CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA:

Estas clusulas modificam o contrato e so opcionais, podem ou no estar

presentes nos contratos de CeV, a critrio das partes:
A) RETROVENDA: clusula pela qual o vendedor, em acordo com o
comprador, fica com o direito de, em at trs anos, recomprar
o imvel vendido, devolvendo o preo e todas as despesas feitas pelo
comprador (55!"
Art. 505. 0 vendedor de coisa imvel pode conservar.se o direito de recobr-
la no prazo mximo de decadncia de trs anos, restituindo o preo recebido
e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o
perodo de resate, se e!etuaram com a sua autoriza"o escrita, ou para a
realiza"o de ben!eitorias necessrias.
# retrovenda um pacto ad$unto (unido!, pelo qual o vendedor reserva%se o
direito de reaver o imvel que est sendo alienando, em certo pra&o,
restituindo o preo, mais as despesas feitas pelo comprador" # clusula deve
ser inserida no contrato de compra e venda, entretanto, no ' na le(islao
proi)io de que possa ser acordada em pacto apartado"
*o se aplica a mveis, s a imveis"
Ex: +ma(inem que uma pessoa em dificuldades financeiras precisa vender
uma casa que foi dos seus antepassados, usa ento a retrovenda para ter uma
c'ance de em trs anos readquirir a casa pela qual tem estima"
, clusula rara porque onerosa para o vendedor, mas no dei-a de ser .til
para quem est em dificuldade transitria"
, tam)m con'ecida pela doutrina como pacto de res(ate ou de retrato
(pactum de retrovendendo)"
Natureza jurdia: Esta clusula tem nature&a $ur/dica acessria 0 compra e
venda" , caracteri&ada a retrovenda como condio resolutiva e-pressa, tendo
como conseq1ncia o desfa&imento da venda"
2 comprador se torna dono da coisa, mas sua propriedade no plena e
sim resol.vel, ou se$a, pode ser resolvida (3 e-tinta! se o vendedor e-ercer a
opo" , caracteri&ada como condio resolutiva e-pressa, tendo como
conseq1ncia o desfa&imento da venda"
# retrovenda de iniciativa do vendedor e torna ine-istente a venda
ori(inria, recondu&indo os contratantes 0 situao anterior ao contrato"
*o ser necessrio novo contrato de compra e venda, e nem novo pa(amento
de imposto de transmisso se o vendedor e-ercer seu poder"
, direito potestativo do vendedor e-ercer a retrovenda, de modo que o
comprador no pode se opor (54!"
Art. 50#. $e o comprador se recusar a receber as quantias a que !az %us, o
vendedor, para exercer o direito de resate, as depositar %udicialmente.
&arra!o 'nico. (eri!icada a insu!icincia do depsito %udicial, n"o ser o
vendedor restitudo no domnio da coisa, at) e enquanto n"o !or
interalmente pao o comprador.
# clusula de retrovenda re(istrada em Cartrio de +mveis, de modo que se
torna p.)lica e vale contra todos, assim se um terceiro adquirir tal imvel fica
su$eito tam)m 0 retrovenda (55 6 $amais comprem um imvel sem verificar
o re(istro no Cartrio de +mveis!"
Art. 50*. + direito de retrato, que ) cessvel e transmissvel a ,erdeiros e
leatrios, poder ser exercido contra o terceiro adquirente.
7eu pra&o m-imo de trs anos, ou se$a, o vendedor s poder reaver o
imvel atravs da retrovenda durante este per/odo, e para ser e-ercitado este
direito, dever constar e-pressamente no contrato" 2 pra&o de trs anos
improrro(vel e, c'e(ando o termo final, e-tin(ue%se o direito,
independentemente de interpelao" Conta%se o dies a quo (termo inicial do
pra&o! da data do contrato e no do re(istro"
# retrovenda se e-tin(ue pelo seu e-erc/cio, pela decadncia do pra&o de trs
anos, pela destruio do imvel (e-: incndio, desmoronamento! ou pela
ren.ncia do vendedor a esta clusula"
8indo o pra&o de res(ate, sem que dele o vendedor o e-ercite, ter%se% por
irretratvel o ne(cio da compra e venda, dei-ando a propriedade de ser
resol.vel" # propriedade resol.vel tam)m se e-tin(uir em e-ercendo o
alienante o seu direito de res(ate so)re o imvel alienado"
O!S: 9essalte%se que o direito de retrato, que cess/vel e transmiss/vel a
'erdeiros e le(atrios, poder ser e-ercido contra o terceiro adquirente"
2 alienante conserva seu direito contra terceiros adquirentes da coisa
retrovendida, ainda que terceiros adquirentes no con'eam a clusula de
retrovenda vinculada, pois adquiriram propriedade resol.vel"
Ensina :onalves (;;:5;! que o direito de retrato permanece, ainda que a
clusula no ten'a sido aver)ada no re(istro de imveis" <rata%se de direito
pessoal, e no de direito real"
=estacamos ainda que a invalidade da clusula de retrovenda, por tratar%se de
clusula acessria, no invalida o ne(cio principal"
Cdi(o Civil
Art. -./. 0espeitada a inten"o das partes, a invalidade parcial de um
necio %urdico n"o o pre%udicar na parte vlida, se esta !or separvel1 a
invalidade da obria"o principal implica a das obria2es acessrias, mas
a destas n"o induz a da obria"o principal.
!) VENDA A CONTENTO: 2 contrato de compra e venda contendo
clusula de venda a contento e venda su$eito 0 prova aplicado em (eral, nas
ne(ocia>es envolvendo (neros aliment/cios e )e)idas finas"
Com a presena desta clusula o ne(cio reali&ado so) condio suspensiva,
mesmo que a coisa ten'a sido entre(ue" Esta clusula, caso inserida pelas
partes, permite desfa&er o contrato se o comprador no (ostar da coisa
adquirida"
E-: vendo um carro com pra&o de al(uns dias para o comprador e-perimentar
o ve/culo? outro e-emplo que vocs vo estudar em =ireito do Consumidor:
lo$as que vendem produtos pelos correios tam)m costumam dar pra&o para o
comprador provar o )em"
"e#da $eita a %#te#t% d% %&'rad%r:
Art. 503. A venda !eita a contento do comprador entende-se realizada sob
condi"o suspensiva, ainda que a coisa l,e ten,a sido entreue1 e n"o se
reputar per!eita, enquanto o adquirente n"o manis!estar se arado.
# condio suspensiva da venda feita a contento est clausulada pela
su)ordinao do ne(cio 0 circunst@ncia da satisfao do adquirente"
Enquanto o comprador no aceitar a coisa (no sentido de aprov%la!, ainda no
col'ido o manifesto do apra&imento por quem ela foi entre(ue" no se ter a
venda como perfeita e o)ri(atria" =a declarao da Avontade do comprador
depende a eficcia do ne(cio"
2 comprador no precisa dar os motivos caso no queira ficar com o )em,
sendo direito potestativo do comprador e-ercer esta clusula, e o vendedor
no pode discutir ou impu(nar essa manifestao" =ireito potestativo aquele
que e-ercido sem oposio da outra parte, como o direito do patro de
demitir o empre(ado"
# venda a contento consiste na 'iptese de venda feita so) condio
suspensiva" *este caso, a venda no se aperfeioa enquanto o comprador no
se declara satisfeito" Enquanto o comprador no manifestar sua vontade, suas
o)ri(a>es so de mero comodatrio? at esse ato a coisa pertence ao
vendedor" Berce)e%se, portanto, que a venda a contento, inicialmente, funciona
como condio suspensiva"
*o ocorrendo a aprovao esperada, a venda a contento funcionar como
condio resolutiva"
# venda a contento tem dua( e(')ie(: C! (u('e#(i"a: nesta venda a contento
o comprador no pa(a o preo e adquire a coisa por emprstimo" 7e (ostar
pa(a o preo e adquire a coisa, se no (ostar devolve sem dar e-plica>es
(5C!" Como a coisa do vendedor, se a coisa perecer enquanto o comprador
e-perimenta, o pre$u/&o ser do vendedor, afinal res perit domino (3 a coisa
perece para o dono!" *) re(%+uti"a: nesta se(unda espcie, o comprador pa(a o
preo e adquire a coisa como dono, se no (ostar devolve a coisa, desfa& a
compra e e-i(e o din'eiro de volta" Caso a coisa ven'a a perecer durante a
prova o pre$u/&o aqui ser do comprador"
"e#da (ujeita a 'r%"a
Art. 5-0. 4amb)m a venda su%eita a prova presume-se !eita sob a condi"o
suspensiva de que a coisa ten,a as qualidades asseuradas pelo vendedor e
se%a id5nea para o !im a que se destina.
# coisa vendida su)mete%se ao e-ame do adquirente, na apurao das
qualidades que l'es so inerentes e asse(uradas pelo vendedor, como
condio ao aperfeioamento do contrato" Duer di&er que, tendo a coisa as
qualidades afirmadas como certas, a)onadas pelo vendedor, e recon'ecida
adequada para o fim a que se destina, no poder o comprador, feita a
e-perimentao, recus%las por puro ar)/trio, sem a devida motivao"
Em am)os os casos, as o)ri(a>es do comprador, que rece)eu, so) condio
suspensiva, a coisa comprada, so as de mero comodatrio, enquanto no
manifeste aceit%la"
7e o comprador no se manifestar no pra&o acordado, presume%se perfeita e
definitiva a venda" 7e as partes no estipularem pra&o para a prova do )em, o
vendedor dever intimar o comprador para se manifestar (5C;!"
Art. 5-6. 7"o ,avendo prazo estipulado para a declara"o do comprador, o
vendedor ter direito de intim-lo, %udicial ou extra%udicialmente, para que
o !aa em prazo improrrovel.
Tra#(&i((,% a%( -erdeir%(: Bor fim na venda o direito de manifestao do
comprador pessoal, no se transferindo a outras pessoas, quer por atos inter
vivos ou causa motis" Eorrendo o comprador o direito e-tinto, enquanto que
com a morte do vendedor, o comprador poder e-erc%lo perante os 'erdeiros
do vendedor"
C) PREEMP./O OU PRE0ER1NCIA: clusula que o)ri(a o comprador
de coisa mvel ou imvel a oferec%la ao vendedor caso resolva alien%la a um
terceiro, a fim de que o vendedor e-era seu direito de preferncia"
2 contrato de compra e venda pode conter a clusula se(undo a qual o
comprador se o)ri(a a oferecer ao vendedor a coisa o)$eto do contrato (mvel
ou imvel!, se caso o comprador for vend%la a terceiro ou d%la em
pa(amento, para que o vendedor use de seu direito de prelao na compra"
# preempo ou preferncia clusula especial 0 compra e venda (arantidora
ao vendedor do direito de recomprar a coisa vendida, se o adquirente resolver
vend%la ou oferec%la 0 dao em pa(amento"
*a preempo o adquirente admite que, caso rece)a uma oferta de terceiro,
dar preferncia ao vendedor para que a coisa retorne a seu patrimFnio (5CG!"
Art. 5-8. A preemp"o, ou pre!erncia, imp2e ao comprador a obria"o de
o!erecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em paamento,
para que este use de seu direito de prela"o na compra, tanto por tanto.
&arra!o 'nico. + prazo para exercer o direito de pre!erncia n"o poder
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa !or mvel, e a dois anos, se imvel.
2 preo ser Htanto por tantoH, isto , o que seria pa(o pelo terceiro"
E-i(e%se dua( %#di23e(: C% que o comprador queira vender (5CI! Art. 5-/.
+ vendedor pode tamb)m exercer o seu direito de prela"o, intimando o
comprador, quando l,e constar que este vai vender a coisa.
2 dispositivo cuida da iniciativa da prelao pelo anti(o vendedor, uma ve&
)astante ciente que o atual proprietrio pretenda vender a coisa (ou d%la em
pa(amento!"
;% e que o vendedor (e-%dono! pa(ue o mesmo preo oferecido pelo terceiro, e
no o preo pelo qual vendeu (5C5!" Art. 5-5. Aquele que exerce a
pre!erencia est, sob pena de a perder, obriado a paar1 em condi2es
iuais, o preo encontrado, ou o a%ustado.
2 e-erc/cio do direito de prelao na compra pelo anti(o proprietrio da coisa
(preemptor! o)ri(a%o a concorrer com terceiros em i(ualdade de condi>es,
su$eitando%se a pa(ar, tanto por tanto, o preo e-i)ido ou a$ustado, para fa&er
valer a preferncia"
4ua+ % 'raz% de(ta +5u(u+aJ 9esposta: p. do 5CG cKc 5C4,
&arra!o 'nico. + prazo para exercer o direito de pre!erncia n"o poder
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa !or mvel, e a dois anos, se imvel.
Art. 5-#. 9nexistindo prazo estipulado, o direito de preemp"o caducar, se
a coisa !or mvel, n"o se exercendo nos trs dias e, se !or imvel, n"o se
exercendo nos sessenta dias subsequentes a data em que o comprador tiver
noti!icado o vendedor.
a! se a coisa for mvel, no poder e-ceder CL dias?
)! se for imvel, no poder e-ceder ; anos"
+ne-istindo pra&o estipulado o direito de perempo caducar em G dias, se a
coisa for mvel, ou 4 dias, se for imvel, aps a notificao da pessoa que
detm o direito" Esses so os pra&os para manifestao do vendedor, aps a
notificao"
Ento tratando%se de imvel, se o comprador quiser vender a um terceiro em
at dois anos aps a compra, o vendedor ter sessenta dias para se manifestar"
# no manifestao no pra&o correspondente" isto , no se operando, dentro
dele, a aceitao, implica renuncia tcita ao direito de preferncia"
, direito personal/ssimo (5;! At. 560. + direito de pre!erncia n"o se pode
ceder nem passa aos ,erdeiros.
2 direito 0 preempo pessoal e intransmiss/vel"
# preferncia possui duas espcies:
a) %#"e#i%#a+: depende de contratoKde acordo de vontades, a preferncia
que nos interessa?
Em caso de preempo convencional, se fa& necessrio a insero desta
clusula no contrato, lem)rando ainda que o direito de preferncia s poder
ser e-ercido quando o comprador vier a vender a coisa, no podendo ser
pressionado a alienar o o)$eto"
6) +e7a+: interessa ao =ireito B.)lico, quando, por e-emplo, o Estado
desapropria uma casa para fa&er uma rua, depois desiste, ca)e ento
preferncia ao e-%dono para readquirir o imvel (5CM 6 con'ecida como
retrocesso de =ireito #dministrativo, sendo uma clusula impl/cita em toda
desapropriao!"
Art 5-3. $e a coisa expropriada para !ins de necessidade ou utilidade
p'blica, ou de interesse social, n"o tiver o destino para que se desapropriou,
ou n"o !or utilizada em obras ou servios p'blicos, caber ao expropriado
direito de pre!erncia .pelo preo atual da coisa.
7o e-emplos de preferncia ou prelao le(al, a preferncia de condFmino na
aquisio de coisa indivisa e do inquilino ma compra de imvel locado
quando posto 0 venda"
Cdi(o Civil
#rt" 5I" *o pode um condFmino em coisa indivis/vel vender a sua parte a
estran'os, se outro consorte a quiser, tanto por tanto" 2 condFmino, a quem
no se der con'ecimento da venda, poder, depositando o preo, 'aver para si
a parte vendida a estran'os, se o requerer no pra&o de CL (cento e oitenta!
dias, so) pena de decadncia"
Bar(rafo .nico" 7endo muitos os condFminos, preferir o que tiver
)enfeitorias de maior valor e, na falta de )enfeitorias, o de quin'o maior" 7e
as partes forem i(uais, 'avero a parte vendida os comproprietrios, que a
quiserem, depositando previamente o preo"
Nei L";I5KMC 6 Nei do inquilinato
#rt" ;5" *o caso de venda, promessa de venda, cesso ou promessa de cesso
de direitos ou dao em pa(amento, o locatrio tem preferncia para adquirir
o imvel locado, em i(ualdade de condi>es com terceiros, devendo o locador
dar%l'e con'ecimento do ne(cio mediante notificao $udicial, e-tra$udicial
ou outro meio de cincia inequ/voca"
Bar(rafo .nico" # comunicao dever conter todas as condi>es do ne(cio
e, em especial, o preo, a forma de pa(amento, a e-istncia de Fnus reais, )em
como o local e 'orrio em que pode ser e-aminada a documentao
pertinente"
C%#(e89:#ia( (e -%u"er a+ie#a2,% (e& ter dad% i:#ia a% "e#ded%r: 7e
o comprador alienar a coisa sem ter dado cincia ao vendedor do preo e das
vanta(ens que por ela l'e ofereceram, responder por perdas e danos" 7e o
adquirente estiver de m f, responde solidariamente"
*a preferncia no ca)e ao real (na retrocesso sim!, ento se o comprador
vende a um terceiro sem oferecer ao vendedor, o vendedor no poder
recuperar a casa do terceiro, poder apenas e-i(ir uma indeni&ao do
comprador que no respeitou a clusula da preempo (5CL!" Art. 5-..
0esponder por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem 4er
dado ao vendedor cincia do preo e das vantaens que por ela l,e
o!erecem. 0esponder solidariamente o adquirente, se tiver procedido de
m-!e.
Bresente a clusula de preempo no ' a possi)ilidade do vendedor
ori(inrio anular a compra e venda como ocorre no caso da preferncia ser
ori(inada da lei (condFmino e locatrio! preempo ou prelao le(al"
Breempo le(al % #nulao do ne(cio $ur/dico cele)rado"
Breempo convencional % perdas e danos"
# preferncia difere da retrovenda, por cinco motivos: C! a preferncia no
precisa de re(istro em Cartrio de +mveis e nem constar na escritura p.)lica?
;! na preferncia a iniciativa do comprador em querer vender, enquanto na
retrovenda o vendedor que tem a iniciativa e a faculdade de comprar de
volta? G! a retrovenda s se aplica a imveis, com efeito real (55, in fine!, e a
preferncia a mveis e imveis, sem efeito real (5CL!? I! na retrovenda se
e-tin(ue uma venda, aqui na preferncia se cele)ra novo contrato? 5! o direito
0 retrovenda se transmite aos 'erdeiros (55!, o direito 0 preferncia no
(5;!"
Par57ra$% 'ri&eir%: # presente venda ficar su$eita 0 aprovao do o)$eto
pelo COMPRADOR, que dever fa&%la no pra&o de nO dias, a contar da
assinatura deste contrato, sendo que o silncio importar a aceitao tcita"
Par57ra$% (e7u#d%: Duando da assinatura do presente instrumento, o )em
o)$eto deste contrato ser entre(ue pelo VENDEDOR ao COMPRADOR,
ficando este na posse da coisa como comodatrio enquanto no aceit%la"