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SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II
SENTENZA 21 MARZO 2014, N. 6784
Svolgimento del processo
1. Cos la sentenza impugnata riassume lo svolgimento del processo.
Con preliminare datato , la D. s.p.a., prometteva di vendere ad A.R. un immobile sito in
(omissis) per la somma di L. 265.000.000 con espressa esclusione della garanzia per
eventuali vizi occulti: lA. versava una caparra confirmatoria di L. 25.000.000. Con lettera
datata 20/12/2001 lA. denunciava una serie di vizi (umidit profonde fratture nei muri
maestri mancato funzionamento dellimpianto di riscaldamento allagamenti) che
rendevano inabitabile limmobile: per cuiintimava la risoluzione del contratto. Con lettera
datata 10/1/2002la D. spa negava che limmobile fosse affetto da vizi di sorta, invocava,
comunque, la clausola di esclusione della garanzia e, a sua volta, constatato che lA. non
aveva pagato le rate pattuite, intimava la risoluzione del contratto per inadempimento. Con
atto di citazione notificato il 8/2/2002 lA. conveniva in giudiziola D. s.p.a. chiedendo che
il contratto fosse dichiarato risolto per fatto e colpa del venditore e che costui fosse
condannato al versamento del doppio della caparra. Nel costituirsi in giudizio, la
convenuta, contestava la domanda e chiedeva, a sua volta, in via riconvenzionale, che la
risoluzione fosse addebitata allattore.
Allesito della svolta istruttoria, ladito Tribunale, con sentenza n. ../2004, dichiarava risolto
per inadempimento dellattore il contratto; condannava la convenuta a restituire allA. la
caparra pari ad Euro 12.911,42; condannava lA. a corrispondere alla D. spa la somma di
Euro 12.000,00 a titolo di risarcimento danni, oltre al pagamento delle spese processuali. Il
primo giudice perveniva alla suddetta conclusione, rilevando [che] la domanda di
risoluzione proposta dallattore doveva respingersi, avendo le parti pattuito la clausola di
esenzione di responsabilit per vizi, tanto pi che (parte attrice non ha allegato n
tantomeno provato la sussistenza delle circostante di cui allart. 1490 c.c. uniche idonee
ad escludere leffetto della clausola contrattuale; [nonch che] doveva ritenersi fondata la
domanda di risoluzione per inadempimento dellA. dal momento che il rifiuto di parte attrice
di addivenire alla stipula del definitivo deve ritenersi ingiustificato alla luce dellesclusione
della garanzia per vizi occulti.
2. La Corte di appello di Brescia rigettava lappello dellA. , rilevando che non poteva
essere accolta leccezione, proposta in appello, di nullit della clausola di esonero della
responsabilit ai sensi dellart. 1341 c.c. in quanto non espressamente sottoscritta. Pur
trattandosi di nullit rilevabile anche dufficio, riteneva la Corte territoriale che per ritenere
la clausola (in effetti vessatoria) nulla, occorrerebbe avere la prova (spettante
allappellante) che il contratto in questione fu redatto su schema predisposto dalla D. spa e

non fu, quindi, frutto della libera pattuizione fra le parti e che tale prova manca del tutto
non essendo stata neppure mai dedotta.
La Corte di merito riteneva poi che non potesse essere qualificato come comportamento
concludente ai fini della rinuncia tacita alla clausola di esonero, lessere la venditrice a
fronte delle doglianze dellappellante che aveva denunciato il mancato funzionamento
dello scarico fognario intervenuta, pagando la riparazione che si rese necessaria, posto
che lintervento era stato limitato ad uno solo dei numerosi vizi denunciati, facendo,
invece, valere la clausola di esclusione della garanzia per gli altri vizi. Di conseguenza,
secondo la Corte di appello, il suddetto comportamento non pu essere interpretato come
abdicativo [perch] non indica, in modo univoco, la volont di rinunciare, in toto, alla
clausola pattuita, laddove si consideri che, essendo la clausola pattuita nellinteresse del
venditore, costui libero di rinunciarvi totalmente o anche solo parzialmente ove
acconsenta a porre rimedio ad alcuni vizi ma non ad altri.
3. Impugna tale decisione A.R. , che articola tre motivi. Resiste con controricorso la parte
intimata.
Motivi della decisione
1. Occorre in primo luogo esaminare le eccezioni di inammissibilit del ricorso, sollevate
dalla controricorrente, relative: a) alla sottoscrizione del ricorso da parte dellavv. Riccardo
Salerno, non iscritto allalbo dei cassazionisti; b) alla inesistenza-nullit della notifica del
ricorso richiesta da avvocato non patrocinante in cassazione.
1.1 Le eccezioni sono infondate. Il ricorrente ha delegato per il giudizio gli avvocati De
Santis e Salerno con facolt disgiunte, come risulta dalla delega a margine del ricorso, che
sottoscritta da entrambi i professionisti. Lavvocato De Santis risulta iscritto allalbo dei
cassazionisti fin dal 29 marzo 2001. Ai fini della validit del ricorso (e della notifica dello
stesso) sufficiente che almeno uno dei difensori nominati sia iscritto al relativo albo. Al
riguardo, vedi Cass. n. 4548 del 24/02/2011, Rv. 617087 e Cass. n. 20790 del 23/11/2012,
Rv. 624242 e Cass. n. 3645 del 20/10/1976 Rv. 382373).
2. I motivi del ricorso.
2.1. Col primo motivo di ricorso si deduce: Nullit della sentenza ex art. 360 n. 3 c.p.c. per
violazione e/o falsa applicazione del disposto di cui allart. 1469 bis e 1469 ter cod. civ..
Assume il ricorrente la qualifica di consumatore e sostiene che, presumendosi vessatoria
la clausola limitativa della garanzia fino a prova contraria, costituiva onere della societ
dimostrare che la stessa non ricadeva nella sanzione di inefficacia in quanto
individualmente trattata.
Viene formulato il seguente quesito: Se la clausola di esonero della responsabilit per vizi

occulti, redatta nellinteresse del professionista, debba essere considerata abusiva ex art.
1469 bis c.c., e se, conseguentemente, spetter al professionista, leventuale prova che la
clausola sia stata individualmente trattata.
2.2 Col secondo motivo di ricorso si deduce: omessa, insufficiente e/o contraddittoria
motivazione circa un fatto controverso e decisivo per il giudico.
La Corte di appello ha omesso di considerare che lappellante sin dallatto di citazione in
appello del 14.10.2004, [aveva formulato] le seguenti deduzioni (PAG. 10) il preliminare
sottoscritto tra le parti appare ictu oculi come predisposto unilateralmente dalla venditrice
(societ specificamente di ramo immobiliare) senza una concertazione comune, come
dimostrato sia dalla stessa veste formale (chiaramente impostata negli oggettivi termini di
un modulo predefinito integrato solo con gli specifici elementi di fatto inerenti limmobile in
oggetto) sia dalla circostanza che una clausola cos onerosa non sia stata in alcun modo
bilanciata da un corrispettivo vantaggio di altra natura a favore dellA. . La Corte di merito
ha ritenuto non allegato il fatto.
2.3 Col terzo motivo di ricorso si deduce: Violazione e falsa applicazione di norma di
diritto ex art. 360 C.P.C., in relazione allart. 1469 quinquies c.c.. Il ricorrente deduce
linefficacia della clausola ex art. 1469, quinquies, 2 comma, n. 2, nel testo vigente ratione
temporis, che testualmente prevedeva linefficacia delle clausole che, quantunque oggetto
di trattativa, abbiano per oggetto o per effetto di escludere o limitare le azioni del
consumatore nei confronti del professionista o di unaltra parte in caso di inadempimento
totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista.
Viene formulato il seguente quesito: Se la clausola di esonero della responsabilit per vizi
occulti, redatta nellinteresse del professionista, debba essere considerata abusiva ex art.
1469 quinquies comma n. 2) c.c., e se, conseguentemente, debba essere dichiarata
inefficace, quantunque individualmente trattata.
3. Il ricorso fondato e va accolto quanto al terzo motivo, restando assorbiti gli altri.
3.1 La clausola in questione da ritenersi inefficace, cos come sostenuto dal ricorrente e
tale inefficacia pu essere rilevata dufficio in ogni stato e grado.
Al riguardo occorre osservare che lart. 1469 quinquies (unitamente agli artt. 1469 bis
1469 quinquies, contenuti nel capo XIV-bis del cod. civ.), furono inseriti nel codice civile
dallart. 25 della legge 6 febbraio 1996, n. 52. Successivamente, tutti gli articoli in
questione furono sostituiti dallart. 1469bis introdotto dallart. 142 del d.lgs. 6 settembre
2005, n. 206 (codice del consumo). Le norme abrogate sono applicabili, ratione temporis,
al contratto (preliminare) concluso nel luglio 2001.
Lart. 1469 bis qualifica(va) come clausole vessatorie del contratto tra professionista e
consumatore quelle che hanno per oggetto o per effetto di2) escludere o limitare le

anioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista o di unaltra parte in caso
di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista.
E tale certamente la clausola oggetto della presente controversia, riguardante da un lato
un consumatore (odierno ricorrente) e dallaltro un professionista, quale deve essere
considerata la societ venditrice, che operava in campo immobiliare. Larticolo 1469
quinquies disciplina gli effetti di tale clausola, da considerarsi come inefficace, restando il
contratto efficace clausole che, quantunque oggetto di trattativa, abbiano per oggetto o
per effetto di 2) escludere o limitare lanione del consumatore nei confronti del
professionista o di unaltra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di
adempimento inesatto da parte del professionista. La predetta norma prevede poi che
linefficacia opera soltanto a vantaggio del consumatore e pu essere rilevata dufficio dal
giudice.
La valutazione del contenuto e degli effetti di tale clausola stata oggetto dei giudizi di
merito e dalla sua qualificazione dipende la pronuncia di risoluzione del contratto, che,
quindi, non pu ritenersi passata in giudicato, come erroneamente sostiene la
controricorrente. Va, infine, considerato che la questione relativa alla qualificazione ed agli
effetti della clausola non risulta proposta in appello esattamente nei termini oggi indicati,
sicch si deve affrontare la questione della rilevabilit dufficio di tale nullit con riguardo
alla necessaria osservanza del principio dispositivo.
Al riguardo, le Sezioni unite di questa corte con la sentenza n. 14828 del 2012 hanno
affermato la rilevabilit dufficio delle nullit, richiamando anche una pronuncia della Corte
di giustizia del 4 giugno 2009, causa 243/08, la quale ha stabilito che il giudice deve
esaminare dufficio la natura abusiva di una clausola contrattuale e, in quanto nulla, non
applicarla, tranne nel caso in cui consumatore vi si opponga. Inoltre, pu essere
richiamato anche il successivo arresto di questa Corte (Cass. n. 17257 del 2013) che ha
applicato tale principio anche quando siano state proposte eccezione di nullit del
contratto in primo grado, ritenendo ammissibile la proposizione di altre eccezioni che
deducono ulteriori profili di nullit, rilevabile dufficio.
4. La sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto con rinvio ad altra
sezione della Corte di appello di Milano, anche per le spese.
P.T.M.
La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso, assorbiti gli altri; cassa in relazione al motivo
accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di appello di Milano.