ARQ.

TOMS ENRIQUE SOSA PEDROZA

EL DISEO EN EL
MANTENIMIENTO DE LA
OBRA ARQUITECTNICA
ARQ. TOMS ENRIQUE SOSA PEDROZA
ANUARIO 2005
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EL DISEO EN EL MANTENIMIENTO DE LA
OBRA ARQUITECTNICA
Las obras de construccin, despus de ser terminadas y en pleno uso, sin importar cul
sea su destino como obra, ya sea civil, de infraestructura, de edicacin, de mobiliario
urbano, etc., se encuentran expuestas constantemente a diferentes agentes externos
que tienden a degradarlas con el tiempo, en su apariencia y estabilidad. Principalmente
los agentes climatolgicos como el viento, la lluvia, el calor, y algunos otros del tipo
geolgico como los sismos, o los provocados por los factores del tipo humano como el
descuido de los usuarios, la contaminacin ambiental, el vandalismo, el grafti etc. son
elementos de desgaste, comunes y constantes a todas estas obras.
Hablando en especco de las obras de edicacin, las medidas que se realizan a travs
de los trabajos de mantenimiento para contener los efectos de la degradacin son ac-
tividades que necesariamente tienen que llevarse a cabo para poder conservar el buen
uso y la habitabilidad de los objetos construidos, en el mejor nivel posible.
Desafortunadamente por una mala prctica, es comn ver que en nuestro medio nacional
de la construccin, los trabajos de reparacin y mantenimiento de las obras arquitectni-
cas que realiza el usuario o el propietario del inmueble son medidas bsicamente del
tipo correctivo, que son aplicadas sin ningn orden, criterio constructivo, fundamentos
tcnicos-constructivos o alguna planeacin y que son disposiciones que se toman solo
cuando su estado fsico presenta grados visibles de deterioro o cuando la habitabilidad
ha sido alterada.
Contrario a lo que sucede en otras industrias en donde el mantenimiento de la planta
productiva, incluyendo equipos e instalaciones, se realiza con actividades planeadas
peridicamente an desde antes de su uso, en la industria de la construccin la plane-
acin de los trabajos de mantenimiento no son considerados en sus programas ni por
el constructor ni por el diseador, dejando en el futuro usuario o en el propietario, la
total responsabilidad de mantener su hbitat saludable despus de que la obra haya
sido terminada.
Los efectos de los diferentes agentes externos que actan en las edicaciones termi-
nadas son de carcter de inevitable, ya que son constantes e imposibles de eludir, sin
embargo, con acciones preventivas es posible reducir en un alto porcentaje sus nocivos
efectos. La planeacin del mantenimiento peridico de la obra construida es sin duda
alguna una herramienta de la que se puede disponer para lograrlo.
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LA OBRA ARQUITECTNICA
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Sin embargo existe otra herramienta an ms eciente para reducir estos efectos, que
es la prevencin desde el propio diseo arquitectnico.
EL ENTORNO DEL MANTENIMIENTO DE LA OBRA
ARQUITECTNICA EN LA CIUDAD DE MEXICO
El mantenimiento de la obra arquitectnica en nuestra ciudad, es una parte del mercado
de la construccin que se encuentra desvinculada con el resto de las dems actividades
del quehacer arquitectnico. Por la forma en que se lleva a cabo esta actividad, en la
mayora de las edicaciones, los resultados de las obras sometidas a estos procesos,
escasamente resultan de buena calidad y sus costos de realizacin son altos y, lo que
es peor para el usuario, son poco satisfactorios.
Independientemente del escaso inters del usuario de las edicaciones por conservarlas
en buen estado de habitabilidad, el panorama del mantenimiento de la obra construida
en la ciudad de Mxico presenta severas deciencias en muchos aspectos, tanto por la
poca cantidad de las obras que se realizan como en la escasa calidad de los trabajos
ejecutados. Al ser una actividad escasamente controlada por la autoridad, la decisin de
llevarlas a cabo se deja en manos de los propietarios de los inmuebles, en el momento
y en la forma que ms conviene a sus intereses, razn por la cual un alto porcentaje de
las edicaciones presentan un aspecto de descuido que se reeja en el entorno urbano
y una imagen de deterioro en su apariencia y estructura, de diferentes grados.
La falta de reglamentaciones ecientes por parte de las autoridades para su control, la
escasa participacin de los profesionales de la construccin y el diseo en las obras
de mantenimiento, la ocasional participacin del proyectista original de la edicacin en
los trabajos de mantenimiento y la poca cultura arquitectnica que poseen los usuarios
de los inmuebles respecto a la forma de efectuarlas, hacen que los trabajos de manten-
imiento que se ejecutan en una edicacin, se realicen de manera poco congruente con
el proyecto original, dando por consecuencia escasa calidad a la obra terminada, costos
elevados de ejecucin y modicaciones poco afortunadas en la apariencia del edicio.
Las obras que se realizan en este contexto se hacen de manera desarticulada de otros
elementos fundamentales de la arquitectura, como son: los conceptos bsicos formales
del proyecto original y los elementos tcnicos de su construccin como los materiales,
el tipo de estructura y los sistemas constructivos con que fue edicada originalmente.
Intentando una aproximacin al panorama del mantenimiento de la obra construida en
nuestra ciudad, se puede decir que las principales causas de que el mercado se encuentre
poco articulado entre s con sus consecuencias caticas, son las siguientes:
Deciencias de normatividad. A pesar de que El Reglamento de Construcciones del
Distrito Federal (considerado el reglamento fundamental para el resto de los reglamen-
tos del pas) destina uno de sus apartados a normar las medidas de uso, operacin y
mantenimiento de las edicaciones del Distrito Federal, se puede considerar que la falta
de su aplicacin es uno de los factores determinantes para que las obras de este tipo
en una edicacin sean tan espordicos y de escasa calidad tcnica.
Establece en el Ttulo Octavo disposiciones preventivas que los propietarios de inmuebles
en el Distrito Federal deben acatar como obligacin, pero que sin embargo en pocos
proyectos ejecutivos son considerados por los proyectistas.
Para prevenir medidas de mantenimiento a las edicaciones construidas, el reglamento
de construcciones establece en el Ttulo Octavo disposiciones que los propietarios de
inmuebles en el Distrito Federal deben acatar como obligacin.
Art. 280.- El Departamento establecer las medidas de proteccin que, adems de lo dis-
puesto en la Ley de Proteccin al Ambiente, debern cubrir las edicaciones cuando:
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I.- Produzcan, almacenen, vendan o manejen objetos o substancias txicas, explosivas,
inamables o de fcil combustin.
II.- Acumulen escombros o basuras.
III.- Se trate de excavaciones profundas.
IV.- Impliquen la aplicacin de excesivas o descompensadas cargas o la transmisin de
vibraciones excesivas a las edicaciones.
V.- Produzcan humedad, salinidad, corrosin, gases, malos olores, y otros efectos perjudi-
ciales o molestos que puedan ocasionar dao a terceros, en su persona, sus propiedades
o personas.
Los propietarios deben contemplar la previsin de plagas (roedores e insectos) en sus
inmuebles, para lo cual debern proceder a fumigar peridicamente los edicios, drenajes,
azoteas, etc. sobre todo en los casos de restaurantes, hospitales, bodegas, mercados,
almacenes de vveres, etc.
Otra normatividad de las edicaciones, que frecuentemente no es considerada ya sea por
el propietario o por el constructor cuando ya se encuentran en uso, es la que se reere
al uso del suelo del edicio construido para evitar problemas en su estructura.
Art. 281.- Los inmuebles no podrn dedicarse a usos que modiquen las cargas vivas, cargas
muertas, o el funcionamiento estructural del proyecto aprobado. Cuando una edicacin o
un predio se utilice total o parcialmente para algn uso diferente al autorizado, sin haber
obtenido previamente la licencia de cambio de uso establecida en el artculo 54 de este
reglamento, el Departamento ordenar, con base en el dictamen tcnico, lo siguiente:
I.- La restitucin de inmediato al uso aprobado, si esto puede hacerse sin la necesidad de
efectuar obras, y
II.- La ejecucin de obras, adaptaciones, instalaciones y otros trabajos que sean necesa-
rios para el correcto funcionamiento del inmueble y restitucin al uso aprobado, dentro del
plazo que para ello se seale.
Es en el artculo siguiente en donde probablemente se evidencia ms la falta de aplicacin
de la normatividad existente, con respecto al mantenimiento de la obra construida.
Art. 282.- Los propietarios o poseedores de las edicaciones y predios tienen obligacin
de conservarlas en buenas condiciones de estabilidad, servicio, aspecto e higiene, evitar
que se conviertan en molestia o peligro para las personas o los bienes, reparar y corregir
los desperfectos, fugas y consumos excesivos de las instalaciones, y observar, adems,
las siguientes disposiciones:
I.- Los acabados de las fachadas debern mantenerse en buen estado de conservacin,
aspecto y limpieza. Todas las edicaciones debern contar con depsitos de basura con-
forme a lo que se establece en el artculo 86 de este Reglamento;
II.- Los predios excepto los que se ubiquen en zonas que carezcan de servicios pblicos
de urbanizacin, debern contar con cercas en sus lmites que no colinden con edica-
ciones permanentes o con cercas existentes, de una altura mnima de 2.50 m construidas
con cualquier material, excepto madera, cartn, alambrado de pas y otros similares que
pongan en peligro la seguridad de personas y bienes;
III.- Los predios no edicados debern estar libres de escombros y basura, drenados ad-
ecuadamente, y
IV.- Quedan prohibidas las instalaciones y edicaciones precarias en las azoteas cualquiera
que sea el uso que se pretenda drseles.
Debe ser obligacin del propietario mantener limpios y desinfectados los tanques de
almacenamiento de agua y cisternas, as como revisar peridicamente el estado de los
tanques de gas. En los casos de las construcciones en azotea, los propietarios deben
demolerlas si son aadidos al proyecto original, as como cuidar la imagen de antena de
T V y parablicas.
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Despus de los sismos de 1985, el Reglamento de Construcciones sufri modicacio-
nes substanciales en su normatividad anterior; muchas de las nuevas disposiciones
se encaminaron a reforzar la seguridad estructural y general de los edicios. Para los
efectos de mantenimiento y conservacin de los edicios, resalta el Artculo 66 en su
fraccin II que maneja una tendencia clara hacia la proteccin de los habitantes de los
edicios ah clasicados.
Art. 66.- Recibida la manifestacin de terminacin de obra, as como el visto bueno de
Seguridad y Operacin, en su caso, se proceder conforme a lo siguiente:
I.- La Delegacin otorgar la autorizacin de ocupacin, para la cual el propietario o po-
seedor se constituir desde ese momento, en los trminos del artculo 64
1
, en el responsable
de la operacin y mantenimiento de la construccin, a n de satisfacer las condiciones
de seguridad e higiene; dicha autorizacin se otorgar en un plazo de tres das hbiles
contados a partir de que se hubiere presentado la manifestacin de terminacin de obra.
Transcurrido dicho plazo sin que exista resolucin de la autoridad, se entender otorgada
la autorizacin, debiendo tramitarse la certicacin de resolucin cta en los trminos de
lo dispuesto por la Ley de Procedimiento Administrativo del Distrito Federal.
II.- La Delegacin permitir diferencias en la obra ejecutada con respecto al proyecto
aprobado, siempre que no se afecten las condiciones de seguridad, estabilidad, des-
tino, uso, servicio y salubridad, se respeten las restricciones indicadas en la constancia
de alineamiento, las caractersticas autorizadas en la licencia respectiva, el nmero de
niveles especicados y las tolerancias que ja este reglamento y sus Normas Tcnicas
Complementarias.
El siguiente artculo por comentar es el 283, en donde se establecen condiciones de
control para cierto gnero de edicios establecidos en el Artculo 66, ya mencionado.
Art. 283.- Es obligacin del propietario o poseedor del inmueble, tener y conservar en buenas
condiciones la Placa de Control de Uso, otorgndole para ello los cuidados necesarios que
garanticen que no se altere su contenido ni se obstruya a la vista del pblico usuario.
Las placas de control de uso establecen el gnero de edicio, la capacidad y otros datos
referentes al inmueble.
Otro artculo por dems importante para los usuarios y propietarios de inmuebles en el
Distrito Federal. es el 284, que, sin embargo, es ignorado de manera frecuente por los
diseadores y constructores y peor an, no es exigido y no es vigilado ni sancionado
por la autoridad correspondiente.
Art. 284.- Las edicaciones que requieren de licencia de uso del suelo debern contar con
manuales de operacin y mantenimiento, cuyo contenido mnimo ser:
I.- Tendr tantos captulos como sistemas de instalaciones, estructura, acabados y mobili-
ario tenga la edicacin;
II.- En cada captulo se har una descripcin del sistema en cuestin y se indicarn las
acciones mnimas de mantenimiento preventivo y mantenimiento correctivo;
III.- Para mantenimiento preventivo se indicarn los procedimientos y materiales a utilizar,
as como su periodicidad. Se sealarn tambin los casos que requieran la intervencin
de profesionales especialistas, y
IV.- Para mantenimiento correctivo se indicarn los procedimientos y materiales a utilizar
para los casos ms frecuentes, as como las acciones que requerirn la intervencin de
profesionales especialistas.
1
El artculo 64 dice: El propietario o poseedor de una edicacin recin construida que haya requerido licencia
de uso de suelo, de las instalaciones y edicaciones a que se reeren los artculos 65 y 174, as como de
aquellas donde se realicen actividades de algn tipo industrial, deber presentar junto con la manifestacin
de terminacin de obra ante la Delegacin correspondiente, el Visto Bueno de Seguridad y Operacin con la
responsiva de un Director Responsable de Obra y del o los Corresponsables en su caso.
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La informacin tcnica contenida en el proyecto ejecutivo es bsica para toda obra,
cualquiera que sea su tipo: nueva, remodelacin, ampliacin, etc., e igualmente valiosa
para las obras de conservacin. En el artculo 285 se establece una consideracin que
en la realidad pocas veces se cumple y que para las obras de conservacin es tambin
fundamental.
Art. 285.- Los propietarios de las edicaciones debern conservar y exhibir, cuando sea
requerido por las autoridades, los planos y memoria de diseo actualizados y el libro de
bitcora, que avalen la seguridad estructural de la edicacin en su proyecto original y en
sus posibles modicaciones.
Mercado dominado por la improvisacin. El comn denominador del mercado del
mantenimiento en la ciudad de Mxico es la improvisacin y el desorden. Son mnimas
las que se realizan con alguna planeacin u orden, y lo que es peor an, se realizan
sin ningn fundamento o criterio arquitectnico y mucho menos con algn criterio ad-
ministrativo.
Son varias las razones para que exista este catico mercado, pero la principal es que
en la mayora de las obras, es el propietario o el usuario quien ejecuta las obras di-
rectamente con el personal obrero, sin recurrir al apoyo tcnico que un profesional de
la construccin le puede dar, ya sea a travs de un ingeniero o arquitecto. Tambin se
puede decir que son las propias fuerzas del mercado las que contribuyen al escaso or-
den en las obras de mantenimiento ya que por su naturaleza, los costos indirectos que
el suministrador del servicio debe de cobrar al cliente se elevan considerablemente en
este tipo de obras (llegando a representar hasta 35% del costo total, o ms dependiendo
de la ubicacin de la obra).
Hay algunos tipos de edicio, como los hospitales o instalaciones del sector salud, edi-
caciones como los edicios altos, los destinados a ocinas y los llamados edicios
inteligentes, que por su naturaleza de uso, requieren necesariamente de trabajos de
mantenimiento continuos y de personal tcnico destinado exclusivamente a este tipo de
obras. Es en estos casos en donde las obras se realizan mediante un trabajo estructu-
rado tcnicamente, planeado, con personal adecuado y con especicaciones precisas,
que al menos garantizan en su ejecucin nal el resultado de obra buscado. Sin em-
bargo, del universo de las edicaciones existentes en nuestra ciudad, las que entran
en este esquema son el porcentaje menor; el resto de las edicaciones queda fuera de
las posibilidades de un mantenimiento ordenado o planeado y sin ninguna garanta de
calidad en su resultado nal.
Un factor adicional al desorden mencionado es que existen pocas empresas estableci-
das formalmente, o profesionistas relacionados a la construccin, dedicados de manera
permanente a planear y ejecutar trabajos de mantenimiento que garanticen que las obras
de este tipo puedan ser conables en todos sus aspectos. Las empresas que existen,
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aliadas a alguna Asociacin de constructores o alguna Cmara de Arquitectura o In-
geniera Civil, se especializan y hacen su mercado en el campo del mantenimiento de
plantas industriales u otros gneros de edicios en donde el uso genera un desgaste
mayor, quedando al descubierto el resto de los gneros como escuelas, casa-habitacin,
hoteles, edicios habitacionales, etc., en donde es difcil coordinar los trabajos de las
obras por sus caractersticas de propiedad.
En este entorno de escaso apoyo tcnico del que se pueda disponer fcilmente y debido,
adems, a que los costos indirectos se incrementan considerablemente, el mantener en
buen estado la edicacin representa, frecuentemente, un problema difcil de resolver
para un propietario o un usuario que no tiene conocimientos de construccin ni cultura
arquitectnica en general,. Cuando las deciencias de su edicacin empiezan a ser
visibles y las condiciones de apariencia y de funcionalidad se tornan en franca inhabit-
abilidad, se encuentra con mltiples dudas respecto a cmo hacerlo o con quin hacerlo.
Para resolver este problema es frecuente que opte por el camino ms sencillo: recurrir
al trabajador albail, o, si la edicacin es mayor, al trabajador subcontratista conocido
como maestro de obras.
Si bien es cierto que este tipo de personal obrero que trabaja en el mercado de la
construccin de nuestro pas, generalmente es un apoyo muy valioso, no tiene la su-
ciente capacidad para llevar a cabo una obra de calidad por s solo (sin la gua de un
profesionista constructor), porque desconoce los conceptos fundamentales del diseo
arquitectnico y estructural.
Una obra ejecutada en esas circunstancias, sin las condiciones mnimas de orden, sus-
tento tcnico ni planicacin, da por resultado una obra con alto costo, mala calidad e
insatisfaccin para el usuario.
Obras sin orden administrativo.- El manejo administrativo de cualquier actividad pro-
ductiva es fundamental y para el campo de la construccin arquitectnica en particular,
el control de las obras es posible lograrlo solamente mediante el uso de las tcnicas y
metodologas emanadas de las ciencias de la administracin. Slo con su apoyo como
disciplina auxiliar, es posible lograr los objetivos de toda obra; construirla en el menor
tiempo posible, con la mxima calidad solicitada en el proyecto ejecutivo y en el costo
programado y autorizado por el propietario.
Para las obras de mantenimiento y remodelacin esta condicin no es diferente; la ad-
ministracin eciente de todos los recursos que intervengan en ellas tanto humanos
como materiales, econmicos, y de tiempo, etc., es una condicin obligada si se quieren
lograr estas metas.
Sin embargo, como ya se mencion, es frecuente que el mantenimiento de la edicacin
construida sea ejecutada directamente por el usuario junto con los obreros, sin el apoyo
de un profesional de la construccin, lo que da por resultado que las obras resulten des-
ordenadas en todos los sentidos y que al nal sean de mala calidad, a un costo mucho
mayor y ejecutada en tiempos ms alargados. El propietario al carecer de experiencia
como constructor y a la vez como administrador, lleva la obra sin ningn apoyo tcnico y
sin aplicar las herramientas de control que las ciencias de la administracin proporcionan
a la industria de la construccin, tales como:
Control de tiempo de obra. A travs de programas de obra.
Control de costos. A travs de anlisis de precios unitarios.
Control de calidad de obra. Mediante el proyecto ejecutivo y especicaciones.
Control de produccin del personal. A travs de destajos.
Control de costos de materiales. A travs de anlisis de mercado.
Obras sin planeacin arquitectnica.- Un factor determinante para lograr que en las
obras nuevas se puedan dar las metas buscadas desde un principio, es la aplicacin
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de acciones planeadas a todas las etapas de la construccin. No es posible concebir
ninguna obra en donde no est establecida, aunque sea con un ligero acercamiento, la
idea de cmo se desea la edicacin en su etapa nal tanto en su apariencia como en
su estructura.
El documento de planeacin ms importante para cualquier obra, es el llamado proyecto
ejecutivo. El proyecto ejecutivo, considerado como el rgano rector de toda obra, cumple
con el objetivo de documentar de una forma tangible, precisa y puntual, la idea original
del diseador sobre una edicacin, abarcando todos los conceptos fundamentales
respecto a una idea arquitectnica.
El proyecto ejecutivo de un proyecto debe contener en teora, toda la informacin ne-
cesaria y suciente, ya sea; tcnica, de diseo, legal o administrativa, para poder eje-
cutar la obra sin necesidad de hacer modicaciones o aadidos durante su ejecucin. El
Reglamento de Construcciones establece en una serie de artculos
2
las condiciones que
deben de cumplir los proyectos y las caractersticas de su respectiva documentacin,
para ser autorizados en su ejecucin a travs de la licencia correspondiente.
En las obras de mantenimiento la necesidad de planear la obra antes de su ejecucin
es igualmente importante que en la obra nueva, aunque en menor medida porque las
cantidades de obra por ejecutar casi siempre son menores, sin dejar de establecer qu
es lo que se busca con las obras y el monto de lo que va a costar, mediante un proyecto
o propuesta escrita. En la obra de mantenimiento, los documentos que materialicen la
idea de lo que se va a construir debera ser una actividad, al igual que en la obra nueva,
obligada.
Esta realidad no debera ser diferente en las obras de mantenimiento. Sin embargo,
apegndonos al hecho de que la mayora de las obras las hace el propietario o el usuario
directamente con el personal obrero, el cual desconoce parte de estos conceptos se
puede deducir que la planeacin como actividad inherente a la obra de mantenimiento
no es aplicada, por lo tanto, el desorden tcnico-constructivo se reeja en la edicacin
terminada de manera evidente.
PRINCIPALES AGENTES DE DETERIORO EN LAS
EDIFICACIONES EN LA CIUDAD DE MEXICO
Existen diferentes motivos por los cuales los propietarios de las edicaciones en la ciudad
de Mxico, deciden realizar obras de mantenimiento en sus edicaciones; en los edicios
destinados a alguna actividad productiva, del tipo industrial por ejemplo, las razones de
produccin son el principal motivo para dar apropiado y constante mantenimiento a sus
instalaciones; en las edicaciones hospitalarias las obras de mantenimiento se dan por
la necesidad de dar un servicio lo ms limpio posible; en los hoteles por apariencia cor-
porativa y en las edicaciones destinadas a la vivienda generalmente se llevan a cabo
por cuestiones de prdida de confort.
En los primeros tipos de edicaciones, como son las instalaciones industriales o de otro
tipo de edicios dedicados a la produccin, los agentes principales de deterioro son
internos, consecuencia de los usos de la edicacin, de los procesos y los materiales
de lo producido en su interior, como humos, cidos, golpes accidentales, vibraciones
excesivas, etc.,pero en las edicaciones destinadas a otro tipo de usos como el habita-
cional, el deterioro obedece, principalmente, a la incidencia de factores externos, como
los climticos o al vandalismo, etc.
Como principales factores externos de deterioro que inuyen en la apariencia y solidez
de las edicaciones en la ciudad de Mxico, se pueden mencionar los siguientes:
2
Principalmente en el Artculo 56.
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LA OBRA ARQUITECTNICA
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Los factores de origen natural
Los factores de origen socio-urbano
Factores de origen natural. Los factores de origen natural son factores de deterioro
que inuyen tanto en la estabilidad estructural como en la apariencia de los edicios;
sus efectos son variados y tienen la caracterstica de que casi todos son constantes
en su incidencia en los edicios. Aunque en este tipo de factores los climticos son los
mas recurrentes en el deterioro de los edicios, no se descartan los del tipo vegetal o
los de tipo geolgico como los sismos, que por su fuerza y recurrencia (por el tipo de
suelo de la ciudad de Mxico) generan la necesidad de dar mantenimiento, con mayor
frecuencia, a las edicaciones . (ver tabla 1)
TABLA 1
Factor de
deterioro
Elemento de la edicacin
donde incide
Funcin de la edicacin que afecta
lluvia Muros exteriores y elementos
verticales en general
Apariencia. Deteriora la pintura y acabados de
fachada en general, junto con el polvo del medio
ambiente genera fachadas chorreadas que dan
mal aspecto.
lluvia Losas de azotea Instalaciones. Degrada la Impermeabilizacin,
sobre todo cuando se trata de sistemas
expuestos
lluvia Pisos y rmes Instalaciones. La lluvia excesiva junto con
basura tapona las instalaciones de desage
granizo Muros exteriores y elementos
en la azotea
Puede llegar a romper los vidrios de las
ventanas y domos de acrlico
Soleamiento
excesivo
En muros y pisos Apariencia. Degrada las cualidades de
apariencia de algunos materiales de acabados.
Soleamiento
excesivo
Ventanas y puertas Apariencia y funcionamiento. Algunos
materiales utilizados en puertas y ventanas,
madera principalmente, tienden a deformarse y
degradarse en su apariencia con los cambios de
temperatura.
viento Pretiles y bardas Apariencia. Algunos elementos decorativos en
fachada se pueden desprender por efectos de
viento excesivo
viento Muros exteriores Instalaciones. Lmparas y arbotantes elctricas
se pueden desprender por viento excesivo.
Tormenta electrica Instalaciones Instalaciones. Los rayos producen descargas
electricas que pueden daar las instalaciones
de algunos edicios, si no estan protegidos
adecuadamente ante esta contingencia.
sismo Estructura integral Estructura. Dependiendo de la magnitud del
sismo, puede provocar desde pequeos daos
a elementos de albailera como muros y
aplanados, hasta el colapso total de toda la
estructura.
Contaminacin
atmosfrica
Muros exteriores Apariencia. En la cd. de Mxico la contaminacin
ambiental produce degradacin en la apariencia
de algunos materiales.
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rboles cimentacin Estructura. Existe algn tipo de rboles que por
las caractersticas de sus races pueden llegar
a surar algunos elementos de la subestructura
como tuberas de desage, cisternas o la propia
cimentacin.
rboles estructura Estructura. Existen algn tipo de rboles que por
las caractersticas de su tronco y ramas pueden
llegar a daar muros y losas en caso de vientos
fuertes.
Factores de origen socio-urbano. Las prcticas de vandalismo que han proliferado en
la mayora de las zonas habitacionales de la mancha urbana, generadas por una absoluta
falta de civilidad de sus habitantes y por la absoluta complacencia de las autoridades
que deberan evitarlo, han repercutido de manera alarmante en la calidad de vida de
todos los habitantes de esta ciudad. El grafti, la destruccin del mobiliario urbano, la
proliferacin de basura en las calles y avenidas, la falta de respeto a la vida de los ciu-
dadanos que se traduce en el dao a la propiedad privada, etc., son los elementos de
deterioro que a nivel arquitectnico se tiene que enfrentar el constructor y el arquitecto
diseador, para prever el deterioro de la edicacin construida.
Todos estos agentes de deterioro, que en teora no deberan existir si las autoridades
aplicaran la ley de manera precisa, producen en las edicaciones efectos ms que no-
torios, aunque gracias al tipo de construccin que se utiliza en nuestra ciudad slo se
reejan en su apariencia. (ver tabla 2)
TABLA 2
Factor de
deterioro
Elemento de la
edicacin donde
incide
Funcin de la edicacin que afecta
grafti Muros de fachada y
bardas
Apariencia. Por los materiales utilizados en esta practica
vandlica y por su proliferacin es actualmente el principal
factor de deterioro en las edicaciones, a nivel urbano.
basura Instalaciones
sanitarias
Instalaciones. La basura depositada en las calles sin ningn
control afecta seriamente a las tuberas de las edicaciones
y a las de instalaciones municipales. En epoca de lluvias es
frecuente que muchas zonas de la ciudad se inunden por este
motivo.
Vandalismo
urbano
Muros de fachadas
y bardas
Apariencia.
Variaciones
elctricas
municipales
instalaciones Instalaciones elctricas. Dependiendo de la zona urbana,
pueden darse variaciones en el suministro elctrico que daen
las instalaciones elctricas.
EL DISEO ARQUITECTNICO COMO PRINCIPAL HERRAMIENTA DE
LAS OBRAS DE MANTENIMIENTO
El diseo arquitectnico, contrario a lo que se pueda pensar, es un elemento prioritario
en las obras de mantenimiento, siendo tan importante su aporte para este tipo de obras
en soluciones de planeacin, sistemas constructivos adecuados, materiales resistentes,
especicaciones, clculo de tiempos, anlisis de costos, etc., como para la misma obra
nueva. Al igual que en los proyectos para ambos tipos de obra, la planeacin que integre
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LA OBRA ARQUITECTNICA
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todos estos conceptos es una condicin obligada que tiene que cumplirse para poder
construirlas en las mejores condiciones posibles de calidad, de tiempo y de costo.
El objetivo del diseo arquitectnico, desde el punto especco de prevenir el futuro
deterioro de la edicacin construida, es proponer una serie de medidas para contra-
rrestar los agentes del medio natural y urbano que tienden a degradar la obra construida,
tanto en su apariencia como en su estructura, para ello se requiere analizar todos los
agentes de dao, considerndolos desde los siguientes aspectos:
El rea fsica del terreno
Materiales de construccin
Sistemas constructivos
Sistemas estructurales
El rea fsica del terreno. La ubicacin del terreno en un contexto fsico y urbano tiene
una inuencia decisiva en toda obra construida, ya que sus componentes naturales y
sociales determinan el grado de incidencia y de inuencia en el deterioro de las edica-
ciones. Los factores de dao de origen climatolgico como el viento, la lluvia, el polvo,
y los de origen urbano como la contaminacin ambiental, el vandalismo, el grafti, etc.,
son agentes de desgaste imposibles de evitar, al menos al 100%, por el proyectista y el
constructor; la nica posibilidad se encuentra en buscar la disminucin de estos agentes
de desgaste en la obra proyectada.
TABLA 3
AGENTE DEL DAO AFECTACIN EN RECURSOS DE DISEO
Agentes urbanos Apariencia de fachadas. Aplicacin en fachadas y paramentos
hacia la calle.
Vandalismo
Grafti
Actualmente estos agentes urbanos de
desgaste son muy comunes en la may-
ora de las zonas urbanas del pas, su
constancia y los materiales empleados
requieren de altos costos de manten-
imiento en las edicaciones para reme-
diarlos.
Remetimiento de los paramentos
de fachadas de la edicacin.
Bardas y rejas que ofrezcan
poca supercie de contacto.
El elemento vegetal como enre-
daderas, arbustos altos, rboles
frondosos, etc. ahuyentan el
vandalismo.
Factores clima-
tolgicos
Muros y cubiertas. Aplicacin en muros externos y losas.
Lluvia
Granizo
Viento
Soleamiento
Los factores de clima son constantes e
inevitables, su inuencia generalmente
se reejan en la apariencia del edicio y
en ocasiones en la propia estructura.
Materiales de acabados que impidan la
penetracin del agua hacia los materiales
de base.
Impermeabilizantes adecuados en cimen-
taciones y cubiertas.
Ventanas y puertas externas resistentes
al intemperismo.
Sistemas constructivos protectores de
paredes y de puertas y ventanas.
Contaminacin ambi-
ental
Muros, cubiertas e instalaciones Aplicacin en muros externos, losas e
instalaciones
ARQ. TOMS ENRIQUE SOSA PEDROZA
ANUARIO 2005
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Polvo
Lluvia cida
La presencia de contaminacin ambi-
ental es poco regular en su inuencia
daina, depende de la ubicacin de la
edicacin en la zona urbana. Sus efec-
tos estn directamente relacionados con
los gases y tipo de polvos residuales
existentes en la zona.
Materiales de acabados que impidan la
penetracin del polvo y lluvia cida hacia
los materiales de base.
Aplanados externos lisos.
Ventanas y puertas externas resistentes
al intemperismo.
Muros y paramentos sin inclinacin verti-
cal.
Supercies verticales accesibles para fa-
cilitar su limpieza.
Suministro ineciente
de servicios urbanos
Instalaciones en general Aplicacin en Instalaciones en general
Agua potable
Aguas negras
Electricidad
Tambin la falla en los servicios mu-
nicipales es una constante en la cd. de
Mxico, aunque sus variaciones produ-
cen daos a las instalaciones de grado
diferente, dependiendo de las zonas
urbanas donde su ubique la edicacin
Materiales adecuados
Elementos protectores adecuados
Materiales de construccin. Los materiales son una de las principales herramientas
de defensa que se tienen, en nuestro medio nacional de construccin, en contra de los
agentes que producen daos a las edicaciones; su resistencia a los efectos ocasiona-
dos por la intemperie se encuentra en un rango aceptable en la mayora de los casos,
aunque son pocos los que tienen alguna ecacia ante los provocados por el vandalismo
y otros fenmenos del tipo social y urbano.
Gracias a la aportacin de la industria qumica enfocada a la construccin y a la de la
prefabricacin, que constantemente introducen al mercado nacional de la construccin
nuevos productos y sistemas, las obras de mantenimiento pueden ser realizadas con
mejores resultados en tiempo, de calidad y de costo. Estos nuevos materiales y siste-
mas pueden conservar por mayor tiempo sus caractersticas fsicas y de apariencia y
mantienen a la edicacin mejor protegida ante los agentes de desgaste del tipo natural,
permitiendo con ello mayores ventajas en las labores de mantenimiento del edicio, como
alargar la necesidad de su aplicacin, realizarlas a costos bajos, etc.
En la etapa proyectual de las obras, siempre ser importante hacer un anlisis tanto tc-
nico como econmico, de los materiales ms convenientes para estructura y acabados a
utilizarse, para el tipo de edicacin que se piensa construir, tomando en consideracin
sus caractersticas fsicas, de apariencia y de resistencia a los agentes de dao que
inciden preponderantemente en el rea de la construccin.
En razn de:
El entorno urbano de la obra
Las condiciones climticas
La calidad de los servicios urbanos (ver tabla 4)
ADMINISTRACIN PARA EL DISEO
EL DISEO EN EL MANTENIMIENTO DE
LA OBRA ARQUITECTNICA
126
TABLA 4
AGENTE DE DAO AFECTACIN EN CARACTERSTICAS DE LOS MATE-
RIALES
Climatolgicos y
urbanos
Apariencia en fachadas.
Lluvia
Granizo
Viento
Soleamiento
excesivo
Polvo
Prefabricados con color y sella-
dores integrados
Pastas con color integrado, re-
sistentes al intemperismo
Pinturas acrlicas lavables, con
alta resistencia al intemperismo
Ventaneara y puertas, metlicos
con resistencia la intemperismo
al 100%.
Barnices marinos con alta re-
sistencia al intemperismo.
Materiales ptreos, articiales y
naturales con alta resistencia al
intemperismo
Lmparas y arbotantes de acr-
licos o metlicos con alta resis-
tencia al intemperismo
Losetas y pavimentos resis-
tentes a la corrosin y al intem-
perismo
Geolgicos Estructura y cimentacin.
sismos
Cementos de resistencia hasta
de fc=1000 kg/cm2
Aceros de alta resistencia
Estructuras prefabricadas
Urbanos Apariencia en fachadas y bardas
Vandalismo
Grafti
Pinturas anti-grafti
Vidrios con resistencia mayor
a los impactos
Sistemas constructivos. Los diferentes sistemas constructivos que conforman en su
conjunto una obra de edicacin, cumplen cada uno de ellos diferentes funciones en su
estructura, sistemas de soporte, sistemas de albailera, sistemas de acabados, para
instalaciones, etc., para hacer que esa edicacin pueda lograr los objetivos de ser con-
fortable, segura y el de dar calidad de vida a sus usuarios. Dentro de estas funciones,
se encuentran los sistemas constructivos que estn diseados para ser protectores
de otros elementos y materiales de la misma edicacin; esos sistemas cumplen con
la nalidad de proteger y evitar el excesivo desgaste de las propiedades fsicas de los
materiales como pueden ser su dureza, la apariencia o la funcionalidad.
Estos sistemas protectores tienen que ver en gran medida, con la capacidad de re-
sistencia de la edicacin a los efectos del intemperismo, provocados por los diversos
agentes que actan sobre ella, y que dependen de su magnitud en la zona en donde
se encuentre construida. Para que cumplan con sus objetivos, los sistemas protectores
tienen que ser diseados, y ejecutados en obra, considerando a todos estos agentes
en sus dimensiones reales como posibles causantes del desgaste de la edicacin.
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ANUARIO 2005
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TABLA 5
AGENTE DE DAO AFECTACIN EN SISTEMA CONSTRUCTIVO PROTECTOR
Agentes geolgicos Acabados Sistemas impermeabilizantes para cimentacin
Suelos salitrosos Los aplanados de yeso y la
pintura nal de los muros de
planta baja se ven afectados
frecuentemente por la excesiva
humedad del suelo.
Existen mltiples sistemas impermeabilizantes en
el mercado, casi todos ellos hechos sobre la base
de productos qumicos aplicados directamente a la
cimentacin.
Niveles freticos
altos
Agentes naturales Estructura
Los muros de carga y
en ocasiones los apoyos
estructurales de concreto
pueden llegar a presentar
alteracin en su capacidad de
carga por los suelos altamente
salitrosos
Cuerpos de agua
(lagos, lagunas, etc.
Lluvia Los acabados nales internos
en plafond y muros se ven
afectados por la humedad
procedente de la captacin de
agua que tienen las cubiertas.
Existen mltiples sistemas impermeabilizantes en el
mercado, casi todos ellos hechos sobre la base de
productos qumicos aplicados conjuntamente con otros
sistemas de albailera.
Granizo
Estructura
La estructura de la cubierta
tiene que ser protegida de
la humedad procedente de
la captacin de agua de las
cubiertas
Agentes climticos Acabados Voladizos y marquesinas.
Lluvia Los acabados en muros
exteriores se degradan
rpidamente con estos agentes
y pierden sus caractersticas de
color, textura y resistencia.
Los voladizos evitan la accin directa sobre los muros
exteriores de estos agentes, en cierta medida, evitando
adems la adherencia del polvo y el escurrimiento
sobre los muros del agua de lluvia.
Granizo
Viento
Soleamiento
Agentes urbanos
Polvo
Lluvia cida
Agentes climticos Acabados Marcos en puertas y ventanas
Lluvia Las puertas y ventanas
exteriores pierden sus
caractersticas fsicas y de
apariencia con los agentes de
desgaste, debido a que son
sometidos constantemente a su
exposicin.
Los sistemas de enmarcar puertas y ventanas y
aadirles goteros y botaguas evitan la accin directa de
algunos de estos agentes.
Granizo
Viento
Soleamiento
Agentes urbanos
Polvo
Lluvia cida
ADMINISTRACIN PARA EL DISEO
EL DISEO EN EL MANTENIMIENTO DE
LA OBRA ARQUITECTNICA
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Agentes climticos Acabados Canalizacin de aguas pluviales
Lluvia Las aguas estancadas penetran
cualquier material y sistema de
construccin, ya sea de cubierta
o de muros, reejndose en los
acabados externos e internos.
La obstruccin de los sistemas de canalizacin de
aguas por elementos slidos es una constante en una
edicacin. Las coladeras protectoras y dimetros
adecuados en las tuberas son disposiciones
acertadas.
Granizo
Estructura
Los sistemas estructurales
tambin pueden ser afectados
en sus caractersticas de
soporte ante la accin constante
del agua estancada.
Las obras de mantenimiento, para una obra construida con adecuados sistemas con-
structivos protectores del intemperismo, pueden ser planeadas convenientemente y
ejecutadas en menores tiempos y costos de ejecucin ms bajos.
CONCLUSION
La conservacin al 100% de la obra arquitectnica, con sus caractersticas originales
de proyecto, es una condicin imposible de lograr actualmente, aun utilizando los me-
jores y ms modernos mtodos y sistemas de construccin. Los factores de uso, los
climticos, los socio-urbanos, los geolgicos, etc., siempre tendern a degradar el objeto
construido, ya sea en menor o mayor grado, pero siempre sern elementos presentes
de deterioro.
A pesar de ello, mantener la obra construida en el mejor estado de conservacin y de
uso es una obligacin que siempre debe estar presente en todos los involucrados en
ella; desde el usuario y propietario hasta el arquitecto diseador y el constructor de la
obra, incluso tambin, las autoridades urbanas locales. La calidad de vida de los habi-
tantes de cualquier grupo urbano depende de varios factores, seguridad, orden, limpieza,
imgenes urbanas gratas, etc.,y por supuesto, de las condiciones del hbitat de cada
uno de ellos.
BIBLIOGRAFA
Reglamento de Construcciones para el Distrito Federal.
Jimmie L. King. La Arquitectura Verncula del Noreste de Mxico, Universidad
de Monterrey.
http://www.uady.mx/sitios/ingenieria/weblioteca/IntroCons/