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Studio di fattibilit per un Programma pluriennale di edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata e convenzionata nella
Regione Campania.

Sommario bozza finale




o Premesse pag. 2
o La definizione degli investimenti necessari pag. 10
o Individuazione della platea dei destinatari del
Programma prima definizione quantitativa pag. 23
o Definizione delle strategie di sostegno pag. 34
o Quantificazione delle risorse pubbliche pag. 45
o Coinvolgimento di risorse private per la copertura del
Fabbisogno pubblico Stima quantitativa pag. 51
o Il reperimento e la quantificazione delle aree necessarie
alledilizia sovvenzionata ed agevolata convenzionata pag. 57
o Le ricadute occupazionali pag. 65
o Dimensionamento degli interventi in favore della
locazione a canone sociale e moderato pag. 67







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Studio di fattibilit per un Programma pluriennale di edilizia
residenziale pubblica sovvenzionata e convenzionata nella
Regione Campania.

Relazione


1. Premesse


La Regione Campania, molto pi delle altre regioni italiane, abbisogna di un
Programma urgente in materia di edilizia residenziale destinata alla fasce di reddito
medio basse.
La richiesta di case da parte di queste ampie fasce di cittadini pu trovare sbocco
solamente in una sufficiente disponibilit di alloggi di ERP sovvenzionata
convenzionata opportunamente distribuita sul territorio regionale.
Le considerazioni circa lurgenza dei provvedimenti conseguenti trova
riferimento nelle constatazioni che seguono:

La popolazione della nostra regione ben lungi dal potersi considerare ormai
stabile. I dati pi recenti (2004) dimostrano che la crescita media della regione si
attesta ancora, rispetto allanno precedente, sullo 0,5% lanno. Nessuna provincia
della nostra regione presente crescita zero e la crescita minore viene registrata su
Napoli (0,2%); il fenomeno ascrivibile allesodo fuori provincia di molte famiglie
napoletane determinato dalla carenza di alloggi, specialmente nella citt di Napoli e
nei comuni del primo ring.
Il numero di famiglie residenti in Campania tende ancora a crescere. La crescita
riguarda tutte le province della regione e, mediamente, risulta eguale, su base annua
(2004\2003), all1,7% circa (circa 33.000 nuove famiglie lanno).
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Il numero medio di componenti la famiglia presenta una lenta discesa e, sempre
su base annua (2004\2003), il calo regionale si aggira sull1% circa. Napoli ed
Avellino si collocano sulla media, Benevento non presenta cali, Caserta e Salerno
presentano cali dellordine dell1,8% ciascuna. Il numero medio di componenti la
famiglia della nostra regione si aggira, al 2004, sui 2,89 individui.
Il numero di matrimoni, a livello regionale, mostra una sostanziale stabilit con
diversit a livello di singola provincia: Napoli mostra una leggera flessione
(2004\2003), dellordine del 0,7% annuo, mentre Caserta e Salerno non mostrano
flessioni; Avellino e Benevento, al contrario, mostrano una tendenza alla crescita,
rispettivamente del 4,2% e dell1%. I matrimoni celebrati nel 2004 nella nostra
regione si aggirano sui 33.700.
Il numero di famiglie che vive in abitazione di propriet, allanno 2004, si
aggira, per la nostra regione, sul 61,1%, valore, in assoluto, pi basso fra tutte le
regioni; ovviamente la percentuale di famiglie che vive in fitto risulta la pi alta del
paese e pari al 28,1%.
Il numero di sfratti rapportati al numero di famiglie si attesta, nella nostra
regione sul valore di 1 su 424 famiglie, contro una media nazionale di 1 su 523
famiglie; inoltre il numero di richieste di esecuzione di sfratto, negli ultimi 4/5 anni,
risultato in costante crescita e nellultimo anno disponibile (2004), cresciuto del
33%. Di queste richieste di esecuzione ben l80% si concentra a Napoli. Il trend di
crescita si conferma anche nelle altre province della regione, anche se su volumi
molto inferiori a quelli riscontrati nella provincia capoluogo.
La spesa media mensile delle famiglie campane risulta, in assoluto, tra le pi
basse della nazione, seguita solamente dalla Calabria e dalla Sicilia ed il relativo
ammontare, al 2003, risulta pari a 1.858 .
In particolare, le spese per labitazione, come media nazionale, per la condizione
professionale di operaio od assimilato non supera i 500 mensili, valore che, a
livello regionale scende a non pi di 394 \mese.
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Parallelamente i redditi da lavoro dipendente per unit di lavoro risultano, per la
Campania, pari a 29.500 circa lanno (2004) e sono annoverabili tra i pi bassi del
paese, alla pari con la Basilicata e la Sicilia e seguiti solamente dalla Calabria.
Il tasso di disoccupazione della regione il pi alto del paese, salvo la regione
Calabria. E per le classi di et riferibili ai giovani detto tasso raggiunge livelli
preoccupanti: oltre il 31% per gli uomini ed oltre il 42% per le donne.
Fra gli abitanti di et superiore ai 18 anni, la percentuale di utenti del sistema
bancario ammonta, per la Campania, al solo 41 % circa; detta percentuale risulta, in
assoluto, la pi bassa dItalia.

Come si potr meglio riscontrare attraverso adeguati approfondimenti, si
manifestano in Campania, molto pi che nelle altre regioni italiane, ad eccezione di
Calabria e Sicilia, casi di nuclei familiari i quali, ancorch non rientranti nella
classificazione di famiglie povere, presentano difficolt periodiche per sostenere
spese mediche, pagare bollette e, finanche acquistare il cibo. Questi nuclei familiari,
i quali, gi nel 2002, si aggiravano sul 14/15% delle famiglie esistenti in Campania,
si devono intendere, oggi, nel perdurare della crisi economica in atto, aumentati in
misura notevole. Se a questi nuclei familiari sommiamo quelli classificabili nella
categoria delle famiglie in condizioni di povert relativa (spese per consumi
complessivamente inferiori ai 920 \mese) e pari a loro volta al 20,7% delle famiglie
campane, si pu stimare, salvo maggiori approfondimenti, che oltre il 35% dei nuclei
familiari della nostra regione vive in condizioni limite e che questo gruppo
(classificabile su livelli di reddito inferiori ai 12.000 lanno), non sar senzaltro in
grado di sostenere il peso del debito per acquisti di residenze, neanche sul mercato
delledilizia convenzionata, ancorch agevolata con contributi pubblici.


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Ben si comprende come le condizioni economiche generali della regione, ove
rapportate alla particolarit del mercato immobiliare locale, il quale presenta,
specialmente per il capoluogo della regione e dei comuni del primo e secondo ring,
quotazioni rapportabili a quelle di citt come Roma e Milano, determinino una
situazione di assoluta impossibilit di incontro tra domanda ed offerta immobiliare.
Le conseguenze immediate portano ad una stagnazione del mercato della casa,
pur in presenza di una massiccia richiesta; il tutto perfettamente misurabile e
confermato laddove si rapportino i dati delle principali province metropolitane del
paese. In tale senso basta rapportare il numero medio di compravendite di abitazioni
nelle citt pi importanti e nelle relative province, negli ultimi 4/5 anni:

Area urbana N transazioni X 1.000 abitanti Solo nuda propr.
Roma e prov. 15,34 8,51
Milano e prov. 17,27 6,25
Torino e prov. 15,88 6,37
Bari e prov. 11,61 5,03
Bologna e prov. 16,18 8,04
Genova e prov. 16,01 9,04
Napoli e prov. 8,01 5,80


Gi da questi indicatori si evince che la crescente necessit di alloggi destinati a
colmare il deficit pregresso e a sostenere la naturale tendenza alla crescita del numero
dei nuclei familiari, sia di nuova costituzione, che risultanti da frazionamenti di
nuclei gi formati, si scontra con le sopra richiamate difficolt endogene al sistema
economico campano. Risulta altrettanto chiaro come sia necessario affiancare le
scarse iniziative di edilizia libera, pur sempre indirizzate a fasce di reddito medie ed
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alte, con un Programma misto, pubblico privato, di edilizia residenziale
convenzionata e sovvenzionata. Tale Programma si intende indirizzato a tutte la
fasce di utenza impossibilitate, a breve e medio termine, ad accedere allacquisto di
una abitazione sul mercato libero.

Per finire necessario richiamare lattenzione sugli effetti dirompenti sulla
situazione illustrata (gi di per s grave) delle scelte di pianificazione urbana. Valga
per tutte la valutazione delle conseguenze insite nel nuovo Prg della citt di Napoli.
Lo stesso, confortato anche dal documento programmatorio della Provincia di Napoli
(PTCP), definisce in circa 200.000 il fabbisogno di nuovi vani per potere mantenere il
livello demografico della citt sui 976.000 abitanti (previsione valida al 2006). Poich
il Prg in questione pianifica la realizzazione di soli 15.000 vani (pi altri 15.000 circa,
realizzabili in Zone denominate Bb e D) si evince chiaramente che la citt di Napoli,
salvo correzioni di strategia, destinata a perdere altri 150.00/200.000 abitanti nel
corso del prossimo ventennio.
Altra scelta urbanistica, questa volta ineludibile, riguarda la delimitazione delle
aree cos dette a rischio Vesuvio. A tale fine la creazione di una Zona rossa di
massimo pericolo, determina che tutta la relativa edilizia per fabbisogni pregressi e
per lo sviluppo debba, anchessa, essere rilocalizzata (non meno di altri 46.000
abitanti).

Questa anabasi necessita di nuove abitazioni per il reinsediamento; abitazioni
che vanno a sommarsi a quelle derivanti dalle naturali istanze delle preesistenze del
resto del territorio provinciale verso il miglioramento delle qualit abitative ed il
conseguimento di standard nazionali in materia di indici di affollamento. Poich il
trasferimento riguarda purtroppo, le fasce di reddito pi basse, va da s che un
programma di edilizia specificamente a dette fasce rivolto diventa improcrastinabile
e politicamente rilevante.
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Per tutto quanto detto, risultano necessari ed ineludibili approfondimenti di
questa realt, intesi a definire i lineamenti di una politica della Casa, la quale, alla
luce delle problematiche evidenziate, possa costituire una risposta sostenibile e
adeguata alle pressanti richieste di sistemazioni decorose, in ambiti qualificati; dette
istanze provengono dalle classi produttive, specialmente pi giovani e non possono
essere disattese, pena il perpetuarsi di situazioni di illegalit e di degrado urbano.

Il primo approfondimento da realizzare riguarda, pertanto, il riaggiornamento del
livello di reddito al di sotto del quale necessario programmare interventi di ERP, e
la definizione di criteri di modulazione di un Programma tra le province della nostra
regione. Sar, quindi, ridefinito, a livello di dettaglio, il reddito economico minimo
per la sostenibilit di livelli di vita accettabili, in presenza di canoni di locazione di
tipo politico, moderati sulla base dei nuclei familiari e di fasce di reddito. Detti
canoni politici, propri delledilizia ERP, potranno essere riferiti anche a nuovi tipi di
edilizia privata, identificando i limiti e i modi dellazione di affiancamento del
soggetto pubblico al fine di poter rendere possibile lapplicazione di detti canoni
allutenza.
Saranno individuate le quantit approssimate di questi interventi spalmandoli in
un arco di anni compatibile con le risorse disponibili e con le esigenze impellenti dei
destinatari. Un occhio particolare potr essere prestato a soluzioni di nuovo tipo, le
quali siano in condizione di coinvolgere i capitali privati anche sotto forma di in una
sorta di sostituzione del soggetto pubblico, il quale potrebbe fare fronte ai propri
impegni anche attraverso dismissioni di beni non strumentali allattivit istituzionale.
Particolare cura dovr essere indirizzata alla ridefinizione dei massimali di costo
dellERP, alla luce, sia della nuova normativa in materia di sismicit delle aree
campane, sia , e soprattutto, delle esigenze qualitative dei nuovi prodotti edilizi.

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Un altro e pi ampio approfondimento deve essere svolto nel campo degli
interventi di edilizia convenzionata, i quali, attraverso nuove articolazioni ed il
parziale ricorso a contributi pubblici, possa rendere possibile laccesso alla casa di
quei soggetti i quali, pur disponendo di redditi superiori ai 12.000 lanno, non
dispongono di risorse sufficienti a sostenere il servizio del debito proprio di mutui
edilizi ordinari.
Per questo vasto gruppo di soggetti dovranno essere identificati i percorsi
tecnici pi adeguati alle varie classi di reddito con particolare attenzione alla
sostenibilit dei relativi impegni su archi temporali evidentemente lunghissimi (25 e
30 anni) ed alla riduzione massima dei casi di default; il tutto nel rispetto di criteri
di equit e di trasparenza applicativa.

Particolare importanza, nelle attivit di definizione degli strumenti di intervento,
riveste il trattamento dello squilibrio dei valori immobiliari derivante dallubicazione
dellarea e dalla loro vicinanza ai centri urbani. Non sfugge limportanza dei
meccanismi di acquisizione delle aree di insediamento i cui costi, nei contesti di
maggiore congestionamento urbano, determinano oneri di intervento molto spesso
proibitivi per le classi di reddito verso le quali si dovr indirizzare il Programma.

Il modello di intervento che si andr a definire per ledilizia convenzionata dovr
pertanto definire, anche se in via di prima approssimazione: i meccanismi di
intervento, rapportandoli alle classi di reddito attualmente svantaggiate, gli strumenti
finanziari utilizzabili articolabili anchessi per classi di reddito, le quantit di risorse
pubbliche necessarie, le quantit approssimate di prodotto edilizio necessarie
allutenza potenziale, i tempi ottimali di soddisfacimento, in misura socialmente
sostenibile, delle esigenze riscontrate, i tempi realmente praticabili sulla base delle
risorse pubbliche disponibili, i limiti e le modalit di coinvolgimento dei capitali
privati, i meccanismi autorizzativi che possano accelerare le fasi decisionali e le
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deroghe procedurali ammissibili, il trattamento dei casi di default di singoli
acquirenti.

La relazione lungi dal pretendere di risultare esaustiva, si prefigge
semplicemente lo scopo di ricapitolare tutti i punti critici del problema
(probabilmente tralasciandone alcuni), e di individuare i lineamenti di un
Programma proposta indirizzato al loro superamento. Il risultato tangibile ed
auspicabile cui tende il lavoro consiste, pertanto, nel riuscire a provocare linteresse
e la disponibilit dei soggetti coinvolti, pubblici e privati, per un confronto sugli
indispensabili successivi approfondimenti e per la definizione di una indifferibile
strategia dintervento.

















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2. La definizione degli investimenti necessari .

E necessario, anzitutto, inquadrare lentit degli investimenti necessari a
garantire una risposta adeguata ai bisogni tratteggiati nel paragrafo precedente. Questi
investimenti sono ripartiti, in parte a carico del soggetto pubblico (per ledilizia
sovvenzionata e per le agevolazioni a quella agevolata convenzionata), in parte
ai soggetti privati, per il secondo tipo di edilizia.
Non v dubbio che gli investimenti in questione, laddove ci si riferiscano ad
interventi di edilizia sovvenzionata, risultano abbastanza omogenei sul territorio
regionale; quando gli stessi, invece, si riferiscono agli interventi di edilizia agevolata
convenzionata, gli stessi subiscono gli effetti del libero mercato delle aree, molto
variegato nello scenario regionale, Questa considerazione risulta molto importante in
quanto il fabbisogno complessivo di edilizia convenzionata si concentra in
percentuale rilevantissima, nellagro campano (Napoli e provincia, con frange delle
province limitrofe), territorio nel quale il mercato esprime i prezzi massimi e, di
conseguenza, le aree potranno essere acquisite solamente con esborsi altrettanto
elevati.

Un altro aspetto essenziale da considerarsi nella definizione dei volumi di
investimenti necessari al Programma costituito dallirrinunciabile obiettivo che gli
insediamenti di nuova edilizia, vuoi sovvenzionata, ma soprattutto agevolata
convenzionata, vengano, sin dallinizio, dotati delle attrezzature di quartiere
necessarie per garantire insediamenti di elevata qualit. Questo obiettivo viene
ritenuto raggiungibile attraverso lutilizzo di due strumenti:
o Lintroduzione nei calcoli dei costi delle opere necessarie a dotare gli
interventi di tutti gli standard per legge richiesti, cos che linvestimento
richiesto alloperatore privato costituito, non gi dagli oneri tabellari di
urbanizzazione primaria e secondaria, previsti dalla normativa vigente,
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bens dal reale costo delle opere necessarie, il cui costo pu, talvolta,
eccedere lammontare di detti oneri. Inoltre loperatore deve pagare,
come per legge, il contributo sul costo di costruzione non
compensabile, per sua natura, con le opere infrastrutturali. Si dovr, a
tale proposito, valutare con attenzione, la possibilit, stante la finalit
sociale del Programma, di consentire, straordinariamente, la
compensazione parziale o totale di detto contributo con le eccedenze di
opere infrastrutturali eseguite dalloperatore, allorquando il costo delle
stesse superi, per esempio, almeno del 20 - 30% gli oneri dovuti a tale
titolo;
o Lammissibilit di programmi edilizi privati (edilizia agevolata
convenzionata), solamente allinterno di PUA, nelle varie tipologie
possibili (ivi compresi P.I.I. e Piani di recupero), che contengano
pertanto lobbligo per loperatore di dotare lintervento di tutti gli
standard di legge.
Tutto ci premesso, al fine di definire i parametri elementari utilizzabili per il
dimensionamento finanziario del Programma, si procede alla definizione del prodotto
appartamento medio dotato delle attrezzature al contorno. Il riferimento
dimensionale viene fatto alla famiglia media di tre persone dal che il prodotto edilizio
che ne consegue quello riportato nellallegata Tabella A.
In detta tabella vengono riportati tutti gli indicatori metrici necessari alla
valutazione degli investimenti, espressi, sia in termini di edilizia sovvenzionata
agevolata (Sc), sia in termini di edilizia libera (Su.lo.so.) ed, inoltre, con riferimento
alle Superfici commerciali rappresentative del mercato.
Per il passaggio dalle superfici nette di calpestio a quelle lorde di solaio stato
utilizzato un ingombro medio delle murature pari al 11-12% circa, mentre lincidenza
delle parti comuni (condominiali) sul totale di quelle nette stato stimato intorno al
14% circa. Dette incidenze sono desunte dalla pratica corrente.
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Al fine della definizione delle superfici cosiddette commerciali sono state
utilizzate le superfici degli appartamenti, al lordo dei muri, ma con la esclusione delle
parti comuni; i balconi sono stati conteggiati al 30%, secondo gli usi, al 10% le
cantinole ed, infine, al 30% i box auto. Per questi ultimi stato calcolato un
fabbisogno di circa 1,5 box per appartamento medio.
IL risultato, per lappartamento medio, tale che la Sc dello stesso somma a
circa 130,3 mq. (95 per lappartamento e 35,3 per la Snr e la Sp, calcolate al 60%); a
sua volta, la superficie commerciale risulta pari a 107,55 mq., per lappartamento, cui
sommare box auto e cantinola. Infine, la superficie lorda di solaio, omnicomprensiva,
somma a circa 175,9 mq. dei quali 114,5 ascrivibili allappartamento e balconi
relativi. Va detto subito che questo alloggio, ove utilizzato per ledilizia
sovvenzionata, risulta superiore ai limiti di ammissibilit di circa un vano catastale
(4,99 contro 4 limite di cui al D.P.R. 1035 del 30\12\1972), ancor pi se si
considera le modalit di calcolo dei vani virtuali come dalla L.392\78 (in tale caso il
supero sale a 2,78 vani). Va fatta chiarezza in tale senso, in quanto il miglioramento
degli indici di affollamento (misurati con riferimento al vano catastale e posto tra gli
obiettivi del Programma), se dovesse mirare a raggiungere i valori nazionali (0,6
abitanti vano), necessiterebbe, per la famiglia media di tre persone, di 4,99 vani
catastali e, quindi 6,78 vani virtuali.
Nel caso non fosse possibile ci, va da s che lappartamento medio di
sovvenzionata dovr essere ridotto in dimensioni, con conseguenti pi ampie
possibilit realizzative del Programma. Non si ritiene, invece, applicabile lo stesso
concetto restrittivo in materia di edilizia convenzionata in quanto si abbasserebbe
eccessivamente la qualit degli interventi, in controtendenza con il mercato, con
minori possibilit di successo del Programma stesso.

Per affrontare il problema del dimensionamento finanziario del Programma ora
necessario procedere alla valorizzazione degli interventi sulla base di costi di
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realizzazione condivisibili per il soggetto pubblico. Detti costi sono costituiti
sostanzialmente da tre voci:
a. Costo di costruzione dei fabbricati e delle attrezzature, pubbliche e
private;
b. Spese tecniche (onere complementare);
c. Spese per acquisizione delle aree (onere complementare);

Come noto, sulla base della legislazione vigente, i costi delledilizia
sovvenzionata e di quella agevolata convenzionata, coincidono salvo che per gli
oneri complementari, per la parte relativa al costo delle aree. Infatti le aree per
questultimo tipo di edilizia possono essere oggetto di interventi al di fuori delle aree
167, ( oggetto di esproprio), si veda a tale scopo lart. 18, ultimo comma della
L.457\78; in questo caso le Regioni fissano dei limiti al costo per lacquisizione di
queste aree. Come vedremo di seguito, questi limiti dovranno essere rivisitati al fine
di poter rendere possibile un Programma del tipo di quello allo studio.

Il massimale di costo di costruzione attualmente vigente in Campania (fissato
nellottobre 1996) pari a 464,81 \mq. Sc, oltre alle maggiorazioni qualitative, sino
ad un massimo del 15%, per un totale CRN pari a 534,53 \mq. Sc. A questultimo
costo vanno sommati i sopra citati oneri complementari (acquisto delle aree e spese
tecniche).

Sono attualmente in corso le procedere per laggiornamento di detto costo
massimo allattualit ed, a tale fine, sono stati elaborati calcoli di aggiornamento
sulla base di progetti reali selezionati tra quelli realizzati, nellanno 2004, in
Provincia di Napoli. Questi progetti elaborati, allinterno dei Programmi di Quartiere,
nellottica di interventi di qualit, orientati al risparmio energetico e gestionale ed alla
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dotazione di tutti i componenti edilizi ed impiantistici disponibili sul mercato al fine
del miglioramento della qualit della vita, hanno consentito di realizzare fabbricati
ottimali nel rispetto del massimale di costo ammesso per tali fini (15% del costo di
costruzione CBN). Applicando a detti progetti i Prezziari opere pubbliche vigenti
(anno 2003) e verificando che gli elementi di qualit introdotti non portino al
superamento dei limiti in tale senso disposti, si ottenuto un nuovo limite di costo
pari a 767 \mq. al 2004 e di 845 \mq. Sc. allanno 2006. Si stima che detto costo
possa essere accettato dalla Regione Campania in quanto lo stesso risulta allineato a
quello delle altre pi importanti regioni italiane (la media di 9 regioni d un valore
di 765,31 \mq. Sc. allanno 2004).

Su tale base il costo di costruzione dellappartamento medio ammonta a circa
110.115 cui sommare i costi per le urbanizzazioni primarie e secondarie. Come
detto pi sopra detto costo deve prescindere dallammonatre degli oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria dovuti ai sensi della L.10\77 e deve essere
sopportato dalloperatore privato, ai fini dellammissibilit dellintervento al
Programma, anche se eccedente limporto di tali oneri.
Il calcolo di questi costi viene affrontato garantendo agli interventi il rispetto
degli standard necessari (20 mq. per abitante), con riferimento ai 100 mc\ab. per i casi
di edlizia con negozi e di 80 mc\ab. per i casi di edilizia solo residenziale. Al fine
delle calcolazioni i 20 mq.\abitante vengono suddivisi come segue:
o Mq. 4,5 per listruzione, al costo per mq. di lotto pari a 200;
o Mq. 9 per verde attrezzato sport, al costo per mq. di lotto pari a 35 ;
o Mq. 2,5 per parcheggi, al costo per mq. di lotto pari a 27;
o Mq. 4 per attrezzature di interesse comune, al costo per mq. di lotto pari a
200.
Per quanto attiene le urbanizzazioni primarie (strade di lottizzazione) sono stati
utilizzati i rapporti quantitativi e di costo di cui alla delibera regionale di
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aggiornamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, pari ad una
incidenza del 10% in quantit di aree e di \mq. 125,4 per i costi di costruzione.
Attraverso questo approccio si potuto stabilire che le opere di infrastrutturazione
degli interventi incidono per il 12% del CRN (costo base di costruzione delledificio),
per un totale, quindi di \appartamento 13.126.

Per concludere si calcolato che linvestimento necessario a realizzare
lappartamento medio di qualit e dotarlo delle necessarie sistemazioni esterne e
delle infrastrutture primarie e secondarie ammonta a circa 123.241 (CRN +
attrezzature).

Come noto le disposizioni regionali prevedono che lincidenza delle spese
tecniche deve rientrare nel limite del 15% del CRN; per le finalit del Programma
proposto si ritiene possibile contrarre queste spese nel limite dell 8% del CRN e
pertanto contenerle nei 9.859 \appartamento.

Molto pi delicato risulta lapprofondimento del problema connesso al limite di
costo delle aree di intervento. Lattuale legislazione regionale fissa nel 25% del CRN
il limite di detto costo. Nellipotesi di accettazione dei nuovi massimali di costo sopra
indicati, detto limite verrebbe fissato sui 30.810 \appartamento (vedi Tabella A);
detto limite, come vedremo di seguito, non congruente con le attuali situazioni di
mercato delle aree edificabili e deve essere ridefinito al fine di realizzare condizioni
di sostenibilit di un Programma di intervento.

Occorre preliminarmente, fare una distinzione tra ERP sovvenzionata ed edilizia
agevolata convenzionata; la prima procede attraverso lesproprio delle aree, la
seconda, ove esterna alla Zone 167, secondo la logica del mercato libero. Va da s
che una politica di incentivazione del secondo tipo di edilizia, indirizzata ai percettori
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di redditi disponibili oltre i 12.000 lanno (limite di cui si dir di seguito), richiede
la definizione di limiti del costo darea allineati con le attese del mercato; in caso
contrario si verrebbero a determinare le condizioni di impraticabilit del
Programma, per la parte destinata alledilizia convenzionata.
Da questo assunto deriva che detti limiti di costo non possono che fare
riferimento alle diverse realt urbane e di mercato presenti sul territorio regionale ( e
nazionale), le quali presentano valori immobiliari diversi e, di conseguenza, diversi
costi darea.

Attraverso questo lavoro si propone di ridefinire i limiti del valore darea sulla
base delle specifiche incidenze sul valore di mercato dellappartamento medio; queste
incidenze sono, pertanto, desunte da analisi estimative standard relative ad
interventi di buona qualit edilizia. Detti costi darea si riferiscono a terreni acquistati
e pagati sulla disponibilit certa del permesso di costruire, al netto degli oneri di
concessione (oneri e contributi) e con pagamento immediato del prezzo di vendita.
Gli altri elementi utilizzati per la stima dellincidenza darea sono i seguenti:
Inizio della costruzione, subito dopo il pagamento dellarea;
Pagamento dellarea, al momento del rilascio del permesso di costruire;
Inizio delle vendite, un anno dopo linizio dei lavori;
Andamento delle vendite, secondo una gaussiana;
Evoluzione dei ricavi nel tempo, secondo linflazione, lo stesso per i costi
di costruzione;
Costo del denaro, pari al 3,4% lanno;
Oneri finanziari di preammortamento mutuo a carico delloperatore
immobiliare;
Erogazione del mutuo, dopo linizio lavori con uno slittamento di mesi 6
sugli stati di avanzamento lavori; erogazione iniziale sul valore darea;
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Indice di fabbricabilit territoriale dellintervento tipo pari a 2 mc\mq (per
esempio, Zone Bb di Napoli);
Il contributo sul costo di costruzione viene pagato in numerario; gli oneri
di urbanizzazione primaria e secondaria vengono scomputati con opere di
importo superiore.

Gli esiti delle elaborazioni sono riepilogate nella Tabella B allegata, relativa ad
un intervento avente le caratteristiche sopra enumerate, realizzato su di unarea della
superficie di 45.000 mq. circa (St.). In detta Tabella sono riportati, con riferimento
allappartamento medio, casi che presentano prezzi di vendita oscillanti tra i 1.300
\mq. ed i 4.000 \mq. (vedremo dopo a quali zone del territorio regionale detti
prezzi sono riferibili). Per ciascun caso sono riportati in tabella i costi realizzativi
dellappartamento medio (sempre eguali per quanto attiene costi di costruzione
CRN - e costi tecnici, nel presupposto di identica qualit), mentre gli altri costi, al
contrario, risultano variabili in quanto direttamente influenzati dai prezzi di mercato
del prodotto finito (costi accessori e costo darea). Questultimo costo viene definito,
in via residuale, dopo che viene garantito alloperatore immobiliare il margine lordo
atteso sulloperazione; senza questa garanzia di risultato (si ricordi, al lordo di
imposte), nessun operatore affronterebbe il rischio di mercato relativo al Programma,
n, tantomeno, nessun istituto bancario finanzierebbe le singole iniziative.
Detto margine, come si pu riscontrare dalla tabella B, si spinge sopra il 20%
solamente per i casi di prezzi mercato a partire dai 2.300 \mq. ed oltre mentre,
scende al di sotto, sino ad erodersi, per prezzi di mercato in discesa, sino ai 1.300
\mq.

La simulazione sembra dimostrare come a partire da un prezzo di mercato pari
1.800 \mq. il costo delledificato debba ridursi, di un 7\8% per prezzi sui 1.800
\mq, del 10\11% per prezzi sui 1.500 \mq. e del 20\22% per prezzi sui 1.300 \mq.
S.E.D.IM. s.r.l.
18
Solo in tale ipotesi il margine lordo per loperatore potrebbe mantenersi intorno ai
valori minimi accettabili del 18\20%. Per fornire un orientamento pratico, al lettore
della tabella B, viene fornito un costo darea espresso anche attraverso un prezzo
unitario a mq. di terreno, stabilito in riferimento al lotto tipo utilizzato per la
simulazione e pari a 45.000 mq. complessivi (vedi pi sopra).

La lettura della tabella B consente di stabilire che lincidenza del costo darea
rispetto al prezzo di mercato dellappartamento medio pu oscillare dal 6% al 34%.
A sua volta detta oscillazione, con riferimento al costo di costruzione (CRN,
completo di infrastrutture), oscilla tra l8% e 140% di detto costo (nei casi di prezzi
di mercato degli appartamenti pari 3.300 \mq. il costo darea equivale
perfettamente ai costi di costruzione).

In altre parole il rispetto del limite attuale del costo darea, pari al 25% del costo
di costruzione (30.810 per appartamento, dopo laggiornamento proposto),
comporterebbe una sostenibilit del Programma solamente per interventi effettuati in
zone che praticano prezzi di mercato non superiori ai 1.900 \mq.

In sintesi si ritiene che una proposta che possa consentire (rendere praticabile)
la realizzazione del Programma in questione debba non pi riferirsi ad una
percentuale massima del costo darea riferito al costo di costruzione dellintervento,
bens che debba riferirsi ad unincidenza del costo darea rapportata ai valori
immobiliari dei Comuni di intervento, stabiliti sulla base dellOsservatorio
dellAgenzia del Territorio e sentite le rappresentanze delle categorie interessate
(professionali ed imprenditoriali).

Secondo questa proposta lo strumento di riferimento da utilizzarsi per inserire
nel costo massimo ammissibile degli interventi quello relativo allacquisizione delle
S.E.D.IM. s.r.l.
19
aree sarebbe costituito dalle rilevazioni del citato Osservatorio dellAgenzia del
Territorio, i cui dati verrebbero aggiornati annualmente (o, in caso di ritardi dellEnte,
verrebbero aggiornati attraverso lapplicazione, allultimo prezzo noto, degli
indicatori di prezzo elaborati dagli Osservatori nazionali indipendenti, ovvero della
loro media). Detti prezzi di riferimento, fissati in tale modo, Comune per Comune,
consentirebbero di definire, attraverso lutilizzo della Tabella C, il limite superiore
dellincidenza darea ammissibile.

Linnovazione proposta riveste una fortissima valenza politica in quanto viene a
sovvertire loriginaria impostazione legislativa della L.457\78, relativa al Piano
decennale della casa. In detta legge, come ricordato, il massimale di costo darea
veniva riferito ai costi di costruzione complessivi, mentre la nostra proposta
ridefinisce detto massimale ai valori immobiliari delle zone di intervento, certificati
dallAgenzia del Territorio.

Il risultato della innovazione duplice:
- rende possibile un vero Programma casa in tutte le zone semicentrali dei
centri urbani della regione, anche in mancanza di Zone 167 e senza
bisogno di una loro riesumazione;
- intende, anche se non completamente, fermare lesodo dei percettori di
redditi medio bassi (precipuamente nuove coppie o lavoratori dipendenti
di qualifica non elevata), i quali, spinti dalla non agevolabilit di interventi
in zone a prezzi di mercato medi ed elevati, non possono che spostarsi,
man mano, sempre pi lontano e perifericamente rispetto le citt di
origine, alla ricerca di un prodotto casa con un costo sostenibile. La
proposta intende quindi creare una condizione nella quale il cittadino
possa, anche se con alcuni limiti, optare liberamente per una permanenza
nei territori di origine. Anche in questo modo si ritiene possibile
S.E.D.IM. s.r.l.
20
contrastare i pesanti fenomeni di degrado delle periferie, conseguenti agli
altrimenti inevitabili processi di migrazione forzosa ed i collaterali
fenomeni di abusivismo;
- rende possibili, cos come dettagliato pi avanti, interventi insediativi
indirizzati alla realizzazione di un buon mix sociale, realizzabile
attraverso episodi di edilizia sovvenzionata integrati con quelli di edilizia
convenzionata.

Ritornando ai contenuti della proposta, attraverso una sintesi dei valori riportati
in Tabella B si possono indicare, a parit di costi realizzativi e tecnici, i seguenti
limiti delle incidenze darea, rapportate al prezzo di mercato dellappartamento
medio:

Prezzi unitari di
mercato: \mq. comm.le

Prezzo dellappartamento tipo

Incidenza % costo area
1.300 163.300 6,0%
1.500 187.500 9,5%
1.800 221.300 12,5%
2.000 248.000 18,5%
2.300 284.000 21,0%
2.500 308.000 22,0%
2.800 345.000 24,0%
3.000 369.000 27,0%
3.300 405.000 29,4%
3.600 440.000 31,5%
3.800 465.500 33,2%
4.000 489.700 34,0%
S.E.D.IM. s.r.l.
21
Con riferimento a questa tabella, per dare unidea delle situazioni di mercato
riscontrabili in Campania, si forniscono i dati della Provincia di Napoli, la quale, da
sola, costituisce oltre il 53,7% della popolazione dellintera Regione (oltre 3 milioni
su 5,7 milioni di abitanti). Questi dati, riferiti a tutti i Comuni della provincia, ad
esclusione di quelli insulari, raggruppano una popolazione di oltre 2,9 milioni di
abitanti; di questi il 33,7% raggruppati nella citt di Napoli, il resto distribuiti nei
comuni della Provincia.

Le quotazioni di mercato riportate nellallegata Tabella C sono desunte da un
recentissimo lavoro di ricerca svolto da un Osservatorio indipendente del mercato
immobiliare (Scenari Immobiliari il lavoro in via di pubblicazione), e sono riferite
alle Zone centrali ed a quelle diverse dal centro, per le quali si indicano i prezzi
medi e massimi. Ai fini delle simulazioni vengono utilizzate le quotazioni massime
delle Zone diverse dal centro, in questo modo si viene a sterilizzare in buona parte
leffetto dovuto alle transazioni rilevate, le quali molto spesso si riferiscono a
prodotto usato. Le quotazioni sono state, altres, completate con quelle
dellOsservatorio Immobiliare dellAgenzia del Territorio. Su queste ultime
quotazioni sono stati introdotti correttivi dellordine del 15% per tenere conto della
vetust della rilevazione (anno 2005 secondo semestre), nonch delleffetto riducente
delle sottodichiarazioni negli atti di compravendita.
Non sono riportate le quotazioni dei comuni insulari in considerazione che le
quotazioni relative sono assimilabili, molto spesso, a quelle del centro di Napoli.

Nella successiva Tabella D viene riportata la sintesi dei prezzi di mercato
riscontrati nellhinterland napoletano ed i Comuni vengono raccolti in fasce di prezzi.
Sulla base di questi raggruppamenti si pu constatare come sugli 83 Comuni
investigati, ben 58 presentano fasce di prezzi compresi tra i 1.500 \mq. ed i 1.300
\mq e che gli stessi coinvolgono il 58,2% degli abitanti della Provincia. A loro volta
S.E.D.IM. s.r.l.
22
i Comuni che presentano prezzi superiori ai 1.500 \mq, sino a 2.300 \mq., risultano
pari 16 (19,3%), per una popolazione pari al 30,2%. I Comuni che presentano prezzi
superiori ai 2.300 \mq. sommano a 9 (10,8%), dei quali 1 superiore ai 4.000 \mq.,
per una popolazione pari al 11,6% del totale.
Napoli viene introdotta nelle fasce indicate attraverso la individuazione delle
zone e dei quartieri che presentano analoghi prezzi di mercato. Come si evince dalla
lettura della Tabella D si rimarca che a Napoli non si riscontrano prezzi di mercato
pari od inferiori ai 1.500 \mq. e che quasi tutte le zone di semiperiferia e di periferia
si distribuiscono su tutte le fasce di prezzo sino ai 4.000 \mq. Sono state escluse
dallanalisi le localizzazioni centrali, molto richieste per le quali le quotazioni volano
ben oltre il citato limite dei 4.000 \mq.

E evidente che in zona semiperiferica e periferica di Napoli, si possono ritenere
compatibili con un Programma di edilizia convenzionata, oltre che quelli di nuova
edilizia programmati nel Prg., quelli relativi alle Zone Bb, D e, in certi casi, anche A
(allinterno della quale si potrebbero reperire interventi idonei allo scopo).

Abbiamo definito un modo per individuare i limiti di costo delledilizia
convenzionata e di quella sovvenzionata, nonch per stabilire i criteri di ridefinizione
dei costi darea ammissibili per gli interventi privati di edilizia convenzionata (per la
sovvenzionata, fermi i medesimi costi tecnici di costruzione e gestione degli
interventi, la valutazione dei costi delle aree di intervento dovrebbe essere fatta
attraverso i criteri applicabili allesproprio. Fa eccezione il caso di acquisto sul
mercato, da parte degli Enti, di alloggi nuovi destinati ai beneficiari delledilizia
sovvenzionata, nel qual caso la definizione del prezzo di acquisto deve tenere conto
del mercato delle aree libere). A questo punto necessario definire con maggiore
precisione la platea dei soggetti che potrebbero essere beneficiari del Programma di
intervento.
S.E.D.IM. s.r.l.
23
3. I ndividuazione della platea dei destinatari del Programma prima
definizione quantitativa.

Abbiamo gi visto in premessa come la Campania presenti la pi bassa
percentuale nazionale di famiglie che abitano un alloggio di propriet. La cosa non
risulta affatto omogenea a livello di singoli Comuni, dal che una prima analisi deve
approfondire questo importante aspetto. E comunque auspicabile che il Programma
possa, in prospettiva, ridurre questo divario tra la nostra regione e le altre
avvicinandosi, almeno, alla media nazionale.
In tale senso sembra confermare la tendenza, un indagine dello scorso aprile,
realizzata da un Osservatorio indipendente del mercato immobiliare, la quale ha
dimostrato come il 28% delle famiglie dellarea napoletana, contro il 23% dellintero
Mezzogiorno, ha dichiarata di avere lintenzione di acquistare, nei prossimi tre anni,
una casa di abitazione.
Nellallegata Tabella E vengono riepilogati questi dati per tutti i Comuni della
nostra Provincia ed, a livello aggregato, quelli delle altre province della Campania e
dei capoluoghi di provincia. Per ciascun Comune viene indicato il numero degli
alloggi che dovrebbero essere disponibili ed acquistati affinch il numero delle
famiglie proprietarie dellalloggio possa raggiungere lincidenza percentuale media
nazionale (71,5%). Questo fabbisogno pu essere definito pregresso.

A questa quantit viene aggiunto un fabbisogno fisiologico di alloggi
determinato da alcuni fatti sostanziali:

. il primo (fabbisogno insorgente), legato alla naturale tendenza allaumento
della popolazione che, ancorch in frenata, risulta tuttora positivo (tra il 1991 ed
il 2001 lincremento di popolazione stato dell1,27% e, dal 2001 al 2004, del
S.E.D.IM. s.r.l.
24
1,5%); le previsioni ISTAT scenario intermedio prevedono che lincremento
si manifesti secondo i seguenti trend:
- dal 2004 al 2010 con un complessivo dell1,17%;
- Dal 2010 al 2020 con un sostanziale ristagno;
- dal 2020 al 2050, progressivo decremento, inizialmente dellordine
dell1% circa, poi maggiore.
-
Detti trend di crescita, nello scenario alto evolvono come segue:
- dal 2004 al 2010, + 2,3% complessivo;
- dal 2010 al 2020, + 1,49% complessivo.

Per quanto precede lincremento demografico al 2020, rispetto i dati del
censimento 2001 qui utilizzati, comporter un ulteriore incremento della
popolazione oscillante tra un massimo di oltre il 5,4% e quindi di 106.577
famiglie (a parit di composizione media- allanno 2004 pari a 2,89
componenti), ed un minimo del 2,24% e, quindi, di 44.185 famiglie;


. il secondo (fabbisogno insorgente), legato alla costante tendenza allaumento
dei nuclei familiari (dovuto alla loro riduzione in termini di membri); si pensi
che nel solo triennio 2001 2004 lincremento medio del numero di famiglie
nella nostra regione stato del 2,4% medio lanno, per un totale, nel triennio del
7,3%. Qualora si volesse prevedere una evoluzione del numero delle famiglie
campane nei futuri 15 anni (sino al 2020), tenuto conto della tendenza alla
riduzione del nucleo medio (ipotizzando di raggiungere una via di mezzo tra la
media nazionale 2004 pari a 2,5 componenti e la attuale) sino ad una stima di 2,7
componenti si avrebbe il seguente quadro previsionale:

S.E.D.IM. s.r.l.
25
Abitanti 5.701.931
Famiglie 1.826.857 dati al 2001
Nucleo medio 3,12 Situazione Finale al 2020
Nucleo medio 2,70 N famiglie 2.192.596 Evoluzione ab.2001
al 2020 N famiglie 2.111.826 Nucleo medio 2,7
Nuovi abitanti ($) 218.069 N abitanti 5.920.000
Nucleo medio 2,70
Increm.demografico
2001-2020 (*)
Nuove famiglie 80.770
Incremento tot.
Nresidenze
365.739
(*): non tiene conto dei flussi migratori di extracomunitari;
($): media tra scenario alto e scenario basso\medio;

. il terzo (fabbisogno pregresso ed insorgente), riguarda la naturale tendenza
delle persone al miglioramento della qualit insediativa; bisogna, quindi, tenere
conto che la tendenza nazionale verso indici di affollamento di 0,6\0,7 abitanti
vano, contro lattuale media dellarea napoletana stabilizzata su valori ben meno
vivibili (0,9 abitanti \vano). Tenendo conto di questo effetto (densit abitativa
espressa in abitanti\vano), il numero di residenze necessario a soddisfare tutti e
tre gli aspetti indicati:
. aumento demografico 2001-2020;
. diminuzione del nucleo familiare medio sino a 2,7 abitanti;
. decremento della densit abitativa;
dovrebbe aggirarsi in non meno di 440.000 residenze.

. Lultima considerazione (fabbisogno aggiuntivo), deve riguardare gli effetti
dei forti flussi migratori in atto dai paesi extraeuropei ed europei; fenomeni
questi i quali, in un breve lasso di tempo, daranno luogo ad un flusso di acquisti
di immobili residenziali da parte di lavoratori stabilmente integrati, a pieno
titolo, nei nostri tessuti produttivi. Dovendo in qualche modo tenere conto anche
S.E.D.IM. s.r.l.
26
di queste esigenze, i valori quantitativi espressi (440.000 residenze)
perderebbero, molto probabilmente, il carattere della incertezza per assumere
quello di una previsione realistica. Il fabbisogno aggiuntivo dovuto a questi
flussi migratori in entrata verrebbero, infatti, ad erodere tutti i possibili margini e
riserve introdotte prudenzialmente nei calcoli.

La quantificazionee del fabbisogno aggiuntivo di residenze valido sino allanno
2020 (quindici anni), deve essere messo a sistema con lobiettivo prima
tratteggiato di portare alla propriet della casa una maggiore quantit di
famiglie, sino al raggiungimento della media nazionale.

Il quadro sintetico di questa analisi il seguente:
residenti 5.701.931 In propriet In fitto altro
famiglie 1.826.857 62,0% 27,6% 10,4% 2001
abitazioni 1.850.845
Dettaglio
abitazioni
1.145.684 510.278 194.883
residenti 5.920.000 In propriet In fitto altro
famiglie 2.192.596 71,0% 18,5% 10,5%
2020
abitazioni 2.192.596
Dettaglio
abitazioni
1.556.743 405.630 230.222

Dallanalisi di questi dati si evince che il fenomeno complessivamente analizzato
determina la necessit di un incremento degli alloggi in propriet di circa 411.059
unit, delle quali circa 104.648 acquistabili da inquilini di alloggi oggi in fitto.
In questa analisi il peso delle occupazioni a titolo diverso da quelli di base
(propriert e fitto), viene lasciato percentualmente invariato.
In definitiva il fabbisogno di nuova edilizia necessario a garantire il
Programma si aggira sui 306.411 alloggi.

S.E.D.IM. s.r.l.
27
Linsieme di queste considerazioni ha fatto si che nei calcoli, riepilogati nella
citata Tabella E sia stata introdotta una quantit di ulteriori alloggi stimata
prudentemente in circa il 6,17% dei nuclei familiari esistenti. Tenendo conto di un
Programma pluriennale di interventi, detta previsione dovrebbe risultare sufficiente ai
bisogni di sviluppo del mercato della casa.

Dallesame dei dati della Tabella E allegata si evince che lobiettivo del
Programma: garantire unordinata crescita delle famiglie e della qualit
residenziale nella Regione e sostenere i cittadini Campani nel conseguimento della
propriet dellalloggio sino al riallineamento con la media nazionale (71,5%)
occorrerebbero non meno di 306.000 appartamenti, di questi:
- 222.903 in Napoli e Provincia. Nella Provincia solo il 27% circa degli 84
comuni non insulari, copre l80% del fabbisogno;
- La sola Napoli abbisognerebbe di circa 89.327 appartamenti (poich il
nuovo Prg ne prevede non pi di 10.000 questo gap ricade sulla fascia
metropolitana);
- Circa 32.922 alloggi del fabbisogno totale riguardano comuni della cos
detta Fascia rossa rischio Vesuvio, dal che si evince come un tale
imponente numero di residenze, in aggiunta a quelle della citt di Napoli,
devono trovare una ricollocazione nei territori dellagro campano. A
questo proposito si tenga conto che nel fabbisogno non sono contenuti gli
alloggi necessari per il trasferimento volontario degli attuali occupanti a
qualsiasi titolo di alloggi in zona a rischio;
- Il resto del fabbisogno viene distribuito sulle altre Province campane.

Risulta molto difficile valutare quanto della domanda potenziale cos definita
potr essere soddisfatta attraverso il mercato libero.
S.E.D.IM. s.r.l.
28
La sensazione che questa quota del fabbisogno non potr risultare molto alta
per tutta una serie di motivazioni:
Come detto in premessa, la scarsa quantit di prodotto edilizio disponibile
non si incontra, in nessuna zona, specialmente del napoletano, con la
domanda, a causa degli elevati prezzi di mercato e della debolezza economica
della platea degli acquirenti;
Buona parte dei potenziali acquirenti (classi giovani e produttive), risiedono
in zone pi centrali delle citt e, prima di accettare la dura realt dello
spostamento nella cintura, tentano in ogni modo di trovare soluzioni
sostenibili, magari in zona semicentrale. Questo gruppo di possibili acquirenti
si scontra normalmente, con i prezzi di mercato pi alti, in quanto a
peggiorare le cose sopraggiungono le scarse possibilit di realizzare
interventi edilizi in tali zone. Il risultato un rallentamento di tutto il
meccanismo edilizio. La scarsit di compravendite a Napoli ed in Provincia,
rispetto ad aree urbane di pari popolamento ne costituisce ampia conferma (si
vedano i dati di raffronto richiamati in premessa che vengono a suggellare
questa impressione);
Il disordine urbanistico e lintasamento del 1 e 2 ring della citt di Napoli
creano condizioni di scarsa vivibilit con impossibilit di offrire al mercato
prodotti veramente di qualit; la mancanza di strategie di sviluppo che
puntino a creare ambienti insediativi di tale tipo, affiancandoli con dosi di
sviluppo produttivo ed a un disegno tendente ad un reale policentrismo
potrebbero costituire lo sbocco organico del problema. Lincognita temporale
potrebbe al contrario vanificare ogni sforzo;
Gli esiti dellindagine di mercato dello scorso aprile sopra richiamata
dimostra come, per la famiglia napoletana sia preferibile unabitazione in
centro, od al massimo, in semicentro (73% delle preferenze), e che
labitazione stessa, ove non collocata nel centro storico, sia ubicata in
S.E.D.IM. s.r.l.
29
quartieri integrati e non densamente abitati: tutte queste preferenze
configgono apertamente con lattuale offerta di mercato;
Una parte delle trattazioni libere riguarder, come visto sopra lacquisto, da
parte degli attuali conduttori, di alloggi in locazione (almeno 105.000
alloggi).

Per puro esercizio teorico si potrebbe stimare che detto mercato libero di
abitazioni di nuova realizzazione (riferito sia a zone centrali alle citt, sia a zone
semiperiferiche e periferiche), tenuto conto di un sostanziale stabilimento dei prezzi
di mercato sui valori attuali, dovrebbe essere destinato a percettori di redditi superiori
a certe soglie definibili nellintorno dei 35.000 40.000 lanno (torneremo
sullargomento al momento della definizione degli strumenti di supporto delledilizia
agevolata convenzionata di cui al Programma proposto). Su questa base si potrebbe
stimare il fabbisogno di residenze copribile dal mercato privato in circa il 50% di
quello totale e pertanto, in circa:
. 153.186 appartamenti per tutta la Regione, di cui:
. 111.451 appartamenti, per la sola provincia di Napoli, di cui:
. 44.664 appartamenti, per la sola citt di Napoli, dei quali circa 30\35.000 da
trasferire allesterno della citt.
La stima si basa sul numero di famiglie con reddito netto disponibile superiore
ai 20.000 \anno, le quali, in Campania si aggirano su detta percentuale.

Una quota di residenze dovrebbero, comunque essere coperte con ERP
sovvenzionata, destinabile ai percettori di redditi inferiori alla soglia gi citata dei
12.000 lanno. Queste residenze dovrebbero coinvolgere non meno del 6%
dellintero Programma per un totale di 18.400 appartamenti; la stima si basa sulla
constatazione che, al 2004, oltre il 20% delle famiglie campane (1.998.850 al 2005)
denuncia un reddito disponibile inferiore ai 10.000 \anno. Di questi 18.400 alloggi:
S.E.D.IM. s.r.l.
30
- almeno 13.600 indirizzati a Napoli e Provincia (di cui circa 5.400 per
esigenze del capoluogo a prescindere dalla localizzazione, entro o fuori i
confini comunali);
- almeno 4.800 suddivisi, proporzionalmente, tra le altre Province.
La dimensione del Programma di edilizia sovvenzionata, comunque da verificare
attentamente, verrebbe a risultare assimilabile, per dimensioni, ad analoghi
Programma avviati da grandi citt come Roma e Milano ( rispettivamente 15.000 e
20.000 alloggi). Potrebbe giovare allapprofondimento unindagine campionaria sulle
famiglie in condizione di povert relativa, od immediatamente superiore ed al relativo
titolo di godimento dellalloggio.
Indicando, per il momento, come definitivi i dati sopra indicati, si pu procedere
a sintetizzare il contenuto del Programma straordinario di edilizia per il prossimo
futuro come segue:
comprensorio Edilizia libera
Edilizia
sovvenzionata
Edilizia
convenzionata
Napoli comune 44.664 (*) 5.400 (*) 39.263 (*)
Resto provincia Napoli 66.787 8.200 58.589
Avellino comune 1.206 130 1.067
Avellino resto provincia 3.841 467 3.381
Benevento comune 1.690 195 1.500
Benevento resto prov. 1.545 169 1.370
Caserta comune 1.783 195 1.588
Caserta resto provincia 15.423 1.777 13.646
Salerno comune 2.267 260 2.012
Salerno resto prov. 13.980 1.608 12.370
Totali 153.186 18.400 134.786
(*): parte di questi alloggi (quota eccedente le 1.000 unit di edilizia sovvenzionata e di 5.000 unit di
edilizia convenzionata), devono essere trasferiti allesterno della cinta urbana per incapienza del Prg.
S.E.D.IM. s.r.l.
31
Si evidenzia con forza lelevato numero di residenze in edilizia convenzionata
agevolata. Risulta necessario , per questo, rammentare che le fasce di reddito pi
deboli sono quelle che godono di una abitazione in propriet in misura pi bassa. A
tale titolo i dati dellultima indagine Banca dItalia, dello scorso gennaio, dimostrano
come le famiglie della fascia di reddito disponibile compresa tra i 10.000 ed i 20.000
\anno dispone di appartamento in propriet solamente nel 53% dei casi (solo il 41%
scarso per la fascia immediatamente inferiore), questo contro la media nazionale del
71,5%. La percentuale, riferita allambito nazionale, scende ulteriormente laddove si
consideri il sud del paese e la categoria lavoratore dipendente operaio od
assimilato.
Il peso dellincidenza in questione sullintero Programma, quando si metta la
stessa in correlazione con quello di questa fascia di reddito sul totale delle famiglie
(oltre il 41%), dimostra ampiamente come la riuscita di un Programma per la casa si
giochi prevalentemente sul campo delledilizia convenzionata agevolata.

Il Programma pluriennale cos individuato comporta investimenti di ammontare
pari a quello sotto riepilogato. Per comodit di calcolo anche ledilizia libera viene
assoggettata ai massimali di costo individuati al paragrafo due. La scelta non risulta
completamente corretta in quanto bisognerebbe considerare alcuni costi in
diminuzione (dovuti agli interventi con licenza diretta, per i quali vengono pagati
solamente gli oneri di urbanizzazione tabellari e nessuna esecuzione di opere), ma
anche costi in aumento per esempio, per gli interventi nei centri urbani, i quali
presentano maggiori costi di area e maggiori costi di costruzione ( si pensi agli
interventi di recupero).
Per investimenti si intendono tutte le spese sopportate degli operatori
immobiliari o dallEnte pubblico ( per ledilizia sovvenzionata), per la realizzazione
del Programma. Per ledilizia sovvenzionta non si tiene conto delleventuale
riduzione della superficie media dellappartamento.
S.E.D.IM. s.r.l.
32
Per la determinazione del parametro unitario di costo per appartamento si deve
tener conto della fluttuazione del valore darea, dal che risulta necessario ipotizzare
un pacchetto teorico di interventi ripartiti percentualmente in zone con diversi prezzi
di mercato dei prodotti edilizi finiti. Con riferimento alla Tabella B allegata si
ipotizza il seguente quadro di riferimento:
fasce di prezzo Investim. unit. % casi N casi Invest.tot.- mio
Sino a 1.500 \mq
173.000 30% 91.912 15.900
>1.550 sino 2.000 \mq
209.000 35% 107.230 22.411
> 2.000 sino 2.500 \mq
235.000 20% 61.274 13.695
> 2.500 sino 3.000 \mq
273.000 10% 30.637 8.364
> 3.000 sino 3.600 \mq
320.000 5% 15.319 4.902
Totali\medie 210.152 100% 306.372 65.272

In termini di valore di mercato dei prodotti edilizi realizzati, lo stesso si pu
quantificare come segue, tenendo conto che ledilizia libera dovrebbe spuntare prezzi
maggiori dellordine di almeno un 15% rispetto a quella convenzionata. Dal computo
viene esclusa ledilizia sovvenzionata non oggetto di compravendita.

Prezzo
appart.to edil.
Libera \1
% nel
programma
N app.ti
edilizia libera
Valore di
mercato edil.
Libera mio
Prezzo app.to
convenziona.
\1
N app.ti
edilizia
convenz.ta
Valore di
mercato
edilizia
convenz.ta
215.000 30% 45.956 9.909 187.500 40.436 7.582
285.000 35% 53.615 15.291 248.000 47.175 11.702
354.000 20% 30.637 10.852 308.000 26.957 8.303
423.000 10% 15.319 6.501 369.000 13.479 4.974
506.000 5% 7.659 3.875 440.000 6.739 2.965
302.654 100% 153.186 46.428 263.546 134.786 35.526
Totali\medie
S.E.D.IM. s.r.l.
33
Si pu stimare che il valore complessivo del mercato attivabile con il
Programma si aggira in non meno di 82 miliardi di , oltre gli investimenti pubblici
per edilizia sovvenzionata.
E pi che evidente che gli interventi residenziali in questione richiamano
collaterali interventi per la realizzazione di spazi terziari e commerciali, oltre che per
attrezzature private, oltre che quelle pubbliche alla scala urbana e territoriale dal che
si pu stimare che il mercato privato complessivamente attivabile attraverso il
Programma decennale potrebbe aggirarsi in non meno di 160 miliardi di , cui
sommare gli interventi sovvenzionati dai soggetti pubblici.



















S.E.D.IM. s.r.l.
34
4. Definizione delle strategie di sostegno.

Premesso che lintervento pubblico si prevede articolato in funzione delle classi
di reddito e della composizione dei nuclei familiari, si suddivide la strategia di
sostegno del Programma come segue:

v totale finanziamento pubblico del Programma, per la parte destinata ai
percettori di redditi al di sotto di una soglia pi avanti definita (edilizia
sovvenzionata); in questi casi le abitazioni realizzate saranno destinate al
fitto, sociale o moderato in funzione della classe di reddito e della
composizione dei nuclei familiari. Al fine di alleggerire il carico
finanziario per il soggetto pubblico, saranno definite ipotesi di contributo
a fondo perduto per gli operatori privati che accetteranno di fittare gli
appartamenti realizzati sulla base di canoni predefiniti (canoni
convenzionati sociali o moderati) di durata variabile 10 15 20 anni. Il
contributo a fondo perduto, che potrebbe essere costituito non solamente
da finanziamenti, ma anche dalla cessione di aree di propriet pubblica,
sar commisurato in modo da consentire il ristabilimento di un rendimento
lordo annuo per loperatore non inferiore ad un minimo. Per i soggetti
privati che aderiscono a questi programmi per case destinate alla
locazione ai soggetti deboli saranno individuati, di seguito, corsie
preferenziali e deroghe urbanistiche destinate, allinterno del quadro di
convenienze sopra tratteggiato, alla velocizzazione degli interventi. Una
particolare attenzione sar riservata a soluzioni di scambio allinterno
delle quali il soggetto pubblico potr immettere nel Programma, in
alternativa a finanziamenti, aree di propriet pubblica, dotandole di
capacit edificatorie, e cedendole agli operatori privati, i quali, in
contropartita, dovranno cedere allo stesso soggetto pubblico, come
S.E.D.IM. s.r.l.
35
permuta, precise aliquote di residenze (quantificate sulla base delle
incidenze darea caratteristiche di ciascuna area di intervento ad
esempio si veda la Tabella B). Unaltra soluzione di questo tipo, la quale
consentir di realizzare edilizia sovvenzionata, ma senza apporto di
capitali pubblici, sar costituita da proposte di utilizzo di aree private,
congruenti con i tessuti urbani preesistenti, ma a diversa destinazione
duso, alle quali verr assegnata una fabbricabilit residenziale e di servizi
e che consentir ai Comuni di ottenere, in cambio dellapprovazione dei
relativi Programmi, una quota di residenze pubbliche valutata sulla base
del solio criterio del valore darea. In entrambe le soluzioni di scambio
indicate, le aree di intervento dovranno interessare lotti sufficientemente
estesi per consentire una completa realizzazione di residenze e di
infrastrutture primarie e secondarie (si dir pi ampiamente di seguito).

v Parziale finanziamento pubblico, indirizzato a contenere il costo di
acquisto di un alloggio da parte dei percettori di redditi superiori al limite
per laccesso alledilizia sovvenzionata, ma non eccedenti un limite
superiore di cui si dir di seguito. Sono previsti contributi commisurati ad
una somma corrispondente ad un totale accollo degli oneri finanziari da
parte del soggetto pubblico (la stessa cosa, anche se attraverso un parziale
accollo, fu praticata in occasione del Piano decennale della casa di cui alla
L.457\78); il limite di detto accollo sar definito per ciascuna classe di
reddito e, quindi, eventualmente corretta sulla base delle caratteristiche del
nucleo familiare. Con questo Programma si propone una semplificazione
del meccanismo gestionale dei contributi attraverso nuove metodologie di
erogazione. Per la esplicitazione delle stesse si faccia riferimento ai dati
contenuti nellallegata Tabella F. Nella stessa viene misurato, in prima
istanza, lammontare del contributo medio (tra tutte le fasce di reddito
S.E.D.IM. s.r.l.
36
ammissibili al provvedimento), commisurato allammontare totale degli
interessi dovuti allistituto mutuante a fronte di un mutuo trentennale, pari
allintero prezzo dellalloggio, al tasso fisso del 5,3% annuo. Detto tasso
si colloca a met strada tra quello pagato dagli Enti pubblici locali (4,7%)
e quello del mercato libero (5,8%). Questo contributo viene determinato
attraverso la attualizzazione, al tasso indicato, delle trenta annualit di
interessi dovute e la proposta operativa prevede lerogazione di questa
somma al momento del rogito di acquisto dellalloggio, in unica
soluzione. La quota parte di prezzo residuale (al netto del contributo a
fondo perduto come sopra determinato), viene assoggettata ad
ammortamento a rata costante al tasso indicato (5,3%). Allatto pratico, il
contributo a fondo perduto effettivamente erogato viene modificato sulla
base delle fasce di reddito dei richiedenti di modo che il peso mensile del
mutuo non superi, rispetto alla capacit di spesa della famiglia, una
percentuale predeterminata, (si veda la Tabella F).

Sulla base di questa premessa generale necessario ora definire i criteri per
individuare i limiti di sostenibilit del debito per i destinatari finali del
provvedimento. Il riferimento principale costituito dal livello di reddito spendibile
del nucleo familiare ed immediatamente dopo, dalla verifica che lentit delle spese
da sostenere negli anni per lacquisto della casa non determini uno squilibrio tale da
portare lacquirente al default.

Le stime in tale senso non possono che riferirsi a dati ufficiali medi della nostra
Regione e delle singole Province. Una fonte attendibile costituita dalla banca dati
dell ISTAT, dai quali si sono tratte le informazioni necessarie, tutte abbastanza
recenti (anno 2003), dati comunque incrociati, sin dove possibile, con quelli
S.E.D.IM. s.r.l.
37
dellOsservatorio del Ministero delle Attivit Produttive (anno 2002) e dellIstituto
Tagliacarne (anni 1999 e 2005).

Dallesame di questi dati si evince come la spesa media per labitazione (con
lesclusione di combustibili ed e.e.), per le famiglie della nostra Regione, ammonta a
circa il 21,2% del totale delle spese sostenute mensilmente; questo contro una
incidenza media nazionale del 25,5%. Tutti i capoluoghi di Provincia della Campania
presentano incidenze sostanzialmente eguali. Il dato nazionale, ove suddiviso tra
operai ed impiegati\dirigenti si articola in due incidenze diverse (attorno al 25% per
gli operai sino al 28% per laltra categoria).
E evidente che parlando di dati medi vengono inserite nei calcoli tutte le
famiglie presenti sul territorio e, tra esse, anche quelle che possiedono un alloggio
avendone gi pagato il relativo prezzo. Di conseguenza, le spese per la casa
effettivamente sostenute dalle sole famiglie in fitto, ovvero proprietarie dellalloggio
il cui pagamento ancora in corso (mutui), supera senzaltro il 30% del totale delle
spese mensili. Si vedr di seguito di prendere a riferimento una incidenza iniziale
(relativa al momento dellacquisto della casa), pari al 36%.

Infine, i dati ufficiali ci informano, altres, che la rata mensile pagata dalle
famiglie che hanno acquistato la casa si aggira per il 2004 e per il sud Italia sui 352
\mese.

In via di prima approssimazione, questi dati possano essere utilizzati come
elementi di riferimento per definire i paletti delle agevolazioni, ovvero
dellinclusione della famiglia nel Programma per ledilizia sovvenzionata. Detti
elementi si possono considerare validi per tutte le nostre Province.

S.E.D.IM. s.r.l.
38
Brevi calcoli hanno dimostrato che, per la fascia di reddito disponibile di 12.000
\anno, lacquisto di un appartamento medio, nella gamma di prezzo pi bassa (1.300
\mq.), d luogo, anche in presenza di un contributo commisurato ad un totale
accollo degli interessi allEnte pubblico (Regione), ad una incidenza iniziale della
rata del 36% del reddito della famiglia (pari a circa 360 \mese). Tenendo conto
delleffetto erosivo dellinflazione (calcolata al 2,5% medio annuo per tutti i 30 anni
della durata del mutuo) detta incidenza tende a scendere progressivamente (si tenga
conto che la rata costante a tasso fisso resta monetariamente immutata nel tempo), al
32% circa al 5 anno, al 28% circa al 10 anno, al 25% circa al 15 anno, al 22%
circa al 20 anno ed al 19% circa al 25 anno. Questo decremento dellincidenza
sottende che il reddito familiare iniziale non si incrementi nel tempo, in termini reali,
ma che si limiti al semplice recupero dellinflazione.
La simulazione evidenzia come il peso iniziale del mutuo risulti allineato a
quello medio della famiglia del Mezzogiorno del paese e che lo stesso, solo al 15
anno, raggiunga unincidenza pari alla media nazionale attuale (nel nostro caso 250
\mese). Trattandosi, in questo caso, di redditi molto bassi (1.000 \mese), detto
carico iniziale potrebbe avere pesanti ricadute, non solamente sui consumi diversi
della famiglia, bens anche su quelli alimentari, i quali, nella nostra regione pesano
per 475 \mese nelle spese totali della famiglia media (il totale peso mutuo + spese
alimentari ammonterebbe, quindi, a circa l84% del reddito netto mensile).
Per questo motivo si pi volte suggerito di collocare lo spartiacque tra edilizia
sovvenzionata ed agevolata convenzionata sui 12.000 \anno di reddito disponibile.

I calcoli sin qui illustrati si riferiscono al reddito disponibile della famiglia
media dal che necessario riportare gli stessi al reddito lordo ai fini fiscali, in
quanto la normativa sino ad oggi utilizzata fa riferimento a questo dato; a tale fine si
prende a riferimento il trattamento fiscale dei nuclei familiari medi (coppia con un
figlio), che dispongano esclusivamente di redditi da lavoro dipendente. Su tale base
S.E.D.IM. s.r.l.
39
ad un reddito disponibile per spese e risparmio pari a 12.000 \anno corrisponde,
allincirca (in assenza di altri oneri deducibili), un reddito lordo ai fini fiscali di circa
12.060 \anno. Per confrontare questo limite con quello individuabile attraverso
lapplicazione delle leggi vigenti (LR 19\97; LR 39\93; Delibera Cipe,30\7\1991; L
431\98; D.M. 2523 del 27\12\2001, etc.) e tenuto conto di quello, altres, del
necessario aggiornamento allanno 2005 dei valori di cui al D.M. 2523 del
27\12\2001 si pu indicare il limite attuale intorno a 11.576 \anno; ove
confermata questa valutazione, si riscontra la necessit di un piccolo ritocco, al
rialzo, del reddito lordo massimo per laccessibilit alledilizia sovvenzionata, pari a
poco pi di 500 \anno.

Procedendo oltre, vengono, quindi, proposti criteri di trasparenza ed eguaglianza
tra i soggetti ammessi ai benefici del Programma; detti criteri fanno riferimento al
principio che il contributo erogato ai beneficiari risulti tale da contenere il peso
mensile della rata iniziale di mutuo entro il 36% del reddito disponibile della
famiglia.

La Tabella F gi citata, illustra per ogni fascia di prezzo e per ogni classe di
reddito i limiti del contributo necessario allottenimento del risultato obiettivo
indicato. Tutte le classi di reddito beneficieranno, poi, del progressivo effetto erosivo
della rata, ascrivibile allinflazione.
Per esempio ove si consideri una zona urbana con prezzi pari a 1.800 \mq. il
contributo conto interessi erogato dalla Regione (in unica soluzione, al momento
dellacquisto), in favore di una famiglia media con reddito disponibile pari a 25.000
\anno, risulta pari a 85.939 (38,9% del prezzo di acquisto dellappartamento con
mutuo trentennale). Nella stessa zona urbana alla classe di reddito di 35.000 \anno
detto contributo scende al 17,14% del prezzo di acquisto. In questo modo
lacquirente viene indirizzato a mutuare una somma che comporti, a suo carico,
S.E.D.IM. s.r.l.
40
una rata che ha un peso percentuale sul reddito disponibile eguale a quella della
altre famiglie a reddito diverso ed inferiore. Va da s che per le classi di reddito
superiori a quella minima (12.000 ), la rata mensile sale progressivamente in termini
assoluti: nei casi di cui allesempio salirebbe a 750 \mese, per il reddito di 25.000
\anno ed a 1.050 \mese per la classe di reddito di 35.000 \anno. Le rate, per
leffetto erosivo dellinflazione, scenderebbero al 15 anno, rispettivamente a 520
\mese ed a 730 \mese.

Resta altres chiaro che la disponibilit di una somma iniziale potr favorire in
vario modo il richiedente in quanto, a parit di nucleo familiare, lo stesso sar
facultato o a ridurre la sorta capitale da mutuare a suo carico, fermo il livello di
contributo da parte della Regione, ovvero ad acquistare un appartamento di superficie
superiore al limite fissato per il proprio nucleo familiare; per questultimo caso, il
contributo regionale si limiter a quanto sarebbe spettato per lacquisto
dellappartamento dimensionato sul massimale di competenza..

La lettura della Tabella F consente, infine, di isolare i casi in cui il
raggiungimento della soluzione di equilibrio comporta la erogazione di un contributo
di importo superiore al 60% del prezzo di mercato dellappartamento. I casi sono
evidenziati in rosso nella Tabella e vanno ad ampliarsi come numero man mano che
ci spostiamo su fasce di prezzo sempre pi alte e dalle classi di reddito pi alte verso
le pi basse. Per esempio il citato superamento del 60% si verifica, per le zone a
prezzi sui 2.000 \mq., per le fasce di reddito di 22.500 \anno. La Tabella consente,
quindi, di stabilire gli eventuali criteri per limitare lincidenza massima del
contributo concedibile.
E necessario, a questo punto, fare alcune riflessioni circa la possibilit di
consentire, o meno, lutilizzo di mutui a rata di capitale costante, anzich a rata di
importo costante.
S.E.D.IM. s.r.l.
41
E evidente la necessit, ai fini di una accelerazione della fase attuativa del
Programma, di contenere al massimo lesborso a carico del soggetto pubblico. Con
facili calcoli si pu verificare che, laddove si volesse contenere il peso del servizio
del debito a carico dei beneficiari entro il citato 36% del reddito disponibile, il
contributo a carico della Regione, per lipotesi di mutui a capitale costante,
dovrebbe essere incrementato in modo sensibile.
A titolo di verifica abbiamo, quindi, elaborato i calcoli, per tale ipotesi (rata a
capitale costante), lasciando il contributo a carico della Regione invariato, eguale al
caso di rata costante (altrimenti non potrebbe essere per ovvi criteri di parit di
trattamento dei beneficiari), ricavando che il peso della rata mensile rispetto al
reddito disponibile sale dal 36% programmato ad oltre il 46% (si veda la allegata
Tabella F\bis). Si rende, in tale modo evidente, la impraticabilit dellipotesi di
intervento con mutui con ammortamento a capitale costante.

Per finire si proceduto ad un utile confronto con le strategie individuate con il
Piano decennale della casa del 1978 (L.457\78), si pu rilevare che, a quel tempo, i
dati di riferimento erano i seguenti:
. Costo massimo dellappartamento di 95 mq. netti, oltre posto auto, pari a 24
milioni di lire;
. Mutuo agevolato di importo pari al costo massimo ammissibile, durata 25
anni; concorso pubblico al pagamento parziale degli interessi legato alle fasce di
reddito;
. Tasso di interesse a carico del beneficiario cos articolato:
. sino a 6 milioni di reddito: 4,5% annuo;
. sino a 8 milioni di reddito: 6,5% annuo;
. sino a 10 milioni di reddito: 9% annuo.

S.E.D.IM. s.r.l.
42
Da quanto precede si pu stimare che il servizio del debito a carico dei
beneficiari del Programma decennale incideva sul reddito degli stessi con i seguenti
pesi, abbastanza inferiori a quelli proposti con il seguente studio :

fascia di reddito Rata mensile I ncidenza % su reddito
6.000.000 133.400 26,7%
8.000.000 162.049 24,3%
10.000.000 201.407 24,2%

Emerge, quindi, la novit della proposta per il nuovo Programma casa secondo la
quale ogni famiglia che accede al Programma agevolato sopporta, in termini di peso
iniziale del mutuo sul proprio reddito, un sacrificio percentualmente eguale per tutte
e pari al 36%. Ridurre tale incidenza, per portarla a quella della L.457\78,
comporterebbe un incremento sensibile,e forse insostenibile, del contributo a fondo
perduto a carico della Regione.

Passando ora a confrontare i limiti del contributo pubblico al Programma di
cui alla L.457 del 78 con quello qui proposto, dobbiamo misurare, anzitutto, a
quanto ammontava il concorso al costo degli interessi dei mutui agevolati del tempo
posto a carico della Regione.

Come detto, sul soggetto pubblico ricadeva lonere della copertura degli interessi
eccedenti la parte degli stessi a carico dei beneficiari, suddivisi per fasce di reddito
(vedi sopra). I tassi ordinari del tempo, per mutui venticinquennali, risultavano molto
variabili ed oscillanti, a seconda dellistituto bancario erogatore, dal 15% al 18%, con
punte sino al 20%. Prendendo a riferimento un tasso prudenziale del 17% annuo, la
quota interessi a carico del soggetto pubblico variava come segue:

S.E.D.IM. s.r.l.
43
Fascia di reddito I nteressi carico privato I nteressi carico pubblico
6 milioni 4,5% 12,5%
8 milioni 6,5% 10,5%
10 milioni 9,0% 8,0%

Da questo deriva che lammontare complessivo degli interessi a carico del
pubblico, espressi in valore assoluto ed in valore attualizzato, sommava a:

fascia i reddito Interessi val.ass. Interessi val. attua. % su prezzo app.to
6 milioni 54.505.498 20.530.640 85,54%
8 milioni 43.981.083 19.062.000 79,11%
10 milioni 31.570.768 16.479.370 68,66%

Nella tabella precedente, si indica anche il peso percentuale degli interessi a
carico del pubblico, in valore attualizzato, rispetto al prezzo massimo
dellappartamento, fissato, come noto, in 24 milioni di lire, mutuabili al 100%.

Per concludere, il Programma quindicennale per la casa qui proposto prevede
contributi a fondo perduto con incidenza percentualmente pi contenuta rispetto a
quella della L.457\78 (60% del prezzo dellappartamento come massimo, contro
unincidenza originariamente oscillante tra il 68,7% ed il 85,5%). Parimenti
lincidenza della rata iniziale sul reddito disponibile della famiglia sale dal 24\25%
al 36%. Le innovazioni vengono introdotte a compensazione del proposto principio
di definizione del massimale del costo darea, non pi commisurato al costo di
costruzione, bens determinato sulla base del criterio dellincidenza del valore darea
stesso sul prezzo di mercato. Il Programma, inoltre, pone a carico del soggetto
Privato, non solamente i costi delle sistemazioni esterne (private), bens anche quelli
S.E.D.IM. s.r.l.
44
derivanti dalla completa realizzazione delle urbanizzazioni primarie e secondarie
necessarie (ancorch entro un limite del +20/30% degli oneri tabellarmente dovuti a
tale titolo), con previsione di spingersi oltre nel caso di possibilit di compensazione
con il contributo sul costo di costruzione.
























S.E.D.IM. s.r.l.
45
5. Quantificazione delle risorse pubbliche.

Al fine di definire, in via di prima approssimazione, la quantit di risorse
pubbliche necessarie a sostenere il proposto Programma pluriennale regionale per
la casa, necessario preliminarmente, fissare alcuni elementi, tra questi:
a. Durata temporale del Programma di edilizia sovvenzionata, per il
quale la stima pari a 18.400 alloggi. Non sfugge che laccumulo dei fabbisogni
pregressi tale che potrebbe risultare necessario programmare un intervento
anzich su quindici anni su di un arco temporale ridotto;
b. Individuazione delle effettive quantit di residenze, riferite a Napoli
citt, che possono ragionevolmente ritenersi delocalizzabili in zone del territorio
provinciale;
c. Individuazione della fascia di mercato media (prezzo medio di
riferimento per lappartamento tipo), da utilizzare, per ciascuna Provincia e per i
capoluoghi, al fine di determinare i livelli di stanziamenti necessari alledilizia
agevolata convenzionata;
d. Individuazione, per ciascuna Provincia, della classe di reddito media (per
la famiglia tipo di 3 componenti), in base alla quale dimensionare, per ciascun
beneficiario, lammontare del contributo a fondo perduto;
e. Il beneficiario medio del Programma quello definito nel 2 paragrafo
relativo al dimensionamento dellappartamento medio ed ai conseguenti calcoli
dei costi di realizzazione e dei prezzi di mercato da convenzionare.

Per quanto attiene il punto a), si ritiene auspicabile una programmazione tale da
anticipare il pi possibile i tempi di realizzazione delledilizia sovvenzionata.
Per quanto attiene il punto b), si stima che la citt di Napoli possa, in funzione
dellattuale Prg., nel quale introdurre, in casi specifici, alcune integrazioni, possa
S.E.D.IM. s.r.l.
46
assorbire, in tutte le Zone sia del centro storico, che delle aree di recente formazione,
che, infine, in quelle per la produzione di beni e servizi fino a:
- 10.000 alloggi di edilizia libera;
- 1.000 alloggi di edilizia sovvenzionata;
- 5.000 alloggi di edilizia convenzionata;
il tutto per non pi di 50.000 vani. Il resto dovr essere delocalizzato. Da questa
ipotesi deriva che lesigenza di riposizionamento di alloggi di edilizia convenzionata
riguarda almeno 34.263 alloggi.
Per quanto attiene il punto c), le fasce di prezzo utilizzate sono riassunte come
segue:
Provincia N abit. convenzio. \mq. medio \app.to
Napoli semicentro e perif. 5.000 3.000 369.000
Napoli riposiz. in provin. 34.263 2.300 284.000
Zona rossa riposizionam. 14.486 2.000 248.000
Na
Resto Provincia 44.103 1.800 221.000
Avellino se\centro 1.067 2.000 248.000
Av
Resto Provincia 3.381 1.300 163.000
Benevento se\centro 1.500 1.800 221.000
Bn
Resto provincia 1.370 1.300 163.000
Caserta se\centro 1.588 2.300 284.000
Ce
Resto provincia 13.646 1.500 187.500
Salerno se\centro 2.012 2.800 345.000
Sa
Resto provincia 12.370 1.800 221.000
Totali 134.786

Infine, per quanto riguarda il punto d), si riportano di seguito i dati relativi al
reddito medio disponibile della famiglia media (3 componenti) di ciascuna
S.E.D.IM. s.r.l.
47
Provincia della Campania cos come elaborati dallIstituto Tagliacarne. Questi dati
sono afferenti allanno 2003 e sono stati resi pubblici nella seconda settimana di
maggio di questanno:
- Caserta 33.056 ;
- Benevento 34.837 ;
- Napoli 36.422 ;
- Avellino 36.460 ;
- Salerno 36.030 ;
- media Campania 35.766 (per nuclei a 3 componenti);
- media Campania 32.149 ( a prescindere dal numero dei componenti).

Dai dati si evince che, Caserta e Benevento si attestano su di un reddito
disponibile della famiglia media sui 33\34.000 lanno, contro i circa 36.000
lanno per le altre tre Province. I dati suddetti incrociati con le indagini periodiche
dellISTAT trovano piena conferma in quanto, secondo lISTAT, il reddito medio
disponibile della famiglia della Campania allanno 2003 risulta pari a 32.138
lanno, sostanzialmente eguale a quello individuato sopra.
Da quanto precede, tenuto conto che i redditi disponibili sopra indicati sono
riferibili allanno 2003 e, quindi, ove aggiornati al 2006 dovrebbero considerarsi
incrementabili di almeno un 7/8%, si propone di elaborare i fabbisogni prendendo a
riferimento i seguenti redditi medi disponibili:
- Caserta e Benevento: 37.000 \anno per nucleo familiare a 3 componenti;
- Napoli, Salerno ed Avellino: 39.000 \anno, per nucleo familiare a 3
componenti.

Nella Tabella F vengono considerate le fasce di reddito disponibile per la
famiglia aventi come limite inferiore i 12.000 \anno e come limite superiore i 40.000
\anno (valore leggermente superiore al valore medio delle tre Province maggiori).
S.E.D.IM. s.r.l.
48
Tutte le classi di reddito comprese in questo intervallo potrebbero godere
dellaccesso al Programma di edilizia convenzionata, dal che il valore medio di
reddito di questo intervallo si colloca esattamente sui 27.500 \anno, ma con
oscillazione, tra le province a reddito maggiore e quelle a reddito minore, compresa
tra i 30.000 ed i 25.000 .

Ove si voglia riportare, anche se a livello di prima approssimazione, detti redditi
disponibili ai redditi lordi ai fini fiscali, sempre con riferimento al nucleo familiare
di 3 componenti, in assenza di altre deduzioni ed a soli redditi da lavoro dipendente,
si avrebbero i seguenti dati (potrebbero rilevarsi piccole diversit derivante dalle
addizionali locali, molto variabili):
reddito disponibile reddito lordo ai fini fiscali
12.000 12.057
15.000 16.530
18.000 21.000
20.000 23.975
22.500 27.718
25.000 31.635
27.500 35.940
30.000 40.230
32.500 44.690
35.000 49.140
37.500 53.540
40.000 57.950

Risulta evidente che il limite superiore di accesso alledilizia agevolata, come
sopra suggerito ( \anno 57.950), risulta pi alto di quello attualmente ammissibile;
S.E.D.IM. s.r.l.
49
infatti, con riferimento allultima delibera CIPE del 30\7\1001, aggiornata sulla base
del D.M. 2523 del 27\12\2001, e successivamente adeguata al 31\12\2005 attraverso
lindice ISTAT, detto limite superiore si pu fissare attorno ai 41.500 \anno di
reddito lordo ai fini fiscali. Qualora si ritenesse di doversi riavvicinare a detto limite
va da s che il conseguente reddito disponibile limite scender dai proposti 40.000.
La nostra proposta consiste nel porre il nuovo limite superiore in corrispondenza di
un reddito massimo disponibile pari a 35.000 \anno, corrispondente ad un reddito
lordo ai fini fiscali di 49.000 \anno circa.

Passando ora, sulla base dei parametri sopra individuati, ad una preliminare
quantificazione delle risorse pubbliche necessarie al Programma casa, per la parte
destinata alledilizia convenzionata, si utilizzer lammontare del contributo a fondo
perduto destinabile al nucleo familiare medio (per reddito e composizione) e per
Provincia, rapportandolo al numero di residenze realizzabili in ciascuna fascia di
prezzo; il tutto come segue:

Area di interv. Napp.ti Prezzo app.to Contri.unit. Contrib.tot.
Napoli citt 5.000 369.000 206.927 1.034.635.000
Napoli riposiz. 34.263 284.000 121.927 4.177.584.801
Zona rossa 14.486 248.000 85.927 1.244.738.522
Resto prov.Napoli 44.103 221.000 58.927 2.598.857.481
Avellino se\centro 1.067 248.000 85.927 91.684.109
Resto provincia 3.381 163.000 0 0
Benevento se\cent. 1.500 221.000 85.939 128.908.500
Resto provincia 1.370 163.000 27.939 38.276.430
Caserta se\centro 1.588 284.000 148.939 236.515.132
Resto provincia 13.646 187.500 52.439 715.582.594
S.E.D.IM. s.r.l.
50
Salerno se\cen. 2.012 345.000 182.927 368.049.124
Resto provincia 12.370 221.000 58.927 728.926.990
Totali/medie 134.786 82.795 11.363.758.683

I valori in gioco risultano molto elevati tanto che la realizzazione di un
Programma, per esempio, quindicennale in grado di raggiungere gli obiettivi
prefissati (raggiungimento, tenuto conto anche delle dinamiche di crescita, di una
percentuale di famiglie che possiedono la casa pari alla media nazionale),
richiederebbe risorse pari a circa 758 milioni di lanno.

E evidente come una rimodulazione degli obiettivi, per esempio suddividendo il
Programma in due tranche quindicennali, ovvero (il che la stessa cosa),
ridimensionando lobiettivo del Programma sul dimezzamento del gap regionale,
anzich sull azzeramento, necessiterebbero la met delle risorse od anche meno.

Alle risorse per ledilizia Convenzionata vanno sommate quelle per ledilizia
Sovvenzionata destinata alla fasce pi deboli. A tale proposito si ritiene,per,
possibile innescare meccanismi di coinvolgimento dei soggetti privati pi sopra
riassunti, che possano ridurre, sino ad azzerare, tale onere finanziario, pur nel pieno
rispetto degli obiettivi del Piano.







S.E.D.IM. s.r.l.
51
6. Coinvolgimento di risorse private per la copertura del fabbisogno
pubblico.

Al precedente paragrafo 4 sono gi stati anticipati alcuni criteri per il
coinvolgimento di capitali privati nel Programma, ivi compresa la parte di edilizia
sovvenzionata.
Lobiettivo di questa parte della proposta costituito dalla individuazione delle
condizioni per la realizzabilit del maggior numero possibile dei 18.400 alloggi di
edilizia sovvenzionata attraverso finanziamenti privati.
La soluzione del problema pu essere ricercata in diverse direzioni, tra queste:

I. I Comuni, nel rispetto delle quantit di edilizia convenzionata e
sovvenzionata assegnati dal Programma, sono facultati ad utilizzare terreni di
loro propriet, anche in deroga ai Prg vigenti, destinati ad attrezzature
pubbliche e di interesse pubblico o generale, ad interventi di edilizia
residenziale pubblica, compresa quella convenzionata, ad interventi destinati
alla produzione di beni e servizi o ad attivit commerciali, ad attivit
agricole, purch, in questultimo caso facilmente integrabili con il tessuto
urbano preesistente e facilmente collegabili alle reti di sottoservizi. Lutilizzo
delle aree necessarie al Programma viene inserito allinterno di Accordi di
Programma stipulati con Regione e Provincia, nellambito e nei limiti di cui
al Provvedimento regionale di approvazione del Programma. Le aree
verranno cedute agli operatori privati con i relativi diritti edificatori (certezza
delle quantit edilizie realizzabili), attraverso procedure di evidenza pubblica.
Il prezzo di cessione dovr risultare non inferiore a quello definibile
attraverso il calcolo dellincidenza darea per le volumetrie private assentibili
sui terreni ceduti dai Comuni. Il prezzo di cessione delle aree verr pagato
dalloperatore immobiliare per mezzo della permuta (cessione di una
S.E.D.IM. s.r.l.
52
percentuale di alloggi realizzabili corrispondente allincidenza darea nel
territorio dintervento). Gli alloggi cos ottenuti dai Comuni entreranno a fare
parte del Programma per ledilizia sovvenzionata. A titolo di esempio si
forniscono i dati medi di una simulazione relativa allintero territorio
regionale; detta simulazione si basa sui dati elaborati nei paragrafi precedenti
(si veda la Tabella G). La lettura della Tabella consente di affermare che, a
livello medio, qualora i Comuni potessero disporre di aree sufficienti,
lintero Programma di edilizia sovvenzionata potrebbe essere finanziato dai
privati. Anzi la capacit complessiva del Programma consentirebbe di
arrivare dai 18.400 alloggi a circa 21.000. Il risultato estremamente
interessante salvo alcuni scompensi a danno del Programma delle aree
esterne ai capoluoghi delle province di Caserta, Benevento, Avellino, le quali
presentano un modesto deficit, per altro facilmente colmabile. Giova
ricordare, infine, i gi citati benefici aggiuntivi, determinati dal pi completo
mix sociale conseguibile attraverso il processo di realizzazione di interventi
misti sulla stessa area (edilizia sovvenzionata integrata con quella
convenzionata). La soluzione adottata consentirebbe infatti, di non ripetere
pi gli errori del passato, che hanno portato alla creazione di quartieri
dormitorio, monoclasse e privi di servizi; complessi che diventano centri di
criminalit, di vandalismo e di degradazione sociale senza rimedio. La
scelta vincente del Programma potrebbe essere individuata nella strategia di
una ammissibilit al Programma dei soli interventi alla scala urbana (ivi
compresi P.I.I. e P.R.), completi di attrezzature primarie e secondarie,
nonch di attivit commerciali di quartiere, e, dove necessario, alla scala
comprensoriale, interventi caratterizzati, inoltre, dalla integrazione, in ogni
caso, dei due tipi di edilizia.

S.E.D.IM. s.r.l.
53
II. In caso di insufficienza delle aree di propriet comunale la possibilit di
sopperire alla carenza di risorse per il completamento del Programma di
edilizia sovvenzionata passa attraverso la valorizzazione di aree private. Il
potere di valorizzazione di cui titolare il Comune in quanto facultato, per
mezzo del Programma approvato dalla Regione per le quantit necessarie, ad
assentire volumetrie straordinarie, permette ai Comuni interessati di ottenere
un beneficio economico commisurato alle volumetrie private
straordinariamente autorizzate. Lo scambio economico , anche in questo
caso commisurato allincidenza darea definibile per ogni singolo Comune.
In definitiva, il Comune, non disponendo di sufficienti aree di propriet
pubblica, rende immobiliarmente produttive aree private, prima non
altrimenti edificabili in quanto destinate ad attrezzature pubbliche o di
interesse pubblico o generale, ovvero agricole, ma aventi le caratteristiche di
cui al punto precedente e ottiene, attraverso questa concessione, una
contropartita economica costituita da quote degli alloggi realizzati dal
soggetto privato da destinare ad edilizia sovvenzionata. A richiesta dei
soggetti privati potrebbero essere considerate (ove si verifichino condizioni
di sostenibilit urbanistica), ipotesi di cambio di destinzioni duso di aree da
produzione di beni e servizi e similari a residenziali con coefficienti di
scambio ridotti in funzione del minore guadagno per loperatore privato.

III. Il combinato disposto dei due strumenti indicati dovrebbe consentire la
completa copertura del Programma di edilizia sovvenzionata da parte dei
soggetti privati. E altres evidente che il completamento del Programma di
edilizia sovvenzionata reso possibile solamente attraverso il completamento
del parallelo Programma di edilizia convenzionata, dal quale si ricavano le
risorse finanziarie necessarie (anzi che lo stesso consentirebbe di realizzare
circa 21.000 alloggi contro i 18.400 stimati). E altrettanto chiaro che, se la
S.E.D.IM. s.r.l.
54
locomotiva del Programma di edilizia sovvenzionata costituito da quella
agevolata, tutte le risorse pubbliche devono essere indirizzate a finanziare
tale parte del Programma stesso e solamente le operazioni inquadrabili nelle
fattispecie sopra indicate.

IV. Emerge chiaramente l importanza della ricaduta sul Programma di edilizia
sovvenzionata della realizzabilit degli alloggi di edilizia convenzionata di
competenza di Napoli, da riposizionarsi in Provincia (circa 34.263) e di quelli
della Zona rossa vesuviana, anchessi da riposizionarsi (circa 14.486). Infatti
la realizzazione di questi alloggi porta con s la realizzazione-finanziamento
privato di ben 9.826 alloggi di sovvenzionata. Non realizzare questa parte
delledilizia convenzionata significa, di fatto, realizzare solo la met del
Programma di sovvenzionata. Si evidenzia con forza la necessit di decisioni
politico urbanistiche per la individuazione delle aree urbane della
Provincia nelle quali realizzare queste ingenti riallocazioni di residenze.

V. Sinora abbiamo analizzato opzioni a costo zero per il soggetto pubblico
circa il Programma di edilizia sovvenzionata (salvo la cessione di parte di
aree pubbliche). Laddove linsieme delle due leve sopra individuate (cessione
di aree pubbliche con i relativi diritti edificatori; assegnazione di diritti
edificatori ad aree di privati prima non fabbricabili), non dovesse risultare
sufficiente per carenza o limitatezza dei fondi necessari a sostenere ledilizia
convenzionata, la proposta prevede che sia reso possibile al privato
ledificazione, sulle aree di cui sopra, di edilizia libera, non pi
convenzionata, ricevendone comunque il Comune concedente un adeguata
permuta in termini di alloggi di edilizia sovvenzionata. Resta da valutare, a
tale proposito, la necessit di fissare comunque un massimale di prezzo di
S.E.D.IM. s.r.l.
55
vendita attraverso lapplicazione di un aumento (+15 - +20% max) del prezzo
delledilizia convenzionata (doppio livello di convenzionamento);

VI. Infine, nel caso che, nonostante le fortissime potenzialit del mercato
delledilizia convenzionata, non fosse possibile, per qualsivoglia ragione, ivi
compreso la mancanza di risorse pubbliche, realizzare lintero Programma
con capitali privati, prima di ridimensionare i provvedimenti, ovvero
riducendone la quantit passare alla fase dellintero finanziamento con fondi
pubblici, si ritiene possibile percorrere strade degli interventi misti pubblico
privato. Gli stessi potrebbero, infatti, contribuire a ridurre le spese in conto
capitale della Regione. A tale proposito si ritiene proponibile un strumento di
indirizzo che preveda la possibilit di realizzare, da parte dei privati, alloggi
da destinare alla locazione per fasce di periodi diverse (10 15 20 anni). I
canoni di locazione potranno essere stabiliti sulla base di quelli fissati per
ledilizia pubblica (canoni sociali e moderati). Sulla base del Piano
economico finanziario di ogni intervento proposto dai privati, che dovr
rispettare i parametri di costo di cui al Programma, ed essere diversificato
sulla base della categoria di durata del regime concessorio (durata
dellimpegno alla locazione), la Regione verser un contributo a fondo
perduto per ogni contratto sottoscritto, in modo da garantire allinvestitore
un rendimento annuale sullinvestimento immobiliare non inferiore alle
attese del mercato( 5,5%). Va da s che il rendimento atteso potr essere
garantito anche attraverso interventi indiretti, quali la defiscalizzazione degli
interventi di questo tipo (ICI, Oneri per contributo costo di costruzione, etc.).
Altri aspetti di appetibilit per questo tipo di interventi potr essere
individuato nelle modalit di liberazione degli immobili alla fine del periodo
di locazione (certezza della liberazione o dellacquisto dellimmobile da
soggetto pubblico).
S.E.D.IM. s.r.l.
56
Circa il dimensionamento economico del citato contributo a fondo perduto, a carico
della Regione, si dir di seguito, nellultimo paragrafo di questa relazione;

VII. Restano da risolvere problemi come la garanzia nel caso di insolvenza del
conduttore, o come gestire i casi di eventuale riscatto dellappartamento da
parte del conduttore stesso. Sussistono anche per questi aspetti possibili
proposte operative che saranno esplicitate laddove si intenda procedere anche
in questo senso.



















S.E.D.IM. s.r.l.
57
7. I l reperimento e la quantificazione delle aree per ledilizia sovvenzionata e
agevolata convenzionata.

La programmazione di interventi di sufficiente ampiezza, tali da consentire la
realizzazione di una completa dotazione di servizi e di attrezzature primarie e
secondarie, unitamente alle modalit di finanziamento degli stessi, porta come diretta
conseguenza la creazione di insediamenti residenziali di qualit, i quali riusciranno,
altres, a creare condizioni per un migliore mix sociale dandoci uno strumento per il
superamento dei problemi correlati alla ghettizzazione propri delle 167.
Il perseguimento dellobiettivo comporta, pertanto che, pur se in funzione
dellestensione dei Comuni interessati al Programma, debbano essere stabilite precise
regole di ammissibilit. Dette regole, saranno riferite ai capoluoghi ed ai centri
urbani pi popolati, con lintroduzione di fattori di flessibilit in funzione delle
caratteristiche demografiche dei Comuni e dei relativi fabbisogni residenziali
autorizzabili dal Programma.

In via di prima approssimazione, al fine di definire un fabbisogno di massima di
aree, in quantit sufficiente allintero Programma, si fa riferimento ai seguenti
parametri:
- Indice territoriale: 2 mc\mq, ovvero 0,7 mq\mq;
- Parcheggi pertinenziali: se realizzati fuori terra non conteggiati ai fini
volumetrici;
- Altezza massima: Piani 5, oltre 1 piano negozi, se previsti;
- Standard di quartiere: 20 mq. per abitante;
- Volume per abitante: 90 mc\ab, come media di 100 mc,con negozi, ed
80 mc. senza;
- Strade di lottizzazione. Almeno 10% della St.;
- Rapporto di copertura fondiario: non superiore al 50%;
S.E.D.IM. s.r.l.
58
- Dimensione minima lotti di attrezzature di quartiere:
. asilo nido scuo. Materna: 1.500 mq.;
. scuola elementare: 2.300 mq.;
. scuola media: 4.000 mq.;
. area gioco 3\5 anni: 450 mq.;
. area gioco 6\10 anni: 800 mq.;
. area gioco 11\14 anni: 1.000 mq.;
. verde elementare: 500 mq.;
. del.comunale centro amm.vo: 2.000 mq.;
. mercato\chiesa: 4.000 mq.;
. centro sanitario: 2.000 mq.;
. centro comm.le: 3.000 mq.;
. biblioteca\centro soc.: 2.000 mq..

Sulla base dei parametri elementari indicati, con facili calcoli si pu affermare
che il lotto ottimale che consente il massimo della flessibilit in termini di
realizzabilit delle infrastrutture di quartiere dovrebbe essere quello da 5\6 ettari.
Infatti una tale estensione di area consentendo linsediamento di 1.200 abitanti (400
appartamenti, oltre ai negozi di vicinato), consentirebbe, parallelamente, di realizzare
anche le attrezzature che richiedono i lotti pi grandi (scuola media, centro
commerciale,etc.), senza penalizzare le altre necessit (verde, sport, parcheggi).
Allatto pratico, si deve per relazionare questo lotto ottimale con le esigenze
quantitative dei singoli Comuni ammessi al Programma. Infatti, detto Programma
potr risultare articolabile su archi temporali di diversa durata, in funzione delle
quantit di residenze assegnabili a ciascun Comune, dal che ogni Lotto di intervento
sar riferito ad un numero di annualit sufficienti a non ridurre eccessivamente la
dimensione delle aree di intervento ed a rendere, per conseguenza, realizzabili le
infrastrutture necessarie.
S.E.D.IM. s.r.l.
59

A titolo di esempio si riporta una possibile articolazione del Programma in
questione nellipotesi di pianificazione biennale:

area
Edilizia
convenzionata
Edilizia
sovvenzionata
Totale
alloggi
N
bienni
Alloggi X
biennio
Napoli co. 5.000 1.000 6.000 7 857
Na.riposiz. 34.263 4.400 38.663 16 2.416
Zona rossa rip. 14.486 2.027 16.513 16 1.032
Resto Prov. 44.103 6.173 50.276
Frazionato su comuni
Av. centro 1.067 130 1.197 7 171
Av. Prov 3.381 467 3.848 Frazionato su comuni.
Bn. Centro 1.500 195 1.695 7 242
Bn. Prov. 1.370 169 1.539
Frazionato su comuni
Ce. Centro 1.588 195 1.783 7 255
Ce Prov. 13.646 1.777 15.423
Frazionato su comuni
Sa centro 2.012 260 2.272 7 324
Sa Prov. 12.370 1.608 13.978
Frazionato su comuni
Totali 134.786 18.400 153.186 n.s. n.s.

In questa ipotesi latterraggio degli oltre 50.000 alloggi di riposizionamento
(Napoli e Comuni vesuviani), viene considerato come oggetto di un Programma
unitario, realizzato attraverso insediamenti alla scala urbana, alla stregua delle citt
capoluogo.
Come si vede il lotto ottimale risulta applicabile solamente nei Programmi di
Napoli Comune e, forse, Salerno Comune e nelle zone di riposizionamento dellagro
campano.
S.E.D.IM. s.r.l.
60
Laddove andiamo ad investigare i quantitativi medi per i Comuni della
Provincia di Napoli (i pi interessati al Programma), il fabbisogno medio (su 65
Comuni, esclusi quelli della fascia rossa), risulta pari a 773,5 alloggi per ciascuno;
dal che la stessa possibilit, del tutto teorica, di poterli realizzare in un arco di soli 7
bienni (quindici anni) comporta un quantitativo biennale di soli 111 alloggi.

Per concludere, al fine di tenere conto di tutta la possibile casistica, si potrebbero
stabilire delle superfici minime di intervento articolate sulla base dei seguenti
indicatori:

Comuni che presentano Programmi biennali con numero di alloggi
(convenzionata + sovvenzionata), eguale o superiore ai 400: lotto minimo
di 5,5 ettari, in aumento commisurato alla quantit effettiva ed agli
indicatori;
Comuni che presentano Programmi biennali con numero di alloggi
superiore ai 300, ma inferiore ai 400 alloggi: lotto minimo 4 ettari, in
aumento;
Comuni con Programmi biennali con numero di alloggi superiore ai 200,
ma inferiore ai 300: lotto minimo di 2.7 ettari, in aumento;
Comuni con Programmi biennali con numero di alloggi superiore ai 100,
ma inferiore ai 200: lotto minimo 1,4 ettari, in aumento.

I limiti sopra indicati si dovrebbero intendere rispettati anche nel caso il
Programma possa realizzare le attrezzature di quartiere, in aree adiacenti o vicine a
quelle di realizzazione delle residenze, purch entro un raggio di pertinenzialit
prestabilito (300 500 mt.).

S.E.D.IM. s.r.l.
61
Ai Comuni dei capoluoghi, potrebbe essere consentito, fermo il rispetto di tutti
gli altri parametri urbanistici, la possibilit motivata, di incrementare lindice di 2
mc\mc, sino ad un massimo di 2, 3 mc\mq., cos come laltezza dei fabbricati da 5 a 6
piani, oltre eventuale piano negozi.

Infine si dovrebbe confermare lestensione dei lotti minimi di intervento, cos
come proposti, anche per il caso di intervento attraverso Piani di recupero o Progetti
Integrati di Intervento.

Individuati i principi generali sui quali definire le estensioni minime delle aree
sulle quali presentare proposte di intervento, resta da calcolare lestensione assoluta
di aree a livello regionale. A questo proposito, con semplici calcoli, si potr verificare
come lindice territoriale proposto, coniugato con una previsione media di 90
mc\abitante e di 20 mq.\ab. per standard, d luogo ad un impiego di mq., 45 di
territorio per ogni abitante insediato; la qual cosa equivale a dire 135 mq. per
famiglia\appartamento medio.

Sulla base di questo parametro si pu stimare il fabbisogno complessivo di aree
pari a:
area N alloggi sovv.+conv. Fabbisogno aree mq.
Napoli comune 6.000 810.000
Napoli riposizionamento 38.663 5.219.505
Zona rossa riposizionam. 16.513 2.229.255
Resto Provincia 50.276 6.787.260
Av. centro 1.197 161.595
Av. Provincia 3.848 519.480
Bn. Centro 1.695 228.825
S.E.D.IM. s.r.l.
62
Bn. Provincia 1.539 207.765
Ce. Centro 1.783 240.705
Ce Provincia 15.423 2.082.105
Sa centro 2.272 306.720
Sa Provincia 13.978 1.887.030
totali 153.186 20.680.245

La sintesi della stima dimostra che lintero Programma richiede, per la sua
realizzazione (residenze di edilizia convenzionata e sovvenzionata e infrastrutture
primarie e secondarie) circa 2.068 ettari di terreni, ma di questi, pi del 36% (750
ettari) per la sola delocalizzazione del fabbisogno Napoletano e della Zona rossa
vesuviana. Un altro 33% circa (altri 679 ettari), necessita per le esigenze del resto
della Provincia (preesistenze). In definitiva la sola Provincia di Napoli richiede ben
1.510 ettari sui 2.068 complessivamente necessari.

Per fornire unidea delle quantit volumetriche messe in gioco con il
Programma, e con riferimento alla dimensione dellalloggio medio individuato al
paragrafo n 2, si pu stimare che ledilizia convenzionata e sovvenzionata, oggetto
della presente proposta, esprime un edificato di circa 55 milioni di mc., cui sommare
altri 55 milioni di mc. per ledilizia libera.

Emerge in tutta la sua importanza il problema della localizzazione di questi
interventi sul territorio dellagro campano, ma anche la opportunit offerta dal
Programma stesso, il quale pu costituire loccasione per pianificare, finalmente, le
nuove centralit necessarie ad una evoluzione verso il policentrismo dellarea
Napoletana.

S.E.D.IM. s.r.l.
63
Necessit ora un approfondimento in merito alleffettivo impatto della proposta
sulla dotazione di aree per standard dei Comuni i quali, risultando ammessi al
Programma, convertiranno le esistenti aree gi destinate a standard ad un utilizzo
residenziale.
A prima vista potrebbe ritenersi che la perdita di standard, nel caso di utilizzo
esclusivo di aree a tale scopo destinate, dovrebbe attestarsi sui 2.068 ettari pi sopra
indicati. La cosa non sta cos.
Come chiaramente specificato nei calcoli per la definizione delle aree necessarie
al Programma, sono stati introdotti due elementi sostanziali:
- saranno ammessi solamente interventi realizzabili attraverso PUA e
quindi, come tali, obbligati a realizzare tutte le infrastrutture primarie e
secondarie;
- sono stati previsti interventi che garantiscano standard per 20 mq. ad
abitante, oltre a strade per almeno il 10% della s.f.
Sulla base di queste premesse, dei 45 mq. di aree ad abitante sopra indicati, circa
25 mq. sono accantonati per standard e strade. E solamente la differenza (circa 20
mq. sono destinabili a lotti fondiari): questa la vera quantit di aree che vengono
sottratte alle dotazioni di standard dei vari Prg. (circa il 44,4%).

Bisogna, per fare attenzione; laffermazione pu risultare corretta solamente a
livello di macroaggregazione e se i vari Prg. (specialmente dellagro campano), sono
tutti correttamente dimensionati in materia di aree a standard ed aggiornati in termini
di previsione di crescita urbana. Molto probabilmente si potr, invece, verificare che
da un siffatto Programma deriver, pur se in un ottimistico bilancio complessivo in
pareggio, che i Comuni che si prestano a programmi di espansione e, quindi, a
ricevere i nuovi insediamenti, anche esogeni, dovranno compensare i conseguenti
deficit di standard, mentre quelli che vanno verso la riduzione degli abitanti,
presenteranno un surplus di aree a tale destinazione.
S.E.D.IM. s.r.l.
64
Ci premesso si pu stimare, anche se a livello bilancistico regionale, che la
carenza di standard generata dal Programma, rispetto alle previsioni dei Prg vigenti,
sar quantificabile nel 44,4% dei 2.068 ettari utilizzati (quindi in 915 ettari circa, per
tutta la Regione Campania: 1,5 mq. per abitante).
Laddove le proposte dei Comuni potessero e volessero, come suggerito con la
presente proposta, aggregare al Programma, in sede di Accordi Quadro con Regione
e Provincia, aree agricole idonee per estensione e localizzazione a colmare il deficit
(ovvero a contribuire nel non crearlo), si potrebbe, gi in fase di programmazione,
garantire il rispetto degli standard minimi.



















S.E.D.IM. s.r.l.
65
8. Le ricadute occupazionali.

Per dimensionare gli effetti occupazionali del Programma proposto necessario,
preliminarmente ipotizzare larco temporale secondo il quale lo stesso potrebbe
essere ragionevolmente completato con il raggiungimento completo degli obiettivi
strategici.
Lassunto fondamentale della stima si basa, quindi, sullaccettazione, da parte
dei decisori pubblici, della praticabilit ed delleffettivo utilizzo di tutte le quattro
leve operative proposte:
I. Permuta di aree pubbliche con dotazione di diritti edificatori;
II. Utilizzo di aree private, attraverso lassegnazione alle stesse di diritti
edificatori per edilizia libera e convenzionata (o meglio
convenzionata con due livelli di convenzionamento), contro permuta
immobiliare;
III. Utilizzo di strumenti agevolativi per interventi destinati alla
locazione sociale ed a canoni moderati;
IV. Utilizzo di strumenti agevolativi a sostegno del mercato delledilizia
convenzionata;
V. Stesura di un Piano strategico per nuovi insediamenti nellagro
campano necessari alla riallocazione delle residenze indispensabili
alle fuoriuscite programmate dalla citt di Napoli e dalla Zona rossa
vesuviana.
Un preciso atto di coraggio in tale senso potrebbe consentire un
completamento del Programma in due tranche quindicennali; da questo si pu
stimare che, sulla base del dimensionamento economico di cui al paragrafo n 3,
linvestimento totale di 65 miliardi di risulti frazionabile, in via teorica, in annualit
eguali dellimporto di circa 2.176 milioni di lanno.

S.E.D.IM. s.r.l.
66
Questo volume di investimenti darebbe luogo, per trenta anni, ad un volano di
occupazione cos stimabile:

- occupazione diretta: 32.640 addetti delle costruzioni;
- occupazione indiretta: 18.496 addetti del settore indotto;
- occupazione totale: 51.136 addetti






















S.E.D.IM. s.r.l.
67
9. I l dimensionamento degli interventi in favore delle locazioni.

Tra gli interventi che coinvolgono capitali privati sono stati compresi quelli che
potranno consentire di realizzare alloggi da destinare alla locazione per durate
articolate di 10 15 e 20 anni (comma VI del precedente paragrafo 6.).

Poich la redditivit di mercato degli investimenti immobiliari risulta, purtroppo,
sensibilmente superiore a quella ottenibile dallapplicazione dei vigenti canoni
sociali ed anche dei canoni definibili moderati, si proposto di riequilibrare detta
redditivit attraverso un concorso pubblico realizzato attraverso contributi a fondo
perduto. Solamente in tale modo sar possibile incanalare una parte degli
investimenti privati in questa direzione.
Con il presente paragrafo si intende pertanto misurare, nelle varie ipotesi
possibili, lentit di tali contributi riferibili al caso dellalloggio medio e definire,
sulla base di primi obiettivi quantitativi, i volumi annuali e complessivo di risorse
stanziabili per tali tipi di interventi.

Di seguito si trascrive il quadro dei canoni attualmente ammissibili sulla base
della normativa regionale vigente (L.R. 14\08\1997 n 19 e Delibera di Giunta
Regionale n 1576 del 18\11\2005), e con riferimento alle fasce reddituali collegate.
Detti limiti, riferibili allE.R.P., sono tuttora validi e scadranno il 25\08\2007. Le
fasce di reddito considerate si riferiscono al reddito complessivo del nucleo familiare
quale somma dei redditi fiscalmente imponibili (per i canoni sociali), ovvero dei
redditi convenzionali (per gli altri casi).

La seguente tabella fa riferimento a Napoli ed ai comuni della Provincia. Per
quanto attiene le classi di reddito e gli importi dei canone evidenziati si fa
riferimento, ciascuna classe, a condizioni medie cos riassumibili:
S.E.D.IM. s.r.l.
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Condizione A - Canone sociale: reddito imponibile inferiore al minimo di
legge (due pensioni minime Inps, pari oggi a 11.977,39 \anno) reddito solamente
da lavoro dipendente o pensione numero di componenti la famiglia <= 5.
Condizione B Canone moderato: reddito compreso tra due pensioni minime
Inps e reddito al limite della decadenza (oggi pari a 20.960,43 ); in questo caso il
reddito non quello imponibile, bens quello convenzionale, ottenuto sottraendo al
reddito lordo 1 milione per ogni figlio e per ogni altro componente familiare, non
figlio, entro certi limiti; detto reddito viene ridotto al 60% - la situazione sempre
riferita al caso in cui il canone, per ciascuna fascia analizzata, risulti inferiore alla
percentuale massima del reddito convenzionale annuo.
Condizione C Canone ex lege 392\78: applicato ai redditi superiori al limite di
decadenza; anche in questo caso il reddito quello convenzionale, (attualmente
20.960,43 ). In questo caso, il dato che esprime la classe di reddito media relativa
alla Condizione C, valido per Napoli e Provincia, risulta molto vicino a quello di cui
al reddito di decadenza maggiorato del 30% (27.248,56 \anno).

Classe di
reddito
Limite superiore del
Reddito familiare
complessivo
Tipo di
canone
Canone
annuo per
appartamento
medio IACP
Limite % di
incidenza sul
reddito
familiare
Condizione A: 11.977,4 (2 min.INPS) sociale 252,12
Condizione B:
Fascia 1 a 7.066,05 Moderato 50% 307,80 9%
Fascia 1 b 9.539,18 Moderato 60% 464,04 10%
Fascia 1 c 12.365,60 Moderato 65% 609,60 11%
Fascia 1 d 14.720,96 Moderato 70% 698,40 12%
Fascia 1 e 17.076,31 Moderato 75% 753,84 13%
S.E.D.IM. s.r.l.
69
Fascia 2 19.726,08 Moderato 80% 790,68 14%
Fascia 3 20.960,43 Moderato 90% 809,40 15%
Condizione C: Oltre limite decad.: Maggiorato:
sino a +10% +10% 1.403,40 Nessuno
Da 11% a 20% +20% 1.476,48 Nessuno
Da 21% a 30% +30% 1.556,16 Nessuno
Reddito stabilito
sulla base del
+75% del limite
CI PE per lERP
Da 31% a oltre +50% 1.785,48 Nessuno

Risulta molto evidente come i canoni in questione, specialmente quelli per le
fasce a canone moderato e per quella a canone 392\78, consentano una ampia
possibilit di manovra per recuperi di efficienza destinabili a migliorare le capacit
gestionali e quelle patrimoniali degli IACP.

A titolo di esempio, laddove si voglia riportare, anche se in via di una prima
approssimazione, i limiti di reddito convenzionale delle fasce non disagiate
(Fasce 1, 2 e 3) ai redditi fiscalmente imponibili di una famiglia media tipo (genitori
+ 1 figlio) si otterrebbero i seguenti valori di reddito reale:

Classi di reddito
Reddito
convenzionale
Reddito fiscalmente
imponibile
Reddito disponibile
per la famiglia-arr.
Condizione B:
Fascia 1 a 7.066,05 12.293,21 18.000
Fascia 1 b 9.539,18 16.415,09 20.000
Fascia 1 c 12.365,60 21.125,79 22.500
Fascia 1 d 14.720,96 25.051,39 24.000
Fascia 1 e 17.076,31 28.976,97 26.000
Fascia 2 19.726,08 33.393,26 28.500
S.E.D.IM. s.r.l.
70
Fascia 3 20.960,43 35.450,51 29.000
Condizione C: oltre il limite di
reddito:

23.056,47 38.943,91 31.800
25.135,72 42.409,33 33.000
27.248,56 45.930,73 35.000
Oltre 27.248,56 Oltre 45.930,73 Oltre 35.000

Non si trova purtroppo, nella situazione corrente, alcuna corrispondenza
economica tra i canoni annuali applicati dagli IACP e le classi di reddito
intermedie, riscontrandosi, allatto pratico, una fortissima disparit di trattamento
tra le fasce deboli a canone sociale e le altre.

Come si potuto riscontrare dalle simulazioni dei paragrafi precedenti la
proposta per il nuovo Piano per la casa vuole (o meglio deve, al fine di non rendere
ingestibile il problema di questo tipo di edilizia), limitare laccesso alle
agevolazioni, per ledilizia convenzionata agevolata, alla classe di reddito familiare
pari a 40.000 (di reddito disponibile); i calcoli portati per la dimostrazione di
questo limite sembrano sufficiente a definirne la sostenibilit. Risulta, quindi, chiaro
che il confine dellammissibilit alledilizia convenzionata cos fissato, molto vicino
a quello per la locazione di alloggi di edilizia popolare in regime di Condizione C e
finanche a molti casi della Condizione B, dal che emerge appieno la incongruit di
canoni di locazione eccessivamente agevolati per tali classi di reddito.

I livelli dei canoni di locazione sopra riportati forniscono, comunque, un quadro
sufficientemente rappresentativo della realt campana, e rendono possibile una prima
elaborazione, per ciascuna area omogenea del nostro territorio, delle quantit
S.E.D.IM. s.r.l.
71
economiche necessarie a ristabilire il corretto rendimento di mercato di immobili
residenziali immessi sul mercato della locazione a canone sociale o moderato.

Il riferimento per i calcoli non pu che essere costituito dai correnti prezzi di
mercato degli immobili nuovi; detti valori sono stati gi pi sopra individuati (si veda
il riepilogo della Tabella B).

Il modello utilizzato per la simulazione prevede uno schema semplice, ma
efficace, basato sullaffidamento delle attivit operative ai soggetti pi idonei a
svolgerle. Lo stesso riassumibile come segue:

a. Lo IACP prende in fitto lintero stabile (cielo terra), dal soggetto
immobiliarista garantendo allo stesso (Regione quale terzo garante), il
pagamento di un fitto annuale in linea con i rendimenti di mercato
(attualmente 5,5% lordo annuo). Il canone viene integrato con una
percentuale (stimabile nel 1,5% dei costi di costruzione), destinata alla
manutenzione ordinaria e straordinaria dei fabbricati. Dette attivit, si
ritiene debbano rimanere a carico del proprietario in quanto, non solamente
di forte interesse per entrambe le parti, ma soprattutto costituiscono un forte
strumento per il proprietario stesso per mantenere la piena efficienza di un
bene destinato nel giro di pochi anni (10 15 o 20) a ritornare sul mercato
degli immobili liberi. In altre parole, la possibilit di gestire la
manutenzione costituisce per il proprietario la garanzia di poter controllare
il fenomeno dellobsolescenza funzionale del suo bene al fine di ridurre
gli immancabili interventi di ripristino a fine locazione; di contro questo
obiettivo del proprietario offre al conduttore le migliori condizioni di
fruibilit dellalloggio.
S.E.D.IM. s.r.l.
72
Il canone viene pagato a prescindere dalleffettivo pieno utilizzo
dellimmobile da parte di IACP, il quale gestir le assegnazioni agli aventi
diritto, la fissazione dei canoni sociali o moderati, il recupero delle
morosit, la gestione dei servizi extra manutentivi, il pagamento di danni
arrecati dai conduttori, non rientranti nei normali effetti della vetust e
dellobsolescenza, la liberazione degli immobili a fine periodo di locazione,
etc.
b. Il proprietario dellimmobile (immobiliarista), rimane estraneo a tutti i
rapporti con i conduttori, tranne che per gli interventi di manutenzione a
chiamata o programmata, sopporta tutti gli oneri per tassazione a carico del
proprietario, rientra in possesso dellimmobile, a fine locazione, libero da
persone e cose e nello stato di conservazione in cui limmobile versa.

Sulla base di questo modello, la tabella che segue riporta, pertanto, per ciascun
prezzo di mercato dellalloggio medio, lammontare annuale dei fitti che sar
necessario garantire alloperatore immobiliare per raggiungere il rendimento lordo di
mercato (fissato, per ora, nel 5,5%); in apposita colonna vengono riportati i costi per
manutenzione ordinaria e straordinaria, stimati, come di prassi, in percentuale sul
costo di costruzione. La normale percentuale dell1% viene incrementata all1,5% per
tenere conto dellonere di manutenzione ordinaria e della quota di perpetuit del
costo di costruzione.

In grigio vengono indicati i valori immobiliari di mercato relativi a zone nelle
quali si ritiene non praticamente sostenibile alcun intervento di questo tipo (mercati
con prezzi degli immobili eccedenti i 3.300 \mq).



S.E.D.IM. s.r.l.
73

Fitto lordo

Prezzo di
mercato
dellalloggio
Fitto base lordo
annuo con
rendimento 5,5%
Manutenzione ord. e
straord.- Adeg.
Tecn.= 1,5% costo
costruzione
annuo mensile
163.000 8.965 1.997 10.962 914
187.500 10.313 1.997 12.310 1.024
221.000 12.155 1.997 14.152 1.179
248.000 13.640 1.997 15.637 1.303
284.000 15.620 1.997 17.617 1.468
308.000 16.940 1.997 18.937 1.578
345.000 18.975 1.997 20.972 1.748
369.000 20.295 1.997 22.292 1.858
405.000 22.275 1.997 24.272 2.023
466.000 25.630 1.997 27.627 2.302
489.000 26.895 1.997 28.892 2.408


Sulla base delle tabelle dei canoni sociali e moderati vigenti a Napoli ed in
provincia (sopra evidenziate a m desempio), e di tutte quelle delle altre Province e
Comuni della Regione ed attraverso il relativo confronto con i canoni di mercato da
corrispondersi ai soggetti privati che mettono a disposizione del Programma interi
fabbricati, sar possibile definire lammontare del contributo regionale agli IACP per
ciascuna tipologia di contratto di fitto e per ogni area comunale.
A titolo desempio, sempre con riferimento a Napoli ed ai Comuni della
Provincia si possono definire tali fabbisogni come segue. Trattandosi di esempio si
riportano solamente 4 casi tipici:
S.E.D.IM. s.r.l.
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- Condizione A: canone sociale;
- Condizione B: Fascia 1 (media di Fascia: 1c);
- Condizione B: Fascia 2;
- Condizione B: Fascia 3.

Comune di Napoli e comuni della Provincia
Prezzo di
mercato
Classe di
reddito
Fitto di mercato e
spese di manut.
Canone IACP-
annuo
Contributo
Regione anno
Ca.soc. 252,12 10.709.88
Fa. 1c 609,60 10.352,40
Fa. 2 790,68 10.171,32
1.300 \mq
Fa. 3
10.962
809,40 10.152,60
Ca.soc. 252,12 12.057,88
Fa. 1c 609,60 11.700,40
Fa. 2 790,68 11.519,32
1.500 \mq
Fa. 3
12.310
809,40 11.500,60
Ca.soc. 252,12 13.899,88
Fa. 1c 609,60 13.542,40
Fa. 2 790,68 13.361,32
1.800 \mq
Fa. 3
14.152
809,40 13.342,60
Ca.soc. 252,12 15.384,88
Fa. 1c 609,60 15.027,40
Fa. 2 790,68 14.846,32
2.000 \mq
Fa. 3
15.637
809,40 14.827,60
Ca.soc. 252,12 17.364,88
Fa. 1c 609,60 17.007,40
Fa. 2 790,68 16.826,32
2.300 \mq
Fa. 3
17.617
809,40 16.807,60
Ca.soc. 252,12 18.684,88
Fa. 1c 609,60 18.327,40
Fa. 2 790,68 18.146,32
2.500 \mq
Fa. 3
18.937
809,40 18.127,60
Ca.soc. 252,12 20.719,88
Fa. 1c 609,60 20.362,40
2.800 \mq
Fa. 2
20.972
790,68 20.181,32
S.E.D.IM. s.r.l.
75
Fa. 3 809,40 20.162,60
Ca.soc. 252,12 22.039,88
Fa. 1c 609,60 21.682,40
Fa. 2 790,68 21.501,32
3.000 \mq
Fa. 3
22.292
809,40 21.482,60
Ca.soc. 252,12 24.019,88
Fa. 1c 609,60 23.662,40
Fa. 2 790,68 23.481,32
3.300 \mq
Fa. 3
24.272
809,40 23.462,60

Stante lenorme quantit di risorse necessarie per sostenere una politica relativa
a locazioni tramite capitali privati non sfugge limportanza di ridefinire, come pi
sopra indicato, i livelli dei canoni per le Fasce di reddito 1, 2 e 3, in maniera scalare,
ma sensibile; il tutto per ristabilire condizioni di equit e di reale
compartecipazione di tutti allo sforzo di superamento del problema della casa in
Campania.