UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJA UNIVALI

ANDR LEONARDO DE ANDRADE

EDUARDO DA SILVA VIEIRA
EDUARDO DA VEIGA DALPR
GUILHERME SPRICIGO





ESCOPO INICIAL DO PROJETO
CONCEPO DO PRODUTO






ITAJA
2013



ANDR LEONARDO DE ANDRADE
EDUARDO DA SILVA VIEIRA
EDUARDO DA VEIGA DALPR
GUILHERME SPRICIGO






ESCOPO FINAL DO PROJETO
CONCEPO DO PRODUTO

Atividade curricular apresentada com requisito
para a obteno da M1 na Universidade do Vale
do Itaja, da disciplina de Escritrio Escola.
Professoras: Ceclia Ogliari Schaefer e Slvia
Santos.

ITAJA
2014


SUMRIO
INTRODUO ........................................................................................................................ 1
CINCIA E ANLISE DAS RESTRIES LEGAIS DE USO E OCUPAO 1
PARA O TERRENO EM ESTUDO ....................................................................................... 2
1.1 DESCRIO DAS ATIVIDADES .................................................................. 2
1.1.1 RESTRIES DE USO DO SOLO ........................................................... 4
1.1.2 TAXAS DE OCUPAO E APROVEITAMENTO ................................. 4
1.1.3 GABARITOS DE ALTURA DAS EDIFICAES .................................. 5
1.1.4 ALINHAMENTOS, RECUOS E AFASTAMENTOS ............................... 5
1.1.5 RESTRIES AMBIENTAIS ................................................................... 5
QUANTIFICAO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO DO 2
EMPREENDIMENTO. ............................................................................................................ 7
CONCEPO E ANLISE DE VIABILIDADE DE IMPLANTAO DO 3
EMPREENDIMENTO ............................................................................................................. 8
3.1 ANLISE DAS PROXIMIDADES ................................................................. 8
3.2 ANLISE DE SOLO ........................................................................................ 9
3.3 ANLISE DE ENCHENTES ........................................................................... 9
3.4 ACESSIBILIDADE .......................................................................................... 9
3.5 SUSTENTABILIDADE ................................................................................. 10
3.6 FORNECIMENTO DE ENERGIA ELTRICA ............................................ 10
3.7 SANEAMENTO BSICO ............................................................................. 11
CONCEPO E ANLISE DE VIABILIDADE DAS UNIDADES / PAVIMENTOS 4
TIPO DO EMPREENDIMENTO ......................................................................................... 12
ORGANIZAO, REALIZAO E REGISTRO DE REUNIES DE 5
PROJETO...... ......................................................................................................................... 14
PARAMETRIZAO E ANLISE DE CUSTOS DO EMPREENDIMENTO E 6
SUA VIABILIDADE FINANCEIRA ................................................................................... 15
LEVANTAMENTO DA DEMANDA OU PESQUISA DE MERCADO PARA UM 7
DETERMINADO PRODUTO .............................................................................................. 17


CONSOLIDAO DA QUANTIFICAO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO 8
DAS REAS E NMERO TOTAL DE UNIDADES ......................................................... 18
ESTUDO DA TERRAPLANAGEM (VOLUMES DE CORTE E ATERRO) .......... 19 9
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ...................................................................... 20 10




LISTA DE FIGURAS
Figura 1: Localizao do Terreno em relao regio local ...................................................... 3
Figura 2: Localizao do terreno em relao ao seu entorno ..................................................... 3
Figura 3: Localizao do terreno no Macrozoneamento ............................................................ 3
Figura 4: Implantao do Prolongamento da Rua Ver. Jurandir Valdemiro .............................. 4
Figura 5: Anlise do entorno da localizao .............................................................................. 8
Figura 6: Mapa de Solos ............................................................................................................. 9
Figura 7: Planta de Rede de Distribuio de Energia Eltrica ................................................. 11



LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Dimenses dos Mveis ............................................................................................. 13
Tabela 2: ORGANIZAO, REALIZAO E REGISTRO DE REUNIES DE
PROJETO 14
Tabela 3: Estimativa de custo: Infra-Estrutura do Empreendimento (R$/m) .......................... 16
Tabela 4: Estudo de Viabilidade Econmica ............................................................................ 16
Tabela 5: Quadro de reas ....................................................................................................... 18
1

INTRODUO
O escopo entendido como um princpio para a realizao de projetos, aps a
confirmao de servio junto ao proprietrio, ou participao em licitaes. O escopo do
projeto serve para existir acordo entre projetistas e proprietrios, realando detalhes que sero
parte integrante do produto final, e evitando futuros erros e dvidas na concepo do projeto,
no sendo o escopo um manual para realizao de projetos, mas um guia para aprimorar os
processos envolvidos.
Desde o projeto at a execuo propriamente dita, a construo civil envolve muitos
procedimentos, todos com suas peculiaridades. Este escopo ir reunir informaes
preliminares para a elaborao do planejamento da obra, com base nas normas, legislaes e
cdigos vigentes de Prefeitura, Corpo de Bombeiros, Associao de Normas Tcnicas e Plano
Minha Casa Minha Vida, estas sero benficas para o dimensionamento, padronizao,
definio e atribuio de todos os fatores englobares da concepo.

2

CINCIA E ANLISE DAS RESTRIES LEGAIS DE USO E OCUPAO 1
PARA O TERRENO EM ESTUDO
1.1 DESCRIO DAS ATIVIDADES
O primeiro procedimento para o conhecimento do terreno, seu entorno e suas
atribuies legais a consulta ao plano diretor municipal, objetivando constatar componentes
que iro influenciar nas decises tomadas ao longo do projeto.
O terreno em estudo encontra-se na Rua Teodoro da Silva, na cidade de Navegantes
SC. Conforme a planta de terreno disponibilizada pelos docentes, a localidade se encontra no
Bairro Nossa Senhora das Graas, sendo este o mesmo bairro encontrado via consulta no
Google Maps, e a localidade seria de CEP 88375-000. Porm, quando realizada pesquisa de
endereamento pelo site do Correios, o bairro encontrado Machados e o CEP da localidade,
88371-451, o que demonstra certa confuso na diviso dos bairros entre as duas pesquisas
realizadas.
O plano diretor serve como instrumento de planejamento para as Prefeituras
Municipais, servindo de controle para crescimento da populao, assentamento vertical e
demais aspectos. Em Navegantes, este foi institudo conforme a Lei Complementar 055 de 22
de Julho de 2008. Conforme o Anexo 1 Macrozoneamento a rea abordada encontra-se na
Macrozona Urbana de Qualificao 5 (MUQ 5), e Curva de Rudo 1. Segundo consulta
realizada, no foram encontradas informaes e restries quanto Curva de Rudo.

3

Figura 1: Localizao do Terreno em relao regio local
Fonte: Google Maps

Figura 2: Localizao do terreno em relao ao seu entorno
Fonte: Google Maps

Figura 3: Localizao do terreno no Macrozoneamento
Fonte: Prefeitura de Navegantes
4

1.1.1 RESTRIES DE USO DO SOLO
A Macrozona Urbana de Qualificao 5 apresenta taxa mnima de permeabilidade do
solo de 20 %, o que poder ser aproveitado com reas no pavimentadas, caladas assentadas
sobre areia e preservao ambiental.
Alm disto, conforme planta de Supresso de Vegetao disponibilizada pela TopBio
Topografia & Consultoria Ambiental, empresa de Navegantes, contatou-se rea de
preservao permanente de 2.074,896.
E conforme arquivo de desenho obtido da Prefeitura de Navegantes, futuramente
haver um prolongamento da Rua Vereador Jurandir Valdemiro, e esta ter largura de 17 m e
atravessar o terreno, conforme Figura 4. A rea a esquerda da referida via ser utilizada para
a execuo do empreendimento, enquanto a rea a direita no ser aproveitada.

Figura 4: Implantao do Prolongamento da Rua Ver. Jurandir Valdemiro
Fonte: Prefeitura de Navegantes
1.1.2 TAXAS DE OCUPAO E APROVEITAMENTO
A taxa de ocupao a relao entre a rea permitida a ser construda em um terreno e
a rea do mesmo, esta taxa no possui unidade de medida, uma vez que uma proporo entre
duas informaes de mesma unidade. Para a macrozona MUQ 5, o coeficiente de
aproveitamento, tanto o bsico quanto mximo, so de valor 1,5, e esta no apresenta
coeficiente mnimo, o que permite que a edificao possua 150 % de rea construda em
relao ao terreno em questo. Alm disto, devemos analisar a taxa mxima de ocupao do
solo, que, expressa em porcentagem, determina qual espao mximo poder ser utilizado no
5

terreno. No caso da Macrozona analisada, tanto a taxa de ocupao mxima quanto a mnima
apresentam valores de 70 %.
1.1.3 GABARITOS DE ALTURA DAS EDIFICAES
A determinao do nmero mximo de pavimentos e gabarito mximo do edifcio, no
caso de navegantes, permite ao poder pblico controle sobre assentamento populacional e
funcionamento do aeroporto, permitindo que os edifcios construdos no interfiram no
conduzir das aeronaves. A zona MUQ 5 permite n de pavimentos mximo de 3 (pavimento
trreo + 2) e 12 m de altura mxima.
Para efeito de clculo de gabarito das edificaes, no sero computadas as alturas
das caixas dgua e das casas de mquinas, bem como o pavimento localizado no subsolo,
considerado aquele que possua pelo menos metade de seu p direito abaixo do nvel do solo.
(Prefeitura de Navegantes, 2008, p. 51).
O gabarito mximo, permite a construo de 3 pavimentos com 4 m de p direito, ou 3
pavimentos com valor de p direito menor e um mezanino. As duas situaes foram
consideradas inviveis devido ao padro de construo empregado, ento foi adotado o uso de
3 pavimentos com p direito usualmente utilizado.
1.1.4 ALINHAMENTOS, RECUOS E AFASTAMENTOS
Os recuos tm a funo de designar espaos de transio entre a edificao e o limite
da via pblica, preservar reas de vegetao e outros recursos naturais e recursos visuais,
como iluminao, insolao e aerao.
Prefeitura de Navegantes (2008, p. 66) determina que deva ser adotado recuo mnimo
obrigatrio de 1,50 m para fachada de edifcios que apresentarem aberturas.
Para a Macrozona Urbana de Qualificao 5, o recuo frontal, para rea de fim
habitacional ser de 4 m, e os recuos de laterais e de fundos ser de 0, para faces sem
instalao de aberturas, e 1,50 caso decida-se executar colocao de aberturas em algum
ponto da fachada do edifcio.
1.1.5 RESTRIES AMBIENTAIS
Conforme Resoluo Consema 004/2008, Anexo 3 (Vlido para Navegantes), item
71.11.01 Condomnios residenciais horizontais ou verticais localizados em municpios da
Zona Costeira, como o nmero de habitaes maior do que 100, ser necessrio a
6

elaborao do EAS (Estudo Ambiental Simplificado), para requerimento da Licena
Ambiental Prvia (LAP), alvar de construo e do habita-se, conforme cdigo de obras
vigente.
O EAS (Estudo Ambiental Simplificado) dever conter informaes como: objetivo do
licenciamento, justificativa do empreendimento, caracterizao deste, diagnsticos
ambientais, identificao dos impactos ambientais, medidas mitigadoras, compensatrias e de
controle, programas ambientais e identificao dos responsveis pelo estudo. Na
caracterizao do empreendimento, so requeridos itens que sero avaliados no decorrer da
disciplina como, estimar a mo de obra necessria sua implantao e operao, estimar o
custo total do empreendimento e apresentar o cronograma de implantao. Alm disso, como
no existem mapas de riscos ambientais nas legislaes, no momento, no h restries
ambientais no terreno.

7

QUANTIFICAO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO DO 2
EMPREENDIMENTO
A capacidade de construo mxima nessa rea calculada atravs dos ndices regidos
por legislao conforme o zoneamento da regio, sendo ento dependentes das leis do
municpio e do valor de financiamento que ser obtido.
O zoneamento de Navegantes permite atribuir que nesse terreno possvel construir
habitaes multifamiliares de at 03 pavimentos, podendo atingir at 12 metros de altura. Para
realizar os clculos de taxa de ocupao e coeficiente de aproveitamento utiliza-se rea total
do terreno de 20.748,9563m, obtida com o software AutoCAD. De acordo com o programa
Minha Casa Minha Vida, possvel construir 300 unidades habitacionais, em condomnios
segmentados. Embora o terreno possua tamanha rea, 10% desse valor destinado para a
preservao da mata local, logo o clculo de coeficientes e taxas se basearo no valor de
18.674,0607m.
O clculo de taxa de ocupao de:
Taxa de Ocupao = 70%
70% x 18.674,0607m = 13.071,8425 m
Considerando o coeficiente de aproveitamento, a rea total de construo de:
Coeficiente de aproveitamento = 1,5
1,5 x 13.071,8425 = 19.607,7637 m

8

CONCEPO E ANLISE DE VIABILIDADE DE IMPLANTAO DO 3
EMPREENDIMENTO
A implantao de um empreendimento compreende, alm da concepo de projeto, as
peculiaridades impostas por legislaes. Questo como taxa de ocupao e uso de solo, dentre
outras imposies, so preponderantes para a viabilizao de um empreendimento. Tais
ponderaes so criadas pelo municpio a fim de atender as necessidades da populao
interessada, bem como defender interessas da prpria esfera municipal.
3.1 ANLISE DAS PROXIMIDADES
Fazendo a anlise dos arredores do terreno, constata-se que a regio tem a estrutura
bsica para atender as necessidades dos moradores. H um hospital, escolas, supermercados e
mercearias. O comrcio tambm se desenvolveu de forma significativa. Constata-se que a
populao que l reside de renda mdia/baixa.

Figura 5: Anlise do entorno da localizao
Fonte: Google Maps
9

3.2 ANLISE DE SOLO

Figura 6: Mapa de Solos
Fonte: Unidade de Planejamento Regional Litoral Norte Catarinense (UPR 6)
3.3 ANLISE DE ENCHENTES
Tendo em vista que a macrorregio de Itaja (regio est em que Navegantes se
encontra) possui altos ndices de alagamento, tem-se uma preocupao, bem como se procura
maneiras de atenuar (e tambm anular) os efeitos que esse tipo de catstrofe pode acarretar.
No entanto, no foram achados dados da regio sobre as cotas de enchente estipuladas.
Subentende-se, ento, que no so necessrias medidas de preveno (como aterro do solo a
fim de aumentar o nvel do terreno).
3.4 ACESSIBILIDADE
O empreendimento deve possuir capacidade suficiente para comportar pessoas com
deficincia. Segundo a NBR 9050-2004, deve-se deixar um espao mnimo de 1,80 metros
nas reas de circulao, tendo em vista a passagem de dois cadeirantes, no entanto o projeto
prev corredores de 2 metros de comprimento. Esta distncia tambm contempla o raio de
giro de um cadeirante. Por isto, torna-se obrigatria a implantao de corrimes.
Voltado pessoas com deficincia visual, o braile elemento caracterstico em placas
informativas. Ainda segundo a NBR 9050-2004, associado ao braile tem-se figuras, texto e
pictogramas em alto relevo, destinados a pessoas com baixa viso, que perderam a viso
recentemente e/ou que esto aprendendo a lngua.
10

Alm destes itens, a norma exige que 3% das UH tenham condies plenas de receber
moradores com deficincias. Como nenhuma das torres faz uso de elevador (dado o alto custo
de compra e manuteno), estas unidades de habitao vo se concentrar no andar trreo. No
entanto, o fosso do elevador ser dimensionado no projeto.
3.5 SUSTENTABILIDADE
O uso de meios sustentveis em um empreendimento vem de encontro s necessidades
de melhorias na qualidade de vida, bem como na economia de recursos naturais. No projeto
em questo, ser implantado um sistema de canalizao da gua da chuva, podendo esta ser
usada em atividades cotidianas, como irrigao dos jardins e limpeza de reas comuns. Alm
disso, a calada permevel ser implantada. Para valorizar a arborizao j existente no
terreno (aliada com a rea de preservao permanente), a rea de lazer de cada conjunto de
torres ser cercada por rvores, a fim de melhorar o conforto trmico, bem como projetar
sombras.
3.6 FORNECIMENTO DE ENERGIA ELTRICA
A CELESC Distribuio S.A., agncia regional de Itaja, fiscaliza as instalaes de
padro de entrada e coordena a distribuio de energia eltrica para grande parte das cidades
da regio do vale do Itaja. Para projetos de novas edificaes, primeiramente solicita-se
estudo de viabilidade, aps isto, dependendo das condies da resposta, realiza-se o projeto
do padro de entrada e aps isto so feitos estudos de custo para melhorias de rede de
distribuio, onde neste caso, a cidade alimentada pela Subestao Navegantes, s
margens da BR 470. O transformador desta subestao que fornece energia para a regio tem
capacidade de potncia de 26,6 MVA, este no precisaria de ampliao devido a implantao
dos edifcios, porm, constatou-se que o cabeamento de sada da distribuio de baixa
capacidade em at certo ponto do trajeto, e a queda de tenso elevada. Para isto, CELESC se
responsabiliza pela melhora, j nos entornos da edificao, os custos relativos a cabos,
transformadores e postes seriam por parte do proprietrio.
Devido grande demanda de empreendimentos novos, a CELESC no pode
disponibilizar os custos acerca das melhorias que teriam participao de investimentos por
parte do cliente, entretanto, ser enviado pedido formalizado para obteno de estimativas.
11


Figura 7: Planta de Rede de Distribuio de Energia Eltrica
Fonte: CELESC Distribuio S.A.
3.7 SANEAMENTO BSICO
Em consulta com a secretaria de obras da Prefeitura de Navegantes, h condies de
atendimento para o sistema de esgoto, este seria realizado atravs de filtros e tanques, e ento
o esgoto conduzido para o sistema de drenagem pluvial do municpio. Em relao ao
fornecimento de gua, mesmo atravs de vrias consultas, no foram disponibilizadas
informaes pelo SESAN (Secretaria de Saneamento Bsico), mas provavelmente sero feitas
instalaes de melhorias de presso para fornecimento de gua.
12

CONCEPO E ANLISE DE VIABILIDADE DAS UNIDADES / 4
PAVIMENTOS TIPO DO EMPREENDIMENTO
A cartilha especfica para apartamentos permite dizer de que o projeto de uma unidade
habitacional deve conter: sala, 1 dormitrio para casal e 1 dormitrio para duas pessoas ,
cozinha, rea de servio e banheiro.
Com p direito mnimo de 2,30 para banheiros e 2,50 para os demais cmodos, sendo
que a rea de cada cmodo fica a critrio do projetista, que deve levar em considerao a
dimenso dos mveis.
Dimenso dos Movis
Dormitrio casal
Quantidade mnima de mveis: 1 cama (1,40 m x 1,90 m); 1 criado-
mudo (0,50 m x 0,50 m); e 1 guarda-roupa (1,60 m x 0,50 m).
Circulao mnima entre mobilirio e/ou paredes de 0,50 m.
Dormitrio duas
pessoas
Quantidade mnima de mveis: 2 camas (0,80 m x 1,90 m); 1 criado-
mudo (0,50 m x 0,50 m); e 1 guarda-roupa (1,50 m x 0,50 m).
Circulao mnima entre as camas de 0,80 m. Demais circulaes
mnimo de 0,50 m.
Cozinha
Largura mnima da cozinha: 1,80 m. Quantidade mnima: pia (1,20
m x 0,50 m); fogo (0,55 m x 0,60 m); e geladeira (0,70 m x 0,70
m). Previsopara armrio sob a pia e gabinete.
Sala de
estar/refeies
Largura mnima sala de estar/refeies: 2,40 m. Quantidade mnima
de mveis: sofs com nmero de assentos igual ao nmero de leitos;
mesa para 4 pessoas; e Estante/Armrio TV
Banheiro
Largura mnima do banheiro: 1,50 m. Quantidade mnima: 1
lavatrio sem coluna, 1 vaso sanitrio com caixa de descarga
acoplada, 1 box com ponto para chuveiro (0,90 m x 0,95 m) com
previso para instalao de barras de apoio e de banco articulado,
desnvel mx. 15 mm; Assegurar a rea para transferncia ao vaso
sanitrio e ao box
rea de Servio
Quantidade mnima: 1 tanque (0,52 m x 0,53 m) e 1 mquina (0,60
13

m x 0,65 m).
Em Todos os
Cmodos
Espao livre de obstculos em frente s portas de no mnimo 1,20 m.
Deve ser possvel inscrever, em todos os cmodos, o mdulo de
manobra sem deslocamento para rotao de 180 definido pela NBR
9050 (1,20 m x 1,50 m), livre de obstculos.

Tabela 1: Dimenses dos Mveis
Fonte:
http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/habita/mcmv/Especificacoes_APTO_acs_22072011.
pdf
As normas da CAIXA tambm dizem de que 3% das unidades devem ser totalmente
acessveis para pessoas com deficincia e idosos. O projeto arquitetnico dever ter base na
NBR 9050-2004, que rege a acessibilidade de edificaes, mobilirio, espaos e
equipamentos urbanos. Algumas das condicionantes para essa unidade so: controles e
comandos h no mximo 1,00m, Janelas com abertura a 1,20m de altura, piso antiderrapante,
portas com 1,00m de largura e rea para rotao 360 com 1,50m de largura.

14

ORGANIZAO, REALIZAO E REGISTRO DE REUNIES DE 5
PROJETO

Tabela 2: ORGANIZAO, REALIZAO E REGISTRO DE REUNIES DE PROJETO
Fonte: O Autor

Relatrio n 1 Data: 18/03/14 Relatrio n 2 Data: 25/03/14 Relatrio n 3 Data: 01/04/14
Relatrio n 4 Data: 08/04/14 Relatrio n 5 Data: 15/04/14 Relatrio n 6 Data: 22/04/14
Finalizao e discusso do escopo inicial junto
s professoras.
NDA NDA
Discusses: Nesta segunda reunio, foram
decididas as diretrizes do trabalho conforme o
arquivo repassado pelas professoras. O
acadmico Andr ficou com a parte de custos
(que j haviam sido inciadas por ele na
primeira reunio), o acadmico Eduardo
Vieira ficou com a parte de anlise de
mercado/crescimento, o acadmico Eduardo
Dalpr ficou com a parte de anlise da
viabilidade do empreendimento, e o
acadmico Guilherme ficou a cargo da parte
de dimensionamento dos elementos que
constituem o projeto.
Discusses: Basicamente houve uma pesquisa a
fim de localizar a documentao mais
importante para o inicio do escopo. Enfim foram
decididas as premissas do projeto. O acadmico
Andr comeou a fazer anlises de custos em
relao obra.
Discusses: Nesta reunio, o grupo
desenvolve o que j foi feito durante
a semana em relao ao escopo.
RELATRIO DE REUNIES
Andr Leonardo de Andrade
Eduardo da Silva Vieira
Eduardo da Veiga Dalpr
Guilherme Spricigo
ACADMICOS:
15

PARAMETRIZAO E ANLISE DE CUSTOS DO EMPREENDIMENTO E 6
SUA VIABILIDADE FINANCEIRA
A viabilidade financeira d-se quando o valor geral de vendas (VGV) maior que a
soma dos custos de construo. O VGV o valor total de venda das unidades, baseado nesse
caso no valor de R$ 145.000,00 por U.H. Os custos de construo so baseados no valor do
CUB, custo unitrio bsico da construo, que o valor mdio por m
2
da regio e no valor do
terreno com a terraplanagem.
O VGV para o empreendimento foi calculado usando utilizando a previa de 300 U.H.
e o valor teto para unidades do programa Minha casa, minha vida. O valor total de R$ R$
28.223.972,93.
O custo de cada unidade habitacional foi orado utilizando o CUB do ms de maro de
2014 que, segundo Sinduscon de Itaja, para residncias populares de R$ 851,17.
Estimativa de custo: Infra estrutura do
Empreendimento (R$/m)
Servios auxiliares R$ 0,79
Terraplanagem R$ 1,26
Rede de esgotos R$ 1,70
Guia e sarjetas R$ 1,07
Galerias pluviais R$ 1,09
Rede de agua R$ 0,85
Pavimentao R$ 7,31
Rede eltrica R$ 1,80
Iluminao publica R$ 0,24
Paisagismo R$ 1,28
Total R$ 17,40
16

Tabela 3: Estimativa de custo: Infra-Estrutura do Empreendimento (R$/m)
Fonte: http://www.pcc.usp.br/files/text/publications/BT_00566.pdf
Estudo de viabilidade economica
Area do terreno (m) 20.748,96
TO 70%
TP 20%
CA 1,5
Area de lazer 3000,00
Estacionamento 3750,00
Area do Construida Possivel(m) 31.123,43
Area construida das torres 28.123,43
Area da Ocupao 14.524,27
Area da projeo das torres 7.774,27
CUB/Maro (Res. Pop. de int.
social) R$ 851,17
Estimativa de custo Empreendim.
R$
25.597.072,18
Estimativa de custo Infraestrutura R$ 344.515,56
Custo do terreno R$ 2.282.385,19
Custo total
R$
28.223.972,93
N apartamentos por andar 4,00
N de pavimentos 3,00
Numero de apartamentos por torre 12,00
Numero de torres 25,00
Quantidade de apartamentos totais 300,00
Valor de custo por unidade R$ 94.079,91
Area da projeo (m) 310,97
Area da projeo - escada (m) 260,97
Area do apartamento (m) 65,24
Estimativa de lucratividade
R$
15.276.027,07
Rentabilidade total 54,12%
Rentabilidade mensal(prazo 60
meses) 0,90%
Lucratividade por unidade const. R$ 50.920,09
Tabela 4: Estudo de Viabilidade Econmica
Fonte: O Autor
O empreendimento vivel, pois as somas dos custos diminudo do VGV maior que
zero. O lucro estimado nesse projeto de R$ 15.276.027,07. O custo de construo por U.H.
de R$ 94.079,91 e o lucro por U.H. de R$ 50.920,09.

17

LEVANTAMENTO DA DEMANDA OU PESQUISA DE MERCADO PARA 7
UM DETERMINADO PRODUTO
Segundo IBGE (2012), Navegantes possui uma rea territorial de 112,024 km,
populao residente de 60.556 habitantes, estimativa de populao em 2013 para 68.337
habitantes e uma mdia de crescimento de aproximadamente 2.000 habitantes por ano.
Especialistas acreditam no crescimento construtivo de navegantes, devido mudana
de panorama da cidade nos ltimos anos, tornando-se um grande ativo econmico devido ao
Porto. Na ltima dcada, houve uma valorizao de cerca de 700 % nos valores dos terrenos e
a arrecadao do municpio com ITBI (Imposto de Transmisso de Bens Mveis), aumentou
em 1500 % (COUTO, 2013).
Conforme dados cedidos por ngela Santos, corretora de imveis, terrenos nas
proximidades do terreno em estudo tem um valor de 110 R$/m em mdia, ento, este teria
um valor aproximado de R$ 2.282.385,19. Levando em considerao a futura implantao do
prolongamento da Rua Vereador Jurandir Valdemiro, a prefeitura ir indenizar o proprietrio
pela parcela no utilizada do espao fsico. Se for levada em considerao a rea que ser
ocupada pela via (1.286,5904 m), em relao ao preo mdio dos terrenos, a prefeitura
dever indenizar valor prximo a R$ 141.542,94.

18

CONSOLIDAO DA QUANTIFICAO DO POTENCIAL CONSTRUTIVO 8
DAS REAS E NMERO TOTAL DE UNIDADES
O zoneamento de Navegantes define uma taxa de ocupao do terreno de 70% e ndice
de aproveitamento igual a 1,5, permitindo assim a construo de 14.524,27 m da rea de
ocupao total e 31.123,43 m de rea total construda.
Considerando as reas definidas pelo zoneamento, optou-se pela construo de um
empreendimento composto por Vinte e Cinco torres, com trs pavimentos de quatro
apartamentos cada, total de 300 unidade habitacionais. O empreendimento tambm ter uma
vaga de garagem por unidade, uma guarita e rea de lazer.
A seguir, o quadro das reas totais do empreendimento.
Relao Quantidade
rea de
Ocupao
Unitria(m)
rea de
Ocupao
Total(m)
rea Total
Construda(m)
Bloco (4 pavtos.) 25 310,970 7.774,270 28.123,43
rea de lazer 1 3.000,000 3.000,000 3.000,000
Guarita 1 8 8 8
Estacionamento 300 12,5 3750 3750

Tabela 5: Quadro de reas
Fonte: O Autor

19

ESTUDO DA TERRAPLANAGEM (VOLUMES DE CORTE E ATERRO) 9
Conforme requerimento dos docentes e avaliao feita no local, o terreno no
precisar de elaborao de projeto de terraplanagem, uma vez que este considerado plano e
no h cota de enchente nas proximidades, no precisando tambm de aterro. Ser feita
correo das irregularidades do terreno, mas no h dever da elaborao deste projeto.

20

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS 10
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