Loteamento, Passo-a-Passo uma Lio

Levar adiante as obras de um loteamento exige tempo e dinheiro. O empreendedor, com o desejo de
partir para a atividade de parcelamento do solo, precisa superar enormes barreiras. A falta de
investimentos, a instabilidade das leis, o despreparo e a burocracia do poder pblico inviabilizam uma
maior agilidade na implantao de glebas. Criticar, entretanto, no resolve o problema: preciso
debater, mostrar caminhos e alternativas. No 76. Encontro Nacional da Indstria da Construo (ENIC),
em 7 de outubro, em Vitria (ES), o diretor de Relaes Institucionais da AELO-SP, Caio Carmona Csar
Portugal, debateu os entraves e solues ao longo de todo o processo.
De acordo com Caio, jovem empreendedor na regio metropolitana de So Paulo, h cinco passos
fundamentais a serem seguidos pelo loteador, desde a seleo da gleba at comercializao do
empreendimento.
A primeira etapa consiste em um profundo estudo de viabilidade econmica, financeira e tcnica.
Aqui so avaliados a questo ambiental e o saneamento bsico. Os empreendedores esbarram na
deficincia de estatsticas disponveis, especialmente, sobre a demanda e oferta, explica o diretor da
AELO-SP. O poder pblico tambm no oferece boas informaes. So poucas as administraes
municipais ou de autarquias que fornecem dados fidedignos para uma boa avaliao tcnica, diz Caio.
Nesta fase, h ainda uma inexistncia de instrumentos legais como: lei municipal de parcelamento de
solo, plano diretor e lei de uso e ocupao do solo.
Aps a etapa de pesquisa, o passo seguinte refere-se contratao da gleba. Neste ponto, surge o
dilema da compra ou parceria com o proprietrio da rea, explica o diretor da AELO:
Caso o empreendedor opte pela aquisio, faz-se necessrio avaliar o custo do dinheiro em
comparao com o processo de aprovao legal. Por outro lado, a parceria com o dono do terreno pode
levar uma insegurana jurdica por o instrumento particular, que facilitaria a contratao da gleba, no
ter aprovao legal, o que um risco e implica em uma escritura pblica. Neste caso, especificamente,
a figura jurdica, a empresa de loteamento, no consta na Lei Federal 6.766/79, em fase de alteraes
no Congresso.
A aprovao legal compe a terceira etapa, conta Caio Portugal: Nela, fica mais clara a posio do
poder pblico sobre o setor. O desenvolvimento urbano tratado como poltica de menor importncia
pela administrao municipal e estadual.
A efetividade do injusto , na verdade, a consagrao da inefetividade do processo e da tutela
jurdica. (J. J. Calmon de Passos)
Caio Portugal, que exerce tambm o cargo de diretor-executivo de Desenvolvimento Urbano do Secovi-
SP, analisa: Entre os problemas existentes esto demora nas anlises dos projetos e a inexistncia de
prazos e penalidades para isso acontecer, como tambm, a falta de treinamento dos funcionrios
pblicos. Alm da judicializao do sistema de licenciamento ambiental. Para eliminar esses
entraves, Caio Portugal prope a simplificao dos processos de aprovao, com incentivo gesto
plena por parte dos municpios, atravs de convnio entre o municpio, estado e unio para emitir uma
licena nica urbanstica e ambiental. Esse convnio englobaria o plano diretor, lei de uso e ocupao e
conselho municipal do meio ambiente. Caso no seja possvel estabelecer essa meta, a alternativa seria
a criao de balces nicos onde toda documentao serie entregue.
Hoje, o tempo gasto na aprovao, aps passar pelas trs esferas de poder, de 540 a 900 dias, diz o
diretor da AELO-SP: Isto tudo, sem considerar a necessidade do Estudo do Impacto Ambiental (EIA) e o
Relatrio do Impacto do Meio Ambiente (RIMA), feitos pelo governo estadual. Alm do licenciamento
ambiental preliminar e a retificao judicial ou administrativa de matrcula.
O quarto passo corresponde implantao do parcelamento. Nesta fase, o loteador assume tarefas e
investimentos de responsabilidade do poder pblico.
O empreendedor supre a deficincia de investimento em infra-estrutura, no somente interno ao
loteamento como tambm ao seu entorno.
Entre os investimentos freqentes esto: a rea de saneamento e de energia eltrica, no realizados
pelas concessionrias. O superdimensionamento da rede estrutural, como ruas excessivamente largas e a
regularizao de crregos poludos pelo entorno, outra questo.
Como soluo desses entraves, de acordo com Caio, a parceria entre administrao pblica,
concessionrias e loteadores forma ideal. Por exemplo: incentivos fiscais por parte dos municpios
como a iseno do IPTU. Os problemas, nesta etapa, no param por a. Na entrega das obras pelo
empreendedor, novos obstculos surgem como a exigncia do poder pblico e das concessionrias de
manuteno das obras at a ocupao de parte do loteamento. Alm da excessiva burocracia, com a
doao da infra-estrutura instalada ao rgo pblico e s concessionrias.
A efetividade do injusto , na verdade, a consagrao da inefetividade do processo e da tutela
jurdica. (J. J. Calmon de Passos)
A proposta para solucionar esses entraves comea pelo treinamento e capacitao do corpo tcnico da
administrao pblica e das concessionrias. Passa pela padronizao do cadastro de obras, executado
por tcnico responsvel. E chega reviso da lei federal de parcelamento de solo.
preciso haver um prazo para o recebimento das obras pelas poder pblico e sua concessionrias.
Uma vez comunicado pelo empreendedor do no cumprimento deste, o rgo pblico poder sofrer uma
punio, inclusive, por improbidade administrativa.
Ainda segundo o diretor da AELO, H a necessidade de definio clara do momento da transferncia do
domnio das rea pblicas bem como das responsabilidades das trs parte envolvidas no processo.
Finalmente, chega a to esperada hora de comercializao, na qual a princpio seria o momento de
obter o lucro. No entanto, o loteador enfrenta a falta de linhas de financiamento para produo.
Atualmente, h apenas duas linhas para a comercializao: a carta de crdito do FGTS, na qual o valor
da avaliao em R$ 15 mil e o juros so de 6% ao ano e carta de crdito da caixa, com o valor do
financiamento de 60% do valor de avaliao e com taxas de 15,5% ao ano. Os agentes financeiros
precisam entender o lote como parte da soluo do dficit habitacional diz Caio. Faz-se necessrio
regionalizar os limites de avaliao da carta de crdito e a flexibilidade das regras utilizadas para o
FGTS. Alm de admitir o uso para quitao dos compromissos de compra e venda de lotes por parte do
adquirente, como tambm, o uso para o financiamento produo do crdito associativo.
Sem a atuao eficaz dos agentes financeiros, sem a participao pblica resta ao empreendedor
vender seus lotes atravs de um financiamento direto, com taxas de juros entre 1,7% e 2,5 % ao ms,
mais a correo pelo IGP-M.
A inadimplncia brutal, bate a casa dos 70%, o que leva os empreendedores ao enfraquecimento e
sada do mercado. Vide casos das COHABs no Brasil inteiro: falidas.
A efetividade do injusto , na verdade, a consagrao da inefetividade do processo e da tutela
jurdica. (J. J. Calmon de Passos)
Fonte: AELO-SP


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