Hábitat y El Desafio de Las Micorfinanzas

HÁBITAT Y EL DESAFÍO DE
LAS MICROFINANZAS
HÁBITAT Y EL DESAFÍO DE
LAS MICROFINANZAS
Alfredo Bateman
Cesar Ferrari
Fabio Giraldo
Bateman, Alfredo; Ferrari, Cesar y Giraldo, Fabio
Hábitat y el desafío de las microfinanzas.
UN-Hábitat
Bogotá, mayo de 2008.
192 p.; 22,5 x 16,5 cm.

DIRECCIÓN INSTITUCIONAL ILUSTRACIÓN CUBIERTA
Coordinador Nacional de Programas Imagen fractal de un sistema
UN-Hábitat/Colombia auto-organizado
Fabio Giraldo Isaza Conjunto de Mandelbrot
AUTORES ISBN: 978-92-1-131968-2

Alfredo Bateman HS/986/08S
César Ferrari
Fabio Giraldo
IMPRESIÓN
Fundación Cultural Javeriana de
ASISTENTES DE INVESTIGACIÓN
Artes Gráficas
Andrés Alonso JAVEGRAF
Felipe Colmenares
Idoia Ortiz
PRIMERA EDICIÓN
EQUIPO DE TRABAJO UN-HABITAT
Mayo de 2008
Andrés Alonso
Alfredo Bateman
David Buitrago
Carla Cáceres
Felipe Colmenares
Jon García
Patricia Guzmán
Idoia Ortiz
Diana Puerta
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medio, sea mecánico, foto-químico, electrónico, magnético, electroóptico, por
fotocopia o cualquier otro, sin el permiso previo por escrito de UN-Hábitat.
El microcrédito es ayudar a cada persona a alcanzar su
máximo potencial. es sobre todo una herramienta que
libera los sueños de los hombres y ayuda incluso a los más
pobres a lograr dignidad y respeto y dar sentido a su vida.
MUHAMMAD YUNUS
Una economía que se preocupe por la suerte de los más

pobres, esto es, por la equidad, debe hacer coexistir el
mercado y la regulación estatal entendiendo que las varia-
ciones en los precios pueden equilibrar la oferta y la de-
manda, pero no resuelven las necesidades básicas de los
humillados y ofendidos por el hambre.
UN CAMINANTE DE LA CALLE
PRÓLOGO 11
Índice
Presentación . .............................................................................................................. 13
I. Introducción . ......................................................................................................... 17
II. La problemática habitacional en bogotá . ......................................................... 23
El déficit habitacional .................................................................................................. 25
Precios e ingresos en la solución de vivienda ........................................................... 31
El sector de la construcción ......................................................................................... 33
El ciclo sectorial de la construcción ........................................................................... 41
El PIB potencial de la construcción ............................................................................ 45
III. La política habitacional . ...................................................................................... 51

Antecedentes institucionales en la solución de vivienda ....................................... 53
El sistema UPAC y la UVR .......................................................................................... 55
Créditos y tasas de interés ........................................................................................... 58
El subsidio familiar de vivienda (SFV) ...................................................................... 64
IV. Microfinanciación: Realidades y posibilidades . ............................................ 71

Los mecanismos de microfinanciación ..................................................................... 73
La experiencia del Banco Grameen ............................................................................ 76
Características principales y resultados ............................................................. 77
Créditos y depósitos en el Grameen .................................................................... 78
Las tasas de interés del Grameen ........................................................................ 80
Los aspectos sustanciales del Grameen .............................................................. 81
¿Por qué el mercado colombiano no ha producido un Banco Grameen? ............. 82
Las limitaciones de la legislación colombiana ......................................................... 84
Patrimonio y capital mínimo ................................................................................ 84
Margen de solvencia ............................................................................................. 85
Depósitos y créditos .............................................................................................. 86
Garantías ................................................................................................................ 87
12 HÁBITAT Y EL DESAFÍO DE LAS MICROFINANZAS
Tasas de interés ...................................................................................................... 87

Provisiones ............................................................................................................. 88
Reserva legal y encaje ............................................................................................ 88
Régimen tributario ................................................................................................. 89
Control y vigilancia ............................................................................................... 90
V. Algunas experiencias microfinancieras . ......................................................... 91

Los fondos rotatorios departamentales y locales ..................................................... 94
Las ONGs y los fondos rotatorios privados .............................................................. 95
La Banca de Oportunidades ....................................................................................... 97
La microfinanciación hipotecaria .............................................................................. 99
La problemática de las tasas de interés hipotecarias ............................................. 101
Experiencias internacionales de microfinanciación de vivienda ......................... 104
VI. Microcrédito para vivienda en Bogotá . .......................................................... 111

Replicando el Banco Grameen .................................................................................. 113
Los fondos rotatorios gubernamentales .................................................................. 115
La banca comercial modificada ................................................................................ 116
El microcrédito en el Plan de Desarrollo Bogotá sin Indiferencia .................... 117
El modelo de análisis financiero .............................................................................. 119
El Fondo Distrital Inmobiliario ................................................................................. 122
Un fondo inmobiliario viable .................................................................................... 126
Un fondo multipropósito viable ............................................................................... 130
Un banco tipo Grameen ............................................................................................. 133
VII. Microfinanzas, finanzas, vivienda y crisis . .................................................. 139

La financiación y la vivienda en el marco del equilibrio general ......................... 141
Equilibrio general y localizaciones territoriales ..................................................... 144
Crisis inmobiliarias y financieras ............................................................................ 147
Bibliografía. ................................................................................................................ 167
Anexos . ....................................................................................................................... 175

Anexo 1
Los esfuerzos nacionales y la cooperación internacional ..................................... 177
Anexo 2
Metodologías y definiciones estadísticas ................................................................ 185
Presentación
E
s más o menos conocido cómo el intento de llevar los mercados a la proble-
mática habitacional de las personas de más bajos ingresos, presenta una de
las tareas pendientes de la industria de la micro financiación a nivel global.
La compra de nuevas viviendas, de un lote para construir o mejorar las condiciones
habitacionales de las viviendas precarias existentes, requiere de condiciones de
créditos con plazos relativamente largos, en el marco de las microfinanzas, para
lograr ampliar el mercado de la vivienda para las familias más pobres. Empero, se
conocen casos exitosos donde los operadores de microfinanzas han logrado dise-
ñar metodologías como la del Grameen Bank, que presta dinero sin garantía a los
más pobres; por ello, cuando se dio origen al Proyecto COL/46930 Apoyo a la
política de Hábitat en Bogotá finales de agosto del año 2005- dentro de su docu-
mento de proyecto, tanto UN-Hábitat como el PNUD, se comprometieron a invertir
parte de los recursos de las agencias en realizar un estudio sobre las Necesidades
Habitacionales de Bogotá D.C., desarrollado mediante las metodologías que UN-
Hábitat viene proponiendo para tal efecto1 .
Con las primeras investigaciones realizadas para Metrovivienda se logró avan-

zar en la lectura de encuestas, la definición de las variables a ser cuantificadas, y en
unos primeros análisis urbanísticos de las localidades de Bosa y Usme; igualmente,
se pudo adelantar un trabajo piloto en la localidad de Bosa, donde se estableció una
tipología de vivienda, la segmentación de la población según su acceso al mercado,
y una lectura de los Objetivos del Milenio en las localidades de Bosa y Usme, pon-
derando indicadores del hábitat para ir acercando la discusión a la medición y
determinación de la tipología de vivienda digna en la ciudad. Algunos de estos
productos, como los realizados en la asistencia técnica especializada a la actividad
Nº 5 de Necesidades Hábitat, que en su inicio estaban orientados a la publicación
de un texto sobre microcrédito y el subsidio, fueron reorientados al apoyo del traba-
jo que en su momento solicitó la Directora del Proyecto y que quedaron plasmados
1
Giraldo, Fabio y Torres, Jorge, Hábitat y Desarrollo Humano. Cuadernos PNUD/UN-Hábitat,
Bogotá, Octubre 2004.
en la publicación del libro 10 años de Metrovivienda Modelos de Gestión del

suelo, Vivienda y Hábitat 2 ; sin embargo, el libro que el lector tiene en sus manos
recoge los avances efectuados durante la asistencia técnica a Metrovivienda, pero
incluye desarrollados adicionales que ha venido realizando en forma directa UN-
Hábitat Colombia.
El presente trabajo muestra cómo muchas de las familias de bajos ingresos pue-
den acceder a un crédito a largo plazo si el sistema financiero cambia su visión
sobre la naturaleza de los ingresos de dichas familias. La vivienda satisface una
necesidad básica y representa no sólo un lugar de alojamiento; siendo en muchos
casos un activo de capital para las familias e incluso su lugar de trabajo. En efecto,
como lo vienen indicando las diferentes investigaciones que está desarrollando
UN-Hábitat en el país, muchos de los clientes potenciales de la microfinanciación
inmobiliaria utilizan fondos de crédito o aplican parte de los ingresos que obtienen
en sus actividades económicas para comprar vivienda propia o realizar mejoras
sustantivas a la misma. Por esta vía, las familias más pobres logran hacerse con la
propiedad de activos de largo plazo que sin duda son la base para enfrentar los
vaivenes de los ciclos económicos de nuestras economías y la volatilidad y vulnera-
bilidad en sus ingresos.
Cuando el ingreso obtenido por un salario o por cuenta propia es muy bajo, es
claro que los programas tradicionales de vivienda enfrentan serias dificultades, en
razón a que el tamaño del crédito es desproporcionadamente alto y las condiciones
porco flexibles con respecto a los ingresos de la población objetivo. Para resolver
parcialmente esta situación, el gobierno nacional, al igual que muchos de los go-
biernos de América Latina, viene otorgando subsidios a la demanda para que las
familias más pobres puedan adquirir, mejorar o construir su vivienda; la dificultad
está en que los sistemas financieros convencionales no han podido llegar a los
segmentos más pobres de la población, haciendo que dichas familias no puedan
hacer efectivo el derecho otorgado por el Estado.
No es que los subsidios a la demanda, como creen algunos participantes en este

debate, hayan sido un fracaso. Son programas que no se ajustan a las capacidades
económicas y, en especial, a las necesidades habitacionales de los más pobres. El
subsidio directo endosable para pago al contado es mucha mejor opción que los
anteriores subsidios indirectos, que consistían en tasas de interés por debajo de las
condiciones del mercado, o, en muchos casos, en buscar disminuir los costos de la
vivienda con la intervención directa del sector público.
2
Casasfranco, Ma. Virginia y Arcos, Oscar, 10 Años de Metrovivienda Modelos del suelo, vivienda
y Hábitat, Alcaldía Mayor de Bogotá, Secretaría del Hábitat, Metrovivienda, PNUD, UN-
Hábitat, Bogotá, Diciembre 2007
PRESENTACIÓN 15
En el nuevo rol, el sector público se limita a buscar opciones financieras, y selec-

cionar los beneficiarios de los subsidios, estableciendo la normatividad y los regla-
mentos a través del Ministerio con responsabilidades políticas para tal fin. El sector
privado es responsable de la construcción directa, la provisión de muchos de los
servicios urbanos y la intermediación financiera. En este punto, y dadas las fallas
de mercado para llegar a los más pobres y diseñar sistemas financieros para tal fin,
es como se ha venido adelantando una amplia discusión sobre la microfinanciación
inmobiliaria. Pero la problemática del hábitat de los más pobres no se resuelve
solamente con el diseño adecuado de sistemas de crédito. Ella debe adelantar mul-
tiplicidad de acciones: intervenciones en el suelo urbanizado, disminución de los
costos de la producción, mejora del uso del subsidio gubernamental o el diseño de
políticas crediticias acordes con los ingresos de las familias más necesitadas, etc.
Lugar especial, como se pone de manifiesto en el presente texto, ocupan las

políticas económicas generales, las cuales no pueden desconocer las condiciones
estructurales de la sociedad. Así como el crecimiento económico no es un proceso
lineal, sino dinámico atravesado por ciclos de creación y destrucción de empresas
y sectores, los procesos sociales son mucho más complejos; las familias pobres,
tienen mucha menos habilidad para generar nuevas dinámicas y por ello deben
recibir, por períodos definidos, apoyos directos por parte del Estado. La dinámica
del sector habitacional en su conjunto no puede seguir diseñando intervenciones
del Estado orientadas a la reactivación de los mercados más costosos; ella debe ver
la evolución conjunta de las condiciones del hábitat y la composición sectorial de la
construcción, poniendo especial atención en los eslabonamientos intra e
intersectoriales de las complicadas estructuras de mercado que subyacen en el sec-
tor y, muy en especial, en las dificultades para vincular en los canales de la riqueza
a las familias con mayor debilidad en sus ingresos .
Los cambios en los mercados más dinámicos son importantes, pero las dinámi-
cas de los proceso de microfinanciación son ingredientes necesarios; lo que real-
mente importa es evaluar los procesos que tienen lugar en el conjunto del sistema
para, de allí, decidir dónde debe el Estado intervenir activamente, no solo para la
generación de una mayor riqueza, sino para alcanzar una mayor equidad. Para
lograr este objetivo, es bueno tener presente lo que la sabiduría popular afirma en
forma coloquial: No es lo mismo Cundinamarca que Dinamarca.
En los países desarrollados, al decir de Bruce Ferguson, se da una red altamen-

te sofisticada de financieras hipotecarias, instituciones de mercado secundario,
compañías de titulación, proveedores de infraestructura y otros agentes que apo-
yan los mercados de viviendaLa profundidad y la liquidez de los mercados de
Estados Unidos se extiende no solamente a los propietarios de vivienda, sino a todo
el proceso de desarrollo de la misma: los créditos para la compra de terrenos, para
subdivisión e infraestructura finanzas para desarrollo y para construcción
finanzas para construcción- hacen posible contar con una industria de desarrollo
de vivienda altamente articulada y flexible las familias en los Estados Unidos

venden sus casas en promedio cada siete años, haciendo que los mercados de bie-
nes raíces sean profundos y fluidos3 . Como lo puede constatar el lector, las condi-
ciones de Colombia, y de América Latina en general, están muy distantes de mercados
profundos y fluidos, objeto central de las políticas de crédito que abogan, no solo
por diseño de políticas de microfinanciación, sino de creación de mercados de
capitales. La razón básica nos la ofrece Ferguson: muchas instituciones de
microfinanzas se quedan atascadas en un equilibrio de bajo nivel donde no tie-
nen ni los medios, ni la iniciativa para superarse 4 .
El funcionamiento adecuado de las instituciones, incluidas las del hábitat, está

atravesado por una multiplicidad de factores políticos propios de los intereses de
los actores que intervienen en su configuración, indicándonos cómo, en última
instancia, los problemas económicos son ilegibles sin abordar la dimensión políti-
ca; no se debe perder de vista que los elementos fundamentales para atacar a fondo
el problema habitacional en nuestro medio están íntimamente ligados con la con-
junción de al menos los siguiente elementos: regulación en el mercado del suelo que
promueva eficientemente la producción de vivienda para los más pobres; provisión
de servicios públicos al alcance de dichas familias y diseño de sistemas de
microfinanciación inmobiliaria acompañadas con los recursos suficientes del pre-
supuesto nacional que hagan viable reducciones significativas en los déficit de
vivienda y del hábitat durante períodos de tiempo previamente definidos.
Pero, lo más importante de todo, ingresos y empleos suficientes para que las
familias puedan no sólo adquirir sus viviendas, sino honrar los créditos que otorga
el sistema financiero. En una palabra, mayores y mejores empleos a través del tiem-
po, o, lo que es lo mismo, oportunidades efectivas de escape para quienes han
quedado atrapados en la trampa de la pobreza. En la búsqueda de estos objetivos se
orienta la asistencia técnica de UN-Hábitat al país, donde la presente publicación
no es sino un pequeño esfuerzo en esta dirección.
FABIO GIRALDO ISAZA

Coordinador Nacional de Programas
UN-Hábitat Colombia
3
Ferguson, Bruce, La gran Importancia de las microfinanzas para vivienda en Microfinanzas
para vivienda: Una guía práctica Franck Daphnis y Bruce Ferguson , 1ª ed, San José de Costa
Rica, Hábitat para la Humanidad Internacional, 2006, Pág, 28
4
Op cit, Pág., 31
I
Introducción
Introducción
L
a pobreza abruma, aunque algunas veces, de tanto observarla, se vuelve
silenciosa. Pero, sobre todo, atenta contra la dignidad de los pobres. Sus
manifestaciones incluyen, entre las principales, desnutrición, falta de edu-
cación y salud y, en particular, déficit de hábitat y vivienda. Es tal vez en los proble-
mas del hábitat que se hace más dramática y, por ello, ante la magnitud de la
deficiencia, demanda una solución equitativa, eficiente y eficaz.
Para el caso de la vivienda, una posible solución es el crédito. Sin embargo, las
modalidades crediticias tradicionales parecen insuficientes e ineficientes para aten-
der los requerimientos financieros de los pobres. Dadas sus condiciones, sin patri-
monio, amigos solventes ni ingresos estables, es imposible que los pobres puedan
ofrecer las garantías que exigen las instituciones financieras para acceder a las
diversas modalidades tradicionales de crédito de vivienda. Por otro lado, con mon-
tos de crédito tan reducidos, los que los pobres pueden pagar, cualquier esquema
tradicional de crédito resulta imposible: el costo de analista acaba siendo mayor
que el propio crédito que debe analizar y calificar.
Todo ello conduce a una solución de microcréditos, en forma más extendida de

microfinanzas, orientados a los pobres. Pero esa solución no debe pretender, sola-
mente, resolver sus carencias de vivienda si no, fundamentalmente, abordar sus
carencias de ingreso y sus necesidades de capitalización para generar progresiva-
mente un flujo creciente de fondos, que tarde o temprano, le permita resolver su
problema de vivienda. En el fondo, la carencia de vivienda es un problema de
ingresos y de capitalización para generar ingreso.
Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas representa un esfuerzo por concretar

en un texto una visión de la pobreza expresada en la carencia de vivienda en
calidad y cantidad suficiente y el desafío que representa abordar su solución, fun-
damentalmente en términos de generación de ingresos y capitalización desde el
mercado financiero, en su modalidad de microfinanzas.
A lo largo de siete capítulos, Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas intenta

responder a preguntas sobre la pobreza, el hábitat y la vivienda y sobre las
microfinanzas como posible solución. El texto comienza abordando en el capítulo
II la problemática habitacional en Bogotá. Incluye un análisis del impacto que los
precios e ingresos tienen como elementos determinantes de la demanda de vivien-
da y la problemática del sector de la construcción como determinante principal de
la oferta habitacional.
El capítulo III trata sobre la política habitacional. Incluye los antecedentes institu-
cionales en la solución de vivienda, en particular el sistema UPAC y la UVR, la
problemática de los créditos hipotecarios, las tasas de interés y el subsidio familiar
de vivienda.
La microfinanciación, sus realidades y posibilidades son abordadas en el capítulo

IV. El mismo incluye una consideración sobre los mecanismos de microfinanciación
y sobre la experiencia del Grameen Bank, como paradigma mundial de los inter-
mediarios financieros no tradicionales dedicados a las microfinanzas. El capítulo
concluye preguntándose por qué, si es tan efectivo, el mercado colombiano no ha
producido un Banco Grameen. Parte de la respuesta pareciera encontrarse en las
limitaciones impuestas por las normas legales, que el texto aborda a continuación.
El capítulo V describe algunas experiencias microfinancieras colombianas. Des-

cribe los fondos rotatorios departamentales, locales y privados que la sociedad
colombiana ha venido desarrollando como un mecanismo intermedio entre la ban-
ca tradicional y los intermediarios financieros no tradicionales. Incluye una revi-
sión de la Banca de Oportunidades, política postulada por el Gobierno colombiano,
la microfinanciación hipotecaria , la problemática de las tasas de interés hipoteca-
rias y algunas experiencias internacionales de microfinanciamiento de vivienda.
El capítulo VI analiza el microcrédito para vivienda en Bogotá y una política

efectiva de microfinanciación. El capítulo aborda las dificultades principales que
implicaría replicar el Grameen y sugiere establecer transitoriamente fondos rotatorios
gubernamentales que evolucionen hacia una banca comercial modificada, que pueda
desarrollar microcréditos en forma eficiente y eficaz, y finalmente, concluya en la
constitución de una banca tipo Grameen. Aborda también el microcrédito en el
Plan de Desarrollo Bogotá sin Indiferencia señalando sus dificultades. Para un
mejor análisis de las posibles alternativas microfinancieras consideradas incluye
varias simulaciones en varios escenarios institucionales construidos con la ayuda
de un modelo de análisis financiero desarrollado para el efecto.
INTRODUCCIÓN 21
Finalmente, el capítulo VII aborda la relación entre finanzas, vivienda y la crisis

económica y financiera que está desenvolviéndose actualmente. El capítulo re-
flexiona sobre la financiación en el marco del equilibrio general en el convenci-
miento de que en economía todos los mercados se resuelven simultáneamente, su
solución adecuada requiere una consideración también de equilibrio general y esa
múltiple retroalimentación, por ineficiencias en la política económica mundial, ha
acabado generado la primera crisis inmobiliaria y financiera del siglo XXI, tal vez,
a tenor de algunos analistas internacionales, la más grave desde la gran recesión
de los años treinta del siglo pasado.
Es claro que en esa crisis juega papel importante la irracionalidad económica de la

racionalidad perfecta, irracionalidad que pareciera reflejarse en los fractales que
la teoría del caos considera y que resulta mejor explicación de los comportamien-
tos financieros internacionales. No obstante, en países económicamente peque-
ños, como Colombia, con mercados crediticios y financieros poco profundos, una
teoría más en términos monetarios y cambiarios pareciera explicar mejor los pre-
cios de las acciones por encima de los fundamentos empresariales. El capítulo
cierra con unas reflexiones sobre la probable evolución de la economía mundial y
nacional y sobre la necesidad de limitar la influencia sobre el poder político del
poder económico, casi siempre consecuencia y expresión de monopolios y
oligopolios rentistas en los mercados, en gran parte responsables de las crisis.
Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas es un esfuerzo conjunto de los auto-

res. En tal medida resulta difícil asignar con precisión y exclusividad determinados
capítulos a cada uno de ellos. No obstante, valga la pena reconocer el liderazgo en
el análisis del comportamiento del sector de la construcción y la relación entre
crisis hipotecarias y financieras a Alfredo Bateman, en el análisis del Grameen
Bank y en el desarrollo del modelo financiero que se presenta en el libro a César
Ferrari y en las reflexiones sobre la teoría de la complejidad y el caos y las relacio-
nes entre la crisis internacional y las relaciones entre el poder político y el econó-
mico a Fabio Giraldo.
Al ofrecer este texto a la sociedad colombiana como un aporte a la solución de una

faceta de su problema más grave, la pobreza de una gran parte de su población, los
autores quieren expresar su agradecimiento a todos aquellos que lo hicieron posi-
ble, en particular a los asistentes en la Oficina de UN-Hábitat Colombia que cola-
boraron en los diversos acápites y cuyo reconocimiento específico se encuentra
indicado en los pies de página, así como a quienes participaron en el esfuerzo de
edición y publicación en la Oficina de Publicaciones de la Pontificia Universidad
Javeriana- JAVEGRAF.
II
La problemática habitacional
en Bogotá
La problemática habitacional en Bogotá
A
pesar de los avances que en materia habitacional se han logrado en el país,
en Colombia aún se mantiene un déficit de vivienda muy grande, que afec
ta particularmente a la población más pobre. Bogotá encarna una situación
similar, aunque con proporciones menores.
El problema, desde el punto de vista económico y particularmente desde un

enfoque de los demandantes de vivienda, puede ser de precios o de ingresos: vivien-
das muy caras y/o ingresos insuficientes para adquirirlas. La falta de ingresos se
resuelve con mayor creación de los mismos, acceso al crédito y/o subsidios a la
demanda; los precios con mercados competitivos y manejo monetario y regulación
adecuada.
El problema también puede verse desde el lado de la oferta. Para el efecto es útil
tratar el comportamiento y los ciclos del sector de la construcción de vivienda en
Bogotá.
Estos temas se tratan en el presente capítulo.1
EL DÉFICIT HABITACIONAL
En sus mediciones, UN-Hábitat/Colombia tiene en consideración la diferenciación
entre déficit cuantitativo y cualitativo. La metodología incluye en el déficit cualita-
tivo a los hogares que tienen alguna de las siguientes carencias: servicios públicos
1
Para un análisis de los determinantes de oferta y demanda de la construcción de vivienda se
puede consultar: Bateman, Ferrari y Giraldo, Ingresos y vivienda para todos, equilibrio general,
ciclo económico y capitalización de pobres, en: Hábitat y financiación: una estrategia para la lucha contra
la pobreza, UN-Hábitat - MAVDT - DNP - First Iniciative, Bogotá, mayo de 2007. En este texto
se omiten, sin desconocerlos, los problemas asociados a la oferta como la escasez relativa de
suelo urbano, el precio de los materiales, las tecnologías constructivas, etc.
domiciliarios, pisos en tierra, hacinamiento o alguna combinación de éstas. Por su

parte, los hogares presentan déficit cuantitativo si tiene aunque sea una de las
siguientes condiciones: paredes inadecuadas, hogares cohabitando en la misma
vivienda o hacinamiento no mitigable.
Sin embargo, si bien la anterior metodología de déficit es un avance para el

diagnóstico y toma de decisiones en materia habitacional, aún presenta deficien-
cias latentes que es importante mencionar a la hora de analizar la información. La
primera es que solamente incorpora en la medición variables referidas a la vivien-
da, sin tener en consideración, en parte por carencias de información, las variables
referidas al entorno; por lo tanto es una visión restringida del hábitat. Segundo, si
bien permite diferencias el déficit cuantitativo y cualitativo, estos dos se agregan
para determinar el déficit total, lo cual de manera implícita sugiere que tanto las
carencias de tipo cuantitativo, como las de tipo cualitativo, tienen las mismas
implicaciones, tanto para los hogares como para los que toman las decisiones.
Particularmente, la lectura tradicional de las cifras del déficit puede inducir a

dificultades sobre las necesidades de la población y por lo tanto equivocaciones en
la aplicación de políticas públicas. Se debe entender que las cifras del déficit no
indican el número de viviendas nuevas que se deban construir y mejorar, sino el
número de hogares que presentan carencias de tipo cualitativo y cualitativo. Di-
chas carencias pueden ser abordadas mediante una multiplicidad de formas, las
cuales responden a la variedad de los segmentos de la población.
A continuación se revisan las cifras del Censo 2005 relacionadas con el cálculo
del déficit habitacional. Es importante mencionar que en Colombia, por primera
vez, se ha aprobado una medición oficial, desarrollada por el DANE2 , del déficit de
vivienda.
Las cifras de Bogotá se muestran en el siguiente cuadro. Entre 1993 y 2005, fecha
de los dos últimos censos realizados en el país, el déficit de vivienda se redujo del
44,3% al 19,2%. La reducción no ocurrió exclusivamente en términos relativos, tam-
bién se redujo en términos absolutos3 . En 1993 en Bogotá se tenían 555,500 de
1,255,091 hogares en déficit habitacional mientras que en el 2005 fue de 369,874 de
los 1,931,372 hogares.
Los problemas de espacio son los más significativos dentro del déficit total. El
espacio incluye los problemas de cohabitación, hacinamiento (mitigable y no
2
Dicha metodología, muy cercana a la utilizada por UN-Hábitat en el país, fue aprobada por el Consejo
Superior de Vivienda.
3
Con respecto a la reducción en el déficit se debe ser cauteloso. Puede explicarse por la caída en una
proporción muy importante de la cohabitación como resultado de variaciones metodológicas en la
definición de vivienda y/o hogar, lo cual dificultaría la comparación de las cifras.
LA PROBLEMÁTICA HABITACIONAL EN BOGOTÁ 27
mitigable) y cocina. En 1993 el 34.3% de los hogares tenía algún problema relacio-
nado con el espacio, siendo el problema de cohabitación el más representativo. Para
el 2005, los problemas de espacio se redujeron pero continuaban siendo los de
mayor impacto, afectando al 16.1% de los hogares.
TABLA No.1: Déficit habitacional
1993 2005
Total hogares 1,255,091 100.00% 1,931,372 100.00%
Hogares sin déficit 699,591 55.74% 1,561,498 80.85%
Hogares en déficit 555,500 44.26% 369,874 19.15%
Hogares en déficit cuantitativo 412,656 32.88% 282,678 14.64%
Estructura 12,524 1.00% 8,595 0.45%
Cohabitación 381,328 30.38% 254,992 13.20%
Cohabitación - unipersonales 47,394 3.78% 39,026 2.02%
Cohabitación - dos o más personas 333,934 26.61% 215,966 11.18%
Hacinamiento no mitigable 18,804 1.50% 19,091 0.99%
Hogares en déficit cualitativo 142,844 11.38% 87,197 4.51%
Estructura 7,597 0.61% 3,737 0.19%
Hacinamiento mitigable 16,617 1.32% 29,177 1.51%
Servicios 78,217 6.23% 40,397 2.09%
Cocina 13,720 1.09% 7,649 0.40%
Estructura y hacinamiento mitigable 603 0.05% 488 0.03%
Estructura y servicios 6,589 0.52% 1,873 0.10%
Estructura y cocina 766 0.06% 319 0.02%
Hacinamiento mitigable y servicios 6,523 0.52% 1,540 0.08%
Hacinamiento mitigable y cocina 1,342 0.11% 658 0.03%
Servicios y cocina 6,525 0.52% 597 0.03%
Estructura, hacinamiento mitigable y servicios 863 0.07% 186 0.01%
Estructura, hacinamiento mitigable y cocina 144 0.01% 139 0.01%
Estructura, servicios y cocina 1,765 0.14% 193 0.01%
Hacinamiento mitigable, servicios y cocina 1,132 0.09% 149 0.01%
Estructura, hacinamiento mitigable, 441 0.04% 94 0.00%
servicios y cocina
Fuente: DANE CENSO 2005
El censo 2005 permite identificar, igualmente, los problemas de desigualdad

intra-municipal que se presentan a nivel de localidad. Sumapáz, Ciudad Bolívar y
Usme fueron las localidades con el mayor porcentaje de su población en situación
de déficit habitacional: 47.7%, 34.5% y 31.8%, respectivamente, siendo las carencias
cuantitativas las más predominantes. Por otro lado, la localidad de Teusaquillo es
la localidad con mejor indicador habitacional: tan sólo el 4.9% de su población se
encuentra en déficit.
TABLA 2: Déficit habitacional. Total Bogotá y por localidades
Localidad Total % hogares % hogares % hogares en

hogares en déficit en déficit déficit
cuantitativo cualitativo
Teusaquillo 49,857 4.86 2.61 2.25

Usaquén 133,049 8.47 5.55 2.92
Fontibón 90,105 8.85 6.60 2.25
Chapinero 48,315 8.95 4.89 4.06
Puente Aranda 73,395 12.95 10.79 2.16
Engativá 226,911 13.97 11.06 2.91
Antonio Nariño 30,218 15.69 12.72 2.97
Santa Fe 33,258 16.57 7.86 8.71
Rafael Uribe Uribe 104,186 16.70 11.59 5.11
Candelaria 8,199 16.87 11.00 5.87
Los Mártires 28,456 16.97 12.48 4.49
Suba 266,615 17.86 12.53 5.33
Barrios Unidos 61,258 20.44 18.53 1.91
San Cristóbal 110,595 20.45 15.17 5.28
Kennedy 257,384 21.74 18.24 3.49
Tunjuelito 52,470 28.52 25.30 3.22
Bosa 132,917 29.94 25.01 4.93
Usme 78,103 31.78 26.35 5.43
Ciudad Bolívar 144,641 34.46 23.51 10.94
Sumapáz 1,440 47.71 5.42 42.29
TOTALES 1,931,372 19.15 14.64 4.51
Fuente: DANE CENSO 2005
Adicionalmente, para una mayor comprensión del comportamiento continuo

del déficit de vivienda, se pueden utilizar las estadísticas obtenidas con la Encuesta
de Hogares. Ésta proporciona información desde 19864 . Como se muestra en la
gráfica No. 1, el déficit habitacional en Bogotá tuvo su máximo nivel en 1995 cuan-
do el 28,2% de los hogares en la ciudad presentaban alguna carencia. Desde ese año
el problema ha venido reduciéndose, llegando a su menor nivel en el 2002 cuando
el 14.2% de los hogares bogotanos estaba en esta condición.
Al comparar la situación de Bogotá con lo presentado a nivel nacional, se ve que

en el país la problemática era aún mayor, en el sentido que se encontraba aproxima-
damente 10 puntos porcentuales por encima del nivel de Bogotá, afectando al 26%
de los hogares del territorio nacional en el 2003.
4
Las cifras no coinciden con las de los CENSOS por diferencias metodológicas, pero la tendencia
decreciente, al menos en términos porcentuales, se mantiene.
GRÁFICA No. 1: Déficit habitacional. Bogotá y Colombia
Fuente: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: ONU-Hábitat/Colombia
A diferencia de Colombia, donde el déficit cualitativo ha sido predominante-

mente superior al déficit cuantitativo, exceptuando los años de 1997, 1999 y 2000
cuando el déficit cuantitativo fue levemente superior al cualitativo (como se eviden-
cia en la gráfica No. 2 y 3), en Bogotá desde 1986 el déficit cuantitativo siempre ha
sido el principal problema que ha enfrentado la ciudad en términos habitacionales.
En el periodo 1986 y 2003, el déficit cuantitativo ha estado en promedio alrede-

dor de 22%, aunque a partir de 1995 se presenta una fuerte tendencia decreciente,
llegando a afectar en el 2003 al 12,5% de los hogares bogotanos. Por su parte, el
déficit cualitativo en la ciudad ha estado en promedio, durante el mismo periodo,
en 4.8%, sin presentar reducciones significativas, afectando en el 2003 al 4.1% de
los hogares.
GRÁFICA No. 2: Déficit Cuantitativo y Cualitativo en Bogotá.
GRÁFICA No. 3: Déficit Cuantitativo y Cualitativo en Colombia.

Ahora bien, dado que la solución al problema de la vivienda y el hábitat sólo

pueden ser desarrollados a partir de la construcción, más propiamente de los servi-
cios de construcción, es conveniente considerar el mercado de la construcción de
vivienda: la demanda y la oferta.
PRECIOS E INGRESOS EN LA SOLUCIÓN DE VIVIENDA

La demanda de construcción de vivienda depende fundamentalmente del com-
portamiento de los precios y de los recursos monetarios disponibles, distinguién-
dose entre recursos propios y externos. Los primeros abarcan la riqueza, ya sea en
forma de activos líquidos o fijos, y los ingresos laborales o no laborales. Los recur-
sos externos incluyen los concesionales o subsidios y los que suponen o implican
algún tipo de costo, comprendiendo en ambos casos tanto los de origen público
como privado. Los últimos pueden ser formales o informales, dependiendo de las
garantías exigidas, la cuota inicial, la cuota de amortización, el tipo de interés, el
plazo, el tipo de crédito (empresarial, de consumo, hipotecario) y otras condiciones,
como el hecho de que la cuota sea fija, en pesos o en UVR.
Igualmente, la demanda está determinada por la estructura de consumo la cual

a su vez está determinada por las preferencias, la cultura con respecto a la norma y
los valores, y/o su destino; residencial, recreativo y/o de inversión (ver diagrama
No. 1).
DIAGRAMA No. 1: Demanda Construcción de Vivienda
Fuente: UN-Hábitat/Colombia
Los crecimientos en los precios de la vivienda no parecen haber sido determi-

nantes para que los hogares logren hacer efectiva su demanda por vivienda. Al
observar en el país la relación entre el Índice de Precios a la Vivienda Nueva (IPVN)
y el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se puede corroborar incluso que el incre-
mento en los precios de la vivienda ha sido menor al del resto de los bienes de la
economía en su conjunto5 .
GRÁFICA No. 4: Relación entre Índice de precios de vivienda nueva e Índice

de precios al consumidor
Fuente: DANE; Cálculos: UN-Hábitat
Sin embargo, lo anterior no quiere decir que se deba perder de vista el comporta-
miento de los precios, particularmente de la vivienda de interés social. Por ejemplo,
durante el 2007 se han presentado crecimientos en los precios de la vivienda nueva
superiores al 10%. Particularmente en dicho año, la economía creció de manera
excepcional al 7.5%, básicamente por el buen comportamiento de los precios inter-
nacionales de las materias primas de exportación. Ello implicó un crecimiento del
ingreso de similar envergadura. Dicho ingreso, seguramente concentrado por el
tipo de crecimiento, no encontró mayores canales de colocación excepto en el sector
construcción de vivienda de estratos altos por lo elevado de la tasa de interés que
significó una reducción notable de las oportunidades de inversión en el sector real.
La excepción a dichas tasas elevadas, desde mediados del 2006 al mediados del
2007, fue precisamente en los créditos hipotecarios destinados a la vivienda no VIS
(vivienda de interés social). Tal incremento de la demanda aporta una explicación
del incremento de los precios en la vivienda nueva.
5
Eso se puede observar porque la relación es menor a la unidad.
Si el problema de la demanda no es un problema de precios, aunque en el caso de

la vivienda de interés social es discutible que no lo sea como se verá más adelante,
es un problema de ingresos. Resulta que los ingresos de gran parte de los colombia-
nos son insuficientes. Según el Departamento Nacional de Planeación (DNP), en
Colombia, en el año 2006 el 12% de la población colombiana era indigente; en 1991
era el 18.7%. En los mismos años, la población pobre en Colombia pasó de represen-
tar 52.5% del total a 45.1%.
TABLA No. 3: Pobreza, indigencia y GINI nacional, según área. 1991-2006e
Año Total Nacional Cabeceras Resto GINI

Indigencia Pobreza Indigencia Pobreza Indigencia Pobreza Nacional
1991 18.70 52.50 13.60 46.60 30.00 65.80 0.5460

1992 20.90 52.90 15.20 46.80 33.50 66.50 0.5550
1993 17.70 50.00 11.30 42.20 31.20 66.50 0.5530
1994 17.60 49.90 11.70 42.60 30.30 65.40 0.5590
1995 15.50 49.50 10.90 43.00 26.60 65.10 0.5600
1996 17.20 50.90 10.60 42.90 33.00 70.00 0.5670
1997 18.50 52.70 11.20 44.20 36.40 73.80 0.5740
1998 20.80 55.30 13.30 47.40 40.10 75.40 0.5790
1999 25.40 57.50 16.30 49.40 48.60 78.10 0.6000
2000 19.00 55.00 13.50 48.20 33.20 72.80 0.5630
2001 18.70 55.20 13.40 49.40 32.60 70.50 0.5570
2002 21.56 55.74 16.66 50.38 34.67 70.05 0.5750
2003 18.77 55.12 15.19 50.60 28.50 67.38 0.5400
2004 18.97 53.77 14.46 47.88 31.38 69.95 0.5610
2005 15.36 50.39 10.60 43.54 28.64 69.49 0.5530
2006e 12.04 45.10 8.68 39.08 21.51 62.08 0.5370
Fuente: Cálculos de MERPD con base en encuestas de hogares DANE
EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Pero el problema de la vivienda no puede verse sólo desde el punto de vista de la

demanda. Interesa también la visión desde la oferta, es decir el comportamiento del
sector de la construcción.
La oferta de la construcción de vivienda depende fundamentalmente de los

costos directos y los costos indirectos. Entre los primeros se encuentran los deriva-
dos de los precios de los insumos básicos para llevar a cabo la ejecución de las obras
previas, centrales y/o posteriores a la construcción: suelo, servicios públicos, mate-
riales (cemento, hierro, acero y vidrio, etc.), mano de obra, capital, trámites, impues-
tos y subsidios.
Por su parte, los costos indirectos comprenden los costos de oportunidad, los
costos financieros y los costos de transacción. Los costos de oportunidad se refie-
ren a los ingresos no obtenidos por inversiones alternativas, ya sean éstas finan-
cieras y/o productivas, dependiendo de ese modo del tipo de cambio, la
competencia y/o el tipo de interés. Los costos financieros se relacionan con los
costos de adquirir capital, asociándose, prioritariamente, a la tasa de interés. Por
su parte, los costos de transacción hacen referencia a la seguridad jurídica, la
información incompleta y asimétrica, y el tiempo destinado a los trámites legales,
entre otros (ver diagrama No. 2).
DIAGRAMA No. 2. Oferta Construcción de Vivienda
Adicionalmente, la tecnología, la competencia y la regulación estatal determi-

nan la estructura de producción y, así, la combinación e intensidad de los distintos
factores en el proceso productivo. En el caso de la regulación, por ejemplo, la norma
urbanística de zonificación y construcción establece tamaño, infraestructura y
equipamiento mínimo del área o la vivienda, imponiendo usos y densidades, obli-
gando a la consecución y abono de licencias, y el cumplimiento de trámites.
Igualmente, las leyes aprueban o sancionan el funcionamiento de los mercados

de suelo, materias primas, mano de obra o capital, así como sus distintos sub-
mercados (urbano, residencial, comercial, industrial, de servicios; cemento, hierro,
acero, etc.; salarios, condiciones de contratación y despido, prestaciones sociales,
etc.; crédito empresarial, de consumo, hipotecario, etc.).
En general, el crecimiento del sector de la construcción se relaciona de manera

inversa con el déficit habitacional. Dependiendo de la magnitud y su orientación, el
crecimiento del sector de la construcción conlleva reducciones del déficit
habitacional.
Tal comportamiento es claro en el periodo 1991-2003, salvo en los años 1996 y

2001. Para el mismo, aunque son muchos los factores que llevan a reducir el déficit
habitacional, desde institucionales hasta económicos y sociales, la relación entre
crecimiento del PIB de la construcción y déficit habitacional en Bogotá es directa,
como se muestra en la gráfica No. 5.
GRÁFICA No. 5: Comportamiento del déficit y del PIB de la construcción
Fuente: Déficit: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: UN-Hábitat/Colombia; PIB de

la construcción: DANE - Cuentas Nacionales; Cálculos UN-Hábitat/Colombia
Ahora bien, crecimiento del PIB sectorial es distinto a su participación en la

estructura del PIB total. A principios de los noventas el sector de la construcción
alcanzaba porcentajes altos en el PIB total de la ciudad, llegando a niveles entre el
11 y 1% en los años de 1991, 1992, 1994 y 1995. Sin embargo, en 1999 el país
atravesó una crisis económica profunda, decreciendo alrededor del 4%. El sector de
la construcción se vio afectado profundamente, y en Bogotá ello se reflejó en una
reducción sustantiva en la participación; de tasas cercanas al 10% a principios de
la década llegó a niveles cercanos al 4% en 1999 y sólo empezó a recuperarse a
principios del nuevo siglo.
Desde el 2002 hasta el 2005, el sector de la construcción presentó crecimientos

positivos altos, logrando un crecimiento promedio durante este periodo del 18% anual.
Para el 2005 el sector representaba nuevamente una participación elevada en el PIB

total, del orden de 6.4%, pero no cercanos al 10% de principios de los años noventa.
GRÁFICA No. 6: Participación del PIB de la construcción en el PIB total
Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Cálculos UN-Hábitat
El PIB de construcción se debe analizar desagregándolo por sus dos grandes

componentes. El primero es el PIB de edificaciones 6 , el cual presentó su menor
crecimiento en el año de 1999, con una pronunciada caída del 42%. A partir de ese
año la producción de edificaciones empezó a reducirse hasta el 2001, año en el cual
se presentó el último crecimiento negativo. En el 2002, el PIB de edificaciones se
incrementa en un 48% y en el 2004 lo hace en un 43.6%, marcando una significativa
recuperación del sector. Entre el 2002 y 2005 el sector de edificaciones creció en
promedio 26%.
El segundo componente del PIB de construcción, el PIB de obras civiles7 , presen-

tó un comportamiento más errático, presentando varios picos de crecimiento y otros
tantos de decrecimiento. En la época de crisis, alrededor de 1999 y 2002, el PIB de
edificaciones creció en promedio 0.7%, es decir, un crecimiento casi nulo. Después
de 2002 se recuperó y el promedio de crecimiento entre ese año y el 2005 fue de 9.5%.
6
En las edificaciones se consideran: los edificios residenciales, las viviendas urbanas unifamiliares y
multifamiliares, y las rurales; y los edificios no residenciales con destino a: bodegas, locales, oficinas,
hoteles, hospitales, centros asistenciales, de educación, para administración pública, entre otras.
7
Los trabajos y obras de ingeniería civil comprenden la construcción de: carreteras, puentes, túneles,
líneas de ferrocarril, campos de aviación, aeropuertos, vías navegables interiores y costeras, redes de
acueducto y alcantarillado, entre otras.
GRÁFICA No. 7: Variación Anual PIB de edificaciones y PIB de Obras civiles
Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Cálculos UN-Hábitat
La participación del PIB de edificaciones siempre ha sido superior que el PIB de

obras civiles en el total del PIB de construcción. Alrededor de 1996, cuando se
estaba acercando la crisis económica de 1999, el PIB de edificaciones empezó a
perder participación en el PIB de construcción, llegando en el 2000 a representar el
54.6%; en el período entre 1990 y 1999 representaba en promedio el 81.5%. A partir
de 2001 el PIB de edificaciones empezó a presentar mejoras y volvió a representar
una mayor porción del PIB de la construcción.
GRÁFICA No. 8: Participación de edificaciones y obras civiles en el PIB

de Construcción.
Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Cálculos ONU-Hábitat

A pesar de esta mejora del sector de la construcción, su impacto sobre la genera-

ción de vivienda no ha sido tan significativo. Teniendo en cuenta la magnitud del
déficit habitacional, se requiere que se generen más soluciones habitacionales por
año. Las unidades licenciadas, que se observan en la gráfica No. 9, alcanzaron su
máximo nivel en el 2007, cuando se licenciaron alrededor de 46,000 unidades. Las
soluciones de Vivienda de Interés Social en promedio han representado el 40.5%
del total de viviendas licenciadas (11,932 viviendas en promedio por año).
GRÁFICA No. 9: Unidades de viviendas licenciadas totales, VIS y NO vis
Fuente: DANE
Otro indicador que da muestras de cuidado alrededor del comportamiento de la

actividad edificadora es el Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV).
Este índice da seguimiento a la construcción de vivienda nueva.
Las siguientes gráficas (No. 10 y No. 11) muestran el comportamiento del ICCV
en Bogotá y en Colombia entre enero de 2005 y marzo de 2008. Se puede observar la
alta correlación entre las series y como en todo el período de análisis se presentaron
variaciones anuales en los costos de la construcción positivas, por encima del 2%
pero no mayores al 8%.
GRÁFICA No. 10: Variación doce meses ICCV. Bogotá y Colombia
Fuente: DANE
Particularmente, la gráfica No. 11 compara el comportamiento del ICCV con el

Índice de Precios al Consumidor (IPC). La gráfica muestra que desde el 2005 la
relación entre la variación ICCV y la del IPC se incrementó continuamente. A partir
de septiembre de 2006, la relación empieza a disminuir, señalando que el IPC estaba
creciendo más rápido que los costos de construcción. En julio de 2007 se detuvo la
caída y a marzo de 2008 evidencia una tendencia creciente.
GRÁFICA No. 11: Relación entre la variación del ICCV y IPC
Fuente: DANE
Incluso, la importante recuperación del sector puede estar presionando los pre-
cios hacia el alza, produciéndose en un segmento como el de la VIS tipo 1, que está
regulado vía precio, un exceso de demanda.
DIAGRAMA No. 3: VIS Tipo 1
Como se puede observar en el Diagrama No. 3, lo que puede estar ocurriendo es

que el precio restringido de la vivienda tipo 1 -de hasta 50 SMLMV-, el cual es un
precio máximo de regulación, se encuentre por debajo del precio de equilibrio (A), lo
cual produce un exceso de demanda (Qo-Qd). Dicho excedente aumentaría (QoQd
QoQd´) ante un desplazamiento de la curva de demanda (D0D0´-D1D1´), como el
que puede producirse por un aumento en el número de subsidios disponibles tanto
a nivel nacional como local.
La manera de solucionar el problema no es dar marcha atrás en los esfuerzos de

focalización, sino incentivando el desplazamiento de la curva de oferta (de O0O0´ a
O1O1´). Lo anterior se puede hacer aumentando la densidad de utilización del suelo,
que es el factor de producción escaso, es decir, produciendo en altura y/o reduciendo
los costos de producción de la vivienda tipo 1. En este sentido en el marco del Pacto
por el Hábitat se identificaron una serie de cuellos de botella, especialmente en térmi-
nos de trámites y costos de transacción que dificultan la participación del sector
formal en la construcción de vivienda de interés prioritario tipo 18 .
8
Entre los problemas del hábitat en Bogotá se identificaron: el elevado déficit de vivienda, la
escasez y los altos costos del suelo urbanizable, la persistencia de la urbanización ilegal, el
deterioro urbano, la estrechez de la oferta de vivienda de interés prioritario. Alcaldía Mayor de
Bogotá, Pacto por el Hábitat Digno en Bogotá D.C. 23 de junio de 2005.
Si no se comprende ese cambio en el sector de la construcción se perderá un

logro fundamental en la búsqueda para que la población menos pobre entre los
pobres tenga vivienda propia, dado que el sector constructivo simplemente dejará
de producir VIS tipo 1, produciéndose así un desajuste en toda la política de vivien-
da; más aún, con los posibles efectos de los cambios en la asignación del Subsidio
Familiar de Vivienda, tal y como se verá más adelante.
EL CICLO SECTORIAL DE LA CONSTRUCCIÓN9
Como lo muestran los trabajos realizados por UN-Hábitat en Colombia10 , la lectura

estadística del comportamiento del sector de la construcción, particularmente de la
vivienda, y su análisis, no solamente estadístico, sino también desde el punto de
vista histórico e institucional, ofrece importantes elementos de juicio para la com-
prensión de los problemas de la financiación habitacional.
En ese sentido, como un acercamiento al comportamiento del sector de la cons-

trucción en la ciudad de Bogotá, se realizó una estimación del ciclo sectorial para el
período 1986-2007. Dada la disponibilidad de los datos, dicho ciclo se construyó
utilizando la serie de licencias de construcción, que es el indicador más utilizado11 .
El hecho de utilizar solamente el indicador de licencias acarrea algunas dificulta-
des, ya que es un indicador que refleja más las expectativas que el comportamiento
real, por ello es preferible la utilización de indicadores compuestos que combinen
variables sectoriales; empero, en términos generales, dado el ajuste que se le aplica
a la serie, las licencias es un indicador que permite analizar a grandes rasgos el
comportamiento del sector.
Es importante traer a colación los alcances y limitaciones de los modelos como

instrumentos para comprender la realidad. Según Mandelbrot Los modelos son im-
portantes en ciencia. Nos ayudan a comprender Los modelos también nos ayudan a actuar.
En economía, construir un modelo es forjar una herramienta En economía nunca podrá
haber una teoría de todo. Pero creo que cada intento se acerca cada vez más a una compren-
sión apropiada del comportamiento de los mercados12 .
9
Los autores agradecen el apoyo de Andrés Alonso en la construcción y análisis de los modelos
que en esta sección se presentan.
10
Ver: i) Bateman, Ferrari y Giraldo, Ingresos y vivienda para todos, equilibrio general, ciclo económico
y capitalización de pobres, en: Hábitat y financiación: una estrategia para la lucha contra la pobreza,
UN-Hábitat - MAVDT - DNP - First Initiative, Bogotá, mayo de 2007; y ii) UN-Hábitat, La
microfinanciación de la vivienda: hacia la configuración de un nuevo sistema habitacional. UN-Hábitat
- MAVDT - DNP - First Initiative, Bogotá, noviembre de 2006.
11
Ver Giraldo, Fabio. Los ciclos de la edificación en Colombia 1950-1994. Otra mirada. Cuadernos del
CIDS. 1995. Giraldo, Fabio. Cuarenta años de edificación en Colombia 1957-1997. Camacol. 1997
12
Benoit Mandelbrot y Richard Hudson, Fractales y finanzas: una aproximación matemática a
los mercados: arriesgar, perder y ganar. Editorial Tusquets, Barcelona, 2006.
A manera de resumen, la metodología toma la definición tradicional de series de

tiempo que supone que una serie está compuesta por su tendencia, su ciclo y un
componente irregular. Buscando una manera de calcular ese componente irregular,
se estimó un modelo auto-regresivo del ciclo tradicional y los residuales se asumie-
ron como dicho componente13 . Los resultados de este modelo se muestran en la
gráfica No. 12. Entre el período de 1986 y 2007 se observan 5 ciclos del sector.
GRÁFICA No. 12: Ciclos del sector de la construcción en Bogotá. 1986-2007
Fuente: DANE-Licencias de construcción; Cálculos: UN-Hábitat/Colombia
En la gráfica No. 13 se observan los comportamientos cíclicos del sector de la

construcción en las administraciones comprendidas entre 1986 y 2007. Cen-
trándonos en lo acontecido en las últimas tres administraciones de Bogotá, du-
rante la administración de E. Peñalosa, el sector presentó un comportamiento
cíclico a la baja hasta el año 2000. A partir de ese año la actividad del sector
entro en la parte ascendente del ciclo, la cual se mantuvo hasta terminada la
administración de Mockus. En los primeros años del período de Luis Eduardo
Garzón, 2004-2006, el ciclo marca una caída pronunciada, tendencia que pare-
ce cambiar en el año 2007.
13
Ver metodología completa en anexos
GRÁFICA No. 13: Ciclo del sector de la construcción de Bogotá 1986-2006. Por
período de los alcaldes de la ciudad
Fuente: DANE-Licencias de construcción. Cálculos: UN-Hábitat/Colombia
En términos generales, cuando surge una ley, un plan o una nueva regla de juego
formal, los agentes se adaptan a ella y esto toma tiempo, tiempo en el cual la activi-
dad económica se asimila a la nueva situación. La gráfica No. 14 muestra el ciclo
del sector de la construcción de Bogotá y se señalan las fechas de las normas
relevantes para la actividad edificadora. Se observa que en 1998, un año después de
la aparición de la ley 388 de 1997, el ciclo del sector cayó a su punto más bajo. Sin
embargo, no es posible señalar este hecho como el único determinante para dicho
comportamiento; debe considerarse que a finales de los noventas la economía na-
cional presentó una crisis generalizada. En el 2000 aparece el POT y en el 2003 es
revisado. Esta revisión coincide con una caída pronunciada del ciclo que se mantie-
ne hasta el año 2006.
Ahora bien, el anterior resultado negativo en el ciclo parecería ser contradictorio

con el incremento del año pasado de las licencias aprobadas, las cuales se
incrementaron en 42.3% entre 2005 y 2006. No obstante, lo que se está evidenciando
en el ciclo no es un comportamiento estático de corto plazo entre un año y otro, se
está analizando un comportamiento de largo plazo que muestra que la actividad se
encontraba en la fase descendiente del ciclo teniendo en cuenta el comportamiento
de años anteriores. Sin embargo, entre 2006 y 2007 el ciclo presentó un incremento,
señalando que posiblemente estemos en un punto de quiebre.
GRÁFICA No. 14: Ciclo sector de la construcción de Bogotá por normatividad

relevante de la actividad edificadora. 1986-2006
Fuente: DANE-Licencias de construcción. Cálculos: UN-Hábitat/Colombia
Surgen entonces las preguntas ¿qué lleva a esa caída tan pronunciada? ¿Mala
gestión de la ley por parte de las autoridades, incertidumbre política o elevados
costos de transacción? Y si fue mala gestión, ¿cuál habría sido el impacto en térmi-
nos económicos si se hubiera gestionado bien? Es decir, continuando con el supues-
to de que cualquier entrada de una nueva regla de juego trae consigo un período de
ajuste de la actividad económica, cabría ver si la caída pudo no ser tan grande si los
instrumentos de gestión del suelo se hubieran utilizado de otra manera.
La pregunta es si dicha caída pudo ser menor si se hubieran gestionado y utili-

zado de otra manera las reglas de juego formales, como es la ley 388 de 1997, por parte
de los policymakers para que los agentes económicos del sector privado (empresa-
rios) hubieran podido actuar adecuadamente en el mercado, especialmente en el
sector de la Vivienda de Interés Social.
Un trabajo realizado por UN-Hábitat14 avanza en la hipótesis de que es la pro-

blemática en la intervención la que llevo a una paradoja en la cual, habiendo una
inmensa cantidad de recursos para la VIS, estos no se pudieron realizar a través de
14
Giraldo, Fabio, La mano invisible del Estado. En: El uso del suelo; un gran desafío para Bogotá.
Cuadernos del Informe de Desarrollo Humano para Bogotá, Cuaderno No. 4, Bogotá, octubre
de 2007.
las reglas de juego existentes, por la escasez de suelo inducida por la discutible
aplicación de las normas urbanísticas en la ciudad; teóricamente, la intervención al
estar influida por los economistas clásicos, no fue capaz de reconocer que los pre-
cios relativos no sólo dependen de los costos de producción, sino también de las
valoraciones finales de los individuos, tal como se expresan en los márgenes de
uso, es decir, de las utilidades marginales (el poder de la demanda) que se espera
que proporcionen los bienes.
En breve, en materia de los instrumentos de gestión del suelo -las plusvalías, las
cargas y beneficios-, en el Distrito se ha diseñado un sistema antitécnico, donde se
violan los principios de equidad horizontal los individuos o agentes que son
iguales en todos los aspectos relevantes, deben recibir el mismo trato- y en la equi-
dad vertical, pues los agentes que se encuentran en mejores condiciones que otros
para pagar -sistema financiero, exportadores, comerciantes, etc.- no pagan en las
mismas proporciones que aquellos que le generan el valor agregado a la ciudad.
El problema de los impuestos, cuando hay requerimiento de nuevos recursos, se

hace con la cabeza y no con el corazón: pretender conseguir mayores impuestos
obstruyendo el funcionamiento adecuado del mercado, es querer apagar incendios
arrojando gasolina; sobredimensionar las cargas y beneficios y buscar que las pa-
gue un solo sector de la economía, sólo logra estimular el incremento del precio del
suelo por metro cuadrado, impidiendo que se alcance el principal objetivo de cual-
quier política de vivienda y desarrollo urbano: permitir el acceso a ella, a los grupos
de población de menores ingresos; sin cohesión fiscal del Estado -nación y munici-
pios- no hay política urbana sana y mucho menos recursos para continuar mejo-
rando la infraestructura de la ciudad.
Hay un problema en la economía urbana de la ciudad; como es sabido la elección

económica se realiza en un ambiente de escasez y costos de oportunidad, donde lo
decisivo es la estructura de incentivos derivados del marco institucional; malversar
las potencialidades económicas de la ciudad con exceso normativo y con considera-
ciones muy discutibles sobre los mercados estratégicos de la misma, deja entrever un
marco institucional que ha modificado problemáticamente los precios relativos y que
para las actividades más fuertemente ligadas al hábitat urbano, termina afectando
negativamente a los pobres, y favoreciendo un rentismo territorial.
EL PIB POTENCIAL DE LA CONSTRUCCIÓN15
Para corroborar estadísticamente que la caída pudo haber sido menor, es útil anali-
zar el PIB potencial del sector de la construcción. Por potencial se entiende el PIB
15
Los autores agradecen el apoyo de Andrés Alonso y Felipe Colmenares en la construcción y
análisis de los modelos que se presentan en esta sección.
que pudo haberse obtenido pero que por diversos motivos no se logró. Existen dos
enfoques teóricos sobre la estimación del PIB potencial. El primero es una noción
física que considera el PIB potencial como el máximo nivel de producción que se
conseguiría cuando los factores de producción sean utilizados plenamente, esto es
equivalente al grado de utilización de la capacidad productiva del país y toma
siempre valores positivos debido a que los factores de producción no pueden ser
negativos16 .
El segundo enfoque se centra en líneas de pensamiento económico que son el

enfoque Keynesiano y el enfoque Neoclásico explicados a continuación17 : el enfo-
que Keynesiano tiene en cuenta rigideces en los mercados como lo es el desempleo
involuntario, por lo que es necesaria la intervención en la economía con políticas
monetarias y fiscales a través del manejo de la demanda agregada. El producto
potencial, según esta visión, sería el nivel de producto que podría alcanzarse dado
que no genera desempleo involuntario ni presiones inflacionarias.
Algunos de los métodos para estimarlo es un enfoque de función de producción

agregada, con la estimación de un modelo VAR estructural y modelos
multivariados18 . Un buen ejemplo de este tipo de modelos en el medio colombiano
es el VAR estructural usado por Misas y Posada19 , según el cual los choques de
oferta agregada, que podrían ser aumentos de productividad o la reducción del
precio externo de la materia prima importada, han sido la principal fuente de creci-
miento y fluctuaciones de la economía colombiana.
El enfoque neoclásico indica que los ciclos económicos son producto del com-
portamiento de los agentes privados y no del manejo de las políticas fiscal y mone-
taria. Estos ciclos son explicados en su mayoría por choques inesperados que hacen
que los agentes tomen decisiones racionales. Por el lado de la oferta, los agentes
reajustan sus inversiones y su producción para ajustarse a estos choques. El pro-
ducto efectivo fluctúa alrededor de un producto potencial que es asociado con la
tasa de crecimiento de la tendencia del producto efectivo, el que no corresponde a
elementos coyunturales o transitorios. Según este enfoque es posible tener brechas
negativas, es decir, que el producto efectivo puede estar por encima del producto
potencial.
16
Cabredo, Pedro y Valdivia, Luis. Estimación del PBI potencial: Perú 1950-1997. Documento de
Trabajo, Banco Central de Reserva del Perú, 1998.
17
Miller L., Shirley. Métodos alternativos para la estimación del PBI potencial: Una aplicación para el
caso de Perú. Documento de Trabajo. Banco Central de Reserva del Perú, 2003
18
Para una definición del modelo VAR estructural se puede consultar el Anexo No. 2.
19
Misas A., Martha y Posada, Carlos Esteban. Crecimiento y Ciclos económicos en Colombia en el
siglo XX: el aporte de un VAR estructural. Banco de la República de Colombia, Borrador No. 155,
Bogotá, 2000.
En este enfoque, se puede estimar el PIB potencial suavizando estadísticamente

el comportamiento de la serie observada del PIB, utilizando el filtro de Hodrick-
Prescott20 , el cual pretende diferenciar la parte transitoria y permanente del PIB.
Cuando se estima la brecha del ciclo potencial del PIB mediante una metodología
neoclásica, se verá reflejado en ella el comportamiento de los precios del sector. En
este sentido, una brecha positiva indicará en términos de precios que habrá presio-
nes inflacionarias por lo que el producto efectivo está por encima del producto
potencial. Cuando la brecha es negativa, quiere decir que la economía se encuentra
por debajo de su capacidad potencial lo que se verá reflejado en el comportamiento
de los precios del sector, que serán presionados a la baja21 .
Dado que la información estadística sectorial para Bogotá aparte del PIB del
sector es casi inexistente, estimar un PIB potencial por medio del enfoque de la
función de producción se torna un tanto difícil porque no hay una desagregación
de datos tan específica estimada por el DANE de tal forma que se puedan obtener
los datos de empleo sectorial y de acervo de capital para el sector de la construcción
en Bogotá. De igual manera, debido a la escasa disponibilidad de variables diferen-
tes al PIB, formular un modelo VAR para estimar el PIB potencial por medio del
enfoque keynesiano no es posible. Aunque este hubiera sido útil porque permite
realizar un análisis de impulso respuesta, no es factible formularlo utilizando sola-
mente el PIB. Es por esto que el ejercicio se centra en el enfoque neoclásico.
Las series que se usaron para poder hacer la estimación del PIB potencial pro-
vienen del libro Estadísticas Históricas Santa Fe de Bogotá D.C. (1950-1999) publi-
cado por la Secretaría de Hacienda Distrital (SHD) y del DANE. Para el periodo
1960-1975 el libro utiliza datos del Producto Interno Bruto Distrital (PID) calculado
a partir del año 1959 por el Departamento Nacional de Planeación (DNP) con cifras
expresadas en millones de pesos de 1970. Para el periodo 1970 -1990 se obtuvieron
datos de Maldonado 199222 con cifras expresadas en millones de pesos de 1975.
Para el periodo 1990 2005p se tomaron los datos del PIB departamental publicado
por el DANE en millones de pesos de 1994. Todos los datos tienen una periodicidad
anual23 .
20
Para una explicación del filtro se puede consultar el anexo No. 2.
21
Caballero, M. y Gallegos, José. La incertidumbre sobre la brecha del producto y la función de reacción
bajo un esquema de inflation targeting. Banco Central de Reserva del Perú, documento de
Trabajo, 2001.
22
Maldonado, Héctor. Evolución del PIB por Departamentos en Colombia (1970 - 1990). Pontificia
Universidad Javeriana, 1992
23
Ninguna de las tres fuentes estadísticas se puede empalmar debido a que todas tienen una
metodología distinta de medición. Sin embargo, son las cifras históricas que publicó la Alcal-
día Mayor de Bogotá en Estadísticas históricas Santa Fe de Bogotá 1950-1999, por lo cual son
utilizadas para desarrollar el análisis. Para estimar la serie del PIB desde 1960 y, en conse-
cuencia, calcular el PIB potencial, se retropolaron las tres fuentes de datos de tal manera que
se pudiese calcular un indicador homogéneo en millones de pesos de 1994.
El filtro de Hodrick Prescott24 (HP) es la forma más utilizada para estimar el

PIB potencial y se centra en descomponer una serie estadística en su tendencia y su
ciclo. Se eligieron dos parámetros de suavización l: el primero de 100, propuesto por
Hodrick y Prescott para datos anuales; el segundo de 7. La razón para elegir estos
dos valores es porque el valor de 100 tiene implícito una duración del ciclo econó-
mico de 20 años y sirve como referencia para comparar con el parámetro de suavi-
zación de 7 que implica ciclos menores a 10 años25 .
La gráfica No. 15 muestra: 1) la variación del PIB potencial estimada utilizando

el filtro de Hodrick y Prescott con los dos parámetros de suavización y 2) la varia-
ción del PIB efectivo, es decir, el observado. Si la variación del PIB efectivo se en-
cuentra por encima de la variación del PIB potencial, quiere decir que el PIB efectivo
está creciendo a una tasa mayor que la del PIB potencial y viceversa. Del año 2002
al año 2004 la tasa de crecimiento del producto efectivo se situó en promedio en el
20% y la del producto potencial para HP (100) y HP (7) en 8% y 12%, respectivamen-
te. Para el año 2005, esta tendencia cambia, la tasa de crecimiento del producto
efectivo estuvo en 9.8% y la del producto potencial para HP (100) y HP (7) en 14%
y 18%, respectivamente.
GRÁFICA No. 15: Variación porcentual PIB y PIB potencial de la construcción

en Bogotá. 1960-2005
Fuente: Secretaría de Hacienda Distrital (SHD) y DANE. Cálculos: UN-Hábitat/Colombia
24
Hodrick, Robert y Prescott, Edward. Post-war Business Cycles: An Empirical Investigation. Carnegie-
Mellon University, Working Paper, 1980
25
Miller et al, Ibid.
El hecho que el PIB potencial esté creciendo más que el PIB efectivo no dice
mucho por sí solo. Lo que señala es que de seguir esta tendencia, el PIB potencial
será mayor que el PIB efectivo en algún momento del tiempo, no en variaciones sino
en valores absolutos. En años recientes, 2003-2005, los niveles del PIB potencial y el
PIB efectivo están muy cercanos, como se muestra en la gráfica No. 16.
GRÁFICA No. 16: PIB y PIB potencial de la construcción en Bogotá: 1960-2005

(millones de pesos de 1994)
Fuente: Secretaría de Hacienda Distrital (SHD) y DANE
Dado que el potencial está creciendo más que el efectivo, es muy probable que en
el 2006 y 2007 el PIB potencial se ubique por encima del efectivo. Este hecho no
puede ser mostrado debido a que aún no existen datos de PIB sectorial de Bogotá
para los años 2006 y 2007; sin embargo, de cumplirse estaría mostrando que puede
estar ocurriendo al menos uno o más de los siguientes problemas: (i) los factores de
producción no están siendo utilizados en su totalidad, es decir, hay capacidad
instalada ociosa y/o (ii) la institucionalidad no está siendo aprovechada,
específicamente, los instrumentos concebidos para incentivar la construcción y/o
(iii) expectativas de estancamiento económico generalizado. En cualquiera de los
casos es un elemento a tener en cuenta de cara al futuro del sector en la ciudad.
III
La política habitacional
La política habitacional
D
e acuerdo con la economía neo-institucional los resultados que logra una
sociedad, en términos de crecimiento y desarrollo, están profundamente
determinados por la matriz institucional de dicha sociedad. La matriz
institucional está compuesta por la estructura institucional formal, las restriccio-
nes institucionales informales y por las características para garantizar el cumpli-
miento de las reglas26 . Según North debe haber una estructura institucional que
estimule a los actores a competir dentro de los márgenes que sean socialmente productivos, y
sólo dentro de ellos. Por lo general, esto implica un conjunto de restricciones formales (usual-
mente mezcla de leyes, reglas y regulaciones) e informales destinadas a producir los resulta-
dos deseados.27
ANTECEDENTES INSTITUCIONALES EN LA SOLUCIÓN DE VIVIENDA

Pero no solamente es importante la matriz institucional que se tenga actualmente,
también es determinante la historia institucional, y ello hasta el punto que los suce-
sos más remotos del pasado siguen teniendo implicaciones en el presente. Esto es
dependencia a largo plazo o dependencia de senda.28 Sin embargo, no todos los
eventos tienen la misma repercusión y por eso es preciso diferenciar los cambios al
interior del sistema y los cambios de sistema o cambios estructurales.
Existen decisiones que podrían llamarse cotidianas y otras que se tornan tras-
cendentales. En estas últimas se produce una situación de desequilibrio e inestabi-
26
Para un estudio detallado se puede consultar la extensa obra de Douglass North, particular-
mente: i) North, Douglass, Instituciones, cambio institucional y desempeño económico. FCE, Chile,
1995 y ii) North, Douglass, Para entender el proceso de cambio económico, Editorial Norma,
Bogotá, 2007.
27
North, Douglass, Para entender el proceso de cambio económico, Editorial Norma, Bogotá, 2007,
p.p. 177-178.
28
Mandelbrot, Benoit y Hudson, Richard. Fractales y Finanzas. Una aproximación matemática a los
mercados: arriesgar, perder y ganar. Barcelona, 2006. p.p. 185-206.
lidad que abre un mundo de posibilidades sorprendente que no es posible cuando

ya se encuentra establecido el sistema. Dichos cambios van asociados a decisiones
políticas y a cambios institucionales profundos. En Colombia, desde 1930 se pre-
sentan tres cambios estructurales, relacionados con los mercados inmobiliarios y
particularmente con la financiación hipotecaria, que deben ser resaltados29 :
1. Creación de una institucionalidad estatal. Antes de los años 30 no existían

mecanismos institucionales de producción de vivienda y mucho menos de ordena-
miento territorial. El accionar casi libre del ámbito comunitario, con leves
interacciones con el gobierno y el sector privado, produjo la construcción espontá-
nea de ciudades con una gran predominancia de la marginalidad.
En 1936 se creó el Banco Central Hipotecario, el cual financiaba vivienda a

través de ahorro y tasas diferenciales, creando una entidad para intervenir y regu-
lar el incipiente mercado a través del gobierno. En la misma vía, en 1939 se creó el
Instituto de Crédito Territorial, para promoción de vivienda rural y en 1942 se adecuó
para atender funciones en lo urbano. Se empezó de tal modo a dar una ampliación
del exiguo mercado existente, el cual no se dio espontáneamente, sino a partir de los
mecanismos de intervención del Estado. Es así como en el período 1950-1972 se
consolida el sector empresarial a partir de la producción de vivienda estimulada
por el Estado y el crédito hipotecario generado a través de la regulación bancaria.
2. Creación del sistema UPAC. Con dicho sistema se canalizaron, a través de la

intervención del Estado, ahorros de la economía hacia el sector de la construcción
considerado como un sector líder. Para acelerar la tasa de crecimiento general de la
economía, se concentraron esfuerzos en dicho sector, no porque mostrara rendi-
mientos crecientes, sino porque ellos podían ser estimulados exógenamente, es de-
cir, en forma independiente de la tasa general de crecimiento. De tal modo, se dio un
cambio fuerte en el modelo de intervención dándose mucho más protagonismo al
sector privado.
En ese contexto, se crearon las Corporaciones de Ahorro y Vivienda -CAV- que

gozaron no sólo de un monopolio sobre la captación del ahorro a la vista, sino que
contaron con el apoyo del Fondo de Ahorro y Vivienda -FAVI- del Banco de la
República para evitar los descalces propios de una captación a corto plazo reali-
zando créditos a largo plazo. Adicionalmente, el sistema se indexaba utilizando el
IPC y no la tasa de interés, para impedir dificultades de pago por movimientos
bruscos del mercado no corregidos por el incremento anual de los salarios.
29
Para un análisis más detallado se puede consultar: Bateman, Ferrari y Giraldo, Ingresos y
vivienda para todos, equilibrio general, ciclo económico y capitalización de pobres, en: Hábitat y
financiación: una estrategia para la lucha contra la pobreza, UN-Hábitat - MAVDT - DNP - First
Initiative, Bogotá, mayo de 2007.
LA POLÍTICA HABITACIONAL 55
Según Lauchlin Currie30 , creador intelectual del sistema UPAC, se debía aumen-
tar el ahorro personal, canalizarlo hacia la construcción y mediante este impulsar
los otros sectores de la economía, como la industria y la agricultura, que son secto-
res seguidores. Dichos sectores tienden a moverse con el crecimiento global; mien-
tras la construcción puede, mediante estímulos exógenos, apartarse de la tendencia
general de crecimiento. Aquí, a partir nuevamente de la intervención directa del
Estado, se profundizó la acción del mercado.
3. Apertura económica e implementación de una nueva Constitución. La nueva

Constitución instituyó un Estado Social de Derecho y le dio carácter de bien merito-
rio a la vivienda social. Ordenó también que el Banco de la República fuera una
entidad autónoma e independiente cuya misión fundamental consistía en proteger
el poder adquisitivo de la moneda, dejando sin base el crédito de fomento, el cual
empezó a ser desmontado. Por esta vía se produjo el desmonte del sistema UPAC, al
cambiar la banca de desarrollo y las CAV a un modelo de banca múltiple, donde los
recursos del crédito hipotecario debían competir con los otros sectores.
EL SISTEMA UPAC Y LA UVR
En la literatura sectorial es fácil encontrar que se identifica la creación del sistema

UPAC como un cambio estructural importante. Sin embargo, no ocurre lo mismo
con el segundo cambio enunciado. Por el contrario, es más generalizada la idea de
que el cambio se produjo entre el sistema UPAC y la UVR e, incluso, que ambos son
lo mismo. Los recientes pronunciamientos de la Corte Constitucional han reabierto
el debate en torno al tema e incluso se empiezan a escuchar algunas voces en contra
de su prima hermana, la UVR. ¿Son iguales la UVR y la UPAC? Para responder lo
anterior debemos retroceder en el tiempo y recordar sus principales elementos.
El UPAC, en el momento de su creación, en 1972, pretendía corregir las transfe-

rencias injustas de riqueza e incentivaba el ahorro creando un puente y una ade-
cuada intermediación, a través de las Corporaciones de Ahorro y Vivienda, entre
los constructores y compradores de vivienda que necesitaran créditos y los
ahorradores que suministraban los fondos para hacer posibles dichos créditos. El
sistema de valor constante estaba compuesto por tres instrumentos fundamentales:
30
Al respecto se pueden consultar: i) Lauchlin Currie, Ahorro, corrección monetaria y construc-
ción: ensayo sobre interrelaciones en Colombia. Universidad de los Andes, Bogotá, 1974. ii)
Lauchlin Currie, La política urbana en un marco macroeconómico: Banco Central Hipoteca-
rio, Bogotá, 1982. Y iii) Lauchlin Currie, Reactivación, crecimiento y estabilidad. Legis, Bogo-
tá, 1988. Adicionalmente, un resumen comprensible de la obra de Currie se puede consultar
en: i) Sandilands, Roger, Vida y política económica de Lauchlin Currie. Fondo Editorial Legis,
Bogotá, 1990; ii) Universidad Nacional de Colombia, Cuadernos de Economía No. 18-19:
Homenaje a Lauchlin Currie, 1993; y iii) Revista CAMACOL No. 52, Bogotá, septiembre de
1992, dedicada a Lauchlin Currie.
la corrección monetaria, las Corporaciones de Ahorro y Vivienda y el Fondo de

Ahorro y vivienda; si bien en los años posteriores a su creación el sistema sufrió
importantes modificaciones, como las restricciones que el gobierno del Presidente
López Michelsen impuso a la corrección monetaria, hasta finales de los ochenta y
principios de los noventa funcionó bastante bien. De tal modo, se prestaron al
sector de la construcción todos los recursos que entraban al sistema y no había
pérdidas de dinero de los depositantes31 .
Cuando el sistema UPAC cumplía veinte años de su conformación y cuando

parecía haberse consolidado,32 se produjo en el país una discusión de fondo acerca
del modelo económico que debía ser adoptado. El equipo económico del gobierno
del Presidente Gaviria (1990-1994) apuntaba hacia la apertura de la economía y
hacia la adopción de muchos de los preceptos del llamado Consenso de Washing-
ton, lo cual implicaba, entre otras cosas, adoptar el sistema de banca múltiple y un
modelo de crecimiento económico de sectores horizontales; es decir, que ningún
sector debía ser privilegiado sobre los demás ya que el mercado y la productividad,
rentabilidad y competitividad de cada sector escogerían el que fuera más adecuado.
Así, el sistema fue desmontado, primero, al plantear un nuevo modelo de desa-

rrollo que cambió el concepto de sectores líderes por el de áreas horizontales y,
posteriormente, y de una manera más profunda, mediante una reforma del sistema
financiero (ley 45 de 1990 y 31 de 1992) autorizando a la banca comercial a conce-
der créditos de vivienda y a las Corporaciones de Ahorro y Vivienda a otorgar
créditos para fines distintos a la construcción y adquisición de vivienda, cambian-
do su vocación de banca de desarrollo, convirtiéndola en banca comercial. 33
Aún más grave para el sistema fue el cambio en el sistema de indexación: me-
diante el Decreto 678 de abril de 1993 se dio un mayor peso en la formula de correc-
ción monetaria a las tasas promedio de captación del mercado financiero (DTF) que
a la inflación. De tal modo, aunque siguió existiendo un instrumento financiero que
seguía llamándose UPAC, éste no tenía nada que ver con el que había sido creado
20 años atrás.
31
Para ver un análisis del sistema UPAC se puede consultar, entre otros, ICAV, El crédito de vivienda:
pasado, presente, futuro. ICAV, Bogotá, 1993; y ICAV, La financiación de la vivienda en Colombia.
ICAV, Bogotá, 1992. Giraldo, Fabio, El UPAC, la política económica y la construcción 1970-1987.
CAMACOL, Bogotá, 1987. Giraldo, Fabio, La UPAC y la Corte Constitucional, en: Construyendo
democracia, Mesa de Promoción y Defensa de la Constitución de 1991, Bogotá, 1999.
32
En el momento el número de cuentas, por ejemplo, sobrepasaba los 6 millones, cuando el país tenía
32 millones de habitantes.
33
Para un estudio a fondo del sistema financiero en Colombia y particularmente de la financiación
hipotecaria, se pueden consultar: i) Cuellar, Maria Mercedes, ¿A la vivienda quién la ronda? Tomo I:
Situación y perspectivas de la política de vivienda en Colombia, Tomo II: Compilación de las
principales normas, jurisprudencia y estudios relacionados con la financiación de vivienda. ICAV,
Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2006. y ii) ANIF, El sector financiero de cara al siglo
XXI, Tomo I y II, Bogotá, 2002.
A partir de principios de los noventa lo que se vivió fue un largo período de

transición donde aparentemente convivieron ambos sistemas, pero en realidad se
debió a que el período de ajuste, como lo señaló en su momento el profesor Currie, se
produjo en el largo plazo. Así, el sistema entró en la crisis más profunda de su
historia y el sector de la construcción, al igual que la economía que solía jalonar,
presentó la recesión más profunda de los últimos 50 años.
La crisis que implicó el abrupto cambio del sistema UPAC y que se materializó a
finales de la década de los noventa causo la sensación de que el nuevo UPAC no era
conveniente y se generó un fuerte debate con respecto a lo que se debía hacer. La
Corte Constitucional dada la magnitud de la crisis y el efecto que había tenido sobre
un gran número de deudores, y en respuesta a una acción de tutela interpuesta en
contra del sistema UPAC existente, ordenó su revisión y el re-cálculo de los saldos
de los deudores. Dicho fallo así como la ley 546 de 1999 (ley marco de vivienda)
constituyeron los primeros intentos por reconstruir el sistema habitacional.
En ese contexto, el UPAC (el denunciado por Currie34 como unidad de poder
adquisitivo inconstante) fue reemplazado por la UVR (Unidad de Valor Real) la
cual variaba, de forma similar al UPAC de los inicios, con la inflación. Fue un
intento por volver al pasado pero sin comprender que no existían los instrumentos
que complementaban y hacían exitoso el sistema, hecho que seguramente hoy en
día no sería posible e incluso inconveniente.
Es decir, en realidad han existido tres sistemas de indexación: el UPAC del

sector líder, el UPAC de la apertura y la UVR; la UVR trato de retomar los elementos
exitosos del primer sistema, aunque sin tener los mecanismos e instrumentos de
descalce financiero, como el FAVI e incluso las CAV. El último pronunciamiento de
la Corte es un nuevo esfuerzo por corregir el descalabro que significo el UPAC de la
apertura (indexado por tasa de interés y donde el usuario asumía el riego
macroeconómico).
Sin embargo, se pueden hacer algunos cuestionamientos, no al pronunciamien-

to de la Corte, pero sí al cumplimiento de los preceptos constitucionales contenidos
en la Constitución del 91 en torno a los afectados. Por ejemplo, se podría plantear
que pasa con los derechos de aquellos usuarios del UPAC de la apertura que perdie-
ron su casa y no alcanzan a aprovechar la oportunidad que la Corte abrió con
aquellos procesos que aún no han fallado definitivamente. Pero más grave aún, qué
pasa con aquellos hogares que nunca han sido objeto de la política pública, es decir,
que nunca han sido objeto de un crédito y por lo tanto la posibilidad de adquirir, o
34
Lauchlin Currie, en: ICAV, El crédito de vivienda: pasado presente futuro; Bogotá, marzo de
1993, p. 47.
incluso disfrutar, una vivienda digna, sólo ha sido parte de las múltiples promesas
e ilusiones a los más pobres.
La importancia del momento actual radica en que nos encontramos ante un

momento histórico de retos y oportunidades en el cual se intenta construir un nue-
vo sistema de vivienda, y de manera más integral una nueva política de hábitat35 , y
donde los diversos agentes relacionados con el sector deben contribuir a una ade-
cuada segmentación de las necesidades y de los mercados, de manera que se apro-
veche esta oportunidad para empezar a atender aquellos segmentos de población
que han estado abandonados históricamente y que son los más pobres.
CRÉDITOS Y TASAS DE INTERÉS

Si el problema para acceder a una vivienda es de ingresos, ¿cuál es el mecanismo
más eficiente para complementar los ingresos de las personas: darles subsidios, es
decir regalarles dinero, o darles un crédito?
En el marco de un esquema bancario tradicional, como se verá con más detalle

más adelante, es muy complicado otorgar un crédito a un pobre para que pueda
tener un capital adecuado que le permita adquirir una vivienda propia; no tiene las
garantías suficientes, tampoco los ingresos corrientes suficientes para poder pagar
el crédito. En el caso de los pobres no sólo es un problema de liquidez, que pudiera
tener una persona de ingresos medios, es también un problema de solvencia. Enton-
ces el problema, para este grupo, es generar ingresos propios y contar con un meca-
nismo financiero adecuado.
En Colombia las tasas de interés de los créditos son sumamente elevadas con
relación a las internacionales.36 La explicación tradicional reside en consideracio-
nes sobre los diferentes tipos de riesgo que existen en la economía y en los mercados
de crédito: riesgo de pago de cartera, riesgos de descalce financiero por diferencias
35
En ese sentido es importante destacar la importancia de la conformación en la ciudad de Bogotá de la
Secretaría de Hábitat. Al respecto se puede consultar: i) Apuntes para una política integral de hábitat
en Bogotá D.C. en el marco del proyecto Col 66930 entre UN-Hábitat, PNUD y Metrovivienda; ii)
Acuerdo Distrital No. 257 de 2006 por el cual se dictan normas básicas sobre la estructura, organiza-
ción y funcionamiento de los organismos y entidades de la ciudad de Bogotá; y iii) Decreto No. 271
de 2007 por medio del cual se adopta la estructura y funciones de la Secretaría de Hábitat.
36
El Presidente de la Cervecera Bavaria, una de las mayores empresas colombianas, recientemente
adquirida por SABMiller de Sud África, declaraba hace poco tiempo que las tasas de interés en
Colombia eran brutales (El Tiempo, 2/12/2007.) Dos años antes, el Gerente de Carrefour Colom-
bia, perteneciente a una de las cadenas de comercialización más grandes del mundo, afirmaba que las
comisiones por las tarjetas de crédito y de débito que cobraban los bancos en Colombia eran exagera-
das y tomaban casi la totalidad de sus utilidades operativas.
de plazos entre las colocaciones y los depósitos y riesgos jurídicos por inestabili-
dad de los contratos.37 Se supone que, por ejemplo, ante un riesgo de no pago, la
institución financiera eleva sus tasas de interés para compensar los menores ingre-
sos derivados de la posible pérdida por el no pago; cuánto más alta sea la tasa de no
pago respecto al total de la cartera más se elevaría la tasa de interés.
Sin embargo, resulta muy frecuente que agentes económicos que son de cero
riesgo de no pago, por ejemplo pequeños o medianos exportadores con cartas de
crédito a la vista, confirmadas e irrevocables, paguen tasas de interés de las más
altas del mercado. Si ese exportador no tiene riesgo de pago, no debería ser penali-
zado por un riesgo que no le corresponde. Lo mismo sucede con profesionales de
larga historia crediticia, con empleo e ingresos regulares asegurados que son, por lo
tanto, de muy bajo riesgo y que acaban pagando las tasas más altas en las tarjetas
de crédito. Pero las instituciones bancarias discriminan la demanda de crédito
entre clientes preferenciales y no preferenciales, ¿por qué, entonces, los clasifican
entre los no preferenciales? Ciertamente, las tasas de interés que les cobran no
derivan de su riesgo de pago.
Una explicación alternativa la provee la existencia de poca liquidez en el merca-

do respecto al tamaño de la economía. Tal situación es consecuencia de la manera
como se maneja la política monetaria. En Colombia las decisiones de política mone-
taria son determinadas por el método de inflación objetivo y el único instrumento
que se considera adecuado para lograr esa inflación objetivo es la tasa de interés del
Banco Central; la base monetaria y los medios de pago totales son resultantes38 .
Ello se traduce en una liquidez reducida que dificulta las transacciones en los
mercados. De hecho, según el FMI39 , en 2006 la relación del total de dinero y cuasi-
dineros (M3) a PIB en Colombia era 27.2%. Dichas tasas son sumamente reducidas,
muy por debajo de la de países con mejor comportamiento económico como China,
165.1% en 2007. El gráfico 17 y cuadro adjuntos muestran dicha situación. Cierta-
mente, una iliquidez excesiva induce al trueque, como pasó en Argentina, en donde
la extrema restricción monetaria producto de la convertibilidad cambiaria al final
de los años noventa indujo la aparición de casas de trueque y monedas paralelas
(los patacones, emitidos por los gobiernos provinciales, y las notas de cambio usa-
das en las casas de trueque).
37
Ver: Hofstetter, Marc y Galindo, Arturo. Determinantes de la tasa de interés de los créditos hipote-
carios en Colombia. Universidad de los Andes, Documento CEDE, Bogotá, Agosto 2006.
38
La constitución de 1991 estableció que el objetivo principal de la política del Banco de la Repú-
blica es la preservación de la estabilidad de los precios, es decir, la reducción de la inflación. Para
lograrlo, la Junta Directiva fija una meta anual y maneja los instrumentos de política monetaria,
cambiaria y crediticia que tiene a su cargo.. Banco de la República. La historia del banco. Pag 8.
www.banrep.gov.co.
39
FMI, International Financial Statistics, Washington 2008.
GRÁFICA No. 17: Liquidez: dinero y cuasidinero como porcentaje

del PIB. Colombia y China
Fuente: FMI
La escasez relativa de medios de pago se traduce también en una menor dispo-

nibilidad de fondos para crédito. Si las empresas y las familias no cuentan con
medios de pago, no pueden depositarlos en los bancos y estos no disponen de
fondos para prestar. De hecho en Colombia, en 2006, la relación de créditos a PIB era
de 45.7%, mientras que en China era de 130.6%. Ello se traduce en una presión para
mantener tasas de interés de colocación muy elevadas, como las mencionadas, muy
por encima de las internacionales.
GRÁFICA No. 18: Crédito doméstico como porcentaje del PIB. Colombia y China
Fuente: FMI
Sin embargo, ésta no es la única razón de origen monetario. En principio, los

bancos se financian con recursos del público pero también, cuando se encuentran
cortos de liquidez, con recursos del banco central. De tal modo, el costo de sus
fondos resulta una combinación de los costos de ambos recursos. Si los bancos se
financian con recursos caros del banco central, es obvio que, necesariamente, tras-
ladarán al público esos costos reflejándolos en tasas de interés elevadas.
Se supone que el banco central eleva o mantiene elevada su tasa de interés para
reducir las expectativas de inflación. Como a mayor tasa de interés menor demanda
de crédito, se argumenta que con menores recursos, el público demandará menos en
los mercados y las presiones inflacionarias se reducirán. De tal modo, la elevación
de las tasas de interés del banco central contribuiría a reducir las expectativas de
inflación, como ha sido manifestado expresamente en las últimas decisiones de la
Junta del Banco de la República.
Por esa vía se argumenta también que ello puede ayudar a mantener bajas las
tasas de interés hipotecarias. Tal argumento no parece consistente, ya que, por un
lado se induce un aumento en las tasas de interés comerciales, incluyendo las
hipotecarias, y por otro lado, como eso reduce la demanda y reduce la inflación, se
dice que ello reduce las tasas de interés.
Por otro lado, elevar la tasa del banco central para reducir las expectativas de
inflación puede ser efectivo, pero es también cuestionable por el impacto negativo
que tiene sobre los sectores transables. Si como resultado de esa política, las tasas de
interés comerciales se elevan, ciertamente se reduce el crédito y la demanda en los
mercados. Pero, a su vez, aumentan los precios en los mercados de bienes y servi-
cios, transables y no transables, porque los costos financieros en que incurren
importadores, exportadores y productores aumentan, siendo trasladados a los con-
sumidores. En resumen, se da una reducción de cantidades y, simultáneamente, en
un primer momento, un aumento de precios.
En los mercados de transables la reducción de la demanda se traducirá en me-

nores importaciones que inducirán una revaluación de la tasa de cambio. Esta
revaluación compensará la elevación de la tasa de interés en los mercados; si la
supera, finalmente se daría una reducción neta en los precios. En el fondo lo que se
produce es una reestructuración de precios básicos en favor de la tasa de interés y
en perjuicio de la tasa de cambio que favorece relativamente al sector de no transables.
Ciertamente, las tasas de interés elevadas, por encima de las internacionales, no

son sólo un problema monetario es también fiscal. La necesidad de conseguir recur-
sos para financiar déficit elevados del gobierno central (4,8%, 4.1, y 3.5% del PIB en
el 2005, 2006 y 2007, respectivamente) hace que las tasas de remuneración de los
papeles del Tesoro colombiano (TES) sean elevadas a fin de competir favorablemen-
te por los recursos del sistema bancario y, por lo tanto, elevando las tasas de interés
en los mercados de crédito. Cuanto mayor es la tasa de los TES, supuestamente de

cero riesgo, mayor es el incentivo a los bancos para realizar inversiones en los
mismos reduciendo la disponibilidad de fondos para créditos a los agentes priva-
dos, con riesgos supuestamente más elevados, y elevando la tasa de interés.
Pero, en gran medida, las tasas de interés elevadas son un problema de compe-
tencia bancaria y, por lo tanto, de una regulación bancaria que induce poca compe-
tencia en el sistema bancario y, por consiguiente, permite que aparezcan rentas no
competitivas que elevan los niveles de las tasas de interés.
Esa situación de no competencia se da porque, por ejemplo, las tasas activas

cobradas por los diferentes intermediarios no son transparentes; no tienen una
difusión amplia y para compararlas un prestatario potencial tienen que itinerar
entre las instituciones financieros con costos de transacción elevados que limitan
su actuar. Se da también porque existe una fidelización forzosa en beneficio de un
intermediario por la prohibición de prepagar deudas que impide que los prestata-
rios puedan beneficiarse de menores tasas sobre sus saldos crediticios que ofrezcan
otros intermediarios.
Esta última práctica, establecida en el Código Civil colombiano, se encuentra

prohibida en el caso de los créditos hipotecarios por decisión de la Corte Constitu-
cional lo que explica porqué, ante el liderazgo de un banco pequeño, las tasas de
interés de los créditos hipótecarios en Colombia se redujeron a la mitad, en menos
de un mes, a mediados del año 2006. Dicha reducción duró hasta mediados de 2007
cuando, inducidos por las elevaciones de la tasa de interés de referencia del Banco
de la República, los intermediarios financieros volvieron a elevar la tasa de interés
de los créditos hipotecarios a los niveles previos a la reducción del año anterior.
Por otro lado, los mercados de crédito colombianos se mantienen cerrados a la

competencia internacional. No es posible acudir a una ventanilla del Chemical
Bank en Bogotá y depositar fondos en Nueva York. A su vez, sólo es posible pedir
un crédito al Chemical contra los fondos de Nueva York con autorización del Banco
de la República, que no es siempre otorgada. Si el Chemical quiere ofrecer un crédito
en Bogotá, sin necesidad de autorización, o tomar depósitos tiene que abrir un
banco o una sucursal en Bogotá. Es como si para vender camisas chinas en Bogotá,
los productores chinos debieran establecer una fábrica de camisas en Colombia o si
para exportar camisas a China los productores colombianos tengan que abrir su
fábrica en China. Ciertamente, no es necesario, quien quiera comprarlas o vender-
las, simplemente las importa o exporta, respectivamente.
A su vez, la regulación bancaria colombiana establece límites administrativos a

las tasas de interés y define para el efecto lo que denomina tasas de usura, actual-
mente para cada uno de los principales productos financieros. Dichas tasas son
determinadas a partir del promedio de las tasas vigentes en el mercado. Ciertamen-
te, los límites a los precios introducen distorsiones en los mercados y producen
soluciones de equilibrio ineficientes. Pero ello es verdad siempre y cuando el merca-
do sea competitivo. Si el mercado no es competitivo, como sería el caso de la mayor
parte de los mercados de crédito colombianos por las razones que se indicaron, los
precios límites son mecanismos adecuados y legítimos usados por la regulación
para asegurar que los precios en el mercado se acerquen a los precios de competen-
cia y sean, por lo tanto, eficientes.
Es cierto también que si los mercados de crédito en Colombia, en sus diferentes

modalidades, se acercaran a una situación de competencia, los límites a las tasas de
interés estarían de más. Tal sería el caso del mercado de créditos hipotecarios, que
además tiene la restricción de ser la tasa más baja del mercado, en donde las
fidelizaciones forzosas están proscritas y, últimamente, se da una profusa difusión
de sus tasas, situación que, por cierto, debería ser normada en forma obligatoria
para asegurar que dicha sana práctica no sea interrumpida.
Pero los mercados no operan aislados unos de otros. El hecho que los mercados
de crédito no hipotecarios no sean competitivos tiende a reducir los montos y a
elevar las tasas de los créditos hipotecarios, aunque el mercado de estos últimos
opere de forma más competitiva. En un esquema de banca múltiple como el que
existe actualmente en Colombia, donde los diversos productos financieros compi-
ten por los mismos fondos, la generación de rentas no competitivas en los créditos
no hipotecarios, que los hipotecarios no producirían, induce a los bancos a reducir
los recursos destinados a este segundo tipo de crédito a favor de los primeros que
les arrojan una mayor rentabilidad.
Tal como se afirma en el contexto colombiano: dentro de la política de multibanca

quedó establecido que el crédito hipotecario no sólo debe competir con las demás actividades
que realizan los bancos, sujetas a menores riesgos y restricciones, sino también con la política
del gobierno de colocar en el sector financiero títulos de deuda pública más rentables y menos
riesgosos que el otorgamiento de crédito hipotecario el financiamiento hipotecario quedó
en desventaja frente a las demás operaciones financieras en términos de la rentabilidad de la
operación, lo que se neutralizó parcialmente con algunas exenciones tributarias transitorias,
que reducen parcialmente los riesgos y sesgos en su contra, pero no los anulan.40
En efecto entre febrero de 2003 y febrero de 2008, mientras los créditos comercia-
les en Colombia crecieron 115% y los de consumo 335%, los créditos hipotecarios
decrecieron 16%%.41 Igualmente, cuando se observa el comportamiento de la parti-
cipación de la cartera hipotecaria sobre la total (Gráfica No. 19) se hace evidente la
40
Cuellar, María Mercedes, Crédito hipotecario en Colombia. ICAV, septiembre de 2005.
41
Fuente: Superintendencia financiera, (http://www.superfinanciera.gov.co/), Evolución de la cartera de
crédito, febrero 2008.
pérdida de importancia de dicho producto financiero. De ello se desprende, clara-

mente, la necesidad de generar un entorno competitivo para todos los productos
financieros y no sólo para los créditos hipotecarios en aras de una reducción gene-
ralizada de las tasas de interés.
GRÁFICA No. 19: Cartera hipotecaria/total de la cartera (Dic 1994 Feb 2008)
Fuente: Superintendencia Financiera
EL SUBSIDIO FAMILIAR DE VIVIENDA (SFV)

Una alternativa de financiación para los hogares de menores ingresos es el subsi-
dio familiar de vivienda de interés social (SFV). Éste está dirigido a los hogares que
carecen de recursos suficientes para obtener o mejorar una única solución de vivienda de
interés social, cuyos ingresos totales mensuales no sean superiores al equivalente a cuatro (4)
salarios mínimos legales mensuales42 .
El requisito principal para solicitar un SFV es tener un ahorro previo del 10% del
valor de la vivienda, aunque se exceptúa para los hogares con ingresos hasta de 2
smlmv que tengan garantizada la financiación de la vivienda, los hogares objeto de
programas de reubicación de zonas de alto riesgo no mitigable, los de población
desplazada, los de víctimas de actos terroristas y los de desastres naturales. Ade-
42
Decreto 975 de 2004. Artículo 4º
más del ahorro previo, se exige demostrar recursos complementarios al subsidio,

usualmente un crédito hipotecario.
Además del crédito hipotecario, en el 2003 con la ley 795 se definió otra modali-
dad de crédito conocida como el microcrédito, el cual se entiende como toda financia-
ción que se otorga para la adquisición, construcción o mejoramiento de inmuebles, cuyo
monto no supere los veinticinco (25) salarios mínimos legales mensuales vigentes (smlmv),
con un plazo inferior a cinco (5) años y una tasa de interés equivalente a la prevista para la
financiación de Vivienda de Interés Social (VIS). El valor del inmueble sobre el cual recae este
tipo de financiación no podrá exceder de ciento treinta y cinco (135) salarios mínimos
legales mensuales vigentes (smlmv). Con el propósito de estimular las actividades de
microcrédito inmobiliario, se podrá cobrar una comisión de acuerdo con la reglamentación
que expida el Gobierno Nacional, con la cual se remunerará el estudio de la operación
crediticia, la verificación de las referencias de los codeudores y la cobranza especializada de
la obligación43 .
De acuerdo al decreto 975 de 2004, las entidades competentes para asignar

créditos hipotecarios serán los establecimientos de crédito, las cooperativas de ahorro y
crédito, las cooperativas multiactivas e integrales con sección de ahorro y crédito, las Cajas
de Compensación Familiar, los Fondos Mutuos de Inversión y los Fondos de Empleados.
Estas instituciones deben hallarse sometidas al control, vigilancia e intervención del Estado.
También serán competentes las Organizaciones no Gubernamentales que ofrezcan crédito y
microcrédito.
En el actual modelo de intervención, para facilitar el acceso a las familias de

menores ingresos el crédito adquiere un papel fundamental, debido a que la esca-
sez de recursos impide un mayor subsidio e implica que el hogar deba conseguir los
recursos complementarios. Adicionalmente, al buscar focalizar los recursos esca-
sos en la población con ingresos inferiores a 2 salarios mínimos, las dificultades de
acceso al crédito se multiplican.
A partir de la Encuesta de Ingresos y Gastos del DANE (1994-1995), se puede

realizar una estimación de la proporción del gasto que podrían destinar los hoga-
res, en promedio, por deciles de ingreso, para el pago de un crédito de vivienda:
incluye el arriendo que pagan actualmente y la proporción de los ingresos que
destinan a ahorro e inversión. Así mismo, y a partir de la encuesta Continua de
Hogares, se puede realizar la estimación de los ingresos de los hogares por deciles
de ingreso y estimar, al aplicar las proporciones de gasto, lo que podrían pagar los
hogares en una cuota de crédito.
43
Ley 795 de 2003. Artículo 95
TABLA No. 4: Estimación de la estructura de posible gasto en cuota para

vivienda a partir de la EIG 1994-1995
Deciles de % Gasto Total % Gasto formal % Gasto informal

ingreso
1 21.92% 22.30% 21.50%

2 21.50% 21.08% 22.04%
3 21.93% 21.80% 22.11%
4 21.59% 21.69% 21.44%
5 23.91% 22.93% 25.48%
6 26.02% 25.63% 26.60%
7 26.26% 25.92% 26.75%
8 28.66% 26.47% 31.70%
9 31.22% 30.72% 32.09%
10 35.35% 34.75% 36.51%
Fuente: DANE, Cálculos: UN-Hábitat
Es importante observar cómo la proporción del gasto en compra de vivienda

está alrededor del 30%, estimado universalmente como el porcentaje que las fami-
lias pueden destinar de su ingreso al crédito por vivienda; pero en realidad, como es
sabido, ese porcentaje es menor o mayor dependiendo de los ingresos. Los grupos
de hogares con ingresos más bajos destinan una gran parte de sus ingresos a ali-
mentos -entre el 40 y 45%-, mientras los hogares menos pobres, al no destinar tanto
a la alimentación, pueden aumentar sus gastos para inversiones en bienes durables.
UN-Hábitat desde tiempo atrás viene llamando la atención sobre la imposibili-

dad del SFV de llegar a las familias más pobres, pese a los importantes esfuerzos de
focalización. En una publicación anterior se afirmaba que: La política del actual
gobierno, pese a la mejor focalización lograda con el nuevo Decreto, presenta un
problema estructural preocupante: la inmensa mayoría de las familias del 30% más
pobre de la población del país, no es objeto de la política del subsidio familiar de
vivienda44
Adicionalmente, hoy en día se debe incorporar a la discusión los nuevos cam-

bios al SFV, tanto en el Plan Nacional de Desarrollo como en el Decreto que lo
reglamenta. Con estos se pretende desvincular el monto del subsidio con el valor de
la vivienda; es decir, que el monto del subsidio no dependa del tipo de la vivienda
(en la actualidad la tipo 1, de menor valor, tiene el mayor monto de subsidio).
44
Giraldo, Fabio y Torres, Jorge, Hábitat y Desarrollo Humano. Cuadernos PNUD.UN-Hábitat, Bogo-
tá, 2004, p. 196.
Si bien esta modificación pretende dar un mayor margen para que los deman-
dantes (la familias beneficiadas) y los oferentes tengan una mayor libertad de en-
contrar las soluciones de vivienda, se corre el riesgo de perder los avances de
focalización sobre los hogares más pobres, que si bien seguirán recibiendo un ma-
yor subsidio, incluso con un pequeño incremento en el subsidio máximo de 21 a 22
SMMLV, posiblemente no encuentren vivienda por el valor que sus ingresos les
permiten adquirir. Es decir, se corre el riesgo de que la VIS tipo 1 deje de existir y por
esa vía se dificultaría aun más el acceso a los hogares más pobres.
La reglamentación del Gobierno Nacional en cabeza del Ministerio de Ambien-

te, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT) es fundamental en la minimización
de dichos riesgos ya que define hacia qué grupos de población se orientará el sub-
sidio.
De tal modo, si la relación que se establezca entre el monto del subsidio y los
ingresos es de menos 1, un crecimiento del ingreso de x produce una reducción
proporcional del subsidio también en x. Si la relación es mayor a menos uno, cuanto
más aumente el ingreso el subsidio disminuirá más que proporcionalmente, en-
viando una señal de focalización hacia los hogares de menores ingresos. Si por el
contrario la relación es menor a menos uno, los cambios en el valor del subsidio
ante cambios en el ingreso serán menores y un grupo de población más heterogéneo
será el beneficiado. En ese sentido, sería mucho más conveniente que tal relación
fuera fijada con valores mayores a menos uno. Una proporción menor a menos uno
generaría inequidad en la distribución del subsidio.
GRÁFICA No. 20: Relación niveles de pobreza y monto del SFV
Fuente: Decreto No. 4466 de 2007. Cálculos: UN-Hábitat/Colombia

En la reglamentación del Plan de Desarrollo contenida en el Decreto 4466 de

2007, se estableció una relación entre el monto de los subsidios y los ingresos y
puntaje del Sisben (ver gráfica anterior). Dicha relación es del orden implícito de -
2,15, es decir, que el valor del subsidio disminuye menos que proporcionalmente
que los ingresos directos para los formales y que el puntaje del Sisben (que se usa
como Proxy del ingreso) para los informales. Lo anterior indica que, en general, la
población que puede ser objeto de un subsidio a la demanda es heterogénea.
En cualquier situación, ese 30% de la población, que incluso puede ser mayor,
acaba siendo excluido del acceso al subsidio ya sea debido a una situación de pobre-
za de los hogares o a una situación de informalidad en el empleo y por lo tanto en los
ingresos. Aunque ambos fenómenos están relacionados, y la razón por la cual se
encuentran excluidos es la misma, los primeros no tienen acceso porque no tienen los
recursos suficientes para pagar la cuota de amortización del crédito que complemen-
ta el subsidio, mientras que dentro del segundo grupo pueden existir hogares que aun
teniendo los ingresos para pagar el crédito, no tienen cómo demostrarlos.
Particularmente, se pueden identificar varios grupos de hogares. Hay algunos

que tienen ingresos suficientes para adquirir una vivienda sin ayuda del gobierno
por medio de los subsidios; este grupo, se identifica como hogares con más de 4
salarios mínimos mensuales, sin importar su estructura, ni qué tipo de vinculación
tienen con el mercado laboral. Por otra parte están los hogares cuyo jefe está ocupa-
do en el sector formal de la economía, está afiliado a una Caja de Compensación
Familiar y por tanto tiene acceso a los subsidios por ellas otorgados. Dicho grupo se
divide en dos: primero, los que tienen ingresos suficientes para complementar por
medio de un crédito el ahorro programado y el subsidio; y segundo, los que a pesar
de tener acceso al subsidio, sus ingresos y estructura de consumo no los hace suje-
tos de crédito por lo que quedan excluidos de poder acceder a una vivienda propia.
Otro grupo es el de los hogares cuyos jefes están ocupados por cuenta propia;
incluye desde los profesionales que trabajan por honorarios, hasta los vendedores
asociados al sector informal de la economía. Este grupo también se divide en dos:
primero, aquellos con ingresos para pagar las amortizaciones del crédito comple-
mentario: algunos pueden demostrar los ingresos y otros no, o se encuentran con la
dificultad de que los bancos comerciales no tengan los incentivos suficientes para
asumir el riesgo de otorgarles el crédito; y segundo, quienes no tienen ingresos
suficientes. Por último, tenemos los hogares cuyos jefes están desocupados o inac-
tivos y no tienen acceso al mercado formal de vivienda.
A partir del diagnostico anterior, lo que se debe tratar de responder es cuál es el

mecanismo de crédito que permitiría ampliar el marco de actuación de la actual
política de vivienda de interés social y disminuir el porcentaje de población excluida
de la posibilidad de acceder a una vivienda en el mercado formal. Lo anterior, siempre
teniendo en cuenta, como se mencionó anteriormente, que el problema de vivienda de
los más pobres no es un problema de vivienda, sino de pobreza y por lo tanto de

ingresos y empleo; habrá una proporción de la población que nunca será objeto del
subsidio de vivienda, tal como existe en la actualidad, y que nunca podrá acceder a
un crédito de vivienda de largo plazo y por lo tanto será un grupo de población a la
cual se les tendrán que diseñar otro tipo de políticas para asegurar su derecho a una
vivienda digna. Incluso hay un número de pobladores que no son objeto de políticas
de vivienda, sino de hábitat, y de hábitat no convencionales como las que empieza a
proponer UN-Hábitat/Colombia para los habitantes de la calle (HC).45
Es preciso subrayar que aunque la habitabilidad en la calle hace referencia, en

primera instancia, a una particularidad individual, entender el fenómeno requiere
trascender este nivel de análisis. UN-Hábitat comparte la triple aproximación ana-
lítica del Observatorio Europeo sobre los HC para entender la exclusión social y el
fenómeno callejero: (i) el nivel del individuo y de sus redes de relaciones sociales,
(ii) el nivel meso- institucional y (iii) el nivel macro social estructural46 .
Distintos gobiernos nacionales y fundamentalmente locales han venido adop-

tando políticas públicas específicas para los Habitantes de Calle. Se distinguen
históricamente tres tipos de atención. El primero, que estigmatiza a estas personas,
no desarrolla políticas públicas específicas para estos ciudadanos; el segundo, que
considera la habitabilidad en calle como un fenómeno de naturaleza exclusiva-
mente individual, brinda a estas personas servicios de atención básica y humanita-
ria; el tercero, que concibe la habitabilidad en calle como un fenómenos
primordialmente social, diseña un sistema de servicios que, incluyendo atención
básica y humanitaria, comprende también apoyo psicológico y/o médico, así como
acceso a posibilidades de ingreso y/o de vivienda, desde el punto de vista amplio
de la restitución de los derechos y obligaciones de los HC. En este sistema de servi-
cios, distinguiéndose por su especificidad, cada servicio no puede estudiarse ni
entenderse sin su interacción con el resto.
Es necesario señalar en este punto que el derecho de un HC es, en general, al desa-

rrollo humano. Eso significa un derecho no solo a un servicio determinado, sino tam-
bién a un proceso que facilite el aprovechamiento de determinados servicios. El énfasis
no debe situarse, en este sentido, en los Hogares de Paso, sino en la política pública
frente al HC en general. Ésta debe constituir un sistema de servicios que sólo pueden
entenderse abordando la relación entre unos y otros. El tercer modelo de atención es el
más solidario con la condición y los derechos y las obligaciones de los HC.
El caso de los HC es el mejor ejemplo para entender la discusión en términos de

pertinencia de las políticas existentes y la necesidad de tener un amplio abanico de
políticas que respondan a los distintos segmentos poblacionales.
45
Estas líneas adelantan algunas de las ideas de un documento de trabajo sobre la Habitabilidad en la Calle
en Bogotá que adelanta UN-Hábitat/Colombia.
46
Meert, Benjaminsen, Cabrera, Dandolova, Fernández, Filipoviæ, Hradecký, Koch-Nielsen, Rubio,
Zidi, 2005.
En ese complejo escenario, en su dimensión funcional e instrumental más direc-

ta, la política de hábitat debe reconocer ese escenario, diseñando, formulando y
ejecutando políticas específicas, diferenciadas e integradas con respecto a él. En
este sentido, es imprescindible que se aborden seis tipos de estrategias de políticas
públicas (ver Diagrama No. 4).
i.) mejorar las condiciones de hábitat de los individuos residentes en asentamientos

y/o viviendas formales (de origen formal o informal) deterioradas a lo largo del
tiempo.
ii.) mejorar las condiciones habitacionales de los individuos residentes en

asentamientos y/o viviendas informales (de origen y condición informal).
iii.) ampliar el acceso de la población, incluida la pobre, a los asentamientos y

viviendas formales (para ver políticas concretas, vid. diagramas relativos a la
oferta y la demanda en el mercado de la construcción de vivienda).
iv.) mejorar las condiciones habitacionales de las viviendas compartidas.
v.) ampliar el acceso, mejorar las condiciones habitacionales y desarrollar políti-

cas integrales de inserción social de o en los hogares de paso.
vi.) proveer una política asistencial, que, sin ser exclusiva ni propiamente
habitacional, contribuya a mejorar las condiciones de vida de la población que
quede eventualmente por fuera de cualquiera de las políticas habitacionales
tratadas más arriba.
DIAGRAMA No. 4: Política integral de hábitat
IV
Microfinanciación: Realidades
y posibilidades
Microfinanciación: Realidades y posibilidades
A
un si la economía colombiana en general y la bogotana en particular crecie-
ran de manera elevada, al estilo chino, de 10% por año en las próximas dos
décadas, lo que significaría duplicar el ingreso per cápita cada 10 años, el
ingreso de las personas más pobres seguiría siendo muy pequeño y se inviabilizaría
su acceso a una vivienda digna durante un periodo de tiempo muy largo. En tal
situación, es necesario crear un mecanismo financiero que les permita acceder al
crédito, a tasas de interés pequeñas que puedan pagar, sin que ello atente contra la
liquidez y solvencia del intermediario financiero y principalmente que les permita
capitalizarse para incrementar su ingreso y de esa forma acceder, de manera soste-
nible, a una vivienda digna.
LOS MECANISMOS DE MICROFINANCIACIÓN

Esos esfuerzos se inscriben, sin duda, en la intención de capitalizar a los pobres.
La pobreza, entre otros aspectos47 , tiene que ver con falta de ingresos, insuficien-
cia de empleo o existencia de autoempleo de baja productividad. Este último está
definido por la falta de capital. Como los pobres no tienen capital para sobrevivir
o ampliar sus niveles de vida, deben producir utilizando sólo los recursos de
mano de obra de que disponen, tanto propia, como de su familia más cercana. De
tal manera, los hijos acaban sacrificando su educación y su futuro en beneficio
actual de la familia.
47
En Naciones Unidas se viene proponiendo, desde la conceptualización de Amartya Sen, una defini-
ción de pobreza según la cual la pobreza se debe entender no sólo en términos de bajos ingresos, sino
como la carencia de oportunidades reales para vivir una vida adecuada. Incluso en UN-Hábitat/
Colombia se viene haciendo énfasis en los componentes psíquicos y sociales de la pobreza. Al
respecto se puede consultar: Giraldo, García, Bateman y Alonso, Hábitat y pobreza: los Objetivos de
Desarrollo del Milenio desde la ciudad. UN-Hábitat, Bogotá, junio de 2006.
Los pobres tampoco tienen mayor educación48 . Sin la educación, no pueden

acceder a un empleo calificado adecuadamente remunerado, que les permita au-
mentar sus ingresos y superar sus bajos niveles de vida. La situación se agrava si el
sistema económico no consigue generar el nivel de empleo suficiente para la pobla-
ción económicamente activa del país.
Adicionalmente, se suele afirmar que los pobres no tienen capacidad de ahorro

y ciertas estadísticas parecerían corroborarlo, como pueden ser las derivadas de las
encuestas de ingresos y gastos o las encuestas de hogares o de calidad de vida que
presentan el porcentaje de ingresos que ahorran los hogares por deciles de ingresos
o salarios mínimos. Por ejemplo, si se observan las estadísticas de capacidad de
ahorro de los hogares arrendatarios, se desprende que el 95% de los hogares de
hasta un salario mínimo de ingreso no tienen ahorro y que el 86% de los hogares
entre uno y dos salarios mínimos están en la misma situación.
TABLA No. 5: Hogares urbanos arrendatarios - Capacidad de ahorro
Fuente: DANE, ECV-2003. Cálculos: ICAV
Sin embargo, una gran mayoría de los pobres son grandes ahorradores respecto
a sus niveles de ingreso, lo que registran las estadísticas mencionadas anteriormen-
te es que no tienen capacidad adicional de ahorro con respecto a su ingreso dispo-
nible. Paradójicamente son los pobres informales, no aquellos que tienen un empleo
formal dependiente, los que del total del ingreso que perciben con alguna actividad
de muy baja calificación y productividad (como vender chocolates en una esquina)
destinan una parte considerable como capital de trabajo. Por ello su tasa de ahorro
es necesariamente elevada. No es extraño que llegue a ser 80% de su ingreso total.
Claramente, esa tasa de ahorro es muy superior a la de los otros estratos de la
sociedad.
48
De acuerdo a cálculos de UN-Hábitat, con base en la ECV 2003, en Colombia los pobres tenían en
promedio 5.22 años de educación mientras que las personas que no lo son tenían 8.77 años de
educación. En Bogotá, por su parte, se evidenciaba mayor años de educación promedio que lo
encontrado a nivel nacional; no obstante los pobres tenían menos años de educación promedio que los
no pobres: 6.9 y 10.4, respectivamente.
MICROFINANCIACIÓN: REALIDADES Y POSIBILIDADES 75
Sin embargo, la mayor parte de las veces, los pobres no encuentran dónde ni
cómo ahorrar porque el sistema financiero tradicional no está orientado a captar
esos depósitos y por lo tanto, dicha capacidad de ahorro no les sirve para
apalancarse y capitalizarse.
Para la resolución inmediata de esa necesidad de capitalización de los pobres,

lo que se esperaría es que las instituciones financieras fueran las que atendiesen esa
capitalización. Sin embargo, los bancos tradicionales no tienen la flexibilidad ni
están orientados para otorgar créditos pequeños y atender ahorros reducidos, en
particular, en las áreas rurales a personas pobres y/o analfabetas. Los mecanismos
de evaluación que conocen y aplican acaban siendo más caros que los montos
mismos de los proyectos de dichas personas, que por definición son pequeños,
haciendo inviable su financiamiento.
El sistema bancario tradicional está orientado a satisfacer las necesidades fi-

nancieras de las actividades económicas de cierta dimensión, dejando por fuera las
pequeñas y muy pequeñas iniciativas empresariales y a aquella población sin ocu-
pación e ingresos y/o sin forma de demostrarlos. Por otro lado, la regulación banca-
ria tradicional exige garantías reales o avales para otorgar un crédito, aval que los
pobres no están en condiciones de ofrecer. En esas condiciones, bajo un esquema
financiero tradicional, no pueden acceder a un crédito.
Si existiera un sistema de intermediación financiera no tradicional, que captara

los depósitos de los pobres, por más pequeños que fueran, y que los financiara de
forma masiva, sin exigirles garantías ni avales y cuyas decisiones de crédito fueran
tomadas por las propias poblaciones, para reducir los costos de la intermediación,
éstos podrían capitalizarse. De tal modo, lo que se requiere es una intermediación
financiera no tradicional, es decir, que constituya un vehículo para captar los recur-
sos de los pobres y capitalizarlos en forma masiva e incrementar así sus factores de
producción a fin de posibilitar la superación de la pobreza. A partir de pequeños
depósitos, que acumulados pueden generar recursos financieros importantes, se
pueden otorgar microcréditos a los pequeños productores.
Estas instituciones de intermediación financiera no tradicional existen y son

exitosas en otros países. Son instituciones eficientes que en forma masiva captan
recursos de los pobres y los capitalizan a través del otorgamiento de microcréditos,
a tasas de interés pasivas comerciales y activas que resultan menores a las comer-
ciales por que operan con costos menores. El caso más notorio y reconocido
internacionalmente es el del Banco Grameen en Bangladesh.
LA EXPERIENCIA DEL BANCO GRAMEEN

El Banco Grameen49 fue creado en 1983, a partir de una experiencia personal de su
fundador, el Profesor Muhammad Yunus50 , con un capital inicial proporcionado
por el Banco Central de Bangladesh. Es un banco comercial privado, orientado
exclusivamente a atender los ahorros y la demanda de crédito de las personas más
pobres del país. Para ser prestatario del Grameen, la propiedad familiar no debe
superar medio acre de tierra (aproximadamente un cuarto de hectárea). Tampoco se
requiere presentar garantías reales, son de tipo solidario; para recibir un crédito, el
prestatario debe ser parte de un grupo cuyos miembros no pueden recibir créditos
mientras los dos primeros prestatarios del grupo no cumplan con sus obligaciones.
CARACTERÍSTICAS PRINCIPALES Y RESULTADOS
Su gestión es profesional, eficiente, con un número limitado de personal altamente

motivado y calificado (los funcionarios deben poseer, por lo menos, educación uni-
versitaria completa). Su operación es hecha bajo el concepto de banca móvil, a partir
de sus promotores (con un mínimo de educación secundaria completa), que permite
fácil acceso a sus servicios y la reducción de sus costos operativos. El principio
fundamental de atención es que los servicios bancarios tienen que buscar al cliente.
La experiencia del Grameen no se limita a casos puntuales sino a un tratamiento

masivo para la superación de la pobreza. Sus resultados y su evolución son impre-
sionantes en términos de activos, miembros-clientes y, en general, actividades co-
merciales. En diciembre 1987 su total de activos era de US$ 41 millones, en diciembre
2005 ascendían a US$ 678 millones y ya para 2006 el valor era cercano a los US$
850. Entre las mismas fechas sus créditos pasaron de US$ 21 millones a US$ 612
millones, sus depósitos de US$ 7.3 millones a US$ 487.1 millones y sus clientes
miembros de 340 mil a 5.6 millones. El cuadro siguiente resume esa evolución.
49
La mayor parte de las apreciaciones consignadas resultan de dos visitas de Cesar Ferrari al Grameen
Bank en Dhaka, Bangladesh, en Julio y diciembre de 1998. La mayor parte de la información
estadística que se menciona está tomada de los Informes Anuales del Grameen Bank, los boletines
mensuales del Grameen Trust, Grameen Dialogue, y del Grameen Bank Update, publicados en su
página web (www.grameen.com).
50
El Profesor Yunus fue galardonado junto con el Banco Grameen con el Premio Nobel de Paz en el año
de 2006 por la construcción de un mecanismo microfinanciero (el Banco Grameen) que permite
llegar en forma masiva a la población pobre a fin de resolver sus principales necesidades contribuyen-
do con ello a una convivencia humana pacífica. La experiencia de Yunus se puede consultar en: Yunus,
Muhammad, Hacia un mundo sin pobreza. Editorial Andrés Bello, Chile, 1998.
Tabla No. 6: Grameen Bank: Resumen

(En millones de US dólares - personas)
Fuente: Grameen Bank
A septiembre de 2007, el Grameen había desembolsado créditos por un monto

acumulado del orden de US$ 6.5 mil millones. En 2005 produjo utilidades de US$
16 millones; en 2006 produjo utilidades por US$ 20 millones. La totalidad de dichas
utilidades son transferidas a un Fondo de Rehabilitación creado para atender si-
tuaciones de desastres, en cumplimiento de la condición establecida por el Gobier-
no para exceptuarlo del pago de impuesto a la renta. También en septiembre de
2007, el Grameen atendía a 79,925 aldeas, tenía 24,592 empleados y 2,462 agencias.
Cada agencia atiende entre 60 e 70 Centros, cada uno de los cuales reúne 8
Grupos de 5 personas cada uno.
Para la misma fecha, esos miembros ascendían a 7.3 millones, 97% de los cuales
eran mujeres, lo que implica una afectación favorable sobre la situación económica
de aproximadamente 36 millones de personas, para una población total de 150.5
millones en julio de 2007. A partir de 1998, el Grameen financia sus programas de
créditos y las expansiones futuras con sus propios fondos y los depósitos de sus
participantes. A partir de 1995, decidió dejar de solicitar fondos de donación; los
últimos fondos recibidos fueron en 1998.
Como consecuencia de dichos créditos, en el plazo de tres años, el ingreso de los

miembros aumenta en la media en 59%. Después de 8 créditos (aproximadamente
en 4 años), la mitad de los prestatarios superan la situación de pobreza. A septiem-
bre 2007, 649,412 casas fueron construidas con créditos del Grameen.
Actualmente, 94% de las acciones del Grameen está en poder de los prestatarios;
6% en poder del Gobierno. Con ello eligen a la Junta Directiva y al Presidente del
Banco. De tal manera, mujeres simples de las aldeas acaban tomando decisiones
importantes y trascendentes. Obviamente, el staff del Banco proporciona los ele-
mentos y la información necesarios para que esas decisiones sean adecuadas. Este
hecho y los otros mencionados hacen esta experiencia triplemente fascinante: Des-
de el punto de vista económico, desde el punto de vista cultural y desde el punto de
vista político en cuanto a la democratización del país.
TABLA No. 7: Grameen Bank: información principal

(En millones de US$)
Fuente: Grameen Bank
CRÉDITOS Y DEPÓSITOS EN EL GRAMEEN
Los créditos que otorga el Grameen Bank son pequeños, de diferentes tipos y
plazos. El monto de los créditos desembolsados mensualmente es del orden de
US$ 30-40 millones. El monto medio de los créditos es de US$ 85 (alrededor de 170
mil pesos colombianos) y el ahorro medio de sus miembros es de US$ 65 (cerca de
130 mil pesos). Los créditos del Grameen son actualmente de tres tipos: básico,
para vivienda y para educación superior. Los créditos pueden ser de cualquier
duración, en meses o años. Así mismo, el monto de los pagos semanales puede
variar de acuerdo a las posibilidades del prestatario. El límite de los créditos está
determinado por el comportamiento de los prestatarios o por el 150% del monto
de los depósitos, el que sea mayor. El prestatario puede aumentar (o disminuir) el
límite de su crédito, aumentando sus ahorros o asegurando que los miembros de
su Grupo mantengan un comportamiento crediticio intachable; una ausencia a
una reunión de su Centro le significa, por ejemplo, una reducción de US$ 8.6 en
su límite. A septiembre de 2007, el saldo del total de créditos era de US$ 500.7
millones, de los cuales el saldo de créditos básicos era de US$ 457.1 millones, de
créditos para vivienda US$ 3.3 millones, de otros préstamos US$ 10.8 millones y
de créditos flexibles US$ 31.8 millones.
En caso de dificultades de pago, el prestatario puede renegociar su crédito y

convertirlo en crédito flexible, de carácter temporal, y con ello reducir el monto de
sus pagos y extender el plazo de repago, tantas veces como sea necesario. Para el
prestatario el desincentivo para tomar un crédito flexible es la reducción de su
límite de crédito, que queda reducido a su nivel inicial. (A su vez, el Banco, al final
de cada año, debe provisionar 50% del saldo de los créditos flexibles menores de 2
años; la provisión se eleva a 100% cuando el plazo del crédito supera el límite de
dos años.)
Los créditos son otorgados sin garantías bancarias ni colaterales. Sin embargo,
a septiembre 2007, la tasa de recuperación de los créditos, es decir la cantidad
pagada con relación al monto adeudado, era de 98.4%. La elevada tasa de recupera-
ción es consecuencia de la marcada fidelización de sus prestatarios hacia el
Grameen, derivada, entre otras razones, del esquema de garantía solidaria que
respalda las obligaciones. Para acceder a un crédito el interesado tiene que pertene-
cer a un Grupo y este ser parte de un Centro. La principal causa de atraso en el
pago está relacionada con problemas de salud del prestatario (44% de los incumpli-
mientos).
El Banco no induce las decisiones de inversión de los prestatarios. Cada presta-

tario toma su propia decisión de inversión sin participación del promotor del Ban-
co. El Banco sólo induce a los miembros a iniciar sus préstamos con montos pequeños.
La decisión de conceder el crédito descansa, primero, en los demás miembros del
respectivo Grupo y, luego, en los participantes del Centro. Antes de la presentación
del crédito al promotor del Grameen, que se reúne con cada Centro una vez por
semana, la solicitud tiene que ser aprobada por el Grupo y Centro respectivos.
El Grameen tiene un sistema de ahorro obligatorio entre sus miembros. Conside-

ra la movilización de depósitos como parte integral del sistema de crédito. Al recibir
un crédito, cada prestatario tiene que depositar 5% del monto total del crédito y
semanalmente debe depositar el equivalente a US$ 0.05. Hasta la aparición del
sistema Grameen II, ese dinero era depositado en un Fondo del Grupo. El prestata-
rio podía retirar sus depósitos del Fondo del Grupo sólo cuando se retiraba del
Grupo o después de 10 años.
Actualmente cada prestatario tiene tres cuentas de depósitos: ahorro personal,

ahorro especial y ahorro pensional. Los ahorros semanales van a la cuenta perso-
nal. La mitad del ahorro proveniente de cada crédito va a la cuenta de ahorro
personal y la otra mitad a la cuenta especial. La cuenta de ahorro personal es de
libre disponibilidad sin limitación de plazo. Los fondos de la cuenta de ahorro
especial no pueden retirarse durante los tres primeros años y luego una vez cada
tres años, pero manteniendo un monto mínimo igual a la mitad del saldo o el equi-
valente a US$ 46.5, el que sea mayor. Parte de los fondos de la cuenta especial son
usados para comprar acciones del Grameen, así como lo fueron los recursos del
Fondo del Grupo.
Adicionalmente, los prestatarios adquieren un seguro de crédito obligatorio por

el cual debe depositar al final de cada año, en una cuenta de ahorro de seguro de
crédito, el equivalente a 2.5% del saldo del crédito recibido. Si el prestatario fallece,
la totalidad del saldo del crédito es cubierto por el fondo de seguro creado con los
intereses de la cuenta de ahorros y los familiares reciben el saldo de la cuenta de

ahorro.
LAS TASAS DE INTERÉS DEL GRAMEEN
Las tasas de interés que el Grameen cobra por los créditos y paga por los depósitos
son reales positivas. La gran diferencia con respecto a las tasas cobradas por la
banca tradicional es que ésta cobra tasas de interés compuestas, mientras que el
Grameen cobra tasas de interés simples, es decir sobre saldos decrecientes, y, por lo
tanto, resultan ser menores. Las tasas del Grameen también resultan menores a las
cobradas en los programas gubernamentales de microcréditos en Bangladesh, que,
a septiembre de 2007, cobraba en sus programas de microcrédito una tasa equiva-
lente al 11% efectivo anual, frente a la tasa de interés cobrada por el Grameen para
los créditos básicos que es equivalente a una tasa de interés compuesta efectiva
anual de 10.2% (una tercera parte de lo que se cobra por los microcréditos en el
sistema bancario colombiano51 ).
A su vez, la tasa de interés para créditos de vivienda del Grameen era 8% anual,
equivalente a una tasa de interés compuesta efectiva anual de 4.1% (esto se puede
pasar a la parte hipotecaria o decir que se desarrolla después, la de créditos de
educación superior era 5% anual, equivalente a una tasa de interés compuesta
efectiva anual de 2.6%, y la de créditos para mendigos era de 0%. En el 2007, la
inflación anual en Bangladesh fue de 8.8%, el crecimiento del PIB real de 6% y la
tasa de desempleo de 2.5%.52
Las tasas de interés que cobra el Grameen pueden ser menores que las comercia-
les por la naturaleza de sus operaciones. Al otorgar las decisiones sobre el otorga-
miento del crédito a la comunidad, quien acaba siendo responsable del análisis del
prestatario y del proyecto, el Banco no requiere analistas de crédito, lo que disminu-
ye sustancialmente sus costos y hacer viable su operación. De tal manera, los fun-
cionarios que se reúnen con los Centros y los Grupos acaban realizando una misión
de orientación y promoción social.
Las tasas de interés del Grameen no son reguladas por el organismo de super-
visión bancaria de Bangladesh, el Banco Central de Bangladesh. En general, el
Grameen no se encuentra sujeto a las reglas de la legislación bancaria tradicional,
pero tiene que cumplir con las obligaciones relativas a reservas legales obligatorias
51
La tasa de usura para microcréditos establecida por la Superintendencia Financiera de Colombia, con
vigencia entre el 1 de abril de 2007 y el 31 de marzo de 2008, es de 33.93%, la más elevada del sistema
financiero. Los bancos comerciales que otorgan microcréditos conforme a la legislación usualmente
aplican esta tasa.
52
CIA, The World Fact Book, www.cia.gov/cia/publications/factbook/geos/bg.html
en el Banco Central. Su propia ley de creación establece sus propios mecanismos de

administración y control interno. En general, el Grameen opera con un elevado
grado de autonomía con respecto a la supervisión bancaria.
LOS ASPECTOS SUSTANCIALES DEL GRAMEEN
En resumen, el Banco Grameen es un banco comercial como cualquier otro: recibe

depósitos y coloca créditos a tasas de interés comerciales, hace inversiones, recibe
préstamos, emite y coloca títulos en el mercado nacional e internacional, hace utili-
dades, paga impuestos, cumple con obligaciones de encaje legal, etc.
No obstante, tiene varias importantes diferencias con los bancos tradicionales:
1) Casi la totalidad de su capital social (94%) es propiedad de sus prestatarios;

2) Está orientado para atender exclusivamente a los pobres;
3) Atiende a los prestatarios directamente en sus propias aldeas, el cliente no va al
banco;
4) Otorga créditos sin garantías reales, sino con garantías de tipo solidario;
5) La responsabilidad del crédito queda en el prestatario reconocido por el Grupo
y el Centro;
6) No evalúa los proyectos que financia, la evaluación corre por cuenta de los
prestatarios (del Grupo y del Centro al que pertenecen).
7) No induce ni capacita al prestatario en la actividad que quiere realizar.
8) La relación entre prestatario y banco es una relación de confianza en la persona
y en su capacidad.
Se afirma con frecuencia que los pobres son buenos pagadores. En realidad, en
gran medida, son los mecanismos con que opera el Grameen los responsables de la
reducida morosidad de sus créditos. Dichos mecanismos acaban creando una
fidelización de los prestatarios hacia el banco, que sin ser forzosa es sumamente
efectiva.
En primer lugar, la fidelización es inducida por la garantía solidaria mencio-

nada. Es también consecuencia de la obligación de realizar depósitos en la institu-
ción, dado que resulta difícil que una persona que mantiene en el banco, en forma
de depósitos, una gran parte de de su escaso patrimonio, desaparezca súbita-
mente para eludir sus obligaciones financieras. Juega también un papel importante
al respecto, sin duda, que el prestatario sea accionista del Banco y que sea, en
consecuencia, un miembro potencial de su directorio con una participación impor-
tante en el desempeño del mismo.
La fidelización es reforzada más aún por la relación de confianza que existe

entre la institución, el prestatario y la comunidad, expresada por la abstención del
banco en la decisión de otorgamiento del crédito. Esa relación es ejercida semanal-
mente mediante las reuniones de prestatarios en el Centro y el Grupo con el promo-
tor. Finalmente, juega también un papel importante en esa fidelización la forma
progresiva y creciente con que se otorgan los créditos, para lo cual es sustancial que
el prestatario mantenga una historia crediticia intachable en el propio Banco.
Por cierto, tales mecanismos no se encuentran presentes en la banca tradicional,

tanto en la privada como en la pública. Por tal razón las garantías reales y avales
adquieren una importancia crucial como mecanismo para asegurar el cumplimien-
to oportuno de las obligaciones con lo cual, como se mencionó, se acaba excluyendo
a los pobres.
En la banca estatal la situación puede llegar a ser más grave pues muchas veces
sin contar con los mecanismos de fidelización indicados, con el pretexto de atender
a los pobres se condicionan las decisiones de crédito a las relaciones clientelistas
entre los prestatarios y los políticos con influencia en dichas decisiones y se elimi-
nan las exigencias de garantías y avales. Por otro lado, el saberse deudor de una
institución estatal acaba generando una serie de incentivos al no pago, particular-
mente porque se asume que siendo el Estado el acreedor, tarde o temprano, ese
crédito, ante cualquier dificultad, debe convertirse en un subsidio atendiendo al rol
fundamental del Estado de garantizar los derechos fundamentales de las personas.
La conclusión es el colapso financiero de la institución y la conversión del crédito
en un subsidio sin solución de continuidad.
Otro aspecto sustancial que explica el éxito del Grameen es el carácter profesio-
nal de su gerencia, de sus funcionarios y de sus promotores, que ejercen sus funcio-
nes sin perder de vista la misión y el objeto social del Grameen: de atención exclusiva
a los pobres. Ello es reflejo también de la necesidad de evitar todo tipo de clientelismo
político en la constitución de la planta de funcionarios y en el otorgamiento de los
créditos. En ello radica también la importancia de que las decisiones respectivas
correspondan a la comunidad. Si el Grameen hubiera condicionado su evolución y
sus créditos a las voluntades políticas locales, es seguro que no hubiera durado ni
alcanzado todo lo que significa actualmente.
¿POR QUÉ EL MERCADO COLOMBIANO NO HA PRODUCIDO UN BANCO

GRAMEEN?
Si los intermediarios financieros no tradicionales como el Banco Grameen son tan
deseables ¿por qué el mercado colombiano no los ha producido, o al menos no a la
escala requerida? Las barreras para la irrupción en el mercado de un intermediario
financiero no tradicional pueden ser de varios tipos: conceptuales, culturales o de

legislación.
La concepción sobre la manera en que debe operar un banco no tradicional es

crucial. Otorgar créditos sin garantías y encargar la evaluación del prestatario y
del proyecto a la comunidad son, sin duda, imprescindibles para el desarrollo de
una institución financiera no tradicional que otorgue a los pobres microcréditos a
tasas de interés incluso menores a las comerciales.
Si a la manera de los bancos tradicionales se exigen garantías, se excluye a los

más pobres. Si, a su vez, son los analistas del banco los que evalúan la solvencia de
clientes y proyectos, como en los bancos tradicionales, los costos operativos hacen
inviable la operación: el costo del analista resulta mayor que el monto del crédito y
las tasas de interés acaban siendo muy elevadas, por encima de las tasas de merca-
do, como ocurre en Colombia con los llamados microcréditos que otorga el sistema
bancario tradicional.
No es que el pobre no esté dispuesto a pagar tasas elevadas. Dada sus necesida-
des, es probable que la elasticidad de su demanda de crédito sea, seguramente, muy
reducida lo que, probablemente, lo llevará a aceptar créditos a tasas elevadas, inclu-
so sin consideración a sus posibilidades futuras de pago, como sucede frecuente-
mente en Colombia en el mercado de crédito informal. El problema es que esas tasas
elevadas requieren negocios con rentabilidad también elevada para que puedan
pagarlas y ello es particularmente difícil en actividades económicas en las que el
capital operativo es reducido y el fijo es prácticamente inexistente, como ocurre en
la mayor parte de las operaciones de los pobres.
Por otro lado, hay una convicción grande de que existe una cultura del no pago
en Colombia y que la gente es muy individualista. En ese contexto se plantea que
replicar experiencias de crédito con garantía solidaria al estilo Grameen es muy
difícil. Sin embargo, si el Grameen significó un cambio cultural impresionante con
relación a la postergación de la mujer en un país pobre y rural, si eso pudo cambiar,
¿por qué una cultura de no pago e individualista, en caso de que exista, no podría
cambiar?
La legislación puede imponer también una barrera importante. Las característi-

cas mencionadas, que definen un banco no tradicional, son también las que la
legislación bancaria tradicional no contempla e incluso, en muchos casos, prohíbe.
De tal modo, para posibilitar la existencia de un intermediario financiero no tradi-
cional, habría que empezar por establecer una legislación acorde a la lógica de
dicho sistema.
Por ejemplo, la legislación financiera colombiana contempla que todo interme-

diario financiero cumpla con un ratio de solvencia del orden de 9%. Ese ratio
resulta de dividir el patrimonio técnico por los activos ponderados por riesgo. Si
todos los créditos son otorgados sin garantías reales, todos califican como de alto
riesgo lo que eleva el denominador. Por su parte, para tener un patrimonio eleva-
do (y un numerador elevado) se requieren montos muy elevados de capital y
utilidades, lo que sólo puede ocurrir cuando se tiene un número elevado de pres-
tatarios, más aun cuando se trata de pequeños créditos. De tal manera, ello sólo
ocurrirá en un estado avanzado de desarrollo de la institución. Si el ratio de
solvencia no se cumple, la institución no puede tomar depósitos y por lo tanto se
inviabiliza como intermediario financiero. El siguiente numeral trata estos aspec-
tos con mayor detalle.
LAS LIMITACIONES DE LA LEGISLACIÓN COLOMBIANA

Los siguientes párrafos presentan algunas de las limitaciones normativas para la
constitución de instituciones financieras no tradicionales en Colombia identifica-
das a partir de la revisión detallada de la legislación y su comparación con las
características principales de las instituciones financieras no tradicionales como el
Banco Grameen. 53
Los principales hallazgos se refieren a los temas de patrimonio y capital míni-

mo, créditos, tasas de interés, garantías, provisiones, reserva legal y encaje, régimen
tributario y control y vigilancia.
PATRIMONIO Y CAPITAL MÍNIMO
El artículo 16 de la ley 795 de 2003, que modificó el artículo 80 del Estatuto Orgánico
del Sistema Financiero (EOSF), estableció para enero de 2003 un monto de capital
mínimo necesario para la constitución de un establecimiento bancario de
$45.085500.000 (US$ 16.1 millones, aproximadamente). En el 2008 este valor, ajus-
tando por el IPC y aproximado al millón superior, ascendía a $62,744 millones
(aproximadamente US$ 34 millones). Al menos el 50% del monto respectivo debe
ser pagado en el momento de la constitución y el saldo en el año siguiente.
Para el caso de una institución financiera no tradicional, el monto de capital

mínimo no representaría ningún problema. Tan solo requeriría del aporte por parte
de los accionistas en el momento de su constitución. Sin embargo, es necesario
53
Tomado de César Ferrari, con la asistencia de Catalina Curtidor, Silvio López y Felipe Trujillo.
Limitaciones de la Legislación Bancaria Y Financiera Colombiana Para la Constitución de Institu-
ciones Financieras No Tradicionales. Pontificia Universidad Javeriana, Bogotá, Diciembre 2003.
Versión revisada para el presente texto por Julián López Murcia y Silvia Delgado de la Universidad
Javeriana.
destacar que el incumplimiento en los montos exigidos, será sancionado por la

Superintendencia Financiera, con una multa de 3.5% sobre el defecto mensual.
MARGEN DE SOLVENCIA
Por otro lado, la norma actual (artículo 2 del decreto 1720 de 2001) exige a los
establecimientos de crédito, el cumplimiento de un margen de solvencia mínimo de
9.0%. El margen de solvencia (RMS) está determinado por la relación entre el Patri-
monio técnico y el Valor de activos ponderados por nivel de riesgo crediticio y de
mercado.
El cumplimiento del requerimiento depende directamente de cómo se compor-

tan las variables que determinan el Patrimonio Técnico y el nivel de riesgo crediticio
y de mercado. Con respecto al Patrimonio Técnico, el conflicto se presentaría en el
momento en el que variables como utilidades del ejercicio, disminuyan o sean igual
a cero, lo que conllevaría a la disminución de la relación de solvencia, por cuenta de
reservas y utilidades. En el caso de una institución financiera no tradicional, se
tendría que analizar la posibilidad de generar utilidades desde los primeros años,
con el fin de mantener la relación entre el Patrimonio y el Valor de los activos. De
otro modo, la relación de solvencia no podría alcanzarse.
De igual manera, el valor de los activos depende del nivel de riesgo crediticio de
éstos y del riesgo de mercado. Dadas las características de los créditos otorgados
por una institución financiera no tradicional, la posibilidad de disminuir el valor
del patrimonio debido al incumpliendo de sus deudores es mayor. Gran parte de
sus activos serán calificados en la Categoría IV (100%), debido a las condiciones
bajo las cuales son asignados los créditos, aumentando el valor de los activos y por
consiguiente, disminuyendo la relación de solvencia.
El incumplimiento de dicho margen de solvencia puede dar lugar a la imposi-

ción por parte de la Superintendencia Financiera de programas de recuperación
tales como: capitalizaciones, reducciones forzosas de capital a una cifra no infe-
rior al valor del patrimonio neto; colocación obligatoria de acciones sin sujeción al
derecho de preferencia, venta forzosa, cesión o cualquier otra enajenación de acti-
vos, sean productivos o improductivos, castigo de cartera, constitución de provisio-
nes, prohibición de distribuir utilidades, creación de mecanismos temporales de
administración con o sin personería jurídica, adopción de programas concretos
para mejorar la recuperación de activos, recomposición de pasivos,
redimensionamiento de la actividad crediticia, o de la estructura operativa o admi-
nistrativa, remoción de administradores, y en general, cualquier otra medida orien-
tada a producir cambios institucionales para prevenir futuros deterioros financieros
y mejorar la eficiencia y eficacia de la gestión del respectivo establecimiento de
crédito. Si lo anterior no es eficaz puede llevar a una toma de posesión de la
institución por parte de la Superintendencia.
De tal modo, esta disposición impide, de manera indirecta, el adecuado fun-

cionamiento de un intermediario financiero no tradicional, pues, en la práctica,
es muy difícil que cumpla con dicho margen dado la inexistencia de garantías
reales sobre sus créditos. Como se indicó, la relación de solvencia depende de la
calificación de riesgo de los activos y en la legislación, en ausencia de garantías
reales, el riesgo a considerar será máximo, disminuyendo así el margen de sol-
vencia existente.
Con el fin de corregir posibles conflictos, es necesario analizar en que porcentaje

se podría disminuir la relación mínima de solvencia requerida para una institución
financiera no tradicional, que esté de acuerdo con las características de las opera-
ciones que realizará.
DEPÓSITOS Y CRÉDITOS
Ahora bien, en términos de ahorro contractual, programas de captación de ahorros,

inversiones que se realicen con los depósitos de ahorro captados y libertad para
recibir los depósitos provenientes del público, la legislación no contempla limita-
ción alguna en perjuicio de una institución financiera no tradicional que sea acep-
tada como intermediaria financiera.
Por su parte, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 2.1.3 de la Circular Básica

Contable (Circular Externa 100 de 1995), las instituciones financieras podrán fi-
nanciar vivienda en general hasta el 70% del valor del inmueble y en el caso de
vivienda de interés social hasta el 80%,.
Tal requerimiento es una limitación para el surgimiento de instituciones finan-

cieras no tradicionales, pues están dirigidas a la atención de personas que no cuen-
tan con el 30 o 20% restante. De modo que, se les debería permitir financiar el 100%
de los inmuebles.
De otro lado, los establecimientos bancarios deben utilizar una metodología

técnicamente idónea para proyectar la evolución del precio del inmueble, así como
de los ingresos del deudor potencial, para determinar si es sujeto de crédito.
En la práctica, esta exigencia constituye un impedimento para que una institu-

ción financiera no tradicional atienda a personas que, generalmente, no tienen un
ingreso fijo, pues la mayoría vive de empleos no formales. En esa situación, es
prácticamente imposible establecer una proyección del flujo de ingresos. De tal
modo, que si las instituciones financieras no tradicionales se sujetaran a dicha
consideración, prácticamente, ninguno de sus usuarios potenciales sería sujeto de
crédito.
GARANTÍAS
La legislación colombiana reconoce 2 tipos de garantías: las personales y las reales.

Para que un establecimiento de crédito otorgue un crédito debe exigir a quien solici-
ta el crédito, sin excepción alguna, una garantía real a favor de la institución. Ésta
debe soportar el monto del crédito y respaldar el riesgo generado por dicha opera-
ción.
La legislación también distingue entre: garantías admisibles y no admisibles.

Será admisible cuando exista la posibilidad y la factibilidad jurídica de hacerla
efectiva a fin de pagar el valor del crédito incumplido. Dicha distinción también es
considerada en el tema de los cupos individuales de crédito regulado por el decreto
2360 de 1993 sobre Límites de crédito. Según el mismo, una entidad financiera
sólo podrá otorgar créditos superiores al 10% de su patrimonio técnico en los casos
en que el crédito sea garantizado por una garantía admisible.
En tal razón, la garantía requerida por la legislación representa la mayor limita-

ción para el funcionamiento de una institución financiera no tradicional. De acuer-
do con las características propias de un banco no tradicional y con las de sus
prestatarios, las garantías reales no son compatibles con ellos, ya que los créditos
que otorgan las instituciones financieras no tradicionales se garantizan con el com-
promiso y la relación solidaria de cada miembro del grupo para con los demás.
Las garantías también juegan un papel sustantivo en la constitución de provi-

siones. Para provisionar los montos adecuados, las entidades deben confrontar los
riesgos crediticios con las garantías otorgadas por los clientes y así determinar qué
cantidades deben ser sujeto de provisión. Para el efecto, la institución debe contar
con un sistema administrativo de riesgo crediticio (SARC) que defina las estrategias
que debe manejar con el fin de evitar la pérdida del dinero otorgado en créditos a los
prestatarios.
Como las únicas garantías que pueden aportar los prestatarios pobres son las
solidarias y éstas no son aceptables en el esquema tradicional, los créditos que les
otorguen deberían ser provisionados en su totalidad, haciendo inviable la opera-
ción. Por tal razón, para que un banco no tradicional pueda operar, requeriría de la
autorización para aceptar como garantías válidas las de tipo solidario, de respaldo
mutuo de los miembros de los grupos formados por los clientes de la entidad. Por
tanto, su SARC debería poder considerar estas posibilidades y peculiaridades.
TASAS DE INTERÉS
En relación con los límites que contiene la legislación actual respecto a la determi-
nación de la tasa de interés, es necesario diferenciar entre las operaciones activas y
las operaciones pasivas que realizan los establecimientos bancarios.
Tratándose de operaciones pasivas, el artículo 128 del EOSF le reconoce plena

autonomía a los establecimientos de crédito para fijar libremente las tasas de interés
que ofrezcan reconocer. Una institución financiera no tradicional también estaría
en capacidad de hacerlo.
Tratándose de operaciones activas de crédito, el artículo 122 del Estatuto consa-

gra una sanción para las tasas que excedan los límites fijados por ley. El límite está
dado por la tasa de usura (artículo 884 del Código de Comercio). Lo anterior, no
representa un obstáculo para una institución financiera no tradicional, ya que,
seguramente, cobraría tasas de interés dentro del promedio del mercado.
Adicionalmente, el artículo 121 del Estatuto contempla la existencia de créditos

de mediano y largo plazo en los que se ofrece al deudor un sistema con amortiza-
ción de capital y pago de intereses, en el que el saldo de capital adeudado se ajusta
en términos reales y los intereses se calculan también sobre esa base. Una institu-
ción financiera no tradicional no tendría ningún impedimento para ofrecer este
tipo de crédito.
PROVISIONES
La Circular Básica Contable y Financiera (Circular Externa 100 de 1995) en su

capítulo II ha determinado que las entidades financieras deben mantener unos
niveles mínimos de provisión frente a cada uno de los créditos que otorgan a sus
clientes (artículo 1.3.4). La constitución de provisiones no es un problema en sí para
un banco no tradicional pero, como se mencionó, el sistema debería ser perfecciona-
do en lo relativo a las garantías aceptables, ya que para poder aprovisionar ade-
cuadamente, las entidades deben tomar en cuenta las garantías otorgadas por
quienes toman los créditos y basadas en éstas hacer el cálculo del riesgo.
En lo concerniente a los créditos de vivienda, la legislación exige una provisión

de 100% del valor de la parte del crédito no garantizada, cuando no se encuentre en
categoría A (si tiene más de dos meses de mora). Tal exigencia podría representar
un problema serio porque, usualmente, los pobres requieren financiar la totalidad
de la vivienda.
RESERVA LEGAL Y ENCAJE
Actualmente, una institución financiera no tradicional debería cumplir con los re-
querimientos de reserva legal impuestos a los establecimientos de crédito. Según el
artículo 85 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, la reserva legal ascenderá
por lo menos al 50% del capital suscrito, y estará formada con el 10% de las utilidades
líquidas del ejercicio. El monto de reserva legal podrá ser menor si es destinado a
cubrir pérdidas acumuladas o destinado a la capitalización de la entidad.
El conflicto de esta medida frente a las instituciones financieras no tradicionales

no sólo radica en el alto monto exigido como reserva, sino en la dificultad para
cumplirlo generada por la ausencia de utilidades -por lo menos en los primeros
años-. Se sabe, que un banco no tradicional, que realiza operaciones muy pequeñas,
requiere un volumen de operación significativo para llegar al equilibrio. Alcanzar
ese volumen puede tomar tiempo. En ese sentido, es necesario analizar en qué
porcentaje debería disminuirse el monto de la reserva legal, dadas las operaciones
y el objetivo de una institución financiera no tradicional.
Con respecto al encaje requerido a los establecimientos de crédito sobre cada

una de sus exigibilidades en moneda legal, los porcentajes exigidos no interfieren
con la constitución y el funcionamiento de una institución financiera no tradicio-
nal. Al igual que los establecimientos de crédito tradicionales, la institución debería
depositar en el Banco de la República el monto de encaje ordinario requerido con el
fin de no incurrir en sanciones impuestas por la Superintendencia Financiera. El
monto del encaje se asigna de acuerdo a la clasificación de las exigibilidades reali-
zada por la Junta Directiva del Banco de la República. Es necesario destacar que
estos depósitos encajados en el Banco de la República tendrán una remuneración
acordada de acuerdo a la clasificación de las exigibilidades.
RÉGIMEN TRIBUTARIO
En cuanto al régimen tributario, definido en gran medida por el Estatuto Tributario,

las instituciones financieras se rigen por el régimen tributario general; es decir, no
tienen una regulación propia. En tal sentido, no existen normas de orden tributario
que limiten la operación de un banco no tradicional.
Sin embargo, el Estatuto Tributario hace énfasis acerca de algunos aspectos

especiales para las entidades financieras y ofrece diversos beneficios y exenciones
de acuerdo al ejercicio de su función. Entre ellos destaca la exención al pago del
impuesto a los movimientos financieros cuando los recursos son utilizados en fi-
nanciación de vivienda. Incluye también exenciones al pago del impuesto de timbre
para: 1) los títulos valores emitidos por establecimientos de crédito con destino a la
captación de recursos; 2) los títulos de capitalización nominativos emitidos por las
entidades autorizadas para ello y sometidas a la inspección y vigilancia de la
Superintendencia Financiera; 3) los contratos de cuenta corriente bancaria; 4) los
comprobantes o certificados de depósito a término de los establecimientos de crédi-
to; 5) la apertura de tarjetas de crédito; 6) los contratos de depósito de ahorros en
pesos corrientes y en Unidades de Valor Real (U.V.R.) y los documentos que se
originen en ellos, entre otros.
En conclusión, el régimen tributario vigente en Colombia no es un impedimento

para constituir un banco no tradicional. Por el contrario, puede constituir un ingre-
diente de fomento de esta clase de instituciones dirigidas al bienestar de la pobla-
ción más débil de la sociedad si se aprovechan las exenciones y beneficios contem-

plados por la ley.
CONTROL Y VIGILANCIA
Finalmente, en cuanto al control y vigilancia que ejerce la Superintendencia Finan-

ciera, la misma podría ser ejercida sin limitaciones sobre una entidad no tradicio-
nal, y en sí misma no le genera obstáculos. Pero la Superintendencia Financiera
evalúa el comportamiento de las entidades financieras a través de indicadores de
solvencia y de gestión, los cuales se consideran satisfactorios si las instituciones
financieras cumplen con los niveles mínimos de solvencia exigidos, lo cual como se
dijo anteriormente constituiría un problema para la constitución del banco. Y por
otro lado, controla que al momento de otorgar crédito, las instituciones financieras
exijan como garantía de éste garantías reales, hipotecas de primer grado o bienes
dados en prenda. Tal como se mencionó, este requerimiento constituye un impedi-
mento para el funcionamiento de un banco no tradicional.
Todas estas potencialidades y limitaciones pueden ser puestas en escena para

la aplicación del mecanismo de las microfinanzas al sector hipotecario. Sin embar-
go, dicha aplicación no es automática, más aun cuando se trata de un bien tan
particular como es la vivienda. A continuación se presentarán algunos elementos
para el análisis de la puesta en práctica de las microfinanzas para vivienda.
V
Algunas experiencias
microfinancieras
Algunas experiencias microfinancieras
A la luz de lo presentado es útil revisar algunas de las experiencias de

microfinanciación existentes en Colombia, tanto de carácter nacional como de
carácter regional y local.
La Ley colombiana contempla casos de microcrédito, en este caso productivo, no

hipotecario. Dicha Ley establece que cada entidad (bancaria) vigilada (por la
Superintendencia Financiera) deberá clasificar como microcrédito el conjunto de operacio-
nes activas de crédito otorgadas a microempresas cuyo saldo de endeudamiento con la res-
pectiva entidad no supere veinticinco salarios mínimos legales mensuales vigentes. A su
vez, define como microempresa a toda unidad de explotación económica, realizada por
persona natural o jurídica, en actividades empresariales, agropecuarias, industriales, co-
merciales o de servicios, rural o urbana, cuya planta de personal no supere diez trabajadores
y sus activos totales sean inferiores a quinientos uno salarios mínimos mensuales legales
vigentes.
Sin embargo, ésos no son los microcréditos que se otorgan a pobres o indigentes.
Tampoco esos microempresarios son los pobres monofactoriales, sin activos ni ca-
lificación. De alguna manera, aunque muchas veces insuficientemente, tales
microcréditos y microempresas son cubiertos por el sistema financiero tradicional.
Pero ese sistema no contempla el caso de los verdaderos pobres de la tierra. Ellos
requieren un sistema de financiero diferente, no tradicional.
En general, las instituciones de microcréditos que operan y abundan en Co-

lombia, cuando no son bancos, que por una gran presión gubernamental acaban
otorgando microcréditos, aunque destinando una cantidad reducida del total de
sus operaciones a los mismos, son fondos rotatorios públicos o privados, que
operan bajo diferentes nombres y modalidades. A continuación se presentarán
algunos de ellos.
LOS FONDOS ROTATORIOS DEPARTAMENTALES Y LOCALES

Ejemplos de fondos gubernamentales son los desarrollados en los departamentos
de Tolima, Santander y Cesar, en particular en las ciudades de Ibagué, Bucaramanga
y Valledupar, respectivamente.54 En dichas localidades, las autoridades locales,
departamentales y municipales, vienen ejecutando esfuerzos importantes para apo-
yar el desarrollo de pequeñas y muy pequeñas iniciativas empresariales locales de
diversa naturaleza económica. Para el efecto, han creado unos fondos y establecido
unos esquemas de financiamiento con recursos propios en apoyo a las pequeñas
iniciativas empresariales locales. En los tres casos, la operación de dichos fondos se
realiza a través de operadores (ONGs) con experiencia en microcréditos contrata-
dos para el efecto.
En el Tolima dicho mecanismo, planteado para incentivar el desarrollo econó-

mico y social del Departamento, fue establecido por la Asamblea Departamental a
través de la Ordenanza 016 del 4 de mayo de 2006, modificada por la Ordenanza
047 de fecha 14 de agosto de 2006. Se realiza con recursos presupuestales departa-
mentales ejecutados directamente o a través de ONGs o instituciones sin ánimo de
lucro con destino a cofinanciar proyectos productivos de las fami-empresas,
microempresas, y sistema empresarial, en general.
La ordenanza tolimense establece que 40% de los recursos departamentales

asignados para este propósito deben gastarse en la ciudad de Ibagué y 60% en el
resto del Departamento. A su vez, 50% de los recursos deben destinarse a proyectos
en ejecución y 50% a proyectos nuevos. Los créditos no deben ser superiores a 50
salarios mínimos, otorgarse a un plazo máximo de 3 años, con un soporte de credi-
bilidad del proyecto mismo y a una tasa de interés no mayor al 75% de la tasa de
interés comercial.
En el Departamento de Santander la iniciativa y el desarrollo del fondo de

financiamiento han corrido por cuenta de la Alcaldía de Bucaramanga a través del
Instituto de Promoción del Empleo de Bucaramanga (IMEBU). El Programa de
Microcrédito del IMEBU cuenta con un fondo de 206 millones de pesos. Los opera-
dores son FUNDESA (con 1200 prestatarios) y CORFAS (con 2500 prestatarios.) Se
complementa con un Fondo Regional de Garantías de 22.5 millones con los que se
otorgan garantías hasta por 4,500 millones de pesos. Este Fondo trabaja con los
bancos Caja Social, Banco Agrario y BANCOLOMBIA. En el caso del Banco Agra-
rio, el prestatario debe presentar un co-deudor por el 20% del crédito.
54
La información correspondiente está tomada de un estudio sobre el Financiamiento de las Iniciativas
Empresariales Locales desarrollado por Cesar Ferrari para el Ministerio de Protección Social, Bogo-
tá, Noviembre 2007.
Los créditos en Bucaramanga se otorgan para capital de trabajo y activos fijos,

hasta un máximo de 8 millones de pesos (5 salarios mínimos del 2007), pagando
una tasa de interés anual efectiva de 33.93%, incluyendo la comisión de acompaña-
miento. El servicio incluye el crédito, la formación del emprendedor y la asesoría. Se
ejerce también una supervisión que implica 2 o 3 visitas por año. En 10 años de
operación el total de prestatarios alcanzaba a fines de 2006 a 4.500 personas a una
tasa de crecimiento aproximada de 450 nuevos prestatarios por año. La renovación
de prestatarios es de más o menos del 50%.
En el Cesar, las autoridades departamentales crearon en noviembre de 2006 su

propio Banco de Oportunidades para la financiación, acompañamiento y fortaleci-
miento de iniciativas empresariales en el departamento. El monto presupuestal
asignado para tal propósito es de 1,143.2 millones de pesos, de los cuales 773.2
millones son destinados al otorgamiento de créditos a dos años y el resto para
cubrir necesidades administrativas. El monto otorgado hasta la fecha es de 300
millones y se han otorgado aproximadamente 270 créditos. El esfuerzo se viene
desarrollando en 16 municipios del departamento.
El otorgamiento de los créditos en el Cesar se realiza a través de CORFIMUJER

en conjunto con los municipios locales. Para el efecto, estos deben realizar una pre-
inscripción de los prestatarios potenciales y verificar la información de los nego-
cios establecidos. CORFIMUJER es responsable de realizar el estudio del proyecto.
Un comité de crédito lo aprueba. Los mismos varían entre 500 mil y 2 millones de
pesos, a un plazo entre 6 meses y un año, con pagos mensuales, a una tasa de 1.6%
mensual (equivalente a una tasa efectiva anual de 19%.) La entrega del cheque
correspondiente la hace el municipio. Posteriormente, la ONG realiza visitas para
verificar el uso del crédito, los cuales pueden renovarse.
Los créditos en el Cesar se han otorgado a productores de la zona con propiedad

pequeña de tierra, para el cultivo de hortalizas. Los prestatarios deben firmar una
carta en la que se comprometen a seguir las recomendaciones de un asistente técni-
co. Deben también abrir una cuenta de ahorro y presentar un codeudor. Los desem-
bolsos se hacen en montos parciales de acuerdo a la recomendación del técnico.
Dichos esfuerzos son encomiables y deben ser potenciados. Sin embargo, alcan-
zan resultados poco significativos en términos de población atendida. En tal senti-
do tienen pocas posibilidades de representar un aporte significativo a la solución
de la pobreza de la población que pretende servir.
LAS ONGS Y LOS FONDOS ROTATORIOS PRIVADOS

El caso de las instituciones privadas (ONGs) dedicadas al microcrédito es similar a
la de los fondos estatales. Tampoco alcanzan una gran dimensión e impacto. En
casi todos los casos, el otorgamiento de los microcréditos se realiza de la manera

tradicional, es decir, el operador hace la evaluación del prestatario y de su proyecto,
establece los plazos y modalidades de pago (que la mayor parte de las veces no son
acordes a los ciclos económicos de los pobres) y exige algún tipo de garantía o aval
para proceder a otorgar el crédito; realiza también un seguimiento del desarrollo
del proyecto.
De otro lado, también en casi todos los casos, con la finalidad de reducir sus
costos, la decisión de otorgamiento del crédito se traduce en la aplicación de meca-
nismos de Benchmarking. Estadísticamente o por consultas ilustradas se esta-
blecen las características que definen qué tipo de ciudadano, hombre y mujer, puede
ser un buen pagador y se atienden las solicitudes y se resuelve el otorgamiento de
crédito de acuerdo a dicha clasificación. Y como la duda persiste y la necesidad de
garantizar a priori el pago de la obligación es perentoria, se termina solicitando,
en casi todos los casos, algún co-deudor que avale al prestatario potencial. Si bien,
se relajan las restricciones del sistema de financiamiento tradicional, en la gran
generalidad, dado que se mantiene la misma lógica de operación, los más pobres
quedan excluidos del acceso a los recursos de crédito.
El problema fundamental de dichos fondos rotatorios es que, según la legisla-

ción, no califican como intermediarios financieros y no pueden captar depósitos.
De tal modo, su capital de trabajo se limita, exclusivamente, al monto que le otorga-
ron sus patrocinadores, el cual utilizan rotativamente: para poder otorgar un se-
gundo préstamo tienen que recuperar el crédito otorgado inicialmente, con lo que
no pueden crecer en términos de prestatarios o crecen poco.
De tal modo, dependen de la voluntad del donante inicial que define su capital
y, con ello, su capacidad de ofertar microcréditos. Consecuentemente, son poco
significativos y tienen poco impacto en el desarrollo de la economía y la sociedad.
No obstante, dichas experiencias no dejan de ser valiosas y meritorias pues repre-
sentan una ayuda importante a los hogares que tienen la fortuna de acceder a ellas;
seguramente le otorgan una oportunidad de vida superior.
La experiencia más exitosa en Colombia es el Banco de la Mujer, que opera en el

país desde hace 27 años sin ser un intermediario financiero, pues no está autoriza-
do a captar recursos. A septiembre de 2007 atendía a 170 mil microempresas, a
través de 53 oficinas, y tenía un saldo de créditos de S/ 414,844 millones, equivalen-
tes a US$ 207.4 millones.55
55
Ver www.fwwbcol.org.
LA BANCA DE OPORTUNIDADES
Por su parte, la política estatal conocida como la Banca de las Oportunidades, en
desarrollo actual, que incluye corresponsales financieros no bancarios, puede ayu-
dar a través de ellos a mejorar el acceso a los productos financieros a personas
alejadas de los centros poblados importantes. Este programa busca obtener una
mayor equidad social para el grupo poblacional más vulnerable que no logra acce-
der al sistema financiero formal, por lo que se requiere de nuevos mecanismos
especializados.
Como se menciona en el proyecto del Gobierno colombiano, la Banca de las

Oportunidades es una estrategia de política de largo plazo del Gobierno Nacional, dirigida
a lograr el acceso a servicios financieros de toda la población del país, con énfasis en aquella
de bajos ingresos, con el fin de reducir la pobreza, promover la igualdad social y estimular
el desarrollo económico; dirigido a familias de menores ingresos, microempresarios y
PYMEs56 . La primera fase de implementación del programa será destinada a los
siguientes grupos:
DIAGRAMA No. 5: Segmentos de la Banca de las Oportunidades
Fuente: Beatriz Marulanda, presentación sobre la Banca de las Oportunidades, 2006
El programa busca que estos grupos puedan acceder a instrumentos financieros

formales a fin de que puedan disminuir sus costos de endeudamiento e iniciar una
historia crediticia para escalar en el sendero de la financiación. Este programa se
56
Marulanda, Beatriz. Presentación: La Banca de las Oportunidades. Bogotá, octubre de 2006.
implementa a través de los Corresponsales no Bancarios de las entidades financie-

ras, los cuales prestan servicios bancarios básicos tales como: (i) la recolección y
remisión de solicitudes de apertura de cuentas o de crédito; (ii) la recepción y el
pago de dineros para pagos a terceros; y, (iii) la recepción y pago de dineros contra
las cuentas del cliente.
DIAGRAMA No. 6: Estructuración de la Banca de las Oportunidades
Fuente: Beatriz Marulanda, presentación sobre la Banca de las Oportunidades, octubre 2006.
En la fase inicial la Banca de Oportunidades no estará encaminada a créditos

hipotecarios y microcréditos inmobiliarios dadas las características particulares y
la complejidad del sistema que exigen un mayor conocimiento sobre el mercado
para entender como familiarizar al hogar con los diferentes instrumentos de apoyo
a la política de financiación de vivienda. Así, se espera iniciar el proceso de exten-
sión de la Banca de Oportunidades al sector de vivienda, una vez se realicen estu-
dios de profundización del instrumento y de la forma adecuada de implementarlo
en el sector inmobiliario.
A la fecha, los corresponsales no bancarios establecidos son 3.539 (210 sin in-
cluir al Citibank), distribuidos en todo el territorio nacional.57 Dicha política ha
representado también un avance en el otorgamiento de microcréditos en Colombia.
De hecho, entre agosto 2006 y septiembre 2007 se desembolsaron 1,681,454
microcréditos por un monto total de S/. 5.32 billones de pesos; los microempresarios
que recibieron un crédito por primera vez fueron 558,700. Gran parte de dichos
créditos, 784,730, fueron operados a través de ONGs. Hasta septiembre de 2007, el
saldo de la cartera de microcréditos en el sistema financiero colombiano era de S/.
5.7 billones, equivalentes a US$ 2,850 millones, que representaban 5.4% del saldo
total de la cartera de crédito del sistema financiero (en julio 2002, los microcréditos
representaban 1.5% del mismo). Indiscutiblemente la Banca de las Oportunidades
ha representado un gran avance en materia de bancarización y por lo tanto de
acceso a las fuentes formales de servicios financieros, particularmente, de crédito.
Sin embargo, la población cuyo problema es de ocupación, ingresos, patrimonio

y, por lo tanto avales y garantías, no alcanza a ser cubierta, pues los intermediarios
financieros que operan en este marco lo hacen de la manera tradicional que, como
se indicó, excluye a los más pobres. Para este grupo un aporte a la solución es el
desarrollo de un sistema financiero alternativo, no tradicional, que les permita el
acceso masivo al financiamiento y que por la vía de su capitalización les posibilite
mejorar sus ingresos.
LA MICROFINANCIACIÓN HIPOTECARIA
Los créditos a la población de bajos ingresos tienen desde el punto de vista de la
banca hipotecaria tradicional muy poco atractivo. En primer lugar son muy poco
rentables, dado el mecanismo de funcionamiento de dichas entidades. A su vez, son
considerados de muy alto riesgo: además de la incertidumbre sobre la estabilidad
del ingreso familiar y de su capacidad efectiva de pago, los pobres carecen de una
trayectoria crediticia formal que permita establecer su comportamiento como deu-
dor y definir así su perfil financiero.
Dentro de los principales factores que desincentivan a las entidades financieras

para otorgar créditos hipotecarios,58 especialmente al segmento de población pobre
o informal, se destacan: falta de acceso a las garantías por parte de los prestamistas
57
La información sobre la Banca de las Oportunidades está tomada de su página web
(www.bancadelasoportunidades.gov.co)
58
Se pueden consultar los siguientes libros: UN-Hábitat, MAVDT, DNP, FIRST INITIATIVE. La
microfinanciación de la vivienda: hacia la configuración de un nuevo sistema habitacional, 2006;
y UN-Hábitat, MAVDT, DNP, FIRST INITIATIVE. Hábitat y financiación: una estrategia para la
lucha contra la pobreza, 2007
y prestatarios; altos costos de suscripción y aseguramiento de créditos; dificultad

en el acceso por parte de los prestamistas a los recursos del mercado de capitales o
preocupaciones de los mismos acerca de su capacidad de enfrentar riesgos de liqui-
dez o de tasa de interés, y la existencia de tasas de interés subsidiadas que suelen
desplazar las actividades de los prestamistas privados a otros segmentos con ma-
yor rentabilidad59 .
En este sentido, si bien como se mencionó anteriormente las tasas de interés son
elevadas por razones que superan largamente a las consideraciones de riesgo, las
entidades financieras tradicionales utilizan sistemas de clasificación de clientes
potenciales (scoring) a fin de reducir la incertidumbre respecto a los dichos clien-
tes por posibles incumplimientos en el pago de los créditos. En particular, en este
tipo de instrumento se consideran tres diferentes factores que determinan las pro-
bables pérdidas o ganancias derivadas de un crédito60 :
1) La probabilidad de fallo de un préstamo, lo cual depende principalmente de la

disposición a pagar por parte del prestatario -cultura de pago- y de su capaci-
dad de pago -que a su vez depende del valor de la cuota y sus ingresos-.
2) La exposición al riesgo representada en el valor presente del crédito, que se

encuentra determinada por el valor inicial del préstamo: entre mayor sea éste,
mayor será la probabilidad de fallo y por lo tanto, más alto lo que la entidad
financiera está arriesgando.
3) El costo de ejecución de garantías, que depende tanto de condiciones internas

de la entidad -eficiencia y eficacia en la ejecución- como de condiciones exter-
nas como la relación entre el valor de la garantía y la deuda, las condiciones
jurídicas de la ejecución, la liquidez de dichas garantías y los procesos puntua-
les de no pago -urbanizaciones o barrios- donde la solidaridad comunal
aumenta la probabilidad de fallo de un grupo de créditos.
59
Zuleta, Luis Alberto y Jaramillo, Lino. Costeo de los créditos y microcréditos hipotecarios para la
vivienda de interés social 2006. En Hábitat y financiación
60
Reyes, Álvaro y Rodríguez, Óscar, Econometría Consultores, Informe final de la consultoría: Eva-
luación del ahorro programado en el acceso al crédito para vivienda de interés social, en: CD-ROM
anexo a la publicación Hábitat y financiación: una estrategia para la lucha contra la pobreza,
Bogotá, mayo de 2007.. p. 29-33
DIAGRAMA No. 7: Factores involucrados en los análisis de riesgo
Fuente: Econometría Consultores, 2006
LA PROBLEMÁTICA DE LAS TASAS DE INTERÉS HIPOTECARIAS
Uno de los problemas del financiamiento de vivienda deriva de la existencia de

topes a las tasas de interés para créditos de vivienda. La literatura internacional
muestra un consenso bastante identificable acerca de las consecuencias de dichos
topes. 61
(i) Los controles efectivamente benefician a algunos sectores pobres de la pobla-

ción pero derivan en una disminución de la oferta de crédito total, y precisa-
mente, en detrimento de los sectores de mayor pobreza -rurales, informales
urbanos, etc.-, pues los costos administrativos a los mismos son mayores -las
tasas máximas o techos de usura no son rentables si se presta a dichos grupos-
62
, afectando negativamente a la cobertura . La Gráfica No.21 muestra que los
países que no presentan techos a las tasas de interés, como Marruecos y Boli-
via, presentan una mayor penetración de los mercados financieros que aque-
llos que si las tienen, como Colombia y Túnez;
61
Zuleta, Luis Alberto y Jaramillo, Lino, Informe final de la consultoría: Costeo de los créditos y
microcréditos hipotecarios para la vivienda de interés social, en: CD-ROM anexo a la publicación
Hábitat y financiación: una estrategia para la lucha contra la pobreza, Bogotá, mayo de 2007.
62
Helms, Brigit y Reille, Xavier. Interest Rate Ceilling and microfinance. The Story so far. CGAP, 2004.
Citado en Zuleta y Jaramillo, Ibíd.
GRÁFICA No. 21 Penetración del mercado financiero - con y sin techo en

sus tasas de interés
Fuente: Cálculo para 23 países con techos en tasas de interés y 7 países sin techos basados en
Christen et. al. En: Zuleta y Jaramillo 2006.
Nota: El número de prestamistas microfinancieros se muestra como un porcentaje de la
población con ingresos inferiores a US$2 diarios.
(ii) Los sectores más pobres de la población, al no encontrar oferta de créditos en el

mercado formal, terminan convirtiéndose en clientes de los prestamistas indivi-
duales, los proveedores y otras fuentes de crédito no formales los cuales resul-
tan mucho más costosos que el mercado financiero tradicional (ver Tabla No. 8).
TABLA No. 8. Tasas de interés anuales de bancos comerciales, entidades

microfinancieras y prestamistas informales, aproximadamente 2003
PAIS BANCOS COMERCIALES FUENTES INFORMALES

(tasa anual porcentual) (tasa anual porcentual)
Indonesia 18% 120-720%

Cambodia 18% 120-180%
Nepal 11,5% (sectores prioritarios)
15-18% (otros) 60-120%
India 12-15% (a las SMEs) 24-120%
(dependiendo del Estado)
Filipinas 24-29% 120+%
Bangladesh 10-13% 180-240%
Fuente: Wright y Alamgir, Tasas de interés para microcrédito en Bangladesh, basado en los
datos recogidos por Sanjay y Sinja. Citado en: Helms y Reille, Topes de tasas de interés y
microfinanciación, la historia hasta ahora.
(iii) En Colombia, de acuerdo a la ECV-2003 los hogares formales terminan utili-

zando más el sistema financiero formal: como se puede observar en la tabla No.
9, mientras los hogares propietarios que se encuentran pagando su vivienda,
con ingresos menores a 2 SMML y cuyo jefe del hogar está vinculado
63
laboralmente en el sector formal, su préstamo con otro sector es tan sólo el
14%, para los informales este porcentaje es mayor al 41%.
TABLA No. 9. Hogares que estaban pagando su vivienda por tipo de acreedor
Fuente: DANE, ECV 2003, Cálculos. UN-Hábitat/Colombia

Nota: Las preguntas no eran excluyentes, los hogares podían tener el préstamo en más de una
entidad
(iv) Los techos y los controles a las tasas de interés resultan en muchas ocasiones
en sistemas de crédito menos trasparentes y más costosos para los deudores de
crédito, pues estimulan la creatividad de las entidades para convertir tasas
64
nominales controladas en tasas efectivas de interés mucho más altas .
Ciertamente, los límites a los precios introducen distorsiones en los mercados y

producen soluciones de equilibrio ineficientes. Pero ello es verdad siempre y cuan-
do el mercado sea competitivo. Si el mercado no es competitivo, como sería el caso
de la mayor parte de los mercados de crédito colombianos por, los precios límites
son mecanismos adecuados y legítimos usados por la regulación para asegurar que
los precios en el mercado se acerquen a los precios de competencia y sean, por lo
tanto, eficientes.
Es cierto también que si los mercados de crédito en Colombia, en sus diferentes

modalidades, se acercaran a una situación de competencia, los límites a las tasas de
interés estarían de más. Tal sería el caso del mercado de créditos hipotecarios en
donde las fidelizaciones forzosas están proscritas y, últimamente, se da una profu-
63
Diferente a bancos, corporaciones, cooperativas, fondos de empleados, etc.
64
Zuleta y Jaramillo. Ibíd. , Pág. 118
sa difusión de sus tasas, situación que, por cierto, debería ser normada en forma
obligatoria para asegurar que dicha sana práctica no sea interrumpida.
Se puede concluir en este aspecto que los topes a las tasas de interés que pueden
cobrarse para los microcréditos inmobiliarios -UVR más 11 puntos (alrededor de
17% en el 2008) se han convertido en una dificultad mayor para la operación del
microcrédito inmobiliario como un producto específico que puedan promocionar
las entidades oferentes, al existir dudas sobre si para esta modalidad de crédito de
vivienda pueden cobrarse tasas -intereses más comisiones- superiores al 16%. Esto,
por supuesto, se convierte en una barrera para extender el microcrédito inmobilia-
rio, afectando la cobertura65 .
EXPERIENCIAS INTERNACIONALES DE MICROFINANCIACIÓN DE VIVIENDA66

En términos generales, en el ámbito regional, para financiar vivienda todos los
países latinoamericanos recurren a programas de naturaleza pública, que son ad-
ministrados y dirigidos por los gobiernos locales y su expresión es el subsidio
directo a la demanda, y a programas de naturaleza privada, que generan sus recur-
sos por medio de ahorros voluntarios, ahorros forzosos por parte de los empleadores
y por titularización de cartera.
El problema que se generaliza en la región son los bajos ingresos que muestra el
promedio de la población, los cuales no les permiten acceder a los mercados priva-
dos de financiación de vivienda y por lo tanto relegándolos a la asistencia guberna-
mental para poder adquirir una vivienda propia. Adicionalmente, debido a los
altos desequilibrios fiscales que presentan la mayoría de los países, la financiación
por parte de los gobiernos no ha podido alcanzar a cubrir a todos los hogares de
bajos ingresos, y tampoco cubrir el monto necesario, haciendo indispensable una
mayor participación privada para poder suplir las carencias habitacionales, espe-
cialmente a través del acceso al crédito.
En Latinoamérica se necesita crear instrumentos financieros para poder finan-

ciar la vivienda para los más pobres, financiamiento que debe estar acompañado en
su medida por subsidios de vivienda cuando la familia no tenga los ingresos sufi-
65
Adicionalmente se han impuesto a través de la Ley una serie de condiciones contrarias al espíritu y
práctica de las experiencias de microfinanciación, como es el tipo de garantía y la incertidumbre
acerca del cobro de comisiones para cubrir los mayores costos de origen, seguimiento y administra-
ción propios de este tipo de productos.
66
Para un análisis detallado al respecto se pueden consultar: i) CUDS-Harvard, Housing Microfinance
Initiatives, Synthesis and Regional Summary: Asia, Latin America and Sub-Saharan Africa with
Selected Case Studies. Mayo de 2000; y ii) Daphnis, Franck y Ferguson, Bruce, editores, Microfinanzas
para vivienda: una guía para la práctica. Hábitat para la Humanidad, Costa Rica, 2006.
cientes para poder acceder a los créditos del sector privado. Una importante alter-
nativa puede ser la de los programas de microfinanciación aplicados a la vivienda,
los cuales se caracterizan por:
La población objeto del microcrédito se encuentra entre el 30 y 50% de la pobla-

ción sobre la línea de distribución del ingreso, en el mejor de los casos llegan
hasta el 20%.
Los fondos de capital para mantener las iniciativas son limitados; se concede
crédito de pequeño monto a personas que están excluidas del sistema financiero.
Los prestamos tienen un plazo de 1 a 3 años en la mayoría de los casos (Banco

Grameen y la Federación Sur Africana de Personas sin Hogar -SAHPF-, en Sur
África, proporcionan, excepcionalmente, plazos más largos).
Las tasas de interés son, en la mayoría de los casos, superiores a las del
67
mercado.
Se utiliza, en algunos casos, el mecanismo de aval colectivo para la garantía de

los créditos.
Se utiliza la renovación continua de los créditos.
La viabilidad operacional es a menudo forzada, especialmente cuando no tie-

ne consolidada la confianza de los inversionistas o donantes.
Se presentan problemas financieros al ser plazos mayores a los del microcrédito

convencional, aquel que se otorga a microempresarios y cuyos plazos están
entre uno y 12 meses.
Generalmente son créditos destinados al mejoramiento de la vivienda y su

desarrollo de manera progresiva, más que a la adquisición de vivienda.
El siguiente cuadro presenta los principales aspectos de los diferentes tipos de

financiación habitacional.
67
El esquema de tasas de interés simple que aplica el Banco Grameen pareciera ser un caso excepcional.
TABLA No. 10, Estrategias de Préstamo para el Desarrollo de la vivienda
Fuente: UN-Habitat. Financing Urban Shelter: Global Report on Human Settlements 2005
En general se pueden identificar dos tipos de microcréditos habitacionales: los

Programas de Microcrédito para Financiación de Vivienda (PMFV) y los Programas
de Defensa del Refugio para Financiación de Vivienda (DRFV).68 El primero de
estos programas surge a partir de la financiación de microempresas, cuyos benefi-
ciarios posteriormente convierten en créditos para el mejoramiento o construcción
de sus viviendas teniendo en cuenta el uso de la misma como una inversión y como
el sitio donde se realiza el montaje de dichas microempresas. El segundo programa
tiene como objetivo hacer realidad el derecho de tener una vivienda digna al tratar,
fundamentalmente, de complementar los recursos para que ese derecho se haga
realidad.
Los programas PMFV ofrecen tres productos: préstamos para generación de

ingresos, para vivienda y para mitigación de emergencias, en general, la tasa de
interés de los dos primeros es la misma. Los programas de vivienda se encaminan
al mejoramiento de vivienda y adquisición de vivienda nueva. Para los programas
DRFV la prioridad por su parte es asegurar la tenencia de la tierra y la infraestruc-
tura y servicios.
Gran parte de los préstamos, en ambas modalidades, exigen un ahorro previo

para que el postulante pueda ser elegible, y en los programas PMFV que el candida-
to participe en una actividad productiva o empleo estable. En este programa las
condiciones entre los créditos empresariales y de vivienda son menores a los que se
presentan en los programas DRFV donde se privilegian los segundos. En el primer
tipo de programas, los créditos de vivienda representan cerca del 4% del número de
créditos desembolsados y cerca del 10% de los desembolsos; en el caso de los pro-
gramas DRFV, el porcentaje tiende a ser más alto, llegando incluso a ser el 100%.
Aunque algunas iniciativas han tenido éxito en la colocación de créditos de

vivienda, la mayoría han fracasado debido a la escasez de recursos disponibles,
sobre todo teniendo en cuenta que los créditos de vivienda tienen unos montos
mucho mayores y los plazos deben ser más amplios (contrario a la definición de
microcrédito)69 . Las entidades se encuentran con un problema transformación de
plazos que no pueden superar si no se encuentran incorporados en el sistema
financiero.
En general las experiencias exitosas surgen de la expansión de los servicios a

las microempresas que han mostrado ser financieramente viable, así mismo el ries-
go se minimiza con créditos progresivos (de monto y plazo) donde el microcrédito
para vivienda solamente se otorga cuando el cliente tiene un historial de crédito
68
CUDS-Harvard, Housing Microfinance Initiatives, Synthesis and Regional Summary: Asia, Latin
America and Sub-Saharan Africa with Selected Case Studies. Mayo de 2000.
69
Ibid, sección I Pág. 24.
perfecto en microcréditos empresariales. Algunas entidades exigen que el postu-

lante tenga un empleo formal o una microempresa operando, así como les exigen
ahorrar una cantidad fija durante cierto tiempo antes de acceder a un préstamo.
Algunos análisis indicarían que la vinculación de la elegibilidad para créditos

de vivienda al desempeño de los clientes a servicios previos de microfinanzas re-
suelve varios problemas: Los créditos para vivienda a menudo se otorgan en for-
ma individual; tienden a ser por montos mayores que los créditos grupales o los
créditos individuales que se orientan a los muy pobres; como resultado, requieren
plazos de pago más largos que los créditos ya establecidos. Las IMF´s que ofrecen
créditos vinculados para vivienda usan sus servicios de crédito o ahorros como un
filtro de desempeño, una forma de oficina interna de historial crediticio que permite
a los clientes fieles y confiables ser elegibles para un crédito diferente, aparentemen-
te más riesgoso70
Por ejemplo, en el Banco Grameen para iniciar con los créditos empresariales se
comienza, tradicionalmente, con un préstamo de US $20, los cuales una vez paga-
dos le permiten acceder a otro crédito de mayor monto y así sucesivamente hasta un
crédito de US $300. Para acceder a un crédito de vivienda se debe, adicionalmente,
tener la propiedad sobre la tierra, de lo contrario el crédito debe utilizarse para
adquirir el terreno.71
En el caso del Centro para la Agricultura y Desarrollo Rural (CARD), de Filipi-

nas, exige para calificar a un préstamo de vivienda, que en su mayoría es utilizado
para mejoramiento de la vivienda existente, haber completado un préstamo de
microempresa, haber ahorrado al menos 1.5 años, haber vivido en la comunidad al
menos un año, estar involucrados en una microempresa en operación y demostrar
habilidad o conocimiento de su actividad. Otros Bancos plantean la dependencia
del monto del crédito de los ingresos o los ahorros del solicitante, por ejemplo, en la
asociación de Limpiadores de Payatas en Filipinas, el préstamo máximo es 1.8
veces el valor del ahorro.
En América Latina se encuentran muy pocas experiencias exitosas de

microcrédito habitacional. Las que existen colocan recursos para el mejoramiento
de las viviendas existentes. El tiempo de amortización está entre 1 y 5 años y las
tasas de interés suelen estar por encima de las tasas del mercado. Entre las expe-
riencias encontradas72 sobresalen los programas Casa Melhor y PAAC de Brasil.
En ellos los miembros deben solicitar tres microcréditos consecutivos y haber teni-
70
Daphnis, Franck. Microfinanzas para vivienda: hacia una definición. En: Franck Daphnis y Bruce
Ferguson, Microfinanzas para vivienda: una guía para la práctica. Hábitat para la Humanidad, Costa
Rica, 2006, p. 8.
71
Ibid, sección II Pág. 47-56.
72
Ibid
do un excelente historial para poder acceder a un cuarto crédito el cual se realiza

con instituciones formales de crédito, por lo que sirven de enlace entre la informali-
dad en el empleo e ingresos y la formalidad financiera.
A manera de resumen, puede decirse que el microcrédito habitacional tal y como

existe a nivel mundial, no es la solución al problema del financiamiento de los más
pobres cuando la necesidad es complementar los recursos del subsidio directo a la
demanda que otorga el Estado. El microcrédito no proporciona los montos y plazos
necesarios para cumplir ese objetivo. El valor agregado de los programas de
microcrédito son los créditos empresariales que atacan el principal problema de
vivienda de los más pobres, que son los ingresos; el problema es el empleo e ingre-
sos adecuados, que es lo que podría solucionar el microcrédito empresarial.
El microcrédito de vivienda es viable para el mejoramiento de vivienda, e inclu-

so para la construcción progresiva, en aquellas sociedades y para grupos de pobla-
ción en que ello sea viable73 , dado que los montos y plazos no son tan largos y no
requiere que las entidades se encuentren dentro del sistema financiero y poder
hacer la transformación de plazos requerida. Es muy importante tener en cuenta la
experiencia de Brasil que articula los dos mecanismos de financiación.
73
En sentido práctico y para efectos de la discusión es importante señalar que la Constitución colom-
biana habla de una vivienda Digna y no de una parte de ella; tampoco habla de un tipo específico de
vivienda. Lo importante es que la sociedad determine cuál es su referente de vivienda digna. Se debe
tener en cuenta que éste derecho hace parte de los DESC y por eso tiene implicaciones a la luz del
Derecho internacional. Por ello, tal y como lo reconoce el código internacional de derechos huma-
nos, la exigencia de éstos no supone su realización inmediata. Esta progresividad supondrá, por un
lado, el desarrollo a lo largo de un tiempo y, por otro lado, el establecimiento de prioridades entre
diferentes derechos. Aún así, el código internacional impone a los Estados la no regresividad de lo que
ya se ha avanzado. Es profundamente regresivo pedirle al Estado que haga menos de lo que hoy hace
en favor de los más pobres de la sociedad. Al respecto, debe anotarse que algunas propuestas de
intervención urbana en el caso bogotano abogan por otorgar, a cambio de vivienda, lotes urbanizados
con vivienda mínima, contradiciendo incluso algunos lineamientos de política definidos para la
ciudad. Una visión alternativa se puede consultar en: Alcaldía Mayor de Bogotá Bogotá Positiva
Secretaría Distrital del Hábitat, Informe técnico de soporte de la Política Integral del hábitat 2007-
2017, Bogotá, febrero de 2008.
VI
Microcrédito para vivienda
en Bogotá
Microcrédito para vivienda en Bogotá
E
l microcrédito parecería ser la solución adecuada para la carencia de vivien-
da en los estratos de menores ingresos. Una primera aproximación a dicho
esfuerzo induciría a replicar el Banco Grameen. Sin embargo, tal solución
parecería sumamente difícil de alcanzar en el corto plazo.
Por tal razón, una solución intermedia de fondos rotatorios gubernamentales y,

más adelante, una banca comercial modificada, podrían conducir a la solución
óptima. De hecho, el microcrédito ya ha sido considerado en el Plan de Desarrollo
Bogotá Sin Indiferencia, aunque sin haber sido aplicado.
Para un mejor análisis de dichas alternativas y algunas otras, es conveniente

contar con un instrumento de análisis que permita evaluar, a través de diversas
simulaciones, los méritos de las mismas.
Tales temas se desarrollan en el presente capitulo.
REPLICANDO EL BANCO GRAMEEN

El Banco Grameen comenzó como una experiencia piloto a partir de la motivación
de su fundador, con la libertad otorgada para su funcionamiento por el Banco
Central de Bangladesh y el apoyo de donaciones y líneas de crédito que permitieron
el inicio de su trabajo. No debe perderse de vista que para otorgar créditos se requie-
re capital y éste tiene que ser puesto por alguien. Inaugurar una experiencia similar
en Colombia requiere, sin duda, apoyo político para modificar la legislación74 o
establecer una ad-hoc, pero también personas o instituciones dispuestas a aportar
el capital necesario para abrir ese tipo de banco. Ciertamente, estas personas o
74
Ver capítulo respecto a las limitaciones que la legislación actual implica respecto a la constitución de
instituciones financieras no tradicionales tipo Grameen.
instituciones deben aportar ese capital sin esperar utilidades sobre el mismo en el
corto plazo. Un intermediario financiero como el Grameen requiere grandes volú-
menes de prestatarios y operaciones para ser rentable por la naturaleza de sus
créditos pequeños. Lo que deberían exigir esos aportantes, con todo derecho y justi-
cia, es que ese capital no se pierda.
La nueva institución de microcrédito debe tener una definición clara de la po-

blación objetivo. Ello permite focalizar los esfuerzos y reducir los costos operativos.
Las instituciones financieras no tradicionales deben estar orientadas para atender
los pequeños depósitos y créditos de los pobres, particularmente en las áreas rura-
les, y de aquellos que sin contar con capital adecuado desean realizar una activi-
dad económica productiva. La definición de qué crédito es pequeño y cuál es su
dimensión adecuada, puede conducir a mucho debate. En realidad, si el nivel de
precios del país es similar al de Bangladesh, no tendrían por qué considerarse
montos promedios de créditos mayores que los considerados por el Grameen. Sin
embargo, si se acepta que el nivel de precios es, por ejemplo, el doble que el de
Bangladesh, los límites máximos de los créditos no tendrían por qué ser mayores
que US$ 170.
Por otro lado, los problemas de seguridad que aún persisten en parte del territo-
rio nacional colombiano podrían dificultar la expansión de las actividades de la
nueva institución. En ese caso, lo que resulta razonable es iniciar las actividades en
áreas próximas a las ciudades que no tienen problemas notables de seguridad,
hasta que las condiciones sean adecuadas en el resto del país.
Sin duda, el crecimiento sólido de la institución obliga a realizar un cuidadoso

seguimiento de sus operaciones a fin de evitar cualquier crisis de pagos. La expe-
riencia que narran los responsables del Grameen75 ha mostrado que las mismas
están siempre relacionadas a cualquiera de las siguientes causas que deberían
evitarse:
1) No consideración de la metodología del Banco Grameen, tales como la no apro-

bación previa del crédito por el respectivo Grupo y Centro, inclusión de no-
pobres en el grupo, etc.;
2) Errores operacionales en la implementación de la metodología, como por ejem-

plo presión sobre los promotores para formar más de 2 a 3 grupos por mes,
excesiva rapidez en la cantidad prestada por persona, atención irregular a las
reuniones de grupo, etc.;
3) Errores gerenciales, como carencia de monitoreo efectivo, carencia de análisis

de la información, etc.;
75
Handling Repayment Crises, en Grameen Dialogue No 35, Dhaka, Julio 1998.
MICROCRÉDITO PARA VIVIENDA EN BOGOTÁ 115
4) Pérdida de la motivación, de tal manera que, por ejemplo, el promotor pierde el

papel de líder y guía, convirtiéndose en cobrador, los miembros con atrasos son
tratados inadecuadamente por el promotor y el grupo, los miembros pierden la
confianza, etc.
LOS FONDOS ROTATORIOS GUBERNAMENTALES
Pareciera claro que el establecimiento de una entidad financiera similar al Banco

Grameen en Colombia es no sólo una necesidad sino una exigencia para los propó-
sitos de capitalización de los pobres en forma masiva. La meta debe ser contar con
un intermediario financiero de esa naturaleza. Sin embargo replicarlo puede tomar
tiempo por lo que resulta útil considerar otras modalidades en el entre tiempo.
Puede pensarse, en primer lugar, en un Fondo Nacional de Desarrollo de la

Microempresa con aportes presupuestales de los departamentos. Los recursos apor-
tados deberían ser significativos para que pueda tener impacto masivo, aunque
serían aportados a lo largo de los años, dando margen para ir aprendiendo de la
propia experiencia. Ciertamente podrían plantearse Fondos Departamentales, como
los mencionados anteriormente.
La ventaja del primero es que la participación de varios departamentos permite

una mayor capitalización y, por lo tanto, un mayor apalancamiento financiero. En
este caso, se esperaría que la canalización de recursos a los departamentos sea
proporcional a los fondos aportados. El Fondo debería contar con un Consejo Di-
rectivo, responsable de sus políticas y de la supervisión de los operadores, con
representación de los departamentos.
La operación de dichos Fondos podría realizarse a través de ONGs, como ac-

tualmente. Sin embargo, es imprescindible que actúen al estilo del Grameen. En
otras palabras, las decisiones de otorgamiento del crédito, el análisis de prestata-
rios y proyectos potenciales y el seguimiento de los mismos una vez otorgado el
crédito deberían descansar en la comunidad organizada para el efecto. En ese sen-
tido, las ONGs deberían actuar como promotores y no como sustitutos de banque-
ros, lo que obligaría a una revisión de su actual manera de operar y a un
entrenamiento de sus funcionarios.
El problema con este tipo de Fondos es que sólo puede prestar y operar como un
fondo rotatorio. Al no calificar como un intermediario financiero no podrá captar
recursos del público. Ciertamente, ello representará una dificultad en términos de
crecimiento de la atención a posibles prestatarios y obligará a la aportación crecien-
te de recursos presupuestales si se piensa en atenciones masivas.
Pero sobre todo, una operación de microcréditos a través de un fondo de esta

naturaleza representará una limitación con respecto a la necesaria fidelización de
los prestatarios por la falta de depósitos. Si se postula una morosidad necesaria-
mente reducida, como debería ser, ello obliga a pensar en reforzar los otros mecanis-
mos de fidelización presentes en el Grameen, como por ejemplo el rol de la comunidad
en el otorgamiento del crédito y la construcción de la historia crediticia progresiva
y creciente de los prestatarios.
Por tales razones, la alternativa del Fondo debería pensarse como un mecanis-
mo de carácter transitorio. Lo ideal es que más adelante, con la dación de una
legislación ad-hoc, sea transformado en un banco, no necesariamente público. Lo
ideal es que se convierta en un banco privado para evitar las tentaciones propias
del clientelismo que, ciertamente, harían fracasar completamente el esfuerzo.
LA BANCA COMERCIAL MODIFICADA
Otra posibilidad es establecer un banco comercial que, sin embargo, esté orientado,
fundamentalmente, a las microfinanzas. Una experiencia relevante es la del Banco
Sol en Angola que inició operaciones en 2001.76
El Banco Sol es un banco comercial privado creado para atender a los pobres de
Angola, particularmente en las áreas rurales. Como para que un banco tipo Grameen
sea viable financieramente se requiere un número significativo de prestatarios, el
Banco Sol se planeó y organizó con dos divisiones operativas. La primera es la
encargada de créditos y operaciones comerciales corrientes y la segunda de los
microcréditos. De tal manera, la primera no sólo subsidia a la segunda hasta que
ésta adquiera un nivel adecuado de prestatarios sino también permite a la institu-
ción satisfacer los ratios de solvencia y otras exigencias de la actual legislación.
El microcrédito del Banco Sol está dirigido a grupos de 4 a 7 personas, que por
pertenecer a un grupo consiguen reunir el mínimo de garantías exigidas por el
Banco. Éstas incluyen lo que se conoce como garantía solidaria; siendo que unos
prestatarios avalan a otros, unos son responsables y, a su vez, responsabilizados
por los otros miembros del grupo. El microcrédito del Banco Sol es destinado ma-
yormente a la creación de pequeños negocios familiares, a pequeños agricultores y
a micro-empresas. En la mayor parte de los casos, son los promotores del Banco Sol
quienes identifican a los posibles prestatarios en los barrios, comunidades o al-
deas. Para el efecto, identifican a los líderes y la estructura y organización de las
comunidades y recogen información sobre la conducta, tipos de negocios, volúme-
nes y márgenes de ventas, ahorros e historias crediticias de los diferentes miembros
76
Cesar Ferrari participó en el diseño, análisis financiero y constitución del Banco Sol de donde deriva
su conocimiento sobre el mismo. La información actual está tomada de su página web (www.bancosol.ao).
de los grupos sociales y de los microempresarios que pueden beneficiarse de un

microcrédito.
Los créditos del Banco Sol, para capital de trabajo o capital fijo, son de monto
variable, entre US$ 100 y US$ 2,500, con plazos de pago de 3 a 12 meses, conforme
al criterio del Banco. El crédito es amortizado en cantidades fijas, semanal, quince-
nal o mensualmente, de acuerdo a los ingresos del negocio. Puede ser renovado,
siempre y cuando el primer crédito haya sido cancelado en forma puntual. El Banco
Sol distingue dos tipos de microcréditos: Comerciales y Rurales. Actualmente,
los microcréditos comerciales son otorgados a una tasa de interés mensual de 2.9%
y los microcréditos rurales a una tasa anual de 10%. A marzo de 2007, tenía 20,067
clientes activos, con un crédito total otorgado de US$ 20.9 millones, de los cuales
10,557 clientes correspondían a créditos rurales con un monto promedio de US$
203. En 2005, el Banco Sol registró utilidades de US$ 3.4 millones, equivalentes a
una rentabilidad de 27.5% sobre su capital propio.
En 2005, el Banco Sol fue premiado en Bruselas, Bélgica, con el premio

Euromarket Award 2005 por el papel y servicios prestados en el área de
microcréditos, considerando la incidencia que sus operaciones tuvieron en la mejo-
ría de las condiciones de vida de los grupos más vulnerables de la población
angolana. La constitución del Banco Sol obligó a modificar la legislación bancaria
angolana, hecho posible gracias al apoyo irrestricto del Presidente de la República
de Angola. La otra cuestión a superar derivó de la necesidad de constituir un capi-
tal social cuyos propietarios estuvieran dispuestos a no percibir utilidades, por lo
menos, hasta que la División Microfinanciera sea no solamente autosuficiente sino
también rentable, lo que podía tomar tiempo.
En otras palabras, los aportantes del capital de un nuevo banco al estilo del
Banco Sol, orientado a servir a las poblaciones pobres a través de las microfinanzas,
tendrán que ser, en gran medida, filántropos. Lo cual no quiere decir que estén
dispuestos a despilfarrar su capital sino a abstenerse durante un tiempo a percibir
utilidades y a orientar su rol como accionistas a exigir a la gerencia del banco al
mantenimiento y acrecentamiento del capital de la institución en el cumplimiento
de su misión de atender los depósitos de los pobres y de capitalizarlos.
EL MICROCRÉDITO EN EL PLAN DE DESARROLLO BOGOTÁ SIN

INDIFERENCIA
El Plan de Desarrollo Bogotá sin Indiferencia se propuso, para el cuatrienio 2004-
2008, la meta de 70.000 nuevas viviendas. Cerca del 50% debía aportarlas la gestión
del sector privado con su dinámica propia, cuya producción promedio de vivien-
das tipo 1 y 2 ha sido de 8.500 unidades anuales, según el comportamiento del
sector en los últimos 7 años. A Metrovivienda le correspondía, a través de la gestión

del suelo en los proyectos en curso, el otro 50%. En concordancia con lo establecido
en el Plan de Desarrollo, se propuso la creación del Subsidio Distrital de Vivienda,
con una meta inicial de 15.534 subsidios para la población informal con menos de
2 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), ajustada posteriormente
a 10.000 subsidios, y la iniciativa de crear una línea de microcrédito hipotecario.
El programa de microcrédito hipotecario buscaba otorgar alrededor de 20 mil

microcréditos en los cuatro años con una inversión de poco más de 30 mil millones,
para una movilización total de recursos de alrededor de 150 mil millones con el
apoyo del sector financiero, el apalancamiento de recursos a través de Findeter, del
sector solidario y de las Cajas de Compensación Familiar y la creación del Fondo
Distrital de Microcrédito Inmobiliario.
La intención era crear un Fondo de Microcrédito Distrital con recursos retornables,

para atender las necesidades de financiamiento de vivienda de los sectores infor-
males de la ciudad, operado por intermediarios financieros en la modalidad de
redescuento utilizada por Findeter. La meta era asignar inicialmente, con los recur-
sos disponibles el primer año (el fondo contaba con recursos cercanos a los 7.777
millones de pesos anuales), 3.700 microcréditos a trabajadores informales con in-
gresos inferiores a 2 SMMLV, para la adquisición de vivienda tipo 1 (50 SMMLV)77 .
Sin embargo, la iniciativa no fue ejecutada a pesar de que los recursos iníciales
estaban disponibles. Realmente la estrategia de financiación no fue adecuadamente
estudiada y si bien fue acertada la intuición de que se requería un producto financiero
que le permitiera a los hogares informales de menos de 2 SMMLV adquirir una vivien-
da, replicar la estrategia de financiación a nivel nacional (subsidio y crédito a través
del sector financiero tradicional con cierto redescuento sobre dichos préstamos) que
no permite el acceso, por problemas estructurales, a dicho grupo poblacional; incluso
el Gobierno Nacional ha sido consciente de dichas dificultades78 .
El Fondo Distrital, como fue planteado por la anterior administración de la

ciudad, tendría las mismas limitaciones que las indicadas para los fondos rotatorios
al ser, precisamente, de dicha naturaleza. Una dificultad adicional es que al plan-
tearse como un fondo exclusivamente inmobiliario, no permite generar una historia
crediticia del cliente en la propia institución, con incrementos progresivos de los
créditos, en plazos relativamente cortos, con los cuales se reduce la fidelización del
77
Casasfranco, María Virginia y Arcos, Oscar. 10 años de Metrovivienda: modelos de gestión del suelo,
vivienda y hábitat. Metrovivienda, PNUD, UN-Hábitat, Secretaría Hábitat, diciembre 2007.
78
Precisamente la preocupación del Gobierno Nacional ha permitido la cooperación internacional en
el tema de la microfinanciación hipotecaria. Dicha cooperación es un activo muy importante para el
país y debe ser el punto de partida para cualquier iniciativa pública. En el anexo No. 1 se presenta un
resumen de los resultados de dicha cooperación.
prestatario, tan necesaria para asegurar que la tasa de mora se mantenga a niveles
reducidos.
Sin embargo, más allá de dichas limitaciones resultará útil analizar la viabili-
dad financiera de un fondo distrital inmobiliario, así como de otros esquemas fi-
nancieros. Con dicho fin se construyó un modelo de análisis financiero, el cual se
presenta a continuación.
EL MODELO DE ANÁLISIS FINANCIERO
El Modelo de Análisis Financiero (MAF) desarrollado permite analizar y proyec-

tar a cinco años, en períodos semanales, el comportamiento de una institución
financiera que realiza colocaciones de microcréditos y puede captar pequeños
recursos del público a diferentes tasas de interés de colocación y captación, res-
pectivamente, para lo cual adquiere activos y emplea personal gerencial, supervi-
sores y promotores.
Los resultados del modelo incluyen proyecciones semanales de los depósitos y

créditos así como de los estados de caja, de resultados y balances contables. Cada
uno de éstos es desglosado convenientemente. Los resultados son presentados en
periodos anuales. El modelo fue desarrollado en el programa informático Excel a
fin de facilitar su manejo y la proyección de escenarios alternativos.
Se supone que el centro de las actividades de dicha institución financiera (El

Banco), es su División de Micro Finanzas, la cual inicia sus operaciones con un
capital social y un préstamo externo en montos determinados. La División permite
replicar las características principales del Banco Grameen señaladas anteriormen-
te. Sin embargo, como se indica más adelante, el modelo permite también simular
esquemas institucionales diferentes.
Se supone que El Banco desarrolla la mayor parte de sus actividades directa-

mente con los pobres. Para el efecto:
a) Promueve a los prestatarios potenciales a través de sus Promotores y los orga-

niza en Grupos. El modelo admite alternativas de grupos constituidos de 1 a 5
personas.
b) Los Grupos se reúnen regularmente en Centros con un promotor. Ocho Grupos
determinan un Centro.
c) Un promotor atiende 10 Centros, 80 Grupos y 400 Participantes (si cada Grupo
es de 5 personas.)
d) El promotor recibe apoyo de la Sede Central a través de Supervisores. Existe un
supervisor por cada cuatro promotores.
e) Los requerimientos de personal así como los activos aumentan con el creci-
miento de la cartera de clientes.
Las actividades de micro finanzas incluyen:
1) Otorgamiento de micro-créditos con las siguientes características:
a) Tres tipos:
i) Básicos, a 6 meses. El primer crédito es otorgado al primer miembro del

grupo en la primera semana de pertenecer al Banco. Son renovados una
vez pagado el anterior.
ii) Generales, a 12 meses. El primer crédito es otorgado después de 12

semanas. Son renovados una vez pagado el anterior.
iii) De Vivienda, a 30 o 60 meses. El primer crédito es otorgado después de

24 semanas. Son renovados una vez pagado el anterior.
b) Los intereses y las amortizaciones de capital de los créditos son pagados

semanalmente.
c) Son concedidos semanalmente en forma individual. Para recibir un crédi-

to, las personas deben pertenecer a un Grupo.
d) El Banco no exige garantías reales en estas operaciones sólo una garantía

solidaria implícita, no escrita ni formalizada pero sí anunciada. Grupos
de 1 persona implican inexistencia de garantía solidaria.
e) En mérito a dicha garantía, si un miembro del Grupo no cumple con sus

obligaciones los otros miembros no reciben créditos. Sin embargo, no son
responsables de cubrir la obligación morosa; ser parte de una garantía
solidaria no implica ser codeudor.
2) Captación de pequeños depósitos con las siguientes características:
a) Cuatro tipos. Tres son derivados de los créditos recibidos en un determina-

do porcentaje (pequeño):
i) De los créditos básicos,

ii) De los créditos generales,
iii) De los créditos de vivienda, y
iv) Un depósito obligatorio de sus clientes.
b) Todos los depósitos son entregados semanalmente.

c) El Banco puede no captar depósitos. Tal situación supone que la institu-

ción no califica como intermediario financiero. Podría ser una ONG o un
fondo gubernamental que maneja un fondo rotatorio para otorgar micro-
créditos. En este caso, en la operación del modelo se supone que los depósi-
tos tienen valor cero.
La siguiente tabla resume los productos financieros que se ofrecerían. Simula-

ciones diversas implicarían cambio de estos valores. Los supuestos que se mues-
tran corresponden a una institución que no califica como intermediaria financiera
y, por lo tanto, no recibe depósitos del público. Los escenarios que se presentan a
continuación son sólo algunos ejemplos de lo que se puede simular con el modelo
financiero, cualquier cambio en los supuestos de dichos escenarios implican cam-
bios en los resultados de los mismos.
TABLA No: 11. Productos financieros ofrecidos
Los siguientes son los supuestos de costos de activos empleados en las proyec-
ciones:
TABLA No: 12. Supuestos de costos de activos

A su vez, los supuestos de gastos de personal considerados se muestran en el

cuadro adjunto:
TABLA No: 13. Supuestos de gastos de personal
Los otros supuestos generales incluyen, principalmente, los recursos disponi-

bles para otorgar micro-créditos: fondos de capital propio y financiamiento externo
a la institución. Este financiamiento debe amortizarse y da lugar a intereses. Se
incluyen también el comportamiento de la tasa de cambio y las tasas de interés
comerciales. Los valores empleados se indican en el cuadro siguiente:
TABLA No: 14. Supuestos generales
EL FONDO DISTRITAL INMOBILIARIO

El primer escenario considerado para análisis corresponde a un escenario similar
al planteado a partir del Plan de Desarrollo 2004-2008 para Bogotá: otorgamiento
de 20 mil microcréditos anuales a igual número de prestatarios a través de un
Fondo Distrital Inmobiliario creado para tal fin, con un capital de 31 mil millones
de pesos proporcionado por el Distrito para apalancar una inversión total de 150
mil millones de pesos, obtenidos de diversas instituciones financieras, en este caso,
no apalancando recursos del sistema financiero, sino a través de un préstamo que
obtendría el Fondo Distrital.
Para poder atender a dichos prestatarios, partiendo de un número inicial de 80

personas, las tasas de crecimiento mensual del número de participantes del progra-
ma en cada año serían las mostradas en la siguiente tabla.
TABLA No: 15. Crecimiento mensual número de prestatarios
El primer comentario que sugiere dicha propuesta es que la misma, si fuera

posible efectivizarla en su totalidad, debería representar alrededor de 100 mil crédi-
tos en cinco años para financiar igual número de viviendas, lo que cubriría casi un
tercio de los requerimientos definidos por el déficit total de vivienda en 2003 y un
porcentaje mucho mayor del déficit cuantitativo. Sin embargo, a un monto de 7
millones de pesos de crédito (que se supone como monto del crédito requerido) a un
plazo de 5 años cada uno, a simple inspección, la cantidad considerada sólo alcan-
zaría para un poco más de 20 mil créditos, cerca de 4 mil anuales en promedio.
Se supone que dichos microcréditos, a diferencia del Banco Grameen, no impli-

carían depósitos concurrentes, habrían sido otorgados en forma individual y al
margen de la constitución de grupos y garantías solidarias. A su vez, se habrían
otorgado exclusivamente para vivienda, perdiéndose de tal manera la posibilidad
de construir una historia crediticia con otros créditos menores dentro de la institu-
ción. Así mismo se habrían comenzado a otorgar solamente a partir del segundo
semestre del primer año (por razones de organización), a una tasa comercial para
microcréditos hipotecarios del orden de 18% anual y, como se mencionó, a un plazo
de cinco años y por un monto de 7 millones de pesos cada uno.
Por otro lado, dado el monto del crédito y la tasa de interés considerada en el
escenario, el valor de los pagos en cuotas iguales, incluyendo amortización e intere-
ses, sería de 43 mil pesos semanales, del orden de 171 mil mensuales. Dicho valor
pareciera ser elevado para los hogares objeto de la política (menos de 2 SMMLV).
En el ejercicio que se presenta se supone que la tasa de mora en el servicio de

dichos créditos sería del orden de 1.5%. No obstante, al considerarse grupos de
una persona no podría asegurarse la fidelización de los clientes puesto que no
podría otorgarse los créditos en forma escalonada sujeto al cumplimiento de las
obligaciones por parte del miembro del grupo que haya recibido previamente un
crédito. De tal manera, esa tasa podría ser mayor.
El ejercicio inicial considera que todos los años se atienden, como postulado,
alrededor de 20 mil nuevos participantes con similar número de créditos. La dife-
rencia entre el número de participantes y créditos reside en el supuesto de que los
nuevos prestatarios sólo reciben un crédito después de 24 semanas de incorpora-

dos al programa. Para poder atender a dicho número de prestatarios, el número
de agencias que sería necesario constituir en el primer año sería de 5 llegando a 25
en el quinto año, con la inversión correspondiente en activos fijos que el modelo
calcula. En ese contexto, el modelo estima que los participantes serían atendidos
por 50 promotores en el primer año y 250 en el quinto, dando lugar a los gastos de
personal correspondientes. Los principales resultados del ejercicio se muestran a
continuación.
TABLA No: 16. Principales resultados del ejercicio
Los resultados que se obtienen a través del modelo no resultan viables. Con la
caja disponible y el monto reducido del servicio de la deuda, es imposible otorgar 20
mil créditos anuales durante cinco años, aún iniciando su recuperación en montos
semanales desde la siguiente semana de otorgado el crédito. Por otro lado, sólo
lograrían otorgarse 20 mil créditos durante el primer año. La tabla adjunta muestra
los resultados de caja. Al segundo año ya habría un faltante acumulado de 69,044
millones de pesos; al cabo de 5 años el faltante acumulado sería de 307,872 millo-
nes de pesos. Tales montos subrayan la inviabilidad financiera de la propuesta.
TABLA No: 17. Resultados de flujo de caja
En términos del balance contable de la institución, las proyecciones parecen

mejores. El aumento del valor de los activos totales es notable en el plazo de los
cinco años de gestión analizados, de 128.9 mil millones de pesos a 197.1 mil millo-
nes, debido al aumento del saldo de créditos e incluso de activos fijos. Sin embargo,
la inviabilidad de la situación de caja desmerece tal situación.
TABLA No: 18. Balance
En términos de resultados, los mismos parecerían atractivos, aunque como lo

anotamos anteriormente, ciertamente inviables. Dados los ingresos en términos de
intereses por los créditos otorgados y los gastos de la operación, los resultados son
positivos en todos los años excepto en el primero. En efecto, la simulación indica
que en el primer año, el resultado sería de -3.1 mil millones de pesos mientras que en
el año 5, el resultado acumulado sería de 166 mil millones de pesos, debido en gran
parte a una evolución creciente de los ingresos financieros por los créditos otorga-
dos, que pasarían de 187 millones de pesos en el primer año a 91 mil millones de
pesos en el quinto.
TABLA No: 19. Estado de resultados
Dadas las proyecciones indicadas, y a la luz del modelo descrito en este trabajo,
las proyecciones obtenidas son insostenibles por la situación de caja. Resulta impo-
sible que con el monto considerado hubiera sido posible atender a los 20 mil parti-
cipantes por año.
Con los recursos que se plantearon en el escenario anterior ¿qué tanto se podría
desarrollar en términos de financiamiento de vivienda sin incurrir en faltantes de
caja que lo inviabilizaran? Es decir, ¿a cuántas personas hubiera sido posible aten-
der con dichos recursos?
UN FONDO INMOBILIARIO VIABLE

Tales preguntas se intentaron responder con la ayuda del modelo. Para el efecto,
manteniendo las mismas características anteriores, es decir otorgando sólo cré-
ditos para vivienda, sin tomar depósitos, con grupos unipersonales, con el
mismo monto de créditos y la misma tasa de interés, se identificó la tasa de
crecimiento mensual en cada año que permitiera al final del quinto año mante-
ner un saldo de caja positivo. Esas tasas mensuales se muestran en la siguiente
tabla:
Para tales tasas de crecimiento mensual, la caja terminaría siendo positiva, del
orden de 823.4 millones de pesos. Sin embargo, sólo podrían otorgarse créditos a
5,670 participantes por un monto acumulado de 34.9 mil millones de pesos, tal
como se muestra en el cuadro siguiente. El reducido número y monto de créditos es
debido, en gran medida, a la necesidad de amortizar el financiamiento externo en 5
años. Los principales resultados que se obtendrían se muestran en la siguiente
tabla:
TABLA No: 21. Resultados principales
Si se consiguiera un financiamiento externo a 10 años y a la misma tasa de

interés, el programa de pagos correspondiente se reduciría de 33.3 mil millones de
pesos a 21.2 mil millones, como se muestra en el cuadro adjunto, generando en
consecuencia una mayor disponibilidad de caja.
TABLA No: 22. Programa de financiamiento externo
De tal modo, atendiendo al mismo número de prestatarios indicado, el sobrante

de caja al quinto año sería de 71 mil millones de pesos. Ello indica que sería posible
otorgar un mayor número de créditos.
En esta nueva condición, si se procura un saldo mínimo positivo de caja, las tasas
de crecimiento mensual del número de prestatarios podrían ser las siguientes:
Esas tasas de crecimientos, ciertamente, corresponderían a un mayor número de

participantes, 23,235, y a un mayor monto de créditos, 144 mil millones de pesos,
correspondientes a 20,551 créditos. Los principales resultados que se obtendrían
en este contexto se muestran en el cuadro siguiente:
TABLA No: 24. Principales resultados

Es claro, que la disponibilidad de recursos es fundamental en la determinación

del número de prestatarios y el monto de créditos a otorgarse. Cuanto más largo sea
el plazo de amortización del financiamiento externo, asemejándose a un aporte de
capital, más recursos de caja estarán disponibles para otorgar créditos a un mayor
número de prestatarios. El detalle del flujo de caja correspondiente se muestra a
continuación
TABLA No: 25. Flujo de caja
Como puede apreciarse, los pagos del financiamiento externo, menores a la

situación anterior, dejan una mayor disponibilidad de caja que permite un otorga-
miento mayor de créditos. Sin duda ese monto podría ser aumentado con los depó-
sitos de los propios prestatarios si la institución calificara como intermediario
financiero, al estilo del Banco Grameen. En términos de resultados, al igual que en
el caso anterior, la operación resulta atractiva. Los resultados acumulados en los
cinco años resultan positivos, en 14.6 mil millones de pesos aunque los del ejercicio
son negativos en los dos primeros años, como se muestra en el cuadro adjunto.

La situación del balance muestra un monto de activos en reducción al cabo de

cinco años, de 141.2 mil millones de pesos a 122.2 mil millones de pesos. Ello
ocurre, fundamentalmente, por la reducción del saldo de caja.
Lo que resulta claro de los resultados de las simulaciones indicadas es que la

cantidad que se postulaba de recursos disponibles resulta insuficiente para aten-
der la meta plantada de 20 mil prestatarios por año. Aun considerando un
financiamiento a más largo plazo (de 10 en lugar de 5 años) para los recursos
complementarios, lo máximo que podría atenderse en el plazo de cinco años es una
total de 23.2 mil prestatarios, cercano a la meta del distrito al principio del cuatrienio,
pero muy por debajo de las metas planteadas en el escenario y de las necesidades de
la población bogotana con vivienda insatisfecha.
UN FONDO MULTIPROPÓSITO VIABLE

La otra posibilidad sería establecer un fondo rotatorio multipropósito, es decir, sin
tomar depósitos y dedicado al otorgamiento de microcréditos no sólo para fines
inmobiliarios sino también de otra naturaleza. Como se mencionó, un fondo que no
se dedique exclusivamente a créditos inmobiliarios, permitiría generar una historia
crediticia del cliente en la propia institución, con incrementos progresivos de los
créditos, en plazos relativamente cortos, con lo cual, seguramente, aumentaría la
fidelización del prestatario, no necesariamente existente en el caso anterior.
Para analizar dicho escenario, se mantuvieron los mismos supuestos generales

anteriores pero otorgando créditos básicos, generales y para vivienda, sin tomar
depósitos, con grupos de 5 personas, con el mismo monto de créditos y la misma
tasa de interés. A su vez, similar al caso precedente, se consideró un financiamiento
externo a 10 años, en lugar de 5 años, y a la misma tasa de interés. De tal modo, el

programa de pagos externos correspondiente, como se indicó, se reduciría de 33.3
mil millones de pesos a 21.2 mil millones, lo que permitiría, en consecuencia, una
mayor disponibilidad de caja y, por lo tanto, un mayor número de participantes.
En ese contexto, con la ayuda del modelo, se identificó la tasa de crecimiento

mensual en cada año que permitiría al final del quinto año mantener un saldo de
caja positivo y que ese saldo sea ligeramente superior al del año cuarto, sugiriendo
que no se seguirá reduciendo la caja en años posteriores. Esas tasas mensuales se
muestran en el cuadro siguiente:
Para tales tasas de crecimiento mensual y con dicho financiamiento externo, la

caja al final de los cinco años terminaría siendo del orden de 601.5 millones de
pesos y se podrían otorgar créditos a 26,310 participantes por un monto acumulado
de 235 mil millones de pesos, para un total de 260,882 créditos, muy superiores al
escenario de otorgamiento exclusivo de créditos de vivienda, además de lo que ello
implica en términos de viabilidad financiera e institucional.
Sin embargo, aunque el número de participantes sería ligeramente menor que en

el caso anterior, el mayor número y monto de créditos se daría por el menor monto
de cada uno de los créditos básicos y generales y la mayor rotación de los mismos.
Esta mayor rotación es la que aseguraría la mayor fidelización de los prestatarios y
la construcción de una institución crediticia más sólida en el largo plazo.
Los principales resultados que se obtendrían se muestran en la siguiente tabla:
Continúa en pág. siguiente

(En miles de pesos) inicial año 1 año 2 año 3 año 4 año 5
Tal y como se mencionó, la disponibilidad de recursos es fundamental en la

determinación del número de prestatarios y el monto de créditos a otorgarse: cuánto
más largo sea el plazo de amortización del financiamiento externo, más recursos de
caja estarán disponibles para otorgar créditos a un mayor número de personas u
hogares. Como también se indicó, ese monto podría aumentar con los depósitos de
los propios prestatarios si la institución calificara como intermediario financiero.
El detalle del flujo de caja correspondiente se muestra a continuación.
TABLA No: 30. Flujo de Caja
En términos de resultados, la operación resulta atractiva, superior al escenario

anterior. Los resultados acumulados en los cinco años resultan positivos en 51.3
mil millones de pesos, que superan largamente los 22.4 mil millones de pesos del
escenario anterior. Ciertamente, son negativos en los dos primeros años, pero co-
mienzan a obtenerse resultados positivos a partir del tercer año, como se muestra en
el cuadro adjunto.
La situación del balance muestra un monto de activos en aumento al cabo de

cinco años, de 141.4 mil millones de pesos a 158.8 mil millones de pesos. Ello
ocurre, fundamentalmente, por el aumento del saldo de créditos 157.9 mil millones
de pesos y, en menor medida, del monto de los activos fijos, a pesar de la reducción
del saldo de caja.
UN BANCO TIPO GRAMEEN

Finalmente, otra posibilidad sería el establecimiento de un banco al estilo Grameen,
es decir, dedicado al otorgamiento de microcréditos no sólo para fines inmobiliarios
sino también de otra naturaleza y, adicionalmente, con la posibilidad de tomar
depósitos.
Como se indicó, un banco que no se dedique exclusivamente a créditos inmobi-

liarios, permitiría generar una historia crediticia del cliente en la propia institución,
con incrementos progresivos de los créditos, en plazos relativamente cortos, con lo

cual aumentaría la fidelización del prestatario. Adicionalmente, la existencia de
depósitos de los mismos prestatarios reforzaría esa mayor fidelización y, principal-
mente, generaría mayores fondos que podrían revertir en mayores créditos a un
mayor número de participantes.
Esta modalidad, como se puede apreciar más adelante, resulta la más atractiva
de todas las analizadas. Su establecimiento, sin embargo, resulta el más complica-
do, porque, como se indicó, requerirá no solamente capital sino, seguramente, esta-
blecer una legislación ad-hoc que supere las limitaciones que la actual legislación
implica para este tipo de instituciones.
Los productos del banco serían los indicados en la tabla siguiente. Nótese que la
tasa de interés máxima, para los créditos de más corto plazo, sería similar a las
tasas comerciales actuales de la banca comercial colombiana, pero mucho menor a
la que cobra en micro-créditos. A su vez, las tasas de depósitos, aunque reducidas,
serían superiores a las pagadas por la banca comercial.
TABLA No: 33. Los productos del banco
Para analizar dicho escenario, se mantuvieron los mismos supuestos generales

del caso anterior, pero otorgando créditos y tomando depósitos, conforme a lo
indicado. A su vez, similar a los dos casos precedentes, se consideró un
financiamiento externo a 10 años, en lugar de 5 años, y a la misma tasa de interés.
En ese contexto, con la ayuda del modelo se identificó la tasa de crecimiento

mensual en cada año que permitiría al final del quinto año, como en los casos
anteriores, mantener un saldo de caja positivo y que ese saldo sea ligeramente
superior al del año cuarto, sugiriendo que no se seguirá reduciendo la caja en años
posteriores. Esas tasas mensuales se muestran en el cuadro siguiente:
TABLA No: 34. Crecimiento mensual número de prestatarios.
Para tales tasas de crecimiento mensual, con dicho financiamiento externo y con
dichos productos financieros, la caja al final de los cinco años terminaría siendo del
orden de 312.2 millones de pesos y se podrían otorgar créditos a 31,805 participan-
tes, cinco mil quinientos más que el caso anterior, en el que se podrían atender a
26,310 participantes. El monto acumulado de crédito sería de 270.2 mil millones de
pesos, superiores a los 235 mil millones de pesos anteriores, para un total de 290,776
créditos superiores a los 260,882 créditos del caso anterior. En este contexto, el
monto total de los depósitos de los participantes al final de los cinco años sería de
22.2 mil millones de pesos.
Los principales resultados que se obtendrían se muestran en el cuadro siguiente:

Como se mencionó, la disponibilidad de recursos es fundamental en la determi-

nación del número de prestatarios y el monto de créditos a otorgarse: Cuánto mayor
sea el capital inicial, más largo será el plazo de amortización del financiamiento
externo y se cuenten con mayores depósitos, más recursos de caja estarán disponi-
bles para otorgar más créditos a un mayor número de prestatarios. El detalle del
flujo de caja correspondiente se muestra a continuación.
TABLA No: 36. Flujo de Caja
En términos de resultados, la operación resulta también atractiva, superior a los

escenarios anteriores. Los resultados acumulados en los cinco años resultan posi-
tivos en 56.9 mil millones de pesos, mayores que los 51.3 mil millones de pesos del
caso anterior, sin depósitos. También son negativos en los dos primeros años, pero
comienzan a obtenerse resultados positivos a partir del tercer año, como se muestra
en el cuadro adjunto.

Al igual que en los casos anteriores, la situación del balance muestra un monto
de activos en aumento al cabo de cinco años, pero con mayor valor, de 141.4 mil
millones de pesos a 186.6 mil millones, casi 30 mil millones más que los 158.8 mil
millones de pesos del escenario anterior. Ello ocurre, fundamentalmente, por el
aumento del saldo de créditos 157.9 mil millones de pesos a 185.8 mil millones de
pesos y, en menor medida, del monto de los activos fijos, a pesar de la reducción del
saldo de caja.

VII
Microfinanzas, finanzas,
vivienda y crisis
Microfinanzas, finanzas, vivienda y crisis
L
os escenarios analizados en el capitulo anterior sugieren que la solución al
problema de vivienda de los más pobres, cuando éstos tienen capacidad de
obtener algún ingreso, pasa por el mercado del crédito, particularmente el
microcrédito, ya sea directamente para adquirir o intervenir la vivienda o para la
generación de ingresos que viabilicen la resolución de las necesidades habitacionales
de dichos hogares.
Sin embargo, la financiación, como se vio, es sólo uno de los factores que inter-
vienen en el mercado de la construcción de vivienda y, particularmente, para que
los pobres puedan hacer efectiva su demanda. Pero adicionalmente, el problema de
la financiación de la vivienda no debe verse sólo desde un enfoque de equilibrio
parcial (solamente el mercado de la vivienda o solamente el mercado del crédito)
sino desde el enfoque del equilibrio general.
El mercado de vivienda y crédito están relacionados entre sí y además ellos con

el resto de mercados de la economía. De hecho las crisis hipotecarias acaban tenien-
do profundas repercusiones en los mercados financieros y de capitales, teniendo
efectos en la economía en su conjunto. De tal modo, una crisis financiera y/o hipo-
tecaria puede generar una recesión mundial, como podría estar sucediendo en la
actualidad. Como consecuencia de ella ¿qué sucederá en el futuro próximo en la
economía colombiana? Una cosa es cierta. Esta es una cuestión que exige una re-
flexión por sus implicaciones en el bienestar de la población y por las respuestas de
política que debería generar.
Dichos temas se tratan en el presente capítulo.
LA FINANCIACIÓN Y LA VIVIENDA EN EL MARCO DEL EQUILIBRIO GENERAL

De manera amplia, las diversas soluciones habitacionales se ven condicionadas
por un conjunto muy vasto e interrelacionado de factores, haciendo referencia a los
distintos atributos y dimensiones de la ciudad, y manifestándose y concretándose

en diferentes niveles, desde lo macroeconómico (la estabilidad en las reglas de
juego, la conducción macroeconómica estable en el manejo de la tasa de interés, la
tasa de cambio, el déficit fiscal y/o el empleo) a lo micro-económico (manejo de la
tierra, servicios públicos, proceso de construcción de viviendas, nivel del ingreso y
ahorro familiar programado, crédito a las familias, subsidios a la demanda, incen-
tivos tributarios, etc.).
Adicionalmente, dado que el mercado de la construcción de vivienda no está

aislado, su tamaño estará definido por el funcionamiento de sus mercados comple-
mentarios y sustitutos. Los mercados complementarios hacen referencia a los
insumos y las fases del proceso de construcción de vivienda, concretándose
específicamente en el mercado de suelo, los mercados de materiales, el mercado
laboral, el mercado de crédito, el inmobiliario y el de los servicios asociados al
hábitat (equipamiento, mobiliario, diseño, decoración, tecnologías de la informa-
ción y comunicación, servicios de recogida de basuras, limpieza de vías, etc.).
Los mercados sustitutivos, por su parte, constituyen aquellos en los que se pue-
den destinar los recursos de manera alternativa a la construcción de vivienda.
Entre ellos se puede destacar a: las actividades productivas (como la construcción
de otras edificaciones y obras civiles, y la producción de bienes transables o no
transables), y no productivas (inversiones accionariales, en deuda pública, de ca-
rácter bancario y/o cambiario, etc.). En ambos casos existe la posibilidad de produ-
cir y/o invertir nacional o internacionalmente. Finalmente, los determinantes
estructurales del mercado son su tamaño, su tipo, la transparencia de los precios, la
segmentación de la demanda y la transabilidad de los bienes.
Tal vez los más importantes de dichos elementos, por su papel en la cadena de
producción y consumo respectivamente son: el suelo, que es el insumo que viabiliza
territorialmente la producción, y la financiación, que para gran parte de los hogares
permite el cierre financiero. El siguiente diagrama (ver diagrama No. 8) permite
identificar algunos de los principales componentes de la oferta y la demanda79 , los
cuales podrían ser resumidos en la siguiente ecuación:
S + U + C ≈ Y + Sub + Cre
Donde S representa suelo, U urbanismo, C construcción, Y ingreso, Sub subsi-

dios y Cre crédito.
79
Es importante recordar que el punto de equilibrio entre la oferta y la demanda es sólo una abstracción,
en la realidad nunca son iguales, incluso, en términos temporales, no ocurren en el mismo periodo de
tiempo y posiblemente tampoco en el mismo espacio.
MICROFINANZAS, FINANZAS, VIVIENDA Y CRISIS 143
DIAGRAMA No. 8: Principales componentes de la oferta y la demanda
Es por ello que se afirma que los mercados no operan aislados unos de otros. La
falta de consideración de los precios relativos de los bienes, servicios y factores y de
los impuestos, y su consecuencia sobre la competitividad y rentabilidad productiva
es una práctica recurrente en el diseño de política económica. Los economistas
latinoamericanos se han acostumbrado a formularla a partir de la teoría
macroeconómica considerando y preocupándose casi exclusivamente de los gran-
des agregados macroeconómicos: la inflación, el producto interno bruto, el déficit
fiscal, la deuda externa con relación al PIB, el nivel de reservas internacionales, etc.
Dicho enfoque ha privilegiado también el análisis de equilibrio parcial sobre el

de equilibrio general para analizar los problemas económicos específicos, a pesar
de las limitaciones reconocidas del primero. Es decir, se pierde comprensión de lo
que ocurre en la economía y con ello se llega, muchas veces, a recomendaciones de
política erradas.
En el caso del crédito, su precio, es decir la tasa de interés, se define en el merca-

do de crédito al cual concurren las demandas y ofertas de crédito. Se demanda
crédito, principalmente, para la expansión del capital fijo u operativo o el
financiamiento de la actividad productiva, que complementa las utilidades genera-
das por las empresas que no son distribuidas entre sus accionistas precisamente
para ser dedicadas a dichos fines. Por ese crédito, el prestatario paga una tasa de
interés activa.
Las ofertas de crédito tienen origen en los depósitos de las familias y de las
empresas por los que reciben una tasa de interés pasiva del intermediario financie-
ro, típicamente los bancos comerciales. En el caso de las familias, esos recursos son
parte de sus ingresos que tienen que ver con lo que obtienen como salarios, defini-
dos en el mercado laboral, por la venta de los bienes o servicios que producen,
definidos en los mercados respectivos, o como utilidades distribuidas originadas
en dichos mercados.
El intermediario financiero le agrega a esa tasa pasiva sus propios costos

operativos, que incluyen las remuneraciones de sus empleados, los pagos por bie-
nes y servicios requeridos en el proceso de intermediación, así como las provisio-
nes por eventuales malas deudas y la ganancia mínima a la que aspira. Los fondos
que reciben son aumentados por un multiplicador bancario que resulta del propio
proceso de intermediación; los créditos devueltos al intermediario y antes de que
éste los devuelva a los depositantes son empleados varias veces en el otorgamiento
de nuevos créditos. Un sistema financiero sano tiene, seguramente, un multiplicador
mayor a la unidad.
Cuando el mercado es competitivo, como en los países desarrollados, la tasa de

interés activa es, entonces, igual a la tasa pasiva más los costos operativos. Cuando
el mercado no es competitivo, oligopolizado o en el extremo cartelizado, esa igual-
dad no se cumple y la tasa de interés activa resulta de agregar a la tasa pasiva y a los
costos operativos, rentas no competitivas en beneficio del intermediario financiero.
De tal manera, la estructura del mercado depende principalmente de la política de
regulación, que define qué tan competitivo es el mercado, y de la política monetaria
que define el tamaño de la liquidez de la economía y por lo tanto el tamaño de los
recursos con que cuentan los agentes económicos.
De otro lado, la demanda de crédito tiene que ver con la actividad en los otros
mercados. De hecho, las empresas demandan crédito para poder expandir su capa-
cidad de producción cuando tienen un potencial de ventas mucho mayor del que
pueden atender con la capacidad que poseen. Se inscribe, nuevamente, en un pro-
blema de equilibrio general que involucra no sólo los mercados de bienes o servi-
cios, en los cuales pueden vender sus productos, y los mercados en los que se
definen la tasa de cambio, las tasas de interés y los salarios, sino también las políti-
cas monetarias, fiscales y de regulación vigentes que afectan esos mercados, y los
factores exógenos a las economías nacionales como pueden ser los precios o las
tasa de interés internacionales.
La economía es un sistema complejo que involucra diversos elementos, los mer-

cados, que se relacionan entre sí siguiendo determinadas reglas y en los que actúan
diversos agentes, ya sea adquiriendo bienes u ofreciéndolos. Actúan también sobre
ellos diversos factores externos, por ejemplo los precios internacionales, e internos,
por ejemplo un terremoto. De otro lado, las decisiones de política pública en general
y de políticas económicas en particular condicionan su comportamiento.
EQUILIBRIO GENERAL Y LOCALIZACIONES TERRITORIALES
Los aspectos y elementos anteriormente descritos hacían abstracción de la localización

espacial de la producción de bienes y servicios. Esa producción se da en el medio rural o en las
ciudades dependiendo de su naturaleza; la agricultura tienen un carácter rural, la producción
fabril y los servicios son usualmente urbanos. De otro lado, los agentes económicos se locali-
zan también en un territorio determinado a fin de, seguramente, minimizar el costo de

su traslado al sitio en el que se localiza la actividad que desarrollan. Ello implica, a su
vez, la localización de sus viviendas y el desarrollo de su hábitat.
Lo anterior sugiere, por consiguiente, que los mercados de los diferentes bienes
y servicios no sólo tienen expresión temporal sino espacial. De hecho, la existencia
de exportaciones e importaciones implica ubicaciones espaciales diferentes para
productores nacionales e internacionales y para productores localizados en territo-
rios diferentes cuando se habla de comercio interregional.
De tal modo, las economías regionales o urbanas incorporan los mercados de

los bienes y servicios cuya producción se desarrolla en su territorio, exportando
excedentes o importando faltantes a, o de, otras regiones u otros países. Pero tam-
bién incorporan un sector fiscal regional o urbano que incluye todos los gastos
públicos que se hacen en la región o en la ciudad, respectivamente, independiente-
mente de dónde se recauden los ingresos fiscales, en la propia región o ciudad, o
nacionalmente, siendo después redistribuidos regionalmente.
Por otro lado, al igual que cuando se trata el concepto de economía nacional, las econo-
mías regionales o urbanas se dinamizan por la inversión que también se localiza
espacialmente. Para el efecto, los recursos de inversión se producen en las diferentes regio-
nes y se consolidan nacionalmente, pero su asignación se hace sectorial y espacialmente
conforme a criterios de rentabilidad relativa y riesgo que combinan ambos aspectos.
Por cierto, las economías regionales o urbanas no incluyen mercados de factores

tales como los de divisas y los de crédito. Por consiguiente, la definición de los
precios respectivos se da en forma exógena a las economías regionales o urbanas.
La razón es clara. Las divisas y los recursos del crédito son consolidados
nacionalmente y, por lo tanto, sus precios son determinados en mercados naciona-
les. Tampoco consideran al sector monetario. Los aspectos monetarios y la cantidad
de medios de pago de las economías son también definidos nacionalmente.
Por su parte, las economías regionales y urbanas incluyen, ciertamente, mercados

de tierras. La tierra es un factor que por naturaleza es localizado. Sus demandas están
relacionadas con la ubicación de las actividades productivas y con las viviendas de los
vinculados a aquellas actividades. Incluyen también los mercados laborales no califi-
cados cuando no existe movilidad laboral entre las regiones o se da en forma muy
reducida. Si la movilidad fuera adecuada cabría hablar de mercados laborales no cali-
ficados nacionales y los salarios se formarían exógenamente a las regiones.
En ese sentido, es posible considerar, en la abstracción, a la economía nacional

como la agregación de los mercados de bienes y servicios localizados regionalmente.
Estos incluyen demandas y producciones regionales y sus faltantes y excedentes
son importados o exportados desde o hacia otras regiones y países; estos faltantes
y excedentes se agregan nacionalmente y se saldan. De tal modo, nacionalmente

sólo se dan excedentes o faltantes con otros países. A su vez, como se mencionó, en
cada región existen mercados de tierras y laborales no calificados, así como asigna-
ciones fiscales cuyos recursos provienen tanto nacionalmente como regionalmente.
Pero las cuestiones monetarias y los mercados de divisas, de crédito y laborales
calificados son definidos nacionalmente y, por lo tanto, los precios de estos últimos
son exógenos a las economías regionales.
El siguiente gráfico ilustra las relaciones del modelo de equilibrio general pre-
sentado anteriormente:
DIAGRAMA No. 9: Flujos, Precios, Mercados y Agentes en Equilibrio General

Pero lo anterior se hace en la abstracción. En la realidad hay problemas con los

flujos que van desde la microeconomía a la meso economía y de esta última a la
macroeconomía, los cuales son tratados en la teoría económica como la falacia de
composición. Dicha falacia consiste en concluir equivocadamente que una propie-
dad compartida por un cierto número de elementos individuales es también com-
partida por un conjunto de ellos o que una característica determinada de las partes
de un objeto debe aplicarse también al objeto completo.
Esta falacia induce a conclusiones y, en algunas oportunidades, a tomar deci-

siones de política erróneas, basados en argumentos lógicamente débiles, pero psi-
cológicamente impresionantes. Existe también la versión inversa de la falacia de
composición y se conoce como la falacia de la división que consiste en asumir que
la propiedad de algo debe aplicarse a sus partes, o que la propiedad de una colec-
ción de entes es compartida por cada integrante.
CRISIS INMOBILIARIAS Y FINANCIERAS

En ese contexto de compleja interacción e interrelación de los mercados no es
extraño ver comportamientos asociados entre los mismos y, por el contrario, es muy
frecuente observar crisis generalizadas en los diferentes sectores de la economía y
entre las diversas economías a nivel mundial. Es aún más generalizada la relación
entre las crisis financieras y las crisis inmobiliarias y la consecuente crisis económi-
ca mundial. Lo primero que habría que anotar es que la vivienda se diferencia del
resto de los bienes de la economía en varios aspectos, dentro de los cuales se en-
cuentran los siguientes:
Al tener un precio tan alto con relación a los ingresos, el papel del crédito es
prácticamente imprescindible y la cartera hipotecaria suele ser relevante en la
cartera total.
La producción de vivienda nueva representa un pequeño porcentaje de la ofer-

ta total que se encuentra representada por el stock total de vivienda.
Su adquisición se puede realizar para varios fines como uso, renta, inversión,
demostración, especulación, varias de ellas, combinaciones o todas a la vez.
Sin embargo, la disposición a pagar no es independiente de dichos fines.
Es un bien no transable en el sentido que al ser un bien localizado no puede ser

importado o exportado. Sin embargo, de una forma diferente a la señalada,
aunque poco observada, adquiere transabilidad al volverse fungible a través
del sistema financiero y de capitales80 .
80
Un desarrollo interesante en esta dirección se puede consultar en: De Soto, Hernando, El
misterio del capital: por qué el capitalismo triunfa en occidente y fracasa en el resto del mundo. Editora
El Comercio, Perú, 2000.
Es un bien de mérito, es decir un bien que es a su vez un derecho y una

mercancía.
Tiene el elemento de diseño arquitectónico que hace que parte del proceso de
producción sea un proceso de creación, como en las artes; en algunos casos
dicho elemento hace que adquiera semejanzas con la valoración y característi-
cas de los bienes culturales.
Cuando se adquiere la vivienda, se adquiere y, a su vez, se valora todo el entor-

no próximo: la localización, accesibilidad, seguridad, acceso a bienes y servi-
cios culturales, educativos, de salud, etc. Es decir, se adquiere la posibilidad de
habitar una ciudad particular, con las economías y deseconomías propias, así
como los componentes no sólo de la vivienda, sino del entorno ligado a su
localización.
La heterogeneidad es tal que incluso hay una buena cantidad de viviendas que
son únicas, aunque existe otra buena cantidad de sustitutas, es decir que las
sustitutas compiten entre sí en el mercado.
Dichas particularidades son un elemento sustancial en la comprensión de los

efectos de las crisis inmobiliarias en la economía mundial. A continuación se pre-
sentan algunos conceptos económicos que también ayudan a avanzar en la com-
prensión de dichas relaciones.
81
LA IRRACIONALIDAD DE LA RACIONALIDAD PERFECTA
George Akerlof, en su teoría de la selección adversa, el premio Nobel Herbert Simon

y algunos otros economistas, mostraron que, a menudo, es racional no ser totalmen-
te racional. El esfuerzo de analizar toda la información disponible puede resultar
muy costoso y el esfuerzo no vale la pena. La casi racionalidad puede considerarse
en cierto sentido como una forma superior de la verdadera racionalidad.
El aporte de Akerlof fue mostrar que la conducta casi racional y la conducta

perfectamente racional tienen implicaciones muy diferentes para la política econó-
mica. Incluso, una explicación de las recesiones es que se producen porque la gente,
aunque sea razonable, no es perfectamente racional. Durante las recesiones parece
que hay oferta en todas partes y que no hay demanda en ninguna.
81
Un análisis del cual se nutre este apartado en la discusión entre la racionalidad y las recesiones
se puede encontrar con el mismo nombre en: Krugman, Paul, Vendiendo prosperidad: sensatez e
insensatez económica en una era de expectativas limitadas. Ariel Sociedad Económica, Barcelona,
Primera reimpresión, 2000, p.p. 213-216.
Tal vez la mejor forma de comprender lo anterior es a través del mercado de la

vivienda. Para el efecto, se podría hablar, en general, de dos tipos de mercado,
aunque en la realidad se encuentran matices de todo orden entre dichos tipos de
mercado: mercados como el del maíz, en lo que la conducta razonable de los indivi-
duos lleva al mercado en su conjunto a comportarse racionalmente; y mercados
como el de la vivienda, en los que la conducta casi racional de los individuos puede
generar resultados globales sumamente irracionales82 .
La diferencia entre dichos mercados radica en la relativa imperfección de la

competencia. En los mercados más competitivos los productores no pueden fijar el
precio del mercado y por lo tanto no pueden fijarlos mal: el mercado se ajusta
relativamente rápido por la vía de los precios. El producto es homogéneo y el precio
de equilibrio es único.
En cambio, en el caso de la vivienda, dada su gran heterogeneidad, sin que se

pueda afirmar que todas las viviendas son diferentes, pueden identificarse varios
mercados, correspondientes a cada estrato de ingreso al que se destinan. Más aún,
al existir otra tanta multiplicidad al interior de cada uno de ellos, prevalecen situa-
ciones típicas de competencia monopolística que permiten a los ofertantes fijar,
incluso de manera un poco irracional, un precio de equilibrio por encima del que
prevalecería en un mercado competitivo con un producto homogéneo. Ciertamente,
al resultar mayor el grado de heterogeneidad en las viviendas destinadas a los
estratos más altos, por la posibilidad de lograr diseños arquitectónicos menos
estandarizados y emplear una diversidad amplia de materiales, es de esperar que el
grado de competencia monopolista sea mayor en dichos mercados y, por lo tanto,
sus precios sean menos competitivos que los de las viviendas más homogéneas,
destinadas a poblaciones de menores ingresos.
En general, las recesiones en el sector vivienda se caracterizan por la existencia

de un enorme stock de viviendas que hace parte de la oferta, pero que no encuentra
la demanda correspondiente. Generalmente los excesos de oferta o demanda se
eliminan vía ajuste de los precios; sin embargo, en un bien como la vivienda el
ajuste no se realiza a la velocidad requerida. Lo anterior se produce porque, como
se indicó, la vivienda es un bien muy distinto a los demás bienes.
El vendedor se encuentra en una disyuntiva muy distinta que en los otros bie-
nes: entre vender a un precio alto o vender rápidamente. Pedir un precio excesivo en
un mercado como la vivienda es una decisión irracionalmente racional. Pero si esas
decisiones casi racionales se producen en una recesión, se genera un exceso de
oferta de larga duración característico de las crisis inmobiliarias.
82
Se habla de racional e irracional en el sentido corriente. Una forma más adecuada sería
introducir, al menos, el aporte de Freud, padre del psicoanálisis, quien descubre un compo-
nente a-racional en el ser humano, denominado inconsciente.
En la actualidad, donde cada vez más los bienes se complejizan a la par con la
sociedad, se vuelven más heterogéneos entre sí y por lo tanto su competencia se
vuelve más monopolística, particularmente en los mercados de bienes no transables,
sus precios se alejan más de los costos de producción y los efectos de la casi racio-
nalidad en la economía global son cada vez más evidentes. Cada vez más los pre-
cios y salarios se vuelven más inflexibles a la baja y el ajuste de los mercados se da
más lentamente, por lo cual las recesiones son más profundas y el ciclo económico
más pronunciado e irregular.
Sin embargo, es necesaria la comprensión de los efectos globales de una crisis a

nivel nacional. El argumento más popular es el de la interconexión a nivel global.
Sin embargo, tal interconexión no es lo suficientemente clara para por sí sola para
dar cuenta de las crisis globales. Por ejemplo, la relación entre Estados Unidos y la
Unión Europea no explica más del 2% de las exportaciones totales de cada uno de
los bloques: un incremento en el producto de E.U del 1% implica un estímulo de tan
sólo 0,04% de la producción europea.
Hay una paradoja. Sí la interdependencia global es tan limitada ¿cómo se expli-

ca que con tanta frecuencia se den recesiones que afectan a varios países del mundo
al mismo tiempo? Paul Krugman propone que una respuesta sería plantear el ciclo
económico como un ejemplo de la sincronización de fases (de frecuencias o de
dos oscilaciones). Huygens en el siglo XVII advirtió que dos relojes de péndulo
colocados a la misma altura, a ambos lados de un tabique que mediara entre dos
habitaciones, acabarían sincronizando sus movimientos.83
En ese sentido, la crisis en una economía puede generar una pequeña perturba-
ción, necesaria para poner fin al período de expansión en la otra economía. Incluso,
no sería necesario que esas dos economías estuvieran demasiado relacionadas en-
tre sí para terminar generando un ciclo sincronizado. Aunque el vínculo fuera
moderado, volúmenes de importación relativamente pequeños pueden llegar a pro-
ducir grandes fluctuaciones económicas en las dos economías al mismo tiempo.
Obviamente, entre mayor sea la interdependencia mayor será el efecto de la crisis de
un país en el otro y entre mayor sea la importancia económica del país en crisis en
la economía global, mayor será el efecto de cascada.
Lo anterior es de importancia para la actual coyuntura mundial y nacional y

para la discusión del hábitat y su núcleo constitutivo central, la vivienda. Para el
efecto, conviene recordar el famoso efecto mariposa84 de la teoría del caos que
83
Ver: Krugman, Paul, La organización espontanea de la economía. Antoni Bosch Editor, Barcelona,
1996. Particularmente el apartado: sincronización de fases y el ciclo económico global, p.p. 99-102.
84
Dicho término fue acuñado por Edward Lorenz, uno de los pioneros de la Teoría del Caos, en 1963 en
un trabajo matemático para la predicción del clima. Lorenz, quien falleció recientemente, descubrió
que con pequeñísimos cambios en los parámetros del modelo se lograban resultados completamente
diferentes.
hace referencia a la noción de sensibilidad de las condiciones iníciales. La idea es

que, dadas unas condiciones iníciales de un determinado sistema, la más mínima
variación en ellas puede provocar que el sistema evolucione en formas totalmente
diferentes. Sucediendo así, una pequeña perturbación inicial, mediante un proceso
de amplificación, generaría un efecto considerablemente grande. Dicho efecto se
suele resumir en el siguiente proverbio: el aleteo de una mariposa en Pekín puede
producir, tiempo después, un huracán en Texas.
La teoría de la complejidad, hoy conocida como la ciencia de la complejidad,

tiene en Ilya Prigogine a uno de sus más destacados exponentes. Para él, razón y
vida deben ser un conjunto más interconectado. Sus trabajos, como el de tantos
teóricos de la mitad del siglo pasado, han desarrollado nuevos campos de investi-
gación científica, como la termodinámica de los procesos lejos del equilibrio, y de
las estructuras disipativas, o los sistemas caóticos. Con ello han contribuido, como
pocos, a una teoría social más coherente, donde se busca la articulación de los
saberes sobre lo humano individuo y sociedad -escindidos en las universidades
en ramas especializadas como la sociología, la psicología, la antropología, la filoso-
fía, la política, y la economía, proponiendo un diálogo transdisciplinar entre las
ciencias naturales, incluidas las matemáticas, y las denominadas ciencias sociales.
Prigogine contribuyó enormemente en este diálogo, utilizando una de sus mayores
contribuciones en la discusión del tiempo físico, mostrando como éste, como los
múltiples desarrollos que se hacen en torno a él, son irreversibles85 .
Así las cosas, una de sus contribuciones teóricas de mayor renombre, la teoría de
las estructuras disipativas, muestra como en lo esencial la realidad es una «mez-
cla» de desorden y orden, y que el universo funciona de tal modo que del caos nacen
nuevas estructuras, llamadas estructuras «disipativas». A través de la compleji-
dad, Prigogine explica las transiciones orden-desorden indicando como el orden
sucede por el fluir, por la flecha del tiempo.86
Sin embargo, la teoría del caos no se opone radicalmente a la teoría determinista,

en el sentido de proponer que sólo existe el caos y el azar. Más bien propone un ciclo
de orden, desorden, orden, etc., de forma tal que uno lleva al otro y así sucesivamen-
te, tal vez en forma indefinida: el orden es constitutivo de complejidad creciente,
85
Es decir: no existe simetría entre el pasado y el futuro como pretenden los supuestos de un mundo
idealizado. La irreversibilidad en términos prácticos implica que en un momento dado se toman
decisiones que tienen consecuencias, tanto en la vida de las personas como en los procesos sociales y
sectoriales.
86
Para un análisis a profundidad se puede consultar la obra de Prigogine, particularmente los libros: i)
Prigogine, Ilya y Stengers, Isabelle, La nueva alianza. Opera Mundi, Círculo de Lectores, Biblioteca
Universal, Barcelona, 1997; ii) Prigogine, Ilya, El fin de las certidumbres. Taurus, Santillana Edicio-
nes, Madrid, 1997; y iii) Prigogine, Ilya, Las leyes del caos. Editorial Critica, Barcelona, 1997.
producto de la interacción entre el azar y la necesidad87 . Los procesos de la realidad

dependen de un enorme conjunto de circunstancias inciertas que determinan, por
ejemplo, que cualquier pequeña variación en un punto del planeta, genere en los
próximos días o semanas un efecto considerable en el otro extremo de la tierra88 .
El ser humano ha demostrado gran habilidad en abrirse a lo desconocido y esta

habilidad está, sin duda, en la raíz de su compleja estructura emocional, de su
psiquis y de su gran angustia existencial, su incapacidad casi ancestral para acep-
tar el sufrimiento y la muerte.
En ese sentido, los aportes de Prigogine sobre la irreversibilidad llevan a repen-

sar viejos axiomas con los cuales hemos construido la ciencia. De acuerdo con la
segunda ley de la termodinámica, los fenómenos irreversibles producen entropía.
Como enseña el propio Prigogine, cerca del punto de equilibrio la termodinámica
describe un mundo estable pero inmerso en un mundo caracterizado por fluctua-
ciones.
Estas enseñanzas permiten acercarse a la actual realidad económica mundial

donde un pequeño desajuste en una economía puede causar una gran crisis en
muchas otras, permitiendo rastrear cierto comportamiento caótico en la economía.
En términos del proverbio que describe al efecto mariposa se podría afirmar que: el
atraso en la deuda hipotecaria de un hogar en Nueva York puede producir, tiempo después,
una recesión en Colombia. Y lo más importante, la crisis hipotecaria y sus fluctuacio-
nes, pueden dar lugar a nuevas estructuras espacio-temporales.
A continuación se presentaran algunos elementos de la geometría fractal y algu-

nas aplicaciones a la economía, particularmente sobre los mercados financieros.
89
FINANZAS Y FRACTALES
Como es sabido el estudio de las fluctuaciones trae consecuencias no sólo en los

mercados -en la realidad concreta- sino en las teorías que tratan de interpretar
dichas realidades. Una contribución de las ciencias de la complejidad para el tema
tratado es la obra de Benoit Mandelbrot, para quien en un mundo cada vez más
complejo, los científicos necesitan tanto las imágenes como los números, la visión
87
No por azar una de las reflexiones fundamentales de otro gran teórico de la complejidad, F. Jacob,
se centran en mostrar como la vida humana siempre conlleva un diálogo continuo entre lo que podría
ser y lo que es, entre lo posible y lo real. Para Jacob la realidad se crea, surge, a partir de un equilibrio
siempre inestable; F. Jacob, La lógica de lo viviente. Tusquets Editores, 1999, p.p. 22 y 28.
88
Pablo Cazau, La teoría del caos, Antropos Moderno, octubre de 2002. www.antroposmoderno.com
89
Un análisis detallado del cual se nutre este apartado se puede consultar: Mandelbrot, Benoit y Hudson,
Richard, Fractales y finanzas. Una aproximación matemática a los mercados: arriesgar, perder y
ganar. Tusquets Editores, Barcelona, mayo de 2006.
geométrica propia de los arquitectos y la analítica propia de las matemáticas y sus

modelos.
La esencia creativa de la geometría fractal no es otra que la combinación adecua-

da de lo formal con lo visual, rescatando el poder de la imagen pero sin descuidar
los números: un buen médico mira ambas cosas, las imágenes y los núme-
ros. Para el caso, en la vivienda, se mira no sólo la forma arquitectónica sino su
manera de adquirirla, los ingresos, la economía.
El mensaje de Madelbrot es de enorme utilidad práctica en la actual coyuntura

caracterizada por una turbulenta crisis, no sólo de las hipotecas, sino monetarias
que llevan a mercados caóticos y a burbujas de capital que se inflan y estallan. En
el comportamiento de los mercados financieros y de capitales se observan todos los
días tendencias perturbadoras, tendencias que la ortodoxia económica prefiere des-
cartar tratándolas como datos atípicos. La teoría económica convencional asume
que el comportamiento de los mercados, entre ellos el financiero y de capitales, se
ajustan a una pauta dócil y afirma que los precios subirán o bajaran con la misma
frecuencia: los grandes cambios son extremadamente raros. Según ella, si se organi-
zan todos los movimientos en un histograma, las columnas formarían una campa-
na de Gauss90 : los cambios numerosos y pequeños se agruparán en el centro y los
grandes y extraños en los extremos.
En el caso de los mercados de capitales, los supuestos son que los cambios de
precios son estadísticamente independientes distribuyéndose con normalidad. Los
precios siguen un camino aleatorio (paseo aleatorio). Las variables centrales en la
conformación de los portafolios de inversión son la media y la varianza; con sólo
esos datos, se podría generar una cartera de inversión eficiente: el mayor rendi-
miento con el menor riesgo; entre mayor sea el riesgo, mayor será el beneficio espe-
rado91 .
Sin embargo, en la realidad los mercados son turbulentos, escabrosos e irregula-

res. Por ejemplo, de acuerdo con la teoría convencional el comportamiento de los
precios de las acciones se debería mantener en un rango estrecho, donde los picos
más altos son poco frecuentes y están dispersos. Dichos cambios en el 95% de los
90
La campana de Gauss recibe este nombre por la representación gráfica que toma la función de densidad
probabilística más famosa: la normal. La importancia de ésta radica en que muchos fenómenos
naturales pueden ser modelados por medio de este instrumento. Por ejemplo, la talla de las personas,
el coeficiente intelectual, etc.
91
Los principales supuestos son: i) la gente es racional y su única meta es enriquecerse; ii) todos los
inversores son iguales; iii) el cambio de los precios es prácticamente continuo y iv) los cambios en
precios siguen un movimiento browniano.
casos no deberían ser mayores a dos desviaciones estándar92 y en el 98%, no mayo-

res a tres.
Por el contrario, cuando se observa el comportamiento real de los precios de

las acciones, por ejemplo el comportamiento del Dow Jones diario desde enero de
1919 hasta abril de 2008, se observa que los picos no solamente se encuentran
concentrados en momentos de agitación, sino que los grandes cambios son mu-
chísimo más frecuentes de lo esperado, e incluso algunas serían teóricamente
imposibles. El Dow Jones debería crecer por encima del 7% cada 300.000 años.
Empero, durante el siglo XX dicho incremento se produjo 48 veces. Las colas de
las distribuciones no se adelgazan, sino que siguen una ley potencial. Los vaive-
nes extremos de los precios, como diría Mandelbrot, son la norma, no aberracio-
nes ignorables93 (ver Gráfica No. 22).
GRÁFICA No. 22: Cambios en el índice de Dow Jones, en desviaciones estándar
Fuente: Bloomberg, Cálculos: UN-Hábitat/Colombia
La respuesta de la ortodoxia económica ante dicha inconsistencia entre los mo-

delos y la realidad, ha sido sofisticar los antiguos modelos (GARCH FIGARCH).
A decir de Mandelbrot le ponen parches a las antiguas teorías se trata de un edificio
92
La desviación estándar es una estadística que mide la dispersión de los datos: entre más
dispersos se encuentren, mayor será la desviación estándar. En el caso de la distribución
normal la dispersión es relativamente pequeña y los casos extremos (crecimientos o
decrecimientos muy elevados) son pocos.
93
Mandelbrot, Benoit y Hudson, Richard, Fractales y finanzas. Una aproximación matemática a los
mercados: arriesgar, perder y ganar. Tusquets Editores, Barcelona, mayo de 2006, p.p. 105-123.
intelectual construido sobre arena. Para el Premio Nobel de Economía Paul

Samuelson94 : Un respeto por la evidencia me lleva a inclinarme por la hipótesis de que la
mayoría de asesores en materia de carteras de inversión deberían cambiar de oficio (hacerse
fontaneros, enseñar griego o contribuir al producto nacional bruto ejerciendo de ejecutivos
de empresas). En el mismo sentido, Krugman afirmaba que: los líderes asiáticos
que han condenado las diabólicas maniobras de los especuladores, han estado equivocados.
Lo que yo vi no fue un paquete predatorio de lobos especuladores: era una congregación
extremadamente peligrosa de ovejas financieras.95
En nuestro medio, Jorge Iván González lo afirma acertadamente de la siguiente

manera: la ciencia económica tiene que vérselas con los juicios de valor. Las consecuen-
cias que se desprenden de esta nueva perspectiva analítica son tan azarosas que la teoría
neoclásica continúa encontrando subterfugios para minimizar las conclusiones radicales de
Arrow. La teoría económica, no se atreve a considerar en serio los juicios de valor porque
le teme a la incertidumbre. La economía no dispone de los instrumentos metodológicos que la
ayuden a convivir con el azar.96
En ese contexto, las aplicaciones de la teoría del caos a la economía y especial-

mente al comportamiento de los mercados financieros y de capitales son cada vez
más frecuentes y más tenidas en cuenta en el entorno académico. La geometría
fractal y multifractal es precisamente el estudio de ese tipo de fenómenos presentes
en un conjunto diverso de tareas.
Un fractal es un patrón o forma cuyas partes evocan el todo, es un objeto geomé-

trico cuya estructura básica se repite a diferentes escalas. El término fue propuesto
por Mandelbrot en 1975 y deriva del Latín fractum, que significa quebrado o fractu-
rado. Es como sostiene el propio Mandelbrot, una forma geométrica que puede
fracturarse en partes menores, cada una de las cuales evoca la totalidad a menor
escala. Es un camino en la misma línea de Prigogine, una búsqueda para captar lo
irregular, lo escabroso; en una palabra, todas aquellas imperfecciones que se tratan
de omitir en la vida pero que bien vistas son una parte significativa de su esencia. 97
94
Samuelson, Paul, The fundamental approximation theorem of portfolio analysis in terms of means,
variances and higher moments. Review of Economic Studies No. 37, octubre, 1970. Citado en
Mandelbrod y Hudson, Ibid.
95
Krugman, Paul, El gran resquebrajamiento: cómo hemos perdido el rumbo en el nuevo siglo. Univer-
sidad de los Andes, Editorial Norma, Bogotá, 2004, p. 60.
96
González, Jorge Iván, Ética, economía y políticas sociales. Corporación Región, Bogotá, abril
de 2006.
97
Este no es el lugar para ocuparnos del gran teórico de la psiquis y lo social histórico, Cornelius
Castoriadis, pero con él, sabemos que la psique humana es a-funcional. En ella se da una
ruptura entre los procesos psíquicos y los biológicos. Para acceder a esta discusión, es clave
entender que hoy asistimos a la creación de una nueva forma de ver, donde se deben tratar de
articular los distintos estratos o dominios del ser y hacerlo lo más consistente posible. Esto es
estableciendo la especificidad y diferencia de cada uno de ellos, sin olvidar que las leyes
reversibles de Newton solo cubren una minúscula fracción del mundo en que vivimos, la
Los fractales pueden ser generados por un proceso recursivo o iterativo, capaz
de producir estructuras auto-similares a cualquier escala de observación. Los
fractales son estructuras geométricas irregulares y de detalle infinito. Es una clase
especial de invariancia simétrica que relaciona un todo con sus partes98 .
La clave de la geometría fractal está en detectar la regularidad dentro de lo

irregular, la pauta en lo uniforme. Los fractales pueden parecer caóticos, pero todos
tienen un origen simple: son la expresión lógica de unas pocas ideas, reglas o
relaciones matemáticas (pueden ser determinísticas, pero también contener elementos
aleatorios). Reglas simples dan lugar a estructuras complejas, y las estructuras
complejas se de-construyen en reglas simples.
En los mercados todos los gráficos de precios se parecen en su aspecto general,

no se podría decir si son diarios, mensuales, trimestrales, etc; todos son igualmente
movedizos. Se observa una pauta fractal. Mandelbrot afirma que el corazón mismo
de las finanzas es fractal y que las turbulencias mercantiles tienden a concentrarse
en el tiempo. Según dicho autor, los mercados funcionan en un tiempo mercantil,
distinto del tiempo del reloj lineal del movimiento humano. El tiempo mercantil
acelera el reloj en los periodos de alta volatilidad y lo retarda en los de estabilidad.
Como todo el mundo sabe, los mercados financieros son arriesgados, por ello,
Mandelbrot estudia el riesgo como clave para obtener un conocimiento del mundo
y tratar de tener algún control cuantitativo del mismo: El hombre de la calle es sabio
al presumir que los mercados son arriesgados -sobre todo tras el catastrófico final de las
burbujas de internet- pero los teóricos de la economía no son tan sabiosUna mejor evalua-
ción del riesgo y una mejor comprensión de cómo se conducen los mercados en función del
mismo constituyen la meta de una buena parte de mi trabajo.99
Para terminar esta pequeña incursión en el mundo de la geometría fractal, es

importante presentar un par de conceptos que seguramente en un futuro se conver-
tirán, aún más claramente, en elementos para el entendimiento y adecuada regula-
ción de los mercados financieros y de capitales.
descripción del movimiento de los planetas. Como lo señaló a menudo Prigogine, la materia
en equilibrio es ciega; lejos del equilibrio, empieza a ver; empero, no se puede omitir que el
mecanismo por él descubierto, la bifurcación, es distinto en química, biología o economía,
aunque observando ciertas regularidades no dejan de sorprendernos, sus extrañas analogías.
Para desarrollar esta discusión se puede consultar en: Giraldo, Fabio, Ciudad y crisis: ¿hacia un
nuevo paradigma? TM Editores, abril de 1999.
98
A un objeto geométrico fractal se le atribuyen las siguientes características: i) es demasiado irregular
para ser descrito en términos geométricos tradicionales; ii) posee detalle a cualquier escala de obser-
vación; iii) es auto-similar (exacta o estadísticamente) y iv) se define mediante un simple algoritmo
recursivo.
99
Ibíd., p.p. 28 y 29.
1. La dependencia en el tiempo. Los economistas o suponen la independencia o

en el mejor de los casos incorporan una dependencia de corto plazo a partir de
las autocorrelaciones: las correlaciones más fuertes son las de corto plazo y las
débiles a largo plazo. La tesis de Mandelbrot es que las correlaciones decrecen,
pero tan despacio que parece que los efectos nunca se desvanecen del todo.
2. La variabilidad desbocada. Los cambios abruptos y las cuasi tendencias, son

los hechos básicos de un mercado financiero que todo modelo debe acomodar.
Para ello, para captar los rasgos salvajes del mercado, Mandelbrot les dio nom-
bres y relatos bíblicos con el fin de fijarlos en la memoria: el efecto Noé, que
refleja el cambio abrupto o discontinuidad, y el efecto José, que muestra los
cuasi ciclos a través de los sueños proféticos del faraón, lo cual le permitió
señalar que José se ganó desde esos tiempos el título de ser el primer especula-
100
dor internacional y, podría añadirse, el primer analista de los ciclos econó-
micos. Cada mercado puede tener una tonalidad distinta, una mezcla diferen-
te de ambas formas con la que la teoría de los fractales ha ayudado enormemen-
te a explicar los rasgos salvajes de los mercados.
No hay acto que no tenga consecuencias para otros. Un dogma de la teoría del caos es
que, en los sistemas dinámicos, el resultado de cualquier proceso es sensible a su punto de
partida (o, de acuerdo con el famoso cliché, el aleteo de una mariposa en el Amazonas puede
causar un tornado en Texas). No digo que los mercados sean caóticos, aunque mi geometría
fractal es una herramienta matemática primaria de caología. Pero está claro que la economía
global es una máquina inconcebiblemente complicada. A toda la complejidad del mundo
físico de la meteorología, las cosechas, la minería y las factorías, hay que sumar la compleji-
dad psicológica de las actuaciones personales basadas en expectativas ilusorias de lo que
puede o no ocurrir, y que no son más que meros fantasmas.101
FINANZAS, FUNDAMENTOS EMPRESARIALES Y PRECIOS DE ACCIONES

El comportamiento de los mercados financieros en los países desarrollados pare-
ciera explicarse de una manera adecuada por la teoría del caos mencionada. Sin
embargo, el comportamiento de dichos mercados en los países en desarrollo, peque-
ños, poco profundos y poco competitivos, puede explicarse de manera diferente.102
En estos países, una explicación más acertada estaría dada por un modelo que
refleje el comportamiento adoptado por inversionistas que no logran diversificar
100
Ibíd., p. 210.
101
Mandelbrot y Hudson, Ibíd., p. 196.
102
El presente numeral es adaptado de César Ferrari y Alex Amalfi González, Fundamentales empre-
sariales y económicos en la valoración de acciones. El caso de la bolsa colombiana, en Cuadernos
de Administración, Pontificia Universidad Javeriana, junio 2007.
adecuadamente sus riesgos en la bolsa local por la poca profundidad del mercado.
Por ello emplean como instrumentos alternativos de inversión la compra de divisas
extranjeras. Como resultado de dicho contexto y de la incorporación de la divisa
como instrumento de inversión, los vaivenes en el mercado cambiario y en el com-
portamiento monetario tienen importantes efectos sobre la determinación de los
precios de las acciones.
Ese sería el caso colombiano. Durante los últimos años, Colombia ha experimen-
tado una trascendental apreciación en los precios de sus activos financieros, tanto
los de renta fija como los de renta variable. El Índice General de la Bolsa de Valores
Colombia (IGBC) subió desde 1,000 puntos el 3 de Julio del 2001 hasta un máximo
histórico de 11,433 puntos el 27 de Enero del 2006. Ello representó una valoración
acumulada de 1,043%,103 muy superior a la de otras bolsas del mundo.
La mayoría de los analistas relacionados con el mercado, muchos de ellos

formadores de opinión a través de los medios de comunicación, manifestaron
sistemáticamente que el incremento del precio de dichas acciones respondían a una
mejora dramática de los elementos fundamentales que determinan los precios de
las acciones: 1) El desempeño de las empresas cuyas acciones son negociadas en la
bolsa en cuestión y 2) la percepción de riesgo que sobre estos activos tienen los
inversionistas.
Sin embargo, dichas explicaciones resultan insuficientes para explicar el fenó-

meno aludido. Para probar una explicación alternativa, Ferrari y Amalfi diseñaron
un modelo de comportamiento racional en la valoración de activos financieros
asumido por los actores del mercado considerando no sólo tales fundamentales si
no sus expectativas cambiarias y su nivel de disponibilidad de fondos para invertir.
Tales expectativas parecieran incrementar los precios de las acciones o mermar su
valorización más allá de lo que los modelos normativos y los elementos fundamen-
tales aludidos indicarían.
El modelo mencionado, aplicado a la situación colombiana, guarda relación

con el enfoque de balanceo de portafolios. Las demostraciones econométricas reali-
zadas, que incluyen pruebas de integración y cointegración, demuestran que la
valoración de las acciones en Colombia en los últimos 5 años respondió a factores
distintos a los que esbozan los modelos de valoración normativa. Al ser tan peque-
ña la economía colombiana y con tan poca participación del comercio internacio-
nal, los flujos de capitales afectan de forma importante el mercado cambiario local
y los movimientos del tipo de cambio afectan radicalmente el desempeño de una
bolsa esencialmente formada por empresas del sector financieros y grandes empre-
sas industriales.
103
www.corfinsura.com.co/espanol/indicadores.
Los resultados demuestran que el tipo de cambio se mueve armónicamente aun-

que en sentido contrario a los vaivenes de la Bolsa de Valores (la tasa de cambio
sube, los precios de las acciones bajan). Evidencian también que la valoración de
las acciones, más allá del comportamiento de los dividendos y de las tasas de
interés, se explica por un efecto de sustitución de instrumentos de inversión entre
acciones y dólares.
La explicación de tal comportamiento reside en el hecho de que los mercados de

divisas y acciones compiten por recursos entre sí y la formación de expectativas
cambiarias, genera la reasignación de dichos recursos entre los mercados. Ante
expectativas de revaluación del peso colombiano los recursos invertidos en dólares
disminuyen reubicándose en acciones, pero la escasez de estos títulos genera pre-
sión sobre los precios elevándolos más allá de lo que resulta justificable a partir de
los fundamentales de las empresas: dividendos y tasas de interés.
Si no existen fundamentales empresariales que expliquen el precio de las accio-

nes, entonces debe haber una burbuja. Dicha burbuja resulta racional pues se expli-
ca por un exceso de demanda de títulos ante el desplome del precio del dólar, que es
uno de las principales alternativas de inversión, y una disponibilidad de recursos
monetarios que elevan los precios de los activos financieros ante la imposibilidad
de mayor diversificación.
A su vez, las revaluaciones conducen a que la gente liquide posiciones en dóla-

res e invierta en la Bolsa incrementando la demanda por títulos de renta variable.
Simultáneamente, los incrementos en la bolsa atraen a los inversionistas motivan-
do a que liquiden posiciones en dólares e inviertan. El fenómeno puede explicarse
como un escape de la baja rentabilidad de la divisa o como un atractivo por la alta
rentabilidad de la bolsa.
Adicionalmente, la burbuja puede estar siendo alimentada por el optimismo, un

poco irracional que llega a la euforia, que se percibe en la sociedad colombiana. En
términos de Krugman es lo que se denomina optimismo autodestructivo: tan
pronto como un número significativo de inversionistas comienza a preguntarse si la burbuja
va a explotar, explota En realidad ¿qué inició este espiral descendente? ¡A quién le impor-
ta! Cualquier cosa insignificante puede desencadenar una avalancha una vez las condicio-
nes para ella están dadas104 .
De tal modo, los precios vistos en la Bolsa durante el final del 2005 y princi-
pios del 2006, sólo serían vistos nuevamente en la medida que se generen expec-
tativas de revaluación o revaluaciones reales como las experimentadas en dichos
periodos.
104
Paul Krugman, El gran resquebrajamiento: cómo hemos perdido el rumbo en el nuevo siglo. Univer-
sidad de los Andes, Editorial Norma, Bogotá, 2004, p.76-77.
Es más o menos evidente que dicha revaluación se debió en esos tiempos, en

gran medida, por el excedente de dólares originados en los fuertes incrementos de
los precios de materias primas exportadas por Colombia, por la drástica reducción
de las tasas de interés en Estados Unidos que atrajo capitales hacia las economías
emergentes, y al reconocimiento público del Banco de la República de su incapaci-
dad para atajar la revaluación, un pre-anuncio que acabó atrayendo más capitales.
Dicho fenómeno fue también común al resto de los países latinoamericanos por las
mismas razones y por la misma manera en que respondieron en términos de políti-
ca económica.
Lo que ocurrió finalmente es que dada la enorme presión política, ante la fuerte
tendencia revaluacionista, el Banco de la República acabó adquiriendo una canti-
dad sustancial de divisas, lo que implicó una emisión monetaria notable, elevó la
liquidez en el mercado, profundizó la demanda por acciones y elevó aún más los
precios de las mismas. A su vez, redundó también en un incremento del valor de las
importaciones, que más adelante, al superar el incremento en el valor de las expor-
taciones, dio lugar a un corto periodo de devaluación de la tasa de cambio que
condujo a la caída simultánea de los precios de las acciones.
Por otra parte, los enormes recursos que acumulan los fondos de pensiones
voluntarias y obligatorias deben ser colocados en los limitados mecanismos de
inversión del mercado local, generando presiones sobre los precios de los activos
financieros. Si la moneda extranjera no es un instrumento atractivo por su
revaluación, entonces estos son destinados a la compra de acciones.
Como viene ocurriendo actualmente, lo que el modelo sugiere es que si se dan los
elementos coyunturales como el incremento sustancial de los precios internaciona-
les, la reducción de la tasa de interés pasiva externa, el pre-anuncio de revaluación
y emisiones monetarias que amplíen los medios de pago pero insuficientes para
evitar la revaluación, etc., se generaría un nuevo incremento de la oferta de divisas
que reduciría las expectativas sobre el precio del dólar induciendo a que los fondos
regresen a la Bolsa presionando súbitamente los precios, más allá de lo que puedan
explicar los elementos fundamentales empresariales de esas acciones como instru-
mentos de inversión.
La evidencia sugiere que estas relaciones tan marcadas entre los mercados
cambiario, accionario y el sistema monetario, pueden desvirtuar, al menos par-
cialmente, la efectividad de los instrumentos monetarios a disposición del banco
central.
VISLUMBRANDO EL FUTURO
Con ese complicado contexto nacional e internacional, adquieren una importancia
particular los problemas mundiales de recesión económica y elevados precios de
los alimentos, así como los nacionales de crisis comercial con los vecinos y relación
entre los mercados cambiario y de valores.
Para un análisis adecuado conviene comenzar con la política monetaria del

Banco de la República. La política monetaria actual se define a partir de la inflación
como objetivo. Si la Junta del Banco de la República juzga que existe un exceso de
demanda por la aceleración de la inflación, eleva su tasa de interés. Con ello se
elevan las tasas comerciales, se reduce el crédito y la demanda en los mercados.
Si el diagnóstico de inflación es equivocado, el método conduce a una crisis de

balanza de pagos. Por ejemplo, la inflación no se origina por un exceso de demanda
sino por inflación externa. Podría ser el caso actual por el crecimiento de los precios
internacionales de alimentos, petróleo y derivados, y porque no existiría exceso de
demanda en los no transables.
Si los precios internacionales aumentan, se trasladan directamente a los precios

domésticos de transables y, vía precios de los insumos, también a los de los no
transables. Si se eleva la tasa de interés, suben los precios de transables y no
transables vía costos financieros, que se añade a los incrementos por los precios
internacionales.
Por otro lado, las tasas de interés elevadas atraen capitales externos. Las empre-
sas grandes se financian externamente pues domésticamente les resulta muy caro:
el importante diferencial de tasas es aumentado por la revaluación cambiaria. El
exceso de dólares que ocasionan produce dicha revaluación que compensa parte de
los efectos de tasa de interés y precios internacionales. En el neto, la inflación se
acelera; a marzo 2008 fue 5.9%, superior al 5.6% de 2007.
Por otro lado, el ingreso de divisas expande la demanda con lo que aumentan
las importaciones, aceleradas por la revaluación cambiaria. Así, aunque el valor de
las exportaciones crece por los precios internacionales, el de las importaciones lo
hace más fuertemente, generando un déficit en cuenta corriente de la balanza de
pagos. Dicho déficit es sobrecompensado por el superávit de la balanza de capita-
les inducido en gran medida por las tasas de interés. De tal modo, la tasa de cambio
continúa revaluándose, reduciendo la competitividad de los transables, lo que acen-
túa el déficit en cuenta corriente; casi 4% del PIB en 2007.
El círculo finaliza abruptamente cuando una recesión internacional hace caer

precios internacionales, remesas y flujos de capitales o las empresas piensan que el
riesgo es grande, dejan de traer capitales y de expandirse. Concluye con una crisis
de balanza de pagos, recesión, devaluación, inflación, caída de ingreso real, más
recesión hasta una nueva expansión en el siguiente ciclo.
Lo anterior podría simplemente ser una lectura pesimista de la bola de cristal de

los instrumentos económicos. Algún chiste de la profesión afirma que los econo-
mistas han pronosticado 9 de las últimas 5 recesiones. Sin embargo, si llama la
atención el complejo entorno por el que atraviesa la superación de la deuda social
en Colombia e incluso la posibilidad de mantener lo que se ha avanzado en Bogotá.
Hace algunos años (abril de 2002) Krugman escribía lo siguiente: ¿Cómo puede
ser preocupante un crecimiento del 5,8%?...Más de la mitad de ese crecimiento fue única-
mente un rebote de inventarios. Las ventas finales, de hecho, sólo crecieron 2,6%, cifra
inferior a la del trimestre pasado. E incluso esa tasa de crecimiento puede no ser sostenible: la
construcción de vivienda aumentó mucho, en parte como consecuencia de un clima
inusualmente cálido, pero ya hay signos de que el mercado de vivienda se está enfriando.
Mientras tanto, la inversión de las empresas, abrumadas por el exceso de capacidad y por las
bajas utilidades, en realidad disminuyó. En resumen, no hay nada en las cifras que sugiera
la inminencia de un gran auge. Esto no debería sorprendernos, pero en realidad lo hace,
porque la gran mayoría de analistas económicos se han convertido en porristasParece que
la euforia brota eternamente. 105
No está de más reiterarlo: hay que hacer microeconomía desde la macroeconomía.

Esto implica fortalecer una cultura de competitividad en los procesos económicos.
Puede darse un primer paso: si Latinoamérica quiere crecer a tasas asiáticas debe
alcanzar tasas de inversión asiáticas. Ello implica ser competitivo porque se requie-
re ser rentable: la utilidad de las empresas es la principal fuente de recursos de
inversión para aumentar la capacidad instalada de producción o la productividad.
En esa dinámica habrá ganadores y perdedores. Sectores y empresas que les va

bien, pero hay otras que desaparecen en función de los cambios de la política econó-
mica. Por ello, en un mundo en creciente globalización económica, se debe dar a
nivel global una amplia discusión sobre la transferencia del poder político al eco-
nómico, promoviendo un nuevo consenso de política económica, que supere el de
Washington.
La crisis financiera que inunda a los Estados Unidos es probablemente según

Alan Greenspan, la más dolorosa desde final de la segunda guerra mundial. Finalizará
eventualmente cuando los precios de las viviendas se estabilicen y con estos el peso de los
105
Krugman Paul, El gran resquebrajamiento: cómo hemos perdido el rumbo en el nuevo siglo.
Universidad de los Andes, Editorial Norma, Bogotá, 2004, p.93-94.
hogares que soportan préstamos secundarios106 . Entre tanto, la crisis seguirá dejando
muchas víctimas. Como lo sostiene el propio Greenspan, si se pudiera modelar
cada fase del ciclo de forma separada -como lo trata de hacer la teoría de los fractales-
detectando señales que nos indiquen cuando está a punto de ocurrir el cambio del
ciclo, cosa bastante improbable que se pueda lograr, podríamos tener algo de tran-
quilidad sobre el futuro.
Como ello no es posible, se debe esperar pacientemente. La teoría económica

ortodoxa disponible no puede anticipar crisis con ningún grado de confianza.
Retomando a Mandelbrot: Los mercados son turbulentos, engañosos, proclives a las
burbujas y las falsas tendencias. Es muy posible que no podamos predecir los precios. Pero
evaluar el riesgo es otra cosa enteramente distinta. Predecir la volatilidad es como el
tiempo atmosférico. Podemos estimar la intensidad y la trayectoria de un huracán, y calcular
las posibilidades de que toque tierra; pero, como sabe cualquier habitante de la costa Este
estadounidense, no puede hacerse una predicción fiable del punto exacto donde tocará tierra
ni de cuánto daño causará.107 . La famosa destrucción creativa del gran economista
austriaco J. A. Shumpeter, será para las partes débiles del sistema económico -la
mayor parte de la población mundial- mera destrucción de riqueza y por lo tanto de
la calidad de sus vidas.
Es tiempo de abandonar los academicismos cientificistas y entrar de lleno a la

discusión política de la conducción de la sociedad. En el medio colombiano, Jorge
Iván González al discutir la necesidad de la superación de la distinción micro y
macro,108 alega con razón que no se trata simplemente de dificultades lógicas de
una propiedad matemática. La falta de consistencia, argumenta González, refleja
un problema epistemológico y ético complejo, dejando sin desarrollar, lo que es muy
común en muchos economistas, el problema político que subyace a toda discusión
de economía aplicada.
La ética es creada en y por la historia, la cual forma parte, en sentido profundo,

de la cuestión política, entendida como lo hace Cornelius Castoriadis, la actividad
lúcida y reflexiva que se interroga sobre las instituciones de la sociedad y que,
eventualmente, pretende transformarlas. Hay, por supuesto, en el mundo de hoy
separación entre ética y política, entre un hombre interior y un hombre público, pero
tal separación es la que debemos superar. Hay que superar las éticas de la
heteronomía y para ello hay que superar primero las políticas de la heteronomía. Se
necesita una ética de la autonomía, que sólo puede articularse a una política de la
autonomía109 .
106
Greenspan, Alan, We will never have a perfect model of risk. Financial Times, Marzo 16 de 2008
107
Mandelbrot y Hudson, Ibíd., p.p. 256-257.
108
Gonzalez, Jorge Ivan: La dicotomía micro-macro no es pertinente revista de economía
institucional, volumen 6 Nº 11, Universidad Externado de Colombia, 2004, pág 90-91
109
Castoriadis Cornelius, El ascenso de la insignificancia. Ediciones Cátedra, S.A, 1998, p. 234 y
siguientes, para la discusión de la ética, pág. 204 y siguientes.
La política, no la politiquería que se da casi en forma silvestre en el medio Lati-

noamericano, es una extraña creación, pero es la base de la posibilidad de crear
una sociedad democrática; una sociedad donde sus individuos se dan explícita-
mente, aunque solo en parte, las leyes de su propia existencia.
Quien habla de la política, habla del poder, habla del elemento crucial del deve-
nir histórico. En los tiempos que corren, el poder se ha vuelto difuso, es horizontal
y se expresa en la red a través de los flujos financieros y la liberación de los
mercados de capitales producidos por la revolución informática y de las telecomu-
nicaciones. Ellas han conectado el tiempo y el espacio casi en forma instantánea,
transfiriendo el poder político hacia el poder económico y financiero llevando a
una compleja realidad: son los mercados los que mandan y ellos se representan en
la bolsa de valores y en Internet.
Este economicismo ha hecho emerger al poder de los mercados, sobre todo los
rentistas, de monopolios y oligopolios, como poder fiscalizador del Estado, reaccio-
nando con enorme celeridad y castigando duramente cualquier medida de política
económica que considere negativa. Su método principal es la retirada de la confian-
za que, produciendo desequilibrios, lleva al poder político a la ingobernabilidad y
a aceptar la imposibilidad de discutir con el único poder que no ha generado ateos
exitosos, ni disidencias célebres, el poder del dinero.
Uno de los mejores representantes en el mundo contemporáneo de esta muta-

ción del poder político hacia el poder económico es Alan Greespan, quien es consi-
derado por la opinión pública internacional como un mago y por ello se convirtió
sin duda en el más prestigioso de los presidentes de la Reserva Federal -FED- de
Estados Unidos. Al comando del banco central de la economía más poderosa del
mundo, entendió que al fijar la tasa de interés doméstica transmitía su influencia a
los tipos de interés y a las bolsas del mundo entero, exportando sus problemas, no
sólo vendiendo hipotecas insolventes y malas prácticas financieras, sino un dólar
cada vez más débil, fuente de las turbulencias y desajustes económicos que ya
soplan con fuerza, amenazando la calidad de vida de propios y extraños.
No hay dudas. La hegemonía económica mundial es peligrosa. La liberación de los

mercados, particularmente los capturados por monopolios u oligopolios, sin una regu-
lación intervenida políticamente también es peligrosa. La FED ya no transmite seguri-
dad y por tanto hay que crear una nueva base institucional que diseñe reglas de juego
claras encaminadas a superar la hegemonía y mejorar la estabilidad global promovien-
do una mayor justicia distributiva a favor de quienes siempre han pagado los costos.
Entre tanto, muchos economistas para quienes los modelos pueden más que la
realidad seguirán, como lo cuenta Bob Woodward110 en su biografía sobre
110
Woodward, Bob, Greenspan: Alan Greenspan, Wall Street y la economía mundial, Editora
Península, Barcelona, 2002.
Greenspan, pagando su estilo de trabajo, buscando el término medio entre la liber-

tad y la intervención, en esos dudosos equilibrios propios de su manera de entender
el quehacer técnico. Al intentar caminar por un tronco que flota en un río, sólo están
ganándole tiempo a esa ambigüedad constructiva para evitar dar señales -que en
verdad no podrán dar- sobre el estado de la economía. Y buscando un nuevo edito-
rial del The New York Times para incrementar su poder político, continuarán ha-
ciendo creer lo que en su momento editorializó uno de los diarios más importantes
del mundo: ¿Quién necesita a Dios si tenemos a Greenspan?
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Anexos
Anexo 1
Los esfuerzos nacionales y la cooperación
internacional
T
eniendo en cuenta las recomendaciones que fueron surgiendo en desarrollo
de la cooperación internacional que recibió el Ministerio de Vivienda y Desa-
rrollo Territorial, se vio la necesidad de estructurar un proyecto para impul-
sar el microcrédito inmobiliario. En este sentido, el MAVDT, a través del
Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Territorial -VVDT-, recibió una asistencia
técnica especializada con el fin de fortalecer el sector de las microfinanzas para la
vivienda, especialmente la vivienda de interés social, mediante el proyecto Desa-
rrollo de las microfinanzas para la vivienda, financiado a través de First Initiative.
Dicha asistencia fue recibida a través de UN-Hábitat, como parte de un acuerdo

de servicios. El principal objetivo de la asistencia era impulsar las microfinanzas
para créditos de vivienda de interés social, especialmente para hogares de bajos
ingresos (aproximadamente el 40% de la población), y aquellos que obtienen sus
ingresos de la economía informal, buscando desarrollar la infraestructura financie-
ra y regulatoria que permita el progreso sostenible de la microfinanciación de vi-
vienda en Colombia.
De acuerdo con la estructura del proyecto, se destinaron recursos para la reali-

zación de estudios en torno a las variables que afectan las microfinanzas para la
población de bajos ingresos, especialmente, los hogares que obtienen sus ingresos
de la economía informal. Así, los principales hallazgos pueden ser sintetizados en
los siguientes aspectos111 :
1. El ahorro programado112 . Si bien el ahorro programado en un principio fue un

instrumento dirigido a incentivar el ahorro de los segmentos de bajos ingresos
111
La totalidad de consultorías se encuentran publicadas en el libro: Hábitat y financiación: una
estrategia para la lucha contra la pobreza. Bogotá, 2007.
112
Las cuentas de ahorro programado para la adquisición de vivienda se deben realizar en
establecimientos de crédito vigilados por la Superintendencia Bancaria; en las secciones de
ahorro de las Cajas de Compensación Familiar -CCF-, cooperativas de ahorro y crédito,
como requisito de elegibilidad para el subsidio, ha perdido la dinámica inicialmen-

te registrada, toda vez que su posterior reglamentación113 le ha restado estabilidad
y dinamismo al reducir su valor ponderado frente a los demás requisitos 114 . Esta
situación ha dado lugar a una mayor volatilidad de los recursos y consiguiente
proyección de fondos. Por otra parte, los recursos de subsidios se desembolsaban a
través de estas cuentas, lo que significaba un fondeo importante y permitía justifi-
car el no cobro de los costos operativos; al no ser en la actualidad de esta forma, el
poco interés de las entidades financieras por este producto ha llevado a disminuir
su oferta.
En ese sentido, para las entidades financieras las cuentas de ahorro programa-
do son inoperantes como instrumento para conocer los hábitos y la capacidad de
pago de potenciales clientes de crédito115 , restando posibilidades al producto como
factor de calificación para la aprobación de créditos hipotecarios (scoring). A ello se
añade el hecho de que la banca no ha adoptado estrategias suficientes para fomen-
tar este tipo de cuentas por no ser un producto estratégico en razón a su baja renta-
bilidad; de hecho, en algunos casos, tan sólo se ha utilizado esta vía para financiar
la compra de activos de menor valor.
Dentro de este escenario, surgen fórmulas cuya implementación fortalecería el

ahorro programado, tales como: la incorporación de la cultura de ahorro dentro de
la calificación de crédito y microcrédito de vivienda; la creación de alternativas de
ahorro ajustadas al ingreso de los hogares; la generación de información que le
permita a los bancos una mejor identificación de sus clientes potenciales y faciliten
por tanto su bancarización; la creación de un esquema mixto de pago de arrenda-
miento y de ahorro progresivo que se reflejaría en una cuota fija que contiene una
parte imputable al canon de arrendamiento y otra a la compra parcial del inmueble;
líneas especiales de crédito con tasas subsidiadas para hogares que deseen hacer
construcción progresiva en sitio propio atadas a un compromiso de ahorro; y, siste-
multiactivas e integrales con sección de ahorro y crédito previamente autorizadas por la

Superintendencia de la Economía Solidaria para el ejercicio de la actividad financiera, vigila-
das por esta misma entidad e inscritas en el Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas,
Fogacoop o el Fondo Nacional de Ahorro -FNA-.
113
Las cuentas de ahorro programado están reguladas por la siguiente normativa: Ley 9 de 1989,
Ley 3 de 1991, Decreto 1851 de 1992, Decreto 663 de 1993, Ley 663 de 2000, Ley 812 de 2003,
Ley 920 de 2004 y el Decreto 975 de 2004.
114
Las cuentas de ahorro programado, inicialmente, eran de obligatorio cumplimiento en cuanto
a que los aportes debían ser periódicos durante un determinado lapso de tiempo (mínimo un
año) y de al menos el 10% del valor de la vivienda. Estas características le permitían a las
entidades bancarias, proyectar el ingreso de fondos con menor incertidumbre.
115
Este instrumento no está validando los hábitos de ahorro de los hogares en cuanto a que, como
ya no es requisito que se realice un ahorro periódico por un determinado lapso de tiempo, lo
que están haciendo los hogares es realizando un único depósito de recurso para validar el
requisito y lograr acceder a un Subsidio Familiar de Vivienda; una vez éste le ha sido asignado,
el hogar retira los fondos disponibles en dicha cuenta.
LOS ESFUERZOS NACIONALES Y LA COOPERACIÓN INTERNACIONAL 179
mas de ahorro mixto donde, por cada peso que ahorre el beneficiario del subsidio, el
programa de vivienda aporta un monto equivalente o superior.
2. Costos de originación de los créditos y microcréditos de vivienda. Este estudio

señala, directa e indirectamente, a la tasa de interés como un impedimento para la
profundización de la bancarización en el sector de menores ingresos. Zuleta y
Jaramillo señalan que para el segmento de población que podría acceder a produc-
tos financieros, el tope de las tasas de interés imposibilita su bancarización, debido
a los riesgos116 y altos costos administrativos en que deben incurrir las entidades
financieras al ofrecer este producto a dichos hogares117 .
Adicional a estos problemas normativos, se encuentran la dificultad y la demo-

ra en la recuperación de las garantías hipotecarias dado el sesgo anti-acreedor
vigente en la legislación colombiana, señalado por varios analistas nacionales e
internacionales118 . Sin embrago, se han producido avances en la recuperación de
la garantía hipotecaria mediante la implementación de la Ley 794 de 2003, la cual
ha reducido los tiempos de recuperación de dicha garantía en un período cercano a
los 12 meses para el caso de Bogotá119 .
3. Evaluación de los instrumentos de apoyo a la política de vivienda de interés

social. El Gobierno Nacional ha venido impulsando en los últimos años la oferta y
la demanda de Vivienda de Interés Social con el fin de disminuir el déficit de vivien-
da en el país, tanto el cualitativo como el cuantitativo. El esfuerzo fiscal realizado
ha sido importante, representado en el desembolso efectivo de subsidios, como es el
caso del subsidio a la compra de vivienda, así como en la reducción de un potencial
de recaudo de ingresos a partir de exenciones tributarias establecidas en especial
en los últimos años.
Es así como este estudio buscaba evaluar la efectividad de los instrumentos con
que cuenta en la actualidad la política de vivienda de interés social, con el fin de
116
Tales como riesgo crediticio, de fondeo, de agencia y político, los cuales se encuentran afecta-
dos principalmente por la falta de acceso a garantías, el alto costo de suscripción y de
aseguramiento, el pobre acceso al mercado de capitales, el control existente a las tasas de
interés y la no tenencia de títulos de propiedad por parte de los hogares.
117
La tecnología que debe implementarse para cubrir al segmento poblacional pobre es diferente
a la aplicada a otros segmentos, en cuanto a que a este grupo se le debe de dar un tratamiento
más personalizado para obtener una mayor información del hogar dada la incapacidad del
prestamista para juzgar la capacidad de pago del cliente para acceder al crédito, la ausencia
de record crediticio y la ausencia de cultura de pago; además, es de gran importancia que el
repago de los créditos esté asociado a las condiciones del hogar (diaria, semanal, quincenal,
etc.) para que las provisiones de cartera se puedan disminuir y con ello los costos asociados.
118
Cuellar, María Mercedes. Crédito hipotecario en Colombia, ICAV, septiembre de 2005.
119
Consorcio Latinvestco-Galvis-Villota. Estudio sobre mecanismos alternativos de fondeo y
mejoras al marco normativo de crédito para vivienda de interés social. Investigación realiza-
da para el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, a través de la Coopera-
ción BID-Japón. Diciembre de 2005
determinar cuáles de éstos no están teniendo el impacto esperado y buscar cuáles

recursos deberían ser redireccionados hacia otros usos, entre otros la promoción de
oferta de microcréditos habitacionales.
En términos del saldo de la cartera hipotecaria, el efecto del aporte de recursos

fiscales era bajo al principio de la década, para llegar al 3% de la cartera hipoteca-
ria en el 2005. Claramente este resultado está afectado por el comportamiento del
saldo de la cartera hipotecaria que se contrajo a raíz de la crisis financiera al final
de la década pasada. En términos del número acumulado de unidades financia-
das, el aporte fiscal ha sido creciente hasta llegar a un millón de pesos por unidad
en el 2005.
En cuanto a los instrumentos que tienen relación directa con la financiación de

VIS, es decir la exención de los intereses de cartera VIS, el subsidio a la comisión de
la garantía y la garantía a las titularizaciones VIS, al examinar los desembolsos de
créditos VIS nuevos y de créditos VIS totales, se encontraron resultados reveladores.
Ya sea que se tomen los créditos VIS nuevos o los créditos VIS totales, la relación
entre los recursos fiscales que se estima se dedican a este propósito representarían
un esfuerzo equivalente a $1.02 millones por crédito para vivienda nueva y de $0.7
millones por crédito VIS, para vivienda usada o nueva en el 2005, habiéndose man-
tenido a niveles semejantes en estos cinco años. Por operación, el nivel de recursos
representa alrededor de un 8% del valor del crédito para vivienda nueva y de 4 a 7%
del valor del crédito para VIS.
4. Para complementar la elaboración de estos estudios, se desarrollaron los si-

guientes eventos:
a. Seminario Vivienda Hipotecaria VIS. Este seminario fue un evento de capacita-

ción para las entidades cooperativas en torno a los siguientes temas: la
originación de los créditos hipotecarios de vivienda de interés social, la legali-
zación de predios para la originación de hipotecas y por ende poder acceder a
créditos de vivienda, la administración de la cartera, la línea de redescuento
VIS de Findeter, la titularización de cartera hipotecaria, entre otros.
b. Foro Panorama de la Vivienda en Colombia. El foro estuvo dirigido a los princi-

pales actores del sistema de vivienda en Colombia, donde se abarcaron temas
de financiación de vivienda y su impacto en la política habitacional
implementada por el Gobierno Nacional, enfocada, principalmente, a la vi-
vienda de interés social para hogares de bajos ingresos.
5. Talleres de expertos. Una vez realizados los primeros eventos, se reestructuró su

programación en torno a los talleres de expertos como espacios de discusión sobre
los diferentes problemas que se encuentran adheridos al sistema de financiación de
la vivienda, a fin de que los entes activos en esta política logren llegar a un consenso
que permita el acceso de un mayor grupo de hogares colombianos a la satisfacción

de sus necesidades de vivienda. Adicionalmente, dichos talleres estuvieron dedica-
dos a evaluar las diversas alternativas para implementar y promover el microcrédito
VIS, a partir de una visión integral de los componentes del mercado y que caracteri-
zan el sistema de vivienda en Colombia -disponibilidad de tierras, profundidad del
mercado de capitales, participación del sector bancario en el microcrédito de vi-
vienda, actividad de arrendamiento, etc.-.
En este sentido, se desarrollaron los siguientes talleres de expertos:
a. Acceso a tierra urbanizable de bajo costo. En este taller se enfocó la discusión a

la problemática de la insuficiencia de la oferta de vivienda a la cual puedan
acceder los hogares objeto de la política de subsidios a la demanda, los cuales
una vez logran obtener los recursos para acceder a una solución habitacional,
no encuentran una oferta a la cual poder aplicar. Así, se convocaron a entida-
des gubernamentales, gremiales, constructores, académicos, ONG´s, entre otros,
para dicha discusión, la cual concluyó en la necesidad de una mayor interacción
entre las diferentes entidades, a nivel nacional y territorial, y las limitaciones
que se presentan en la legislación al no delimitar, claramente, el área destinada
a la construcción de viviendas de interés social.
b. La microfinanciación de la vivienda a la luz de la Banca de las Oportunidades.

El desarrollo de un sistema amplio y efectivo de microfinanciación no debe
reposar solamente en los intermediarios financieros, sino que tiene que dar
lugar a la participación en el mercado de capitales.
En lo que al mercado de capitales se refiere, el control indiscriminado de las

tasas de interés impacta negativamente las expectativas de rentabilidad de quienes
invierten en títulos de participación de cartera hipotecaria. No obstante, es impor-
tante reconocer que el mercado de capitales está llamado por vocación a mitigar la
volatilidad que genera para los bancos el descalce en las operaciones de crédito
hipotecario de largo plazo (recursos captados a corto plazo para financiar coloca-
ciones de largo plazo) y permitir con ello la movilización del activo de una manera
dinámica y virtuosa.
La dinamización del mercado público como instrumento de financiación de

vivienda de interés social supone, por tanto, avanzar en los procesos de titulación
para permitir que la hipoteca constituida sobre el bien financiado respalde la carte-
ra titularizada en cumplimiento de los estándares del mercado.
6. Operación de bancas de segundo piso. En desarrollo del proyecto, y especial-

mente en los debates de los talleres de expertos, se han propuesto mecanismos para
acercar a los sectores informales a las posibilidades de financiación. Las recomen-
daciones han sido canalizadas a través del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo

Territorial y algunas de ellas se han incorporado en el Programa de la Banca de las
Oportunidades. Al mismo tiempo, se han examinado opciones para dinamizar el
instrumento de redescuento para financiación de VIS con cargo a los recursos de
Findeter, especialmente en cuanto a los trámites de acceso y costo de la comisión.
7. Estadísticas y metodologías. El proyecto, en apoyo a discusiones que se adelan-

taron en el Consejo Superior de Vivienda -CSV- y dada la dispersión de criterios no
sólo de sus miembros, sino de los agentes sectoriales en general, definió la elabora-
ción de una discusión de las metodologías y las cifras que vienen siendo presenta-
dos en los diferentes foros por los agentes que intervienen en ellos, buscando la
homogenización, o al menos claridad en torno a las fuentes, y el comportamiento de
las principales cifras de la financiación de la vivienda en el país.
El análisis estadístico permitió retomar y ajustar los avances que venía elabo-
rando ONU-Hábitat en el país para, a partir de una visión integral, discutir con
mejores criterios el papel del sistema financiero y, particularmente, los alcances y
las limitaciones de la microfinanciación inmobiliaria; dicho análisis, supone un
ejercicio retrospectivo y prospectivo en relación con los ciclos económicos del sector
de la construcción. En efecto, el comportamiento general de la economía incide de
manera significativa en la dinámica del sector de la construcción con un impacto
correlativo en el segmento de VIS. Por ello, en desarrollo del proyecto, se ha hecho
una revisión histórica de los indicadores a fin de identificar las tendencias más
relevantes y con ello, contextualizar el alcance y eficacia de los instrumentos de
financiación de manera acorde con la realidad económica.
8. El derecho a la vivienda en la Constitución y sus implicaciones en la política de

vivienda social. La reforma constitucional del año 1991 en Colombia ha tenido
hondas repercusiones en el orden institucional como quiera que la consagración
del Estado Social de Derecho ha redefinido los valores y objetivos del Estado, des-
plazando el esquema del Estado providencia de corte vertical, y abriendo un siste-
ma de corte horizontal, más participativo y pluralista, con descentralización y
autonomía de sus entidades territoriales, en el que se garantiza el ejercicio de la
libertad de empresa pero se atribuye al Estado la dirección general de la economía
y su intervención.
El orden constitucional instituye como derecho social la vivienda digna y con-

fiere al Estado el poder de fijar las condiciones para hacer efectivo este derecho y
promover planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación
a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas.
Estos estudios han contribuido al logro del objetivo de la primera fase del pro-
yecto, mediante la promoción y recomendación de sistemas sostenibles de
microfinanciamiento habitacional accesible a los ciudadanos de menores ingresos.
Los aportes de las consultorías, los debates en las mesas de expertos y los talleres
han generado un insumo valioso para ofrecer una visión de conjunto objetiva en
torno al microcrédito habitacional que sin duda constituye una herramienta para
discutir entorno a las disposiciones de la Corte Constitucional en relación al dere-
cho a la vivienda digna y su consiguiente financiación.
Adicionalmente, debe destacarse la forma como se han consolidado y difundido

los productos del proyecto, toda vez que las consultorías realizadas han sido objeto
de discusión entre los sectores gubernamentales, gremiales, ONGs, académicos,
etc., de manera que se ha generado un diálogo interinstitucional, materializado en
las conclusiones de los talleres de expertos y su pertinencia en el diseño de las
políticas públicas, a nivel nacional y local, articuladas en el Plan Nacional de
Desarrollo y por lo tanto se deben considerar pertinentes para cualquier esfuerzo
que se realice en la ciudad para incentivar la microfinanciación de la vivienda.
Anexo 2
Metodologías y definiciones estadísticas
1. CICLO DE LA CONSTRUCCIÓN
FILTRO HODRICK PRESCOTT
El filtro de Hodrick Prescott es comúnmente utilizado en series de tiempo para

estimar modelos que tengan que analizar los ciclos reales de la economía120 , lo que
hace el filtro es suavizar una serie, en este caso de PIB, como también puede ser de
datos financieros, con el objetivo de establecer los componentes cíclicos de esta. El
filtro se puede ajustar entre fluctuaciones de largo y de corto plazo mediante la
modificación del multiplicador λ . La explicación del filtro sugiere que una serie
yt está compuesta de un componente de tendencia ( ) y un componente cíclico
(C) tal que yt = t +& en donde W = 1, 2,..., 7 y dado que se elige un λ adecuado para
W
suavizar la serie. El problema consistiría en minimizar la siguiente ecuación:
∑ (y t − τ W ) 2 + λ ∑W = 2 [(τ W +1 − τ W ) − (τ W − τ W −1 )]2
T 7 −1
min t =1
Dentro de esta ecuación, el primer término penaliza el componente cíclico de la

serie ya que es la suma de las desviaciones de la serie al cuadrado, es decir es la serie
sin tendencia. En el segundo componente de la ecuación es la suma de cuadrados
del componente de tendencia de la serie en segundas diferencias multiplicado por
el factor λ , por lo que se penalizan las variaciones en la tasa de crecimiento del
componente de tendencia de la serie, entre más alto sea λ más se castiga este com-
ponente por lo que la serie resultante va a ser mucho más suave, entre menor sea,
mas componente cíclico se verá en la serie resultante suavizada.
120
Hodrick, Robert, y Edward C. Prescott, Postwar U.S. Business Cycles: An Empirical Investigation,
Journal of Money, Credit, and Banking, 1997.
METODOLOGÍA CÁLCULO CICLO
Una serie está compuesta por su tendencia, su ciclo y un componente irregular. Por
lo tanto, para la estimación del ciclo, y su posterior análisis, es necesario encontrar
la tendencia de la serie y su componente irregular. Para estimar la tendencia del
índice se utilizó el filtro Hodrick-Prescott121 y el componente irregular se estimó por
medio de un modelo autorregresivo, AR(1), asumiendo los residuos del modelo
como el componente irregular de la serie. Posteriormente, se aisló el ciclo de la serie
restándole al índice su tendencia con y el componente irregular.
Xt = Tendencia + Ciclo + componente irregular
Donde Xt es la serie de tiempo. Por lo tanto, despejando para el ciclo se tiene
Ciclo = Xt - Tendencia Componente irregular.
Como se mencionó anteriormente, se realizó un modelo AR(1) para estimar el

componente irregular. La siguiente tabla muestra que el primer rezago es significa-
tivo al 10 por ciento, por lo que se aceptó el modelo para estimar los residuos.
Adicionalmente, por proceso de ensayo y errar el modelo fue el mejor teniendo como
criterio el R-cuadrado y los criterios de información de Akaike y Schwarz.
Dependent Variable: CBOG2

Sample(adjusted): 1987 2007
Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.
CBOG2(-1) 0.421697 0.211938 1.989719 0.0605

R-squared 0.164922 Mean dependent var 15901.87
Adjusted R-squared 0.164922 S.D. dependent var 835129.5
S.E. of regression 763163 Akaike info criterion 29.97478
Sum squared resid 1.16E+13 Schwarz criterion 30.02452
Log likelihood -3.14E+02 Durbin-Watson stat 1.717015
Teniendo el ciclo de la serie, se aplicó la metodología ABCD para encontrar los

puntos de giro. Como referencia, para poder seleccionar los puntos que están por
encima y por debajo de la tendencia, se calculó una tendencia al ciclo, que sim-
plemente es una referencia para poder marcar los puntos de giro
121
Para ver los beneficios de usar esta técnica ver Muñoz, Evelyn; Kikut, Ana Cecilia. El filtro de
Hodrick-Prescott: una técnica para la extracción de la tendencia de una serie. Banco Central de Costa
Rica, División Económica. Departamento de investigaciones económicas. Marzo de 1994.
METODOLOGÍAS Y DEFINICIONES ESTADÍSTICAS 187
La aproximación ABCD de la COE para la selección de puntos de giro122 se tomó

como referencia para construir una metodología para marcar los ciclos. Aunque la
metodología a exponer tiene variaciones, la idea básica se mantiene. Ésta consiste
en marcar los puntos de giro, es decir los picos y los valles de un ciclo, teniendo
como base unos puntos de calentamiento señalan el momento antes de un posi-
ble pico y de enfriamiento señalan el momento antes de un posible valle-. Los
puntos A y B señalan el enfriamiento de la economía, mientras que los puntos C
y D señalan el calentamiento.
A continuación, los pasos que se siguieron para marcar los puntos de giro, los de
enfriamiento y calentamiento:
1) Encontrar los puntos que están por encima y debajo de la tendencia de la serie
a la cual se le van a buscar los puntos de giro.
2) Se observa el comienzo de la serie para saber cuál es el punto de arranque:
un pico, que se denotará con α, o un valle, que se marcará con β. El procedi-
miento es:
Si el punto de arranque es un pico, el primer α será el punto que sea mayor
que todos los demás puntos ubicados por encima de la tendencia.
Si el punto de arranque es un valle, el primer β será el punto que sea menor

que todos los demás puntos ubicados por debajo de la tendencia
3) Los puntos que están inmediatamente por debajo de la tendencia se marcan

con A.
4) Si la serie cae después de A, se marcará el siguiente punto con B. Si la serie

después de B sigue cayendo, el punto más bajo será candidato para ser valle si
cumple lo siguiente:
Si después del punto candidato la serie aumenta y hay un punto por encima
de la tendencia y superior al anterior α, entonces ese punto será el nuevo α y
el punto candidato será el valle β. Si hay varios puntos por encima de la
tendencia y que superen el anterior á entonces el más alto de todos se esco-
ge como el nuevo α.
Si después del punto candidato la serie aumenta por encima de la tendencia,

pero el siguiente punto después de ese cae por debajo de la tendencia,
entonces ese punto será el pico, sin importar que no supere al anterior α.
Dado este caso, el punto candidato será el valle.
122
Anas, Jacques; Ferrara, Laurent. Detecting cyclical turning points: the ABCD approach and two
probabilistic indicators, p. 5. Conferencia 26, Taipei. 2002.
El primer punto después del valle y que esté más cercano a la tendencia por
abajo, se marca con C. Si después de C la serie vuelve a crecer, ese punto estará por
encima de la tendencia y se marcará con D
2. DEFINICIONES ESTADÍSTICAS
MODELO AUTORREGRESIVO (AR)
Un modelo Autoregresivo (AR), es el que establece el comportamiento de una varia-

ble en el tiempo (En este caso el del producto) explicada por ella misma en un
tiempo pasado, es decir el comportamiento de esta variable hoy depende de su
historia pasada o rezagos de periodos anteriores.
MODELO AUTORREGRESIVO ESTRUCTURAL (VAR)
Un Vector Autoregresivo (VAR) es un vector formado por varios modelos

autorregresivos que explican el comportamiento de una o más variables en función
de los rezagos de una variable en particular, es decir de su historia en el pasado, y
de los rezagos de otras variables, es decir la historia pasada de otras variables que
conforman el vector.
VAR ESTRUCTURAL
Un VAR estructural es un vector de ecuaciones de modelos autorregresivos para

diferentes variables dependientes con la diferencia de tener la implementación de
un modelo económico estructural con un sistema de restricciones para el corto o
largo plazo. Un modelo económico estructural puede ser la curva de Phillips en el
cual existe una relación inversa entre desempleo e inflación en donde el desempleo
puede depender de su historia pasada o rezagos y de rezagos de la variable infla-
ción y a su vez la inflación depende de sus rezagos y de rezagos del desempleo,
conformando un modelo de VAR estructural. Así mismo en este modelo aplicado a
la estimación del PIB potencial se pueden establecer choques temporales en el pro-
ducto como un choque de oferta o un choque transitorio en el producto como un
choque de demanda.
MODELOS MULTIVARIADOS
Un modelo multivariado es un modelo que pretende explicar la relación de una

variable, en este caso el PIB, que depende de otras variables que la explican como
el capital, el trabajo y la inversión disponibles dentro de la economía en un perio-
do de tiempo dado. Esta relación se puede modelar mediante distintos tipos de
METODOLOGÍAS Y DEFINICIONES ESTADÍSTICAS 189
funciones, entre ellas la más conocida es la función de producción tipo Coob

Douglas que es de la forma Yt = K t + L t donde Y es el producto, K es el capital y
L es el trabajo. Los coeficientes α y β corresponden a la participación de los facto-
res capital y trabajo dentro del producto total.

Hábitat y El Desafio de Las Micorfinanzas

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HÁBITAT Y EL DESAFÍO DE

Hábitat y el desafío de las microfinanzas.

Bogotá, mayo de 2008.

192 p.; 22,5 x 16,5 cm.

AUTORES ISBN: 978-92-1-131968-2

Las opiniones y planteamientos expresados por los autores son responsabilidad

Todos los derechos reservados. Esta publicación y sus materiales complementarios

Una economía que se preocupe por la suerte de los más

III. La política habitacional . ...................................................................................... 51

IV. Microfinanciación: Realidades y posibilidades . ............................................ 71

Tasas de interés ...................................................................................................... 87

V. Algunas experiencias microfinancieras . ......................................................... 91

VI. Microcrédito para vivienda en Bogotá . .......................................................... 111

VII. Microfinanzas, finanzas, vivienda y crisis . .................................................. 139

Bibliografía. ................................................................................................................ 167

Anexos . ....................................................................................................................... 175

Con las primeras investigaciones realizadas para Metrovivienda se logró avan-

en la publicación del libro 10 años de Metrovivienda  Modelos de Gestión del

No es que los subsidios a la demanda, como creen algunos participantes en este

En el nuevo rol, el sector público se limita a buscar opciones financieras, y selec-

Lugar especial, como se pone de manifiesto en el presente texto, ocupan las

En los países desarrollados, al decir de Bruce Ferguson, se da una red altamen-

de vivienda altamente articulada y flexible las familias en los Estados Unidos

El funcionamiento adecuado de las instituciones, incluidas las del hábitat, está

FABIO GIRALDO ISAZA

Todo ello conduce a una solución de microcréditos, en forma más extendida de

Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas representa un esfuerzo por concretar

A lo largo de siete capítulos, Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas intenta

La microfinanciación, sus realidades y posibilidades son abordadas en el capítulo

El capítulo V describe algunas experiencias microfinancieras colombianas. Des-

El capítulo VI analiza el microcrédito para vivienda en Bogotá y una política

Finalmente, el capítulo VII aborda la relación entre finanzas, vivienda y la crisis

Es claro que en esa crisis juega papel importante la irracionalidad económica de la

Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas es un esfuerzo conjunto de los auto-

Al ofrecer este texto a la sociedad colombiana como un aporte a la solución de una

El problema, desde el punto de vista económico y particularmente desde un

Estos temas se tratan en el presente capítulo.1

domiciliarios, pisos en tierra, hacinamiento o alguna combinación de éstas. Por su

Sin embargo, si bien la anterior metodología de déficit es un avance para el

Particularmente, la lectura tradicional de las cifras del déficit puede inducir a

TABLA No.1: Déficit habitacional

Fuente: DANE CENSO 2005

El censo 2005 permite identificar, igualmente, los problemas de desigualdad

Localidad Total % hogares % hogares % hogares en

Teusaquillo 49,857 4.86 2.61 2.25

Fuente: DANE CENSO 2005

Adicionalmente, para una mayor comprensión del comportamiento continuo

Al comparar la situación de Bogotá con lo presentado a nivel nacional, se ve que

GRÁFICA No. 1: Déficit habitacional. Bogotá y Colombia

Fuente: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: ONU-Hábitat/Colombia

A diferencia de Colombia, donde el déficit cualitativo ha sido predominante-

En el periodo 1986 y 2003, el déficit cuantitativo ha estado en promedio alrede-

GRÁFICA No. 2: Déficit Cuantitativo y Cualitativo en Bogotá.

Fuente: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: ONU-Hábitat/Colombia

GRÁFICA No. 3: Déficit Cuantitativo y Cualitativo en Colombia.

Fuente: DANE - Encuestas de Hogares; Procesamiento: ONU-Hábitat/Colombia

Ahora bien, dado que la solución al problema de la vivienda y el hábitat sólo

PRECIOS E INGRESOS EN LA SOLUCIÓN DE VIVIENDA

Igualmente, la demanda está determinada por la estructura de consumo la cual

DIAGRAMA No. 1: Demanda Construcción de Vivienda

Los crecimientos en los precios de la vivienda no parecen haber sido determi-

GRÁFICA No. 4: Relación entre Índice de precios de vivienda nueva e Índice

Fuente: DANE; Cálculos: UN-Hábitat

Si el problema de la demanda no es un problema de precios, aunque en el caso de

en la publicación del libro 10 años de Metrovivienda Modelos de Gestión del

En los países desarrollados, al decir de Bruce Ferguson, se da una red altamen-

Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas representa un esfuerzo por concretar

A lo largo de siete capítulos, Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas intenta

Hábitat y el Desafío de las Microfinanzas es un esfuerzo conjunto de los auto-

Fuente: DANE CENSO 2005

Fuente: DANE CENSO 2005

Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Cálculos UN-Hábitat

Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Cálculos UN-Hábitat

Fuente: DANE Cuentas Nacionales; Cálculos ONU-Hábitat

El filtro de Hodrick Prescott24 (HP) es la forma más utilizada para estimar el