TPC 236

Reglamento interno. Aclaracin de algunas dudas

Por la Dra. Diana C. Sevitz

Es de destacar que los reglamentos internos no tienen por finalidad modificar los reglamentos
de copropiedad en clusulas de las llamadas estatutarias, que para ser modificadas necesitan
una mayora especial, generalmente "unanimidad o las dos terceras partes de los
propietarios".

El reglamento interno a diferencia del reglamento de copropiedad, no es obligatorio, siendo
facultativa su redaccin por parte de los condminos, pero una vez sancionado por stos es de
cumplimiento para todos los propietarios y ocupantes, no integra el ttulo suficiente como s lo
hace el de copropiedad, y solo ser oponible al nuevo adquirente a partir de su notificacin.
El Dr. Alberto Anibal Gabas en su Manual terico-prctico de propiedad horizontal, opina que:
"El Reglamento Interno es un instrumento privado y su existencia no es obligatoria.Tiene la
finalidad de regir el desenvolvimiento cotidiano del edificio, y as, soluciona gran parte de las
rencillas propias de la vida en comn y disipa dudas sobre la procedencia o no de
determinadas conductas de los copropietarios.
Coincide con Calvo en que "gran cantidad de problemas surgidos por razones de vecindad y
convivencia se solucionaran si al citado reglamento se le diera su verdadera importancia, si su
texto fuera conocido por todos los consorcistas..."
Carlos Diego Calvo: Manual prctico de propiedad horizontal
"Se brinda muy poca importancia a modesto pero importante instrumento. Poseen una gran
importancia los temas cotidianos de los que se ocupa el Reglamento Interno pues son los
minsculos entredichos o molestias los que desatan las querellas ms graves en los
consorcios".
Si bien la Ley 13.512 y su decreto reglamentario slo se refieren al reglamento de copropiedad,
es de prctica que un reglamento interno se halle siempre agregado a ste "en virtud de que
ambas reglas constituyen la relacin que asocia a los titulares de dominio de un mismo edificio
en propiedad horizontal en la gestin de las utilidades colectivas.
En general, el Reglamento Interno se ocupa de todas aquellas materias que son asuntos de
inters comn que no afectan el derecho de propiedad ni requieren de mayoras especiales
determinadas en la Ley o en el Reglamento de Copropiedad, por lo que los propietarios en
Asamblea, previa deliberacin, pueden aprobar temas de su competencia por mayora de votos
computados segn lo determine el reglamento o, -de no existir norma-, presumiendo que cada
copropietario tiene un voto. Idntico procedimiento requerir su reforma.
Su valor desde el punto de vista jurdico es equiparable al del Reglamento de Copropiedad en
cuanto se refiere a la obligacin de los copropietarios a respetarlo, siempre y cuando respete el
valor jerrquico de las normas legales. Esto es: no se consideran vlidas las disposiciones del
Reglamento Interno que entren en conflicto con el mismo Reglamento de Copropiedad, ni las
de ste que no acaten lo expresado por la Ley 13.512.
En principio quiero recordar que el administrador es un representante legal o mandatario del
consorcio que debe ejecutar o hacer cumplir no slo lo que el reglamento tiene normado sino
tambin las decisiones consensuadas en las asambleas, no decide sobre cambios de
reglamento ni impone reglamentos internos que no hayan sido aprobados previamente por una
asamblea convocada al efecto, es decir , es solamente un mandatario que ejecuta las
decisiones de su mandante y no decide en nombre propio: "El administrador es representante
necesario del consorcio, ello es coherente con la imperativa exigencia de la ley 13.512 y del
decreto reglamentario de que se lo designe el en reglamento". (Cam. Nac. Civil Sala C 16/7/92
Cons Medrano 1701C/Perez Manuel J.A: 1993-LLL, 189 Lexis 2/4305).

Las llamadas clusulas estatutarias estn referidas a los derechos que cada uno de los
propietarios detenta sobre su unidad funcional y sobre las cosas comunes, no siendo posible
modificarlas, sino por la mayora o unanimidad conforme a su reglamento: "La reforma de las
clusulas estatutarias del reglamento de copropiedad requieren la unanimidad de votos y las
meramente reglamentarias las mayoras exigidas por la ley 13.512, o la mayor que prevea el
reglamento de copropiedad" (Cam Nac Civil Sala D 2/3/1966 ED 16-351). "Cuando la reforma
del reglamento significa un acto de disposicin de los derechos de propiedad reconocidos a los
condminos en el instrumento constitutivo, requiere unanimidad de votos" (Cm Nac. Civil Sal
1ra. 22//85 Cardona Laura C/COns Rivadavia 2633).

En relacin con ello, para alterar, reformar o cambiar la condicin de comn de los caos o a
quien se le deba atribuir su arreglo, resulta imperioso realizarlo en la forma descripta, es decir:
decisin asamblearia, confeccin en escritura pblica e inscripcin en el Registro de la
Propiedad Inmueble: "Es ineludible que la modificacin del reglamento de copropiedad se
instrumente en escritura pblica (C.N.Civil Sala C12/1289J:a: 1990-III.375). "El acta
protocolizada de la asamblea que modific el reglamento de copropiedad no suple la exigencia
formal de que sea instrumentada por escritura pblica". (C.Nac Civil Sala C 13/2/01 Kuropatwa
Ignacio C/Consejo admnistracin Junin 546).

Por lo manifestado, el administrador se encuentra totalmente impedido para tomar decisin
alguna sobre los derechos adquiridos por los condminos en el reglamento que rige la vida del
consorcio. En atencin a ello cualquier cambio que se produzca que no siga los pasos
indicados, ser pasible de una accin de nulidad, por la falta de las mayoras necesarias
requeridas y cualquier propietario que no haya consentido el acto podr iniciar las acciones:
"En un consorcio por encima de la voluntad de la asamblea, se encuentra el reglamento de
copropiedad, que obliga a los consorcistas como la ley misma, posibilitando un adecuado
funcionamiento de la comunidad consorcial en tanto sea acatado. Resulta nula la asamblea de
consorcistas que se pronuncia violando normas de cumplimiento imperativo, en el caso, sobre
la modificacin en el modo de contribucin de los propietarios al pago de las expensas
comunes" (Cam. 2d.a Civi y Com Cont Adm Rio Cuarto 25/5/98 LLC 1998=1494).
"El sujeto pasivo de la accin por nulidad de asamblea no puede ser otro que el consorcio de
propietarios, cuyo rgano de voluntad -la asamblea- ha llevado a cabo el acto invlido. No se
trata de una accin dirigida contra determinados miembros del agrupamiento -la mayora que
adopt la decisin- sino que lo cuestionado es la validez de un acto que se reputa como
expresin de la voluntad comunitaria" (CnCiv sala D, 7/10/91 Jurisp. Cm Isis sum 1996
LL1992=D316).

Es de vital importancia que tanto propietarios como administradores manejen muy bien estos
conceptos para evitar situaciones enojosas, que luego traern litigios judiciales.

05/05/2014

Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadorarbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
dsevitz@hotmail.com.