RT 714/230 - TARJ - Ap 4869/94 - 8. Cmara - j.

17/8/1994 - rea do Direito: Geral

LOCAO - Revisional de aluguel - Termo aditivo ao contrato, em que o locador renuncia ao
direito na vigncia do ajuste - Ineficcia - Voto vencido.
Ementa Oficial:
Ementa oficial: sem eficcia termo aditivo ao contrato em que o locador renuncia ao direito de rever o
aluguel na vigncia do ajuste.
Sentena cassada.
ACRDO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelao cvel 4.869/94, em que apelante Lucia Maria
Castello Branco Bastos e apelado Calixto Assuf Filhos Comrcio de Tecidos S.A.: Acordam os Juzes da 8.
Cmara do Tribunal de Alada Civil do Estado do Rio de Janeiro, em dar provimento ao recurso para,
afastada a carncia da ao, realizada a prova pericial, fixe o Magistrado o novo aluguel, conforme
entender de direito. Deciso por maioria, vencida a segunda vogal que improvia o recurso.
Trata-se de ao revisional de aluguel comercial, aps trs anos de vigncia do contrato, com fundamento
no art. 68 da Lei 8.245.
Sustentou a locatria a improcedncia do pedido apontando para aditivo do contrato onde a locadora
expressamente renunciou a promover, durante a vigncia do contrato, ao revisional do aluguel.
Na assentada da audincia, o Juiz rejeitou a alegao e determinou a realizao de prova pericial com
vistas fixao do novo aluguel.
Dessa deciso agravou a locatria. No Juzo de retratao, o Magistrado reconsiderou o despacho e julgou
extinto o processo.
No se conformando o locador, com essa nova deciso, na forma do art. 527, 6. do CPC (LGL\1973\5),
pediu a subida do instrumento e a reforma do despacho.
O recurso foi provido para o fim de determinar que o recurso fosse processado como apelao, uma vez
que terminativa do processo, embora sem o julgamento do mrito.
No apelo, sustentou a locadora ser nulo o termo aditivo ao contrato em que renunciou a reviso do
aluguel. Essa modalidade seria conseqncia do que dispunha o art. 30 do Dec. 24.150/34, reproduzido
pelo art. 45 da Lei 8.245. Tratava-se de matria de ordem pblica visando assegurar a comutatividade do
contrato de locao comercial, alega estar superada a Smula 357 do E. STF e no ter razo Sylvio
Capanema de Souza no comentrio que faz ao citado art. 45. Afirma, por ltimo, estar recebendo Cr$
24.979,13 quando, em setembro de 1993 encontrou-se para o imvel,
atravs de laudo encomendado, o locativo de Cr$ 340.000,00.
Nas contra-razes de recurso diz a locatria que em razo da renncia ao reajuste do aluguel que se
logrou a formao do contrato e que a locatria, antes de propor a ao, endereou-lhe carta alegando
que o aditamento poderia ser declarado nulo, mas no requereu a decretao dessa nulidade. Sustenta
que a renncia reviso no est compreendida entre os direitos que o art. 45 da Lei 8.245 visa proteger,
conforme Smula 357 (MIX\2010\2081) do STF no sentido de ser "lcita a conveno pela qual o locador
renuncia, durante a vigncia do contrato, ao revisional do art. 31 do Dec. 24.150, de 20.4.34".
Conclui dizendo que a renncia constou de simples e expresso aditamento contratual, no mesmo dia da
assinatura do contrato.
Recurso recebido e preparado.
o relatrio.
A locatria est pagando atualmente pelo aluguel da loja o simblico valor de Cr$ 25.000,00. Nega-se
reajustar o valor desse aluguel com base em termo aditivo do contrato em que a locadora manifestou
renncia a reviso do locativo na vigncia do ajuste. Todavia, de se negar validade a essa renncia.
Na locao comercial, o objetivo da lei preservar o efetivo equilbrio das relaes contratuais, entre o
senhorio e o locatrio, a este conferido o direito de, compulsoriamente, obter a renovao do contrato, e
quele dando o direito, em compensao, de receber um justo valor da coisa locada.
Ora, estando a locatria, atualmente, pagando um aluguel inferior a Cr$ 25.000,00, preo que pode-se
dizer simblico, o que se constata que os objetivos da lei, nimiamente de ordem pblica, no esto
sendo atendidos, no presente caso.
Para se assegurar os objetivos da lei e, principalmente, para se evitar o enriquecimento sem causa de um
dos contratantes em detrimento do outro, fato contrrio justia e eqidade, que se reforma a
sentena apelada.
O Dec. 24.150, em seu art. 31, facultava o pedido de reviso, trs anos aps a prorrogao do contrato,
verificada a ocorrncia prevista naquela norma legal. A atual Lei que regula a matria, Lei 8.245, em seu
art. 19, veio a permitir a reviso ainda na vigncia do contrato, aps trs anos, por certo, atendendo a
realidade da constante e crescente desvalorizao da moeda.
O que se quer com isso afirmar que quela norma de doutrina que entendia injurdica a renncia do
direito reviso do aluguel na vigncia do art. 31 do Dec. 24.150, se aplica as atuais disposies legais
que cuidam do direito reviso.
Pois bem, juristas do tomo de Alfredo Buzaid (Ao Renovatria, 1958, pp. 119-120), Pontes de Miranda
(Tratado de Direito Predial, ed. 67, p. 269) e Oswaldo Opitz (Comentrios Lei de Luvas, pp. 360-362)
sustentavam a inoperncia dessa renncia reviso por implicar em renncia de direito tutelado pela lei.
No caso, a locao foi contratada por 7 anos. E passados 3 os alugueres j constituem-se de valores
simblicos. Ao fim do contrato, os valores estaro reduzidos a zero.
Em matria de locao comercial, repita-se, o direito que tem o locatrio de, assegurando-lhe o fundo de
comrcio, obter a renovao compulsria de seu contrato deve, corresponder, em compensao, o de
pagar um justo valor da coisa locada.
D-se, pelo exposto, provimento ao recurso, para os fins declarados, vencida a Juza Cssia Medeiros, que
improvia o recurso.
Rio de Janeiro, 17 de agosto de 1994 - WILSON MARQUES, pres. s/ voto - JAYRO FERREIRA, relator -
CSSIA MEDEIROS, vogal, vencida com a seguinte declarao de voto: Cuida-se da controvertida questo
da validade da renncia por parte do locador ao direito de propor ao revisional de aluguel destinado a
fins comerciais.
Na hiptese em exame, a sentena apelada - proferida por ocasio do juzo de retratao, em agravo de
instrumento - acolheu a preliminar de carncia de ao, por impossibilidade jurdica do pedido, com a
conseqente extino do processo sem julgamento do mrito.
Data venia da d. maioria, entendo que a renncia eficaz, no incidindo na vedao do art. 45 da Lei
8.245/91, que comina de nulidade de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem a elidir
os objetivos da Lei.
A clusula em questo consta do termo aditivo por cpia a fls., assinado na mesma data em que foi
firmado o contrato, no se podendo presumir que a locadora o tenha feito sem a assistncia de
profissional habilitado. Nem se alegou qualquer vcio do consentimento.
Pela mencionada clusula, a locadora expressamente renunciou a promover qualquer ao revisional de
aluguel no curso do contrato, isto , at 30.9.96.
Assinale-se que o contrato previu reajustes semestrais, por ndice oficial, o que afasta qualquer indcio da
inteno de ilidir os objetivos da Lei.
Na vigncia da legislao anterior, a jurisprudncia do E. Supremo Tribunal Federal, consubstanciada no
verbete 357 da Smula era no sentido da validade da renncia: " lcita a conveno pela qual o locador
renuncia, durante a vigncia do contrato, ao revisional do art. 31 do Dec. 24.150, de 20.4.34".
J na vigncia da Lei 8.245/91, o e. Juiz Sylvio Capanema de Souza sustenta idntico entendimento: "em
se tratando de direito patrimonial e, portanto, disponvel, nada impede que as partes contratantes
renunciem ao revisional, sendo vlida a clusula que assim estabelecer".
Foram estas as razes pelas quais ou sei divergir da d. maioria, negando provimento ao recurso.