AVALO COMERCIAL

Laura Fernanda Parra Prieto

Cdigo 20072032026













UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOS DE CALDAS
FACULTAD DEL MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES
INGENIERA TOPOGRFICA
BOGOT D.C.
2014

AVALO COMERCIAL



Laura Fernanda Parra Prieto
Cdigo 20072032026








Trabajo final para optar por la nota de la materia de Catastro


Germn Torrijos Cadena
Magister de la Universidad Estadual Paulista - UNESP en Cartografa y
Ciencias Espaciales.






UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOS DE CALDAS
FACULTAD DEL MEDIO AMBIENTE Y RECURSOS NATURALES
INGENIERA TOPOGRFICA
BOGOT D.C.
2014
CONTENIDO



OBJETIVOS ............................................................................................................................................4
Objetivos Especficos .......................................................................................................................4
INTRODUCCIN ....................................................................................................................................5
Contrato de promesa de compraventa de vivienda urbana con Rgimen de Propiedad Horizontal .6
AVALO COMERCIAL ........................................................................................................................ 10
DATOS GENERALES ....................................................................................................................... 10
Memoria Descriptiva ................................................................................................................ 10
Localizacin ............................................................................................................................... 11
Caractersticas del Sector .......................................................................................................... 11
Caractersticas del Inmueble .................................................................................................... 11
reas y Medidas ....................................................................................................................... 12
Materiales de Construccin ..................................................................................................... 12
METODOLOGIA DE AVALO ............................................................................................................. 12
METODO DE OFERTA Y DEMANDA ............................................................................................... 13
Mtodo de Reposicin .................................................................................................................. 14
CONCLUSIONES ................................................................................................................................. 15
BIBLIOGRAFIA .................................................................................................................................... 16
































OBJETIVOS


Realizar un avalu comercial de un bien inmueble en venta.




Objetivos Especficos

Identificar el proceso de un avalo comercial
Redactar una promesa de compraventa del bien inmueble sobre el cual
se realizara el avalo.
Aplicar los diferentes mtodos de avalo sobre el inmueble.




















INTRODUCCIN


Con este trabajo se quiere dar a conocer la metodologa utilizada para
realizar un avalo comercial de un inmueble en venta, aplicando los
mtodos de la renta, de oferta y demanda y el mtodo de reposicin,
tambin el proceso de redaccin de una promesa de compra-venta de
un inmueble.






















Contrato de promesa de compraventa de
vivienda urbana con
Rgimen de Propiedad Horizontal
Laura Fernanda Parra Prieto, mujer, de nacionalidad Colombiana con domicilio en la ciudad de
Bogot, D.C., de estado civil soltera, identificada con la Cdula de Ciudadana nmero
20072032026 de Bogot D.C., quien obra en nombre propio y para efectos de este contrato se
denominar el Promitente Vendedor, por una parte, y por la otra, Isis Sophia Rodrguez
Guaqueta, mujer, de nacionalidad Colombiana, con domicilio en la ciudad de Bogot, de estado
civil soltera, identificada con la Cdula de Ciudadana, nmero 20072032031 de BOGOT D.C.,
quien para efectos de este contrato obra en nombre propio y se denominar el Promitente
Comprador, manifestaron que han decidido celebrar un contrato de promesa de contrato de
compraventa de bien inmueble destinado a vivienda, en adelante la Promesa, la que se regir por
las siguientes clusulas:
Primera. Objeto: El Promitente Vendedor promete vender al Promitente Comprador y ste promete
comprar el inmueble destinado a vivienda que se describe a continuacin, de propiedad del Promitente
Vendedor, ubicado en la Carrera 106 8-47 de la ciudad de Bogot D.C., con un rea aproximada de
41.65 m, cuyos linderos son: Por el Norte : en lnea curva del punto sesenta y ocho (68) al punto
sesenta y siete (67) en distancia de nueve punto setenta y ocho metros (9.78 mts) lindando con el
LOTE ETAPA DOS (2). En lnea quebrada del punto sesenta y siete (67) al punto sesenta y cinco A
(65 A) pasando por el punto (66) en distancias de noventa y cuatro punto veintinueve metros (94.29
mts)y sesenta y dos punto ochenta y dos metros (62.82 mts) lindando con el LOTE ETAPA DOS. Por
el Oriente: en lnea recta del punto sesenta y cinco A (65 A) al punto P trescientos ochenta y tres A (P
383 A) en distancia de sesenta y seis punto setenta y cuatro metros (66.74 mts) lindando con el LOTE
ETAPA B SL-1. Por el Sur: en lnea quebrada del punto P trescientos ochenta y tres A ( P 383 A) al
punto veintids (22) pasando por los puntos P trescientos ochenta y cuatro (P 384) y P trescientos
ochenta y cinco (P385) en distancias de cincuenta y seis punto veintinueve metros (56.29 mts),
setenta y dos punto veinte metros (72.20 mts) y dieciocho punto veintids metros (18.22 mts),
lindando con ARE RESERVADA Z.M.P.A. RONDA RIO BOGOT. Por el Occidente: en lnea recta
del punto veintids (22) al punto sesenta y ocho (68), punto de partida y encierra, en distancia de
sesenta y cuatro punto sesenta metros (64.60 mts ) lindando con el LOTE VIA V-4. A este inmueble le
corresponde el folio de matrcula inmobiliaria nmero 050-1529538 y surgi como como consecuencia
de la divisin material del LOTE ETAPA UNO (1) identificado con la matrcula inmobiliaria 50C-
1525369 y la cedula catastral matriz nmero FB-12965, en adelante el Inmueble.
Pargrafo Primero: El Inmueble descrito y alinderado en la presente Clusula, forma parte del
Conjunto Residencial Parques de Sabana Grande (Propiedad Horizontal), el cual se encuentra
ubicado en el rea urbana de la ciudad de Bogot D.C., en la Carrera 106 8- 47, sometido a Rgimen
de Propiedad Horizontal, segn consta en la Escritura Pblica del Reglamento de Propiedad
Horizontal, nmero 9641, en la fecha Diecisis (16) de Noviembre de dos mil uno (2001) en la ciudad
de Bogot debidamente registrada en la oficina de Instrumentos Pblicos de la Ciudad de Bogot el
16, 11, 2001, en el folio de matrcula Inmobiliaria Nmero 50C-1529629.
Pargrafo Segundo: La venta que se promete realizar incluye la lnea telefnica nmero 4 21 04 60
instalada en el Inmueble. As mismo, las Partes declaran que no obstante la descripcin anterior del
Inmueble, la promesa de venta se hace como de cuerpo cierto.
Segunda. Ttulo: El Inmueble anterior fue adquirido por el Promitente Vendedor de Laura Fernanda
Parra Prieto mediante contrato de compraventa contenido en la Escritura Pblica No 9641 de fecha 16
de Noviembre de 2001, otorgada en la Notara 29 del Crculo Notarial de la ciudad de Bogot D.C.,
debidamente registrada en la Oficina de Instrumentos Pblicos de la ciudad de Bogot en el folio de
Matrcula Inmobiliaria nmero 50C-1525369
Tercera. Precio: El precio de la venta prometida es la suma de (Cincuenta millones de pesos
colombianos ($50.000.000) que el Promitente Comprador pagar al Promitente Vendedor de la
siguiente manera:
1. La suma de Veinticinco millones en pesos colombianos ($25.000.000) a la firma de esta
Promesa, que el Promitente Vendedor declara haber recibido a entera satisfaccin.
2. El saldo, es decir la suma de Veinticinco millones en pesos colombianos ($25.000.000) ser
pagado por el Promitente Comprador al Promitente Vendedor en la fecha en que se otorgue la
escritura pblica que contenga el contrato que por medio de esta Promesa se promete celebrar.
Cuarta. Arras: La suma de que trata el numeral (i) de la Clusula anterior la que declara el
Promitente Vendedor haber recibido del Promitente Comprador a su entera satisfaccin, se entender
entregada por el Promitente Comprador en calidad de Arras de retracto. En consecuencia, en caso de
incumplimiento de parte del Promitente Comprador, ste perder las Arras y s el incumplimiento es
del Promitente Vendedor, ste devolver al Promitente Comprador el doble del valor entregado como
Arras por el Promitente Comprador, sin necesidad de requerimiento ni constitucin en mora de la parte
incumplida en cualquiera de los casos.
Quinta. Plazo: La Escritura Pblica que contendr el contrato de compraventa prometido ser
otorgada en la Notaria Nmero 29 del Circulo Notarial de la ciudad de Bogot, el da 26 de Agosto del
ao 2014 a las 10:00a.m.
Sexta. Prorroga: El plazo para la celebracin del contrato prometido podr prorrogarse, de comn
acuerdo por las Partes, el cual deber constar por escrito.
Sptima. Entrega: En la fecha de otorgamiento de la Escritura Pblica a travs de la cual se da
cumplimiento a esta Promesa, el Promitente Vendedor se obliga frente al Promitente Comprador a: (i)
Entregar el Inmueble al Promitente Comprador libre de embargos, pleitos pendientes, demandas
civiles, gravmenes, censos, anticresis, contratos de arrendamiento por escritura pblica,
desmembraciones, condiciones resolutorias y patrimonio de familia, (ii) en paz y a salvo por
concepto de servicios pblicos del Inmueble y en paz y a salvo por todo concepto de impuestos,
tasas, contribuciones de todo orden, y (iii) salir al saneamiento de la venta del Inmueble, en los
casos de ley y especialmente a responder por cualquier gravamen o accin real que resulte en
contra del derecho de dominio que transferir al Promitente Comprador, as como a responder por
los perjuicios que tales acciones llegaren a causar al Promitente Comprador.
Octava. Gastos Notariales y de Registro: Los gastos notariales que se ocasionen con el
otorgamiento de la Escritura Pblica de compraventa sern sufragados por partes iguales entre el
Promitente Comprador y el Promitente Vendedor. Los gastos que demande la boleta fiscal y su
registro, incluyendo el impuesto de registro, sern por cuenta del Promitente Comprador. La retencin
en la fuente ser cancelada por el Promitente Vendedor.
Novena. Mrito Ejecutivo: Las Partes declaran que este documento presta mrito ejecutivo para la
efectividad de las obligaciones en l contenidas.
Dcima. Cesin: Las Partes se comprometen a no ceder ni parcial, ni totalmente las obligaciones
contenidas en el presente Contrato, sin autorizacin previa y por escrito del contratante cedido. Si
contravinieren esta disposicin, la cesin no tendr efectos jurdicos y por tanto no exime de
responsabilidad a quien la haya realizado sin autorizacin de la otra parte.
Dcima Primera. Notificaciones: Para todos los efectos de esta Promesa, las direcciones de
notificacin del Promitente Comprador y el Promitente Vendedor sern las siguientes:

Promitente Vendedor
Direccin Calle 40 a sur 43-33_________________
Telfono: 313 287 9003________________

Promitente Comprador
Direccin: Calle 87 56 43 ________________
Telfono: 301 673 79 00_______________






Para constancia el presente Contrato se firma en la ciudad de Bogot D.C. a los 26 das del mes
de Junio del ao 2014 en dos (2) ejemplares del mismo valor, cada uno de ellos con destino a
cada una de las Partes.
El Promitente Vendedor El Promitente Comprador

________________ __________________

Laura Fernanda Parra Prieto Isis Sophia Rodrguez Guaqueta
C.C. 20072032026 C.C. 20072032031


















AVALO COMERCIAL



DATOS GENERALES

Memoria Descriptiva

El conjunto de vivienda donde ese encuentra ubicado el inmueble se
denomina Parque Residencial Sabana Grande Sper Lote Uno, Etapa A,
y est conformado por 276 casas, de tres pisos cada una, 35 garajes
para residentes y 14 garajes para visitantes, con varias zonas comunes,
entre ellas el parque para nios.

Localizacin

El bien inmueble se encuentra localizado en la ciudad de Bogot D.C.,
en la localidad de Fontibn, en el barrio Zona Franca, cuya direccin es
Carrera 106 8 47 casa 90, las vas principales cercanas al inmueble son
la calle 13 y la Carrera 106. Los barrios colindantes son el barrio
Centenario, Recodo, Kasandra.

Caractersticas del Sector

El sector donde se encuentra ubicado el inmueble es un sector
netamente residencial, cercano al CAI de polica de Zona Franca, con la
presencia de varios parques como lo es el Parque Metropolitano de
Fontibn, es cercano con un almacn de cadena, xito. En sus
cercanas tambin se encuentra un Jardn de nios del Distrito, una
Unidad Permanente de Atencin Hospitalaria, un Colegio Distrital
Carlo Federici y la Zona Franca de Bogot.



Caractersticas del Inmueble

El inmueble est conformado por tres niveles, en el primer nivel se
encuentra la zona social (sala y comedor), cocina y un espacio para el
lavado de ropa y escalera, en el segundo nivel se encuentra la
habitacin auxiliar y el bao principal, en el tercer nivel se ubica la
habitacin principal.


reas y Medidas

La altura del inmueble es de 2.20 metros, el rea privada es de 41.65
metros cuadrados, y el rea construida es de 45.75 metros cuadrados.

La planta 1 mide 15.67 mts, la segunda planta mide 14,17 mts y la
tercera planta mide 11.81 mts, el bao tiene una medida de 3.92
mts, la cocina mide 5.01 mts.


Materiales de Construccin

Para la planta baja, en la zona social el piso es en mrmol, con las
paredes pintadas con pintura comercial, en la cocina el piso es de
porcelanato con enchape de baldosa blanca con cenefa de motivos
alusivos a el ambiente de cocina, el mesn de la cocina est instalado
en piedra de mrmol con su respectivo lavaplatos en piedra, la cocina
es integral en madera.

Para la segunda planta el piso es laminado en madera, con pintura
comercial, un closet y puerta en madera. El bao esta hecho de
Baldosa antideslizante, de color beige y cenefa de color beige
combinado con blanco, la batera sanitaria y el lavamanos son de color
blanco. Para la Tercera planta el piso es laminado en madera, con
pintura comercial, un closet y puerta en madera.





METODOLOGIA DE AVALO
Las metodologas que se utilizaran para el avalu comercial son:


Mtodo de la Renta

El valor de un inmueble es consecuencia directa de la renta que es
capaz de producir
1


El valor de la renta del inmueble es de $865.000, es decir que el valor
total del inmueble es de $ 86.500.000 aplicndole el 1% sobre el valor
de la renta del inmueble.

VC: $ 865.000/0.01: $86.500.000


METODO DE OFERTA Y DEMANDA
Para poder realizar este mtodo tomamos tres inmuebles del mismo
sector y con caractersticas similares ellos son


Carrera 106 16 45

ITEM AREA VRm VR TOTAL
Casa de 3
niveles,Conjunto
cerrado, 1 bao,
2 habitaciones,
estrato 2
Construida 42
mts
Privada 42 mts
$3.645.000 $72.900.000


Carrera 107 9 65

1
Tomado de pg. 177 , Avaluacin de Inmuebles , Guillermo Wiesner Rozo

ITEM AREA VRm VR TOTAL
Casa de 3 pisos,
conjunto
cerrado,
parqueadero
comunal, estrato
2, 1 bao, cocina
integral, altillo,
pisos en baldosa
y mrmol.
Construida 47
mts, Privada 44
mts

$1.914.894 $90.000.000

Diagonal 15 99 a 30


ITEM AREA VRm VR TOTAL
Casa de 3 pisos,
conjunto
cerrado,
parqueadero
comunal, estrato
2, 1 bao, cocina
integral, cuarto
de ropas, pisos
en cermica.
Construida 55
mts

$1.690.909 $93.000.000

Despus de revisar las diferentes ofertas del mercado similar al del
inmueble, se hace un promedio entre los precios y el resultado es el
siguiente:
($90.000.000+$93.000.000+72.900.000)/3:$85.300.000


Mtodo de Reposicin

Segn la Revista Construdata, el inmueble al que se le est realizando
el avalo es una casa unifamiliar medio bajo, y el metro cuadrado
cuesta $ 1.114.531.

Segn Construdata en la seccin de valor de Insumos, los valores son
los siguientes:

Piso: comercial Corona Duro Piso,$43.040 m para la zonas
sociales.
Piso: Piso madera laminada uso residencial y comercial
moderado 7mm Euroloc 3, $19,900.














CONCLUSIONES


La conclusin a la que se llega despus de aplicar las diferentes
metodologas de avalo comercial con respecto a un inmueble, es que
cada cosa, material y otros factores influyen en la compra y venta del
mismo, siendo as el avalo comercial de gran importancia para tener
una visin ms real de los bienes que se tienen y de cmo poder sacar
un mejor provecho a la hora de una venta o renta del mismo.

























BIBLIOGRAFIA

(CONSTRUDATA)
(Cadena, 2014)