Gesto de Mercado do Solo Urbano

O texto abaixo foi elaborado como atividade programada, quando da participao no curso
Gesto de Mercado do Solo Urbano, oferecido pelo Lincoln Institute of Land Policy EAD,
realizado entre maro e abril de 2012. Nesta atividade, o objetivo era sonhar com uma cidade
da Amrica Latina democrtica, mais justa e inclusiva, a partir da gesto do solo urbano e
utilizao de ferramentas ou instrumentos urbansticos e jurdicos articulados ao planejamento
e gesto de sua poltica urbana. O conjunto desses instrumentos deveriam auxiliar na
regulao do mercado do solo urbano e recuperar a mais-valia a ser reinvestida nas polticas
pblicas urbanas. O sonho deveria ser um sonho concreto, com instrumentos concretos e
problemas concretos de uma cidade da Amrica Latina.

Cuiab, da realidade ao sonho possvel:
utilizao dos instrumentos de gesto do solo
Doriane Azevedo

A Cidade: Cuiab, o Centro Geodsico da Amrica do Sul
Cuiab a capital poltico-administrativa, e integra a Regio Metropolitana do Vale do Rio
Cuiab (RMVRC Lei Estadual n 351/2009). Em 2012, Cuiab apresenta 551.098 mil
habitantes (mais de 66% do total da RMVRC), sendo que a populao urbana representa
98,13% do total. Sua economia est estruturada na oferta de bens e servios.
Desde a fundao (1718), e por mais de dois sculos, permaneceu estruturada ao longo de
crregos (Crrego da Prainha) e rios (Rio Cuiab e Rio Coxip). Apenas na dcada de 1930,
abre-se a via urbana perpendicular ao Crrego da Prainha, denominada Avenida Getlio
Vargas, no contexto da poltica federal de presidente do mesmo nome, criando, assim, um
novo vetor de crescimento urbano na cidade.
O ncleo urbano, que at ento apresentava configurao urbana e arquitetura tipicamente
coloniais, somente ao final da dcada de 1960, ocupou posio de centro regional na
Macrorregio Brasileira Centro-Oeste, segundo os estudos do antigo Ministrio do Interior, em
1975. Neste mesmo perodo, iniciou-se a implementao dos programas da poltica
desenvolvimentista federal que intensificaram o processo de urbanizao no estado, e Cuiab,
como capital poltico-administrativa tornou-se o plo de atrao de migrantes das regies sul e
sudeste do Pas, principalmente.
Muitas transformaes ocorreram no territrio mato-grossense, a partir da dcada de 1970,
com as polticas de planejamento de desenvolvimento regional, como a implantao de
infraestrutura econmica (rodovias, hidreltricas, entre outras) e at a diviso do estado em
dois, criando Mato Grosso do Sul. Essas transformaes tambm se fizeram sentir na escala
urbana: enquanto capital do remanescente Mato Grosso, Cuiab - o ncleo urbano de origens
coloniais -, precisou ser reestruturada em seus aspectos fsicos, como resposta as
solicitaes do proceso de urbanizao.
Para abrigar o contingente populacional, decorrente da poltica migratria incentivada; para se
evitar a destruio do centro antigo, que sofra com o conjunto das atividades sociais e
econmicas, foi pensada e executada uma nova interveno urbanstica em outro quadrante
da cidade agora sob a responsabilidade do governo estadual -, implantou-se as Avenidas
Miguel Sutil (antiga Avenida Perimetral) e a Rubens de Mendona (conhecida como Avenida

do CPA). Construiu-se o Centro Poltico Administrativo (CPA) e as quatro etapas do conjunto
habitacional com o mesmo nome.

Figura 1: Cuiab, na dcada de 1970 antes da implantao da Av. Rubens de Mendona. Em amarelo, a
delimitao da rea onde seria implantado os conjuntos urbansticos do Centro Poltico Administrativo e
habitacional, cumprindo tambm o papel de novo vetor de expanso urbana. Em vermelho, a delimitao da rea
onde se encontram os eixos do futuro VLT, verificando o aumento da rea urbanizada nos dias de hoje.
Atualmente, est se discutindo as obras de infraestrutura urbana decorrentes da escolha da
cidade como uma das sedes de jogos da Copa do Mundo de Futebol, em 2014. Dentre as
principais obras, a implantao do modal de transporte pblico urbano Veculo Leve sobre
Trilho (VLT), nos principais eixos virios da cidade: Avenida Rubens de Mendona (Av. do
CPA), Av. Coronel Duarte (Av. da Prainha), regio onde se encontra o Centro Antigo, tombado
pelo Governo Federal, Av. XV de Novembro, extendendo-se at a Av. da FEB, no municipio
vizinho de Vrzea Grande (compondo com Cuiab o aglomerado urbano da Regio
Metropolitana). Somar-se-a a este eixo, o Centro-Coxip, que seguir o traado das avenidas
Cel Escolstico e Fernando Correa da Costa.

A Avenida do CPA constitui um importante eixo virio que induziu toda a ocupao da poro
norte da cidade. Construdo com recursos pblicos, esta via permitia, na poca de sua
implantao, o acesso ao conjunto urbanstico institucional (o Centro Poltico Administrativo) e
residencial (o Conjunto Habitacional do CPA etapas 1, 2, 3 e 4). O entorno imediato
Avenida do CPA uma das reas mais valorizadas de Cuiab. Uma regio que nasce voltada
verticalizao, com edifcios de uso comercial e de servios construdos ao longo da via. ao
longo da maior parte da via.
As ruas pararelas avenida, em ambos os lados do eixo, verificamos edificaes de uso
residencial (unifamiliar e multifamiliar) ocupados por moradores de mdia e alta renda. Quanto
mais afastado (lateralmente) da Av. do CPA, mais se observa a diferena do padro das
configuraes urbansticas e do padro construtivo, evidenciando reas com menor valor de
mercado, o que pode ser alterado, em partes, com a implantao de uma interveno
importante como o VLT. A preocupao que, a maior parte da populao percebe apenas
que o VLT pode valorizar a regio, mas no alcana os efeitos perversos desta valorizao,
com a expulso branca da populao de baixa renda.
O que j nasceu altamente valorizada, com seu desenho geomtrico composto por vrias
pistas de rolamento, canteiro central e passeio pblico generoso, constrantando com a
caracterstica configurao da rea central de origem colonial -, mantm a sua importncia
na estrutura da cidade por ligar os dois polos do poder poltico-administrativo: no centro antigo,
o Palcio Municipal e o centro de comrcio e servios mais popular e consolidado; na outra
ponta, o Centro Poltico Administrativo, sede do governo estadual, e das mais variadas
instituies (Conselhos Regionais, rgos Pblicos da Administrao Estadual e Federal,
Entidades da Sociedade Organizada), e o shopping center. A cada dia, cresce a ocupao ao
longo do eixo como tambm cresce, exponencialmente, o valor do m (terreno livre ou com
edificao), nas proximidades da avenida.
Atualmente, o que vemos que, aparentemente, a propriedade de boa parte dos terrenos ao
longo ou no entorno imediato da Avenida Rubens de Mendona so das principais
incorporadoras e/ou construtoras de Cuiab. Esta situao no recente, mas foi um
movimiento realizado a mais de duas dcadas. Estes grupos econmicos passaram a capturar
no apenas uma parte do valor gerado com a produo imobiliria, como tambm todo o valor
da valorizao decorrente da produo social, coletiva, decorrente dos investimentos pblicos
realizados na regio da Av. do CPA.
Ainda observamos grandes reas no ocupadas, com destaque as existentes ao longo da
avenida, e no entorno imediato. Em algumas, recentemente comearam a construo de
empreendimentos imobilirios residenciais multifamiliares, e de salas comerciais. Muitos
empreendimentos foram lanados no ltimo ano na Avenida, e se encontram em plena
construo. Outras, so reas de proteo permanente (APP) ou Unidades de Conservao
(UC) criadas posteriormente, mas sofrem com a presso imobilria no entorno.
Cuiab, que a dez anos atrs, tinha uma populao de aproximadamente 483 mil habitantes,
viu o nmero de habitantes crescer em torno de 8% neste perodo, ampliando a demanda, no
mercado de imveis, tanto residenciais quanto comerciais, o que, em parte, justifica a
crescente quantidade de empreendimentos imobilirios em construo, mas no se justifica a
quantidade macia para uma nica faixa de renda, onde no reside o maior dficit. Os
empreendimentos lanados ou em construo so voltados para a faixa de renda mdia,
mdia/alta, acentuando ainda mais um carter de segregao socioespacial na Av. do CPA.
Nas extremidades dos eixos do VLT a ponta da Av. do CPA, o entroncamento da linha Av.
da Prainha, a extremidade na Av. Fernando Correa da, encontramos reas que apresentam
fragilidade ambiental Parques, Zonas de Interesse Ambiental, que abrigam um nmero
considervel de nascentes dos principais crregos, importantes na rede de microbacias

hidrogrficas, que alimentam os Rios Coxip e Cuiab, responsveis pelo abastecimento de
gua nos municipios de Cuiab e Vrzea Grande. Tambm temos um grande nmero de
assentamentos irregulares instalados prximos ou sobre essas reas de proteo ambiental,
decorrentes, em parte, da ausencia de poltica de habitao durante dcadas. reas
degradadas da regio do Porto Antigo.

Figura 2: Avenida da FEB (rea esquerda do mapa, em cores), Av da Prainha e Av. do CPA, direita. Em azul, linha
indicando os eixos de implantao do VLT.
Mas, com a implantao do VLT ao longo do eixo da Av. do CPA, da Av. da Prainha, XV de
Novembro e Fernando Correa, provavelmente, o que veremos, ser a desenfreada valorizao
das reas ao longo e entorno dos eixos e a expulso da populao de baixa renda, para alm
dos limites da zona urbana do municipio, resultando em procesos intensos de gentrificao.
Atualmente, ocupam reas na zona considerada de expanso urbana (no urbanizada), na
rea de interesse histrico.


Figura 3: Av. do CPA e o Uso do Solo real. As grandes manchas no apresentam, em detalhes, as vissitudes
urbanas existentes: assentamentos precrios e ocupaes irregulares, invaso de reas de Proteo Permanente,
tambm por classes de mdia e alta renda. Poderia ser um dos eixos objeto de Plano Urbano e Urbanstico,
ancorado pelo modal VLT.

O Sonho:
Sonho com uma Cuiab que, no mais executaria obras pontuais, desarticuladas de um
planejamento maior. Uma Cuiab que j preparava, no contexto de sua poltica urbana, um
grande Plano Urbano para os eixos virios estruturantes da cidade. Quando do anncio
surpresa da cidade como uma das sedesde um grande evento internacional, pois era um
municipio que tinha incorporado a prtica do planejamento (urbano) em sua rotina. O Plano
Urbano articularia as diferentes polticas setoriais (habitao, mobilidade, saneamento,
emprego e renda, econmica, etc) e estruturaria um conjunto de intervenes que se fizessem
necessrio para que consolidaria sua caracterstica inclusiva todos em todos os lugares. Para
tal, o municipio discutia a modernizao do seu sistema de transporte pblico, ponderando a
implantao do Veculo Leve sobre Trilhos - VLT e como poderia minimizar os impactos
negativos da implantao deste modal de transporte .
O VLT substituiria e articularia com o atual modal utilizado o nibus. O VLT seria implantado
apenas ao longo dos eixos formados por algunas das avenidas estruturais da cidade, que
cortam Cuiab nos diferentes quadrantes (Avenidas Rubens de Mendona, Cel Duarte, XV de
Novembro, Av. Cel Escolastico e Av. Fernando Correa), complementando com o trecho da Av.
da FEB, no municipio vizinho de Vrzea Grande, em uma articulao regional metropolitana.
Uma das principais diretrizes deste novo Plano Urbano seria estruturar Cuiab para as
prximas dcadas, com destaque para 2019, quando completaria 300 anos. O municipio e a
sociedade discutia, ento, uma possvel Operao Urbana Consorciada articulada ao Plano
Urbano e Urbanstico, que poderia colocar Cuiab em posio de destaque entre as cidades

dos pases vizinhos da Amrica Latina, no apenas como referncia enquanto Centro
Geodsico da Amrica do Sul, mas como referncia pelas qualidades sociais, econmicas e
ambientais que o ordenamento do seu territorio municipal promovia.
O Instrumento. A proposta era de uma Operao Urbana Consorciada (OUC), que
relacionaria projetos urbanos (e no caso, representado pelo Plano Urbano coordenado pela
Municipalidade, com claras diretrizes de cunho social. A municipalidade coordenadora da
OUC, respeitava e contaba com o apoio (e ampla) participao social. Seriam realizadas
parcerias entre o Poder Pblico, os proprietrios, a sociedade civil, buscando-se investimentos
tanto pblicos quanto privados
A OUC, como uminstrumento que visa transformar reas da cidade, atendendo os objetivos e
aes estabelecidos no Planejamento Pblico Municipal , em uma clara Parceria Pblico
Privado (PPP), poderia ser utilizada para a reconverso e/ou requalificao de reas em
proceso de alterao do uso do solo, adequando-se, enquanto instrumentoa regio do Porto
Antigo, s margens do Rio Cuiab. Poderia, tambm, definir o modo de ocupao de terrenos
vazios (o municipio quera um plano urbanstico para a rea de expanso urbana, e no
permitir, como acontecia em muitos outros municipios brasileiros, a ocupao desenfreada por
empreendimentos privados que optavam pela tipologa de condominios fechados, e que
criavam paisagens rida e inseguras para fora dos muros. Outra possibilidade de utilizao da
OUC era para adequar o uso do solo e de infraestrutura ao longo de/ e entorno de avenidas,
orientando a implantao de transporte pblico coletivo, como eram os planos implantao
do VLT nas Av. do CPA e da Prainha.

A Aplicao: Os extensos eixos formados pelas Avenidas Rubens de Mendona (Av. do CPA),
Coronel Duarte (Av. da Prainha) - Cuiab e Av. da FEB (cidade de Vrzea Grande, separada
de Cuiab pelo Rio do mesmo nome), e a Av. Fernando Correa da Costa, onde seria
implantado o VLT, mereciam que toda a sua extenso, e reas adjacentes, integrassem o
Plano Urbano e Urbanstico coordenado pela Prefeitura Municipal, valendo-se da gesto
democrtica sua elaborao e que direcionaria uma Operao Urbana Consorciada nas
Avenidas.
Para isso, o Plano Urbano e Urbanstico indicariam um conjunto de diretrizes que se
baseiariam na aplicao dos instrumentos jurdicos e polticos como a desapropriao dos
imveis que se encontram na rea do traado do VLT; no Centro Antigo, a ocupao por
populao de baixa renda em imveis pblicos seria aplicado a concesso de uso especial
para fins de moradia. Tanto na regio da Av. da Prainha (Interesse Histrico) que apresentam
edificaes subutilizadas e, na Av. do CPA, com grandes terrenos sem parcelamento/
edificaes, seriam aplicados o IPTU progressivo no tempo e, aps o perodo mximo
estabelecido para que os proprietrios mudassem esta situao, seria realizado o
parcelamento/edificao ou utilizao compulsria.
Como o Plano Urbanstico preveria a articulao com Programa de Habitao, parte das
unidades seria revertida para populao de mdia/baixa renda, em um claro processo de
incluso social.No Programa de Habitao tambm seria previsto a demarcao urbanstica
para fins de regularizao urbanstica e fundiria nos assentamentos precrios, o que
permitiria a legitimao de posse/ propriedade, devidamente acompanhado de assistncia
tcnica e jurdica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos, podendo-
se elaborar projeto urbanstico e arquitetnico para adequao desta poro especfica da
cidade e das habitaes.
Em um Programa de Modernizao Instituicional, todo o aparato tcnico e legal seria previsto
para instituir a contribuio de melhoria, como tambm o mecanismo de transferncia do

direito de construir em reas pr-definidas para adensamento, considerando a devida
restrio desse direito na rea do Centro Tombado.
Nas reas de expanso urbana, seria previsto novos empreendimentos a partir da gesto
consorciada do solo, cujas diretrizes definidas com a gesto participativa, que acompanharia
o processo de elaborao do Programa, Planos e Projetos Urbansticos, e ainda os projetos
arquitetnicos das unidades. Mas, ao longo de todo o proceso de formulao do Plano Urbano
e Urbanstico, em todas as etapas, a gesto participativa seria atuante, acompanhando o os
Estudo Prvio de Impacto Ambiental (EIA) e Estudo Prvio de Impacto de Vizinhana
(EIV), e os respectivos relatrios (RIA / RIV), que apresentariam as aes mitigadoras e
ainda incorporariam as discutidas nas muitas reunies nas escolas, bairros e nas audincias
pblicas, nos Conselhos Setoriais, nas Cmaras Tcnicas do Conselho de Desenvolvimento
Urbano e de Desenvolvimento Urbano e Gesto Metropolitano, quando for o caso. Todas as
aes mitigadoras seriam incorporadas pelo Plano, quando da reviso das suas etapas.

A viabilidade do Sonho: Este sonho totalmente possvel a partir do momento que a
Constituio Federal de 1988 incluiu o Captulo da Poltica Urbana, e seus art. 182 e 183,
regulamentados a mais de dez anos pela Lei 10.527/2001 conhecido como Estatuto da
Cidade. O Plano Diretor de Desenvolvimento Estratgico de Cuiab, aprovado por Lei em 29
de janeiro de 2007, incorporou esse conjunto de instrumentos. Sim, este sonho dependeria de
muita vontade poltica da municipalidade e, principalmente, de todos os agentes que produzem
o espao, e no profundo sentido de cidadania, congregando Todos os agentes interessados no
verdadeiro desenvolvimento socioeconmico de Cuiab e, com clareza, construiriam uma
cidade democrtica, mais justa e que, cumpriria sua funo social.

A realidade que no se altera: Quando se acorda do sonho, nota-se que, o que temos, so
os pesadelos que insistem em ser a nossa realidade, com uma populao aptica e polticos
que desrespeitam o bem pblico. Um VLT que ser implantado, pura e simplesmente, como se
no tivesse quaisquer implicaes no urbano, ou seja, nos aspectos fsicos e nas dimenses
sociais (social, poltica, econmica, cultura, ideolgica, ) do espao, mas que fatalmente
agudizar os piores problemas socioeconmicos e ambientais, o legado pela falta de
planejamento urbano e a opo por intervenes urbansticas desarticuladas.