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ASPECTOS PREELIMINARES

Se analizarn los contratos tpicos as como tambin atpicos, se busca maneja
concepto de contrato atpico que permita comprender que detrs de la celebracin de un
contrato un contrato aptico, no hay sino un ejercicio de la libertad contractual que va mas
all de lo que puedo plantearse el legislador en un momento determinado, tanto as que
contratos atpicos pasan a ser contrato tpico, porque el legislador los recoge en su norma.

Desde luego varias de las respuestas a las interrogantes que se plantean en relacin a
los contratos se van a encontrar en la clasificacin que ofrece nuestro legislador, quien los
clasifica conforme a ciertos criterios, clasificaciones que no solo son ejercicio intelectual del
legislador sino que se trata de clasificaciones que tienen una proyeccin concreta. O sea,
afirmar que un contrato es bilateral tiene importancia porque permitir aproximarse
aciertos efectos que produce el contrato de compraventa an cuando desconozcamos la
concreta regulacin que en el tipo de compraventa se contenga. As mismos si es oneroso o
gratuito, si se determina uno u otro ya se avanzo, as mismo si es principal y accesorio.

Por lo tanto el antecedente es la clasificacin del contrato, el criterio que permite
distinguir un contrato de otro, porque ah se apunta a la esencia a lo que caracteriza
esencialmente al contrato y esa razn de ser de ese contrato permitir entender las CJ que
se sigan. Que es un contrato bilateral? Aquel en que ambas partes resultan obligadas
recprocamente al momento de contratar, porque pueden resultar obligadas con
posterioridad como ocurre con los contratos unilaterales sinalagmticos imperfectos, y esos
contratos bilaterales tienen determinados efectos: efectos particulares de los contratos
bilaterales, fundado en la interdependencia de las obligaciones. As en el caso de la
compraventa esta la obligacin de entregar la cosa del vendedor y el otro a recibir la cosa
son interdependientes pero no son recprocas. Esos efectos tiene en comn la falta de
cumplimiento la falta de satisfaccin de la obligacin de una de las partes, por distintas
causa, porque una no ha cumplido, o por su culpa, o porque la obligacin se ha tornado
imposible por la destruccin de la cosa, todo a partir de la idea de interdependencia,
vinculada adems con la cusa, que mas que identificarse con la obligacin misma se vincula
con el cumplimiento o incumplimiento de las partes.

Sobre el nuevo concepto de contrato. Elementos. Consecuencias.

El contrato es un instrumento jurdico que da vida el trfico jurdico y que permite
a los operadores del trfico satisfacer ciertos intereses, satisfaccin que se produce en la medida
que ese contrato se cumpla. Hay dos elementos: uno realista, visceral, lo que explica el
contrato es el surgimiento de una necesidad que se persigue satisfacer o sea hay un
propsito que se busca alcanzar y el contrato esta al servicio de ese individuo, es el cause
idneo para que el individuo alcance esa satisfaccin de esa necesidad o inters, y la
satisfaccin de ese inters est condicionado a que se cumpla el contrato, a que se ejecuten
las obligaciones que emanan del contrato. El contrato en la medida que se cumple y se
produce la satisfaccin de aquel propsito que lleva a contratar pasa desapercibido, la fase
anormal se explica a travs del incumplimiento y en definitiva estos efectos buscar dejar las
cosas como si el contrato se hubiese cumplido.

El contrato lo define el contrato en Art. 1438 es un acto jurdico, ah esta el acuerdo
de voluntad, es un acto jurdico en el cual una parte se obliga para con otra: efecto propio
del contrato, las obligaciones, un acto que genera obligaciones. Pero lo relevante de esa
obligacin no es la obligacin en si, sino que su objeto y el objeto de la obligacin se
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desdobla, este objeto tiene dos manifestaciones: la prestacin el dar, hacer o no hacer, que
no es sino un programa de actividad. Inicialmente las partes proyectan una actividad hacia
el futuro: construirs, entregars, ejecutaras un encargo, etc. Es un ideal, es lo que las partes
quieren alcanzar sobre todo el acreedor, porque la realizacin de ese proyecto en que
concluir? En la satisfaccin de la necesidad que llevo a contratar. Hay un ideal un
programa, un objeto ideal existe la aspiracin a que se concrete; y ese objeto ideal se
concreta en un objeto real y ese objeto real es la cosa que se trata de dar en su caso. El
cumplimiento de este acto depender de la coincidencia que existe entre el programa ideal y
el objeto real, entre el objeto ideal y el objeto real, si no hay coincidencia hay
incumplimiento y si es as se generar ciertos efectos.

El contrato interesa e importa en la medida que se incumpla porque el contrato
debe dar soluciona a esos incumplimientos de manera que le acreedor alance la satisfaccin
de su inters a pesar de haberse producido el incumplimiento. El artculo sealado del CC,
es una declaracin perfecta, pero que atiende al efecto es una definicin tcnico jurdica de
contrato. Porque en definitiva lo que hace es explicar el contrato como fuente de las
obligaciones, la principal

Para comprender el fenmeno contractual en toda su magnitud queda pendiente
tener en consideraron aquello a lo que ya se refiri antes: hay tambin un concepto realista
de contrato y que es aquel concepto que explica la contratacin y que adems, permite
entender realmente los efectos del incumplimiento. Y este concepto realista en verdad se
vincula con el propsito, con el propsito que las partes persiguen alcanzar al contratar,
como en doctrina se den el propsito prctico, la finalidad econmica. Y esa finalidad ese
propsito permitir dibujar aquello que se denomina inters contractual, en definitiva lo
que busca el acreedor en un contrato es que satisfaga ese inters contractual que se cobija a
partir del provisto practic que motiv a contratar y que se satisface mediante la actividad
prometida por el deudor, esa actividad no es sino la prestacin. As el concepto de realista
se complementa con el anterior.

Este propsito prctico se vincula con algo que se estudio: la causa ocasional, la causa o
motivo, la razn por la cual se obligo, la razn por la cual se contrato, pero esta causa ya no
se utiliza para medir o contralora la moralidad del acto jurdico. Ya no interesa para medir
si es o normal o si hay causa ilcita o no; interesa para determinar el verdadero contenido o
el verdadero alcance de los efectos del contrato pero siempre y cuando este motivo se
encuentre incorporado en el contrato forme parte de la regla contractual, ya sea de manera
expresa, ya sea de manera tacita. El incumplimiento del contrato importara el objeto
porque freten a eso ser relevante no producirn los mismos efectos, lo que permitir
diferenciar un caso de otro es el propsito que persegua el acreedor al momento de
contratar, respecto de aquello que se incorpor al momento del contrato.

Hay un caso del common law, cual es, el de las lavanderas industriales, se encarga
la fabricacin de calderas para hacer funcionar las lavanderas, las calderas son entregadas
con 5 meses de retardo en este caso el acreedor que es la lavandera industrial acepta la
entrega tarda, pudiendo hacer otra cosa (resolucin ejecucin forzada etc) peor acepto, en
este caso hay que analizar que efecto produce el incumplimiento, y en verdad se quiere ver
que efecto produce ese contrato, la empresa demanda la indemnizacin de daos en
particular demanda el lucro cesante y demanda el LC comprendiendo dos partidas de LC:
el LC ordinario, por la no utilizacin de las calderas durante 5 meses, porque de haber
contado con ellas la produccin hubiera aumentado ya en cantidad o calidad y las ganancias
hubieran sido mayores; pero adems la empresa de lavandera demanda un lucro cesante
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extraordinario en tanto a consecuencia del incumplimiento dejo de obtener unas ganancias
especialmente elevadas al no poder celebrar un contrato con un servicio publico, un
contrato especialmente lucrativo.

El juez tendr que resolver, y en este caso, donde encontrara la solucin? En el
contrato, en el documento, en la declaracin de voluntad: en la regla contractual, podra estar
all la solucin: pero que tiene que hacer el juez para llegar a la regla contractual? Y as
hacer efectivo el 1545. El juez frente a un conflicto entre partes tendr que resolver
conforme a esta ley, que debe hacer el juez en este caso para resolver el caso? Tratar de
descubrir la voluntad de las partes, en definitiva: interpretar el contrato, lo que supone
tanto una interpretacin declarativa como tambin una interpretacin integradora que no
hay que confundir con la interpretacin, sino lo que hace es desarrollar la declaracin de
voluntad, completar la declaracin de voluntad mas all de lo declarado por las partes sin
llegar al derecho dispositivo, por ej. a cuidados usos, a los usos del trficos, a las practicas
de las partes, ah el interpreta desde la declaracin de voluntad.

Ahora como llegan las practicas y los usos al contrato? Hay un mvil: la buena fe,
porque la buena fe objetiva en esta materia en definitiva protege la confianza de las partes en
orden a que salvo declaracin en contrario ya sea las prcticas o los usos estn incorporadas
al contrato. O sea, si las partes han convenido que el precio se pagara a 30 das desde la
facturacin sin decir nada hay una prctica establecida en contratos anteriores, lo que se
incorpora al contrato. La buena fe objeto, busca proteger la confianza del comprador de
que el contrato as se observar. Ya agotada la actividad de interpretacin aplicando tanto
elementos intrnsecos, como los elementos extrnsecos, una vez que se agota la actividad
viene una segunda: la integracin del contrato.

De la actividad del juez

El juez debe integrar el contrato y lo hace acudiendo a las normas dispositivas, las
normas supletorias de la voluntad, ya sea particulares para ese contrato o generales para
cualquier contrato y en este caso el juez interpreta el contrato, lo integra pero no encuentra
la solucin al conflicto atendiendo exclusivamente a la regla y tiene que preguntarse acerca
del propsito de la parte de la lavandera; propsito que interesara en la medida que se
encuentre incorporado al contrato, ya tacita o expresamente; en este caos, no hay
declaracin expresa que describa o precise aquello que persigue la lavandera al momento
de contratar. Incumplimiento: Arts. 1556- 1557; hay lugar a la indemnizacin por lucro
cesante, pero por que partida? Habr que preguntarse si la contraparte conoca la otra
circunstancia, podra ocurr que la lavandera tenia prevista la celebracin del contrato, pero
pudo haber guardado la informacin, eso porque no quiso pagar por la administracin de
este riesgo extraordinario y quien le iba a cobrar? La fabrica. Esa informacin tiene un
precio, el lucro cesante de 100 no es lo mismo que de 500, se pudo haber cobrado mas. As
sin declaracin expresa, ese propsito, que la lavandera persegua, disponer las calderas
para dar cumplimiento al contrato especialmente lucrativo, problema: no se incorpora al
contrato habr que negar lugar a la indemnizacin de ese lucro cesante. En cambio nos
queda pendiente resolver el lucro cesante ordinario y ah tampoco hay declaracin; pero ah
el razonamiento es distinto, porque as como tratndose del lucro cesante extraordinario
sobre el acreedor pesaba un deber de informacin, como todo aquello que excede el curso
normal de las cosas, tratndose del lucro cesante ordinario opera otro deber: un deber de
conocimiento, aun cuando nada le digan, la fbrica debe conocer o preveer que si no
entrega la cosa, de ese incumplimiento, se seguirn ciertas consecuencias. El acreedor
experimentar un lucro cesante: el ordinario, aquel que atendido el curso normal de los
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acontecimientos que experimentar el acreedor. Se encuentra incorporado implcitamente
ac; en el otro para que se reflejen los efectos era necesaria su incorporacin expresa.

As un mismo contrato que puede tener un mismo objeto produce o podra
producir efectos distintos. La fuente de estos deberes es la buena fe objetiva, lo que
permite incorporar el propsito.

En la fase normal hay que considerar el propsito porque permitir diferenciar un
contrato de otro en cuanto a sus efectos, ahora en alguna media se ha dicho que el contrato
es un instrumento en virtud del cual las partes persiguen satisfacer un inters, lo que
depende del cumplimiento de las obligaciones de las actividades que desarrolla el deudor, lo
normal es que las declaracin de voluntad sean deficientes. El trafico opera a travs de
ordenes de compra, etc. A lo sumo se describe el objeto del contrato alguna de sus
condiciones y el precio, de manera que frente a un incumplimiento ser necesaria siempre
la actividad de interpretacin del juez, pero normalmente esta labor quedara de manifiesto,
por lo incompleto de la informacin, no podr llegar muy lejos interpretando: cobra
relevancia la norma dispositiva, la norma supletoria de la voluntad, porque en definitiva el
conflicto de las partes se resolver conforme a la norma supletoria que integra el contrato y
pasa a formar parte de la ley del contrato es esta la importancia.

Esto justifica la toda la explicacin dada; es lo que justifica el estudio de los
contratos en particular, porque en el tipo contractual se estar a la aquello que han
establecido las partes; pero si no han establecido las parte atendiendo la celeridad del
trfico, se aplica la norma supletoria. En la medida que se conozcan los tipos contractuales,
las reglas generales, se estar en condiciones de elaborar o negociar contratos mas
perfectos, porque se tendr la capacidad de discernir en orden a si la solucin del legislador
es o no adecuada a los intereses de una parte y es as que a propsito de esa solucin que
da el legislador particular o general, es que se detendr a negociar. Importan en este sentido
los elementos de la naturaleza, esas normas supletorias se identifican con esas normas. Los
elementos accidentales por su parte expresan la genuina voluntad de las partes, ah esta lo
que verdaderamente interesa a las partes, ellas se han detenido a expresar estos elementos
de eso depende la satisfaccin de su inters, ya en la fase normal, ya en la fase anormal. Ej.
como opera la resolucin por incumplimiento, habr que solicitarla: opera por declaracin
judicial, en juicio ordinario. Ser adecuado en la practica? No, por ello podr introducirse
clusulas resolutorias que opere de pleno derecho comunicndola a la otra parte, el trafico
exige que se introduzca esa clusula resolutoria.

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Clase anterior: el derecho dispositivo o supletorio de la voluntad en definitiva se
identifica con los elementos de la naturaleza los que sin ser de la esencia se entienden
incorporados a el sin necesidad de clusula expresa, a diferencia de los accidentales.

Si examinamos la normativa de la compraventa, que es el tipo mas importante, en
esta regulacin, se regulan los elementos de la esencia cosa que a su vez se vinculan con las
obligaciones principales que nacen de este contrato, la obligacin de pagar la cosa y
entregar la cosa cuyo objeto es la cosa y el precio; luego encontramos la regulacin de unos
elementos de la naturaleza, de unos elementos que se entienden incorporados al contrato
sin necesidad de clusula expresa, a lo que agregamos, que pueden ser objeto de
modificacin o derogacin por parte de los contratantes; y llegamos as a los elementos
accidentales, que si requieren de clusula expresa, y el Art. 1886 en materia de compraventa
despus de haber regulado distintos aspectos accesorios, distintos elementos accesorios,
que podramos calificar como tpicos, porque lo que hace el CC a propsito de la
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compraventa es tipificar ciertos elementos accidentales, as entonces que elemento
accidental esta ah y que tiene por objeto modificar un elemento de la naturaleza?: el pacto
comisorio; y ese pacto comisorio que elemento de la naturaleza est modificando? La
condicin resolutoria tacita.

De manera que donde est la genuina voluntad de las partes? En los elementos
accidentales; por lo tanto decimos que la declaracin de voluntad y, mas particularmente,
las reglas sobre interpretacin de los contratos, hacen o tienen por objeto esta declaracin
de voluntad que desde el punto de vista de la estructura del contrato se refiere a los
elementos de la esencia y a los elementos accidentales. El juez tendr que analiza los
comportamientos de las partes e inmediatamente los elementos accidentales, las clusulas
que las partes expresamente incorporan al contrato y que tienen por objeto modificar o
derogar los elementos de la naturaleza.

As ya los elementos de la naturaleza que siempre se presentan como anteriores a
los elementos accidentales que siempre han sido mirados de ultima clase, se ubican al final,
mas all de la interpretacin misma, mas all de la declaracin de voluntad; ya en el plano
de la integracin de la declaracin de voluntad. Esto por cuanto representan el derecho
supletorio, por cuanto dan solucin a problemas no previstos por las partes, si por el
legislador.

Tenemos la celebracin del contrato y luego vamos a distinguir dos momentos: (i)
el momento pacifico, el momento inocuo, el momento que no ofrece mayores problemas,
cual es el del cumplimiento. Pero donde si se justifica el estudio del semestre es en un
momento o escenario distinto, cual es, el del conflicto entre el cumplimiento y el incumplimiento,
conflicto que refiere por lo tanto a los efectos del contrato, esto es, a las obligaciones y
correlativamente a los derechos. Si nos centramos en este momento, las cosas se pondrn
color oscuro, y quien tendr que resolver ese problema ser el operador jurdico (ya juez o
rbitro) y ese operador tendr que hacerlo conforme al Art. 1545 CC, deber observar y
fallar el juez conforme a la regla contractual, conforme a la ley del contrato.

Al parecer el tema es claro: hay un acuerdo de voluntades generador de derechos y
obligaciones y el juez tiene que resolver. Pero no es tan fcil. Hay algo previo a la
resolucin del conflicto, hay una actividad que debe desplegar el juez y el juez lo que debe
hacer es interpretar la voluntad tanto acudiendo a los elementos intrnsecos como
extrnsecos; y ac cobran relevancia los elementos de la esencia y los elementos accidentales
y slo una vez que se agote esta actividad, el juez pasara a la siguiente: la integracin; para
lo cual deber acudir a los elementos de la naturaleza, es decir a la norma dispositiva, a la
norma supletoria de la voluntad, y con esto lo que hace el juez es construir la regla
contractual, construye el precepto conforme al cual resolver el conflicto entre partes
dando lugar a la pretensin de la parte o negando lugar a ella.

Ahora cuando estamos aludiendo a los tipos contractuales, cuando estudiamos los
contratos en particular, pensamos en el derecho supletorio, en el cdigo. La norma por
regla general es norma de orden privado y por lo tanto disponible para las partes en
trminos tales que ella puede modificar o derogar esas normas; o en otros trminos, la
norma que prevalece es aquella que refiere a los elementos de la naturaleza que son
dispositivos para las partes. Por lo tanto en definitiva de lo que se trata, fuera de examinar
los elementos de la esencia de cada contrato, ser conocer, estudiar y reflexionar acerca de
los elementos de la naturaleza de manera que en el futuro, si todo sigue su curso normal y
se es abogado, se pueda decir si la solucin del CC es o no adecuada a las necesidades e
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interese de la parte: si lo es, se dejara; si no lo es, opera la libertad contractual y podr
modificarse los elementos de la naturaleza.

CONTRATOS EN PARTICULAR

CONTRATO DE PROMESA

Aspectos generales

El primer contrato que se analizar ser el de promesa de celebrar otro contrato

Nos situamos dentro de la clasificacin no doctrinaria de los contratos cual es los
contratos preparatorios; que se oponen a los contratos definitivos. Hay varios CP que
ofrece la doctrina: de opcin, de corretaje, etc. Nos centraremos en uno, el mas importante,
por su importancia practica, cual es la promesa de celebrar otro contrato.

Es un contrato extrao. El legislador lo incorpor a propsito de los efectos de las
obligaciones; mas bien pareciera que don A. Bello era reacio a este contrato, no lo miraba
con buenos ojos y, por lo tanto, mas bien lo incorpora al cdigo, como un contrato de
derecho estricto y que simplemente se caracteriza por el efecto que produce, efecto que
inclusive el propio Bello lo prev como excepcional, por cuanto depender de que
concurran aquellos requisitos determinantes para la existencia y eficacia del contrato.

La sinttica regulacin la encontramos a propsito de los efectos de las obligaciones
y podramos decir que el legislador se preocupa de preveer el efecto como excepcional pero
al mismo tiempo se preocupa del incumplimiento de ese efecto; est en zona intermedia
entre los efectos normales y anormales.

Cual es la finalidad? O sea, este impulso que lleva a contratar. Hay ocasiones en las
que a pesar de que haber alcanzado el convencimiento a pesar de haber decidido, en uso de
la libertad contractual, contratar de acuerdo a ciertas condiciones y con tal contratante hay
inconvenientes, impedimentos tanto de orden jurdico como de orden practico o
econmico; as, quiero peor en este momento no puedo, y la otra parte tambin quiere
contratar, est decidida a ello, y pensamos en un contrato definitivo, en lo querido
verdaderamente por las partes, pero no se puede; pero como la voluntad existe, y hay
acuerdo de celebrar un contrato futuro, las partes no quieren dejar pasar esta oportunidad.
Que se hace? Se celebra un contrato de promesa, en este caso el de promesa de celebrar
otro contrato, contrato que es la compraventa, contrato que hoy no se puede celebrar, no
hay dinero, no hay certeza de los ttulos, etc. Pero se quiere obligar, y por ello se celebra
este contrato cuyo efecto es hacer nacer una obligacin de hacer consistente en la
celebracin del contrato prometido, el contrato definitivo, siempre y cuando las cosas
anden bien; siempre y cuando se obtenga el crdito, siempre y cuando los ttulos estn
exentos de vicio, etc.

Hay ciertos elementos presentes en toda promesa. As se trata de que las partes
estn indefinidamente ligadas? No. Aparece la temporalidad, por lo que siempre habr un
plazo o una condicin, o plazos y condiciones, que estar vinculada a la remisin del
obstculo que impide hoy celebrar el contrato definitivo.

Ahora bien, este es un contrato extremadamente peligroso por cuanto en definitiva
puede llevar a que quien quera comprar no alcance su objeto a pesar de que pag parte del
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precio o quien quera vender haya perdido su oportunidad de vender a un tercero; todo lo
cual obliga a ser cuidadosos a la hora de decidir contratar o no un CDP, siempre habr que
evitarlo. Si es inevitable habr que ser cuidadoso a la hora de redactar un CDP sobre todo
respecto del plazo o condicin que fija la poca del cumplimiento porque los efectos de la
promesa dependen si ha habido o no incumplimiento.

Ahora bien, vamos a la norma. Se trata de un contrato de derecho estricto que
excepcionalmente producir su efecto, que es la obligacin de hacer. Est ubicada la norma
en el Art. 1554 despus del incumplimiento de las obligaciones de hacer y antes del efecto
del incumplimiento de las obligaciones de no hacer. Es un contrato de derecho estricto.
Todos estos elementos son de la esencia, sin ellos el contrato no produce efecto alguno.

La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias
siguientes: 1a Que la promesa conste por escrito; 2a Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces; 3a Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato;
4a Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de
la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

El inciso final se remite al efecto del incumplimiento de las obligaciones de hacer:

Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente.

De manera que ms que preocuparse el legislador del efecto en s, se preocupa el
legislador del incumplimiento, de los efectos anormales y consiguientemente en el casos
que haya incumplimiento, de la obligacin, que producir efecto en la medida que se
cumplan los requisitos, el acreedor afectado tendr derecho a parte de la indemnizacin por
la mora, podr exigir el cumplimiento forzado y adems una modalidad distinta que esta en
el CPC (y no en el CC) cual es que si no lo hace el deudor, ser el juez quien lo har en
representacin del deudor incumplidor; o bien, si no interesa la ejecucin forzada, el
legislador reconoce el derecho a la indemnizacin compensatoria que se suma a la
indemnizacin moratoria.

Requisitos

Ahora, estos requisitos cuales son:

1a Que la promesa conste por escrito;

Debe constar por escrito; es un contrato solemne, en el que la solemnidad consiste
en la simple escrituracin, sea publica o privada, obviamente interesar la escritura pblica
porque es ttulo ejecutivo y podr iniciarse un juicio ejecutivo siempre que la obligacin sea
actualmente exigible.

2a Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;

Ac surge un problema: hay discusin acerca de que se entender por tal, porque en
algunas ocasiones es precisamente un impedimento legal el que obsta la celebracin del
contrato definitivo, as p.ej. si el inmueble se encuentra trabado por embargo y
consiguientemente la venta o enajenacin de aquel inmueble adolece de objeto ilcito, por
ello esa compraventa seria un contrato de aquellos que las leyes declaran ineficaces en
circunstancias que esa es la justificacin por la cual se celebra el contrato de promesa. As,
si lo tomamos en sentido amplio no cabria la celebracin de esa promesa y ello se opone a
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la utilidad que presta al promesa. Se interpreta entonces en un sentido estricto, como
referida a los contratos prohibidos por la ley; a contratos que no pueden celebrase bajo
ninguna circunstancia. Pero en este caso las cosas embargadas pueden venderse bajo ciertas
circunstancias, es una norma imperativa y no prohibitiva, porque cabe la posibilidad de su
venta bajo ciertas circunstancias.

3a Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato;

En tercer lugar, la promesa debe contener un plazo o condicin que fije la poca de
celebracin del contrato. Se requiere certidumbre, se quiere evitar que las partes queden
vinculadas indefinidamente. Y ese plazo y/o condicin como ser la regla se vincularn con
el impedimento u obstculo que hace que el contrato prometido no puede celebrase ene se
momento, p.ej. que se alcen las hipotecas que gravan el inmueble dentro de un plazo que
no podr exceder los 5 meses; o que la compraventa se celebrara una vez expirados los 5
meses desde la celebracin del contrato de promesa, expirado el plazo nace la obligacin y
se hace exigible

4a Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la
tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Finalmente que el contrato prometido se encuentre especificado en el contrato de
promesa al punto de que solo falte la tradicin, mejor dicho, entrega o tradicin, o la
solemnidad exigida por la ley. De lo que se trata en este caso es que significa o que
debemos entender por aquello, por especificado, que se encuentre absolutamente
desarrollado en su contenido? Ah se producir problema con los contratos consensuales,
porque se confundira el contrato de promesa con el prometido; porque habra acuerdo
respecto de todo. La doctrina y la jurisprudencia ha entendido que el requisito de la
especificacin del contrato prometido se cumple incorporando en la promesa los
elementos de la esencia del contrato prometido, el resto estar determinado por las normas
supletorias.

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Hay que tener presente algunas ideas: primero, esta presente la existencia de dos
contratos, uno preparatorio y otro definitivo. Este contrato preparatorio es uno distinto, es
un contrato con su propio objeto y consiguientemente sus propios efectos que difieren del
contrato definitivo, en este caso del prometido; existe una vinculacin, si, entre ambos:
primero porque la explicacin del contrato preparatorio est en la celebracin de un
contrato fututo que es el verdaderamente querido y en segundo lugar la ejecucin del
contrato preparatorio, el cumplimiento de ese contrato se materializa en la celebracin del
contrato definitivo. Hay una relacin entre ambos en cuanto el cuanto el cumplimiento de
uno supone al celebracin del otro.

Concepto

El contrato de promesa no aparece definido por el por el legislador en el Art. 1554.
Pero podemos decir desde luego que el contrato de promesa es un acto jurdico por el cual
una o ambas partes se obligan a celebrar un contrato que es el verdaderamente querido por
las partes en el futuro, cumplindose los requisitos legales.

Elementos

Los elementos que resaltan de esta definicin. Son dos los elementos:
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a) La obligacin. La obligacin, el efecto del contrato, obligacin que puede ser contrada por
ambas partes o por una de ellas siendo lo normal que sea contrada por ambas partes,
porque normalmente el contrato de promesa ser un contrato bilateral,
independientemente a que el contrato prometido sea unilateral o bilateral. Una obligacin
que puede contraer una o ambas partes que tiene un preciso objeto: el objeto de esta
obligacin es una prestacin de hacer, en la especial, la celebracin del contrato prometido.
Pero el nacimiento de esta obligacin de hacer esta sujeta a la observancia de ciertos
requisitos legales, de requisitos que establece la ley de manera perentoria; en trminos tales
que si no concurren, la obligacin no nace, el contrato es inexistente estrictamente
hablando;

b) Es un contrato de derecho estricto, es por lo tanto, un contrato de carcter excepcional, lo que
apreciamos en:

(i) Es un contrato solemne, debe dejar huellas, cede el consensualismo y se instala
el formalismo a travs de esta exigencia de la escrituracin, que podr ser la simple
escrituracin o bien una escritura privada con una sola excepcin: casos en que se celebra
un contrato de promesa de celebrar un contrato de CV con una parte, no cualquiera, y cuyo
objeto es un inmueble cuya recepcin municipal definitiva se encuentra pendiente,
comprendiendo todos los supuestos desde la compra en verde hasta con la vista de un
piloto, en ese caso se requiere de una solemnidad particular, no basta la simple
escrituracin: debe tratarse de una escritura pblica autorizada por notario pblico.

Ahora, si ha habido anticipo, esto es, si se ha pagado parte del precio del contrato
definitivo all la ley exige (y se sale del problema de la solemnidad) que el promitente
vendedor caucione la eventual restitucin del anticipo, sea por boleta bancaria de garanta,
sea por pliza de seguro de garanta. El fundamento esta en eventuales problemas que
pudiera enfrentar el promitente comprador, ya la quiebra, ya la no recepcin municipal,
para buscar la restitucin de lo pagado; antes tenia que iniciar un juicio para ello, ahora no,
basta el solo el cobro de la boleta o la pliza.

Esta norma si la situamos dentro de la teora general del contrato constituye una
manifestacin del dirigismo contractual, es un remedio a la adhesin contractual; hay una
manifestacin del derecho de consumo, se protege a ese consumido particular. Veremos
tambin otras manifestaciones respecto del vicios o defectos de la construccin que
manifiestan este proteccionismo contractual. Dirigimos contractual y proteccin de un
consumidor en concreto, cual es, el consumidor de la vivienda.

En la practica conviene hace constar la promesa en escritura pblica porque frente
a un incumplimiento siempre y cuando no haya duda de la exigibilidad de la obligacin, se
podr acudir directamente al juicio ejecutivo especialmente diseado para las obligaciones
de hacer; y no cualquiera, si no que una que consiste en la suscripcin de un instrumento,
en concreto, un contrato.

(ii) Y el segundo elemento que viene a confirmar el carcter estricto, es el de la
modalidad. El contrato de promesa es un contrato esencialmente sujeto a modalidad.
Ac las modalidades constituyen un elemento de la esencia del contrato. Cuando se
estudian las modalidades se dice que es un elemento accidental que viene a alterar los
efectos normales de un acto. Ac la modalidad que es un elemento de la esencia no viene a
alterar los efectos normales, muy por el contrario, de ella depende o el nacimiento o la
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exigibilidad de la obligacin, obligacin que de otra manera no nacer, ni se har exigible;
porque la funcin de la modalidad es fijar la poca en que debe celebrarse el contrato
prometido. La modalidad da certeza a las partes y evita que ella se mantenga
indefinidamente vinculadas.

Los riesgos de la cosa se mantienen en el dueo cuando no se celebre aun el
contrato definitivo, habr un conflicto entre partes; uno intentara obligar al promitente
comprador a celebrar el contrato, pero en este caso el objeto del contrato prometido bien
desapareci o se deterioro y consiguientemente aun cuando se llegue a celebrar el contrato
se llegara a un problema de incumplimiento, porque no se entregara la cosa y por
consecuencia no se pagara el precio. En la practica esa promesa desaparecer por muerte
natural, de nada servir el contrato definitivo si hay incumplimiento. Lo mismo si la cosa es
deteriorada donde se puede llegar a supuestos de indemnizacin de daos o disminucin de
precio, pero el problema habr en el caso en que se haya pagado el precio.

Caractersticas

a) Es un contrato preparatorio general, porque en virtud de la promesa las partes pueden
obligarse a la celebracin de cualquier contrato, sea tpico o atpico, bi o unilateral, etc.

b) Es un contrato principal, subsiste por si solo y no tiene por objeto asegurar una obligacin
principal sino la celebracin de un contrato definitivo

c) Es esencialmente sujeto a modalidad.

d) Es de derecho estricto

e) Es de vigencia transitoria, nace para desaparecer. No es sino que el instrumento para
alcanzar aquel fin econmico que representa para las partes la celebracin y el
cumplimiento del contrato prometido.

f) Por regla general es bilateral y cabe la pregunta si se puede concebir un contrato de promesa
unilateral, lo normal es que ambas partes se obliguen a la celebracin del contrato definitivo,
la cuestin que surge es que si se puede concebir una promesa en que solo una parte se
obligue a la celebracin de un contrato definitivo. Cabe la posibilidad de que en virtud de
un contrato de promesa solo una parte se obligue para con la otra a celebrar el contrato
prometido siempre y cuando llegue el da o se cumpla la condicin en trminos tales que la
otra parte se reserva el derecho a exigir la celebracin del contrato prometido. Ej. (ver
ejemplo del material). Ac nos situamos entre el contrato de promesa y el contrato de
opcin; pero hay diferencias: porque cuando se habla del contrato de promesa se alude a
aquel contrato que regula el Art. 1554 en trminos tales que para que nazca la obligacin
para el promitente vendedor de celebrar el contrato cuando lo requiera el promitente
comprador deben cumplirse todos los requisitos del artculo, de manera que baste
demandar la ejecucin forzada, pudiendo el juez celebrar el contrato si es que el otro se
resiste; en cambio el contrato de opcin es un contrato atpico y bastante mas laxo, una
parte se reserva la opcin pero no hay necesidad de especificar completamente objeto de la
opcin. Ahora en la practica son por regla general, sino absolutamente, bilaterales. Es
aconsejable que si se quiere recurrir a un contrato de opcin se haga mejor un contrato de
promesa unilateral de manera que no haya duda y se pueda demandar el cumplimiento
forzado. Contrato de opcin que puede o no estar especificado y si no esta especificado el
contrato y la posibilidad se diluye.
11

Requisitos

Nos situamos en los efectos de las obligacin de hacer y mas inclinados hacia los
efectos anormales, del posible incumplimiento de este contrato. Ya se sabe que los
requisitos son cuatro, segn el Art. 1554:

a) Debe constar por escrito. Es aconsejable otorgar la promesa mediante escritura pblica con la
excepcin del Art. 138 bis de la LGUC primera parte. Por lo tanto, cuando o en que caso
no basta la simple escrituracin sino que es necesario que conste la promesa en escritura
privada autorizada ante notario? (i) Cuando se trate de ciertas personas jurdicas, (ii) que el
inmueble no haya sido recepcionado definitivo y (iii) que el promitente comprador haya
pagado parte del precio. 3 condiciones para que sea necesario que la promesa conste en
este instrumento particular. Ahora bien, la caucin solo tiene por objeto la eventual
restitucin de lo pagado en virtud de la promesa, de manera que frente al incumplimiento
se puede demandar la resolucin del contrato, habiendo hecho efectiva la caucin
previamente, y adems la indemnizacin de daos, siempre y cuando concurran las
condiciones de la responsabilidad civil contractual.

b) No debe ser de aquellos que las leyes declaren ineficaces. El alcance de la expresin es el siguiente:
debe tratarse de un contrato prohibido por las leyes, que no pueda celebrarse bajo ninguna
circunstancia. Es un aso en que el inmueble objeto del contrato prometido no puede
venderse sino a unas determinadas personas. Cfr. Caso de jurisprudencia: tierra indgena.
Ineficacia se refiere en fin de cuentas a la nulidad, y no hay nulidad sin causa legal.

c) Plazo o condicin que fije la poca de la obligacin. No se trata de fijar el da exacto, sino la
poca, dar certeza, y las posibilidad son variadas. El plazo puede ser suspensivo o extintivo,
la condicin a su vez suspensiva o resolutoria, ac la ordinaria, sin perjuicio de que el
contrato de promesa sea bilateral donde va envuelta la condicin resolutoria tacita.
Podemos combinar modalidades, particularmente la condicin debe ser determinada y por
lo tanto siempre se acompaar de un plazo. As p.ej. la compraventa prometida(ejemplo
del material). Ahora que pasa si llega el plazo? Caduca la promesa o debe celebrarse el
contrato?

d) La especificacin del contrato prometido. Simplemente se trata de que al menos estn en el
contrato de promesa los elementos de la esencia del contrato prometido, y aun cuando se
discuta en doctrina si cabe o no la celebracin de un contrato de promesa que tenga por
objeto la celebracin de un contrato consensual, se da por superada la discusin, las
mismas razones que justifican las promesas de los dems contratos pueden darse de estos
casos y en ningn caso podemos decir que se confunden, porque se trata de contrato
distintos, y adems que ac existe un espacio de tiempo entre la promesa y un contrato
prometido, porque si no se contratara definitivamente. [DD]

Anlisis de la segunda sentencia

Abril.1
Casos: 16 de abril.

CONTRATO DE COMPRAVENTA

Se dar inicio al estudio del contrato tpico ms importante de los que se estudiarn
cual es, la compraventa. Cuando uno se plantea o se pregunta sobre el estatuto jurdico de
12
la compraventa en el derecho chileno, se lo plantea en cuanto se debe resolver un problema
derivado del cumplimiento o incumplimiento del contrato.

Falta de uniformidad: regulaciones especiales

Lo primero que hay que denunciar es la falta de uniformidad en la materia, por
cuanto un mismo tipo contractual, cual es la compraventa, posee una regulacin diversa
segn sea la calidad de las partes o bien las condiciones bajo las cuales se celebre esta
compraventa.

a) Derecho comn: el Cdigo Civil

As, el derecho comn en materia de compraventa se haya en el titulo XXIII del
libro IV del CC, Arts. 1793 y ss. Es derecho comn: significa que aqu se haya el derecho
supletorio en materia de compraventa e inmediatamente nos lleva a aplicar el principio de
la especialidad, por lo tanto, ya reconocemos la existencia de otros estatutos especiales que
van a prevalecer por sobre el estatuto comn y general del CC; sin embargo, en lo previsto
por estos estatutos especiales cobrar toda su vigencia el derecho contenido en el CC.

b) Compraventa mercantil

Ahora si el contrato es un contrato celebrado entre comerciante o, en trminos
generales, si constituye una compraventa un acto de comercio, se pasa del CC al CCom y
all hay toda una regulacin especial para la compraventa mercantil. Aqu la compraventa se
celebra entre comerciantes y por lo tanto ello explica, as como tambin el objeto de la
compraventa, que tenga el legislador dar un estatuto especial.

c) Compraventa de consumo

Ocurre que una compraventa pude tambin ser una compraventa de consumo, es
decir, una compraventa celebrada por un profesional -al que denominaremos proveedor- y
un no profesional -que denominaremos consumidor-; esta compraventa de consumo la
celebran por un lado un comerciante y por otro un no comerciante, es decir, esta
compraventa es comercial para el proveedor y civil para el consumidor, atendido el doble
carcter de los actos mercantiles. Y aqu si definimos que se trata de una compraventa de
consumo, inmediatamente nos encontramos con una de las principales manifestaciones de
dirigismo contractual: porque los contratos que se celebran as son contratos de adhesin y
uno de los medios para corregir la adhesin es el dirigismo contractual. La principal
manifestacin de ello, lo encontramos en la ley del consumidor. En esa ley se hace objeto
de regulacin a la compraventa tanto en su forma como en su fondo.

(i) En cuanto a la forma. En cuanto a la forma hay exigencias que necesariamente
deben cumplirse, que constituyen una verdadera carga para el proveedor, y que se traducen
principalmente en la escrituracin. Y adems el legislador prev una verdadera lista negra
de clusulas que, a priori, estima abusivas y que producen la nulidad parcial de la
compraventa a peticin de parte conforme al principio de anulabilidad que rige en nuestro
sistema; se estiman abusivas a los intereses del consumidor, estamos en presencia del
contrato de adhesin en virtud del cual se impone un cierto contenido al consumidor y el
legislador controla ese contenido estimando algunas clusulas como abusivas declarando su
ineficacia (como p.ej. aquella que libera de responsabilidad del proveedor frente a
incumplimientos). La adhesin contractual surge como fenmeno que pone de manifiesto
13
que no es suficiente la igualdad ante la ley, por cuanto, a pesar de la vigencia de esta
igualdad ante la ley puede ocurrir que las partes se encuentren en un plano de desigualdad
en el plano econmico detectando una parte mas dbil. El contrato de la compraventa de
consumo es un estatuto de proteccin del consumidor. Esta lista negra concluye con una
clusula vlvula y que en definitiva otorga al juez la facultad de controlar caso a caso si la
clusula contractual impuesta objeto de adhesin es o no contraria a la buena fe, otorgando
criterios al juez, para definir si hay o no atentados contra esa buena fe que principalmente
aflora en forma de una evidente desproporcin econmica, que es el fruto de una
imposicin de un abuso por parte del proveedor.

(i) Ahora en cuanto a los efectos del incumplimiento el legislador distingue ciertos
incumplimientos de otros unos mas y otros menos graves.

1. En el caso de los incumplimientos graves se asume una nocin amplia de
incumplimiento, al punto que constituye incumplimiento aquello que se denomina el vicio
oculto o vicio redhibitorio; y qu quiere decir que sea incumplimiento: que produce los
efectos propios de estos contratos y no los efectos que el legislador civil designa para los
vicio ocultos, cuales son la actio cuanti minoris y la accin rescisoria: los dos remedios tpicos
que el legislador concede al afectado por vicio oculto o redhibitorio; en cambio, en materia
de consumo este vicio oculto se trata como incumplimiento.

2. Ahora frente a incumplimientos menos graves se concede al acreedor
(consumidor) una opcin: bien puede resolver el contrato exigiendo la restitucin del
precio, bien puede pedir la sustitucin de la cosa defectuosa, bien su reparacin gratuita, en
todo caso con derecho a una indemnizacin. Ahora cuando se habla de la reparacin o
sustitucin como remedios de que dispone el consumidor estamos en el plano de la
ejecucin forzada porque lo que hago con la ejecucin forzada es exigir que cumpla; aqu
no hay falta de cumplimiento porque hubo entrega, sino que hubo cumplimiento
imperfecto y ese cumplimiento imperfecto puede corregirse ya sea a travs de la sustitucin
ya sea a travs de la reparacin. Ahora si el incumplimiento no es grave el consumidor tiene
derecho a pedir la indemnizacin. (Manifestacin de la pluralidad de regimenes para un
mismo tipo contractual: CCom- Ley especial; otra manifestacin del dirigismo contractual:
las operaciones de crdito de dinero, ante al celebracin de un contrato entre un
profesional y un no profesional; as como en materia de arrendamiento de predios urbanos;
en materia de viviendas hay normas as porque se protege a un consumidor; en cambio en
la ley del consumidor se concede una proteccin amplia para todos los casos en que se
celebra un contrato entre proveedor y consumidor, prevaleciendo el estatuto especial)

d) Compraventa internacional de mercaderas

Ahora puede ocurrir que la compraventa la celebren partes que tengan sus
establecimientos en estados diversos, es decir, aludimos a una compraventa que tiene por
objeto mercaderas, una compraventa que no es una compraventa de consumo, es decir, no
se celebra para el consumo personal: la compraventa internacional de mercaderas; si las
partes tienen su establecimientos en estados diversos y ellos son partes de la convencin de
Viena de 1980 sobre compraventa internacional de mercaderas chile es parte-, el estatuto
aplicable es la convencin de Viena -que es ley de la republica-, y ac si que se introduce un
estatuto completamente diverso a aquel que contiene el CC y el CCom, por cuanto el
derecho de la compraventa internacional representa un punto de equilibrio entre dos
sistemas: el sistema del derecho civil continental, y el sistema del common law.

14
Entre otras cosas en este derecho se prescinde de la culpa, el sistema es objetivo. Se
reemplaza el estndar de la persona diligente del buen padre de familia por el estndar de la
persona razonable; en este derecho el vendedor se obliga a todo lo que sea razonable para
que el comprador alcance la satisfaccin de su inters, y lo mismo ocurre con el comprador
para con el vendedor.

Hay un concepto, o se recoge un concepto amplio de incumplimiento: constituye
incumplimiento todo supuesto en el que el deudor no realice la prestacin debida; no se
distingue segn la clase de obligacin. Si el comprador incumple su obligacin de
recepcionar las mercaderas, es decir, no las recibe, ese incumplimiento produce los mismos
efectos que si el comprador no pagara el precio o si el vendedor no entregara las
mercaderas. Desaparecen los vicios ocultos, la eviccin, lo cual quiere decir que si
comprador es turbado en su posesin pacifica de la mercadera, si un tercero pretende
derecho sobre esas mercaderas, los efectos que se seguirn son los propios del
incumplimiento, lo mismo si el vendedor se obliga a contratar el seguro de las mercaderas
y no lo hace correctamente; as, si no se entregan los documentos o manuales de la
mercadera. A diferencia de lo dispuesto en nuestro CC en esta convencin constituye
incumplimiento toda desviacin en la conducta del deudor respecto del programa de
prestacin, y ese programa en definitiva se traduce en una verdadera garanta; el deudor se
obligacin a todo aquello razonable del deber de el. Y del incumplimiento se preveen
remedios comunes a todo incumplimiento, as p.ej. si el vendedor entrega mercaderas no
conformes al contrato, es decir, si hay cumplimiento imperfecto en nuestra terminologa y
la nocin de cumplimiento imperfecto, es amplia, y absorbe los vicios ocultos y el error que
se ha estudiado como vicio del consentimiento, en materia internacional se trata como
incumplimiento, porque en buena cuentas en virtud del error se recibe cosa distinta a lo
convenido: hay falta de conformidad.

Tratndose de la falta de conformidad definida por el Art. 35 de la convencin, si
hay falta de conformidad el acreedor puede optar entre una serie de remedios, pudiendo
optar por aquel remedio que mas convenga a su inters. Puede pedir el cumplimiento
especifico, puede insistir en el cumplimiento, lo que se materializa ya en la reparacin o
sustitucin, existiendo cierta semejanza entre el rgimen de compraventa de consumo y la
compraventa internacional. Puede resolver el contrato; puede pedir la rebaja del precio, que
pasa a ser un remido general ya no vinculado a los vicios ocultos, frente a cualquier falta de
conformidad y tambin puede demandar la indemnizacin de daos por el menor valor de
la mercaderas a consecuencia de la falta de conformidad y los otros daos que haya
experimentado el comprador.

Art. 35 CDVDCIM: 1) El vendedor deber entregar mercaderas cuya cantidad, calidad y tipo
correspondan a los estipulados en el contrato y que estn envasadas o embaladas en la forma fijada por el contrato. 2)
Salvo que las partes hayan pactado otra cosa, las mercaderas no sern conformes al contrato a menos: a) que sean
aptas para los usos a que ordinariamente se destinen mercaderas del mismo tipo; b) que sean aptas para cualquier
uso especial que expresa o tcitamente se haya hecho saber al vendedor en el momento de la celebracin del contrato,
salvo que de las circunstancias resulte que el comprador no confi, o no era razonable que confiara, en la competencia
y el juicio del vendedor; c) que posean las cualidades de la muestra o modelo que el vendedor haya presentado al
comprador; d) que estn envasadas o embaladas en la forma habitual para tales mercaderas o, si no existe tal forma,
de una forma adecuada para conservarlas y protegerlas. 3) El vendedor no ser responsable, en virtud de los
apartados a) a d) del prrafo precedente, de ninguna falta de conformidad de las mercaderas que el comprador
conociera o no hubiera podido ignorar en el momento de la celebracin del contrato.

Ahora cual es el gran problema de la resolucin del incumplimiento en nuestro
ordenamiento? Es que tiene que tratarse de incumplimiento graves o esenciales lo que se
15
deduce de los principios generales y particularmente del principio de buena fe objetiva. En
la convencin la resolucin procede solo cuando el incumplimiento es esencial o
fundamental; y lo es, segn el Art. 25, cuando produce un perjuicio tal, entendido como
efecto que priva al acreedor sustancialmente de lo que tenia derecho a esperar en virtud del
contrato siempre que este resultado haya sido previsible al momento de su celebracin.

Art. 25 CDVDCIM: El incumplimiento del contrato por una de las partes ser esencial cuando cause a
la otra parte un perjuicio tal que la prive sustancialmente de lo que tena derecho a esperar en virtud del contrato,
salvo que la parte que haya incumplido no hubiera previsto tal resultado y que una persona razonable de la misma
condicin no lo hubiera previsto en igual situacin.

O sea, es esencial segn el impacto que produzca en la finalidad perseguida por el
acreedor, que se traduce en una perspectiva, el incumplimiento priva sustancialmente de
aquello al acreedor lo que explica que el acreedor pueda resolver y aniquilar el contrato.
Ahora, segn este criterio la cuestin no es qu obligacin se ha incumplido, sea principal o
accesoria, da igual, importa el impacto que el cumplimiento de esa obligacin produzca en
el inters del acreedor, siempre y cuando, hubiera sido previsible para el deudor al
momento de contratar; cosa que se vincula con los motivos, con el propsito, pero hay que
incorporado al contrato, cfr. ejemplo de la caldera. Pero eso parte de la base de que ese
resultado ese impacto que produce el retardo haya sido previsible para el deudor, o sea, se
debe haber incorporado el propsito al contrato. Si ello no se informa la resolucin no va a
proceder porque aun cuando no hay dudas que el incumplimiento priva sustancialmente de
lo que se tenia derecho ese resultado no era previsible para el deudor, y por lo tanto ah el
acreedor retuvo el riesgo. No interesa si la obligacin es principal o accesoria. Ahora desde
luego la definicin si es esencial o no el incumplimiento esta presente: el avance es que es
doble, primero que expresamente la resolucin se limita a aquellos incumplimientos
esenciales y se define que se entender por tal, pero igualmente frente a un caso en el que el
acreedor resolver el contrato esta latente el riesgo de que esa resolucin sea revisada
judicialmente y se llegue a la conclusin de que no era esencial, ac la res opera
extrajudicialmente; solo se comunica que se resolvi, y quien tendr que recurrir a los
tribunales ser el deudor: se invierte la carga de accionar, porque se quiere permitir que el
acreedor se libere de ese negocio, porque as podr ir al mercado a celebrar una compra de
reemplazo, se resuelve para liberar al acreedor y recurrir al mercado.

Ahora el riesgo permanece por lo tanto habra que recomendar que las partes
convengan en una tipologa de incumplimiento esenciales. Pero en la convencin para
liberar al acreedor de este riesgo y tambin con la idea de conservar el negocio se le
concede al acreedor una facultad frente al incumplimiento: se concede la facultad de que le
otorgue al deudor un plazo adicional complementario para que cumpla. No es un plazo de
gracia, porque igual hay un incumplimiento, e igual hay derecho a indemnizacin, la idea es
que se recurre al deudor para que cumpla, as si no cumple o declara que no se cumpliera se
autoriza al acreedor a resolver.

Como segundo supuesto de resolucin. No interesa si el cumplimiento es esencial o
no. La idea es que se concedi el plazo y el deudor asumi una conducta rebelde, y por lo
tanto esa conducta del deudor hace perder la confianza en que el cumplir de manera que
queda abierta la posibilidad para resolver. Se busca que el acreedor satisfaga su inters, el
sistema funciona para que se alcance ese objeto, con una resolucin judicial se impide ese
objeto. Pero en la practica se convienen clusulas resolutorias en cuya virtud la clusula
opera extrajudicialmente.

16
Pero el negocio no se puede paralizar. Se acta porque la contrataciones esta
motivada por un inters por una necesidad. En el caso en que se celebre una operacin de
reemplazo el acreedor tiene derecho a que al menos se le pague la diferencia del precio de
la operacin de reemplazo. En esta convencin se recoge un derecho absolutamente
funcional a las condiciones actuales del trfico y la perspectiva de cumplimiento que se
tiene respecto de las partes es la de personas razonables.

Como ultima manifestacin en al convencin de Viena se protege tambin al
deudor, as p.ej. con la carga de mitigar las perdidas, al acreedor se le impone la carga de
mitigar las perdidas: a pesar de haber sido victima del incumplimiento debe adoptar las
medidas que sean razonables atendidas las circunstancias tendientes a aminorar las
prdidas, el acreedor no puede quedarse sentado; a pesar de su incumplimiento tiene que
actuar adoptando las medidas que procedan y si no las adopta, se le reconoce al deudor el
derecho a pedir la rebaja de la indemnizacin. El deudor a pesar de haber incumplido tiene
derecho a pedir la rebaja de la indemnizacin en la medida del dao que se hubiese evitado
de haberse tomado las medidas correspondiente. Ej. se resuelve y no se celebran las
operaciones de reemplazo el lucro cesante teniendo un proveedor al lado aumenta en ese
caso el deudor cuando lo demanden por indemnizacin del lucro cesante se pagara pero
con rebaja porque un porcentaje de esas perdidas son rebajables porque podra haber
actuado.

Art. 77 CVDCIM: La parte que invoque el incumplimiento del contrato deber adoptar las medidas que
sean razonables, atendidas las circunstancias, para reducir la prdida, incluido el lucro cesante, resultante del
incumplimiento. Si no adopta tales medidas, la otra parte podr pedir que se reduzca la indemnizacin de los daos y
perjuicios en la cuanta en que deba haberse reducido la prdida.

Se habla de un mismo principio contractual sujeto a diverso regimenes segn sea la
calidad de las partes o las condiciones o circunstancias en que se celebran.

Regulacin comparada

a) Alemania, el ao 2001 (entrando en vigencia el 2002) se modifica el BGB y lo que se hace
es uniformar el rgimen de la compraventa, de manera que en ese rgimen, salva ciertas
diferencias menores, cuando se habla de compraventa se alude a un mismo rgimen: civil,
mercantil de consumo e internacional, todas sujetas a un mismo rgimen legal inspirados en
los mismos principios. Y este cambio viene motivada por la convencin de Viena. Y mas
all incluso, se extiende la reforma al derecho de las obligaciones

b) En Espaa hay uniformidad en materia de compraventa internacional y de consumo, y
existe un proyecto de modificacin al CC espaol en materia de obligaciones y lo que se
persigue es recoger los principios de la convencin llevndolos al CC de manera que no
haya diversidad de regimenes. Se modifica tanto el derecho de las obligaciones como el
derecho de compraventa

Regulacin positiva

Regulada en los Arts. 1793 CC y ss.

Art. 1793 CC: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se
llama precio.

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Es un contrato bilateral porque ambas partes se obligan recprocamente al momento
de la celebracin del contrato: una a dar una cosa, y otra a pagar el precio. La primera lo
que hace es vender y la segunda lo que hace es comprar. Luego parte final: El dinero que el
comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Se trata de un contrato bilateral.

Se ha anticipado que es oneroso porque es oneroso y en se traduce ello se sabe; es
generalmente conmutativo lo que tiene importancia por cuanto esta presente la figura de la
lesin enorme de manera que interesara los casos en que no es conmutativo sino que
aleatoria, habr que ir al objeto principalmente en los casos de las cosas que no existen pero
se espera que existan.

Es un contrato principal.

Abril.6
Caractersticas

Falta de uniformidad en el estatuto jurdico o rgimen legal segn la clase de compraventa de que se
trata. Art. 1793 CC define a la compraventa y lo primero que resalta es que se trata de un
contrato en cuya virtud al momento del perfeccionamiento del contrato, que como
veremos se produce en principio por el solo consentimiento, consentimiento que debe
recaer en el objeto de la compraventa que en este caso es doble por ser un contrato
bilateral, cual es, la cosa y el precio. El efecto inmediato del contrato es el hacer surgir, el
dar nacimiento a dos obligacin reciprocas e interdependientes: por un lado la de dar la
cosa, como dispone el Art. 1793 CC, en verdad es entregar o efectuar la tradicin de la
cosa; y la de pagarla en dinero que pesa sobre quien compra, dinero al que denominaremos
precio. Dicho esto debemos preguntarnos sobre las caractersticas de este contrato que
aparecen de lo que hemos mencionado

Es un contrato bilateral

Es un contrato generalmente consensual. Excepciones que se traducen en el contrato de
compraventa solemne en ciertas ocasiones.

Si examinamos el contrato desde el punto de vista econmico en cuanto a si el contrato
tiene por objeto el beneficio de ambas partes y correlativamente el gravamen de una
respecto de la otra es oneroso

Es generalmente conmutativo, es decir, en principio las prestaciones se miran como
equivalentes, las partes miran como equivalentes las prestaciones. Segn el CC en el Art.
1441 CC dispone: El contrato oneroso es conmutativo, cuando cada una de las partes se obliga a dar o
hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el
equivalente consiste en una contingencia incierta de ganancia o prdida, se llama aleatorio. La
equivalencia de las prestaciones queda entregada a la voluntad de las partes, particularmente
a la libertad contractual. Pero desde luego lo que importa cuando se afirma que es oneroso-
conmutativo, luego de constar en que se traduce ello, importa detectar aquellos casos en
que el legislador interviene esa libertad contractual, pone limites a la libertad contractual y
reacciona frente a ciertas desproporciones o faltas de equivalencias groseras, enormes.

Sabemos que en nuestro DC la lesin enorme no constituye un instituto de
aplicacin general; sino que mas bien lo que hace el legislador es tipificar ciertos casos en
los que estima ha habido lesin enorme, definiendo cuando lo hay. Y adems estableciendo
una sancin que difiere de un caso a otro; sanciones que van desde la rescisin del contrato
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hasta la mera correccin de la falta de equivalencia. Como se ver, en el caso de la
compraventa solo tratndose de algunas compraventas, el legislador prev la sancin de la
rescisin por lesin enorme, definiendo cuando el vendedor y cuando el comprador sufren
lesin enorme.

Ahora, como el problema es un problema mas bien de orden objetivo, de
desproporcin, de falta de equivalencia, aun en este caso, en el de la compraventa, si el juez
decreta la rescisin, la parte en contra de quien se decreta la lesin se le reconoce una
opcin: bien puede consentir en la rescisin, bien puede conservar el negocio, completando
el precio en el caso del comprador o restituyendo el exceso en el caso del vendedor. Esto
se plantea para tener presente que aqu, mas que un vicio subjetivo de la voluntad, adolece
el contrato de un vicio objetivo; en estricto, no hay problema de validez, no hay en estricto
rescisin, lo que hay es una desproporcin, de las prestaciones, que es inicial que se
produce al momento de la celebracin del contrato.

Distinto es el supuesto de la imprevisin que tambin es otra consecuencia que se
sigue de afirmar que un contrato es oneroso- conmutativo, ac la imprevisin se produce
despus de la celebracin del contrato durante la fase de su ejecucin a consecuencia de un
hecho extraordinario imprevisible y ajeno a la voluntad de las partes.

Es un contrato consensual, oneroso, y generalmente conmutativo: porque hay
casos en que la compraventa a pesar de ser onerosa ser aleatoria, y esto se producir
cuando se trata de la venta de una cosa que no exista pero se espera que exista. Por regla
general, la compraventa de cosa futura es una compraventa onerosa- conmutativa sujeta a
condicin, condicin que se traduce en la existencia de la cosa; sin embargo
excepcionalmente esta compraventa ser onerosa- aleatoria cuando las partes hayan
convenido, o aparezca del contrato, que lo que se compro fue la suerte, en este segundo
caso, si es as, estamos en presencia de un contrato puro y simple; y consiguientemente, si
la cosa no llega a existir, igualmente el comprador quedar obligado a pagar el precio o si ya
lo hizo, no tendr derecho a restitucin.

Eficacia obligacional

Finalmente tenemos que considerar que la compraventa produce eficacia
meramente obligacional. En virtud de la compraventa el vendedor se obliga a entregar la
cosa, o mas concretamente, se obliga a efectuar la tradicin de la cosa; entregando la cosa,
el vendedor cumple, sin importar hasta este minuto si la cosa era propia o ajena. Si es
propia la cosa, el comprador al momento de efectuar la tradicin se har dueo. En
cambio, si la cosa es ajena la compraventa es valida, sin embargo la tradicin no producir
su efecto natural, cual es, transferir el dominio, sino que permite al comprador adquirir la
posesin de la cosa dejndole en condicin de poder adquirir por prescripcin adquisitiva.
As, el Art. 1815 CC: La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa
vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. O sea, aqu podemos mirarlo desde dos
perspectivas cuando hablamos de venta de cosa ajena: desde la perspectiva del comprador y
desde la perspectiva del verdadero dueo.

Desde la perspectiva del comprador. El comprador no adquiere el dominio sino la
posesin y podr adquirir el dominio ya no por la tradicin sino por la prescripcin
adquisitiva, distinguiendo si al cosa es mueble o inmueble y si la posesin es regular o
irregular.

19
Desde la perspectiva del verdadero dueo. Como es tal, titular de un DR (el de
dominio), pero no se encuentra en posesin de la cosa tendr en contra del poseedor no
dueo -que es el comprador- la accin reivindicatoria, mientras el comprador no adquiera
por prescripcin adquisitiva. Y ah cobra sentido la expresin del Art 1815 (mientras no se
extingan por el lapso del tiempo), porque en un principio si pensamos en el dueo cuesta
aceptar que los derechos del verdadero dueo se extingan por el lapso del tiempo. En
realidad se extingue porque otro ha adquirido el derecho que extingue esa accin y eso
exige cierto lapso de tiempo en posesin.

Ahora tenemos una triangulacin: un vendedor no dueo, un comprador (a quien se le
hace la tradicin pero no se le hace dueo sino que es solo poseedor), y tenemos a un
tercero, que es el verdadero dueo, el dueo no poseedor. Este DNP se dirigir en contra
del comprador, entonces la cuestin es averiguar como reacciona la compraventa frente a
esta turbacin, porque se parte de la base que el comprador estaba de buena fe (la buena fe
se presume -buena fe subjetiva-), de manera que inmediatamente surge esta pregunta como
protege la compraventa al comprador que compr a aquel que entenda era dueo de la
cosa: mediante la citacin de eviccin; ah se explica la obligacin de garanta que es una
obligacin de naturaleza del contrato de compraventa. Y en particular, la obligacin del
saneamiento de la eviccin. El vendedor en la compraventa no solo se obliga a entregar la
cosa sino que tambin al saneamiento de la cosa cuando el comprador vea afectada la
posesin pacifica y til de la cosa. El vendedor junto con obligarse a entregar la cosa
garantiza al comprador la posesin pacfica y til de la cosa; y esta posesin pacifica y til
de la cosa puede verse afectada por la turbacin legal que sufra el comprador en su
posesin que se traduce en que un tercero reclama un derecho sobre la cosa, y si ello
ocurre, en ese momento, se hace exigible la obligacin de garanta en su manifestacin
saneamiento de la eviccin. La eviccin es la privacin total o parcial del dominio, o mas
bien de la cosa vendida, por sentencia judicial y dentro de la idea de privacin parcial
tendramos que comprender los casos en que un tercero alega un DR distinto al dominio
sobre la cosa.

La posesin til se ve afectada cuando la cosa padece de un vicio oculto o redhibitorio,
esto es, el vendedor entrega la cosa pero ella, a consecuencia de un defecto intrnseco, no
sirve o solo sirve imperfectamente para el objeto que persigue el comprador o que
persegua el comprador al momento de la celebracin del contrato. En ese caso si la cosa
adolece de un vicio oculto de redhibitorio al comprador se le reconoce la opcin entre
rescindir o mas bien resolver la compraventa o bien pedir la rebaja proporcional del precio;
dos acciones: (i) accin rescisoria o resolutoria y (ii) la accin de rebaja del precio o actio
cuanti minoris. En eso se traduce el saneamiento del vicio oculto por parte del vendedor. Es
en fin de cuentas, un cumplimiento imperfecto o un incumplimiento con rgimen especial
de responsabilidad. Y si el vendedor sabia o deba saber el vicio que tenia la cosa debe
indemnizar los daos, peor no se puede exigir la reparacin, ni la sustitucin, es el rgimen
estrecho que prev el cdigo y, en general, los cdigos del S. XIX.

Una obligacin de entregar lo que se vincula con el carcter bilateral de la obligacin y
adems al saneamiento de la cosa, contrae una obligacin de garanta que es propia y
caracterstica de los contratos onerosos, dentro de la importancia de estar en presencia de
un contrato oneroso, est que en estos contratos constituye elemento de la naturaleza la
obligacin de garanta, obligacin que se proyecta en el saneamiento de la eviccin y de los
vicios ocultos o redhibitorios, y como constituye un elemento de la naturaleza, se puede
introducir une pacto accidental que bien libere al vendedor de esta obligacin, bien
modifique el alcance de esta obligacin, pero ac hay un limite: en materia de compraventa
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si bien se reconoce la libertad de disposicin de las partes, hay un limite, cual es, que el
vendedor est de mala fe, que acte a sabiendas de que la cosa es ajena o bien conociendo
o debiendo conocer el vicio de que adoleca la cosa.

En el primer caso, si se incluye un pacto en virtud del cual se libera al vendedor de la
obligacin de saneamiento de la eviccin y luego en juicio se demuestra que el vendedor
obr a sabiendas, ese pacto es nulo. En cambio, en el segundo caso, si se prueba que el
vendedor vendi la cosa en conocimiento de que adoleca del vicio, o conociendo el vicio
que afectaba la cosa, el pacto simplemente es ineficaz, de manera que a pesar del pacto, el
vendedor igualmente podr rescindir o pedir la rebaja del precio, y para ello tendr que
probar que el vendedor conoca el vicio, lo primero que ser objeto de litigio era que el
vendedor conoca; probado dicho conocimiento el comprador podr ejercitar las acciones,
adems teniendo derecho a la indemnizacin de daos. Cuando se acredita que conoca el
vendedor el vicio hay un doble efecto: (i) primero, el pacto es ineficaz lo que se manifiesta
en que igualmente el vendedor a pesar del pacto queda obligacin al saneamiento del vicio
y (ii) adems el comprador tendr derecho en este supuesto a la indemnizacin de daos
como un efecto que se une a la rescisin y a la cuanti minoris.

Es un contrato bilateral y esto en que se traduce o cual es su importancia?: Los efectos
particulares de los contratos bilaterales. En materia de compraventa el legislador recoge
estos efectos particulares y les da una regulacin especial. As, encontramos norma expresa
tanto para el incumplimiento del vendedor como del comprador, norma expresa que reitera
lo dispuesto en el Art. 1489, normas que se pueden mirar como concrecin del Art. 1489,
que dispone que en los contratos bilaterales va envuelta la condicin resolutoria tcita de
no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.

Art. 1826 CC: El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despus del contrato o
a la poca prefijada en l. / Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el
comprador a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho para ser
indemnizado de los perjuicios segn las reglas generales. / Todo lo cual se entiende si el comprador ha
pagado o est pronto a pagar el precio ntegro o ha estipulado pagar a plazo. / Pero si despus del contrato
hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro
inminente de perder el precio, no se podr exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del
precio, sino pagando, o asegurando el pago.

Si hay retardo el comprador tiene derecho o a resolver o a exigir el cumplimiento del
mismo en ambos casos con indemnizacin de daos repitiendo la regla del Art. 1489. Art.
1826 i. II CC: Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podr el comprador a su
arbitrio perseverar en el contrato o desistir de l, y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los
perjuicios segn las reglas generales.

Luego la norma dispone: Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o est pronto a pagar el
precio ntegro o ha estipulado pagar a plazo; se reconoce la excepcin de contrato no cumplido,
sino cumple o no est llano a cumplir ser esta la excepcin que opondr el vendedor
frente a la demanda del comprador.

Luego falta un tercer efecto: la teora de los riegos, y el Art. 1829 CC da la respuesta al
problema del riesgo. En materia de la teora de los riesgos hay que distinguir dos cosas: el
riesgo de la prestacin y el riesgo de la contraprestacin.

21
Riesgo de la prestacin. Ya sabemos que si nos preguntamos por el riesgo de la prestacin,
nos referimos a la situacin de que si la cosa objeto de la prestacin se destruye por caso
fortuito, en ese caso, la obligacin se extinguir: la regla de la perdida de la cosa que se
debe; resuelve el riesgo de la prestacin.

Riesgo de la contraprestacin. Pero ac estamos frente a un contrato bilateral donde hay
una contraprestacin y el Art. 1820 CC no da respuesta al problema del riesgo de la
prestacin, que ya viene dada por las reglas de la perdida de la cosa que se debe, sino que
da respuesta al riesgo de la contraprestacin: habindose perdido la cosa por caso fortuito y
habindose extinguido la obligacin del vendedor qu suerte corre la obligacin
correlativa, la que pesa sobre el comprador, la obligacin de pagar el precio? Hay dos
soluciones: la regla del res perit debitori frente a la regla del res perit creditori.

Regla del res perit debitori. Esta primera regla en definitiva seala que producida la perdida
fortuita de la cosa se extingue la obligacin correlativa, por lo tanto, a quien pertenece el
riesgo de la contraprestacin es al vendedor. Si la cosa se pierde, junto con el quedar
liberado de la obligacin, no tiene derecho a exigir el precio y si lo recibe queda obligado a
restituirlo.

Regla del res perit creditori. En cambio segn esta regla, el riesgo de la contraprestacin
corresponde al acreedor, al comprador: producida la prdida fortuita y extinguida la
obligacin del vendedor igualmente queda la obligacin del comprador de pagar el precio y
si lo pag, no tiene derecho a restitucin alguna.

El Art 1820 da la solucin al problema del riesgo de la contraprestacin asumiendo la regla
del res perit creditori. Esta regla se aviene a aquellos ordenamientos en lo que la
compraventa produce, es un efecto real, en ordenamientos como el francs donde la
compraventa transfiere el dominio, y no en ordenamientos como el nuestro en que la
compraventa solo produce derecho y obligaciones, requiriendo de un modo para que opera
la transferencia del dominio. El supuesto de la TDR es que celebrada la compraventa se
encuentre pendiente la entrega y en el tiempo intermedio se produzca la perdida de la cosa
por caso fortuito, siguiendo adems el principio segn el cual las cosas debieren perecer
para su dueo. De manear que esa regla (la adoptada por el CC) se explicara si el
comprador se hiciere dueo por el contrato de compraventa. Pero en nuestro sistema no se
hace dueo el comprador por la compraventa, sino cuando se le entregue la cosa mediante
la tradicin de la misma, dependiendo adems si el vendedor era o no dueo. Mientras ello
no ocurra, el dueo de la cosa es el vendedor y consecuencialmente debiera perecer para el,
y no para el comprador.

Art. 1820 CC: La prdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al
comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa; salvo que se
venda bajo condicin suspensiva, y que se cumpla la condicin, pues entonces, pereciendo totalmente la especie
mientras pende la condicin la prdida ser del vendedor, y la mejora o deterioro pertenecer al comprador.

El riesgo pertenece al comprador, es decir, si se produce la prdida por caso fortuito el
comprador igualmente quedara obligado a pagar el precio y si lo pago no puede solicitar
restitucin.

Abril.8
Teora del riesgo

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Teora del riesgo de la contraprestacin, definir cual es la suerte de la obligacin
correlativa cuando la obligacin del vendedor de entregar la cosa se extingue por perdida
de la cosa que se debe. La lnea divisoria entre el incumplimiento contractual y el problema
del riesgo de la contraprestacin es muy fino, casi, podramos decir, que donde termina el
incumplimiento contractual principia la teora de los riegos. Esto porque cuando concurre
el supuesto de la teora del riesgo el acreedor, en este caso el comprador, se encuentra
enfrentado a una situacin bastante simple de apreciar: se produce un incumplimiento, el
acreedor entender que sencillamente ha habido incumplimiento del vendedor y por ms
que intente convencerle que la prdida ha sido por caso fortuito (CF) o fuerza mayor (FM),
el comprador no va a entender los dichos del vendedor, porque en concreto ha habido
incumplimiento, podra hacer uso de la opcin que reconoce el Art. 1526 i II CC, podr
decidir perseverar en el contrato o bien si resolverlo y en ambos demandando adems la
indemnizacin de daos.

Pensemos que el comprador persiste en el contrato, demanda el cumplimiento
forzado mas la indemnizacin de daos, en que situacin se encuentra el vendedor?: en un
primer momento para el derecho de las obligaciones, que ocurre con esa falta de entrega?:
se presume la culpa del vendedor y en materia de perdida de la cosa que se debe y situados
en este modo de extinguir las obligacin que invocara el vendedor, en realidad su
obligacin se ha extinguido por el modo de extinguir obligaciones perdida de la cosa que
se debe. Ahora si vinculamos el 1547, del cual se deduce de su i III una presuncin de
culpa, en cuanto prescribe que incumbe probar la diligencia o cuidado a quien ha debido
emplearla (o sea, al deudor), agregando que la prueba del caso fortuito corresponde al
deudor, en la prdida de la cosa que se debe, se seala que la perdida se presume culpable.
Consiguientemente apoyndonos en las dos instituciones y el instituto del modo de
extinguir obligaciones prdida de la cosa que se debe, no nos queda mas que recurrir al
Art. 1672 CC; porque el 1671 dispone:

Siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por culpa suya.

De manera que, en principio, esta imposibilidad sobrevenida es imputable al
vendedor. Y el Art. 1672 CC prescribe para este caso:

Si el cuerpo cierto perece por culpa o durante la mora del deudor, la obligacin del deudor subsiste,
pero vara de objeto; el deudor es obligado al precio de la cosa y a indemnizar al acreedor. / Sin embargo, si
el deudor est en mora y el cuerpo cierto que se debe perece por caso fortuito que habra sobrevenido
igualmente a dicho cuerpo en poder del acreedor, slo se deber la indemnizacin de los perjuicios de la
mora. Pero si el caso fortuito pudo no haber sucedido igualmente en poder del acreedor, se debe el precio de la
cosa y los perjuicios de la mora.

En principio, este vendedor atendido que se presume que la perdida ha sido
culpable, est obligado ya no a la entrega de la cosa sino que a indemnizar a su comprador.
El comprador demanda la ejecucin forzada pero ella es imposible, de manera que el
comprador tendra que demandar subsidiariamente la indemnizacin compensatoria para el
caso que no fuere posible la ejecucin forzada, mas la indemnizacin moratoria que se
estar pidiendo en la demanda principal.

Entonces, estamos en el Art. 1820 CC pero no se puede plantear as no mas: el
punto de partida es en realidad el Art. 1826 CC: hay incumplimiento; el punto de llegada
podra ser el 1820 o el 1672 dependiendo si logra probar el CF o FM; y si eso es as,
llegaremos recin- al Art. 1820 CC, porque se extingui la obligacin, se pone en marcha
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la teora del riesgo y se rechazara la demanda del comprador, por cuanto la obligacin del
comprador se encuentra extinguida, de manera que mal podra hablarse de incumplimiento.
Y como el vendedor habr demandado reconvencionalmente el pago del precio ese
comprador ser obligado al pago de ese precio.

Los efectos particulares de los contratos bilaterales se vinculan todo con el
incumplimiento, por cuanto llegaremos a la teoria del riesgo solo cuando el vendedor logre
acreditar y excluir la culpa mediante la prueba del CF o la FM.

De su carcter consensual y las exigencias de forma

Se deca como primera caracterstica que el contrato de compraventa es consensual,
los contratos desde la ptica de su perfeccionamiento, por regla general sern consensuales,
se perfeccionan por el solo consentimiento de las parte sin perjuicio de considerar que la
regla general viene representada por los contratos consensuales formales, se perfeccionan
por el solo consentimiento pero estn sometidos a algn requisitos de forma de cuya
observancia dependa la plena eficacia del acto, y en materia de compraventa tiene
importancia porque hay dos normas que prevn sobre lo que se estudi como formalidades
por va de prueba, y la manifestacin mas potente de estas formalidades viene dada por las
disposiciones del Art. 1708 y 1709 CC que exigen la escrituracin simple para ciertos actos:

Art. 1708 CC: No se admitir prueba de testigos respecto de una obligacin que haya debido
consignarse por escrito.

Art. 1709 CC: Debern constar por escrito los actos o contratos que contienen la entrega o promesa
de una cosa que valga ms de dos unidades tributarias. / No ser admisible la prueba de testigos en cuanto
adicione o altere de modo alguno lo que se exprese en el acto o contrato, ni sobre lo que se alegue haberse
dicho antes, o al tiempo o despus de su otorgamiento, aun cuando en algunas de estas adiciones o
modificaciones se trate de una cosa cuyo valor no alcance a la referida suma. / No se incluirn en esta suma
los frutos, intereses u otros accesorios de la especie o cantidad debida.

Si no se observan las formas, se llega a una ineficacia por falta de prueba, que
excluida la prueba documental y la prueba testimonial. Ahora en que casos, debe constar
por escrito 1709 CC.

Es importante la compraventa por cuanto es un contrato consensual por regla
general distinto es el caso de la promesa porque ella debe siempre constar por escrito, se
llega a su inexistencia o nulidad absoluta si no consta por escrito. La regla general es que la
compraventa sea consensual pero a pesar de ello la compraventa al menos estar vinculada
con una forma de necesaria observancia si se quiere asegurar la eficacia del acto cuando es
mas importante: frente a un incumplimiento en juicio.

Art. 1801 esto es en los elementos de la esencia. Luego agrega i II VER. Aqu la
venta cuando refiere a estos objetos es solemne y la solemnidad consiste en el
otorgamiento de una escritura pblica. No olvidar que en el caso de los contratos solemnes
el legislador ha querido que la voluntad se manifieste solo y exclusivamente por un medio
en este caso por escritura pblica, y se sabe que las solemnidades no pueden suplirse por
ningn otro medio de prueba aplicarse el adagio los actos solemnes se prueban por si
solos. De manera que cuando se alude a la solemnidad, y esto nos obliga a volver a la
teora general del acto jurdico, aludimos al consentimiento, a la voluntad, por esta razn es
inexacta la critica que se formula al Art. 1545 norma que prev sobre los requisitos que
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deben concurrir en un AJ para su existencia o validez. Una de las crticas que se
formulaban a esa norma era que el legislador habra omitido las solemnidades, lo cual es
inexacto: porque cuando el legislador exige que se consienta en el acto, all esta la
solemnidad, porque tendremos que ir a cada tipo contractual para ver como debe
manifestarse ese consentimiento. Por regla general, por solo acuerdo de voluntades; limites
Art. 1802 i II; ese es el vehiculo que ha definido el legislador atendida la naturaleza de la
compraventa.

Normas aplicables a la sociedad conyugal

A propsito de la forma o las formas que deben observarse en una compraventa y
vinculado con el carcter consensual o solemne de la compraventa es necesario recurrir a
las normas sobre sociedad conyugal que es el rgimen de bienes supletorio en materia
matrimonial, o sea, salvo que sea excluida por el solo hecho del materia se entiende que los
cnyuges contraen sociedad conyugal cuando se habla de la SC se piensa en un rgimen
matrimonial en el que hay un administrador, hay un jefe de la SC que administra los bienes
propios, los propios de la mujer, como los bienes sociales. Interesa preguntar que ocurre
con la venta de los bienes sociales y propios de la mujer, si se venden o si el objeto de la
venta es un bien inmueble o esa compraventa es solemne; por cuanto debe constar por
escrito interesa saber que ocurre cuando es el marido es el que vende bienes de propiedad
de la mujer.

Primero el caso de los bienes sociales, el marido administra estos bienes pero sujeta
a ciertas limitaciones que se concretan en la autorizacin que deba otorgar la mujer o bien
el juez en subsidio y esta autorizacin de la mujer o judicial, constituye una formalidad
habilitante su omisin acarrea la nulidad relativa y conforma el Art. 1749 que prev sobre la
administracin de los bienes sociales y ms especficamente a las limitaciones a que quede
sujeta esta administracin, agregando que El marido no podr enajenar o gravar voluntariamente
ni prometer enajenar o gravar los bienes races sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin
autorizacin de sta. El marido para poder vender o prometer vender requiere de la
autorizacin de la mujer. Debindose agregar adems los derechos hereditarios, si se trata
de los derechos hereditarios de la mujer quien los administra es el marido y mientras no se
produzca la particin el legislador los trata como bienes sociales, el marido es quien los
administra, de manera que si el marido quiere vender esos derechos, junto con la necesidad
de escrituracin publica se requiere autorizacin de la mujer. Ahora se debe considerar que
el i final del 1749 dispone:

La autorizacin a que se refiere el presente artculo podr ser suplida por el juez, previa audiencia a
la que ser citada la mujer, si sta la negare sin justo motivo. Podr asimismo ser suplida por el juez en
caso de algn impedimento de la mujer, como el de menor edad, demencia, ausencia real o aparente u otro, y
de la demora se siguiere perjuicio. Pero no podr suplirse dicha autorizacin si la mujer se opusiere a la
donacin autorizacin, disponer los bienes sociales, ni dar en arriendo o de los bienes sociales.

Cuando la mujer se niega injustificadamente o cuando se encuentre impedida y, si la
demora se sigue un perjuicio para la SC, que se prev especialmente una formalidad
habilitante para el caso de los BS por el Art. 1549 CC: la autorizacin del juez.

Tratndose de los bienes propios de la mujer, el marido los administra, pero para
que el marido pueda vender y consiguientemente enajenar los bienes propios, requiere
ahora no de la autorizacin de la mujer, si no de su voluntad; ac no se puede hablar de
autorizacin; porque la mujer tiene que consentir en la venta y enajenacin de un bienes
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propio. Aqu hay dos voluntades que concurren: se trata de una voluntad compleja,
compuesta por la voluntad del marido y a la de la mujer. Y esta voluntad por lo tanto
deber constar al igual de la voluntad del marido, deber constar por escritura pblica.
Ahora lo curioso es la sancin que se prev para la omisin de la voluntad: debiera ser
inexistencia o nulidad absoluta, pero sin embargo el legislador, haciendo excepcin a la
teora general del acto jurdico, prev como sancin, al igual que en caso de la autorizacin,
la nulidad relativa. El Art. 1757 CC dispone:

Los actos ejecutados sin cumplir con los requisitos prescritos en los artculos 1749, 1754 y 1755
adolecern de nulidad relativa. En el caso del arrendamiento o de la cesin de la tenencia, el contrato regir
slo por el tiempo sealado en los artculos 1749 y 1756.

Adems tenemos que considerar otro supuesto, tambin dentro del derecho de
familia, y particularmente en materia de efectos o regmenes patrimoniales del matrimonio.
El Art. 1741 CC [?] dispone:

Vendida alguna cosa del marido o de la mujer, la sociedad deber recompensa por
el precio al cnyuge vendedor, salvo en cuanto dicho precio se haya invertido en la
subrogacin de que habla el artculo 1733, o en otro negocio personal del cnyuge cuya era
la cosa vendida; como en el pago de sus deudas personales, o en el establecimiento de sus
descendientes de un matrimonio anterior.

Y el Art. 1742 CC: El marido o la mujer deber a la sociedad recompensa por el valor de toda
donacin que hiciere de cualquiera parte del haber social; a menos que sea de poca monta, atendidas las
fuerzas del haber social, o que se haga para un objeto de eminente piedad o beneficencia, y sin causar un
grave menoscabo a dicho

Debemos vincularlo con el 1744 [?] porque el 1742 prev la observancia de una
formalidad habilitante cuando el cnyuge propietario pretende enajenar o gravar
voluntariamente los bienes familiares o prometer gravar o enajenarlos, la norma seala:

Aqu si se trata de un bien familiar, lo que se podr constatar yendo a la inscripcin
de dominio de la propiedad, en este caso sea que se trate de un bien raz, sea que se trate de
bienes muebles que guarnecen un bien raz, si el cnyuge propietario pretende vender estos
bienes requerir de la autorizacin del cnyuge no propietario que es el beneficiario con la
declaracin de bien familiar autorizacin que a diferencia del caso anterior, debe ser
otorgada necesariamente por el cnyuge no propietario.

De las formalidades convencionales.

El Art. 1802 dentro de las formalidades. De estas dos disposiciones extraemos lo
que se ha sealado como solemnidades convencionales; en realidad, se trata de
formalidades convencionales, se trata de un acto consensual en que las partes convienen
que el acto nos se entender perfecto sino mientras no se otorgue una escritura pblica o
privada en trminos tales que, mientras esto no ocurra, cualquiera de las partes podr
retractarse validamente del contrato, hasta el momento de la entrega, salvo que medie la
entrega o el principio de esto.

Dos preguntas: Estamos verdaderamente ante una solemnidad?, en segundo lugar
respeta el legislador la voluntad de las partes? Porque las partes convienen en relacin al
perfeccionamiento que no se entienda perfeccionado mientras no se entregue escritura
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pblica o privada, a pesar de que es consensual, de acuerdo al 1545, pero el legislador
respeta el acuerdo? En definitiva esto es un supuesto en que el legislador pasa por sobre el
Art. 1545 un acuerdo de cierto contenido, le asigna un efecto distinto al sealado por las
partes. Las solemnidades son de derecho estricto y solo pueden estar establecidas por la ley,
de manera que, a pesar de lo que convengan las partes el contrato ser consensual por ello,
el legislador le da un efecto distinto al querido por las partes y de la norma se extrae que en
realidad el contrato se perfecciona por el solo acuerdo, produciendo sus efectos solo as se
puede entender porque podra mediar la entrega, pero aqu tenemos que observar que si
bien el contrato se perfecciona el vinculo jurdico a que da lugar este contrato es precario es
dbil y es as, porque se reconoce a las partes de manera excepcional, el derecho de
retractarse; la precariedad del vinculo se aprecia de que un contrato puede quedar sin efecto
por voluntad unilateral de las partes cualquiera de ellas puede retarse validamente. Esta
precariedad tiene un limite; cuando se consolida el vinculo jurdico: desde que se otorga la
escritura pblica o privada; pero puede ser que antes de eso haya principio al entrega y
desde ah queda consolidad el vinculo y desde ah no puede quedar sin efecto sino por
mutuo acuerdo u otra causa legal. De manera que mas que una formalidad estamos en
presencia de una modalidad, porque lo que hacen las partes a travs de este pacto es
modificar los efectos normales de la compraventa y esta modificacin se hace sentir en este
derecho de retracto.

Ahora, retractase validamente tiene dos alcances: primero que se reconoce la fuerza
a la declaracin unilateral para dejar sin efecto un contrato ya perfeccionado con vnculo
precario; y segundo, quien se retracta no queda obligada a indemnizar a su contraparte, es
un retracto sin obligacin de indemnizar. Y esto porque se estudiaran las arras que es otro
pacto accesorio as como las formalidades convencionales que son un pacto accesorio son
elemento accidental de la compraventa, y cuando las arras son dadas en garanta, el Art.
1803 CC

Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato,
se entiende que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas; y el
que las ha recibido, restituyndolas dobladas.

Se trata de una garanta que se asemeja a una caucin real pero sin ser tal, tanto as
que el legislador habla de cosa en prenda. Si alguien da una suma de dinero o cosa a suma
de dinero en arras se pierde, si se recibe a mismo titulo se retracta se obliga a restituir esa
suma doblada; hay un pacto accesorio, se reconoce el derecho a retracto que no es sin
ulterior efecto, sino lo que hacen las partes, es obligado a una indemnizacin que han
evaluado anticipadamente. Derecho a retracto en virtud de una formalidad; derecho a
retracto en virtud de un pacto de arras.

Los elementos de la esencia

Lo son el precio y la cosa.

Precio.

El Art 1793 seala: La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador
da por la cosa vendida, se llama precio.

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Ah aparece el precio como elemento de la esencia elemento sin el cual el contrato
no produce efecto alguno o bien degenera en otro.

1. Requisitos

Debe ser determinado o determinable; debe convenirse en dinero, independiente de
cmo se pague, porque podra mediar una dacin en pago; el precio debe ser verdadero o
real, lo que no quiere decir que sea justo o no, lo que importara solo para efectos de la
lesin enorme que como se sabe su mbito se reduce a ciertas compraventa. En general a
las compraventa de inmuebles.

a) Determinado o determinable. Art. 1808 y 1809 CC

El precio podr ser de comn acuerdo sea que lo convengan las partes o lo fije un
tercero, o sea el precio puede ser fijado por el acuerdo de las partes o por un tercero
designado de comn acuerdo por las partes.

Art. 1808 CC: El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes. Podr hacerse
esta determinacin por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen. Si se trata de cosas fungibles corriente
de plaza, se entender el entrega, a menos de expresarse otra y se vende al del da de la cosa.

El precio puede estar determinado en el contrato o que se indiquen la forma en que
se pueda determinar, esas indicaciones o medios.

Agrega el Art. 1809 CC: Podr asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el
tercero no lo determinare, podr hacerlo por l cualquiera otra persona en que se convinieren los
contratantes; en caso de no convenirse, no habr venta. / No podr dejarse el precio al arbitrio de uno de
los contratantes. Segn el Art. 1809 CC el precio puede determinarse por un tercero a su
arbitrio siempre y cuando este tercero, y as se infiere de la norma, haya sido designado por
ambas partes.

Lo que la ley rechaza de plano es que el precio sea determinado por una sola de las
partes porque ah faltara el consentimiento, recordemos que se trata de un EDE sobre el
cual debe recaer el consentimiento.

Supuestos: la partes lo determinan; determina medios o indicaciones para
determinarlos; partes designan un tercero para que lo determine. Sea uno u otro siempre
hay acuerdo e voluntad; por ello si no lo fija el tercero designado las partes podr nombrar
o nominar a otro tercero para que haga lo mismo, ahora si no se determina el precio, falta
el precio, y no habr venta.

Puede ocurrir que el precio sea convenido parte determinado y parte determinable,
as p.ej. se conviene el precio en 100 mas el exceso de la reventa que efectuara el
comprador.

Ahora si uno analiza distintos contratos a propsito del precio determinado o
determinable el caso mas simple es (i) precio $ 5.000.0000; o bien (ii) en moneda extranjera
y su equivalente en moneda nacional: 20.000 USD; (iii) o en una unidad reajustable: 300
UF; (iv) pero tambin puede que se fije o acuerden las indicaciones para determinar el
precio: precio de mercado por cada unidad de medida; (iv) o bien que el comprador se
obliga a pagar deuda que el vendedor tiene con tercero debidamente individualizada; (v)
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podra tambin sealar: la suma de $ 5.000.000 ms todo lo que adeude el vendedor a una
entidad bancaria (en este ultimo caso lo que se hace es diputarlo para el pago, no se cede el
crdito). En todos estos casos se cumple con la exigencia.

El tercero puede fijar el precio o los medios para determinarlo, puede ser tambin
determinado o determinable. Surgen dos interrogantes: es esencial el acuerdo sobre la
persona del tercero, as qu efectos produce la compraventa pendiente la determinacin?
Porque se sabe que si el tercero no efecta la determinacin no habr venta, habr que
plantearse de que manea en un contrato de compraventa se podra preveer y anticiparse a
este problema porque la cuestin podra quedar pendiente en el tiempo; y en segundo
lugar, sabemos la respuesta.

Abril.20
Un pacto queda pendiente convenir en otro elemento de la esencia mientras no se
determine no hay venta; o bien podramos inclinarnos por la tesis de que se trata de una
compraventa sujeta a condicin suspensiva mientras no se determine por el tercero
nominado por ambas partes no hay venta porque ese es el efecto de la CS el efecto del
contrato queda pendiente hasta el acaecimiento del hecho futuro e incierto cual es la
determinacin del precio. De manera que mientras no se verificara este hecho futuro e
incierto cual es la determinacin por parte del tercero no hay venta. Ahora si el tercero no
lo hace hay que estar a si se a nominado o no un sustituto; y si no lo hay no habr venta
falta EDE.

Se excluye que la determinacin del precio quede al arbitrio de una de las partes as
como tampoco la determinacin del tercero en este caso el consentimiento debe recaer en
el elemento de la esencia ya sea determinado o determinable ya sea que lo designen las
parte so un tercero.

Normas mercantiles

En sede mercantil hay normas especiales, resultan relevantes los art. 139 y 140
CCom que se sitan dentro de la regulacin especial en materia de compraventa mercantil.
El Art. 139 que se encuentra dentro del ttulo II de la compraventa su prrafo segundo del
precio dispone VER. La norma expresamente que el precio constituye un elemento de la
esencia es mas no hay compraventa si los contratantes no convienen en el precio o en la
manera de determinarlo misma idea del CC pero ac se aade algo mas se establece una
presuncin que se vincula con el propio carcter del acto mercantil y las conductas del
trafico donde no es inusual que en una operacin como lo es una compraventa las partes
sin ms procedan a la entrega de la cosa ej. se necesitan 20 computadores se entregan pero
no hubo acuerdo en cuanto al precio solo en relaciona a la cosa, ac hay una verdadera
presuncin el legislador presume que si las partes son condenen en el precio pero si se
materializa la entrega presume que ellas convinieron en el precio de mercado, porque se
trata de mercaderas de cosas fungibles que tienen un precio de mercado y estn en el
mercado, que son objeto de intercambio.

Y el Art. 1808 CC en el prrafo referido al precio establece una regla similar
vinculada con la fungibilidad de las cosas pueden haber cv civiles cuyo objeto sean cosas
fungibles intercambiables, VER. Ac es distinto porque las partes conviene e una cv cuyo
objeto es una cosa fungible y no se detienen en la determinacin del precio sino que
simplemente acuerdan que el precios era aquel corriente de la plaza en un momento y lugar
determinado, ac hay acuerdo, ac el precio es determinable. Y las determinaciones se
producen acudiendo al mercado y determinarlo.
29

En sede mercantil no hay acuerdo sencillamente se procede a la entrega y es el
legislador el que presume la voluntad de las partes presume que es aquel de mercado y ante
diversidad de precio se est al precio medio. La celeridad del trfico inmediatamente
impone soluciones que tienden a la conservacin del negocio, contrastar esta solucin del
art. 139 con la solucin de la Convencin de compraventa internacional de mercaderas,
porque si uno va a esta norma, ART. 55 el primer comentario que surge es sealar que en
materia de compraventa internacional se hace excepcin al derecho comn en tanto aun
cuando no exista acuerdo al elemento del precio se entiende haber compraventa porque las
visiones desde el derecho civil y no desde el derecho mercantil.

El Art. 140 CCom tambin dentro de la regulacin del precio dispone que si el
tercero a quien se ha confiado el sealamiento del precio no lo sealare supuesto que prev
la norma civil sea por el motivo que fuere y el objeto vendido hubiera sido entregado
nuevamente estamos atendiendo al modo como opera el trafico a la celeridad del trafico se
decide un tercero y antes que el tercero fije el precio se entrega el objeto de la compraventa.
El contrato se llevar a efecto por el que tuviere la cosa : ac cambia la lgica; se
cambia el objeto en cosas que tienen un valor de mercado que esta disponibles en el
mercado y aun cuando el tercero no cumpla su cometido efectundose la entrega esa
compraventa se entender perfeccionada porque la ley presume que la voluntad de las
partes ha sido vender a precio de mercado.

Ahora si no se ha hecho al entrega se vuelve a la solucin civil, un derecho especial
que se suple por la norma del derecho comn el de la cv en el CC, se atender a si el que ha
sido designado [OA]

2. Precio debe acordarse en dinero

Ya se deca que una cosa es que el precio se acuerde en dinero y otra distinta es que
se pague de otra forma y all inmediatamente caemos en la dacin en pago en esta
convencin que si bien no tiene una regulacin expresa sistemtica pero no obstante no
estar regulada hay ciertos reconocimientos as p.ej. en materia de sociedad conyugal el
legislador ordena la dacin en pago de especies distintas en dinero siempre y cuando no
haya dinero disponible, en la particular en los gananciales tambin se prev en el caso en
que el crdito se pague en una dacin en pago. En el caso de la CE art. 65 LMC puede
pagarse en dinero o por la dacin de especies o acciones. Y finalmente en materia de fianza
tambin se reconoce la posibilidad de que se pague con una cosa distinta a la debida. Ahora
el fundamento de la dacin en pago es indirecto se infiere que el acreedor r o puede
obligado peor si puede acordar en ello, las partes pueden convenir en una dacin en pago.

Ahora el Art. 1794 CC norma que sigue a la definicin de compraventa dispone que
VER. Se ha dicho que el precio debe acordarse en dinero pero conforme a esta norma se
acepta la posibilidad de que las partes convengan el precio parte en una cosa parte en
dinero y para definir si estamos en presencia de una compraventa o una permuta
tendremos que estar a que es lo que vale ms o la cosa o el dinero, lo que es importante en
materia de permuta aun cuando se rija por las mismas reglas de la compraventa no es
irrelevante ir por una u otra solucin. Si es igual se celebran dos actos: permuta y
compraventa.

3. Verdadero o real

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No est en la ley. Tiene importancia desde la ptica de la proteccin de los terceros.
El precio debe ser verdadero o real afirman algunos. El precio no puede ser ficto ni
simulado debe constatarse la intencin de pagarlo y de exigirlo. No tiene nada que ver con
la justicia del precio, el precio justo interesa en la compraventa voluntaria de inmuebles.
Ahora esto nos lleva a otra materia que se analizo cual es la simulacin, y la simulacin en
este caso en que se traduce: lo normal es que exista una simulacin absoluta se trata de
sacar bienes del patrimonio para burlar a los acreedores y por lo tanto en realidad nunca
hubo intencin ni de pagar el precio ni de exigirlo. O sea detrs de esta compraventa no
hay nada. Y por lo tanto como se resolver este problema como abogado del acreedor que
se dirige en contra del deudor, que p.ej. vende un inmueble en 10 millones que se pagaron
con anterioridad a la celebracin del contrato o bien el precio se pagar en cuotas
semestrales durante los prximos 15 aos: accin de simulacin cuyo objeto es solicitar que
se haga primar la voluntad real por sobre la voluntad declarada, no solo basta la accin de
simulacin sino tambin la accin de nulidad.

Hay que vincular la accin de simulacin con la accin que lograr hacer caer el
acto porque con la accin de simulacin se demostrar que falta un requisito de la esencia o
bien la voluntad o el objeto (si el precio es irrisorio), se desapareja la ausencia de uno de los
requisitos de la esencia o de existencia y all accin de nulidad absoluta porque el acto que
hay detrs de esto es nada, en el caso de una simulacin para una donacin no es nulidad
absoluta sino nulidad relativa porque ah se burla una exigencia legal cual es la insinuacin.
Hay que recurrir siempre por accin de simulacin porque segn las reglas generales prima
la voluntad real y habr que hacer caer la apariencia. Una vez acreditara la simulacin se
abren las puertas para la nulidad. Ahora la accin pauliana no hay un problema de
simulacin sino de fraude, esa accin es autnoma no s e vincula con la accin de
simulacin, ese acto celebrado perjudica su derecho como acreedor y habr que probar el
fraude pauliano en el caso de los actos jurdicos onerosos o gratuitos habr que distinguir
sus exigencias tambin tendiendo a proteger al acreedor pero se beneficia solo a ese
acreedor o a todos? Solo a ese porque s e pretende hacer volver el bien, ac el motivo es el
fraude. Se alega en definitiva inoponibilidad.

Cosa

Regulado en el prrafo 4to en materia de compraventa titulo 23 del L. IV. Segundo
EDE la cosa.

1. Sobre el objeto en general

Ac nos encontramos con una serie de disposiciones que nos permiten dibujar el
objeto o mas bien cuales son las cosas susceptibles de venderse y ac irremediablemente
habr que volver a la teora general de los actos jurdicos, al objeto cuando este consiste en
una cosa. Se dibuja aquella cosa u es susceptible de venta. Pueden venderse todas las cosas
corporales o incorporales cuya venta no este prohibida en la ley. El objeto de la venta
puede ser cosa corporales o cosas incorporales, los derechos pueden ser objeto de una
compraventa.

La segunda regla nos lleva a vincular este Art. 1810 del CC con la norma del Art.
1464 CC que se estudi a propsito del objeto ilcito cuando este se refiere a una cosa, y no
solo ah se encontrarn prohibiciones de enajenacin. Si recordamos ac se produce una
discusin en torno al alcance del 1464 discusin que va en varias direcciones. La primera
refiere al alcance de la expresin enajenar y al no distinguir podra tomarse la enajenacin
31
en sentido amplio qu entendemos por eso: la transferencia de un dominio y la
constitucin de un derecho real distinto al dominio, como comprenda la venta la venta no
estaba comprendida de manara que en principio debemos concluir que con la sola lectura
de la norma no se podra afirmar que la venta de aquellas cosas que la norma enumera
adolezca de objeto ilcito en cuanto no estara prohibido.

Ah, sin embargo, acudamos al 1810 que precisamente nos deca que la venta que
podra venderse cualquier cosa mientras su enajenacin no estuviere prohibida por ley: ah
se produce la conexin de manera que en principio la venta de cosa cuya enajenacin est
prohibida por ley est prohibida a su vez y adolece de objeto ilcito porque en general
adolecen de objeto ilcito los actos prohibidos por la ley. En principio la compraventa no
constituye enajenacin; luego 1810 y luego una discusin en torno a si la remisin que hace
la norma es plena o no al Art. 1464 lo cual nos obligaba a desvelar si la norma del 1464 era
o no enteramente prohibitiva porque solo si estimamos que la norma es enteramente
prohibitiva la remisin es plena de lo contrario habr que resolver en un sentido inverso, y
ah la opcin dominante es que la norma es en parte prohibitiva y en parte imperativa. Los
derechos personalsimos no pueden ser enajenados as tampoco las cosas incomerciables en
cambio las cosas embargadas por decreto judicial y las cosas litigiosas aquellas respecto de
las cuales ha decretado medida precautoria de celebrar actos o contratos, ah se puede
enajenar en la medida en que el acreedor consienta o el juez lo autorice el primer caso, y en
el segundo caso en la media que el juez lo autorice en estos dos casos la norma es
imperativa y no estara remitida a la norma. Pero todo esto es intil porque quien comprar
un bien embargado o un bien cuya enajenacin est prohibida por decreto judicial se podr
efectuar la tradicin? No. (si es un inmueble p.ej. no si es un mueble) en estos casos se
podr celebrar una promesa de compraventa es el tpico caso que permite descifrar el
alcance a la exigencia en orden a que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces porque en estos supuestos cabria la promesa no as en actos
enteramente prohibidos por la ley, todo est vinculado.

2. La cosa objeto de la compraventa debe ser una cosa singular.

a) Una cosa singular o bien una cuota de ella. Se infiere del 1811 u prev una cosa
de nulidad absoluta VER. Se repudia la venta de una universalidad la venta del patrimonio
de un individuo, se trata de una universalidad entre vivos, del patrimonio de una persona
viva, y no puede ser objeto de compraventa ni una totalidad ni una cuota de ellas. Pero
ser vlida: es decir se va a singularizar, se vende un conjunto pero en realidad se
venden cosas singulares que se singularizan en un instrumento pblico, en una escritura
pblica. Este es otro caso de compraventa solemne. Habr que vincular necesariamente
esta norma del 1811 con aquel caso en lo que se vende es una sucesin hereditaria, aquel
caso en que el objeto de la compraventa son los derechos hereditarios se trata de una
universalidad mortis causa de un patrimonio o una cuota del patrimonio de una persona
fallecida. Lo que al legislador le repudia son las ventas de universalidades cuya causa no esta
en la venta de in individuo. De estas normas se infiere que la compraventa debe ser
singular. Puede ser objeto una cosa singular o una cuota de ella.

b) El Art. 1812 dispone, hablando e una cosa singular un supuesto de copropiedad,
VER. cabe entonces la venta de cuota sobre cosa singular sin necesidad de que los otros
copropietarios consientan en la venta.

c) El 1641 prescribe que la cosa debe ser determinada o determinable en los
trminos del artculo citado. VER. Ac estamos aludiendo a la venta de cosa futura peor es
32
menestercabe por lo tanto la venta de una especie o cuerpo cierto no cabe duda su
determinacin pero tambin cabe la venta de gnero en la medida en que sea determinable.

d) Ya aparece del Art. 1461 en su encabezado que la cosa debe ser real, pero esta
realidad del objeto no refiere a la existencia presente de la cosa, la cosa puede existir o bien
puede esperarse que exista. El Art 1813 se refiere a este supuesto VER: o sea en principio
la venta de la cosa respecto de la cual hay esperanza de existencia vale, y debe tratarse de
una compraventa onerosa conmutativa sujeta a modalidad bajo la condicin de existencia
de modo que si no llega a existir hay ac una condicin suspensiva aunque hay tambin
quienes lo plantean como una contrato real, pero quedmonos con la primera idea. Si la
cosa no llega existir no habr venta. Ahora si en cambio aparece del contrato o as lo
declaran las partes se compra la suerte ser una compraventa pura y simple onerosa pero
aleatoria de manera que si no llega a existir la cosa ser el comprador quien asumi el riesgo
e la existencia de la cosa y si pago el precio no tiene derecho a restitucin y si no ha pagado
quedara obligado a hacerlo cuando el vendedor as lo declara.

e) Distinto es el caos que las partes compren o celebren un contrato de
compraventa entendiendo que la cosa existe pero en verdad ello no es as, es decir, se
celebra un contrato de una cosa que se entiende existente pero en verdad no existe en todo
o parte, y ac hay que recurrir a la disposicin del 1814 PONER. hay un problema de falta
de objeto pero a su vez contiene un problema de incumplimiento.

Hay que distinguir dos supuestos: uno de inexistencia o nulidad de la compraventa
cual es aquel en que la cosa que no existe falta objeto e irremediablemente llegamos a la
inexistencia o a la nulidad absoluta y el segundo supuesto es aquel en que la cosa existe
pero falta una parte de manera que cuando el comprador entrega hay un incumplimiento
una entrega imperfecta y all el legislador trata este supuesto como supuesto de
incumplimiento y en definitiva le reconoce al acreedor ac al comprador la opcin entre
conservar la cosa o resolver el contrato, esa es la lectura de la norma, ahora si conserva la
cosa tiene derecho a que se ajuste el precio a que se abone aquello que pago en exceso de
acuerdo a la justa tasacin de la cosa actual con la parte inexistente, debe tratarse en el
supuesto en que la parte que falta sea considerable y esta norma es importante como
argumento en materia de resolucin porque de aqu se infiere que no cualquier
incumplimiento da lugar a la resolucin ac la gravedad viene o se manifiesta por cuanto se
trata de una parte considerable, a contrario sensu, si no es considerable no podr resolver.

Pero recibi una cosa distinta que solucin nos da?: la rebaja del precio que se
abone: ac en definitiva cuando se habla del abono del exceso del precio se habla de
una especie de accin de rebaja de precio pero concretamente hay ac incumplimiento
ahora debemos aadir como consecuencia de esto del supuesto que si el vendedor actu a
sabiendas de que la cosa no exista o de que faltaba una parte considerable de ella, al
creedor o al comprador se le reconoce el derecho a ser indemnizado de los perjuicios que
haya sufrido.

Ahora la duda que surge es que ocurre cuando falta una parte no considerable y el
vendedor actu a sabiendas hay que reconocerle tambin el derecho a ser indemnizado
porque en definitiva la conducta dolosa o si se quiere de mala fe en un grado inferior del
vdor es el factor de atribucin de responsabilidad, y esa responsabilidad surgir sea que la
cosa no exista que falte una parte considerable o que falte una parte no considerable.
Importancia histrica de esta norma: el primer supuesto cual es el de aquel en que la cosa
no existe y por lo tanto da lugar a la nulidad absoluta de la compraventa y en el que el
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legislador reconoce a favor del comprador el derecho a ser indemnizado es el antecedente
de la culpa in contraendo es un supuesto a partir del cual Von Iehring construye la teora de
culpa pre contractual incontraendo, no es contractual, porque no hay contrato y en qu
fase acta a sabiendas el vendedor: en la formacin o perfeccionamiento del contrato,
primer supuesto de responsabilidad pre contractual.

Prox clase: preparar las arras y la obligacin de entregar.

Abril.22
De la venta de cosa ajena

Dentro de los requisitos de la cosa como elemento de la esencia es que la cosa
poda ser de propiedad de vendedor o ajena en ningn caso de propiedad del comprador y
ac las normas relevantes son las contenidas en el art 1815 y 1816 CC.

Esta norma independiente de las concordancias con las normas de la tradicin
tambin se incluyen las de la usucapin para entender la expresin utilizada por el
legislador hay que pensar en las llamadas acciones propietarias y en el rgimen e
prescripcin a que estn sujetas estas acciones que se extinguen cuando otro adquiere el
derecho por prescripcin adquisitiva, la tensin que se produce entre el comprador que es
poseedor no dueo y el verdadero dueo, y la sol a esta tensin que se produce viene dada
por las normas de la prescripcin. Ahora el Art. 1816 dispone una causa de nulidad de la
compraventa VER. Esta norma dispone una causa de nulidad reconocindole el derecho al
comprador aun cuando no hubieres dio necesario porque si no es vlido y se celebra
procede el ejercicio de la accin de nulidad porque es un acto prohibido por las leyes
produca la nulidad proceden sus efectos propios y sus efectos restitutorios para quedar en
la misma situacin como si el contrato no se hubiera celebrado.

Adems curiosamente siempre dentro de este elemento de la esencia de la cosa el
legislador se refiere la norma a los accesorios de la cosa a los frutos pero esta norma nada
tiene que ver con el objeto de regulacin del i. I porque pareciere que el legislador le falt
un artculo y tuvo que meter all la regla sobre los frutos y distribuir la suerte de los frutos
segn sea el caso dependiendo si la venta es pura o simple o sujeta a modalidad, esta regla
es una regla dispositiva de manera que las partes pueden estipular cosa distinta en relacin a
la regla. El problema est en que este articulo dispone en su i. Final VER. Es disponible el
inciso primero? No, podran las parte convenir que la venta de cosa propia vale? Y no
tendr derecho a pedir restitucin de lo que hubiere pagad por ello? No. En este caso la
norma del inciso final que regula la libertad contractual a las partes se va a referir
exclusivamente al inc. II que habla de los frutos naturales pendientes al tiempo de la venta,
incluyendo tambin a los frutos civiles que pertenecern al comprador.

Esto se vincula con la teora de los riesgos porque as como el cdor tiene que
soportar el riesgo del deterioro o perdida fortuitos l se aprovecha de los aumentos y tiene
derecho a percibir los frutos tanto naturales como civiles. Ac hay un sentido que prevalece
sobre el tenor literal de la norma: las causas de nulidad son de derecho estricto e
indisponibles, ac hay una norma prohibitiva.

El efecto en cada caso es diento. Si la cosa es de propiedad del vdor la entrega que
constituye tradicin. Distinguiendo entre entrega jurdica y material de la cosa. si la cosa es
propia del vdor la entrega jurdica constituye tradicin y ella producir que el cdor en tanto
adquirente se har dueo de la cosa por lo tanto pasa a ser un dueo poseedor si mas. Pero
si la cosa es ajena la cuestin cambia porque se produce una triangulacin: hay un dueo no
34
poseedor hay un poseedor no dueo que vende la cosa y por lo tanto el cdor pasa a ser a su
vez otro poseedor no dueo. Esta compra es vlida pero es inoponible al dueo no
poseedor y lo es por una razn sencilla: porque l no ha consentido en la venta y es el que
detenta las facultades inherentes al dominio entre ellas la disposicin, la solucin es de toda
lgica, y claro, como de lo que se trata es de celebrar un acto obligacional que constituye el
titulo y que difiere del modo estamos frente a un acto jurdico o un contrato valido, distinta
es la solucin o el efecto que produzca ese contrato en cuanto a la entrega porque esa
entrega que constituye tradicin no producir su efecto normal cual es hacer dueo sino
solo poseedor, la explicacin reside en que el verdadero dueo no ha consentido quien
debe consentir en esas facultades inherentes al dominio es el verdadero dueo. Esa es la
ratio (cfr. Saneamiento de la eviccin). Se integra la reivindicacin, la accin reivindicatoria
y la suerte de la accin depender de la aplicacin de las reglas de PA y en particular aqu
prevalece o tiene relevancia la norma que seala la prescripcin de las acciones propietarias.

Se sabe que esta venta es valida pero es inoponible por la falta de voluntad del
verdadero dueo, que es quien detenta las facultades de disposicin de la cosa y quien debe
consentir acerca de la venta y/o enajenacin de la cosa. el contrato junto con producir un
efecto relativo como hecho se proyecta respecto de terceros y todos ellos deben respetar
esa compraventa salvo el verdadero dueo hay un limite en este caso porque puede
reclamar la inoponibilidad del contrato por falta de voluntad. (as tambin el mandatario
que acta fuera de la orbita de sus facultades: en ambos casos se remedia la situacin
ratificando, manifestando su voluntad en orden a que vende en orden a que acepta lo
obrado).

De la obligacin de entregar la cosa

Hay dos supuestos distintos: El vdor entrego la cosa o no la entrego. Y cuando se
produce la entrega de la cosa, ya se ha dicho que el vdor cumple con la obligacin de
entregar pero cobra relevancia ac esta falta de consistencia entre la definicin del contrato
de compraventa y la definicin su vez de las obligacin del vdor porque segn el 1793 el
vdor se obliga a dar es decir no basta la entrega el vdor debe transferir el dominio, pero
luego cuando se vieron las obligaciones del vdor una principal obligacin era la de entregar
de manera que en este caso el vdor cumple con esa obligacin pero pareciera que cobra
sentido el que el art. 1793 le imponga al vdor la obligacin de dar y es esa obligacin que se
traduce en la transferencia del dominio la que justificara este segundo efecto de la
compraventa: el saneamiento de la eviccin, ello explica por qu al leg no resulta
indiferente que la cosa sea ajena o que se encuentre gravada por un derecho real distinto al
dominio.

En DC en la compraventa internacional de mercaderas, el cdor se obliga a
transmitir la propiedad y los supuestos de eviccin nos e tratan como tal sino como
supuestos de incumplimiento en viene si el vdor no es dueo incumple aun cuando hubiere
entregado. En cambio, en el CC, en nuestro derecho, el vdor que entrega cumple pero si la
cosa es ajena queda sujeta al ejercicio en su contra de la accin de saneamiento de la
eviccin queda obligado al saneamiento de la eviccin. No conformemos con que el
legislador se equivoco: algn sentido tiene esa expresin: el vdor no solo queda obligado a
entregar sino sanear la eviccin una vez celebrada la venta hay un tercero que reclama un
derecho sobre la cosa y si ese tercero obtiene en el juicio de reivindicacin en ultimo
termino habr que coincidir ac que el vdor no ha dado cumplimiento a su obligacin de
dar, distinto es el caso que adquiere por prescripcin adquisitiva porque ah oper otro
modo, no la tradicin.
35

Al vincular esto inmediatamente se viene la accin reivindicatoria. Porque el supuesto
del saneamiento de la eviccin que un tercero reclame un derecho sobre la cosa que es el
derecho de dominio, el cdor una vez que est en posesin de la cosa porque con la
tradicin se le hace tal, se ve alterada por la demanda reivindicatoria de un tercero que se
dice dueo no poseedor, se ejercita en su contra una accin reivindicatoria, y es ah donde
se hace exigible la obligacin de saneamiento de la eviccin y en que se traduce: en que el
cdor citara al vdor de eviccin a fin que lo defienda en juico porque si bien la cv fue valida
porque as lo declara el CC se oblig ms que a la entrega y ac se garantiz la posesin
pacifica y tranquila de la cosa y esta se ha visto alterada y se producir la subrogacin
procesal de manera que el juicio seguir en contra del vdor que comparece sin perjuicio de
la intervencin del cdor como tercero. Y ac hay que estar a las resultas del juico si tiene el
tercero en definitiva la cosa resulto evicta, el cdor se vio privado por sentencia judicial de la
cosa y si es as el vdor deber indemnizar al cdor y en eso se traduce el saneamiento de la
eviccin. Que costa de dos partes: una obligacin de hace que consiste en defender en
juicio la obligacin de dar que consiste en indemnizar partiendo con la restitucin del
precio hasta los otros daos que pudiese experimentar el comprador por la privacin e la
cosa por sentencia judicial.

Relacin con la nulidad. Tan como se deca en definitiva en el derecho los conflictos
no son tan burdos no son tan toscos no se vende una cosa ajena sin ms, estos supuestos
normalmente se vinculan con nulidades o tambin con resoluciones. Se compra y se
adquiere el dominio de una cosa y se vende pero se interpone una demanda de nulidad
absoluta en mi contra o se demanda la resolucin del contrato y que pasar si se acoge la
nulidad? Porque vendi a otra persona y cuando se vendi se vendi en tanto dueo
poseedor y por lo tanto se hizo la otra persona dueo poseedor pero despus se declara la
nulidad del ttulo del vdor (donacin o compraventa, etc.) y por lo tanto las cosas vuelven
al estado en que se encontraban lo que quiere significar que nunca se fue tal dueo ni
poseedor y consiguientemente nunca el otro pudo adquirir el dominio a lo sumo la
posesin quedando en posicin de adquirir por prescripcin adquisitiva ah se plantea el
problema de la eviccin porque en juicio de nulidad se demanda la nulidad y tambin la
accin reivindicatoria de manera que se demandara la nulidad a una persona y la accin
reivindicatoria a la otra y se producir el problema de la eviccin a su vez. TAREA:
plantear un caso de nulidad en que se llegue a un supuesto de venta de cosa ajena y
concurre el problema de la eviccin.

El tercero que es el dueo no poseedor en algunos casos no tendr accin contra el
cdor la primera defensa ser la PA y ac habr que distinguir segn sean bienes muebles o
bienes inmuebles y segn sea la prescripcin ordinaria o extraordinaria.

De la ratificacin y el modo

Y luego hay dos supuestos que obedece a reglas especiales: la primera es la de la
ratificacin, art. 1818 referida al titulo y la otra 898 i. II referida al modo. 1818 el verdadero
dueo conjure con su voluntad ratificando lo obrado por el vendedor no dueo, opera
adems con efecto retroactivo. 898 se ejerce la accin reivindicatoria y el reivindicador
recibe del reivindicado lo que recibi por haber enajenado la cosa dentro del juicio se allana
y seala que recibi tanto y se lo entrega y ah operara una especie de ratificacin tcita por
el solo hecho de recibir el precio porque no se ratifica la venta ni la enajenacin se recibe lo
que se recibi lo que el otro a su vez recibi por la enajenacin. La voluntad tcita se
desprende de ciertos hechos o conductas del declarante. Lo recibe del vdor, porque no se
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dirigi contra del cdor ac tenemos que traer lo propio de la accin reivindicatoria que
tambin procede en contra de quien enajeno.

Hay otro supuesto de no procedencia de la accin reivindicatoria: se produce la
adquisicin posterior del tradente y ac hay dos normas: 1819 y 682 i. II en materia de
tradicin. 1819: el vdor de cosa ajena adquiere posteriormente el dominio ene se caos el
cdor lo ha adquirido desde el momento de la venta. 682 la misma regla pero desde la venta
a la tradicin. En ambos casos con efecto retroactivo.
En el segundo supuesto no hay entrega se vende la cosa ajena y el vdor no ha
efectuado la entrega, por lo tanto la cosa el verdadero dueo no poseedor la reivindicara en
manos del cdor que es el poseedor no dueo y en ese caso se producir si es que el vdor es
vencido y ya se estudiara el caos en que el cdor es consciente de que existe una turbacin
ene l dominio ah se le reconoce un derecho de retencin del precio. En definitiva
pensemos que se produce la reivindicacin es vencido el vdor el supuesto es de
imposibilidad de cumplimiento: el vdor no podr efectuar la entrega incluso antes de ser
vencido porque podra haber una MP. Y es ah donde en definitiva se pasara a los efectos
del incumplimiento a los efectos por la falta de entrega se salta el problema de la eviccin y
hay un problema de falta de entrega no entrega o no podr hacerlo. A menos que medie la
ratificacin de la venta.

TAREA: es posible demandar la resolucin del contrato por incumplimiento en
razn e que la cosa es ajena o esta gravada con derecho real? Pensemos en que se ha
efectuado la entrega y efectuada se descubre que la cosa es ajena o que esta gravada con un
derecho real. En ese caso nos encontraremos frente a un supuesto tpico de eviccin
porque es previsible que luego el tercero demande, habr que esperar hasta ello?

Arras

Aspectos conceptuales

Que son? Hay que situarnos dentro de los elementos accidentales de la
compraventa se trata de una clusula expresa de necesaria incorporacin y que viene a
alterar los efectos normales de la compraventa acta como especie de modalidad porque
modifica dispone de los elementos de la naturaleza. Ac cuando se habla de las arras se
alude por regla general a una suma de dinero o tambin puede ser una cosa. y las arras
como se sabe pueden ser de dos clases: en materia civil las arras en garanta de la
celebracin o de la ejecucin del mismo. O tambin excepcionalmente y para ello se
requiere mencin expresa las arras pueden ser dadas como seal o prueba de haber
quedado las partes convenidas que en materia civil es la opcin no as en materia mercantil.

Lo importante es detenerse en las arras dadas en garanta porque estas vienen a
intervenir los efectos normales de la compraventa el efecto es similar a aquel que se
produce con las formalidades convencionales porque las arras dadas en garanta reconocen
el derecho de retracto a las partes es decir las partes pueden retractarse pero asumiendo un
costo: el que las da las pierde y el que las recibe las restituye dobladas o paga el doble de su
importe. Lo que hay detrs de las arras es una verdadera avaluacin anticipada de los daos,
asimilable a una clusula penal. Hay una precariedad del vinculo jurdico que se manifiesta
en que cualquiera de ellos puede retractarse y de ser as se producen dichos efectos que son
iguales a una indemnizacin de daos.

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Esto se vincula con los contratos preparatorios pero tambin con los contratos
definitivos porque pueden referirse a una promesa de compraventa o a una compraventa.
Si no opera la retraccin: el cdor se imputa al precio salvo que sea una cosa habr que estar
al acuerdo de las partes; y si las recibe se tendrn que restituir las cosas o el dinero. En las
arras acta una especie de autotutela sobre todo para quien recibe las arras por cuanto el
tiene derecho a retenerlas hay una especie de caucin real. En el caso de las arras dada en
seal se quiere asegurar el negocio se entregan las arras para que no haya dudas de que el
contrato se encuentra perfeccionado; en estas arras i una de ellas se retracta habr
incumplimiento y se pasa a los efectos anormales de las obligaciones.

Efectos de la compraventa

Tenemos que distinguir algunos efectos que se dicen de la esencia: entrega y pago
del precio. Hay otras de la naturaleza: saneamiento de la eviccin, y saneamiento de los
vicios ocultos ; y otros efectos accidentales: que en definitiva se traducen en una
modificacin a los efectos normales del contrato de compraventa: el pacto comisorio que
incide en la condicin resolutoria tcita, las arras, el pacto de retroventa, el pacto de
retracto y las formalidades convencionales.

Efectos anormales: cuando se produce el incumplimiento ya sea del vdor o el cdor
tenemos que estar a las reglas generales pero sobre todo a las especiales del XXIII del
libro IV. Va envuelva la condicin resolutoria tcita, Art.1489 CC: si se produce el
incumplimiento este puede optar entre la resolucin o el cumplimiento forzado en ambos
con derecho a indemnizacin de daos. Vinculado con esto tenemos que llegar al pacto
comisorio que no es sino la condicin resolutoria tcita expresada. Y hay reglas especiales
para una obligacin secundaria que pesa sobre el cdor que queda obligado a la recepcin de
la cosa esta obligado a ello, sin embargo para el caos de la recepcin y su incumplimiento el
leg prev efectos especiales que se traducen primero en que al vdor se le releva de la
diligencia debida ya no responde de la culpa leve solo de la grave y el dolo, en esa
conservacin debe emplear la diligencia debida que se opone a la culpa leve pero si el cdor
est en mora de recibir dentro de esa obligacin responder solo de la culpa grave o el dolo
y aparte el cdor quedara obligado al reembolso de los gastos en que hubiere incurrido el
vdor con ocasin de la conservacin de la cosa.

Prox. Clase: Efectos de la cv y de la obligacin de entregar.

Abril.23
Rgimen del incumplimiento del vendedor

La norma relevante es el Art. 1828 CC aun cuando se pudiese pensar que es la
norma relevante la que prev como obligacin principal del vdor la de entregar la cosa, en
cuanto al alcance de la entrega el vodr se obliga a todo lo que reza el contrato. Esto se
vincula con el contenido de la regla contractual, si el vdor se obligo a vender una cosa libre
de gravmenes y no es as ha incumplido, si se obligo a entregar manuales o accesorios y no
lo hace o son defectuosos habr incumplimiento. Esta norma hay que conectarla con la del
pago que no es sino la prestacin de lo debido de manera que tiene que ser exacto debe
haber coincidencia entre lo prometido lo que reza el contrato y lo ejecutado por el vdor de
manear que si no existe coincidencia hay incumplimiento. Porque cuando se piensa en
incumplimiento se piensa p.ej. en la falta de entrega pero el art. 1826 prev el supuesto de
la falta de entrega o la entrega tarda, de manera que el art. 1828 nos permite avanzar ms
all considerar dentro de los posibles incumplimientos, los cumplimientos imperfectos hay
entrega pero no entrega lo que reza el contrato entrega cosa distinta (cfr. Sentencia que
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trata sobre una cv de sal por parte de cecinas la preferida hay entrega pero ella no coincide
con lo pactado y el tribunal Abeliuk- seala hay cumplimiento formal pero ese
cumplimiento es imperfecto) entonces el art. 1826 CC

Segn el i i se obliga a efectuar la entrega. I II si no lo hace se tiene derecho a
insistir en el cumplimiento persistir en el contrato o bien resolverlo. Son supuestos
diversos. Si no entrega puede exigir el cumplimiento si se le entreg conserva la cosa y
persevera en el contrato. Ahora bien podra resolver y si lo hace aniquila el contrato por lo
tanto esa resolucin conducir a la extincin de la obligacin de entrega que se encuentra
pendiente, ahora si la recibi tardamente y opta por resolver rechazar la cosa. no entrega:
resolucin o persistir en el contrato; entrega tarda: resuelve rechaza la mercadera o
persiste en el contrato.

El Art. 1826 prev dos supuestos de incumplimiento: la falta de cumplimiento y el
cumplimiento retardado. Ahora se ha dicho que el mbito de la resolucin es ms amplia:
procede tambin frente a incumplimientos imperfectos. As, el 1489 cuando prev la CRT
habla de no ejecutarse lo pactado y cuando el legislador emplea esta expresin alude a un
concepto amplio de incumplimiento comprensivo de tanto de la falta de cumplimiento, del
cumplimiento retardado y del cumplimiento imperfecto. Para poder tener una visin
completa de los efectos del incumplimiento hay que integrar el ttulo XXIII, recurriendo a
la norma general del Art. 1489 porque de esa manera se podr comprender todos los
incumplimientos, todos los supuestos en que hay falta de ejecucin de lo pactado que va
desde la no entrega hasta la entrega imperfecta. Y por eso cuando se habla del rgimen del
incumplimiento se debe partir por la norma del 1828 porque esa norma permite llegar a un
concepto amplio de incumplimiento compresivo de todo desde la no ejecucin hasta la
ejecucin imperfecta y seguidamente el Art. 1826 no da solucin a todos los problemas de
incumplimiento por cuanto prev dos supuestos: la no ejecucin y la ejecucin tarda
consecuentemente e debe recurrir al 1489 para completar el rgimen del incumplimiento
del vendedor.

De la resolucin por inejecucin

Ahora queda pendiente otra cuestin: porque se ha hablado de un incumplimiento
de un supuesto en el que el deudor no ejecuta la prestacin de lo debido cualquiera sea la
falta de coincidencia, y ac hay una NE o una EI pero queda pendiente averiguar cuando el
cdor puede resolver, puede resolver frente a cualquier incumplimiento? Al cuestin es
saber cuando un incumplimiento es relevante o no porque podra decirse es contrario a la
buena fe demandar resolucin frente a incumplimientos de poca envergadura, la buena fe
limita el ejercicio de la facultad resolutoria, la cuestin es averiguar cuando el
incumplimiento es esencial, relevante o grave. Se buscan criterios (cfr. artculo profe Vidal.)
hay varios criterios no hay un criterio nico:

(i) Habra que estar primero al pacto entre las partes definiran aquellos
incumplimientos que consideran graves esenciales y que consiguientemente dan lugar para
el caso que se exista un incumplimiento a la resolucin, primero estar al pacto. Ahora asi
p.ej. hay clusulas que elevan todas las clusulas a la condicin de esencial: ha sido
rechazada porque se exige especificidad es contraria al art. 1489 esta vaca de contenida;

(ii) Si no hay clusula expresa se deja la cuestin a la interpretacin judicial y habr
que fijarse en el impacto que produce el incumplimiento en el inters del acreedor y aqu el criterio no
es si la obligacin es principal o accesoria sino en qu medida el incumplimiento incide en
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el inters del acreedor en trminos tales que ese incumplimiento priva al acreedor de lo que
tena derecho a esperar en bitad del contrato, priva sustancialmente de aquello a lo que
tena derecho a esperar el acreedor siempre y cuando ese resultado hubiere sido previsible
para el deudor, como el caso de las lavanderas si apareciera que se necesitan las calderas y
as est en el contrato para tal fecha y ellas llegan con 5 mees de retardo ese
incumplimiento siempre que el propsito se incorpore al contrato, impactara de tal medida
en el inters del acreedor que se le autoriza a salirse del contrato siempre y cuando haya
sido previsible para el deudor. La torta de novio: no llega es esencial produce e un impacto
tal que autoriza al acreedor a salirse del contrato, esta en el Art. 25 CDV se traduce en un
problema de interpretacin judicial y adquiere especial relevancia la consideracin del
propsito practico de las partes que tiene que estar incorporado al contrato porque solo en
esa mediad es previsible para el deudor.

(iii) Ahora hay otro supuesto que no refiere al impacto del incumplimiento en el
inters del acreedor sino que atiende a la conducta rebelde, deliberadamente rebelde, del deudor y ac
la resolucin del contrato se justifica en la perdida de la confianza del acreedor en ordena
que el deudor cumplir posteriormente. Si se examina la jurisprudencia hay cosas en los que
se aprecia esta idea que el sentenciador ms que estar a la gravedad del incumplimiento esta
a la gravedad de la conducta del deudor, as ha obrado con dolo, si el comportamiento Es
doloso y as se acredita procedera la res sin importar la calidad del incumplimiento.

(iv) Y otro supuesto presente en el nuevo derecho de la contratacin que en la
prctica se incorpora en nuestra prctica contractual, es la que se refiere al plazo
suplementario. Se produce el incumplimiento y no est en el catalogo del contrato ni es muy
evidente que sea esencial en cuanto al impacto que produzca en el inters del acreedor, se
prev una clusula conforme a la cual el acreedor puede conferir un plazo suplementario al
acreedor para que cumpla no es un plazo de gracia porque hay incumplimiento y desde el
incumplimiento se deben los daos, o para que subsane el cumplimiento reemplace la
prestacin corrija etc. Y resulta que la actitud puede ser doble: puede comunicarse otorgar
el plazo suplementario y se rehsa a la entrega de la cosa, o bien transcurre el plazo y el
deudor se ausenta. Se observa una rebelda frente a la ley del contrato una resistencia, en
ese caos desde luego ya sea en el del dolo o en este caso, hay una conducta que hace perder
la confianza del deudor y esa prdida de confianza protegida por la BF objetiva es la que
justifica la resolucin. N algunos casos el otorgamiento del plazo es necesario para la
resolucin y en otros es una facultad para el acreedor.

Excepcin de contrato no cumplido

El i. III prev la excepcin de contrato no cumplido, VER. En definitiva estas
acciones ac reconocidas podr ejercitarlas el acreedor en la medida que all cumplido o
este llano a cumplir, hay discusin acerca que si esta excepcin de contrato no cumplido
incide tanto en la resolucin, como tanto en la indemnizacin de daos o solo en esta
ltima; porque ac estamos frente a incumplimiento recproco, el cdor no paga y el otro no
entrega y eso justifica que queda excluida la mora por cuanto la mora purga la mora, y esa
norma del 1552 que recoge este adagio se refiere nicamente a la indemnizacin de daos
porque la mora es requisito de esa indemnizacin.

Caso de incumplimiento previsible

Y el i. IV prev un caso de incumplimiento previsible, no hay incumplimiento pero
todo indica de acuerdo las circunstancias del caos que el deudor incumplir. Esto est
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tambin en la convencin de Viena. No hay incumplimiento porque est pendiente el plazo
pero hay disminucin importante en la fortuna o patrimonio del cdor de manera que todo
indica que el cdor corre el riesgo de no recibir el precio y ese riesgo de incumplimiento
futuro de incumplimiento previsible es lo que autoriza lo que se denomina paralizacin o
suspensin del propio cumplimiento, esto a menos que se pague o que se caucione el pago.
Se protege al vdor porque es un contrato bilateral a pesar de que la obligacin sea exigible
esa es interdependiente de la obligacin de pagar el precio y esa ligazn esa
interdependencia es la que explica este efecto o esta facultad que se reconoce al vendedor
para suspender su propio cumplimiento. No hay incumplimiento si riesgo de que el
incumplimiento se produzca, ac el DC se anticipa acta de manera preventiva, se
reacciona tambin frente a daos inminentes hay una reaccin preventiva del derecho de la
responsabilidad civil frente al incumplimiento.

Se sometern a las reglas generales del Art. 1489 que prev la condicin resolutoria
tcita los supuestos diversos

Rgimen del incumplimiento del comprador

1. El Art. 1873 es la otra cara del 1826. VER. Se reitera el 1489 para el supuesto de
incumplimiento de la falta de entrega o la entrega tarda se presenta el mismo problema que
la obligacin de entregar hay que integrar esta norma con el Art. 1489.

2. Ahora el 1875 y 1876 prev los efectos de la resolucin

a) 1875 i. I se est regulando el efecto de las arras entre las partes y distinguimos
segn si se pag o no el precio. El supuesto de la norma es que hubiere habido pago
parcial. Se da derecho al vendedor para retener las arras o exigir su pago doblado, o sea
tenemos que remitirnos a las normas sobre las arras dadas en garanta. La obligacin de
restituir los frutos se relaciona estrechamente con la circunstancia de si ha habido pago o
ha habido pago parcial.

b) 1876, ac hay que remitirnos a los efectos de la res respecto de terceros segn se
trata de un bien mueble o un bien inmueble, de los bienes muebles hay que estar si consta
o no el titulo. Ac se trata que hay una parte o todo del precio que no se ha pagado. Los
efectos de la res respecto de terceros porque puede ocurrir que el cdor haya enajenado
hipotecado la cosa hay que resolver si esa res afectara o no a terceros. Y se parte del
supuesto que no procede o no produce efecto respecto de terceros la resolucin salvo
conforme a los Arts. 1490 y 1491 que reglan los efectos de la res respecto de terceros segn
la cosa sea mueble o inmueble, en este ultimo caso solo produce efecto si estaba en el
titulo.

c) Finalmente existe un supuesto similar al planteado a propsito del vdor y que se
vincula con la eviccin, 1872 i. II VER ac se discute si hay un derecho real de retencin
del cdor en realidad se paga pero se hace depositando en la cuenta corriente del tribunal
que se liberara cuando se haga cesar la turbacin ac hay un riesgo de incumplimiento pero
referido a la eviccin el vdor se puede ver privado de la cosa por sentencia judicial.

Ahora si el cdor est en mora de recibir la cosa el 1827 prev sobre los efectos del
incumplimiento de la obligacin de recibir la cosa. Ya sabemos que se va a relevar al
vendedor en su obligacin de custodia: ya no responde de la culpa leva, sino slo del dolo
o la culpa grave. Y el vendedor deber reembolsar los gastos de conservacin de la cosa.
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Prxima clase obligaciones del vdor para dejar planteada la cuestin del riesgo.
Incapacidades- y luego obligacin de entregar del cdor.

Abril.27
Obligaciones del vendedor

El art. 1793 nos habla de dar la cosa, pero el art. 1824 habla de que las obligaciones
se reducen, en general, a dos: la entrega o tradicin, y, el saneamiento de la eviccin.

A propsito de la entrega o tradicin, lo importante es determinar en qu consiste.
En qu consiste esta obligacin?: (i) Se obliga a hacer dueo de la cosa? (art. 682 y 683).
No, se obliga a entregar la cosa pero qu entrega? Tanto la material como la jurdica, pero
la fundamental es la jurdica.

(ii) Se obliga a procurar una posesin pacfica y til de la cosa? (art. 1815).

(iii) Puede pedir resolucin si no se ha hecho dueo y nadie reclama derechos
sobre la cosa? La opinin jurisprudencial es que no, porque se permite al comprador a non
domino adquirir el dominio de la cosa por usucapin, de modo que la compraventa a non
domino es vlida (hace poseedor al comprador). La opinin del prof. Vidal difiere en casos
en que la intencin de las partes consista en transferir dominio y ello se deriva del contrato
(las partes se obligan a todo lo que reza el contrato). El problema es que los tribunales
acojan esta tesis.

Aspectos de la entrega

1. Forma:
Art. 1824: tradicin.
- Cosa mueble: art. 682.
- Bien inmueble: art. 684.
(entrega jurdica)
Entrega material.

2. poca:
Art. 1826: autonoma de la voluntad y regla supletoria (compraventa es contrato
de ejecucin nica o instantnea, usualmente se olvida este carcter de la
compraventa).

Ventas dobles: art. 1817.
Cul comprador prefiere si una misma cosa se vende a dos o ms personas?
- Comprador ha entrado en posesin.
- Se ha hecho la entrega a ambos: posesin.
- No se ha entregado a ninguno: ttulo.
-
3. Lugar: El CC no da norma expresa. Pero en materia de pago. Prima lo que convengan las
partes, y si las partes nada dijeron (arts. 1587, 1588, 1589).

4. Gastos: (Arts. 1571-1825, relacionar con el art. 1806). Se agrega una disposicin sobre el
gasto de transporte de la cosa.

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5. Derecho de retencin. Hay un supuesto en que puede el vendedor no cumplir su obligacin
actuando por medio de un derecho reconocido en la ley, que es el denominado derecho de
retencin. El art. 1826 inc. III sealan que se puede retener la cosa hasta el pago, cuando el
comprador no ha pagado. Los supuestos son: que la cosa no se haya entregado, comprador
no ha pagado, siempre y cuando no se haya fijado un plazo para el pago.

El inc. IV seala que, incluso si se ha fijado pago podra retener el vendedor, pero
debe existir un peligro de perder el precio. Eso habr que demostrarlo, y por ejemplo: en
materia de quiebra hay norma expresa.

6. Qu comprende la entrega? (arts. 1569 y 1828): Cosa vendida + Accesorios + Frutos
- Art. 1816.
- Art. 1830 (inmuebles).
[interpretacin tradicional de esto]

Todo lo que reza el contrato: recurrir al ttulo. Para la interpretacin tradicional, el pago debe
ser ntegro, completo y no puede ser cosa distinta de la que pactaron las partes (y
comprende lo recin mencionado). Ahora bien, si el contrato se entiende como
instrumento de satisfaccin de intereses (y no slo como fuentes de obligaciones), habra
que recurrir al ttulo (al propio contrato) para ver qu comprende la entrega. As, se podra
extender la obligacin a otros aspectos ms all de los aspectos materiales de cosa,
accesorios y frutos (lo cual se apoya adems en la buena fe). De modo que si la finalidad de
las partes era transferir el dominio, y ello no se logra, habra incumplimiento. El problema
que encuentra esta segunda posicin es el reconocimiento jurisprudencia.

Riesgos de la cosa vendida

Se dice que la obligacin de dar la cosa incluye la de entregar, y la de entergar
incluye la de conservar la cosa. En la compraventa hay una obligacin de entregar la cosa,
pero surge la obligacin de conservarla hasta la entrega (se responde por deterioros
producidos con culpa leve, art. 1548). Esta regla general se ve alterada cuando existe mora
del acreedor en recibir la cosa (art. 1827 1680) en el sentido de que el vendedor
responder de culpa grave o dolo.

En el supuesto anterior, hablbamos de incumplimiento imputable y con culpa.
Pero el problema se presenta cuando este incumplimiento se produce sin culpa del
vendedor. Y si es sin culpa, querr decir que hubo caso fortuito o fuerza mayor. La teora
de los riesgos busca explicar o determinar quin asume o sufre las consecuencias de una
prdida fortuita o deterioro fortuito de la cosa vendida (en el caso de compraventa). El
supuesto es que la cosa sea especie o cuerpo cierto (el gnero no perece).

En esta materia, hay una regla general en el art. 1550 (riesgo de la especie o cuerpo
cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor).

En materia de compraventa, el art. 1820 recoge esta regla para un caso particular: la
obligacin de dar especie o cuerpo cierto en un contrato bilateral. El riesgo es de cardo del
acreedor-comprador. Si el CC sostiene que el riesgo es de cardo del comprador o acreedor,
qu pasa en definitiva entre esas partes? Se obliga una obligacin por caso fortuito, y el
comprador soporta el riesgo porque deber pagar el precio.

Excepciones (a que el riesgo sea del comprador):
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a) Compraventa condicional (suspensiva, prdida fortuita pendiente la condicin):
soporta el vendedor. No es una excepcin propiamente tal, porque este es precisamente el
efecto que produce la condicin suspensiva.

b) Cuando se vende al peso, cuenta o medida: Soporta comprador desde que se
realiza la operacin. Antes de pesar, medir o contar: no lo soportar el vendedor. No es
excepcin tampoco, porque aqu tampoco se ha perfeccionado el contrato.

c) Compraventa al gusto: soporta al comprador desde que expresa que le agrada. Es
un modelo que no tenemos, antes los vendedores puerta-a-puerta, por ejemplo: dejaban la
aspiradora en la casa y despus de una semana iban a ver si a la seora le gust. Como no
se ha perfeccionado el contrato, los riesgos son del dueo (regla romana). [ Nuestro
sistema mezcl que las cosas perecen para el dueo con la regla de que perecen para el
acreedor.]

Regla particular: Pago anticipado del precio. Si la cosa perece por caso fortuito,
pero el vendedor est en mora: debe restituir el precio y, si procede, debe indemnizar los
perjuicios moratorios.

Problema

Regla: res perit domino (regla clsica); CC: res perit creditori; La duda que surge respecto
de por qu el legislador adopt esta regla. Asumi que la cosa perece para el dueo o
asumi otra regla? Acogi regla del CC Francs? La regla es la misma, pero el fundamento
de esa regla en Francia es el efecto real de los contratos. Segn algunos sostienen que el
legislador se equivoc, y la regla debi haber sido res perit debitori.

Alejandro Guzmn lo defiende: el tema es determinar quin sufre las prdidas, de
modo que se trata de una regla contractual no asociada al dominio. Y el legislador opt por
el riesgo en el acreedor. Bello opt por una regla dejando el riesgo de parte del acreedor y,
por otro lado, si la cosa tiene mejoras, frutas y aumentos: el comprador los aprovecha.
Tiene una contraparte el riesgo. Ahora bien, estas reglas son supletorias y se pueden alterar.

Abril.29
Entrega de la cosa

Entrega de predios rsticos

La manera en que el objeto se describe en el contrato incidir en el contrato. Puede
ser a la cabida vender metros cuadrados a alguna unidad; ad corpus, como especie o cuerpo
cierto nombre del fundo terreno pero no hay un tema de metros determinados; o con
sealamiento de linderos. Vincular con el Art. 3X del reglamento del conservador que
seala los requisitos del ttulo para inscribirlo: los deslindes, si bien el codigo se refiere a las
distintas modalidades ese sealamiento tiene que estar porque es requisito para efectuar la
tradicin, sin perjuicio del nfasis que se ponga en el contrato.

Ahora a partir de esto se pueden presentar problemas. Cuando se vende como
objeto o cuerpo cierto no hay problemas en vender; a la cabida se pueden presenta
problemas de la cabida real los metros que se reciben pueden ser mas o menos de los
declarados en el contrato. Lo mismo cuando se vende como cuerpo cierto con
sealamiento de linderos cuando ello son coinciden.
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El legislador reglamenta los efectos de esta discordancia, da acciones especiales con
plazo de prescripcin especial de corto tiempo y que consistirn: en rebaja o aumento de
precio; o bien la posibilidad que se complete la cabida cuando ello sea posible; o desistirse
del contrato el cdor con indemnizacin de perjuicios. . estas acciones adems sin perjuicio
de que se tengan por estos supuestos se tiene una accin general que es la accin de
rescisin por lesin enorme, porque los supuestos anteriores no superan el lmite de la
lesin enorme, Art. 1836 CC.

Incumplimiento de la obligacin de entregar

Se sabe en que consiste la obligacin de entregar y sus aspectos. Que ocurre cuando
hay incumplimiento de la obligacin de entregar. Art. 1849, 1826 que reitera la regla general
del efecto del incumplimiento en los contratos bilaterales: condicin resolutoria tacita:
posibilidad de obtener el cumplimiento forzado o la res del contrato en ambos con
indemnizacin de perjuicios. Art. 1826 VER. Los mismos efectos de las regla general el
vdor en mora de cumplir: retardo, incumplimiento, mora que son diversos conceptos. En
la mora tiene que haber sido requerido de pago. Aunque ac habla del retardo la doctrina
entiende que no es un simple retardo sino que tiene que estar constituido en mora. Tiene
siempre que tratarse de un acreedor que haya cumplido o este llano a cumplir (cdor) su
obligacin de pagar un precio que se este en un supuesto de plazo en el cumplimiento de
esa obligacin. Ac no hay grandes diferencias con el reg general.

Obligacin de saneamiento

Aspectos conceptuales

La obligacin del vdor es entregar la cosa, que es de la esencia pero tambin hay
obligacin de naturaleza que es la obligacin de saneamiento. Se verifica porque esta
entrega es una entrega calificada o que tiene que cumplir ciertas caractersticas que apuntan
a la finalidad del contrato de compraventa y a los motivos de las partes, se quiere obtener
ventajas y ser el titular de la propiedad de la cosa esta entrega tiene que reunir
caractersticas: obtener una posesin tranquila y pacfica de la cosa no pueden admitirse
turbaciones en la posesin y ser turbado cuando aparezcan terceros que pretendan hacer
valer derechos respecto de la cosa, turbaciones jurdicas si no lo son, y son molestias
turbaciones de hecho ejercer las acciones posesorias para defenderse. Ac se habla de
turbaciones jurdicas. Si un tercero intenta hacer valer derechos respecto de la cosa, se tiene
que dejar en una posesin tranquila pacifica. Adems se requiere una posesin til en el
sentido que se pueda obtener las ventajas que la cosa debiera entregar: uso y goce de la
cosa. habr turbacin a este aspecto cuando la cosa presente defectos que la tornaran
inadecuada para lo que se tuvo a la vista la celebracin del contrato: cobra importancia la
regla contractual y lo que la parte tuvieron en consideracin. As el obligacin de
saneamiento tiene que ver con cubrir estos aspectos de la entrega: posesin tranquila y til.

Que objetivo tiene la obligacin de saneamiento? Amparar. La obligacin de
saneamiento obliga al vdor a amparar al cdor en ese dominio o posesin pacfica pero es u
prime momento porque si no logra amparar surge un segundo momento: tiene que reparar,
una indemnizacin. Adems la cosa tiene que ser til el saneamiento cubre la obligacin del
vdor de responder por los vicios ocultos o vicios redhibitorios. Ambas son obligacin de
saneamiento. Art. 1837.

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Caractersticas

1. Es una obligacin de la naturaleza y como es as las partes pueden eximir esta
obligacin o bien pueden alterarla o modificarla, si bien es posible existen lmites
establecidos por el legislador. En relacin con la eviccin las clusulas que eximen tienen
una causa especial de nulidad: la mala fe del vdor, si estaba de mala fe no tendr valor la
eximente establecida. Y adems cuando se exime y estamos en el supuesto de la BF el leg
regula el efecto de ese pacto y seala que exime solo de la obligacin de indemnizar
perjuicios pero no cubre la obligacin de restituir el precio. Si se pierde la cosa en manos de
terceros el vdor no logro defenderse tendr que indemnizar que cubrir el precio y los
perjuicios sufridos, de manera que cuando se exime la responsabilidad de saneamiento
exime de todo lo que no sea la obligacin de restituir el precio. Salvo que expresamente se
haya tomado sobre si el riesgo de la eviccin. Ahora de los vicios ocultos es lo mismo se
puede establece clusula eximente? Si, pero con el limite de la mala fe, no afectara si hay
conocimiento al tiempo del contrato.

2. Es eventual o condicional: porque no ser exigible al vdor el cumplimiento en
cuanto no se verifique el supuesto. Los supuestos son turbaciones reclamaciones de
derecho por parte de terceros o de vicios ocultos, si no surge no habr obligacin de
saneamiento.

3. Y adems es una obligacin de garanta general que se presenta en todo contrato
oneroso no solo en la compraventa donde se regula, en la compraventa se regula aspectos
que se pueden extrapolar a otros cttos que tengan la misma caracterstica. Incluso hay
regulacin en esos contratos peor no aparece de manera explicita como se ve en la
compraventa.

Del saneamiento de la eviccin

Concepto. Obligaciones a que da lugar.

El objeto de la obligacin de acuerdo al Art. 1837 es amparar al cdor en el dominio
y posesin pacifica de la cosa vendida y responder por los vicios ocultos, importa la
primera parte. Se regulan por separado salvo esta norma que los establecer. Ese amprar
implica defender de terceros que reclamen derechos sobre la cosa. puede dar lugar a dos
obligaciones:

(i) Una obligacin de hacer, defender un juicio, habr una sustitucin procesal puede
ser reemplazado y se sigue contra el. Y el 1840 seala que esta obligacin es indivisible,
atendido a su naturaleza, si la obligacin recae en una comunidad hereditaria no puede un
heredero decir que un cuarto de la herencia es de l y el asumir ese cuarto de la defensa,
todos tienen que asumir la defensa. Defensa que puede tener dos resultados: o se tuvo
xito, o bien pierde el juicio. En ese caso le quitaran la cosa y en ese caso hay eviccin: que
consistir en que producto del reclamo de tercero se pierden los derechos sobre la cosa.
surge un segundo aspecto:

(ii) Una obligacin de dar una suma de dinero que corresponde a una IDP, 1840. Esta
obligacin es divisible y esto porque por regla general las obligacin de dar, y adems dar
un genero, se puede dar por parte, y ac cada heredero si puede decir lo que se dijo
anteriormente. Aparece cuando al cosa es evicta se pierde la cosa por SJ.

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Requisitos de procedencia de la obligacin

1. El cdor tiene que estar expuesto a sufrir eviccin y adems tiene que tener causa
anterior a la venta si los derecho que se reclaman son hechos posteriores al
perfeccionamiento del contrato de venta no hay responsabilidad del vdor. Tiene que ser
causa anterior la venta y tiene que ocurrir esa eviccin, 1838- 1839, VER.

2. Es la privacin del cdor de todo o parte de la cosa comprada (mas preciso del
derecho) en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior a la venta.

Los elementos son: privacin total o parcial, sentencia judicial, turbaciones de
derecho. La sentencia judicial: puede que el vdor no reconozca el problema del derecho y
no haya juicio o sentencia y si se vea privado de la cosa en ese supuesto si se cumplen los
requisitos. Sopor ausencia de sentencia no hay derecho a indemnizacin se trata que asuma
la responsabilidad y obviamente tiene que haber acuerdo para privarlo de la cosa, que no
esta obligacin a restituir sin SJ.

3. Adems hay un tercer requisito: si se obliga a que se defienda hay que
informrselo por lo tanto hay que citar de eviccin al vdor. Esta reglada en el CPC: Art.
584- 586. Forma de practicarla: 584, el cdor tiene que pedir se cite y acompaar
antecedentes suficientes para fundar esta peticin. Luego los efectos de la citacin. Luego
vencidos los plazos sin que se haya citado hay un derecho para el demandante pedir el
mismo que se cite al vdor o pedir que se declare extinguido el derecho para citar al vdor.
Para evitar incidentes que puedan ocurrir luego en juicio. Una vez practicada la citacin que
puede hacer el citado:

(i) Puede no comparecer y en ese caso de todas formas se sigue el juicio y si la cosa
es evicta procede la obligacin de indemnizar perjuicios, responde de la eviccin. Siempre
que el no haya dejado de interponer excepciones que corresponde (ej. prescripcin de la
accin).

(ii) Comparece: se sigue el juicio contra l, sustitucin procesal, asume el rol de
demandado. En este caso a su vez: puede allanarse, 1845, puede que est de acuerdo que se
allane en ese caso el legislador seala que de todas formas el cdor puede seguir
defendindose puede hacerlo pero en ese caso la indemnizacin tendr un lmite las costas
procesales no se indemnizan porque se allan el vdor, y adems si hay que restituir frutos
tampoco se indemnizan.

Efectos de la sentencia

Si la sentencia es adversa al tercero se cumple la obligacin, 1855. No hay efectos o
consecuencias posteriores.

Sentencia favorable al tercero: es obligacin a restituir el cdor y se regula pensando
en el que el derecho que se hace valer es la reivindicatoria pero tambin puede ser tambin:
un contrato de arrendamiento una cosa mucho menos radical; o un derecho de uso; o una
servidumbre; el efecto no ser tan radical como la perdida de la cosa. pero en ese caso la
indemnizacin ser menor. En ese caso se produce la eviccin: prdida de la cosa total o
parcial por SJ. Surge la obligacin de dar: la obligacin de indemnizar. (Tambin en el caso
de allanamiento del vdor).

47
Ahora la obligacin de defender en juicio es imprescriptible no tiene plazo de
prescripcin se podr citar al vdor en cualquier momento pero ese vendedor, lo ms
probable es que haya adquirido de alguien, este vdor compr a alguien tambin tiene la
calidad de cdor, aparece un vdor anterior, y como es imprescriptible el vdor citara a su vez
a su vdor. El cdigo dice que puede citarse al antecesor en el titulo y ese a su vez adquiri a
alguien. Es no tiene un limite temporal. Ahora hay un lmite lgico y jurdico. A lo mas
pudiera sumarse las posesiones y se pudiera defender con la prescripcin adquisitiva.

La obligacin de dar es prescriptible

Ahora la sentencia favorable al tercero, 1840: surge la obligacin de indemnizar. Y
ah para determinar que abarca la indemnizacin habr que distinguir si la eviccin es total
o parcial,

En caso de eviccin total: 1847- 1850: (i) precio, (ii) costas del contrato (costas del
contrato y costas de la entrega), (iii) pago de frutos (frutos, frutos pendientes, buena o mala
fe), (iv) costas judiciales (salvo que haya querido el cdor seguir el juicio a pesar del
allanamiento del vdor), (v) aumento del valor de la cosa (necesarias no necesarias, buena o
mala fe)

En caso de eviccin parcial: no habr indemnizacin total, hay que tener en cuenta
si la eviccin es de considerable magnitud (uso vitalicio , o si el cdor no quiere la rescisin
de la cosa. si es parcial y no cumple lo que se tuvo en vista de celebrar el contrato (RC).
Ahora en ese caso se dice rescisin que aludira a nulidad relativa pero en realidad este es
un caso de resolucin pero el legislador habla de rescisin. Se restituye la parte no evicta
adems del precio abonar el valor de los frutos. Ahora si no es de considerable magnitud y
no quiere resolver hay indemnizacin por los perjuicios. En el primer caso: rescisin o
indemnizacin; si no es considerable: solo procede indemnizacin de perjuicios.

Extincin de la accin de saneamiento.

Puede ser tambin total o parcial.

Causales:

1. Prescripcin solo de la obligacin de dar en sus plazos respectivos;

2. Tambin por renuncia, algunos sostienen que en realidad es un pacto un acuerdo
una convencin de las parte donde las partes eximen de responsabilidad, porque la
renuncia es un acto unilateral pero ac hay una convencin. 1842. Ahora con un limite la
mala fe, o el limite que de todas maneras se responder por el precio. 1852. Ahora cuando
antes de que surja la obligacin se acuerda que en supuesto que ser verifique no se exija eso
es la convencin de las partes, es una eximente de responsabilidad o un pacto o
convencin en orden a no hacerlo exigirlo. Otra cosa es que la obligacin existe y no se
quiera luego cobrar: no hay extensin de la accin, hay una condonacin de una obligacin,
no se saneamiento, sino de indemnizar los perjuicios.

3. Disposicin de la ley. Por la ley se extingue por voluntad del legislador. Extincin
parcial, 1851, 1845. Se allana pero se sigue el juicio adelante no se debe pagar ni las costas
ni los frutos. Total: si se pierde el juicio no comparece el vdor y se pierde porque no se
pusieron defensas que el pertenecan.
48

Mayo.4
Es una de las obligacin del vdor que es una obligacin de la naturaleza y se deca
que lo que se segua de aquello era que las partes podan modificar al punto de liberar al
vdor de la obligacin de saneamiento, con ciertos lmites referidos en general a la conducta
contraria a la buena fe con que puede actuar el vdor al momento de celebrar la
compraventa en trminos tales que en el caso de la eviccin ese pacto es invalido es nulo
en cambio en el caso de los vicios ocultos el pacto es ineficaz lo que quiere decir que al
cdor le bastara acreditar que el vdor conoca o deba conocer los vicios y no los inform,
pudiendo por lo tanto en ese caso ejercitar las acciones edilicias: podr optar el cdor entre
la accin rescisoria y la accin de rebaja de precio, pero conforme al 1861 hay que agregar
la accin indemnizatoria.

De los vicios ocultos

Ahora con relacin a los vicios ocultos y antes de resolver un caso, hay que tener
presente que los vicios ocultos son una manifestacin de cumplimiento imperfecto y que
en este caso el incumplimiento consiste en un vicio intrnseco de la cosa al menos que
exista el germen de este defecto o vicio; defecto o vicio que incide en el uso de la cosa
vendida, es decir, este defecto de que adolece la cosa impide que la cosa misma objeto del
contrato sirva para su uso natural o solo sirva imperfectamente.

El legislador se refiere al uso natural, es decir, al uso normal ordinario de la cosa, sin
embargo tiene ac cabida la autonoma de la voluntad: se trata de un elemento de la
naturaleza por lo tanto las partes podran convenir en que la cosa objeto de la compraventa
sirva o sea til para un fin particular, especial, en cuyo caso el vdor asumira el riesgo de
que la cosa no sirva para ese uso extraordinario especial a causa de un defecto oculto.

Si se afirma que son manifestacin de cumplimiento imperfecto tenemos un
cumplimiento imperfecto sometido a un rgimen especial de responsabilidad: se trata de un
incumplimiento que produce unos efectos sometidos a un rgimen legal especial; el de las
acciones edilicias. Frente a la existencia de un vicios ocultos el cdor puede optar entre la
accin rescisoria que no es sino una accin resolutoria o la accin de rebaja del precio. En
ambos casos, si es que se da el supuesto del Art. 1861 CC si el vdor conoca los vicios y no
los declara o eran tales que el vdor deba habido conocerlos por su profesin u oficio y nos
declara, ese incumplimiento ese cumplimiento imperfecto dar lugar a la indemnizacin de
daos que es excepcional.

Y a eso se suma que estas acciones la resolutoria y la de rebaja de precio se
encuentran sometidas a un rgimen de prescripcin de corto tiempo. As, la accin para
pedir la rebaja del precio prescribe en un ao para los muebles y en 18 meses para los
bienes races; y en el caso de la accin rescisoria (o resolutoria) la accin prescribe en 6
meses para los muebles y un ao para los inmuebles. Por lo tanto, resulta bastante
complejo para el cdor porque muy probablemente atendida la naturaleza de la cosa los
vicios aparecern cuando ya haya prescrito la accin respectiva.

Y surge adems la discusin en torno al rgimen de prescripcin de la accin
indemnizatoria del 1861, en el sentido de que si esta accin indemnizatoria es o no
autnoma: si lo es, el plazo de prescripcin sern los 5 aos de prescripcin extintiva
ordinaria; en cambio si es dependiente de las acciones redhibitorias el plazo ser el mismo
que aquel que aplique a la accin que elija. Esto es pacfico en la practica? Que se planteara
si es abogado de la compradora? Alegar la accin indemnizatoria siempre cuando pueda
49
darse por acreditado que el vdor conoca o deba conocer los vicios, lo cual puede implicar
una prueba bastante compleja en juicio. Pero se esta de acuerdo que frente a la expiracin
de los plazos si se est en condiciones de acreditar esto se defender la tesis que la AI es
independiente y por lo tanto est sometida al rgimen de la prescripcin ordinaria. Pero en
realidad podra llevarse el tema de los vo al incumplimiento sometido a las reglas de la
obligacin de entregar: se intentar hacer pasar este vicio oculto como un cumplimiento
imperfecto comn y corriente sometindolo a las regla generales por cuanto el vdor no
habra entregado lo que reza el contrato.

Se produce un concurso de acciones. Hay un caso en la jurisprudencia (buscar y leer
para la prxima clase) que es el caso de cecinas la preferida con salinak, sentencia de la CS,
cuyo redacto fue Ren Abeliuk. Se trata de aplicar como un supuesto de incumplimiento
puede tratarse de diversas normas cuando un vdor no entrega lo que reza el contrato,
asumiendo un concepto amplio de incumplimiento un incumplimiento sinnimo de no
pago; o bien cuando no se realiza la prestacin de la debido, se puede tratar un mismo
supuesto de distinta manera. De que se trata ac: cecinas la preferida encarga compra una
cantidad de sal de una concertacin del 0.8% que es la que sirve para la fabricacin de las
cecinas, circunstancia conocida por salinak quien entrega sal de una concertacin del 8%
pero en los sacos aparece etiquetado como 0.8%, si se compara las distintas sales no hay
diferencia adems se entrega la mercadera con la certificacin respectiva, la preferida tena
derecho a confiar en eso, y utiliza la sal en la fabricacin de cecinas. Ellas se descomponen
ya colocadas en el mercado, se retiran con la consecuente perdida (dao emergente y lucro
cesante). La preferida trata este supuesto como supuesto de cumplimiento imperfecto el
cumplimiento no coincide con lo pactado, demandando resolucin e indemnizacin de
daos. En la defensa, se aduce que ac esta en presencia de un vicios ocultos y por lo tanto
la accin esta prescrita y no procede la indemnizacin de daos, por no concurrir el
supuesto del 1861. Y adems se tratara este caso mas bien de error sustancia y que por lo
tanto procedera la nulidad relativa por error de la compraventa. Pero por que interesara a
salinak la nulidad? Porque no hay indemnizacin de daos. Se busca por uno u otro lado
zafarse de la obligacin de indemnizar. No hay en la sentencia respuesta a la relacin entre
error y vicios. Pero en la doctrina hoy se entienden parte del cumplimiento imperfecto
entregando al acreedor el ejercicio de la accin que mas convenga: nulidad, acciones
edilicias, o acciones propias del incumplimiento. La importancia de la sentencia es que la
CS declara que los vicios ocultos son una manifestacin de cumplimiento imperfecto, pero
que tiene su propio rgimen de efectos: las acciones edilicias y define las esencia que
cuando se trata de un vicios ocultos lo que se entrega es la cosa debida lo que ocurre que
ella no sirve para su uso natural. En cambio en el caso de la sentencia lo que se entrega es
una cosa distinta, no hay una cosa con un defecto intrnseco, derechamente se entrega cosa
distinta, de manera que el tribunal estima que procede la resolucin conforme a las reglas
generales y adems la indemnizacin de daos excluyndose los vicios ocultos o
redhibitorios.

En derecho comparado lo vicios ocultos son absorbidos por el rgimen general del
incumplimiento lo que pasa en chile en materia de proteccin a los derechos del
consumidor, cuando hay incumplimiento de una compraventa de consumo y este
incumplimiento se hace consistir que la cosa no sirve para el uso natural el legislador trata
el caso como un caso de incumplimiento sometindolo al rgimen que prev la ley
respectiva para el incumplimiento contractual del vdor. Tambin en materia de
compraventa internacional, Art. 35 CDV, la falta de conformidad tambin absorbe los
vicios redhibitorios de manera que si la cosa no sirve para su uso natural u ordinario habr
incumplimiento. La jurisprudencia de la CS no hace eso, dice que en el caos hay
50
cumplimiento imperfecto diferencindolo de los vicios ocultos, donde ah se entrega lo
convenido solo que con un vicio. Pero en general anteriormente de trataba de entender los
vicios ocultos como un incumplimiento si se incorpora al finalidad en el contrato mismo,
de manera que para el caso hay un caso de incumplimiento bien un caso de vicios ocultos.
As en Espaa la doctrina y la jurisprudencia se ha avanzado desde los vicios ocultos a la
falta de conformidad. De manera que ante un supuesto de vicios ocultos se demanda
conforme a las reglas generales y quien se defiende conforme a las reglas generales es el
demando. Pero el tribunal supremo seala que se trata de un caso indiferentemente de
incumplimiento o vicios ocultos en base a un principio de proteccin de los intereses del
comprador.

En nuestro ordenamiento los vicios ocultos desaparecen en materia de consumo y
en materia de compraventa internacional de mercaderas. En el derecho europeo la
directiva N 449 sobre garanta de ventas de consumo tambin hace desaparecer los vicios
ocultos y trata el vicios ocultos como falta de conformidad, como un cumplimiento
imperfecto. Rente a un supuesto de incumplimiento y entendiendo que los vicios ocultos
son manifestacin de incumplimiento el juez debe preguntarse sobre el inters del cdor y
ese se define considerando su finalidad al momento de comprar, si nada dicen las partes:
uso natural, y por lo tanto sea que se trate como vicios ocultos o cumplimiento imperfecto
en ambos casos harba que preguntarse cual es el uso natural de la cosa, habr que
preguntarse si sirve o no o solo imperfectamente. Ahora si hay clusula expresa no hay
problema.

Caso de saneamiento de la eviccin. [Estudiar saneamiento de vicios ocultos. Y sentencia].

Juan compra inmueble a Pedro y la cv se celebra con fecha 6 de mayo de 2005 el
precio de venta es de $15M. Una vez hecha la entrega materia Juan introduce mejoras a la
cosa: ampliacin y piscina. En diciembre de 2006 se publica la modificacin del plan
regulador del inmueble lo que implica que el sector se permite la construccin de un centro
comercia. El inmueble aumenta de valor, vale $28M. En mayo de 2008 Juan es notificado
de dda reivindicatoria: tercero pretende ser dueo. A Juan no

Disposiciones aplicable.
Juan: luego podra intervenir como tercero coadyuvante si es que concurre. Si no
concurre. Y que pasa si se allana no pone excepciones? Qu pasa si Juan no cita de
eviccin. Pacto: le libera de la obligacin de hacer? Y la obligacin de dar? No alcanza al
precio en ese caso.

Mayo.6
FALTA CLASE

Mayo.7
Accin rescisoria, accin de rebaja de precio y accin indemnizatoria

El Art. 1837 seala VER. Ms bien esta es una resolucin, hay un supuesto de
incumplimiento; no hay problema de validez sino de defecto en el cumplimiento. Lo
importante es distinguir que en realidad para el cdigo en estricto la accin redhibitoria es
la resolutoria y distinta es la accin de rebaja proporcional del precio aun cuando el
legislador en el Art. 1857 las trata en conjunto como redhibitorias. El origen histrico esta
en las acciones edilicias, lo que se vincula o surge con la necesidad de solucionar problemas
de ventas de animales o esclavos que adolecan de defectos que impedan su uso natural o
que solo sirvieran imperfectamente. Ah estn las acciones que suponen la restitucin de la
51
cosa y el precio. Lo que imprime la esencia a estos vicios es que sean ocultos: hay que estar
a lo dispuesto por el 1858 CC PONER independientemente del efecto del vicio. Muchos
menos precios: importante porque fija el limite de la gravedad del vicio porque si no es tan
grave cabe solo la rebaja. La resolucin requiere de un incumplimiento grave importante y
la gravedad o el lmite de la gravedad viene dada por la segunda parte de la norma si el
cdor hubiera conocido los vicios hubiere comprado la cosa pero a menos precio, no a
mucho menos precio.

Lo importante es que siendo uno u otro supuesto, presumiendo que no hubiese
comprado o lo hubiera hecho a menor precio, a l pertenece la opcin entre la accin
redhibitoria (resisoria) y la accin de rebaja de precio. En este caso ultimo en definitiva
ocurre que le cdor acepta la prestacin pero entiende que se debe adaptar el negocio a esta
nueva condicin de la cosa porque ella sirve imperfectamente peo igual siguen siendo til al
cdor de manera que compra cosa distinta de manera que el precio tiene que variar, por ello
la doctrina comprada cuando se alude a esta accin se habla de res parcial porque en
realidad se modifica el contrato. No hay indemnizacin la accin de rebaja de precio no
tiene naturaleza indemnizatoria, lo que se hace es adecuar el contrato a las nuevas
condiciones. La opcin pertenece al acreedor afectado.

Ahora dentro de estos remedios tambin llamadas acciones edilicias tenemos que
agregar otro: la accin indemnizatoria que reconoce al cdor el 1861 CC PONER. se debe
probar un conocimiento efectivo. Ahora no es un conocimiento real sino imputado es lo
que deba conocer el vdor atendida su profesin u oficio. Cual ser el caso mas tpico? El
segundo, basta lograr la conviccin del juez en orden a que atendida el oficio no poda sino
conocer, se inclinara por lo objetivo. Porque hay dos criterios uno subjetivo de
conocimiento real y uno obligacin de conocimiento debido o imputado. En ese caso el
vdor no solo queda obligado a la restitucin del precio o la rebaja del precio sino a la
indemnizacin de perjuicios. Pero si conoca o deba conocer [DD] la regla general es que
pueda optar entre la accin rescisoria y la accin de rebaja de precio. Importa que podemos
sumar la accin indemnizatoria. Lo que importa en el sentido que si es accesoria o
independiente. Si es accesoria se deber ejercer junto a la accin respectiva; y en segundo
lugar el plazo de prescripcin ser uno u otro respectivamente.

La verdad es que si en definitiva uno est a lo que dispone el 1867 que seala VER.
Si prescribe la accin rescisoria el cdigo a la que llama redhibitoria reconoce al acreedor
aun el derecho a pedir la rebaja del precio y la indemnizacin de daos conforme a las
reglas precedentes. Ahora si estamos a esas reglas ellas refieren a al accin de rebaja de
precio y no a la prescripcin de la accin indemnizatoria. Qu disponen las reglas
precedentes en relacin a la accin indemnizatoria? Dispone sobre la prescripcin, dice su
ejercicio conjunto no. Solo fija su supuesto de procedencia sus condiciones necesarias para
que pueda adems demandar la indemnizacin de daos. Ahora hay sentencias en un
sentido en el sentido que es accesoria, hoy la tesis prevalente en la doctrina y tambin cierta
jurisprudencia es entender que es autnoma si es de ejercicio independiente y con su
propio plazo de prescripcin de 5 aos desde que se haya hecho exigible en este caso desde
la entrega. Ac no cabe aplicar las regla general sobre indemnizacin de daos, porque
basta sealar que el vdor conoca o deba conocer no puede exonerarse invocando CF as
como tambin la diligencia debida, por el solo hecho de concurrir el supuesto del 1861
quedara aobla la indemnizacin de daos conforme a las regla general salvo en lo que
refiere a la atribucin de resp y a la exoneracin: no juega ni la culpa ni podra liberarse por
caso fortuito. El rgimen de las acciones edilicias y de esta accin indeminizatoria el reg de
52
resp por vicios ocultos es objetiva prescinde de la culpa, interesa constar el vico y en el
caos probar que deba conocer el vicio en atencin a su profesin u oficio.

Requisitos para estar en presencia de los vicios ocultos

(i) Debe existir al tiempo de la venta, aun su germen; luego el efecto del vicio en la utilidad:
(ii) no sirve para su uso natural o solo imperfectamente; y en tercer lugar, (iii) no se debe haber
manifestado por el vdor o ser tales que el cdor haya podido ignorarlos sin negligencia grave o tales,
ac se atiende tanto al vdor como al cdor. Primero que todo se requiere que el vdor no los
haya manifestado sin mas. Y ahora en la segunda parte se esta imponiendo al acreedor un
cierto deber de diligencia. Ac se necesita que acte con culpa grave o ser burdo. Y la
segunda parte es que si se trata de un profesional tambin sobre l pesan deberes de
diligencia y que conforme a ellos el codr deba haber conocido o descubierto la existencia
de estos vicios. Hay una conducta exigible al codr porque nadie puede invocar su propia
torpeza con la mnima diligencia hubiere detectado el vico de manera que no puede sino
entenderse que compro la cosa por el vicio. O bien ud era profesional y por ello hubiera
descubierto el vicio, de manera que la buena fe objetiva hace suponer el deber. Ahora es
distinto al 1861. Porque podra haberlo conocido ene se caso. Importancia de la valoracin
de la conducta del cdor y vdor en los vicios redhibitorios: si el vdor concia el vico un pacto
es ineficaz (nulidad distinto de la ineficacia propiamente dicha).

Regla principal de los vicios ocultos: permite ejercer las acciones. Podemos sumar
otro efecto o hacer otras distinciones? Se podra alegar indemnizacin en el caso del 1861
peor antes de responder tenemos que atender a si el vico es grave o no conforme al 1858
porque si no es solo accin de rebaja de precio y si podr sumar la indemnizacin de
daos.

Que es un vicio oculto?

Efectos: dependiendo de la gravedad dependiendo del conocimiento que tenia o
deba tener el vdor y se definen los supuestos concretos. Se plantear el problema de la
prescripcin en la accin de que se trata.

Disponibilidad: es un elemento de la naturaleza, el lmite es que el vdor hubiere
conocido los vicios en ese caos la clusula es ineficaz a pesar de la existencia de la clusula
el cdor igualmente tiene derecho a pedir la rebaja de precio o la resolucin y adems la
indemnizacin de daos por el supuesto del 1861.

Perece la cosa 1862: i. I perece por cualquier causa; i. II perece por el vicio supuesto
mas grave. En el primer caso solo accin de rebaja de precio; en el segundo accin
rescisoria o accin de rebaja de precio y en ambos casos accin indemnizatoria cuando
corresponda. Interesa probar que la cosa era viciosa. En el segundo caso la cosa pereci
como consecuencia directa de la existencia del vicio.

Cosas en conjunto ah ms que al acuerdo hay que estar a si la cosa ser til sin esa cosa.

Caso

Una empresa del rubro de la construccin compra un vehculo de segunda mano,
cuya caracterstica es tener traccin en las cuatro ruedas y as se especifica en el contrato. El
precio de venta es $ 5.000.000. Habiendo transcurrido un tiempo (5 meses desde la
53
entrega) el comprador descubre, al conducir por un camino en mal estado, que en verdad la
traccin en las cuatro ruedas en su modalidad ms eficiente (dual) no funciona.

Aspectos principales del caso

- Hay vicio oculto. Interesa la profesin del comprador? Ha incurrido en culpa
grave o por su profesin u oficio deba conocerla. Negligencia grave de la empresa. Ahora
el cdigo dice que deba ignorarlo incurriendo en negligencia grave, fue burda. Deberes de
diligencia del codr y si incurri o no en culpa grave. Hasta qu punto el cdor debe estar
desconfiando de lo que se vende. Porque el trafico seria dificultosos en ese caso, teniendo
presente que hay un principio de confianza que explica el porqu el legislador no le impone
al cdor un simple deber de cuidado sino que lo lleva al extremo de una actuacin burda
prcticamente dolosa.

- Si hay vicio, efectos: dependiendo de la gravedad el vicio y si conoca o debera
conocer.

- Meses: ha transcurrido el plazo de prescripcin se ha extinguido la accin de
rebaja de precio de menar que hay que entrar a discutir hay un supuesto de
incumplimiento: habra que irse por la va de que hay cumplimiento imperfecto sin el
nfasis de la falta de utilidad porque puede llevar a que la otra parte seale que en realidad
hay vicio oculto. Hay que poner nfasis en el concepto de incumplimiento: se vendi tal
pero en realidad se entrego cosa diversa a la que reza en el contrato. Primero ir por la va de
la accin indemnizatoria del 1861 asumiendo que es autnoma y en subsidio accin de
incumplimiento segn la reglas generales. Desde el rgimen especial al general.

- Si fue en publica subasta. En principio no. Salvo que conociera o debiera conocer
el vicio. Acciones respectivas y adems la accin indemnizatoria del 1861.

- Rebaja del precio. Una cosa es el precio como acuerdo de voluntades peor otra es
el valor objetivo de la cosa en el mercado. No necesariamente se identifican. Ac hay que
trabajar con tres datos: el precio dato contractual, luego un dato hipottico: cual hubiese
sido el valor del vehculo si no hubiese adolecido del vicio, precio de mercado de esa cosa;
y por ltimo el valor del vehculo con el defecto. La rebaja de precio ser en relacin a la
diferencia entre el valor hipottico y el valor real. Asignar un valor hipottico que sea y
asignar el valor del precio.

Prxima clase: lesin enorme y rescisin por LE


Mayo.11
FALTA CLASE

Mayo. 13
Pactos

La libertad contractual y la libertad de configuracin interna que el CC reconoce a
las partes expresamente. 1887 que podramos estimarla como una norma de cierre en la
materia dispone Art. 1887. Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios
lcitos; y se regirn por las reglas generales de los contratos, aqu afirmamos que no existe norma
que reconozca la libertad a las partes, ac nos encontramos con una norma concreta
especial aplicable en materia de compraventa, pero esas normas permiten a su vez extraer
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soluciones generales y, desde luego, ac lo que se consagra es la libertad de configuracin
interna, una libertad contractual que est sujeta a un lmite: la licitud y esa licitud o ilicitud
de los pactos que las partes introduzcan a un contrato de compraventa o cualquier contrato
se apreciar conforme a las reglas generales de los contratos, esto es, a la regla general en
materia de la teora general del acto jurdico. Es una norma que, en general, reconoce esta
libertad pero su particularidad, en la regulacin de la compraventa, est en que se ofrece o
se tipifican ciertos pactos: el legislador regula ciertos pactos accesorios que no son sino
elementos de la naturaleza del contrato, en tanto lo que vienen a hacer es modificar los
elementos de la naturaleza o a modificar o alterar los efectos normales que produce la
compraventa.

Y as, nosotros hemos estudiado las mal llamadas solemnidades convencionales
que, en definitiva, son manifestacin de un acuerdo entre las partes en los trminos que se
ha estudiado y, los efectos que produce el pacto, se refieren al reconocimiento del derecho
a retractarse de la compra a cualquiera de las partes, mientras no se cumpla u otorgue la
escritura pblica o privada mientras no principie la entrega.

En materia de arras nos encontramos con otro pacto especial que produce el efecto
de (en las arras en garanta regla general en materia de compraventa civil) conferir a las
partes el derecho a retractarse, esta vez, con consecuencias que se proyectan en lo
patrimonial. Si se retracta el que las dio las pierde, si se retracta el que las recibe queda
obligado a restituirlas dobladas. Hay una especie de avaluacin anticipada de los daos por
la retractacin de la celebracin del contrato.

1. Pacto comisorio

Tambin nos referimos con ocasin de las obligaciones del comprador al pacto
comisorio que constituye un elemento accidental que modifica un elemento de la
naturaleza, cual es la condicin resolutoria tcita, porque segn el 1877 CC Art. 1877. Por
el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el
contrato de venta. Entindese siempre esta estipulacin en el contrato de venta; y cuando se expresa, toma el
nombre de pacto comisorio, y produce los efectos que van a indicarse, aqu las partes convienen que,
de no pagarse el precio, el contrato se resolver y agrega el i. II que esta estipulacin,
relativa a que si no se paga podr resolverse, se entender siempre en el contrato de
compraventa. En su primera parte esta norma reconoce que la facultad resolutoria
constituye un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa y, por ello, se
entiende que agregue que, cuando se expresa se llama Pacto Comisorio y por eso se afirma
que el Pacto Comisorio no es sino la Condicin Resolutoria Tcita expresada. Lo
importante es considerar que por el hecho de que las partes convengan un pacto comisorio,
al acreedor afectado por el incumplimiento no se le priva de la eleccin de acciones del
1873: aun cuando las partes convengan en la resolucin igualmente que el acreedor tendr
la opcin entre resolver y obtener el cumplimiento forzado, en ambos casos, con
indemnizacin de daos. El pacto comisorio no priva al acreedor de la opcin propia de la
condicin resolutoria tcita.

2. Pacto comisorio calificado

Ahora si se conviene que de no pagarse el precio la compraventa se resolver ipso
facto, estaremos en presencia de un Pacto Comisorio calificado, es decir, aqu
producindose el incumplimiento del comprador la resolucin operara por ese solo hecho;
operara por el solo hecho del incumplimiento asimilndose al efecto de la Condicin
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Resolutoria ordinaria por cuanto, la resolucin se producira de pleno derecho. Aqu el
legislador pasa por sobre el acuerdo de las partes, en cuanto igualmente reconoce al
comprador la posibilidad de hacer subsistir el contrato en la medida que pague dentro de
las 24 horas siguientes a la notificacin de la demanda: manifestacin de que el legislador
pasa sobre la voluntad de las partes [+OA].

Lo que hay que preguntarse es lo siguiente: si efectivamente producido el
incumplimiento de la obligacin de pagar el precio la resolucin opera de pleno derecho, o
sea, acta sin intervencin alguna de la voluntad del acreedor, o sea, la cuestin se refiere a
qu ocurre si el comprador incumple. Si estamos al tenor literal de la norma la resolucin
opera de pleno derecho y solo podra evitar el efecto el propio deudor pagando dentro de
las 24 horas respectivas. Segn esta lectura la suerte del contrato de compraventa quedara
en manos del comprador porque le bastara incumplir para lograr la resolucin del
contrato. Y la pregunta que surge es: es esto razonable? El Pacto Comisorio est
establecido en beneficio del vendedor y si es as el tendr que optar por hacer uso o no del
pacto comisorio y, consiguientemente, alcanzar la resolucin ipso facto del contrato, sin
perjuicio de que pueda atacar la resolucin pagando.

Ahora los argumentos que se dan para sostener que, en definitiva, la resolucin, en
este caso, no opera de pleno derecho sino que requiere de que el comprador haga valer el
pacto comisorio, son: el primero de ellos se refiere a que el pacto comisorio se encuentra
establecido en exclusivo beneficio del vendedor, de manera que para l ese beneficio es
renunciable (art. 12); en segundo lugar, el legislador en general sin distinguir entre el pacto
comisorio simple o calificado reconoce que el pacto no priva al acreedor de la opcin de
acciones del art. 1873 de ello se infiere que, tanto en el pacto comisorio simple como el
pacto comisorio calificado el acreedor igual puede optar o podra inclinarse por el
cumplimiento forzado. Y, en tercer lugar, podramos decir que detrs del pacto comisorio
calificado lo que hay es un mecanismo de proteccin del inters del acreedor que se inserta
dentro de un conjunto de otros mecanismos, y quien tiene la opcin a quien pertenece la
opcin por uno u otro mecanismo es el acreedor.

La particularidad del pacto comisorio calificado es que la resolucin no opera por
resolucin judicial sino que de pleno derecho. Comprenderemos que la cuestin no es
pacfica y por ello surge la necesidad de que las partes introduzcan en sus contratos
clusulas resolutorias que no son sino pactos comisorios; y estas clusulas resolutorias, en
cuanto a su contenido, primeramente definirn la obligacin o ms bien los
incumplimientos que darn lugar a la resolucin; las partes son las que convienen en
aquellos incumplimientos aptos a dar lugar a la resolucin. Y, en segundo lugar, estas
clusulas debern expresamente conferir al acreedor la opcin de resolver: o sea, de estas
clusulas tiene que desprenderse que la facultad de resolver pertenece al acreedor y el
acreedor si decide resolver lo comunicar extrajudicialmente a su deudor bastando la
comunicacin para que opere la resolucin del contrato y con eso se resuelve la posible
discusin que pueda presentarse en la prctica a propsito de un pacto comisorio calificado
en que las partes sin ms convienen en la resolucin ipso facto en el incumplimiento de
una obligacin.

Esto tiene ms importancia tratndose de casos distintos al incumplimiento de la
obligacin de pagar el precio porque el pacto comisorio calificado pese a estar regulado con
ocasin del incumplimiento de esta obligacin, su mbito es mayor y las partes pueden
convenirlo en la propia compraventa o en otros contratos bilaterales para el
incumplimiento de las obligacin que emana de ellas.
56

3. El pacto de retroventa (Art. 1881 CC)

Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta
estipulacin lo que le haya costado la compra.

Podramos decir que ac hay dos compraventas una de ida y otra de vuelta; o
podramos decir que se trata de una compraventa sujeta a condicin resolutoria ordinaria
que consiste en que el vendedor manifieste su voluntad de recobrar la cosa vendida. Esta
condicin porque no depende de la voluntad del deudor sino del acreedor que tiene
derecho a recobrar la cosa. El vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa ya sea
pagando una suma determinada que se estipula, ya sea a falta de pacto restituyendo el
precio que recibi por la cosa. Ac en definitiva se permite volver las cosas al estado
anterior, se permite que la cosa que se enajen vuelva a la persona que lo enajen. Ac hay
una situacin queda indefinida en el tiempo.

Lo interesante es describir el supuesto: que efectos produce los efectos de una
condicin resolutoria cumplida salvo algunas diferencias. Pero respecto de terceros la ley
expresamente en el 1882 dispone que El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a
lo dispuesto en los artculos 1490 y 1491; y el 1883 dispone Art. 1883. El vendedor tendr derecho
a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus accesiones naturales. Tendr asimismo derecho a ser
indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador. Ser obligado al pago de las
expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras tiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su
consentimiento. los efectos entre las partes, los efectos restitutorios, i. I reconocimiento del
derecho personal a que se le restituya la cosa, con la tradicin vuelve la cosa a su
patrimonio; i. II la misma regla que se prev para la condicin resolutoria cumplida porque
si no es imputable estar obligado a recibir la cosa en el estado en que se encuentre; i. III
estamos dentro de las regla generales que rigen en materias de prestaciones mutuas y
particularmente dentro de los efectos de la condicin resolutoria cumplida. Ahora que
ocurre si la cosa se pierde pendiente la condicin? Habr que distinguir si hay culpa o no; si
no lo hay se extingue la obligacin, teora de los riesgos, si hay culpa: precio +
indemnizacin de daos, regla de los efectos de la condicin resolutoria cumplida.

El derecho que nace del pacto es intransferible, Art. 1884: El derecho que nace del pacto
de retroventa no puede cederse. Ahora como se ha anunciado el derecho y consiguientemente la
accin del derecho es prescriptible y ser el plazo aquel que convengan las partes que no
podr pasar de los 4 aos contados desde la fecha del contrato, misma regla de la accin
resolutoria por lesin enorme, y la misma regla que rige en materia de pacto comisorio. Se
podra preguntar cul es el alcance de la autonoma de la voluntad en materia de
compraventa y el caso tpico es el de la prescripcin en que se concede a las partes la
facultad de fijar el plazo de prescripcin con un lmite presente en saneamiento y adems
todo lo que refiere a estos pactos como manifestacin de la autonoma de la voluntad.

Ahora el 1885 le reconoce al acreedor el derecho a que se le d notica anticipada
por parte del acreedor, en el sentido que ejercer el derecho de retroventa i. I Art. 1885.
El tiempo en que se podr intentar la accin de retroventa no podr pasar de cuatro aos contados desde la
fecha del contrato. Pero en todo caso tendr derecho el comprador a que se le d noticia anticipada, que no
bajar de seis meses para los bienes races ni de quince das para las cosas muebles; y si la cosa fuere
fructfera, y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias,
57
no podr exigirse la restitucin demandada sino despus de la prxima percepcin de frutos.; luego
agrega que si la cosa fuera fructferaej. como con las uvas.

[Ejemplo ver DIAPO]

Aqu tendremos que estar el 1341 y no habr; o habr accin contra terceros
poseedores cuando el pacto conste en el ttulo.

A que huele? Podramos encontrarnos frente a una simulacin absoluta; que exista
una contraescritura que reconozca a favor de A el pacto de retroventa (PDR) se hace salir
del patrimonio para que terceros no puedan acceder a el. La diferencia entre el precio de
compra y de venta pueden representar intereses que superen los mecanismos
convencionales simulando un contrato de mutuo. O puede ser tambin un contrato
pignoraticio, tiene que devolver la cosa en un plazo de dos aos si A no hace uso del
derecho de retracto porque no tiene la plata, B se quedar con el inmueble, B estara
disponiendo de la garanta, cuestin que es nula en nuestro ordenamiento por cuanto estos
contratos, los CP, aquellos contratos de garantas que autorizan al acreedor a disponer de la
garanta estn prohibidos por ley. En materia de prenda se reconoce el derecho de venta a
favor del acreedor prendario; puede apropiarse de la prenda siempre y cuando no exista
postura admisible y se la apropia con cargo a su deuda. Es una norma comn para la
prenda y la hipoteca. Ac podramos estar en presencia de una especie de hipoteca en la
que se le estara confiriendo al acreedor -que sera B- el derecho a disponer de la cosa en
contravencin al 2297 CC, lo que podra haber sera una simulacin de un contrato
pignoraticio, al contrato pignoraticio se pone vestimenta de compraventa. Por este lado se
hace de una garantas ms efectivas si no devuelve el prstamo se queda con el inmueble.

Lesin enorme no cabria; pero s, si atendiramos a su naturaleza como dos
compraventas.

4. Pacto de retracto

El art. 1886 dispone este pacto. Y la tcnica legislativa es bastante deficiente hace la
remisin a las normas del pacto de retroventa. Es una venta condicional, es una condicin
resolutoria ordinaria causal por cuanto depende del hecho voluntario de un tercero. Aqu
tambin existe una especulacin: el comprador hace un buen negocio pero el vendedor se
guarda una carta bajo la maga y esa carta supone que se presente dentro de cierto plazo un
tercero ofreciendo mejores condiciones que las que ofreci el comprador.

Art. 1886: Si se pacta que presentndose dentro de cierto tiempo (que no podr pasar de un
ao), persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplir lo pactado; a menos que el
comprador o la persona a quien ste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos trminos
la compra. La disposicin del artculo 1882 se aplica al presente contrato. Resuelto el contrato, tendrn
lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de retroventa.

Tanto los efectos de terceros y de las partes se someten a las reglas la retroventa.

Ac se celebra una compraventa y se estipula que si en un plazo aparece un tercero
ofreciendo mejores condiciones de venta, se reconoce el derecho ya sea al comprador, ya
sea al tercero a quien se le enajen la cosa, de atajar el efecto resolutorio; de evitar la
resolucin si es que el comprador o el tercero iguala la oferta que se le hiciere al vendedor.
O sea, quiere decir que la denominacin se explica porque se le reconoce al vendedor el
58
derecho a retractarse de la venta si aparece un tercero que ofrece un mejor precio o
mejores condiciones de compra que el comprador segn los trminos pactados
originalmente (porque puede no necesariamente interesar el precio sino las condiciones de
pago). En el fondo hay una compraventa sujeta a modalidad una condicin resolutoria
ordinaria; que aparezca un tercero ofreciendo mejores condiciones. Aqu tambin podra
presentarse el problema de la simulacin.

Mayo.18
Aspectos generales: de las garantas

Garanta es el genero que comprende a las cauciones. La cuestin es que cuando
planteamos el problema de las granitas estamos vinculando estas materias con el derecho
de garanta general que tiene todo acreedor: todo deudor que contraer una obligacin
obliga todo sus patrimonio o todos sus bienes cuando se obliga su patrimonio, obliga todos
sus bienes. Para el acreedor no significa una garanta suficiente el derecho de garanta
general o segurar suficiente porque que el deudor, pese a ese derecho, conserva las
facultades de disposicin de sus bienes puede hacer salir bienes o evite que ingresen bienes
y ah es donde aparece las acciones pauliana subrogatoria que no son sino derechos
auxiliares de que es titular el acreedor ya para hacer ingresar bienes que el deudor se resiste
o bien para hacer volver bienes que han salido en fraude de los derecho del acreedor. Esto
supone el ejercicio de derecho judiciales, juicios ordinarios, el acreedor requiere algo mas
para confiar o tener la seguridad de que sus crdito ser satisfecho ac entran las garantas.
Esa es la preocupacin.

Y al momento de producirse el incumplimiento se pasa a la fase normal y el
acreedor quiere hacer efectivo su crdito y la hora en definitiva haciendo uso de los
remedios que ya sea el contrato o la ley, en su caso, ponen a sus disposicin. Pero claro
dentro de la proteccin al acreedor, los remedios en definitiva resultan tambin del todo
deficientes en cuanto la proteccin del acreedor que necesita que de alguna medida los
efectos patrimoniales del incumplimiento tengan o gocen de alguna seguridad y esa
seguridad hasta ahora se traduce en el derecho de garanta general consiguientemente si se
demanda en JE para la entrega de la cosa y no esta en poder del deudor se convierte la
obligacin no dineraria en obligacin no dineraria y el acreedor tendr que proceder al
embargo y su ulterior realizacin. Pero puede acontecer que esos bienes o sean
insuficientes o que el deudor sea pilln.

Cauciones

Cauciones personales

En definitiva ocurre que el acreedor requiere de un patrimonio que en alguna
medida le ofrezca alguna seguridad o bien de un bien de una cosa que este vinculada a la
satisfaccin del crdito: y ah surgen las garantas; y particularmente, hablaremos de las
cauciones que, por un lado, si son cauciones personales, se produce un ensanchamiento del
derecho de garanta general: ya no tenemos un solo patrimonio, sino dos en contra de los
cuales podr dirigirse y habr que distinguir segn sea solidario o no, porque un fiador a
secas no ser garanta suficiente porque primeramente habr que dirigirse contra el deudor.
Y luego para le caso que no tenga bienes se podr dirigir en contra del fiador. As se
prefiere la solidaridad porque se podr recurrir frente a uno y otro no hay beneficio de
excusin. En definitiva esta es una especie de garanta aludimos a las cauciones personales
que suponen, que ensanchan el derecho de garanta general

59
Cauciones reales

Pero igualmente el acreedor queda expuesto a la vicisitudes del patrimonio del
deudor principal como el del garante. Es ah donde surge la garanta o las cauciones real: que
implican la constitucin de un derecho real sobre un bien especifico y ese bien especifico
sea mueble o inmueble (prenda o hipoteca) va a garantizar el cumplimiento de la obligacin
principal en trminos tales que el acreedor podr dirigirse no solo contra del patrimonio del
deudor sino tambin en contra de la cosa en manos de quien se encuentre porque ha
surgido un derecho real que se ejerce sin respecto determinada persona (derecho de
persecucin: manifestacin en los derechos reales de garantas del propio carcter de
derecho real) el problema de las garantas nuevamente tenemos que enfocarlo desde el
incumplimiento que da relevancia al derecho de las obligaciones porque si hay granita
fiador codeudor solidario y se cumple resulta relevante? No. Interesa poner en movimiento
las garantas.

Garantas autnomas

Todo deudor al obligarse obliga todo su patrimonio ya sea que se obligue a dar
hacer o no hacer. Ahora la pregunta es acerca si es o no eficaz esta garanta? El acreedor
se quedara tranquilo. Pareciese que no por cuanto el acreedor queda sujeto a las vicisitudes
que pueda experimenta el patrimonio del deudor lo que puede implicar en ultimo tiempo
que a pesar de ser un titular de derecho de crdito quede insatisfecho porque no hay donde
hacerlo efectivo. Surge o aparecen as las garanta.

Cuando hablamos de garantas nos planteamos una especie de garanta. Pliza de
seguro de garanta, boleta de garanta, etc. Garantas autnomas que se diferencian de las
cauciones porque no rige el principio de accesoriedad, se desvincula de la obligacin
principal, la nulidad del contrato que nace la obligacin principal no afecta esa garanta
adems actan a primer requerimiento se hacen efectiva extrajudicialmente sin forma de
juicio basta que se presente en el banco o en la compaa de seguro de acuerdo a ciertos
requisitos y obtiene el pago de la garanta o del seguro y luego ser el deudor el que discuta
el cobro debido o indebido eso representa el que sean una garanta mucho mas potente.

Las cauciones son la principal manifestacin de las garantas.

Art. 46 CC define lo que debemos entender por caucin. Caucin significa
generalmente cualquiera obligacin que se contrae para la seguridad de otra obligacin
propia o ajena. Son especies de caucin la fianza, la hipoteca y la prenda. Ej. cauciones
reales o personales. Y las cauciones que son esta obligaciones se rigen por una idea rectora
cual es la accesoriedad, rige el principio de lo accesorio como regla general. Pero hay otras
garantas que son autnomas y en definitiva en ellas esta ausente la accesoriedad, por lo
dems debemos decir que el Art. 46 CC no alude a este carcter accesorio por lo tanto
podramos entender que en sentido amplio la caucin la entendemos como aquella
obligacin que se contraer para la seguridad de otra, propia o ajena

Ahora por regla general (aparece el carcter accesorio de las cauciones) estas nacen de los
contratos accesorios que son aquellos cuyo objeto es precisamente la seguridad de una
obligacin principal sin la cual no subsisten, Art. 1442 CC VER, si tuvisemos que unir esta
norma con el 46 podramos decir que este contrato accesorio crea una obligacin que se
llama caucin y en este caos esa obligacin que nace del contrato tiene por objeto la
60
seguridad de otra obligacin principal en trminos tales que esta la obligacin que nace del
contrato accesorio, no puede subsistir sin la obligacin principal.

Y estas cauciones pueden ser reales y personales: hipoteca prenda y fianza. Ya se estudio la
solidaridad donde si bien estamos en presencia de una caucin no aparece claramente el
carcter accesorio de ella. Cuando hablamos de una CR tenemos que pensar que le
fortalecimiento del derecho de garanta general viene dado porque existe una cosa que
garantiza el cumplimiento de una obligacin siendo indiferente que la cosa salga del
patrimonio de quien constituye la caucin porque de acuerdo al Art. 46 la caucin puede
asegurar tanto una obligacin propia como ajena de manera que una CR puede asegurar
una obligacin propia o ajena, el constituyente de la hipoteca puede ser el propio deudor
principal o un tercero. En el primer caso en contra de el se tendrn las acciones personales
a las que se sumaran una accin real que emana de la hipoteca; pude ocurrir tambin que el
constituyente en el caso del tercero contra el que en principio hay solo accin real a menos
que se haya obligado para con el deudor principal mediante una caucin personal como
una fianza o la solidaridad y en ese caso si se obligo personalmente el acreedor tendr
accin contra el tanto personal como real. Pero la regla general sea que solo procede en su
contra AR. En el patrimonio del deudor que acta como garanta del cumplimiento se
suma otro patrimonio el del garante; ya no solo se dirige el acreedor contra de A sino
contra C fiador de la obligado.

Hay otras cauciones que son las garantas autnomas y cuando hablamos de GA
aludimos a la boleta bancaria de garanta y a las plizas de seguro de garanta.

Garantas anmalas

Pero tambin hay otras garantas que podramos decir son garantas anmalas o que
se comportan como garanta patrimonial cuanto ofrecen una seguridad al acreedor una
seguridad para el cumplimiento.

La primera manifestacin es el derecho legal de retencin, ej. contrato de comodato o
deposito en el que se sabe que son contratos unilaterales y por lo tanto en virtud de el solo
una parte se obliga para con otra pero puede ocurrir que durante su vida surja obligacin
para aquella parte que no se obligo caemos en los contratos sinalagmticos imperfectos hay
obligaciones reciprocas pero no son interdependientes, no pasa el contrato a bilateral. En
estos contratos se produce un efecto similar a la excepcin de contrato no cumplido cual es
el derecho legal de retencin, porque aquella parte que sobreviene como acreedora es la
que esta obligada a restituir la cosa pero esta parte ha experimentado daos o ha incurrido
en gastos que debe indemnizar o reemplazar el comodante o depositante y en este caos se
le reconoce el acreedor sobrevenido un derecho legal de retencin que consiste en retener
la cosa mientras el deudor sobrevenido no pague o no caucione el pago: esta la idea de
fortalecer el derecho de crdito que sobreviene en aquella parte que no tenia la claridad de
acreedora.

Podramos sumar la propia excepcin de contrato no cumplido que tambin tiende a
asegurar el derecho del acreedor.

Y luego podemos sumar la clusula penal cuando constituye una caucin, puede ser
manifestacin de una evaluacin anticipada de perjuicios o bien puede actuar como
caucin.

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La solidaridad pasiva, las arras, y tambin podramos sumar el pacto de retroventa
sumado o pensando que en definitiva ocurrir lo siguiente: en el pacto pignoraticio el
acreedor se restar la facultad de disponer de la cosa dada en garanta pero cuando hablamos
de un pacto de retroventa licito el vdor se reservaba el derecho a recobrar la cosa pagando
un precio y por lo tanto estructuralmente hablando el cdor tiene la cosa de manera que
mientras no se le pague le precio no la va a restituir esta preste la idea de granita en sentido
amplio se garantiza el derecho del acreedor que en este caos seria el cdor que se ve
obligado a restituir por cuando se hace uso del derecho de retroventa.

Sabemos la situacin del acreedor que es acreedor o titular de una caucin (personal
o real respectivamente), produce un impacto en el derecho de granita general que ya se ha
definido.

Cauciones y seguridades

Las garantas representan el genero y hablamos de granitas en sentido amplio, que
en definitiva podramos decir que lo constituyen o constituye una garanta toda calidad de un
crdito que mejora la posicin del acreedor frente al incumplimiento y a la realizacin del derecho de
garanta general.

Y aqu surge la distincin entre cauciones y seguridades. Tenemos las garantas que
son el genero y se distinguir entre cauciones y seguridades: lo que tienen en comn es que
ambas confieren al acreedor un calidad que mejora su posicin de acreedor frente a un
eventual incumplimiento, por eso cuando uno adopta o asume un concepto de granita
amplio estas estrictamente no son garanta sino que seguridades, que estrictamente no son
granitas pero sin dan seguridad al acreedor y as tenemos p.ej. en un sentido mas amplio la
excepcin de contrato no cumplido la clusula de aceleracin: la obligacin se divide en
cuotas pero en virtud del incumplimiento puede acelerar la duda y pasa a ser de plazo
vencido y tiene derecho a cobrar el todo de manera que ah tambin se trata de una calidad
que se confiere al acreedor que mejora su posicin frente al incumplimiento. Ac se alude a
seguridades p.ej. en materia de alimentos las retenciones judiciales el que se tenga que pagar
una suma de dinero se notifica al empleador para que descuente de la remuneracin y
deposite en la cuenta del alimentario en estricto no hay granita pero si una seguridad. As el
Art. 65 LMC al prev el pago de la compensacin econmica autoriza la divino en cuotas
siempre y cuando el juez fije seguridades para el pago suficiente, seguridades no cauciones
ni granitas un sentido amplio que puede ir de una clusula de aceleraron hasta una hipoteca
importa que el juez la estime suficiente. En el caso de la seguridad no estamos en presencia
a una garanta sino de un mecanismo que permite al acreedor una mejor posicin de la que
estara de no existir.

Eficacia de las garantas

Para saber o poder medir o controlar cuales son los factores que permiten definir
una garanta como eficaz no hay que estar a los tiempos y costos de constitucin: cuanto
supone en dinero constituir una garanta cuanto implica esa constitucin y cuanto demora
su constitucin; luego los costos y tiempos de realizacin de una garanta para as
entenderse pagado del crdito; y cual es el tiempo que media entre el momento en que se
intenta la garanta y se satisface el crdito; posibilidades reales de que el acreedor satisfaga
su crdito por medio de la realizacin.

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As, p.ej. los costos de constitucin de una fianza son mnimos, autorizacin de la
firma 5 min; eso versus las posibilidades de que se satisfaga el crdito en concreto le baja:
resulta conveniente desde el primer factor pero inconveniente desde el ultimo. En cuanto
al tiempo y costo de realizador la fianza tambin supone un tiempo y unos costos: un
juicio. La hipoteca mayo costo mayor tiempo estudio de ttulos, EP, conservador de bienes
copias certificados; hay un costos y tiempos de realizacin: hay que iniciar un juicio. Hay
medidas para mitigar estos dos problemas teniendo presente que la hipoteca es la granita
mas potente. En la practica se intenta minimizar los costos. Por otro lado se crean
procedimientos mas giles para la realizacin de la hipoteca de manera que el acreedor
quede en mejor posicin, p.ej. en la LGB hay procedimientos ejecutivos especiales para las
hipotecas de los crditos hipotecarios de los bancos. Pero las pasibilidad de satisfaccin son
altsimas.

Estos factores hacen nacer o surgir las garantas autnomas: porque en los dos
primeros puntos estn por sobre las tradicionales. Tiene un problema: los costos son
altsimos pensemos en una boleta de garanta se ocupa parte de la capacidad crediticia en el
mercado. Hay rapidez en la constitucin altos costos de constitucin pero costos de
realizacin mnimas y posibilidad de satisfaccin prcticamente al 100% sin perjuicio de
reclamaciones posteriores.

Sern factores que preemitirn evaluar las cauciones y permitir decidir por cual
caucin decidir.

Plan de estudio

Se estudiaran las GR la hipoteca y la prenda. La hipoteca es un contrato de una
insospechada importancia en el terreno prctico de lo cuales se extraen ripios generales
trascendentes. En relacin a la prenda se dar noticia del rgimen de la nueva ley de prende
sin desplazamiento. Y luego se analizaran las cauciones personales: fianza y tambin al
avalal, y a la fianza solidaria.

Aplicacin practica

Hoy las cauciones y sobe todo la hip de un tiempo a estar partes suponen el cauce
que permite posibilita acceder a la vivienda, porque los crditos hipoteca permiten a un
segmento importantsimo acceder a viviendas propias con endeudamiento pero se vine en
lo propio. Hace 20 aos acceder a ese crdito era difcil hoy hay toda una competencia
entre los bancos hay mayor posibilidad de acceder al crdito. La hipoteca cumple un rol
social permite a ceder a la vivienda.

Permite operar en el mercado: las cauciones en definitiva constituyen una condicin
para que se pueda cuatar para que se puede desarrollarlo, porque se habr una cuenta
corriente y una lnea de crdito cuando se inicie el negocio y en ese caos la apertura de s
alinea de crdito ira aparejada a la constitucin de una CR o CP. Permiten acceder a
negocios y desarrollarlos.

Tambin con los vehculos motorizados, la mayora de los vehculos se vincula a un
crdito de este tipo. Se accede al vehiculo a travs de un crdito automotriz que estn
abiertos y que otorgaran el crdito pero que deber ser gravado con una prenda.

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- Compraventa con saldo de precio impago. Si queda un saldo de precio insoluto se
exigir alguna especie de garanta.

- Contrato de obra con pago anticipado. Es esencial para la ejecucin de la obra que
el contratista cuente con un anticipo, lo cual le permite hacer caja. No les es posible hacer
negocios con su propio capita, por lo cual eligen un adelante que ser una boleta bancaria o
una pliza de seguros.

- Contratos de obra es esencia para ejecutar la obra que el contratista cuente con un
anticipo que es lo que le permite hacer caja porque ellos no pueden realizar su negocio con
su propio capital porque los costos son muy altos, piden anticipos y generalmente se
cauciona con boleta bancaria de garanta o pliza de seguro. El dueo no le interesa ni la
hip ni la fianza quiere que si hay incumplimiento quiere recuperar el anticipo, no un juicio
ordinario para recuperarlo.


Mayo.20
CONTRATO DE HIPOTECA

La hipoteca como caucin real

Aspectos conceptuales

1. Primer comentario. Nuestro legislador al ofrecer un concepto de hipoteca no la
define como un contrato sino como un derecho real de garanta y, particularmente la
norma con la que principia el ttulo XXXVIII del Libro IV. Define la hipoteca como un
derecho de prenda constituido sobre inmuebles que, no por eso, dejan de permanecer en
poder del deudor. Esta definicin se explica por cuanto la regulacin de la hipoteca viene
inmediatamente despus de otra caucin real cual es la prenda. Cuando utiliza el legislador
la expresin prenda alude a la idea de garanta, pero esta garanta a diferencia de la caucin
real prenda, primero: recae sobre inmuebles; segundo: por el hecho de constituirse la
hipoteca el inmueble no deja de permanecer en poder del deudor. A diferencia de la prenda
que, de acuerdo a la regulacin del CC, es una prenda con desplazamiento: la prenda del
CC; la prenda clsica implica la entrega al acreedor de la obligacin principal de la cosa
siendo este ltimo un mero tenedor; mero tenedor que a su vez tiene un derecho sobre la
cosa mueble objeto de la prenda.

El Art. 2404 habla del deudor. Y en verdad cunado aludimos a la hipoteca estamos
refirindonos a dos relaciones jurdico obligatorias: a una principal y a otra accesoria.
Quiere decir que en la hipoteca hay un acreedor principal que, a su vez, es acreedor
hipotecario en virtud del contrato de hipoteca. Y por otro lado hay un deudor principal que
pertenece a esta primera relacin jurdico obligatoria que podr coincidir con el deudor
hipotecario, esto es, con la contraparte del acreedor hipotecario en el contrato de hipoteca.
Y podr, porque la hipoteca puede constituirla tanto el deudor principal como un tercero
ajeno a la obligacin, independientemente a la relacin que exista entre el tercero y el
deudor principal, y entre el tercero y el acreedor de la obligacin principal. Pero desde
luego ac el legislador debiese haber hablado no del deudor sino del constituyente. El
constituyente es el deudor hipotecario que cumple con su obligacin que nace del contrato
hipotecario: obligacin que consiste en constituir el Derecho real a favor del acreedor
hipotecario, acreedor de la obligacin principal.

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Habr ac una tradicin que acta en trminos originarios, a diferencia de la regla
general, conforme a la cual la tradicin constituye un modo de adquirir derivativo: el
deudor hipotecario (deudor de la obligacin principal o un tercero) se obliga a efectuar la
tradicin del derecho real de hipoteca. Obligacin que se materializa en la constitucin del
derecho real que nace ex novo; por primera vez y esto nos lleva a preguntarnos acerca de si
es posible o no la tradicin del Derecho real de hipoteca, entendida en sentido estricto: una
tradicin derivativa; puede el acreedor hipotecario efectuar su tradicin? El acreedor
hipotecario no puede transferir el derecho de hipoteca, si puede ceder el derecho personal
caucionado con hipoteca y como efecto del principio de lo accesorio y las normas de
cesin de crditos ella comprende la hipoteca. Lo mismo ocurre en materia de subrogacin.

Distinto es que acte otro modo de adquirir. Un modo de adquirir es la propia
constitucin hay otros que se vinculan con el principio de lo accesorio. Tambin podra
adquirirse por prescripcin adquisitiva cul es el supuesto que tendra que ocurrir? Cabe
la hipoteca sobre cosa ajena? 2418 i. I La hipoteca no podr tener lugar sino sobre bienes races que
se posean en propiedad o usufructo, o sobre naves de ah se infiere que slo podra constituir
hipoteca el dueo. Se concluye ms bien que cuando el legislador alude a poseer en
propiedad no excluye la posibilidad de constituir hipoteca sobre cosa ajena, sobre todo, si
en las reglas de prescripcin adquisitiva (PA) no se distingue que los derechos reales
distintos al dominio pueden adquirirse por prescripcin adquisitiva. Supuestos en que a
consecuencias del ejercicio de una accin resolutoria o accin de nulidad se deja de tener la
calidad de dueo y aparece como poseedor no dueo que constituye hipoteca a favor de
otro. Ese otro ser poseedor porque la hipoteca no produjo su efecto propio, le deja en
condicin de adquirir el derecho real de hipoteca por ser poseedor del derecho de hipoteca.
Tambin puede operar la sucesin por causa de muerte: y ah se transmiten los derechos y
obligaciones a los herederos, si esos se caucionan con hipoteca la transmisin de esos
bienes va comprender tambin el derecho de hipoteca.

2. Reformulacin del concepto: Derecho real de garanta que recae sobre un inmueble que
permanece en poder del que lo constituye y que da derecho al acreedor para perseguirlo en manos de quien se
encuentre y a pagarse preferentemente con el producido de la venta en pblica subasta.

De este concepto se infiere que estamos en presencia de un derecho real; un
derecho real de garanta que, a diferencia de los dems, no supone una relacin directa
entre el titular y la cosa que permanece en manos de un tercero; desde esa perspectiva hay
que coincidir en que hay una particularidad y que en definitiva este derecho real de
hipoteca, si bien, no implica una relacin directa entre el titular y la cosa, constituye una
limitacin al dominio que queda o aparece de manifiesto a partir de los efectos que produce
la hipoteca en su fase normal previa al incumplimiento del deudor de su obligacin
principal.

Aspectos generales de los efectos propios de la hipoteca

En cuanto derecho real produce tres efectos propios de la hipoteca: el derecho de
persecucin, que se manifiesta en que el acreedor o titular del derecho real de hipoteca
puede perseguir la cosa en manos de quien se encuentre, se ejercita el derecho real sin
respecto de determinada persona. Por otro lado este titular del derecho real tiene derecho a
vender la cosa en pblica subasta con el objeto de pagarse con el producido de la subasta y
se pagar adems preferentemente: no slo respecto de los acreedores valistas sino tambin
respecto de los acreedores hipotecarios de grado posterior.

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Por qu se justifica el derecho de persecucin y el derecho de pago preferente?
Porque el constituyente sigue siendo dueo y como tal conserva las facultades de
disposicin jurdica sobre el inmueble y por ello el Art. 2415 CC reconoce al constituyente
la facultad de enajenar en inmueble y de gravarlos con nuevas hipotecas por qu? Porque
adems el Art. 2415 agrega no obstante cualquier estipulacin en contrario. An cuando
al constituyente en el contrato de hipoteca se le prohba enajenar el inmueble o gravarlo
con nuevas hipotecas esa clusula es ineficaz, no puede constituir un obstculo para que el
constituyente enajene o constituya nuevas hipotecas, de manera que, a pesar de la
prohibicin contractual el conservador no puede oponerse a la inscripcin ni del titulo
venta ni tampoco a la inscripcin de la hipoteca. Distinto es que en el contrato hipotecario
las partes, el acreedor hipotecario y deudor hipotecario -futuro constituyente- convengan
alguna consecuencia para el caso de infraccin de la prohibicin, p.ej. en materia de mutuos
hipotecarios celebrados con los bancos es usual que se prevea como consecuencia la
aceleracin de la deuda: se introduce una clusula de aceleracin que no slo actuar como
caducidad convencional del plazo frente al incumplimiento de una de las cuotas en que se
divide el crdito, sino que tambin esta caducidad se producir cuando el constituyente
infrinja la prohibicin. Una cosa es que el constituyente pueda enajenar y gravar con nuevas
hipotecas y otra distinta son las consecuencias contractuales que las partes convengan para
el caso de la infraccin (v. gr. pago de indemnizacin). Cual es la ratio de esta
disposicin? La ratio esta en que ni la enajenacin ni la constitucin de nuevas hipotecas
afecta el derecho del acreedor hipotecario porque, en definitiva, si el constituyente enajena,
el acreedor hipotecario tendr accin en contra del adquirente; el tercero poseedor de la
finca hipotecada. Esta circunstancia igualmente perturba el derecho del acreedor pero no le
priva del derecho, desde el punto de vista del procedimiento; tendr que ejercitar la accin
de desposeimiento, en cambio, si es el mismo deudor ejercitar una accin personal. En
cuanto a las nuevas hipotecas tampoco le perjudica: el acreedor hipotecario tiene derecho a
pago preferente frente a una pluralidad de hipotecas, estas se prefieren segn el orden de
inscripcin o de su constitucin, el hecho de que mi constituyente, sea o no el deudor,
constituya hipoteca no vulnera el derecho, porque el acreedor hipotecario se pagar con
preferencia al segundo acreedor hipotecario.

Este problema de la pluralidad de hipotecas se vincula con una forma de extincin
de la hipoteca que opera por va principal. Dentro de las consecuencias del carcter
accesorio si se extingue la obligacin principal se extingue tambin la hipoteca. Pero hay
modos de extinguir la hipoteca por va directa: una de ellas es la renuncia que hace el
acreedor hipotecario; y otra es la purga de la hipoteca. Y que precisamente constituye un
lmite al ejercicio del derecho de persecucin y presupone pluralidad de hipotecas y
sobreviene y se ver en su oportunidad la subasta del bien hipotecado y a consecuencia de
esa subasta se produce la adquisicin del inmueble por un tercero pero, resulta que el
producido de la subasta no alcanza para cubrir todas la hipotecas y ah, cumplindose
ciertos requisitos, se produce la purga de la hipoteca se extingue la hipoteca de aquellos
acreedores hipotecarios que no alcanzaron a ver cubierto su crdito. La purga es el limite al
derecho de persecucin vinculado con la constitucin de pluralidad de hipotecas que
graven un inmueble.

La hipoteca podemos mirarla como un contrato y a su vez como un derecho real y la
regla general es que el antecedente o el titulo del derecho real de hipoteca sea un contrato;
el contrato de hipoteca. O sea la hipoteca, por regla general, es convencional. Sin embargo,
nos encontramos con supuestos en los que la hipoteca se entiende constituida por el solo
ministerio de la ley. Este es un supuesto o un caso de contrato forzoso absoluto: porque la
ley lo da por constituido y se genera el efecto de la hipoteca. Estamos situados en la norma
66
del Art. 662 CPC. Hay una comunidad se produce la particin se adjudica un inmueble que
en su valor excede su cuota surgiendo un alcance: se adjudica pero a su vez se adeuda una
suma de dinero a los dems comuneros, si no se paga al contado se entiende constituida la
hipoteca por el solo ministerio de la ley. Deber ser inscrita esa hipoteca a menos que
otorgue otra caucin suficiente.

Ejemplo: Uno de los comuneros (heredero) es titular de una cuarta parte de la
herencia, cuyo valor asciende a $ 23.000.000, segn la totalidad del acervo partible; se
adjudica un inmueble que tiene asignado en la tasacin un valor de $35.000.000.

En este caso, el comunero se adjudica el inmueble con un alcance de $ 12.000.000.
Si no lo entera al momento de producirse la adjudicacin, se entiende constituida hipoteca
por el solo ministerio de la ley, sobre el inmueble para garantizar el pago del alcance a favor
de los restantes comuneros, que pasan a ser lo acreedores hipotecarios.

La expresin deudor era impropia: puede ser el deudor principal o un tercero. se
prefiere constituyente. Qu importancia tiene segn la hipoteca la constituya el deudor
principal o un tercero: la importancia se refiere a las acciones que proceden en contra de
uno o de otro. Art. 2414 CC No podr constituir hipoteca sobre sus bienes, sino la persona que sea
capaz de enajenarlos, y con los requisitos necesarios para su enajenacin. (i. II) Pueden obligarse
hipotecariamente los bienes propios para la seguridad de una obligacin ajena; pero no habr accin
personal contra el dueo si ste no se ha sometido expresamente a ella. Art. 2430 CC: El que hipoteca
un inmueble suyo por una deuda ajena, no se entender obligado personalmente, si no se hubiere estipulado.
Sea que se haya obligado personalmente o no, se le aplicar la disposicin del artculo precedente. La fianza
se llama hipotecaria cuando el fiador se obliga con hipoteca. La fianza hipotecaria est sujeta en cuanto a la
accin personal a las reglas de la simple fianza si el deudor principal constituye hipoteca en
contra de l hay accin personal y real que se confunden al ejercitarse conjuntamente. Ej.
en la misma demanda ejecutiva se pondr en conocimiento de la deuda y del derecho real
respectivo. En cambio, si hay un tercero constituyente, en su contra, no hay accin
personal sino solo accin real y, como accin real, en definitiva, el acreedor hipotecario
tendr que dirigirse en su contra como si se tratase de un tercero poseedor que adquiere la
finca hipotecada: tendr que ejercitar en su contra accin de desposeimiento, que es una
especie de gestin preparatoria que tiene por objeto que el tercero, bien pague la deuda
actuando a su favor la subrogacin en cuanto se subroga en el acreedor hipotecario que
recibe el pago. En este caso hay una particularidad: el dueo es el tercero que paga que se
subroga en los derechos del acreedor hipotecario. La hipoteca se extingue. Cul es el
alcance la subrogacin? La subrogacin se limita a que el tercero que paga gozar del
derecho de pago preferente cuando se dirija contra el deudor principal. Se persigue primero
que pague el tercero o bien que abandone la finca hipotecada si abandona, sin perjuicio de
poder recuperarla antes de la subasta, por cuanto el abandono no implica un acto
abdicativo supone simplemente que se pone a disposicin del tribunal para que se remate,
se puede recuperar hasta antes de dicha subasta pagando la deuda y las costas. Pero si as
no ocurre y, en definitiva, el tercero es desposedo de la finca hipotecada, no opera la
subrogacin: se le reconoce el derecho a ser indemnizado por el deudor principal.

Concepto de contrato de hipoteca

Podemos definirlo como aqul en virtud del cual una parte - el deudor de la
obligacin principal o un tercero - se obliga para con otra - acreedor de la obligacin
principal a constituir a su favor el derecho real de hipoteca sobre un inmueble de su
67
propiedad, que permanece en su poder, con el objeto de asegurar el cumplimiento de una
obligacin principal (caucin como efecto del contrato de hipoteca).

Aqu aparece la caucin como un efecto del contrato hipotecario de manera que
hay dos partes el acreedor principal que tiene derecho a pedir que se efecte la tradicin del
derecho real de hipoteca originario y, por otro lado, tenemos al constituyente que mientras
no opere la tradicin se llamara deudor principal que podr ser el deudor mismo o un
tercero quien no est obligado personalmente a menos que acceda a la deuda.

Derecho Real de hipoteca

En cuanto derecho real que nace de la tradicin que efecta el deudor hipotecario -
ahora constituyente- los efectos que se siguen de este derecho real son: primero el derecho
de persecucin. Como el constituyente puede enajenar y gravar el inmueble y el acreedor
hipotecario es titular de un derecho real que se ejerce sin respecto a determinada persona el
acreedor hipotecario podr perseguir la cosa en manos de quien se encuentre cualquiera sea
el titulo en virtud del cual se produjo la enajenacin a favor del tercero.

Adems este acreedor hipotecario conserva las facultades especialmente la de
disposicin jurdica: enajenar y constituir nuevos gravmenes en particular una hipoteca.

Puede el constituyente gravar con un derecho real distinto a la hipoteca? Ej. un
usufructo, puede o no constituir un usufructo el constituyente? El 2415 se refiere a una
enajenacin en sentido estricto y la opone a la expresin gravar con nuevas hipotecas.
Surge la cuestin en torno a otros derechos reales. El acreedor hipotecario conserva el
derecho de venta para el caso que se produzca el incumplimiento la cuestin es que
comprende la venta, se ha producido una divisin entre la nuda propiedad y el usufructo.
La ratio del 2415 era que puede enajenar el constituyente porque en nada le afecta. Que
pasa con otros derechos reales no previstos en el 2415 para el caso que se produzca la
realizacin del inmueble. El acreedor hipotecario est obligado a respetar el usufructo? Si
lo est, el acreedor hipotecario ya no tiene derecho a realizar la propiedad plena sino solo la
nuda propiedad. El acreedor hipotecario la constituy en principio sobre la propiedad
plena qu derecho tendr el acreedor hipotecario? A esa propiedad plena. Eso no quiere
decir que no puede constituir usufructos el constituyente porque es dueo. Otra cosa es
que ese usufructo le sea oponible o no al acreedor hipotecario. La jurisprudencia se inclin
por resolver que si bien poda constituirse usufructo no era oponible al acreedor
hipotecario al momento de la realizacin del inmueble, porque l tena derecho a la
propiedad plena y consiguientemente tiene derecho a la venta de la propiedad plena. La
jurisprudencia resuelve estableciendo un supuesto de inoponibilidad del usufructo respecto
del acreedor hipotecario.

Caractersticas de este Derecho Real

a) El titular del derecho real no tiene un poder directo sobre la cosa. Sin embargo,
este derecho real, constituye una limitacin al dominio y que se justifica precisamente en la
existencia de este derecho real y en la ausencia de esta relacin directa entre cosa y titular.

b) Derecho real inmueble, por lo tanto la tradicin se efecta mediante la
inscripcin en el registro conservatorio. Es una tradicin originaria. Cabe la posesin de los
derechos reales distintos al dominio y entre ellos est el derecho real de hipoteca, por otro
lado el 2498 seala que pueden adquirirse por prescripcin los derechos reales distintos al
68
dominio, sin distinguir. Consiguientemente habra que reconocer al verdadero dueo
accin reivindicatoria que tendra por objeto la cancelacin de esa hipoteca.

c) Es un derecho real accesorio. Consecuencias: lo accesorio sigue la suerte de lo
principal y, por lo tanto, la extincin de lo principal acarrea la extincin de lo accesorio, as
la nulidad, la prescripcin extintiva de la obligacin principal. La nulidad podemos
predicarla tanto de la obligacin principal como respecto de la hipoteca misma en virtud de
una sentencia judicial que declare la nulidad de dicha hipoteca.

d) En cuanto a la naturaleza de la obligacin garantizada aqu tenemos que tener en
cuenta que existe cierta discusin. Se concluye que cabe la hipoteca para garantizar
obligaciones de naturaleza indeterminada, as, la hipoteca segn el 2427 podra recaer o
tener por objeto una obligacin indeterminada, reconoce en su parte final esta posibilidad.
El art. 2413 i. III seala Podr asimismo otorgarse en cualquier tiempo antes o despus de los contratos
a que acceda, y correr desde que se inscriba permite entender que la hipoteca permite caucionar
obligaciones indeterminadas y obligaciones presentes o futuras, es decir, obligaciones que
hayan nacido antes o despus de la hipoteca: problema de la clusula de garanta general.

e) Limitacin al dominio. El 732 no prev la hipoteca sin embargo tenemos
manifestaciones en el cdigo que nos llevan a la conclusin de que a pesar de que
inmueble permanezca en poder del constituyente la hipoteca constituye, a su vez, una
limitacin al dominio. La norma ms importante es la del art. 2427 porque el constituyente
en cuanto a las facultades de disposicin material del inmueble no tiene la propiedad plena;
el lmite al ejercicio de esa facultad de disposicin material est representado por el derecho
del acreedor hipotecario. Se trata del supuesto en que la hipoteca se destruya o bien
disminuya de valor, en esa norma no interesa la culpa del deudor, acta objetivamente de
manera que el acreedor hipotecario tiene derecho a que se le mejore la hipoteca o que se
sustituya y, si no lo hace y la deuda es lquida, tiene derecho a exigir el cumplimiento
anticipado. O bien a impetrar medidas conservativas.

Mayo.25
e) Como ltima caracterstica de la hipoteca como derecho real podemos
mencionar que es indivisible lo que se manifiesta con relacin al inmueble y al crdito.
Todo el inmueble garantiza la totalidad de la deuda, por mnima que sea la deuda insoluta,
est garantizada por hipoteca. Inevitablemente nos lleva a las obligaciones indivisibles, Art.
1526 CC que en su numeral 1 dispone que 1 La accin hipotecaria o prendaria se dirige contra
aquel de los codeudores que posea, en todo o parte, la cosa hipotecada o empeada. El codeudor que ha
pagado su parte de la deuda, no puede recobrar la prenda u obtener la cancelacin de la hipoteca, ni aun en
parte, mientras no se extinga el total de la deuda; y el acreedor a quien se ha satisfecho su parte del crdito,
no puede remitir la prenda o cancelar la hipoteca, ni aun en parte, mientras no hayan sido enteramente
satisfechos sus coacreedores si hay copropiedad y la cosa se encuentra en mano de uno de los
copropietarios la accin se dirige directamente en contra de este dueo que se encuentra en
poder de la finca. Expresado el carcter indivisible en relacin al inmueble y a la obligacin
caucionada con hipoteca. En relacin al inmueble el Art. 2405 en materia de prenda
aplicable a la hipoteca dispone La prenda es indivisible. En consecuencia, el heredero que ha pagado
su cuota de la deuda, no podr pedir la restitucin de una parte de la prenda, mientras exista una parte
cualquiera de la deuda; y recprocamente, el heredero que ha recibido su cuota del crdito, no puede remitir la
prenda, ni aun en parte, mientras sus coherederos no hayan sido pagados desde el punto de vista del
deudor prendario como desde el punto de vista del acreedor principal de la obligacin
caucionada con deuda.

Ejercicios
69

1. Hipoteca de monto indeterminado. Cabe o no caucionar con hipoteca una
obligacin de monto indeterminado. Se vincula con las obligaciones futuras puede
ser indeterminada en cuanto al monto y en cuanto a su naturaleza.

2. En la prctica hay dos hipotecas. 1 hipoteca garantiza el mutuo y luego existe otra
hipoteca posterior. A favor: Art. 2413 La hipoteca podr otorgarse bajo cualquiera
condicin, y desde o hasta cierto da. Otorgada bajo condicin suspensiva o desde da cierto, no
valdr sino desde que se cumpla la condicin o desde que llegue el da; pero cumplida la condicin o
llegado el da, ser su fecha la misma de la inscripcin. Podr asimismo otorgarse en cualquier
tiempo antes o despus de los contratos a que acceda, y correr desde que se inscriba. Ahora en la
prenda clsica cabe la clusula de garanta general? Art. 1385 no se permite
expresamente. Hoy nadie discute la validez de esta clusula. La hipoteca puede
referirse a obligaciones indeterminadas en su momento y en su naturaleza.

3. Lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Explicar su alcance. Todo lo que afecte
a lo principal incide en lo accesorio. As la cesin de crditos, de un crdito
hipotecario. Ahora manifestaciones: si se extingue la obligacin principal se
extingue la hipoteca ya por prescripcin extintiva, el pago, cualquier modo de
extinguir las obligaciones. La novacin siempre extingue la hipoteca? Podra haber
reserva de hipoteca. Se nova pero se hace subsistir la hipoteca por declaracin
expresa. Se extingue pero cabe la posibilidad de hacerla subsistir. No siempre que
opere un modo de extinguir las obligaciones se seguir la extincin de hipoteca. La
nulidad del contrato fuente de la obligacin principal. La resolucin de la
obligacin principal. Ahora existe algn caso en lo que afecte a lo accesorio incida
en lo principal. La suerte de lo accesorio afecta a lo principal: 2427 mejore la
hipoteca y otorgue una seguridad equivalente, lo importante es que sea equivalente
y suficiente. En defecto de estas dos actitudes puede exigir el pago de la deuda aun
cuando este sujeta a plazo se produce la caducidad del plazo: lo que afecta a lo
accesorio afecta directamente a lo principal, por cuanto una obligacin sujeta a
plazo pasa a ser exigible. Lo importante es entender la regla cual es que lo accesorio
sigue la suerte de lo principal. Lo que se manifestar en la extincin de la hipoteca
por va de consecuencia. Pero hay casos tambin en que lo que incide en lo
accesorio incide en la obligacin principal: 2427 y purga de la hipoteca. Ahora no
obstante eso tenemos que considerar que la hipoteca puede extinguirse por va
directa: renuncia, nulidad y purga de la hipoteca.

4. Interesa plantear el problema. 2409 2010 no tendr valor. Interesa considerar el
rol de la inscripcin como forma de hacer la tradicin. Hay que distinguir entre
ttulo y modo. El ttulo es el contrato perfeccionado con la EP, argumentos de
texto permiten concluir que desde que se celebra el contrato de hipoteca
otorgndose la solemnidad nace el derecho para el acreedor hipotecario: 2419,
2411. Hay que plantear el problema, presentar las dos posiciones e inclinarse por
uno de ellas.

Mayo.27
e) Como ltima caracterstica de la hipoteca como derecho real podemos
mencionar que es indivisible lo que se manifiesta con relacin al inmueble y al crdito.
Todo el inmueble garantiza la totalidad de la deuda, por mnima que sea la deuda insoluta,
est garantizada por hipoteca. Inevitablemente nos lleva a las obligaciones indivisibles, Art.
1526 CC que en su numeral 1 dispone que 1 La accin hipotecaria o prendaria se dirige contra
aquel de los codeudores que posea, en todo o parte, la cosa hipotecada o empeada. El codeudor que ha
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pagado su parte de la deuda, no puede recobrar la prenda u obtener la cancelacin de la hipoteca, ni aun en
parte, mientras no se extinga el total de la deuda; y el acreedor a quien se ha satisfecho su parte del crdito,
no puede remitir la prenda o cancelar la hipoteca, ni aun en parte, mientras no hayan sido enteramente
satisfechos sus coacreedores si hay copropiedad y la cosa se encuentra en mano de uno de los
copropietarios la accin se dirige directamente en contra de este dueo que se encuentra en
poder de la finca. Expresado el carcter indivisible en relacin al inmueble y a la obligacin
caucionada con hipoteca. En relacin al inmueble el Art. 2405 en materia de prenda
aplicable a la hipoteca dispone La prenda es indivisible. En consecuencia, el heredero que ha pagado
su cuota de la deuda, no podr pedir la restitucin de una parte de la prenda, mientras exista una parte
cualquiera de la deuda; y recprocamente, el heredero que ha recibido su cuota del crdito, no puede remitir la
prenda, ni aun en parte, mientras sus coherederos no hayan sido pagados desde el punto de vista del
deudor prendario como desde el punto de vista del acreedor principal de la obligacin
caucionada con deuda.

Ejercicios

1. Hipoteca de monto indeterminado. Cabe o no caucionar con hipoteca una
obligacin de monto indeterminado. Se vincula con las obligaciones futuras puede
ser indeterminada en cuanto al monto y en cuanto a su naturaleza.

2. En la prctica hay dos hipotecas. 1 hipoteca garantiza el mutuo y luego existe otra
hipoteca posterior. A favor: Art. 2413 La hipoteca podr otorgarse bajo cualquiera
condicin, y desde o hasta cierto da. Otorgada bajo condicin suspensiva o desde da cierto, no
valdr sino desde que se cumpla la condicin o desde que llegue el da; pero cumplida la condicin o
llegado el da, ser su fecha la misma de la inscripcin. Podr asimismo otorgarse en cualquier
tiempo antes o despus de los contratos a que acceda, y correr desde que se inscriba. Ahora en la
prenda clsica cabe la clusula de garanta general? Art. 1385 no se permite
expresamente. Hoy nadie discute la validez de esta clusula. La hipoteca puede
referirse a obligaciones indeterminadas en su momento y en su naturaleza.

3. Lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Explicar su alcance. Todo lo que afecte
a lo principal incide en lo accesorio. As la cesin de crditos, de un crdito
hipotecario. Ahora manifestaciones: si se extingue la obligacin principal se
extingue la hipoteca ya por prescripcin extintiva, el pago, cualquier modo de
extinguir las obligaciones. La novacin siempre extingue la hipoteca? Podra haber
reserva de hipoteca. Se nova pero se hace subsistir la hipoteca por declaracin
expresa. Se extingue pero cabe la posibilidad de hacerla subsistir. No siempre que
opere un modo de extinguir las obligaciones se seguir la extincin de hipoteca. La
nulidad del contrato fuente de la obligacin principal. La resolucin de la
obligacin principal. Ahora existe algn caso en lo que afecte a lo accesorio incida
en lo principal. La suerte de lo accesorio afecta a lo principal: 2427 mejore la
hipoteca y otorgue una seguridad equivalente, lo importante es que sea equivalente
y suficiente. En defecto de estas dos actitudes puede exigir el pago de la deuda aun
cuando este sujeta a plazo se produce la caducidad del plazo: lo que afecta a lo
accesorio afecta directamente a lo principal, por cuanto una obligacin sujeta a
plazo pasa a ser exigible. Lo importante es entender la regla cual es que lo accesorio
sigue la suerte de lo principal. Lo que se manifestar en la extincin de la hipoteca
por va de consecuencia. Pero hay casos tambin en que lo que incide en lo
accesorio incide en la obligacin principal: 2427 y purga de la hipoteca. Ahora no
obstante eso tenemos que considerar que la hipoteca puede extinguirse por va
directa: renuncia, nulidad y purga de la hipoteca.
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4. Interesa plantear el problema. 2409 2010 no tendr valor. Interesa considerar el
rol de la inscripcin como forma de hacer la tradicin. Hay que distinguir entre
ttulo y modo. El ttulo es el contrato perfeccionado con la EP, argumentos de
texto permiten concluir que desde que se celebra el contrato de hipoteca
otorgndose la solemnidad nace el derecho para el acreedor hipotecario: 2419,
2411. Hay que plantear el problema, presentar las dos posiciones e inclinarse por
uno de ellas.

Mayo.28
Derecho de venta: derecho a realizar en publica subasta al inmueble (remisin a las normas
de la prenda) aplicables a la hipoteca, tambin el derecho de pago preferente porque los
crditos hipotecarios son derechos de tercera clase. Como operara o como ejercitara el
derecho de venta como acreedor hipotecario partiendo de la base del supuesto comn que
es que el constituyente este en poder del bien.

Procedimiento en el caso de hipotecas de bancos

Juicio ejecutivo u ordinario dependiendo si el contrato de hipoteca tiene o el
carcter de ttulo ejecutivo Situacin especial de las hipotecas y la LGB: es un
procedimiento simplificado ofrece ventajas en cuanto al tipo y es menos costoso en cuanto
a la litigacin por cuanto son solo tres las excepciones que pueden oponerse. No todos los
crditos hipotecarios contrados por los bancos se sujetan a estas reglas solo los crditos
que se otorguen mediante la emisin de letras hipotecarias que se transan en el mercado, el
banco emite estas letras y luego se realizan en el mercado financiera y puede haber una
diferencia que por regla general ser a cargo del mutuario tanto a favor o en contra. No
siempre que haya un crdito hipotecario que otorgue un banco se aplicara este
procedimiento, si cuando se otorga un crdito bajo estas condiciones.

Extincin de la hipoteca

Va consecuencia

Ahora ya en el juicio ejecutivo como opera en la prctica: demanda ejecutiva,
despacho del mandamiento de ejecucin o embargo, solicitacin de embargo del inmueble
y adems de los otros bienes del ejecutado para que en el caso que no vea satisfecho su
crdito. Se relaciona con las oposiciones: extincin va consecuencia, se extingue la
obligacin principal, modo de extinguir las obligaciones.

a) Pago: no necesariamente el pago extinguir la hipoteca puede operar el pago con
subrogacin legal o convencional, si opera en los casos que se prevn la subrogacin tendr
el alcance referido al pago del derecho preferente.

b) Dacin el pago: problema la eviccin y ac la doctrina mayoritaria se inclina
porque la naturaleza jurdica seria novacin por cambio de objeto, de manera que la
obligacin principal se extinguira irrevocablemente de manera que el acreedor que recibe la
cosa en pago no tiene accin de saneamiento contra el deudor; a diferencia de lo que
ocurre en rgimen de participacin en los gananciales donde el legislador expresamente
prev que el crdito de gananciales de que es titular uno de los conyugues tras la
terminacin del rgimen pueda mediar una dacin en pago y ah expresamente se prev que
si sobrevive la eviccin revive el crdito de la eviccin. As: tenemos la norma de la fianza,
2382. En la compraventa el vendedor entrega pero eso no extingue sus obligaciones
72
conserva la de garanta la de saneamiento, se plantea el tema que si se da una cosa en pago
la obligacin se va a extinguir irrevocablemente o si subsistir por cuanto quien da en pago
queda obligado al saneamiento. En materia de participacin en los gananciales, 1722-22
CC. Dos supuestos: uno que la cosa resulte evicta lo que implica que renace el crdito de
participacin en los gananciales; el otro es que la cosa se entienda irrevocablemente
extinguida la obligacin cuando el acreedor haya tomado para si el riesgo de la eviccin
especificndolo (cfr. En materia de compraventa)

c) Novacin. La extingue a menos que las partes hagan reserva o renovacin de la
hipoteca. La renovacin implica una nueva hipoteca esa ser la fecha de su inscripcin y
pasara de ser la primera a la tercera, etc. Lo cual no es irrelevante desde el punto de vista
del derecho preferente

d) Compensacin: el deudor paga desconociendo la existencia de su crdito. En
esta situacin el deudor paga en su calidad de deudor extingue la obligacin desconoce la
existencia de un crdito en ese caso le permite conservar el crdito y sus garantas. El Art.
1659 CC VER; 1656 VER. En los casos del 1656 cuando opere por el solo ministerio de la
ley y el deudor no la alega se aplica el 1660, el deudor en cuanto acreedor mantiene su
crdito y todas sus granitas no producindose la compensacin por el solo ministerio de la
ley (es una excepcin al 1656)

e) Prescripcin

Extincin va principal

a) Resolucin del derecho del constituyente. Se afecta con esto a su vez al acreedor
hipotecario, siempre producir la extincin de la hipoteca? Se aplica la regla del 1481: la
condicin debe constar en el titulo. Tambin debemos aplicar las normas de la
compraventa si aparece pagado el precio no hay como sacarse la resolucin respecto de
terceros a menos que alegue la falsedad del titulo

b) Renuncia. Se entiende por la referencia a la cancelacin en el art. 2424 i. Final
CC. Al cancelacin es el medio para que se materialice la extincin de la hipoteca en todo
evento sea por via principal o directa. Esa norma no puede si no referirse a la renuncia, que
es solemne. Se producira la confusin entre la renuncia y la cancelacin.

Esta canceracin puede dar lugar a problemas en la practica? Porque rige adems rige el
principio de la publicidad. Restablecimiento de la hipoteca: se compra un inmueble libre e
hipoteca y despus renace esta producindose su reestablecimiento por cuanto p.ej. se
declara la nulidad procesal del juicio donde se acoge la excepcin del deudor, o fue errnea.
Surge conflicto entre el acreedor hipotecario y el tercero que adquiere y esto no es
indiferente porque que pasa si no operan los requisitos para la purga de la hipoteca
respecto de una acreedor hipotecario es valida la subasta pero mantiene su derecho,
pudiendo desposeer al tercero poseedor que adquiere en publica subasta; el tercero puede
subrogarse en los derechos del acreedor hipotecario. Ellos llegan por la citacin de los
acreedor hipotecario. Supuesto: pluralidad de hipotecas. Para poner limite al derecho de
persecucin se prev la purga de la hipoteca. Hay que ver quien intenta la hipoteca si es
acreedor hipotecario de grado preferente o de grado posterior. Los citados pueden pagarse
o bien mantener la hipoteca si no est devengado, si no dice nada se entiende quiere ser
pagado.

Junio.1.
73

Junio.3
Requisitos de existencia

Requisitos generales de existencia y validez de todo contrato. A propsito del contrato de
prenda nos encontramos con ciertos requisitos especiales que se refieren a la capacidad o
los requisitos que deben concurrir para que el acto se perfeccione as como tambin al
objeto.

Capacidad.

Art. 1387 prev PONER. se requiere de la facultad de enajenacin o tambin lo podemos
referir como la facultad o capacidad disponer libremente del bien sobre el cual se va a
constituir la prenda. Que importancia tiene distinguir entre la capacidad de ejercicio y la
capacidad de disposicin? Coinciden siempre? Cosas embargadas objeto ilcito. Pero ahora
referido a la capacidad? Dos casos: el plenamente capaz de ejercicio la mujer casada los
sociedad conyugal que sin embargo no tiene la facultad de disposicin respecto de sus
bienes por cuantos sus bienes son administrados por el marido en cuanto jefe de la SC y en
esta calidad es el que tiene la facultad de disposicin independientemente que requiera del
consentimiento de la mujer, a la mujer le esta prohibido de sus bienes propios sin perjurio
de algunas excepciones. En el caso de los menores adultos si bien ellos son incapaces
relativos pese a esta incapacidad relativa si el menor adulto trabaja realiza un oficio el
formara su peculio profesional un patrimonio satlite de administracin separada y la
administracin de este patrimonio le corresponde a ese menor adulto quien si bien esta
sujeto a la observancia de formalidades habilitantes que consiste en particular a la autoridad
judicial tratndose de bienes muebles tiene la plena disposicin, porque para gravar o
enajenar bienes inmuebles requiere autorizacin judicial: he ah la importancia de distinguir
entre facultad de enajenar y capacidad de ejercicio

Es un contrato real

Se perfecciona con la entrega de la cosa, titulo a mera tenencia de la cosa, en ese momento
nace para el acreedor prendario el derecho real de prenda del cual se hace dueo.

Objeto. Bienes susceptibles de empearse

Art. 2384 CC en general cuando define el contrato de prenda habla en general de los
muebles pero tenemos que desarrollar esta idea y decir que la prenda o pueden empearse
bienes muebles corporales e incorporales. Tanto as que el 2389 prev la posibilidad de dar
en prenda un crdito y la manera de perfeccionarse la prenda es mediante la entrega del
titulo, lo que se entrega es el ttulo en que consta el crdito as debe efectuarse la prenda. Y
el Art. 2389 CC que es el que indica como se efecta la prenda sobre un crdito agrega:
ser necesario El acreedor deber notificar al deudor, y lo que hace el acreedor
prendario es que al notificar al deudor le prohbe que pague el crdito en otras manos,
porque desde luego el es que tiene el crdito, lo tiene en garanta; sobre se crdito tiene un
DR de prenda.

Ahora, esta norma tenemos que vincularla con otra en materia de pago que prev sobre el
accipiens, Art. 1576 i. II CC VER, esta norma podramos entenderla que vinculado con una
prenda que quien se encuentra o tiene en su poder el ttulo es el acreedor prendario que a
su vez tiene como deudor principal al acreedor de otro deudor, entonces desde luego que
74
se notifica al deudor el deja de estar de buena fe para el caso que efecte el pago a quien
aparezca como poseedor del crdito.

Principio de especialidad

En materia de prenda rige el principio de especialidad, se manifiesta:

a) Primero en las cosas susceptibles de empearse: cosas muebles corporales e incorporales, cosa
mueble que debe ser una cosa especficas o determinada, segn la regulacin contenida en
el CC. Ya sabemos lo que ocurre con la nueva ley de prenda sin desplazamiento en que se
amplia el objeto de la prenda,

b) Segundo en cuanto a la obligacin garantizada, en materia de prenda clasifica si bien no exista
norma que prohba la clusula de garanta general como si ocurre en materia comercial,
tenemos una norma, la del Art. 2385 CC, que dispone queVER. Esto da a entender que
la prenda solo puede garantizar obligaciones presentes o determinadas: no cabe la prenda
clsica para garantiza obligaciones futuras o indeterminadas. Y adems tenemos el art. 2402
CC que dispone que si vendido o adjudicadaVER.

La idea que esta presente es que se realiza la prenda y no alcanza el producido para
cubrir la totalidad de la prenda, desde luego se da la regla general de imputacin: primero
intereses y costas; luego si la prenda se hubiere constituido para la seguridad de dos o mas
o si se hubiere constituido sobre una sola se hubiera extendido a otra en este caso esta
norma da a entender que siempre la prenda garantiza obligaciones determinadas: una o mas
obligaciones determinadas; y por otro lado tanto en la fianza como en la hipoteca
expresamente se autoriza la caucin de obligaciones futuras, de forma que tenemos dos
argumentos que nos llevan a concluir que en materia de prenda clsica no cabe la clusula
de garanta general prendaria que contrasta con la prenda sin desplazamiento que autoriza
expresamente la prenda con esta clusula.

Prenda sobre cosa ajena

La prenda puede construirse sobre cosa propia o sobre cosa ajena y esta prenda
sobre cosa ajena es vlida pero obviamente sin perjuicio de los derechos del verdadero
dueo. O sea, vamos a estar en al regla general que se ha estudiado en materia de actos que
tiene por objeto cosa ajena: se declara la validez y se dejan a salvo los derechos del
verdadero dueo que tiene accin real que se ejerce sin respecto determinada persona. El
acreedor prendario no adquirir el derecho real de prenda pero si entrara en posesin
pudiendo adquirir por prescripcin adquisitiva.

2290 y 2291 prevn sobre la prenda sobre la cosa ajena.

2290 CC VER vinculado con el Art. 2183 CC VER interesa ac es lo prev esta
norma en su i. II, la norma prescribe sobre el comodato que tiene por objeto una cosa
ajena, cuando se trata de una cosa hurtada o tomada por la fuerza o perdida y el acreedor
prendario tiene conocimiento de ello y as lo prueba el verdadero dueo al acreedor
prendario se le hace responsable de daos queda obligado a indemnizar los daos que le
cause o que le hubiere causado la restitucin.

2291 CC: prev el evento en que el dueo reclame derechos sobre la cosa ajena
dada en prenda, estableciendo derechos para el acreedor prendario que queda privado de su
75
prenda porque junto con la restitucin de la cosa la prenda queda sin efecto porque la
prenda se constituy sobre cosa ajena. VER.
Vincular con dos disposiciones: Art. 1496 N2 que prev sobre la caducidad legal
del plazo y para el caos que se pierdan las cauciones o disminuyan de valor por culpa de
constituyente el Art. 2227 CC. Podramos estimar similares las dos disposiciones ac se
pierden las cauciones y el acreedor frente a esta situaron puede pedir que s ele entregue otra
cosa en prenda de valor igual o mayor o que s ele otorgue otra caucin competente y en su
defecto, recin ah, podr exigir el pago de la duda aun cuando haya plazo pendiente: se
produce la caducidad del plazo por el solo ministerio de la ley.

Efectos del contrato de prenda

Sabemos que el contrato de prenda es un contrato unilateral quien resulta obligado
al momento de contratar. Estamos frente a un contrato unilateral en virtud del cual una
sola de las parte queda obligado el que adems tiene la tenencia de la cosa prendada queda
obligado y la obligacin caracterstica de un contrato real unilateral es la restitucin.

a) Pero pendiente la restitucin tenemos que tener presente que el es un mero
tenedor y como lo es, la ley dispone la obligacin de conservar la cosa y en esa conservacin
debe emplear la diligencia de un buen padre de familia por cuanto la ley zanja la cuestin
acerca si es un contrato gratuito u oneroso haciendo responsable en la conservacin de la
culpa leve. Y el Art. 2294 CC dispone que VER. La culpa leve, adems la culpa se presume
la sola existencia de daos o deterioros le hace responsable a menos que se pruebe que
estos daos provinieron de caso fortuito o fuerza mayor. Ahora el otro podra quedar
obligado por la indemnizacin de daos a consecuencia de la mala calidad o un vicio de la
cosa, lo propio tambin de los derecho reales: se reconoce al acreedor sobrevenido el
derecho de retencin mientras no se le pague o asegure el pago de la suma adeudada.

b) La otra obligacin es la de restituir como se ha dicho. El problema es determinar
cuando al acreedor prendario se le pueda exigir la restitucin de la prenda o cuando est el
obligado a restituir: dos disposiciones, Art. 2396 CC VER, esta norma esta recocindole al
acreedor prendario un derecho a ser indemnizado y por lo tanto esta norma es la que prev
el derecho legal de retencin a favor del acreedor prendario porque ya podra ocurrir que el
deudor de la obligacin principal haya pagado toda la deuda intereses gastos y costas y aun
as el acreedor prendario tiene derecho a retener la cosa en cuanto no se le pague la
totalidad de gastos de conservacin mas los daos en que hubiere incurrido la cosa. una
cosa son los gastos y otra la obligacin de conservar, esto obedece que en definitiva el
contrato cede mas en beneficio que el deudor principal.

Tenemos una obligacin principal un acreedor y un deudor; aparte, esa obligacin
principal puede tener cualquier fuente (ej. compraventa) al mismo tiempo y con
posterioridad se celebra un contrato de prenda y se celebra entre el acreedor principal y el
deudor principal pero en realidad el acreedor principal es el acreedor prendario que
simplemente refiere a que es acreedor de la obligacin principal y que es titular del derecho
real de prenda, pero desde el contrato de prenda el deudor y el acreedor se invierte el
acreedor del contrato de prenda es el deudor principal y el deudor es al acreedor prendario.
Ahora se reconoce la posibilidad de que este contrato pase a ser un contrato sinalagmtico
imperfecto surge obligacin para aquel que no haba contrado obligacin alguna, la de
indemnizar los daos y gastos de conservacin.

Indivisilidad.
76

El Art. 2491 dispone VER. Esta presente la idea de indivisibilidad de la prenda
subsiste mientras quede una parte del crdito insatisfecha.

Prenda tcita

El i. II del 2401 CC prev sorbe un caso en que el acreedor prendario en cuanto
deudor del contrato de prenda no esta obligado a la restitucin a pesar de haberse pagado
el crdito, lo que ocurrir cuando concurren los requisitos que dispone esta norma VER. O
sea, el deudor de la obligacin principal paga satisface el crdito en todas sus partes pero en
ese momento el acreedor tiene otros crditos contra ese deudor, ac se abre una prenda
tcita se interpreta la voluntad de la partes y se entienda que esa voluntad ha sido mantener
la prenda ahora para la garanta de estos crditos no satisfechos en la medida que: (i), (ii),
(iii). Se trata de obligaciones vencida se contraen despus de la prenda pero que se hacen
exigibles antes de pago de la obligacin originariamente caucionada. El acreedor tuvo a la
vista la prenda para otorgar crdito al deudor principal porque de otra forma no la hubiese
concedido. Prenda tcita se traduce en que el acreedor prendario tiene derecho a retener al
cosa hasta que se satisfagan estos crditos.

Dos excepciones: las de los Art. 2404 y 2393.

- 2404: demuestra o confirma que el deudor que es el constituyente es el dueo y
por lo tanto conserva la facultad de disponer; ac se dispone sobre el efecto de la
enajenacin de la cosa dada en prenda, el comprador tendr derecho.. VER. El acreedor
no queda obligado a restituir mientras no se le pague tiene igual derecho a la prenda. Luego
seala la norma , pensemos derecho de arrendamiento o usufructo. Agrega despus:
en ninguno de estos casos VER.

Ac se concilian los intereses de dos sujetos: la prenda tacita resuelve conflicto de
inters entre el constituyente y acreedor prendario porque el primero paga y no obstante
ello el acreedor prendario tiene derecho a retener la prenda, por cuanto existen otros
crditos posteriores y vencidos. Ac la tensin se produce entre el cdor el arrendatario el
usufructuario y el acreedor principal, y se resuelve a favor de terceros. El supuesto es que el
deudor o el constituyente vende la cosa y otro la compra. El comprador quiere disponer de
la cosa pero para que el acreedor prendario quede obligado a restituir la cosa se requiere
que se pague el crdito, se cumpla la regla que quede obligado a restituir en la medida que
quede satisfecho plenamente el crdito. Hay derecho a retener mientras no se satisfaga
plenamente los crditos tanto de la obligacin principal y de los que nacen del contrato de
prenda. El Cdor si quiere la cosa preocpese antes. Hace excepcin a la norma de la prenda
tacita. Lo ocurre es que hay un tercero que pide la restitucin ese tendr que pagar ahora
puede ser que se le invoque a este otros crditos y ah esta el limite.

Se le reconoce accin real al titular del derecho real de prenda, el derecho que se
reconoce es el derecho a reivindicar al cosa en manos de quien se encuentre. Ahora
nuevamente despus volvemos al regla que decamos. Despus nuevamente esta el limite a
la prenda tacita que procede solo en algunos casos y en la medida que concurran los
requisitos legales. Es de derecho estricto

- Tambin quedara liberado de la obligacin de restitucin cuando la cosa se
destruya en sus manos por caso fortuito, ah no quedara obligado a la restitucin pero
quedara obligado al caso fortuito.
77

Derecho legal de retencin.

Aun cuando se haya pagado ntegramente la deuda podr oponerse a la restitucin
mientras no se le paguen los gastos de conservacin y no se le indemnice los daos que le
hubiese irrogado la cosa. Hay ciertos supuestos bajo los cuales el acreedor esta obligado a
restituir la cosa de manera anticipada:

a) Art. 2396 CC VER podra solicitar reemplazar la prenda y ser el juez quien
resolver que tendr la vista si esta prenda es de igual o mayor valor que la existente y si as
lo resuelve, quedara el deudor a restituir la prenda anticipadamente. Ahora obviamente
pueden convenirlo y si el acreedor conciente no hay problema. Ac confiera la facultad de
solicitar el reemplazo teniendo derecho a ser odo. En definitiva lo que se hace es
demandar la restitucin, pero ofreciendo una prenda de reemplazo y solo para el caso en
que el juez estime que esa prenda es de igual o mayor valor se dar lugar a ella, la ley faculta
al constituye para pedir la restitucin anticipada. Se explica porque puede ocurrir que en
algn momento se requiera la cosa y se tengan otros bienes de igual o mayor valor, en
principio el acreedor prendario va a consentir, salvo que se resista en cuyo caso va a
resolver el juez. Se trata de una norma legal en que el juez se le permite pasar por sobre la
fuerza obligatoria del contrato.

b) Tenemos adems segn el mismo 2396, si el acreedor abusa de ella (no puede
usar ni gozar de la cosa) perder su derecho de prenda y se puede pedir restitucin
inmediata de la cosa empeada: hay incumplimiento de contrato.

Lmites

Ahora hay un limite al que ya se ha aludido, es que el acreedor prendario si bien es
mero tenedor de la cosa no tiene la facultad de usar y gozar de la cosa, pero segn el Art.
2403 CC se seala VER. Tiene que restituir la prenda con sus aumentos, si ha dado fruto se
podrn imputar al pago de la deuda y si hay un sobrante tendr que restituirlos. El acreedor
prendario no tiene derecho a percibir los frutos tiene derecho a pagarse con ellos. Lo
mismo se estima en aquellos casos en que la prenda recae sobre una suma de dinero si se
producen intereses se tiene derecho a imputar esos intereses (que son los frutos) al pago de
la deuda pero en ningn casos haya derecho a percibir los frutos directamente porque la
facultad de goce la conserva el constituyente.

Derechos del acreedor prendario

a) Ya se ha aludido segn el 2393 que el acreedor prendario tiene derecho de
reivindicacin, tiene derecho a solicitar la restitucin de la cosa aun cuando pase a manos del
constituyente con la preico que si paga tendr derecho a restituir la cosa y el acreedor
prendario no podr hacer valer una prenda clsica.

b) Adems se tiene derecho de venta y hay que estar a lo dispuesto por el 2397 CC
VER. Esta norma tambin se aplica en materia de hipoteca. Lo importante es que se
reconoce el derecho de venta al acreedor prendario y que se traduce en pedir que la prenda
del deudor moroso se venda en publica subasta para que con el producto se pague su
crdito y solo a falta de postura admisible se proceda a su valoracin por peritos y s ele
adjudicara en pago hasta la concurrencia de su crdito: se le autoriza a que s ele adjudique
en pago la prenda segn su valor de acuerdo a la concurrencia del crdito. Luego la norma
78
prev la nulidad de cualquier estipulacin en contrario: las partes no podran alterar la regla
en el contrato.

El i. II dispone VER. Es decir, se prohben los pactos o contratos pignoraticios.
No se puede convenir es que el acreedor ya prendario o hipotecario frente al
incumplimiento tenga el derecho de apropiarse de la cosa o disponer de ella por otros
medios, el procedimiento esta establecido por la ley en el Art. 2397

Hay un DL 776/1927 que trata sobre la realizacin de la prenda previendo un
procedimiento ejecutivo especial para los acreedores prendario. Este procedimiento
ejecutivo especial al que no haremos mencin es ley especial frente el Art. 2397 por lo
tanto en cuanto ene l DL se modifique o establezca una regla distinta prevalecer por sobre
el 2397

Debemos considerar que esta norma reconoce que el acreedor prendario es titular
de una accin real y una accin personal. Si no alcanza a cubrir su crdito ya con el precio
de la subasta o con la adjudicacin puede dirigirse contra el deudor u otros bienes del
deudor. El tambin goza de un derecho de garanta general por ser titular de una accin
personal.

El 2398 reconoce el derecho tanto a favor del acreedor como del deudor para concurrir al
remate VER. Puedan participar y consiguientemente adjudicrsela, por lo tanto
participando en la subasta con postura sin ninguna clase de privilegio.

El 2339 dispone a favor del deudor el derecho a pagar la deuda hasta antes que se haya
consumado la venta o adjudicacin del art. 2397 CC VER. Esta norma se aplica tambin en
la hipoteca y con el derecho del tercero poseedor que abandona la finca hipotecada: el
derecho a recobrar la finca pagando la deuda y las costas.

Finalmente tenemos el derecho de pago preferente. El acreedor prendario goza de derecho
de preferencia y particularmente el acreedor prendario segn el 2474 N 3 dispone VER. El
crdito prendario es un crdito de segunda clase y por lo tanto goza de preferencia.

Obligaciones del deudor

- NO TIENE (contrato unilateral).
- Sin embargo, puede ocurrir que por hechos posteriores el deudor resulte obligado
con el acreedor. (indemnizar al acreedor los daos que ocasione la tenencia de la cosa)

DERECHOS DEL DEUDOR:

- Accin prendaria directa: (restitucin de la cosa)
- Derecho de indemnizacin: (2394)
- Derecho de exigir la restitucin anticipada de la cosa (2396)
- Derecho a solicitar cambio de prenda: (2396 inciso 2)
- Concurrencia a la subasta: (2398)
- Pago del crdito en cualquier momento: (2399) Debe ser un pago ntegro.
(Art. 1569) (Art. 1526, N 2)
- Derecho a vender la cosa dada en prenda: (2404)

Junio.4
Extincin de la prenda
79

Al igual que la hipoteca la prenda se puede extinguir sea por va principal, sea por va de
consecuencia.

Va consecuencia

Desde luego, cuando hablamos de la extincin por va de consecuencia pensamos en el
principio de accesoriedad que rige en materia de prenda: extinguida la obligacin principal
se extingue la prenda. Y ya se ha estudiado con detenimiento como aparece la
indivisibilidad de la prenda a propsito de la extincin del derecho que es lo que explica el
porque el constituyente tiene derecho a exigir la restitucin y el acreedor queda obligado en
los casos sealados.

Va principal

Va principal: aun existiendo la obligacin caucionada se extingue segn el Art.
2406 por la destruccin completa de la cosa empeada, tambin cuando la propiedad de la
cosa empeada pasa a manos del acreedor por cualquier titilo (no hay prenda o hipoteca
sobre bien propio), y finalmente si por efecto de una condicin resolutoria se pierde el
dominio sobre la cosa empeada, va a extinguirse la prenda, pero agrega la norma en su i.
II segunda parte que el acreedor de buena fe tendr contra el deudor que no le hizo saber la
condicin el mismo derecho que el caso del Art. 2391 CC, y ya sabemos que segn ese
artculo lo que ocurre es que el dueo reclama la cosa dada en prenda y si es as, si el
acreedor es obligado a restituir la cosa al verdadero dueo, sabemos que tiene bien el
derecho a exigir otra prenda, bien a que se le otorgue otra caucin competente y en defecto
de ambas tiene le derecho a exigir el cumplimiento de la obligacin aun cuando sea plazo
pendiente.

Hay una modificacin de los efectos de la resolucin respecto de terceros, porque
segn el art. 1490 que refiere a los efectos de lar resolucin respecto de terceros cuando se
trata de bienes muebles se establece como limite la buena fe, o en otros trminos la
resolucin del derecho no producir efectos respectos de terceros de buena fe, Art. 1490
VER.

A partir de esas reglas se extrae que la resolucin no alcanza estos terceros,
mientras que ac se dispone sin mas la extincin del derecho real de prenda cuando se
resuelve el derecho del constituyente sobre la cosa prendada y como segn esta norma se
hace excepcin a lo que dispone el 1490, se le reconoce al acreedor de buena fe que ser
aquel acreedor a quien el constituyente no le dio a conocer acerca de la existencia de la
condicin; si es as, se le reconoce a este acreedor los mismos derechos que en el caso que
el verdadero dueo obtenga la restitucin de la cosa dada en prenda cuando se trata de la
constitucin de una prenda sobre cosa ajena.

La prenda clsica es el estatuto comn en materia de prendas: lo que diremos a propsito
de la prenda sin desplazamiento y mas especficamente si vemos el Art. 14 de la ley 20.190
que regula la prenda sin desplazamiento en todas aquellas materias no previstas rigen las
normas de la prenda y las normas de la hipoteca por cuanto se trata de una prenda sin
desplazamiento.

PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO

80
Regulacin. Concepto

La ley 20.190 que regula varias materias, Ley de mercado de capitales II, en su Art.
14 introduce un nuevo estatuto para las prendas sin desplazamiento derogando
prcticamente esta dispersin normativa, partiendo por la ley 18.112 que es la ley sobre
prenda sin desplazamiento. Importa esta ley porque las antiguas prendas se rigen por esta
ley, disposicin transitoria: un ao para someterse el nuevo rgimen de esta ley conforme a
los requisitos de esa disposicin. Pero lo importante es que esta ley deroga toda la
dispersin normativa que sobre la prenda sin desplazamiento actualmente rige (Art. 41).

En que trminos se define esta prenda sin desplazamiento por la ley 20.190. el
contrato de prenda sin desplazamiento tiene por objeto constituir una garanta VER.
Tenemos que aadir que este contrato es un contrato solemne antes la ley 18.112
incorporaba en su definicin que se trataba de un contrato solemne se omite, pero el Art. 2
de la ley dispone que el contrato de prenda sin desplazamiento es solemne y el contrato su
constitucin y alzamiento tienen que otorgarse por escritura pblica, pero se flexibiliza o se
amplia esta exigencia formal la que pasa a ser menos estricta porque admite adems
instrumento privado protocolizado ante el notario quien deber llevar un registro de
aquellas prendas que se otorguen por instrumento privado donde incorporara estos
contratos de prenda, y para dar debida proteccin a terceros, el contrato de prenda solo
ser oponible a terceros desde su protocolizacin (escritura pblica desde que quede
perfecta) mientras que el derecho real desde su inscripcin. Ahora se especifica que esta
prenda tiene por objeto constituye garanta sobre una o varias cosas corporales o
incorporales muebles.

Menciones que debe contener el contrato de prenda.

a) Individualizacin de sus otorgantes: deudor principal y constituyente;

b) Indicacin e obligaciones caucionadas o bien de que se trata: debe indicarse
en el contrato.

c) Ahora en caso de que solo se refieran los documentos: aquellos documentos
en que constan las obligaciones a que se hace referencia en el contrato de prenda si no
estn inscritos en un registro publico habr que proceder a protocolizarlos;

d) Individualizacin de las cosas empeadas: objeto de la prenda: ahora esta ley
avanza en la medida que amplia el objeto, se admite y se regula la prenda sobre los bienes
incorporales, los derechos de concesin, tambin se regula en extenso la prenda sobre
inmuebles por adherencia o destilacin que se separan del inmueble, sobre muebles que se
separan del inmueble, tambin sobre un grupo de bienes de una misma clase o una
universalidad, bienes que estn fuera del pas, bienes presentes y futuros, se prevn
supuestos en que dos cosas prendadas se fusionan transformndose en una cosa indivisible
es decir hay una mayor regulacin de la cosa objeto o de las cosas susceptibles de ser
constituidas en prenda: ampliacin del mbito de la prenda en cuanto caucin

e) La suma determinada;

Obligaciones caucionadas

81
El Art. 4 dispone sin mas que podrn caucionarseVER. Se amplia lo que es
consecuente con las menciones que se sealaron.

Bienes susceptibles de ser prendados

Ahora en cuanto a los bienes susceptibles de prendarse tenemos que considerar
vamos a admitir la prenda sobre cualquier clase de bien mueble ser corporal o incorporal.

Ahora estos bienes inmuebles por obra, ser propios o ajenos, Art. 5 que regula el tema de
forma bastante peculiar. El legislador se da vueltas para decir que si se constituye prenda
sobre cosa ajena quedan a salvo el derecho de dominio al verdadero dueo. Ahora el
contrato es valido pero in oponible, es valido pero sin perjuicio de los derechos del
verdadero dueo. Ahora si el dueo ratificareVER: estamos frente a la misma regla del
CC en materia de compraventa, prenda y tradicin, cabe la posibilidad que el poseedor no
dueo que la enajena la adquiera con posterioridad o que el verdadero dueo ratifique en
cualquier caos esa adquisicin posterior o ratificacin operan con efecto retroactivo: el
derecho real se entiende existe desde la fecha de su extincin.

Ahora primero tenemos que considerar que la prenda sin desplazamiento puede
constituirse sobre cualquier clase de bienes muebles propias o ajenas; corporales o
incorporales, el art. 6 prev sobre la prenda sobre derechos o bienes asociados a tales derechos y se
enumeran distintos casos de derechos de concesin y luego una clusula que abre
posibilidad sobre nuevas leyes que se dicten sobre el particular.

Pueden ser presentes o futuras; Ahora cuando se trata de prenda sobre bienes o
derechos futuros, el Art. 9 dispone sobre el particular VER. Aqu se vincula o se relaciona
con la regla de hipoteca, con la diferencia que ah da derecho a la inscripcin en la medida
que exista. Aqu hay que inscribir esa prenda pero ella no otorga el derecho real sino que se
exige la existencia del bien o el derecho, pero el i. II dispone que una vez que existan se
entender constituido desde el momento de la inscripcin, opera con efecto retroactivo, lo
que interesara para efectos de la preferencia: las prendas se prefieren de acuerdo al orden
de inscripcin.

Reglas especiales

a) Cuando se trata de crditos nominativos: se asimila a la regla contenida en el CC
a propsito de prenda clsica. El art. 7 dispone VER. No solo se exige la notificacin sino
que precisa como se har, exigiendo adems que le notario exhiba el titulo. Prohibindole
que lo pague en otras manos. Agrega que una copia del titulo que consigne el ttulo ser
protocolizado. Si se trata de una prenda constituida sobre CN hay que protocolizar el titulo
y en el contrato de prenda hay que hacer mencin a esa protocolizacin.

b) El Art. 10 prev sobre las cosas que no han llegado al pas, VER. Se requiere que
el constituyente sea titular de un documento representativo de las mercaderas, se anticipa
la prenda aun cuando los bienes no hayan ingresado al pas.

c) El Art. 11 extiende bastante el objeto de la prenda, porque admite la posibilidad
(favoreciendo al crdito) que se grave un grupo de bienes de la misma clase o
universalidades de la misma clase. VER. En el fondo se constituye la prenda sobre unos
bienes que son fungibles y el hecho de que grave con prendas ese grupo de bienes o esa
universalidad de hechos e grava parte de la empresa o del negocio, pero no quiere decir que
82
se va a inmovilizar ese negocio, el constituyente puede disponer puede transformar loa
bienes puede aplicarlos en su proceso productivo a menos que se pacte lo contrario. En
cuyo caso tendremos que ir a lo que se refiere a la prohibicin de gravar o enajenar. Ahora
los bienes transformados as como el producto elaborado quedan de pleno derecho
constituido en prenda. Todo esto para favorecer el crdito: permite acceder al crdito
gravando el propio capital. Aquellos componentes que salgan de la universalidad quedan
subrogadosVER. Por un lado se pueden utilizar en el proceso productivo, el resultado
queda gravado de pleno derecho por prenda, y se dispone hay una subrogacin real legal lo
que es importante en materia de inventario. Una norma como esta permite un mayor
inters del acreedor por controlar al constituyente (cfr. Derecho de inspeccin). Ahora el
contrato deber indicarVER. El 1496 i. II trata sobre la perdida o disminucin de valor
de las cauciones. Si se le asigna un valor se aplica esta regla, sino el legislador autoriza o
dispone que no ser aplicable lo dispuesto en tal norma y el contrato de prenda deber
sealarVER. O se le asigna un valor (opera el 1496 i. II o la subrogacin de lo contrario
no opera) o bien se puede sealar la forma.

d) Art. 14 prenda construida sobre cosas que la ley reputa como inmuebles por
destinacin o adherencia, esta prenda no produce ningn efecto que ser una prenda sobre
bienes futuros: en cuanto conserve la calidad de inmueble por adherencia o destinacin
solo seria susceptible de hipotecarse de manera que el tratamiento que se le da a este
supuesto es el de una prenda como bienes futuros entendindose que las cosas llegan a
existir cuando se separan las cosas del inmueble o VER. Se constituye sobre BIPDOA
se tratara como una prenda sobre cosas futuras, cuando llega a existir? Cuando es separada
o cuando se desafecta para el uso del predio, debiendo mediar el consentimiento del
constituyente o del acreedor prendario segn sea el caso. Pensemos en una prenda sobre
un bosque: prenda sobre el bosque, prenda sobre bien futuro, cuando nace el derecho real
de prenda y produce efectos? Cuando se tale el bosque.

- Luego el i. II dispone queVER una prenda que se constituye sobre muebles que
luego pasan a ser bienes inmuebles por destinacin o adherencia, subsiste la prenda si se
cumplen los requisitos que en la norma se indican. Aqu el supuesto es el siguiente: hay
prenda constituida sobre bien mueble, hay un titular de derecho real de prenda el acreedor
prendario, luego pasa esa cosa a ser inmueble por destinacin o adherencia, subsiste la
prenda sin contar con la autorizacin del acreedor prendario, pero para que prefiera la
prenda a la hipoteca es necesaria que la prenda este anotada al margen de la inscripcin si
no, lo esta la sola realizacin de la hipoteca produce la purga de la prenda sin necesidad de
notificacin del acreedor prendario. La norma piensa en un inmueble ya hipotecado. Ahora
que efecto produce una hipoteca posterior, la ley no distingue pero piensa en una hipoteca
ya constituida. Pero cual seria ese efecto? Se interpreta la norma en el sentido que siempre
hay que proceder a la inscripcin marginal. Pero hay un vaco solo se pone en el caso de
una hipoteca preexistente. Si no hay hipoteca la prenda subsiste. Si la hipoteca sobreviene
hay un atencin entre el acreedor prendario y el acreedor hipotecario posterior, habra que
preferir la actuacin anterior de acuerdo a las reglas generales. Podra resolverse por la
prelacin de crditos, pero que pasa con el acreedor hipotecario? Bien podra recurrirse al
Art. 2427 CC,

e) De las naves o aeronaves son susceptibles de hipotecas, en este caso la ley no
altera este rgimen legal y siguen siendo sometidas a sus leyes especiales.

Junio.8
El problema de la prenda y la hipoteca posterior

83
Para que se constituya sobre un mueble que luego es destinado posteriormente a un
inmueble o se anexa a el ya siendo inmueble por destinacin o adherencia, se permite
respecto de los inmuebles por destinacin o adherencia autoriza a disponer del inmueble y
se le trata como mueble por anticipacin, Art. 571 CC VER, vincularla con el i. I del Art.
14 le confiere al dueo de este inmueble o bien a su poseedor la disposicin en un sentido
amplio, ah sabemos que si se trata del primer supuesto: gravar cosa mueble por
anticipacin y luego el legislacin rev la situacin de la separacin por hecho o voluntad
del deudor, si se produce la separacin hay que distinguir si hay o no hipoteca, si hay
hipoteca se requerir el consentimiento del acreedor hipotecario y la prenda subsiste
(mismo tratamiento de la prenda sobre cosa futura) pero podemos tener un mueble
presente que se anexa a un inmueble pasando a ser un inmueble por destinacin o
adherencia atendido el rgimen de la prenda sin desplazamiento, es diverso al derecho
comn porque la prenda tendra que extinguirse.

La ley seala en este caso que la prenda subsiste y ni siquiera hace falta el
consentimiento del acreedor hipotecario por el solo ministerio de la ley una vez que se
anexa la prenda subsiste, se hace preferir la prenda sobre la hipoteca siempre y cuando la
prenda hubiese sido anotado al margen de la inscripcin es un requisito para la
oponibilidad de la prenda del acreedor hipotecario no esta en juego la subsistencia de la
prenda, la anotacin es un requisito para la oponibilidad de la prenda: oponibilidad que se
manifiesta en la preferencia de la prenda por sobre la hipoteca. Si no media la anotacin y
se realiza la hipoteca la ley prev la purga de la prenda sin necesidad de notificar al acreedor
prendario, vincular esta norma con el Art. 37 del Art. 14 de la ley 20.190 que dispone sobre
la realizacin de la prenda VER frente a la pluralidad de los acreedores prendarios habr
que citar a los acreedor prendario debiendo todos ellos concurrir y ac no se les concede la
posibilidad de reserva la prenda ara el caso que el crdito no este devengado.

Ahora agrega en su i. II VER quiere decir que el acreedor hipotecario deben citar a
los acreedor prendario siempre y cuando la prenda le sea oponible y le ser cuando est
anotada marginalmente y ah se apreciara la regla del Art. 14 (acreedor prendario preferir
al acreedor hipotecario) hay que distinguir el objeto de la realizacin cuando esta gravado
un inmueble por adherencia o destinacin se realizara o se concurrir como acreedor
prendario al reproducido del inmueble completo o del inmueble por destinacin? De este
ultimo, lo que quiere decir a norma es que tratndose de estos bienes que son muebles por
anticipacin preferir el acreedor prendario por sobre el acreedor hipotecario. De manera
que si se anexa un mueble y pasa a ser un mueble por adherencia o destinacin su derecho
no puede ir mas del derecho respecto del mueble por anticipacin que ya se encuentra
gravado, de manera que si hay concurrencia de garanta. Habr que distinguir
necesariamente porque ni la prenda ni la hipoteca pueden ir mas all de su objeto, aun
cuando se permita que en la hipoteca se extienda a los aumentos pero en su justa medida,
ya hay otro acreedor que tiene un derecho que es el derecho de prenda.

Todo esto cobra sentido en la medida que se produzca la anotacin marginal sino
no le es oponible y se produce la purga de la prenda sin notificacin alguna, no ser
necesario que se citen a los acreedor prendario, para el acreedor hipotecario no existen
acreedor prendario aun cuando lo existan para el es como si no existieran.

Ahora la cuestin que se plante es un supuesto de concurrencia de cauciones pero
que en realidad se produce primero la destinacin o unin al inmueble a inmueble no
gravado por hipoteca y si sobreviene la constitucin de la hipoteca. Estrictamente el i. Final
del art. 14 no se pone en este supuesto. El nico supuesto que prev es aquel en que ya esta
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gravada con hipoteca la finca. La prenda subsiste aun sin el consentimiento del dueo
porque tenemos que preocuparnos del momento relevante el de la destinacin. Igualmente
el acreedor prendario conserva el derecho real de prenda ahora sobre un mueble por
anticipacin (inmueble por destinacin o adherencia); que ocurre si despus sobreviene la
Hipoteca? Guzmn: habla del supuesto de concurrencia de cauciones. Una cuando al
norma en su tenor literal no prev el supuesto igual seria acreedor prendario aplicable aun
cuando no lo prev expresamente, Guzmn estima que subsiste la prenda y la oponibilidad
de la prenda depende de la anotacin marginal relativa a la inscripcin hipotecaria, porque
cuando se exige la anotacin esta no distingue. Ahora bien podra declararse en el contrato
que hay prenda, pero que pasa si no hay esa declaracin el requisito mnimo para que sea
oponible al acreedor hipotecario la anotacin marginal de la prenda en la inscripcin
hipotecaria. Ahora esto supone claridad acerca de cuando se produce la unin. Ahora esta
solucin si bien puede obedecer a una exgesis perfecta de la disposicin, es poco practica:
como se enterar el acreedor prendario de la constitucin de la hipoteca sobreviviente
teniendo presente que debe anotar al margen de la inscripcin de la hipoteca que
precisamente se ha constituido despus de la prenda. La cuestin en realidad ac es si es o
no oponible la prenda al acreedor hipotecario.

La solucin a la que se debe llegar es teniendo presente el 2420 y teniendo presente
que la hipoteca no puede ir mas de los derecho del acreedor hipotecario limite que esta
representado por los derecho del acreedor prendario, para estos efectos son dos supuestos
que puedan plantearse: uno el que prev el Art. 14 s produce la unin se anexan los
muebles y despus sobreviene la hipoteca una vez que se anexan la prenda subsiste por el
solo ministerio de la ley; bien se puede constituir prenda sobre los muebles por adherencia
y despus se constituye la hipoteca; son las dos posibilidad. Subiste la prenda si, sin que se
requiera el consentimiento del dueo.

Ahora se es dueo de un inmueble y hay muebles por anticipacin pero no se
quiere gravar el inmueble sino interesa una prenda sobre ese bien y se construye dicha
prenda, en un caso subsiste porque se produce la unin en un segundo caso se es dueo y
se constituye prenda. En ambos caos puede ocurr que despus se constituye hipoteca y en
ambos se plantear el problema. Y desde luego atendido el rgimen de la prenda sin
desplazamiento: 2420, luego el acreedor prendario es un tercero respecto del cual el 25 no
distingue le seria oponible porque tiene posibilidad de acceder a la informacin, el acreedor
hipotecario tendr que primeramente inspeccionar el inmueble, inventariar los inmuebles
por destinacin, e ir al registro, lo que puede ser bastante exhaustivo. Pero esta solucin, la
que hace oponible al acreedor hipotecario la prenda sin desplazamiento, es la que mas
aviene con al teora general de los derecho reales con el rgimen de la prenda y la hipoteca.
Ac se produce un problema no menor, si la prenda le es oponible y es el acreedor
hipotecario el que realizara la hipoteca en todo caso tendr que citar a los acreedores
prendarios y si no los citas no s producir la purga de la prenda pudiendo ocurrir que un
tercero adquiera en publica subasta el inmueble y como no fue citado el acreedor prendario
el acreedor prendario puede alegar su prenda y ejercer la accin real contra el 3ero
poseedor, conflicto entre ese poseedor que se subroga en los derechos del deudor. Los
problemas de orden prctico se generaran especialmente cuando respecto de estos bienes
no constan de un registro publico especifico para el anlisis de que si existen o no prenda.
Lo mejor seria adelantarse: se podra anotarse marginalmente a la inscripcin de dominio,
pero si nada se hizo se preferira al acreedor prendario por sobre el acreedor hipotecario
porque tena un derecho preferente respecto del objeto.

[Subroga en los derechos del acreedor prendario]
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Efectos de la prenda sin desplazamiento.

El acreedor prendario tiene derecho a pagarse con al preferenciaPONER ahora
el privilegio se extiende al valor del seguro. Si la cosa se pierde se destruye el acreedor
prendario tiene derecho a pagarse con cargo a la indemnizacin de la compaa de seguro
as como cualquiera otra indemnizacin de terceros.

Ahora como sabemos que se pueden constituir dos o ms prendas sobre un mismo
bien se prefieren por el orden cronolgico de su inscripcin en el registro de prendas. Ac
hay que tener presente el Art. 37 en caso de pluralidad hay que proceder a al notificacin de
los acreedor prendario quienes tendrn que concurrir a pagarse con el producido de la
subasta independiente de sus crditos estn o no devengados.

Sabemos que se le reconoce eficacia a la prohibicin de no gravar o enajenar. De
manera que no quiere decir que el constituyente quede privado de su facultad des
disposicin igualmente puede disponer, es la propia ley la que designa el efecto de la
infraccin a la clusula contractual: habindose hecho mencin en el registro de esta
prohibicin el acreedor tendr derecho a exigir la inmediata realizacin de la prenda,
considerndose la obligacin de plazo vencido, clusula de aclaracin de origen legal (en la
hipoteca es de origen contractual) (caso de caducidad legal del plazo)

La ley crea un registro de prenda sin desplazamientos a cargo del registro civil e
identificacin. Inscribe el contrato su modificacin y alzamiento la vida al prenda debe
estar reflejada en la inscripcin. Alzamiento que deber cumplir las mismas solemnidades
de la prenda debe inscribirse y solo si se inscribe ser oponible a terceros. Hay un plazo en
lo que refiere a la constitucin y modificacin es 3 das

Finalmente el derecho real de prenda se adquiera prueba y conserva por la
inscripcin del contrato de prenda; aparece de manifiesto que el Derecho Real de prenda
nace con la inscripcin que constituye tradicin no derivativa sino originaria. La prenda
slo ser oponible a terceros a partir de la fecha de inscripcin ahora si se trata de un bien
sujeto a un rgimen especial de inscripcin en este caos solo ser oponible cuando se anota
adema sal margen de la inscripcin en el registro del bien gravado.

Sin embargo es decir ac estamos frente a un supuesto en que las cosa son
fungibles de manera que hay un limite que protege a quienes compran en estos
establecimientos consiguientemente an cuando algo este gravado con prenda no ser
oponible si la compra en estos sitios.

En cuanto a la realizacin de la prenda, el Art. 30 se reconoce merito ejecutivo a la
escritura de constitucin, y si el contrato no se ndica la obligacin caucionada para
proceder a la ejecucin se requiere el titulo que consta la obligacin. Lo normal es que se
individualice la obligacin. No es extrao que en la prenda no conste la obligacin porque
se puede constituir respecto de cosas futuras.







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