Guatemala, 11 de abril de 2014

Anlisis proyecto de Ley de Inters Preferencial para facilitar el acceso a la vivienda social.























Antecedentes

El Presidente de la Comisin de Vivienda, diputado Oscar Chinchilla, present en Direccin
Legislativa la Iniciativa de Ley de Inters Preferencial para Facilitar el Acceso a la Vivienda Social,
por medio de la cual se establecera una tasa de inters preferencial en prstamos hipotecarios
que permitira a los guatemaltecos de escasos recursos acceder a proyectos habitacionales.
El anteproyecto de Ley hace referencia a los Tratados Internacionales en materia de Derechos
Humanos y los fines del Estado que la Constitucin Poltica de la Repblica de Guatemala,
establece en el articulo 119 literal g) en el que se indica que el Estado debe fomentar con prioridad
la construccin de vivienda social, mediante sistemas de financiamientos adecuados a efecto que
el mayor nmero de familias Guatemaltecas disfruten en propiedad.

Proyecto de Ley de Inters Preferencial para facilitar el acceso a la vivienda social.

Dicha propuesta tiene como fin subsidiar la tasa de inters bancario al 50 por ciento, refirindose
al subsidio de la demanda y la oferta.

La propuesta de Ley que ser impulsada por la Comisin de Vivienda, en busca de mejorar la
calidad de vida de los guatemaltecos, promueve la inversin de capitales privados, impulsa
empleos directos e indirectos en el pas, la construccin de proyectos habitacionales y la creacin
de opciones de financiamiento, a travs de un subsidio parcial de la tasa de inters vigente,
utilizando sistemas que adems de propiciar la transparencia, elimina la discrecionalidad.
Por medio de la Asociacin Nacional de Constructores de Viviendas (ANACOVI), ha empezado a
promover en los Organismos Ejecutivo y Legislativo, una iniciativa de ley que permitir darle un
impulso ms agresivo a la construccin de vivienda popular y que beneficiar a miles de familias
que carecen de un techo propio.
El proyecto se denomina Ley de inters preferencial para facilitar el acceso a la vivienda. De
prosperar esta iniciativa, las familias que tienen trabajo pero que sus ingresos no les alcanzan para
obtener un crdito bancario, recibirn un trato preferencial, pues la mitad de la tasa de inters
que cobra el banco por ese prstamo, ser absorbida por el Estado.

Este modelo ya ha dado excelentes resultados en otros pases donde se ha aplicado. Y, en el caso
de Guatemala, sera un detonante para la generacin de empleo pero, sobre todo, se convertira
en una normativa que s dara excelentes resultados para disminuir el alto dficit habitacional del
pas, que es de 1.4 millones de unidades habitacionales.

Todos los aos el dficit habitacional se incrementa porque la gran mayora de la poblacin no
tiene los ingresos suficientes para adquirir una casa sin la ayuda del Estado. Miles de personas o
familias no tienen una casa digna. El dficit sube todos los aos tanto en trminos cualitativos
(calidad de vivienda) como cuantitativos (nmero de unidades).





El mercado y sus segmentos

En Guatemala se pueden establecer tres grandes segmentos poblacionales. 1) El segmento alto,
que compra una vivienda al contado o con financiamiento bancario; 2) El segmento medio, que
adquiere una casa (financiada) con el apoyo del Instituto de Fomento de Hipotecas Aseguradas
(FHA). 3) Familias que tienen o no un trabajo pero que no les alcanza para hacerse de una
vivienda. Es precisamente aqu, donde sta ley sera de gran apoyo, porque ayudara a la mayor
parte de las familias que teniendo trabajo no pueden adquirir su vivienda.

Tambin existe otro segmento que carece de ingresos econmicos permanentes que tampoco
tienen acceso a crditos bancarios para adquirir una vivienda. Sin embargo, en este caso pueden
acceder a un techo por medio del Fondo Para la Vivienda (FOPAVI), antes Fondo Guatemalteco
para la Vivienda (FOGUAVI). Este segmento no sera atendido por el proyecto de ley de inters
preferencial.


Cmo Funcionara?

Todos los casos seran aprobados por el FHA. Y los beneficiarios tambin gozaran el
Seguro de Desempleo que les cubrira hasta seis cuotas o mensualidades (hasta que
encuentren otro empleo) seguro de vida y discapacitacin.

El valor mximo de la vivienda a financiar sera de Q250 mil.

Si la tasa de inters del crdito bancario es del ocho por ciento anual, el beneficiario slo
pagar el cuatro por ciento durante los prximos aos.

El otro cuatro por ciento lo absorbera el Estado, pero no de manera directa, sino que los
bancos se descontaran ese porcentaje del pago que anualmente hacen del Impuesto
Sobre la Renta (ISR).

En realidad, el Estado recibira mucho ms que ese ISR que dejara de cobrarle a los bancos
porque aumentara sus ingresos por medio del Impuesto al Valor Agregado (IVA) en
materiales de construccin y contratos por parte del constructor, adems del Impuesto
Sobre la Renta al Constructor y, las Municipalidades, tambin aumentaran la recaudacin
del Impuesto nico Sobre Inmuebles (IUSI).

Adicionalmente, este modelo de tasa preferencial, incentivar el empleo pues miles de
trabajadores del sector construccin tendran ms ingresos y, a su vez, impulsaran otras
actividades productivas del pas.





La propuesta de ley ha sido presentada al Comit Coordinador de Asociaciones Agrcolas,
Comerciales, Industriales y Financieras (CACIF) Asociacin Bancaria de Guatemala (ABG) y al
Consejo Nacional de Vivienda (CONAVI), instancias que han manifestado su respaldo.

Este es un mecanismo claro y transparente que puede ayudar muchsimo a reducir el dficit
habitacional y generar miles de puestos de trabajo, reactivando as la economa del pas.
.
Es un sistema sencillo para controlar y confiable para los bancos. Adems, reitera que aunque
pareciera que el Estado va a reducir sus ingresos del ISR que obtiene de los bancos (que
descontaran la tasa preferencial), al final es todo lo contrario. El fisco aumentar sus ingresos
tributarios porque cobrar el IVA por los materiales de construccin. Adicionalmente, se
generarn muchas fuentes de empleo, lo cual tambin se traduce en menos problemas sociales.

Requisitos del comprador

Segn la propuesta de ley, estos seran algunos de los requisitos que debe cumplir el o los
beneficiarios de la tasa preferencial.
Ser guatemalteco.
Constituir un matrimonio, unin de hecho o adultos pero con familiares dependientes.
Se beneficiar a las madres y los padres solteros, las madres y los padres viudos, las
personas de la tercera edad y aquellas con capacidad diferenciada.
Demostrar carecer de vivienda propia.
Que el inmueble a adquirirse cuente con los servicios bsicos mnimos para gozar de una
vivienda digna.
El bien inmueble tiene un rea mxima de ciento veinte metros cuadrados de terreno y
ochenta metros cuadrados de construccin.
Estudio socioeconmico elaborado por el FHA o las aseguradoras y afianzadoras.
El crdito deber ser garantizado con hipoteca, cdulas hipotecarias o mediante ttulos
que garanticen la obligacin.


La iniciativa denominada Ley de Inters Preferencial para Facilitar el Acceso a la Vivienda Social, la
cual pueda llegar a beneficiar a las familias que adquieran una propiedad menor a US S50 mil
dlares (Q385 mil), donde se les estara dando un 4 por ciento de descuento a la tasa de Inters,
eso equivale al 30 por ciento menos de la cuota. El Estado debe contar con una poltica que
contemple los distintos mecanismos y estmulos que se puedan dar en trminos de financiamiento
y que, adems, trascienda perodos de Gobierno.
Situacin actual:
Actualmente el tema de vivienda en el pas es alarmante. Un buen porcentaje de la poblacin vive
en lugares en situaciones precarias, ya que ven primero la necesidad de vivienda, dejando en
ltimo lugar su seguridad, al no considerar los riesgos que corren de enfermedades, cambios
climticos, no cuentas con los servicios , asimismo, los materiales de la viviendo no son los
adecuados.
Es importante la participacin del estado en crear facilidades para el acceso a vivienda al sector
popular con viviendas a bajos costos, facilidades de pago y con servicios principales. Esto permitir
a las personas mejorar su nivel de vida.
Recomendaciones
Especificar quienes aplican para obtener este beneficio, ya que los requisitos no mencionan el
nivel e ingresos. Solo hace mencin que demuestre que carece de vivienda propia.
Ampliar el tema de las sanciones.
Especificar si existe limitacin de la ubicacin geogrfica de la vivienda.