CONTRATOS

PROMESA
COMPRAVENTA
ARRENDAMIENTO
MANDATO
1
PROMESA
La promesa es un contrato por el cual una de las partes o ambas se obligan dentro de cierto plazo a
celebrar un contrato futuro determinado.
Caractersticas del Contrato de Promesa.
a) Es un contrato de aplicacin general, o sea, por su intermedio puede prometerse la
celebracin de un nmero ilimitado de contratos, salvas las excepciones legales. Es decir,
que el contrato de promesa es apto para la preparacin de cualquier tipo de contrato, sea
cual sea su naturaleza, las solemnidades que debe cumplir, si son unilaterales o
bilaterales, etc.
b) Es un contrato nominado porque est especialmente regulado en el Cdigo Civil, artculo
!!".
c) Es un contrato solemne, pues siempre debe constar por escrito, incluso cuando el contrato
prometido sea consensual, artculo !!" #$ .
d) Es un contrato principal, %a que el artculo !!" al reglamentarlo no subordina su
existencia a la de otro contrato.
e) Es un contrato preparatorio, peculiaridad que lo distingue de otro contrato dndoles
fisionoma propia.
f) Es un contrato su&eto a modalidad, artculo !!" #$ '.
) Es de derec(o estricto, pues conforme al artculo !!", la regla general es no aceptar la
promesa de celebrar un contrato % reconocerla slo por excepcin cuando rene los
requisitos que en dic(o artculo se expresan.
Re!"isitos del contrato de Promesa.
Como la promesa de celebrar un contrato es tambi)n un contrato, deben concurrir en ella
todos los requisitos que la le% exige para )stos en general* consentimiento, capacidad de las
partes, ob&eto % causa lcita.
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+ero, adems de los requisitos generales de todo contrato, en la promesa deben concurrir
requisitos especiales para )sta, establecidos por la le% % que son de tanto de fondo como de
forma.
Estos requisitos se encuentran enumerados en el artculo !!" del Cdigo Civil.
La omisin de cualquiera de estos requisitos ,que son esenciales % deben concurrir
copulativamente- (ace que el contrato de promesa no produzca obligacin alguna.
La &urisprudencia (a establecido que de los propios t)rminos del artculo !!" del Cdigo Civil
se desprende que es de ndole especial e imperativa % que sus requisitos deben concurrir
tanto simultnea como copulativamente % que la omisin de uno de estos requisitos, exigidos
por la le% para el valor del acto en consideracin a su naturaleza, produce, segn el artculo
./0 la nulidad absoluta de la promesa.
Conforme al artculo !!", la promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna1
salvo que concurran las circunstancias siguientes*
. 2ue la promesa conste por escrito.
0. 2ue el contrato prometido no sea de aquellos que las le%es declaran ineficaces.
'. 2ue la promesa contenga un plazo o condicin que fi&e la )poca de celebracin del
contrato prometido.
". 2ue en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para
que sea perfecto la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las le%es prescriban.
- #"e la $romesa conste $or escrito. La promesa verbal no produce ningn efecto,
es indispensable que coste por escrito. 3i bien la promesa es un contrato solemne
pues debe constar por escrito no se encuentra su&eta a las mismas solemnidades
del contrato prometido. En efecto, tratndose de la promesa de compraventa de un
bien raz basta que sea por documento privado, mientras que, por el contrario. La
compraventa de un bien raz debe necesariamente ser realizada por escritura
pblica
0- #"e el contrato $rometido no sea de a!"ellos !"e las le%es declaran
ineficaces. En otras palabras, el contrato prometido debe ser vlido1 es decir, su
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realizacin debe estar permitida por la le%. La promesa de celebrar una compraventa
de un bien raz entre cn%uges es nula, %a que la compraventa entre ambos no
divorciados est pro(ibida. +or el contrario es vlida la promesa de compraventa de
un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin
autorizacin &udicial, %a que dic(a permisin es requisito formal para la celebracin
del contrato de compraventa, no de su promesa.
'- #"e la $romesa contena "n $la&o o condici'n !"e fi(e la )$oca de la
celebraci'n del contrato. El ob&eto de este requisito es que cada contratante sepa
con certeza cundo deber celebrarse el contrato prometido. 4s cada parte sabr
desde cundo o ba&o qu) circunstancias podr (acer exigible el contrato prometido.
5ientras el plazo no venza o la condicin no se cumpla ninguna de las partes del
contrato de promesa puede exigir su cumplimiento1 es decir, no puede demandar la
celebracin del contrato prometido.
"- #"e en la $romesa se es$ecifi!"e de tal manera el contrato $rometido !"e
solo falten $ara !"e sea $erfecto la tradici'n de la cosa* o las solemnidades
!"e las le%es $rescriban. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera
ms amplia el contrato que se promete celebrar % se deben precisar todas sus
caractersticas. 4s, tratndose de la promesa de compraventa de un bien raz,
deber individualizarse a las partes, singularizarse el bien material del contrato. Con
indicacin de su ubicacin, se6alamiento de deslindes % de su ttulo inscrito. 7eber
indicarse el precio de la compraventa % su forma de pago % dems estipulaciones
propias de este tipo de contratos, faltando solo la entrega de la cosa % la escritura
pblica de compraventa.
Efectos del Contrato de Promesa.
Los efectos del contrato de promesa son los derec(os % obligaciones que nacen de )l.
3e refiere a este aspecto el inciso final de artculo !!", el cual establece que cuando el
contrato de promesa es vlido de )l surge una obligacin de (acer, que no es otra que la
celebracin del contrato prometido.
Luego, el contrato de promesa no constitu%e acto de ena&enacin aunque s lo constitu%a el
contrato prometido. 8ampoco constitu%e principio de ena&enacin.
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El efecto del contrato de promesa, entonces, no es otro que la obligacin de (acer,
obligacin de celebrar el contrato prometido.
Esta obligacin presenta las siguientes caractersticas*
a- Es una obligacin de naturaleza mueble, porque los (ec(os que se deben se reputan
muebles.
b- Es una obligacin indivisible, por consiguiente, si los prometientes son varias personas,
deben concurrir todos ellos a otorgar el contrato prometido.
c- Es una obligacin transmisible, de manera que el prometiente la transmite a sus (erederos.
d- Es una obligacin transferible. La cesin ,tradicin- del derec(o personal a exigir la
celebracin del contrato prometido deber efectuarse conforme a las reglas para la cesin
de derec(os, esto es, mediante la entrega del ttulo. 9 para que sea oponible al deudor es
preciso la notificacin de la cesin o su aceptacin.
e- Es una obligacin prescriptible. La accin e&ecutiva prescribe en el plazo de ' a6os % la
accin ordinaria, en ! contados desde que la obligacin se (izo exigible.
En esta materia (a% que (acer presente que a trav)s del procedimiento e&ecutivo de la
obligacin de (acer, la legislacin procesal civil complementa las reglas sobre cumplimiento del
contrato de promesa.
4s el artculo !'0 Cdigo de +rocedimiento Civil faculta al &uez para firmar el documento cuando
requerido el deudor no lo (iciere dentro del plazo fi&ado por el tribunal.
Este es un caso, en que el &uez, resguardando los intereses del acreedor, asume legamente la
representacin del deudor % presta por )l, vlidamente el consentimiento. 9 con este
consentimiento da forma el contrato prometido.
CONTRATO DE PROMESA DE VENTA DE +N ,IEN RA-..
El problema que se plantea aqu es si es o no necesario proceder a la inscripcin del contrato de
promesa de venta de un bien raz.
4parentemente ello no tendra ma%or importancia por cuanto el contrato de promesa no implica
ena&enacin.
5
+ero la inscripcin puede ser til para el caso de incumplirse el contrato prometido.
3i la promesa se encuentra inscrita % posteriormente el prometiente vendedor ena&ena el predio
o a un tercero, ello no significa que exista ob&eto ilcito en esa ena&enacin como lo (an
planteado algunos.
Existe nicamente incumplimiento del contrato prometido % quien tena el derec(o a exigir la
celebracin del contrato podr demandar la correspondiente indemnizacin de per&uicios de
acuerdo a las reglas generales. +ero se (a resuelto que adems, tambi)n podra exigir la
indemnizacin del tercero que compr. 4ll estara la utilidad de la inscripcin del contrato de
promesa de venta del bien raz.
Acci'n de Resol"ci'n del Contrato de Promesa.
El artculo "/: por ser un principio de carcter general es aplicable al contrato de promesa.
El artculo !!' se limita a reglar los derec(os que la le% otorga al acreedor de obligacin de
(acer, esto es, exigir compulsivamente su cumplimiento al deudor que no allana voluntariamente
a satisfacerla.
El inciso final del artculo !!" al remitirse al artculo anterior, no tiene otra consecuencia que
recalcar el tipo de obligacin que engendra la promesa de contrato, que es de (acer %, como tal,
(a de cumplirse forzadamente por algunas de las formas alternativas que se6ala al artculo
!!'.
El citado inciso final, pues, no modifica la disposicin comn general aplicable al incumplimiento
de un contrato bilateral. +or lo que, rige respecto de la promesa de contrato tanto la posibilidad
de intentar la accin de cumplimiento forzado dispuesta en el artculo "/: % pormenorizada en
el artculo !!', como la de accionar por la resolucin, en ambos casos con indemnizacin de
per&uicios.
4(ora bien, el deudor demandado por incumplimiento o resolucin de la promesa, puede oponer
la excepcin de contrato no cumplido, artculo !!0, en caso que el acreedor demandante no
(a%a cumplido ni se allane a cumplir la obligacin de (acer que le impone el contrato de
promesa.
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/A COMPRAVENTA.
El artculo ;:' del Cdigo Civil define a la compraventa como un contrato en que una de las partes
se obliga a dar una cosa % la otra a pagarla en dinero.
Elementos del contrato de com$ra0enta.
El artculo """ establece que en todo acto &urdico se distinguen elementos de la esencia, de la
naturaleza o accidentales.
a) Elementos de la esencia.
Los elementos esenciales del contrato de compraventa ,adems de los comunes a todo acto
&urdico- son la cosa % el precio. 3in ellos o bien no existe contrato alguno o bien degenera en un
contrato diferente. E&emplo <3era posible un contrato de =compraventa> sin precio? 7onacin
<9 una =compraventa> sin cosa? +ago, donacin o mutuo, dependiendo de la intencin de las
partes.
b) Elementos de la nat"rale&a.
Existe adems una serie de elementos que establece la le% % que se entienden incorporados al
contrato de compraventa sin necesidad de mencin especial, pero que las partes pueden
modificarlos del modo que convengan. Ellos son los elementos de la naturaleza % pueden estar
dados por los efectos generales de las obligaciones o por los elementos propios del contrato de
compraventa. @mportante funcin* facilitan la negociacin % reducen costos de transaccin.
E&emplos de elementos de la naturaleza* obligacin de saneamiento de la eviccin % de los
vicios red(ibitorios. +ertenecen al contrato de compraventa, pero las partes pueden acordar lo
contrario. Lo mismo vale para el lugar % momento del pago, la accin resolutoria, los riesgos %,
en general, para todas las reglas del ttulo sobre la compraventa % las generales de los contratos
que son sean de orden pblico.
c) Elementos accidentales.
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Ainalmente, en virtud del principio de autonoma de la voluntad, las partes pueden pactar
libremente las clusulas que estimen convenientes, siempre que no sean contrarias a la le%, al
orden pblico o a las buenas costumbres % no alteren los elementos esenciales del contrato de
compraventa. Estos son los elementos accidentales del contrato de compraventa. E&emplo*
modalidades ,el plazo o la condicin-.
Caractersticas % efectos ("rdicos de estas clasificaciones.
4plicando las categoras tpicas que se establecen en el Cdigo Civil, podemos indicar que el
contrato de compraventa*
a- Es Bilateral, puesto que las partes se obligan recprocamente, en los t)rminos del artculo
"':, %, como consecuencia de ello, se le aplica la institucin de la condicin resolutoria
tcita regulada en el artculo "/:1 la excepcin de contrato no cumplido o de mora purga la
mora del artculo !!01 la teora de los riesgos establecida en el artculo /0C.
b- Es Dneroso, puesto que busca la utilidad de ambas partes en los t)rminos del artculo
""C, %, como consecuencia de ello, el grado de culpa de que responden los contratantes
es el de culpa leve segn el inciso primero del artculo !";1 la teora de la imprevisin1 las
obligaciones de garanta ,saneamiento de la eviccin % de los vicios ocultos de la cosa -1 %,
el error en la persona no tiene aplicacin general , artculo "!!-.
c- Es normalmente Conmutativo toda vez que las prestaciones se miran como equivalentes en
los t)rminos del artculo "", pero bien puede ocurrir que sea un contrato aleatorio, como
es el caso la compraventa de la cosa que se espera que exista regulado expresamente en
el artculo /'. En todo caso, la regla general es que el contrato de venta sea
conmutativo % que sea condicional que tenga la condicin de que la cosa llegue a existir,
pero puede ser aleatorio % puro % simple, como lo sera el caso de que se pacte
expresamente o bien que por la naturaleza del contrato aparezca que se compro la suerte.
El efecto propio de esta clasificacin como contrato oneroso es que se le aplicarn la
institucin de la lesin enorme % la teora de la imprevisin, en todo caso, el contrato no va
a perder su carcter de conmutativo por un aumento o disminucin del valor de la cosa, %a
que )ste es un riesgo econmico que no altera los efectos del contrato.
3lo en casos extremos de excesiva onerosidad sobreviniente % en el entendido que no se
trata de un riesgo econmico asumido por una de las partes, podra eventualmente
planearse una revisin del contrato por imprevisin, cuestin que en general, no (a sido
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recogida &udicialmente por los tribunales ordinarios, an cuando existe alguna &urisprudencia
arbitral ,rbitros arbitradores- dictada al efecto que acogera excepcionalmente la revisin
de un contrato por excesiva onerosidad. En todo caso, en contratos de tracto sucesivo de
largo plazo es usual que se pacte la facultad de poner t)rmino al contrato por cambio
substancial de circunstancias, pero como indicamos, se requiere clusula especial al efecto
que deber ser negociada por los contratantes anticipndose a circunstancias que alteren la
economa del contrato.
d- Es principal puesto que subsiste por s mismo sin necesidad de otro contrato en los t)rminos
del artculo ""01%
e- Es normalmente Consensual ,se perfecciona por el mero consentimiento de la partes en
torno a la cosa % el precio en los t)rminos del artculo ""', pero puede ser solemne, como
son los casos establecidos en el artculo /C.
Efectos de la Com$ra0enta.
El estudio de los efectos de la compraventa consiste en determinar los derec(os %
obligaciones que surgen para las partes que son*
a) /a obliaci'n del 0endedor de dar la cosa1 %
b) /a obliaci'n del com$rador de $aar el $recio 2en dinero).
3. Obliaciones del 0endedor.
La primera obligacin esencial del vendedor es dar la cosa vendida al comprador. 4s lo
establece la le% al definir el contrato de compraventa ,artculo ;:'-.
3in embargo, la obligacin de dar supone adems ciertas obligaciones accesorias, como las
de entregar % conservar la cosa (asta el momento de la entrega* artculos !"/ % "!":. +or
tanto, la obligacin de dar es ms amplia que la de entregar, porque la comprende.
4dems, el vendedor tiene obligaciones de garanta respecto del comprador. 3on las
obligaciones de saneamiento de la eviccin % de los vicios red(ibitorios.
4mbos grupos de obligaciones se encuentra contemplado en el artculo /0".
4. Obliaciones de dar % entrear la cosa.
5#") com$rende la obliaci'n de dar la cosa6 dominio o $osesi'n de la cosa7
En el derec(o romano la venta constitua ,como en el derec(o c(ileno- un 8tulo % no un
modo de adquirir el dominio. 4s el vendedor slo se obligaba a garantizar al comprador la
posesin pacfica de la cosa que venda, pero no su dominio.
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En la codificacin francesa, al contrario, la venta es modo de adquirir el dominio.
+or tanto. Ea% 0 grandes modelos referentes a la obligacin del vendedor* 3 obligacin del
vendedor es (acer la tradicin % garantizar la posesin pacfica ,til- del comprador1 % 4
obligaciones del vendedor es transferir el dominio.
3i bien, en general, el Cdigo Civil se (a basado en el derec(o franc)s, respecto de esta
materia nuestro derec(o adopto el modelo romano.
+ese a que el tema (a sido discutido, nuestra doctrina % &urisprudencia (an sostenido
ma%oritariamente que la obligacin del vendedor se satisface no con trasferir la propiedad
de la cosa, sino con (acer la tradicin % constituir al comprador en poseedor pacfico de la
misma. La transferencia del dominio va a ser una consecuencia de la tradicin, en caso que
el vendedor sea el due6o ,lo normal-, pero eso no quiere decir que la obligacin del
vendedor sea transferir el dominio.
4 favor de esta postura, adems de las razones (istricas referidas, se (a se6alado lo
siguiente*
. La venta de cosa a&ena vale, as puede ser corroborado en los artculos /!, //
% /: CC. 3era absurdo que el legislador (ubiera querido dar validez a un contrato
que no sera posible cumplir.
0. Entender que no es obligacin del vendedor transferir el dominio, da sentido al
concepto de poseedor de buena fe % no due6o, toda vez que para que ello sea
posible debe existir una causa F&usto ttuloG en la tradicin ,siendo un e&emplo de
esto el contrato de compraventa-.Como consecuencia de la tradicin efectuada por
quien no es due6o se puede derivar a una posesin que final % eventualmenteG
sumado a otros requisitosGterminara siendo prescripcin adquisitiva o usucapin.
En definitiva un silogismo para defender que no es obligacin del vendedor transferir el
dominio es el siguiente*
. La tradicin efectuada por el no due6o no trasfiere el dominio ,derec(o de dominio-
pero si da lugar a la posesin ,como (ec(o- del comprador.
0. En comprador poseera un &usto ttulo ,la compraventa operara como tal- % ms
otros requisitos, podra constituirse en poseedor de buena fe.
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'. La posesin de buena fe es uno de los supuestos de (ec(o necesarios para la
prescripcin adquisitiva ordinaria.
Las consecuencias son importantes* <qu) pasa si el vendedor no es due6o? Comprador no
va a poder pedir la resolucin del contrato, sino que deber (acer efectiva la obligacin de
garanta de sanear la eviccin.
5C'mo se c"m$le la obliaci'n de dar la cosa7
4dems de lo anterior, la obligacin de dar supone efectuar una entrega material de la cosa
% no slo la realizacin del acto &urdico de la tradicin1 % la obligacin de conservar la cosa
(asta su entrega* artculo !"/.
Excepcionalmente, no es necesario efectuar entrega material cuando se acuerda que el
vendedor se va a reservar el goce o la tenencia de la cosa, o cuando el comprador %a est
gozando de ella es si mero tenedor ,artculo ."/ #$!-.
/a re"laci'n de la 0enta a 4 $ersonas diferentes.
3i el vendedor vende separadamente a 0 personas, deben distinguirse 0 situaciones
relevantes* ,- qu) pasa con los riesgos1 % ,0- a qu) comprador se prefiere en los derec(os
sobre la cosa.
Hespecto de los riesgos, se altera la regla general % el riesgo pasa a ser del vendedor
,artculo !!C-.
En segundo lugar, se prefiere al comprador que (ubiere entrado en posesin. 3i la cosa se
entreg ambos, se preferir a quien primero la recibi. 3i no se (a entregado a ninguno, se
opta por aquel que tenga el ttulo ms antiguo ,ver artculo /;-. +arece difcil imaginar en
e&emplo de cosa mueble que se entregue a 0 personas. +odra ocurrir en inmuebles de
enorme extensin ,la entrega material se (ace en lugares distintos de la propiedad-.
El comprador afectado tendr derec(o a e&ercer la accin resolutoria % la de indemnizacin
de per&uicios, %a que el vendedor no (a cumplido con su obligacin de dar ,que supone la de
entregar % la entrega tambi)n debe ser material-.
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/"ar de la entrea.
#o (a% norma especial en esta materia, por lo que se aplica las normas del pago. 4s, a falta
de acuerdo expreso, deber distinguirse si la cosa es un cuerpo cierto o un g)nero.
3i es cuerpo cierto, deber entregarse en el lugar en que estaba al momento del contrato.
3i es g)nero, la entrega deber ser en el domicilio del vendedor ,deudor-. 3i es inmueble,
obviamente la entrega deber materializarse en el lugar donde )ste se encuentre. 4rtculos
!/; % !//.
8astos de la entrea.
8ema bastante relevante, %a que a veces los gastos de trasporte superan incluso lo del bien
que se compra. 4 menos que se pacte otra cosa, los gastos de la entrega son del vendedor,
pero slo (asta que se pone en disposicin del comprador. Los costos del transporte
corresponde al comprador ,artculo /0!, consiste con el art. !;, que trata reglas sobre el
pago-.
En definitiva va a ser determinante el lugar en que debe efectuarse la entrega, pues a ese
lugar debe trasladarla el vendedor a su costo.
9$oca de la entrea.
El vendedor est obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despu)s del contrato
o en la )poca que se (ubiere acordado.
3i no se fi& plazo para la entrega, las obligaciones del comprador % del vendedor son
simultneas, de modo que opera entre las partes la excepcin de contrato no cumplido*
artculo /0. inc. $ a '$ % artculo !!0.
3i se fi& plazo, obviamente (abr que estarse a lo acordado. 3in embargo, si la obligacin
de entregar %a se (izo exigible % la de pagar est con plazo pendiente % la fortuna del
comprador (ubiere menguado considerablemente, de manera que sea de temer que no va
a pagar, opera en la compraventa una norma similar a la de la caducidad del plazo,
pudiendo el vendedor pedir que se le pague o se le asegure el pago* artculo /0. inc. Ainal,
anlogo al art. /;0. 4rtculo ":.* caducidad del plazo.
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3i el vendedor e&erce el derec(o del artculo /0., se corre el riesgo de estar equivocado
,cuando no es efectiva la disminucin considerable de la fortuna del comprador- %, en este
caso, deber indemnizar los per&uicios %a que estara en situacin de incumplimiento de su
obligacin.
Obliaci'n de conser0ar la cosa :asta la entrea.
La obligacin de entregar la cosa supone la de conservarla (asta el momento de la entrega
,art.!"/-. La conservacin de la cosa exige que se emplee el cuidado debido. Ello,
normalmente, significar responder de culpa leve por tratarse de un contrato oneroso
,artculo !":-.
En caso de conflicto, el nivel de cuidado para el caso concreto lo fi&ar el &uez, de acuerdo a
las circunstancias particulares de las partes % del contrato. +or e&emplo, es evidente que las
medidas de seguridad que deben tomarse para la custodia de una obra de arte famosa, no
son las mismas que el que debe tomarse para la custodia de un artista desconocido.
Es importante recalcar que, en cuanto a la responsabilidad contractual, el incumplimiento del
vendedor se presume culpable. +or lo que en caso de destruccin o deterioro de la cosa,
ser responsable contractualmente, salvo que pruebe el caso fortuito.
El estado en que deba entregarse la cosa depender del grado de especificacin del
contrato. 3i es de g)nero, deber entregarse la calidad convenida %, en silencio, cualquier
cosa del g)nero de una calidad mediana. 3i es un cuerpo cierto, a falta de convencin de las
partes, en el estado en que se encontraba al celebrarse el contrato de compraventa* artculo
/0/.
Cosas accesorias a la cosa 0endida
3i se vende un inmueble la compra inclu%e todos los bienes accesorios al inmueble, as se
entienden incluidos en esta venta los inmuebles tanto por ad(erencia como los por
destinacin ,artculo /'C-. E&emplo* ganado % tractores en la venta de un campo.
En cuanto a la venta de un bien mueble, no (a% norma expresa, por lo que deber
realizarse una interpretacin del contrato en cada caso particular, en la que ser
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especialmente relevante para determinar los accesorios incluidos la funcin de la cosa
mueble que se vende.
El Cdigo Civil contiene una norma especial relativa a los frutos. Los frutos naturales
pendientes al tiempo de la venta % los naturales % civiles que despu)s produzca la cosa se
entiende comprendidos en la venta, a menos que la entrega (a%a quedado su&eta a plazo o
condicin, caso en el cual pertenecen al vendedor (asta que se cumpla el plazo o condicin*
artculo /. inc. 0$. Esta regla es importante en caso que (a%a mora del vendedor %, por
ende, gran diferencia entre el tiempo de la venta % la entrega.
Venta de "n $redio r;stico.
4s como un bien mueble puede ser vendido como especie o cuerpo cierto o g)nero, un
predio rstico puede ser vendido como especie o cuerpo cierto o con relacin a la cabida.
La cabida se refiere a la extensin del inmueble % se entender que se vende con relacin a
la cabida, cuando )sta se expresa =de cualquier modo>, salvo en cuanto se entienda que las
partes no (acen diferencia en el precio si la cabida resulta ma%or o menor que la declarada.
4s, lo relevante para establecer que se vendi de acuerdo a la cabida, es que se entienda
que el precio se determin de acuerdo a la extensin del inmueble* artculo /'.
Cuando no se entienda que se vendi de acuerdo a la cabida, esto es cuando el precio no
se entienda determinado de acuerdo a la extensin del inmueble, se entender que se
vendi como especie o cuerpo cierto.
Esta distincin es relevante, %a que en aquellos casos en que se entienda que una venta se
efectu en relacin a la cabida surgirn los derec(os que regula el artculo /'0.
3i la cabida es ma%or de la declarada, el comprador deber aumentar proporcionalmente el
precio, salvo que el valor de la ma%or extensin supere un CI del tama6o real, caso en el
cual el comprador tendr un derec(o alternativo de aumentar el precio o desistirse del
contrato.
3i la cabida es menor que la declarada, el vendedor deber completarla. 3i no puede o el
comprador no se lo exige se deber disminuir proporcionalmente el precio, salvo que la
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diferencia sea ms de un CI caso en cual el comprador puede aceptar la disminucin o
desistirse del contrato.
En el fondo, el umbral del CI toma como factores el precio de la cabida que sobra o falta,
respecto del precio de la cabida real.
3i las diferencias se debieron a culpa o dolo del vendedor, (abr adems derec(o a
indemnizacin de per&uicios.
Esta accin de la cabida no tendr lugar si la compraventa se efectu como especie o
cuerpo cierto. 3in embargo, si se vende con se6alamiento de lindero, por e&emplo =que se
vende la +arcela 0;, de la parcelacin 3anta 3ofa, cu%os deslindes sonJ.>, deber
entregarse lo comprendido en ellos % si el vendedor no lo (ace, se aplica la misma regla
relativa a la venta como cabida* artculo /''.
Estas acciones tienen un plazo de prescripcin de slo a6o desde que se efectu la
entrega, por lo tanto es de corto plazo* artculo /'".
4simismo, debe destacarse que de acuerdo al artculo /'!, estas acciones se aplican a la
compra de cualquier todo, esto es un bien constituido por diversas partes, o con&unto de
efectos de efectos o mercaderas % no exclu%e la accin de lesin enorme.
Mora del 0endedor res$ecto de la obliaci'n de dar % entrear.
La clave consiste en determinar desde qu) momento se puede considerar al vendedor en
mora % la respuesta a esta cuestin aparece en el artculo !!, donde todo depender si se
pact o no un plazo para la entrega de la cosa.
3i no se estableci plazo, se estar en mora desde la reconvencin &udicial. 3e podr
reconvenir &udicialmente desde que la obligacin es exigible, es decir, en este caso,
inmediatamente luego de celebrada la compraventa.
3i (a% plazo, el vendedor est en mora desde que )ste se vence. +or ello es recomendable
como t)cnica contractual establecer, a falta de entrega inmediata, un determinado plazo
para que el vendedor cumpla se obligacin. +or e&emplo, =se entregar inmediatamente % a
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ms tardar en un plazo deJJ>. 7e esta forma se evita la reconvencin &udicial para
constituir en mora, lo que es importante para los per&uicios moratorios % los riegos.
Efectos de la mora del 0endedor en s" obliaci'n de entrear.
3i el vendedor est en mora de entregar, se producen una serie de efectos, a saber*
a) 3urge el derec(o del comprador a e&ercer la accin indemnizatoria de los per&uicios
que el retraso cause ,indemnizacin moratoria-, que aparece en los artculos !!; %
!!/. La avaluacin de per&uicios se debe realizar por va &udicial, salvo que las
partes los (a%an avaluado anticipadamente en una clusula penal. En este caso no
procede la avaluacin legal del artculo !!:, %a que )sta slo opera para
obligaciones de dinero.
b) 3e trasfiere el riesgo. 7e&a de ser del comprador % pasa a ser del vendedor. Lo
mismo ocurre si el vendedor se (a obligado a entregar las cosa a 0 o ms personas*
artculo !!C.
c) Lo mora del vendedor da al comprador el derec(o a e&ercer la accin resolutoria o a
pedir el cumplimiento forzado del contrato en base a los artculos /0. inc. 0$ %
"/:.
Mora del com$rador de recibir la cosa.
3egn veremos ms adelante, el comprador no slo debe pagar el precio, sino que adems
debe recibir la cosa.
3e (a entendido que el comprador est en mora de recibir la cosa desde que el vendedor (a
efectuado una oferta formal de pago. Existe discusin respecto de si esta oferta debe ser
efectuada de acuerdo a la reglas del pago por consignacin, por lo mismo para evitar dudas,
a veces es conveniente que las partes regulen un procedimiento distinto al pago por
consignacin para (acer una oferta de pago.
La mora del comprador en su obligacin de recibir la cosa, tiene como efectos particulares
que el comprador deber abonar los gastos de conservacin de la cosa % adems se altera
la responsabilidad del vendedor, el que slo responder por culpa grave o dolo segn lo
disponen los artculos /0;,./C % !"/.
<. Obliaciones de saneamiento
16
8eneralidades
La obligacin de sanear la cosa comprende 0 aspectos*
a) El denominado saneamiento de la eviccin, esto es, amparar al comprador en el
dominio % posesin pacfica de la cosa , art./';-1%
b) El saneamiento de los vicios red(ibitorios, esto es, responder por los vicios ocultos
de la cosa vendida ,arts. /'; % /!;-.
Caractersticas de ambas obliaciones.
a- 4mbas obligaciones son de garanta, a diferencia de la acciones de incumplimiento,
no requieren que el vendedor (a%a actuado con culpa o dolo. #o se valora la
conducta del vendedor, %a que la obligacin de saneamiento se genera
independientemente de que se sepa o se deba saber la causal de eviccin o el vicio.
b- 4simismo, ambas obligaciones son de la naturaleza del contrato de compraventa* se
entienden incorporadas a )l, sin necesidad de mencin expresa de las partes.
+ueden ser renunciadas ,con ciertas limitaciones-, pero la renuncia no ser posible
en caso de dolo, pues se tratara de un caso de condonacin del dolo futuro, que
adolece de ob&eto ilcito ,art. ".!-.
+or eso, el vendedor est obligado a sanear los vicios de los que tuvo conocimiento % no dio
noticia al comprador, aun cuando se (a%a pactado lo contrario ,art. /!:-.
+or lo mismo, el pacto que exime al vendedor de la obligacin de sanear la eviccin ser
nulo si el vendedor estaba de mala fe ,art. /"0-.
Saneamiento de la e0icci'n.
Consiste en amparar el dominio % posesin pacfica de la cosa vendida, esto es, garantizar
que el comprador no ser turbado en el e&ercicio de su posesin.
+ara que proceda la eviccin, es necesario que la posesin sea turbada =de derec(o>, como,
por e&emplo, por el e&ercicio de una accin reivindicatoria. 8ambi)n puede ser el caso del art.
:.0 ,arrendatario que debe permanecer- o la accin de peticin de (erencia.
3e exclu%en las turbaciones de (ec(o, de las que el comprador deber encargarse por s
mismo.
17
Ob(eto % alcance.
La accin de saneamiento de la eviccin se descompone en 0 acciones diferentes*
a) Kna accin tendiente a que el vendedor defienda en &uicio al comprador que fue
demandado por una accin que turba su posesin pacfica o dominio* citacin de
eviccin.
b) +ara el caso de la defensa no prospere, una accin de restitucin del precio e
indemnizacin de per&uicios por la p)rdida de la posesin pacfica.
Caractersticas.
La accin de citacin de eviccin es indivisible. Ello es lgico, %a que la defensa &udicial no
puede ser dividida ,arts.!0" % /"C inc.$-. 3i se interpone en contra de los (erederos del
vendedor, podr interponerse en contra de cualquiera de ellos % )ste % )se tendr que
asumir la defensa &udicial.
En caso de que la defensa no prospere, procede la accin de restitucin de precio e
indemnizacin de per&uicios. 4 diferencia de la accin de citacin, )sta s es divisible. 3i son
varios vendedores o se e&erce contra (erederos, cada uno responder a prorrata de su cuota
en la venta o (erencia ,art. /"C inc. 0$-.
Tit"laridad acti0a % $asi0a.
Es titular de la accin de eviccin el comprador que posee la cosa vendida % sus (erederos1
se e&erce contra el vendedor de la cosa % de sus (erederos.
8ambi)n puede ser e&ercida en contra del tercero de quien el vendedor adquiri la cosa que
(a vendido. Esto es, el comprador puede e&ercer la accin de saneamiento , las 0- que en
contra de ese tercero tendra el vendedor de (aber permanecido en posesin de la cosa ,art
/"-.
Re!"isitos de la acci'n de e0icci'n.
Los requisitos de la accin de eviccin son los siguientes*
. 2ue se produzca una turbacin de derec(o. 3lo la accin &udicial de terceros da
lugar a la accin de eviccin del comprador. La eviccin se produce solamente por
18
derrota &udicial, por lo que las turbaciones de (ec(o no dan lugar a al eviccin. +or
tanto, se requiere una turbacin de derec(o, la que derivar en una sentencia
&udicial , artculo /'/-
0. 2ue el comprador sea privado del todo o parte de la cosa. Como %a di&imos, debe
ser privado por sentencia &udicial ,no rige si la abandona voluntariamente al que la
reclama-.
'. La accin del tercero debe tener una causa anterior a la venta, es decir, en virtud de
un derec(o que %a exista al tiempo del contrato ,art./':-. #o es necesario que la
causa provenga de un (ec(o del vendedor, %a que es una obligacin de garanta,
esto es, independiente de la culpa o dolo del vendedor. Basta que se produzca la
privacin para que (a%a eviccin.
3e (a estimado ,4lessandri- que en ciertos casos excepcionales tambi)n procedera cuando
la causa es posterior, pero imputable al vendedor ,e&emplo* prescripcin adquisitiva que
conclu%e poco despu)s de la compraventa-. En estos casos, la causa comienza antes % el
derec(o se perfecciona despu)s.
Acciones !"e com$rende la acci'n de e0icci'n6
El saneamiento de la eviccin comprende 0 acciones*
a- Exigir el amparo &urdico o defensa &udicial* citacin de eviccin.
b- 4ccin de restitucin de precio e indemnizatoria, para el caso que el amparo &urdico
fracase. +ara esta accin se requiere una sentencia &udicial, para la accin de
eviccin basta la turbacin de derec(o ,demanda-.
Acci'n $ara solicitar am$aro 2citaci'n de e0icci'n).
+ara que el vendedor concurra en defensa del comprador debe ser citado al efecto. Es el
comprador quien debe efectuar dic(a citacin. 3i no lo (ace, pierde su derec(o al
saneamiento* artculo /"'.El vendedor slo concurre si fue debidamente citado.
+rocesalmente, si bien el comprador es el demandado, es el vendedor quien comparece %
en contra de quien se sigue el &uicio. El comprador ser tercero coad%uvante.
Momentos % efectos de la citaci'n 2Referencia a arts.=>?@=>A).
19
El comprador debe citar al vendedor antes de la contestacin de la demanda, acompa6ando
antecedentes que (agan aceptable dic(a solicitud.
3i el comprador omite la citacin % la cosa es evicta, el vendedor no ser obligado al
saneamiento.
Drdenada la citacin, se suspender el &uicio por C das ms el t)rmino de emplazamiento
para efectos de practicar la citacin. 3i no se efecta en dic(o t)rmino, se puede pedir
caducado el derec(o del demandado para exigirla.
Kna vez citado, el vendedor tiene el t)rmino de emplazamiento para comparecer.
Eec(a la citacin existen 0 posibilidades*
a- 2ue el vendedor no comparezca. El procedimiento contina % el demandado no
est obligado a defenderse para luego ser indemnizado, salvo en lo que
respecta a sus excepciones personales, que debe oponerlas. +or e&emplo la
prescripcin adquisitiva.
b- 2ue el citado comparezca. El &uicio sigue en su contra, pudiendo de todas
formas el comprador actuar en defensa de sus derec(os como tercero
coad%uvante.
3i comparece, el vendedor puede allanarse o contestar la demanda.
a- 3i el vendedor se allana, se produce la eviccin % surge la obligacin indemnizatoria.
El comprador puede de todas formas seguir la defensa, pero no tendr derec(o a
que le restitu%an las costas del &uicio ni los frutos que (a%a sido condenado a
restituir % percibidos durante la defensa del &uicio ,arts. /"!-. Es decir, el comprador
soporta los costos de su actuacin.
b- 3i el vendedor comparece % contesta estar su&eto al &uicio.
3i gana el &uicio, no (a% eviccin % no (a% obligaciones restitutorias ni indemnizatorias, pero
de todas formas est obligado a responder al comprador por las costas del &uicio.
3i se pierde el &uicio o si se allana, se produce la eviccin de la cosa % proceden las
obligaciones restitutorias e indemnizatorias.
20
Acci'n indemni&atoria 2alcance de la obliaci'n de aranta).
+roducida la eviccin, surgen las obligaciones indemnizatorias % restitutorias del vendedor %
el alcance de ella depender de si la eviccin es total o parcial.
E0icci'n total.
La cuestin es resuelta por el artculo /"; que dispone o establece las siguientes
prestaciones, a saber*
- La restitucin del precio, aunque la cosa al tiempo de la eviccin la cosa valga
menos. 3in embargo si el menor valor proviene de un deterioro del cual el
comprador obtuvo provec(o, se debe efectuar el debido descuento ,art. /"/-. <2u)
ocurre si el vendedor compr la cosa de otra persona % el comprador exige la
restitucin a )sta? <2u) precio es el que se restitu%e* el que pag el primer o el
segundo vendedor? 3e (a estimado que el precio que pag el comprador evicto,
aunque sea ma%or al que recibi el vendedor original.
0- Las costas legales del contrato de compraventa que fueron satisfec(as por el
comprador. E&emplo* gastos escritura e impuestos ,no otros-.
'- El valor de los frutos que el comprador (a debido restituir al due6o como
consecuencia de la sentencia &udicial que produ&o la eviccin. 3i el vendedor se
allan a la demanda % el comprador persever en la defensa, no debe restituir los
frutos posteriores al allanamiento.
"- Las costas &udiciales, con la reserva prevista respecto del allanamiento.
!- El aumento del valor de la cosa evicta en poder del comprador. El tratamiento no es
id)ntico para todo tipo de aumento* a- 5e&oras tiles ,aumentan el valor venal de la
cosa* art. :C: @@- o necesarias ,necesarias para la conservacin de la cosa* art. :C/
@-* El vendedor debe reembolsarlas, salvo que el &uez ordene pagarlas al tercero
reivindicante. b- 5e&oras voluptuarias ,ob&etos de lu&o o recreo % que no aumentan el
valor venal de la cosa, art.: @@-* el vendedor debe pagarlas slo se encuentra de
mala fe. c- 3i el ma%or valor se debe a causas naturales o al transcurso del tiempo,
el vendedor slo debe pagarlas (asta en lo que sean L del precio de venta. Esto es
se admite un 0!I de plusvala. 3alvo que se encuentre de mala fe, caso en el que
deber abonarlas ntegramente. La doctrina nacional (a considerado
21
ma%oritariamente que esta enumeracin es taxativa e incompatible con otras
indemnizaciones. 3obre este punto el profesor Enrique Barros considera que nada
impedira que se inclu%eran otros gastos, como por e&emplo el proveniente de los
fletes. 7e lo contario, salvo mala fe la indemnizacin no sera completa.
3e (a dic(o que el comprador no puede intentar otra accin indemnizatoria, porque la va
que tiene es el saneamiento. +or tanto, si no se acepta la indemnizacin de otros per&uicios
distintos a los se6alados en el art. /";, la indemnizacin no es completa.
Venta efect"ada $or a"toridad de la ("sticia.
3i se trata de una venta efectuada por la autoridad de la &usticia, el vendedor limita su
obligacin a restituir el dinero que se pag por concepto de precio ,art. /!-.
EBimente a sanear la e0icci'n.
3i las partes acordaron en la compraventa que se exima al vendedor de la obligacin de
sanear la eviccin, no se entiende eximido de la obligacin de restituir el precio* artculo
/!0 inc. $.
En resumen, podemos decir que las obligaciones del vendedor a propsito de la eviccin
son restitutorias, resultando agravadas si el vendedor estaba de mala fe.
E0icci'n $arcial
3e distingue si la eviccin es o no es de la importancia que se presuma que no se (abra
comprado la cosa sin ella* artculo /!0 inciso final.
3i lo es, el comprador tiene derec(o a pedir la rescisin de la venta. En este caso el
comprador debe restituir la parte no evicta de la cosa, siendo considerado al efecto
poseedor de buena fe, salvo prueba en contrario. El vendedor por su parte debe restituir el
precio, abonar los frutos que el comprador debi restituir al demandante % restituir todo otro
per&uicio* artculo /!'.
22
El art. /!' permitira sostener que en la eviccin total tambi)n se puede pedir restitucin de
gastos no enumerados taxativamente. 3i es posible en la eviccin parcial, no se ve por qu)
no podra serlo en la total.
3i no es de presumir que no (abra comprado la cosa sin la parte evicta, se sanea la
eviccin parcial slo respecto de esa parte, igual como se saneaba en la eviccin total* art.
/!" ,restitucin parcial o proporcional del precio, frutos, costas, etc.-
Casos en !"e no $rocede o se eBtin"e la acci'n de e0icci'n.
En los siguientes casos no procede la eviccin*
. Cuando la eviccin se produce por culpa del comprador.
0. Cuando el comprador somete el &uicio en que se reclama la cosa a arbitra&e, sin
autorizacin del vendedor* art. /"..
'. Henuncia a la accin. Las partes pueden disponer libremente de ella ,elemento de la
naturaleza-. La renuncia a la accin de eviccin es vlida, salvo mala fe del
vendedor ,art. /!0-, pero )ste estar obligado a la restitucin del precio, salvo que
el comprador especficamente acepte % asuma el riesgo de la eviccin* art. /!0 inc.
'$.
". +rescripcin. La accin de amparo es imprescriptible ,la citacin propiamente tal no
prescribe-, pero s las acciones a que da lugar la eviccin. La accin de
indemnizacin prescribe en " a6os % la de restitucin del precio segn reglas
generales, esto es ! a6os ,atr./!.-. Estos plazos se cuentan desde que la
sentencia de eviccin se encuentra e&ecutoriada o causa e&ecutoria o si no se (a
dictado, desde la restitucin de la cosa ,e&emplo* un equivalente &urisdiccional-.
Saneamiento de los 0icios red:ibitorios.
El vendedor debe garantizar que la cosa vendida sirva para su uso natural, o aquel que se
tuvo en mente al momento de celebrar la compraventa. Los vicios red(ibitorios responden a
caractersticas materiales de la cosa ,no &urdicas-, que (acen que sea defectuosa % no sirva
para su uso natural ob&etivo.
El saneamiento de estos vicios es una obligacin de garanta, que no requieren culpa o dolo
del vendedor para configurarse, sin per&uicio de queG en el caso en se (a%a culpa o dolo, o si
23
los vicios eran conocidos del vendedor de la cosa en razn de su oficioGproceda la
indemnizacin de per&uicios correspondiente.
Re!"isitos $ara !"e el 0icio sea red:ibitorio 2artc"lo 3>=>).
a- El vicio debe ser contemporneo.
2ue el vicio exista al tiempo de la venta, es decir, a la )poca de celebracin del contrato
,artculo /!/ n$-. En ese momento los vicios deben ser informados % ponderados por el
comprador. 3i los vicios son posteriores, se trata ms bien de un problema de riegos.
b- El vicio debe ser grave.
2ue el vicio sea grave, vale decir, que por causa del vicio que la afecta la cosa no sirva para
su uso natural o slo sirva imperfectamente, de tal modo que se pueda presumir que F de
conocerlosG no se (ubiere comprado la cosa. D bien se (ubiera pactado un precio menor,
conforme a la expectativa razonable de las partes al celebrar la compraventa. 4simismo las
partes al contratar pueden dar el carcter red(ibitorio a otros vicios que no son tales, en
virtud del principio de la autonoma de la voluntad.
4rtculo /.",cosas compradas en con&unto-. 4ccin red(ibitoria va a ser slo respecto de la
cosa que falla, salvo que aparezca que sin esa cosa no se (aba comprado el con&unto.
c- El vicio debe ser oculto ,art. /!/ #$'-.
Es decir, no debe (aberlos manifestado el vendedor % ser tales que el comprador no (a%a
podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte o conocerlos fcilmente en razn de su
profesin u oficio. Es decir, la ignorancia del comprador no debe serle imputable.
La falta de informacin del vendedor no necesariamente implica culpa, %a que se trata de
una obligacin de garanta. 3in embargo, si (a existido dolo o culpa del vendedor, deber
adems indemnizar per&uicios* artculos /..
2ue la ignorancia del comprador le sea o no imputable, guarda directa relacin con los
deberes informacin de las partes, es decir, con establecer cul es lmite de lo que
razonablemente deben saber por s. E&emplo* interpretacin de balance. La le% de
24
+roteccin al Consumidor expresamente establece el deber de informacin % el deber de
informarse como lmite a aqu)l.
4tendiendo a la gravedad del vicio de que se trate, (a% dos acciones alternativas que surgen
de los vicios red(ibitorios*
. Acci'n red:ibitoria propiamente tal, que tiene por ob&eto de&ar sin efecto la venta
,artculo /!/ n$0-. Es una accin resolutoria.
0. Acci'n de reba(a de $recio o !"anti minoris , artculo /./-, que tiene por ob&eto
conseguir una reba&a en el precio pagado por la cosa en atencin a que )sta
adolece de un vicio red(ibitorio, cuando el vicio no impide el uso natural de la cosa,
pero slo sirve imperfectamente.
Ea% 0 casos en que slo se otorga la accin de reba&a de precio*
3i la cosa adolece de un vicio, pero de (aberlo conocido el comprador, igual (ubiera
celebrado la compraventa ,no es un vicio sustancial-* art././.
3i la cosa perece despu)s de celebrado el contrato* art. /.0. 4(ora, si (a% dolo o
culpa del vendedor subsiste su obligacin de indemnizar per&uicios.
La &urisprudencia muestra una clara tendencia a acoger slo la accin de reba&a de precio %
no la resolutoria.
La obligacin de saneamiento es de la naturaleza del contrato, en silencio de las partes, se
entiende que le pertenece, pero las partes pueden disponer libremente de ella con el lmite
del dolo del vendedor* art. /!:.
Casos en !"e no $rocede la acci'n red:ibitoria.
. 3i (a sido vlidamente renunciada* art. /!:.
0. Mentas forzadas, (ec(as por autoridad de la &usticia. +ero si el vendedor no
pudiendo o no debiendo ignorar los vicios, no los declara a instancias del
comprador, adems de la red(ibitoria (a% accin indemnizatoria* art. /.!.
Prescri$ci'n.
+ara determinar el plazo, debe distinguirse entre la accin red(ibitoria % la de reba&a de
precio* % si es un mueble o un inmueble* artculos /.; % /.:. Los plazos se cuentan desde
la entrega real % no desde la compraventa ,arts./.. % /;C-.
25
a- 4ccin red(ibitoria*
5uebles* . meses.
@nmueble* a6o.
b- 4ccin de reba&a de precio*
5uebles* a6o.
@nmuebles* / meses.
?. Obliaciones del Com$rador.
En la compraventa, el vendedor tiene la obligacin esencial de dar la cosa. Esta obligacin
tiene como correlato la obligacin del comprador de recibir la cosa que (a comprado. El
cdigo no la se6ala expresamente, pero es lgico correlato de la obligacin de dar la cosa, si
no, el contrato quedara a la voluntad del comprador.
3in embargo, la obligacin que en definitiva caracteriza al comprador en la compraventa, es
la de pagar el precio. Esta es una obligacin de g)nero ,se paga en dinero-.
Luego, las obligaciones principales del comprador en el contrato de compraventa son* pagar
el precio % recibir la cosa.
Obliaci'n de recibir.
La recepcin se efecta mediante al acto de la tradicin. 3alvo pacto en contrario, la entrega
debe verificarse en el domicilio del vendedor si la cosa es de g)nero, o en el lugar donde se
encontraba al momento de la compraventa si es un cuerpo cierto ,art !!/-.
9$oca de rece$ci'n.
El comprador debe recibir el ob&eto vendido en el plazo que se (ubiere fi&ado. 3i nada se
(ubiera dic(o, de inmediato o en el plazo tcito que ser lo que normalmente se demorara
en retirar la cosa. 7ebe entenderse de buena fe, % que en ciertos casos no es razonable
exigir al comprador que reciba la totalidad de la cosa vendida ,e&emplo* cosec(a de trigo-.
Mora de recibir
3e (a entendido que el comprador est en mora de recibir la cosa desde que el vendedor (a
efectuado una oferta formal de pago ,salvo que se (a%a pactado plazo* al vencimiento-.
Existe discusin respecto de si esta oferta debe ser efectuada de acuerdo a las reglas del
26
pago por consignacin, oferta de pago por consignacin -, por lo que para evitar dudas, es
conveniente que las partes regulen un procedimiento distinto al pago por consignacin para
(acer una oferta de pago.
Efectos de la mora de recibir.
. El comprador deber abonar los gastos de conservacin de la cosa ,antes
correspondan al vendedor-.
0. 3e altera la responsabilidad del vendedor, el que slo responder por culpa grave o
dolo ,arts. /0;, ./C % !"/-. 4ntes responda por culpa leve.
'. 4dems, aunque no lo se6ala expresamente el Cdigo, el vendedor puede pedir la
resolucin del contrato o el incumpliendo forzadoGpago por consignacinG, con
indemnizacin de per&uicios ,virtud del artculo "/:-. Este derec(o se encuentra
especialmente regulado en la compraventa mercantil ,art. !' C. Comercio-.
Obliaci'n de $aar el $recio.
El precio debe pagarse en la forma que lo (a%an estipulado las partes. Lo usual es que se
manifieste que es moneda de curso legal. El vendedor no puede negarse a recibir un pago
en dic(a moneda por su poder liberatorio general, pago que dar por cumplida la obligacin.
Las partes tienen la opcin de pactar en el contrato el rea&uste al que se sometern la
obligacin del comprador. 3i no lo (acen, se deber el valor nominal expresado en la
compraventa. El rea&uste no convencional slo procede si las partes no (an tenido la
posibilidad de pactar un rea&uste ,criterio &urisprudencial-, cosa que difcilmente podra ocurrir
en la compraventa. 7esde la mora, va deberse la indemnizacin moratoria % no es necesario
acreditar estos per&uicios ,art. !!:-* inter)s corriente. 3lo rige para obligaciones de dinero.
Las partes pueden celebrar una compraventa expresada en moneda extran&era. En ese
caso, segn dispone el artculo 0C de la le% /.CC, se entender que el comprador debe
pagar su equivalente en moneda nacional el da del pago.
Obliaci'n es di0isible.
3i son varios los obligados, cada uno de ellos debe la cuota que le corresponde. #ada obsta
a que se pacte solidaridad o indivisibilidad.
/"ar % Tiem$o.
27
Las partes son libres de regularlo ,artculo /;0 inc. $-. 3i nada dicen, el precio deber
pagarse en el lugar % tiempo de la entrega
Derec:o de s"s$ender el $ao del $recio.
El comprador puede suspender el pago del precio, si el vendedor no entrega la cosa o no
est dispuesto a (acerlo* artculo !!0.
4dems, si entregada la cosa % estando pendiente el pago del precio, (a% turbacin en la
posesin pacfica de la cosa o existe en contra de ella una accin real de la cual el vendedor
no le dio noticia, el comprador puede depositar el precio ante la &usticia (asta que cese la
turbacin o se afiancen la resulta del &uicio* artculo /;0 inc. 0$. <2u) accin tiene si %a
pago el precio? 4ccin de eviccin. El art. /;0 inc. 0$ es ms d)bil que la excepcin del
contrato no cumplido, porque no permite la autotutela ,se debe concurrir antes los
tribunales-.
Resol"ci'n de la com$ra0enta.
3. Aormas de e&ercer la resolucin.
Condici'n Resol"toria TCcita.
En caso de incumplimiento de la obligacin de alguna de las partes % de acuerdo a las
reglas generales, la otra puede pedir %a sea la resolucin como cumplimiento forzado,
ambos con indemnizacin de per&uicios* opera entonces la condicin resolutoria tcita del
art. "/: del Cdigo Civil, porque la compraventa es un contrato bilateral.
4 modo de recordatorio, debemos decir que esta condicin resolutoria es simplemente
potestativa % negativa. 4dicionalmente, es un elemento de la naturaleza de todo contrato
bilateral.
Hequisitos para que opere
- 7ebe existir incumplimiento del contrato. Cuando es parcial, tambi)n se produce
incumplimiento, pero )ste tiene que ser relevante* que per&udique al acreedor. Es un
problema de interpretacin del contrato* se resolver dependiendo de cul sea el
tenor de la obligacin.
28
0- El incumplimiento debe ser imputable al deudor. Esta imputabilidad se presume en
la le% ,!";-* si (a% incumplimiento, se presume que fue culposo del deudor. Es una
alteracin del onus probandi. Basta probar que existe la obligacin de pagar % ser
el deudor quien deber probar que pag. El demandado deber probar la
inimputabilidad del incumplimiento, lo cual es mu% difcil si no puede recurrir al caso
fortuito. +or ello es recomendable pactar clusulas de t)rmino o desistimiento de
contrato, para el caso en que el cumplimiento de la obligacin se (aga
excesivamente oneroso para una de las partes.
'- 2ue el acreedor (a%a cumplido o est) llano a cumplir con su obligacin. +orque en
caso contrario, procede la excepcin de contrato no cumplido. 4unque en estos
casos el tribunal de todas formas puede resolver el contrato, porque no (a% inter)s
de las partes en perseverar el contrato ,ninguna de las dos cumple-. 7e ello se
conclu%e que, en esencia, la excepcin de contrato no cumplido surte efectos para
eximir al deudor demandado del pago de la indemnizacin de per&uicios por la mora,
% no para oponerse a la resolucin del contrato mismo.
"- 2ue se (a%a declarado resuelto el contrato por sentencia &udicial. La condicin
resolutoria tcita no opera de pleno derec(o, requiere una resolucin &udicial.
4. Efectos de la Resol"ci'n.
Res$ecto de las $artes6 El principal efecto respecto de las partes es el retrotraerlas al
estado anterior a la celebracin del contrato. El artculo /;! se6ala las reglas que rigen
para que este efecto se lleve a cabo ,son las reglas de las prestaciones mutuas
modificadas-. Como regla general se considerar al comprador como poseedor de mala fe
para efectos del abono de la expensas.
Res$ecto de terceros6 En lo que se refiere a los terceros de buena fe, rige la regla general
de la inoponibilidad. Los terceros de mala fe, por su parte, se considerarn tales cuandoG
tratndose de bienes mueblesGexista conocimiento de que exista una condicin pendiente
,el incumplimiento del contrato-, tratndose de bienes races, bastar para considerarlos de
mala fe con que la condicin est) inscrita en el registro correspondiente del Conservador de
Bienes Haces ,artculos ":C, ":-.
29
En )ste ltimo punto se suscita el problema de qu) ocurre cuando en la escritura de venta
se expresa como pagado el precio no siendo cierto, % luego el comprador ena&ena el
inmueble a un tercero. El artculo /;. se6ala al respecto que slo (abr accin contra
terceros poseedores cuando la escritura sea falsa o nula. Esta falsedad de la escritura se
refiere a su materialidad, no a una falsedad ideolgica, por lo que en caso de una simulacin
parcial, en la que si dice en la escritura pblica que el precio del inmueble (a sido pagado %
en un instrumento privado se pacta el pago en cuotas del mismo bien, ante el
incumplimiento en el pago no (a% forma de reivindicar la cosa. Esta disposicin est escrita
a favor de terceros.
E/ ARRENDAMIENTO
El art.:! define este contrato, se6alando que el arrendamiento es un contrato en que
las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa o a
e&ecutar una obra o prestar un servicio, % la otra a pagar por este goce, obra o servicio
un precio determinado. En concepto del legislador existen tres tipos o clases de
arrendamiento*
a-. La concesin de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas.
b-. la confeccin de obra.
c-. la prestacin de un servicio o arrendamiento de servicios.
Las disposiciones que el Cdigo Civil establece en relacin a los empleados dom)sticos
se encuentran derogadas por el Cdigo del 8raba&o.
Caractersticas generales del arrendamiento.
30
-G Es un contrato consensual, porque basta que las partes se pongan de acuerdo
respecto a sus elementos esenciales para que se formalice % sur&an las obligaciones
que de )l derivan. 3in embargo, es de gran importancia su escrituracin porque*
La actual legislacin, en materia de arrendamiento de bienes races urbanos,
prescribe que, si el contrato es solamente verbal % surge discrepancia en
cuanto al canon de arriendo, se presumir que la renta ser la que declare el
arrendatario. Esta presuncin simplemente legal admite prueba en contrario.
4rt.0C Le% /.C.
Existe la limitacin de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o
contratos que contiene la entrega o promesa de una cosa que valga mas de
dos unidades tributarias, que es plenamente aplicable a este contrato.
4rt.;C:.
+or la norma del art.:.0 es importante que el contrato conste en escritura
pblica si se refiere a bienes races, para (acerlo oponible al tercer
adquirente. 4dems, si se inscribe en el registro de Eipotecas % Nravmenes,
es oponible al acreedor (ipotecario, siempre que dic(a inscripcin sea anterior
a la inscripcin (ipotecaria.
8ratndose de predios rsticos, el contrato debe celebrarse por instrumento
publico o privado, % en este ultimo caso se requiere presencia de testigos
ma%ores de / a6os. 4rt.! 7L ::'.
En materia de administracin de bienes races % segn veremos, si el
administrador quiere celebrar un contrato cu%o plazo sea ma%or a ! u / a6os
dependiendo de si el predio es urbano o rstico respectivamente, se requiere
autorizacin &udicial, o autorizacin de la mu&er casada en sociedad con%ugal,
en su caso.
En el e&ercicio de la autonoma de la voluntad, las partes son libres para convenir las
solemnidades que estimen convenientes, % dar al contrato el carcter de solemne. 3i se
convino escritura pblica, su no otorgamiento da derec(o para retractarse del contrato
31
(asta antes del otorgamiento de la misma o (asta antes de la entrega de la cosa
arrendada. 4rt.:0. 3i intervienen arras se observaran las mismas reglas que en el
contrato de compraventa.
Es usual que el due6o de la propiedad o un intermediario publique en el peridico avisos
en los cuales ofrece una propiedad raz en arriendo, o bien ponga letreros o carteles en
el mismo inmueble ofertndolo. Estos avisos &urdicamente son ofertas al pblico, % se
encuentran reguladas por los arts.:: % siguientes del C. de Com. El arrendador tendr
libertad para elegir entre los distintos postulantes que se presenten, pero aceptado uno,
dado el carcter de consensual que tiene este contrato, se perfecciona en el acto % no
podra el arrendador retractarse. Es frecuente que, posteriormente se presente otra
persona ofreciendo un precio ma%or, % el arrendador ante la expectativa de celebrar un
contrato mas beneficioso, conviene con )ste un nuevo contrato. En la prctica el
primitivo arrendatario tendr todas las acciones legales para lograr una adecuada %
completa indemnizacin de per&uicios, en la medida que logre acreditar la existencia del
contrato previo, de a( la importancia de exigir, al menos, un recibo o aceptacin por
escrito de la calidad de arrendatario.
0-G Es un contrato bilateral, por ende las obligaciones que de )l nacen ligan a ambas
partes recprocamente. El arrendador debe proporcionar el goce de la cosa, realizar la
e&ecucin de la obra o la prestacin de un servicio, % el arrendatario debe pagar por
este goce, obra o servicio un precio determinado. 4l ser bilateral tiene importancia la
condicin resolutoria tcita en virtud de la cual si uno de los contratantes de&a de
cumplir la pactado, el diligente podr solicitar la terminacin o el cumplimiento del
contrato, con indemnizacin de per&uicios.
'-G 3e trata de un contrato de tracto sucesivo, por ende al aplicarle el art."/:, en
vez de resolucin proceder el t)rmino del contrato. #o seria valido convenir un pacto
comisorio calificado en el contrato arrendamiento de predios urbanos con clusula de
=ipso facto>, puesto que la le% /.C en su art.: dispone que los derec(os
conferidos a los arrendatarios por esa le% son irrenunciables %, dentro de estos
derec(os, el t)rmino del arriendo, el que debe solicitarse &udicialmente por el
arrendador.
32
"-G Es un contrato oneroso, que tiene por ob&eto la utilidad de ambos contratantes,
gravndose cada uno en beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de
carcter conmutativo % equivalentes. #o existe la lesin enorme en caso de que se
pague una renta mu% superior al valor de la misma, sin embargo, es posible aplicar
las normas sobre lesin establecidas en el art.!"" en materia de clusula penal,
precepto que dispone en su inc.O que cuando por el pacto principal una de las partes
se oblig a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la otra
debe prestarse, % la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad determinada,
podr pedirse que se reba&e de la segunda todo lo que exceda el duplo de la primera,
inclu%)ndose )sta en )l.
!-G Es un contrato nominado porque se encuentra reglamentado en la le%, % adems
esta normativa es de carcter ex(austivo, de&ando mu% poco a la creacin de los
particulares.
.-G Es un contrato entre vivos, porque est destinado a producir sus efectos en vida
de sus autores, % sus obligaciones son transmisibles, por lo que continan
produci)ndose sus efectos aun despu)s de la muerte de cualquiera de las partes, lo
que (a confirmado reiteradamente la doctrina % la &urisprudencia. Ello. Dbviamente
cuando se trata del contrato de arrendamiento de cosas, pero no ocurre lo mismo,
segn veremos, en el arrendamiento de servicios %, a veces, en la e&ecucin de una
obra.
;-G Es un contrato personal, porque subsiste por si mismo, sin requerir de otra
convencin, sin per&uicio de que se acostumbra a garantizar las obligaciones del
arrendatario para asegurar el pago de la renta o las indemnizaciones que procedan,
siendo esta cauciones naturalmente accesorias.
/-G Constitu%e un titulo de mera tenencia. 4rt.;".
+artes del contrato de arrendamiento.
33
En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, prestando su
consentimiento, el art.:: se6ala que en el arrendamiento de cosas la parte que da el
goce de ellas se llama arrendador, % la parte que da el precio, arrendatario.
Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios urbanos el arrendatario se
denomina in!"ilino, % el de predios rsticos colono. 4rts.:;C % :;:.
En la confeccin de obra la persona que e&ecuta la obra se denomina artfice %, en
ciertos casos, em$resario.
En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador recibe el nombre de
em$leador, % el arrendatario de em$leado.
En el arrendamiento de transporte se llama consinante aquel que confa las cosas
para el transporte1 la persona a quien van dirigidas consinatarios1 % el que efecta el
transporte acarreador.
7iferencias entre el arrendamiento de cosas % el usufructo.
. 8anto en el arrendamiento de cosas como en el derec(o de usufructo se concede a
una persona la facultad de gozar de una cosa a&ena, pero el usufructo es un derec(o
real, en cambio el derec(o del arrendatario es solo personal, siendo el arrendatario
un mero tenedor de la cosa arrendada.
0. El nudo propietario no puede turbar el goce del usufructuario, % no tiene obligaciones
correlativas con )ste, en cambio, el arrendatario tiene un cr)dito en contra del
arrendador para que le proporcione el goce de la cosa, a trav)s de prestaciones de
tracto sucesivo.
'. El usufructo esta cautelado con una accin real, la reivindicatoria1 mientras el
arrendamiento, como contrato, slo confiere acciones personales.
". Este contrato no se extingue con la muerte de las partes, en cambio el derec(o de
usufructo, por ser de carcter personal, se extingue por la muerte del usufructuario.
34
!. El sistema de restituciones a que da lugar el usufructo cuando se extingue, est
regido por reglas especiales ,arts.;:! al /C0-, mientras que el arrendamiento se
regula primero por el contrato % en subsidio por la le%.
.. El arrendatario se (ace due6o de los frutos en virtud del contrato, mientras el
usufructuario los adquiere por su derec(o real en cosa a&ena.
;. El derec(o de usufructo puede adquirirse a titulo oneroso o gratuito, por acto entre
vivos o por causa de muerte1 en cambio el arrendamiento es un contrato
esencialmente oneroso, siendo el precio o renta un requisito de existencia propio del
negocio, que de no estar presente degenerara en otro diverso, esto es, en comodato
o pr)stamo de uso.
Elementos esenciales del arrendamiento .
. El consentimiento*
Es el acuerdo de voluntades recado en la naturaleza del contrato, el precio % la cosa. El
arrendamiento de cosas es consensual. 3e perfecciona por el solo acuerdo en la cosa %
el precio. #o es necesario un documento que lo respalde, pero el instrumento es
importante por tratarse de una formalidad probatoria que facilita la prueba. La
&urisprudencia, por lo general, no admite la testimonial en &uicios de arrendamiento
cuando no existe una prueba escrita o un principio de )sta. 8ambi)n puede ser
conveniente celebrarlo por escritura publica e inscribirlo en el Conservador de Bienes
Haces entre los ttulos que pueden inscribirse. 7e esta manera las partes pueden
disponer de un titulo e&ecutivo para solicitar compulsivamente el cumplimiento de las
mutuas obligaciones %, adems, en caso de ena&enarse la cosa arrendada, el adquirente
queda obligado a respetar el arriendo, e incluso debe ser respetado por los acreedores
(ipotecarios cuando el contrato se encuentra inscrito con antelacin a la inscripcin
(ipotecaria, por disponerlo as el art.:.0.
El consentimiento % el arrendamiento como acto de administracin.
35
8radicionalmente se (a considerado al contrato de arrendamiento como un acto de
administracin % no de disposicin, es por ello que para arrendar a trav)s de un
mandatario o representante basta que se (a%an otorgado las facultades del art.0'0. 3in
embargo, podra cuestionares esta facultad cuando se arrienda por largos periodos de
tiempo, %a que en estos casos, el contrato podra envolver una verdadera disposicin de
la cosa. Es por ello que en Arancia, segn expresan los (ermanos 5azeaud, el
arrendamiento perpetuo es nulo. La &urisprudencia considera como perpetuos los
arrendamientos de duracin superior a :: a6os.
En caso de que el contrato se celebre a trav)s de intermediarios, se aplica la norma del
art.C. del C. de Com., que se6ala que el contrato propuesto por intermedio de corredor
se entender por perfecto desde el momento en que los interesados aceptaren pura %
simplemente la propuesta.
Los intermediarios no tiene facultades de administracin sino que tan slo contactan a
las partes interesadas en el negocio o contrato, siendo sus voluntades las que
perfeccionan el contrato.
Consentimiento, formalidades (abilitantes % autorizaciones.
Estas formalidades no son exigidas en consideracin al contrato mismo, sino en atencin
a la calidad de las personas que los celebran, con la excepcin del arrendamiento de
predios rsticos regido por el 7L ::', que debe celebrarse por instrumento publico o
privado, % en este ultimo caso requiere la presencia de testigos ma%ores de / a6os.
Los artculos ;!. % ;. contiene limitaciones referidas al r)gimen de la sociedad
con%ugal en que se protegen los intereses de la mu&er cuando administra el marido en la
llamada administracin ordinaria, o se protegen los derec(os del marido cuando se tiene
lugar la administracin extraordinaria realizada por la mu&er o un tercero, ambos en
calidad de curadores, pero en el caso de la mu&er (a% una normativa especial.
4-G El art.;!. dispone que sin autorizacin de la mu&er, el marido no podr
dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes races rsticos por mas de
36
oc(o a6os, ni de los urbanos por mas de cinco a6os, incluidas loas prorrogas
que (ubiere pactado el marido.
B-G +or su parte el ;. se6ala que la mu&er administradora no podr dar en
arriendo los inmuebles sociales o ceder su tenencia, % el marido o sus
(erederos estarn obligados al cumplimiento de los pactado por un espacio de
tiempo que no pase de los limites se6alados en el inc."O del art.;":. Este
arrendamiento o cesin, sin embargo, podr durar mas tiempo, si la mu&er para
estipularlo as, (ubiere sido especialmente autorizada por la &usticia, previa
informacin de utilidad.
Existe una disposicin anloga en cuanto a los plazos, para los guardadores que dan en
arriendo bienes races de las personas a su cargo, en el art."C;, norma que tambi)n se
aplica a la administracin de los bienes de los (i&os de familia, por expresa disposicin
del art.0!.. Auera de la limitacin indicada, en todo caso que el arriendo tiene un tope
natural, cual es que no podr extenderse por mas nmeros de a6os que los que falten al
pupilo para cumplir / a6os.
La sancin legal a la omisin de las antedic(as autorizaciones es la inoponibilidad del
arrendamiento o la cesin de la tenencia, en lo que excede a los plazos legales o el
autorizado por el &uez en su caso, conforme lo establecen los artculos ;!. % ;..
Dtra situacin que debemos considerar es la establecida en el art."0 inc.O, el cual
establece que una vez que un bien raz (a sido declarado bien familiar no se podr
ena&enar o gravar voluntariamente, ni prometer ena&enar o gravar, los bienes familiares,
sino concurriendo la voluntad de ambos cn%uges. Lo mismo regir para la celebracin
de contratos que, como el arrendamiento, slo concedan derec(os personales de uso o
de goce sobre algn bien familiar. La sancin si se celebre un contrato de arrendamiento
sin la autorizacin del cn%uge no propietario es la nulidad relativa.
2. La cosa arrendada.
37
7ebe reunir los requisitos generales del ob&eto de toda declaracin de voluntad* ser
licito, determinado, existir o esperar que exista, % no debe ser consumible dada la
naturaleza del contrato.
El art.:. del CC nos indica la regla general en esta materia, al disponer que son
susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que pueden
usarse sin consumirse, excepto aquellas que la le% pro(ibe arrendar, % los derec(os
estrictamente personales, como los de (abitacin % uso.
+uede arrendarse aun la cosa a&ena, % el arrendatario de buena fe tendr accin de
saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. Esta norma es mu% similar a la
de la compraventa. En ambos casos, la venta o el arrendamiento de cosa a&ena son
validos, ello, sin per&uicio de los derec(os del due6o, el que podr reclamar la cosa. El
arrendador deber indemnizar por la privacin total o parcial que sufra el arrendatario de
la cosa arrendada. En consecuencia, % de conformidad al art.:. %a mencionado, no
son susceptibles de arriendo*
. Las cosas cu%o arriendo la le% pro(ibe.
0. Los derec(os personalsimos.
'. Las cosas consumibles
3. El precio o renta en el contrato de arrendamiento.
7ebe ser real, serio % determinado. La cantidad pactada puede ser incierta con tal que
en el contrato se fi&en normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo. El
precio puede consistir en dinero % tambi)n en frutos naturales de la cosa arrendada. 3i
el pago es con frutos, puede fi&arse una cantidad determinada o una cuota o parte
alicuota de cada cosec(a. Esta ltima forma de pago recibe el nombre de aparcera,
siendo comn en el arrendamiento de predios rsticos.
El art.:; se refiere al precio, % se6ala que el precio puede consistir %a en dinero %a en
frutos naturales de la cosa arrendada, % en este segundo caso puede pactarse una
38
cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosec(a. 3e llama renta cuando
se paga peridicamente. 4grega el art.:/ que el precio podr determinarse de los
mismos modos que el contrato de vente, esto es, por los contratantes de comn acuerdo,
por cualesquiera medios o indicaciones que lo fi&en, al arbitrio de un tercero, si este
tercero no lo determinare, podr (acerlo por )l cualquiera otra persona en que
convinieren los contratantes. En ningn caso podr de&arse el precio al arbitrio de uno de
los contratantes.
39
El contrato de arrendamiento de cosas.
7e conformidad al art."O del CC las disposiciones contenidas en el titulo PPM@ del libro
@M del CC, se aplicarn en todo lo no previsto en disposiciones especiales contenidas en
le%es, decretos le%es, decretos con fuerza de le% sobre estas materias.
Efectos del arrendamiento de cosas para el arrendador.
. Entrega de la cosa arrendada.
En el art.:0C se se6ala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podr (acerse
ba&o cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la le%. La disposicin es
atinada tratndose de bienes muebles, pero no de los bienes races, en que para
efectuar la tradicin se requiere inscripcin en el Conservador de Bienes Haces. 3iendo
este contrato un titulo de mera tenencia, % tratndose de la propiedad raz bastara con
la entrega de las llaves1 sin embargo, como afirmamos anteriormente es importante la
inscripcin para que se respete el arriendo en los t)rminos dispuestos en el art.:.0.
Estado en que debe entregarse la cosa arrendada.
El arrendatario paga un precio por el goce temporal de la cosa, por lo que debe
entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada. 3i la cosa
presenta vicios el arrendador debe responder de la siguiente manera*
4- 3i el mal estado o la mala calidad impidiere (acer el uso para que (a sido arrendada,
el arrendatario puede pedir el termino del contrato en conformidad a lo que dispone el
art.:'0.
B- 3i el mal estado impide parcialmente el goce, o si la destruccin es solo en parte, el
&uez decidir segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del contrato,
o concederse una reba&a del precio o renta, segn lo se6ala el art.:'0 inc.0O. Esta
disposicin es especial, %a que todo da6o debe ser indemnizado, tanto el da6o
emergente como el lucro cesante, pero, en este caso, solo procede responder por el
40
da6o efectivo. Es lgico que el legislador de esa )poca lo estableciera as, porque no
se adverta la perdida de una ganancia legtimamente esperada para el arrendatario.
Eo% da nos parece que, frente a la dificultad de encontrar una (abitacin % al (ec(o de
que la (ospitalidad de la familia %a no existe, sera &usto que el arrendador
respondiera por el lucro cesante.
C- 8iene derec(o el arrendatario a obtener indemnizacin de pre&uicios cuando el vicio
(a tenida una causa anterior al contrato. La indemnizacin comprende solo el da6o
emergente, a menos que el vicio (ubiere sido conocido del arrendador al tiempo del
contrato o tal que debi preverlo o por su profesin conocerlo. 4rt.:'' inc.0O.
El arrendatario no tiene derec(o a indemnizacin en los siguientes casos*
@. 3i el contrat a sabiendas del vicio % no se oblig el arrendador a sanearlo.
@@. 3i el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte.
@@@. 3i renunci a la accin de saneamiento por el vicio, designndolo. 4rt.:'".
En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento anlogo a los
de la compraventa, toda vez que ambos contratos tienen estructuras seme&antes,
diferencindose principalmente en que la venta es titulo traslaticio de dominio. 3in
embargo, el arrendamiento de cosas se superpone a la venta, porque los beneficios
&urdicos que buscan las partes son anlogos1 por lo tanto, muc(os elementos de )sta se
trasladan al arrendamiento* la eviccin, los vicios red(ibitorios, la condicin resolutoria
tcita, etc.
La entrega de la cosa arrendada cuando se contrato por varios arrendatarios.
En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a quien
primero se (a%a entregado la cosa es preferido1 si se (a entregado a los dos, la entrega
posterior no valdr1 si a ninguno, el titulo anterior prevalecer. 4rt.:00.
41
@ncumplimiento % mora del arrendador en entregar la cosa arrendada.
4.G 3i el incumplimiento se debe a un (ec(o o culpa del arrendador, o de sus agentes
o dependientes, el arrendatario tiene derec(o a desistirse del contrato, con
indemnizacin de per&uicios. 3i el arrendatario de alguna manera tuvo conocimiento
de que el arrendador se encontraba imposibilitado de efectuar la entrega o bien, si
)sta proviene de fuerza ma%or o caso fortuito, desaparece la obligacin de indemnizar
% solo podr solicitar el termino del contrato.
B.G En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, % el arrendador (a%a sido
constituido en mora, el arrendatario tendr derec(o a obtener indemnizacin de
per&uicios, a menos que con ocasin del retardo disminu%a notablemente para este la
utilidad del contrato1 en este caso, adems de la indemnizacin, podr desistirse del
mismo, siempre que el retardo no se deba a caso fortuito o fuerza ma%or, pues en
este caso no (a% mora. 4rts. :0! % :0..
8iempo % lugar de la entrega de la cosa arrendada.
3e aplican las normas generales. El contrato se iniciar en la )poca prefi&ada en )l %, a
falta de estipulacin, inmediatamente despu)s de su celebracin. En cuanto al lugar se
aplican las disposiciones de los artculos !/;, !// % !/:, es decir, el lugar designado
en la convencin % a falta de designacin en el lugar en que dic(o cuerpo cierto existe al
tiempo de constituirse la obligacin. 3i el arrendatario se (ubiere mudado de domicilio
entre la celebracin del contrato % el pago, se (ar siempre )ste en el lugar en que sin
esa mudanza corresponda, salvo que las partes dispongan de comn acuerdo otra cosa.
0. 5antener la cosa en el estado de servir para el fin que (a sido arrendada .
#o basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que el arrendador debe
procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo, (asta el termino del
arriendo. 4rt.:0;.
42
En razn de esta obligacin, tiene a su cargo las reparaciones que sean del caso, a
excepcin de las locativas, que corresponden al arrendatario, a menos que los deterioros
de las locativas provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa arrendada.
4rt.:0; inc.0O. En todo caso las partes pueden alterar estas reglas, pues son de la
naturaleza del contrato.
3e entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la costumbre local,
corresponde solventar al arrendatario, % que no sean las necesarias o tiles.
Las reparaciones necesarias en el contrato de arrendamiento.
3on las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el ob&eto a que
(a sido arrendada. 3in esas reparaciones, la cosa se destru%e, o desaparece o no sirve
para su fin. +uede, en determinadas circunstancias, efectuarlas el arrendatario pero el
arrendador debe reembolsarle siempre que concurran los presupuestos que se6ala el
art.:'!, esto es*
4.G 2ue no sean necesarias por culpa del arrendatario.
B.G 2ue se (a%a dado pronta noticia al arrendador, a menos que la noticia no
(ubiere podido darse a tiempo.
C.G 2ue el arrendador no (a%a tratado de (acerlas oportunamente.
7.G 2ue el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se
trata.
En relacin a los gastos %Qo reparaciones de la cosa arrendada, se distinguen*
. G Las me&oras tiles, que se encuentran definidas en el art.:C: inc.0O, a propsito de
la accin reivindicatoria, siendo aquellas que aumentan el valor venal de la cosa. El
arrendador deber reembolsar siempre que (a%a consentido en que se efecten, con
la expresa condicin de abonarlas. 4rt.:'.. 3i no se (ubieren efectuado en esas
condiciones el arrendatario podr separar % llevarse los materiales siempre que sea
43
sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador este dispuesto a
abonarle lo que valdran los materiales considerados separadamente.
44
0. Las me&oras voluptuarias, definidas en el art.: inc.0O, son aquellas que solo
consisten en ob&etos de lu&o % recreo, como &ardines. 5iradores, fuentes, cascadas
artificiales, % generalmente aquellas que no aumentan en valor venal de la cosa, en el
mercado general, o slo lo aumentan en una proporcin insignificante. Estas me&oras
en el contrato se arrendamiento &amas se indemnizan. El arrendatario podr
llevrselas en conformidad a las reglas generales.
3. Librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa .
El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser tranquilo % pacifico, por eso
se exige por la le% que el arrendador garantice al arrendatario que lo librar de toda
perturbacin de que sea vctima por parte de terceros %, por supuesto, debe abstenerse
)l mismo de perturbar al arrendatario. Existe, entonces, una doble obligacin*
4.G #o turbar el mismo el derec(o del arrendatario.
B.G Narantizar al arrendatario frente las turbaciones de terceros.
Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada.
En conformidad al art.:0:, el arrendador ser responsable no solo de su propia
conducta sino que tambi)n de la de aquellas personas por quien es responsable, % si en
el (ec(o se producen turbaciones se dar origen a la correspondiente indemnizacin de
per&uicios.
La le% prev) especialmente la situacin de mutaciones en la forma de la cosa arrendada
o la e&ecucin de traba&os en ella, disponiendo en el art.:0/ que el arrendador no
podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni
(acer traba&os en ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las mismas. 3in
embargo, como pueden ser indispensables la reparaciones, el inc.0O agrega que si se
trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente diferirse, ser el
arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa
45
arrendada, pero tendr derec(o a que se le reba&e entre tanto el precio o renta, a
proporcin de la parte que fuere.
9 si estas reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa, que el resto no
aparezca suficiente para el ob&eto con que se tomo el arriendo, podr el arrendatario dar
por terminado el arrendamiento.
El arrendatario tendr derec(o a la indemnizacin de per&uicios en los siguientes casos*
4.G 3i las reparaciones proviene de una causa que %a exista al tiempo del
contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoci o era
tal que tuviere antecedentes para temerla o por su profesin debiese
conocerla. 4rt.:0/ inc."O.
B.G 3i las reparaciones (an de dificultar el goce por muc(o tiempo, de manera
que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave molestia o
per&uicio del arrendatario. 4rt.:0/ inc.!O.
Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada.
+ueden ser de (ec(o o de derec(o*
4.G 3on de (ec(o aquellas que importan e&ecucin de actos materiales que no
implican pretensiones de derec(o. Estas no imponen al arrendador ninguna
responsabilidad, art.:'C inc.O, % es el arrendatario el que deber preocuparse de
perseguir la responsabilidad % obtener la reparacin del da6o.
B.G Las turbaciones de derec(o, en cambio, implican que (a% un tercero que pretende
tener un derec(o sobre la cosa arrendada, por e&emplo, reclama un usufructo o
servidumbre, o bien deduce una accin reivindicatoria para reclamar el todo o parte
de la cosa. Como se ve afectado el derec(o del arrendador, este debe
necesariamente intervenir. En conformidad al art.:', esta accin debe dirigirse en
contra del arrendador, % el arrendatario tiene la obligacin de notificarle a )ste toda
46
turbacin o molestia, % si la omitiera o dilatare culpablemente, abonar los per&uicios
que de ello se sigan al arrendador. 4rt.:' inc.0O.
Esta obligacin del arrendatario est en relacin con el art./:. cuando, en un &uicio
reivindicatorio, el mero tenedor de la cosa debe declara el nombre % residencia de la
persona a cu%o nombre la tiene. En realidad, se trata de la eviccin aplicada al contrato
de arrendamiento.
7erec(os del arrendatario perturbado en el goce de la cosa arrendada.
4.G Cuando la perturbacin es de escasa importancia, slo tiene derec(o a una
reba&a en el precio o canon de arrendamiento. 4rt.:'0 in.0O.
B.G 3i la perturbacin es considerable podr pedir la terminacin del contrato.
4rt.:'C inc.'O. 4dems tiene derec(o a obtener indemnizacin de per&uicios si la
causa del derec(o &ustificado por el tercero fue o debi (aber sido conocida por el
arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida
de )ste intervino estipulacin especial de saneamiento respecto de ella. 3i la causa
del referido derec(o no era no deba ser conocida del arrendador al tiempo del
contrato, no ser obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. 4rt.:'C @ncs."O %
!O.
7erec(o legal de retencin del arrendador.
3e le concede este derec(o para seguridad del pago del precio o renta % de las
indemnizaciones que el arrendatario adeude. En consecuencia, puede (acer uso de este
derec(o, en los siguientes casos*
. 3i el arrendatario usare la cosa contrariamente a los t)rminos o espritu de contrato.
0. 3i la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario.
'. +or la mora de restituir la cosa arrendada.
". +or termino del contrato por culpa del arrendatario.
47
!. +ara responder por las rentas % servicios adeudados.
El art.:"0 dispone que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. +odr el
arrendador, para seguridad de este pago, % de las indemnizaciones a que tenga derec(o,
retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, % todos los ob&etos con que el
arrendatario la (a%a amoblado, guarnecido o provisto % que le pertenecieren, % se
entender que le pertenecen a menos de prueba contraria.
+or su parte el art.!:/ del C+C otorga un derec(o especial al arrendador en caso de que
se pretenda burlar el derec(o de retencin, a trav)s del cual, podr solicitar el auxilio de
cualquier funcionario de polica para impedir que los ob&etos sobre los cuales puede
recaer la retencin sean extrados de la propiedad arrendada.
Este derec(o de retencin puede ser solicitado por el arrendador en cualquier tiempo,
incluso despu)s de dictada sentencia definitiva %, por supuesto antes del lanzamiento o
en el momento de cumplirse )ste. 3u tramitacin es incidental % por cuerda separada.
Efectos del contrato de arrendamiento para el arrendatario.
. El pago de la renta .
El art. :"0 se6ala en su inc.O que el arrendatario es obligado al pago del precio o
renta. 3egn se6alamos, la fi&acin del precio se su&eta a las mismas reglas que el
contrato de compraventa. #o (a% contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el
precio. 3in embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del
arriendo despu)s de que se (a%a efectuado la entrega de la cosa arrendada1 en este
caso, se estar al precio que fi&en peritos, % los costos de este perita&e se dividirn entre
el arrendador % el arrendatario por partes iguales. 4rt.:"'.
3in per&uicio de lo anterior, recordemos que la le% /.C, ante un contrato verbal,
presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador
desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad.
48
Epoca del pago del precio.
En la )poca convenida, a falta de estipulacin, conforme a la costumbre, en defecto de
normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del art.:"", esto es*
. 3i se trata de predios urbanos, se pagar por meses anticipados %, por lo
general, dentro de los cinco o diez primeros das.
0. +redios rsticos, por a6os.
'. 3i se refiere a una cosa mueble o semoviente que se arrienda por cierto
numero de a6os, meses das, cada una de las pensiones peridicas se deber
inmediatamente despu)s de la expiracin del respectivo da, mes o a6o.
". 3i se arrienda por una sola suma, se deber )sta luego que termine el
arrendamiento. Este es el caso de las casas de veraneo, en que se
acostumbra apagar, o por adelantado, o la mitad al inicio % la otra al termino
del contrato.
Efectos del incumplimiento en el pago de la renta.
El no pago de la renta confiere al arrendador el derec(o alternativo del art."/:. En caso
de que se ponga t)rmino al arrendamiento por culpa del arrendatario, deber )ste el
pago de la renta por el tiempo que falte (asta el da en que desa(uciando (ubiera podido
(acer cesar el arriendo, o en que el arriendo (ubiera terminado sin desa(ucio.
3in embargo, el art.:"! dispone que podr eximirse de este pago proporcionando ba&o
se responsabilidad persona idnea que lo sustitu%a por el tiempo que falta, % prestando
al efecto fianza u otra seguridad competente. Este es un caso de subrogacin personal,
que importara una suerte de novacin por cambio de deudor. 8ambi)n podra asimilarse
a una cesin de contrato, pero con la particularidad que (abra una obligacin legal de
caucionar la responsabilidad de un tercero, esto es, el cesionario.
49
2. El uso de la cosa segn los testimonios o espritu del contrato.
La forma de usar la cosa ser, en primer termino, la estipulada. 4 falta de estipulacin,
el goce debe a&ustarse a la intencin de los contratantes % al natural destino de la cosa,
segn lo dispone el art.:'/, el cual se6ala que el arrendatario es obligado a usar la
cosa segn los t)rminos o espritu del contrato1 % no podr en consecuencia (acerla
servir a otros ob&etos que los convenidos, o, a falta de convencin expresa, aquellos a
que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias
del contrato o de la costumbre del pas.
3i el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador reclamar la terminacin
del arriendo con indemnizacin de per&uicios, o limitarse a esta indemnizacin, de&ando
subsistir el arriendo. En caso de controversia toca al &uez decidir cual es el destino que
deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en consideracin las circunstancias del caso
particular. Como puede apreciarse en materia de arrendamiento normalmente el
legislador recurre a la costumbre, teniendo gran importancia esta fuente del derec(o en
este tipo de contratos.
3. El cuidado de la cosa como un buen padre de familia .
En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de culpa leve. El
art.:': expresa esta idea al decir que el arrendatario emplear en la conservacin de la
cosa el cuidado de un buen padre de familia. Aaltando a esta obligacin, responder de
los per&uicios % aun tendr el derec(o de poner fin al arrendamiento, en el caso de un
grave % culpable deterioro. Es decir, todo depender de la magnitud de la infraccin,
acarreando solo la infraccin grave el termino del contrato en la cosa. El deterioro solo
autoriza para solicitar indemnizacin de per&uicios.
El arrendatario, adems, no solo responde de su propia culpa, sino tambi)n de la culpa
de su familia, (u)spedes % dependientes, conforme lo establece el art.:" en relacin
con el 0'0C, el que se6ala que toda persona es responsable no solo de sus propias
acciones, sino del (ec(o de aquellos que estuvieren a su cuidado.
50
La cesin % subarriendo.
En relacin con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las (iptesis de la cesin
del contrato % del subarriendo. 7e acuerdo al art.:". el arrendatario no tiene la facultad
de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le (a%a expresamente
concedido1 pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar de la cosa
en otros t)rminos que los estipulados con el arrendatario directo.
En el caso del subarriendo, el arrendatario celebra otro contrato de arrendamiento con
un tercero pasando )l a tener la calidad de subarrendador % el otro contratante la calidad
de subarrendatario.
En cambio, en la cesin se cede o transfiere a un tercero el derec(o de goce que del
contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el lugar del
cedente % se crea una relacin directa entre el cesionario % el arrendador, conservando
este ultimo todas las cauciones que tendra el contrato cedido.
El art.!O de la le% /.C dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles
destinados a la (abitacin a plazo fi&o superior a un a6o, se entender siempre implcita
la facultad del arrendatario de subarrendar,, salvo estipulacin en contrario, en cu%o
caso este podr poner termino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar renta por
el periodo que falte. 4 contrario sensu, debemos entender que en los contratos a plazo
fi&o inferiores a un a6o no se subentiende la facultad de subarrendar, % deber
mencionarse ella expresamente.
". Las reparaciones locativas.
3on reparaciones locativas las que tienen por ob&eto subsanar aquellos que son una
consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa, % por supuesto,
corresponde solventarlas al arrendatario determinndose por la costumbre del lugar.
4rts.:0; % :"C.
51
El art.:"C expresa que el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. 3e
entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo
de los arrendatarios, % en general las de aquellas especies de deterioro que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como
descalabros de paredes o cercas, alba6ales % acequias, rotura de cristales, etc.
Excepcionalmente el arrendatario no est obligado a efectuar las reparaciones locativas,
cuando los deterioros provienen de fuerza ma%or o caso fortuito o de la mala calidad de
la cosa arrendada.
!. Hestitucin de la cosa arrendada.
El goce del arrendatario es esencialmente temporal, % por tanto, este debe restituir la
cosa al termino del arriendo. 4s lo dispone el art.:"; al se6alar que el arrendatario es
obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
Aorma de restitucin de la cosa arrendada.
La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en
consideracin el deterioro propio del uso % goce legtimos. 4rt.:";. 3i las partes (an
de&ado constancia de como se entreg la cosa no (abr problema, pero si no lo (an
se6alado la le% establece una presuncin en el sentido de que se entender (aber
recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio, admiti)ndose, en todo
caso, prueba en contrario. 4rt.:"; inc.'O.
3i la cosa arrendada es un bien mueble se restitu%e, poni)ndolo materialmente a
disposicin del arrendador. 3i es inmueble, el art.:"/ establece que se desocupar la
propiedad enteramente, poni)ndola a disposicin del arrendador a trav)s de la entrega
de las llaves.
El incumplimiento de la obligacin de restituir % la mora del arrendatario.
52
La expiracin del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente para
ponerle termino. Es un caso de excepcin al art.!!, porque la le% exige que se
requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora. 4s lo dispone el art.:":
dispone que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa
arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun cuando (a%a precedido
desa(ucio1 % si requerido no la restitu%e, ser condenado al pleno resarcimiento de todos
los per&uicios de la mora, % a lo dems que contra )l completa como in&usto detentador.
7erec(o legal de retencin del arrendatario.
Con motivo del arrendamiento, pueden producirse per&uicios al arrendatario, los que dan
origen a indemnizaciones. +ara seguridad del pago de dic(as indemnizaciones, la le%
otorga al arrendatario el derec(o legal de retencin sobre la cosa arrendada, mientras no
se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago.
Este derec(o fue invocado reiteradamente durante la vigencia del 7L :." por el limite
legal de renta. Las partes, en muc(os casos, se excedan del limite legal pactando
rentas superiores a la permitidas %, cuando el arrendador demandaba reconvenciones de
pago por rentas impagas, el arrendatario se excepcionaba interponiendo =la
compensacin> por rentas pagadas en exceso, solicitando adems la retencin del
inmueble arrendado.
El derec(o de retencin del arrendatario se encuentra consagrado en el art.:';, %
procede cuando el arrendador adeuda*
. 8raba&os o reparaciones que emprende el arrendador turbando % embarazando
el goce para el arrendatario. 3e inclu%e en este tem la mutacin de la cosa
arrendada. 4rt.:0/.
0. 8urbacin de que sea vctima el arrendatario a consecuencia de los derec(os
que terceros &ustifiquen sobre la cosa arrendada. 4rt.:'C inc."O.
'. 5al estado de la cosa arrendada. 4rt.:0/ inc."O.
53
". 5e&oras tiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del arrendador %
con la expresa condicin de abonarlas. 4rt.:'. inc.O.
!. Exceso en el pago de las rentas de arrendamiento. 4rt.0 7L :.", art.0O
transitorio le% /.C.
El arrendatario deber (acer valer se derec(o de retencin en la audiencia de
contestacin % avenimiento en la cual ser necesario que se reconvenga % solicita segn
se explica en el capitulo relativo al procedimiento, obviamente, la retencin slo procede
si aun detenta la propiedad.
Es importante destacar que el arrendatario carece del derec(o de retencin en caso de
extincin involuntaria del derec(o del arrendador sobre la cosa arrendada, segn lo
establece el art.:'; inc.0O. Esta extincin slo podra deberse a caso fortuito o la
expropiacin.
@nstituciones de importancia.
. La tcita reconduccin .
Es la renovacin o continuacin de un contrato de arrendamiento de bienes races por el
consentimiento tcito de ambas partes. 3e produce cuando, terminado el contrato, el
arrendatario contina detentando el inmueble comportndose como tal, esto es, pagando
la renta % el arrendador recibi)ndola. Es decir, las partes se comportan como arrendador
% arrendatario, % por ello, el legislador entiende que es su voluntad perseverar en el
contrato.
El CC admite, en t)rminos mu% restringidos, la tcita reconduccin, % la trata en el
art.:!., el que establece que si la cosa fuere raz % el arrendatario con el beneplcito
del arrendador (ubiera pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la
terminacin, o si ambas partes (ubieren manifestado por cualquier otro (ec(o
igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo, se entender renovado
el contrato ba&o las mismas condiciones que antes, pero no por mas tiempo que el de
54
tres meses en los predios urbanos, % el necesario para utilizar las labores principales %
recoger los frutos pendientes en los predios rsticos.
7e acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tcita reconduccin es menester*
. 2ue el arrendamiento recaiga en bienes races.
0. 2ue el arrendatario conserve la tenencia de la propiedad.
'. 2ue el arrendatario cancele, con el beneplcito del arrendador, una renta
correspondiente a un periodo posterior del a la extincin del contrato.
". 2ue las partes (a%an demostrado por (ec(os inequvocos su intencin de
perseverar en el contrato.
La tcita reconduccin constitu%e una excepcin, siendo la regla general la no
renovacin del contrato por la llegada del plazo. La tcita reconduccin supone un nuevo
contrato, es por ello que se extinguen las cauciones que terceros constitu%eron para
garantizar el arrendamiento. 4s lo dispone el art.:!;, el que se6ala que renovado el
arriendo, las fianzas como las prendas e (ipotecas constituidas por terceros, no se
extendern a las obligaciones resultantes de su renovacin.
En este sentido, la tcita reconduccin tendra efectos anlogos a la novacin, que
produce la extincin de las cauciones, salvo reserva expresa de ellas o el
consentimiento del tercer poseedor, en el caso de las cauciones reales, segn lo se6ala
el art.."0.
0.La inoponibilidad del arriendo.
Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de familiar como
administradores de los bienes del (i&o, o por el marido o la mu&er como administradores de los
bienes sociales % del otro cn%uge, si exceden los plazos de duracin dispuestos por la le%, son
inoponibles para el representado, % se podr solicitar el t)rmino del mismo % la restitucin de la cosa
arrendada.,4rts.:.:, "C;, ;":, ;!. % ;. del CC-.
55
'.La clusula de no ena&enar la cosa arrendada.
3egn el art.:." del CC, la clusula de no ena&enar la cosa arrendada no produce efecto alguno. El
pacto de no ena&enar la cosa arrendada, aunque tenga clusula de nulidad de la ena&enacin, no
dar derec(o al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, (asta su terminacin natural.
Hesulta claro % congruente que admitir este tipo de clusulas permitira llevar a cabo actos
simulados, fraude a los acreedores % sera contrario a toda libertad contractual del Cdigo que,
adems busca la ma%or transparencia % facilidad a la libre circulacin de los bienes.
8ambi)n cabe se6alar que esta clusula, por lo general, slo se admite doctrinariamente cuando no
afecta derec(os de terceros % tienen una duracin limitada en el tiempo. El legislador la permite en la
donacin, en razn de su gratuidad1 en el usufructo porque no limita la facultad de disposicin del
nudo propietario, sino del usufructuario, quien slo tiene un derec(o real en cosa a&ena su&eto a un
plazo extintivo1 % en el fideicomiso, que es propiamente el dominio con todas sus facultades, pero
su&eto a pasar a otro por el evento de la condicin resolutoria ordinaria cumplida. 4s, el propietario
fiduciario tendra limitada temporalmente su facultad de disposicin porque, o bien deber entregar
la propiedad a otro en el caso de cumplirse la condicin, o bien se consolidar su dominio, si )sta se
encuentra fallida. En este ltimo caso, el modo, expresado en la clusula de no ena&enar, caduca.
".El embargo de la cosa arrendada.
La resolucin &udicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al arriendo. El
art.:.! del CC as lo dispone al decir que si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare
e&ecucin % embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, % se sustituirn el acreedor o
acreedores en los derec(os % obligaciones del arrendador.
3i se ad&udicare la cosa el acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el art.:.0 del CC.
7e este modo, si la cosa embargada lo (a sido a instancia de un acreedor (ipotecario que se la
ad&udica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la (ipoteca. 3i el subastador es otro
acreedor que no goce del derec(o de (ipoteca, (abr de respetar el arriendo que conste por
escritura pblica, aunque no se (a%a inscrito o su inscripcin sea posterior a la (ipoteca % mientras
se realiza la subasta, el contrato subsiste.
56
!.El arriendo por representantes % administradores de bienes a&enos.
El contrato de arrendamiento, al igual que la inmensa ma%ora de los actos &urdicos puede
celebrarse personalmente o a trav)s de mandatarios o representantes legales. Es interesante
destacar que, tratndose de representaciones legales si la cosa arrendada es una propiedad raz, la
le% (a restringido las facultades del administrador, en relacin a este contrato. En efecto, de
conformidad a las normas que regulan las tutelas % curatelas, por las cuales tambi)n se rige la patria
potestad por disponerlo as el art.0!. del CC, existen limitaciones en cuanto a la duracin de este
contrato. el art."C; del CC dispone que no podr el tutor o curador dar en arriendo ninguna parte de
los predios rsticos del pupilo por ms de oc(o a6os, ni de los urbanos por ms de cinco, ni por ms
nmero de a6os que los que falten al pupilo para llegar a los / a6os.
3i lo (iciere no ser obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para el que le suceda en el dominio
del predio, por el tiempo que excediere de los lmites se6alados. En consecuencia, conforme a la
norma antes transcrita, la sancin para el caso de excederse en los plazos aqu indicados no es otra
que la inoponibilidad.
Es interesante destacar que, segn lo estableci la Le% #O :.00, la ma%ora de edad qued fi&ada a
los / a6os. Esta le% reci)n comenz a regir a partir del 0 de Rulio de ::', siendo (asta entonces la
ma%ora de edad a los 0 a6os.
7e esta manera, se plantea la duda e inquietud respecto de aquellos contratos celebrados por
representantes legales ba&o la vigencia de la le% anterior, en que tenamos que entender que el tope
en el perodo de duracin del arriendo no poda sobrepasar la ma%ora de edad del pupilo.
Eabi)ndose reba&ado esta ma%ora a los / a6os, automticamente se debera producir una
disminucin en los plazos de los contratos celebrados. 3in embargo, estimamos que no se puede
dar esta interpretacin, %a que en conformidad al art.00 de la Le% de Efecto Hetroactivo, en todo
contrato deben entenderse incorporadas las le%es vigentes a la )poca de su celebracin, de manera
que deben respetarse los compromisos %a asumidos que el pupilo tenga 0 a6os, a pesar de (aber
)ste alcanzado %a su ma%ora de edad. Esta interpretacin tambi)n se a&usta al art.:". del CC, que
incorpora la buena fe como una obligacin para las partes.
57
En lo que se refiere a la administracin de la sociedad con%ugal ordinaria, efectuada por el marido, o
la extraordinaria, efectuada por la mu&er, tambi)n (a% limitaciones en cuanto a los perodos de
duracin del arrendamiento estableci)ndose, al igual que en materia de guardas, que estos
arriendos no podrn exceder de ! a6os si son bienes urbanos % de / si son rsticos. En conformidad
a la reforma introducida por la Le% #O /./C0 al art.;!. del CC, en estos plazos tambi)n se
comprenden las prrrogas que se (ubiesen pactado. En consecuencia, estos lmites no pueden ser
vulnerados a trav)s de sucesivas renovaciones del contrato de arrendamiento, evitando que algunos
administradores inescrupulosos celebren por largos plazos estos contratos con terceros, ocultando la
real identidad de la persona del arrendatario, con simulacin relativa % per&uicio patrimonial para el
representado.
..El pacto comisorio en el arrendamiento.
#o (abra inconveniente alguno en celebrar un pacto comisorio en el contrato de arrendamiento,
simple o calificado, pero respecto a este ltimo % tratndose de bienes regidos por la Le% #O /.C,
a nuestro &uicio no sera posible porque el legislador establece que los derec(os que se confieren al
arrendatario son irrenunciables, % lgicamente dentro de estos derec(os est el de que la restitucin
de la propiedad debe solicitarse &urdicamente, lo que no se condice con los efectos inmediatos de
un pacto comisorio calificado pactado por los contratantes en un contrato distinto a la compraventa.
Estimamos que la sancin, en caso de que se pacte, es la nulidad absoluta.
La expiracin o t)rmino del contrato de arrendamiento de cosas.
El art.:!C del CC se6ala que el arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros
contratos, % especialmente*
. +or la destruccin total de la cosa arrendada1
0. +or la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo1
'. +or la extincin del derec(o del arrendador, segn las reglas que ms adelante se expresarn.
". +or sentencia del &uez en los casos que la le% (a previsto.
58
. La destruccin total de la cosa arrendada
+ara que la destruccin ponga t)rmino al contrato de arrendamiento, )sta debe ser total, quedando
liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligacin de&a de tener causa % ob&eto. 3i la
destruccin se debe a (ec(o o culpa del arrendatario o de las personas que )ste llama al goce de la
cosa, tambi)n se extingue el contrato, pero se debe indemnizar per&uicios. 3i la destruccin no es
total el &uez decidir atendidas las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del
arrendamiento, o concederse una reba&a del precio o renta ,art. :'0, inc. 0O del CC-.
0. La expiracin del plazo estipulado para la duracin del arriendo
La duracin del contrato puede ser determinada o indeterminada. En el contrato de duracin
determinada las partes (an se6alado un plazo, o la duracin del mismo est determinada por la
naturaleza del servicio1 esto es, existe un plazo tcito, o bien su t)rmino est determinado por la
costumbre del pas.
En tales casos, la llegada del t)rmino pone fin automticamente o =ipso &ure> al contrato, sin que sea
menester un aviso previo o una declaracin de voluntad de las partes, segn lo dispone el artculo
:!" del C. Civil. 3in embargo, en conformidad a las normas contenidas en la Le% #O /.C,
artculo 'O % "O, (o% en da toda restitucin de un bien raz urbano necesariamente debe (acerse por
la va &udicial, es decir, (abr que notificar el t)rmino del contrato % con&untamente pedir la
devolucin del inmueble arrendado.
El contrato de arrendamiento de duracin indeterminada no se extinguir mientras las partes no
manifiesten su voluntad de ponerle t)rmino, a trav)s del denominado desa(ucio. El artculo :! del
CC se6ala que si no se (a fi&ado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna
de las dos partes podr (acerlo cesar sino desa(uciando a la otra, esto es, noticindoselo
anticipadamente. El artculo :!' del mismo cuerpo legal se pone en el caso de que una sola de las
partes tenga un plazo obligatorio, estableciendo que si se (a fi&ado tiempo forzoso para una de las
partes % voluntario para la otra, se observar lo estipulado, % la parte que puede (acer cesar el
arriendo a su voluntad, estar sin embargo su&eta a dar la noticia anticipada que se (a dic(o.
59
El desa(ucio en el contrato de arrendamiento de las cosas
Como dice 5eza Barros, el desa(ucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la otra de su
voluntad de poner fin al contrato. Es un acto unilateral que puede ser &udicial o extra&udicial ,art. !//
C+C-. El extra&udicial puede ser verbal o escrito. 4ctualmente el desa(ucio extra&udicial que emana
del arrendador slo tiene cabida tratndose de cosas muebles.
El desa(ucio de los bienes races por iniciativa del arrendador es siempre &udicial % se practica por
intermedio de los tribunales de &usticia a trav)s de la correspondiente notificacin. El art. !// del
C+C dispone que el desa(ucio &udicial se efectuar notificando al arrendador o arrendatario el
decreto con que el &uez manda poner de uno o de otro la noticia anticipada a que se refiere el art.
:! del CC.
El desa(ucio es irrevocable, no es posible la retractacin unilateral. 4s lo se6ala el artculo :!0 del
C. Civil, el cual establece que el que (a dado noticia para la cesacin del arriendo, no podr despu)s
revocarla, sin el consentimiento de la otra parte. #o obstante, ser el desa(ucio un acto &urdico
unilateral, manifestada esta voluntad no se puede revocar sin el consentimiento del otro contratante.
La anticipacin del desa(ucio
La notificacin de poner t)rmino al contrato debe manifestarse con la debida antelacin. 3e
entiende, entonces, por la anticipacin del desa(ucio la oportunidad en que debe ponerse en
conocimiento de la otra parte la intencin de no perseverar en el arrendamiento. La anticipacin se
a&ustar al perodo o medida de tiempo que se regula para los pagos.
3i se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desa(ucio ser respectivamente con una antelacin
de una da, de una semana, de un mes ,:!, inc.0O del CC-. El desa(ucio empezar a correr al
mismo tiempo que el prximo perodo ,:!, inc.'O del mismo Cdigo-. 3i el arrendamiento es de
casas, almacenes u otros edificios, el artculo :;. del CC dispone que el desa(ucio debe darse con
una anticipacin de un perodo entero de los designados por la convencin o la le% para el pago de
la renta. 3i se trata de predios rsticos el Cdigo Civil regula la antelacin del desa(ucio en el
60
art.:/!, se6alando que no (abiendo tiempo fi&o para la duracin del arriendo, deber darse el
desa(ucio con anticipacin de un a6o, para (acerlo cesar. El a6o se entender del modo siguiente*
El da del a6o en que principi la entrega del fundo al colono, se mirar como el da inicial de todos
los a6os sucesivos, % el a6o de anticipacin se contar desde ese da inicial, aunque el desa(ucio se
(a%a dado algn tiempo antes.
Las partes podrn acordar otra regla, si lo &uzgaren conveniente.
8anto en los bienes races rsticos como urbanos el &uez determinar la )poca de restitucin de la
propiedad, segn las normas que se analizan en el captulo de procedimiento % que, en todo caso,
dependen del tiempo de permanencia del arrendatario en la propiedad
'. La extincin del derec(o del arrendador
3i se extingue el derec(o del arrendador se pone fin al contrato, %a que el arrendador se coloca en la
imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es proporcionar al arrendatario
el goce de la cosa arrendada. Las causas que (ace expirar el derec(o del arrendador pueden ser
varias, % tener lugar con ocasin de una fuerza ma%or o caso fortuito, o bien, por (ec(o o culpa del
arrendador, lo que tiene importancia para determinar la posible indemnizacin de per&uicios.
La extincin involuntaria del derec(o del arrendador.
Lo reglamenta el art.:!/ del CC, que dispone que extingui)ndose el derec(o del arrendador sobre
la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirar el arrendamiento an antes
de cumplirse el tiempo para que su duracin se (ubiere estipulado.
El legislador distingue entre la buena % la mala fe del arrendador, se6alando que slo indemniza el
de mala fe1 es decir, aquel arrendador que sabe incierta la duracin de su derec(o, por e&emplo
aquel que conoce la existencia de un fideicomiso o una condicin resolutoria que lo afecta. El
art.:!: del CC prescribe que cuando el arrendador (a contratado en una calidad particular que
(ace incierta la duracin de su derec(o, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario, % en
todos los casos en que su derec(o est) su&eto a una condicin resolutoria, no (abr lugar a la
61
indemnizacin de per&uicios por la cesacin del arriendo en virtud de la resolucin del derec(o. +ero
si teniendo una calidad de esa especie, (ubiere arrendado como propietario absoluto, ser obligado
a indemnizar al arrendatario, salvo que )ste (a%a contratado a sabiendas de que el arrendador no
era propietario absoluto.
El art.:.C del CC se pone en el caso de que la causa de expiracin del derec(o del arrendador sea
una expropiacin. En este caso, para que el contrato expire, la expropiacin debe ser total1 la parcial
slo autoriza al arrendatario para pedir la terminacin del contrato cuando sea de presumir que sin la
parte que falta no (abra contratado.
Cuando se expropie el bien arrendado se dar al arrendatario un tiempo para utilizar las labores
principiadas % recoger los frutos pendientes. 3 i la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia
que no d) lugar a ello, o si el arrendamiento se (ubiere estipulado por cierto nmero de a6os,
todava pendientes a la fec(a de la expropiacin, % as constare por escritura pblica, se deber al
arrendatario indemnizacin de per&uicio por el Estado o la corporacin expropiada ,art. :.C CC-.
La extincin del derec(o de arrendador por un (ec(o o culpa su%os.
El caso ms frecuente es la ena&enacin de la propiedad arrendada, o tambi)n si el arrendador no
pago el precio de una compraventa % se resuelve el contrato que le sirvi de ttulo para su
adquisicin. +ara determinar los efectos (a% que distinguir si el adquirente est o no obligado a
respetar el arriendo*
. 3i el que adquiere la propiedad no est obligado a respetar el arriendo.
3e deben pagar indemnizaciones al arrendatario conforme lo establece el art.:. del CC, el
cual establece que extingui)ndose el derec(o del arrendador por (ec(o o culpa su%os, como
cuando vende la cosa arrendada de que es due6o, o siendo usufructuario de ella (ace cesin del
usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no (aber pagado el precio de venta, ser
obligado a indemnizar al arrendatario en todos los
62
casos en que la persona que le sucede en el derec(o no est) obligada a respetar el arriendo.
Entre estos per&uicios estarn los que sufra el subarrendatario, % as lo se6ala el art.:.' del CC
al decir que entre los per&uicios que el arrendatario sufra por la extincin del derec(o de su autor,
% que, segn los artculos precedentes, deban resarcirle, se contarn los que el subarrendatario
sufriere por su parte.
El arrendatario directo reclamar la indemnizacin de estos per&uicios a su propio nombre o
ceder su accin al subarrendatario. El arrendatario directo deber reembolsar al subarrendatario
las pensiones anticipadas*
Es decir, el subarrendatario no tiene accin contra el arrendador, pero puede obtener la
indemnizacin del subarrendador, o lograr que )ste le ceda sus acciones. 4dems la le% ordena
la devolucin de las rentas que se (ubieren anticipado.
0. 3i el que adquiere la propiedad est obligado a respetar el arriendo.
El que adquiere la propiedad no est obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero
absoluto frente al contrato. El legislador se6ala los casos en que por excepcin, el adquirente
debe respetarlo. 4 ellos se refiere el art. :.0 del C. Civil, el cual se6ala tres casos, estando
obligados a respetar el arriendo*
4.G 8odo aquel a quien se transfiere el derec(o del arrendador por un ttulo lucrativo.
8tulo lucrativo es sinnimo de ttulo gratuito, % por ello en este nmero se comprende al
(eredero, al legatario % al donatario.
El (eredero es el continuador de la persona del causante %, como tal es un tercero
relativo, el que se ver afectado por los contratos celebrados por el causante, %a que le
sucede en todos sus derec(os % obligaciones transmisibles, dentro de los cuales estn
los que emanan del arriendo ,art.C:; del CC-.
El legatario tambi)n es un tercero relativo, %a que est recibiendo un legado. En este
caso, la cosa arrendada en el estado % con las cargas que tiene.
63
El donatario no (a efectuado contraprestacin alguna, % si no estuviese obligado a
respetar el contrato originara una responsabilidad de indemnizacin para el donante, lo
que no se concilia con el carcter gratuito de su acto.
4dems, si fuera de un modo diferente, en la prctica se podra prestar para burlar los
derec(os de terceros.
B.G 8odo aquel a quien se transfiere el derec(o del arrendador, a ttulo oneroso, si el
arrendamiento (a sido contrado por escritura pblica, exceptuados los acreedores
(ipotecarios>,Mer 7AL #O 0!0, texto refundido % sistematizado de la Le% Neneral de
Bancos, publicado en el 7D del " de abril de :.C, art. C-.
3e6alamos en su oportunidad que el contrato de arrendamiento, por regla general, es
consensual pero tiene importancia que se otorgue por escritura pblica en atencin a que
el legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente cuando se (a realizado con
dic(a solemnidad.
C.G Los acreedores (ipotecarios, si el arrendamiento (a sido otorgado por escritura pblica,
inscrita en el Hegistro del Conservador antes de la inscripcin (ipotecaria.
El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dic(a
escritura.
En este caso los acreedores (ipotecarios deben respetar el arriendo por el conocimiento
de la situacin contractual de la propiedad (ipotecada. Los registros del Conservador son
pblicos % por ello el acreedor (ipotecario va a tener pleno conocimiento del arriendo que
afecta a la propiedad (ipotecada.
En esta (iptesis como el adquirente de la propiedad est obligado a respetar el
arriendo, no se produce per&uicio al arrendatario1 por ello el arrendador no tiene
responsabilidad alguna % no deber pagar indemnizacin
". Dtras causales de extincin del contrato de arrendamiento.
64
4.G La sentencia &udicial de t)rmino de contrato, ,art.:!C #O " del CC-. Esta forma de
terminacin tendr lugar cuando arrendador o arrendatario reclamen el t)rmino del mismo, por
incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contradas.
B.G La insolvencia del arrendatario, conforme lo se6ala el art.:./ del CC % slo cuando los
acreedores no se sustitu%an al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendador, el
arrendador tiene el derec(o a da por concluido el arrendamiento, % tiene accin de per&uicios
contra el arrendatario de conformidad a las reglas generales.
Esta disposicin se6ala en su inc.O que la insolvencia declarada del arrendatario, no pone
necesariamente fin al arriendo.
Es un (ec(o que la quiebra por s no pone fin al arrendamiento de cosas, porque precisamente la
=insolvencia declarada> a que se refiere el Cdigo es la quiebra.
El acreedor o acreedores podrn sustituirse al arrendamiento, prestando fianza a satisfaccin del
acreedor. 5as esta facultad de los acreedores slo podrn e&ercerla en la &unto de planificacin,
% (asta entonces %a el arrendador puede estar pidiendo % obteniendo la resolucin del contrato si
el sndico no se (a decidido por la continuacin del giro
C.G Casos en que deban (acerse reparaciones en la cosa arrendada que impidan el goce de ella en
todo o en parte, segn lo establece el art.:0/ del CC, sin per&uicio de los derec(os del
arrendatario consagrados en el art.:.0 del mismo cuerpo legal.
!. Extincin del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario.
3i por culpa del arrendatario se pone t)rmino al contrato )ste deber indemnizacin de per&uicios al
arrendador, % especialmente estar obligado al pago de la renta por todo el tiempo que falte para el
t)rmino del contrato, o (asta el da en que desa(uciando (ubiera podido (acer cesar el arriendo.
3in embargo, podr eximirse de este pago proponiendo persona idnea que le sustitu%a por el
tiempo que falta, % prestando al efecto fianza u otra seguridad competente ,art.:"! CC-.
65
Hestitucin anticipada de la cosa arrendada.
3i el arrendatario restitu%e anticipadamente la cosa, deber pagar la renta (asta el fin del contrato.
El art.:!! CC establece que cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desa(ucio de
cualquiera de las partes, o por (aberse fi&ado su duracin en el contrato, el arrendatario estar
obligado a pagar la renta de los das que falten para que cese, aunque voluntariamente restitu%a la
cosa antes del ltimo da.
.G 4rrendamiento de bienes races urbanos.
El arrendamiento de bienes races urbanos est sometido a las normas generales del arrendamiento
de cosas % a las especiales que se consignan en el prrafo ! del 8tulo PPM@, denominado =Heglas
particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios>.
Hige adems la Le% #O /.C, publicada en el 7iario Dficial el : de ma%o de :/0, que derog el 7L
#O :.", de 0 de abril de :;!, % que consta de ! 8tulos % dos artculos de disposiciones transitorias
que analizaremos. El 8tulo @ trata del mbito de aplicacin de la le%1 el @@ el desa(ucio % restitucin,
el @@@ de la Competencia % del +rocedimiento1 el @M de 7isposiciones Nenerales1 % el M de
7isposiciones Marias. 4l contrato de arrendamiento propiamente tal le son aplicables los arts. :! %
siguientes del CC, en lo no reglado por la le% #O /.C, por aplicacin del principio de supletoriedad
contenido en el art. "O del CC.
La le% #O /.C mbito de aplicacin.
4.G Los bienes races ubicados dentro del radio urbano1
B.G Miviendas ubicadas fuera del radio urbano, aunque inclu%en terreno, siempre que su
superficie no exceda de una (ectrea. Lo dic(o para el arriendo tambi)n se aplica al subarriendo.
3e exceptan de la aplicacin de esta le%, por disponerlo as su art.0O, los siguientes bienes races*
+redios de una cabida superior a una (ectrea que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal o
que est)n destinados a este tipo de explotacin1
66
@nmuebles fiscales1
Miviendas que se arrienden por temporadas no superiores a ' meses, por perodos continuos o
discontinuos, siempre que lo sean amobladas % para fines de descanso o turismo.
Eoteles, residenciales % establecimientos similares, en las relaciones derivadas del (ospeda&e,
esto es, entre el (otelero o posadero % sus parroquianos1 %
Estacionamientos de automviles o ve(culos1
#o obstante, los &uicios que se originen en relacin con los contratos que se refieren a viviendas
temporales % estacionamientos se substanciarn de acuerdo al procedimiento establecido en el
8tulo @@@ de la le% en comento.
.G +resuncin en el monto de la renta.
3i el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el arrendatario.
El artculo 0C de la le% #O /.C dispone que en los contratos de arrendamiento regidos por la le%
que no consten por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario. Como
explicbamos anteriormente, se trata de una presuncin simplemente legal.
0.G La mora en el pago de la renta de arrendamiento.
La mora de un perodo entero en el pago de la renta dar derec(o al arrendador, despu)s de dos
reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para (acer cesar inmediatamente
el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo
razonable, que no ba&ar de 'C das, conforme lo establece el art.:;; del CC.
Existe abundante &urisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en la
oportunidad convenida, la accin es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente el
pago, por e&emplo prestando una garanta real o personal. 3i el contrato est regido por la le% #O
/.C, se aplica en caso de mora, el art.0 que establece en todo contrato rea&ustes proporcionales
a la KA % si se deben intereses se calcularn sobre la suma adeudada ms el rea&uste.
67
'.G @rrenunciabilidad de los derec(os de los arrendatarios.
El art.0 del CC establece que pueden renunciarse los derec(os conferidos por las le%es, con tal que
slo miren el inter)s individual del renunciante, % que no est) pro(ibida su renuncia.
+or lo antedic(o, el art.: de la le% en comento es excepcional, en el sentido que consagra la
irrenunciabilidad de los derec(os del arrendatario. Es por ello que, cuando se solicita la aprobacin
de un avenimiento ante el Ruzgado que est conociendo de un &uicio regido por estas normas,
normalmente se provee =8)ngase por aprobado en lo que no fuere contrario a derec(o>. 4s queda
firme todo aquello que no implique una renuncia del arrendatario a los derec(os conferidos por la
le% #O /.C.
".G Hea&uste de las devoluciones de dinero.
Los pagos o devoluciones de dinero s (arn rea&ustados en la misma proporcin que (ubiere variado
el valor de la Knidad de Aomento entre la fec(a en que debi (acerse el pago % aquella en que
efectivamente se (aga. El art.0 as lo establece al decir que en caso de mora, los pagos o
devoluciones que deban (acerse entre las partes de todo contrato de arriendo, regido o no por esta
le%, se efectuarn rea&ustados en la misma proporcin en que (ubiere variado el valor de la Knidad
de Aomento entre la fec(a en que debieron realizarse % aquella en que efectivamente se (agan.
Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el rea&uste
de que trata el inciso anterior.
!.G Consignacin de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago.
3i el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la 8esorera respectiva1
esto es, la que corresponda a la ubicacin del inmueble. 3e le comunicar al arrendador por carta
certificada la existencia del depsito, conforme lo se6ala el art.0', el cual se6ala que en caso de
negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al
arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignacin establecido en el
68
prrafo ;O, del 8tulo P@M, del Libro @M del Cdigo Civil, podr depositar aqu)lla en la Knidad de
3ervicio de 8esorera que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellido %
la residencia del arrendador. 7ic(a unidad le otorgar el respectivo recibo % comunicar al
arrendador, por carta certificada, la existencia del depsito. Este pago se considerar (ec(o al
arrendador para todos los efectos legales, pero su suficiencia ser calificada en el &uicio que
corresponda.
El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derec(os ni producir los
efectos previstos en el inciso tercero del art.:!. del CC, esto es la tcita reconduccin. Esta es una
forma especial % excepcional de extinguir las obligaciones dentro del pago por consignacin.
4dems, tratndose de rentas de arrendamiento peridicas se aplica el art..C inc.!O del CC, que
dispone que cuando se trata del pago peridico de sumas de dinero provenientes de una misma
obligacin, las cuotas siguientes a la que se (a%a consignado se depositar en la cuenta bancaria
del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas. En materia de arriendo, las rentas se depositarn en
8esorera, como lo establece la le% #O /.C, % no ser necesaria la oferta de las siguientes a la que
%a se (a%a consignado.
#o obstante que la le% facilita al arrendatario el pago, en la forma se6alada, no podemos olvidar que
de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que normalmente (ar
el arrendador a trav)s del procedimiento correspondiente.
..G 5onto de la garanta que entrega el arrendatario al arrendador.
La garanta no puede exceder de un mes de renta % debe restituirse rea&ustada de acuerdo a la
variacin del @ndice de +recios al Consumidor.
;.G 7esa(ucio % restitucin en la le% /.C.
En los casos de aplicacin de esta le%, el desa(ucio*
4.G #o tiene que ser fundado, %
B.G tiene que ser &udicial. 4rt.'O.
69
+lazos de desa(ucio.
. Contratos mes a mes % de duracin indefinida.
El plazo en este caso es de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda, % se
aumentar en dos meses por cada a6o completo que el arrendatario (ubiere ocupado el inmueble.
El plazo no puede durar mas de 0 meses. 4rt.'O.
0. Contratos a plazo fi&o que no exceden de un a6o.
El plazo es de cuatro meses, contados desde la notificacin de la demanda. 4rt."O.
En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta de
arrendamiento solo (asta el da en que ella se efecte.
'. Contratos aplazo fi&o por mas de un a6o.
En este caso la le% /.C no dio plazo especial, por ende se aplica el art.:;. CC, que establece la
regla general remiti)ndose al art.:"". El art.:! establece la misma regla a propsito del
arrendamiento de cosas.
La le% #O /.C % su articulado transitorio.
Esta le% derog la renta mxima legal contemplada en 7L #O :." de :;!, que era el I del avalo
fiscal. La actual normativa que regula el arrendamiento de predios urbanos no contiene ninguna
limitacin al monto de la renta, pudiendo las partes convenirla libremente. 3in embargo, en virtud de
lo dispuesto en el art. 0O transitorio de la le% #O /.C, que reproduce las limitaciones contenidas en
el 7L #O :.", todos los contratos que se celebraron durante los " a6os subsiguientes al 0: de enero
de :/0, quedaron su&etos a esas restricciones. 9 al igual que anteriormente, modificado los
avalos, automticamente se modifica la renta. Los gastos comunes % servicios de suministros no se
comprenden en la renta. Ello sin per&uicio de que subsisten contratos por el 7L #O :.", respecto de
los cuales, si procede, se aplica el sistema de la renta mxima legal.
.G Limitaciones al monto de la renta de arrendamiento.
70
4rt.0O transitorio de la le% #O /.C. Estas limitaciones tienen el carcter de transitorias, es decir, se
aplican en un perodo intermedio o transitorio de una legislacin a otra, con el fin de matizar el
cambio tan profundo en la liberalizacin de las rentas % estn referidas a los contratos de
arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren durante los " a6os subsiguientes al 0: de
enero de :/0, fec(a de la publicacin de la le%, las que se regirn por las siguientes normas, en
materia de renta*
La renta anual mxima no podr exceder el I del avalo fiscal para el pago del impuesto
territorial.
3i se modificaren los avalos vigentes para el pago de dic(o tributo, la renta de arrendamiento se
rea&ustar automticamente en la misma proporcin en que se (ubieren modificado los avalos
respectivos, pudiendo el arrendador cobrar (asta dic(a renta sin necesidad de convencin
modificatoria especial ,art.0O transitorio de la le% #O /.C-.
En la misma disposicin se impone al 3ervicio de @mpuestos @nternos la obligacin de establecer
de oficio en el Hol Neneral de 4valos % en los recibos de contribuciones la renta anual mxima
de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.
La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias, se determinar
separadamente para cada una de ellas % no podr exceder, en con&unto, de la renta mxima total
de todo el inmueble ,art.0O transitorio, #O 0, le% #O /,C-.
Arente a la duda en el monto de la renta, cualquiera de las partes podr solicitar al 3ervicio de
@mpuestos @nternos la fi&acin de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del
inmueble.
El subarrendador slo podr cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta
mxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada en un CI. 3in embargo, si se
subarriendo todo el inmueble se vuelve a la regla anterior ,art.0O transitorio, #O ', le% #O /.C-.
3i el arrendamiento o subarrendamiento inclu%e bienes muebles, la renta de estos ltimos se
fi&ar separadamente del inmueble % no podr exceder de un 'CI de la renta mxima. 3in
embargo, si la renta mxima no excediere de una unidad de fomento, no podr cobrarse renta
alguna por el arriendo de los bienes muebles ,art.0O transitorio, #O ", le% #O /.C-.
71
El arrendador no podr, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con )ste, ni
percibir una renta superior a la mxima legal, ni el pago anticipado de ms de un mes de dic(a
renta ,art.0O transitorio, #O !, le% #O /.C-.
8odo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez
o peridicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta,
se considerar como tal ,art.0O transitorio, #O ., le% #O /.C-.
8odas las convenciones o pagos que contravengan las normas anteriormente se6aladas son
nulas absolutamente % el arrendador ser obligado a restituir lo percibido, con el inter)s
corriente, desde la fec(a de su percepcin ,art.0O transitorio, #O /, le% #O /.C-.
El propietario que (a%a adquirido un bien raz por intermedio del 3istema #acional de 4(orro %
+r)stamo o a trav)s de cualquier institucin o entidad que financie la compra de bienes races
mediante la concesin de mutuos (ipotecarios reembolsables peridicamente, que no posea otro
dentro del mismo departamento, tendr derec(o a percibir por tales inmuebles una renta igual al
dividendo que pague a la respectiva asociacin u organismo ,art.0O transitorio #O C, le% #O
/.C-.
La renta no comprende los gastos por los servicios de calefaccin, agua potable, agua caliente,
gas, energa el)ctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario,
inclu%)ndose en ellos los correspondientes a la administracin de los bienes comunes.
El precio de estos servicios % gastos deber determinarse independientemente de la renta, no
podr significar lucro o beneficio para el arrendador %, cuando sea percibido por )ste, deber
expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento.
3i el arrendador (ubiere percibido sumas superiores por los gastos % servicios a que se refiere
este nmero, devolver el exceso al arrendatario, con ms inter)s corriente desde la fec(a de su
percepcin % el rea&uste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el @ndice de
+recios al Consumidor, determinada por el @nstituto #acional de Estadsticas ,art.0O transitorio, #O
:1 le% #O /.C-.
72
Existen ciertas viviendas excluidas de las limitaciones al monto de la renta de arrendamiento del
art.0O transitorio de la le% #O /.C*
. Las edificaciones cu%o certificado de recepcin final se (a%a otorgado por la 5unicipalidad
respectiva con posterioridad al 0 de abril de :;!1
0. Los construidos conforme al 7AL #O 0, de :!:, o a la le% #O :.'!1
'. 8odas las viviendas cu%os avalos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean
superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento1
". Los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas, teatros % cines, % en general, a
actividades lucrativas.
Esta norma transitoria es una repeticin de la contenida en el 7L #O :.".
0.G 5onto de la garanta que entrega el arrendatario al arrendador.
El art.0O transitorio de la le% #O /.C, en su #O ;, faculta al arrendador para que exi&a al
arrendatario una caucin de sus obligaciones mediante una garanta, la que, necesariamente, debe
ser en dinero, % no puede ser superior a un mes de renta.
Estas normas si bien estn dentro de la normativa transitoria, son de aplicacin actual % permanente.
La citada disposicin es del tenor siguiente. >El arrendador podr exigir al arrendatario que caucione
sus obligaciones mediante una garanta que deber ser en dinero %, en tal caso, )sta no podr
exceder de un mes de renta>.
Concluido el arriendo, si procede la devolucin de la garanta, el arrendador debe restituirla
rea&ustada en la misma proporcin o variacin que (a%a experimentado el @ndice de +recios al
Consumidor determinado por el @nstituto #acional de Estadsticas, entre el mes anteprecedente a la
entrega de ella % el mes anteprecedente a su devolucin.
3i las partes estipularen una garanta o pago que excede lo se6alado anteriormente, se sanciona
dic(a convencin con la nulidad absoluta, % las sumas que el arrendador (ubiere percibido con
infraccin de la le%, deber devolverlas con el inter)s corriente desde la fec(a de su respectiva
percepcin.
73
Arecuentemente las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garanta no puede
imputarse al pago de la renta. 3in embargo, es usual que el arrendatario pretenda no pagar el ltimo
mes que permanece en la propiedad aduciendo que la garanta responder a esa renta.
3i esto ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la &usticia ordinaria, reservando la
garanta para su fin, % devolvi)ndola slo una vez constatado el buen estado de la propiedad.
0.G El arrendamiento de predios rsticos
4l contrato de arrendamiento de predios rsticos se le aplican las normas del Cdigo Civil
contenidas en el 8tulo PPM@, prrafo ., en su calidad de supletorias al 7L ::' del 0" de 4bril de
:;!, modificado por el 7L. #O 0.!.;, del 00 de ma%o de :;:.
El 7L #O ::' derog el 7AL #O :, del 0. de enero de :./, cuerpo legal que regulaba el
arrendamiento de predios rsticos.
4mbito de aplicacin del 7L ::'
El 7L #O ::' % sus modificaciones se aplica el arrendamiento de predios rsticos % cualquiera otra
convencin que tenga por ob&eto su explotacin por terceros, as como tambi)n las medieras o
aparceras ,art.O del 7L ::' % art. O del 7AL #O :1 el artculo 0 del 7L ::' se6al que debe
entenderse por mediera a aparcera-.
+ara estos efectos se entender por predios rsticos el definido como tal en la Le% ..."C, esto es,
todo inmueble susceptible de uso agrcola, ganadero o forestal, est) comprendido en zonas rurales o
urbanas ,art.O, 8tulo preliminar-.
El 7L #O ::' no tiene aplicacin al arrendamiento de*
. Miviendas ubicadas en el radio urbano, si su superficie es inferior a una (ectrea fsica
,predios urbanos-1
0. 4rrendamiento de terrenos fiscales, %
'. Contrato de arrendamiento, aparcera o mediera a que se refiere el art./O de la Le%
;.;0:.
74
4dems, su articulado nico transitorio dispuso que los contratos de arrendamiento, de mediera o
de cualquiera otra forma de explotacin por terceros vigilantes a la fec(a de publicacin del presente
decreto le%, continuarn rigi)ndose por las disposiciones del 7AL #O :, de 0. de enero de :./, o
por las disposiciones anteriores al mismo, segn el caso, salvo en lo que dice relacin con los
derec(os eventuales de prrroga del contrato % de compra preferencial del predio por parte del
arrendatario, los que se entendern extinguidos.
Elementos esenciales propios del arrendamiento de los predios rsticos.
El contrato de arrendamiento de predios rsticos se celebra por escritura pblica o privada1 siendo
necesario en este ltimo caso la presencia de dos testigos, ma%ores de / a6os.
4dems, el 7L ::' impone la obligacin al arrendador de declarar en la misma escritura si est
afecto al impuesto de primera categora sobre la base efectiva determinada por contabilidad
completa, o su&eto al r)gimen de renta presunta para efectos tributarios ,inc.0O, art.!O, 7L ::'-.
3i el arrendador no cumple con esta obligacin se lo sanciona con la imposibilidad de que el
documento o contrato se (aga valer ante las autoridades &udiciales % administrativas, %, no tendr
m)rito e&ecutivo mientras no se acredita escritura complementaria de la constancia de la declaracin
referida ,inc.'O, art.!O, 7L ::'-.
La renta en el 7L #O ::'
En relacin a la renta, el 7L ::' no contiene normas especiales, aplicndose supletoriamente a lo
que establezcan las partes, lo prescrito en los arts. :;/ % siguientes del CC.
3in embargo, el 7L ::' en su art., dispone que la mora en el pago de la renta dar derec(o al
arrendador, despu)s de dos reconvenciones, entre las cuales medien treinta das, para cesar
inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificar el
pago dentro de un plazo razonable que no ba&ar de 'C das.
75
Cuando se e&ercite ante la &usticia ordinaria la acin aludida en el inciso precedente, la segunda de
las reconvenciones se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda, la que se celebrar
el 'O da (bil siguiente a la ltima notificacin.
7emandando el pago de las rentas, se entendern siempre comprendidas en la accin, las de igual
naturaleza a las reclamadas, se devenguen durante la tramitacin del &uicio, (asta que la restitucin
se efecte. En lo dems, el procedimiento se seguir en conformidad con lo dispuesto en el art..
del Cdigo de +rocedimiento Civil.
,Estos ltimos incisos fueron agregados por el 7L 0.!.;, publicado en el 7D de ! de abril de :;:-.
Como puede apreciarse la norma es id)ntica a la contenida en el art.:;/ del Cdigo Civil
diferencindose slo en el plazo, que es ms largo por la naturaleza del negocio agrcola.
7uracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos.
El 7L ::' no establece un t)rmino mnimo de duracin. El contrato tendr la duracin que las partes
(a%an acordado, % en defecto de estipulacin, el tiempo podr ser determinado por el servicio
especial a que se destine la cosa o por la costumbre.
Es destacable que en el contrato de arrendamiento cobra singular relevancia la costumbre, como
fuente formal del derec(o %, en este caso su aplicacin es a&ustada a la lgica, porque de otro modo
el contrato durara indefinidamente.
@ncapacidad especial establecida en el 7L ::'
El art.'O del 7L ::', establece una incapacidad especial para celebrar este contrato, la que
constitu%e una pro(ibicin en atencin a la seguridad nacional. En efecto, la citada disposicin
prescribe que en las zonas fronterizas, no podrn celebrarse los contratos a que se refiere el
presente decreto le%, con personas naturales o &urdicas extran&eras. Esta disposicin constitu%e una
excepcin al art.!; del CC, relativo a la igualdad de las personas, que se6ala que la le% no reconoce
diferencias entre el c(ileno % el extran&ero en cuanto a la adquisicin % goce de los derec(os civiles
que regla este Cdigo. El art..O del 7L ::' tambi)n contena una serie de limitantes, disposicin que
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fue derogada por el 7L 0.!.;, de 00 de marzo de :;:, del 5inisterio de 4gricultura, publicado en el
7iario Dficial de ! de abril de :;:.
Efectos del contrato de arrendamiento de predios rsticos.
+or tratarse de un contrato bilateral, este negocio &urdico crea derec(os % obligaciones recprocas
para las partes que lo celebran.
Las obligaciones del arrendador.
4. Entregar la cosa arrendada. 3i la cabida fuera diferente de la estipulada se aplica el art.:;/ del
CC sobre aumento o disminucin del precio o renta, o la rescisin del contrato, el que dispone
que el arrendador es obligado a entregar el predio rstico en los t)rminos estipulados. 3i la
cabida fuere diferente de la estipulada, (abr lugar al aumento o disminucin del precio o la
renta, o la rescisin del contrato, segn lo dispuesto en el 8tulo de la compraventa. 3e puede
pactar que se arriende como cuerpo cierto % as se salva este problema.
B. 4segurar al arrendatario el uso % goce pacfico de la cosa arrendada.
Las obligaciones del arrendatario
. +agar la renta. 4l igual que en todo contrato de arrendamiento, el colono o parcelero debe pagar
la renta convenida. +ero, como es frecuente que se arriende con el fin de traba&ar la tierra %
obtener una cosec(a % con su comercializacin para el arriendo, el legislador (a dispuesto en el
art.:/' del CC que el colono no tiene derec(o para pedir reba&a del precio o renta, alegando
casos fortuitos extraordinarios, que (an deteriorado o destruido la cosec(a. La razn es
absolutamente obvia %a que la suerte del arrendador no puede quedar ligada a los )xitos o
fracasos del negocio emprendido por el arrendatario.
En este sentido, el legislador se apart del contrato de arrendamiento de predios rsticos, romanos,
donde se aplicaba una especie de teora de la imprevisin, permitiendo al arrendatario o colono
diferir el pago de la renta, si el a6o agrcola (aba sido malo
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4(ora bien, distinta es la situacin cuando entre arrendatario % arrendador (a mediado un contrato
como el de sociedad o la aparcera. En este caso la misma disposicin dispone, en su inc.0O, que se
excepta el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el
arrendatario % )l, toca al primero una parte proporcional de la p)rdida que por caso fortuito
sobrevenga al segundo antes o despu)s de percibirse los frutos, salvo que el accidente acaezca
durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos.
0. El cuidado de la cosa arrendada, inserto en toda la gran teora del deber de cuidado que informa
nuestro ordenamiento, consiste en que el arrendatario debe cuidar el predio como buen padre de
familia, % si as no lo (iciere, el arrendador tiene derec(o, para ata&ar el mal uso o el deterioro del
fundo, de exigir al efecto fianza u otra seguridad competente, % an, (acer cesar inmediatamente
el arriendo, en casos graves ,art.:;: CC-.
El caso grave tendr que calificarlo el &uez de la causa, siendo una circunstancia de (ec(o.
El art./O del 7L ::' agrega que el arrendatario estar obligado a dar cumplimiento a todas las
obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre proteccin % conservacin de los
recursos naturales existentes dentro del predio ob&eto del contrato % de todos aquellos que sirvan
para su explotacin. Esta norma es de gran importancia, destacndose en ella la preocupacin que
el legislador tiene por la ecologa, lo que no es extra6o a nuestra normativa civil. 4dems, el art.:O,
del mismo cuerpo legal, le da la facultad al arrendador para solicitar la terminacin anticipada del
contrato cuando el arrendatario infringiere esta norma.
+or su parte, el art.:/0 del CC vela tambi)n por el derec(o del arrendador al disponer que el colono
cuidar de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, % ser responsable de su omisin
en avisar al arrendador, siempre que le (a%an sido conocidos la extensin % linderos de la (eredad.
Esta norma atribu%e responsabilidad al arrendatario por la omisin, consistente en no noticiar al
arrendador de la usurpacin del predio.
'. Hestituir el predio arrendado al t)rmino del contrato. 3i el arrendamiento inclua ganado, se debe
restituir el mismo nmero de cabezas de igual edad % calidad. 3i al fin del contrato no existieran
en el predio animales de calidad % edad suficientes, se pagar la diferencia en dinero. 4dems, el
arrendador no estar obligado a recibir animales que no est)n aquerenciados en el predio,
conforme lo establece el art.:/" del CC. En este tipo de arrendamiento se produce una figura
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anloga a la del cuasiusufructo, porque el arrendatario se (ace due6o de los animales % asume el
riesgo. En relacin al ganado, este arrendamiento es un ttulo traslaticio de dominio, por lo que
procede aplicarse en este contrato, en el caso del riesgo, el aforismo romano que dice *>las cosas
perecen para su due6o>.
3ubarriendo % cesin del arrendamiento de predios rsticos
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le (a%a
expresamente autorizado pero, en este caso, no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar
de la cosa en otros t)rminos que los estipulados con el arrendatario directo ,art. :". CC-. Esta
disposicin es reiterada en el artculo ;O del 7L ::', la que dispone que queda pro(ibido al
arrendatario subarrendar el todo o parte del predio que es ob&eto del contrato o ceder su derec(o, o
la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir me&oras en el predio sin la autorizacin previa %
por escrito del propietario.
3i el arrendatario infringiere esta pro(ibicin del art. ;O del 7L ::', el arrendador estar
expresamente facultado para solicitar la terminacin anticipada del contrato, de conformidad a lo
dispuesto en el artculo :O del mismo cuerpo legal.
El legislador no (ace sino aplicar el art."/: del CC esto es, la condicin resolutoria tcita, ante un
incumplimiento en un contrato bilateral.
+roteccin forestal en los arrendamientos de predios rsticos
El legislador del a6o /!! manifest %a su preocupacin por la mantencin de los rboles %
bosques, no si)ndole a&ena la problemtica ecolgica que (o% se plantea como novedad. Es por ello
que, al tratar las obligaciones del arrendatario, dispone en el art.:/C del CC que el colono es
particularmente obligado a la conservacin de los rboles % bosques, limitando el goce de ellos a los
t)rminos estipulados.
4grega en el inc.0O que no (abiendo estipulacin, el colono debe limitarse a usar el bosque en los
ob&etos que conciernan al cultivo % beneficio del mismo fundo, pero no podr cortarlo para la venta
de madera, le6a o carbn. +or su parte, el art.:/ del mismo cuerpo legal reglamenta que la
facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no inclu%e la de derribar los rboles para
79
aprovec(ar del lugar ocupado por ellos1 salvo que as se (a%a expresado en el contrato. El art./O del
7L ::', %a se6alado, tambi)n se preocupa de esta problemtica, en t)rminos mu% amplios. El
arrendatario estar siempre obligado a dar cumplimiento a todas las obligaciones contractuales,
legales % reglamentarias sobre proteccin % conservacin de los recursos naturales, con respecto a
los existentes dentro del predio ob&eto del contrato % de todos aquellos que sirvan para su
explotacin. El art.:O del 7L #O ::' reafirma la importancia de esta obligacin facultando al
arrendador para solicitar la terminacin anticipada del contrato cuando el arrendatario infringiere la
misma, en cu%o caso, se deber acompa6ar a la demanda el informe t)cnico en que se funda, el que
deber ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo.
Expiracin del contrato de arrendamiento de predios rsticos.
3i no (ubiere fi&ado un t)rmino de restitucin, el arrendamiento de predios rsticos expira conforme a
las normas generales del contrato de arrendamiento, pudiendo cualquiera de las partes
desa(uciarlo. 4 falta de estipulacin en cuanto a la forma % plazo, rige la norma del art.:/! del CC
que impone la obligacin de desa(uciar con la anticipacin de un a6o, entendi)ndose el a6o del
modo siguiente* El da del a6o en que principi la entrega del fundo al colono, se mirar como el da
inicial de todos los a6os sucesivos, % el a6o de anticipacin se contar desde este da inicial, aunque
el desa(ucio se (a%a dado algn tiempo antes.
Extincin del derec(o del arrendador en arrendamiento de predios rsticos.
Esta causal de extincin propia de este tipo de contratos, est reglada en el art.C 7L ::'. 3e6ala
que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario
estar obligado a mantener los t)rminos del contrato de arriendo, salvo acuerdo de )ste con el
arrendatario. 4 diferencia de los arrendamientos de predios urbanos el 7L no distingue si la extincin
del derec(o fue a ttulo gratuito u oneroso % no se6ala ningn requisito para que el adquirente deba
respetar el arriendo. 3in embargo, es indispensable que el contrato de arrendamiento tenga,
respecto de terceros, una fec(a cierta % anterior a la ena&enacin.
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El contrato para la e&ecucin de una obra material
7e acuerdo con el art.:!, el arrendamiento puede tener por ob&eto =e&ecutar una obra>, de a( que
el contrato de arrendamiento para la e&ecucin de una obra material se puede definir como =4quel en
que las partes se obligan mutuamente, la una a e&ecutar una obra material % la otra a pagar por ella
un precio determinado>.
La persona que toma a su cargo la e&ecucin de la obra se llama artfice.
En la especie se produce la dificultad de determinar cuando estamos frente a un arrendamiento,
puesto que puede ocurrir que el artfice no slo realice la obra sino que adems proporcione los
materiales necesarios para la e&ecucin de la misma, es por ello que el art.::. del CC nos aclara
que si el artfice suministra la materia para la confeccin, el contrato es de venta, con una modalidad
incorporada, cual es la condicin de que se apruebe la obra.
El contrato se perfecciona obtenida la aprobacin, lo que tiene importancia para la teora de riesgo,
esto es, el peligro de la cosa pertenece al comprador desde que aprob la obra, o desde que se
(a%a constituido en mora de declarar si la aprueba o no.
+or el contrario si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra, el contrato es de
arrendamiento, pero si la materia principal es aportada por el artfice, an cuando el que encarg la
obra (a%a aportado tambi)n una parte, estamos frente a una venta, % a la inversa, si la materia
principal es aportada por el que encarga la obra sera un arrendamiento. En conclusin, cuando
ambos suministran la materia, el contrato ser venta o arrendamiento, segn cual de ellos suministre
lo principal.
Este contrato de arrendamiento se su&eta a las normas generales %a vistas con algunas
particularidades*
La p)rdida de la materia recae sobre su due6o, esto es, sobre quien orden la obra, pero el
artfice es responsable cuando la materia perece por su culpa o por la de las personas que le
sirven. 4rt.0CCC incs.O % 0O CC* >La p)rdida de la materia recae sobre su due6o>.
+or consiguiente, la p)rdida de la materia suministrada por el que orden la obra pertenece a )ste1 %
no es responsable el artfice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas
que le sirven>.
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4l perecer la obra el artfice pierde su traba&o, aun cuando no sea su culpa o de las personas que
le sirven. En este sentido comparte riesgo con la persona que le encarg la obra.
El riesgo es ntegramente del que encarg la obra, esto es, pierde los materiales % debe pagar el
precio por el traba&o realizado en los siguientes casos*
S Cuando la obra (a sido reconocida % aprobada1
S 3i no (a reconocido la obra estando en mora de reconocerla % aprobarla, %
S 3i la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encarg la obra, salvo que
el vicio sea de aquellos que el artfice por su oficio (a%a debido conocer, o que conoci)ndolo
no (a%a dado aviso oportuno ,art.0CCC, inc.'O CC-.
El precio en el contrato de e&ecucin de obra material.
El problema se suscita slo ante el silencio de las partes, pues si lo (an pactado se estar esta
determinacin, la que normalmente ser un precio fi&o por la obra terminada o un precio especial por
cada una de las partes de la obra. El art.::; del CC se6ala que si no se (a fi&ado precio se
presumir que las partes (an convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de
obra, % a falta de )ste por el que se estimare equitativo a &uicio de los peritos. Es decir, para que se
someta a la decisin de peritos es menester que las partes no (a%an acordado un precio o que
frente al silencio de las mismas no sea posible recurrir a normas consuetudinarias. #os encontramos
entonces, frente a un caso en que la le% se remite a la costumbre, la que tiene bastante aplicacin
tratndose de arrendamiento.
Las partes tambi)n pueden confiarle a un tercero la fi&acin del precio. es por ello que, el art.::/ del
CC expresa que si se (a convenido en dar a un tercero la facultad de fi&ar el precio, % muriere )ste
antes de procederse a la e&ecucin de la obra, ser nulo el contrato1 si despu)s de (aberse
procedido a e&ecutar la obra, se fi&ar el precio por peritos. La (iptesis propuesta se sanciona con la
nulidad, %a que al momento de la muerte no (a existido ni el precio ni la obra, distinta es la situacin
si se (a procedido a e&ecutar la obra, %a que all lisa % llanamente determinar el precio tambi)n un
tercero, que tenga los conocimientos como para (acer una estimacin adecuada.
82
Efectos del contrato de arrendamiento de obra material
La parte que encarga la obra est obligada a*
. 7eclarar si aprueba o no la obra. Concluida la obra, % a requerimiento del artfice, el que la
encarg deber declarar si la aprueba o no, con la sancin, para el que incurre en mora de
aprobarla o no de asumir los riesgos de la cosa, segn se explicara anteriormente.
8ambi)n es posible un reconocimiento parcial, cuando se (a convenido que la obra se apruebe por
partes, art.0CC del CC.
0. +agar el precio. El precio debe pagarse en la forma % oportunidad convenida. 4 falta de
estipulacin, ser exigible una vez concluida la obra % debidamente aprobada.
El artfice est obligado a*
. E&ecutar la obra oportunamente en la forma convenida, ,art.0CC0 del CC-. 3i el que encarg la
obra alegare que no se (a e&ecutado debidamente, se nombrarn por las partes dos peritos que
decidan.
3iendo fundada la alegacin del que encarg la obra, el artfice podr ser obligado, a eleccin del
que encarg la obra, a (acerla de nuevo o a la indemnizacin de per&uicios.
La restitucin de los materiales podr (acerse con otros de igual calidad o en dinero.
El incumplimiento de las obligaciones de arrendamiento de obra material.
3e aplican las reglas generales, % proceder la indemnizacin de per&uicios correspondiente,
siempre que por una o por otra parte no se (a%a e&ecutado lo convenido o se (a%a retardado su
e&ecucin.
. 3i el incumplimiento es del artfice, deber (acer de nuevo la obra o pagar indemnizacin. Los
materiales deber reembolsarlos con otros de igual calidad % cantidad o su precio en dinero.
0. 3i el incumplimiento es del que encarg la obra, debe resarcir al artfice todos los costos, dndole
adems lo que valga el traba&o (ec(o, % lo que (ubiera podido ganar en la obra ,art.::: del CC-.
83
La extincin del contrato de arrendamiento de obra material
3e aplican las reglas generales. Existen dos causales especficas*
. 5anifestacin unilateral de voluntad del que encarg la obra, caso en el cual deber pagar lo que
valga el traba&o (ec(o. Como debe indemnizar al artfice del total, su desistimiento no acarrea
per&uicio alguno. art.:::, inc.0O del CC. +or consiguiente, el que encarg la obra, an en el caso
de (aberse estipulado un precio nico % total por ella, podr (acerla cesar, reembolsando al
artfice todos los costos, % dndole lo que valga el traba&o (ec(o % lo que (ubiere podido ganar en
la obra.
0. 5uerte del artfice. En conformidad al art.0CC! del CC, todos los contratos para la construccin
de una obra se resuelven por la muerte del artfice o del empresario1 % si (a% traba&os o
materiales preparados, que puedan ser tiles para la obra de que se trata, el que la encarg ser
obligado a recibirlos % a pagar su valor1 lo que corresponda en razn de los traba&os (ec(os se
calcular proporcionalmente, tomando en consideracin el precio estipulado para toda la obra.
+or la muerte del que encarg la obra no se resuelve el contrato. En consecuencia, este contrato es
intuito personae slo para una de las partes, el artfice o empresario, porque su prestacin no es
fungible, en cambio, qui)n encarg la obra contrae una obligacin de dar una cosa gen)rica* el
precio en dinero.
Contratos para la construccin de edificios
En la construccin de un edificio se puede estipular un precio nico por toda la obra, o bien, un
precio por cada una de las diversas etapas de la construccin, en este segundo caso, se aplican las
normas generales del contrato de arrendamiento de confeccin de obra material, cuando se trata de
un contratista general que se encarga de toda la obra por un precio nico % prefi&ado se aplica una
normativa especial % que, segn 4lessandri =constitu%en la reglamentacin de lo que en el derec(o
se llama contrato de empresa % que se define como* aqu)l por el cual una persona llamada
empresario, toma a su cargo la construccin de un edificio, por un precio prefi&ado>
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#ormas especiales del contrato para construccin de edificios
El precio no variar, segn el art.0CC' del CC, por (aberse encarecido los materiales o los
&ornales, o por (aberse (ec(o agregaciones o modificaciones en el plan primitivo1 salvo que se
(a%a a&ustado un precio particular por dic(as agregaciones o modificaciones.
El legislador se (a preocupado de reglamentar la situacin que se presenta cuando la obra (a
tenido un costo imprevisto, % (a se6alado en el #O 0 del art0CC' que si circunstancias
desconocidas, como un vicio oculto en el suelo1 ocasionaren costos que no pudieron preveerse,
deber el empresario (acerse autorizar para ellos por el due6o1 % si )ste re(usa, podr ocurrir al
&uez para que decida si (a debido o no preveerse el recargo de la obra, % fi&e el aumento de
precio que por esta razn corresponda. En relacin a esta disposicin se discute si es un caso
excepcional de reconocimiento de la teora de la imprevisin o bien de un vicio red(ibitorio de la
materia. En cualquier caso, el &uez podr intervenir declarando si era o no previsible el vicio del
terreno % fi&ar, si procede, un aumento del precio por la obra realizada, interviniendo
directamente en el contrato.
La responsabilidad del artfice, por regla general, cesa cuando termina la obra % )sta (a sido
reconocida % aprobada. +ero la le% (a establecido una responsabilidad especial para el
constructor cuando la construccin adolece de desperfectos que ata6en a su solidez %
estabilidad, la que debe (acerse efectiva dentro del plazo de ! a6os contados desde la entrega %
que se refieran a*
. G Micios o defectos de la construccin1
0. G Micios del sueldo que el empresario o las personas por )l empleadas (a%an debido
conocer en razn de su oficio1 %
'. G Micio de los materiales
El Cdigo Civil se6ala que el plazo de ! a6os se cuenta desde la entrega, pero el art.: de la Le%
Neneral de Krbanismo % Construcciones precisa que la prescripcin correr desde la fec(a de la
recepcin definitiva de la obra por la 7ireccin de Dbras 5unicipales.
85
Hesponsabilidad de los arquitectos en contratos de construccin de edificios.
El art.0CC" del CC dispone que las reglas de los #Os ', " % ! del art.0CC' del mismo cuerpo legal, se
extienden a los que se encargan de la construccin de un edificio en calidad de arquitectos>.
Es decir, el arquitecto encargado de la obra es responsable de los vicios % errores de los planos que
normalmente redundan en un vicio de construccin.
+or su parte, el art.0. de la Le% Neneral de Krbanismo % Construcciones dispone que los firmantes
de los planos sern responsables de los defectos que provengan de errores contenidos en las
piezas del pro%ecto aprobado, % a6ade el art.;; que las acciones contra los arquitectos, ingenieros o
constructores, por las responsabilidades que les pudieran afectar con motivo de las obras en que
(ubieren intervenido prescribirn en cinco a6os contados desde la recepcin definitiva de la obra por
la 7ireccin de Dbras 5unicipales.
El arrendamiento de servicios
Es el contrato por el cual dos partes se obligan recprocamente, la una a prestar un servicio, % la
obra a pagar por este servicio un precio determinado. La parte que presta el servicio es la
arrendadora % la parte que paga por este servicio es la arrendataria.
El arriendo de servicio puede consistir en*
G arrendamiento de servicios inmateriales1
G arrendamiento de criados dom)sticos, %
G arrendamiento de transporte.
.G El arrendamiento de servicios inmateriales
Este contrato recae sobre aquellas prestaciones en que predomina la inteligencia sobre el esfuerzo
puramente manual.
En este tipo de contratos, algunos autores (an visto una forma contractual referida a ciertas formas
de transferencias de tecnologa en los artculos 0CC. al 0C0 del CC.
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Clases de arrendamiento de servicios inmateriales.
. 3ervicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra* El legislador, en el
art.0CC. del CC, (ace aplicable a este tipo de contrato la normativa especial contenida en los
arts.::;, ::/, ::: %0CC0 del CC, referida a la confeccin de una obra material, % que %a (an
sido analizadas. 4dems, en la misma disposicin nos da e&emplos de obras en donde predomina
el intelecto sobre la obra de mano, al indicar* >como una composicin literaria, o la correccin
tipogrfica de un impreso>.
0. 3ervicios que consisten en una larga serie de actos* El art.0CC; del CC expresa que los servicios
inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados
para la prensa, secretarios de personas privadas, a%as, (istriones % cantores, se su&etan a las
reglas que siguen. 3in embargo, muc(os de los casos mencionados por el legislador civil quedan
regulados por la legislacin laboral, por la naturaleza de sus prestaciones, las dependencias, los
(orarios % la subordinacin.
'. 3ervicios prestados por los profesionales* En conformidad al art.0C0 del CC los artculos
precedentes se aplican a los servicios que segn el art.0/ se su&etan a las reglas del mandato,
en lo que no tuvieren de contrarios a ellas. Es decir, los servicios de las profesiones % carreras
que suponen largos estudios, a que est unidad la facultad de representar % obligar a la otra
persona respecto de terceros, constitu%en un verdadero mandato, pero slo el abogado tiene la
representacin de su cliente en virtud del poder que )ste confiere en el mandato &udicial.
Estos servicios se su&etan, primero a las reglas del mandato, % subsidiariamente, al arrendamiento
de servicios.
El art.C: #O ' del Cdigo del 8raba&o (ace aplicable sus disposiciones a las personas que
desempe6an funciones para cu%o e&ercicio se requiere un ttulo o grado universitario, que presten
servicio a un solo empleador.
0.G El arrendamiento de criados dom)sticos.
3e aplican las normas de la legislacin laboral.
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'.G El arrendamiento de transporte.
El art.0C' del CC lo define como un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete
o precio, a transportar o (acer transportar una persona o cosa de un para&e a otro.
El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador % toma los nombres de arriero,
carretero, barquero, naviero, segn el modo de (acer el transporte.
El que e&erce la industria de (acer e&ecutar transportes de personas o cargas se llama empresario de
transportes.
La persona que enva o despac(a la carga se llama consignante, % la persona a quien se enva,
consignatario.
Este contrato en la actualidad se rige bsicamente por el Cdigo de Comercio, el que en su art.;
se6ala que las disposiciones del presente 8tulo ,=7el transporte por tierra, lagos, canales o ros
navegables>- son obligatorias a toda clase de porteadores, cualquiera que sea la denominacin que
vulgarmente se les aplique, incluso las personas que se obligan ocasionalmente a conducir
pasa&eros o mercaderas. Es decir, las disposiciones del Cdigo Civil slo son subsidiarias o
supletorias.
Efectos del arrendamiento de transporte.
Como todo contrato bilateral crea obligaciones para ambas partes, estas son, para el que se encarga
de (acer el transporte*
. G +resentarse a recibir la carga o pasa&eros en el lugar % tiempo estipulado.
0. G Efectuar el transporte entregando la cosa en el tiempo % para&e estipulado ,art.0C. del
CC-, %
'. G Melar por la persona o cosa que transporta.
Esta ltima es de gran importancia porque se (a aplicado por analoga a otro tipo de contratos, como
por e&emplo, el contrato de (ospeda&e, en el cual, a falta de reglamentacin expresa, se (a dic(o que
debe subentenderse en )l la obligacin de proporcionar =seguridad>, en los t)rminos reglamentados
en el contrato de transporte. Eo% en da la tendencia moderna es la de estimar que todos los
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contratos cu%o e&ercicio acarrean crear una situacin de riesgo, llevan implcita esta obligacin de
seguridad aunque el texto positivo nada diga.
El art.0C" del CC, impone al empresario de transporte las obligaciones del acarreador, como
responsable de la idoneidad % buena conducta de las personas que emplea. +or su parte, el art.0C!
del CC agrega que el acarreador es responsable del da6o o per&uicio que sobrevenga a la persona
por la mala calidad del carrua&e o navo en que se verifica el transporte. Es asimismo responsable de
la destruccin % deterioro de la carga, a menos que se (a%a estipulado lo contrario, o que se pruebe
vicio de la carga, fuerza ma%or o caso fortuito.
9 tendr lugar la responsabilidad del acarreador no slo por su propio (ec(o, sino por el de sus
agentes o sirvientes.
Las obligaciones para el cargador o consignantes son*
. +resentan los pasa&eros o carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o flete
,art.0C: del CC-,
0. +agar el precio o flete del transporte ,art.0C/ del CC-, %
'. Heparar los da6os ocasionados ,art.0C/ del CC-.
8)rmino del contrato.
#ormalmente terminar una vez concluido el transporte, Esto es, entregada la cosa o conducido el
pasa&ero al lugar convenido.
+ero la le% prev) el caso de la muerte de alguna de las partes, % dispone que no se pone fin al
contrato. El art.0C0C del CC se6ala que la muerte del acarreador o pasa&ero no pone fin al contrato*
las obligaciones se transmiten a los respectivos (erederos, sin per&uicio de lo dispuesto
generalmente sobre la fuerza ma%or % caso fortuito.
89
E/ MANDATO
Conce$to6
3egn el Cdigo Civil lo define en su artculo 0., =El mandato es un contrato en que una persona
confa la gestin de uno o ms negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la
primera .
=La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante, % la que lo acepta, apoderado,
procurador, % en general , mandatario>.
4rt. 00., Puede haber uno o ms mandantes, y uno o ms mandatarios.
Caractersticas del contrato6
. El mandato es un contrato generalmente consensual, por su naturaleza onerosa % bilateral.
0. Hasgo caracterstico del mandato es que el mandatario acte por cuenta % riesgo del
mandante.
El mandato es "n contrato com;nmente consens"al. Se $erfecciona $"es* $or el solo
consentimiento de mandante % mandatario.
La voluntad del mandante de confiar la gestin de un negocio al mandatario % la voluntad de )ste de
aceptar el encargo, puede manifestarse tcitamente.
a) El artculo 00', dispone que =el encargo que es obeto del mandato puede hacerse por
escritura p!blica o pri"ada, por cartas, "erbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y
aun por la autori#acin o consentimiento tcito de una persona a la gestin de sus negocios
por otra.
Cuando un contrato se otorga por escrito, regularmente el instrumento de&a constancia del
consentimiento de ambas partes. En el mandato, el documento de&a constancia, por lo
general, slo de la voluntad del mandante que propone al mandatario la realizacin de un
encargo, que )ste puede aceptar o rec(azar. El consentimiento del mandatario, aceptando
el encargo, interviene a posteriori ,posteriormente-.
b) El encargo debe ser aceptado por el mandatario. El artculo 00" previene que =El contrato
de mandato se reputa perfecto por la aceptacin del mandatario>.
90
La aceptacin del mandatario puede se expresa o tcita. Cuando el mandato se otorga por
escrito % posteriormente sobreviene la aceptacin del mandatario, generalmente la
aceptacin ser tcita.
@mporta aceptacin tcita =todo acto en e&ecucin del mandato> ,art. 00", inc.0$-. Es
menester, por tanto, que el mandatario e&ecute actos positivos de gestin del mandato, su
silencio no constitu%e aceptacin.
3in embargo, por excepcin, el silencio del mandatario suele importar que acepta el
encargo. En efector el art. 00! dispone* =Las personas que por su profesin u oficio se
encargan de negocios a&enos, estn obligados a declarar lo ms pronto posible si aceptan o
no el encargo que una persona ausente les (ace1 % transcurrido un t)rmino razonable, su
silencio se mirar como aceptacin>.
La persona ausente que (ace el encargo confa en que ser aceptado por quien (ace su
profesin de la gestin de negocios a&enos % que )ste adoptar las medidas encaminadas al
resguardo de sus intereses.
+ero aunque rec(acen el encargo las personas que se encargan (abitualmente de negocioa
a&enos, =debern tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que
se les encomienda> ,art.00!, inc.0$-
c) 4unque perfecto el mandato por la aceptacin del mandatario, puede )ste retractarse.
#o impone la retractacin responsabilidad al mandatario si se verifica =mientras el mandante
se (alle todava en aptitud de e&ecutar el negocio por s mismo, o de cometerlo a diversa
persona> ,art.00", inc.'$-. En caso contrario, es responsable de los per&uicios que ocasione
al mandante su retractacin.
3e explica que el mandatario pueda unilateralmente poner fin al mandato porque, debido a
su peculiar naturaleza, el contrato termina por la renuncia del mandatario ,art.0.', #$"-.
El Mandato solemne6 8eneralmente consens"al* $or eBce$ci'n* el mandato s"ele ser
solemne.
El art.00' establece que no se admitir la escritura privada para acreditarlo =cuando las le%es
requieran un instrumento aut)ntico>. La norma concuerda con el art.;C, en cu%a virtud la falta
de instrumento pblico no puede suplirse por ninguna otra prueba en los actos o contratos en
que la le% exige esa solemnidad.
a- Es solemne el mandato &udicial. Las solemnidades pueden consistir en una escritura
pblica, en acta extendida ante un &uez de letras o un &uez rbitro % suscrita por todos
91
los otorgantes o por declaracin escrita del mandante % autorizada por el secretario del
tribunal que est conociendo de la causa ,art.. del C.+.C-.
b- 8ambi)n es solemne el mandato para contraer matrimonio, que debe constar por
escritura pblica ,art.! de la Le% #$"/C/-.
c- 7ebe constar por escritura pblica, asimismo, el mandato que confiera la mu&er casada
para otorgar su autorizacin para la ena&enacin de bienes races sociales ,art.;":- o
inmuebles su%os, o bienes que el marido est) o pueda estar obligado a restituirle en
especie ,arts.;!" % ;!!-.
Mandato $ara e(ec"tar actos solemnes6
La generalidad de la doctrina % de la &urisprudencia estima que el mandato para la e&ecucin de un
acto solemne debe estar revestido de las mismas solemnidades que )ste. 4s, el mandato para
comprar o vender un bien raz debe otorgarse por escritura pblica.
7os razones se invocan en apo%o de esta doctrina*
a- El consentimiento del mandante, generador del contrato, debe constar de escritura
pblica, porque la venta de bienes races la requiere % la observancia de la formalidad
prescrita por la le% es la manera como se expresa dic(o consentimiento.
b- +or otra parte, si bien el mandato es regularmente consensual, de acuerdo con lo
dispuesto en el art.00', la misma norma establece que se excepta el caso en que
debe constar de instrumento aut)ntico, % no vale, en tal evento, la escritura privada.
#i una ni otra consideracin son valederas.
a- En primer lugar, el mandante no manifiesta su consentimiento necesario para que se
genere el contrato de compraventa cuando encarga al mandatario comprar o vender. El
mandatario que compra o vende, en cumplimiento del encargo, expresa su propio
consentimiento % no el del mandante.
4s resulta de la lectura atenta del art.""/ =Lo que una persona e&ecuta a nombre de
otra, debidamente facultada, produce respecto del mandante iguales efectos que si el
mandante como si )l (ubiere contratado.
b- +or otra parte, el art.0! establece que el mandatario, en el desempe6o del cargo,
puede contratar a nombre del mandante o en el su%o propio. En el primer caso, se obliga
slo al mandante1 en el segundo, nicamente el mandatario.
Cuando el mandatario contrata nomine proprio, no cabe duda que es )l % no el
mandante quien presta su consentimiento. #o obstante, existe entre ellos un mandato.
92
3i obrando el mandatario un bien raz para el mandante, no es posible cuestionar la
validez de la compra porque el mandato no conste de escritura pblica.
c- El art.00' establece que el mandato es regularmente consensual. Ello no obstante,
dispone que no admitir en &uicio la prueba testimonial, sino conforme a las reglas
generales, aludiendo a las limitaciones de los arts.;C/, ;C: % ;C, % tampoco la
escritura privada, cuando las le%es exigen instrumento aut)ntico, (aciendo alusin, esta
vez, a la norma del art. ;C, que previene que la falta de instrumento pblico no puede
suplirse por otra prueba, en los actos o contratos en que la le% requiere esa solemnidad.
La disposicin establece que es de rigor la forma pblica cuando la le% exige que el
mandato conste de esta manera. Eace falta un texto legal expreso que disponga que el
mandato se constitu%a por escritura pblica. 3e altera el sentido de la norma cuando se
la (ace decir que se requiere la forma pblica cuando la le% no la requiere para el
mandato sino para acto encomendado.
El mandato es oneroso $or s" nat"rale&a6
7e acuerdo con los t)rminos del art.0;, =el mandato puede ser gratuito o remunerado>, esto es
oneroso.
a- El mandato es generalmente oneroso1 el mandante debe pagar una remuneracin al
mandatario, aunque no medie una expresa estipulacin.
8al conclusin resulta claramente del art.0!/, #$', que se6ala como una de las
obligaciones del mandante la de pagar al mandatario la remuneracin estipulada o
=usual>.
b- La remuneracin del mandatario, denominada (onorario, se determina, en primer
t)rmino, por acuerdo de las partes, anterior o posterior al contrato. +uede
determinarse, asimismo, =por la le%, la costumbre o el &uez> ,art.0;, inc.0$-.
c- La circunstancia de ser el mandato remunerado influ%e en la responsabilidad del
mandatario. Hesponsable de la culpa leve, =esta responsabilidad recae ms
estrictamente sobre el mandatario remunerado> ,art.00:, inc0$-.
El mandato es "n contrato bilateral
El mandato remunerado es, obviamente, un contrato bilateral.
93
+ero tambi)n es bilateral el mandato gratuito. 3e obliga el mandatario a cumplir el encargo % a rendir
cuentas de su gestin % el mandante, a su vez, contrae la obligacin de proveerle de los medios
necesarios para el desempe6o de su cometido.
El mandante, adems, puede resultar obligado por circunstancias posteriores, con motivo de la
e&ecucin del contrato, por e&emplo, a reembolsar al mandatario los anticipos que (a%a (ec(o % los
per&uicios que (a%a sufrido, sin culpa, por causa del mandato.
El mandatario obra $or c"enta % rieso del mandante
Es rasgo caracterstico % esencial del mandato que el mandatario obre =por cuenta % riesgo> del
mandante.
El mandatario gestiona el negocio encomendado como algo a&eno, de manera que sern para el
mandante los beneficios que la gestin la realizar personalmente.
Esto es evidente cuando el mandatario representa al mandante. El acto e&ecutado por el mandatario
compromete slo el patrimonio del mandante. La gestin del mandatario convierte al mandante en
acreedor o deudor1 personalmente aquel no se obliga para con terceros ni los obliga para con )l.
+ero aunque el mandatario obre en nombre propio % no invista la presentacin del mandante, en
definitiva ser )ste quien reciba los beneficios % sufra las p)rdidas %, en suma, no obstante, obrar
por cuenta % riesgo del mandante.
Mandato % re$resentaci'n6
La representacin, en cambio, no es de la esencia del mandato.
En el desempe6o de su cometido, el mandatario puede obrar a su propio nombre %, en tal evento, no
representa al mandante1 para ello es indispensable que lo (aga en nombre del mandante, con
arreglo al art.""/1 % el art. 0! agrega que obrando nomine proprio no le obliga respecto de
terceros.
94
El mandato confiere al mandatario la facultad de representar al mandante1 se le entiende facultado
para obligarle directamente, % como dic(a facultad no requiere de una especial mencin, (a de
concluirse que la representacin es de la naturaleza del mandato.
3i el mandatario obra a su propio nombre, se obliga )l % no obliga al mandante. +ero como pese a
las apariencias el mandatario acta por cuenta a&ena, sus relaciones con el mandante se rigen por
las reglas del mandato. +ara los terceros, el mandatario es el titular de los derec(os emergentes del
acto realizado1 frente al mandante, contina siendo mandatario.
RE#+ISITOS DE/ MANDATO
Ob(eto del mandato6
El encargo que constitu%e el ob&eto del mandato debe consistir en la e&ecucin de actos &urdicos.
3e comprueba este aserto si se examinan las facultades que el mandato confiere naturalmente al
mandatario* pagar las deudas % cobrar los cr)ditos del mandante, intentar acciones posesorias,
interrumpir las prescripciones, contratar las reparaciones de las cosas que administra, comprar los
materiales necesarios para el cultivo o beneficio de tierras, minas o fbricas que se le (a%an
confiado.
El encargo que consiste en la e&ecucin de un (ec(o material, como construir un camino, levantar un
muro, no constitu%e un mandato sino un contrato de arrendamiento de servicios o de confeccin de
obra material.
Ser0icios $rofesionales6
El art.0/ establece que =los servicios de las profesiones % carreras que suponen largos estudios, o
a que est unida la facultad de representar % obligar a otra persona respecto de terceros, se su&etan
a las reglas del mandato>.
#o (a calificado la le% la naturaleza de estos servicios1 (a dispuesto nicamente que se =su&etan a
las reglas del mandato>.
95
4 tales servicios sern igualmente aplicables, en su caso, las normas del arrendamiento de servicios
o del contrato de traba&o.
Actos ("rdicos a !"e es a$licable el mandato6
En principio, todos los actos &urdicos pueden ser e&ecutados por medio de mandatarios.
La regla tiene mu% contadas excepciones. La ms calificada de estas excepciones la constitu%e el
testamento1 el art.CC" establece perentoriamente que =la facultad de testar es indelegable>.
El neocio no debe interesar s'lo al mandatario6
El mandato se celebra comnmente en inter)s exclusivo del mandante.
3i el negocio es de mutuo inter)s para el mandante % el mandatario, del mandante % de un tercero, o
de tercero exclusivamente, =(abr verdadero mandato>. En caso de que el mandante obre sin
autorizacin del tercero mediar entre ambos un cuasicontrato de agencia oficiosa ,art.00C-.
+ero no existe mandato si el negocio interesa solamente al mandatario1 seme&ante mandato =es un
mero conse&o, que no produce obligacin alguna> ,art.0:, inc.$-. 7ado maliciosamente, obliga a la
indemnizacin de per&uicios ,art.0:, inc.0$-.
Ca$acidad de las $artes6
El mandante % el mandatario desempe6an un rol totalmente diverso en el contrato de mandato.
+or este motivo, la capacidad que requieren uno % otro para celebrar el contrato (a de ser
necesariamente diversa.
Ca$acidad del mandante6
#o (a se6alado la le% normas especiales que regulen la capacidad del mandante. La aplicacin de
los principios generales, sin embargo, es suficiente para llenar este vaco.
Basta considerar, en efecto, que es &urdicamente el mandante quien celebra el acto % que el
mandante quien celebra el acto % que el mandatario es slo un instrumento su%o, su representante.
96
+or tanto, el mandante debe tener la capacidad necesaria para e&ecutar el acto a que el mandato se
refiere.
Ca$acidad del mandatario6
Entre tanto, puede desempe6ar las funciones de mandatario una persona incapaz. El art.00/
dispone*>3i se constitu%e mandatario a un menor adulto, los actos e&ecutados por el mandatario ser
validos respecto de terceros en cuanto obliguen a )stos % al mandante1 pero las obligaciones del
mandatario para con el mandante % terceros no podrn tener efecto sino segn las reglas relativas a
los menores % las mu&eres casadas>.
La regla se &ustifica porque es al mandante a quien afectan las consecuencias del acto1 la
incapacidad del mandatario, por lo mismo, es indiferente.
La incapacidad es una medida de proteccin que no se &ustifica puesto que el mandatario incapaz no
compromete su patrimonio.
En las relaciones del mandante con terceros no tiene ninguna influencia la incapacidad del
mandatario1 se obliga el mandante para con terceros % )stos se obligan para con )l.
5u% diversa es la situacin en las relaciones del mandatario con el mandante % terceros1 influ%e
decisivamente en estas relaciones la incapacidad del mandatario. 4 menos que en la aceptacin del
mandato (a%a intervenido la autorizacin de representante legal del incapaz, no sern vlidas las
obligaciones del mandatario1 en definitiva, no podr reclamrsele el cumplimiento de las obligaciones
derivadas del mandato sino en cuanto se (ubiere (ec(o ms rico.
DIVERSAS C/ASES DE MANDATO
Clases de mandato6
El mandato puede ser, atendida la extensin de los negocios confiados al mandatario, general o
especial.
97
7esde el punto de vista de las facultades conferidas al mandatario, puede el mandato estar
concebido en t)rminos definidos o indefinidos.
Mandato eneral % es$ecial6
Ea precisado la le% los conceptos de mandato general % especial.
El art.0'C establece que se llama especial el mandato que comprende =uno o ms negocios
especialmente determinados>.
46ade la disposicin que se denomina general el mandato =si se da para todos los negocios del
mandante> %, tambi)n, =si se da para todos, con una o ms excepciones determinadas>.
Esta clasificacin interesa para conocer en qu) clase de negocios puede legtimamente intervenir el
mandatario.
Mandato definido o indefinido6
+uede el mandato estar concebido en t)rminos generales o indefinidos, sin precisar los poderes o
facultades conferidos al mandatario. +or e&emplo, 4 confiere poder a B para que administre sus
negocios o tal o cual negocio.
+uede el mandato, asimismo, estar concebido en t)rminos ms o menos precisos % definirse con
alguna exactitud las atribuciones del mandatario. 4s ocurre 4 otorga a B un mandato para comprar,
vender o (ipotecar tales o cuales bienes, o en general los del mandante.
Dac"ltades del mandatario6
El mandato concebido en t)rminos generales o indefinidos plantea el problema de saber cules son
las atribuciones que confiere al mandatario.
98
El art.0'0 resuelve esta cuestin diciendo que el =mandato no confiere naturalmente al mandatario
ms que el poder de efectuar los actos de administracin>.
9 la disposicin conclu%e que =para todos los actos que salgan de estos lmites, necesitar de poder
especial>.
3olamente queda el mandatario investido de la facultad de e&ecutar actos de administracin, aunque
el mandato le autorice para =obrar del modo que ms conveniente le parezca> o le otorgue la libre
administracin del negocio o negocios que se le (an encomendado.
El art.0'' prescribe que la facultad de obrar como me&or le pareciere no autoriza al mandatario
para alterar la sustancia del mandato, =ni para los actos que exigen poderes o clusulas especiales>.
La clusula de libre administracin confiere slo al mandatario la facultad de e&ecutar los actos que
las le%es designan como =autorizados por dic(a clusula> ,art.0'', inc.0$-
En suma, por generales que sean los t)rminos del mandato, % cuando se empleen t)rminos
enfticos que sugieran una gran latitud de poderes, no se confiere al mandatario sino la facultad
para e&ecutar actos administrativos.
Conce$to del acto de administraci'n6
#o (a definido la le% el concepto de acto de administracin. +uede deducirse, sin embargo, del tenor
del art.': que establece que =el autor o curador administrar los bienes del pupilo % es obligado a la
conservacin de estos bienes, a su reparacin % cultivo>.
4dministrar es adoptar las medidas de carcter material o &urdico tendientes a conservar los bienes,
a incrementarlos % obtener las venta&as que pueden procurar.
El art. 0'0 expresa que el mandato confiere naturalmente al mandatario el poder de e&ecutar actos
de administracin =como son pagar las deudas % cobrar los cr)ditos del mandante, perteneciendo
unos % otros al giro administrativo ordinario* perseguir en &uicio a los deudores, intentar las acciones
posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dic(o giro1 contratar las reparaciones de
99
las cosas que administra1 % comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las
tierras, minas, fbricas, u otros ob&etos de industria que se le (a%an encomendado>.
7e este modo, la administracin comprende la e&ecucin de actos de conservacin, esto es,
encaminados a impedir la p)rdida o menoscabo de los bienes.
Los actos conservativos pueden ser materiales o &urdicos. Es un acto material de conservacin
efectuar las reparaciones que requiera el edificio que se administra1 es un acto &urdico de
conservacin la interposicin de una querella posesoria, la interrupcin de una prescripcin que
corre contra el mandante.
+ero la accin de administrar no comprende slo la e&ecucin de actos puramente conservativos1
abarca, asimismo, la e&ecucin de actos que tiendan a obtener de los bienes administrativos el
provec(o o rendimiento que estn llamados ordinariamente a brindar.
4s, la administracin de una casa permitir al mandatario darla en arrendamiento1 la administracin
de un fundo facultar al mandatario para vender las cosec(as.
Kn lmite no mu% definido separa los actos de administracin de los actos de disposicin,
caracterizados estos ltimos porque cambian o alteran la composicin del patrimonio.
La venta de un bien, a que sigue la correspondiente tradicin, es un acto de disposicin1 pero el acto
ser simplemente administrativo si lo que se vende son los frutos de un bien, como la cosec(a de un
fundo, porque el acto tiende a obtener su provec(o o rendimiento normal.
El acto, que es de disposicin en su esencia, en este ltimo caso pertenece al =giro ordinario> del
negocio administrado, circunstancia que le convierte en un acto de administracin.
Actos !"e re!"ieren "n $oder es$ecial6
El art.0'0, inc.0$, establece, como regla general, que para todos los actos que salgan de los lmites
que se6ala necesita el mandatario de un poder especial o expreso.
+ero se (a cuidado el legislador de se6alar algunos casos en que el otorgamiento de un poder
especial es indispensable.
100
a- Kn poder especial para transigir. El art.0""/ prescribe que =todo mandatario necesitar de
poder especial para transigir>, con especificacin de los bienes, derec(os % acciones sobre
que debe versar la transaccin.
b- El art.;$ del Cdigo de +rocedimiento Civil declara que no se entienden conferidas al
mandatario, =sin especial mencin>, las facultades de desistirse en primera instancia de la
accin deducida, aceptar la demanda contraria, absolver posiciones, renunciar los recursos
o los t)rminos legales, transigir, comprometer, otorgar a los rbitros facultades de
arbitradores, aprobar convenios % percibir.
Dac"ltades es$eciales !"e el C'dio relamenta6
Ea determinado el Cdigo, asimismo, el alcance de ciertas facultades especiales conferidas al
mandatario.
a- En efecto, el art.0" establece que la facultad de transigir no comprende la de
comprometer % viceversa.
b- La facultad de vender comprende naturalmente la facultad de recibir el precio ,art.0"0-.
#o establece la le% que se requiera un poder especial para vender. La facultad de vender depende
de que las cosas vendidas quepan o sean extra6as al giro ordinario del negocio administrado.
O,/I8ACIONES DE/ MANDATARIO
En"nciaci'n6
+esan sobre el mandatario dos obligaciones fundamentales* a- cumplir el mandato % b- rendir
cuentas de su gestin.
$) %bligacin de cumplir el mandato&
E(ec"ci'n del mandato6
4unque el Cdigo no lo (a%a dic(o expresamente, es obvio que el mandatario debe cumplir el
mandato, e&ecutar el encargo que le (a confiado.
8oda vez que de la ine&ecucin del mandato se siga un per&uicio para el mandante, tendr derec(o
para que el mandatario le indemnice.
101
El mandatario debe ceEirse a los t)rminos del mandato6
7ebe el mandatario, en la e&ecucin del mandato, conformarse a los t)rminos en que le fue
conferido.
El art.0' establece esta regla* =El mandatario se ce6ir rigorosamente a los t)rminos del mandato,
fuera de los casos en que las le%es le autoricen para obrar de otro modo>.
3olamente los actos que el mandatario e&ecute dentro de los lmites del mandato obligan al
mandante ,art.0.C, inc.$-.
+ara que se entienda que el mandatario se ci6e a las instrucciones del mandante, debe emplear los
medios que el mandante (a querido que se empleen para lograr los fines del mandato.
El art.0'" dispone* =La recta e&ecucin del mandato comprende no slo la sustancia del negocio
encomendado, sino los medios por los cuales el mandante (a querido que se lleve a cabo>.
EBce$ciones6
La regla tiene excepciones1 suele la le% autorizar al mandatario para que no se ci6a estrictamente a
los t)rminos del mandato, bien porque las instrucciones recibidas resultan impracticables, bien
porque de su rigurosa aplicacin se puede seguir un da6o al mandante.
a- En efecto, el art.0": dispone que el mandatario =debe abstenerse de cumplir el mandato
cu%a e&ecucin sera manifiestamente perniciosa al mandante>.
En consecuencia, no puede el mandatario, a pretexto de ce6irse estrictamente a los t)rminos del
mandato, cumplir un encargo manifiestamente per&udicial para su comitente.
b- 3i el mandatario se encuentra imposibilitado para actuar de acuerdo con las instrucciones
del mandante, no est obligado =a constituirse agente oficioso>, o sea, a realizar el encargo
de una manera equivalente1 =le basta tomar las providencias conservativas que las
circunstancias exi&an> ,art.0!C, inc.$-.
En otros t)rminos, la imposibilidad de obrar segn las instrucciones recibidas permite al mandatario
excusarse de cumplir el encargo, con tal que adopte las medidas de conservacin necesarias para
que no sufran menoscabo los intereses del mandante.
102
Con todo, el art.0!C, inc.0$, a6ade =+ero si no fuere posible de&ar de obrar sin comprometer
gravemente al mandante, el mandatario tomar el partido que ms se acerque a sus instrucciones %
que ms convenga al negocio>.
#o le bastar, en tal caso, con adoptar providencias conservativas1 deber el mandatario cumplir el
encargo.
8oca al mandatario probar las circunstancias, constitutivas de fuerza ma%or o caso fortuito, que le
imposibiliten para llevar a efecto las rdenes del mandante ,art.0!C, inc.'$-
c- La recta e&ecucin del mandato, como se di&o, comprende los medios por los que el
mandante (a querido que se lleve a cabo.
+ero tales medios pueden resultar inadecuados. En tal caso, podr el mandatario apartarse de sus
instrucciones al respecto % =emplear medios equivalentes, si la necesidad obligare a ello % se
obtuviere completamente de ese modo el ob&eto del mandato> ,art.0'", inc.0$-
d- +or ltimo, el art.0"/ consagra una regla &usta* =Las facultades concedidas al mandatario
se interpretarn con alguna ms latitud, cuando no est en situacin de poder consultar al
mandante>.
Pl"ralidad de mandatarios6
La pluralidad de mandatarios plantea la cuestin de averiguar en qu) t)rminos dividen entre ellos la
gestin del mandato.
7esde luego si el mandante (a previsto la forma en que debe dividirse la gestin, se estar a la
voluntad del mandante.
+ero si el mandante no (a expresado su voluntad, podrn los mandatarios dividir entre ellos la
gestin, a menos que el mandante (a%a dispuesto que debern obrar de consumo.
El art.00; previene* =3i se constitu%en dos o ms mandatarios, % el mandante no (a divido la
gestin, podrn dividirla entre s los mandatarios1 pero si les (a pro(ibido obrar separadamente, lo
que (icieren de este modo ser nulo.
103
Pro:ibiciones im$"estas al mandatario en la e(ec"ci'n del mandato6
En sucesivas disposiciones, el Cdigo establece importantes pro(ibiciones impuestas al mandatario.
a- 3e pro(be al mandatario comprar para s lo que el mandante le (a ordenado vender %
vender de lo su%o al mandante lo que se le (a ordenado comprar.
8eme el legislador que el mandatario sacrifique el inter)s del mandante en aras de su propio inter)s
% (a establecido esta pro(ibicin de comprar % vender. La pro(ibicin no es absoluta1 la compra o la
venta son viables con la aprobacin del mandante.
El art.0"" dispone* =#o podr el mandatario, por s ni por interpuesta persona, comprar las cosas
que el mandante le (a ordenado vender, ni vender de lo su%o al mandante lo que )ste le (a
ordenado comprar1 si no fuere con aprobacin expresa del mandante>.
b- +uede el mandatario prestar dinero al mandante que le (a encargado tomar dinero prestado,
al inter)s fi&ado o, en su defecto, al inter)s corriente.
+ero le est vedado, a la inversa, tomar para s el dinero cu%a colocacin el mandante le (a
confiado, a menos que medie la autorizacin de )ste.
El art.0"!, en efecto, dispone* =Encargado de tomar dinero prestado podr prestarlo )l mismo al
inter)s designado por el mandante, o a falta de esta designacin, al inter)s corriente* pero facultado
para colocar dinero a inter)s, no podr tomarlo prestado para s sin aprobacin del mandante>.
c- 3in la expresa autorizacin del mandante, no es lcito al mandatario =colocar a inter)s
dineros del mandante> ,art.0"., inc.$-
En caso de colocar el dinero del mandante a un inter)s superior al designado por )ste, debe el
mandatario abonrselo, =salvo que se le (a%a autorizado para apropiarse el exceso> ,art.0".,
inc.0$-.
d- Con tal que no se aparte de los t)rminos del mandato, puede el mandatario aprovec(arse de
las circunstancias para realizar el encargo con ma%or beneficio % menor gravamen para el
mandante.
104
+ero se le pro(be apropiarse lo que exceda el beneficio o disminu%a el gravamen designado por el
mandante ,art.0";, inc$-.
En cambio, =si negociare con menos beneficio o ms gravamen que los designados en el mandato,
le ser imputable la diferencia> ,art.0";, inc.0$-.
Res$onsabilidad del mandatario6
El mandatario debe emplear en la e&ecucin del mandato la diligencia de un buen padre de familia.
El art.00: dispone* =El mandatario responde (asta de la culpa leve en el cumplimiento de su
encargo>.
Las circunstancias del mandato, sin embargo, influ%en para agravar o atenuar la responsabilidad del
mandatario. La indicada responsabilidad =recae ms estrictamente sobre el mandatario remunerado>
% ser menos estricta =si el mandatario (a manifestado repugnancia al encargo, % se (a visto en
cierto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante> ,art.00:, incs.0$ % '$-.
#o (a establecido el legislador que el mandatario remunerado responda de la culpa levsima % de la
culpa grave o lata el mandatario que se (a resistido a aceptar el encargo. 4 la postre, es el &uez
quien decide % la disposicin es una simple recomendacin para que se muestre ms severo o
ben)volo, segn las circunstancias apuntadas.
Res$onsabilidad del mandatario $or la insol0encia de los de"dores6
#o es responsable el mandatario, por regla general, del incumplimiento por los terceros de las
obligaciones contradas para con el mandante por su intermedio1 en otro t)rminos, no responde de la
insolvencia de los deudores.
105
Es natural que as sea1 el mandatario es un simple intermediario % los actos que e&ecuta generan
obligaciones entre el mandante % terceros.
3in embargo, en virtud de una expresa estipulacin, puede el mandatario =tomar sobre su
responsabilidad la solvencia de los deudores % todas las incertidumbres % embarazos del cobro>
,art.0!0-.
En verdad, en tal caso, no existe verdadero mandato, puesto que el mandatario no acta por cuenta
% =riesgo> del mandante.
El art.0!0 previene que, como consecuencia de este pacto especial, el mandatario se constitu%e
=principal deudor para con el mandante, % son de su cuenta (asta los casos fortuitos % la fuerza
ma%or>.
Deleaci'n del mandato6
<+uede el mandatario confiar a otra persona la e&ecucin del encargo, esto es, delegar el mandato?.
La delegacin est permitida salvo que el mandante pro(ba al mandatario delegar1 pero las
consecuencias de la delegacin son sustancialmente diversas, segn que el mandante simplemente
no la (a%a pro(ibido o bien la (a%a autorizado de un modo expreso.
Es menester pasar revista a las diversas (iptesis que pueden presentarse*
a- La delegacin no (a sido autorizada ni pro(ibida por el mandante. El mandatario puede
delegar el mandato, pero los terceros carecen de accin contra el mandante por los actos
del delegado ,art.0'.-.
El art.0'! dispone que el mandatario =responder de los (ec(os del delegado, como de los
su%os propios>.
b- La delegacin (a sido autorizada sin indicacin de la persona del delegado. 3i el mandante
autoriza simplemente al mandatario para delegar, no es responsable el mandatario de los
actos del delegado, a menos que (a%a escogido a una persona =notoriamente incapaz o
insolvente> ,art.0'!, inc.0$-
106
c- La delegacin (a sido autorizada con la indicacin de la persona del delegado. #o responde
el mandatario, en tal caso, de los actos del delegado porque se entiende constituido un
nuevo mandato entre mandante % delegado.
El art.0'; previene* =Cuando la delegacin a determinada persona (a sido autorizada
expresamente por el mandante, se constitu%e entre mandante % el delegado un nuevo mandato que
slo puede ser revocado por el mandante, % no se extingue por la murte u otro accidente que
sobrevenga al anterior mandatario>.
d- La delegacin (a sido pro(ibida por el mandante. El mandatario no puede delegar. Los actos
del delegado no obligan al mandante, a menos que )ste ratifique.
En todo caso, aunque la delegacin no (a%a sido autorizada por el mandante, )ste podr e&ercer
contra el delgado las acciones del mandatario que le confiri el encargo ,art.0'/-.
Deleaci'n del mandato ("dicial6
La delegacin del mandato, que no (a sido autorizada, no da derec(o a terceros contra el mandante
por los actos del delegado, a menos que aqu)l la ratifique en forma expresa o tcita.
En el mandato &udicial la situacin es diferente. El mandatario &udicial puede delegar, a menos que
se le (a%a pro(ibido (acerlo, % los actos del delegado obligan al mandante.
El art. ;$ del Cdigo de +rocedimiento Civil dispone que el procurador puede delegar el mandato
=obligando al mandante, a menos que se le (a%a negado esta facultad>.
') %bligacin de rendir cuentas
Rendici'n de c"entas6
=El mandatario es obligado a dar cuenta de su administracin>, dispone el art.0!!.
La obligacin de rendir cuentas se &ustifica porque el mandatario no obra por cuenta, sino por cuenta
del mandante. El mandante debe ser enterado de la forma como se (an gestionado sus negocios.
Las partidas importantes de la cuenta deben ser documentadas, si el mandante no (a relevado al
mandatario de esta obligacin ,art.0!!, inc.0$-.
107
+uede el mandante relevar al mandatario de la obligacin de rendir cuentas1 pero no queda por ello
exonerado de los cargos que contra )l &ustifique el mandante ,art.0!!, inc.'$-.
El mandatario debe restit"ir al mandante c"anto :"biere recibido $or )l* en el
desem$eEo del mandato.
El art.0!; prescribe que el mandatario es responsable =de lo que (a recibido de terceros en razn
del mandato>.
La restitucin comprende aun lo que el mandatario recibi % que no se deba al mandante. 8oca al
mandante decidir la suerte de lo que recibi el mandatario % que no se le deba.
8odava ms, la restitucin debe incluir lo que el mandatario =(a de&ado de recibir por su culpa>. 4s,
encargado de cobrar las rentas de arrendamiento de bienes del mandante, deber restituir lo que
(a%a percibido por este concepto, as como las rentas que de& de percibir por descuido o
negligencia.
S"erte de las es$ecies metClicas !"e el mandatario tiene $or c"enta del mandante6
7ebe el mandatario restituir al mandante las especies metlicas que tuviere en su poder1 por cuenta
del mandante.
El art.0!' previene que tales especies =perecen para el mandatario aun por fuerza ma%or o caso
fortuito, salvo que est)n contenidas en ca&as o sacos cerrados % sellados sobre los cuales recaiga el
accidente o la fuerza o que por otros medios inequvocos pueda probarse incontestablemente la
identidad>.
El mandatario es, en verdad, depositario de los dineros del mandante1 por tratarse de un depsito
irregular, a menos que se encuentren en sacos o ca&as cerradas % selladas, se (ace due6o de estos
dineros, con cargo de restituir otro tanto ,art.000-
La fuerza ma%or o caso fortuito no extinguen esta obligacin de g)nero o, en otros t)rminos, las
cosas perecen para el mandatario.
Inter)s !"e debe el mandatario6
108
7ebe el mandatario intereses sobre los dineros del mandante que (a%a empleado en su propio
beneficio % sobre el saldo que en su contra arro&e la cuenta.
a- El mandatario debe intereses corrientes por los dineros del mandante =que (a%a empleado
en utilidad propia> ,art.0!., inc.$-
b- 7ebe asimismo el mandatario =los intereses del saldo que de las cuentas resulte en contra
su%a, desde que (a%a sido constituido en mora> ,art.0!., inc.0$-.
Los intereses, en este caso, sern los que resulten de la aplicacin de la regla del #$ del art.!!: %
prcticamente los intereses legales.
7e este modo, por los dineros del mandante que emple en su beneficio debe el mandatario
intereses corrientes1 por el saldo de sus cuentas debe, generalmente, intereses legales.
O,/I8ACIONES DE/ MANDANTE
En"nciaci'n6
Las obligaciones del mandante emanan del contrato mismo o de circunstancias posteriores,
derivadas de su e&ecucin1 estas ltimas, en consecuencia, pueden o no llegar a existir*
Estas obligaciones son*
- Cumplir las obligaciones contradas por el mandatario1
0- +roveer al mandatario de lo necesario para cumplir el mandato1
'- @ndemnizarle de los gastos % per&uicios en que (a%a incurrido por causa del mandato, %
"- +agar la remuneracin convenida o usual.
$) (umplimiento de las obligaciones contradas por el mandatario
El mandante debe c"m$lir las obliaciones !"e contraia el mandatario* a s" nombre*
dentro de los lmites del mandato.
El art.0.C, inc.$, dispone* =El mandante cumplir las obligaciones que a su nombre (a contrado el
mandatario dentro de los lmites del mandato>.
La disposicin es una lgica consecuencia de la representacin que el mandatario inviste1 los actos
que e&ecute se reputan actos del mandante.
109
7os condiciones (an de reunirse para que el mandante quede colocado en la necesidad de cumplir
las obligaciones contradas por el mandatario* a- que el mandatario obre a nombre del mandante, %
b- que acte dentro de los lmites del mandato.
El mandatario debe obrar a nombre del mandante6
4nte terceros, con quienes contrata, el mandatario no representa al mandante % no le obliga, por
consiguiente, sino a condicin de obrar en su calidad de tal mandatario.
El art.0.C es conclu%ente* el mandante debe cumplir las obligaciones que =a su nombre> contraiga
el mandatario. 9a lo (aba dic(o el art.""/* lo que una persona e&ecuta =a nombre de otra>, estando
debidamente facultada, produce iguales efectos que si el representado (ubiera actuado )l mismo.
+or su parte, el art.0! establece que el mandatario puede obrar a su propio nombre %, en tal caso,
>no obliga respecto de terceros al mandante>.
El mandatario que obr a su propio nombre se obliga personalmente a terceros % el mandante no
contrae obligaciones. +ero en sus relaciones con el mandante, el mandatario se reputar (aber
obrado por cuenta de aqu)l1 a ello se oblig al aceptar el mandato.
En consecuencia, deber rendir cuentas de su gestin, % adems, el mandante puede exigirle que le
ceda las acciones que le competan contra terceros con quienes contrat en su propio nombre.
El mandatario debe obrar dentro de los lmites del mandato6
Dtra condicin es menester para que el mandante se obligue % deba cumplir las obligaciones
contradas a su nombre por el mandatario* que )ste obre dentro de los lmites del mandato.
En cuanto excede de tales lmites, carece de poder %, por lo mismo, no obliga al mandante.
+ero el mandante puede aceptar las obligaciones contradas por el mandatario, fuera de los lmites
del mandato, mediante una ratificacin. El art.0.C, inc.0$, dispone que =ser, sin embargo, obligado
el mandante si (ubiere ratificado expresa o tcitamente cualesquiera obligaciones contradas a su
nombre>.
110
Expresa ser la ratificacin que se (ace en t)rminos formales. Es tcita la ratificacin que resulta de
la e&ecucin de actos del mandante que importen su inequvoco propsito de apropiarse de lo (ec(o
por el mandatario.
Efectos de la eBtralimitaci'n del mandato6
Establecido que el mandatario que se extralimita no obliga al mandante para terceros, cabe
averiguar si resulta )l mismo obligado personalmente.
En principio, el mandatario tampoco se obliga personalmente o, como dice el art.0!", =no es
responsable a terceros>.
+ara que el mandatario responda ante terceros es menester que concurra alguna de las dos
siguientes circunstancias* a- que se (a%a obligado personalmente ,art.0!", #$0-1 o b- que no les
(a%a dado suficiente conocimiento de sus poderes ,art.0!", #$-
a- 2uedar el mandatario responsable a terceros si (a asumido esta responsabilidad, por
e&emplo, para el caso de que el mandante no ratifique lo obrado fuera de los lmites del
mandato.
b- La circunstancia de no dar a conocer debidamente a terceros sus poderes (a podido inducir
a )stos a creer que los lmites del mandato no eran sobrepasados. Es &usto que el
mandatario responda de las consecuencias de un error que le es imputable.
#ada puede reproc(arse al mandatario que (a dado a conocer sus poderes1 los terceros (an tenido
ocasin de percatarse de la insuficiencia de los poderes del mandatario % probablemente contrataron
en la esperanza de una ratificacin del mandante.
Casos en !"e el mandatario se con0ierte en aente oficioso6
En determinadas circunstancias el mandatario se convierte en un agente oficioso.
a- 3e convierte en un agente oficioso el mandatario que e&ecuta de buena fe un mandato nulo.
La buena fe (a de consistir, en este caso, en la ignorancia del mandatario de que es nulo el
mandato.
b- 4simismo se convierte en un agente oficioso el mandatario que excede los lmites del
mandato por causa de una imperiosa necesidad.
111
El art.000 dispone* =El mandatario que e&ecuta de buena fe un mandato nulo o que por una
necesidad imperiosa sale de los lmites de su mandato, se convierte en un agente oficioso>.
E(ec"ci'n $arcial del mandato6
El mandatario debe e&ecutar ntegramente el encargo. <9 si lo e&ecuta parcialmente?
La e&ecucin parcial del mandato no obliga al mandante, sino en cuanto del cumplimiento del
encargo reportare beneficio. El art.0. dispone* =Cuando por los t)rminos del mandato o por la
naturaleza del negocio apareciere que no debi e&ecutarse parcialmente, la e&ecucin parcial no
obligar al mandante sino en cuanto le aprovec(are>.
4dems, el mandatario deber indemnizar al mandante los per&uicios que la e&ecucin parcial le
irrogare ,art.0., inc.0$-
') Pro"isin de lo necesario para cumplir el mandato
Pro0isi'n de fondos6
Con arreglo a lo prevenido en el #$ del art.0!/, el mandante es obligado =a proveer al mandatario
de lo necesario para la e&ecucin del mandato>.
7e este modo, si encarga al mandatario la realizacin de una compra, deber el mandante proveerle
de los dineros necesarios para pagar el precio.
#o est obligado el mandatario a emplear recursos propios en el cumplimiento del encargo. La falta
de provisin de fondos autoriza al mandatario para desistir del encargo ,art.0!:-.
)) %bligacin de indemni#ar al mandatario
Contenido de esta obliaci'n6
8iene el mandante la obligacin de procurar que el mandatario quede totalmente indemne de las
resultas del desempe6o del mandato.
La obligacin se &ustifica porque el mandatario se &ustifica porque el mandatario obra por cuenta del
mandante, % mu% especialmente en el mandato gratuito.
La indemnizacin comprende*
112
a- El reembolso de =los gastos razonables causados por la e&ecucin del mandato> ,art.0!/,
#$0-.
b- El reintegro de =las anticipaciones de dinero con los intereses corrientes> ,art.0!/, #$"-, %
c- El pago =de las p)rdidas en que (a%a incurrido sin culpa, % por causa del mandato>
,art.0!/, #$!$-.
*) %bligacin de remunerar al mandatario
Pao de :onorarios6
8iene el mandante, adems, la obligacin de pagar al mandatario =la remuneracin estipulada usual>
,art.0!/, #$'-.
En consecuencia, el mandante debe pagar la remuneracin acordada, antes o despu)s del contrato1
a falta de estipulacin, la remuneracin ser la usual, esto es, la que se acostumbra pagar por la
clase de servicios de que se trate.
En caso de desacuerdo de las partes, la remuneracin ser fi&ada por el &uez.
Inel"dibilidad de las obliaciones del mandante.
+uede el mandante excusarse de pagar (onorarios, de reembolsar gastos, anticipos o per&uicios a
pretexto de que no result la gestin del mandatario.
El art.0!/, inciso final, responde negativamente a esta pregunta* =#o podr el mandante
dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el negocio encomendado al mandatario no
(a tenido buen )xito, o que pudo desempe6arse a menos costo1 salvo que le pruebe culpa>.
Es natural que as ocurra1 el mandatario no se obliga a llevar al )xito el negocio que se le (a
confiado, sino a poner lo que est) de su parte para conseguir tal resultado. #o puede (ac)rsele
responsable del fracaso sino a condicin de que provenga de su culpa, por no (aber empleado en la
gestin el cuidado de un buen padre de familia.
Inc"m$limiento del mandante6
La infraccin del mandante de las obligaciones que le impone el mandato autoriza al mandatario
para excusarse del desempe6o del cargo.
113
El art.0!: dispone* =El mandante que no cumple por su parte aquello a que es obligado, autoriza al
mandatario para desistir de su encargo>.
+arece obvio que la renuncia del mandatario, motivada por este incumplimiento del mandante, un
puede ocasionarle ninguna de las responsabilidades que, en otras circunstancias, suele acarrear la
renuncia.
Derec:o leal de retenci'n del mandatario6
+ara garantizar al mandatario sus cr)ditos por el concepto de gastos, anticipos, p)rdidas %
(onorarios, la le% le otorga el derec(o legal de retencin.
El art.0.0 establece* =+odr el mandatario retener los efectos que se (a%an entregado por cuenta
del mandante para la seguridad de las prestaciones a que )ste fuere obligado por su parte>.
EFTINCION DE/ MANDATO
Ca"sales de eBtinci'n del mandato6
3e6ala el art.0.' las causales de extincin del mandato.
El mandato termina*
- +or el desempe6o del negocio para que fue constituido1
0- +or la expiracin del t)rmino o por el evento de la condicin prefi&ados para la terminacin
del mandato1
'- +or la revocacin del mandante1
"- +or la renuncia del mandatario1
!- +or la muerte del mandante o del mandatario1
.- +or la quiebra o insolvencia de uno u otro1
;- +or la interdiccin del uno o del otro1
/- +or la cesacin de las funciones del mandante, si el mandato (a sido dado en e&ercicio de
ellas.
C"m$limiento del encaro6
8ermina obviamente el mandato por el cumplimiento del encargo para que fue conferido. El
mandatario (a terminado su misin, pagado su obligacin.
114
7e esta manera termina, como se comprende, slo el mandato que se (a otorgado para un negocio
concreto % determinado.
/leada del $la&o o c"m$limiento de la condici'n $refi(ados6
El vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condicin estipulados ponen t)rmino al mandato.
El efecto propio de estas modalidades es la extincin de la relacin &urdica en que inciden.
Re0ocaci'n del mandato6
El mandato es un contrato de confianza % por regla general, cede en exclusivo beneficio del
mandante.
4mbas circunstancias &ustifican que el mandante pueda ponerle unilateralmente fin, cuando crea
convenirle. El art.0.! de&a claro que la revocacin es una facultad discrecional del mandante
=puede revocar el mandato a su arbitrio>.
8iene el mandante esta facultad aunque el mandato sea remunerado1 la estipulacin de un (onorario
no importa que el mandato ceda, a lo menos en parte, en favor del mandatario. +or otra parte, el
art.0.! no distingue entre mandato gratuito % remunerado
a- En cuanto a sus formas, la revocacin del mandato puede ser expresa o tcita, total o
parcial.
La revocacin tcita se produce por =el encargo del mismo negocio a distinta persona> ,art.0.",
inc.$-
3er parcial la revocacin si ella se refiere slo a una parte de los negocios confiados al
mandatario. El otorgamiento de un mandato especial despu)s de (aberse conferido uno de carcter
general importa revocacin del primero solamente en aquello sobre que versa el segundo. El
art.0.", inc.0$, dispone* =3i el primer mandato es general % el segundo especial. 3ubsiste el primer
mandato para los negocios no comprendidos en el segundo>.
b- La revocacin, bien sea expresa o tcita, =produce su efecto desde el da en que el
mandatario (a tenido conocimiento de ella> ,art.0.!-.
115
La noticia al mandatario de la revocacin puede darse en cualquier forma1 pero ser prudente darla
por medio de una notificacin &udicial para que de ella quede constancia aut)ntica.
+ero la revocacin, aunque notificada al mandatario, no puede oponerse a terceros que, ignorantes
de ella, trataron de buena fe con el mandatario. +or este motivo el mandante tendr inter)s en
notificar tambi)n a los terceros que, como consecuencia de sus relaciones con el mandatario,
conocen la existencia del mandato % podran ser inducidos a contratar nuevamente con )l, por
ignorancia de la revocacin.
c- Hevocado el mandato, el mandante tiene derec(o a reclamar del mandatario la restitucin
de los instrumentos que (a%a puesto en sus manos para la e&ecucin del encargo.
+ero de aquellas piezas que puedan servir al mandatario para &ustificar sus actos, debe el mandante
darle =copia firmada de su mano>, cuando el mandatario lo exigiere ,art.0..-.
Ren"ncia del mandatario6
4l igual que el mandante, el mandatario puede unilateralmente poner fin al mandato.
La renuncia deber ponerse en conocimiento del mandante, por cualquier medio1 pero no surte sus
efectos sino al cabo de un tiempo prudente para que el mandante pueda adoptar las medidas
adecuadas para la atencin del negocio que (aba confiado al mandatario.
El art. 0.; expresa* =La renuncia del mandatario no pondr fin a sus obligaciones sino despu)s de
transcurrido el tiempo razonable para que el mandante pueda proveer a los negocios
encomendados>.
7e esta manera, el mandatario que (a renunciado debe seguir atendiendo los negocios del
mandante por un tiempo prudente o, en otros t)rminos, la renuncia no pone t)rmino instantneo al
contrato.
El mandatario que no contina prestando atencin a los negocios que se le encomendaron, deber
indemnizar los per&uicios que la renuncia cause al mandante.
116
Cesa esta responsabilidad del mandatario cuando la renuncia es motivada* a- por la imposibilidad en
que se encuentra de administrar por enfermedad u otra causa, % b- a consecuencia de que la gestin
le causa =grave per&uicio de sus intereses propios> ,art.0.;, inc.0$-.
Entre las causas que imposibiliten al mandatario para administrar, se cuenta, por e&emplo, el
incumplimiento de las obligaciones del mandante, como la de proveerle de los medios adecuados
para cumplir el mandato. El art.0!: autoriza al mandatario para =desistir de su encargo> % es claro
que tal renuncia no le acarrear responsabilidad por los per&uicios que experimente el mandante.
M"erte del mandante o del mandatario6
La consideracin de las personas es decisiva en el mandato. El mandante otorga el mandato en
razn de la confianza que le inspira el mandatario1 el mandatario es movido a aceptar el encargo por
la estimacin o afecto que le inspira el mandante.
8al es la causa de que la muerte de una de las partes ponga fin al mandato. El mandante no tendr
la misma confianza en los (erederos del mandatario1 los (erederos del mandante no inspirarn
probablemente al mandatario los mismos sentimientos de afecto % estimacin.
La muerte del mandatario pone siempre t)rmino al mandato1 la muerte del mandante pone fin al
mandato, salvas excepciones.
a- #o termina por la muerte del mandante el mandato llamado a e&ecutarse despu)s de ella1
los (erederos suceden en los derec(os % obligaciones del mandante ,art.0.:-.
b- 8ampoco termina por la muerte del mandante el mandato &udicial ,art.':. del C.D.8-
+ese a que el mandato termina siempre con la muerte del mandatario % que sus obligaciones no
pasan a sus (erederos, la le% (a adoptado medidas para proveer a que los intereses del mandante
no queden abandonados.
Con este ob&eto, los (erederos del mandatario que fueren (biles para la administracin de sus
bienes, los albaceas, los tutores o curadores %, en general, todos los que sucedan en la
administracin de los bienes del mandatario difunto, debern cumplir una doble obligacin*
a- 7ar aviso inmediato al mandante de la muerte del mandatario, %
b- Eacer en favor del mandante lo que puedan % lo que las circunstancias exi&an.
117
Las omisiones en que incurran al respecto los (arn responsables de los per&uicios que, por tal
motivo, sufran los negocios del mandante ,art.0;C-
#"iebra o insol0encia del mandante o mandatario6
La insolvencia % con ma%or motivo la quiebra del mandatario pone fin a al mandato1 no merece
confianza como gestor de negocios a&enos quien no (a sido capaz de gestionar los propios.
En cuanto al mandante que se encuentra en la misma situacin, estar impedido para cumplir las
obligaciones del mandato o, como en el caso de quiebra, las administracin de sus bienes pasa al
3ndico de 2uiebras ,art.. de la Le% de 2uiebras-.
Interdicci'n del mandante o del mandatario6
La interdiccin (ace incapaz al mandante % al mandatario.
3e comprende que si el mandatario no puede administrar sus propios bienes, tampoco podr
administrar los a&enos.
+or lo que toca al mandante interdicto, la administracin de sus bienes corresponde a un curador1
adems, como no puede administrar sus bienes personalmente, es lgico que tampoco pueda
(acerlo por intermedio de un mandatario.
Matrimonio en r)imen de sociedad con%"al de la m"(er mandataria6
El art.0; dispone que si la mu&er (a conferido un mandato antes del matrimonio, subsiste el
mandato1 pero el marido podr revocarlo a su arbitrio siempre que se refiera a actos o contratos
relativos a bienes cu%a administracin corresponda a )ste.
Lo anterior es consecuencia del (ec(o que los bienes propios de la mu&er casada , en r)gimen de
sociedad con%ugal- los administra el marido, % que los frutos de estos bienes los perciba la sociedad
con%ugal, que es administrada por el marido. Es natural a sus funciones que administrador de
bienes, en e&ercicio de su cargo, pueda revocar los mandatos otorgados por su mu&er. +ero la le%
exige que lo (aga expresamente, esto es, no basta el (ec(o del matrimonio.
118
Eacemos (incapi) en que el art.0; se refiere slo a los bienes de la mu&er que administra el
marido. 4s, por e&emplo, no afecta a los bienes del patrimonio reservado ,art.!C- ni a los que pueda
la mu&er (aberse reservado su administracin en las capitulaciones matrimoniales.
Cesaci'n de las f"nciones en c"%o e(ercicio se otor' el mandato6
8ermina el mandato por el (ec(o de cesar las funciones del mandante, si el mandato (a sido
otorgado en el e&ercicio de tales funciones.
3e comprende que si el mandante cesa en las funciones en cu%o desempe6o otorg el poder se
extinga el mandato. 7e otro modo, las funciones en que el mandante ces, en verdad, se
prolongaran en el mandatario.
Dalta de "no de los mandatarios con("ntos6
4 las causales que se6ala el art.0.' debe a6adirse la falta de uno de los mandatarios cuando )stos
son varios % deben obrar de consumo.
El art. 0;0 previene* =3i son dos o ms los mandatarios % por la constitucin del mandato estn
obligados a obrar con&untamente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedic(as
pondr fin al mandato>.
Actos e(ec"tados $or el mandatario des$")s de eB$irado el mandato6
Los actos e&ecutados por el mandatario, despu)s que el mandato (a tenido fin, no obligan al
mandante, no le son oponibles.
8al es la regla general. Este principio tiene excepciones que encuentran su fundamento en la buena
fe de los terceros con quienes el mandatario contrata.
a- 3i el mandatario ignora que (a expirado el mandato % cree, por consiguiente, que el
mandato subsiste, los actos que e&ecute obligarn al mandante para con los terceros que,
por su parte, ignoraron la extincin del mandato.
El art.0;', inc.$, dispone* =En general, todas las veces que el mandato expira por una causa
ignorada del mandatario, lo que )ste (a%a (ec(o en e&ecucin del mandato ser vlido % dar
derec(o a terceros de buena fe contra el mandante>.
119
3e supone, en consecuencia, que tanto el mandatario como los terceros estn de buena fe.
En tales circunstancias, la situacin del mandante % del mandatario ser la misma que si el acto se
(ubiera realizado antes de la expiracin del mandato.
b- 3i el mandatario no ignoraba la expiracin del mandato, pero esta circunstancia era ignorada
por los terceros, se obliga igualmente el mandante.
El art.0;', inc.0$, a6ade* =2uedar asimismo obligado el mandante, como si subsistiera el
mandato, a lo que el mandatario sabedor de la causa que lo (a%a (ec(o expirar, (ubiere pactado
con terceros de buena fe, pero tendr derec(o a que el mandatario le indemnice>.
En consecuencia, lo decisivo es la buena fe de los terceros1 esta buena fe determina que el
mandante se obligue =como si subsistiera el mandato>.
La mala o buena fe del mandatario es indiferente en las relaciones del mandante % terceros. @mporta
solamente en las relaciones de mandante % mandatario. En ambos casos debe el mandante cumplir
las obligaciones contradas por el mandatario1 pero tiene derec(o a demandar per&uicios al
mandatario de mala fe.
El art.0;' conclu%e* =Cuando el (ec(o que (a dado causa a la expiracin del mandato (ubiere sido
notificado al pblico por peridicos, % en todos los casos en que no pareciere probable la ignorancia
del tercero, podr el &uez en su prudencia absolver al mandante>.
120