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Como tasar un terreno urbano?

La tierra como bien raíz tiene características singulares que le son propias y diferenciales con respecto al resto de los inmuebles. La capacidad de producción de otro u otros bienes o servicios ya sea medida en aptitud para un campo o en metros edificables sobre un lote urbano resulta central en el análisis e interpretación de su valor de mercado.

El valor de mercado de un inmueble, como es sabido, es el espacio de encuentro entre la oferta y demanda y como tal para su interpretación debe analizarse en forma profunda las características y peculiaridades que gobiernan tanto a una como a otra en un determinado lugar y tiempo. El valor de mercado es aquel más probable en el que coincidirán las aspiraciones tanto de la oferta como de la demanda, siempre más tarde o más temprano el valor termina ajustando a estos parámetros, pero bien es cierto que en muchos casos este tiempo de “ajuste” puede llegar a ser prolongado, lo que genera incluso costos de mantenimiento y financieros que ponderados adecuadamente al inicio de la puesta en oferta del bien dotarían de un mayor grado de flexibilidad al valor de tasación original.

En el caso específico de los lotes urbanos en la ciudad de Bs. As., sabido es que a partir de la nueva oleada de inversiones que ha generado multiplicidad de emprendimientos concentrados en buenas localizaciones, han pasado a ser una presa preciada, impulsando sus precios de cotización en forma paulatina pero incesante a partir de mediados del año 2003 hasta nuestros días. Ahora bien, y remitiéndonos al párrafo inicial del presente informe y teniendo en cuenta el rol de intermediación del terreno como sustento para el edificio que es posible erigir sobre él, obviamente como parte de un conjunto mayor su valor no puede ser independiente de la suerte que correrá el producto final, es decir del valor de comercialización de las unidades que compondrán el edificio a construir.

Este razonamiento impone para la valuación objetiva de un terreno el análisis del mercado de cual o cuales serían los proyectos más viables para llevar adelante sobre él, conocer sus costos de producción, la velocidad probable de venta, su valor de

comercialización, los tiempos totales de ejecución, los costos financieros, etc,, etc .. Obrando de esta forma nos acercaríamos al análisis que lleva (o debería) adelante todo potencial desarrollador para analizar los costos y la viabilidad del proyecto.

Desde luego, este es un proceso y una metodología trabajosa y que requeriría por parte del tasador el conocimiento preciso del proyecto y el planteamiento de distintos escenarios mediante flujos de inversión y de ingresos. Desde ya esta sería la forma más precisa y recomendable, pero no siempre es factible o justificable llevar adelante esta metodología con una rigurosidad extrema por lo que podría recurrirse a simplificaciones de la misma, sobre todo en lo relativo a la forma de capitalización de egresos e ingresos, aplicando interés simple en lugar de compuesto para periodos de tiempo no muy prolongados y ponderando una inversión y una recuperación del capital invertido lineal.

Este tipo de metodología es conocida como de Valor residual, teniendo en cuenta que el valor al que se arriba queda como “residuo” luego de haber descontado de los ingresos potenciales los egresos que generaría llevar adelante el emprendimiento y la utilidad.