EFECTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Ahora trataremos las obligaciones que deben cumplir las partes del contrato.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR
1. Obligacin de entregar el bien
Entrega
Para empezar, Lorenzetti seala que la entrega de la cosa es una obligacin causada
por el contrato, de lo que se sigue que no es un modo de perfeccionamiento del
mismo, como en los contratos reales. La entrega tampoco es tradicin, de modo que
no se transmite el dominio, sino la tenencia, ya que el locatario usa y goza de la cosa
reconociendo en otro al propietario; carece de animus domini
1
.
Para Castillo Freyre es la principal obligacin del arrendador es la de entregar un bien
en uso o goce temporal al arrendatario a cambio de una renta
2
; y que, segn Lpez de
Zavalia, a falta de esta no hay arrendamiento
3
.
Se trata bsicamente de en una obligacin de dar, la cual consiste en entregar el bien
al arrendatario a ttulo de uso
4
;
Referente al uso y goce del bien arrendado:
Comprenden dos de los stributos de la propiedad, el derecho a usar (ius utendi) y el de
gozar o disfrutar (ius fruendi). El primero se refiere a que se tiene derecho a servirse

1
LORENZETTI, Ricardo Luis (1999), Tratado de los Contratos, T. II. Buenos Aires. Rubinzal-
Culzoni Editores, p. 376.
2
Cfr. CASTILLO FREYRE, Mario (2002), Tratado de los Contratos Tpicos, T. II. Lima, PUCP
Fondo Editorial. p. 250.
3
Cfr. LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando (1992), Teora de los Contratos, T. III. Parte Especial (2),
Buenos Aires, ZAVALIA, p. 131.
4
Cfr. CASTILLO FREYRE, Mario (2002), Tratado de los Contratos Tpicos, T. II. Lima. PUCP
Fondo Editorial. p. 250.
del bien; mientras que el segundo, se refiere a que se tiene derecho a disfrutar o
explotar del bien, que permite percibir todos los frutos y productos del mismo
5
.
Segn Lorenzetti, se impone al locador, como obligacin nuclear, la entrega de la
cosa locada, pero es necesario que la cosa se entregue en buen estado de
conservacin, es decir que el bien debe satisfacer las expectativas que el locatario
tuviere al tiempo de la celebracin del contrato.
6


Accesorios del bien arrendado
Como ya se mencion, y tambin lo menciona Escobar Fornos, el arrendador tiene la
obligacin de entregar la cosa con todos sus accesorios en condiciones de servir para
el uso convenido. Si no se convino sobre el uso, debe ser entregada en condiciones
de servir para el uso que por naturaleza estuviera destinada
7
.
Pero que se entiende por accesorios, segn este ltimo autor son aquellas que forma
parte del contenido natural del contrato, de tal manera que las partes, en uso de la
autonoma privada, pueden excluirlos. Se encuentran presentes al tiempo del
contrato
8
.
Para Lorenzetti se sitan en este carcter las servidumbres activas del inmueble y los
frutos y productos ordinarios pendientes al tiempo del contrato
9

Este mismo autor seala que se comprenden en el concepto de accesorios:
10


5
RAMIREZ CRUZ, Eugenio Mara (2007), Tratado de Derechos Reales. T. II, Derecho de
Propiedad Copropiedad. Lima, Editorial Rodhas, p. 118 - 119
6
Cfr. LORENZETTI, Ricardo Luis (2005), Cdigo Civil Comentado: Doctrina, Jurisprudencia,
Bibliografa, Contratos Parte Especial. T. I., Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni Editores, p. 494.
7
ESCOBAR FORNOS, Ivan (1998), Curso de Contratos. Managua, Editorial Hispamer. p. 101.
8
Cfr. LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando (1992), Teora de los Contratos, T. III. Parte Especial (2),
Buenos Aires, ZAVALIA, p. 132.
9
LORENZETTI, Ricardo Luis (2005), Cdigo Civil Comentado: Doctrina, Jurisprudencia,
Bibliografa, Contratos Parte Especial. T. I., Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni Editores, p. 495.
a) Las llaves necesarias para el acceso, sea un inmueble o muebles, como
automotores o cajas de seguridad;
b) Las servidumbres activas del inmueble (art. 1495);
c) Los frutos y productos ordinarios de la cosa, que se encuentren pendientes y
no percibidos por el locador (art. 1495);
d) Los servicios accesorios, como ocurre en los inmuebles con los servicios
sanitarios, de electricidad, de calefaccin, de portera, electricidad, gas,
calefaccin y agua caliente;
e) El servicio telefnico no es accesorio, y su inclusin requiere pacto expreso;
f) El contrato de portera puede formar parte del contrato de locacin como
accesorio;
g) En las locaciones con destino a comercio, la fachada del edificio no es
accesorio, no permitindose su utilizacin para propaganda.
Segn Rezznico, citado por Lpez de Zavalia, enumera entre las cosas accesorias
"sus vidrios, puertas y ventanas, sus cerraduras, llaves, pisos, techos, jardines, patios,
escaleras, stanos, etc."
11
.
Momento y lugar de la entrega
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega (artculo 1678 C. C.).
Ser aqul que las partes hubieren fijado en el contrato, lo mismo ocurre con el plazo;
pero a falta de pacto, debe realizarse inmediatamente donde se celebr, salvo que por
costumbre deba efectuarse en otro lugar o poca.

10
LORENZETTI, Ricardo Luis (1999), Tratado de los Contratos, T. II. Buenos Aires. Rubinzal-
Culzoni Editores, p. 378.
11
Cfr. LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando (1992), Teora de los Contratos, T. III. Parte Especial
(2), Buenos Aires, ZAVALIA, p. 132.
Segn Lorenzetti el locador se encuentra obligado a entregar la cosa en buen estado
de reparacin y en el tiempo pactado, de manera tal de permitir el uso y goce que
constituye el objeto del contrato de locacin
12
.
2. Presuncin de buen estado del bien
Castillo Freyre seala respecto de lo enunciado quiere decir que el bien entregado
debe estar en condiciones para servir, es decir, que resulte til a efectos del contrato
de arrendamiento. Asimismo seala que tal presuncin es inadecuada y excesiva,
porque si bien podra regirse por las disposiciones generales de las obligaciones de
saneamiento contenida en los artculos 1484 y siguientes
13
.
3. Obligacin de mantener al arrendatario en uso del bien y realizar las
reparaciones necesarias
Ricardo Roitbarg, jurista argentino, seala que despus de que el locador entregue la
cosa, est obligado a conservarla en buen estado, haciendo las reparaciones que
exigiere el deterioro de la misma, derivado de: I. caso fortuito o fuerza mayor; II.
Calidad propia, vicio o defecto de la cosa; III. Uso y goce estipulado; IV. Culpa del
locador, sus agentes o dependientes.
14
Afirmacin que concuerda con lo dicho por
Escobar Fornos.
Aade el autor que puede ocurrir que las mismas reparaciones interrumpan el uso por
el locatario o le acarreen incomodidades; en este caso, este ltimo podr pedirle la
cesin del arrendamiento o una baja en el precio, proporcional al tiempo de duracin

12
LORENZETTI, Ricardo Luis (2005), Cdigo Civil Comentado: Doctrina, Jurisprudencia,
Bibliografa, Contratos Parte Especial. T. I., Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni Editores, p. 498.
13
Cfr. CASTILLO FREYRE, Mario (2002), Tratado de los Contratos Tpicos, T. II. Lima. PUCP
Fondo Editorial. p. 344.
14
ROITBARG, Marcelo Ricardo (2011), Contratos Civiles y Comerciales: cuaderno de Derecho
Civil. 5 ed., Buenos Aires, A-Z editora. p. 111; y ESCOBAR FORNOS, Ivan (1998), Curso de
Contratos. Managua, Editorial Hispamer. p. 102.
de las reparaciones. Si esto no fuera aceptado por el locador, el locatario podr
devolver la cosa quedando disuelto el contrato.
15

Pero Lorenzetti seala al respecto que el locador debe realizar las reparaciones de
aquellas perturbaciones que sufra el locatario. Aade al autor cierto sector de la
doctrina seala que esta norma puede ser califica como una garanta al uso y goce de
la cosa locada. Pero tal garanta se emplea en un sentido amplio y no debe
confundirse con la acepcin tradicional ligada a la eviccin y a los vicios redhibitorios
16
.


15
ROITBARG, Marcelo Ricardo (2011), Contratos Civiles y Comerciales: cuaderno de Derecho
Civil. 5 ed., Buenos Aires, A-Z editora. p. 112.
16
Cfr. LORENZETTI, Ricardo Luis (2005), Cdigo Civil Comentado: Doctrina, Jurisprudencia,
Bibliografa, Contratos Parte Especial. T. I., Buenos Aires, Rubinzal-Culzoni Editores, p. 500.