HOJA DE PRESENTACION

CONTRATO DE ARRENDAMI ENTO Y

CONTRATO DE EMPRESA












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INDICE








iii


INTRODUCCION

Durante el desarrollo del presente trabajo de investigacin,
analizaremos todo lo relacionado al contrato de arrendamiento y el
contrato de empresa, dos de los tipos de contratos ms comunes en
nuestro ordenamiento jurdico y diario vivir.
Definiremos ambos contratos, desde el punto de vista general y
desde el punto de vista legal, basndonos en lo estipulado en
nuestro cdigo civil.
Estableceremos las caractersticas tanto del contrato de
arrendamiento como del contrato de empresa, y las consecuencias
y responsabilidades a que se someten los suscribientes.
Adems, veremos las diferencias entre el contrato de compraventa
y el contrato de arrendamiento.
Esperamos aportar con este humilde proyecto, un aporte al debate
sobre tan interesante tema, y agradecemos su tiempo y dedicacin
en la lectura del mismo.




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JUSTIFICACION.
La redaccin y elaboracin de contratos, es una de las principales actividades a
la que nos hemos de dedicar como futuros abogados, y es de vital importancia
conocer los caracteres que identifican cada uno de estos contratos.
Como futuros licenciados en derecho, debemos darles respuestas a nuestros
clientes que deseen contratar uno de estos instrumentos, o que ya hayan
contratado uno y deseen nuestra asesora en relacin a los mismos, por lo que
es de vital importancia conocer todo lo relacionado a los mismos, ya que sern
parte fundamental de nuestra futura carrera como profesionales.










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OBJETIVOS

Objetivo General.
Analizar todo lo relacionado al contrato de arrendamiento y el contrato de
empresa.

Objetivos Especficos.
Definir contrato de arrendamiento y contrato de empresa.

Establecer los caracteres y las consecuencias del contrato de arrendamiento y del
contrato de empresa.

Establecer las diferencias entre la compraventa y el arrendamiento.
























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El arrendamiento
El arrendamiento es un contrato en el que las partes se obligan
recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra
o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado. De esto podemos deducir que el "arrendamiento es un contrato
bilateral, oneroso, consensual, conmutativo (aunque puede ser aleatorio en la
aparcera), de ejecucin sucesiva y es acto administrativo no dispositivo".
En otras palabras podramos decir entonces que es "es aquel por virtud del
cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por
tiempo determinado y precio cierto"
Caractersticas
En consonancia con el antiguo derecho romano, existen tres tipos, especies o
categoras de arrendamiento, que son:
1. Arrendamiento (locacin de cosas o locatio conductio rei ): ste crea un
vnculo personal, por virtud del cual puede exigir el arrendatario, el uso y
disfrute de aquellas, en tanto pesa sobre este la obligacin de pagar la
merced convenida.

2. Prestacin de servicios (locacin de servicios o locatio conductio
operarum): en ste el arrendatario se obliga a trabajar o a prestar
determinados servicios al arrendante en forma, lugar y tiempo
convenidos mediante un pago. El arrendante est obligado a retribuir los
servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de
obligaciones, por terminacin de contrato o por la muerte.

3. Arrendamiento de obra o Locacin de obras (locatio conductio operis):
en este contrato una persona se compromete con otra a realizar una
obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio. Esto
recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo, ya
acabado. Ejemplo: la confeccin de un traje o la construccin de una
casa.
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Caracteres del contrato de arrendamiento de cosas.
Son contratos consensuales, sinalagmticos (bilaterales), perfectos, de buena
fe y de derecho de gente.
1. Es consensual. En relacin a lo consensual se tiene que este contrato se
perfecciona por el consentimiento de las partes, sin formalidad de los
mismos.

2. Es Sinalagmtico (bilateral) perfecto. En este punto se destaca la
importancia ya que ambas partes resultan obligadas recprocamente,
ninguna otra sin haber cumplido, a su vez las obligaciones que recaen
sobre el EXCEPTIO NON ADINPLETI, lo cual debe ser valorado por el
juez ante un eventual litigio.

3. Es de buena fe. En relacin a esta caracterstica es uno de los puntos
ms importante ya que con este se busca que las partes queden
obligadas hasta las ltimas consecuencias impuestas por este valor
extra jurdico, lo cual debe ser valorado por el juez ante un eventual
litigio.

4. Es oneroso. En esta la prestacin de cada parte se compensa por la
prestacin de la otra.

5. Es un contrato propio, de derecho de gente. Este es denominado
contrato IUS GENTIUM aplicable a los peregrinos.

Para identificar o diferenciar el contrato de arrendamiento de otros es
importante tener precisado cada uno de estos caracteres, dado que los mismos
orientan a la finalidad y/o objetivo de este contrato en relacin a los efectos y
consecuencias jurdicas que de l se derivan en caso de no cumplir con los
lineamientos normativos que deben cumplirse en la ejecucin de esta clase de
contrato.
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Adems de estas caractersticas el contrato de arrendamiento se diferencia
fundamentalmente de la compraventa, en su carcter temporal, en que
transfiere la mera detentacin de la cosa y no la posesin.
Consecuencias del carcter personal del derecho del
arrendamiento.
Como la mayora de los derechos personales, el derecho de arrendamiento es
temporal, el arrendamiento perpetuo es nulo. Segn Art. 1741, del Cdigo Civil.
El contrato de Locacin se resuelve por la prdida de la cosa alquilada y por la
falta del arrendador o el inquilino de cumplir sus obligaciones.
Consecuencias del carcter particular del derecho del
arrendatario.
Segn Art. 1743, del Cdigo Civil, si el arrendador vendiera la cosa arrendada,
no podr el adquiriente expulsar al colono o al inquilino que tenga un
arrendamiento autntico o de fecha cierta, a menos que se hubiere reservado
este derecho en el contrato de arrendamiento.
Arrendamientos urbanos y arrendamientos rsticos.
Segn Art. 1711, del Cdigo Civil, se dividen en dos estos son:
Los Urbanos: que se subdividen en tres categoras:
A).- Los arrendamientos de locales para vivienda o para uso personal;
B).- Los arrendamientos para uso comercial; y
C).- Los arrendamientos para uso profesional. A estos se les llama alquiler.
Los Rsticos: que son el conjunto de bienes arrendados que constituyen el
objeto de una explotacin agrcola, ejemplo: el de las haciendas.


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Formacin y prueba de los arrendamientos para la vivienda o
profesionales.
Cuando el arrendamiento es consensual, no se exige, ningn documento. Si el
arrendamiento urbano consta por escrito el documento le sirve de prueba. Para
probar las condiciones de un arrendamiento verbal, se prueba por el juramento
del arrendador, a no ser que el arrendatario solicite una estimacin por peritos.

Obligaciones del inquilino y obligaciones del propietario.
El inquilino puede:
Gozar de la cosa, segn los trminos o espritu del contrato.
Velar por la conservacin de la cosa arrendada.
Pagar el precio o renta convenido.
Restituir o entregar la cosa al trmino del contrato.
El inquilino est obligado a: Pagar los alquileres; Usar el Inmueble arrendado
segn el destino previsto; y Conservarlo y devolverlo al terminar el
arrendamiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR O PROPIETARIO.
Obligacin de entregar la cosa arrendada.
Momento: La entrega debe hacerse inmediatamente despus de celebrado el
contrato, salvo estipulacin de las partes.
Lugar: El que convengan las partes, y a falta de estipulacin donde se
encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato o el lugar donde debe
hacerse el pago.
Inexistencia de la cosa: Si la cosa no existe en el momento de perfeccionarse
el contrato de arrendamiento es un caso donde falta objeto y por ende, el
contrato es inexistente.

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Obligacin del arrendador de mantener en estado de servir la cosa
arrendada:
La ley impone al arrendador la obligacin de hacer las reparaciones necesarias
o sea, aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para
el uso que se destina las reparaciones locativas son a cargo, salvo estipulacin
en contrario, del arrendatario.
Excepto los deterioros que se producen por fuerza mayor o caso fortuito o por
la mala calidad de la cosa arrendada.
Obligacin de saneamiento o de librar a arrendatario de toda perturbacin
en el goce de la cosa arrendada.
El arrendador debe librar al arrendatario de todo hecho o pretensin que
distraiga o merme el goce o uso de la cosa arrendada.
No puede el arrendador perturbar el uso o goce que la ley le otorga al
arrendatario, ni hacer obras o trabajos que compliquen el goce de ella.
El arrendatario podr dar por terminado el contrato, por perdida del uso o goce
de la cosa, que es, en el fondo la causa del motivo a contratar y exigir, el
resarcimiento de los perjuicios al arrendador.
Comparacin entre la compraventa y el arrendamiento.
En la Compra-venta se transmite un derecho a otro, quien se obliga a pagarle
un precio en dinero. Mientras que en el Arrendamiento se pone temporalmente
una cosa a disposicin de otra persona a cambio de un pago.
En el arrendamiento no hay traslacin de dominio en la compra venta
si hay.

En la Compra Venta el dominio de la propiedad es absoluta mientras
que el arrendamiento slo la aplica con desplazamiento fsico de la casa
o entrega temporal de la posesin.

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El contrato de empresa
Es un contrato por el cual una persona, el contratista o locador, se obliga para
con otra, el dueo o cliente, a ejecutar contra remuneracin un trabajo
independiente y sin representarlo.
El contrato de empresa es consensual, sinalagmtico y a ttulo oneroso.
El precio es un elemento esencial. Puede ser determinado o determinable.
Cuando ha sido determinado por las partes no es susceptible de modificacin
judicial.
Cuando el contrato de empresa haya sido constituido intuito persona, el
contratista no tiene derecho a que lo sustituya un tercero en la ejecucin del
contrato. Sin embargo, en principio, puede hacer que otros lo ayuden: es
suficiente que los trabajos se realicen bajo su direccin personal. Puede
estipularse lo contrario.
Cuando el cliente suministra la materia prima, el contrato sigue siendo de
empresa, a pesar de que el cliente es en todo momento propietario de la obra.
Si el contratista pone materia prima, la propiedad de la obra slo se traspasa al
cliente al trmino de la misma y tras el pago de los honorarios
correspondientes.
La remuneracin podr ser estipulada por: a) ajuste por precio fijo o alzado, b)
ajuste segn presupuesto, c) ajuste por un mximo.
El cliente no est obligado frente a los terceros por los actos celebrados por el
contratista.
El cliente no tiene que reparar los daos ocurridos al contratista en la ejecucin
de los trabajos.
Del contrato de empresa en la edificacin Cuando se ha estipulado el ajuste
por precio alzado puro y simple toda modificacin en los planes o en el
presupuesto descriptivo debe ser aprobada por el dueo de la obra en una
nueva convencin, cuya prueba debe presentar el contratista.

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Si las modificaciones conllevan un aumento del precio, la aprobacin debe ser
presentada en un documento donde conste de manera expresa la aceptacin
del dueo de la obra, documento que no podr ser reemplazado por un
principio de prueba por escrito como as lo reza el artculo 1793 de nuestro
cdigo civil dominicano Cuando se hubiere encargado un arquitecto o
contratista de la construccin a destajo de un edificio, basado en un plan
determinado y convenido con el propietario del terreno, no podrn aqullos
pedir un aumento de precio con pretexto de aumento en la mano de obra o
material, ni bajo el de cambios o ampliaciones hechos en dicho plan, a menos
que stos hayan sido autorizados por escritos y conviniendo el precio con el
propietario.
El contratista que no presentara la prueba del nuevo acuerdo en los trminos
del Art. 1793 no podr alegar el enriquecimiento sin causa del dueo de la
obra, ni el Art. 55 del Cdigo civil.
En principio, el arquitecto no es el mandatario de su cliente: lo asesora, pero no
lo representa. Sin embargo, el cliente puede darle mandato al arquitecto para
tratar con los contratistas. Es necesario que ese poder sea especial.
Cuando obre en carcter de mandatario, el arquitecto se halla sometido a las
obligaciones que resulten del mandato; su responsabilidad es entonces la de
un mandatario.
Las responsabilidades del arquitecto y del contratista
Los Arts. 1792 y 2270 del Cdigo civil se refieren a la responsabilidad de los
arquitectos y los contratistas con respecto al dueo de la obra. Con respecto a
los terceros, los arquitectos y los contratistas estn obligados dentro de los
trminos del derecho comn de la responsabilidad delictual y cuasi delictual. A
su eleccin, la vctima puede demandar, o bien al propietario del inmueble (con
fundamento contractual, si es inquilino, o con el del Art.1386, si es un tercero),
o bien al autor del dao, obligado en virtud del Art.1382.
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Los terceros, para los cuales el contrato de empresa es res inter alios acta,
deben ser indemnizados por todo perjuicio, sin importar que el arquitecto
demostrara un contrato de empresa.
La responsabilidad del arquitecto o del contratista, con respecto al dueo de la
obra, establecida por los Arts. 1792 y 2270 slo quedan comprometidos si
existe entre las partes un contrato de empresa.
En lo que a la responsabilidad se refiere, la jurisprudencia establece diferencias
fundamentales en cuanto a la carga de la prueba: a) Si se ha convenido un
ajuste por precio alzado, el dueo de la obra slo debe probar el vicio o defecto
de construccin, pero no tiene que probar la culpa que sea del origen del
mismo: es el contratista el que, para liberarse de su responsabilidad, debe
probar una causa ajena; b) Fuera de los casos sealados por el Art. 1792, el
dueo de la obra debe probar no tan slo el vicio sino tambin la culpa del
arquitecto o contratista.
Debe tratase de trabajos de construccin de edificios, y no de simples trabajos
de reparaciones.
La responsabilidad del arquitecto o contratista queda comprometida slo si el
edificio ha perecido en su totalidad o en parte (Art. 1792). Sin embargo, a estos
se equiparan los vicios del suelo, los que comprometen la conservacin del
edificio, o que lo tornen impropio para su destino, pero si trata de simples
deficiencias, el dueo debe la culpa del arquitecto o contratista. Estos slo
podrn liberarse probando una culpa ajena.
El Art. 2270 (modificado por la ley 585, de fecha 24 de octubre de 1941, Gaceta
Oficial 5661) libera al arquitecto y al contratista de la garanta de las obras
mayores, despus de los cinco aos de entrega. Sin embargo esta prescripcin
slo surte efecto entre las partes no contra los terceros, por los daos sufridos.
Las obras mayores no slo comprenden los trabajos de construccin, sino los
trabajos importantes de instalacin o de reparacin de las partes
fundamentales.
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La recepcin de la obra no libera al contratista por los vicios aparentes u
ocultos cuando sean relativos a las obras mayores: el contratista sigue siendo
responsable de esos vicios durante cinco aos.
En cuanto a las obras menores, su recepcin no libera al arquitecto o
contratista sino por los vicios aparentes. El dueo conserva su accin en
cuanto a los vicios ocultos, pero debe ser intentada en un breve plazo tras el
descubrimiento del vicio.
Son exigibles in solidum cuando los daos son consecuencia de la culpa de
ambos. Por ejemplo, el contratista no le seala al arquitecto un defecto del
plano, aunque se haya advertido durante la ejecucin de los trabajos.
Cuando se haya probado la culpa del arquitecto y del contratista, la
jurisprudencia divide la responsabilidad en sus relaciones recprocas segn la
gravedad de cada culpa. Cuando slo se haya probado la responsabilidad de
uno, ste soporta todo el peso de la responsabilidad.
Cuando siendo presuntas ambas responsabilidades y ninguno pueda probar la
culpa del otro, la responsabilidad en sus relaciones recprocas, se divide por
mitad.
La jurisprudencia francesa admite las convenciones que limitan en el tiempo la
responsabilidad de los arquitectos y constructores, con la condicin de que el
plazo sea suficiente para que el dueo pueda cerciorarse de la solidez de la
construccin. La jurisprudencia no admite las convenciones que suprimen estas
responsabilidades.
Subcontratista
La persona fsica o jurdica que asume contractualmente ante el contratista u
otro subcontratista comitente el compromiso de realizar determinadas partes o
unidades de obra, con sujecin al proyecto por el que se rige su ejecucin.
Las variantes de esta figura pueden ser las del primer subcontratista
(subcontratista cuyo comitente es el contratista), segundo subcontratista
(subcontratista cuyo comitente es el primer subcontratista), y as
sucesivamente.
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Tambin podramos decir que es aquel trabajo realizado para un empleador
denominado contratista o subcontratista, quien ejecuta obras o servicios por
cuenta y riesgo propio para una empresa principal, duea de la obra o faena.
Los actores involucrados son:
Empresa principal (quien contrata);
Empresa contratista y sus trabajadores;
Empresa subcontratista y sus trabajadores (si la empresa contratista a
su vez subcontrata la obra o servicio).
















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CONCLUSIONES

Definimos los dos tipos de contratos que nos conciernen en nuestra
investigacin. El arrendamiento lo definimos como un contrato en el que las
partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado.
El contrato de empresa, puntualizamos que es un contrato por el cual una
persona, el contratista o locador, se obliga para con otra, el dueo o cliente, a
ejecutar contra remuneracin un trabajo independiente y sin representarlo.
Establecimos las caractersticas de ambos tipos de contratos. Los
arrendamientos, son contratos consensuales, sinalagmticos (bilaterales),
perfectos, de buena fe y de derecho de gente.
El contrato de empresa es consensual, sinalagmtico y a ttulo oneroso. En
este tipo de contratos, el precio es un elemento esencial. Puede ser
determinado o determinable. Cuando ha sido determinado por las partes no es
susceptible de modificacin judicial.
Establecimos las diferencias entre la compraventa y el arrendamiento.
Planteamos que en la Compra-venta se transmite un derecho a otro, quien se
obliga a pagarle un precio en dinero, mientras que en el Arrendamiento se pone
temporalmente una cosa a disposicin de otra persona a cambio de un pago.






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BIBLIOGRAFIA


Annimo. Los Alquileres. Publicaciones Escuela Nacional de la
Judicatura. Santo Domingo, Noviembre 2011.

Cdigo Civil de la Repblica Dominicana.

Headrick, William C. Compendio J urdico Dominicano. 2 ed. Santo
Domingo: Editora Taller, 2000.

Hernndez Ramos, Pedro Pablo. Teoras de las Obligaciones. Santo
Domingo 2009.












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ANEXOS.