LE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE

Ogni strumento urbanistico contiene uno specifico elaborato tecnico nel quale vengono riportate
tutte le informazioni relative alle modalit di trasformazione ammesse.
Le norme tecniche di attuazione, infatti, disciplinano lattuazione di un piano urbanistico.
Tali norme costituiscono una serie di indicazioni (permissive o di divieto) da seguire nellattuazione
di piani urbanistici, sia da parte degli attori pubblici, sia da parte dei privati che intervengono
nellattuazione.
n via generale, tali norme concernono!
" la compatibilit delle trasformazioni con le decisioni#
" la temporalit delle esecuzioni#
" la localizzazione delle trasformazioni#
" la quantificazione parametrica o prestazionale#
" la modalit degli interventi#
" i diritti e i doveri dei destinatari.
$ei piani attuativi le $T% vanno concepite e definite in relazione e nellambito delle $T% dello
strumento urbanistico vigente.
Lattuazione delle previsioni del Puc
l &'( stabilisce
" la suddivisione in zone urbanistiche#
" lindividuazione delle caratteristiche delle zone (sature, di completamento, di nuovo impianto, di
trasformazione)#
" lindividuazione delle modalitdi intervento (per le zone sature! )% *&d( *&d+# per le zone di
completamento! )% *&d(# per le zone di nuovo impianto: &iano ,secutivo# per le zone di
trasformazione:&rogramma di +iqualificazione#
" la determinazione delle destinazioni duso#
" la verifica degli standard#
" la definizione degli indici urbanistici ed architettonici validi nella zona
Le $orme Tecniche di %ttuazione rappresentano lelaborato tecnico *normativo atto ad individuare,
zona per zona, le modalit di trasformazione ammessa dal &'(, riportando i limiti numerici (indici
urbanistici ed edilizi) ai quali - necessario attenersi per effettuare le trasformazioni nelle singole
zone.
$elle $T% sono precisati!
* i caratteri e le limitazioni di zona#
* i vincoli attinenti a particolari servit.#
* indici urbanistici (densit * rapporti di copertura *indici di utilizzazione)#
* indici edilizi (altezze minime e massime degli edifici, numero di piani fuori terra o
complessivi, distacchi dai confini, dai fili stradali, dagli assi stradali o da altri fabbricati)#
* le destinazioni edilizie ammesse#
* prescrizioni e le modalit per il recupero del patrimonio edilizio degradato#
* tutte le prescrizioni che lurbanista riterr opportuno inserire per una migliore applicazione
del piano.
Le $T% integrano il +',( (+egolamento 'rbanistico ed ,dilizio (omunale)
REGOLAMENTO URBANISTICO EDILIZIO COMUNALE (RUEC)
Finalit ed obiettivi
l +egolamento urbanistico ed edilizio integra le $d% che corredano il &'(.
/ finalizzato ad un pi. ordinato sviluppo edilizio dellabitato riguardo alla funzionalit, allestetica
e alligiene.
)isciplina gli interessi privati che potrebbero trovarsi in contrasto.
ndividua!
" le modalit esecutive e le tipologie delle trasformazioni,
" lattivit concreta di costruzione, modificazione e conservazione delle strutture edilizie.
)isciplina!
" gli aspetti igienici aventi rilevanza edilizia,
" gli elementi architettonici e di ornato,
" gli spazi verdi e gli arredi urbani.
0pecifica i criteri per il rispetto delle norme in materia energetico * ambientale in conformit agli
indirizzi stabiliti con delibera di giunta regionale.
Ruec e Nta
n conformit alle previsioni del &uc e delle $ta allo stesso allegate, definisce i criteri per la
quantificazione dei parametri edilizi e urbanistici e disciplina gli oneri concessori.
1uello di correlare strettamente il +',( alle $d% - una tendenza affermatasi negli anni pi. recenti
che - stata recepita da alcune legislazioni regionali tra cui quella campana.
MODALITDI ATTUAZIONE DIRETTA:
&,+2,00O ) (O0T+'+, , ),$'$(% ) $3O %TT4T5
Riferimenti Normativi
l testo normativo di riferimento -il T,0TO '$(O ),LL,)L3% ()&+ n. 6789:88;) che
contiene i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell<attivit edilizia.
l )&+ nasce dalla necessit di =mettere ordine>nella produzione di provvedimenti legislativi e
norme inerenti la materia edilizia ed urbanistica che ha comportato anche una semplificazione nelle
procedure.
Tale necessit si - sostanzialmente tradotta nel riconoscimento di )', titoli abilitanti allattivit
edilizia!
;. la (O$(,00O$, ,)L3% 9 &,+2,00O ) (O0T+'+, (art. ;8)
:. la ),$'$(% ) $3O %TT4T5(art. ::)
Aspetti Innovativi
Laspetto pi. innovativo riguarda la riduzione dei titoli abilitativi a due soltanto ((, e )%) con
conseguente superamento dellautorizzazione edilizia.
0i effettua una distinzione tra !
* $T,+4,$T +L,4%$T sotto il profilo urbanistico ed edilizio per i quali - necessario un
controllo da parte dell%(
* $T,+4,$T 2$O+ per i quali tale controllo non risulta necessario.
La distinzione tra interventi che realizzano T+%0?O+2%3O$, '+@%$0T(% ,) ,)L3%
),L T,++TO+O ed interventi edilizi 2$O+ - divenuta prioritaria per lindividuazione dello
strumento adeguato.
Definizione degli interventi
l )&+ allart. 6 fornisce una definizione degli interventi edilizi facendo riferimento alla L. ABC9C7
art. 6;
a) Dinterventi di manutenzione ordinariaD, gli interventi edilizi che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad
integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti#
b) Dinterventi di manutenzione straordinariaD, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonchE per realizzare ed integrare i servizi
igienico"sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole
unit immobiliari e non comportino modifiche delle detina!ioni di uo#
c) Dinterventi di restauro e di risanamento conservativoD, rivolti a conservare l<organismo edilizio e
ad assicurarne la funzionalit mediante un inieme itematico di opere che, nel ripetto de"li
elementi tipolo"ici# formali e trutturali dell<organismo stesso, ne consentano destinazioni
d<uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il conolidamento, il ripritino e il
rinnovo degli elementi costitutivi dell<edificio, l<inserimento degli elementi accessori e degli
impianti richiesti dalle esigenze dell<uso, l<eliminazione degli elementi estranei all<organismo
edilizio#
d) Dinterventi di ristrutturazione ediliziaD, rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un
insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte
divero dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni
elementi costitutivi dell<edificio, leliminazione, la modifica e l<inserimento di nuovi elementi ed
impianti. $ellambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli
consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello
preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l<adeguamento alla normativa
antisismica#
e) Dinterventi di nuova costruzioneD, quelli di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio non
rientranti nelle precedenti lettere. 0i considerano!
e.;) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l<ampliamento di quelli
esistenti all<esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali,
quanto previsto alla lettera e.F)#
e.:) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal
(omune#
e.6) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la
trasformazione in via permanente di suolo inedificato#
e.A) linstallazione di torri e tralicci per impianti radio"ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi
di telecomunicazione#
e.B) linstallazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere,
quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni,
ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare
esigenze meramente temporanee#
e.F) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla
zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di
nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al :8G del
volume delledificio principale#
e.C) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attivit
produttive all<aperto ove comportino l<esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione
permanente del suolo inedificato#
f) gli Dinterventi di ristrutturazione urbanisticaD, quelli rivolti a sostituire l<esistente tessuto
urbanistico"edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi,
anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
lemento innovativo del !"
%llart. B il T', introduce lo 0&O+T,LLO '$(O &,+ L,)L3% delegato alla cura di tutti i
rapporti tra privati e amministrazione. n particolare questo ufficio provvede!
* alla ricezione delle )% e delle domande per il permesso di costruire,
* al rilascio del permesso di costruire e dei certificati di agibilit.
Permesso di Costruire
Lart. ;8 del T', elenca le categorie di intervento che comportano una trasformazione insieme
urbanistica ed edilizia del territorio!
a) gli interventi di nuova costruzione#
b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica#
c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte
diverso dal precedente e che comportino aumento di unit immobiliari, modifiche del volume,
della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi
nelle zone omogenee %, comportino mutamenti della destinazione duso.
1uesto gruppo di interventi non costituisce un elenco chiuso, infatti ai successivi commi si
attribuisce alle +egioni il potere di definire ulteriori categorie di intervento da sottoporre al rilascio
del &ermesso di (ostruire escludendo lapplicazione delle sanzioni penali definite in un articolo
successivo (AA).
#aratteristic$e% presupposti per il rilascio% derog$e
(art. ;;) l permesso di costruire viene rilasciato al proprietario dellimmobile o a chi abbia titolo
per richiederlo, - trasferibile, - irrevocabile ed - oneroso.
(art. ;:) 4iene rilasciato in conformit alle previsioni degli strumenti urbanistici vigenti.
/ subordinato allesistenza delle opere di urbanizzazione primaria o allimpegno da parte degli
interessati a procedere alla loro realizzazione entro il successivo triennio.
La domanda di rilascio puH essere oggetto di sospensione se in contrasto con le previsioni degli
strumenti urbanistici adottati.
(art. ;6) 4iene rilasciato dal dirigente dellufficio comunale competente.
(art. ;A) La deroga agli strumenti urbanistici - consentita solo per gli edifici di interesse pubblico
previa deliberazione del (onsiglio (omunale.
La deroga puH riguardare i limiti di densit edilizia, altezza e distanza tra gli edifici, comunque nel
rispetto delle quantit minime fissate dal )2 ;AAA9F7
!empistica% contributi
lavori devono cominciare entro un anno dal rilascio e devono essere completati entro tre anni.
0i possono richiedere proroghe che devono essere motivate e sono accordate in ragione della mole
dellopera da realizzare.
1ualora si sia realizzata solo un parte dellopera, la restante parte dovr essere oggetto di una nuova
richiesta.
l contributo - proporzionale allincidenza dei lavori e viene stabilito dal comune in base a tabelle
parametriche definite dalla regione per classi di comuni.
$on sono soggetti a contributo una serie di interventi riferiti alla realizzazione di impianti,
attrezzature, opere pubbliche o di interesse generale in attuazione degli strumenti urbanistici,
interventi relativi allinstallazione di fonti rinnovabili, gli interventi in aree agricole se legati alla
conduzione del fondo.
Procedura &sportello unico ' proprietario(
Denuni! di ini"io !tti#it$
La )% - una pratica amministrativa assimilabile ad uno strumento urbanistico.
+appresenta, di fatto, il principale =strumento di controllo>dellattivit edilizia sul territorio.
/ regolamentata dal T', ()&+ 6789:88;)
/ oggetto di ampliamento, modifica e semplificazione della burocratizzazione dei provvedimenti
amministrativi in materia di edilizia
Interventi
&er esclusione, il )&+ demanda alla )% tutti i tipi di interventi non contemplati allart. ;8.
+iguarda le opere edilizie minori, per lo pi. interventi di trasformazione o modificazione in edifici
gi esistenti.
n particolare!
I opere di manutenzione straordinaria
I opere di restauro
I opere di risanamento conservativo
I opere di eliminazione delle barriere architettoniche
I recinzioni con muri di cinta e cancellate
I aree destinate ad attivit sportive
I impianti tecnologici al servizio di edifici
I opere interne alle costruzioni
I varianti in corso dopera
I parcheggi interrati.
Tali opere devono sempre essere conformi agli strumenti urbanistici vigenti e ai +',(. $el caso si
tratti di immobili sottoposti a vincolo, - necessaria la preventiva autorizzazione delle autorit
preposte.
Documentazione
La )% si presenta allo sportello unico delledilizia almeno 68 giorni prima dellinizio dei lavori.
%d essa - allegata la seguente documentazione!
$% Rela!ione aeverata# a firma di un pro"ettita a&ilitato#circa la conformit delle opere
da realizzare a!
" $orme tecniche di attuazione per la specifica zona di &.+.J.#
" $orme del +egolamento ,dilizio#
" $orme di sicurezza statica impiantistica ed antincendio#
" +egolamento digiene e norme sanitarie#
" $ormativa per il superamento delle barriere architettoniche#
" $ormativa inerente a vincoli eventualmente esistenti e gravanti sullimmobile oggetto di
intervento.
'% Documenta!ione ulla le"ittimit( delle preeiten!e o""etto d)intervento
*% Documenta!ione foto"rafica ullo tato dei luo"hi (ove utile alla descrizione)
+% Ela&orati pro"ettuali in triplice copia contenenti!
" stralcio di &.+.J.#
" stralcio catastale con individuazione delle particelle interessate#
elementi grafici descrittivi degli interventi ante e post operam, completi di ogni elemento atto
ad identificare loggetto dellintervento#
" relazione descrittiva degli interventi previsti.
,% Documenta!ione inerente alla preen!a di vincoli e relative autorizzazioni degli ,nti
preposti alla tutela dei medesimi.
-% Eventuali ulteriori nuovi documenti richiesti da specifiche normative statali, regionali,
provinciali o comunali per le opere previste.
,ntro il termine dei 68 giorni, il responsabile dellufficio competente, se riscontra difformit
notifica allinteressato di $O$ effettuare i lavori.
n caso di falsa attestazione da parte del tecnico, ne informa lautorit giudiziaria e il consiglio
dellordine di appartenenza.
Linteressato puH comunque ripresentare la )% con le opportune modifiche o integrazioni per
renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia vigente.
%d intervento ultimato, il progettista o il tecnico presentano un certificato di collaudo finale allo
sportello unico.
Tale certificato attesta la conformit dellopera al progetto presentato nella documentazione della
)%.
,ntro ;B giorni dallultimazione dei lavori, linteressato deve presentare domanda di rilascio del
certificato di agibilit corredato da!
#ertificato di agibilit
;. +ichiesta di accatastamento delledificio
:. )ichiarazione del richiedente di conformit dellopera rispetto al progetto approvato
6. )ichiarazione dellimpresa installatrice attestante la conformit degli impianti negli edifici ad uso
abitazione, certificato di collaudo, certificazione di conformit
A. ,ntro 68 giorni dalla ricezione della domanda il responsabile dellufficio, verificata la
documentazione presentata, rilascia il certificato di agibilit.
B. Trascorso inutilmente tale termine, lagibilit si intende attestata previo parere positivo della
%0L.
Innovazioni e )uperDIA
Lampliamento degli interventi attuabili attraverso la )% - stato introdotto dalla L AA69:88; che ha
apportato modifiche al T', =congelato>fino ad introduzione di nuove norme.
0i possono realizzare anche opere di nuova costruzione nel caso in cui sia stato approvato un piano
particolareggiato per la lottizzazione di unarea.
1uesta )% con poteri ampliati - conosciuta come super")% (Lombardia, Toscana, (ampania) che
consente di dare inizio a quasi tutti i lavori edili, incluse le nuove costruzioni, attraverso il
meccanismo del silenzio"assenso in alternativa al rilascio dei provvedimenti abilitativi necessari
(autorizzazione e concessione).
Interventi
I nterventi edilizi minori (L.FF:9KF! manutenzione ordinaria, elimina zone barriere architettoniche,
recinzioni, opere interne senza modifica della sagoma, impianti tecnologici, varianti a concessioni
edilizie gi rilasciate, parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato)#
I Le ristrutturazioni edilizie, inclusa la demolizione e la ricostruzione senza variazione della
volumetria ma con adeguamento sismico#
I Jli interventi sottoposti a concessione, disciplinati da piani attuativi#
I sopralzi, le addizioni, gli adempimenti e le nuove edificazioni in esecuzione di idonei strumenti
urbanistici diversi dai precedenti.
&er le nuove costruzioni la )% - ammessa solo se il (onsiglio (omunale ha approvato, nellarea
interessata, un &iano %ttuativo nel quale vengono fissati i i limiti di densit edilizia, altezza
massima, distacco dalle costruzioni, ecc.
+esta immutato lobbligo di autorizzazione per gli immobili sottoposti a tutela.
*uando si commette illecito
0i entra nellillecito e si diventa perseguibili a norma di legge se!
L si eseguono operazioni edilizie che non rientrano in quelle sottoposta a )%#
L si eseguono opere difformi da quelle documentate#
L si eseguono opere in assenza di )% laddove sarebbe necessaria.
La sanzione - proporzionale al danno arrecato
n alcuni casi, - possibile presentare una dichiarazione di conformit firmata da un tecnico nella
quale si dichiara che le opere sono conformi alle previsioni dello strumento urbanistico vigente, pur
essendo state realizzate senza autorizzazione.
#onsiderazioni conclusive
La disciplina della )% attribuisce al privato la responsabilit della regolarit delle opere che si
vogliono intraprendere. / quindi a questultimo e al progettista (al quale viene attribuita la funzione
di incaricato di pubblico servizio, con le conseguenze penali che ne derivano in caso di
comportamenti illeciti) che si chiede di dare adeguate garanzie, nel rispetto degli interessi della
collettivit. l progettista abilitato, inoltre, deve emettere un certificato di collaudo finale che attesti
la conformit dellopera al progetto presentato. L%mministrazione (omunale ha la possibilit,
entro F8 giorni, di controllare il progetto, di chiedere modifiche, di sospendere i lavori e,
eventualmente, di chiedere il ripristino della situazione precedente. 0uccessivamente alla scadenza
del termine, si applicano le sanzioni pecuniarie previste.
MODALIT DI ATTUAZIONE INDIRETTA:
&%$ &%+T(OL%+,JJ%T
I +due tempi, della pianificazione urbanistica
l processo pianificatorio puH essere ricondotto a due fasi principali!
;. &revisioni di massima valide per tutto il territorio comunale (a tempo
indeterminato)
:. &revisioni particolari o di dettaglio riferite a specifiche parti del territorio e che hanno una durata
contenuta in un arco temporale di maM ;8 anni.
l passaggio dalla prima alla seconda fase avviene per tramite di strumenti intermedi di
specificazione a carattere urbanistico ed edilizio (&%$ %TT'%T4).
La seconda fase puH essere affidata all%( o in alternativa puH essere proposto da operatori privati
interessati
-biettivi e caratteristic$e dei PP
Jli obiettivi dei && possono ricondursi a!
* attuazione delle previsioni del &+J (&'() che vanno realizzate entro un dato termine (maM
;8 anni)#
* regolare lattivit edificatoria nella zona interessata (senza limiti di tempo)#
* individuare sul territorio le aree necessarie allespansione, al recupero, al riuso, alla
riqualificazione, ecc.
)ata la loro funzione di =attuazione> devono necessariamente essere conformi alle previsioni del
piano generale. 1ualora si rendesse necessario modificare le previsioni del piano generale
(&+J9&'() sar necessario adottare preliminarmente una variante ad esso (L+;F9:88A).
l && deve poter introdurre tutti gli elementi progettuali non contenuti nello strumento generale.
#ontenuti di massima di un PP
* reti stradali (caratteristiche planimetriche, sezioni"tipo, caratteristiche compositive)#
* principali dati altimetrici di ciascuna zona#
* planovolumetrico delle costruzioni lungo le principali strade e piazze#
* spazi riservati ad opere od impianti di interesse pubblico#
* edifici destinati a demolizione o ricostruzione ovvero soggetti a restauro o a =bonifica> edilizia#
* suddivisione degli isolati in lotti fabbricabili secondo la tipologia indicata nel piano#
* elenchi catastali delle propriet da espropriare o da vincolare#
* profondit delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare le finalit
delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future#
* relazione illustrativa#
* piano finanziario (art. 68, L ;;B89A:)#
noltre
l && precisa lassetto definitivo del territorio delimitato, i limiti e i vincoli imposti alledificazione
privata e le aree destinate alle opere pubbliche.
l && precisa inoltre!
" le aree destinate al sistema commerciale allingrosso e al dettaglio#
" gli allineamenti degli edifici#
" la profondit di fasce laterali o circostanti allarea vincolata per!
" creare zone di rispetto con divieto di edificazione intorno a funzioni particolari (ad es. ospedali,
scuole, carceri, ...)#
" integrare le funzioni previste (es. verde vicino alle scuole)#
" soddisfare prevedibili esigenze future#
" lelenco dei beni soggetti o da assoggettare a speciali vincoli di legge o a particolari servit. (ed. di
interesse storico, monumentale, archeologico ed ambientale).
laborati
;. 0tralcio del &+J9&'( vigente con individuazione della zona oggetto di && " *uesto
elaborato $a lo scopo di rendere evidenti le interrelazioni tra larea oggetto del PP e le
aree circostanti
:. 0tralcio delle $T% del &+J vigente relative alla zona oggetto del && " *uesto elaborato
anticipa i principi generali a cui deve attenersi lassetto della zona
6. &lanimetria dello stato di fatto urbanistico * edilizio " *uesto elaborato contiene le
indicazioni sullo stato degli edifici e le relative indicazioni &conservazione% demolizione%
risanamento% ecc.(. Pu/ essere corredato da una documentazione fotografica
A. elenchi catastali delle propriet da espropriare o vincolare, desunto da mappa catastale da
cui si evidenziano le aree da espropriare o da vincolare " *uesto elaborato pu/ essere
corredato da una planimetria nella 0uale vanno indicate le aree da vincolare e 0uelle da
espropriare
B. &lanimetria del progetto di && disegnato su catastale " *uesto elaborato deve essere
rappresentato ad una scala di dettaglio e deve contenere tutte le indicazioni progettuali
(oncetto di lottizzazione!
suddivisione dellarea in comparti funzionali autonomi
% " 0enza alcuna considerazione della struttura della propriet
@ " con considerazione della struttura della propriet
F. &lanimetria con lottizzazione delle aree edificabili ed eventuale indicazione dei comparti
*uesto elaborato deve contenere la lottizzazione delle aree destinate alledificazione e
eventuali comparti da ricostruire in unit edilizie.
C. $orme di attuazione del && " *uesto elaborato precisa le caratteristic$e edilizie volute%
mediante la definizione di indici e parametri edilizi &Rc% $ma1%ecc.( nonc$2 dei tipi edilizi
c$e si intendono realizzare.
7. planimetria del progetto di && " *uesto elaborato deve essere redatto ad una scala di
dettaglio &34355 ' 34655( e deve contenere tutte le indicazioni di progetto.
K. ,ventuali grafici dei tipi architettonici degli edifici di maggiore interesse " *uesto elaborato
deve essere redatto ad una scala di dettaglio &non inferiore a 34755( e deve indicare anc$e
le caratteristic$e volumetric$e e arc$itettonic$e.
;8. ,ventuali grafici dei profili altimetrici delledilizia lungo le principali vie o piazze " *uesto
elaborato deve precisare la sistemazione edilizia voluta lungo le principali vie o piazze% la
scala non deve essere inferiore al 34655.
;;. 0ezioni tipo delle sedi stradali e tipi di alberature da adottare " *uesto elaborato deve essere
redatto in scala non inferiore al 34755 ed 8 considerato indispensabile 0uando 8 necessaria
una particolare sistemazione per le sedi stradali o per la creazione di parc$i o giardini
pubblici
;:. +elazione di massima delle spese occorrenti per lacquisizione e la sistemazione delle aree "
*uesto elaborato indica la previsione massima di spesa da affrontare e sulle modalit di
recupero dei mezzi finanziari. Pu/ essere soggetto a revisioni ed aggiornamenti in 0uanto 8
un documento programmatico
;6. +elazione tecnica illustrativa " *uesto elaborato illustra i criteri dimpostazione del
progetto e la se0uenzialit degli interventi da realizzare
copia del &&%, per i (omuni obbligati, da cui risulti la programmazione prevista Il .ro"ramma
.luriennale di Attua!ione - uno strumento programmatorio con cui il (omune individua le aree in
cui, entro un periodo fissato, sar avviata lattuazione del piano urbanistico generale. (on il &&% si
valutano le spese necessarie per gli interventi previsti, e la ripartizione fra operatori pubblici e
privati.
MODALITDI ATTUAZIONE INDIRETTA:
&%$O ) LOTT33%3O$,
l piano di lottizzazione (&L) - uno strumento di attuazione urbanistica attraverso il quale -
possibile intervenire ai fini urbanizzativi su zone del territorio comunale destinate dal &+J (&'()
ad insediamenti residenziali o produttivi.
nteressa, quindi, le zone omogenee ( di nuovo insediamento o di completamento (scarsamente
urbanizzate) e le zone ).
2ediante questo strumento liniziativa privata si integra nel processo di pianificazione urbanistica
intervenendo su aree gi urbanizzate o scarsamente urbanizzate.
&er evitare!
;.attuazione di iniziative singole disorganiche senza realizzazione di opere pubbliche e servizi
necessari ai nuovi insediamenti residenziali#
:.la realizzazione da parte della &% dei servizi a posteriori con oneri finanziari rilevanti a carico
della collettivit.
Obiettivo principale del &L - la razionalizzazione degli interventi sul territorio e lintegrazione con
il contesto urbano. Na, cio-, scopo di subordinare ledificazione allurbanizzazione. 0ono
necessari, infatti, opere di urbanizzazione in ragione del maggior carico che lintervento comporta
(nuova edificazione O nuovi abitanti, nuovi servizi, ecc.).
La regolamentazione giuridica introdotta dalla L.CFB9;KFC che integra e modifica la L'$ -
fortemente incentrata sul problema di fornire unadeguata urbanizzazione del territorio fissando la
validit del &L in un termine massimo di ;8 anni.
La principale innovazione della legge consiste nellaver introdotto un concetto composito dello 9us
aedificandi per cui non - pi. sufficiente il solo diritto di propriet per edificare ma occorre anche
che vi sia predisposizione di opere di urbanizzazione e coerenza delluso edificatorio del suolo con
la disciplina urbanistica.
&er =urbanizzare> una parte di territorio - necessario!
* predisporre i servizi e le attrezzature occorrenti a renderla idonea alluso edificatorio#
* integrarla adeguatamente nel contesto in cui si inserisce.
Lurbanizzazione puH essere (L.7AC9;KFA *L. 7FB9;KC; )!
* primaria o tecnolo"ica che concerne le opere che rendono possibile ledificazione del suolo
e luso degli edifici#
* econdaria o ociale o "enerale che concerne le opere che rendono possibile la vita nel
quartiere.
$el primo gruppo rientrano!
Lle strade ed i passaggi pedonali occorrenti per accedere agli edifici#
Lle aree di sosta e gli spazi relativi di accesso e di manovra#
LLa rete dei servizi canalizzati (fognatura, acquedotto, pubblica illuminazione, elettricit, gas)#
Lgli spazi di verde attrezzato in prossimit e a servizio delle abitazioni.
$el secondo gruppo rientrano!
Lasili nido, scuole materne, scuole dellobbligo#
Lcomplessi per istruzione superiore#
Lmercati di quartiere#
Ldelegazioni comunali#
Lcentri sociali e attrezzature culturali e sanitarie#
Laree verdi di quartiere#
Lchiese ed altri edifici religiosi#
Limpianti sportivi di quartiere.
l &L puH essere!
I iniziativa pubblica (&L')
I iniziativa privata (Lottizzazione (onvenzionata).
l primo caso si verifica o in assenza di iniziative di privati o per mancato accordo tra questi (art. :7
L'$) secondo una procedura sintetizzabile nei seguenti punti!
;. il (omune, tramite raccomandata, invita i proprietari a redigere un &L entro
un dato termine (min68g maMF8g)#
:. decorso tale termine il (omune d incarico della redazione del &L#
6. adozione da parte del ((#
A. invio al (+( per verifiche#
B. approvazione e notifica ai proprietari a dichiarare entro 68g laccettazione.
#ontenuti del PL
l &L - uno strumento di attuazione dei piani urbanistici equiparato a un && (L.CFB9;KFC), ed -
analogo a questo anche rispetto agli elaborati tecnici che devono indicare!
" la zona oggetto di lottizzazione con altimetria, parcellario del terreno, elenco dei proprietari#
" la rete stradale interna e di allacciamento, le aree di parcheggio (sezioni e piante)#
" la delimitazione dellarea e dei singoli lotti#
" le aree per opere urbanizzazione primaria e secondaria e le area verde primario#
" il computo del volume costruibile o della 0'L e la relativa distribuzione planivolumetrica#
" tipologia, destinazione duso,definizione volumetrica, localizzazione degli edifici da
realizzare#
" studio dellorientamento e dellesposizione solare#
" calcolo delle aree da destinare alluso pubblico in rispetto degli standard#
" le opere di urbanizzazione esistenti, previste, proposte per il miglioramento dellarea.
% questa documentazione bisogna allegare
Lprogetto di massima della rete dei servizi e degli eventuali manufatti di interesse generale#
Lrelazione tecnica sulle caratteristiche delle costruzioni e dei servizi proposti ed esistenti#
Lgli atti comprovanti la propriet dei richiedenti#
Ldocumentazione fotografica o riproduzione tridimensionale (plastico) se richiesta dal comune#
Lschema della convenzione.
La convenzione rappresenta un documento essenziale per la definizione di un &L. / il documento
nel quale si stabiliscono gli obblighi e gli oneri che i proprietari si impegnano a sostenere.
n particolare i proprietari si impegnano a !
L cedere gratuitamente al (omune le aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e
quota parte delle aree per lurbanizzazione secondaria#
L realizzare tutte le opere di urbanizzazione primaria
L realizzare quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria#
L realizzare gli allacciamenti ai pubblici servizi se gi esistenti.
Le opere vanno completate prima o contemporaneamente agli edifici. proprietari possono versare
al (omune limporto corrispondente alla realizzazione delle opere di urbanizzazione determinato in
convenzione.
Approvazione
;. proprietari9o interessati9o presentano al (omune la domanda per
lautorizzazione alla lottizzazione a scopo edilizio allegando il progetto di &L e lo schema di
convenzione#
:. +ichiesta del parere della (, per le verifiche necessarie#
6. &roposta al (( per lapprovazione e stipula della convenzione.
La procedura puH subire modifiche nelle varie leggi regionali.
MODALITDI ATTUAZIONE INDIRETTA:
&%$O ) 3O$% &,+ L,)L3% ,(O$O2(% , &O&OL%+,
l &,,& - un piano attuativo equiparato ad un && e si applica alle zone residenziali destinate ad
edilizia economica e popolare e alle relative aree per servizi ed attrezzature di pubblico interesse.
/ obbligatorio per i comuni con pi. di B8.888 abitanti o capoluoghi di provincia. Tutti gli altri
(omuni possono procedere, con deliberazione del (onsiglio (omunale, alla formazione del &iano
(necessit di motivazione).
)eve contenere essenzialmente (art. A)
a) la rete stradale e la delimitazione degli spazi riservati ad opere ed impianti di interesse
pubblico, nonchE ad edifici pubblici o di culto#
b) la suddivisione in lotti delle aree, con l<indicazione della tipologia edilizia e, ove del
caso, l<ubicazione e la volumetria dei singoli edifici#
c) la profondit delle zone laterali a opere pubbliche, la cui occupazione serva ad integrare
le finalit delle opere stesse ed a soddisfare prevedibili esigenze future.
Fasi
Le fasi che compongono lo studio e la redazione di un &,,& possono essere individuate in!
;.scelta localizzativa delle aree di intervento#
:.dimensionamento degli interventi#
6.definizione tecnica del piano#
A.analisi dei costi e verifica delle congruit delle scelte operate.
)celta localizzativa
Le aree devono essere reperite in aree di espansione e devono rispondere a requisiti di!
P coerenza con il disegno di sviluppo urbano#
P raccordabilit con il centro urbano e con le principali infrastrutture#
P valore delle aeree ed effettiva possibilit di urbanizzazione#
P integrazione nellabitato e nellambiente.
Dimensionamento degli interventi
l fabbisogno deve essere basato su valutazioni razionali ed attendibili!
"&resenza di domande di assegnazione di alloggi
")imensione dei nuclei familiari
"(onsistenza abitativa
"(apacit tecnico"finanziarie dellindustria delle costruzioni
l &3 viene dimensionato in base al fabbisogno pregresso e di quello presunto per il decennio
successivo. )eve soddisfare non meno del A8Gdel fabbisogno decennale stimato e non pi. del C8G
dello stesso (L.7FB9;KC;). 0ul dimensionamento influiscono!
* la densit edilizia (mc9mq) fissata o che si intende adottare (6mc9mq# B"Fmc9mq) se i terreni
sono molto costosi# ;,B": mc9mq se si vuole favorire edilizia diffusa)#
* la dotazione di aree da destinare ad attrezzature e9o servizi.
Definizione e redazione del piano
l &3 - assimilabile ad un && e pertanto gli elaborati sono quelli previsti per questultimo strumento.
Tuttavia lesigenza di dare seguito allattuazione del &3 in tempi abbastanza contenuti consente di
distinguere due momenti differenti del processo di pianificazione!
;. individuazione delle aree e definizione delle linee generali dellintervento!
* definizione delle aree residenziali#
* rete stradale che disimpegna le aree residenziali#
* definizione delle aree di uso pubblico#
* definizione delle aree di edificazione pubblica per attrezzature e servizi.
:. definizione del progetto
* elaborati tecnici come per &&.
Analisi dei costi e verifica della congruit
Lanalisi - fondamentale per la realizzazione dellintervento.
l prezzo - costituito da tre aliquote fondamentali!
* indennit di esproprio del terreno#
* costo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria in proporzione al volume
edificabile#
* interessi sugli anticipi delle spese di gestione proporzionati alla volumetria e alle
destinazioni duso.
Procedura di approvazione
;. 'na volta elaborato, il &3 viene adottato dal ((.
:. ,ntro B giorni il &3 deve essere depositato nella segreteria (omunale per ;8
giorni con avviso affisso all%lbo &retorio.
6. $ei :8 giorni successivi si possono presentare le osservazioni al piano.
A. )ecorsi i :8 giorni, il piano veniva trasmesso alle +egioni per lapprovazione.
%ttualmente questo passaggio - definito nellambito di leggi regionali e di norma liter di
approvazione inizia e si conclude nellambito comunale. n (ampania spetta al (omune la
competenza di approvare i &3 conformi allo strumento urbanistico generale.
B. l decreto di approvazione viene pubblicato sul @'+( ed - depositato nella 0(
per la consultazione.
F. l &iano approvato ha valore di piano particolareggiato e d ha efficacia per ;7
anni
Attuazione
Le aree sono!
;. espropriate dal (omune
:. cedute ad %(&, cooperative edilizie, imprese, singoli.
La cessione avviene ad un costo pari alla somma di!
;. costo di acquisizione
:. costo delle opere di urbanizzazione
Le aree sono assegnate o in!
* diritto di propriet( (per una quota non inferiore al :8G e non superiore al A8G della
volumetria complessiva prevista nel &iano)
* o in diritto di uperficie, per la realizzazione di edilizia agevolata o sovvenzionata. La
concessione del diritto di superficie ha una durata non inferiore a F8 anni e non superiore a
KK anni ed - rinnovabile una volta.
Lalloggio costruito su unarea ceduta con diritto di propriet non puH essere alienato a nessun
titolo, per un periodo di ;8 anni dalla data del rilascio della certificazione di abitabilit.
l &iano si attua con interventi di!
" edilizia sovvenzionata
" edilizia convenzionata
" edilizia agevolata
dilizia sovvenzionata
/ realizzata a totale carico dello /tato attraverso le +egioni e gli enti locali mediante intervento
diretto del (omune o delle aziende territoriali per l<edilizia residenziale (%ter). n sostanza si tratta
di alloggi meglio conosciuti come edili!ia reiden!iale pu&&lica (,rp) o cae popolari.
Lintervento puH avvenire anche al di fuori del &eep, se non - stato ancora approvato, ma sempre
nell<ambito delle aree residenziali previste dal &rg. n quest<ultimo caso, - prevista l<assegnazione
alle %ter solo del diritto di superficie (legge n. 7FB9;KC;, art. B; e successive modifiche).
dilizia convenzionata
4iene attuata da operatori privati (imprese di costruzione, cooperative) che stipulano una
convenzione con il (omune accordandosi soprattutto sul prezzo di cessione (o affitto) degli alloggi
da realizzare. / principalmente presente nell<ambito delle lotti!!a!ioni private, in cui i soggetti che
realizzano le abitazioni devono spesso farsi carico anche gli oneri economici per le opere di
urbanizzazione necessarie nella zona.
dilizia agevolata
Lo 0tato interviene favorendo la costruzione di alloggi da destinare a prima a&ita!ione% 4engono
messi a disposizione una certa quantit di contributi destinati alle singole famiglie, in misura
proporzionale al reddito, in conto interessi e a fondo perduto. n pratica lo 0tato concede alle
famiglie che acquistano la prima casa un mutuo a"evolato facendosi carico di una quota degli
interessi. n questo tipo di intervento sono le imprese di costruzione a richiedere direttamente i
finanziamenti alle +egioni o agli ,nti Locali.
MODALITDI ATTUAZIONE INDIRETTA:
&%$O &,+ JL $0,)%2,$T &+O)'TT4
l piano interessa aree destinate allinsediamento di attivit produttive!
" industriali
" artigianali
" commerciali
" turistico
Obiettivi del && sono!
* Jarantire la disponibilit di aree a prezzi (in origine) bassi#
* &romuovere una pianificazione organica e coordinata#
* Jarantire la disponibilit di aree nei processi di sviluppo regionale
#ontenuti
(osQ come per il &3 il progetto di && deve indicare!
* la rete stradale e la delimitazione degli spazi da destinare ad opere o impianti di pubblico
interesse#
* la suddivisione in lotti e la loro utilizzazione#
* lubicazione, la tipologia e le modalit costruttive dei vari edifici#
* la relazione di spesa e gli elenchi catastali delle propriet comprese nel piano.
Procedura e approvazione
;. l progetto di piano deve esser adottato dal (( con delibera
:. Jli elaborati grafici vengono depositati presso la 0( per un periodo di ;8 giorni con
avviso di avvenuto deposito allalbo &retorio.
6. $ei :8 giorni successivi i privati interessati possono presentare le opposizioni#
A. ?ino a provvedimento contrario dagli anni Ottanta in poi il piano viene approvato dal
(omune per decreto.
B. Lestratto del decreto viene inserito nel @'+( e depositato nella 0(.
F. 'na volta approvato il piano ha validit per ;7 anni prorogabili fino a :8
Attuazione
Le aree comprese nel && approvato, sono espropriate dal (omune e cedute (al prezzo pari al costo
di acquisizione, maggiorato del costo delle relative opere di urbanizzazione) ad aziende e imprese
che ne facciano richiesta.
Tra pi. istanze concorrenti - data la preferenza a quelle presentate da enti pubblici e aziende a
partecipazione statale.
Tali aree sono assegnate in diritto di propriet(per una quota non superiore al B8G della volumetria
complessiva compresa nel &iano) e in diritto di superficie (per la parte rimanente), per la
realizzazione di impianti produttivi a carattere industriale, artigianale, commerciale e turistico.
La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione di impianti e servizi
pubblici - a tempo indeterminato# in tutti gli altri casi ha una durata non inferiore a F8 anni e non
superiore a KK anni.
Rispetto degli standard
a. nei nuovi insediamenti di carattere industriale o ad essi assimilabili compresi nelle
zone )) la superficie da destinare a spazi pubblici o destinata ad attivit collettive, a verde
pubblico o a parcheggi (escluse le sedi viarie) non puH essere inferiore al ;8G dellintera
superficie destinata a tali insediamenti.
b. nei nuovi insediamenti di carattere commerciale e direzionale, a ;88 mq. di
superficie lorda di pavimento di edifici previsti, deve corrispondere la quantit minima di 78
mq. di spazio, escluse le sedi viarie, di cui almeno la met destinata a parcheggi (in aggiunta a
quelli di cui all<art. ;7 della legge n. CFB)# tale quantit, per le zone %) e @) - ridotta alla met,
purchE siano previste adeguate attrezzature integrative.
Dimensionamento
Lestensione territoriale di una zona industriale puH essere scomposta in varie aliquote.
n funzione del tipo di produzione si puH stabilire una quota fondiaria (a;) anche in ragione di una
distinzione ancora accettabile delle attivit produttive in!
La quota relativa all%+,% ?O$)%+% &,+ L%TT4T5L%4O+%T4% (%;) sar!
A$ 0n% add% 1 a$
+egione (ampania! 0cO B8G0f (0fO%;)
Larea per la viabilit(%:) incide generalmente da un minimo di ;8 a un massimo del :8 G del
totale della superficie!
A'0$2 3'2 4 At
Larea pubblica (%6) possono essere calcolate nella percentuale del ;8G dell%t di cui almeno la
met a parcheggi come indicato nel )2 ;AAA9;KF7.
A* 0$2 4 At
servizi possono variare (per numero ed estensione) in ragione della dimensione dellarea!
2ensa# (entro sociale# %sili nido# 'ffici consortili# &ronto soccorso# 4erde attrezzato
Larea tecnologica (%A) - riservata agli impianti di approvvigionamento idrico, di depurazione,
sottostazioni elettriche e puH essere dimensionata in base al tipo di impianti necessari.
Jeneralmente ha un valore compreso tra B e ;BG dell%t!
A+ 0$2 3$, 4 At
$el dimensionamento dellarea va considerata unaliquota relativa ai successivi ampliamenti
(%B)calcolata generalmente nel :8G dellarea destinata allattivit lavorativa (%;)
A, 0'2 4 A$
Larea filtro (%F) non puH essere determinata a priori poichE dipende dalla situazione dei luoghi. n
caso di aree molto estese larea destinata a verde pubblico potrebbe assolvere questa funzione
A- 0%5tato dei luo"hi6
At0A$7 A'7 A*7 A+7 A,7 5A-6
,sistono dei limiti orientativi sulle dimensioni minime e massime di unarea industriale che
generalmente - compresa tra i A8 e i ;88 ha.
#aratteristic$e generali
I 2orfologia pi. possibile regolare
I &referibile forma rettangolare con un rapporto tale da ridurre gli affacci stradali
I &revedere la realizzazione di unit residenziali (custode, proprietario, uffici). N maM ammissibile
varia tra F e 7 metri mentre il +c - compreso tra 8.66 e 8.F
I (onviene fissare un uf o ut piuttosto che un indice di densit edilizia (mc9mq)
I @isogna prevedere laccesso di mezzi di emergenza e di camion
I )imensionare gli allacci tecnologici e se nel caso differenziarli.