SITUACIN Y PERSPECTIVAS DEL MERCADO DE VIVIENDAS EN

LA REGIN LA LIBERTAD
Por Ana Mas Tejada
Situai!n de "a De#anda de Vi$iendas en "a Re%i!n La Li&ertad
La demanda por viviendas terminadas est relacionada al nivel de ingreso.
Mientras menores sean los ingresos, la competencia de productos sustitutos
"inferiores" en trminos cualitativos y fuera del mercado inmobiliario formal
(autoconstruccin, hacinamiento, etc.) ser ms intensa. n el !uadro "# $
podemos apreciar %ue la diferencia entre el ingreso y gasto real per cpita en la
&egin es de s'.$$(.(), %ue es el monto %ue podr*a ser utili+ado para el pago de
la cuota mensual ( "# de personas 'familia , -.(.) si optaran por ad%uirir una
casa propia a pla+os.
Cuadro N1: INGRESO Y GASTO REAL PER CAPITA EN LA
REGION LA LIBERTAD, 2009
AMBITO
INGRESO REAL
PROMEDIO PER
CAPITA (S/!
GASTO REAL
PROMEDIO
PERCAPITA (S/!
NACIONAL "#$%0 $#010
REGIONAL (La L&'(r)ad! "*$%0 $"+00
,u(-)(: INEI . / P(r0&1 d( Po'r(2a 3or D(3ar)a4(-)o5 200%620097
"o obstante, en el !uadro "#/ podemos apreciar la composicin del gasto per
cpita donde se observa un ba0o porcenta0e destinado a lo referido a vivienda,
como es el al%uiler de vivienda y combustible %ue representa 1.1(2 o en su
defecto el 3.452 %ue se destinan a otros gastos (%ue bien podr*an destinarse a
ad%uirir una vivienda)
C8ADRO N2: GASTO REAL PROMEDIO PER CAPITA MENS8AL
SEG9N GR8PO DE GASTOS TR8:ILLO, 2009
GR8PO DE GASTOS ; DEL TOTAL
A1&4(-)o5 "0"+
<(5)&do = Ca12ado *9
A1>u&1(r d( ?&?&(-da = @o4'u5)&'1( ##%
Mu('1(5 = E-5(r(5 %2+
Cu&dado5 d( 1a 5a1ud $+"
Tra-53or)(5 = Co4u-&@a@&o-(5 1*22
E53ar@&4&(-)o d&?(r5&A- = @u1)ura 12*"
O)ro5 Ba5)o5 *+9
TOTAL 100
6uente7 8"8 9 :;er<7 ;er=l de la ;obre+a seg<n departamentos, /))( 9 /))5>
La de#anda 'or $i$iendas est( ondiionada 'or "os si%uientes
e"e#entos7
Expectativas de los compradores sobre la estabilidad poltica, econmica
y social de la Regin en el largo plazo. !on e?cepcin del nivel de
ingresos, este es el principal determinante de la demanda en este
mercado por parte de los estratos @ y A. ;or su parte, la demanda de los
estratos de menores ingresos es menos sensible ante este factor. !omo
se puede apreciar en el !uadro "# . el ;A8 en la &egin tiene una
tendencia creciente lo cual muestra el clima de estabilidad econmica
%ue actualmente se vive.
PBI DE LA REGION LA LIBERTAD
E- 4&1(5 d( -u(?o5 5o1(5 a 3r(@&o5
@o-5)a-)(5 d( 199"
ACO PORCENTA:E
200% *,0%*,99%
200* #,001,0##
200# #,#1","*"
200+ +,$0$,+#*
2009 +,""",0$2
6uente7 8"8 :;A8 por departamentos>
Ritmo de crecimiento de la poblacin. Betermina la mayor demanda
derivada del crecimiento vegetativo de la poblacin. n el !uadro "# - se
aprecia %ue el incremento poblacional en la &egin es alrededor del /2
desde el /))1 hasta el /)$) y su proyeccin al /)$(.
C8ADRO N ": POBLACION EN LA REGION LA
LIBERTAD (200#6201%!
ACO POBLACION
200# *+2,+$"
200+ 1,#0$,*1#
2009 1,#2%,0#%
2010 1,#"*,9#$
2011 (D! 1,#*9,1+1
201% (D! 1,+%9,*"0
(C) ;royectada al .) de 0unio de cada aDo
6uente7 8"8 E !ompendio stad*stico La Libertad /))5
Financiamiento . l acceso al crdito determina las posibilidades del
hogar para ad%uirir una vivienda, dado %ue constituye una inversin de
largo pla+o. @s*, mientras %ue los estratos @ y A no tienen mayores
problemas para acceder al =nanciamiento tradicional, dicho acceso est
restringido para los estratos de menores ingresos, por lo %ue su
demanda inmobiliaria es muy sensible a las condiciones =nancieras
ofrecidas por los ;rogramas Fabitacionales.
!omo podemos apreciar en el !uadro "#( %ue al /)$) en La Libertad
solo se han otorgado 15) crditos hipotecarios, lo cual representa el
-.($2 del total de crditos en el ;er< y muestra la centrali+acin de
estos crditos para vivienda.
,u(-)(: ,o-do M& <&?&(-da
@simismo,
seg<n los
datos
obtenidos del
!enso /))1
solo el /.12
de las
viviendas han
sido
ad%uiridas a pla+os, lo cual reGe0a %ue e?iste una escasa cultura de
endeudamiento hipotecario en la &egin La Libertad, tal como se
muestra en el !uadro "# 37
C8ADRO N *: REGIMEN DE PROPIEDAD DE LA <I<IENDA
EN LA LIBERTAD, CENSO 200#
T&3o d( REB&4(- N <&?&(-da5 Por@(-)aF(
Pro3&a To)a14(-)( PaBada 2%1+*$ *0"
Pro3&a PaBada a 31a2o5 11$*# 2#
Pro3&a 3or I-?a5&A- 2$"+9 %*
A1>u&1ada "%%11 109
C(d&da 3or (1 )ra'aFo 1*#0# "
O)ra ,or4a 1%2+9 $#
No &-d&@a %2*+* 12*
To)a1 "1*912 100
,u(-)(: INEI
Atributos propios de la vivienda, tales como ubicacin geogrfca,
materiales utilizados y tipo de edifcacin. stos atributos estn
determinados por el segmento al cual se dirigen las viviendas. @s*, la
demanda de los estratos @ y A se caracteri+a por las particularidades
tecnolgicas y variedades estticas re%ueridas por los compradores, lo
%ue genera una mayor diferenciacin en el producto =nal y reduce la
intensidad de la competencia en la oferta. ;ara los estratos mas pobres
este indicador no es muy relevante a este tipo de poblacin por cuanto a
mayor tecnolog*a y variedad esttica mayor es su costo y se convierten
en menos accesible.
Prini'a"es o&st(u"os 'ara au#entar "a 'rodui!n de $i$iendas en
"a Re%i!n La Li&ertad)
l ranHing de problemas lo lidera la burocracia en lo %ue a trmites
administrativos se re=ere. I es %ue tramitar una habilitacin urbana demora
entre $ y / aDos, mientras la obtencin de una licencia para construir un
condominio tarda en promedio ocho meses. n !hile, estos trmites demoran
-4 horas, y en M?ico, tres d*as. n el ;er< e?iste mucho inters en invertir,
pero como el trmite demora tanto, simplemente dichos inversionistas se
van. @un%ue el gobierno ha avan+ado en este aspecto, est claro %ue se
debe traba0ar ms.
C8ADRO N %: Nu4(ro d( CrEd&)o5 G&3o)(@ar&o5 O)orBado5 (- La L&'(r)ad
(200*62010!
AHo
La L&'(r)ad P(rI
N CrEd&)o5 Mo-)o (S/! N CrEd&)o5 Mo-)o (S/!
200* +9 *,$#$,92* 1""0 10*,+*%,**"
200# 1%* 11,"09,*11 $12$ 220,$0#,"$%
200+ 19# 11,11#,#9$ 299" 1++,+21,+00
2009 1$1 10,1$1,9*$ $%2# 2%1,20",19+
2010 21# 20,+%%,190 *"$* %++,#$%,19"
To)a1 #90 %9,+++,"+$ 1#%20 1,$%%,9$",291
La descentrali+acin del programa mi vivienda (1)2 de los proyectos esta en
Lima) y la falta de inversin privada en provincias (el -.(2 de proyectos esta
en La Libertad) en lo %ue a comple0os habitacionales se re=ere.
La falta de servicios p<blicos es otro motivo para %ue las constructoras no
incursionen en provincias. I es %ue en muchas ocasiones han encontrado los
terrenos perfectos, pero la falta de agua o lu+ frustran los proyectos. n la
Libertad, el .).(2 de habitantes no cuenta con servicios de agua y el .12
no cuenta con servicios de alcantarillado por red p<blica (desagJe).
La reduccin del d=cit habitacional se dar solo si los pr?imos gobiernos le
dan al sector vivienda el rol de pol*tica de stado para as* ir creciendo aDo a
aDo en el n<mero de viviendas nuevas.
Con"usiones
@ pesar de la reorientacin %ue se viene produciendo en el negocio inmobiliario,
impulsada por el dinamismo %ue empie+an a ad%uirir los programas
habitacionales auspiciados por el stado, siguen vigentes, en trminos
generales, los problemas de satisfacer la demanda de viviendas. @s*, el escaso
crecimiento de la actividad edi=cadora no ha contribuido a resolver el enorme
d=cit habitacional e?istente en la &egin, de ms de 5$,.-) viviendas (!enso
/))1). Be mantenerse el actual ritmo de edi=cacin habitacional, dicho d=cit
se incrementar*a sostenidamente, dado el crecimiento natural de la demanda
de viviendas, derivado del crecimiento acelerado de la poblacin. Ki
consideramos %ue el crecimiento poblacional en esta &egin implica la
formacin de alrededor de $())) nuevos hogares al aDo, para resolver el
problema del d=cit de viviendas, habr*a %ue pensar en un n<mero similar de
viviendas a edi=car.
La solucin a este grave problema necesariamente debe ser gradual. ;ara ello,
es imprescindible el desarrollo de un ; lan stratgico &egional concordante con
el ;lan "acional de Livienda de largo pla+o, para el cual los programas
Mivivienda y Mecho ;ropio constituyen un e0e de inicio, sobre el cual armoni+ar
los esfuer+os y las pol*ticas tanto nacionales como regionales del sector. Bicha
solucin necesariamente debe incorporar un profundo conocimiento de las
caracter*sticas socioeconmicas de la poblacin, %ue permita conocer los
determinantes de la demanda por vivienda en la &egin, as* como las
di=cultades de ciertos segmentos para acceder a fuentes de =nanciamiento %ue
les permita "suavi+ar" su consumo en forma intertemporal, de modo %ue
puedan ad%uirir una vivienda, como alternativa a la autoconstruccinN
asimismo, es importante %ue se promueva el uso de materiales de la +ona para
disminuir el costo de las viviendas sobretodo en las +onas rurales y as* se ayude
a dinami+ar su econom*a.
Be fortalecerse el sustento institucional de este ;rograma, se producir*a en los
pr?imos aDos un fuerte crecimiento en la edi=cacin de viviendas econmicas,
contribuyendo a reducir el d=cit habitacional e?istente. "o obstante, para ello
deben impulsarse mecanismos integrales de apoyo tanto a la demanda como a
la oferta enfocndose al rea rural. Ona ve+ consolidados los programas
habitacionales, en el futuro ser*a recomendable la revisin de los subsidios
e?istentes, a =n de %ue se los ordene y asegurar as* un uso e=ciente de los
recursos p<blicos, %ue garantice la atencin de los segmentos ob0etivos. La
continuidad en el mane0o tcnico de Mivivienda y Mecho ;ropio es una condicin
necesaria para ello.
http://www.regionlalibertad.gob.pe/sir/admin/docs/aNALISIS%20Mercado%20de
%20vivienda%20en%20La%20Libertad.docx