa que en la
transformacin de sus productos, el micro industrial agrega dos terceras partes de valor
(Valor Agregado) a sus insumos, pagando mucho mas a los empleados que la rama
maquiladora o el comercio de la localidad.
La productividad por hombre ocupado tiende a la baja desde 1999 al 2001 tanto en
valores corrientes como constantes. Se debe rescatar urgentemente al micro industrias
para evitar que siga deteriorndose el nivel de productividad por hombre ocupado.
Con este breve resumen de la situacin actual del micro industrial Tijuanense vistos en
la encuesta, se puede observar la situacin sin proyecto y fcilmente se definen los
costos sociales del proyecto, que en este caso es la nversin inicial que se realiza con
una combinacin de recursos gubernamentales y privados, mientras que los beneficios
sociales se inicia con la distincin de la derrama de sueldos y salarios, la generacin de
empleos, la generacin de valor agregado, impuestos, sustitucin de importaciones y el
propio pago de renta que percibe el parque. A continuacin se realiza el detalle de los
beneficios y los costos sociales del proyecto.
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CUADRO No.19.-
DEFINICION DE COSTOS 4 BENEFICIOS SOCIALES DEL PARQUE INCUBADORA DE
MICROINDUSTRIAS CANACINTRA DE TI)UANA2
(datos para 2002 con informacin de la encuesta de 2001)
CONCEPTO UNIDAD PALOR
PIDA
UTIL
PALOR
ANUAL
I23 COSTOS Q C7N17FF
1.- nversin total del proyecto lote $8'544,000 20 aos $ 427,200

II23 BENEFICIOS QN91CC61ECE
623 De%%a#a de suedos $ saa%ios empleos $ 38,272,500 3 aos $ 12,757,500
(9 empleos por empresa en 21 empresas) $67,500 c/u
723 Pao% A,%e,ado B%uto ,e!e%ado pesos
(21 empresas promedio generan 1.2 mdp de VAB) $1,173,593 $24,645,453 3 aos $ 24,645,453
923 I!c%e#e!to de C> a!ua de '%oducci"!
e#'%esas pesos
(VBP por empresas es $1.8 mdp, 4% es 0.077 mdp) $77,000 c/u
$4,851,000.0
0 3 aos $ 1,617,000
C23 Sustituci"! de i#'o%tacio!es 'o% a '%oducci"! pesos
80% de produccin es para mercado local, 1.8 x 80% $ 1,457,626 $ 91,830,413 3 aos $ 30,610,138
L23 Ca'taci"! de %e!ta co#o cuota de %ecu'e%aci"! pesos
se estima un 100% ocupacin en opcin austera $ 2,207,752 3 aos $735,917.28
M23 *e!e%aci"! de e#'eos co! a ob%a de 'a%&ue pesos
se estima una derrama de 36% en sueldos de la inv total $3,075,840 $3,075,840 1 ao $3,075,840
Como se observa, os costos sociaes es de QE2L #d', mientras que los be!e/icios
di%ectos de a i!0e%si"! es de QN92CC #d', lo que corresponde a una alta rentabilidad
social del proyecto, es decir, se superan con creces la aplicacin de recursos para un
parque incubador que es el primero en el Estado y que puede ser la punta de lanza
para reorientar la poltica de promocin industrial de la SEDECO y la propia Secretara
de Economa, que busca la integracin de las micro industrias a los sectores
exportadores y encauzar el desarrollo de dichas micro industrias.
3.- El esquema de funcionamiento de este parque incubadora de microindustrias
CANACNTRA es diferente a la concepcin del modelo adoptado por la Asociacin de
ncubadoras estadounidense, toda vez que aqu se tomarn empresas ya establecidas
y operando, que tienen dificultades en su desarrollo por diversas circunstancias, a las
cuales se les deber albergar en el parque, apoyarlas con capacitacin, asesoras y
consultora empresariales y se buscara su integracin al mercado local y de
exportacin en forma ms dinmica y rentable. En este sentido, resulta un esquema
que va a tener resultados ms rpidos y viables financieramente para el parque, sin
necesidad de subsidiar la operacin del mismo.
4.- El mercado de Naves ndustriales para las microempresas presenta dificultades
porque no existen pequeas naves de acuerdo a sus necesidades de espacio, por lo
tanto, se ven en la necesidad de establecerse en zonas residenciales de diversos
puntos de la ciudad con los consecuentes problemas.
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Las naves que se ofertan estn sobradas en espacios para las necesidades de los
microindustriales, el precio de dichas naves por m2 rentado puede ser igual o menor al
que pagan actualmente los microindustriales, solo que para reubicarse en esas naves
tendran que rentar mucho ms espacio de lo que necesitan.
5.- De las aproximadamente 2000 empresas microindustriales que existen en la
localidad, de acuerdo a la encuesta, seran cerca del 70% las que estaran dispuestas a
instalarse en el parque incubadora de microindustias, lo que asegura una ocupacin
plena del parque.
6.- Los giros principales de las microindustrias establecidas en la localidad (segn los
resultados de la encuesta) el 53% corresponden a la produccin de artculos de
madera y de metales bsicos, por lo que este tipo de empresas son las ms viables a
establecer dentro del parque para su etapa de inicio de operaciones.
7.- El proyecto arroja un precio de renta por m2 competitivo con el mercado, si se
busca disminuir aun ms este precio para subsidiar a los microindustriales en una
mayor medida, se sacrifican las depreciaciones y se corre el riesgo de no contar con
recursos para la rehabilitacin y reparacin de las instalaciones del parque cuando
estas sean necesarias.
8.- No se contemplan obtener ingresos por los servicios de asesora, capacitacin y
consultora que proporcionar el parque industrial incubadora a los microindustriales,
dada su precaria situacin econmica que presentan en el diagnstico arriba sealado,
por lo tanto, en caso de existir ingresos adicionales, estos seran por donaciones o
fondos pblicos de promocin para este tipo de incubadoras.
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MESA DIRECTIPA DE LA DELE*ACION TI)UANA DE LA CAMARA NACIONAL DE
LA INDUSTRIA DE TRNSFORMACION
P%eside!te
Humberto Jaramillo Rodrguez
Pice'%eside!tes
Lic. Dennis La Salle Ainza
Arq. Joel Vera Espinoza
Juan Manuel Garca Ramrez
Arq. Jos Pineda Arenas
ng. Jos Carmelo Zavala
Lic. Julin Len Lpez
Sec%eta%io
Lic. Alfonso lvarez Juan
Teso%e%o
Lic. Gabriel Camarena Salinas
P%osec%eta%io
Lic. Rebeca Acevedo Ramos
P%oteso%e%o
C. P. Francisco Bernal Castro
Di%ecto% de a Dee,aci"!
Lic. Alfonso Ruiz Padilla.
COMITE TECNICO DEL FIDEICOMISO REPOCABLE DE INPERSION 4
ADMINISTRACION DEL PRO*RAMA DE INCUBADORA DE MICROEMPRESAS
P%eside!te de Co#it: T:c!ico
C. P. Jos de Jess Gonzlez Reyes
Teso%e%o
Sec%eta%io
Jos Mximo Garca Lpez
P%i#e% Poca
Roberto Miranda Bustamante
Se,u!do Poca
Horacio Vera Loyola
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Co#isa%io
Martn Domnguez Chiu
CONSE)O DIRECTIPO DE INCUBADORAS INDUSTRIALES1 A2 C2
P%eside!te
Pice'%eside!te
Lic. Francisco Rubio Crdenas
Sec%eta%io
Lic. Alfonso lvarez Juan
Teso%e%o
Horacio Vera Loyola
Pocaes
Arq. Jos Pineda Arenas
Arq. Gabriel Gamboa
Lic. Dennis La Salle Ainza
Arq. Joel Vera Espinoza.
SECRETARIA DE DESARROLLO ECONOMICO DEL ( XPII A4UNTAMIENTO
DE TI)UANA23
C. P. Humberto nzunza Fonseca, Titular.
Lic. David Reyes, Director de Servicios.
ng. Ral vila, Director de ndustria.
RESPONSABLES DE LA ELABORACION DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD
ECONOMICA 4 FINANCIERA DEL PARQUE INDUSTRIAL INCUBADORAS DE
CANACINTRA PARA MICROINDUSTRIAS
Lic. Ramn Antonio Loaiza Velarde
Lic. Ramn Enrique Luque Flix
Lic. Jaime Griego Estrada
Lic. gnacio Reyes Saldaa
Lic. Joel Armando Daz Padilla
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ANEXOS
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LISTA DE EMPRESAS ENCUESTADAS PARA
INCUBADORAS INDUSTRIALES
NOMBRE DOMICILIO TELEFONO ENTREPISTADO
CERCOS Y MATERALES
UNVERSAL BLVD. CARDENAS No 9OTAY 623~21~10 JOS LZARRAGA LOPEZ
MARMOLES VERGES BLVD. SALNAS No4601~6 686~28~63 DANEL VERGES
BORDADOS MOLTO Ave. ALBA ROJA No137.93 621~01~79 JUAN CARLOS MEJA
HERRERA AZTECA DE
TJUANA C.3ra No125 C .P. NDUSTRAL 623~62~72 RMA GALLEGOS TORRES
COTT MANUFACTURNG DE
MEXCO S.A. MAR BEEBEJO #24 GARTA DE OTAY 624-32-01
HECTOR MANUEL MTZ,
CASTAEDA
HERRERA UNVERSAL RO BRAVO No.9570 686~22~07 HECTOR SANTOYO
ADONMEX DE MEXCO S. A DE
C. V BLVD. AGUA 686~58~04 ROBERTO LMON
TNAS Y LAVADOS DE B. C
PRVADA GUANAJUATO No 475 LA
MESA 686~91~13 REYNALDO CABRERA
MARMOLES TEPALL JAVER MVA No1551~304 ZONA RO 684~41~41 LETCA
PROSEMAR S. A DE C. V MGUEL ALEMAN 330~5 LAPRESA 689~46~28 ALFREDO GONZLES
ROCCO FRAMES S. A DE C. V Ave. PROL LAS HUERTAS 629~65~86 ADRANA SOBERANES
ARTES Y REGALOS 681~52~17 OLVA ROMO
DSTRBUDORA CALLE 4 SUR No 108 MESA DE OTAY 607~07~43 MARA EVA URAS CHAVRA
VDRERA VCAL CALLE 2da No232 ZONA CENTRO 685~48~14 MARO CAMACHO
UTTT KOSYO S. A DE C. V BLVD. NSURGENTES No4000 625~67~01 MGUEL AGULAR
CAPPA NTERNACONAL DE
MEXCO S.A. DE C. V.
CALLE OCAMPO No1632 ZONA
CENTRO 638~83~50 MARA ESTER LPEZ
ANUNCO E MAGEN DE B. P S.
A DE C. V CALLE 2da No8373 ZONA CENTRO 688~37~57 ARACELY AYALA
ANUNCO E MAGEN OMEGA CALLE 8 No373 ZONA CETRO 688~73~40 MGUEL LEDEZMA
NDUSTRA QUMCA FNAL DEL CANAL No100 624~54~94 JOS DE AL LUZ SNCHES
CAJAS Y EMPAQUES PASEO DE LOS HEROES No12641-D 622~32~92 MAURCO GONZLEZ
EL VTRAL
Ave. MORELOS No1777 COL.
NDEPENDENCA 685~19~90 EVELA JARA
LAMPARAS ALFONSO
RODOLFO FERRO No6058 FRACC.
VLLA 636`80~82 ALFONSO LVAREZ
LTOS RON DESGNS FRACC. MAGAA LA MESA 621~65~01 RAFAEL RUBO
DUCTOS SAN LUS BLVD. BENTES No1 698-4-72 ALFREDO ZAPATA
FABRCACON Y REPARACON CALLE 8va No8313 688~39~42 SALVADOR CORTES ORTZ
ROGELO AVLES CALLE19 No201 683~52~20 ESTEBAN TERN
TALLER NDESTRAL CALLE 6ta FRACC. CENEGA 668~27~72 CARLOS CERVANTES
AZUCARERA DE LOS MOCHS 2 LEON DEL CARMEN No 12310 622~23~69 GABREL HERNNDEZ
REFUSANO S. DE R. L. AV. NSURGENTES 624~82~12 RAMN GUERRERO
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SANDOVAL. 608~16~46 LUS HUERTA
HDRAULCOS DEL NOROESTE CAMPOS No35-A 627~01~70 RAFAEL LOPEZ
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COL. GPE. VCTORA 682~72~28
ALFONSO ARMENTA
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DUCTOS DEL PASFCO BLVD. DAZ ORDAZ LA MESA 681~61~ 17 SONA GONZLEZ
MOLDURAS FLORDO
BLVD. OSCAR BAYLON CHACON No
1075MARANO MATAMOROS 629~81~39 LEOPOLDO RUZ
TALLER DE CARPNTERA
CALLE ELOTE No 236 FRACC.
MORENO JOS LUS GONZLEZ
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TJUANA 625~54~72 JESS M. SNCHEZ
PROSESADORA JACOME
24 DE FEBRERO No2045 MARANO
MATAMOROS 629~49~77
SALVADOR ACOSTA
MEDNA
MUEBLES GONZALEZ GUTY CARDENAZ No 345 681~37~69 ROBERTO GONZLEZ
COLCHONERA FRONTERZA S. A CALLE ERMTA 80 LA MESA 681~13 ~04 JAME MODELEUSKY
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71

NEON OMEGA ANUNCOS
LUMNOSOS CALLE .RAMPA MORELOS 685~73~40 MGUEL LEDEZMA
LABORATORO BETAN
CALLE 6 Y MUTALSMO No351 ZONA
CENTRO 685~49~83 PEDRO BETANCURT
CARPNTERA PAEZ
Ave. HERDAN No.3012 COL.
LBERTAD JESS PREZ
F Y M TAPCERA Ave. OCAMPO No 887 ENTRE 2 Y 3 688~07~91 JOS GARCA
HERRERA BUENOS ARES
Ave. LAZARO CARDENAS No901
BUENOS ARES 607~31~29 RAL SNCHEZ
TAPCERA ROJAS CANON EMLANO ZAPATA No.11315 682~94~43 JOS LUS ROJAS
DSENOS DE MUEBLES EN
ACERO CALLE17 No.18527 COL. LBERTAD MARCO ANTONO JUREZ
CARPNTERA SANCHEZ
Ave. JOSE M. VELAZCO No.12736
COL. LBERTAD DANO SNCHEZ
PORTONE LA QUERTA
CALLE MANUEL CONTRERAS No.4732
COL. MEXCO 683~12~15
MAQUNAS Y HERRAMENTAS
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HERNAN CORTES No16321 COL. LOS
PNOS ERNESTO JMNES
PAPELERAS PRNT
JOSE HERNANDEZ No.1231 COL.
HERRERA JOAQUN MUOS
LA CARPNTERA Ave.20 DE NOVEMBRE No.12540 622~25~62 JOSE PNEDA
CARPNTERA VELAZQUEZ
AZUCENAS No.261 FRACC. JARDNES
MESA 689~50~86 FADRQUE MEDNA ROMERO
HERRERA TORRES REYES
Ave. JUAN LZONDO No. 9715 MESA
DE OTAY 623~39~57 JORGE REYES
CARPNTERA RAJM
CALLE 8va No.756 COL.
NDEPENDENCA MANUEL SANCHEZ
HERRERA LBERTAD S. A DE C.
V
CALLE 15 No.12781 Ave. FELX LARRA
COL. LBERTAD 683~26~63 RAMRO GARCA
HERRERA FUEREA
CALLE GNACO SARAGOZA No.1621
COL. POSTAL JUAN PREZ
HERRERA MONTERRY
CALLE CECLO GARSA No.54 COL.
RUZ CORTEZ 682~46~80 ERNESTO HERNNDEZ
TEXTLES NDABUA MARA VELAZQUEZ No.121521 ENRQUE
DSTRBUDORA DANC COL. 10 MAYO No.9213 GNACO COTRERAS
MUEBLES DE DSENO EN
MADERA S. A CALLE18 No.18790 COL. LBERTAD MGUEL ANGEL ZAZUETA
HECEROS FATMA
Ave. GNACO MAT. No.1302 COL.
HERRERA JOSE PREZ
HERRERA ALDABA Ave. ERMTA No.54~515 LA MESA 681~39~42 JAVER
CARPNTERA CALUARO CALLE 14 No.220 COL. LBERTAD 683~56~81 RAMRO
HERRERA ERNESTO
MARQUEZ CALLE 7 No.16 ZONA CENTRO ERNESTO MARQUEZ
PRO TELAS JOSE COTRERAS No.1215 OTAY ERNESTO JMENEZ
PULDORAS DE METALES
CALLE 17 Y DEGO RVERA No. 14321
COL. LBERTAD JOSUE NAVARES
COLCHONERA LBERTAD CALLE 14 No.12421 COL. LBERTAD ROSARO MONTES
CARPNTERA EL BABY
LAZARO MARQUEZ No.1821
CARRTERA AEROPUERTO 683~55~01 MARO ABEL
CARPNTERA EL PT
CALLE 9 No.1181 CANADA NORTE
COL. LBERTAD 683~51~75 PEDRO CORDERO
TAPCERA ROJAS
CALZADA GUAYCORA No.19310
BUENOS ARES JOSE LUS ROJAS
HERRERA MORALES
Ave. FRANCSCO JAVER MNA
No.5981 645~62~99 SRAEL MORALES
TAPCERA GARCA Ave. MATAMOROS No.715 607~01~30 JOEL GARCA
CARPNTERA EL TORE
CALLE ACAMO No.591 FRACC. LAS
CALFORNAS JORGE ROS
ARREGLOS ES ARTE
Ave. GUSTAVO SALNAS No.8712 EL
FLORDO NATALA ALVARADO
TECNOLOGA ELECTRCA
Ave. FELX PARRA No.1497 COL.
LBERTAD 682~38~02 RAUL
ARTESANAS LA BELLART BLVD. LOS ALAMOS No.1118 JAVER ACOSTA
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72

CARPNTERA HERNANDEZ CALLE19 No.630 COL. LBERTAD GERARDO VAZQUEZ
CARPNTERA PABLOS
JOSE M. VELAZCO # 13811 FRACC.
PPLA JORGE ROBLES
TAPCERA GUAYCURA
FRANCSCO Y MADERO #9715
FRACC. GUAYCURA ROCO SALARES
MUEBLES Y COCNAS ALEX AV. ARAGOZ #6 JARDNES DEL RUB ALEJANDRO CASTELO
ARTESANAS LAMAS CALLE ORO # 639 LOS ALAMOS JOSEFNA FGUEROA
HERRERA LA MEJOR
CALLE B # 319 FRACC. URAS LA
MESA JOAQUN LEMUS
CERCOS RODRGUEZ
CALLE GNACO LOPEZ TARZO #1815
LA MESA JOSE RODRGUEZ
HERRERA
CALLEJON LOS OLVOS # 9121 EL
FLORDO JESUS PNEDA
CARPNTERA EL PONCHO
AV. LUS DONALDO COLOSO # 7810
EL FLORDO DONCO JUAREZ
HERRERA LA ESTRELLA CALLE JMENEZ LA MESA # 6941 ROBLE
COOPERATVOS FRDOM S. RL.
DE C.V. CALLE 19 # 4715 COLONA LBERTAD. FRANCSCO LPEZ
MUEBLES SE MAR
CALLE ELOTE # 236 FRACC.
MORENO LA MESA. JOSE LUS GONZLEZ
FERRO ALUM
AV. 20 NOVEMBRE # 260 COL. 20
NOV. JORGE
MUEBLES DEORATVOS DE
MADERA CALLEJON M. DORLAN Y CALLE 17# 11512 MGUEL ANGEL
REPARACON DE MUEBLES DE
MADERA CALLE BENTO JUAREZ # 1721 EL FLORDO JAVER LPEZ
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73

CAMARA NACIONAL DE LA INDUSTRIA DE TRANSFORMACION HCANACINTRAI1 DELE*ACION TI)UANA2
PRO4ECTO DE FACTIBILIDAD ECONOMICA 4 FINANCIERA PARA LA CONSTRUCCION DE UN PARQUE INDUSTRIAL
EXCLUSIPO PARA LA MICRO 4 PEQUEWA INDUSTRIA DEL MUNICIPIO DE TI)UANA1 B2C2
CUESTIONARIO PARA LA MICROINDUSTRIA
Nombre de la empresa:_____________________________________________________________.
Domicilio________________________________________________________________________
Tel:____________________
Nombre del entrevistado:____________________________________________________________
Puesto________________
Encuestador

623 Conoce Usted el concepto de "Parque ndustrial ncubador?
723 Conoce Usted los servicios de asesora contable, administrativa,
financiera y de organizacin que brinda
CANACNTRA y la Secretara de Economa a travs del CRECE?
923 El concepto de "Parque ndustrial ncubadora" consiste en la integracin desde el punto de vista de organizacin
y produccin de dos o ms empresas dentro de una rea geogrfica, para elaborar un producto de consumo final y/o que
a su vez es materia prima para la industria de exportacin
Sera de su inters el considerar esta alternativa de asociacin para convertirse en exportador directo o indirecto?
C23 De ser afirmativa la respuesta de la pregunta 16, y despus de dictaminar la viabilidad tcnica, de organizacin y
Administracin, se integrara fsicamente dentro de un parque industrial incubador?
L23 De ser afirmativa la pregunta anterior, estara dispuesto a concentrar su actividad dentro de un rea preestablecida
que contara con todos los servicios pblicos y logsticos para la recepcin de materias primas y despacho de su produccin?
M23 Giro o actividad principal de su empresa2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
AH I
Textil
DH I Qumica *H I Maq. Y Eqpo.
BH I Maderas EH I
Minerales no
metlicos
(H I Electrnica
CH I Papel FH I
Metales
bsicos
IH I Otra
N23Favor de indicar el nmero de empleados, segn su categora
De administracin2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
De produccin2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
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74

E23 Ao en que se estableci la empresa (Da / Mes / Ao)2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 22 2 2 .
AH I 1 a 3 aos DH I 11 a 13 aos
BH I 4 a 6 aos EH I 14 a 16 aos
CH I 7 a 10 aos FH I 17 Ms
E2623 Tiempo de ubicacin en el presente domicilio 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 .
AH I 1 a 3 aos DH I 11 a 13 aos
BH I 4 a 6 aos EH I 14 a 16 aos
CH I 7 a 10 aos FH I 17 Ms
E27.- El local donde se ubica es: 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 22 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
AH I Propio DH I En su casa
BH I Rentado EH I Otros
CH I Prestado FH I
E29- Si paga renta, favor de mencionar el monto mensual (pesos)2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
AH I 1,500 a 3,000 DH I
6,0001 a
13,999
BH I 3,001 a 4,500 EH I
14 a 16
pesos
CH I 4,501 a 6,000 FH I 17 Ms
8.4.- Cuales son las dimensiones de su local? (Metros cuadrados).2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
A( ) Menos de 100 D( ) 301 a 450 G( ) 751 a 900
B( ) 100 a 150 E( ) 451 a 600 H( ) 901 a 1,050
C( ) 151 a 300 F( ) 601 a 750 ( ) 1,051 a 1,200
E2L23 En su actual domicilio, por favor marque con "X" segn corresponda la respuesta
S< No
A ) ( ) ( ) Cuenta con todos los servicios Pblicos
B ) ( ) ( )
nconformidad de los vecinos por su ubicacin (que se lo hayan hecho
saber)
C ) ( ) ( )
Problemas en la maniobra de acceso para los vehculos que le
abastecen de materias primas y/o para embarcar su producto
D )
( ) ( )
utiliza la va pblica para maniobras de carga y descarga
de mercanca
E ) ( ) ( )
El domicilio de su empresa se localiza dentro de lo
que se denomina zona residencial
F ) ___________ ?Cual es su necesidad de energa elctrica Kw /hr
D23 Tipo de organizacin legal2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 22
4.1( ) Propietario nico
4.2( ) Sociedad mercantil
4.3( ) Asociacin
4.4( ) Cooperativa
4.5( ) Otra (especificar)___________________________________________________________
6F23 Favor de mencionar los principales productos que elabora, as como el nmero de piezas producidas as como el valor
de las mismas (en miles de pesos), segn el ao que corresponda
1999 2000 2001
Productos principales Cantidad Valor Cantidad Valor Cantidad
$ $
$ $
$ $
_______________________________________________________________________________________________
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75

$ $
$ $
6623 Favor de indicar cantidad y el monto ejercido en la compra de materia primas directas ( sin incluir pago de salarios, MMS
NFONAVT rentas, electricidad, combustibles, etc)
1999 2000 2001
Materias Primas Cantidad Valor Cantidad Valor Cantidad
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
$ $
6723Favor de mencionar el gasto promedio de los siguientes conceptos, segn el ao que corresponda
1999 2000 2001
Costos indirectos Valor Valor Valor
Sueldos y salarios (incluyendo pago de prestaciones como
el Aguinaldos, vacaciones, MMS, SAR, NFONAVT) $ $ $
Pago de combustibles (Gasolina, Disiel y Electricidad) $ $ $
Rentas del nmueble (De proceder) $ $ $
Seguros y Fianzas $ $ $
Equipo de Transporte (Adquisicin) $ $ $
Equipo de Transporte (Mantenimiento) $ $ $
6923 Favor de indicar en dnde adquiere su materia prima en porcentaje sobre el total
1999 2000 2001
mportaciones
directas __________% __________% __________%
Nacional
( sin incluir B.C.) __________% __________% __________%
Producidas en
B.C. __________% __________% __________%
6C23 favor de mencionar el origen de su maquinaria instalada
Maquinaria %

mportada __________% Usada

Nacional __________% Nueva

Otro __________%
6L23 El destino final de su produccion es:
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(Favor de Marcar con X la que corresponda )
A ( ) Como producto para consumo final
B ( ) Como materia prima a integrarse a otro proceso manufacturero
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