Anlisis econmico del Crecimiento y Crisis del Sector Vivienda en Mxico.

En Mxico, el Sector Vivienda ha tenido una dinmica de crecimiento en los ltimos 20

aos. De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadstica y Geografa (2014) de
1995 a 2010, el total de viviendas particulares habitadas ha subido de 19, 361,472 en 1995
a 28, 159,373 en 2010 y el total de poblacin ha crecido de 91, 158,290 en 1995 a 112,
336,538 en 2010. El crecimiento poblacional ha sido del 23.23% mientras que el
crecimiento de la vivienda prcticamente ha sido al doble, al llegar a un 45.44%.
Esto nos da una idea del auge que ha tenido la industria de la vivienda en Mxico.
Sin embargo, en el ao 2013 el Sector Vivienda entr en un momento de crisis, producto
de grandes deudas en las que haban incurrido las compaas y en cambios en la poltica
de vivienda del gobierno federal, por lo cual la industria ha tenido un desplome del cual se
busca recuperar.
En 1995, durante la crisis, el Sector Vivienda fue uno de los ms golpeados en Mxico. De
acuerdo con un artculo de Ziga (1995) en ese ao el gobierno disminuy de 350 mil
viviendas a 256 mil viviendas a construirse ese ao, y el INFONAVIT disminuy de 122 mil
a 100 mil los crditos a otorgar. Se tena demanda de ms de seis millones de viviendas,
entre viviendas nuevas y las que requieren mejoramiento; haba falta de liquidez, escasez
de crditos hipotecarios y encarecimiento de los que existan.
Durante finales del gobierno del Presidente Ernesto Zedillo se empezaron a tomar
acciones para impulsar el crecimiento de la vivienda en Mxico. De acuerdo a una nota de
Jimnez (1999) Zedillo mencion que la demanda crecera ms que nunca en los
siguientes 10 aos, y pidi a las Instituciones federales prevenir ese crecimiento y ajustar
todos los programas institucionales de vivienda.
El llamado de Zedillo tuvo resultados. Reportes de Reforma (2000) mencionan que
en el XIV encuentro Nacional de Vivienda el entonces titular del INFONAVIT Luis de Pablo
indic que ese instituto se encuentraba en condiciones de romper los ciclos anuales y
sexenales de construccion de vivienda y brindar seguridad al constructor, ya que para los
siguientes 18 meses se tenan compromisos firmados para otorgar cuando menos 300 mil
creditos, entre mayo del 2000 y octubre del 2001.
La dinmica del sector de la Vivienda continuo en los siguientes aos, impulsado en
su mayor parte por los programas del INFONAVIT, el cual de 1972 hasta 2013 ha otrogado
7,659,968 crditos, de los cuales el 75%, es decir, 5,757,264 han sido otorgados en el
perodo 2000-2013 (INFONAVIT, 2014).
En el presente proyecto se har un anlisis de la industria de la vivienda en Mxico en el
perodo 1995-2014, identificando las causas de su crecimiento y de la crisis actual, desde
un punto de vista econmico. Asimismo se plantearn algunas ideas que puedan servir
para retomar el crecimiento del sector.
De acuerdo con Samuelson & Nordhaus (2006) las familias pobres deben dedicar la mayor
parte de sus gastos en alimentacin y vivienda. Por otro lado los mismo autores nos
indican que las polticas pblicas imfluyen en el impulso al consumo e vivienda a travs de
programas de apoyo o mediante la poltica monetaria. Esto se ha reflejado en Mxico. En
2010 el parque habitacional era de casi 28.5 millones de viviendas particulares habitadas,
de las cuales, de acuerdo a Segovia Guerrero & Garca Soto (2012) 20.3 millones (71.2%)
eran propias o estaban siendo pagadas por los propietarios.
De las viviendas propias 7.3 millones de sus propietarios (36.1%) las mandaron construir
6.8 millones (33.4%) las construyeron ellos mismos y 5.3 millones (25.9%) compro la
vivienda construida, y el resto fue obtenido por propietarios de otro modo. El contexto
macroeconmico es muy importante, ya que a nivel micro las personas se ven influidas a
comprar o construir sus casas si reconocen un entorno econmico favorable

Desempeo econmico y estructura de mercado
Segovia Guerrero & Garca Soto (2012) nos indican que la industria de la construccin y la
vivienda ha tenido altibajos en su tendencia de crecimiento. Entre 2006 y 2008, aos en el
que el PIB nacional mostr tendencias al alza, el PIB vinculado con el sector de la vivienda
y la construccin, creci an ms. En el 2009, por la crisis internacional hubo un descenso
en el PIB, que tambin se vio reflejado en el sector. Para 2010 la situacin para el sector
inmobiliario fue peor, aunque la economa creci 5.5%, la construccin disminuy 0.1% y
la vivienda 1.9%. En 2011, el panorama mejor tanto el PIB de vivienda como de
construccin crecieron por encima del PIB nacional.

Crisis financieras e impactos en los mercados (Agencias 2013)
Como se mencion previamente, durante la crisis econmica de 2008-2009 el sector de la
vivienda sufri una cada mayor al de la industria de la construccin y al de la economa en
su conjunto. Siendo la cada de -15.4% en vivienda, -7.3% en la construccin y -6% en el
PIB nacional.
Por otro lado, de acuerdo con Zcalo Saltillo (2013) para el ao 2013 la industria
inmobiliaria tuvo una crisis particular. Homex, Geo y Urbi perdieron 20 mil 543 millones de
pesos en el valor de capitalizacin de sus acciones en la Bolsa Mexicana entre las tres en
menos de ao, es decir, una cada de 85.4% respecto a julio de 2012.
Esto a partir de un cambio de la poltica de construccin de la vivienda en el pas iniciada
en el sexenio anterior y continuada por el gobierno de Pea Nieto en la nueva Poltica
Nacional de Vivienda que anunci en febrero.

Ciclos econmicos e impactos en los mercados.
Como hemos visto, los ciclos econmicos del Sector Vivienda en Mxico, han sido
determinados por las crisis financieras y los programas y polticas de Vivienda del
Gobierno Federal. En 1995 con la crisis econmica, muchas personas perdieron sus casas
al no poder pagar sus hipotecas. Esta situacin prevaleci por los siguientes aos hasta
que finales del sexenio de Ernesto Zedillo se renov la poltica de Vivienda con impulsos
fuertes a instituciones como el INFONAVIT, y con el gobierno de Vicente Fox y la creacin
de la Sociedad Hipotecaria federal.
Durante casi 10 aos el Sector Vivienda vivi un auge el cual slo fue interrumpido por la
crisis econmica de 2008-2009. Sin embargo, para esas fechas ya se vena gestando una
nueva crisis del sector por cambios en la poltica de vivienda. Por lo cual se puede
considerar el perodo 2009-2013 como de crisis y depresin del sector.
Aunque desde el 2013 ya se viene trabajando en el impulso al sector. De acuerdo con la
Presidencia de la Repblica (2013) el Presidente Enrique Pea Nieto, afirm que la
vivienda es un sector estratgico para el crecimiento econmico del pas, y se
comprometi con el crecimiento sostenido y el desarrollo equilibrado, por lo que se busca
que la industria de desarrollo y promocin de la vivienda siga siendo un motor relevante
de la economa nacional y una importante fuente de empleos.
Por lo que es previsto que para los prximos aos se d un fuerte impulso a este sector y
venga un auge dentro de su ciclo econmico

Industria y su contexto Macroeconmico.
Para Piz Mirelles (2013) la desaceleracin en la demanda externa e interna condujo a que
la actividad industrial haya registrado una prdida de dinamismo en el segundo trimestre
del 2013, destacando por su importancia el sector de la construccin.
En el periodo abril-junio la actividad industrial slo creci 0.3% mientras que la industria
de la construccin disminuy 2.7%. En el primer semestre del ao, la produccin industrial
retrocedi 0.5%, lo que representa su primer declive desde 2009; la construccin se
redujo 2.5%, despus de haber repuntado 5.2% en la primera mitad del ao anterior.
El hecho es que la debilidad del sector industrial llev a que las estimaciones de
crecimiento del PIB de Mxico para 2013 se revisaran a la baja. El deterioro de la
produccin industrial agrav la prdida de empleos formales, disminuy el consumo de las
familias y da la actividad econmica del pas.

Mercados y su contexto macroeconmico
De acuerdo al Centro de Estudios de Finanzas Pblicas (2013) para el cierre del 2013 se
revis un crecimiento econmico de un 3.5% a un 1.8% de PIB. Disminuy la plataforma
de produccin de petrleo llevando al Gobierno Federal a un faltante en los ingresos por
65 mil millones de pesos el cual podra compensarse con un recorte en el gasto, pero en
un escenario de desaceleracin econmica no era adecuado.
En ese entonces se puso en marcha el Programa de Aceleracin del Crecimiento que
consisti en:
Aceleracin del gasto pblico
Financiamiento al crecimiento
Vivienda y otras medidas
En cuanto a la vivienda, se incentiv el consumo y los crditos para reactivar el
crecimiento econmico. Se reasignaran mil millones de pesos para el apoyo al sector
vivienda a travs de subsidios y garantas a la Sociedad Hipotecaria Federal, ampliacin de
la lnea de crdito de Nacional Financiera y crditos para el consumo de viene durables.

Tasas de inters y financiamiento a PYMES
Contreras (2013) inform que en Marzo del 2013 Luis Videgaray, titular de la Secretara de
Hacienda y Crdito Pblico (SHCP) mencion que la reforma financiera se llevara a cabo
ya que aunque Mxico tena un sistema bancario fuerte, tambin es quien menos
prstamos otorga. El crdito en Mxico representa un 26% del (PIB) mientras que en Brasil
es ms del 50% y en Chile es casi del 100%. En el mismo reporte el director general de
Grupo Financiero Banamex, Javier Arrigunaga indic: En Mxico existen 5 millones de
unidades econmicas, de las cuales ms del 90% son micro, pequeas y medianas
empresas. La banca slo acredita actualmente a 650,000. El universo por conquistar es
muy amplio.
Tasas de inters
La banca es muy criticada por las altas tasas de inters que cobra, por lo cual, las tasas
bajas es otro de los objetivos de la reforma financiera. En el ltimo ao las ganancias de la
banca crecieron un 25%, mientras que el crdito subi un 12%.
Ventajas comparativas de la industria en Mxico
La industria de la vivienda en Mxico, al igual que la industria en general goza de las
ventas de la apertura econmica de Mxico. De acuerdo con CAPIM (2014) entre las
principales ventajas se encuentran:
Costos laborales competitivos
Facilidad de operacin
Accesibilidad a granes mercados (TLCAN)
Red de TLCs y trmites comerciales
Bajos costos de operacin
Poblacin y capital humano
Estabilidad macroeconmica
Potencia cultural
A esto se puede agregar como ventajas las exitosas polticas pblicas de vivienda que el
pas ha tenido en los ltimos aos, y los efectos que se esperan en el crdito en general y
el crdito hipotecario en particular, producto de la Reforma Financiera.
Samuelson & Nordhaus (2006) indican que las funciones econmicas del Estado son:
Aumentar la eficiencia, promoviendo la competencia
Promover la equidad redistribuyendo el ingreso en favor de la poblacin
Favorecer la estabilidad y crecimiento macroeconmico por medio de la poltica
fiscal y monetaria
En base a esas funciones econmicas del Gobiernos, para reactivar el mercado de la
vivienda consideramos necesario impulsar el consumo mediante estmulos a crditos
hipotecarios
El estmulo se debe dar a travs de la poltica fiscal mediante subsidios a las
familias de niveles socioeconmicos ms bajos. Esto con la finalidad de que puedan dar
enganches para la adquisicin de una vivienda ya que para esos niveles es difcil juntar la
aportacin inicial que se requiere para adquirir una vivienda. Para esto se debern
fortalecer los institutos de vivienda federales, y crear una institucin para que se pueda
poyar a las personas que no cuenten con acceso a esas instituciones.
Por otro lado, mediante regulacin y la poltica monetaria debern mejorarse las
condiciones de los crditos hipotecarios, ya que si bien las tasas de inters han disminuido
en los ltimos aos, las tasas menores a 10% anual slo se otorgan a crditos hipotecarios
arriba de 1 milln de pesos, por lo que la gran masa poblacional tiene que pagar tasas
mayores y por tanto es mayor el gasto que deben ejercer.
La regulacin se debe dar en las comisiones que cobran las instituciones bancarias,
ya que muchas de ellas han sustituido el ingreso que perciban por las tasas de inters con
conceptos de comisin tales como la comisin por administracin que aumentan el costo
final de la vivienda. Como ejemplo, presentamos la simulacin en CONDUSEF (2014) de los
3 crditos con menor pago mensual para una casa de 675,000.00, enganche de 75,000 y
plazo inicial de 15 aos, para una persona con sueldo de 23000 . Como se puede ver, el
banco que tiene la menor comisin por administracin, tiene el menor pago mensual neto
al final del crdito, aunque no es el de menor mensualidad ni desembolso inicial, y aunque
tiene el costo de seguros ms alto. Por lo cual aconsejamos cuidar el rubro de comisiones
ms de cerca
Por otro lado, consideramos ms adecuado impulsar la demanda de vivienda, como lo
expresamos previamente, que la oferta. Esto basado en la experiencia del sexenio anterior
donde se estimul la adquisicin de grandes reservas territoriales, en beneficio de las
grandes empresas de vivienda (lo cual puede ser considerado un oligopolio), pero que
beneficiaron poco al consumidor. Provocando con esto distorsiones en el sector.
Con la nueva Poltica de Vivienda establecida en el sexenio anterior e impulsada por el
actual gobierno se restablecer el equilibrio en el mercado. Ya que de acuerdo a
Presidencia de la Repblica(2013) la instruccin del presidente es dar mayor certidumbre
al Sector Vivienda con reglas de operacin que dan mayor claridad y transparencia del
Gobierno para el desarrollo y promocin de la vivienda. El Sector Vivienda ha
comprendido que el fin no es slo construir casas, sino que hay que hacerlas con una
visin global, responsable, ordenada y sustentable.
Mediante la investigacin y anlisis se concluye que:
De acuerdo con Samuelson & Nordhaus (2010) la vivienda representa parte de la
riqueza de un individuo y es una de las categoras ms importantes del consumo.
Todo mundo requiere de una vivienda: las familias pobres gastan una mayor
proporcin de su ingreso en vivienda.
Sin embargo, las familias ricas gastan mayores cantidades de dinero en vivienda,
aunque esto represente una menor proporcin de sus ingresos.
El sector de la vivienda tiene una demanda directamente relacionada con la
situacin econmica de un pas. En las recesiones disminuye la demanda y en las
expansiones aumenta su oferta.
Es el primer sector afectado por las crisis econmicas, e incluso ya es un
desencadenante de una crisis.
Las crisis y expansiones del sector en particular estn influenciadas por la accin
del gobierno.
Con la poltica monetaria el gobierno impulsa el consumo mediante reducciones en
la tasa de inters. Esto se da porque una disminucin en la tasa de inters implica una
menor mensualidad, y por tanto resulta ms atractivo comprar una casa.
Mediante la poltica fiscal, el gobierno puede impulsar el consumo a travs de
incentivos fiscales como las deducciones de crditos hipotecarios y los intereses.
Tambin se puede impulsar a travs de las transferencias que se hacen a las
familias, mediantes subsidios que permiten a las familias pobres adquirir una casa o a las
familias de clase media adquirir una mejor.
Se puede impulsar la oferta mediante exenciones tributarias y estmulos a los
productores.
Sin embargo, la experiencia en Mxico indica que el estmulo a la oferta distorsiona
el mercado. Ejemplos de ello son la crisis de 1995 donde en aos anteriores se estimul el
crdito, pero a tasa variable, y ante una crisis se derrumb el mercado. El otro ejemplo, es
la crisis de vivienda de 2013, donde en aos anteriores se foment la adquisicin de
terrenos, pero al cambiar la poltica de vivienda, el sector entr en crisis.
Por tanto la sugerencia va encaminada al impulso al consumo y el fortalecimiento
de la competencia entre los oferentes.

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