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INFORME TCNICO REFERIDO AL RECURSO DE PROTECCIN INTERPUESTO


POR LA EMPRESA PASMAR S.A. EN CONTRA DE LA D.O.M. DE CASTRO (ROL
108-2013 CORTE APELACIONES PUERTO MONTT), EN LO QUE CONCIERNE A
LA DETERMINACIN DE LA ALTURA DE EDIFICACIN PARA UN PROYECTO
(MALL DE CASTRO) QUE CONTEMPLA UNA EDIFICACIN AISLADA POR
SOBRE LA ALTURA MXIMA DE LA EDIFICACIN CONTINUA EN UN TERRENO
INCLINADO, A LA LUZ DE LA LEY Y ORDENANZA GENERAL DE URBANISMO Y
CONSTRUCCIONES Y LA ORDENANZA LOCAL DEL PLAN REGULADOR DE LA
CIUDAD DE CASTRO.

A. PLANTEAMIENTO DEL CASO.

1. La Sociedad Pasmar S.A. ha concurrido ante la I. Corte de Apelaciones de
Puerto Montt interponiendo accin de proteccin en contra de la Directora de
Obras de la I. Municipalidad de Castro (Causa rol N 108-2013).
2. La empresa recurrente seala que la Directora de Obras de la I. Municipalidad
de Castro ha realizado una interpretacin que implica alterar la forma de medir
la altura de la edificacin continua y aislada de la construccin del Centro
Comercial Mall de Castro.
3. Expresa que el edificio se encuentra en un terreno inclinado. Ante tal
circunstancia, la empresa seala que la edificacin continua debe de medirse
desde el nivel promedio. La D.O.M. expresa que dicha medicin debe de
hacerse desde la lnea natural del terreno.

B. DEFINICIONES LEGALES.
Para poder hacer la correcta determinacin para el caso, es necesario revisar las
definiciones establecidas en la OGUC sobre esta materia.

1. ALTURA DE EDIFICACIN: la distancia vertical, expresada en metros, entre
el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo. (artculo 1.1.2. OGUC)
2. EDIFICACIN CONTINUA: la emplazada a partir de los deslindes laterales
opuestos o concurrentes de un mismo predio y ocupando todo el frente de ste,
manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin colindante y con la
altura que establece el instrumento de planificacin territorial. (artculo 1.1.2.
OGUC)
3. EDIFICACIN AISLADA: la separada de los deslindes, emplazada por lo
menos a las distancias resultantes de la aplicacin de las normas sobre
rasantes y distanciamientos que se determinen en el instrumento de
planificacin territorial o, en su defecto, las que establece la presente
Ordenanza. (artculo 1.1.2. OGUC)
4. ADOSAMIENTO: como una norma complementaria de los tres tipos de
agrupamiento (Edificacin aislada, pareada y continua), se entender por
Adosamiento, la edificacin no subterrnea que se ubica contigua a los

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deslindes, o bien aquella inscrita en la envolvente que describe los puntos que
se sealan a continuacin:
1. La longitud del adosamiento no podr exceder del 40% de la longitud total
del deslinde comn con el vecino. Cuando la edificacin existente sea
pareada o continua, a la longitud total de dicho deslinde debe descontarse el
tramo ocupado por la parte pareada o continua. El adosamiento no podr en
ningn caso ocupar el antejardn. El Plan Regulador Comunal podr
determinar la distancia mnima de los adosamientos respecto de la lnea de
edificacin.
El porcentaje de adosamiento podr excederse, tanto para construcciones
nuevas como para regularizaciones, con autorizacin expresa del propietario
del predio vecino, suscrita ante Notario. No obstante, cuando el adosamiento
coincida con una edificacin existente aprobada con mayor porcentaje de
adosamiento, se podr contemplar una mayor longitud, siempre que no
sobrepase la edificacin vecina existente.
2. La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasar los 3,5 m. No
obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificacin existente
aprobada, de mayor altura, ubicada en el predio vecino a partir del deslinde
comn, se podr contemplar una mayor altura para dicho adosamiento,
siempre que no sobrepase la de la edificacin vecina existente
3. Las alturas se medirn desde el nivel del suelo natural. Si el nivel de los
predios fuere inclinado, la altura mxima permitida deber medirse desde el
punto promedio entre aquellos en que los extremos de la construccin que
se adosa corten al deslinde a nivel del terreno natural. Si los predios no se
encontraren en un mismo plano, la altura mxima permitida se medir desde
el punto que fije la diferencia media de altura entre los predios. (Artculo
2.6.2 OGUC)
5. SUELO NATURAL: estado natural del terreno anterior a cualquier
modificacin artificial. (artculo 1.1.2. OGUC)
6. RETRANQUEO: escalonamiento vertical que adopta la fachada de un edificio
hacia el interior del predio. (artculo 1.1.2. OGUC)
7. RASANTE: recta imaginaria que, mediante un determinado ngulo de
inclinacin, define la envolvente terica dentro de la cual puede desarrollarse
un proyecto de edificacin. (artculo 1.1.2. OGUC).

C. SOBRE LA MEDICIN DE LAS ALTURAS DE LA EDIFICACIN
CONTINUA.

Como expresa el Captulo 6 del Ttulo 2 de la OGUC, las normas sobre
agrupamiento de los edificios estarn destinadas a definir las alternativas de
emplazamiento de stos dentro de un predio.

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Es as como se distinguen tres tipos de agrupamiento de las edificaciones:
aislada, pareada y continua.

Para los efectos de este informe tcnico, interesa determinar la forma en que
se mide la altura de la edificacin para las edificaciones continuas..

Como se ha sealado, la edificacin continua es aquella que ocupa todo el
frente del predio y est emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos
de ste, manteniendo un mismo plano de fachada con la edificacin colindante
y con la altura que establece el instrumento de planificacin territorial. En el
caso del Plan Regulador Comunal de Castro (PRC), la altura establecida para
la llamada placa continua es de 10 metros. Por otra parte, el PRC establece
para usos de suelo no residenciales, un coeficiente de ocupacin del suelo de
1, es decir, se permite ocupar la totalidad de la superficie del terreno con una
edificacin continua, hasta una altura de 10m.

Si un proyecto de edificacin pretende una altura mayor a dichos 10 metros,
debe aplicar una separacin de la edificacin de los deslindes prediales. Es lo
que se llama la Edificacin Aislada sobre continuidad, la que debe estar
emplazada, por lo menos, a las distancias resultantes de la aplicacin de las
normas sobre rasantes y distanciamientos fijadas. Para este caso, el PRC
indica que son las establecidas en la OGUC. En tal sentido, las edificaciones
aisladas sobre la edificacin continua debern cumplir los distanciamientos a
los deslindes sealados en el artculo 2.6.3. de la OGUC, debiendo respetar las
rasantes que se indican en dicha norma, salvo que se acojan al procedimiento
y condiciones que establece el artculo 2.6.11. sobre estudio de sombras.

Las normas de distanciamiento y rasantes contenidas en el artculo 2.6.3. ya
citado, se aplicarn en forma simultnea y regirn para las edificaciones
aisladas, las partes aisladas de edificaciones pareadas y las que se construyan
en sectores en que el Instrumento de Planificacin Territorial permita
edificacin aislada por sobre la altura mxima de la edificacin continua, como
es este caso.

Fuente: Circular N 264/2002 - DDU 109, pg. 3


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Para el caso que se informa, el dueo del proyecto Mall de Castro se
ha acogido a la excepcin establecida en el artculo 2.6.11. por las
cuales, las edificaciones aisladas podrn sobrepasar opcionalmente las
rasantes establecidas en el artculo 2.6.3. siempre que la sombra del

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edificio propuesto, proyectada sobre los predios vecinos no supere la
sombra del volumen terico edificable en el mismo predio y se cumplan
las condiciones que sealan los artculos siguientes, como es la del
artculo 2.6.12.

Como expresa la norma del artculo citado, las edificaciones aisladas que se
acojan al artculo 2.6.11., como es el caso del Mall de Castro, adems
debern cumplir a partir de los 10,5 m de altura, con un distanciamiento hacia
los predios vecinos no inferior a 1/4 de la altura total de la edificacin, al
tratarse de edificaciones ubicadas en la Regin de Los Lagos, conforme a la
tabla de rasantes inserta en el inciso sexto del artculo 2.6.3. de la OGUC. En
tal sentido, en el caso de la edificacin aislada por sobre la edificacin
continua, la altura total de la edificacin para aplicar dicho distanciamiento, se
medir a partir de la altura mxima permitida para la edificacin continua.

La medicin de la altura de la edificacin continua se realiza desde el
suelo natural, es decir, el correspondiente al estado natural del terreno
anterior a cualquier modificacin artificial. Para el caso del Mall de
Castro, ese suelo natural est dado por el suelo de las calles Ramrez y
Serrano. Esta altura mxima, por lo tanto, queda representada por un plano
paralelo a la superficie del terreno en los trminos sealados, por lo que no
aplica ningn clculo de promedio a su determinacin.


























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D. SOBRE LA MEDICIN DE LAS ALTURAS DEL ADOSAMIENTO.
Se habla de Adosamiento en aquellos casos en que la edificacin se ubica
contigua a los deslindes comunes con el o los vecino(s) del inmueble. Es decir,
las normas sobre Adosamiento de la OGUC se aplican para aquellas
construcciones que se edificarn en forma inmediata y lindante a los inmuebles
vecinos, y se estar al hecho de existir o no edificaciones en dichos inmuebles
contiguos para la determinacin de las alturas de Adosamiento.























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Para dichos casos la OGUC ha diferenciado si el nivel de los predios vecinos
son o no inclinados. Si el nivel del suelo no es inclinado, se medir desde el
nivel natural del suelo. Por el contrario, si el nivel de los predios fuere inclinado,
la altura mxima que se establece en el mismo artculo 2.6.2. ya citado, se
medir desde el punto promedio entre aquellos en que los extremos de la
construccin que se adosa corten al desnivel a nivel del terreno natural. Luego
agrega si los predios no se encontraren en un mismo plano, la altura mxima
permitida se medir desde el punto que fije la diferencia media de altura entre
los predios
En el caso que los terrenos no se encuentren en un mismo plano, la altura
mxima permitida se medir desde el punto que fije la diferencia media de
altura entre los predios.




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E. CONCLUSIN

A la luz de todos los antecedentes y hechos aqu expuestos, y para la
determinacin de la altura de edificacin para un proyecto de edificacin
aislada por sobre la altura mxima de la edificacin continua, acogido a la
excepcin del artculo 2.6.11 de la OGUC, como es el Mall de Castro, la
medicin de la altura de la edificacin continua debe hacerse desde la
lnea natural del terreno o suelo natural, manteniendo un mismo plano
de fachada con la edificacin colindante y con la altura que establece el
instrumento de planificacin territorial.























No corresponde aplicar para este caso las formas de medicin establecidas en
las normas sobre adosamiento, por cuanto aqu se trata de una edificacin
continua y no de un adosamiento.


Por ltimo, es importante precisar que el proyecto que se presenta a
evaluacin por la empresa Pasmar S.A. ante la DOM de Castro, constituye un
nuevo predio, distinto a los presentados en los permisos de edificacin
108/2008 y 309/2011, con dimensiones, deslindes y caractersticas diferentes
que constituyen un nuevo proyecto a ejecutarse en un nuevo predio, que
requiere necesariamente solicitar un nuevo permiso de edificacin. En tal

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sentido, debe ceirse a lo sealado Circular Ord. N 1.022 de 3 de Diciembre
de 2007, dictada por la Divisin de Desarrollo Urbano, DDU - Especfica
N95/2007, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Es todo cuanto se informa.





Comit Tcnico
Delegacin Zonal Chilo CA






Arq. SEBASTIAN GRAY AVINS
Presidente Nacional
COLEGIO DE ARQUITECTOS DE CHILE





Santiago, 12 de junio de 2013