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NUEVO CONSULTORIO FISCAL nmero 413

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Depsitos en garanta que otorga
el arrendatario. No son ingresos
acumulables. 77/2004/ISR
C.P. Luz Mara Lpez lvarez
Lic. Alejandro Mendoza Tapia
C
uando se estipule en el contrato de
arrendamiento, que el arrendatario de-
ber garantizar el cumplimiento de las
obligaciones pactadas en el mismo, mediante la en-
trega de una suma de dinero en calidad de depsito,
y al fnalizar el contrato, dicha cantidad de dinero se
devuelve, esta no se considerar ingreso acumulable
para el arrendador.
No obstante lo anterior, en el supuesto de que el
deposito se aplique a algn adeudo derivado del
contrato, ser hasta ese momento en que dicho de-
psito se considerara ingreso acumulable para efecto
de los Artculos 17 y 141 de la ley del Impuesto sobre
la Renta.
El Servicio de Administracin Tributaria al emitir
sus criterios de interpretacin pretende motivar el
debido cumplimiento de las obligaciones fscales.
Los artculos que dieron origen a este criterio
son:
Artculo 17 de la Ley del Impuesto sobre la
Renta.
Las personas morales residentes en el pas in-
cluida la asociacin en participacin, acumularn
la totalidad de los ingresos en efectivo, en bienes,
en servicio, en crdito o de cualquier otro tipo, que
obtengan en el ejercicio, inclusive los provenientes de
sus establecimientos en el extranjero. El ajuste anual
por infacin acumulable es el ingreso que obtienen
los contribuyentes por la disminucin real de sus
deudas.
..
Artculo 14l de la Ley del Impuesto sobre la
Renta.
Se consideran ingresos por otorgar el uso o goce
temporal de bienes inmuebles los siguientes:
I. Los provenientes del arrendamiento o sub-
arrendamiento, y en general, por otorgar a
ttulo oneroso el uso o goce temporal de bienes
inmuebles, en cualquier forma.
II. Los certifcados de participacin inmobiliaria
no amortizables.
Aunque el Artculo 17 es muy preciso al sealar la
obligacin de las personas morales de acumular
la totalidad de sus ingresos; no precisa lo que es
ingreso. Doctrinalmente ingreso se defne como la
modifcacin positiva que se opera en el patrimonio
del contribuyente.
Tambin aclara que ciertas partidas, a pesar de
que representan un incremento en el patrimonio
de la persona moral, y que por lo tanto, podran ser
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consideradas como ingreso, no deben identifcarse
como tales, y por ende no se acumularn.
Por su parte el Captulo III del Ttulo IV (Personas
Fsicas) regula los ingresos procedentes de conceder
el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
As como recurrimos a otras fuentes para en-
tender el concepto de ingreso, se har para otros
conceptos.
El concepto de Arrendamiento.
El contrato de Arrendamiento est regulado por
el Cdigo Civil Federal.
Artculo 2398 C.C. Hay arrendamiento cuando
las dos partes contratantes se obligan recproca-
mente, una, a conceder el uso o goce temporal de
una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un
precio cierto.
De acuerdo con la doctrina podemos afrmar:
Que el arrendamiento es un contrato por virtud
del cual, una persona llamada arrendador concede a
otra llamada arrendatario el uso o goce temporal de
una cosa, mediante el pago de un precio cierto.
El depsito:
El Cdigo Civil Federal lo defne como un con-
trato:
Artculo 2516. El depsito es un contrato por el
cual el depositario se obliga hacia el depositante a
recibir una cosa, mueble o inmueble que aqul le
confa, y a guardarla para restituirla cuando la pida
al depositante.
Sin embargo, esta defnicin dogmtica legal no
puede ser de aplicacin para el depsito de garan-
ta en el arrendamiento, debido a que la naturaleza
jurdica de la misma es el restituirla CUANDO LA
PIDA EL DEPOSITANTE, en cambio en el depsito
de garanta la devolucin procede slo al trmino
del contrato y siempre y cuando no se aplique a la
reparacin de dao o incumplimiento.
Recurriendo a otras fuentes, el diccionario de la
lengua espaola lo defne:
Depsito:
1.- M. Accin de depositar
2.- M. Cosa depositada
Acepcin que tomaremos slo para defnir la ac-
cin de entregar en depsito la cantidad de dinero
y como garanta los efectos de este depsito.
Ahora bien, respecto del concepto de garanta de
acuerdo con la misma fuente encontramos que:
Se entiende por garanta:
1.- Efecto de afanzar lo estipulado
2.- Fianza Prenda
3.- Cosa que asegura contra algn riesgo o nece-
sidad

En las primeras dos defniciones caemos nue-
vamente en trminos regulados por el derecho
positivo:
Artculo 2794. La fanza es un contrato por el cual
una persona se compromete con el acreedor a pagar
por el deudor, si ste no lo hace.
Esta fgura si bien es cierto es aplicable al arren-
damiento no es materia de nuestro anlisis por lo
tanto no aplicable.
Artculo 2856. La prenda es un derecho real
constituido sobre un bien mueble enajenable para
garantizar el cumplimiento de una obligacin y su
preferencia en el pago.
Esta defnicin implica un gravamen sobre un bien
mueble, rescatando slo lo conducente a garantizar el
cumplimiento de una obligacin, sin embargo tampo-
co podemos hablar de prenda en nuestro caso.
Luego entonces para ubicar el Concepto de De-
psito en Garanta dentro del marco legal debemos
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diese cumplimiento a cualquiera de sus obligaciones
y que como consecuencia de este incumplimiento se
substancie un crdito a favor del segundo.
Es necesario en oposicin al supuesto anterior, se-
alar que, si el arrendatario da cabal cumplimiento a
todas sus obligaciones, entonces el arrendador tendr
la obligacin de devolverle ntegramente el importe
del depsito el cual se convertira en un saldo a favor
del arrendatario como lo dispone el Artculo 2422 del
Cdigo Civil Federal.
Artculo 2422. Si al terminar el arrendamiento hu-
biere algn saldo a favor del arrendatario, el arrenda-
dor deber devolverlo inmediatamente, a no ser que
tenga algn derecho que ejercitar contra aqul; en este
caso, depositar judicialmente el saldo referido.
En un tercer supuesto podemos precisar que si el
dao o menoscabo provocado por el arrendatario es
menor al importe del depsito, la cantidad aplicada
a cubrir el dao es el ingreso del arrendador y estar
obligado a devolver el restante.
Las afrmaciones anteriores han sido reconocidas
en las siguientes tesis de jurisprudencia:
Registro No. 228047
Localizacin:
Octava poca
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federacin
III, Segunda Parte-1, Enero a Junio de 1989
Pgina: 134
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO. MORA EN EL PAGO,
AUN CUANDO EXISTA DEPSITO DE REN-
TAS.
Es inexacto que el mencionado depsito tenga
por efecto evitar que el inquilino incurra en mora en
el caso de que no cubra oportunamente sus rentas,
pues aunque uno de sus objetivos sea el de servir
para liquidar las rentas insolutas, tal circunstancia
no desvirta la extemporaneidad de dicho pago, ya
que nicamente sirve para que el inquilino cumpla
invocar los principios de la obligacin y la libertad
que tienen las partes para obligarse en los trminos
que quieran acordar, perfeccionndose stos con
el simple consentimiento, como lo establecen los
Artculos 1796 y 1839 del Cdigo Civil Federal.
Artculo 1796. Los contratos se perfeccionan por
el mero consentimiento, excepto aquellos que deben
revestir una forma establecida por la ley. Desde que
se perfeccionan obligan a los contratantes, no slo
al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino
tambin a las consecuencias que, segn su naturale-
za, son conforme a la buena fe, al uso o a la ley.
Artculo 1839. Los contratantes pueden poner las
clusulas que crean convenientes; pero las que se
referan a requisitos esenciales del contrato, o sean
consecuencia de su naturaleza ordinaria, se tendrn
por puestas aunque no se expresen, a no ser que las
segundas sean renunciadas en los casos y trminos
permitidos por la ley.
Despus de ubicar los conceptos dentro del marco
jurdico, podemos analizar la naturaleza del depsito
de Garanta por el alcance de su estipulacin.
Dentro del contrato de arrendamiento existen obli-
gaciones de las partes, sin embargo, slo se garantizan
las obligaciones del arrendatario, en independencia
de las que libremente se estipulen en el contrato la
ley identifca las siguientes:
Artculo 2425. El arrendatario est obligado:
I. A satisfacer la renta en la forma y tiempo con-
venidos;
II. A responder de los perjuicios que la cosa arren-
dada sufra por su culpa o negligencia, la de sus
familiares, sirvientes o subarrendatarios;
III. A servirse de la cosa solamente para el uso
convenido o conforme a la naturaleza y destino
de ella.
Ahora bien el Deposito de Garanta slo podr ma-
terializarse como un pago hecho del arrendatario
al arrendador slo en el caso de que el primero no
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su obligacin de pagar la renta por todo el tiempo
que ocupe el bien arrendado, de conformidad con lo
dispuesto por el Artculo 2449 del Cdigo Civil para
el Distrito Federal.
QUINTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATE-
RIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 795/89. Roberto Venegas Brito.
16 de marzo de 1989. Unanimidad de votos. Ponente
Efran Ochoa Ochoa. Secretario: No Adona Mart-
nez Berman.
Registro No. 179995
Localizacin:
Novena poca
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federacin y su
Gaceta
XX, Diciembre de 2004
Pgina: 1290
Tesis: I.10o.C.45 C
Tesis Aislada
Materia(s): Civil
ARRENDAMIENTO. DIFERENCIA ENTRE
PENA CONVENCIONAL Y DEPSITO O GARAN-
TA.
De acuerdo a lo dispuesto por el Artculo 1832 del
Cdigo Civil para el Distrito Federal, en los contratos
civiles cada uno se obliga en la manera y trminos
que aparezca que quiso obligarse, lo cual signifca
que, en los contratos de arrendamiento, las partes
podrn convenir en establecer dentro de las clusu-
las la entrega de cierta cantidad, ya sea como pena
convencional, o bien, como depsito, sin embargo,
se trata de diferentes instituciones, ya que mientras
la pena convencional se estipula como castigo para
la parte que no cumpla con alguna o algunas de las
obligaciones contractuales, la garanta se establece
como una forma de asegurar, por anticipado, el
cumplimiento de tales obligaciones. Entonces, la
diferencia entre ambas fguras es que la cantidad
pactada como pena convencional no se aplica al pago
de las obligaciones incumplidas, es decir, se trata de
una condena sin retribucin alguna, en tanto que en
la garanta o depsito, esa cantidad se aplica para
el caso de que la obligacin no resulte satisfecha o
cumplida de la manera convenida; de ah que si la
cantidad que se convino quedara como garanta, se
devolvera al desocupar la localidad, siempre que no
se adeudara pago alguno por concepto de renta y se
hubiera cumplido con las condiciones pactadas en el
propio contrato, entonces, no puede entenderse que
dicha cantidad se aplique como pena convencional.
DCIMO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATE-
RIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO.
Amparo directo 350/2004. Reveriano Hernndez
Melndez. 19 de octubre de 2004. Unanimidad de
votos. Ponente: Manuel Surez Fragoso. Secretario:
Sergio Arturo Lpez Servn.
Derivado de nuestro anlisis podemos concluir
que el criterio del SAT es del todo asertivo y legalmen-
te fundamentado y recomendable para su aplicacin
en la prctica.
Fuentes:
Cdigo Civil Federal.
Diccionario de la Real Academia Espaola.
Anales de Jurisprudencia y Tesis publicadas por La
Suprema Corte de Justicia de la Nacin.
Ley del Impuesto sobre la Renta.
Rafael Rojina Villegas Derecho Civil IV CONTRA-
TOS.
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