DERECHO REAL: Es la relacin directa entre una persona y una cosa de la cual aquella

obtiene la utilidad jurdica que esa cosa puede proporcionar.

Elementos:

a) Sujeto Activo
b) Objeto

Caractersticas:

- Crea relacin directa entre el titular y la cosa.
- Son absolutos, se ejercen contra todos sin referencia a nadie en particular.
- Slo pueden tener por objeto una cosa.

En Roma los Derechos Reales se subdividen de la siguiente manera:

DERECHOS CIVILES:
- Propiedad Quintara
- Servidumbres Personales
- Servidumbres Prediales

DERECHOS PRETORIANOS:
- Propiedad Bonitaria
- Ius in agro vectigali
- Derecho de Enfiteusis
- Derecho de Superficie
- Hipoteca

Los derechos reales pretorianos tienen su origen en la proteccin que el pretor daba a
ciertas relaciones. Estos eran: La propiedad bonitaria, el lus in agro vectigali, el derecho
de Enfiteusis, el derecho de Superficie y la Hipoteca.

DERECHOS REALES PRETORIANOS PRINCIPALES

El Ius in agro vectigali, la Enfiteusis y la Superficie son derechos reales pretorianos
principales porque subsisten por s mismos.

IUS IN AGRO VECTIGALI: Es un derecho real reconocido por el Pretor a quien tuviera
una concesin de tierras pertenecientes al Municipio, por un tiempo indefinido, mediante
el pago de una renta llamada "vectigali". Est sancionado por una accin denominada
"actio in re vectigali", mediante la cual se persigue la restitucin del fundo en manos de
quien se encuentre, sin perjuicio de usar tambin los interdictos posesorios. Este derecho
de extingue al no pagar el canon o renta.

DERECHO DE ENFITEUSIS: Es un derecho real de carcter predial constituido sobre un
fundo ajeno para usar, gozar y disponer de l en forma amplia pero sin ser propietario. Se
constituye mediante un contrato por el cual los dueos de "grandes extensiones de tierra
(imitando a los Municipios), ceden a otras personas su goce por largo tiempo o para
siempre, con la carga de un canon o pensin, obligndose el enfiteuta a cultivar el fundo.
Puede cederse y transmitirse a los herederos y se extingue por la finalizacin del plazo,
renuncia, o falta de pago del canon establecido por 3 aos.

Caractersticas:

1.- No concede al enfiteuta la propiedad del fundo.
2.- Es a perpetuidad.
3.- Se contrae la obligacin de cultivar el fundo.
4.- Es transmisible a los herederos.

Extincin:

1.- Por destruccin del fundo.
2.- Por renuncia del enfiteuta.
3.- Por muerte y capitis deminutio mxima.
4.- Por el advenimiento de la condicin y la llegada del trmino.
5.- Por incumplimiento del enfiteuta de las obligaciones que le corresponden.

DERECHO DE SUPERFICIE: (O derecho sobre suelo ajeno): Este es un derecho real
pretoriano que tiene su origen en la Accesin como modo de adquisicin de la propiedad,
especficamente, la Edificacin (Accesin Artificial). Entendemos como superficie el
derecho que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno,
obligndose al pago de un canon anual llamado "solarium". Es una especie de
arrendamiento de terrenos no edificados que se entregan al superficiario para que este
construya y se beneficie con el uso y goce del edificio.

Caractersticas:

1.- Pagar el canon y edificar (el superficiario).
2.- El derecho del superficiario es transmisible a los herederos.
3.- El superficiario puede ceder, enajenar o hipotecar el derecho de superficie.
4.- El concedente conserva la propiedad del terreno y adquiere la del edificio construido.
5.- El pretor protegi al superficiario con el interdicto de superficie para hacer valer su
derecho contra el que lo desconociere, an contra el propietario del terreno.

Extincin:

1.- Destruccin total del edificio o que sufra daos que impidan destinarlo al uso que se le
daba.
2.- Confusin (cuando el superficiario adquiere la propiedad del terreno).

DERECHOS REALES PRETORIANOS ACCESORIOS: El pacto de fiducia, la prenda y la
hipoteca son derechos reales pretorianos accesorios, porque constituyen medios de
garantas reales que se incorporan a la obligacin principal.
Mediante las garantas reales se afecta un bien determinado al cumplimiento de una
obligacin. Esos derechos reales sobre cosa ajena son la enajenacin con fiducia, la
prenda y la hipoteca.

FIDUCIA: Se presentaba cuando a la mancipatio (que era el medio utilizado para vender
los bienes al acreedor) se aada un pacto de fiducia, que tena por finalidad obligar al
acreedor a restituir los bienes al deudor, cuando ste cumpliere en su totalidad la
obligacin principal.
Lo que ocurra era que el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del
acreedor la restitucin de los bienes, ya que lo nico que lo amparaba era el pacto de
fiducia, un simple acuerdo de voluntades que no engendra obligacin. Por este motivo el
derecho pretoriano crea la accin "actio fiducia", con el objeto de que el deudor la
interponga contra el acreedor para requerirle la devolucin de los bienes en caso de
incumplimiento.
Es importante destacar que los bienes que el deudor entrega en garanta y tambin en
propiedad, son sus herramientas de trabajo, sus instrumentos de labranza; en un pueblo
de labradores como lo fue primitivamente Roma, este era un perjuicio enorme para el
deudor privado de sus cosas, por lo cual frecuentemente ocurra que el acreedor permita
al obligado conservar la cosa en su poder a ttulo de arrendamiento o de precario.
El pacto de fiducia priv en el derecho antiguo, constituyendo el origen de los contratos de
comodato, prenda y depsito.

PRENDA (PIGNUS): La prenda consiste en entregar a una persona una cosa para
asegurar el pago de una deuda. En la prenda la cosa que se entrega para garantizar la
obligacin principal es con el carcter de posesin a la persona del acreedor. En el
antiguo derecho romano no se conoci la relacin jurdica de la prenda. Se aseguraba el
cumplimiento de las obligaciones entregando en garanta una cosa, utilizando la fiducia.
No obstante, la fiducia confiere al acreedor un derecho de propiedad y no un derecho
pignoraticio. El acreedor poda venderla o cambiarla, en cuyos casos estaba obligado a
indemnizarle. El deudor fue protegido por la actio fiducia, pero no tena ninguna accin
para reclamar la cosa al tercero que la hubiere adquirido. De modo que an cuando fuere
indemnizado, perda la cosa. Todo esto llev a concebir la prenda con caractersticas
propias, as:

a.- El deudor entregaba al acreedor mediante tradicin la simple posesin de la cosa, pero
no su propiedad.
b.- En la prenda el deudor prendario (quien entrega la cosa) sigue conservando la
propiedad de la misma y tiene el derecho a reivindicarla en manos de cualquier tercero.
c.- Contra el acreedor (persona que recibe la cosa en prenda) el deudor puede ejercer la
"actio pignoraticia directa", para obligarle a la restitucin de la misma.
d.- El acreedor a pesar de que tena la cosa en su poder (en un principio) no tena
derecho a disponer en provecho suyo de la cosa, no poda venderla para cobrar su valor
si el deudor no cumpla.
e.- Luego, en su evolucin, el derecho pretoriano le permiti al acreedor disponer y lo
protegi mediante los interdictos posesorios para recuperar la cosa de manos del deudor
o de un tercero para retenerla. (El acreedor tiene la posesin ad-interdicta).

HIPOTECA: Ni la venta con pacto de fiducia ni la prenda lograron subsanar la necesidad
social existente de instituir otra figura jurdica y esto se consigue con la hipoteca.
El vaco institucional se haca sentir particularmente en las relaciones de los arrendadores
de tierras rurales con los colonos. Estos slo disponan de sus implementos de labranza y
su ganado para garantizar al locador (arrendador) el pago de los arriendos, no podan
transferir la posesin o la propiedad de los mismos sin quedar privados de sus medios de
subsistencia.
Por esta razn fue permitido que los instrumentos de trabajo, las manadas de animales y
dems bienes que el colono hubiere llevado a sus tierras, quedaran sujetos al pago del
arrendamiento por simple convencin y sin que el arrendatario (colono) permitiese la
posesin de ellos.
Luego a travs del Interdicto Salvia no se le permiti al arrendador impago obtener la
posesin de esos bienes. Pero no poda venderlos por no ser propietario.
Posteriormente, se le concede al arrendador una accin real, es la que se conoce como
Accin Serviana, mediante la cual puede hacerse en posesin de los bienes del
arrendatario no slo de manos del locatario sino de cualquiera que los tuviese en ese
momento. Pero el acreedor segua sin poder venderlos. Justiniano permiti la venta de la
cosa sin previa estipulacin, lo que se convierte en elemento esencial de la hipoteca.
La Hipoteca es un derecho real pretoriano accesorio que supone una deuda cuyo pago
asegura. El deudor afecta un bien inmueble de su propiedad para garantizar la obligacin
principal, sin desprenderse de la propiedad ni de la posesin de la cosa gravada.
Este derecho se defiende con la accin cuasi serviana o hipotecaria.

Requisitos:

1.- La existencia de una obligacin principal a la que el derecho real sirve de garanta.
2.- Debe constituirse por un modo legtimo, a saber:
a) Por va convencional.
b) Por va testamentaria.
c) Resolucin de una autoridad judicial.
d) Por disposicin de la Ley.
3.-La cosa susceptible de ser hipotecada debe ser un bien enajenable, corporal o
incorporal.
4.-Objeto: Slo cosas in-comercium, particularmente bienes inmuebles.
5.-Efectos de la Hipoteca:

Respecto al Deudor:

a) Al deudor hipotecario, como propietario de la cosa, le corresponde percibir los frutos
que la cosa produzca.
b) Puede reivindicar la cosa contra terceros.
c) Puede gravarlas con servidumbre y enajenarlas pero sin lesionar los derechos del
acreedor hipotecario.
d) En caso de pagar la obligacin principal, si el acreedor no libera el gravamen, el deudor
puede ejercer el derecho de retencin en prenda.

Respecto al Acreedor:

a) El Acreedor Hipotecario fue protegido con la actio cuasi-serviana o hipotecaria, as
defenda su crdito.
b) La accin hipotecaria era una accin real que le permita usar el ius possidendi para
obtener la posesin de la cosa (slo cuando el deudor no cumpla con su obligacin) y el
ius distrahendi cuando ya tena la posesin de la cosa poda venderla para hacer efectivo
el crdito).
c) El acreedor hipotecario tena derecho de preferencia con respecto a otros acreedores.

Extincin:

Por va directa: La hipoteca se extingue por las causas comunes que producen la
extincin de los derechos reales: Destruccin de la cosa, renuncia a la garanta y por
confusin. Tambin mediante la Prescripcin, con un plazo de 10 o 20 aos a favor de un
tercero y de 30 aos cuando se trate de poseedor de buena fe.
Justiniano fij el plazo de 40 aos para la extincin de la accin hipotecaria.

Por va indirecta: Al extinguirse la deuda principal por pago, novacin, compensacin, etc.