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O contrato escrito de
locao comercial
contribui para a seguran-
a das partes.
CONTRATO
DE
LOCAO
Locao Comercial
A locao comercial pode ser entendida como a cesso de um
imvel para terceiro, que ali pretende montar seu negcio e que,
para isso, remunerar o proprietrio do imvel com um determina-
do valor por eles negociado.
A lei no distinge a locao comercial e a locao residencial
seno pela destinao do uso do imvel. Quando este imvel utili-
zado para fins comerciais, temos a locao comercial.
Neste caso, o prazo da locao comercial algo muito importante
e possvel seu estabelecimento de forma determinada ou
indeterminada. Vamos entender melhor.
Contrato de locao por prazo determinado aquele em que, pre-
viamente, as partes definem as datas de incio e trmino. Por sua vez,
o contrato de locao por prazo indeterminado aquele em que os
contratantes estabelecem apenas a data de
incio da locao. O trmino poder ocor-
rer a qualquer tempo, mediante um avi-
so prvio, feito por aquele que tiver a in-
teno de terminar o contrato.
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A locao do espa-
o comercial pode
no implicar, necessaria-
mente, na utilizao de
outros espaos alm da-
quele (exemplo: estacio-
namento).
A grande vantagem da locao por prazo determinado a maior
segurana jurdica ao locatrio (inquilino) quanto sua permanncia
no imvel, pois fica afastada a possibilidade da aplicao do aviso
prvio para a retomada, sem motivos, do imvel alugado.
Imagine ento o trabalho em identificar um local adequado, investir,
quem sabe at na reforma do imvel, formar a clientela e na hora em que
os negcios vo bem, o locador (proprietrio) pede a sua desocupao.
Esta uma situao que pode ser evitada se
o contrato for por tempo determinado.
Mas cuidado. O contrato
de locao por prazo deter-
minado vai lhe obrigar a per-
manecer no imvel at que se esgote o
tempo ajustado. importante ento pensar
bastante no momento de definir os prazos.
interessante notar que o contrato por
prazo determinado tambm possibilita ao
locatrio renovar sucessivamente a locao.
Essa negociao pode ser feita diretamen-
te com o locador, ou mesmo judicial-
mente, atravs de uma ao chamada
renovatria, quando a negociao amigvel no possvel.
Embora a praxe mercantil ainda utilize
as luvas, uma espcie de indenizao
paga ao locador, no momento da reto-
mada imotivada, a lei no autoriza mais
esta prtica. O locatrio possui sua dis-
posio a ao renovatria e, atravs dela,
seus interesses comerciais podero ser
preservados.
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conveniente a
anlise do contrato,
antes da assinatura, por
um advogado.
Assim, a renovao do contrato substituiu as luvas que eram
cobradas pelo locador na retomada do imvel.
Ateno: Para que o locatrio tenha direito renovao judicial do
contrato, necessrio preencher os requisitos abaixo discriminados:
1. contrato de locao por escrito e com prazo determinado;
2. perodo mnimo de 5 anos do contrato, ou ento, a soma dos prazos
ininterruptos de diversos contratos escritos, que somem 5 anos;
3. explorao de uma mesma atividade
pelo prazo mnimo e ininterrupto de 3
anos.
Vamos analisar um exemplo: O Sr. Jos
alugou um imvel comercial, atravs de
um contrato escrito, pelo prazo de 5 anos.
Naquele local instalou uma lanchonete e logo percebeu que o neg-
cio no era vivel. Substituiu-o por uma locadora de vdeo, que tam-
bm no deu certo. Por fim, acertou quando ali instalou um pet shop.
Neste exemplo, a atividade de pet shop deve ser explorada pelo
perodo mnimo de 3 anos, no obstante o prazo de 5 anos da loca-
o, para que o Sr. Jos possa solicitar judicialmente a renovao do
contrato.
importante tambm ressaltar o prazo que a lei estabelece para
que o locatrio proponha uma ao renovatria.
Desta forma, a ao renovatria deve ser ajuizada ao mximo de
1 ano antes da finalizao do contrato, ou ento, ao mnimo de 6
meses antes do trmino do contrato.
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Ateno: o prazo da ao judicial deve ser rigorosamente cumprido,
sob pena da justia no analisar o pedido e, conseqentemente, o
locatrio ter que desocupar o imvel.
Outra questo importante que o contrato de locao comercial
com prazo determinado passa automaticamente a ser por prazo
indeterminado quando vencido, desde que perpetuada a perma-
nncia do locatrio no imvel. A conseqncia a possibilidade de
retomada do imvel a qualquer tempo pelo locador.
Um outro aspecto que se aplica aos contratos comerciais o cha-
mado direito de preferncia.
Este direito nada mais que a preferncia do locatrio para a
compra do imvel, caso o locador pretenda vend-lo, respeitada a
igualdade de condies da venda em relao a terceiros. Neste caso,
uma vez notificado o locatrio sobre a inteno da venda do imvel,
este dever manifestar ao locador, inequivocamente, seu interesse
dentro do prazo de 30 dias. Se o locatrio no estiver atento a este
prazo, perder a oportunidade da compra.
Uma cautela fundamental ao locatrio fazer constar em seu contra-
to uma clusula eliminando a aplicao do princpio venda rompe lo-
cao. Como o prprio nome diz, a venda do imvel locado, num
primeiro momento, pode possibilitar a resciso do contrato de locao.
A venda rompe locao poder ser aplicada caso:
1. a locao no seja por tempo determinado;
2. o contrato no contenha clusula prevendo a perpetuao da lo-
cao na hiptese de venda (a clusula de vigncia deve ser expressa
no prprio contrato ou em possvel adendo);
3. o contrato de locao, com clusula prevendo a perpetuao da loca-
o na hiptese de venda, no esteja averbado no registro de imveis.
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Todas as consideraes feitas at o momento demonstram a im-
portncia de uma anlise detalhada antes da assinatura de um con-
trato de aluguel.
Vamos verificar outros aspectos atravs de outro exemplo:
Joo Victor teve uma grande idia de negcio e acredita
firmemente que sua idia, quando concretizada, dar enor-
me retorno financeiro e profissional. Mas para isso preciso
alugar um imvel. Aps longa procura, encontrou o imvel
apropriado.
Feita a negociao com o locador e resolvida a questo do
fiador, que era o prprio cunhado de Joo Victor, o contrato foi
preparado e apresentado para assinatura.
Por cautela, como Joo Victor no entendia bem quais eram
seus direitos, foi procurar algumas orientaes antes de assinar.
E foram muitas as surpresas! A comear pelo valor do aluguel.
Vamos comentar cada uma delas:
Joo Victor havia combinado com o locador o valor mensal
de R$1.300,00. Mas no contrato constava o valor de R$1.700,00
com desconto de R$400,00, aplicado quando o pagamento
fosse feito na data correta. primeira vista, para Joo Victor
no havia nenhum problema, pois estaria pagando o va-
lor combinado. Ocorre que ele
no observou que o valor da
multa por eventual atraso no
pagamento, ou descumpri-
mento de qualquer clu-
sula contratual, ou mes-
mo a aplicao do ndice
de correo monetria,
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seriam calculados sobre R$ 1.700,00, pois esse o valor da
locao previsto no contrato. Alm disso, Joo Victor, futuro lo-
catrio, deveria cumprir determinadas obrigaes para poder
pagar o aluguel.
Isso mesmo, o locador, para receber o pagamento do alu-
guel, exigia que Joo Victor apresentasse mensalmente os com-
provantes de diversos pagamentos, tais como gua, luz, impos-
tos, condomnio etc. Do contrrio, no aceitaria o pagamento
do aluguel.
Nesse caso o que aconteceria? Multa e demais encargos
contratuais, por atraso no pagamento, seriam calculados sobre
R$ 1.700,00. Assim, Joo Victor, caso aceitasse esta condio,
estaria sendo prejudicado!
Alm disso, o prazo do contrato tambm no era adequado.
Foi estabelecido pelo locador o prazo de 30 meses. Ocorre que
Joo Victor estava iniciando o seu negcio e correndo todos os
riscos inerentes de uma atividade empreendedora, principalmen-
te na fase inicial. E se o negcio no der certo? Como vai terminar
o contrato de locao? O locador vai aceitar o trmino antecipa-
do do contrato? Vai dispensar o pagamento da multa? Talvez um
perodo menor no prazo da locao fosse mais adequado. Quem
sabe 12 meses? A lei permite e tambm se pode estabelecer no
contrato a preferncia ao locatrio para novo perodo de locao.
E, neste caso, tambm no tem sequer que se preocupar com
clusula de reajuste, pois nos termos da lei, o prazo para a apli-
cao do ndice de reajuste justamente 12 meses.
Assim, conforme a disponibilidade de imveis para serem
alugados, o locatrio at poder pagar menos aluguel pelo
novo perodo.
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Antes de reformar
o espao locado,
negocie com o locat-
rio eventuais abati-
mentos do valor da
locao, ou mesmo,
ressarcimento pela re-
forma na resciso do
contrato.
Mas no s. O negcio bolado por Joo Victor envolvia a
participao de outros profissionais. Joo Victor pretendia apro-
veitar algumas dependncias do imvel aps adapt-las e sublo-
car aos referidos profissionais. Acreditava que no haveria ne-
nhum problema em proceder deste modo, muito embora o con-
trato de locao proibisse expressamente a sublocao, alm de
estabelecer a necessidade de autorizao antecipada do loca-
dor para adaptaes e modificaes do prdio.
A Lei do Inquilinato estabelece que a cesso da locao, a
sublocao e o emprstimo do imvel, mesmo que parcial, de-
pendem de autorizao antecipada e escrita do locador. Do con-
trrio, poder o locador terminar o contrato, inclusive cobrando
a multa ali prevista.
Normalmente, a obrigao do pagamento dos impostos e ta-
xas sobre o imvel do locador, e de tarifas como gua, luz,
telefone, do locatrio. Mas o contrato, e
era este o caso, poder estabelecer que
impostos e taxas fiquem a cargo do loca-
trio. Assim, Joo Victor assumiria mais esta
obrigao de pagamento e passava tam-
bm a ter que apresentar os comprovan-
tes destes pagamentos.
comum constar nos contratos de lo-
cao clusula pela qual o locatrio re-
nuncia previamente ao direito de indeni-
zao e de reteno de benfeitorias (melhorias), ainda que ne-
cessrias. Ateno: uma vez aceitas tais condies, Joo Victor
ter dificuldades no futuro em receber os valores relativos s
benfeitorias feitas.
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As garantias da fi-
ana devem ser ne-
cessariamente bem pen-
sadas: a dvida poder
recair sobre elas.
Joo Victor tambm percebeu que o locador exigia que o
imvel fosse segurado contra fogo. O beneficirio ser o locat-
rio e no o locador. Ou seja, se Joo Victor quiser tambm segu-
rar os seus bens, dever ampliar a aplice do seguro.
Mas algo mais lhe chamou a ateno. Seu cunhado, Antnio
Timb, era seu fiador na locao.
Antnio Timb, como fiador, seria aquele que se oferece como
garantia do pagamento e que se responsabiliza pelo pagamento
integral do aluguel e demais obrigaes.
A Lei do Inquilinato probe que seja exigida mais de uma
garantia de pagamento do aluguel, e neste caso o locador op-
tou pela fiana. Poderia ter escolhido a cauo (depsito de
trs meses de aluguel, ou oferecimento de algum bem em ga-
rantia, mvel ou imvel), ou o seguro de fiana locatcia (toda-
via, muito caro).
Antnio Timb observou com ateno as exigncias que o
locador apresentou para ele.
- Ele quer que o imvel indicado fique como garantia de
pagamento. Mas este meu nico imvel, no qual resido com
minha famlia.
Pois bem, se o fiador oferecer o pr-
prio imvel em garantia de pagamento,
deve lembrar-se que se houver cobrana
de pagamentos em atraso, no ser poss-
vel livrar a casa de uma penhora. O bem
de famlia no se aplica em caso de fian-
a. Se Joo Victor deixar de pagar os valo-
res assumidos, Antnio Timb, como fia-
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Despesas do con-
trato de locao so
por conta do locador.
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A ao de despejo
poder ser rpida.
Cumpra rigorosamente
o contrato.
dor, quem dever pagar. E sua casa a
garantia de pagamento.
Alm disso, o locador pretende inclusive
inscrever este contrato no Registro Imobili-
rio. Desta maneira, o fiador tambm no con-
seguir vender sua casa enquanto estiver garantindo o pagamento.
Mesmo se tudo estiver em dia!
Antnio Timb observou tam-
bm que o locador havia estabe-
lecido no contrato que o fiador
solidrio na dvida e principal pa-
gador. Isso quer dizer que ele no
precisa cobrar primeiro de Joo Victor, mas que poder de ime-
diato, exigir os pagamentos em atraso do fiador.
E no s isso. Pelo contrato,
Antnio Timb abre mo de invo-
car o direito de preferncia do
locatrio (inquilino) no pagamen-
to da dvida, ou seja, no poder
exonerar-se da fiana.
Depois de refletir sobre todas estas consideraes, Joo Victor
concluiu que o contrato era muito desfavorvel e que melhores
condies contratuais deveriam ser negociadas.
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Toda e qualquer al-
terao no contrato
de locao dever ser es-
crita na forma de adendo.
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O contrato lei
entre aqueles que as-
sinaram. Ao assina-
rem o contrato, am-
bas as partes concor-
dam com as condi-
es estabelecidas e
devero cumpri-las.
Portanto, empenhe-
se em negociar. Se
por um lado voc tem
interesse no imvel,
por outro, o proprietrio tem interesse no aluguel. Negocie com
sabedoria e no com emoo.
Exemplo de Contrato de Locao
Ressaltamos que esta minuta tem finalidade especfica de exemplificar
uma das diversas formas existentes de minutas de contrato de locao.
Esta minuta no elimina a necessidade de reflexo, adaptao e an-
lise criteriosa do contrato de locao.
Contrato semelhante a roupa.
S bom quando feito sob medida s suas necessidades.
As partes abaixo discriminadas contratam entre si a presente locao
no residencial, conforme as seguintes condies:
LOCADOR: ABCD S/A, empresa inscrita no CNPJ sob n ....................,
neste ato representado por .........................., doravante denomina-
do simplesmente como LOCADORA.
LOCATRIO: Joo da Silva, brasileiro, solteiro, portador do RG .................,
doravante denominado simplesmente por LOCATRIO.
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DO OBJETO DA LOCAO: Imvel para uso exclusivo no
residencial, situado rua .............., n ......, bairro .............., cidade.
PRAZO DE LOCAO: O prazo de locao de 12 (doze) meses
contados da data deste contrato.
VALOR DA LOCAO: O valor mensal da locao ser de
R$ ...................
Clusula Primeira: O aluguel dever ser pago diretamente na sede
do LOCADOR, atravs do seu representante legal anteriormente qua-
lificado, at o dia 10 ao vencimento, sob pena de multa de 10%
sobre o montante vencido.
Clusula Segunda: No trmino da locao, o LOCATRIO se obriga
a restituir o imvel locado completamente desocupado e nas mes-
mas condies que o encontrou.
Clusula Terceira: A no desocupao do imvel, no trmino deste
contrato, acarretar no pagamento de multa diria de R$.................
Clusula Quarta: Todos os encargos, impostos, taxas e demais tribu-
tos que recaiam sobre o imvel ficaro por conta exclusiva do LOCA-
TRIO que se obriga a pag-los, comprovando-os juntamente com o
aluguel mensal.
Clusula Quinta: No permitida a cesso ou transferncia deste
contrato, no todo ou em parte, sem autorizao escrita do LOCA-
DOR, bem como, a sublocao ou emprstimo do imvel. O LOCA-
TRIO destinar a utilizao do imvel objeto deste contrato exclu-
sivamente para fins comerciais at a devoluo das chaves.
Clusula Sexta: O LOCATRIO assume a obrigao de manter o
imvel em perfeito estado de conservao, bem como, todas as ins-
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talaes em perfeito estado de funcionamento, restituindo-o, quando ter-
minado este contrato, nas mesmas condies de quando recebido.
Clusula Stima: O LOCATRIO responsvel pelo consumo e paga-
mento das contas de gua, luz, telefone etc., qualquer que seja a modali-
dade da sua cobrana.
Clusula Oitava: Fica o LOCATRIO desde j autorizado a examinar ou
vistoriar o imvel locado mediante prvio aviso.
Clusula Nona: Fica estipulada a multa no indenizatria de 3 aluguis,
alm dos juros de 01% ao ms e correo monetria, parte que infringir
qualquer clusula do presente contrato, com a faculdade da parte inocen-
te de considerar rescindida a locao.
Clusula Dcima: Fica pactuada a vigncia deste contrato at seu trmi-
no, mesmo ocorrendo a venda do referido imvel, garantindo-se ainda o
direito de preferncia ao LOCATRIO para sua aquisio.
Clusula Dcima Primeira: Como fiadores e principais pagadores, assi-
nam o presente contrato o Sr. .................. e sua mulher, Sra. ...................,
que assumem responsabilidade com o LOCATRIO pelo cumprimento de
todas obrigaes decorrentes deste contrato.
Clusula Dcima Segunda: Os contratantes elegem o Foro da Comarca
de ........................., com renncia a qualquer outro, por mais privilegiado
que seja, correndo por conta do vencido, alm do principal, honorrios de
advogado no valor de 20% e demais despesas processuais.
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E por estarem justos e contratados assinam ambas partes este contra-
to em 03 vias de igual teor e forma.
Local da assinatura, ..........................................................
_______________________
LOCADOR
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LOCATRIO
_______________________
FIADORES
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TESTEMUNHAS
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Tendo sua atividade definida antes da assinatura do con-
trato, verifique junto Prefeitura se o zoneamento onde se en-
contra o imvel est adequado para a atividade.
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Valores de locao em
desacordo com valores
mdios de mercado verifica-
dos na regio, podem ser ob-
jeto de reviso judicial para
ambas partes.
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A multa pela entrega
antecipada das chaves
sempre proporcional ao pe-
rodo que resta para cumprir
o contrato.