1. Breve Notcia Histrica do Direito de Propriedade:
a) Propriedade com Feio Comunitria: No incio das civilizaes as formas originrias da propriedade tinham uma feio comunitria, como, por exemplo, os ndios tempo da descoberta do Brasil, onde se havia domnio comum das coisas teis, entre os que habitavam a mesma oca, individualizando-se, to somente, a propriedade de certos mveis, como redes, armas e utenslios de uso prprio. O solo, por sua vez, era pertencente a toda a tribo e isso, temporariamente, porque nossos ndios no se fixavam na terra, mudavam a cada cinco anos. b) Propriedade no Direito Romano: Nos primrdios da cultura romana a propriedade era da cidade ou gens, possuindo cada indivduo uma restrita poro de terra, e s eram alienveis os bens mveis, com o desaparecimento dessa propriedade coletiva da cidade, sobreveio a da famlia, que, paulatinamente, foi sendo aniquilada ante o crescente fortalecimento da autoridade do pater famlia. A propriedade coletiva foi dando lugar privada, passando pelas seguintes etapas, que Hahnemann Guimares assim resume: Propriedade individual sobre os objetos necessrios existncia de cada um; Propriedade individual sobre os bens de uso particular, suscetveis de ser trocados com outras pessoas; Propriedade dos meios de trabalho e de produo; Propriedade individual nos moldes capitalistas, ou seja, seu dono pode explor- la de modo absoluto.
c) Propriedade na Idade Mdia: Inicialmente, os feudos foram dados como usufruto condicional a certos beneficirios que se comprometiam a prestar servios, inclusive, militares. Com o tempo a propriedade sobre tais feudos passou a ser perptua e transmissvel apenas pela linha masculina. Havia distino entre os fundos nobres e os do povo, que, por sua vez, deveria contribuir onerosamente em favor daqueles, sendo que os mais humildes eram despojados de suas terras. d) Propriedade no Brasil Colnia: Ensaiou-se em nossa organizao jurdica o sistema feudal, no comeo de nossa colonizao, com a transitria implantao das capitanias hereditrias, que P g i n a | 2
exerceu influncia em nossos costumes, embora no tenha subsistido na ordem jurdica, que se amoldou ao regime romano. e) Regime Poltico dos tipos de Propriedade: A noo de propriedade depende do regime poltico. Assim, por exemplo, na extinta URSS, no mbito da economia privada, admitia-se a propriedade exclusiva sobre os bens de consumo pessoal e a propriedade usufruturia de bens de utilizao direta (o indivduo tem propriedade sobre sua casa, mveis, dinheiro ou valores imobilirios), ao passo que na seara da economia pblica, os bens de produo so socializados (minas, guas, meios de transporte, indstrias etc.). f) Restries ao Direito de Propriedade: Ao lado das restries voluntrias ao direito de propriedade, como a superfcie, as servides, o usufruto ou as clusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade ou incomunicabilidade, h limitaes oriundas da prpria natureza do direito de propriedade ou de imposio legal, como, por exemplo, preservao do meio ambiente (CF, artigo 255 e pargrafos), do patrimnio histrico, preservando-se inclusive o tombamento (CF, artigo 231), com o escopo de coibir abusos e impedir que o exerccio do direito de propriedade acarrete prejuzo ao bem estar social, permitindo desse modo o desempenho da funo social da propriedade. g) Funo Social da Propriedade: Breves Consideraes. A sociedade deve extrair benefcios do exerccio do direito de propriedade. A propriedade pertence, portanto, mais seara do direito pblico do que do direito privado, visto ser a Carta Magna que traa seu perfil jurdico. Urge fazer com que se cumpra a funo social da propriedade, criando condies para que ela seja economicamente til e produtiva, atendendo ao desenvolvimento econmico e aos reclamos de justia social. O exerccio do direito de propriedade deve desempenhar uma funo social no sentido de que a ordem jurdica confere ao seu titular um poder em que esto conjugados o interesse do proprietrio e o do Estado ou o social. Por isso, o rgo judicante dever procurar, na medida do possvel, harmonizar a propriedade com sua funo social. 2. Fundamento Jurdico do Domnio:
a) Teorias acerca do fundamento do Domnio da Propriedade:
Teoria da Ocupao de Grcio: Trata-se de ocupao de bens ainda no apropriados por ningum, e que alargaria o domnio do homem sobre a natureza, convertendo os objetos da natureza em P g i n a | 3
valores econmicos ou culturais, enriquecendo o patrimnio da nao. Contudo, a ocupao no justifica o domnio, porque este s pode surgir ante uma lei que o organize e que inclua a ocupao entre os modos aquisitivos da propriedade. Teoria da Propriedade advinda por Lei: Teoria adotada pelo Montesquieu, Hobbes, Benjamin Constant, Mirabeau. Entretanto, insuficiente essa teoria porque no se pode fundar a propriedade na vontade do legislador que a cria, pois a mesma poderia ser levada a suprimi-la. Teoria da Especificao: Preconizada pelos economistas, Locke, Guyot, Mac Culloch, defendem que o trabalho seria o nico criador de bens, consistindo no ttulo legitimo da propriedade, que no seria uma mera apropriao do bem da natureza, mas a transformao desse objeto por meio da forma que o homem, com seu trabalho, daria matria bruta. Planiol critica essa concepo dizendo que o trabalho deve ser recompensado com o salrio e no com o objeto produzido por ele. H, ainda, o inconveniente apresentado pela diviso do trabalho que no comporta tal teoria. Teoria da Natureza Humana: Defende que a propriedade inerente natureza humana do homem, sendo condio de sua existncia e pressuposto de sua liberdade. o instinto da conservao que leva o homem a ser apropriar de bens seja para saciar sua fome, seja para satisfazer suas variadas necessidades de ordem fsica e moral. Entende-se que homem, como ser racional e eminentemente social, transforma seus atos de apropriao em direitos que, como autnticos interesses, so assegurados pela sociedade, mediante normas jurdicas, que garantem e promovem a defesa individual, pois imprescindvel que se defenda a propriedade individual para que a sociedade possa sobreviver, Sendo o homem elemento constitutivo da sociedade, a defesa de sua propriedade constitui defesa da prpria sociedade. 3. Conceito e Elementos Constitutivos da Propriedade:
a) Conceito: O direito de propriedade o direito que a pessoa natural ou jurdica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpreo ou incorpreo, bem como de reivindica-lo de quem injustamente o detenha. b) Elementos Constitutivos: A propriedade no a soma dos atributos acima citado, ela direito que compreende o poder de agir diversamente em relao ao bem, usando, gozando P g i n a | 4
ou dispondo dele. Esses elementos podem concentrar-se num s indivduo, caso em que a propriedade plena, ou desmembrar-se, quando se transfere a outrem um de seus atributos, como na constituio do direito real de usufruto, em que o proprietrio tem o domnio eminente, embora o uso da coisa passe ao contedo patrimonial de outra pessoa, que ter o domnio til. O Direito de Usar a Coisa: Usar a coisa tirar dela todos os servios que ela pode prestar, sem que haja modificao em sua substncia. O titular do jus utendi pode emprega-lo em seu prprio proveito ou no de terceiro, bem como deixar de utiliz-lo, guardando-o ou mantendo-o inerte. Usar o bem no apenas retirar vantagens, mas tambm ter o bem em condies de servir. O Direito de Gozar da Coisa: O direito de gozar (jus fruendi) da coisa exterioriza-se na percepo dos frutos e na utilizao dos produtos da coisa. o direito de gozar da coisa ou de explor-la economicamente. O Direito de Dispor da Coisa: O jus abutendi ou disponendi equivale ao direito de dispor da coisa ou poder de alien-la a ttulo oneroso (venda) ou gratuito (doao), abrangendo o poder de consumi-la e o poder de grav-la de nus (penhor, hipoteca, servido, etc.) ou de submet-la ao servio de outrem. Obs.: Mourlon aduz que o usar de uma casa habit-la, dela gozar, aluga-la e dela dispor: demoli-la ou vende-la. O Direito de Reivindic-la: Rei vindicatio o poder que tem o proprietrio de mover ao para obter o bem de quem injustamente o detenha, em virtude do seu direito de sequela, que uma das caractersticas do direito real. 4. Caracteres da Propriedade:
a) Carter Absoluto: No se trata apenas de sua disponibilidade erga omnes, mas tambm por ser o mais completo de todos os direitos reais, que dele se desmembram, e pelo fato de que o seu titular pode desfrutar e dispor do bem como quiser, sujeitando-se apenas s limitaes impostas em razo do interesse pblico ou da coexistncia do direito de propriedade de outros titulares. P g i n a | 5
Art. 1.228. O proprietrio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. 1 O direito de propriedade deve ser exercido em consonncia com as suas finalidades econmicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilbrio ecolgico e o patrimnio histrico e artstico, bem como evitada a poluio do ar e das guas. 2 So defesos os atos que no trazem ao proprietrio qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela inteno de prejudicar outrem. b) Carter de Exclusividade: Trata-se do carter de domnio, ou seja, sua exclusividade em virtude do princpio de que a mesma coisa no pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas. O direito de um sobre determinado bem exclui o direito de outro sobre o mesmo bem. Convm esclarecer que no caso do condmino no desaparece essa exclusividade, porque os condminos so, conjuntamente, titulares do direito. O condmino implica uma diviso abstrata da propriedade, pois cada condmino possui quota ideal do bem. Obs.: O domnio exclusivo porque o direito de seu titular exercido sem concorrncia de outrem, podendo excluir terceiros da utilizao da coisa, manifestando-se, assim, a oponibilidade erga omnes como um atributo da exclusividade. A plenitude da propriedade decorre da liberdade que o proprietrio tem de us-la como lhe aprouver, acatando as restries legais, evitando a sua utilizao abusiva e atendendo sua funo socioeconmica. c) Carter da Perpetuidade: Resulta do fato de que ele subsiste independentemente de exerccio, enquanto no sobrevier causa extintiva legal ou oriunda da prpria vontade do titular, no se extinguindo, portanto, pelo no uso. d) Carter da Elasticidade: Porque o domnio pode ser distendido ou contrado, no seu exerccio, conforma lhe adicionem ou subtraiam poderes descatveis. 5. Objeto da Propriedade: Inicialmente, poder-se- dizer que pode ser objeto da propriedade tudo aquilo que dela no for excludo por fora da lei.
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a) Bens Corpreos:
Coisas Mveis: No h dificuldade em entender se a propriedade recai sobre coisas mveis, uma vez que alm de serem suscetveis de perfeita individualizao que possibilita determinao especfica, ocupam, no espao, um lugar definido, podendo ser materialmente isolados. Coisas imveis: Nesse caso, surge a questo de se saber qual sua extenso vertical, uma vez que ao analisarmos horizontalmente, no termos problemas pela mesma ser delimitada. Nesse sentido o artigo define, in verbis: Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espao areo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade teis ao seu exerccio, no podendo o proprietrio opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que no tenha ele interesse legtimo em impedi- las. b) Bens Incorpreos: Admite-se bens incorpreos como objeto da propriedade, in verbis: Art. 5 Todos so iguais perante a lei, sem distino de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no Pas a inviolabilidade do direito vida, liberdade, igualdade, segurana e propriedade, nos termos seguintes: XXVII - aos autores pertence o direito exclusivo de utilizao, publicao ou reproduo de suas obras, transmissvel aos herdeiros pelo tempo que a lei fixar; XXIX - a lei assegurar aos autores de inventos industriais privilgio temporrio para sua utilizao, bem como proteo s criaes industriais, propriedade das marcas, aos nomes de empresas e a outros signos distintivos, tendo em vista o interesse social e o desenvolvimento tecnolgico e econmico do Pas; 6. Espcies de Propriedade:
a) Em face da extenso do direito do seu titular a propriedade pode ser:
Plena: Ocorre quando todos os seus elementos constitutivos se acham reunidos na pessoa do proprietrio, ou seja, quando seu titular pode usar, gozar e dispor do bem de modo absoluto, exclusivo e perptuo, bem como reivindica-lo de quem, injustamente, o detenha. P g i n a | 7
Restrita ou Limitada: Ocorre quando se desmembra um ou alguns de seus poderes que passa a ser de outrem, caso em que se constitui o direito real sobre coisa alheia. Assim, no usufruto, limitada a propriedade do nu proprietrio, porque o usufruturio tem sobre a coisa o uso e gozo. Limitado o domnio gravado com clusula de inalienabilidade, j que o seu proprietrio privado est do direito de dispor do bem.
b) Quanto perpetuidade do domnio temos:
Propriedade Perptua: Trata-se da propriedade que tem durao ilimitada, ou seja, durar enquanto o proprietrio tiver interesse por ela.
Propriedade Resolvel: Resolvel ou revogvel ocorre quando se encontra, no seu ttulo constitutivo, uma razo de sua extino, ou seja, as prprias partes estabelecem uma condio resolutiva (CC, artigos 1.359 e 1.360). o que se d no fideicomisso (CC, artigo 1.951), com a propriedade do fiducirio (CC, artigos 1.361 a 1.361-A) e na retrovenda (CC, artigos 505 a 508) com o domnio do comprador.
7. Responsabilidade Civil do Proprietrio:
Responde objetiva ou subjetivamente pelos prejuzos, se houver nexo de causalidade entre o dano causado pela coisa e sua conduta.
Responde subjetivamente por danos causados por animais de sua propriedade, porque h presuno juris tantum de que tem obrigao de guarda-los e fiscaliz-los.
Responde pelos prejuzos causados por coisa que ante sua periculosidade deve ser controlada por ele. O automvel, trem e avio podem causar dano tanto a seus condutores e passageiros, caso em que a responsabilidade contratual, como a estranhos, sendo, ento, sua reponsabilidade delitual. A responsabilidade das estradas de ferro pertence ao domnio extracontratual no que concerne aos danos que a explorao de suas linhas acarreta aos proprietrios marginais. Quanto s aeronaves, a responsabilidade das companhias de navegao area regida pelo teoria do risco ou responsabilidade objetiva.
Responde pelos danos ocasionados por coisas no perigosas.
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8. Tutela Especfica do Domnio:
a) Ao de Reivindicao: Ao necessria quando o proprietrio for totalmente privado de seu bem, sendo que ele poder retom-lo de quem quer que injustamente a detenha, devido ao seu direito de sequela (CPC, artigo 95). Para tanto o proprietrio dever provar sua propriedade, oferecendo no s a prova do assento (se se tratar de reivindicao de bem imvel) do ttulo translativo no registro imobilirio competente, como tambm da cadeia sucessria, pela apresentao de ttulos aquisitivos registrados durante o perodo no qual um dos transmitentes adquira a coisa por usucapio, ainda que no tivesse justo ttulo nem boa-f, j que para usucapir somam-se as posses; O efeito da ao reivindicatria fazer com que o possuidor restitua o bem com todos os seus acessrios. Se impossvel essa devoluo por ter percebido a coisa, o proprietrio ter direito de receber o valor da coisa se o possuidor estiver de m- f. A ao de reivindicao, exercitvel adversus omnes, ou melhor, a pretenso reivindicatria imprescritvel, porm se a coisa reivindicada j foi usucapida pelo possuidor, no mais poder ser proposta pelo antigo proprietrio que perde seu domnio. b) Ao Negatria: O proprietrio que, apesar de conservar o bem em seu poder, sofre turbao no exerccio de seu direito, poder propor esta ao para defender seu domnio, sendo frequentemente empregada para solucionar conflito de vizinhana. Visa provar a plenitude da propriedade, que no sofre quaisquer restries de nus reais ou direitos reais (CC, artigo 1.231), como, por exemplo, enfiteuse, servido ou usufruto, repelindo pretenso indevida restritiva ao direito do proprietrio. c) Ao Confessria: O promovente almeja obter o reconhecimento de uma servido ou aduzir ao direito de propriedade um plus em relao propriedade vizinha, reconhecendo um direito sobre esta. d) Ao Declaratria: Ao que visa dissipar dvidas concernentes titularidade do domnio. Havendo incerteza sobre a propriedade, o seu titular, mesmo estando na posse, poder P g i n a | 9
valer-se dessa ao para obter, por meio de sentena, a declarao da existncia do referido direito real. e) Ao de indenizao:
Ao de indenizao por prejuzo causado por ato ilcito: Pode o titular do domnio mover ao caso venha perder uma casa em razo de sua destruio por um caminho desgovernado por imprudncia do motorista.
Ao de indenizao por dano proveniente de ato lcito: Tem direito indenizao quando sofrer limitaes em seu direito por exigncia de interesse social ou quando perde o bem em razo de desapropriao.
Ao de indenizao por acontecimento natural: Faz jus quando a propriedade diminuda em virtude de um acontecimento natural, como no caso de avulso (CC, artigo 1.251).
Ao de retificao de Registrria: Ocorrendo inexatido no registro poder se pleitear a retificao do registro.